Institut Supérieur de Commerce et d’Administration des

Entreprises

Centre de Casablanca

Mémoire de fin d’étude

Option : Finance-Comptabilité

La conception d’une comptabilité

analytique dans le secteur immobilier

Réalisé par : ERADI Meryem

Encadré par : M. MACHROUH Fouad

Année universitaire : 2011-2012

 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Remerciements

Avant tout développement de ce mémoire, je tiens à exprimer mes sincères remerciements à

toutes les personnes qui ont contribué, de près ou de loin, à l’accomplissement de ce travail,
de par leur assistance et leurs orientations.

Tout d’abord, je témoigne de ma reconnaissance et de ma profonde gratitude à mon

encadrant, Professeur Fouad MACHROUH, pour son manifeste engagement, ses
enseignements enrichissants, ses suggestions pertinentes et son intérêt pour mes idées, qui ont
si grandement contribué au cheminement de ce mémoire.

Je tiens, également, à adresser mes vifs remerciements à Monsieur Montasser

BENHAMMOU, directeur financier d’Al Omrane Rabat, pour son accompagnement tout au
long du stage, et pour la sollicitude dont il a fait preuve.

Mes remerciements s’adressent, aussi, à Madame Hounayda EL BENNANI, chef de la

division comptable, pour sa grande disponibilité et ses conseils précieux, sachant répondre à
toutes mes interrogations durant le stage.

Enfin, toute ma gratitude à l’équipe Al Omrane Rabat, pour leur amabilité, leur collaboration
professionnelle constructive et leur soutien, et bien évidemment, tout le corps professoral de
l’ISCAE, pour m’avoir inculqué les outils pédagogiques, nécessaires à l’intégration du monde
professionnel.

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Sommaire

Liste des figures….……………………………..…………………………………………... 5

Liste des tableaux…...……………..…………………..………………………………….... 6
Glossaire……………………………………………………………………………………. 7
Introduction…………………..…………………..…………………..…………………...... 8

Première partie : Cadre théorique de la comptabilité analytique……………. 10

Chapitre 1 : Le rôle de la comptabilité analytique…………………………………………... 11

Section 1 : La naissance de la comptabilité analytique……………………….………….. 11

1. L’émergence de la comptabilité analytique………………………………………….. 12
2. L’intérêt de la comptabilité analytique………………………………………………. 12

Section 2 : Les objectifs de la comptabilité analytique…………………………………........ 13

1. Le calcul et l’analyse des coûts……………………………………………………… 13
2. L’évaluation des stocks……………………………………………………………… 15

Chapitre 2 : Les méthodes d’analyse des coûts………………………………………….......... 17

Section 1 : Les méthodes classiques……………………………………………………...... 17

1. La méthode des coûts complets : le full costing…………………………………....... 17
2. La méthode de l’imputation rationnelle……………………………………………... 19
3. La méthode des coûts partiels : le direct costing…………………………...……....... 21

Section 2 : Les nouvelles méthodes………………………………………………………........... 22

1. La méthode ABC : Activity Based Costing…………………………………………. 22
2. La méthode des coûts préétablis…………………………………………………....... 23
3. La méthode du coût marginal……………………………………………………....... 25

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Deuxième partie : Projet de conception d’une comptabilité analytique au

sein d’Al Omrane……………………………………………………………………………… 28

Chapitre 1 : Méthodologie de conception d’une comptabilité analytique……….……...... 29

Section 1 : Définition des objectifs de la future comptabilité analytique………………… 29

1. Pourquoi une comptabilité analytique à Al Omrane ?................................................. 29
2. Choix de la méthode de calcul des coûts……………………………………………. 29

Section 2 : Etude du processus de calcul du coût de revient…………………………........... 30

1. Estimation du coût d’achat par projet……………………………………………...... 31
2. Evaluation du coût de production par projet……………………………………........ 31

Chapitre 2 : Fonctionnement du système de comptabilité analytique………………......... 34

Section 1 : Définition de la procédure d’affectation et de répartition des charges…....... 34

1. Traitement analytique des charges…………………..………………………………. 34
2. Evaluation des stocks……………………………………………..…………………. 40
3. Répartition des charges……………………………………………………................ 41

Section 2 : Définition des outils de travail………………………...……...……...…….............. 42

1. Définition d’un plan comptable analytique…… …………………………................. 43
2. Elaboration des documents de synthèse………………..………………..…………... 48

Conclusion………………………………………………………………………………................... 52
Bibliographie..………………………………………………………………………………………. 53
Annexes……………………………………………………………………………………………… 56
Annexe 1 : L’organigramme d’Al Omrane Rabat………………………………………. 57
Annexe 2 : La Feuille de comptage ……………………………………………………... 58
Annexe 3 : Le suivi d’un projet………………………………………………………… 59

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Liste des figures

Figure 1.1 : Schéma des charges fixes et variables…………………………………………… 13

Figure 1.2 : La méthode des centres d’analyse…………………………………………….. 17

Figure 1.3 : La méthode de l’imputation rationnelle………………………………............. 19

Figure 1.4 : La méthode du coût marginal : l’approche mathématique…………….…..... 24

Figure 1.5 : La méthode du coût marginal : l’approche technique……………………..... 26

Figure 1.6 : Détermination de l’optimum économique……………………………............. 27

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Liste des tableaux

Tableau 1.1 : Comparaison entre la comptabilité générale et la comptabilité

analytique…………………………………………………………………………………. 11

Tableau 2.1 : Traitement des charges indirectes……………………………………….. 38

Tableau 2.2 : Etat détaillé des stocks par produit……………………………………… 48

Tableau 2.3 : Etat ABC des stocks………………………………………………………. 48

Tableau 2.4 : Etat du coût de production……………………………………………….. 49

Tableau 2.5 : Etat du coût de distribution………………………………………………. 49

Tableau 2.6 : Etat du coût de revient……………………………………………………. 50

Tableau 2.7 : Etat du résultat analytique……………………………………………….. 50

Tableau 2.8 : Compte d’exploitation analytique………………………………………... 50

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Glossaire

Promoteur immobilier :
Personne physique ou morale qui entreprend la réalisation d’opérations immobilières en vue
de réaliser une construction et en assume toutes les étapes et démarches.

Maître d’œuvre :
Professionnel ou entreprise (architecte, constructeur, entreprise, responsable de chantier...) qui
dirige les travaux de construction pour le compte du maître d’ouvrage.

Maître d'ouvrage :
Personne physique ou morale pour le compte de qui les ouvrages de construction ou les
travaux sont exécutés. Personne qui paie et qui passe commande à l’architecte pour la
conception, et aux entreprises pour les travaux.

Maître d’ouvrage délégué :

Le représentant du maître de l’ouvrage au niveau des aspects techniques, tout organisme
auquel sont confiées certaines missions ou travaux du maître d’ouvrage.

Gros œuvres :
Concernent les travaux de base sur lesquels se fondent les travaux ultérieurs : le terrassement,
le forage, béton armé, carrelage, étanchéité, joint et façade et la maçonnerie

Second œuvre :
Ce sont les travaux de finition et d’aménagement comme la menuiserie ou les installations
sanitaires et électriques

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Introduction

Le secteur immobilier marocain a connu, durant les dernières années, une dynamique
incontournable après une période de stagnation prolongée, due principalement à la méfiance
des investisseurs vis-à-vis de l’économie interne, ainsi qu’à la propagation du phénomène de
l’habitat insalubre.

En parallèle, les pouvoirs publics ont amorcé le renouvellement de l’arsenal juridique relatif
au secteur, mis au point un système de labellisation de la construction afin de garantir la
qualité et la sécurité des logements, et, enfin, adopté de nombreuses mesures incitatives
favorisant l’activité des promoteurs immobiliers.

Il est donc clair que l’environnement des entreprises opérant dans le secteur des bâtiments et
travaux publics (BTP) est caractérisé par une concurrence accrue, des clients exigeants et une
réglementation renforcée. Ceci impose, bien évidemment, des contraintes de réalisation de la
performance et de rationalisation de la gestion comptable et financière.

Devant ces impératifs, les entreprises doivent se doter d’outils de calcul des coûts et d’analyse
des résultats efficients. D’où l’intérêt de mettre en place une comptabilité analytique au sein
des organisations. En effet, cette dernière constitue, pour le gestionnaire, un instrument
privilégié pour connaître les conditions de fonctionnement de son entreprise, maîtriser les
coûts et, ainsi, préparer les décisions.

De ce fait, l’implantation d’une comptabilité analytique au sein de la société Al Omrane est

primordiale si l’on veut garantir la compétitivité de l’entreprise et assurer sa pérennité sur le
long terme. Cependant, sa mise en place sur terrain nécessite des bases théoriques solides,
prenant en considération les enjeux du secteur d’activité, de la taille d’entreprise et de son
organisation interne.

Partant de ce constat, la problématique de ce mémoire de fin d’étude serait autour de la mise

en place d’une comptabilité analytique au sein d’Al Omrane. A cette problématique surgissent
de nombreuses questions :

 Quelles sont les spécificités de la comptabilité analytique dans le secteur

immobilier ?

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

 Quelle méthode de calcul des coûts privilégier ?

 Quelles sont les étapes de sa conception ?
 Quel est son apport aux gestionnaires de l’entreprise ?

Dans le but de répondre à ces questions, nous aborderons dans une première partie le cadre
théorique de la comptabilité analytique. Nous parlerons, donc, succinctement du contexte de
naissance de la comptabilité dite de gestion, ses principaux objectifs, ainsi que les différentes
méthodes conçues pour sa mise en œuvre.

Ensuite, nous concrétiserons le processus de mise en œuvre d’une comptabilité analytique sur
terrain, en l’appliquant au secteur immobilier marocain dans une deuxième partie. Dans ce
cadre, nous expliciterons les enjeux de choix de la méthode à adopter, fixerons les objectifs
qui lui sont assignées et présenterons son fonctionnement, c’est-à-dire les modalités de calcul
des coûts, de détermination des marges et d’analyse des résultats en détail.

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Première partie

Cadre théorique de la comptabilité

analytique

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Chapitre 1 : Généralités

Section 1 : Principes

1. L’émergence de la comptabilité analytique

La comptabilité analytique est un outil de contrôle de gestion ayant pour principale finalité
l’analyse des coûts. Dès lors, nous pouvons remonter ses origines au XVIIème siècle en
Grande-Bretagne, spécialement dans les forges et fonderies. Ensuite, est apparu, en 1885, un
premier manuel de mesure et d’analyse des coûts.

Néanmoins, la vraie percée de la comptabilité industrielle a été réalisée au XIX ème siècle,
principalement en Grande-Bretagne, aux Etats-Unis et en France. En effet, le calcul des coûts
et des prix de revient a pris une large importance après la révolution industrielle à cause des
différents mouvements d’intégration verticale et horizontale qu’ont connus les entreprises en
ces temps.

Plus tard, suite à la concurrence de plus en plus accrue, l’ouverture progressive des marchés
internationaux et les exigences personnalisées des clients, les entreprises se sont trouvées
contraintes d’adapter leur production à la demande du marché, et d’offrir des produits et des
services de qualité à coûts bas, afin de garantir leur compétitivité sur le plan international.

Dans un tel contexte, les entreprises avaient besoin d’un outil de gestion fiable leur permettant
de maîtriser leurs coûts. C’est ainsi que la comptabilité analytique a vu le jour aux Etats-Unis
durant les années 30 du XXème siècle. Toutefois, elle n’a commencé à se développer en
Europe que vers la fin des années 40, sous l’effet de partage des connaissances et des
pratiques de gestion entre les pays.

A ses débuts, la comptabilité de gestion s’intéressait essentiellement à l’analyse des prix de

revient par la méthode des sections homogènes. Ensuite, elle s’est développée pour inclure
l’étude en détail de l’ensemble des coûts engagés pour la production d’outputs de l’entreprise.

Par ailleurs, elle était réservée aux grandes entreprises industrielles, de par la complexité des
calculs qu’elle induit. Cependant, durant les dernières années, elle commence à se généraliser
aux entreprises, tous secteurs et toutes tailles confondus. Cette tendance a, en effet, été
facilitée par le développement des progiciels de gestion intégrés qui jouent un rôle primordial

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

dans la centralisation des informations nécessaires à la prise de décision, et diminuent les

coûts de mise en place d’une comptabilité analytique au sein d’une organisation.

2. L’intérêt de la comptabilité analytique

La comptabilité analytique est un outil d’aide à la décision utilisé par les contrôleurs de
gestion dans le souci de maîtrise des coûts. Dans ce sens, elle permet de recenser, calculer et
analyser les données relatives aux coûts.

Elle se distingue, donc, de la comptabilité générale par sa prise en considération des processus
internes, dans la mesure où elle découpe l’entreprise en un ensemble d’unités interconnectées
qui contribuent à la production d’outputs. De ce fait, elle permet d’expliquer l’origine de
formation des résultats dégagés par l’entreprise, et de retracer en détail les différents coûts
supportés par l’entité et concourant à la production de biens et services.

Par ailleurs, elle ne subit aucune contrainte réglementaire en matière de fond ou de forme.
Elle pourrait donc s’adapter facilement aux besoins évolutifs des contrôleurs de gestion, en
intégrant les nouveaux enjeux environnementaux ou les restructurations internes à titre
d’exemple.

Nous pouvons, alors, résumer les points de différenciation entre la comptabilité générale et la
comptabilité analytique dans le tableau ci-dessous :
Critères de comparaison Comptabilité générale Comptabilité analytique
Au regard de la loi Obligatoire Facultative
Vision de l’entreprise Globale Détaillée
Horizon Passé Présent – Futur
Nature des flux observés Externes Internes
Documents de base Externes Externes et internes
Classement des charges Par nature Par destination
Objectifs Financiers Economiques
Règles Rigides et normatives Souples et évolutives
Utilisateurs Tiers + Direction Tous les responsables
Nature de l’information Précise - Certifiée – Formelle Rapide – Pertinente –Approchée
Source : Margerin J. Comptabilité analytique, Les Editions d’Organisation, Grenoble, 1994, p. 16.

Tableau 1.1 : Comparaison entre la comptabilité générale et la comptabilité analytique

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Cela dit, la comptabilité analytique demeure un système d’information caractérisé par une
large flexibilité. C’est pourquoi, il n’existe pas de modèle standard d’une comptabilité de
gestion. Cependant, le Plan Comptable Marocain propose une structure type distinguant
quatre types essentiels d’activités que sont les activités commerciales, les activités de
services, les activités industrielles travaillant sur stocks et celles travaillant sur commandes.

Au vu de ses nombreux avantages permis, il est clair que la comptabilité analytique constitue
un outil de gestion de choix, à condition qu’elle soit mise en place correctement et exploitée
efficacement. Dans ce sens, elle doit être rattachée au service de contrôle de gestion au sein de
l’entreprise, et non pas mise sous la responsabilité du service comptable comme c’est le cas
dans plusieurs sociétés.

Par ailleurs, elle doit être mise en relation avec les différents services de l’entreprise pour
qu’elle puisse alimenter son système d’information de données comptables essentiellement,
mais également de flux d’information relatives à la gestion des approvisionnements, des
stocks, de la production, de la gestion commerciale et budgétaire également, afin qu’elle
puisse apporter une vision transversale et synthétique aux gestionnaires.

Section 2 : Les objectifs de la comptabilité analytique

L’objectif primordial de la comptabilité analytique est de déterminer l’origine de la formation

du résultat, et ainsi d’analyser la performance globale de l’entité ainsi que celle de chaque
service pris séparément. Pour ce faire, plusieurs objectifs sont à atteindre, notamment
l’analyse des coûts et l’évaluation des stocks au service de la prise de décision.

1. L’analyse des coûts

Alors que la comptabilité générale, ou financière, classe les charges uniquement en fonction
de leur nature, la comptabilité analytique se focalise sur la réalité économique de l’entreprise.
Elle reprend donc les charges de la comptabilité générale, en élimine les éléments à caractère
exceptionnel, dits charges non incorporables, et y ajoute des charges non intégrées par la
comptabilité financière, que nous appelons charges supplétives.

Ensuite, nous procédons à l’analyse des charges sous l’angle de charges directes et indirectes,
ou encore selon qu’elles soient fixes ou variables. Ceci aide à faire ressortir l’origine, la
nature et la dynamique des consommations de ressources.

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

La première approche, à savoir celle de l’analyse en coûts directs et indirects, est utilisée
fréquemment lorsque nous souhaitons calculer les coûts par produit. Elle consiste à subdiviser
l’ensemble des charges de la comptabilité générale en deux parties distinctes :

 Les charges directes : les charges affectées au produit, sans calcul intermédiaire ;
 Les charges indirectes : les charges qui doivent être imputées à un centre d’analyse
avant d’être affectées aux coûts des produits concernés, étant donné qu’elles sont
communes à plusieurs fonctions exercées au sein de l’entreprise.

La deuxième méthode est celle de l’analyse par variabilité. Elle consiste à regrouper les coûts
en charges fixes et variables. Les premières concernent généralement les frais
d’administration générale ou de structure, tandis que les secondes se réfèrent aux charges
variables par rapport à l’activité, telles que les charges de main d’œuvre saisonnière ou encore
l’achat de matières premières. Bien évidemment, le coût total correspond à la somme des
charges fixes et variables. Nous le représentons schématiquement sous la forme du graphique
ci-dessous :

Charges
et coûts

Charges variables
Total des charges = coût d’utilisation
des moyens

Charges fixes
Charges fixes
= coût de possession
des moyens

Activité
Source : Margerin J. Comptabilité analytique, Les Editions d’Organisation, Grenoble, 1994, p. 45.

Figure 1.1 : Schéma des charges fixes et variables

Il reste à noter que ces deux approches de classification des charges ne sont pas
l’aboutissement de la comptabilité analytique, puisqu’elles sont utilisées dans le cadre de
l’analyse des coûts selon de nombreux découpages de l’activité de l’entreprise, dont l’analyse
par fonctions (approvisionnement, production, distribution, administration, etc.), par produit
ou par centre d’activité.

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

2. L’évaluation des stocks

Il est clair que la comptabilité analytique reste nécessaire pour une bonne maîtrise des entrées
et sorties de l’entreprise, car il est difficile de déterminer le coût d’un produit sans savoir la
valeur des matières et fournitures utilisées. Cela dit, l’évaluation des stocks s’effectue selon
diverses méthodes. Nous en citons la méthode du coût moyen pondéré périodique et après
chaque entrée, ainsi que la méthode du Premier Entré Premier Sorti (First In First Out : FIFO)
et celle du Dernier Entré Premier Sorti (Last In First Out: LIFO).

a) La méthode du coût moyen unitaire pondéré périodique

La méthode du coût moyen unitaire pondéré périodique consiste à calculer un coût moyen à la
fin de chaque période selon la formule suivante :

b) La méthode du coût moyen unitaire pondéré à la fin de chaque période

La méthode du coût moyen unitaire pondéré après chaque période permet de faire le suivi des
flux réels, et d’analyser, par conséquent, l’impact de chaque achat sur le coût des sorties et du
stock final. Elle consiste donc à valoriser le stock après chaque entrée, en utilisant la formule
suivante :

c) La méthode du Premier Entré Premier Sorti

Le principe de la méthode du Premier Entré Premier Sorti, appelée également First In First
Out (FIFO), est que les sorties se font dans le même ordre de leurs entrées et, par conséquent,
sont valorisés au coût d’entrée.

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Cette méthode est généralement utile pour les sociétés utilisant des matières périssables.
Cependant, elle présente quelques difficultés, notamment la détermination du coût de chaque
entrée séparément, excepté le cas des matières premières. Par ailleurs, nous remarquons qu’en
période d’inflation, le résultat d’exploitation est gonflé suite à la surévaluation des stocks, ce
qui va à l’encontre du principe de prudence.

d) La méthode du Dernier Entré Premier Sorti

Le fondement majeur de la méthode du Dernier Entré Premier Sorti, ou Last In First Out
(LIFO), est que les sorties se font dans l’ordre inverse des entrées. Elles sont ainsi valorisées
au coût d’entrée. De ce fait, elle semble plus pertinente que la méthode du FIFO en période
d’inflation, dans la mesure où les stocks sont valorisés aux coûts anciens, ce qui donne lieu à
un résultat plus faible, et donc respecte la règle de prudence.

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Chapitre 2 : Les méthodes d’analyse des coûts

Section 1 : Les méthodes classiques

1. La méthode des coûts complets : le full costing

Il est clair que la méthode des coûts complets reste la plus utilisée en comptabilité analytique,
étant donné qu’elle permet de calculer le coût complet d’un produit ou d’un groupe de
produits, et qu’elle offre une analyse des coûts par centre de responsabilité, ce qui répond aux
besoins du contrôle de gestion.

Cela dit, le principe de cette méthode est d’opérer un découpage de l’activité de l’entreprise
en sections homogènes, c’est-à-dire des sections qui représentent un centre de responsabilité
existant dans l’entreprise, et qui correspondent à une activité dont il est possible de mesurer
les outputs. De ce fait, nous retrouvons généralement deux types de sections :

 Les sections principales : où les charges indirectes sont affectées directement au coût,
telles que les centres d’approvisionnement, de production ou de distribution ;
 Les sections auxiliaires : dont l’ensemble de leurs prestations sont au service d’autres
centres principaux. Il s’agit essentiellement des centres administratifs et de support
tels que la gestion du personnel, le transport et l’administration.

Ensuite, nous choisissons une unité d’œuvre qui représente l’unité de mesure de chaque
centre d’analyse. Elle est définie comme étant « une unité corrélée à un ensemble de coûts
homogènes et qui permet donc de les imputer »1.

Suite à cette phase préparatoire, nous procédons à la mise en œuvre concrète de la méthode.
Nous répartissons donc les charges entre les multiples sections déterminées auparavant, et
nous transférons les charges indirectes des centres auxiliaires aux centres principaux, tout en
réalisant les prestations réciproques éventuelles, comme le montre le schéma suivant :

1
Boutti R., Comptabilité analytique décisionnelle : A l'heure des IAS/IFRS, Collection Expertise, 2004, p. 106.

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Source : Margerin J., Comptabilité analytique, p.88

Figure 1.2 : La méthode des centres d’analyse

Finalement, nous calculons les coûts d’unités d’œuvre de chaque section principale, en
utilisant la formule suivante :

Total des charges du centre

CUO =
Nombre d’unités d’œuvre

En l’absence d’une unité d’œuvre, nous calculons un taux de frais en fonction d’une assiette
conventionnelle exprimée en unité monétaire.

Coût du centre d’analyse

Taux de frais =
Montant de l’assiette de répartition

Il reste à signaler que cette méthode, malgré son grande importance, représente quelques
inconvénients. Nous en citons la lourdeur de son application lorsque le nombre de produits est
élevé. A cela s’ajoute la difficulté d’opérer une séparation nette entre le travail opérationnel
permettant de transformer la matière première en un produit, et le travail fonctionnel qui
coordonne les activités. Par ailleurs, il ne faut pas oublier que cette méthode ne tient pas
compte de la variation d’activité, ce qui remet en cause sa pertinence en matière de prise de
décision stratégique.

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

2. La méthode de l’imputation rationnelle

Suite à la critique de non prise en compte de la variation d’activité adressée à la méthode des
coûts complets, la méthode de l’imputation rationnelle des frais fixes a vu le jour. Ainsi, son
principe est d’éviter la volatilité des coûts unitaires par rapport au niveau d’activité. Ceci se
fait en définissant un niveau d’activité normale pour chaque centre de responsabilité. Ensuite,
nous calculons un coefficient d’imputation rationnelle, que nous multiplions par les frais fixes
avant de les imputer aux coûts. Ce coefficient se calcule de la manière qui suit :

Activité réelle
Coefir =
Activité normale

Coefir: coefficient d’imputation rationnelle

De ce fait, le coût d’imputation rationnelle devient :

Coût d’imputation rationnelle = ChV + ChF*Coefir

La différence, donc, entre les charges fixes réelles et les charges fixes imputées
rationnellement est :

∆IR = ChF – ChF*Coefir = ChF* (1 – Coefir)

Pour l’explication de cette différence d’imputation rationnelle, deux cas sont à distinguer:

 En cas de sous-activité, elle correspond au coût de la sous-activité, c’est-à-dire la

partie des charges fixes non absorbée par la production de l’entreprise ;

 En cas de suractivité, elle correspond au gain de suractivité et se matérialise par une

valeur négative.

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19
 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Ces cas de figure peuvent être représentés dans le schéma suivant :

∆IR

CF

(+) AR > AN
AN
Gain de la suractivité

0 AR < AN (-) AR
Coût de la sous-activité

Source : Leclère D., L’essentiel de la comptabilité analytique

Figure 1.3 : La méthode de l’imputation rationnelle

Nous remarquons ainsi que la pertinence de cette méthode découle de sa vocation à stabiliser
les coûts unitaires, à conditions de production inchangées, et ainsi à valoriser les stocks
indépendamment du niveau d’activité. Par ailleurs, cette méthode nous permet de décomposer
le résultat en deux parties distinctes :

 Le coût calculé en tenant compte de l’imputation rationnelle des charges de structure,

qui est indépendant du niveau d’activité ;

 Le coût lié à la variation d’activité, qui correspond à la différence d’imputation

rationnelle.

Cette décomposition aide les gestionnaires à comprendre l’origine d’évolution des coûts, à la
hausse comme à la baisse, et ainsi à prendre les meilleures décisions. Cependant, elle ne
représente qu’une approche particulière de la méthode des coûts complets, développée
essentiellement pour pallier au problème de non prise en compte de la variation d’activité.
Elle reste donc aussi une méthode assez lourde à appliquer, et peu objective, notamment pour
la détermination du niveau d’activité normale.

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

3. La méthode des coûts partiels : le direct costing

L’analyse par les coûts complets, reposant sur l’affectation des charges directes et indirectes
au prix de revient de la production de l’entreprise, trouve ses limites lorsqu’il s’agit d’une
société ayant une structure multi-produits, du moment qu’elle ne permet pas d’apprécier à
juste valeur la rentabilité d’un produit donné. C’est pourquoi, l’utilisation de la méthode des
coûts partiels, appelée également méthode du direct costing ou variable costing paraît plus
pertinente.

Selon une première approche de cette méthode, on retient uniquement les charges variables
dans le calcul du coût des produits. Il s’agit de la méthode du direct costing simple, qui a été
laissée au profit d’une deuxième approche, appelée méthode du direct costing évolué, à
travers laquelle on inclut les charges variables, ainsi que les charges fixes directes, c’est-à-dire
spécifiques à un produit déterminé.

Le calcul se fait en plusieurs étapes. Tout d’abord, nous déterminons la marge sur coût
variable, en déduisant le chiffre d’affaires du coût variable des ventes. Ensuite, nous ajoutons
les charges spécifiques pour faire ressortir la marge de contribution, par référence à l’apport
de chaque produit ou ligne de produits à la couverture des charges de structure communes.
Enfin, nous obtenons le résultat en déduisant les frais fixes non répartis de cette marge de
contribution.

Les principaux intérêts de cette méthode résident dans son utilité pour faire des prévisions
bien fondées des résultats, découlant directement des prévisions du niveau d’activité.
Ajoutons à cela le fait qu’elle permet de calculer le seuil de rentabilité, et ainsi le niveau de
production optimal. Poussant l’analyse plus loin, la méthode du direct costing permet de
déterminer les segments d’activité les plus performants correspondant aux produits phare de
l’entreprise, et d’apprécier la performance des responsables au sein de l’entité.

Cela dit, cette méthode est particulièrement appropriée pour la prise de décisions affectant
l’activité, tels que le développement ou l’abandon d’une ligne de produits, ou bien encore
l’acceptation ou le refus d’une commande supérieure. Cependant, elle présente quelques
limites du fait qu’elle nous donne une idée uniquement sur un coût partiel, ce qui engendre le
plus souvent une sous-évaluation des stocks.

ISCAE – Cycle Normal

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Section 2 : Les nouvelles méthodes

1. La méthode ABC : Activity Based Costing

Depuis les années 80, de multiples changements ont affecté l’environnement de l’entreprise,
notamment le durcissement de la concurrence, les exigences de plus en plus personnalisées
des clients et, par voie de conséquence, le raccourcissement du cycle de vie des produits.
Ceci a, sans doute, affecté les modes de production des entreprises qui ont commencé à
travailler en juste-à-temps et en flux tendus.

Dans ce cadre, le découpage classique, basé sur les couples coûts directs-coûts indirects ou
coûts fixes-coûts variables, a perdu de son utilité dans la mesure où les charges de structure
sont devenues les plus prépondérantes avec le développement des activités immatérielles.

C’est pourquoi, la méthode de comptabilité analytique basée sur les activités, connue sous le
nom d’Activity Based Costing (ABC), a vu le jour, palliant ainsi aux insuffisances des
méthodes traditionnelles.

La mise en place de cette méthode consiste à identifier l’ensemble des activités permettant la
production des biens et services fabriqués par l’entreprise, auxquelles nous affectons des
inducteurs de coûts, que sont des facteurs générant la consommation des ressources qui
donnent lieu à la réalisation d’une activité.

Cela dit, il est judicieux de regrouper les activités associées à un même inducteur dans un
processus pour qu’on puisse simplifier les calculs d’une part, et disposer d’une vision
transversale de la chaîne de valeur d’autre part. Bien évidemment, cette analyse causale entre
l’activité et la consommation des ressources apporte une vision stratégique aux gestionnaires
et rend leurs décisions plus cohérentes.

Cependant, malgré l’utilité incontestable de cette méthode en matière de maîtrise des coûts, la
complexité de sa mise en œuvre en pratique rend son utilisation exclusive aux grandes
entreprises disposant d’une infrastructure informatique élaborée et d’une culture de gestion
bien définie. Ajoutons à cela que la non distinction entre coûts fixes et coûts variables rend
difficile la mise en place d’actions spécifiques à un produit déterminé.

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

2. La méthode des coûts préétablis

Un coût préétabli est un coût évalué à l’avance, utilisé essentiellement pour faciliter le
contrôle de gestion à travers l’analyse des écarts entre les prévisions et les coûts réels, ainsi
que pour permettre aux gestionnaires de disposer d’une vision future de l’évolution de
l’activité. Dans ce cadre, nous distinguons trois types essentiels de coûts préétablis, que sont
le coût standard, le coût cible et le coût budgétisé.

a) Le coût standard

Le coût standard correspond à une norme. Il peut être basé sur des estimations internes ou être
relatif à un standard externe telle que la norme ISO. Il nous renseigne, de ce fait, sur les
quantités de matières premières, de main-d’œuvre et de charges indirectes nécessaires à la
production ainsi que leurs coûts unitaires.

Dans ce contexte, nous distinguons de nombreux types de coûts standards, dont les plus
utilisés sont les suivants :

 Le coût théorique : il correspond à la référence idéale ;

 Le coût concurrentiel : il est fixé par les règles du marché ;
 Le coût historique : il est relatif à la performance passée ;
 Le coût normal : il correspond au coût historique actualisé aux enjeux actuels.

Quelle que soit la nature du coût choisi, il est clair que cette méthode contribue à
l’amélioration de la performance de l’entreprise, à travers l’anticipation des conditions
d’efficience de l’activité et l’introduction de mesures correctives en cas de non atteinte des
standards préalablement fixés. Cependant, la rigidité des standards adoptés peut poser
problème, dans un environnement changeant. C’est pourquoi, il est impératif de rester flexible
lors de la fixation et le suivi des coûts standards.

b) Le coût cible

Le coût cible, ou target cost en anglais, correspond au coût qui découle de l’analyse de la
demande du marché. En d’autres termes, « le coût cible est le coût que le produit ou le service
ne doit pas dépasser, sous peine de ne pas être ou demeurer compétitif sur le marché »2.

2
Jacquot T., Milkoff R., Comptabilité de gestion : analyse et maîtrise des coûts, Dareios & Pearson Education,
2011, p. 293.

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Il répond, de ce fait, parfaitement aux besoins et attentes des clients en termes de prix. Nous le
calculons en utilisant la formule suivante :

Coût cible = Prix de vente – Marge

souhaitée

Cette méthode, qui trouve son origine dans l’industrie automobile japonaise, commence ainsi
par la détermination du prix de vente qui dépend essentiellement du marché (clients,
concurrence, distributeurs…). Ensuite, l’entreprise identifie la marge de bénéfice que
l’entreprise souhaite engranger, pour enfin pouvoir dégager le coût que l’entreprise doit
chercher à atteindre.

L’intérêt du coût cible est de permettre aux gestionnaires d’adopter une stratégie de réduction
des coûts à partir des phases de conception et de fabrication des produits. Ceci se réalise en
ayant recours à une analyse de la valeur. Le résultat escompté est, dans ce cas, de fabriquer
des produits de qualité au plus faible coût possible.

Cependant, de multiples contraintes s’imposent lors de la mise en œuvre de cette méthode.

Nous en citons les biais d’information concernant les attentes des clients en externe et les
conflits d’intérêts entres les différents services de l’entreprise en interne.

c) Le coût budgétisé

Le coût budgétisé correspond à un objectif visé à court terme. Il est donc particulièrement
adapté à l’élaboration des budgets annuels puisqu’il répond au besoin de suivi du budget afin
d’apporter les actions correctives à temps.

Bien évidemment, cette méthode se fait en accompagnement des méthodes traditionnelles

puisqu’elle ne dispose pas d’un schéma de fonctionnement qui lui est propre. Elle les rend
ainsi plus pertinentes, dans la mesure où les gestionnaires n’attendent plus l’obtention
d’informations réelles pour établir leurs analyses. Bien au contraire, ils maîtrisent de façon
meilleure les coûts grâce à la rapidité d’évaluation des coûts et des stocks, l’analyse des écarts
et le référencement à des standards.

En somme, nous constatons que cette méthode ne serait efficace que si elle est appliquée de
manière réaliste, tenant compte des enjeux de l’environnement de l’entreprise, sa structure de
gestion et la qualité de son cadre de production. Ceci se concrétise dans le choix des standards

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

à suivre et les coûts cibles à atteindre, qui nécessitent une adaptation et une actualisation
permanentes.

3. La méthode du coût marginal

Le coût marginal, ou marginal costing en anglais, correspond à l’évolution du coût global

engendré par la dernière unité produite prise en considération. Bien évidemment, cette unité
peut être un article, un lot de produits ou une prestation de services. Ce coût différentiel
s’obtient selon deux méthodes principales, que sont l’approche mathématique et l’approche
technique.

a) L’approche mathématique

L’approche mathématique ou statistique consiste à appliquer la formule du coût marginal à

des données historiques. Elle se formule de la manière suivante :

Cma =

 ∆C : variation du coût global

 ∆Q : variation de quantité

Cette analyse suppose que le coût total varie lorsque les quantités produites varient. Un
constat logique et le plus souvent vrai. Cela dit, le coût marginal est décroissant en période de
faible activité, devient stable lorsque le coût total est linéaire, et puis augmente
significativement une fois l’entreprise passe en suractivité. Ceci se présente clairement dans le
schéma ci-dessous :

Coût

Coût marginal

Activité
Source : Margerin J., Comptabilité analytique, p.117

Figure 1.4: La méthode du coût marginal : l’approche mathématique

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

b) L’approche technique

L’approche technique est plutôt tournée vers le futur dans la mesure où elle cherche à évaluer,
à travers des études économiques sur terrain, les coûts des facteurs additionnels nécessaires à
la production d’une unité supplémentaire.

Cela dit, il est à noter que cette méthode présente de nombreux avantages en matière d’aide à
la prise de décision, surtout lorsqu’il s’agit de problématiques liées au rythme de production,
tels que la sous-traitance, l’acceptation de commandes additionnelles et l’accroissement de la
production. Parallèlement, elle s’avère efficace dans la recherche du niveau de production
optimal.

Dans ce cadre, nous distinguons l’optimum technique, c’est-à-dire le niveau d’activité qui
minimise le coût moyen, ou celui qui maximise le profit unitaire. Il se calcule comme suit :

Profit unitaire maximum = Prix de vente unitaire – Coût moyen minimum

Source : Antraigue D., Calcul et analyse des coûts – La méthode du coût marginal

Figure 1.5 : La méthode du coût marginal : l’approche technique

Nous lui ajoutons l’optimum économique, c’est-à-dire le niveau d’activité qui maximise le
résultat de l’entreprise. La formule utilisée est la suivante :

Profit marginal = Recette marginale – Coût marginal

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Source : Antraigue D., Calcul et analyse des coûts – La méthode du coût marginal

Figure 1.6: Détermination de l’optimum économique

Malgré la pertinence de cette méthode, sa mise en application sur le terrain est difficile, en
raison de la difficulté de déterminer avec précision les coûts liés à une unité supplémentaire
uniquement d’une part, et de la complexité et la lourdeur des études qu’elle nécessite d’autre
part.

C’est pourquoi, il est préférable de combiner les deux approches afin de disposer de calculs de
coûts liés à l’avenir mais également réalistes, et donc insérés dans une logique de continuité
d’exploitation de l’entreprise.

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Deuxième partie

Projet de conception d’une comptabilité

analytique au sein d’Al Omrane

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Chapitre 1 : Méthodologie de conception d’une comptabilité

analytique

Section 1 : Définition des objectifs de la future comptabilité analytique

1. Pourquoi une comptabilité analytique à Al Omrane ?

Concevoir une comptabilité analytique répond à plusieurs objectifs, dont l’analyse des coûts,
principalement le coût de production et le coût de revient, ainsi que la détermination des
marges et l’évaluation des stocks.

S’agissant du calcul des coûts, il s’avère pertinent pour une gestion rigoureuse des dépenses
par projet et tranche de projet. Il sert, de ce fait, à l’élaboration des prévisions nécessaires à
l’établissement des budgets, mais également au suivi de leur réalisation tout au long de
l’année, et à l’apport d’actions correctives aux écarts éventuels constatés.

Quant à la détermination des marges et résultats analytiques, il importe de signaler qu’elle

constitue un objectif d’un grand intérêt pour les contrôleurs de gestion, dans la mesure où le
calcul des résultats de chaque tranche de projet les renseigne sur la contribution de tout projet
ou tranche de projet à la formation du résultat global de l’entreprise, et leur permet, ainsi, de
déterminer les piliers de performance de la société ainsi que ses maillons faibles.

Pour ce qui est de l’évaluation des stocks, cet objectif trouve sa pertinence dans l’importance
du poste « stocks » dans l’actif de la société Al Omrane, aussi bien en raison de son poids
financier que de son étroite relation avec les exigences de tenue de comptabilité et de gestion
de trésorerie.

En effet, il est clair que la connaissance de la valeur précise des stocks est indispensable à la
détermination des conditions d’une bonne santé financière de l’entreprise, et ainsi à
l’assurance d’une meilleure gestion de trésorerie.

2. Choix de la méthode de calcul des coûts

Comme nous avons vu dans la première partie, il existe de nombreuses méthodes de

comptabilité analytique. Le choix, donc, de la méthode la plus adéquate s’avère d’une

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

importance absolue afin de réussir le projet de conception de la comptabilité managériale dans

toute entreprise, publique ou privée.

Bien évidemment, ce choix dépend de la nature de l’activité de l’entité étudiée, son

organisation interne, sa taille, la complexité de son système d’information, la formation de
son personnel et les besoins en gestion de son management.

Dans ce cadre, une société du secteur immobilier dispose de quelques particularités, à même
d’influencer le choix de la méthode à adopter. En effet, elle se distingue par la durée
relativement longue des projets, vu que ces derniers dépassent le plus souvent la période
d’une année.

Par ailleurs, les caractéristiques techniques des projets sont très différentes, ce qui rend
nécessaire le découpage de l’entreprise en projets réalisés, au lieu d’un découpage horizontal
en sections homogènes.

De ce fait, la méthode choisie consiste à imputer à chaque projet ou tranche de projet les
charges qui lui sont relatives. Ces dernières sont réparties en charges directes et indirectes.
Les premières concernent les coûts de matériaux utilisés et la main d’œuvre directe,
nécessaire à la réalisation du projet, tandis que les secondes comprennent les charges
d’administration appelées charges de période.

Section 2 : Etude du processus de calcul du coût de revient

Le promoteur immobilier Al Omrane est chargé de la construction de logements

économiques, dans le cadre du programme social de lutte contre l’habitat insalubre. Ceci se
fait à travers de nombreuses conventions, signées avec l’Etat, autour de cahiers de charges
fixant les qualités techniques des projets (superficie des logements, matériaux utilisés, prix de
vente…), et offrant à l’entreprise certains avantages fiscaux.

Dans ce cadre, Al Omrane joue le rôle de maître d’ouvrage uniquement, étant donné que
l’activité de construction à proprement parler est sous-traitée à d’autres sociétés, par voie
d’appels d’offre. Cependant, avant d’arriver à cette étape, plusieurs tâches sont à la charge
d’Al Omrane.

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Concrètement, la société est responsable du choix et de l’acquisition des terrains. Ensuite, sa

direction technique effectue des études géotechniques, topographiques et architecturales, afin
d’élaborer les plans de construction. Plus tard, elle réalise les travaux d’aménagement urbain
tels que l’alimentation en eau potable, l’électrification, la voirie-assainissement et bien
d’autres.

Ces études techniques profitent également au contrôleur de gestion, qui les utilise pour
élaborer ses prévisions quant aux coûts des tranches de projets, ainsi que pour établir les
budgets y correspondant, assurer le suivi permanant des réalisations, et ajuster les écarts
éventuels.

1. Estimation du coût d’achat par projet

Dans le cas d’une entreprise du secteur immobilier, le coût d’achat comprend le coût
d’acquisition du terrain et d’autres frais accessoires. En détail, le coût d’acquisition se
décompose lui-même en prix d’achat, ainsi qu’en charges d’impôt, d’amélioration des terrains
et de frais financiers. Quant aux frais accessoires, nous y distinguons les frais des diverses
études réalisées (géotechniques, topographiques, architecturales,…), ainsi que les dépenses
initiales engagées lors du lancement du projet pour la préparation du terrain aux œuvres de
construction (voirie, assainissement, alimentation en potable, électrification, réseaux
téléphoniques).

2. Evaluation du coût de production par projet

Le coût de production d’un projet correspond à l’ensemble des dépenses engagées par la
société chargée de construction et facturées à Al Omrane. Ces dépenses comprennent, sans
doute, les charges des gros œuvres, mais également les charges de finition, à savoir les
travaux de menuiserie, d’électricité, de plomberie, de peinture et de revêtement des sols, que
l’on appelle communément travaux de second œuvre. A cela s’ajoutent les charges directes,
tels que la main d’œuvre directe et le matériel utilisé, ainsi que les charges indirectes,
affectées au projet ou tranche de projet en question.

Par ailleurs, le plan comptable immobilier prévoit certaines innovations, en matière de

détermination du coût de production des projets, notamment l’incorporation des frais
financiers, des charges commerciales, des honoraires et des frais de gestion interne au coût de
production.

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

a) Incorporation des frais financiers au coût de production

Il est à signaler que, par dérogation au Code Général de Normalisation Comptable (CGNC), le
plan comptable immobilier de 2003 a stipulé l’incorporation des frais financiers, découlant
des emprunts contractés afin de financer le ou les projets réalisés par l’entreprise, au coût de
production, vu que le cycle de production usuel de l’activité immobilière dépasse une année.

Ainsi, nous imputons à chaque projet les charges financières qui lui sont relatives. Et lorsque
nous avons contracté un même prêt pour financer plusieurs projets, nous répartissons ces
charges à hauteur de la part de chaque projet dans l’emprunt. Les clés de répartition y
afférentes doivent être clarifiées et justifiées dans l’Etat des Informations Complémentaires
(ETIC).

Il est également à noter que ces frais financiers continuent à être incorporés au coût de
production jusqu’à la date d’achèvement des travaux. Au cas où l’entreprise livre ses clients
par tranches réalisées, la date d’achèvement de la tranche livrée prime sur celle du projet dans
son intégralité.

b) Incorporation des charges commerciales au coût de production

Selon le plan comptable immobilier, il y a lieu de distinguer entre les charges commerciales
liées à la distribution des produits vendus, et celles relatives aux actions de communication.
Dans ce cadre, les charges publicitaires, telles que les panneaux d’affichage, les actions de
promotion lors du lancement du projet et l’aménagement des appartements-témoins, sont
incluses dans le coût de production.

Par contre, les charges commerciales, telles que les commissions versées aux agents
immobiliers, les frais de participation à des foires nationales ou internationales et les frais de
publicité courante sont exclus du calcul du coût de production.

c) Incorporation des charges d’honoraires au coût de production

L’activité d’un promoteur immobilier ne peut se réaliser sans le recours aux services de
nombreux prestataires. Il s’agit, bien évidemment, des avocats, topographes, architectes,
notaires et assureurs, auxquels la société doit verser des honoraires. Ces frais d’administration

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

générale sont intimement liés aux projets. C’est pourquoi, il est primordial de les incorporer
au coût de production du projet.

d) Incorporation des provisions restant à effectuer au coût de production

Après l’achèvement des projets immobiliers, il est à noter qu’il reste des travaux à effectuer,
mais dont nous n’arrivons pas à déterminer la valeur avec précision. Il s’agit, à titre
d’exemple, des travaux de finition non prévus avant la fin du projet, ceux liés à la révision des
prix, ou encore ceux dus à l’apparition de litiges concernant les prix de terrains abordant les
projets de l’entreprise.

Ces travaux doivent être imputés au coût de production. Nous déterminons leur montant en se
basant sur des statistiques passées, ou en effectuant des études à propos des éventuels coûts
d’actions engagées et non encore facturées.

e) Incorporation des frais de gestion interne au coût de production

Les charges de gestion interne peuvent être incorporées dans le coût de production si elles
sont réellement rattachables à la réalisation effective du projet. Dans ce cadre, étant donné que
la société Al Omrane joue le rôle de maître d’ouvrage uniquement, et sous-traite, donc,
l’activité de construction des bâtiments, seules les charges relatives à la direction technique
peuvent être imputées au coût de production, vu qu’elle se charge de la réalisation des études
prospectives sur les projets, et qu’elle assure le suivi de leur réalisation.

ISCAE – Cycle Normal

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Chapitre 2 : Fonctionnement du système de comptabilité

analytique

Section 1 : Définition de la procédure d’affectation et de répartition des

charges

Après l’étude du processus de calcul du coût de revient, il convient de déterminer la

procédure de traitement analytique des charges.

1. Traitement analytique des charges

a) Traitement des charges de la comptabilité générale

Lors de la conception d’un système de comptabilité analytique, l’essentiel des informations

financières retenues nous vient de la base de données de comptabilité générale. Mais, comme
la comptabilité de gestion suit une logique qui diffère de celle de la comptabilité financière, il
apparaît indispensable d’opérer certains retraitements à ces données afin qu’elles soient
pertinentes et utiles à la prise de décision.

Dans ce cadre, nous décomposons les charges de la comptabilité générale en deux parties
distinctes, à savoir les charges incorporables et celles non incorporables. Les premières
correspondent aux charges constatées par la comptabilité générale et reprises pour les besoins
de la comptabilité analytique, tandis que les secondes sont exclues de cette dernière, du
moment qu’elles ne se rapportent pas à l’exploitation normale de l’entreprise.

En effet, il s’agit de charges non courantes, causées par des éléments exceptionnels. Nous en
citons les dotations aux amortissements des immobilisations en non-valeurs, les dotations aux
provisions pour risques et charges ayant un caractère irrégulier comme c’est le cas des
provisions pour impôts, des pénalités fiscales et des charges sur exercices antérieurs. Ajoutons
à ceci les provisions pour litiges et pour dépréciation d’actifs, notamment les créances
douteuses. En somme, toutes les charges qui n’ont pas un caractère normal et régulier pour
l’activité de l’entreprise ont à exclure de la comptabilité analytique, parce qu’elles entravent
l’analyse de la situation normale d’activité, et biaisent, de ce fait, les prévisions émises à ce
sujet.

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Une fois les charges de la comptabilité générale traitées et adaptées aux besoins de la
comptabilité analytique, apparaissent des charges additionnelles que nous imputons à cette
dernière également. Il s’agit, en effet, des charges supplétives qui demeurent des charges
fictives, non décaissées réellement.

Les exemples de ces charges les plus évoqués sont :

 Le coût d’opportunité du capital : le coût du capital versé par les actionnaires à

l’entreprise, qui est censé être rémunéré par les dividendes distribués chaque année, en
cas de résultat bénéficiaire. Ce coût explique la renonciation des actionnaires au
placement de leur argent ailleurs et leur investissement dans la société.

 La rémunération de l’exploitant : Cette charge est prévue dans le seul cas d’une
entreprise individuelle, où l’exploitant ne dispose pas de salaire. Elle ne concerne donc
pas la société Al Omrane qui est une société anonyme.

b) Traitement des charges directes et indirectes

b.1. Traitement des charges directes

Les charges directes sont celles affectées directement au coût du projet auquel elles sont
rattachées. De ce fait, l’entreprise rendra cette tâche systématique si elle utilise l’inventaire
permanent dans le suivi de ses stocks, dans la mesure où les charges seront calculées
directement à l’entrée en stocks, et rattachées automatiquement au projet de destination à leur
sortie.

 Les charges de matières premières

Vu que la société Al Omrane est un maître d’ouvrage qui ne participe pas à la réalisation
proprement dite des projets, le terrain constitue, en quelque sorte, sa matière première
principale. Nous affectons, donc, son coût aux tranches de projets en proportion du nombre de
mètres carrées qui lui sont relatives.

En outre, nous pouvons y ajouter, à titre exceptionnel, des charges de matières de construction
ou de finition, telles que le coût du ciment en cas de travaux apparus à l’achèvement de la dite
tranche du projet, et ne faisant pas partie des contrats de sous-traitance.

ISCAE – Cycle Normal

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

 Le matériel et outillage

Le matériel utilisé dans les projets réalisés par la société fait partie des charges directes qui y
sont affectées. Cela dit, la part de chaque projet ou tranche de projet dans l’utilisation de tout
matériel est fixée par les responsables de projets, avec une précision détaillée des heures
d’utilisation. Pour expliciter davantage ce type de charges, nous citerons l’amortissement du
matériel en cas de possession du bien immobilier, ou encore les redevances de crédit-bail, en
cas de sa location. A ceci s’ajoutent les charges d’entretien, les frais d’assurance et bien
d’autres charges.

 Les charges de main d’œuvre directe

En cas d’usage normal, les charges de main d’œuvre directe correspondent aux charges du
personnel temporaire, recruté dans le cadre d’un projet déterminé. Les frais qui y sont relatifs
sont identifiés à partir des fiches hebdomadaires ou mensuelles de travail, précisant le nombre
d’heures travaillées et la rémunération correspondante. Cependant, il est clair qu’en cas
d’Al Omrane, ces charges sont quasi-nulles, dans le sens où elles reviennent à la société de
sous-traitance.

 La sous-traitance

L’essentiel des charges directes relatives à un projet dans le cas de la société Al Omrane
découle du coût des travaux sous-traités, à savoir les travaux de construction. Dans ce cas, le
montant est déterminé par les contrats signés. Ainsi, lorsqu’il existe des contrats séparés par
tranches livrées, l’affectation des charges est simple et directe. Cependant, lorsqu’il y a un
seul contrat pour l’ensemble du projet, il faut prévoir des clés de répartition pour les
différentes tranches existantes.

b.2. Traitement des charges indirectes

Les charges indirectes sont des charges générales que nous ne pouvons pas affecter
directement à une tranche de projet déterminée, mais qui sont, au même temps, indispensables
à sa réalisation. Nous y distinguons des charges incorporables au coût de production, et donc
aux stocks, ainsi que des charges de période non imputables au coût de production, et qui
restent donc au niveau des charges de l’exercice.

ISCAE – Cycle Normal

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Pour étayer davantage cette analyse, il est à signaler que ces charges peuvent être
décomposées en plusieurs types, notamment :

 Les charges financières

Il s’agit des frais financiers incorporables au coût de production, c’est-à-dire le

remboursement des prêts contractés pour le financement de la tranche du projet concernée.
Bien évidemment, ceci se fait jusqu’à la date d’achèvement de la dite tranche du projet.
Cependant, il faut noter que les charges financières relatives à l’acquisition d’un terrain
destiné à constituer une réserve foncière ne sont pas incorporables.

 Les charges de gestion interne imputables au coût de production

Elles concernent essentiellement les frais de fonctionnement tels que les salaires, générés par
la direction technique chargée de la réalisation de la tranche du projet en question. En effet,
nous nous intéressons uniquement à la direction technique parce qu’elle est la seule direction
en contact direct avec la réalisation des projets.

 Les charges indirectes de promotion et de communication

Elles correspondent aux charges de publicité imputables aux stocks, puisqu’elles sont
décaissées lors du lancement du projet. Nous en citons l’aménagement des appartements-
témoins et des bureaux de vente, ainsi que les plaquettes de signalisation pour informer du
projet.

 Les charges commerciales non incorporables au coût de production

Ce sont les charges de distribution générées par la vente des logements. Nous y trouvons les
salaires et commissions versés à la force de vente de l’entreprise. En général, toutes les
charges du service commercial et marketing, sauf celles citées ci-haut, ne sont pas
incorporables au coût de production.

Il reste à noter que la clé de répartition utilisée pour la répartition des charges financières et
celles de gestion interne reste le mètre carré cessible par tranche. Par contre, il serait plus
approprié d’utiliser le chiffre d’affaire prévisionnel comme clé de répartition des charges
commerciales et de communication.

ISCAE – Cycle Normal

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

De ce fait, il est à savoir que le coût du mètre carré cessible est calculé en divisant le coût de
revient par le nombre de mètres carré cessibles d’une tranche de projet. Il constitue, de ce fait,
le coût le plus pertinent pour une entreprise immobilière, puisqu’il est comparable au prix de
vente, fixé à partit du mètre carré cessible également, de même qu’il permet à la société de se
situer par rapport à ses concurrents sur le secteur.

Il reste à présenter un tableau récapitulatif du traitement effectué aux charges indirectes par
postes comptables, que l’on présentera dans la page suivante.

ISCAE – Cycle Normal

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Postes Intitulé Charges incorporables Charges non

incorporables
Coût de Coût de Coût de
production commercialisation période
612 Achats consommés de X X
matières et fournitures
613/614 Autres charges externes X X X
616 Impôts et taxes X X
617 Charges du personnel
Direction générale X
Direction administrative X
et financière
Direction technique X
Direction commerciale X X
618 Autres charges X X
d’exploitation
619 Dotations d’exploitation X X
631 Charges d’intérêts
Intérêts d’emprunt X
Autres intérêts X
633 Pertes de change X
638 Autres charges X
financières
639 Dotations financières X
651 VNA des X
immobilisations cédées
656 Subventions accordées X
658 Autres charges non X
courantes
659 Dotations non courantes X
670 Impôts sur les résultats X

Tableau 2.1 : Traitement des charges indirectes

ISCAE – Cycle Normal

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

2. Evaluation des stocks

Le plan comptable du secteur immobilier offre aux entreprises le choix de tenir soit un
inventaire permanent soit un inventaire physique. Cela dit, il paraît judicieux d’adopter la
première approche, étant donné que le cycle de production de la société Al Omrane s’étend
sur plus d’une année.

Ainsi, toutes les charges supportées par l’entreprise seront évaluées automatiquement à leur
entrée en stock, ce qui nous aidera à calculer le coût de revient d’un projet, d’une tranche de
projet ou d’une unité produite facilement, en partant du principe que ces charges, directes et
indirectes, sont affectées aux produits.

Cependant, il faut savoir que cette méthode nécessite un travail chargé, voire fastidieux, afin
de tenir à jour les fiches de stock. L’entreprise doit, donc, prévoir suffisamment de personnel
pour exécuter cette tâche efficacement.

En plus de la tenue de l’inventaire permanent, l’entreprise doit garantir l’apparition du coût

historique cumulé de chaque entrée en stock. Pour ce faire, il y a lieu de mettre en place un
compte lié au stock, qui enregistre, à son crédit, les sorties de stocks uniquement. Ce compte
additionnel est, bien évidemment, identifié par un « 9 » en quatrième position de sa
codification. De ce fait, le compte initial préservera l’historique du coût de chaque opération,
et la différence entre celui-ci et le compte créditeur nous renseignera sur le stock des produits
finis non livrés.

En parlant toujours des stocks, et par application du principe de prudence, il faut noter que le
coût des stocks doit rester inférieur au prix de vente prévisionnel, charges de distribution
comprises. Autrement, l’entreprise doit constater des provisions pour dépréciation des stocks,
que ce soit pour les travaux de construction achevés, ou pour les travaux restant à effectuer.
La première catégorie correspond à une dépréciation pour travaux en cours, puisqu’ils ne sont
pas encore vendus, et la seconde correspond à une provision pour risques et charges
probables.

ISCAE – Cycle Normal

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

3. Répartition des charges

a) Répartition des charges des tranches sur les produits

Dans l’objectif d’effectuer l’analyse la plus pertinente de l’activité de l’entreprise à travers la

mesure des coûts, il est intéressant d’opérer, après la répartition des charges sur les tranches
de projets, une deuxième répartition qui consiste à passer de la répartition des charges sur les
tranches à leur ventilation aux produits de l’entreprise.

Dans ce sens, nous signalons que les produits de la société Al Omrane peuvent être
décomposés en plusieurs catégories :

 Logements sociaux,
 Logements promotionnels (destinés aux classes moyennes)
 Commerces intégrés
 Lots de terrain

Cela dit, nous ne pouvons pas affecter directement les charges d’une tranche de projet
achevée à une catégorie de produits donnée, puisque nous les retrouvons toutes réunies dans
une même tranche. C’est pourquoi, nous procéderons à la ventilation des charges sur les
produits, en utilisant des clés de répartition.

Dans ce cadre, la clé la plus évidente est le nombre de mètres carré cessibles. Cependant, elle
montre certaines limites en raison de l’absence d’homogénéité des produits. En effet, si l’on
se fie à cette clé, nous imputerons à un terrain d’une grande surface plus de charges qu’une
construction de surface inférieure. Cependant, celle-ci peut engendrer des coûts de production
supérieurs en réalité.

La solution serait donc d’intégrer, en plus de la surface cessible, des coefficients propres à
chaque catégorie de produits. Ces derniers seront identifiés à partir d’études prévisionnelles
des coûts des produits, qui servent à rapprocher les charges d’un produit A à celles d’un
produit B. A titre d’exemple, nous allons considérer que le coût de production d’un logement
social est égal à 80% du coût d’un logement promotionnel.

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b) Répartition des charges des produits sur les unités vendues

Une fois les charges des tranches de projets imputées aux catégories de produits, il semble
nécessaire de déterminer la ventilation de ces charges par unité vendue. Bien évidemment, la
clé de répartition utilisée reste le mètre carré cessible du logement, lot de terrain ou
commerce.

De ce fait, nous obtenons le coût de chaque unité vendue, à partir duquel nous déterminons le
coût de revient de l’unité, et ainsi la marge réalisée à sa vente. Celle-ci est obtenue à partir de
la différence entre le chiffre d’affaires dégagé de la vente et le coût de revient calculé.

Il reste à souligner que ce coût à l’unité vendue est le plus approprié pour faire du
benchmarking par rapport à la concurrence, et ainsi apporter d’éventuels ajustements à
l’activité de l’entreprise.

Section 2 : Définition des outils de travail

Après la détermination de la méthode de comptabilité analytique à adopter dans le cas de la

société Al Omrane, ainsi que la définition des pratiques de traitement des charges supportées
par l’entreprise et de calcul des coûts et des résultats, il paraît primordial de préciser le type
d’organisation de la comptabilité analytique souhaité.

Afin d’opérer ce choix, plusieurs enjeux sont à prendre en compte, notamment les moyens
financiers disponibles pour le développement du service de la comptabilité analytique, la
nature des informations dont les gestionnaires ont besoin et le degré de complexité de
l’infrastructure informatique en place.

C’est pourquoi, nous avons opté pour une comptabilité analytique autonome, c’est-à-dire non
intégrée au système de comptabilité générale, mais qui entretient, sans nul doute, une étroite
relation avec ses composantes.

En effet, cette conception consiste à imputer les charges de la comptabilité générale en

utilisant des comptes réfléchis. Ainsi, chacune des deux comptabilités garde son autonomie et
son organisation en partie double.

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1. Définition d’un plan comptable analytique

Le plan comptable analytique constitue la structure de base organisant le système de

comptabilité analytique, à travers une série de comptes classés par rubriques distinctes. Dans
ce cadre, la société Al Omrane serait amenée à utiliser de nombreux comptes afin de calculer
son résultat analytique ainsi que le coût de revient de ses projets.

Dans ce cadre, nous commencerons par la présentation des comptes de charges et produits
réfléchis. En effet, ils servent de miroir aux charges et produits inscrits en comptabilité
générale, sauf que nous créditons les charges et débitons les produits, puisqu’ils seront
imputés par la suite à d’autres comptes tels que l’inventaire permanent, le coût de revient et le
résultat analytique.

S’y ajoutent les comptes de stocks réfléchis qui permettent de créditer les comptes
d’inventaire permanent, auxquels nous imputons les frais incorporables au coût de production.

90. Comptes de produits et charges réfléchis

903. Stocks et provisions pour dépréciation des stocks réfléchis

9031. Stocks réfléchis
90312. Matières et fournitures consommables
90313. Produits en cours
90314. Produits intermédiaires et produits résiduels
90315. Produits finis

9039. Provisions pour dépréciation des stocks réfléchis

90392. Matières et fournitures consommables
90393. Produits en cours
90394. Produits intermédiaires et produits résiduels
90395. Produits finis

906. Charges réfléchies

9061. Charges d’exploitation réfléchies
90612. Achats de matières et fournitures
90613/14. Autres charges externes
90616. Impôts et taxes

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90617. Charges de personnel

90618. Autres charges d’exploitation
90619. Dotations d’exploitation

9063. Charges financières réfléchies

90631. Charges d’intérêts
90633. Pertes de change
90638. Autres charges financières
90639. Dotations financières

9065. Charges non courantes réfléchies

90651. Valeurs nettes d’amortissements des immobilisations cédées
90656. Subventions accordées
90658. Autres charges non courantes
90659. Dotations non courantes

9067. Impôts sur les résultats réfléchis

90670. Impôts sur les résultats

907. Produits réfléchis

9071. Produits d’exploitation réfléchis
90712. Ventes de biens et services produits
90714. Immobilisations produites par l’entreprise pour elle-même
90716. Subventions d’exploitation
90718. Autres produits d’exploitation
90719. Reprises d’exploitation ; transferts de charges

9073. Produits financiers réfléchis

90731. Produits des titres de participation et autres titres immobilisés
90733. Gains de change
90738. Intérêts et autres produits financiers
90739. Reprises financières ; transferts de charges

9075. Produits non courantes réfléchis

90751. Produits des cessions d’immobilisations
90756. Subventions d’équilibre

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90758. Autres produits non courants

90759. Reprises non courantes ; transferts de charges

Etant donné que l’un des objectifs de la comptabilité analytique est la maîtrise des coûts
supportés par l’entreprise, il paraît évident de prévoir des comptes de coût d’achat, pour y
imputer essentiellement le coût d’acquisition des terrains, matière première essentielle de
l’activité immobilière, ainsi que des comptes de coût de production, organisés par tranches de
projets ou unités de logement produites. Ces comptes se présentent sous la forme ci-dessous :

93. Comptes de coûts d’achat ou de production :

933. Coûts d’achat :

9335. Coûts d’achat de matières et de fournitures

935. Coûts de production :

9351. Coûts de production des produits (groupe a)
9352. Coûts de production des produits (groupe b)

A présent, nous arrivons aux comptes de l’inventaire permanent, étant donné que nous avons
choisi de suivre l’évolution des stocks selon cette méthode. Ces comptes nous permettent, en
effet, de disposer d’une évaluation précise de toutes les entrées et sorties des stocks, détaillées
par matières premières, fournitures consommables, produits en cours et produits finis. Ils se
présentent comme suit :

94. Comptes d’inventaire permanent des stocks :

942. Inventaire permanent des matières et fournitures consommables :

9421. Matières premières
9422. Matières et fournitures consommables
9423. Emballages
9426. Matières et fournitures consommables en cours de route
9428. Autres matières et fournitures consommables en cours de route

943. Inventaire permanent des produits en cours :

9431. Biens en cours
9434. Services en cours
9438. Autres produits en cours

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944. Inventaire permanent des produits intermédiaires et produits résiduels :

9441. Produits intermédiaires
9445. Produits résiduels
9448. Autres produits intermédiaires et produits résiduels

945. Inventaire permanent des produits finis :

9451. Produits finis (groupe a)
9452. Produits finis (groupe b)
9456. Produits finis en cours de route
9458. Autres produits finis

949. Provisions pour dépréciation des stocks :

9492. Provisions pour dépréciation des matières et fournitures consommables
9493. Provisions pour dépréciation des produits en cours
9494. Provisions pour dépréciation des produits intermédiaires et résiduels
9495. Provisions pour dépréciation des produits finis

En respectant le cheminement logique de calcul des coûts, il apparaît clair qu’après la

comptabilisation du coût de production, nous devrons comptabiliser le coût de revient des
produits vendus, par addition au coût de distribution du coût de production. Ces écritures se
font selon les comptes suivants :

95. Comptes de coût de revient :

955. Coûts de revient des produits :

9551. Coûts de revient des produits (groupe a)
9552. Coûts de revient des produits (groupe b)

958. Autres coûts de revient :

9581. Coûts de revient des produits (groupe a)
9582. Coûts de revient des produits (groupe b)

Avant de continuer dans la logique de comptabilisation des coûts, il ya lieu de noter que des
comptes de différences d’incorporation sont prévus. Ils font ressortir les différences de solde
entre la comptabilité générale et la comptabilité analytique.

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97. Comptes de différences d’incorporation :

971. Charges non incorporables :

9710. Charges non incorporables

972. Charges supplétives incorporées :

9720. Charges supplétives incorporées

973. Produits non incorporés :

9730. Produits non incorporés

974. Différences sur charges incorporables :

9740. Différences sur charges incorporables

975. Différences sur produits incorporables :

9750. Différences sur produits incorporables

976. Différences d’inventaire :

9762. Différences d’inventaire sur matières et fournitures consommables
9763. Différences d’inventaire sur produits en cours
9764. Différences d’inventaire sur produits intermédiaires et résiduels
9765. Différences d’inventaire sur produits finis

977. Différences sur niveau d’activité :

9770. Différences sur niveau d’activité

978. Autres différences d’incorporation :

9780. Autres différences d’incorporation

Enfin, nous arrivons à l’indicateur final de performance, à savoir le résultat analytique, que
nous obtenons par la soustraction du coût de revient du prix de vente.

98. Comptes de résultats analytiques :

982. Résultats analytiques sur biens produits :

9821. Résultats analytiques sur biens produits (groupe a)
9822. Résultats analytiques sur biens produits (groupe b)

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En somme, nous constatons que la société Al Omrane utilisera l’ensemble de ces comptes,
afin d’avoir une comptabilité analytique qui reflète l’ensemble des opérations inscrites dans la
comptabilité générale, et qui, au même temps, introduit un nouveau système d’inventaire
permanent.

2. Elaboration des documents de synthèse

La comptabilité analytique a pour objectif ultime de produire une information pertinente et

fiable, à même d’aider les gestionnaires dans la prise de décisions économiques affectant
l’activité et la croissance de l’entreprise.

De ce fait, il est évident que cette comptabilité managériale fournisse de nombreux

documents, retraçant la formation des coûts, marges et résultats. Cela dit, nous distinguons
deux types principaux d’états de synthèse produits par le service de comptabilité analytique,
que sont les états intermédiaires et les états de gestion.

a) Les états intermédiaires

S’agissant des états intermédiaires, ils sont utilisés principalement par les responsables du
contrôle de gestion, dans la mesure où ils mettent en perspective le détail du calcul de
l’ensemble des coûts et résultats. Il s’agit, essentiellement des journaux contenant les écritures
de comptabilité analytique, ainsi que de la balance analytique.

b) Les états de gestion

Pour ce qui est des états de gestion, ils correspondent à des états de synthèse nécessaires au
calcul des coûts et des résultats analytiques, ainsi qu’au suivi des stocks. Ceci rend leur
utilisation d’une extrême importance pour les contrôleurs de gestion.

b.1. Les états relatifs aux stocks

Comme nous avons vu précédemment, il est impératif d’adopter la méthode de l’inventaire

permanent pour l’enregistrement des stocks. Ainsi, nous pourrons assurer le suivi des entrées
et sorties en stock de façon quotidienne. Dans ce cadre, nous sommes en mesure de produire
de nombreux documents, à un niveau de détail différent. Nous en distinguons l’état détaillé
des stocks par produit et l’état ABC des stocks.

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 Etat détaillé des stocks par produit

Cet état a la particularité de nous permettre de suivre les entrées et sorties relatives à chaque
catégorie de produits, aussi bien en quantité qu’en valeur. Dans ce cas, les sorties sont
calculées au coût moyen unitaire pondéré, ce qui nous permettra de faire ressortir non
seulement la valeur du stock final, mais également le coût moyen unitaire de toute la période.

Date Intitulé Entrées Sorties Stocks

Quantité Prix Valeur Quantité Prix Valeur Quantité Prix Valeur
unitaire unitaire unitaire

Tableau 2.2 : Etat détaillé des stocks par produit

 Etat ABC des stocks

Cet état permet de classer les stocks par ordre décroissant selon leur valeur en trois catégories
distinctes :
 Catégorie A : les stocks à grande valeur
 Catégorie B : les stocks à valeur moyenne
 Catégorie C : les stocks à faible valeur

De ce fait, les dirigeants peuvent se concentrer sur la première catégorie, étant donné qu’il
s’agit des produits les plus chers et les moins nombreux en terme de quantité, par référence à
la loi de Pareto des 20/80, qui préconise que 20% des produits en quantité représentent plus de
80% de la valeur des stocks.

Intitulé Quantité Prix Valeur % de la % cumulé % de la %

unitaire quantité en valeur cumulé
totale quantité totale en valeur
Catégorie A 5% 5%
Catégorie B 15% 20%
Catégorie C 80% 100%
Total 100% 100%

Tableau 2.3 : Etat ABC des stocks

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b.2. Les états relatifs aux coûts et résultats analytiques

Ces documents, dont le niveau de détail varie d’une entreprise à l’autre en fonction des
besoins des gestionnaires, synthétisent la formation des coûts et résultats. Concrètement, nous
pouvons y trouver les tableaux de répartition des charges, ainsi que les états de calcul des
coûts de production, de distribution et de revient, et ce par tranche de projets et par produits.

 Etat relatif au coût de production

Cet état fait ressortir l’ensemble des charges affectées au coût de production. Il a la
particularité de ventiler ces mêmes charges aux différents produits de la société.

Eléments de coûts Produit 1 … Produit j… Produit n Total

Q PU V Q PU V Q PU V Q PU V
Coûts directs
Coûts indirects
Total coût de production

Tableau 2.4 : Etat du coût de production

 Etat relatif au coût de distribution

Cet état fait ressortir les charges affectées au coût de distribution. Autrement dit, il fait
ressortir toutes les charges commerciales non affectées au coût de production déjà calculé.

Eléments de coûts Produit 1 … Produit j… Produit n Total

Q PU V Q PU V Q PU V Q PU V
Coûts fixes
Coûts variables
Total coût de distribution

Tableau 2.5 : Etat du coût de distribution

 Etat relatif au coût de revient

Cet état présente le coût de revient des différents produits vendus. Il se distingue par sa clarté
et sa pertinence, dans la mesure où il présente aux gestionnaires une vision synthétique du
coût global supporté par l’entreprise pour fabriquer un produit donné.

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Eléments de coûts Produit 1 … Produit j… Produit n Total

Q PU V Q PU V Q PU V Q PU V
Coûts de production
Coûts de distribution
Total coût de revient

Tableau 2.6 : Etat du coût de revient

 Etat relatif au résultat analytique

Cet état nous renseigne sur le résultat des différents produits vendus. Il s’avère efficace pour
les études comparatives avec la concurrence.

Eléments de coûts Produit 1 … Produit j… Produit n Total

Q PU V Q PU V Q PU V Q PU V
Chiffre d’affaires
Coûts de revient
Résultat analytique

Tableau 2.7 : Etat du résultat analytique

b.3. Le compte d’exploitation analytique

Le compte d’exploitation analytique général, même en étant le parallèle du compte de

produits et charges en comptabilité générale, ne prend pas la même forme que ce dernier. En
effet, celui-ci nous permet de mettre en exergue l’analyse en charges directes et indirectes que
nous avons adoptée. Schématiquement, nous le représentons sous la forme ci-dessous :

Eléments Quantité Prix unitaire Valeur

Ventes
Variation de stocks de produits
Consommation de matières
Charges directes
Charges indirectes
Coût de revient
Résultat analytique

Tableau 2.8 : Compte d’exploitation analytique

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Conclusion

La conception d’une comptabilité analytique dans une société de promotion immobilière est,
comme nous l’avons vu, d’une importance capitale. En effet, elle est indispensable à la
maîtrise des coûts, la gestion des stocks et l’optimisation des performances.

Dans ce sens, il est à noter que le choix de la méthode la plus adéquate à l’entreprise étudiée
est une étape cruciale, dont dépend significativement la réussite de tout projet de mise en
place d’une comptabilité analytique.

Cela dit, nous avons choisi, dans le cadre de ce mémoire, une méthode qui consiste à calculer
le coût complet relatif à chaque projet, à travers lequel nous déterminons le coût des tranches
de projets ainsi que celui des produits.

Grâce à ce système, l’entreprise arrive à produire des informations fiables et pertinentes, à

même d’aider les dirigeants dans leur prise de décisions. Plus encore, ce système leur permet
d’assurer le suivi de l’évolution des coûts, des stocks et des résultats, et ainsi d’avoir une vue
synthétique et transversale sur l’évolution de l’activité.

Cependant, il est impératif de noter que, tout au long de ce mémoire, nous avons développé
uniquement le cadre conceptuel de la comptabilité analytique. En d’autres termes, nous avons
mis en place les bases théoriques d’un projet de création d’un service dédié à la comptabilité
analytique.

Il reste, alors, à développer les phases de mise en œuvre effective du projet sur terrain.
Concrètement, il s’agit d’élaborer une procédure de mise en place de la comptabilité
analytique, à travers la description détaillée de son fonctionnement, la répartition des tâches y
correspondantes entre les différents acteurs de l’entreprise, et la détermination des utilisateurs
des données produites.

Bien évidemment, il convient de prévoir un processus de fonctionnement souple et flexible,

étant donné que l’entreprise est en évolution permanente. Ceci l’aidera à faire face aux
exigences de son environnement externe, ou encore à répondre aux besoins de développement
interne de ses gestionnaires.

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Cela dit, la comptabilité analytique ne pourra assurer sa mission majeure d’outil fiable
d’analyse des performances sans la mise en place d’un système évolutif, mais également
exhaustif, dans le sens où il prévoit tous les cas de figure éventuels, notamment le circuit des
flux d’informations et les responsabilités du personnel.

Par ailleurs, il est impératif de préciser qu’il faudrait que ce système soit articulé de façon
claire, et communiquée de manière simple, afin qu’il soit compréhensible par tous, et ainsi
correctement appliqué et efficacement utilisé. Une efficacité qui ne vient pas seulement de la
motivation et la participation de l’ensemble des collaborateurs, mais également de la mise en
place d’une infrastructure informatique complexe, à même de supporter un projet d’une telle
envergure.

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Bibliographie

 Ouvrages

Bendriouch A., Comptabilité analytique pour le contrôle de gestion, Editions Cogefos,

Collection Gestion, 2000, 372p.

Boutti R., Comptabilité analytique décisionnelle : A l'heure des IAS/IFRS, Collection

Expertise, 2004, 247 p.

Jacquot T., Milkoff R., Comptabilité de gestion : analyse et maîtrise des coûts, Dareios &
Pearson Education, 2011, 319 p.

Lauzel P., Bouquin H., Comptabilité analytique et gestion, Sirey, Paris, 1998, 5ème édition,
Collection Administration des entreprises, 492p.

Leclère D., L’essentiel de la comptabilité analytique : Analyser les coûts pour bien décider,
Editions d’Organisation, 4ème édition, collection les indispensables de la gestion, 2004, Paris,
199p.

Margerin J. Comptabilité analytique, Les Editions d’Organisation, Grenoble, 1994, 153p.

 Textes législatifs

Conseil National de la Comptabilité, Plan Comptable du secteur immobilier, Mars 2003.

 Mémoires

Chahdali A., Conception d’une comptabilité analytique - Cas de Atlantic Vision, 2009, Master
spécialisé en contrôle de gestion, ISCAE.

El Harrak Z., Projet de refonte du système de comptabilité analytique dans une société de
promotion immobilière- Cas de Jet Sakane, 2006, Master spécialisé en contrôle de gestion,
ISCAE.

Lazaar S., Répartition des frais de fonctionnement pour une gestion par projet, 2005, Master
spécialisé en contrôle de gestion, ISCAE.

ISCAE – Cycle Normal

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Sohaili R., Conception d’un système de comptabilité analytique en vue de l’évaluation des
stocks, 2002, Cycle Normal, ISCAE.

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cout_833-S3/sansmenu/GEST-P05-R04/Pdf/04.pdf>Les Dessous du Target Costing, [page
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La méthode des coûts cibles, [page consultée le 20/04/2012], <Adresse URL :

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Ministère de l’Habitant, de l’Urbanisme et de la politique de la ville, Le secteur immobilier:

Bilan 2010 – Perspectives 2011, Direction de la Promotion Immobilière, Janvier 2011, [page
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publications/DPI.pdf

ISCAE – Cycle Normal

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Annexes

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Annexe 1 : L’organigramme D’Al-Omrane Rabat

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Annexe 2 : La feuille de comptage

Date :

Projet N° : ……… Tranche N° :……

Type de Nombre Surface Nombre Nombre Reliquat

logements d’unités moyenne d’unités d’unités d’unités
m² achevées livrées non livrées

Certifié par :

Directeur technique Directeur administratif Directeur commercial

et financier

Nom : Nom : Nom :

Signature : Signature : Signature :

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Annexe 3 : Le suivi d’un projet

Projet N° : ………

Tranche N°
Charges directes % avancement Montant prévisionnel Montant réel Ecart
Terrain
Etudes
Gros œuvres
Etanchéité
Revêtement
Plomberie- sanitaire
Electricité
Peinture -faux plafond
Menuiserie bois

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 La conception d’une comptabilité analytique dans le secteur immobilier

Résumé :

Face aux diverses contraintes du marché, les entreprises se doivent de se doter d’outils de
maîtrise de leur performance financière, afin de garantir leur compétitivité sur le long-terme.
Parmi ces nombreux outils, la comptabilité analytique, considérée comme un outil privilégié
pour la maîtrise des coûts, demeure d’une importance absolue. Cependant, son implantation
sur terrain nécessite un travail de conception de base élaboré. Il s’agit, en effet, d’une
réflexion profonde sur les enjeux de choix de la méthode de comptabilité à adopter, ses
objectifs, son fonctionnement et ses résultats. Ce mémoire offre, alors, une double vision de
ce cadre conceptuel. D’abord, il met en perspective les éléments cités dans un contexte
général, et ensuite, les applique à un secteur d’activité particulier, qu’est le secteur
immobilier.

Mots-clés : coût, comptabilité analytique,

Abstract:

To meet the various market constraints, companies need to develop tools that will help them
control their financial performance in order to ensure their competitiveness in the long-term.
Among the existing tools, management accounting, seen as a performing tool for controlling
the costs, remains of a huge importance. However, its implementation on field work requires
the conception of a basic design that may be followed. It is, indeed, a profound reflection on
the issues of choice of accounting method to adopt, its objectives, its functional process and
its results. This memory offers, then, a double vision of this framework. First, it puts into
perspective the elements listed in a general context, and then applies them to a particular
industry, which is the real estate sector.

Key words: cost, management accounting

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