Elhfira youssef
Introduction :
La loi 14-07 apporte une réforme foncière
Les objectifs essentiels de cette réforme :
La sécurité foncière.
Stabilité du droit de la propriété qui en découle.
Permettre à la propriété foncière de jouer un rôle fondamental dans la promotion de
l’économie nationale.
La terre
N’appartient pas à l’homme est un bien stratégique lien naturel intime dans
C’est l’homme qui appartient principale source de subsistance nos esprits
à la terre terre mère, terre femme
Pour les musulmans le coran code de droit et de sagesse
la terre est un bien sacré terre nourricière des hommes
en terme généreux et sacré
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Elhfira youssef
La propriété
L’homme doit : les hommes doivent :
Assurer la sauvegarde s’organiser pour partager l’espace
Garantisse la protection et les ressources de la terre
sa définition diffère le droit : d’user, de jouir, de disposer
selon : les pays, les époques de la chose possédée en propre
et l’idéal moral
Un pouvoir que l’on possède un rapport juridique entre de sujet deux droit :
d’une façon absolue un actif titulaire de droit
Mais qui peut être restreint un passif obligé de respecter ce droit
par la loi ou par la convention
le statut de la propriété au Maroc le système est pluraliste :
a évolué et évolue encore coutumes pré islamique
loi foncière musulmane
législation coloniale
législation post coloniale
Le système foncier
la religion musulman : l’ancien Maroc :
respect de la parole transmission des droits réels immobiliers
pas de formalisme devant l’assemblé du village
le coran : remplissez vos engagements mais aussi organiser un état civil de
l’échange de consentement est suffisant l’immeuble( livres fonciers)
l’écrit ne présente qu’une preuve opérations juridiques intéressantes
ne constitue pas une condition pour transfert même immeuble sont inscrites
même feuillet
le livre foncier introduit au Maroc1913 pour être soumis au régime du livre F.
représente un régime de publicité réelle l’immeuble doit être immatriculé
pour individualiser la propriété ou en cours d’immatriculation
L’immatriculation consiste : la principale source de l’immatriculation
inscrire sur les L.F l’Acte Torrens (Robbert Torrens)
puis procédure de Purge : se base sur une présomption domaniale
l’immeuble doit être délimité sur le terrain
sous un nom un numéro d’ordre particulier le titre de propriété contient :
détermination topographiques et juridiques les droits réels charges financières ainsi
préciser les droits de son propriétaire les mutations et modifications relatives
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Elhfira youssef
Régime foncier Marocain
Suite à l’acte du protectorat en 1912
La promulgation du Dahir 12 aout 1913
Sur l’immatriculation des immeubles
Caractère du régime foncier :
Apporté par l’islam Apporté par le protectorat La récupération post
colonial
Avant l’islam : terre des tribus Les réformes introduites par la L’indépendance du Maroc
La terre appartient originellement à France représentent la toile de fond après la déclaration 2
dieu donc son usage par la de toute la législation marocaine Mars1956 (sans transmission
communauté doit être conforme aux foncière jusqu’à nos jours des terres)
prescriptions du livres saint et des Objectif de juristes français était la - Dahir 29décembre1972
pratiques et directives de son prophète. protection de la propriété coloniale relatif à la répartition des
A/ démembrement de la propriété sous la justification de la terres agricoles ou à
foncière : modernisation des institutions vocation agricoles aux
Terres de conquête distinction entre traditionnelles pour mettre fin aux agriculteurs.
musulmans et non musulmans (zakat, litiges immobiliers. - Dahir 26septembre1963
jiziya, kharaj) la propriété éminente - l’ignorance du régime relatif à la récupération
appartient à la communauté et islamique en matière des terres appartenant a l’état
l’usufruit à ses occupant (tribus) foncière par les français. français et espagnol.
Statut personnelstatut réel - L’application du régime - Dahir 2mars1973 sur la
Droit fiscal fixé à la terre[Link] islamique vaut dire le récupération des terrains
La gestion des terres conquises : recours au juge de la appartenant aux personnes
-La Melkisation à ses propriétaires chariaa. Ce n’est pas en physiques ou morales
d’origine ( itawa) faveur des étrangers. réputées non marocaines.
-La Nue propriété+usufruit (kharaj) 1er Novembre 1912 , 6 mois après -dahir 7juillet1970 fixant les
-La confiscation en faveur de l’Etat l’acte de protectorat en 30 Mars 1912 conditions de la reprise par
« sawafi » la circulaire du grand Vizir l’Etat des lots de la
-La Melkisation aux privilégiés réglementant les biens aliénables et colonisation.
« iqtaa » inaliénables, la propriété privée , Le caractère définitif du titre
- terres indivisibles entre tous les l’expropriation. n’a repris son effet en ce qui
musulmans « terres mortes » Les propriétés foncières européennes concerne les lots de la
B/l’impact de la force sur la propriété privées sont soumises au code civil colonisation dès lors du
foncière : français. moins que le bénéficiaire soit
Terres de l’Etat Alors elles sont les plus bénéficiaires marocain.
Propriété collective est la règle de l’immatriculation appliquée par L’accession du Maroc à
Régime foncier apporter par l’islam les institutions administratives l’indépendance laisse
présente des insuffisances : soumises au pouvoir politique. subsister la législation
L’étendue de la propriété antérieure qui est toujours en
Les droits réels acquis vigueur, celui-ci coexiste
Les bénéficiaires de droit toujours comme le passé à
coté des institutions foncières
traditionnelles.
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Elhfira youssef
La multiplicité des statuts fonciers
Dualité de droit
Droit coutumier non écrit droit positif moderne
(Cohabitation et amalgame)
Domaine riche par son originalité et sa complexité
Le régime juridique de la terre au Maroc présente
une extraordinaire diversité de statuts :
Mesureur (1921) :
* 7 indigènes : terres mortes, terres melk, terres collectives des tribus, terres makhzen, terres guich,
terres des tribus de naïba, biens habous
* une moderne : terres immatriculées
P. Decroux (1972) :
* huit : terres immatriculées, habous, droit coutumier musulman, terres collectives, terres guich, terres
situées à l’intérieur des périmètres d’irrigation, biens de famille, lotissements.
Paul Pascon (1971) :
* l’existence de sept statuts principaux et de vingt-sept sous-statuts.
Mohamed khayri (1983) :
* les terrains de l’Etat les terrains de Makhzen et les terres soumises au contrôle ou tutelle de l’Etat comme
les terres collectives et les terres Habous.
* les terres Melks et les terres privées propriété des personnes physiques ou morales.
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Elhfira youssef
Les terres Melks ( possession)
Ce statut qui était très peu important en surface avant 1912, regroupe aujourd’hui 74,2% de la superficie
agricole et 88,5% des exploitants
Le régime melk apparaît bien comme le principal bénéficiaire de l’évolution foncière sous le protectorat
et depuis l’indépendance.
Possession paisible publique à titre de propriété
Les biens Melks sont aliénables saisissables et prescriptibles
ils peuvent faire l’objet pour expropriation pour cause d’utilité publique.
Propriété privée non immatriculée
Propriété privée non immatriculée
Droit musulman du rite malékite
Droit musulman du rite malékite
Propriété privée soumise à l’immatriculation
droit musulman et les dispositions prévues par
les textes et dahirs relatifs à l’immatriculation
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Elhfira youssef
Les terres domaniales
-Principe de propriété de l’Etat en tant que personne morale de droit public.
-La composition du domaine de l’Etat est diversifiée pour des raisons historiques.
-Confusion entre les biens de ce domaine et les fortunes des sultans.
-En 1885 le sultan My Hassan entama une tentative de réforme.
-Dahir 1juillet1914 la charte domaniale sur le domaine public
tel qu’il a été modifié par le dahir 8 novembre 1919.
-Dahir 3janvier1916 règlement spécial sur la délimitation administrative du domaine de l’Etat.
-Dahir 19octobre1921 sur le domaine municipal.
-Dahir 1aout1925 sur le régime des eaux.
-Dahir 28juin1954 sur le domaine des communes rurales.
Domaine public de l’Etat Domaine privé de l’Etat Domaine Makhzen
-Dahir 1juillet1914. A l’indépendance :
-Affectation et personne publique propriétaire. -Séquestration de biens des personnes frappés
-Affectation détermination destination d’un bien d’indignité nationale par décision de la commission
domanial et aussi affectation d’intérêt général. -Récupération des terres par l’Etat selon les dahirs :
-Préambule : Affectation à l’usage de tous. 9mai1959 terres collectives aliénées en perpétuelle
-Inaliénable et imprescriptible alors ne peut être lésé jouissance
par l’immatriculation. 26septembre1963 terres de colonisation officielle
-DPE est en dehors et au dessus de l’immatriculation 2mars1973 terres de colonisation privée
foncière privée ( article4du dahir1juillet1914). -Aliénable en milieu urbain
-Intangibilité du domaine en l’absence -Aliénable en milieu rural : (dahir N°1.72.277 du 29
d’immatriculation ou toute inscription aux livres décembre1979 sur la réforme agraire qui a introduit
foncier. les notions : terres lotissable, non lotissables, terres
-Toutefois les immeubles situées en dehors des nécessaires à un besoin d’intérêt général)
périmètres relevant au DPE et Les immeubles -L’Etat conserve dans son patrimoine non lotissables
domaniaux provenant du déclassement du domaine et à un besoin d’intérêt général
public peuvent faire l’objet d’immatriculation foncière -Depuis 1972 terres DPE situées en zone rurale ne
ils sont aliénables et prescriptibles. peuvent être cédées qu’aux attributaires de lots de la
réforme agraire ou aux investisseurs sur production
d’attestation de vocation agricole délivrée depuis la
lettre royale du 9 janvier 2002
-Peut être immatriculé (facultative et gratuite)
-DPE non immatriculé et non délimité est prescriptible
(l’Etat=autres propriétaires)
-Dahir 3janvier1916 la procédure de délimitation
administrative est gratuite
-La gestion est confiée au ministère des finances
direction des domaines et l’administration des eaux et
les forets.
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Elhfira youssef
Les terres collectives
Terres appartenant à la collectivité ethnique chaque ayant droit détient dans l’indivision
Une quote-part indéterminée et variable
La terre collective ne s’hérite pas mais l’appartenance
A l’ethnie qui s’hérite et donne droit à l’exploitation
L’islam conforte la propriété collective par régime collectif des terres a été toujours
la notionTerre appartient à dieu et les considéré comme signe de solidarité
musulmans ont en Commun système que
feu pâturage et l’eau le colonisateur a essayé de d’en
mettre fin ou du moins de l’affaiblir avec son
appareil législatif
L’organisation juridique des terres collectives
Sous le protectorat à l’indépendance
1novembre1912 circulaire du grand vizir le gouvernement abrogea les articles 8 et10
Qui prévoit que l’aliénation des biens collectifs et résilia les dites aliénations 9Mai1959
Sont soumis à l’autorisation du gouvernement la législation du code des investissements 25juillet1969
Et ces biens ne peuvent être ni vendus ni partagés le dahir 1.69.30 relatif aux terres collectives situées
La confrontation du protectorat avec ces propriétés dans les périmètres d’irrigation transformera celle-ci
A donné lieu à de nombreux textes : en propriété Melk indivises
Dahir 27avril1919 : malgré le processus de Melkisation elle représente
Propriété des tribus, tutelle de l’Etat (l’intérieur) une réserve foncière non négligeable dont les
terres
La jouissance en modes traditionnels assisté agricoles.
d’un conseil de tutelle la gestion est assuré par des conseils de
Sont imprescriptibles, inaliénables, insaisissables représentant élus à partir des collectivistes
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Elhfira youssef
En effet répandant aux règles coutumières.
-Les terres des tribus ont subi de nombreux le partage est fait plusieurs fois à chaque
prélèvement au bénéfice de la colonisation : moment qu’un des membres atteigne l’âge majeur
-L’expropriation pure et simple avant qui leur confère le droit d’avoir une part indivise
dahir 19avril1919 sur ces terres.
-L’expropriation partielle des Guiches
transformées en collectifs
-soit en application du dahir 1919 :
*article 8 aliénations perpétuelles de jouissance
au profit du colons
*article 10 créer des périmètres de colonisation
Difficultés inhérentes au statut des terres collectives
*l’apparition continue des droits entraine une diminution régulière de la quote-part revenant à chaque
ayant droit
*le simple droit de jouissance ne donne pas la stabilité et la garantie à une mise en valeur de la part
des exploitants et ne permet aucun investissement durable de leur part
*la nature de tutelle administrative n’envisage aucun rôle économique
*les difficultés pour recourir aux crédits en vue de financer les projets.
Ainsi le dahir 1.69.30 du 25juillet 1969 prévoit la Melkisation en inaugurant le passage de la propriété collective
à la propriété privée.
Les terres collectives appartiennent dans l’indivision aux personnes physiques ayants droits
Ces propriétés peuvent être soumises à la procédure normale d’immatriculation foncière payante et régie par le
droit commun à la demande de la collectivité ou à la demande de l’autorité de tutelle
L’immatriculation est alors gratuite et suit la procédure spéciale prévue par le texte en cause
La délimitation administrative est gratuite à l’initiative des autorités publiques et relativement rapides
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Elhfira youssef
Terres guich
Il s’agit de terres qui avaient été accordées sous forme de jouissance à certaines tribus dites Guich par le sultan
en contrepartie de la mobilisation de contingents militaires en cas de besoin et d’assurer la police dans leurs
régions.
La tribu Guich disposait d’un droit de propriété collective appelée Manfaa.
Chaque membre de tribu a droit d’usufruit
L’Etat avait un droit Raquaba en l’occurrence un droit éminent sur les terres Guich
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Elhfira youssef
Le droit de jouissance perpétuelle appartient à la collectivité concessionnaire.
Souvent, en zones de protection autour des villes impériales :
Meknès, Fès, Marrakech, Rabat.
L’Etat garde la propriété éminente de ces terres qui font partie de son domaine privé et sont inscrites sur
les rôles du service des domaines au ministère des Finances. Ce statut présente la caractéristique de
n’être régi par aucun texte spécifique.
La situation actuelle des terres guich est assez confuse
L’autorité coloniale préleva au profit des périmètres de colonisation officielle dans les régions de Meknès, Fès,
Tadla, Sidi Kacem. En échange de ces prélèvements, l’Etat accorda aux collectivités guich ainsi amputées la
pleine propriété sur les superficies restantes qu’il transforma en terres collectives en renonçant à
son droit de propriété éminente.
Difficile de traiter les terres Guich sans se référer aux terres collectives (comparaison_analogie / statut hybride).
Statut hybride : les terres Guich relève à la fois au régime domaniale et au régime collectif
Deux entités administratives se partagent les attributions
Ministère de finance (direction des domaines) : aspect juridique et foncier
Ministère de l’intérieur (direction des affaires rurales) : gestion contrôle et défense des intérêts des collectivités
installées sur ces terres.
Les terres Guich son inaliénables imprescriptibles et insaisissables
L’immatriculation de ces terres est gratuite unes procédure lente et complexe (contestations / oppositions)
Au début du protectorat, la superficie guich recensée représentait environ 768 000 ha. L’administration
du protectorat permit que 174 940 ha, soit 22,76% du total, situés dans les régions du Tadla, de Tanger
et de Meknès, soient privatisés entre les mains de leurs détenteurs guich. L’autorité coloniale préleva 65
875 ha, soit 8,5%, au profit des périmètres de colonisation officielle dans les régions de Meknès, Fès,
Tadla, Sidi Kacem. En échange de ces prélèvements, l’Etat accorda aux collectivités guich ainsi ampu-
tées la pleine propriété sur les superficies restantes qu’il transforma en terres collectives en renonçant à
son droit de propriété éminente.
Il ne resterait donc qu’environ 208. 83 ha, soit 27,16% des superficies d’origine, qui seraient encore sous
le statut guich ; ces terres sont presque entièrement localisées dans le Haouz de Marrakech
Les terres Habous
C’est une institution très ancienne confiée depuis l’indépendance au ministère des Habous et des affaires
islamiques.
Régient par le droit musulman rite malékite coutumes et traditions locales
Elles ont fait l’objet aussi des mesures législatives et réglementaires
Le code Habous
Le dahir 1.09.236 du 23 février 2010 formant code Habous donne une définition comme étant un bien
immobilisé d’une façon perpétuelle ou à temps dont la jouissance profite à une œuvre charitable et pieuse
publique ou privée.
«Le habous est un acte juridique par lequel une personne, en vue d’être agréable à Dieu, se dépouille d’un ou
plusieurs de ses biens, généralement immeubles, et les met hors du commerce, en les affectant à perpétuité à une
œuvre pieuse, charitable ou sociale soit d’une manière absolue exclusive de toute restriction (habous public), soit
en réservant la jouissance de ces biens à une ou plusieurs personnes déterminées (habous de famille) ;
à l’extinction des bénéficiaires, le habous de famille devient habous public.» (Luccioni J., 1945)
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Elhfira youssef
Les biens Habous sont inaliénables et imprescriptibles
Les éléments constitutifs du Habous (article3 du code)
L’acte constitutif
Acte volontaire unilatéral
La forme écrite est exigé (article25 du CH)
L’acte constitutif du Habous portant sur un immeuble doit satisfaire conditions article 489 DOC
Une copie doit être transmise à l’administration des Habous pour information
Le constituant
L’article 4 – 11 du CH édicte les conditions
Le habous doit être procédé d’une personne dont le droit de propriété ne fait pas l’objet de contestation
Le habous ne se présume pas
Le habous ne peut jamais échapper aux contestations
Le constituant doit etre capable de disposer du bien immeuble saint de corps et d’esprit solvable et libre
Le habous constitué pendant la maladie de la mort est valable selon les dispositions du code de la famille
Selon dahir 1.77.83 du 8 octobre 1977 :
Le constituant est autorisé à revenir sur la constitution du habous privé et interdiction sur habous public
Le bénéficiaire
Les conditions que doit satisfaire le bénéficiaire sont déterminées par les articles 11, 12, 13 du CH
Acceptation du bénéficiaire n’est pas obligatoire
Le bénéficiaire ne peut jamais être lui-même le constituant
Le constituant n’a pas le droit de privilégier certains de ses enfants au détriment des autres
Le bénéficiaire doit posséder le bien avant le décès ou la faillite du constituant
Le bien immobilisé
Licite acquis légalement et dans le commerce
Le habous peut affecter le droit de propriété ou d’autres droits réels accessoires ou résultant du démembrement
de droit de propriété
L’immobilisation doit être à titre perpétuel
Les immeubles inaliénables ne peuvent être affectés en habous tels que les terres Guich collectives ou de la
réforme agraire.
Les catégories du habous
Le nouveau code habous prévoit que le waqf peut être public ou privé
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Elhfira youssef
Habous privé Habous public
*les articles de 108 à 132 du CH *les articles de 50 à 107
*géré directement par les représentants de familles *biens immobilisés à titre perpétuel au profit de l’Etat
*cette catégorie servait pour maintenir le patrimoine ou d’une collectivité publique
dans la lignée familiale male en exhérédation des *l’Etat soit dévolutaire initial ou final et chaque fois il
femmes y a extinction des dévolutaires intermédiaires le bien
*le législateur a mis fin aux critiques soulevées en habous devient public
matière successorale article 14 et article 109 en *comprennent des immeubles des fonds de commerce
limitant le habous privé à la troisième génération des urbains et des exploitations agricoles
descendants du constituant *et par force de la loi toutes les mosquées Zawiya
*l’article 123 autorise la liquidation des habous privés marabouts cimetières musulmans article 50 CH
par l’initiative de l’administration des habous ou celle * les intérêts de ces habous Etaient pour utilité :
de la majorité des bénéficiaires conformément aux -assurer les fonctions d’intérêt collectif
conditions article 124 CH entretien des mosquées Msid…
*Les habous privés sont très mal recensés et localisés, -a partir 1915 sont centralisés et gérés par
et le Ministère des Habous en a une le ministère des habous
connaissance très imparfaite. *peuvent faire l’objet de locations ou d’échange
* pas d’immatriculation foncière
*la purge juridique ne s’impose pas.
Les terres immatriculées
Ce régime n’est cité ici que pour mémoire car il peut se superposer à presque tous les autres : Melk, collectif,
Guich, domanial... Il a été introduit dès le début du protectorat (dahir du 12 août 1913) pour donner
à la propriété coloniale une base juridique solide.
Ses principaux avantages sont :
❏la purge des droits des tiers, qui permet de libérer la propriété à partir d’une date précise, de toute
contestation ;
❏la spécialisation foncière, qui permet l’individualisation, la localisation de la propriété et la fixation de
limites très précises par des bornes intangibles
entre autre la législation foncière au Maroc se caractérise par sa dualité
non immatriculés droit musulman immatriculés soumis à un mécanisme
précis qui donne à tout moment l’image
physique et juridique de l’immeuble
La prénotation sur terrains immatriculé vaut l’opposition sur terrain non immatriculé
Les charges que peut être sur terrains immatriculés hypothèque, prénotation, saisie immobilière
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Elhfira youssef
NOTIONS
A- Les droits réels de jouissance et de disposition
1- Les droits modernes
a- L’usufruitحق االنتفاع
L’article 79 du code des droits réels (CDR) énonce : « L’usufruit est un droit réel d’utiliser et de jouir par
l’usufruitier d’un immeuble appartenant à autrui, et qui s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier ».
D’après l’article 81, ce droit peut être établi sur la propriété immobilière, la superficie, le droit de Zina et sur le
droit de houa et de surélévation.
Il a un certain nombre de caractéristiques :
- C’est un droit temporaire puisque sa durée ne peut excéder la vie de l’usufruitier, et dans le cas d’une
personne morale l’usufruit est limité à 40 ans ;
- c’est un droit réel ;
- il peut être d’origine légale ou conventionnelle, et être établi à terme ou à condition.
Enfin, l’usufruit peut s’éteindre par la mort de l’usufruit, par l’arrivé du terme, par la perte totale de l’immeuble
sur lequel l’usufruit est établi, par la renonciation de l’usufruit, par la consolidation ou la réunion des deux
qualités d’usufruitier et de propriétaire.
b- L’emphytéoseحق الكراء الطويل االمد
Ce droit est régi par les articles 121 à 129 du code des droits réels.
Le bail emphytéotique confère à l’emphytéote (preneur du bail) un droit réel susceptible d’hypothèque sur
l’immeuble qui lui est donné à bail. Il résulte d’un contrat d’une durée de plus de dix ans, ne pouvant dépasser 40
ans.
Parmi les caractéristiques principales de l’emphytéose:
- c’est un droit réel de jouissance grevant un immeuble. Si l’immeuble est immatriculé, ce droit est
soumis obligatoirement à l’inscription sur le titre foncier de l’immeuble objet du bail ;
- Un droit susceptible d’hypothèque et de servitudes
- un droit transmissible jusqu’à son terme
- un droit temporaire d’une durée se situant entre 10 ans et 40 ans.
L’emphytéose résulte d’un contrat écrit et qui est toujours onéreux. Il peut prendre fin suite à l’arrivée du terme
fixé par le contrat de bail, suite à la résolution judiciaire.
c- Droit d’habitation et le Droit d’usageحق العمرىحق االستعمال
L'usufruit ne doit pas être confondu avec "le droit d'usage et d'habitation". Le titulaire d'un tel droit peut utiliser
le bien pour lui ou sa famille mais ne peut pas le donner en location. Il ne peut pas non plus le faire occuper par
des tiers, même à titre gratuit.
d- Le droit de passage حق االرتفاق
Le propriétaire d'un terrain enclavé est fondé à réclamer à son voisin, et moyennant une indemnité, un droit de
passage pour accéder à la voie publique.
Par conséquent, ce qui est droit de passage pour un propriétaire constituera une servitude grevant la propriété de
son voisin.
Cette servitude s'applique, même si le terrain est inconstructible (Cour de cassation française, 30 mai 1996).
Qu'est-ce qu'un terrain enclavé ?
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Elhfira youssef
C'est un terrain qui n'a, pour accéder à la voie publique, aucune issue ou une issue insuffisante pour les besoins
de l’exploitation.
Les juges ont un pouvoir souverain pour apprécier, si, en fonction de l'état des lieux, un terrain est ou non
enclaver. Ainsi, si le terrain est desservi par un chemin impraticable, trop pentu ou trop étroit alors que son
utilisation nécessite l'usage d'une voiture, il est considéré comme enclavé.
En revanche, si l'accès n'est que seulement incommode ou ne présente que des inconvénients mineurs et faciles à
corriger, le terrain n'est pas enclavé (Cour de cassation française, 30 juin 1981). Par ailleurs, vous ne pouvez pas
exiger un droit de passage si vous êtes à l'origine de l'enclavement de votre terrain, notamment par le biais de
travaux d'aménagement ou de construction.
2- Les droits réels coutumiers musulmans
a- Le droit de « Zina »
D’après l’article 131 du code des droits réels (CDR), le droit de zina est un droit réel qui attribue à son titulaire la
propriété des bâtiments qu’il a édifié à ses propres frais sur le terrain appartenant à autrui .
Ledit droit constitue une propriété immobilière sur les bâtiments construits comme le fonds lui-même. D’après
l’article 131 du CDR, celui-ci est institué par un contrat qui l’accorde avec une charge d’édifier un bâtiment sur
lequel il porte.
Le titulaire du droit de zina peut céder le bâtiment qu’il a édifié, le grever d’hypothèque ou de servitudes dans la
limite de son exercice.
Enfin la durée de droit de zina ne peut pas dépasser 40 ans.
De son côté, la fin du droit de zina peut intervenir suite à l’arrivée du terme, à la renonciation de son titulaire ou
encore suite à la destruction totale du bâtiment objet du droit de zina.
b- Le droit « houa »
Le droit de houa connu sous le nom également de surélévation est un droit réel permettant à son titulaire de
s’approprier la colonne d’aire qui s’élève au-dessus d’un édifice déjà construit appartenant au tiers et ce, pour y
édifier une construction selon les lois et les règlements en vigueur. Ce droit est régi par les articles 138 à 141 du
CDR, qui ont plus ou moins détaillé les règles qui l’organise, dont on cite principalement :
- Le droit de houa est institué par un contrat, qui doit spécifier la nature de l’édifice à construire, ses
caractéristiques et ses dimensions. Il ne peut résulter de droits indivis qu’avec le consentement de tous les
indivisaires.
- Le titulaire de ce droit peut le céder, l’hypothéquer ou le grever de servitudes qui ne sont pas contraires
à sa nature.
- Le titulaire de ce droit ne peut céder l’espace au-dessus de son édifice, sans le consentement du
propriétaire.
c- Le Droit de Guelsa
Ce droit frappe les immeubles bâtis, biens habous , il porte sur les boutiques ou locaux professionnels , bains,
fours, c’est-à-dire sur les locaux à usage commercial ou artisanal.
Guelsa viendrait du verbe « Guellesse », s’asseoir, c’est le droit pour le bénéficiaire de s’asseoir, de stationner
dans la boutique. C’est un bail à charge puisque le bénéficiaire doit entretenir les locaux.
Ce droit est librement cessible, à titre onéreux ou à titre gratuit, entre vifs ou à cause de mort.
NB/Le droit de manfâa est presque identique à la guelsa, qui est un droit de clé « miftah, sarrout », qui est le
droit du bénéficiaire d’une boutique ou d’un foundouk , de disposer du local et d’en céder la jouissance.
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Elhfira youssef
Ce droit se distingue du droit en cour d’étude, en ce qu’il ne porte pas l’obligation, pour le bénéficiaire, de
pourvoir à l’installation du matériel nécessaire à l’exploitation du local .
d- Droit de « Gza »
Le Gza diffère de la Guelza en ce qu’il porte sur des champs ou sur des terrains nus.
Ce droit est aussi appelé « Istidjar » mais plus dans le cas du Fonds de commerce.
Le Gza est un démembrement de propriété, un droit réel consacré par la coutume et librement cessible, à titre
onéreux ou à titre gratuit, entre vifs ou à cause de mort.
Sa durée peut être perpétuelle ou pour une durée déterminée renouvelable par reconduction tacite. Il s’oppose en
cela à la location à long terme, en ce que cette dernière ne peut dépasser une durée de 40 ans avec un minimum
de 10 ans.
NB/Il faut noter, que le droit « Hazaka », qui peut être comparable à la Guelza, sauf qu’il n’existe qu’entre juifs
et il n’est pas considéré par la jurisprudence comme étant un droit réel.
B- Les servitudes
La servitude est une charge qui grève un immeuble en faveur d'un autre immeuble. Le premier (bien servant) va
donc servir le deuxième (bien dominant), en lui accordant certains droits. Il s'agit donc d'un rapport qui lie les
biens entre eux en dehors des personnes ; bien qu'en définitive, ce sont celles-ci qui vont profiter des charges. Il
existe des servitudes naturelles qui découlent de la nature elle-même de la propriété. L'exemple type pour ce
genre de servitudes est celui de l'écoulement des eaux naturelles, comme l'eau de pluie. Le bien qui se trouve en
pente ne doit pas empêcher l'écoulement naturel des eaux vers le bien en dessous. Il existe aussi des servitudes
dites légales.
Elles sont prévues par un certain nombre de textes de loi, comme ceux qui réglementent les routes et qui
prévoient des distances obligatoires de recul, il y a aussi les textes qui concernent les chemins de fer, ceux qui
concernent l'urbanisme, etc. Mais il y a également des servitudes prévues par le dahir de 1915 sur les biens
immatriculés, comme lorsqu'une certaine distance est exigée pour la plantation des arbres, de sorte à ce que les
branches ne débordent pas sur le bien d'autrui. Idem pour les servitudes de vue, qui consistent à ne pas ouvrir des
fenêtres dans un mur mitoyen et qui donneraient directement sur l'intérieur du bien d'autrui. Les servitudes
naturelles et légales sont à distinguer des servitudes dites conventionnelles qui résultent, de leur part, d'un accord
entre voisins.
Le législateur marocain a, donc, bien pris soin de réglementer les servitudes, vu leur importance dans la vie
pratique et l’impact directe qu’elles peuvent avoir sur le droit de la propriété, un droit que l’on considère comme
sacré.
Juridiquement, et d’après l’article108 du Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles
immatriculés, la servitude peut être définie comme étant : « une charge imposée sur un immeuble pour l’usage et
l’utilité d’un immeuble appartenant à un autre propriétaire ». De cette définition deux points en découlent :
- Que la servitude ne s’applique qu’aux biens immeubles ;
- Que son existence suppose deux immeubles distincts appartenant à deux propriétaires différents.
BONNE CHANCE
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