MINISTÈRE DE L’ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR, DE LA RECHERCHE

SCIENTIFIQUE ET DE L’INNOVATION
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SECRÉTARIAT GÉNÉRAL
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UNIVERSITÉ CATHOLIQUE D’AFRIQUE DE L’OUEST (UCAO)
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UNITÉ UNIVERSITAIRE AU TOGO (UUT)

INSTITUT SUPERIEUR DES SCIENCES JURIDIQUES (ISSJ)

MASTER I/DROIT ET FISCALITÉ DE L’ENTREPRISE
DROIT PRIVÉ

THEME :
LE BAIL A USAGE PROFESSIONNEL DANS
L’ESPACE OHADA

Présenté par :
1. ADNELY Lorena Guirimbaye
2. BANEKIBAYA Murielle Ultima
3. KOMADJI Alfred
4. NDIGLEMBAYE Thibaut
5. SENYIKEY Méyerh
6. TOGLAN Amavi
Chargé du cours : Efoé DOSSEH ANYRON
Année universitaire :2024-2025
 AVERTISSEMENT

L’Université Catholique de l’Afrique de l’Ouest n’entend ni approuver ni désapprouver

les opinions exprimées dans ce document. Ces opinions doivent être considérées
comme étant exclusivement celles des auteurs.
 DÉDICACE

Nous dédions ce document à :

•Nos parents

•Nos amis
 REMERCIEMENTS

Nous adressons nos sincères remerciements au Père Directeur de l’ISSJ, à

Monsieur le Professeur Efoé DOSSEH ANYRON, ainsi qu’à l’ensemble du corps
enseignant et administratif de l’Université Catholique de l’Afrique de l’Ouest,
Université Universitaire au Togo (UCAO-UUT).

Nous exprimons également notre gratitude aux intervenants professionnels pour leur
précieux accompagnement et les outils pédagogiques mis à notre disposition, qui
contribuent à notre épanouissement académique.

Enfin, nous remercions toutes les personnes dont le soutien, direct ou indirect, a
rendu possible l’élaboration de ce travail.
 SOMMAIRE

I- LA FORMATION DU CONTRAT DE BAIL A USAGE PROFESSIONNEL

A- LES CONDITIONS DE FONDS

B- LES CONDITIONS DE FONDS

II- LA SPÉCIFICITÉ DU CONTRAT DE BAIL DANS L’ESPACE OHADA

A- LE RENOUVELLEMENT DU BAIL

B- LA RÉSILIATION DU BAIL
Toute entreprise aspire à avoir une domiciliation afin d’accroître sa visibilité et asseoir son
activité. Il en résulte l’urgence des locaux, qui peuvent notamment être loués à travers un bail
caractérisé par un certain nombre de spécificités. La location de ces locaux est conditionnée
par la signature d'un contrat de bail professionnel ou commercial. Ainsi, le bail commercial
n’est pas régi par le législateur OHADA 1 mais est appréhendé comme une convention d’un
local dans lequel est exercé une activité commerciale ou industrielle.

Selon l’article 103 du nouveau acte uniforme portant Droit commercial général, « est réputé
bail à usage professionnel toute convention ; écrite ou non ; entre une personne investit par la
loi ou une convention du droit de donner en location tout ou partie d’un immeuble compris
dans le champ d’application du présent titre et une autre personne physique ou morale ;
permettant à celle-ci, le preneur, d’exercer dans les lieux avec l’accord de celle-là le bailleur,
une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité professionnelle »2 . Il
est destiné à des activités non commerciales, comme des professions libérales (médecins,
avocats, consultants).

Il est important d'expliciter que l'Acte Uniforme du 17 Octobre 1997 relatif au droit
commercial général ne prévoyait que le bail commercial, donc certains acteurs économiques
œuvraient dans l'informel. Avec les soucis d'améliorer le droit des affaires, le législateur
OHADA a opté pour la révision de l'Acte Uniforme relatif au droit commercial Général, en
apportant quelques amendements et innovations très importante. Ainsi, depuis l'année 2010, le
nouvel Acte Uniforme adopté à Lomé à la date du 15 décembre 2010 dans son Livre VI et
Titre I dispose sur le bail à usage professionnel. En analysant l'article 103 qui définit le bail à
usage professionnel, vous trouverez que la suppression du bail commercial que remplace le
bail à usage professionnel a pour conséquence l'élargissement du régime de protection des
baux commerciaux aux professionnels non commerçant notamment les artisans, les industriels
et autre activité professionnelle.

Comparativement au droit français, il est à relever que la notion de bail n’a pas fait l’objet
d’une définition spécifique dans le Code civil. L’article 1709 qui lui est consacré, définit de
façon générale le louage des choses qu’il présente comme « un contrat par lequel l’une des
parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un
certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer »3 . Le législateur français englobe dans cette
définition, une grande variété de baux. Mais en dépit de cette multiplicité, tous les baux
reposent sur le même mécanisme. Ils consistent en la mise à disposition par le loueur d’une
chose au profit de quelqu’un, le preneur, en contrepartie d’un loyer. Le bailleur s’oblige donc
à mettre une chose à la disposition du locataire et de l’en faire jouir pendant un certain temps.

Dans un contexte économique marqué par des rapports en constante évolution, le bail à usage
professionnel dans l’espace OHADA se révèle être un outil juridique clé, garantissant sécurité

1 La révision est intervenue le 15 février 2011 avec l'entrée en vigueur d'un nouvel Acte uniforme portant sur le
droit commercial général, en remplacement de celui de 1997.
2 Article 103 de l’acte uniforme relatif au Droit Commercial Général
3 Article 1709 [Link] « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant

un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer »
et flexibilité des entrepreneurs souhaitant s’établir dans un environnement dynamique et
propice aux affaires. Il revêt des caractéristiques précises qui en font une originalité.

Au regard des pratiques actuelles, des nouvelles législations ont été introduites pour adopter le
bail à usage professionnel aux réalités économiques contemporaines. Ces réformes visent à
protéger les parties, notamment les locataires, faces à des pratiques abusives. Les décisions de
justices clarifient certains aspects du bail, notamment la durée, la résiliation et les obligations
des parties. Ces évolutions renforcent la sécurité juridique.

Ce sujet revêt d’un double intérêt tant théorique et pratique.

Théorique en ce sens que les baux à usage professionnel dans l’espace OHADA peuvent être
adopter aux besoins spécifiques des entreprises, tant en termes des durées que d’aménagement
des locaux. Et pratique en ce sens qu’en offrant un cadre légal claire, le bail à usage
professionnel dans l’espace OHADA encourage l’entreprenariat et les investissements dans la
région.

De ce fait, quelles sont les conditions de renouvellement du bail à usage professionnel dans
l’espace OHADA ?

A cet égard, l’étude du sujet nous oblige à considérer la formation du contrat du bail à usage
professionnel (I) tout en précisant la spécificité du bail à usage professionnel (II).