Analyse de l’écosystème de l’activité de promotion immobilière

et recommandations d’améliorations

Mars 2025

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Sommaire

Résumé Exécutif
1. Taille du marché de l’habitat et son évolution sur la période 2025 – 2035
1.1. Démographie
1.2. Projections de la démographie (2025 - 35)
1.3. Evolutions socioéconomiques (2025 - 35)
1.4. Projections des besoins en logements (2025 - 35)
2. Etat actuel du secteur de l’Habitat
2.1. Caractéristiques générales du parc actuel de l’habitat
2.2. Environnement de production de l’offre d’habitat
3. Environnement économique et bancaire du secteur de la promotion immobilière
3.1. Données macro-économiques
3.2. Revenus et niveau de vie
3.3. Système bancaire
4. Propositions d’améliorations de l’écosystème global de la promotion Immobilière
5. Schémas de financement de l’Habitat
5.1. Financement des opérations de réhabilitation et de mise à niveau des habitats informels
5.2. Financement de la production d’habitat social
5.3. Financement de la production d’habitat économique
5.4. Financement de la production d’habitat moyen et haut standing
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1. Taille du marché de l’habitat et son évolution sur la
période 2025 – 2035
1. Taille du marché de l’habitat et son évolution sur la période 2025 – 2035

1.1. Démographie

▪ Population : 5 millions ; un taux d’accroissement annuel de 2,7% avec une tendance progressive à la baisse due à
l’augmentation conjuguée du niveau d’instruction et du niveau de vie. On émet l’hypothèse que le taux
d’accroissement de la population s’établira à 2,5% (soit une baisse de 7,4%) à partir de 2030 ;

▪ Population urbaine : 2,8 millions, soit un taux d’urbanisation de 66% qui augmente de 2,1%/an pour s’établir à 63%
en 2023 et 70% en 2035 ;

▪ Taille et nombre de ménages : il passe de 670.408 en 2020 à 1.029.945 en 2030 et 1.225.343 en 2035. L’évolution
est calculée sur la base conjuguée de l’accroissement de la population, et de la baisse de la taille des ménages de 1%
par an (pour s’établir à 5,4 contre 6,1 en 2024) induite par l’augmentation des niveaux de vie et d’instruction et
l’évolution des pratiques socioculturelles avec la tendance des jeunes à quitter tôt le foyer parental pour fonder leur
propre famille ou vivre en célibataire en attendant de le faire ;

▪ Population majoritairement jeune : les moins de 20 ans représentent 50% de la population ; les personnes âgées
entre 21 et 65 ans constituent 45% de la population et les + de 65 ans, 5%. Cette structure évoluera faiblement et de
manière peu significative sur la période 2025 -2035. Elle traduit une forte pression sur l’habitat, ainsi que sur le
marché de l’emploi ;

▪ Forte concentration territoriale de la population : la ville de Nouakchott concentre 66% de la population.

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 1. Taille du marché de l’habitat et son évolution sur la période 2025 - 2035

1.2. Projections de la démographie (2025 - 35)

Hypothèses : A fin 2035, la population s’établira à 6,6 millions et le

nombre de ménage 1,2 millions, soit un nombre
✓ Reconduction du taux d’accroissement actuel de 2,7% jusqu’en additionnel de nouveaux ménages de 360.000, soit
2030, puis baisse à 2,5% à partir de 2031, baisse qui sera due à encore une moyenne annuelle de 33.000
l’amélioration du niveau de vie et surtout de l’instruction ; ménages/an.
✓ Le taux d’urbanisation va continuer à augmenter au rythme actuel Le nombre de besoins annuels en logements peut
de 2,1% pour s’établir à 70% en 2035 ; être estimé à environ 30.000 unités/an si on tient
✓ La taille des ménages va diminuer pour atteindre 5,6 personnes par compte que des familles vont continuer à cohabiter
ménage en 2035. Cette tendance sera portée par l’amélioration des ensemble.
conditions de vie et du niveau d’instruction.

2.024 2.025 2.026 2.027 2.028 2.029 2.030 2.031 2.032 2.033 2.034 2.035
Population 5.000.000 5.135.000 5.273.645 5.416.033 5.562.266 5.712.448 5.866.684 6.013.351 6.163.684 6.317.777 6.475.721 6.637.614
Taux accr./an 2,7% 2,7% 2,7% 2,7% 2,7% 2,7% 2,7% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5%
Urbanisation (%) 56% 57% 58% 60% 61% 62% 63% 65% 66% 68% 69% 70%
Taux accr./an 2,1% 2,1% 2,1% 2,1% 2,1% 2,1% 2,1% 2,1% 2,1% 2,1% 2,1% 2,1%
Population urbaine 2.800.000 2.935.988 3.078.580 3.228.097 3.384.876 3.549.269 3.721.647 3.894.796 4.076.002 4.265.638 4.464.097 4.671.789
Taille des ménages 6,1 6,1 6,0 6,0 5,9 5,9 5,8 5,8 5,7 5,7 5,6 5,6
Taux accr./an 0,0% -1,6% 0,0% -1,7% 0,0% -1,7% 0,0% -1,7% 0,0% -1,8% 0,0%
Nombre de ménages 819.672 841.803 878.941 902.672 942.757 968.211 1.011.497 1.036.785 1.081.348 1.108.382 1.156.379 1.185.288
Taux accr./an 2,7% 4,4% 2,7% 4,4% 2,7% 4,5% 2,5% 4,3% 2,5% 4,3% 2,5%
Nb nouveaux ménages/an 22.131 37.138 23.731 40.085 25.454 43.286 25.287 44.564 27.034 47.997 28.909

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 1. Taille du marché de l’habitat et son évolution sur la période 2025 - 2035

1.3. Evolutions socioéconomiques (2025 - 35)

Hypothèses :
Sur la base des perspectives de l’économie mauritanienne, en plus d’une
formalisation progressive de l’économie, on estime que le niveau de vie de la
population va significativement augmenter. Il va s’en suivre :
✓ Que la classe de la population défavorisée à faible revenu va
progressivement diminuer et passera de 60 % en 2024 (estimation) à 40 %
en 2035 de la population globale ;
✓ Que parallèlement, la classe moyenne passera de 25 % de la population
globale en 2024 à 45 % en 2035 et la classe moyenne supérieure et aisée
augmenteront pour représenter respectivement 12 % et 3 % en 2035
contre 9 % et 1 % en 2024.

2.024 2.025 2.026 2.027 2.028 2.029 2.030 2.031 2.032 2.033 2.034 2.035
Nombre de ménages 819.672 841.803 878.941 902.672 942.757 968.211 1.011.497 1.036.785 1.081.348 1.108.382 1.156.379 1.185.288
Nb nouveaux ménages/an 22.131 37.138 23.731 40.085 25.454 43.286 25.287 44.564 27.034 47.997 28.909
Habitat social 65% 65% 65% 60% 60% 60% 50% 50% 50% 50% 45% 40%
Habitat économique 25% 25% 25% 30% 30% 30% 38% 38% 38% 38% 43% 45%
Moyen standing 9% 9% 9% 9% 9% 9% 10% 10% 10% 10% 10% 12%
Haut standing 1% 1% 1% 1% 1% 1% 2% 2% 2% 2% 2% 3%
Besoins additionnels (nombre d'unités)
Habitat social 14.385 24.139 14.239 24.051 15.273 21.643 12.644 22.282 13.517 21.599 11.564
Habitat économique 5.533 9.284 7.119 12.025 7.636 16.449 9.609 16.934 10.273 20.639 13.009
Moyen standing 1.992 3.342 2.136 3.608 2.291 4.329 2.529 4.456 2.703 4.800 3.469
Haut standing 221 371 237 401 255 866 506 891 541 960 867

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 1. Taille du marché de l’habitat et son évolution sur la période 2025 - 2035

1.4. Projections des besoins en logements (2025 - 35) Besoins additionnels (nombre d'unités)
✓ Sur la période 2025-35, le besoin total en nouvelles unités de logement Total 2025-35 Moy./an
est d’environ 765.000 unités dont un déficit de 400.000 unités estimées à Total 365.616 33.238
fin 2024 et 365.000 unités correspondant aux besoins additionnels des Habitat social 195.335 17.758
nouveaux ménages ; Habitat économique 128.511 11.683
✓ Les besoins additionnels sont ventilés comme suit : Moyen standing 35.654 3.241
▪ habitat social : 195 K unités/an, soit environ 18.000 unités/mois ; Haut standing 6.116 556
▪ habitat économique : 128 K unités/an, soit environ 11.700
unités/mois L’enjeu majeur de la promotion immobilière en
▪ habitat moyen standing : 36 K unités/an, soit environ 3.200 Mauritanie sur la période 2025- 35 est de favoriser
unités/mois l’accessibilité de l’habitat aux classes sociales à faible
▪ habitat haut standing : 6 K unités/an, soit environ 556 unités/mois et moyen revenus (89% des besoins).

2.024 2.025 2.026 2.027 2.028 2.029 2.030 2.031 2.032 2.033 2.034 2.035
Nombre de ménages 819.672 841.803 878.941 902.672 942.757 968.211 1.011.497 1.036.785 1.081.348 1.108.382 1.156.379 1.185.288
Nb nouveaux ménages/an 22.131 37.138 23.731 40.085 25.454 43.286 25.287 44.564 27.034 47.997 28.909
Habitat social 65% 65% 65% 60% 60% 60% 50% 50% 50% 50% 45% 40%
Habitat économique 25% 25% 25% 30% 30% 30% 38% 38% 38% 38% 43% 45%
Moyen standing 9% 9% 9% 9% 9% 9% 10% 10% 10% 10% 10% 12%
Haut standing 1% 1% 1% 1% 1% 1% 2% 2% 2% 2% 2% 3%
Besoins additionnels (nombre d'unités)
Habitat social 14.385 24.139 14.239 24.051 15.273 21.643 12.644 22.282 13.517 21.599 11.564
Habitat économique 5.533 9.284 7.119 12.025 7.636 16.449 9.609 16.934 10.273 20.639 13.009
Moyen standing 1.992 3.342 2.136 3.608 2.291 4.329 2.529 4.456 2.703 4.800 3.469
Haut standing 221 371 237 401 255 866 506 891 541 960 867

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2. Etat actuel du secteur de l’Habitat
2. Etat actuel du secteur de l’Habitat

2.1. Caractéristiques générales du parc actuel de l’habitat Les kébbés et les gazras sont des quartiers
pauvres, zones d'habitat informel. Il s'agit
▪ Trois types d’habitat caractérisent le parc actuel de l’habitat : (i) habitat formel (standing de cabanes spontanées avec matériaux de
amélioré, moyen et haut standing), (ii) habitat populaire informel, les « Kebbés » et (iii) récupération, et parfois des tentes.
habitat populaire informel « Gazra » ;
▪ 80% de la population urbaine vit dans les Zones d’Habitat Informel (ZHI), soit une A côté des « kebbés », a émergé une
population estimée à 2.240.000 correspondant à 45 % de la population du pays ; nouvelle forme d’occupation du sol : la
▪ 46% des ménages (368.000 ménages) sont propriétaires SANS titre de propriété et 29 % gazra, que l’on peut traduire par « pris de
(287 K ménages) AVEC titre de propriété. On déduit que 25 % (213 K ménages) des force ». Les stratégies de l’État, visant à
ménages sont des locataires ; réguler et juguler l’appropriation irrégulière
du sol à la périphérie de la ville de
▪ A Nouakchott, 49 % des ménages sont propriétaires AVEC titre de propriété et 15 % Nouakchott et à limiter l’extension
SANS tire de propriété. On déduit que 36% des ménages sont des locataires ; périurbaine, ne semblent que produire
▪ Le parc habitat est dominé par les logements individuels construits en auto-promotion l’effet inverse de leurs objectifs. Elles
et globalement d’une mauvaise qualité. C’est le mode de production prédominant en accentuent les comportements
Mauritanie. Les types villas (0,2 % des logements) et appartements (0,3 %) ne sont pas individualistes de la part d’une population
adoptés par la population ; pour laquelle une terre inoccupée
▪ La taille réglementée des terrains dans les zones urbaines est, au minimum, de 120 m² ; n’appartient à personne et est donc
appropriable et monnayable. La
▪ 65 % des ménages urbains ont accès à l’eau potable et 75 % à l’électricité ; multiplication en quelques années de
▪ Mutations sociales en cours : les jeunes quittent les ménages élargis (cohabitation de grandes opérations d’éviction et de
familles élargies entières) pour fonder leur propre famille ou habiter seuls ; recasement suscite des reventes massives,
▪ Les ménages urbains consacrent au logement 21 % de leurs ressources financières ; par les bénéficiaires, des lots attribués par
l’État ; lesquels bénéficiaires repartent
▪ Coûts élevés des loyers. A titre d’exemple, le loyer d’un logement de 3 pièces dans le « faire gazra » dans l’espoir de nouvelles
centre-ville est de 24.400 MRU/ mois (704 USD), celui d’un studio de 45 m² en dehors campagnes d’attribution de parcelles. Ces
du centre-ville est de 10.000 MRU (288 USD) cycles spéculatifs engendrent l’instabilité et
▪ Un texte législatif régit la copropriété. l’accroissement rapide des prix.

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2. Etat actuel du secteur de l’Habitat

2.2. Environnement de production de l’offre d’habitat

La problématique du Foncier
▪ Le foncier constitue une limite structurelle du développement de l’habitat en Mauritanie : 46 % des ménages sont
propriétaires SANS titre foncier. Défis : occupation informelle des terrains (les Gazras), défaillance des procédures
administratives engendrant des problèmes d’enregistrement foncier et des délais pouvant aller jusqu’à 6 mois pour
une procédure régulière, la dispersion des registres fonciers, … ;
▪ Le morcellement et l’urbanisation incontrôlée multiplient les défis liés au foncier ;
▪ Le désordre administratif constitue un terrain propice à une forte spéculation foncière engendrant une instabilité et un
accroissement rapide des prix.
La formation des prix de vente
▪ Les prix sont tributaires de quatre facteurs : la demande qui est très élevée et qui s’accroît vite, le prix du foncier
(instable et objet de fortes spéculations), le coût de construction relativement élevé à cause de la dépendance des
importations pour une bonne partie des matériaux de construction et enfin de la disponibilité et de la qualité de la
main d’œuvre (insuffisante et peu performante en dépit de la présence de plusieurs centres de formation) ;
▪ A Nouakchott, le prix du m² moyen du logement a doublé en 10 ans, atteignant 60.000 MRU (1.500 USD) dans les
quartiers de la classe moyenne et 100.000 MRU (2.500 USD) dans les quartiers les plus prisés à TEVRAGH ZEINA et les
environs de l’Aéroport ;
▪ Le secteur bancaire est peu impliqué dans le préfinancement des projets immobiliers. Facteurs explicatifs : problème
de garanties hypothécaires, risques élevés, niveau faible de ressources financières adaptées, …

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3. Environnement économique et bancaire du secteur
de la promotion immobilière
3. Environnement économique et bancaire du secteur de la promotion immobilière

3.1. Données macro-économiques (source FMI)

▪ PIB : 12 milliards USD ; Accroissement moyen 2022- Indicateurs de croissance 2023 2024 (E) 2025 (E) 2026 (E) 2027 (E)
2024 : 4 % par an ; PIB/habitant : 2404 USD ; PIB (milliards USD) 10,65 11,12 11,59 12,07 12,71
▪ Taux d’inflation : 3 % ; PIB (croissance annuelle) 6,5% 4,4% 4,2% 4,2% 5,3%
PIB / Habitant (USD) 2.173 2.224 2.256 2.289 2.347
▪ Taux de chômage : 12,2 % ;
Endettement de l'Etat (% PIB) 48,2% 44,2% 46,2% 47,2% 47,0%
▪ Le secteur informel emploie + de 56 % de la
Taux d'inflation (%) 4,90% 3% 4% 4% 4%
population active avec des emplois précaires et peu
rémunérés ;
Le FMI prévoit une croissance moyenne supérieure à 4% entre 2024 et 2027
▪ Le secteur tertiaire représente 34% du PIB et emploie grâce aux retombées de la production de gaz, d’ENR, et de l’uranium. Et des
52 % de la main-d'œuvre ; investissements pour augmenter la production minière. Le manque de capital
▪ Prédominance de l’économie informelle : 91 % des humain reste cependant un problème pour la productivité du pays (faibles
emplois non agricoles. dépenses de santé et d’éducation).

3.2. Revenus et niveau de vie

▪ IDH : 0,55 ; rang de 158ème sur 189 ;
▪ 28 % de la population vit en-dessous du seuil de pauvreté estimé à 19.100 MRU/an (550 USD) ; 4,5 % dans l’extrême pauvreté ;
▪ 91 % des travailleurs du secteur non agricole occupent des emplois informels ;
▪ Les ménages urbains consacrent environ 20 % de leur revenu aux dépenses en logement, soit une dépenses moyenne de 232.465
MRU/an (6.070 USD) ;
▪ Le revenu moyen s’établit à 96.860 MRU/an (2.530 USD), soit 8.072 MRU/mois (211 USD) ;
▪ Salaire minimum national (SMN 2025) : 4.500 MRU/mois (117 USD).

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3. Environnement économique et bancaire du secteur de la promotion immobilière

3.3. Système bancaire Secteur bancaire vulnérable

▪ Les système bancaire mauritanien est composé de ➢ Banques de taille petite à moyenne ;
banques conventionnelles, de banques participatives ➢ Opérant sur un petit marché au plan démographie aggravé par un
(finance islamique) et d’institutions de microcrédit ; faible taux de bancarisation et des revenus faibles (et donc une
épargne réduite) ;
▪ 18 banques conventionnelles et participatives,
➢ Opérant dans un marché financier peu favorable ;
nationales et étrangères, opèrent en Mauritanie avec
➢ Ayant une faible capacité d’accès au marché international des
une forte concentration des guichets bancaires à
capitaux pour lever des ressources longues à un coût raisonnable ;
Nouakchott ;
➢ Ne disposant pas de ressources suffisantes à moye et long terme ;
▪ Taux de bancarisation : 21% de la population possède ➢ Fait face à un risque systémique avec certaines banques
un compte bancaire ; insuffisamment solides (taux de NPL de 23% environ).
▪ Le taux de NPL (non-performing loans – ratio des
prêts non performants) est de 22,7 % fin 2021,
Capacité réduite du secteur bancaire à financer l’économie dont le crédit
couverts à seulement 58,4 % par les provisions.
aux promoteurs immobiliers et le crédit logement aux particuliers

Type de financement Conditions financières

Financement bancaire Crédit hypothécaire

conventionnel Taux variant de 5,6 à 13%
Durée de 15 ans maximum
Quotité de financement de 60% maximum de la valeur du logement
Un taux de prélèvement maximum de 33% du revenu net
Financement bancaire Crédit hypothécaire Mourabaha
participatif Durée et coût du crédit : ND
Financement de 80% de la valeur du logement
Microcrédit Prêts à caractère social accordés pour l’essentiel au secteur du commerce sous forme conventionnel et islamique
Durée de 12 mois ; les IMF ne disposant pas de ressources financières longues
Taux nominal de 15 à 24%, mais taux actuariels beaucoup plus élevé (entre 20 et 30%)

Etude de valorisation de la réserve foncière de NOUADHIBOU Analyse de l’écosystème de la Promotion immobilière Page 13
 4. Propositions d’améliorations
de l’écosystème global de la promotion Immobilière
4. Propositions d’améliorations de l’écosystème global de la promotion Immobilière

L’enjeu majeur de la promotion immobilière est de favoriser l’accessibilité et l’abordabilité de l’habitat aux classes sociales défavorisées et
moyennes qui :
▪ Représentent actuellement 90 % de la population avec 737.704 ménages. En 2035, elle représentera 85 % de la population avec 1.007.495
ménages ;
▪ Occupent actuellement des logements dont 80% sont auto-construits de manière informelle et non conformes aux normes de qualité,
d’hygiène et de sécurité requises, nécessitant des travaux de réhabilitation et de mise à niveau ;
▪ Ne sont pas bancables dans leur majorité car la plupart exerce dans le secteur informel, activités précaires et faiblement rémunératrices.
Favoriser l’accès de cette population à un habitat conforme aux normes et abordable requièrent deux catégories d’actions :

1. Produire un habitat conforme aux normes 2. Favoriser l’accès au financement des

de qualité et de sécurité à un coût optimisé ménages

Produire un habitat de qualité à un coût optimisé

Atteindre cet objectif requiert le déploiement d’une série d’actions :

1. L’accès des promoteurs immobiliers aux terrains, notamment ceux relevant du domaine public, à des prix abordables ne grevant pas
excessivement le coût global de l’habitat. La norme communément admise est que le coût du terrain ne dépasse pas 20% du coût global
de l’unité de logement. L’Etat doit prendre les mesures nécessaires pour enrayer la spéculation qui sévit actuellement dans le foncier,
surtout à Nouakchott ;
2. L’accès des promoteurs immobiliers aux matériaux de construction à des prix raisonnables et exonérés de la TVA. Le secteur de la
construction et du BTP en général doit promouvoir l’intégration des activités de fabrication de certains matériaux de construction avec la
production locale de certaines matières premières pour réduire le prix, tels que le clinker pour le ciment, les billettes pour le fer à béton, …
De même qu’il est recommandé de promouvoir la fabrication locale de certains matériaux et d’articles de construction (carrelage,
plomberie, électricité, …) en substitution aux importations. Tout en réduisant le coût de production de l’habitat, ces actions auront des
impacts positifs sur l’ensemble de l’économie (création d’emplois, économie de devises, effets positifs sur d’autres secteurs d’activités, …) ;

Etude de valorisation de la réserve foncière de NOUADHIBOU Analyse de l’écosystème de la Promotion immobilière Page 15
4. Propositions d’améliorations de l’écosystème global de la promotion Immobilière

3. Le développement de la construction verte avec l’utilisation de matériaux locaux aura un triple impact : (i) la réduction du coût de
l’habitat, (ii) la protection de l’environnement et (iii) l’éligibilité au financement international (…) ;

4. Le renforcement des compétences et des qualifications des ressources humaines techniques et gestionnaires intervenant dans l’activité
immobilière, au moyen de l’ajustement et le renforcement des programmes actuels ;

5. Les promoteurs immobiliers agréés doivent bénéficier d’incitations financières et fiscales en adéquation d’une part, avec les risques
encourus et d’autre part, avec un faible potentiel de marges. Nous citons en particulier :
✓ L’accès à la réserve foncière de l’Etat à des conditions satisfaisantes assorties d’engagements du promoteur immobilier à atteindre
les objectifs définis dans le cahier des charges ou dans une convention ;
✓ L’exonération de la TVA sur les matériaux de construction ;
✓ L’exonération de l’impôt sur les sociétés pendant une période à définir.

3. Les promoteurs immobiliers auront la charge de professionnaliser leur démarche de gestion des projets immobiliers pour en garantir le
respect des délais de livraison, la conformité de la qualité de l’habitat et un coût optimisé. Le ministère de l’Habitat doit soumettre les
décisions d’agrément des promoteurs immobiliers à une procédure rigoureuse pour s’assurer qu’ils ont les capacités et l’expertise requise
pour accompagner le développement de l’habitat dans le pays ;

4. Les promoteurs immobiliers agréés doivent accéder aux crédits bancaires de préfinancement de leurs projets immobiliers conventionnés
avec l’Etat ou non, à des conditions satisfaisantes en termes de quotité devant atteindre 60% du coût du projet, de durée (2 à 3 ans en
fonction de l’envergure du projet) et de taux, sachant que le remboursement du crédit de préfinancement est assuré sur les ventes des
logements aux acquéreurs ;
5. Les procédures administratives liées à la réalisation du projet immobilier (diverses autorisations, création des titres fonciers, éclatement
du titre foncier mère en titres fonciers individuels, …) doivent être simplifiées. Le délai et le coût de ces procédures impacte le coût global
du projet ;

6. Promouvoir l’habitat collectif, au moins sur deux niveaux, impactera significativement le coût de l’habitat et stimulera le sens de la
communauté. D’autant plus que la copropriété est encadrée par une loi appropriée.

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4. Propositions d’améliorations de l’écosystème global de la promotion Immobilière

Etat des lieux

▪ La majorité de la population appartenant à ce segment d’habitat vit dans des logements informels, inappropriés qui doivent être
réhabilités et mis à niveau. Le nombre d’unités concernées s’élève, d’après les estimations à plus de 40.000 unités ;
▪ Les terrain sont soit donnés par l’Etat, soit occupés illégalement dans les périphéries des centres urbains ;
▪ Les terrains sont auto-aménagés et auto-construits, de manière informelle, sur une durée longue pouvant atteindre 36 mois, sur des
ressources propres et des aides ou crédits familiaux ;
▪ L’auto-construction est réalisée avec des matériaux non permanents qui se détériorent rapidement, établissant le coût de construction à
des niveaux dérisoires.
Deux problématiques majeures du financement du logement social & économique
▪ La population concernée, occupant des emplois dans le secteur informel, ont des revenus faibles et irréguliers :
• L’épargne et l’apport personnel sont quasiment nuls. Ce qui augmente les risques que les banques encourent en cas de financement ;
• On peut considérer que la population éligible au logement social est globalement non bancable car très risquée, particulièrement
dans un environnement bancaire peu solide et que l’exposition à des risques importants va encore fragiliser davantage ;
▪ Problème du foncier : parcelles de terrains, en majorité, non titrés. Et pour les lots acquis de manière « illégale », aucune possibilité d’accès
au crédit hypothécaire ne peut être envisagée.

Propositions de solutions
Partant des constats ci-dessus, nous proposons le montage financier à même de favoriser d’une part, la réhabilitation et la mise à niveau du
parc actuel des logements informels et d’autre part, la production d’unités additionnelles pour répondre à la demande. Et ce, tout en prenant
en considération les faits suivants :
1. Proposer, pour l’essentiel, un habitat communautaire pour être en cohérence avec les pratiques sociales de ce segment de population ;
2. Respecter les convictions religieuses des populations envers le crédit conventionnel ;
3. L’intervention de l’Etat, sous différents dispositifs d’appui directs et indirects, est cruciale pour faire accéder les populations concernées
à un habitat approprié. En plus de l’appui financier et la défiscalisation des opérations de viabilisation et de construction, l’Etat doit
entreprendre les mesures suivantes : (i) Régulariser la situation juridique des terrains, (ii) structurer et contrôler l’urbanisation.

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4. Propositions d’améliorations de l’écosystème global de la promotion Immobilière

On peut scinder la population relavant de la classe sociale moyenne et défavorisée en deux catégories :

La catégorie non bancable

Il s’agit de ménages relativement pauvre, exerçant dans les secteur informel et ayant des revenus faibles et instables. Cette population est
éligible au financement des institutions de microcrédit (IMF), notamment pour ce qui est du financement des travaux de réhabilitation et de
mise à niveau de l’habitat informel et le financement de l’habitat rural. Deux prérequis :
✓ Les IMF, octroyant des prêts conventionnels ou participatifs (islamiques), doivent pouvoir mobiliser auprès des banques et d’institutions
financières internationales des ressources financières à moyen et long terme pour être en mesure d’accompagner les ménages ciblés à
améliorer leurs conditions d’habitat ;
✓ Les IMF doivent développer une bonne expertise dans l’évaluation de la capacité d’endettement et la solvabilité des ménages ciblés.
La catégorie bancable
Il s’agit de la population moyenne qui peut justifier de revenus formels ou informels satisfaisant aux exigences des banques en termes de (i)
de solvabilité dont l’un des déterminants majeurs est la quotité de financement tributaire du niveau de revenu, de la durée et du taux et de
(ii) de garanties (sûreté du Fonds National de Garantie en sus de l’hypothèque).
La mise en place de dispositifs publics d’appuis à l’accession à la propriété d’un logement de qualité à un coût abordable est
indispensable pour accroître la capacité d’endettement et de remboursement de la population ciblée (i) en réduisant la quotité de
financement des IMF et des banques, nécessaire pour réaliser la transaction immobilière et (ii) en réduisant la charge de remboursement et
donc la pression sur le revenu du ménage. Ce dispositif peut s’articuler autour de trois mécanismes :
Mécanisme 1 : Une aide financière directe octroyée aux ménages éligibles par le Fonds d’aides directs au logement (FDL). Les conditions
d’éligibilité à l’aide, ainsi que son montant et les modalités de son déblocage doivent être définies. Le FDL peut être alimenté, entre autres,
sur le budget de l’Etat, une taxe sur le ciment et sur les revenus du gaz ;
Mécanisme 2 : Mise en place d’un Fonds de garantie des prêts accordés par les IMF et les banques. Ce Fonds favorisera, entre autres, les IMF
et les banques à mobiliser les financements adéquats de la promotion immobilière en direction des populations visées ;
Mécanisme 3 : Exonérations fiscales, totalement ou partiellement, sur les opérations d’acquisition ou de construction (frais d’enregistrement,
frais de mutation et d’inscription hypothécaire, …) et sur les opérations de régularisation foncière des terrains et des habitats informels.
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4. Propositions d’améliorations de l’écosystème global de la promotion Immobilière

Le Modèle basé sur la vente-location

Le Modèle basé sur la location-vente, évoqué dans le rapport du cabinet de conseil IFED, n’est pas approprié au contexte financier de la
Mauritanie. Le déploiement de ce modèle suppose la présence d’un Fonds d’investissement (ou d’investisseurs locaux ou étrangers) qui peut
porter un projet immobilier selon le schéma suivant :

Le contrat de location-vente ne peut avoir une durée inférieure à 15 ans, voire 20 ans, requise pour solvabiliser les acquéreurs.

Les fonds d’investissements et les investisseurs ont un horizon d’investissement qui ne dépasse pas 5 à 7 ans au maximum.

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5. Schémas de financement de l’Habitat
5. Schémas de la structure de financement de l’Habitat

5.1. Financement des opérations de réhabilitation et de mise à niveau des habitats informels

1. Les conditions d’éligibilité au financement proposé doivent être définies sur la base, notamment, L’Etat peut renforcer le dispositif de
des critères suivants : type d’habitat, statut foncier, emplacement, données personnelles et financement proposé par les
financières du propriétaire ; mesures suivantes :
2. Un Fonds de garantie dédié à l’habitat social doit être mis en place. Il aura pour objet de garantir ✓ Les programmes de
les crédits qui seront octroyés principalement par les institutions de microcrédit (IMF) ; réhabilitation doivent être
3. Le coût des travaux de réhabilitation et de mise à niveau du logement, comprenant confiés aux promoteurs agréés
obligatoirement, le cas échéant, les frais de raccordement aux réseaux de l’eau potable et pour en garantir l’achèvement et
d’électricité, doit être dûment justifié et validé par l’organisme emprunteur ; la qualité. Le déblocage des
fonds sera fait directement au
4. Le financement des travaux sera assuré selon les modalités suivantes : promoteur agréé. Cela réduira
▪ Un apport personnel d’au moins 10 % du coût des travaux, qui sera débloqué en parallèle avec les activités informelles ;
le déblocage du crédit au fur at à mesure de l’avancement des travaux ; ✓ La défiscalisation des opérations
▪ Une aide directe de l’Etat correspondant à 10 – 20 % du coût estimatif des travaux ; tant pour le propriétaire que
▪ Un crédit plafonné à un maximum de 80 % du coût des travaux et qui sera accordé aux pour le promoteur immobilier
conditions suivantes : agréé, partiellement compensée
par les retombées progressives
o Une durée maximum de 7 ans ; de la formalisation des activités
o Un taux d’intérêt qui tient compte de l’atténuation des risques par la garantie du Fonds ; de construction, …
o Une échéance de remboursement correspondant à un prélèvement maximum de 30 %
des revenus déclarés et validés par l’organisme prêteur ;
Le Fonds d’aide au logement social
o La garantie hypothécaire et/ou un cautionnement solidaire ;
et économique peut être
o La garantie du Fonds ;
partiellement financé sur une taxe
o Un engagement de l’organisme prêteur de garantir que le montants débloqués au titre de
spéciale sur le ciment à la charge
l’aide de l’Etat et du crédit sont effectivement investis conformément aux travaux de
des cimentiers et un prélèvement
réhabilitation et de mise à niveau du logement.
sur les revenus gaziers, …

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4. Schémas de la structure de financement de l’Habitat

5.2. Financement d’un projet de production d’habitat social

1. Les caractéristiques du logement social sont définies par arrêté du Ministère de l’Habitat, éventuellement sur la base des critères
suivants : la superficie du terrain, la surface construite, l’emplacement, et la valeur immobilière totale égale à la somme de la valeur du
terrain, de l’aménagement et de la viabilisation du coût des constructions et une marge nette promoteur de 15 à 20 % ;
2. Les conditions d’éligibilité au logement social doivent être également définies sur la base, en général, de trois critères : (i) ne pas être
propriétaire sur l’ensemble du territoire du pays, (ii) justifier d’un revenu salarial ou entrepreneurial inférieur à un montant à définir et (iii)
destiner le logement à sa résidence principale, ne pas louer ou sous-louer ;
3. Le terrain devant abriter le projet d’habitat social est soit la propriété du promoteur immobilier, soit un terrain domanial mis par l’Etat à
la disposition du promoteur, gracieusement ou moyennant un prix très compétitif. Dans ce dernier cas, l’Etat peut établir un cahier des
charges et lancer un appel à manifestation d’intérêt afin de mettre en compétition les promoteurs immobiliers ;
4. Un Fonds de garantie dédié à l’habitat social et économique doit être mis en place. Il aura pour objet de garantir les crédits qui seront
octroyés par les banques conventionnelles ou participatives ;
5. Le financement du projet sera assuré par les ressources propres du promoteur, les avances-acquéreurs et en cas de besoin, un crédit
bancaire de préfinancement sur 2-3 ans remboursable par les ventes des logements construits ;
6. Le financement des acquéreurs sera assuré selon les modalités suivantes :
▪ Un apport personnel d’au moins 10 % du prix de vente du logement ;
▪ Une aide directe de l’Etat correspondant à 15 -25 % du prix de vente du logement ;
▪ Un crédit plafonné à un maximum de 80 % du prix de vente et qui sera accordé aux conditions suivantes :
o Une durée qui peut aller jusqu’à 20 ans ;
o Un taux d’intérêt qui tient compte de l’atténuation des risques par la garantie du Fonds ;
o Une échéance de remboursement correspondant à un prélèvement maximum de 30 % des revenus déclarés et validés par
l’organisme prêteur ;
o La garantie hypothécaire et un cautionnement solidaire ;
o La garantie du Fonds.

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4. Schémas de la structure de financement de l’Habitat

5.3. Financement d’un projet de production d’habitat économique

1. Les caractéristiques du logement économique sont définies par arrêté du Ministère de l’Habitat, éventuellement sur la base des critères
suivants : la superficie du terrain, la surface construite, l’emplacement, et la valeur immobilière totale égale à la somme de la valeur du
terrain, de l’aménagement et de la viabilisation du coût des constructions et une marge nette promoteur de 15 à 20% ;
2. Les conditions d’éligibilité au logement social doivent être également définies sur la base, en général, de trois critères : (i) ne pas être
propriétaire sur l’ensemble du territoire du pays, (ii) justifier d’un revenu salarial ou entrepreneurial inférieur à un montant à définir et (iii)
destiner le logement à sa résidence principale, ne pas louer ou sous-louer ;
3. Le terrain devant abriter le projet d’habitat économique est soit la propriété du promoteur immobilier, soit un terrain domanial mis par
l’Etat à la disposition du promoteur, gracieusement ou moyennant un prix très compétitif. Dans ce dernier cas, l’Etat peut établir un cahier
des charges et lancer un appel à manifestation d’intérêt afin de mettre en compétition les promoteurs immobiliers. Les obligations de
l’Etat et du Promoteur seront fixés dans une convention : le projet est qualifié de « Projet conventionné » ;
4. Un Fonds de garantie dédié à l’habitat social et économique doit être mis en place. Il aura pour objet de garantir les crédits qui seront
octroyés par les banques conventionnelles ou participatives ;
5. Le financement du projet sera assuré par les ressources propres du promoteur, les avances-acquéreurs et en cas de besoin, un crédit
bancaire de préfinancement sur 2-3 ans remboursable par les ventes des logements construits ;
6. Le financement des acquéreurs sera assuré selon les modalités suivantes :
▪ Un apport personnel d’au moins 10 % du prix de vente du logement qui peut être constitué au moyen de comptes d’épargne logement
▪ Une aide directe de l’Etat correspondant à 10 – 15 % du prix de vente du logement ;
▪ Un crédit plafonné à un maximum de 80 % du prix de vente et qui sera accordé aux conditions suivantes :
o Une durée qui peut aller jusqu’à 20 ans ;
o Un taux d’intérêt qui tient compte de l’atténuation des risques par la garantie du Fonds ;
o Une échéance de remboursement correspondant à un prélèvement maximum de 40 % des revenus déclarés et validés par
l’organisme prêteur ;
o La garantie hypothécaire et un cautionnement solidaire ;
o La garantie du Fonds.
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4. Schémas de la structure de financement de l’Habitat

5.4. Financement d’un projet de production d’habitat moyen et haut standing

1. Le financement du projet sera assuré par les ressources propres du promoteur, les avances-acquéreurs et en cas de besoin, un crédit
bancaire de préfinancement sur 2-3 ans remboursable par les ventes des logements construits ;
2. Le financement des acquéreurs sera assuré selon les modalités suivantes :
▪ L’apport personnel de l’acquéreur qui peut être constitué au moyen de comptes d’épargne logement renforçant les ressources des
banques ;
▪ Le reliquat éventuel sera financé par un crédit bancaire, conventionnel ou participatif, dont la quotité peut représenter 100 % du prix
d’achat, selon l’évaluation des risques par la banque. Le prêt sera accordé aux conditions suivantes :
o Une durée qui peut aller jusqu’à 20 ans ;
o Un taux d’intérêt qui tient compte du risque encouru et qui est encadré par la Banque Centrale ;
o Une échéance de remboursement correspondant à un prélèvement maximum de 45 % des revenus justifiés ;
o La garantie hypothécaire et un cautionnement solidaire.

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