Leçon 1 : DISTINCTION ENTRE LE DROIT DE LA CONSTRUCTION ET LE
DROIT D’URBANISME
1 – Définition
Les servitudes immobilières concernent les charges imposées à un immeuble au
bénéfice d'un immeuble voisin appartenant à un autre propriétaire. Une charge de cette
nature oblige à renoncer à une partie des prérogatives que procure la possession.
Pour qu'il y ait servitude immobilière, il faut qu'il existe deux immeubles appartenant à
des propriétaires différents. Ces immeubles, le plus souvent contigus ou simplement voisins,
peuvent être parfois éloignés l'un de l'autre s'il existe un rapport étroit entre eux.
Seuls certains immeubles par nature peuvent être chargés de servitudes. Une
servitude ne peut porter que sur un terrain ou un bâtiment de caractère immobilier ; elle ne
saurait être établie sur des arbres, bien que ceux-ci constituent des immeubles par nature.
2 – Distinction entre le droit de la construction et le droit d’urbanisme
Le droit de l’urbanisme se distingue du droit de la construction car ses règles
intéressent en quelque sorte l’immeuble vu de l’extérieur et de son environnement, tandis
que les règles générales de construction concernent l’aménagement intérieur des
constructions d’habitation du point de vue de l’hygiène, de la sécurité, des économies
d’énergie et même du confort. Le permis de construire (P.C) d’ailleurs chapitre essentiel du
droit de l’urbanisme n’est en principe que l’instrument de sanction de règles de l’urbanisme.
Leçon 2 : LES SERVITUDES CIVILES
1 – Définition
La servitude se définie comme une charge imposée sur une parcelle pour l’usage et
l’utilité d’une autre appartenant à un autre propriétaire.
2 – Les servitudes administratives
Les servitudes administratives sont en principe d’ordre public, c’est à dire ne peuvent
être écartées par des conventions contraires. Les servitudes administratives se définissent
par leur bénéficiaire qui est un public indéterminé. En ce sens, il n’ya pas dans la servitude
administrative de fond dominant. Tandis qu’il reste clair, un immeuble frappé de servitude qui
est le fond servant. Par exemple un terrain réputé inconstructible ou affecté à un service
public.
3 – Les servitudes légales et les servitudes conventionnelles
Les servitudes légales sont réputées connues comme la loi elle-même tandis que les
servitudes conventionnelles doivent être dénoncées entre partie c’est à dire indiquées par
un vendeur, un acheteur ou à tout autre ayant [Link] servitude est légale, lorsqu’ elle
est définie par un texte législative ou réglementaire. Elle est conventionnelle quand elle
résulte d’un contrat entre partie.
4 – Les servitudes apparentes et les servitudes non apparentes
Le principal intérêt de cette distinction réside dans la prescription acquisitive. Pour
qu’une servitude puisse être acquise par un long usage, il faut qu’elle soit à la fois apparente
et continue. Les servitudes apparentes se révèlent facilement à l’attention des intéressés
tandis que les autres sont occultes.
Exemple : une servitude de non aedificandi.
5 – Les principales servitudes légales et civiles des voisinages
En principe générale, on estime que les relations de voisinage doivent être
empruntées de tolérance réciproque et de bonne fois. Mais bien entendu, nul ne peur être
tenu de supporter les troubles du voisinage excellent l’anormale. Par exemple : une privation
d’ensoleillement ou des bruits inhabituels
5 – 1 – Le bornage
Le bornage consiste à déterminer la ligne séparative de deux propretés et la
marquer par des signes extérieurs ou bornes. C’est une opération de bornage
contradictoire. Il ne peut être exigé que si cette opération n’a pas eu lieu. Le bornage
amiable est effectué par l’intervention d’experts, en général d’un géomètre expert agrée par
l’ordre des géomètres. Le bornage est définitif si un procès verbal ou un plan a été
clairement établi et reconnu par les deux parties en présence. Par contre si un propriétaire
refuse de signer le P.V, alors, peut s’ouvrir une procédure judiciaire.
5 – 2 – Le droit de passage
Toute propriété doit avoir une issue suffisante vers la voie publique.
L’expropriation elle-même ne purge pas le droit de passage que renferme la notion
d’enclave. Pour qu’il ait enclave trois conditions sont nécessaires :
- Un accès insuffisant ou absence d’accès. La notion d’accès insuffisant est
définie par l’exploitation normale d’un bien. C’est un critère économique
et technique voir social susceptible d’évolution.
- Pour qu’il ait enclave légal, légitiment un droit de passage chez autrui,
que cette enclave ne soit pas le fait du propriétaire intéressé.
- Que le passage ne soit pas matériellement possible (une simple tolérance
du voisin interdirait d’exiger une fermeture de passage). En cas de
cessation de l’enclave et quelque soit la manière dont l’assiette et le
mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fond servant
peut à tout moment invoquer l’extension de la servitude si la desserte du
fond dominant est assurée. A défaut d’accord amiable, cette extinction
est constatée par une décision de justice.
6 – Distance à respecter vis-à-vis des propriétés voisines
Un voisin ne peut sans consentement de l’autre pratiquer dans le mur mitoyen
une fenêtre ou une ouverture.
6 – 1 – Vues
Sont considérées comme vues tous les lieux bâtis d’où les regards s’étendent chez le
voisin. Il s’agit, en général des fenestrons mais aussi des saillis.
6 – 2 – Jours de souffrance
Le propriétaire qui ne se trouve pas relativement à l’immeuble voisin à la distance
légale de vue, droite ou oblique ne peut pratiquer que de simples jours. Exemple une baie
qui ne permet que le regard vers le ciel est un jour de souffrance avec l’impossibilité de voir
ou de regarder ou même de jeter des objets quelconques chez le voisin .
Leçon 3 : LES SERVITUDES CONVENTIONNELLES
Elles se caractérisent par leur origine, c'est-à-dire le titre en vertu duquel elles ont été
constituées
Elles s’opposent aux servitudes légales.
Comment les servitudes conventionnelles sont elles constituées ?
1 – Les titres conventionnels
Les titres créant une servitude peuvent être de diverses sortes sous condition
d’exclure le titre administratif.
2 – La prescription
On assimile la possession de trente ans à un titre mais sous condition qu’il s’agisse
d’une servitude apparente.
3 – La destination du « père de famille».
Il y’a destination du père de famille lorsqu’il est prouvé que les deux fonds
actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses
ont été mises dans l’état auquel résulte la servitude. En principe les servitudes sont éteintes
par le non usage pendant trente ans ou lorsque les choses se trouvent en état tel que on ne
peut plus en user ou en cas de confusion.
Leçon 4 : LES SERVITUDES DE COUR COMMUNE
1 – Définition
Il s’agit de servitude de « non aédificandi » ou de « non Altus tollendi » destiné à
permettre la construction d’un édifice nouveau conforme aux règles administratives.
2 – Dans quels cas prononcer la servitude ?
Il faut admettre que le titre de servitude de cour commune puisse être prononcé en
faveur de toute construction à usage d’habitation commune lorsqu’en application des
dispositions d’urbanisme, la délivrance du permis de construire est subordonnée en ce qui
concerne les distances qui doivent séparer les constructions à la création, sur un terrain de
ne pas bâtir (non aedificandi) ou de ne pas dépasser une certaine hauteur (non altius
tollendi). Les dites servitudes dites de cour commune peuvent à défaut d’accord d’amiable
entre les propriétaires intéressés, être imposées par voie judiciaire des conditions définies
par décret.
Séquence 2 : MARCHES DE TRAVAUX PUBLICS
Leçon 1 : LES PARTICIPANTS AUX TRAVAUX PUBLICS
1 – Les différents intervenants dans un marché public
Dans un marché, les intervenants se distinguent en trois groupes principaux : le
maître d’ouvrage, les intervenants directement liés au maître d’ouvrage, et les intervenants
non liés directement au maître d’ouvrage.
2 – Le maître d’ouvrage
Dans les marchés publics, le maître d’ouvrage c »est l’administration et précisément
le service administratif pour lequel l’ouvrage est réalisé. Le maître d’ouvrage est donc le
client de l’entrepreneur du fait qu’en général le maître d’ouvrage n’est pas techniquement
compétent, le service administratif pour lequel les travaux sont exécutés, établit ses besoins
et délègue ses pouvoirs à un mandataire, appelé maître d’ouvrage délégué.
Au titre du maître d’ouvrage on peut citer les personnes physiques ou morales
suivantes :
2 – 1 – Le directeur d’investissement : personne physique responsable du
programme de l’opération et du budget global. Il fait partie du service qui sera utilisateur de
l’ouvrage.
2 – 2 – Le conducteur d’opération : service technique public qui apporte au
directeur d’investissement ses compétences techniques, administratives et économiques aux
stades de la définition de l’ouvrage et de son exécution ; c’est le conseiller du directeur
d’investissement.
3 – Les intervenants liés directement au maître d’ouvrage
Parmi les intervenants liés directement au maître d’ouvrage, on trouve
essentiellement : l’entrepreneur et le maître d’œuvre.
3 – 1 – L’entrepreneur
L’entrepreneur est la personne physique ou morale liée contractuellement au maître
d’ouvrage par le marché que tous deux ont signé. Il est chargé de réaliser les travaux prévus
à ce marché (ou de fournir les prestations de services ou de fourniture).
Pour la réalisation de l’ouvrage, il peut n’y avoir qu’un seul entrepreneur, c’est le cas
d’un marché passé avec une entreprise générale.
Il peut aussi y avoir plusieurs entrepreneurs liés chacun avec le maître d’ouvrage par
un marché particulier, même si certains documents du marché sont communs à tous les
entrepreneurs c’est le cas d’une affaire traitée par lots séparés.
Dans ce cas, il peut y avoir groupement d’entrepreneurs :
Conjoints : chaque entrepreneur est engagé pour le lot (ou les lots) qui lui a
été assigné, mais l’un d’entre eux est mandataire officiel : celui-ci est solidaire
de chacun des autres dans leurs obligations contractuelles vis-à-vis du maître
d’ouvrage ; le mandataire assume donc la responsabilité de tout le marché face
au maître d’ouvrage ; il assume en outre le pilotage des travaux.
Solidaires : chacun d’eux est engagé pour la totalité du marché et doit pallier
des éventuelles défaillances de ses partenaires ; l’un d’entre eux, désigné dans
l’acte d’engagement comme mandataire ; représente l’ensemble des
entrepreneurs vis-à-vis du maître d’ouvrage.
3 – 2 – Le maître d’œuvre
Entre l’entrepreneur et le maître d’ouvrage il existe un intervenant particulièrement
important : le maître d’œuvre, personne physique ou morale, technicienne de la construction,
qui est engagée par le maître d’ouvrage pour concevoir l’ouvrage prévu, diriger et contrôler
les travaux pour proposer leur réception et leur règlement. Les décisions à prendre sur le
chantier sont du ressort du maître d’œuvre après approbation du maître d’ouvrage. Le maître
d’œuvre comme une personne physique permanente sur le chantier pour le contrôle et la
surveillance des travaux, responsable du bon déroulement des travaux. Cette personne est
désignée sous le terme de “l’ingénieur”
4 – Les intervenants non liés directement au maître d’ouvrage
Les contractants directs sont le maître d’ouvrage et l’entrepreneur (ou les
entrepreneurs).
Le maître d’œuvre est un intervenant particulier lié au seul maître d’ouvrage.
Il y a d’autres intervenants non liés au maître d’ouvrage ; ce sont en particulier : les
sous-traitants, les bureaux de contrôle, les bureaux d’étude, …
4 – 1 – Les sous-traitants
Ce sont des entreprises liées à l’entreprise titulaire du marché par un “contrat
d’entreprise” ; c’est une convention qui stipule les conditions dans lesquelles le sous-traitant
exécute des travaux pour le compte de l’entreprise titulaire, ils sont choisis par l’entrepreneur
avec l’agrément du maître d’ouvrage.
Celui-ci peut également intervenir au moment du règlement des travaux exécutés par
les sous-traitants.
4 – 2 – Le bureau de contrôle
La compagnie d’assurance auprès de laquelle l’entrepreneur contracte une assurance
pour dix ans (garantie décennale), pour être sûre de la bonne qualité de l’ouvrage, impose
en général à l’entrepreneur les services d’un bureau de contrôle (SOCOTEC, Véritas, CEPI,
…) celui-ci est charge de normaliser les risqueq, c'est-à-dire de suivre toutes les étapes
d’études et de réalisations des éléments d’ouvrage du point de vue stabilité et tenue dans le
temps afin d’attester de la bonne réalisation.
L’action du bureau de contrôle s’appuie en particulier sur les règlementations, les
méthodes de calcul ; les règles de bonne construction, l’expérience, …
Leçon 2 : LES FORMES DE MARCHES
1 – Définition
Les marchés publics sont des contrats passés par des collectivités publiques en vue
de la réalisation de travaux, fournitures ou services.
Dans le domaine de la construction, selon le mode de rémunération qu’il applique à
l’entrepreneur, le maître d’ouvrage a la possibilité de s’engager dans différentes formes de
marchés :
- Marché à prix forfaitaire
- Marché à prix unitaires
- Marché pour une partie à prix forfaitaire et pour l’autre à prix unitaire
- Divers.
2 – Marché à prix forfaitaire
Dans les marchés publics, le “prix forfaitaire” est défini comme suit “est prix forfaitaire
tout prix qui rémunère l’entrepreneur pour un ouvrage ou un ensemble déterminé de
prestations défini par le marché et qui, ou bien est mentionné explicitement dans le marché
comme étant forfaitaire, ou bien ne s’applique dans le marché qu’à un ensemble de
prestations qui n’est pas de nature à être répété” (CCAG, marchés publics de travaux).
Petit Larousse : “forfait = contrat dans lequel le prix d’une chose, d’un service est
fixé par avance à un montant invariable”
Un marché est donc forfaitaire quand le prix fixé à l’avance reste invariable et
constitue la rémunération de l’entreprise pour les prestations prévues (compte non tenu des
actualisations et révisions de prix éventuelles). Le détail des quantités à réaliser n’importe
pas ; c’est le résultat global final qui compte.
3 – Marché à prix unitaire
CCAG, marchés publics de travaux : “est prix unitaire, tout prix qui n’est pas forfaitaire
au sens défini ci-dessus, notamment tout prix qui s’applique à une nature d’ouvrage ou à un
élément d’ouvrage dont les quantités ne sont indiquées dans le marché qu’à titre
prévisionnel”.
Dans cette forme de marché il faut donc, pour calculer le montant à payer à
l’entreprise, faire le détail des quantités exécutées et leur appliquer les prix unitaires
correspondants.
4 – Marché pour une partie à prix unitaire et pour l’autre à prix
forfaitaire
C’est un cas courant en bâtiment, par exemple :
- Les fondations, en dessous d’une certaine cote, sont traitées à prix unitaire
donc sur quantités réellement exécutées.
- La superstructure, au dessus de cette cote, est traitée au forfait.
5 – Divers
En annexe aux marchés définis ci-dessus, notons les formes suivantes de
rémunération de l’entrepreneur (rarement applicables en bâtiment, mais applicables en
routes et en travaux d’entretien) :
5 – 1 – Travaux en régie : l’administration devient elle-même entrepreneur.
Pour cela elle demande à l’entrepreneur de lui fournir les moyens du travail qu’elle
veut exécuter : personnel, matériel, matériaux, fournitures. L’entrepreneur se fait
rembourser sur la base de prix de location ou louage, de cession, qui a été
préalablement fixés dans le cahier des clauses administratives particulières (C.C.A.P).
Dans cette forme de prestations, l’entrepreneur a une obligation de moyens.
5 – 2 – Travaux à dépenses contrôlées : quand pour certains travaux, il n’y a
pas de prix ou pas possibilité de prix alors l’administration définit les tâches à réaliser
par l’entrepreneur.
Celui-ci exécute et fait viser par l’administration la totalité des dépenses et frais
que les travaux provoquent. C’est sur la base de l’ensemble de ses débours, contrôlés
systématiquement par l’administration, que l’entrepreneur est rémunéré.
Dans cette forme de prestations, l’entrepreneur a une obligation de résultat.
5 – 3 – Travaux sur série de prix : quand une série de prix existe, le maître
d’ouvrage, pour des travaux accessoires (en général des travaux d’entretien), peut
rémunérer l’entrepreneur par application de cette série aux quantités exécutées,
compte tenu d’un rabais éventuel préalablement déterminé.
