DROIT CIVIL DES BIENS / Notes

0. Introduction
C’est une branche du Droit civil qui étudie les relations pouvant
exister entre
une personne et un bien ou avec une chose.
1. La Place de droit civil des biens en droit civil
En droit civil, il existe deux catégories de droits. Les biens
extrapatrimoniaux
(non évaluables en argent) et ceux patrimoniaux (évaluables en
argent). Parmi les droits
patrimoniaux il y a les droits de créance, droits réels et droits
intellectuels.
Les droits de créance analysent les rapports existants entre deux
personnes (droits
personnels).
Les droits intellectuels sont des droits issus des œuvres d’esprit.
Parmi eux, on cite les
droits d’auteur, des propriétés, … Les droits intellectuels sont
enseignés soit en droit
commercial, soit en un cours spécifique de Propriétés
Intellectuelles.
Enfin, les droits réels sont ceux qui s’occupent de relation entre
une personne et un bien
ou une chose. Et c’est celui sur lequel le cours de droit civil des
biens se concentre. Pour
ce, il faut la loi N°73/021 du 10 juillet 1973 portant régime
général des biens, régime
immobilier, régime foncier et de sureté.
Le Droit civil des biens est une branche du doit civil qui
présente une importance pratique,
car dans la vie quotidienne chaque personne entretient des
relations avec des biens.
En ce qui concerne des sources du droit civil des biens, celui-ci
a les mêmes
sources que toutes les branches du droit civil, telles que la
Constitution, la Loi foncière,
la Coutume, la Jurisprudence, …
Le cours est subdivisé en deux parties ; la première consacrée au
régime général des biens
et la deuxième va concerner le régime foncier et immobilier, qui
s’occupe des biens
immobiliers et des biens fonciers.
Le régime général des biens
Il est prévu par les dispositions des Articles premiers à 52 de la
loi et ce
régime concerne les droits réels. La loi ne définit pas les droits
réels mais cite de manière
limitative. Selon son Art. 1 Alinéa 3, les seuls droits réels sont la
propriété, la concession
perpétuelle, les droits d’emphytéose, les droits d’USUFRUIT,
les droits d’usage, les droits
d’application des servitudes foncières et l’hypothèque.
CHAP. I. LES BIENS PAR RAPPORT A EUX-MEMES ET
PAR RAPPORT A
LEUR OBJET
La loi ne définit pas les biens. Mais la définition unanimement
acceptée par
la doctrine est que « Par bien, il faut entendre toute chose
susceptible d’être appropriée
par l’homme ». De cette définition, il ressort que tout bien est
une chose mais toute chose
n’est pas un bien. En effet, toute chose n’est pas susceptible
d’être appropriée par
l’homme et, par conséquent, ne peut pas être considérée comme
bien.
S’agissant de la catégorie des biens, la doctrine prévoit plusieurs
catégories dont la SUMA
DIVISIO, consacrée par la loi, est la principale et distingue les
biens meubles des biens
immeubles. Tous les biens sont mobiliers ou immobiliers.
Section 1. BIENS MEUBLES
Ils sont définis par mobilité. De ce fait, ces biens sont des biens
corporels, c-
à-d des biens qui ont une certaine matérialité et aussi les biens
incorporels qui sont
immatériels et qui sont constitués par le droit. Les biens meubles
peuvent aussi l’être par
nature. Les biens meubles par nature s’appuient sur le critère de
la mobilité. Les biens
meubles par nature comportent tous les biens qui peuvent se
déplacer d’un lieu à un autre
(Animal), mais aussi les biens inanimés qui peuvent se déplacer
par effet (Banc).
▪ Les biens meubles par détermination de la loi sont ceux que la
loi elle-même a
qualifiés de meubles (Art.4)
▪ Les biens meubles par anticipation qui sont immeubles en
réalité et deviennent
meubles tôt ou tard (Arbre).
Section 2. BIENS IMMEUBLES
L’Art. 5 de la loi prévoit trois (3) catégories de biens immeubles.
Ils le sont
par nature, incorporation et destination.
L’immeuble par nature est celui qui, naturellement, ne peut pas
se déplacer. Et la loi
prévoit que les immeubles par nature sont les sols ainsi que les
mines.
L’Art. 7 prévoit les biens immeubles par incorporation. Il s’agit
des biens incorporés au
sol par les travaux de maçonnerie ou par des racines. L’Art. 7
cite de manière non
limitative les biens composés comme immeubles par
incorporation.
L’Art. 8 définit les biens immeubles par destination comme des
objets mobiliers placés
par leur propriétaire dans un immeuble qui lui appartient ou sur
lequel il exerce un droit
réel immobilier qui est de nature à lui permettre d’user ou de
jouir de l’immeuble, soit
pour les nécessités de l’exploitation dudit immeuble, soit à
perpétuelle demeure pour son
utilité ou son agrément. Les animaux attachés à la culture de
l’exploitation agricole, les
objets attachés par un travail de maçonnerie, par exemple.
L’immobilisation par destination qui est l’œuvre du titulaire
d’un droit réel s’effectue dans
les limites de ce droit et prend fin lorsque celui-ci vient à
l’expiration.
A. La nature des biens
Selon leur nature, les biens peuvent être consomptibles et non
consomptibles. Les deux sont des biens qui sont consommés.
Les biens consomptibles
sont ceux qui disparaissent à leur dernier usage. Ex : les données
ou arrêts alimentaires.
Par contre, les biens non consomptibles sont ceux qui ne
disparaissent pas après leur
premier usage. L’intérêt des biens consomptibles se trouve dans
la matière d’usufruit.
L’usufruit est un droit d’user et de jouir d’un bien. Lorsque
l’usufruit porte sur les biens
consomptibles ça s’appelle casus d’usufruit. En matière des
biens consomptibles il y a
ceux qu’on appelle consomptibilités subjectives. Le fait de
considérer les biens
consomptibles comme non consomptibles, vice versa. Ex : la
monnaie est considérée
comme bien consomptible mais il peut aussi être non
consomptible. L’échange de deux
biens. Une autre classification provisoire ou secondaire est celle
qu’on appelle bien
fongible et non fongible fongibles.
▪ Fongibles : sont des biens qui sont interchangeables ;
▪ Non fongibles : sont des biens non interchangeables. Ex : le riz
chinois peut
s’interchanger avec le riz pakistanais. Le maïs congolais peut
d’interchanger avec
les maïs Brazilians.
Par contre, le maïs ne peut pas s’interchanger avec les arachides.
Il y a aussi les biens
simples et composés. En tenant compte de la valeur des biens,
on distingue les biens de
capitalisation et de consommation d’une part. Les biens de
consommation ne produisent
pas les intérêts et des capitalisations produisent les intérêts.
Ex : lorsqu’on a deux immeubles, quand l’un sert au logement et
l’autre à la location.
L’immeuble de logement est un bien de consommation et de la
location est un bien de
capitalisation. Le véhicule personnel est un bien de
consommation et celui de transport
est de la capitalisation. Toujours en tenant compte de la valeur,
on distingue d’un côté les
fruits et d’un autre les produits.
o Les fruits : sont des biens qui naissent périodiquement de la
chose sans s’en altérer la
substance. Il existe trois types des fruits : naturels, civils et
industriels. Les fruits
naturels sont ceux que la chose produit naturellement sans
l’intervention de l’homme.
C’est le cas notamment des fruits sauvages. Les fruits industriels
sont ceux produits
par la chose mais avec le travail de l’homme. Les fruits civils
sont les sommes d’argent
produites périodiquement par la chose. Ex : l’immeuble de
logement nous fait recevoir
le loyer. Le véhicule du transport nous rapporte le versement.
Les produits
correspondent à ce que produit une chose sans périodicité et leur
prélèvement s’opère
au détriment de la substance. Il n’y a pas de périodicité en ce qui
concerne les produits
car on les exploite et ces produits peuvent disparaître. C’est le
cas par exemple des
mines quand on les exploite, la quantité diminue. Aussi le cas de
carrière quand on
exploite les pierres, elles diminuent. L’exploitation des produits
altèrent la substance
de la chose et l’exploitation des fruits n’altèrent pas la substance
de la chose. Les fruits,
eux, sont périodiques.
Le dernier critère est l’appropriation en ce qui concerne la
classification des
biens. En tenant compte de leur appropriation on distingue chose
sans maître appelé res
nullius, les choses communes et hors commerce. Les choses
sans maître sont celles qui
ne sont pas actuellement appropriées par l’homme. Par contre
une fois approprié par
l’homme, ça devient un bien. Ex : les animaux sauvages
n’appartiennent à personne, mais
lorsqu’un animal sauvage est capturé par l’homme, ça devient
son bien. Une antilope
capturée par son un chasseur devient son bien.
Il y a aussi les choses communes : sont celles qui sont à la
disposition de tout
le monde et qui ne peuvent pas être appropriées par l’homme.
Ex : l’air, la rivière
appartiennent à tout le monde. Il y a aussi les choses hors
commerce : sont celles qui n’ont
pas les valeurs marchandes aux yeux de la loi, soit contraire à la
loi ou à l’ordre public et
aux bonnes mœurs. Ex : le corps humain est hors commerce. Les
stupéfiants sont hors
commerce parce qu’interdit par la loi. Ex : la vente du chanvre.
Il y a les maisons de
tolérance qui ne sont pas objets de commerce parce que c’est
immoral.
Ce sont les différentes classifications qui existent en matière des
biens.
B. Notion du patrimoine
La loi ne définit pas les patrimoines mais fait allusion à cette
notion à l’article
premier de la loi foncière. Selon la doctrine, le patrimoine est
composé de deux éléments
: l’actif et le passif.
L’actif est constitué des avoir de la personne et le passif est
constitué des dettes. Le
patrimoine d’une personne peut être négatif ou positif selon que
les avoirs sont supérieurs
ou pas par rapport aux dettes. Un patrimoine peut être positif
lorsqu’il y a plus des avoirs
que les dettes et négatifs lorsque les avoir sont moins que les
dettes.
La doctrine a élaboré des théories par rapport au patrimoine
mais avant de
donner cette théorie il est important de noter que le patrimoine
est lié à une personne,
c’est l’émanation de la personne. Certains sont indisponibles car
liés à la personne. Il y a
des biens qui ne sont pas saisis car liés à la personne. Ex : les
habits, le lit sur lequel on
dort ne peut pas être saisi.
Nous avons la théorie juridique du patrimoine qui se présente
sous forme de postulats.
D’abord tout patrimoine suppose nécessairement à sa tête une
personne. Cette personne
peut être morale ou physique.
Deuxièmement, toute personne a nécessairement un patrimoine.
C’est le principe de
l’unicité du patrimoine. Qu’on soit riche ou pauvre, positif ou
négatif on a qu’un seul
patrimoine. Les éléments du patrimoine sont indissociables dans
ce sens que les avoir
répondent des dettes. C’est dans ce sens que l’article 245 de la
loi foncière dispose que :
« tous les biens du débutaire présents et à venir constituent les
gages communs de se
créancier ». Tenant compte du caractère indissociable du
patrimoine, on dit que celui-ci
est constitué d’une universalité des droits. S’agissant du
caractère des éléments du
patrimoine il présente trois caractères suivants : ils sont cessibles
cad les éléments du
patrimoine peuvent être cédés à titre gratuit ou onéreux mais le
patrimoine lui-même est
incessible car on ne peut pas le céder.
CHAP. II. LES BIENS PAR RAPPORT A CEUX QUI LES
POSSEDENT,
DETIENNENT
Ici nous allons voir les biens qui appartiennent à l’Etat et aux
particuliers.
Section 1. LES BIENS APPARTENANT A L’ETAT
Les biens de l’Etat sont subdivisés en deux catégories : les biens
du domaine
public et du domaine privé.
➢ Les biens du domaine public
Ce sont ceux affectés à un usage ou service public. Ex : les
routes, hôpitaux
publics etc. Ces biens deviennent appartenant au domaine public
sont hors commerce. Ils
sont inaliénables, incessibles, insaisissables et imprescriptibles.
Ces biens peuvent faire
l’objet de désaffectation avant leur aliénation. Un bien
désaffecté quitte le domaine public
de l’Etat pour devenir un bien du domaine privé de l’Etat. Le
domaine public de l’Etat est
constitué des biens fonciers, immobiliers et meubles.
➢ Les biens du domaine privé de l’Etat
Ce sont constitué de ceux qui ne sont pas affectés à un usage ou
service
public. Ces biens sont dans le commerce et par conséquent ils
sont cessibles et
saisissables. Le domaine privé de l’Etat est constitué des biens
fonciers, immobiliers et
aussi mobiliers.
Section 2. BIENS APPARTENANT AUX PARTICULIERS
Concernant les biens appartenant aux particuliers, le principe est
que les
particuliers ont la libre disposition de leurs biens. Les biens des
particuliers sont mobiliers
ou immobiliers. Les biens fonciers constituent la propriété
exclusive de l’Et

La Possession de mauvaise foi : lorsque le possesseur sait

pertinemment
n’être pas le possesseur de la chose qu'il possède. La mauvaise
foi découle
du fait qu’il connaît le vice qui affecte l’acte ou il sait que la
personne avec
qui il a contacté n’était pas un propriétaire mais un détenteur
précaire.
• Les effets juridiques de la mauvaise foi :
➢ En matière mobilière, le possesseur de mauvaise foi ne peut
acquérir
la propriété de la chose que par prescription trentenaire. Il faut
que le
possesseur ait gardé la chose pendant trente ans pour en devenir
le
prioritaire.
➢ En matière de fruit, le possesseur de mauvaise foi est tenu de
restituer
le fruit par la chose.
➢ En matière de construction, le constructeur de mauvaise foi
est aussi
sanctionné lourdement parles articles 23 alinéa 2 de la loi
foncière et
25 de la même loi.
Les effets généraux de la possession
1. La présomption de propriété. Il appartient à celui qui prétend
le
posséder de le prouver , il s’agit du possesseur de bonne foi.
2. L’acquisition du droit de propriété par prescription
acquisitive. ( délai
au-delà duquel le possesseur devient propriétaire du bien )
Le possesseur est protégé par des actions possessoires.
Il y a 3 types d'actions possessoires : actions menées par une
personne
contestation de la possession qu’une personne détient sur un
bien.
• La complainte : est ouverte pour tout les cas ou les troubles
possessoires et actuels que les troubles soient de faits ou de
droits.
Le but est de cesser un trouble déjà occasionné. Si les conditions
de
l’exercice de l’action sont accomplis, le juge doit prononcer la
maintenu possessoire et ordonner la modification ou la
destruction
des travaux accomplis lorsque de telles mesures sont nécessaires
pour supprimer la cause des troubles. Il peut même condamné
l’auteur des troubles aux payements des dommages et intérêts. (
a
pour objectif la réparation d’un trouble afférente à la possession
d’un
bien )
• La dénonciation de nouvel œuvre : cette action a un caractère
préventif et qui a pour but d’obtenir la suspension des travaux
entreprit
car si il se poursuivait ils causeraient un trouble possessoire.
Dans ce
cas le juge peut ordonner l’interruption des travaux sans
ordonner la
destruction immédiate.
• la réintégrande : c’est une action possessoire qui sanctionne les
dépossessions les plus graves. Lorsque les conditions de cette
actions sont réunies le juge peut ordonner la restitution de la
chose
déposséder. Et si les travaux ont été accomplis sur le fond du
demandeur, les juges peut ordonner la destruction ou la
réédification
d’ouvrage qui aurait été détruit. ( action intentée par un
propriétaire
réel dans le délai pour contester la possession d’un bien dans le
but
de le récupérer )
S’agissant de la particularité des actions possessoires, ces
actions sont
destinées à rétablir une possession. Raison pour laquelle elle doit
être
exercé rapidement et simplement. C’est ainsi qu’elles sont
exercées dans
l’année qui suit les troubles. La protection possessoires est
accordée
uniquement en considération de la possession sans égard pour
l’exercice du
droit que le possesseur exerce. Raison pour laquelle le juge
saisie ne peut se
prononcer du droit même si il est convaincu que le demandeur
n’est pas
titulaire du droit qu’il possède il doit lui donner raison si la
possession
requiert les conditions requises. Les actions possessoires sont
des actions
prévus pour protéger les possesseurs. Et ces actions ne concerne
que la
forme.
LA DÉTENTION PRÉCAIRE
La détention précaire est prévue par les articles 630 et 635. La
loi ne définit
pas ce qu’est la détention précaires. Les auteurs ou la doctrine
comme
l’exercice d’un pouvoir précaire sur une chose soit avec la
permission ou le
compte du propriétaire soit en vertu d’une habilitation de la loi
ou de la
justice. La détention précaire est un pouvoir de fait car le
détenteur précaire
a le corpus. La détention précaire est fondée sur un titre régulier,
ce qui
explique la détention. En d’autres termes la détention résulte
d’un acte
juridique alors que la possession résulte d’un fait. La détention
peut avoir
plusieurs sources comme le testament, la loi , la décision
judiciaire. Le
détenteur précaire dispose du corpus.
Le caractère temporel :
Le détenteur précaire sait que le bien qu’il détient doit tôt ou
tard être
restituer à son propriétaire.
Convergence entre détention précaire et la possession :
La possession et la détention précaire sont des pouvoirs de fait
qu’on exerce
sur une chose. Cependant le possesseur est indépendant alors
que le
détenteur précaire est dépendant. Le possesseur a l’animus
domini alors
que le détenteur précaire n'a que le corpus.
Les effets juridiques : La détention précaire produit deux effets
juridiques.
• Le détenteur précaire ne peut pas prescrire selon l’article 630
de la loi
foncière , quelque soit la durée de la détention précaire elle ne
peut
pas produire les effets de la possession.
• Le détenteur précaire ne dispose pas des actions possessoires.
Etant
donné que le détenteur précaire a un titre légitime, il doit trouver
des
moyens pour défendre son titre. Cependant la loi lui donne la
possibilité d’exercer la réintégrande à l’encontre des tiers.
La détention précaire prend fin par l’interversion du titre par le
fait d’un tiers
et par l’interversion du titre par une contradiction du droit du
propriétaire (
l’interversion vient du débiteur lui-même qui pose des actes
signifiant au
propriétaire qu’il a des prétentions contraires sur son droit )
Le législateur a formulé deux choses importantes :
• La présomption légale de la possession, article 624 du code
civil.
Cette disposition veut qu’on présume toujours posséder pour soi.
• La présomption de perpétuité de précarité.
Le point de convergence entre la détention précaire et la
possession est
que les deux disposent d’un pouvoir de fait sur une chose dont
ils ne sont
pas forcément propriétaires.
La différence entre les deux est que le possesseur agit
indépendamment
du propriétaire et le détenteur agit en fonction du propriétaire.
LA PROPRIÉTÉ
La propriété en tant que droit réel est prévu par les articles 14 à
52 de la loi
foncière. L’article 14 définit la propriété comme étant le droit de
disposer
d’une chose d’une manière absolue et exclusive sauf les
restrictions qui
résultant de la loi et du droit réel appartenant à autrui. Il
convient de noter
que cette définition légale fait objet de critiques de la part de la
doctrine. En
effet il est reproché notamment à cette définition le fait de mettre
en exergue
le droit de disposer sans mettre en lumière les autres attributs de
ce droit.
1. CARACTÈRES DE CE DROIT
Ils ressortent de la définition.
• La propriété est un droit : En tant que droit, la propriété est
protégée
tant sur le plan civil que pénal
• La propriété est un droit absolu
• La propriété est un droit exclusif : il s’exerce sans partage
• La propriété est un droit perpétuel : il n’est pas limité dans le
temps
• La propriété ne s’éteint pas par non-usage
Il y a également des exceptions :
• Le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique : L’état
peut, dans
le cadre de son plan de développement social, mette fin au droit
de
propriété de certaines personnes moyennant une juste indemnité.
• Le cas également de la réquisition qui est une procédure
administrative qui permet à l’état de réquisitionner les biens des
privés
pour faire face à une situation déterminée.
• La nationalisation qui consiste pour l’état à rendre public un
bien ayant
appartenu à un particulier
• La confiscation est une sanction prononcée par le juge mettant
fin au
droit de possession d’une personne sur une chose. Elle peut être
générale ou spécifique.
2. ATTRIBUTS DE CE DROIT
La propriété a trois attributs qui sont le droit d’user, de jouir et
de disposer de
la chose.
• Le droit d’user ( usus ) consiste à utiliser matériellement la
chose par
le propriétaire. C’est le droit de faire un acte matériel d’usage.
Ex :
Habiter une maison, utiliser une voiture, cultiver un domaine.
• Le droit de jouir ( fructus ) consiste à percevoir les fruits
produits par la
chose. Ex : Percevoir le loyer d’une maison
• Le droit de disposer ( abusus ) consiste à faire sortir les biens
du
patrimoine du propriétaire en posant les actes matériels ou
juridiques
Comment acquérir une possession ?
Selon les articles 49 à 52 de la loi foncière, la propriété peut
s’acquérir et se
transmettre par donation entre vifs, par testament, par succession
et par
convention. Elle peut aussi s’acquérir par le travail de l’esprit,
par le travail
artisanal et par le travail industriel. La propriété peut également
s’acquérir
par voie d’accession, par incorporation, par la prescription
acquisitive par
l’occupation des choses perdues, par la découverte d’une chose.
Il convient
de noter que l’article 52 de la présente loi, précise que ces
modalités
d’acquisition de la propriété sont réglementées par ses
législations
particulières.
De tous ces modes d’acquisition, on distingue d’une part les
modes originels
et d’autre part les modes dérivés. Les modes dérivés
d’acquisition
consistent dans les faits de devenir propriétaire d’un bien dont
une autre
personne était propriétaire. C’est notamment le cas de la
succession,
donation et de la vente.
Les modes originels :
• Par possession ( voir les notes )
• Par occupation : on devient propriétaire par voie d’occupation
lorsque
la chose n’est pas occupée. Le premier occupant en devient le
propriétaire.
• Par voie d’accession : c’est l’article 21 qui prévoit cette voie
d’acquisition. L’accession peut être mobilière ou immobilière.
S’agissant de l’accession mobilière, nous avons vu que selon
l’article
653 du code civil livre III, en fait de meuble, possession vaut
titre. (
lorsqu’un bien meuble se trouve entre les mains de quelqu’un,
on
présume qu’il en est propriétaire ). En cas de connexion, de
mélange
ou lorsqu’il y a transformation on peut avoir certaines difficultés
de
compréhension. Selon cette disposition, lorsque le bien
mobilière
appartenant à des propriétaires différents sont réunis ou
mélanger de
tel sorte qu’il n’est pas possible de les séparer sans détérioration
notable ou que aux prix de frais excessif les intéressés
deviennent
copropriétaires de l’ensemble en proportion de la valeur qu’avait
ces
parties au moment de la connexion ou du mélange. Cependant si
dans
la connexion ou le mélange de deux choses, l’une ne peut être
considéré que comme accessoire de l’autre l’ensemble est acquis
au
prioritaire de la chose principale. L’article 29 prévoit le cas de la
transformation. Selon cette disposition, lorsqu’une personne a
travaillé ou transformé une ou plusieurs choses mobilières
appartenant à autrui, la chose nouvelle est acquise en ouvrier si
l’industrie a été plus précieuse que la matière sinon au
propriétaire de
celle-ci. Si l’ouvrirez a été de mauvaise foi, le juge peut attribuer
la
chose nouvelle au propriétaire de la matière.
L’accession immobilière peut être naturelle ou artificielle :
• naturelle : peut se réaliser par production, exprime le droit du
propriétaire aux fruits et aux produits. Ce principe s’applique à
toute
sorte de fruit et produit ou incorporation. Cependant il y a des
exceptions en ce qui concerne l’usufruit ainsi que les parents qui
exercent l’autorité parentale. Par incorporation, est souvent le
fait du
mouvement des eaux. Les articles 26 et 27 accordent la propriété
du
relais qui se forme à… il en est de même de l’île ou îlot qui se
forme
dans le lit d’un lac ou d’un cours d’eau. Mais qui traverse et
entoure le
fond d’un concessionnaire riverain qui faut partie de la
concession.
• artificielle : est prévue par les articles 22 et 24 de la loi et la
matière
concernant l’accession dans son ensemble c’est l’article 21.
C’est ce
qui résulte de la main de l’Homme… Le cas notamment des
plantations et constructions sur les terrains d’autrui, les
matériaux
d’autrui et aussi les cas d’empiètement marginal. Selon l’article
22, le
concessionnaire qui a construit ou qui a planté avec des
matériaux ou
des végétaux appartenant à autrui, doit en payer la valeur et les
dommages et intérêts s’il y a lieu mais l’ancien propriétaire des
matériaux ou végétaux n’a pas le droit de les enlever. L’article
23
prévoit que lorsque des constructions ont été fait avec des
matériaux
ou des végétaux lui appartenant, l’état ou le concessionnaire du
fond
ne peut en exiger la suppression, il doit rembourser au
possesseur soit
la valeur des matériaux ou des végétaux et le prix de la main
d’œuvre
soit la plus value qui en est résulté sur le fond. L’alinéa 2 de
l’article 23
prévoit le cas du possesseur de mauvaise foi. L’article 24 de la
loi
foncière. L’article 25 prévoit l’hypothèse de l’empiètement de
mauvaise foi.
Les limites : voir l’article 14 de la loi foncière
• Les limites prévues par la loi : il y a des limites prévues par le
Code civil
et par d’autres textes comme le code pénal et par des lois
particulières. Parmi les limites prévues par le Code nous verrons
le cas
de l’usufruit ( nu propriétaire : n’a le droit que de disposer de la
chose
abusuf mais n’a ni le usus ni le fructus ) ou l’état de nécessité (
permet
à une personne se trouvant en danger de porter atteinte au droit
de
propriété d’autrui )
• Les limites découlant des droits d’autrui : à cet égard on retient
deux
hypothèses :
1. L’abus de droit : consiste à utiliser son droit pour nuire à
autrui. Il suppose l’intention de nuire, le détournement
du droit pour une finalité autre que celle sociale. Il est
sanctionné par le mécanisme de la responsabilité civile.
( article 258 et suivant du code civil livre III ) La
jurisprudence a dégagé des critères d’abus de droit : -
l’intention de nuire, -une faute dans l’exercice de son
droit, - le détournement du droit de sa fonction sociale.
2. Le trouble de voisinage.
Les formes de la propriété
Il y en a deux : la copropriété et la mitoyenneté
• Copropriété : Peut être définie comme la propriété de plusieurs
personnes sur une même chose. Il en existe de deux types:
ordinaire
et forcée. La loi ajoute la copropriété des immeubles
appartements
mais qui en réalité est une copropriété forcée.
a. Ordinaire : Trouve sa source principale dans la succession
mais elle
peut aussi résulter d’un testament ou d’une donation également.
La
copropriété ordinaire a deux caractères. Premièrement elle est
inorganisée parce qu’elle se réalise sans la volonté des
copropriétaires. Deuxièmement elle est provisoire parce que la
copropriété est un état anormal source de conflits entre
copropriétaires. C’est ainsi que le législateur a prévu que la
copropriété ordinaire ne peut dépasser 5 ans.
Droits des copropriétaires : Chaque copropriétaire a un droit
individuel sur sa quote-part. C’est ainsi qu’Il peut librement en
disposer et en grever de droit réel sans le concours des autres
mais il
ne peut pas disposer seul de l’ensemble du bien indivis. Sur la
chose
commune, chaque copropriétaires a le droit de poser les actes
d’administration courantes et non des actes de disposition.
Obligations des copropriétaire : Chaque copropriétaire a
l’Obligation
de contribuer aux charges de la copropriété proportionnellement
à sa
quote-part part. Il s’agit notamment de l’obligation d’entretenir
et de
conserver la chose. Les copropriétaires ont l’obligation de
respecter la
destination de la chose. Aucun copropriétaire ne peut changer la
destination de la chose ni en grever le droit réel sans le
consentement
des autres. Le changement de destination ainsi que le fait de
grever la
chose d’une charge est assimilé aux actes de disposition. Si l’un
des
copropriétaires réalise des travaux à ses frais sans le
consentement
des autres, il a droit au remboursement des frais.
Comment la copropriété ordinaire prend fin : - Par l’aliénation
de la
chose – le partage de la chose – la prise de fin de la chose
b. Forcée : concerne les choses qui par leur nature ne se prêtent
pas au
partage. En effet, une fois partagés, ces biens deviennent
impropres à
leur destination. C’est ainsi que les personnes ayant le droit sur
ce
genre de chose sont contraintes de rester copropriétaires. La
copropriété forcée peut être à titre principal ou à titre accessoire.
Ma
copropriété forcée à titre principal affecte des objets ou des
biens
destinés à l’usage d’un groupe. La copropriété forcée accessoire
concerne les choses affectées à l’usage commun de deux ou
plusieurs
immeubles appartenant à des propriétaires différents. Elle est
perpétuelle parce que elle dure autant que la chose et organisée
parce
qu’elle est réglementée par la loi.
Droits des copropriétaires : Chaque copropriétaire a le droit de
modifier la chose commune à ses frais sans le consentement des
autres à condition de ne pas changer la destination de la chose et
de
ne pas nuire aux droits des autres.
Obligations des copropriétaires : Chaque copropriétaire participe
aux frais d’entretien, de réparation et de réfection en fonction de
la
valeur des héritages principaux.
c. Copropriété des immeubles appartements : Il y a une partie
privative où une personne a la propriété et une partie d’ensemble
qui
appartient à tout le monde. Les parties communes sont régies par
un
règlement de copropriété et dans chaque immeuble appartement
il y
a un organe de gestion de l’assemblée générale des
copropriétaires.
• La mitoyenneté : Est une forme de copropriété qui porte sur le
mur
séparateur de deux parcelles. Ce mur peut appartenir à deux
voisins,
on dit mur mitoyen et quand il a appartient à un seul voisin, on
dit
privatif. Elle régit par les articles 39 à 48 de la loi foncière.
Établissement de la mitoyenneté : La mitoyenneté peut être
acquise
soit par convention : dans ce cas les deux voisins peuvent
s’entendre
par voie contractuelle pour que l’un d’eux puisse acquérir la
mitoyenneté sur un mur, cela suppose que le mur a été au départ
privatif soit par la prescription acquisitive : le droit congolais ne
permet
pas ce type d’acquisition pour le fait qu’en droit congolais la
mitoyenneté n’existe que par son inscription au certificat
d’enregistrement mais en droit étranger la mitoyenneté peut être
acquise par la prescription trentenaire soit par une session forcée
: par
la saisie du juge lorsque le voisin qui a le droit privatif sur le
mur ne veut
pas passer un accord pour la mitoyenneté soit par une
acquisition
forcée : se justifie par le fait que dans une circonscription
urbaine il est
fait obligation aux concessionnaires de clôturer leurs parcelles.
Droits et obligations des copropriétaires : Comme droits nous
avons : le droit d’usage. ( article 42 ) Sur le mur mitoyen chaque
copropriétaire a le droit d’user du mur sans le consentement de
l’autre.
Il peut user de ce mur en entier selon l’épaisseur mais lorsque
l’autre
voisin veut utiliser le mur au même endroit le voisin sera obligé
de
réduire l’utilisation jusqu’à la moitié de l’épaisseur du mur. Le
droit
d’exhaussement c’est-à-dire que chaque copropriétaire peut
exhausser le mur et celui qui le fait devient le privatif de la
partie
exhaussée et les deux peuvent s’entendre. ( article 41, 43 et 44 )
Comme obligation nous avons : - Ils doivent réparer le mur en
cas de
besoin et pour cela chaque propriétaire doit apporté sa
contribution
liée aux dépenses de réparation mais il convient de noter la
contribution ne doit pas être nécessairement égalitaire, celui qui
bénéficie plus du mur contribuera plus que celui en bénéficie
moins
mais le principe est celui de la contribution égalitaire. – Ils
doivent
reconstruire le mur lorsqu’il est détruit. Il peut arriver que l’une
des
partis abandonne la mitoyenneté lorsqu’il n’est plus capable de
supporter les charges mais l’abandon de la mitoyenneté ne sera
pas
acceptée lorsque celui qui abandonne a appuyé sa construction
sur le
mur mitoyen. Lorsque la mitoyenneté est abandonnée, elle ne
peut
plus être réclamée.
Les démembrements de la propriété
Il convient de noter que les démembrements de la propriété ne
sont pas
réglementés par la loi foncière mais cette loi réglemente ces
démembrements comme des droits réels fonciers mais la même
loi évoque
les démembrements de la propriété dans les lois particulières et
ces
démembrements peuvent exister comme des droits réels
mobiliers ou
immobiliers.
NB : celui qui a le usus et le fructus ( l’usage et la jouissance )
est usufruitier.
Celui qui ne possède que le abusus ( la disposition ) est dit nu
propriétaire.
Celui qui a le usus simplement est usagé.
• L’usufruit
Est le droit d’user et de jouir d'une chose dont une autre
personne a le
droit de disposer mais à la charge d’en conserver la substance. Il
y a un
droit parallèle et même concurrent s’exerce sur un même bien.
Caractères de l’usufruit : Il y en a essentiellement deux :
Premièrement
c’est un droit réel en ce sens que l’usufruitier est investi d’un
droit qui
s’exerce directement sur la chose sans l’intermédiaire d’une
personne.
L’usufruitier a un pouvoir immédiat et direct sur la chose. Cela
entraîne
les conséquences suivantes : - l’usufruitier a un droit de suite –
Son droit
est susceptible d’hypothèque. Il est protégé par les actions
judiciaires
telles que l’action en revendication en cas d’usurpation.
L’usufruitier ne
peut pas être contraint de recevoir le rachat de son droit encore
moins la
conversion de son droit en une créance de somme d’argent.
L’usufruit
peut porter sur des objets variés c’est-à-dire tant sur les biens
meubles
que les biens immeubles, biens corporels ou incorporels, biens
consomptibles ou non consomptibles, biens isolés ou une
universalité.
Deuxièmement c’est un droit temporel au maximum viager. Ce
caractère
s’oppose à la perpétuité de la propriété.
Constitution de l’usufruit : Les modes de constitutions de
l’usufruit
sont : - la loi ( usufruit légal ) cas de l’usufruit du conjoint
survivant prévu
dans le code de la famille.
-La convention ( usufruit conventionnel ) cas
de l’usufruit qui né de suite d’un contrat.
-La prescription acquisitive (
l’usufruit par prescription acquisitive ) à noter que la
prescription
acquisitive ne s’applique qu’en cas de démembrement de la
propriété
portant sur un bien meuble.
Droits et obligations de l’usufruitier : L’usufruitier a des
obligations
avant d’entrer en jouissance des biens : l’usufruitier a
l’obligation d'établir
l’inventaire du bien et fournir caution. l’inventaire se justifie par
l’obligation pour l’usufruitier de conserver la substance de la
chose qu’il
doit restituer à la fin de l’usufruit. Cela permet de vérifier si
l’usufruitier
s’est bien acquitté de ses obligations et de déterminer quels bien
devront
être restitués. Le défaut d’inventaire permet au propriétaire de
refuser de
délivrer les biens. Dans certains cas, l’usufruitier peut être
dispensé de
cette obligation. La caution : cette obligation consiste à fournir
au nu
propriétaire une personne physique ou morale qui se porte
garante de la
bonne exécution des obligations par l’usufruitier. Cela se justifie
par le fait
que l’usufruitier a à l’égard du propriétaire plusieurs obligations
financières.
Pendant la jouissance : l’usufruitier est soumis aux obligations
suivantes :
conserver la chose en bon père de famille, entretenir la chose
c’est-à-dire
il doit prendre en charge les réparations d’entretien. les charges
usufruitières ( charges périodiques issues de l’usufruit ) et à la
fin de la
jouissance. L’usufruitier a le droit d’user de la chose comme le
propriétaire lui-même. Il a un pouvoir large qui ne trouve des
limites que
dans ses obligations de conserver la substance de la chose ainsi
que de
restituer le bien à la fin de l’usufruit. L’usufruitier a le droit de
jouissance,
en principe il a le droit de percevoir les fruits et non les produits
mais dans
certains cas il peut avoir droit aux produits qui sont assimilés
aux fruits
tel est le cas du bois de haute futaie mais aussi des produits de
carrière
ouverte. L’usufruitier n'a pas le droit de disposer de la chose
mais il a le
droit de poser des actes d’administration courante. Il convient de
noter
que certains actes d’administration sont assimilés aux actes de
disposition tel est le cas du bail de longue durée ( plus de 9 ans )
Droits et obligation du nu propriétaire : Ses droits : Il conserve
l’abusus
qui lui permet d’aliéner le bien. Cette faculté est limitée dans la
mesure
où elle ne porte pas sur l’usufruit, en pratique il sera difficile
pour le nu
propriétaire de trouver un acheteur sans l’accord de l’usufruitier.
Le nu
propriétaire a le droit aux produits et le droit de surveiller la
gestion de
l’usufruitier. Ses obligations : - Il ne doit pas troubler la
jouissance de
l’usufruitier.
-Il est tenu de supporter mes charges qui lui incombent. Les
charges sont : l’impôt lié au capital, les grosses réparations.
Cause de fin de l’usufruit : Il faut distinguer deux catégories de
cause :
normales et exceptionnelles.
- Causes normales : À la mort de l’usufruitier et à l’arrivée du
terme.
- Causes exceptionnelles : La consolidation ou confusion : il
s’agit de la réunion sur une même tête de deux qualités
d’usufruitier et de nu propriétaire. Le non usage pendant trente
ans. La perte de la chose. L’échéance judiciaire pour abus de
jouissance. La renonciation
Conséquences liées à la fin de l’usufruit : Il y a quelques
conséquences
dont la restitution de la chose au nu propriétaire. Lorsqu’il y a
dégradation de
la chose due à un défaut d’entretien, l’usufruitier doit répondre.
• L’usage
Est un diminutif de l’usufruit et porte sur les biens autres que les
logements.
L’usage permet d’user de la chose d’autrui et d’en percevoir les
fruits dans
les limites des besoins de son titulaire et des besoins de sa
famille. Ce droit
n’est ni transmissible ni cessible. Il ne permet pas à l’usager de
percevoir des
revenus locatifs. Par convention les parties peuvent élargir ou
restreindre les
droits de l'usager. L’usage trouve sa source dans la convention
entre partis,
dans les testaments ou par prescription acquisitive. Avant
d’entrer en
jouissance, l’usagers doit fournir caution, faire l’inventaire des
biens
meubles et dresser état des biens immeubles.
Droits et obligations de l’usager : Ses droit : jouir et user de la
chose dans
les limites de ses besoins et de ceux de sa famille. Les limites de
ses droits
sont déterminées par le titre qui constitue l’usage. L’usage est un
droit intiitu
personae c’est ainsi qu’il n’est ni transmissible ni cessible et ne
peut pas non
plus faire objet louage. Ses obligations : Il doit jouir de la chose
en bon père
de famille et ne pas changer la destination de la chose. Il doit
entretenir la
chose.
La fin de l’usage : Elle prend fin de la même manière que
l’usufruit.
• L’habitation
Est un diminutif de l’usufruit.
En réalité c’est un droit d’usage qui porte sur un logement.
L’habitation a
les mêmes limites, les mêmes caractères que l’usage. L’habitant
a le droit
d’y habiter avec sa famille. L’habitation est différente du bail, en
effet, Le
bail est un droit personnel parce qu’il crée des obligations dans
le chef du
bailleur notamment celle de payer le loyer alors que l’habitation
est un
droit réel et n’implique nullement le payement du loyer.
• La servitude
La servitude est une charge imposée à un fond ou un usage. La
servitude
a une nature mixte dans le sens où elle est un droit mais aussi
une charge
de nature foncière. La servitude ne peut porter que sur les
immeubles par
nature et non sur les immeubles par incorporation ou destination.
La
servitude foncière suppose l’existence de deux fons : le fons
dominant et
le fons servant.
Les deux fons doivent appartenir à deux concessionnaires
différentes. Le
fond servant est celui qui supporte la servitude et le fond
dominant est
celui qui bénéficie de la servitude.
Cependant, il convient de noter qu’en dehors des servitudes
foncières il
existe des servitude administratives qui sont des servitudes
légales et qui
peuvent exister sans fond dominant.
Caractères de la servitude :
1. c’est un droit réel : c’est une charge imposée à un fond au
profit
d’un autre
2. c’est un droit accessoire : car son existence dépend d’un droit
principal que le concessionnaire doit avoir sur son fonds. Et la
servitude subit le sort de ce fond.
3. c’est un droit perpétuel : il n’est pas limité dans le temps tant
que existe la concession.
Il convient de noter que la servitude n’est pas perpétuelle dans
deux cas :
1. Lorsque les titres qui l’établit a prévue un terme.
2. Lorsqu’il y a non usage pendant 30 ans car elle s’éteint
prescription
extinctive.
4. C’est un droit indivisible car elle profite au fond dominant
tout
entier et grève les fonds servants tout entier.
Lorsque le fond servant est divisé en plusieurs parcelles, chaque
parcelles
subit la charge de la servitude, sauf si la nature de cette servitude
ou si son
titre constitutif écarte ses principes.
Si le fond dominant est divisé, la servitude profite à chaque
parcelle à
condition que la situation du front servant ne soit pas aggravé.
Par exemple,
la servitude de passage doit s’exercer en un seul endroit même si
le fond
dominant a été divisé en plusieurs parcelles.
Classification des servitudes : Les servitudes sont classées selon
leur
nature et selon leur mode d’établissement.
Fondée sur la nature : selon leur nature on distingue plusieurs
types de
servitude. Il y a la servitude continue, discontinue, apparente et
non
apparente. Il y a également la servitude d’intérêt publique et
celle d’intérêt
privé.
1. Continue et discontinue : la servitude est continue lorsqu’elle
s’exerce
sans l’intervention de l’Homme. Le cas de la servitude de ne pas
bâtir
( non aedificandi ). La servitude est discontinue lorsqu’elle
s’exerce
avec l’intervention de l’Homme. Le cas de la servitude de
passage et
la servitude de puisage.
2. Apparente et non apparente : la servitude apparente est celle
qui
s’annonce par des ouvrages extérieurs tels que une porte ou une
fenêtre. La servitude non apparente est celle qui n’a pas de signe
extérieurs de son existence. C’est le cas de la servitude non
aedificandi
Certaines servitudes sont toujours non apparentes et d’autres
sont
tantôt apparente tantôt non apparente.
Exemple : Lorsque le droit de passage est matérialisé par un
ouvrage,
c’est une servitude apparente. Dans le cas contraire elle est non
apparente.
La combinaison des différents critères des servitudes peuvent
donner mieux
à plusieurs situations. Ainsi les servitudes peuvent être
apparentes et
continues. Tel est l’exemple de la servitude du. Elle peut aussi
être apparente
et discontinue. C’est le cas du droit de passage matérialisé par
les ouvrages.
La servitude peut aussi être non apparente et continue. Le cas de
la
servitude non aedificandi. Et enfin la servitude peut être non
apparente et
discontinue. L’exemple de droit de puisage
L’intérêt de cette distinction réside dans le fait que les servitudes
continues
et non apparentes et les servitudes discontinues et non
apparentes ne
peuvent s’établir que par titre c’est-à-dire par convention. Seules
les
servitudes continues et apparentes peuvent être acquises par
possession
trentenaire.
3. Intérêt public et intérêt privé : les servitudes d’intérêt public
sont des
servitudes administratives qui sot régis par des lois particulières.
On
va citer les principales : Les servitudes concernant les voies de
communication relatives aux routes, aux voies navigables et aux
chemins de fer. C’est ce que l’on appelle les servitudes de voirie
qui
imposent au propriétés privées des charges dans l’intérêt des
voies
publiques généralement pour faciliter la circulation. Les
servitudes
concernant le transport et la distribution d’énergie. Les
servitudes
concernant la télé communication.
Caractères d’une servitude publique :
1. Elle ne comporte pas de fond dominant parce qu’elle est
établie dans
l’intérêt collectif et non dans l’intérêt d’un fond particulier.
2. Le concessionnaire du fond servant n’a pas d’obligation
positive. Il est
tenu seulement de ne pas empêcher l’exercice de la servitude.
3. Cette servitude a un caractère administratif qui signifie que ce
sont
des servitudes instituées par des actes administratifs.
4. Elle est d’ordre publique c’est-à-dire qu’elle s’impose à tout
le monde
et on ne peut pas y déroger.
5. 6. Elle ne donne pas lieu à une indemnité
Elle ne s’éteint pas par non usage prolongé
Fondée sur le mode d’établissement : selon leur mode
d’établissement on
distingue : les servitudes qui dérivent de la situation du lieu où
servitudes
naturelles, légales et les servitudes conventionnelles.
• Les servitudes naturelles sont prévues par les articles 171 et
172 de la
loi foncière : servitude naturelle d’écoulement et d’utilisation
des eaux
de pluie( l’article 171 prévoit que les fonds inférieurs sont
assujettis à
envers ceux qui sont élevés à recevoir les eaux qui découlent
naturellement sans que la main de l’Homme y ait contribué. Le
concessionnaire du fond inférieur ne peut rien faire pire
empêcher
l’eau de pluie de couler sur son fond ), servitude relative au
bornage et
servitude relative à la clôture.
• Les servitudes légales prévues par les 173 à 176. Elles peuvent
être
d’utilité publique ou privée. Parmi elles il y a le mur mitoyen, la
distance à observer et les ouvrages requis pour certaines
constructions, il y a les vus…
• Les servitudes conventionnelles prévues par les articles 177 à
180
sont l’œuvres des hommes. Il y a la servitude de père de famille.
Les régimes des servitudes : L’exercice de la servitude fait naître
des droits
et des obligations dans le chef de chaque partis.
Les droits et obligations du concessionnaire du fond dominant :
il a le droit
d’user de la servitude et il dispose également des actions pour
disposer la
servitude.
Le droit d’usage de la servitude : permet aux concessionnaires
du fond
dominant d’utiliser la servitude et il a aussi le droit de faire
toutes ouvrages
nécessaires pour l’usage et la conservation de la servitude. Les
ouvrages
sont réalisés à ses frais sauf dispositions contraire prévue par le
titre qui
établie la servitude. Cependant, les droits reconnus aux
concessionnaires
du fond dominant ont deux limites :
• L’exercice de la servitude par le concessionnaire du fond
dominant ne
doit pas aggraver la situation du fond servant. Il ne doit pas non
plus
modifier la situation de la servitude telle que prévue par le titre,
c’est
ce qu’on appelle le principe de la fixité de servitude.
• La servitude ne doit pas être exercée dans l’intérêt du
concessionnaire
du fond dominant mais dans l’intérêt du fond dominant.
Le concessionnaire du fond dominant dispose d’une action
confessoire de
servitude pour faire reconnaître et respecter son droit de
servitude. Le
concessionnaire du fond servant est soumis aux obligations
suivantes :
• Il a l’obligation de faire respecter la servitude.
• Il lui est interdit de modifier l’état des lieux ou de déplacer
l’assiette de
la servitude. Mais exceptionnellement il peut modifier l’assiette
de la
servitude si son exercice devient onéreux pour lui. Dans ce va il
doit
proposer au concessionnaire du fond dominant un autre
emplacement aussi commode pour l’exercice de sa servitude.
Dans
ce cas, les frais de modification lui incombe.
• Le concessionnaire du fond servant dispose d’une action
negatoire de
servitude qui lui permet de démontrer que son fond n’est pas
brevet
d’une servitude.
L’extinction des servitudes : Elles s’éteignent pour les causes
suivantes :
La perte de la chose, la renonciation à la servitude, la disparition
des
conditions légales, l’impossibilité de l’exercice de la servitude,
la confusion
et le non usage trentenaire.
2ème Partie :
Article 53 à 238 de la loi foncière .
REGIME FONCIER
Le sol est la propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible
de l’État. (
article 53 ) Le sol de l’État est hors commerce, de ce fait l’État
en tant que
propriétaire n’à pas le droit d’aliéner le sol. Le caractère
inaliénable du sol
prive l’État d’un des attributs de la propriété dont l’abusus. ( en
ce sens la
propriété de l’état est spéciale )
Le domaine foncier de l’état est divisé en domaine public et
privé.
• Le sol du domaine public est destiné à un usage public ou
affecté à
un service public. Les écoles publiques, les aéroports, les
hôpitaux, les universités publiques. Les biens du domaine
foncier
public de l’état sont hors commerce c’est-à-dire ils sont
inconcessibles tant qu’ils ne sont pas régulièrement désaffectés.
• Son patrimoine privé foncier est composé des terres urbaines et
des terres rurales. ( article 388-339 )
L’état accorde sur son domaine foncier privé le droit de
jouissance aux
particuliers sous forme de concession.
Il existe deux sortes de concession : il y a la concession
perpétuelle
accordée au seul congolais personne physique. C’est un droit
illimité dans
le temps. Il y a les concessions ordinaires qui sont celles que
l’état accorde
aux étrangers personnes physique ou morale et au congolais
personne
physique ou morale. Les concessions ordinaires sont attribuées
pour une
durée maximum de 25 ans renouvelable autant de fois lorsque le
concessionnaire respecte ses obligations vis-à-vis de l’état. Le
droit de
jouissance accorder par l’état sous forme de concession se
réalise par voie
contractuelle.
Les terres urbaines sont concédées par l’état en vertu d’un plan
parcellaire
dressé par le chef de l’état ou son délégué dont la copie est
rendue publique
par le ministre de l’urbanisme et des affaires foncières ou à la
conservation
des titres immobiliers du ressort.
Les terrains ou les parcelles mises sur le marché ont une
destination. Selon
la loi, le terrain peut avoir une destination résidentielle,
industrielle,
commerciale, agricole ou d’élevage. La destination de chaque
terrain doit
être respectée par le concessionnaire. Si ce dernier veut en
changer la
destination, il doit obtenir une autorisation de l’autorité
compétente en
respectant les conditions prévues à l’article 72 de la loi foncière.
Les terrains sont concédés sous réserve des droits des tiers et
sans garantie
de leur qualité propre ou de leur valeur industrielle, agricole,
commerciale
ou résidentielle. La concession accordée par l’état peut faire
objet
d’échange moyennant l’autorisation de l’autorité compétente.
Lorsque les
concessions échangées n’ont pas la même valeur, celui qui a
obtenu la
concession d’une valeur élevée doit payer à la personne ayant
obtenu la
concession de valeur moindre une soulte. La concession peut
faire objet de
conversion c’est-à-dire une concession ordinaire peut être
convertie en
concession perpétuelle lorsque le bénéficiaire de cette
concession remplie
les conditions exigées par la loi. L’état peut refuser la conversion
dans
certains cas notamment lorsque ma conversion est de nature à lui
créer des
charges financières ou lorsqu’elle peut lui faire perdre des
recettes ou
encore lorsque l’état veut lui-même récupérer la concession.
Lorsque n’état
refuse la conversion, le concessionnaire peut toujours renouveler
sa
demande après 10 ans et une telle décision peut objet des
recours en
annulation devant le juge administratif.
• La concession perpétuelle
Elle peut être accordée à titre gratuit ou à titre onéreux Un fons
peut
appartenir à un ou plusieurs concessionnaires. Lorsqu’un fons
est
entièrement inculte ( pas construite ), la concession perpétuelle
ne peut être
accordée que moyennant un contrat de location avec option de
concession
perpétuelle. Le contrat de location( est préparatoire à la
concession
perpétuelle et met le terrain en valeur c’est-à-dire pour
construire en
fonction de sa destination. Ce contrat a une durée de 7 ans)
permet au
locataire de mettre le fons en valeur selon sa destination.
Lorsque le fons
n’est pas inculte( lorsqu’elle est construite ), la concession
perpétuelle est
consentie par la conclusion d’un contrat de concession
perpétuelle. La
concession perpétuelle ne peut faire l’objet de cession ou de
transmission
qu’entre congolais.
Droits et obligations du concessionnaire perpétuel : En principe
les droits
et les obligations de ce dernier sont prévus dans le contrat de
concession
perpétuelle mais la loi foncière a prévu certains droits et
obligations.
Les obligations :
• Le concessionnaire perpétuel doit payer à l’état une redevance
en
argent ou en nature.
• Il doit payer à l’état le prix de la concession lorsqu’elle est à
titre
onéreux en tenant compte de la valeur économique actuelle et
intrinsèque des bâtiments, des plantations, des ouvrages et des
meubles meublant si le fons n’est pas inculte.
• Il doit mettre le fons en valeur, l’entretenir, l’occuper et
l’exploiter
conformément à sa destination.
• Il doit occuper effectivement le terrain loué dans les 6 mois et
commencer la mise en valeur dans les 18 mois à daté de la
conclusion
du contrat de location sinon le contrat peut être résolu si 3 mois
après
la mise en demeure les locataires ne s’exécute pas ou ne fournit
pas
une explication plausible qui justifie le retard. ( la mise en
demeure
consiste à adjoindre le concessionnaire à commencer les
travaux. )
Les droits :
• Il a le droit de jouir paisiblement de sa concession.
• Il bénéficie d’une garantie contre les risques d’éviction totale
ou
partielle et contre les charges tendant à diminuer cette
jouissance.
Charges qui n’étaient pas connues au moment de le conclusion
du
contrat. En cas d’éviction totale, l’état doit restituer le prix de la
concession diminuée de 1/20ème par tranche de 5 ans que
jouissance
à daté de la conclusion du contrat. Le concessionnaire a doit à
une
indemnité sur les constructions, plantations et ouvrages érigés
lorsque le conclusion portait sur un fond inculte. En cas
d’éviction
partielle, si le concessionnaire n’est plus intéressé par la partie
restante, il peut demander la résiliation du contrat moyennant
une
indemnité comme dit précédemment à l’amiable ou par voie
judiciaire. Lorsque l’éviction est le fait d’un tiers, le
concessionnaire
doit appeler l’état en garantie sinon il perd son droit de garantie
pour
cause d’éviction lorsqu’il perd le procès alors que l’état
disposait de
moyens à faire valoir pour faire rejeter la demande s’il était
appelé en
garantie. L’état ne peut reprendre le fons concédé à perpétuité
que
dans le respect de la loi. Le concessionnaire jouit pleinement du
fons
et est propriétaire de tout ce qui s’y incorpore aussi longtemps
que
dure son droit de jouissance sur le fons. Il a le droit de
construire, de
planter, de disposer des construction, bois et produits. Il a le
droit de
chasse et de pêche, d’extraction des pierres, argile et autres
matières
semblable sauf les mines.
• Il a le droit de transmettre, de louer, d’hypothéquer, de grever
de
servitude sa concession.
• Il a le droit de convertir son droit en concession ordinaire. En
cas de
cession totale le nouveau concessionnaire est subrogé aux droits
et
obligations du concessionnaire originel . En cas de cession
partielle le
concessionnaire originaire et le nouveau sont réputés s’obliger
solidairement envers l’état.
Fin de la concession perpétuelle : articles 101 à 108 de la loi
foncière
• Expropriation pour cause d’utilité publique
• Le rachat par l’état
• La renonciation expresse et écrite du titulaire du droit ou des
ses
ayants droits ( héritiers )
• La résiliation conventionnelle ou judiciaire
• La reprise aux conditions contractuelles
• La déshérence successorale ( pas d’héritiers )
• La conversion en concession ordinaire
• La prescription extinctive ( cette cause prévue par la loi n’est
pas
opérationnelle en droit congolais parce qu’en droit congolais le
droit
foncier n’existe que par un certificat d’enregistrement. )
• Les concession ordinaires
Sont prévues par les articles 109 à 152 de la loi foncière.
Par rapport à la concession perpétuelle, celles ordinaires sont
limitées par
le temps ( 25 ans maximum renouvelable ). Il y a l’emphytéose,
l’usufruit
foncier, la superficie, l’usage et la location.
1. L’emphytéose : est défini comme le droit d'avoir la pleine
jouissance d’un terrain inculte appartenant à l’état à la charge de
le mettre en valeur et de l’entretenir et de payer une redevance
en nature ou en argent. ( bénéficier de l’emphytéose :
emphytéote ) Sa durée est de 25 ans maximum mais
renouvelable.
Droits de l’emphytéote : il dispose des droits ci-après : • Il a
droit aux produits du fond. • Il a droit de chasse et de pêche. • Il
a le droit d’extraire les pierres et autres matières semblables
sauf les mines • il a le droit d’abattre des arbres pour les
constructions et les améliorations à entreprendre. • il a le droit
d’exploiter les bois, de faire des plantations, de changer la
destination ou la nature de l’emphytéose pour en augmenter la
valeur, il a le droit de constituer l’usufruit, l’usage ou
l’habitation
ou la superficie en faveur de toute personne de son choix pour la
durée de son droit. • il a le droit d’accorder les servitudes
foncières, d’aliéner son droit ou de l’hypothéquer. • il a le droit
de superficie qui ne peut être accordé sur l’emphytéose qu’en
condition que le superficiaire s’engagé à enrichir le terrain ou à
remplacer des constructions, bois, arbres et autres plantes
incorporées au sol par d’autres d’égale valeur et utilité.
Obligations de l’emphytéote : il est soumis aux obligations
suivantes : • il a l’obligation d’entretenir et de réparer les
constructions érigées par lui-même. • il a l’obligation de
dénoncer auprès de l’état toute usurpation des tiers qui porte
atteinte à son droit. En cas de perte partielle du fons ou en cas
de stérilité du sol ou de privation de toute récolte à la suite d’un
cas fortuit, il ne doit pas réclamer la remise de la redevance. • il
a l’obligation de ne pas se libérer de ses charges sur le fons par
le délaissement eu fons cependant il peut contraindre l’état à
accepter le délaissement si ma destruction des plantations ou
autres travaux de mise en valeur par cas fortuit empêche qu’il en
retire encore les revenus suffisants pour acquitter la redevance
annuelle. En cas de transmission de l’emphytéose entre vifs ou
pour cause de mort, les charges dont elle est grevée incombe
d’une manière indivisible au nouveau titulaire. En cas de
transmission entre vifs, le cédant est garant de la solvabilité de
son cessionnaire.
Droits de l’état : L’état a l’obligation d’organiser des visites et
fournir des conseils à l’emphytéote pour veiller à l’entretien des
constructions et plantations. Il a le droit d’exiger la réalisation
des travaux nécessaires au maintien du fons en valeur et il a le
droit de prononcer la d’échéance de l’emphytéote avec
dommage et intérêts s'il y a lieu dans les cas ci-après :
Premièrement en cas de défaut de payement de trois redevance
annuelle consécutive ou même pour tout payement si
l’emphytéote tombe en facilité ou en déconfiture.
Deuxièmement en cas de négligence grave dans l’exécution de
la charge de mettre le fond en valeur et Troisièmement en cas de
tout abus grave de jouissance. L’emphytéote a le droit de
reprendre le fond dans les cinq premières années de
l’emphytéose ou d’exproprier pour cause d’utilité publique après
les cinq premières années conformément au droit commun.
À la fin de l’emphytéose, l’emphytéote n’a pas le droit d’enlever
les plantations et autres améliorations faites par lui. Il n’a pas
non plus le droit de réclamer une quelconque indemnité mais en
ce qui concerne les constructions érigées par lui, l’état a
l’obligation de l’indemnisé pour une valeur équivalente au ¾ de
la valeur actuelle et intrinsèque des constructions. Cette
somme est de préférence affectée au payement des créanciers
hypothécaires inscrits sur l’emphytéose. Il convient de souligner
que toutes les dispositions concernant l’emphytéose sont
supplétives càd ce sont des dispositions qui peuvent être
dérobées par les partis sauf la disposition en rapport avec la
durée de l’emphytéose. Cette disposition est d’ordre public.