Deuxième Partie : L’exercice de la profession de commerçant

Dans l’exercice de la profession de commerçant, le législateur a mis en place au profit du

commerçant un certain nombre de droits tendant à protéger le commerçant compte tenu des
risques qu’il prend notamment (Chapitre 2) mais auparavant il convient d’examiner les
obligations qui sont mises à sa charge (Chapitre 1).

Chapitre 1 : Les obligations des commerçants

Rien n’exclut l’obligation de compétences professionnelles c’est-à-dire faire la preuve d'une

certaine capacité entrepreneuriale. Le commerçant est soumis à des obligations comptables
(Section 1) mais aussi il doit s’immatriculer (Section 2).

Section 1 : Les obligations comptables

Les obligations comptables du commerçant sont prévues par les articles 13 et suivants de
l’AUDCG.
Il s’agit de la tenue de livres de commerce (paragraphe 1) et de veiller à la régularité de la tenue
des livres de commerce (paragraphe 2).

Paragraphe 1 : La tenue de livres de commerce

C’est une obligation qui pèse sur tous les commerçants qu’ils soient personnes physiques ou morales.
C’est l’obligation de tenir les livres de commerce prévue à l’article 13 de l’AUDCG et mentionnée à
l’article 19 de l’Acte uniforme portant organisation et harmonisation des comptabilités des
entreprises. Ce dernier prévoit les instruments ci-après:
– Le journal, enregistrant au jour le jour les opérations commerciales ;
– Le Grand livre avec balance générale récapitulative ;
– le livre d’inventaire.
C’est l’article 20 de l’Acte uniforme portant organisation et harmonisation des
comptabilités des entreprises qui fixe les règles de tenue des livres, mais ce texte ne vise que
le journal et le livre d’inventaire qui doivent être côtés et paraphés par le président de la
juridiction compétente ou le juge délégué à cet effet et être tenus sans blanc, ni altération. Ces

23
livres doivent aussi mentionner le numéro d’immatriculation au registre du commerce et du
crédit mobilier.

Paragraphe 2 : Obligation de veiller à la régularité de la tenue des livres de commerce

Il est important de veiller à la régularité de la tenue des livres. En effet si un livre peut
être produit en justice pour servir de preuve, c’est à la condition d’être régulièrement tenu.
Les rédacteurs de l’Acte Uniforme n’ont retenu qu’une seule technique d’utilisation des
livres en justice : la représentation.
– A côté de l’obligation de tenue des livres qui pèse sur tous les commerçants, il y a une
obligation qui pèse sur les seules personnes morales commerçantes : c’est l’obligation d’établir
tous les ans les états financiers de synthèse.

Section 2 Les obligations relatives à l’immatriculation du commerçant

Il s’agit d’examiner respectivement l’inscription au Registre du commerce et du crédit mobilier

(paragraphe 1) et les effets de l’immatriculation (paragraphe 2).
Aux termes de l’article 35 de l’AUDCG, « le Registre du commerce et du crédit mobilier
a pour objet : de recevoir les demandes d’immatriculation des personnes physiques ayant la
qualité de commerçant ; des sociétés commerciales et des autres personnes morales assujetties
à cette obligation, ainsi que des succursales des sociétés étrangères exerçant sur le territoire de
l’Etat-parties… ».
Ensuite, comme l’organise l’AUDCG en son article 36 « le registre du commerce et du
crédit mobilier est tenu par le greffe de la juridiction compétente, sous la surveillance du
président ou d’un juge délégué à cet effet ». Lequel article ajoute, d’une part, « Un Fichier
National centralise les renseignements consignés dans chaque Registre du commerce et du
crédit mobilier » et, d’autre part, « Un Fichier Régional, tenu auprès de la Cour Commune de
Justice et d’Arbitrage, centralise les renseignements consignés dans chaque Fichier National ».

Paragraphe 1 : L’inscription au Registre du commerce et du crédit mobilier (RCCM)

En ce qui concerne l’organisation du RCCM, on distingue trois documents tenus par des
autorités différentes :

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 Il y a d’abord le registre du commerce tenu au greffe de la juridiction compétente sous
la surveillance du président ou du juge désigné à cet effet. Ce registre comprend un registre
d’arrivée et une collection des dossiers individuels (art. 36 AUDCG)
Il y a ensuite un fichier national dans chaque Etat partie ; ce fichier centralise les
renseignements consignés dans les registres tenus au greffe. L’Acte Uniforme ne contient
aucune indication sur l’autorité chargée de gérer ce fichier national.
Il y a enfin le fichier régional qui est tenu auprès de la Cour Commune de Justice et
d’Arbitrage et qui centralise les renseignements consignés dans chaque fichier national.

En ce qui concerne l’immatriculation en tant que telle, le principe est que toute personne
ayant la qualité de commerçant, au sens de l’AUDCG, doit demander son immatriculation au
Registre du commerce, dans le mois : pour les personnes physiques, de début d’exploitation de
leur commerce et, de leur constitution, s’agissant des sociétés et les autres personnes morales
visées par l’AUDSC/GIE. L’immatriculation a un caractère personnel, et nul ne peut être
immatriculé à titre principal à plusieurs registres, ou à un même registre sous plusieurs numéros.
L’inscription est prise, pour les premières, au lieu où leur commerce est exploité et, pour les
secondes, au lieu de leur siège social. L’immatriculation a un caractère personnel et les textes
précisent quels sont les renseignements et les documents à produire. S’agissant des personnes
physiques, l’article 44 de l’AUDCG exige que soient notamment déclarés : l’Etat civil et la
capacité (nom, prénom, domicile, date et lieu de naissance, nationalité) ; le régime
matrimonial ; l’enseigne utilisée ; le type d’activités exercées ; les personnes ayant le pouvoir
la responsabilité, de l’immatriculer… Et quant aux personnes morales, les indications visées
par l’AUDCG en son article 46 concernent, entre autres, leur obligation de déclarer : leur
dénomination sociale ou, le cas échéant, leur nom, sigle, ou enseigne ; leur forme juridique ;
leur capital social ; leur objet social ; l’adresse du siège social ; la durée ; l’état civil des
dirigeants, ainsi que celui des commissaires aux comptes pour les sociétés où leur désignation
s’impose, telle prévue par l’AUDSC/GIE.
En outre, le Registre doit être actualisé chaque fois qu’une modification apparait dans
l’état civil, la situation, ou l’activité de l’obligé : mariage, divorce, changement de régime
matrimonial, incapacité ; redressement judiciaire ou liquidation judiciaire, réhabilitation ou
amnistie faisant disparaitre les déchéances ou interdictions ; changement des statuts,
modification de forme sociale, mutation ou cessation d’activités….En tant qu’autant
d’inscriptions modificatives complémentaires ou secondaires (art. 52) jugées nécessaires pour
que les tiers puissent s’informer sur l’évolution de la vie de chaque commerçant

25
 Enfin, dans le mois de la cessation d’activité, pour les personnes physiques, ou de
clôture des opérations de liquidation, s’agissant des personnes morales, la radiation doit être
demandée au greffe du tribunal d’inscription. Comme il doit en être de même, mais dans un
délai plus long de trois mois, en cas de décès des personnes physiques immatriculées, par leurs
ayants-droit. A moins qu’ils n’aient décidé et demandé, dans le même délai, soit la modification
de l’exploitation, soit sa reprise par eux-mêmes. Au surplus, à défaut de demande de radiation
dans les délais susvisés par négligence de ceux qui en sont tenus (l’ancien commerçant, ou les
héritiers du commerçant décédé), le greffier a la faculté d’y procéder lui-même, après décision
de la juridiction compétente, saisie à sa requête ou de celle de tout tiers intéressé.

Il convient de préciser que dans chaque État Partie, le Registre du Commerce et du

Crédit Mobilier et le Fichier National peuvent être tenus et exploités soit sur support papier,
soit sous forme électronique.
Le Fichier Régional est tenu et exploité soit sur support papier, soit sous forme
électronique.
Cette dématérialisation tend notamment à faciliter l’activité commerciale.
Les formalités accomplies auprès des Registres du Commerce et du Crédit Mobilier au
moyen de documents électroniques et de transmissions électroniques ont les mêmes effets
juridiques que celles accomplies avec des documents sur support papier, notamment en ce qui
concerne leur validité juridique et leur force probatoire.
Les documents sous forme électronique peuvent se substituer aux documents sur support
papier et sont reconnus comme équivalents lorsqu’ils sont établis et maintenus selon un procédé
technique fiable, qui garantit, à tout moment, l’origine du document sous forme électronique et
son intégrité au cours des traitements et des transmissions électroniques (Article 82 AUDCG).
En outre, on peut utiliser la voie électronique pour la transmission des documents.
C’est ainsi que les Registres du Commerce et du Crédit Mobilier, les Fichiers Nationaux et le
Fichier Régional peuvent fournir un service informatique accessible par l’Internet, sécurisé,
permettant au demandeur ou au déclarant, selon son choix, de :
- faire toute demande ou déclaration ;
- transmettre, notamment par messagerie électronique, un dossier unique de demande ou
de déclaration composé de documents sous forme électronique et de pièces justificatives
numérisées ;
- préparer une demande de manière interactive en ligne, notamment sur le site web du
Registre du Commerce et du Crédit Mobilier concerné, et la transmettre par cette voie.

26
Paragraphe 2: Les effets de l’immatriculation

L’immatriculation au Registre du commerce produit un certain nombre d’effets, dont

les principaux ont respectivement trait : à la qualification de commerçant des personnes
physiques, à l’acquisition de la personnalité morale des sociétés, et à l’inopposabilité aux tiers
des faits et actes non publiés.
Cette présomption d’acquisition de la qualité de commerçant dès l’inscription au RCCM
est simple aussi bien pour les personnes physiques que pour les personnes morales (art. 38 al
2).
Cette présomption n’est pas attachée à l’inscription du groupement d’intérêt
économique.
La personne qui est assujettie à l’immatriculation et qui s’abstient d’y procéder ne peut
se prévaloir de la qualité de commerçant (art. 39 al 1) ; dans le même temps, elle supporte toutes
les obligations du commerçant, car elle ne peut s’abriter derrière l’absence d’immatriculation
pour se soustraire aux obligations des commerçants (art. 39 al 2).
Le tribunal a toujours la possibilité de rendre soit d’office, soit la requête du greffe ou
de tout intéressé, une décision enjoignant à l’intéressé de demander son immatriculation.
Les effets du défaut de mentions des faits ou actes intéressant le commerçant
Pour les inscriptions postérieures, les rédacteurs de l’Acte Uniforme ne se préoccupent
que des effets de leur défaut d’accomplissement.
L’article 40 prévoit que les faits ou actes qui auraient dû être mentionnés et qui ne l’ont
pas été, ne peuvent pas être opposés par l’assujetti aux tiers et aux Administrations publiques,
sauf s’il est établi que ceux-ci en ont eu connaissance. Le défaut d’inscription n’empêche pas
en revanche les tiers et les administrations de s’en prévaloir.
L’Acte Uniforme a prévu, à ce niveau aussi, la possibilité pour le tribunal de faire
procéder aux mentions complémentaires ou rectifications omises.
L’analyse des règles qui viennent d’être décrites révèle que le commerçant est soumis à
un statut particulier. Ce particularisme apparaît aussi lorsque l’on examine les règles applicables
aux biens des commerçants, plus précisément le fonds de commerce.

Chapitre 2 : L’exercice des droits tendant à la protection de la profession de

commerçant

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 L’exercice de la profession de commerçant n’est pas très aisé eu égard au nombre
d’obligations auxquelles le commerçant est assujetti. Le commerçant doit être protégé contre
les Concurrents d’une part, et contre le Bailleur de fonds de l’autre. Il a le droit d’exercer
l’action en concurrence déloyale et le droit au renouvellement du bail.
Le législateur a aussi consacré des droits au commerçant en vue de lui faciliter l’exercice de
l’activité commerciale. C’est ainsi que les commerçants ont la possibilité de prouver par tous
moyens les opérations conclues avec leurs pairs. Cette règle dénommée liberté de la preuve est
consacrée par l’article 5 de l’AUDCG ainsi conçu : « Les actes de commerce peuvent se prouver
par tous moyens à l’égard des commerçants ». Cette règle ne s’applique certes que pour les
contestations à propos d’actes de commerce ; mais il ne faut pas perdre de vue que tous les actes
accomplis par un commerçant pour les besoins de son commerce sont considérés comme des
actes de commerce, ce qui est de nature à étendre considérablement son domaine.
Mais avant d’examiner l’exercice des droits tendant à la protection de la profession de
commerçant proprement dit au travers l’exercice de l’action en concurrence déloyale (Section
2) et le bénéfice du droit au renouvellement du bail à usage commercial (section 3), il convient
de voir quels sont les biens dont dispose le commerçant (section 1).

Section 1 : Les biens du commerçant

Il s’agit ici principalement du fonds de commerce.

Le « fonds de commerce », du point de vue terminologique, n'apparaît qu'à l'extrême
fin du XVIII e siècle, plus précisément dans la période intermédiaire entre 1790, qui marque
l'avènement de la liberté du commerce (avec la fameuse loi d'Allarde des 2-17 mars 1791) et la
promulgation des grands Codes.
Le pragmatisme des praticiens a seul pu assurer le développement du fonds pendant le
XIXeme siècle avec la codification (1807) comme point d’orgue3.

Le fonds de commerce a connu quelques soubresauts au gré des vicissitudes de la

pratique commerciale qui se modernise en même tant qu’elle se complexifie.

3La fin du XX e siècle verra l'aboutissement d'une réforme législative d'une tout autre nature avec la refonte globale du Code
de commerce en un nouveau Code rassemblant « les nombreuses dispositions qui, quoique relevant de la législation
commerciale, se trouvaient disséminées dans une multitude de textes épars » (Rapp. au président de la République, 18 sept.
2000, relatif à l'Ord. n o 2000-912, 18 sept. 2000, JO 21 sept. 2000, relative à la partie Législative du Code de commerce,
Lamy Droit commercial, Partie Fonds de commerce, Chapitre 1, numero et Svts.

28
A titre illustratif, la création en France de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée
(EURL) par loi n o 85-695 du 11 juillet 1985 qui procède d'une démarche diamétralement
opposée, puisque relevant du droit des sociétés et ignorant complètement non seulement le droit
du fonds de commerce, mais le principe de rassemblement des actifs de l'entreprise qui y
préside.
Le droit communautaire OHADA, relatif au fonds de commerce, n’a pas pu faire face
aux écueils imposés par cette institution, complexe tant du point de vue des règles juridiques
que du point de vue du pragmatisme des praticiens. Malgré cela, une tentative de simplification
a guidé les rédacteurs de l’AUDCG pour donner au fonds de commerce un attrait économique
plus marquant.
Ce sont les articles 103 et suivants de l’AUDCG fixent les règles applicables aux
éléments (paragraphe 1), à l’exploitation (paragraphe 2) et à la cession du fonds de commerce
(paragraphe 3).

Paragraphe 1. Eléments du fonds de commerce

La notion de fonds reste encore floue et équivoque surtout en ce qui concerne les
éléments constitutifs y relatifs.
Les rédacteurs de l’Acte Uniforme sur le Droit Commercial Général ont innové en
donnant une définition du fonds de commerce dans l’article 103.
Ainsi conçu : « Le fonds de commerce est constitué par un ensemble de moyens permettant à
un commerçant d’attirer et de conserver une clientèle ».
Mais le fonds de commerce se distingue de l’entreprise qui n’est qu’un ensemble de
biens affectés à une production. Ils ont été rassemblés par un entrepreneur, dont c'est la fonction.
En droit, l'entreprise ne peut donc être qu'un objet dans le patrimoine de son propriétaire, que
celui-ci soit une personne physique ou morale ; les contrats et autres actes juridiques passés par
l'entreprise ne peuvent être que ceux de l'entrepreneur, avec pour fondement le droit de propriété
de celui-ci.
Quant au fonds de commerce, il s'agit d'un objet de droit, d'un bien propriété du
commerçant, et en aucun cas d'un sujet de droit, même embryonnaire. L'important point
commun aux deux notions est que le fonds rassemble certains des éléments qui sont des facteurs
de production. Mais, alors que l'entreprise doit les rassembler tous, le fonds de commerce n'en

29
réunit que quelques-uns, l'exclusion des immeubles, des contrats et plus généralement des
créances et des dettes4.
Sous réserve de ces observations, il convient de retenir qu’il existe un risque de contradiction
dans le contenu des éléments du fonds de commerce lorsque l’on combine l’article 135 avec
l’article 136.
Alors que l’article 135 semble faire de la clientèle un élément extérieur au fonds de
commerce, un objectif, l’article 136 en fait un élément obligatoire au même titre que l’enseigne
ou le nom commercial.
Cette contradiction traduit une certaine hésitation des rédacteurs de l’Acte Uniforme au
moment de faire les choix.
Ceci dit, on peut observer qu’à côte des éléments obligatoires que constituent la clientèle
et l’enseigne ou le nom commercial désignés sous le nom « fonds commercial », il y a les
éléments facultatifs énumérés à l’article 137. Ces éléments font partie du fonds de commerce
s’ils sont nommément désignés. Il s’agit de :
- des installations ; 
- des aménagements et agencements ;
- du matériel ;
- du mobilier ;
- des marchandises en stock ;
- du droit au bail ;
- des licences d’exploitation ;
- des brevets d’inventions, marques de fabrique et
- de commerce, dessins et modèles, et tout autre droit de propriété intellectuelle
nécessaires à l’exploitation.

Paragraphe 2. L’exploitation du fonds de commerce

Le fonds de commerce est ainsi, de fait et non de droit, une institution propre aux petites
exploitations.
C’est ainsi en tant que valeur économique et un objet de propriété, le fonds de commerce tend
à faire l'objet d'opérations en tant que bien.

4
Lamy Droit commercial, Partie Fonds de commerce, Chapitre 1, numero et Svts

30
 Il peut être exploité directement par le propriétaire commerçant personne physique ou
morale.
Dans cet ordre d’idées, il peut être exploité indirectement dans le cadre d’un, contrat de location
gérance, le propriétaire non exploitant visant à tirer une rente de son capital.
La location-gérance est une convention par laquelle le propriétaire du fonds de commerce,
personne physique ou morale, en concède la location, en qualité de bailleur, à une personne
physique ou morale, locataire-gérant, qui l’exploite à ses risques et périls. L’entreprenant ne
peut être partie à un contrat de location-gérance (article 138 AUDCG).
La formation d’un tel contrat est subordonnée à des conditions de fond (V. art. 141 et les
exceptions prévues par l’article 141) et de publicité (art. 139 al 3 insertion sous forme d’extrait
dans un journal d’annonces légales).
Le contrat régulièrement formé produit un certain nombre d’effets.
Le locataire gérant acquiert la qualité de commerçant et supporte les obligations qui
découlent de cette qualité. C’est ainsi qu’il doit indiquer en tête de ces documents sa qualité.
En outre, le propriétaire du fonds doit modifier son inscription au RCCM. Il est solidairement
responsable avec le locataire gérant jusqu’à l’inscription du contrat (art. 145).
Les dettes du loueur peuvent être déclarées immédiatement exigibles par la juridiction
compétente lorsqu’elle estime que le contrat met en péril leur recouvrement (art. 144 al 1).

Paragraphe 3 : La cession de fonds

La cession de fonds de commerce obéit à des conditions (A) mais aussi produit des effets (B).

A- Conditions de cession du fonds de commerce

La cession de fonds de commerce est avant tout un contrat de vente. De ce fait elle obéit
aux règles générales sur la vente. Elle obéit en outre aux règles spéciales prévues par l’Acte
Uniforme. Il résulte de l’article 148 al 1er que la cession a obligatoirement pour objet le fonds
commercial, mais qu’elle peut porter aussi sur d’autres éléments du fonds.
La cession peut être réalisée soit par acte sous seing privé, soit par acte authentique. Elle
doit faire l’objet des mesures de publicité prévues par l’article 153 AUDCG.

B- Les effets

31
 Il faut les étudier en examinant la situation du vendeur, celle de l’acquéreur et celle des
tiers.
1- La situation du vendeur
Il est tenu de mettre le fonds à la disposition de l’acheteur à la date prévue dans l’acte
de cession. L’exécution de cette obligation est cependant différée lorsque, le paiement étant
prévu au comptant, l’acquéreur n’a pas entièrement réglé le prix ; il n’en serait autrement que
s’il y avait une convention contraire des parties (art. 154 AUDCG).
Il doit s’abstenir de tout acte de nature à gêner l’acquéreur dans l’exploitation.
Il doit garantir la possession paisible du fonds.
L’acquéreur a la possibilité de demander la résolution du contrat s’il se trouve dans les
cas prévus par l’article 156 AUDCG.
2- La situation de l’acquéreur
Il a l’obligation de payer le prix au jour et au lieu fixés par l’acte de vente entre les
mains du notaire ou d’un établissement bancaire désigné d’un commun accord entre les
parties. Ce prix est tenu à la disposition du vendeur, lorsque dans le délai de 30 jours pendant
lequel le dépositaire (notaire ou établissement bancaire) conserve les fonds en qualité de
séquestre, aucune opposition n’a été notifiée.
3- La situation des créanciers
Les créanciers du vendeur peuvent faire opposition dans les conditions prévues par les
articles 159 et svts de l’AUCG. De même les créanciers ayant inscrit un privilège ou un
nantissement ainsi que ceux qui ont régulièrement fait opposition peuvent former une
surenchère du sixième du prix global du fonds de commerce figurant à l’acte de vente.

Section 2 L’action en concurrence déloyale

L’Acte Uniforme ne comporte aucune disposition destinée à protéger le commerçant contre ses
concurrents.
Il est prévu par l’annexe 8 de l’accord portant révision de l’accord de Bangui du 2 Mars
1977 dont l’objet était d’instituer une Organisation Africaine de la Propriété Intellectuelle
(OAPI). C’est l’article 2 qui donne la définition de la concurrence déloyale. En effet, selon cet
article «Constitue un acte de concurrence déloyale tout acte ou pratique qui, dans l’exercice
d’activités industrielles ou commerciales, crée ou est de nature à créer une confusion avec
l’entreprise d’autrui ou ses activités, en particulier avec les produits ou services offerts par
cette entreprise ».

32
 L’exercice de l’action en concurrence déloyale fait appel au droit de la responsabilité
civile, en ce que, pour prétendre à des dommages et intérêts, il faut une faute, un préjudice et
un lien de Causalité entre la faute et le préjudice.
Concernant la faute, il peut s’agir d’actes ou pratiques qui sont contraires aux usages
du commerce. Cela peut aussi concerner de manière spécifique notamment les actes ou
pratiques qui :
- sont de nature à créer la confusion avec l’entreprise d’autrui ou ses activités et en
particulier avec ses produits et services (confusion pouvant porter sur une marque, sur
le nom commercial, sur un signe distinctif, sur l’aspect extérieur des produits) ;
- portent atteinte ou qui sont de nature à porter atteinte à l’image ou à la réputation d’une
entreprise appartenant à autrui (publicité comparative) ;
- induisent en erreur ou qui sont de nature à induire le public en erreur au sujet d’une
entreprise ou au sujet des activités d’une entreprise (tromperie). On vise ici la publicité
sur la fabrication d’un produit, sur sa qualité, sur son aptitude à un emploi particulier,
sur son origine géographique etc… (publicité mensongère) ;
- jettent un discrédit sur l’entreprise d’autrui notamment par le biais d’une publicité ou
promotion (dénigrement);
- visent à désorganiser une entreprise concurrente ou le marché notamment la suppression
de la publicité, le détournement des commandes.
Concernant le préjudice, il peut s’agir d’une perte pure et simple de clientèle mais aussi
de transfert de clientèle.
Quant au lien de causalité, il faut que la victime apporte la preuve que le préjudice subi est
provoqué directement par un acte de concurrence déloyale par exemple une baisse
substantielle de son chiffre d’affaires qui résulte directement de la concurrence déloyale.
En tout état de cause, les titulaires des droits violés ou leurs ayants droits ont le droit d’obtenir
le paiement, par l’auteur de la violation, de dommages intérêts en réparation du préjudice subi
par eux en conséquence de l’acte de violation (Articles 61 et 63 de l’Annexe 7 de l’Accord de
BANGUI).
Outre les droits résultant de l’exercice de l’action en concurrence déloyale, le commerçant
dispose d’un droit au renouvellement de son bail.

Section 3 Le droit au renouvellement du bail à usage commercial

33
 L’Acte uniforme comporte toute une kyrielle de textes ayant pour but de protéger le
commerçant contre son bailleur. Les articles 123 et suivants de l’AUDCG consacrent, en effet
au profit des commerçants, le droit au renouvellement du bail commercial dont il faut préciser
les conditions (paragraphe 1) et la mise en œuvre (paragraphe 2).

Paragraphe1 : Conditions d’exercice du droit au renouvellement du bail

Certaines conditions sont liées aux locaux (A), d’autres à la durée du bail (B).

A- Conditions liées à la nature des locaux

Les textes régissant le bail commercial, et donc le droit au renouvellement, ne

s’appliquent qu’aux baux portant sur les immeubles rentrant dans l’une des catégories visées à
l’article 101 AUDCG.
Il s’agit :
1 des locaux à usage commercial, industriel, artisanal ou professionnel ;
2 des locaux accessoires dépendant d’un local ou d’un immeuble à usage commercial,
industriel, artisanal ou professionnel ;
3 des terrains nus sur lesquels ont été édifiés, avant ou après la conclusion du bail, des
constructions à usage commercial, industriel, artisanal ou professionnel, si ces constructions
ont été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire ou à sa connaissance.
Ces locaux doivent être situés dans des villes de plus de 50000 habitants.
A côté de ces conditions liées à la nature des locaux, il y a des conditions liées à la durée du
bail.

B- Les conditions liées à la durée du bail

L’article 123 accorde au preneur le droit au renouvellement du bail s’il justifie d’une
exploitation de son activité pendant une durée de deux ans, sans qu’il y ait à distinguer selon
qu’il s’agit d’un contrat à durée déterminée ou d’un contrat à durée indéterminée.
Cette condition temporelle ne pose pas de difficulté majeure, il suffit que le preneur
puisse exploiter son activité dans la durée légale pour bénéficier de ce droit au renouvellement

34
du bail. Néanmoins, il convient de préciser que le bailleur n’est pas totalement démuni puisqu’il
dispose d’une marge de manœuvre dans la mise en œuvre du droit au renouvellement du bail.

Paragraphe 2 : La mise en œuvre du droit au renouvellement du bail

Le bailleur n'est jamais tenu de consentir au renouvellement d'un bail et il a toujours la

faculté de refuser le renouvellement.
L’Acte Uniforme a minutieusement réglementé les rapports des parties à l’expiration du bail.
Les articles 124 et suivants précisent les initiatives que doit prendre le locataire qui veut obtenir
le renouvellement. Il faut à cet égard faire une distinction.
– S’il s’agit d’un bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement doit
introduire une demande. Celle-ci doit être faire par acte extrajudiciaire au plus tard trois mois
avant la date d’expiration du bail. A défaut de demande, le preneur est déchu de son droit.
– S’il s’agit d’un bail à durée indéterminée, le preneur qui a reçu congé du bailleur
(chaque partie peut prendre l’initiative de la rupture en donnant congé par acte extrajudiciaire
au moins 6 mois à l’avance) peut exiger le renouvellement en notifiant au bailleur par acte
extrajudiciaire, sa contestation du congé. Cette notification doit avoir lieu au plus tard à la date
d’effet du congé ; à défaut il est mis fin au bail.
Lorsque le bailleur est saisi d’une demande de renouvellement du droit au bail ; il a deux
options:
– Soit il accepte le renouvellement. Cette acceptation peut être expresse. Elle peut aussi
être tacite : tel est le cas lorsqu’ayant reçu une demande de renouvellement d’un bail à durée
déterminée, il ne fait pas connaître sa réponse au plus tard un mois avant l’expiration du bail.
En cas d’acceptation, qu’elle soit expresse ou tacite, la durée du nouveau bail est fixée
à trois ans, sauf convention contraire des parties.
– Soit il refuse le renouvellement. Dans ce cas, il doit payer une indemnité d’éviction.
Il est tout à fait concevable que, le bailleur qui veut mettre fin aux relations contractuelles en
s'opposant au renouvellement puisse être astreint à réparer le préjudice occasionné à son
locataire, obligé de quitter les lieux, lorsqu'il ne justifie pas à son encontre d'un motif grave et
légitime de refus.
L’Acte Uniforme prévoit que c’est seulement à défaut d’accord entre les parties sur le
montant de l’indemnité que le recours au tribunal est nécessaire (article 131 AUDCG). Il est
tenu compte pour la détermination du montant de l’indemnité, du montant du chiffre d’affaires,
des investissements réalisés par le preneur et de la situation géographique du local.

35
 Le bailleur doit d'abord faire connaître au locataire le fondement juridique de son refus
et notamment s'il offre une indemnité d'éviction. Dans le cas contraire, il doit ensuite indiquer
notamment le ou les motifs graves et légitimes qu'il entend opposer au locataire.

L’Acte Uniforme ne règle pas les conséquences du refus par le bailleur de payer
l’indemnité d’éviction. Il cite en revanche les cas dans lesquels le bailleur n’est pas tenu de
payer l’indemnité d’éviction (voir Articles 127 et 128 AUDCG). Ces cas sont au nombre de
trois :
– d’abord l’existence d’un motif légitime de non renouvellement notamment
l’inexécution par le preneur d’une obligation substantielle ou la cessation de l’exploitation du
fonds ;
– ensuite le projet de démolition et de reconstruction de l’immeuble comprenant les
lieux loués;
– enfin la reprise par le bailleur des locaux d’habitation accessoires des locaux
principaux pour y loger lui-même ou y loger ses proches.
Mais même s’il n’a pas droit à une indemnité d’éviction, le preneur pourra obtenir
remboursement des coûts des aménagements et constructions qu’il a réalisés dans les locaux
avec l’autorisation du bailleur. Le montant est fixé, à défaut d’accord, par la juridiction
compétente à la requête du preneur.
Rappelons le, l’Acte Uniforme ne règle pas les conséquences du refus par le bailleur de
payer l’indemnité d’éviction comme indiqué, mais on peut imaginer que le refus de
renouvellement entraîne la disparition du fonds de commerce du locataire. L'indemnité devrait
donc, dans ce cas, être égale à la valeur marchande du fonds disparu afin de permettre au
locataire évincé de procéder à l'acquisition d'un fonds présentant une valeur identique. A cette
somme principale, représentative de la valeur du fonds, s'ajouteraient les frais de réinstallation
pris au sens large, ainsi que les chefs de préjudice annexes occasionnés par la disparition du
fonds (par exemple, les indemnités de licenciement du personnel, les pertes financières résultant
de l'arrêt d'activité du locataire). Le bailleur est en définitive astreint à verser au locataire une
indemnité qui correspond, à la valeur de remplacement du fonds.
En tout état de cause, le preneur pourra obtenir remboursement des coûts des
aménagements et constructions qu’il a réalisés dans les locaux avec l’autorisation du bailleur.
Le montant est fixé, à défaut d’accord, par la juridiction compétente à la requête du preneur.

FIN DU COURS

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 BIBLIOGRAPHIE

La liste suivante n’est pas exhaustive…

- ALFANDARI. E., Le droit des affaires, Litec, 1993. –
- CHAMPAUD. C., Le droit des affaires, Que sais-je ? PUF1994
- DIDIER. P, Le droit commercial, 2ème éd., Dalloz, coll. «Connaissance du droit», 2001
- LEGEAIS. D., Droit commercial, Sirey, 2016
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- S. PIEDELIÈVRE, Droit commercial. Actes de commerce, commerçants, fonds de
commerce, concurrence, consommation, Dalloz 9e éd., coll. «Cours», 2013
- SANTOS. A,TOE. J, OHADA - Droit commercial général, édition Bruylant
- S. Kuate Tameghe, P.-G. Pougoué, L’entreprenant OHADA, Profils concernés, activités
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- Hygin Didace Amboulou, Le droit des affaires dans l'espace OHADA, 1re édition,
L'Harmattan

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