UNIVERSITÉ DE BLIDA 1

Institut d’Architecture et d’Urbanisme (IAU)

Niveau : 3e année (L.M.D)

Spécialité : Architecture
Matière : Outils et instruments d’aménagement et
d’urbanisme en Algérie (S2)
Les instruments d’urbanisme –PDAU & POS.
Ali BELMEZITI ([email protected])
IAU, Blida
 Plan du cours
1. Introduction
3. Les instruments d’urbanisme
3.1. PDAU
3.2. POS
3.3. Les règles générales de l’urbanisme

IAU, Blida, 20/04/2023 Cours : Introduction à l’urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 2

 1. Introduction

 Instrument d’urbanisme :

cadre réglementaire qui gère la transformation de

l’espace, et particulièrement la production de l’espace
urbain.

IAU, Blida, 20/04/2023 Cours : Urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 3

 3. Instruments d’urbanisme : PDAU
 Généralités
 il est régie par la loi n°90-29 du 1er décembre 1990 et le
décret exécutif n°91-177 du 28 mai 1991
il est un guide de gestion et de prévision
 il concerne l’échelle de la commune ou d’un ensemble de
communes (si elles sont une forte solidarités ;
socioéconomiques, morphologiques, infrastructurelles…)
 juridiquement, aucun usage du sol ou construction ne
peuvent se faire en contradiction avec le PDAU  il est
opposable aux tiers.
 il est initie par la commune (l’Assemblée populaire
IAU, communale
Blida, 20/04/2023 : APC)Cours : Urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 4
 3. Instruments d’urbanisme : PDAU

 Généralités
 il doit respecter les dispositions et les orientations du SNAT,
SRAT, PAW.
 il est considéré comme instrument de planification à long
terme (15-20 ans).
 il fixe les périmètres des différents POS à réaliser de la (les)
commune(s).
 En l’absence du PDAU, la commune se contente à la
gestion de l’urbanisation selon les règles générales de la loi
d’urbanisme

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 3. Instruments d’urbanisme : PDAU

 Objectifs
 l’optimisation de l’espace urbain et périurbain
 la mise en place d’une urbanisation protectrice et préventive
 la réalisation de l’intérêt général
 la prévision de l’urbanisation future et de ses règles
 il fixe les différents secteurs (Urbanisés, à urbanisés,
Urbanisation future, non urbanisables, zones spéciales –ZI,
ZAC…, zones d’usage spécifique –décharges publiques,
cimetières…-)

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 3. Instruments d’urbanisme : PDAU

 Méthode
 recueil des données nécessaires : données statistiques,
orientations des schémas d’aménagement de territoire…
 réalisation d’un diagnostic : réalité urbanistique
 propositions d’aménagement : plusieurs hypothèses de
développement de l’espace communal
 choix de la variante : selon un scénario fixant les délais,
les dispositions réglementaires, périmètres des POS…
 Il s’agit des grandes lignes, car concrètement, il n’existe
pas une méthode unique et précise : multitude de bureaux
d’étude
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 3. Instruments d’urbanisme : PDAU
 Contenu
 rapport écrit : état initial, contraintes, besoins, évolution,
impact…
 généralités : présentation de la commune, aperçu de son
historique…
 constat de la situation actuelle : population, économie,
équipements, réseaux…
 perspectives de développement : particularités du site, sens de
l’urbanisation des dernières années, projet et volonté de la
municipalité…
 actions à entreprendre : programmation, réservation de terrains,
investissements à réaliser…
 partie aménagement : principes, secteurs, voirie…
 partie règlement : les droit de construire, les servitudes légales…
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 3. Instruments d’urbanisme : PDAU
 Contenu
 documents graphiques
 un plan de l’état actuel du territoire communal
 un plan d’aménagement indiquant les secteurs d’urbanisation
 les parties particulières du territoire et les périmètres des futurs
POS
 un plan indiquant la voirie, les réseaux d’eau et
d’assainissement
 un plan des équipements collectifs programmés et tout ouvrage
d’intérêt général et d’utilité publique prévu sur le territoire
communal

 l’échelle de ces plans est généralement le 1/20 000e (elle peut

être le 1/50 000e, selon l’étendue du territoire en question)
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 3. Instruments d’urbanisme : PDAU
 Les entités urbaines
 zones urbanisées (U)
 zones à urbaniser (AU)

 zones non urbanisables

(NU)

 Zones d’urbanisation

future (UF)

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 3. Instruments d’urbanisme : PDAU
 les entités urbaines
 zones urbanisées (U)
 il s’agit des zones occupées par des constructions, des
activités, des espaces verts, parcs et forêts
 pour ces zones, le PDAU ne prévoit par d’urbanisation, il peut
proposer des transformations des caractéristiques du tissu :
densification, rénovation, restauration, réorganisation,
réhabilitation, protection…

 zones à urbaniser (AU)

 il s’agit des zones qui vont connaitre une forte urbanisation à
court ou moyen terme (ne dépasse pas 10 ans)
 dans ce cas le PDAU gère l’urbanisation de ces zones en leur
donnant un cadre réglementaire précis.

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 3. Instruments d’urbanisme : PDAU
 les entités urbaines
 zones Non Urbanisables (NU)
 les zones qui ne sont pas destinées à l’urbanisation à cause
des contraintes particulières
 zones protégées : hautes potentialités agricoles, paysages de grande
qualité, forets, parc naturel , littorales sensibles…
 Zone à risque : secteurs inondables, terrains instables, les zones
d’avalanches…

 zones d’urbanisation future (UF)

 il s’agit de zones qui vont connaitre une urbanisation à long
terme
 le PDAU détermine ces zones afin qu’il assure le
développement futur de la ville.

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 3. Instruments d’urbanisme : PDAU
 Procédure
 phase de mise en place

 phase de concertation et d’adoption

 phase d’approbation et de mise en application

 il faut noter qu’à la dernière phase où le PDAU ait

force de loi

 Le PDAU peut être révisé en cas de besoin

IAU, Blida, 20/04/2023 Cours : Urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 13

 3. Instruments d’urbanisme : PDAU
 Procédure
 phase de mise en place
 l’APC décide son élaboration par délibération (qui reste affiché
pendant 1 mois au siège de l’APC pour information)
 en parallèle l’APC doit construire des éléments qui s’imposent à
l’élaboration du PDAU : schéma d’aménagement (PAW…), les
équipements d’intérêt général prévus sur son territoire…
 aussi l’APC est censé déterminé un projet communal qui guide
le choix d’aménagement durant la phase d’étude
 l’APC informe le wali de sa décision d’élaboration du PDAU
Le wali entérine la décision en délimitant (par arrêté) le
périmètre du PDAU
 Si le PDAU concerne un ensemble de communes de wilayas
différentes, c’est le ministre en charge de la collectivité locale qui
signe
IAU, l’arrêté.
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 3. Instruments d’urbanisme : PDAU
 Procédure
 phase de concertation

 il s’agit d’informer obligatoirement les acteurs publics dont les

avis peuvent conditionner l’élaboration du PDAU : direction de
l’urbanisme et de la construction, service local en charge de
l’agriculture, celui de l’économie, hydraulique…
 l’APC peut informer facultativement d’autres acteurs :
organismes professionnels, associations, chambre de
commerce…
 l’APC désigne un bureau d’étude qui doit élaborer le PDAU
 le bureau d’étude commence l’élaboration du PDAU en prenant
en compte les recommandations des services publics consultés

IAU, Blida, 20/04/2023 Cours : Urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 15

 3. Instruments d’urbanisme : PDAU
 Procédure
 phase de concertation

 une fois le PDAU adopté par l’APC, ces services publics

disposent un délai de 60 jours pour émettre des objections
 une fois ce délai passé, l’APC entame l’enquête publique qui
dure 45 jours et encadrée par un commissaire-enquêteur
 ce dernier notifie dans procès-verbal tous les avis et les
objections émis par des associations ou des citoyens
 dans certain cas ces objections peuvent retardées ou modifiées
le PDAU

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 3. Instruments d’urbanisme : PDAU
 Procédure
 phase de l’approbation et de la mise en application

 A l’issue de l’enquête publique, l’APC adresse un dossier au

wali. Ce dernier réunit l’APW pour recueillir son avis sur le
dossier de l’enquête publique.
 le PDAU doit être, ensuite, approuvé par :
 le wali pour les communes de moins de 200 000 habitants
 le ministre en charge des collectivités locales pour les communes de 200
000 à 500 000 habitants
 le chef du gouvernement (décrit exécutif) pour les communes de plus de
500 000 habitants.

 l’existence du PDAU est notifiée à tous les acteurs concernés

 À partir de cette notification, le PDAU acquiert la force de loi comme
instrument d’urbanisme réglementaire
IAU, Blida, 20/04/2023 Cours : Urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 17
 3. Instruments d’urbanisme : PDAU
 Procédure
 la révision

 la loi limite les possibilités de recours à la révision aux cas:

 une saturation avant terme des secteurs d’urbanisation prévus et le
dépassement des objectifs prévus
 l’intégration de nouvelles servitudes ou des projets d’intérêt national ou
général

 La procédure de la révision du PDAU est la même que celle de

l’approbation

IAU, Blida, 20/04/2023 Cours : Urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 18

 Plan du cours
1. Introduction
3. Les instruments d’urbanisme
3.1. PDAU
3.2. POS
4. Les règles générales de l’urbanisme

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 3. Instruments d’urbanisme : POS
 Généralité
 il s’agit d’un instrument d’urbanisme à l’échelle des
quartiers ou de groupements de parcelles.
 Il fixe les règles spécifiques pour l’urbanisation du territoire
de la commune et son cadre bâti
 il est composé essentiellement d’un ensemble de documents
d’urbanisme qui définissent les modalités opérationnelles
d’aménagement, des servitudes de construction à moyen
terme (5 à 10 ans).
 il est opposé aux tiers
 C’est à la base du respect ou non des dispositions du
POS que l’acte de l’urbanisme est autorisé : permis de
construire, de lotir, de démolir…
IAU, Blida, 20/04/2023 Cours : Urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 20
 Servitude : définitions
« Charge gravant une propriété immobilière et limitant
l’exercice du droit de propriété » (dictionnaire de l’urbanisme et de
l’aménagement, p713)

« Une servitude en matière d'urbanisme est une limitation du

droit de construire, d'aménager ou d'utiliser une propriété
afin que l'intérêt général et l'utilité publique soit sauvegardé »
(lexique de la ville)

IAU, Blida, 20/04/2023 Cours Magistral : Introduction à l’urbanisme, par Ali Belmeziti 21
 3. Instruments d’urbanisme : POS
 Généralité
 il est considéré comme
 un cahier de charges pour les constructeurs
 une référence réglementaire pour les pouvoirs publics locaux

 il est le dernier niveau de la démarche de planification

urbaine, et donc, il doit être en conformité avec les autres
instruments de portée nationale et régionale (SNAT, SRAT),
mais aussi avec les orientations du PDAU.
 Le POS est l’instrument le plus proche à l’architecte : son
échelle (quartier, partie de la ville…), sa nature (fonction,
morphologie, style urbain et architectural –parfois)

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 3. Instruments d’urbanisme : POS
 Objectifs
 réglemente les actes d’urbanisation individuelles :
construction, lotissement, démolition et les rendre
conformes aux objectifs du projet communal exprimés dans
le PDAU
 veuille à un équilibre entre l’intérêts particulier
(propriétaires, investisseurs…) et le volontarisme de la
commune
 indique aux acteurs (particuliers ou collectivités) désirant la
modification de l’espace communal ce qui est : autorisé,
interdit, les conditions particulières…
 fixe, dans le détail, les contraintes d’occupation des sols :
les activités, les principales caractéristiques de la forme
urbaine, les coefficients (COS et CES)
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 3. Instruments d’urbanisme : POS
 Contenu
 il est composé :
 d’une partie écrite (réglementaire)
 d’une partie graphique (plans)

 la partie écrite
 un rapport de présentation :
 rappel des principales orientations du PDAU
 explication sur comment le POS est en compatibilité avec les
autres schémas d’aménagement.
 un règlement du POS :
 type d’occupation du sol : les activités autorisées, les activités
interdites, les activités soumises à des conditions…

IAU, Blida, 20/04/2023 Cours : Urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 24

 3. Instruments d’urbanisme : POS
 Contenu
 la partie écrite
 un règlement du POS (suite) :
 les conditions d’occupation :
 l’accès et la voirie (ex. largeur min),
les dessertes par les réseaux d’eau et d’assainissement, la
réservation d’espaces libres
les espaces verts : réserver un pourcentage min
le stationnement : réserver un nombre de places de
stationnement par rapport à la surface de plancher construite
 la forme d’occupation : nature morphologique pour harmoniser
l’espace urbain
 l’implantation : alignement, recul…

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 3. Instruments d’urbanisme : POS
 Contenu
 la partie écrite
 un règlement du POS (suite) :
 les conditions d’occupation :
 la hauteur : par rapport à la voie, les autres constructions…
 le lotissement : surfaces des parcelles résultantes…
 la densité d’occupation : COS, CES
 l’aspect extérieur : façades, terrasses/ toitures, matériaux…
…
 A noter que des conditions particulières peuvent être
appliquées sur les immeubles existants : interdiction de leur
démolition, interdiction de modifier leurs façades…

IAU, Blida, 20/04/2023 Cours : Urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 26

 3. Instruments d’urbanisme : POS
 Contenu
 la partie écrite
 un règlement du POS (suite) :
 les servitudes légales : elles dépassent le cadre du POS.
Ils ont comme objectif
 assurer la sécurité
 répondre au besoin d’hygiène et de confort
 Sauvegarder et protéger les sites et les ressources
Comme moyens
 L’interdiction de toute utilisation du sol
 La fixation de faibles densités des constructions (COS, et CES
très faibles)

IAU, Blida, 20/04/2023 Cours : Urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 27

 3. Instruments d’urbanisme : POS
 Contenu
 la partie écrite
 un règlement du POS (suite) :
 les servitudes légales :
leurs types
 servitudes militaires (champ de tir…)
 servitudes « ouvrage d’intérêt général » : aéroport
 servitude de sécurité : centre nucléaire
 servitudes de protection du littoral
 servitudes liées aux transports de la distribution de l’énergie
 servitude de protection de ressources et de sites naturels
 servitudes de protection des fouilles archéologiques
…
IAU, Blida, 20/04/2023 Cours : Urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 28
 3. Instruments d’urbanisme : POS
 Contenu
 la partie graphique
 le plan de situation (1/5000e ou 1/2000e) : la localisation des différents
POS du PDAU et leurs limites.
 le plan topographique (1/1000e ou 1/500e) : les courbes de niveau
 la carte des contraintes géotechniques (1/1000e ou 1/500e) : la
résistance des sols et leurs natures
 le plan de l’état de fait (1/1000e ou 1/500e) : l’existant (bâtis, voiries,
réseaux divers, servitudes…)
 le plan d’aménagement général (1/000e ou 1/500e)
 les zones homogènes (U, AU, UF, NU)
 la dominance fonctionnelle des zones
 les réservations de terrains pour les infrastructures et les
équipements
IAU, Blida, 20/04/2023 Cours : Urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 29
 3. Instruments d’urbanisme : POS
 Contenu
 la partie graphique
 le plan d’aménagement général (1/000e ou 1/500e) (suite)
 les servitudes
 les périmètres agricoles à préserver
 les espaces publics (rues, places…) et verts (squares, jardins,
parcs…)
 les zones (quartiers, rues, monuments…) qui réclamant des
mesures particulières (protection, rénovation, restauration…)
 A noter que certains de ces éléments sont déjà contenus dans les documents
graphiques du PDAU, d’autres non (selon leurs tailles et leur importance)
 le plan de la composition urbaine (1/1000e ou 1/500e) :
 les formes urbaines
 présentation
IAU, Blida, 20/04/2023
volumétrique
Cours : Urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 30
 3. Instruments d’urbanisme : POS
 Procédure
 Pour l’approbation : il s’agit de la même procédure que celle
du PDAU, sauf que l’enquête publique dure 60 jours (au lieu
de 45 jours pour le PDAU)
 Pour la révision : le POS peut être révisé dans les cas :
 les objectifs fixés n’ont pas été atteints (réalisation d’1/3 des
prévisions)
 si l’état dégradé du bâti s’est accéléré, et nécessite une intervention
urgente
 si des phénomènes naturels imprévisibles ont détérioré gravement le
bâti
 si, après 5 ans, des propriétaires qui totalisent au moins la moitié des
droits de construire (définis dans le POS) le demande  assouplir
certaines contraintes.
 si la nécessité de créer
IAU, Blida, 20/04/2023
un projet d’intérêt général l’impose.
Cours : Urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 31
 Plan du cours
1. Introduction
3. Les instruments d’urbanisme
3.1. PDAU
3.2. POS
4. Les règles générales de l’urbanisme

IAU, Blida, 20/04/2023 Cours : Introduction à l’urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 32

 4. Instruments d’urbanisme : les règles générales
 L’établissement des PDAU et des POS est une
obligation juridique pour toute commune.

 Pour des raisons diverses, la commune peut

tomber dans la situation d’absence de ces deux
instruments

 dans ce cas, le législateur a prévu des mesures

applicables  les règles générales
d’aménagement et d’urbanisme

IAU, Blida, 20/04/2023 Cours : Urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 33

 4. Instruments d’urbanisme : les règles générales
 les règles générales d’aménagement et
d’urbanisme
 Aucune construction (intervention) ne doit porter préjudice à l’hygiène et à
la sécurité publiques par sa : situation, sa taille, son activité, lutte contre
l’incendie…
 Aucune construction (intervention) ne doit porter atteinte à des espaces
protégés : terrains agricoles, sites archéologiques et espaces boisés
classés.
 Aucune construction ne doit être exposée à des risques naturels :
inondation, érosion…
 La clôture ou l’alignement de toute construction doit respecter la règle de
recul minimum de 4 mètres par rapport à l’axe de la voie
 Toute construction doit respecter la hauteur moyenne du cadre bâti
environnant et s’y inscrire en harmonie

IAU, Blida, 20/04/2023 Cours : Urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 34

 4. Instruments d’urbanisme : les règles générales
 les règles générales d’aménagement et
d’urbanisme
 Toute construction doit disposer d’une alimentation en eau potable et avoir
un système d’assainissement (public ou individuel)
 Toute construction à usage professionnel produisant des eaux usées doit
avoir un système de traitement de ces eaux
 À la fin de l’exploitation de toute carrière ou décharge, il est obligatoire de
restituer aux terrains concernés un aspect net, permettant leur utilisation
pour une future urbanisation.
…

IAU, Blida, 20/04/2023 Cours : Urbanisme. Par : Ali BELMEZITI 35