Université de Nouakchott

Faculté des sciences juridiques et économiques

Année universitaire 2023-2024

Master Management

Cours :Droit des Affaires

Le droit des affaires : désigne la branche du droit applicable à la vie des

affaires et, plus précisément, aux acteurs et aux structures du monde des
affaires. Le droit des affaires peut ainsi être défini comme l’une des
branches du droit comportant un ensemble de droits relatifs aux affaires
des entreprises.. Il est souvent considéré comme une branche du droit
privé.

1
Il existe 4 grandes branches du droit des affaires :

 Le droit des sociétés : c’est le droit qui dicte les règles concernant la
constitution, l’établissement des statuts et la dissolution des sociétés de
l’ordre du droit privé.

 Le droit de la concurrence : c’est la branche du droit des affaires qui

régule les interactions entre les agents économiques et le marché. Il
s’agit de la branche qui se charge de baliser ces agents-là pour le
respect des bonnes pratiques de la concurrence.

 Le droit des procédures collectives : il est ici question du droit qui

encadre les processus de liquidation judiciaire ou encore de
redressement d’une société. Les créanciers et les entreprises débitrices
doivent s’y référer pour que leur relation soit respectueuse de toutes les
conditions que la loi préconise.

 Le droit bancaire : comme son nom l’indique, le droit bancaire se

charge d’encadrer les activités des banques.
Il s’agit là d’une liste non exhaustive, car il y a encore tellement de petites
branches qui existent (le droit de la consommation, le droit boursier, le
droit financier, le droit de la propriété intellectuelle, le droit des
assurances, etc.). Mais ces 4 sont les plus importantes.

Actes de Commences et Commerçants

LA DEFINITION DU COMMERÇANT

Les commerçants sont des personnes physiques ou morales qui

accomplissent, en leur nom et pour leur compte, des actes de commerce
et qui en font leur profession habituelle.1

A l'égard des personnes physiques, les critères de qualification d’un

commerçant tiennent à la nature de son activité. On déduit de l'article 9
du code de commerce que la qualité de commerçant s'acquiert par
l'exercice habituel ou professionnel des activités commerciales.

L’accomplissement de ces actes doit être réalisé à titre indépendant; c'est-

à-dire au nom et pour le compte de l'intéressé.

L'ACCOMPLISSEMENT DES ACTES DE COMMERCE

Compte tenu de l'importance de la notion d'acte de commerce dans la

définition du commerçant, il convient d'en apprécier précisément les
contours avant d'analyser les deux autres éléments de cette définition.

1
Article 9.- Sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce de manière personnelle et indépendante et notamment l'un des actes
énumérés à l'article 6 et en font leur profession habituelle.
Est réputée commerçante, toute personne exerçant une profession commerciale en dépit d'une interdiction, d'une incompatibilité ou d'une
déchéance.

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I : LA NOTION D'ACTE DE COMMERCE

Cette notion permet de :

-Déterminer certaines règles de compétence et de procédure (exemple :

elle fixe la compétence des tribunaux de commerce)

- Fixer un régime juridique particulier par rapport aux actes civils (exemple
: les règles de preuve sont plus simples qu'en matière civile ; la solidarité
se présume à l'égard des seuls codébiteurs commerçants) ;

- Soumettre certains contrats commerciaux à des dispositions spécifiques

(il en est ainsi pour le gage commercial ou le statut des baux
commerciaux) ;

-Permettre la mise en œuvre de certains délits spéciaux (exemple : la

contrefaçon de marques de fabrique ou le faux en écriture de commerce
constituent des délits spécifiques au droit commercial).

Cependant, il n'existe pas de critère unique satisfaisant qui permettra de

caractériser l'acte de commerce, bien qu'on ait pu en proposer trois de
nature économique et deux de nature juridique.

le fond de commerce
Le Fonds de Commerce est un bien meuble incorporel constitué par
l’ensemble de biens mobiliers affectés à l’exercice d’une ou de plusieurs
activités commerciales.

Ces éléments sont réunis en vue de rechercher et de retenir une clientèle.

Le Fonds de Commerce est régi par les (arts 115 à 196 du Code de
Commerce).

Quels sont les éléments du Fonds de Commerce et quelles sont les

différentes opérations qui peuvent porter sur le Fonds de Commerce ?

I : Les éléments du Fonds de Commerce

Aux termes de l’art 116 du Code de Commerce : «le fonds de commerce
comprend obligatoirement la clientèle , l’achalandage et l’enseigne ou le
nom commercial. .

Il comprend aussi, tous bien nécessaires à l’exploitation du fonds et

notamment le droit
au bail, le mobilier commercial, les marchandises, le matériel et l’outillage,
les licences,
les marques de fabrique, de commerce et de service, les dessins et
modèles industriels et, généralement, tout droits de propriété industrielle,
littéraire ou artistique qui y sont
attachés.
3
Les éléments du Fonds de Commerce sont regroupés en deux catégories :
les éléments corporels et les éléments incorporels.

I- Les éléments incorporels :

A/ La clientèle et l’achalandage :
la clientèle est constituée par l’ensemble des personnes qui se fournissent
habituellement chez le même commerçant.

L’achalandage concerne les clients de passage attirés par la localisation

du fonds.

La clientèle est l’élément nécessaire du Fonds de Commerce et il n’y a pas

de Fonds sans clientèle. Elle doit répondre à 3 conditions :

- Elle doit être réelle et certaine et non seulement potentielle. Elle doit
exister de manière actuelle

- Elle doit être personnelle au commerçant, c’est-à-dire il faut qu’elle lui

soit attachée en raison de la qualité de ses produits, de sa compétence…
- Elle doit être commerciale : la relation entre la personne et le
commerçant doit reposer sur l’échange d’un bien dans le cadre d’une
relation de commerce.

B/ Le nom commercial :
Le nom commercial est l’appellation sous laquelle un commerçant exerce
son activité commerciale.
Le nom commercial a une valeur patrimoniale. Il est un élément du Fonds
de Commerce et peut être cédé avec lui-même s’il s’agit d’un nom
patronymique.

C/ L’enseigne :
Il s’agit d’un signe extérieur qui permet d’individualiser l’établissement ou
le magasin.

Comme le nom commercial, l’enseigne peut être cédée ou louée avec le

Fonds.

Le nom commercial et l’enseigne sont protégés afin d’éviter qu’ils ne

soient utilisés par autrui pour détourner la clientèle. En effet, l’action en
concurrence déloyale permet à des commerçants qui s’estiment lésés de
ce fait, d’obtenir des tribunaux les mesures propres à faire cesser toute
confusion, ainsi que les indemnités compensant les pertes éventuelles
subies du fait de tels comportements.

D/ Le droit de propriété industrielle :

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Ce sont des biens corporels qui procurent à leurs titulaires un monopole
d’exploitation. Ils désignent traditionnellement les brevets, les marques,
les dessins et modèles.

- Le brevet d’invention

Il s’agit d’un titre de propriété qui confère à son titulaire un droit exclusif
d’exploitation de son invention, le but étant d’encourager la recherche et
de récompenser l’inventeur.

- Dessins et modèles :

Le dessin et modèle peuvent concerner tous les produits industriels ou

artisanaux, et donnent à ces produits un avantage concurrentiel sur le
marché comme par exemple un flacon de parfum, montre, bijoux,
carrosserie d’une voiture, appareils électriques…

Le modèle et dessin diffèrent du brevet dans la mesure où ils ne protègent

pas l’aspect technique ou fonctionnel d’un produit, mais uniquement son
design et son apparence.

- La marque :

La loi définit la marque comme étant un signe susceptible de

représentation graphique servant à distinguer les produits ou services
d’une personne physique ou morale.
La marque doit répondre à certaines conditions. C’est ainsi qu’elle ne doit
pas comporter d’indications susceptibles de tromper le public sur l’origine,
la nature et la qualité du produit ou du service. Elle doit être nouvelle et
disponible et non usée. Elle doit enfin être originale et permettre de faire
une distinction effective du produit ou du service.

E/ Le droit au bail :
Le plus souvent, les commerçants ne sont pas propriétaires des locaux
dans lesquels ils exercent leurs activités commerciales, ils en sont
locataires.
A ce titre, ils ont besoin d’une certaine stabilité dans l’occupation des lieux
loués car ils risquent de perdre la clientèle.

C’est pourquoi le législateur a institué un statut protecteur au profit du

commerçant locataire de locaux à usage commercial.

les commerçants ont un droit au renouvellement du bail commercial ou à

défaut une indemnité d’éviction pour les protéger contre la prétention du
bailleur.

il convient de déterminer les conditions pour bénéficier du statut

protecteur.

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les conditions nécessaires, pour l’acquisition du droit au renouvellement
du bail commercial sont relatives aussi bien au contrat du bail qu’aux
locaux donnés en location pour servir les besoins du fonds.

- Les conditions relatives au contrat de bail :

le locataire bénéficie du renouvellement du bail lorsqu’il justifie d’une

jouissance consécutive du local d’au moins deux ans en vertu d’un contrat
écrit à date certaine. Mais, il est dispensé de cette condition de durée s’il a
payé une somme d’argent en contrepartie du droit au bail.

Lors de la remise du local, un état descriptif des lieux doit être établi pour
servir de preuve entre les parties.

- Les conditions relatives aux locaux :

Le statut s’applique aux immeubles dans lesquels on exploite un Fonds de

Commerce, que ce dernier appartient effectivement à un commerçant, à
un industriel ou à un artisan. Les choses mobilières ne rentrent pas dans le
champ d’application de la loi.

Dès que les conditions sont réunies, le locataire bénéficie du droit au

renouvellement du bail commercial.
Dans ce cas, il peut y avoir deux situations :
* Le bailleur refuse le renouvellement du bail sans motif légitime. Dans ce
cas, le locataire aura droit à une indemnité d’éviction qui correspond au
préjudice qu’il a subi du fait de cette éviction.
Toute clause tendant à faire échec au droit du locataire à l’indemnité de
résiliation est nulle.

* Le bailleur refuse le renouvellement du bail, mais n’est tenu d’aucune

indemnité.

1- Lorsque le locataire ne respecte pas ses engagements découlant du

contrat. C’est le cas lorsqu’il :

- Ne paie pas le loyer depuis au moins trois mois

-Procède à des transformations dans le local sans le consentement du
bailleur
- Change l’activité de son Fonds de Commerce sans le consentement du
propriétaire

2- Lorsque le local menace de tomber en ruine

3- Lorsque le local objet du bail est tombé en ruine du fait du locataire,

d’une force majeure ou d’un cas fortuit

4- Si le locataire procède à la sous location du local en infraction du

contrat de bail

6
5- Lorsque le Fonds de Commerce perd sa clientèle et son achalandage
suite à la fermeture du local .

II- Les éléments corporels du Fonds de Commerce

A/ Les marchandises :
Elles comprennent les stocks de matières premières ou les produits et les
biens destinés à la vente.

B/ Le matériel et l’outillage :
Ils représentent tous les biens qui servent à l’exploitation du fonds comme
les machines et les meubles (mobilier de bureau, ordinateurs…).
II : Les opérations sur le Fonds de Commerce
Le Fonds de Commerce peut faire l’objet de plusieurs opérations. Dans le
cadre de ce cours, on retiendra deux opérations : la vente et le
nantissement du Fonds de Commerce.

I- La vente du Fonds de Commerce :

La vente du Fonds de Commerce obéit à des conditions de fond, de forme
et de publicité. Elle produit des effets à l’égard des parties contractantes
et à l’égard des créanciers du vendeur.

A/ Les conditions de validité du contrat de vente du Fonds de Commerce :

- Les conditions de fond :
La vente du Fonds de Commerce est soumise aux conditions générales de
validité de tout contrat :
+ Un consentement libre
+ La capacité des contractants
+ L’objet et la cause licites
- Les conditions de forme :
Elles sont strictes et ont pour but de renseigner l’acquéreur sur le Fonds
qu’il achète.
La vente du fonds de commerce doit être constatée par un acte
authentique ou sous seing privé. Le montant de la vente est déposé
auprès d’une instance habilitée à conserver les dépôts.

L’acte de vente doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :

-le nom du vendeur, la date et la nature de son acte d’acquisition, le prix

de cette acquisition en spécifiant distinctement les prix des éléments
incorporels, des marchandises et du matériel,

-l’état des inscriptions des privilèges et nantissements pris sur le fonds,

-s’il y a lieu, le bail, sa date, sa durée, le montant du loyer actuel, le nom
et l’adresse du bailleur,

-l’origine de la propriété du fonds de commerce.

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Ces mentions sont obligatoires. Leur absence ou leur inexactitude donne
droit à l’acheteur de demander l’annulation du contrat ou la réduction du
prix lorsqu’il a subi un préjudice de ce fait.

- Les conditions de publicité :

Ces conditions tendent à renseigner les tiers et notamment les créanciers
du cédant.
L’acte de vente doit d’abord être enregistré. L’enregistrement doit être fait
auprès de la direction générale des impôts et donnera lieu pour
l’acquéreur au paiement des droits d’enregistrement.

Après l’enregistrement, une expédition de l’acte notarié ou un exemplaire

de l’acte sous seing privé doit être déposé au secrétariat-greffe du
tribunal dans le ressort duquel est exploité le fonds.

Un extrait de cet acte est inscrit au registre du commerce, et publié en

entier et sans délai, aux frais des parties, au J.O et dans un journal
d’annonces légales.

B/ Les effets de la vente :

La vente du Fonds de Commerce produit des effets juridiques à l’égard des
parties contractantes et à l’égard des créanciers du vendeur.

1- A l’égard des parties contractantes :

- Les obligations du vendeur

Le vendeur est tenu à délivrance et à garantie : l’obligation de délivrance
consiste à remettre à l’acquéreur les différents éléments qui composent le
Fonds.
L’obligation de garantie se décline en garantie des vices cachés et en
garantie d’éviction.
La garantie des vices cachés tend à assurer l’exploitation paisible du fonds
et à éviter tous défauts restreignant cette exploitation et en connaissance
desquels l’acheteur n’aurait pas traité, ou n’aurait payé qu’un moindre
prix. Elle constitue un moyen de sanctionner les inexactitudes des
mentions obligatoires figurant à l’acte de vente.

La garantie d’éviction est celle en vertu de laquelle le vendeur est tenu de

respecter une obligation de non concurrence à l’égard de l’acquéreur.

En général, les parties insèrent dans l’acte de vente une clause de non
concurrence. Conformément au droit commun, de telles stipulations de
non concurrence ne sont valables que lorsqu’elles sont limitées dans le
temps et dans l’espace.

- Les obligations de l’acheteur :

L’obligation de l’acquéreur est de payer le prix convenu. Mais le plus

souvent, le paiement du Fonds de Commerce se fait à tempérament. Pour
prémunir le vendeur contre le risque de non- paiement, le législateur a
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créé à son profit un privilège et une action résolutoire dont le bénéfice
nécessite le respect de la procédure prévue par la loi.

2- A l’égard des créanciers du vendeur :

La vente est portée à la connaissance des créanciers du vendeur grâce à

la publicité, ce qui leur permet d’exercer les droits prévus par la loi, droit
de faire opposition au paiement du prix ou encore le droit de former une
surenchère.

+ Le droit de faire opposition au paiement du prix : les créanciers

du vendeur peuvent faire opposition à la remise du prix au vendeur. C’est
pourquoi le prix d’achat n’est pas versé immédiatement au vendeur, mais
consigné entre les mains de l’intermédiaire dont le nom figure sur l’avis
publié dans le journal. Ce dépositaire ne peut pas verser le prix au
vendeur.

+ Le droit de former une surenchère : les créanciers du vendeur

disposent également d’un droit de surenchère s’ils estiment le prix
insuffisant pour les désintéresser. Les créanciers devront alors faire mettre
le Fonds en vente aux enchères publiques, mais ils s’engagent à se porter
acquéreurs pour le prix initial majoré du sixième de la valeur des éléments
incorporels. Pour que la personne soit admise par le Secrétaire-greffier à
enchérir, elle doit déposer entre ses mains une somme qui ne pourra être
inférieure à la moitié du prix total de la première vente.

II- Le nantissement du Fonds de Commerce :

Le nantissement du Fonds de Commerce est le contrat par lequel le fonds

se trouve affecté à la garantie du remboursement des dettes contractées
par le commerçant pour les besoins de son commerce.

Autrement dit, le Fonds de Commerce va être utilisé comme moyen

d’obtenir du crédit et servir de sûreté pour garantir la dette du
commerçant.

A/ La constitution du nantissement :
Le nantissement peut être conventionnel ou judiciaire :
1- Le nantissement conventionnel :

C’est celui qui résulte d’un contrat entre le prêteur et le commerçant

emprunteur, c’est-à-dire le propriétaire du Fonds.
Le nantissement peut porter sur les différents éléments à l’exclusion des
marchandises Cela s’explique par le fait qu’on ne peut pas obliger le
commerçant à donner son stock qui est indispensable à la survie de son
entreprise.
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A défaut de désignation expresse et précise dans l’acte de nantissement,
ce dernier ne comprend que le nom commercial, l’enseigne, le droit au
bail, la clientèle et l’achalandage.

Le nantissement doit être constaté par un acte écrit authentique ou sous

seing privé.
Après enregistrement, l’acte doit être déposé au Secrétariat-greffe du
tribunal dans le ressort duquel est exploité le Fonds. Cette inscription n’est
pas soumise à la publication dans les journaux.

2- Le nantissement judiciaire :
Le nantissement judiciaire permet au créancier qui craint que le
recouvrement de sa créance soit en péril de demander au juge de
l’autoriser à inscrire cette garantie sur le Fonds de Commerce de son
débiteur (afin de s’assurer du paiement de sa créance), et c’est au juge
d’apprécier les éléments de la requête.

B/ Les effets du nantissement

Le nantissement confère à son titulaire les droits suivants :
- Droit de préférence : en cas de vente du Fonds de Commerce nanti, le
créancier a une place privilégiée pour recouvrer sa créance. Il passe avant
les autres créanciers.

- Le droit de suite : c’est un droit qui permet aux créanciers nantis de

suivre le Fonds en quelque main qu’il passe. Il en résulte la possibilité
d’opposer le nantissement à l’acquéreur du Fonds et de se faire payer par
ce dernier. Le rang des créanciers gagistes entre eux est déterminé par la
date de leur inscription au registre de commerce.

- La surenchère du dixième (à ne pas confondre avec la surenchère du

sixième dont disposent les créanciers opposants en cas de vente du
Fonds). Si le créancier nanti estime que le prix de vente est insuffisant, il
peut former une surenchère du dixième sur le prix de la vente et donner
caution pour le paiement des prix et charges ou justifier d’une solvabilité
suffisante .

le bail commercial
Le bail commercial, par définition, est un contrat de location pour un
local où sera exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Il s’agit donc d’un contrat de location classique, où le propriétaire (le

bailleur) donne la jouissance de son local au locataire (le preneur) en
échange d’un loyer, avec toutefois une caractéristique particulière au bail
commercial : l’exploitation, d’un fonds de commerce, ou d’un fonds
artisanal, dans le local loué.

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Ce contrat s’exécutant sur une période longue et non en un seul trait de
temps, il s’agit d’un contrat à exécution successive.

Les conditions pour conclure un bail commercial

Le statut des baux commerciaux répond à des règles strictes. Des conditions
relatives au local, mais aussi au locataire, doivent être remplies.
Les conditions relatives au local
Au préalable, il faut distinguer 2 notions essentielles : la destination et
l’usage d’un bâtiment.
Lorsqu’un bâtiment est construit, le permis de construire définit
sa destination : habitation, commerce, exploitation agricole, équipements
d’intérêt collectif et service public ou activités du secteur secondaire ou
tertiaire, comme des bureaux ou un entrepôt.
* La destination est donc la raison de la construction de l’immeuble.

* L’usage d’un bâtiment est l’utilisation effective qui en est faite. Il n’existe
que 2 possibilités d’usage : habitation et autres que l’habitation
(commercial ou professionnel).

Pour conclure un bail commercial, le local doit obligatoirement être affecté

administrativement à un usage commercial. Il est impossible de conclure
un bail commercial pour un local destiné à l’habitation. Si un bail
d’habitation classique est signé par un locataire qui exerce une activité
commerciale dans les lieux, le statut des baux commerciaux ne s’applique
pas.

Si vous souhaitez changer l’usage d’un local, c'est-à-dire transformer un

local à usage d’habitation en local à usage commercial, vous devez obtenir
une autorisation de votre mairie.

Le changement d’affectation doit également être déclaré aux impôts, et

ce, dans les 90 jours suivant le changement d’affectation.

Lors de la signature du bail, la spécialisation du local est définie, à savoir

l'activité commerciale exercée par le locataire (boucherie, vente de
vêtements, restauration, etc.). Cette activité ne pourra être modifiée par
le locataire sans l’accord du bailleur.

Attention : en cas de changement d’activité sans accord du bailleur, le

bail commercial peut être résilié !
Si le locataire souhaite exercer une activité supplémentaire,
nécessairement connexe ou complémentaire à celle exercée, il peut faire
une demande de déspécialisation partielle au bailleur. Le bailleur ne peut
refuser la demande que si l’activité n’est pas connexe ou complémentaire.

Quelles mentions doivent figurer dans le bail commercial ?

Le bail commercial n’a pas une forme particulière imposée. Il est toutefois
préférable de le formaliser par écrit pour plus de sécurité. Des mentions
obligatoires doivent figurer dans le bail commercial :
les nom, prénom et adresse du bailleur et du locataire ;
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l’activité commerciale, artisanale ou industrielle exercée dans le
local ;
le montant du loyer et des charges ;
le droit au renouvellement du bail ;
le montant du dépôt de garantie ;
la durée du bail ;
et les modalités de résiliation.
le dépôt de garantie pour un bail commercial n’est pas en lui-même une
obligation légale. Il appartient au bailleur de définir une somme à verser à
titre de garantie ou non.
Quelles sont les obligations des parties au bail commercial ?
Les obligations du bailleur
Comme dans tout contrat de location, le bailleur est obligé de mettre à la
disposition du locataire le local loué. Il doit garantir la jouissance
paisible des lieux jusqu’à la fin du bail. Concrètement, le bailleur est
responsable des vices cachés. Il a également pour obligation d’entretenir
le local commercial et donc de réaliser les travaux nécessaires en cas de
besoin.

Les obligations du locataire

Le locataire a plusieurs obligations dans le cadre du bail commercial. Il
doit :
payer le loyer ;
respecter l’usage des locaux ;
maintenir les lieux en bon état en réalisant les petites réparations
nécessaires ;
restituer les lieux en bon état.

Quelle est la durée du bail commercial?

En principe, un bail commercial peut être conclu pour une durée
déterminée ou indéterminée .
Comment fixer le loyer commercial ?
Fixer son loyer initial
Le loyer est librement fixé par le bailleur et le locataire. Pareillement, les
modalités de paiement sont libres.

La sous-location est-elle possible dans un bail commercial ?

Si vos locaux sont grands et que vous n’utilisez pas la totalité de l’espace
mis à votre disposition, vous pouvez envisager de louer à votre tour une
partie ou la totalité des locaux. La sous-location d’un local commercial doit
respecter certaines règles.
La sous-location doit être autorisée par le bailleur : l’autorisation
peut être tacite ou expresse. La connaissance de la sous-location ne
signifie pas l’accord du bailleur. Sans cet accord, la sous-location est
interdite.
Attention : la mise en place d’une sous-location dans un bail commercial
sans l’accord du propriétaire vous expose à la résiliation du bail, sans
paiement d’indemnité d’éviction.
Le bailleur doit participer au contrat de sous-location.

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Le sous-locataire devra respecter certaines règles prévues par le contrat
de bail principal, telles que la date de fin du bail ou la destination des
locaux (sauf autorisation expresse du propriétaire).

Comment renouveler un bail commercial ?

Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail
commercial. Ce renouvellement intervient à la fin du bail commercial et
peut se faire par tacite reconduction. Concrètement, cela signifie que si au
terme du contrat, ni le propriétaire, ni le locataire, n’ont manifesté leur
intention de renouveler ou arrêter la location, le bail est reconduit
automatiquement. On appelle cette situation une prolongation du bail
commercial. Ce renouvellement implicite est toutefois peu protecteur, car
sans véritable renouvellement ou conclusion d’un nouveau bail, le
locataire n’est plus titulaire du droit au bail.

Dans un schéma plus classique, à la fin du contrat de bail, le bailleur fait

une offre de renouvellement ou le locataire fait une demande de
renouvellement.

Attention : la demande de renouvellement du bail commercial doit

impérativement inclure la mention suivante, “Dans les 3 mois de la
notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte
extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement
en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses
intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du
renouvellement du bail précédent”.

Qu’en est-il de l’indemnité d’éviction ?

Si le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial, il est dans
l’obligation de verser une indemnité d’éviction au locataire.

Comment céder un bail commercial ?

La cession d’un bail commercial est totalement libre. Toute clause
interdisant la cession est réputée non écrite (sauf si elle interdit la cession
du bail seul, sans le fonds de commerce). La cession du droit au bail
implique 3 parties; le locataire initial, appelé le cédant, le nouveau
locataire qui réalise la reprise du bail, appelé le cessionnaire, et le
propriétaire des locaux, qui reste le bailleur. La cession du bail n’engendre
pas un nouveau contrat. Les obligations, la durée et loyer restent
inchangés.

Le droit au bail fait partie intégrante du fonds de commerce, propriété du

locataire. De ce fait, en cédant son fonds de commerce, le locataire cède
son bail. La cession du fonds de commerce et du bail
commercial sont simultanées. Le bailleur ne peut en principe s’opposer
à la cession, sauf clause d’agrément dans le contrat de bail commercial.
Une clause de solidarité peut également être prévue. Dans ce cas, le
locataire initial et le nouveau locataire sont solidaires pour le paiement
des loyers vis-à-vis du bailleur pendant 3 ans à compter de la cession
du bail.
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Le droit au bail peut aussi être cédé seul, sans perdre la propriété du fonds
de commerce. Le seul élément cédé est donc le droit de se maintenir dans
les locaux. Dans cette situation, l’accord du bailleur est requis.

La cession du bail commercial implique la réalisation de formalités :

* la réalisation d’un état des lieux de sortie pour le bailleur et le locataire

initial ;
* la notification de la cession au bailleur par voie d’huissier, excepté si elle
est acceptée dans l’acte de cession.

Comment résilier un bail commercial ?

La résiliation du bail par le bailleur
Le bailleur met fin au contrat de bail par le refus de renouvellement de
celui-ci ou en donnant congé au locataire.

Le congé donné au locataire doit intervenir 6 mois avant expiration du bail

commercial, par acte d’huissier. Le bailleur doit indiquer les motifs de sa
décision et le droit de contestation de celle-ci ouvert au locataire. Il est
dans l’obligation, de verser une indemnité d’éviction au locataire.

À noter : le bailleur est libre de changer d’avis quant à son refus de

renouveler le bail. C’est son droit de repentir.
Le propriétaire peut également donner congé pour effectuer des travaux
dans les locaux. Il doit en contrepartie verser une indemnité d’éviction au
locataire ou mettre à sa disposition un local équivalent en remplacement.
Sous certaines conditions, le bail commercial peut être résilié par le
bailleur s’il souhaite récupérer les locaux pour les réaffecter à un usage
d’habitation ou les vendre, ou encore en cas de procédure collective à
l’encontre du locataire.

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