PRESIDENCE DE LA REPUBLIQUE REPUBLIQUE DE CÔTE D'IVOIRE
Union-Discipline-Travail
Décret n02013-225 du 22 mars 2013
portant règlementation du Statut de la Copropriété
LE PRESIDENTDE LA REPUBLIQUE,
Sur rapport conjoint du Ministre de Construction, du Logement, de
,et de l'Urbanisme, du Ministred'E;tat, Ministre de l'Intérieur ,
etde la Sécurité, du Ministre auprès du de l'Economie
et de,s Finances, du Garde des ' Sceau}Ç,Ministre de la Justice, des Droits de
l'Homme et des Libertés Publiques, du Ministre des Mines, du Petrole et de
l'Energie, du Ministre de l'Environnement,: de la Salubrité Urbaine et du
DéveloppementDurable et du Ministre Infrastructures Economiques,
Vu la Constitution ;
Vu la loi du 28 juin 1938 portant Statut de la copropriété ;
Vu le décret n° 2012-625 du 06 juillet 2012 portant attributions des Membres du
Gouvernement ;
Vu le décret n02012-111'8 du 21 novembre ?012 portant nomination du Premier
Ministre;
Vu le décret n° 2012-1119 du 22 novembre 2012 portant nomination des
Membres du Gouvernement;
Le Conseil des Ministres entendu,
DECRETE:
Article 1 : Le présent décret est àla propriété des immeubh;;s bâtis
divisés par appartements, étages ou locaux et dont la propriété
appartenant à plusieurs personnes est répartie par lots comprenant
chacun une partie privative et une quote-part des Pélrties communes.
Il est applicable également a\.1X ensemblE?s immobiliers bâtis et aux
différentes résidences constituées d'habitations contiguës ou séparées
ayant des parties communes appartenant dans l'indivision à l'ensemble
des copropriétaires.
-TJ-9-
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Les présentes dispositions s'appliquent aux immeubles immatriculés,
en cours d'immatriculation ou non immatriculés.
CHAPITRE 1: LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
Article 2 : Tous les copropriétaires d'un immeuble divisé par appartements,
étages ou locaux tel que mentionné à l'article 1 du décret, Se
. pleifldr,pit groupés dans un syndicat représentant
l'ensemble des copropriétaires.
Article 3: Dans tout ensemble d'immeubles çolleçtifs Ou individue,ls, horizontaux
ou verticaux, dont ne sont en syndicat
de , Gopropriétaires et pour lesqüels
nécessaire pour une gestI()n efficiente du cadre de vie" le Ministère en
chargé deJaConstru,[Link] Lqgementôojt $qsçiter]zf 1l1ise:,ën place
.q 'llflsynd icat de copropriétaires. ' . ..
Article 4: •Tout syndicatdecopropriélpiresesttenp, cie
son activité, q'obt$hir agréii1ëntest aGcordé' pÇlr lè
Ministère en charge de la êorisfruction . . .
. .
Artièle 5 ; L-.e synqicatde tenu de joindre à sa demande
.les pièces .". .
un de ses$tatùtsèt de son rè,glernentintérieur ;.
un récépissé de dépÔt ou récépiss-é de ' q$C1arationôéHvré par le
[Link]èreen charge del'IIJJé[ièur;
le proc$s-verbal de l'Assemblé.e Générale constitutive "dûment signé
.[Link] · l ePrésidentet le rapporteur les membres
dù .Conseilsyndical ; ' . . ' .
une liste exhélUstivè des . conforme ÇlU modèle
·· d u M'ihlstère' encnàrge q'ela
Constructionetâu Lqgèment; . .
\.trie [Link]$e del'étà(mensuel ·qesqQargesprevisiqnnellesde
cpprQpriété; . . . . 0.:.:
J"ùt, 'autre. dbcumen1utilequel'Adrpin"ï.slt?tiqh 'se réservelè droit ·
' , '.
9'èxiger. . . .. ..
Artic"le.6 : L!agrément peLlt être retiré parle Ministre cha'r géde la et
des
çqprô[Link]étaires ou .d'[Link] 8sserment$dL! Miriistè:reen charge de la
GônstruCtibnet du logement. ., . .,' . .
Lè rnotiflégitimepeut }:f'une cjmissipn, .
fraude proüvéeetde toutautrefait
[Link] ·Gonfraireàsonobjet ou aux intérêts dès copropriétaires.
- Article7 : Un :a rrêtéconjÇ>int. du Ministre et du
. de Finances
détË3rq1ine . Ie montant des frais d'agrément et les modalités de leur
perCeptIon et de 'leur répartition.
Article 8 : Le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et
' l'administrationde's
A ce titre, il prend l'initiative de toutes actionsrelatives aux parties
communes susceptibles de concourir à l'obtention d'un bon cadre de
vie. Ils'agit notammênf: .
du ravalement des façades et des autres murs de toutes .Ies parties
communes ;
de la préservation des réseaux d'assainissement, d'adduction d'eau
et du drainage,
- deI'entretien des espaces verts;
- miseen oeuvre des mesures de sécurit$ de pointe ;
.,. du ramassagé des ordures;
de l'éclairage publie et des escaliers des immeubles collectifs ;
de l'entretien des ascenseurs; .
du respect des normes d'urbanisme;
- du respect des règles de bo nvpi si Il age ;
de l'observation des règles
Article 9: ." 'esynqicatdes .copropriétairesesttenù"d,e proc$derc:t.u ravalement des
taç$des et des autres murs des P?rties communes toos les deux ans .
Article 10: êbotconsidér$es comme partiescommllP'es cle§immeübJes,les'Pârties
.bâties ou non '. pâtiesdèstinées 'à Tùsage , et · 'à là 'jouissance 'd é
des copropriétaires oudeçertains d'entre éux.
Article 11 : >SOnt réputées parties communes:
le sol ;
les gros œuvres de l'immeuple, les fondations , les murs porteurs et
les caves q\Jelle que soit Jeurprofondeur; .
la façi3de del'irnrneuble;
les toits deslIné.s à commun;
les escaliers, les passages et les [Link] destinés à l'Lisage
commlm;
Jeslogesde-s gardienset .desconciergés;
les entrées; les SQus'-sols et les l'üsqge
commun;
les murs et cloisOhS s$parantdeuxappartementsoulocaux;
· Ies équipetnehfs CQmmUhS, ycol'l1Ptls 'à#$rentesqul '
traversent les parties . .... - .'
'" les coffres, lest§tesqechemin.ée et,les'.bou,[Link],'.a$ration destinés
à l'usage commun . - .
Article 12: $ont egi3tementcornrnEiPÈtrtie,s communes, saLif
contraires ' clqnS les titrescle propriét$ " ou en ca,s de
[Link] entre ces titre_
s:
les toitures · ét les [Link] non affectés initialement à
individuel ;
les courset les jardins ; . .
les locaux [Link]és à l'usage cqmrnUh .'
manière générale, toute partie :cpnsidéréecomrne telle .ou toufe
partie que la nature de l'immeuqleeXige qu'.elle soit. destinée à un
Article 13: Sbnt considérés comme droits · accessoires . aux parties communes,
smJS ré.serve ,del'accord de l'Assemblée Générafe ' et de j'a'utorisation
düIVlihisffè ChËirgédél'Urbanisme ; .
le droit de surélévation de l'immeuble;
le droit d'édifier de nouvelles [Link] dàns les cours ou dans
les jardins' ét dans leurs sous-sols;
le droit d'excavation.
Article 1.4: Sont considérées cornme parties privatives des immeubles, les p arties
bâties ou non .bâties appartenant à chaque copropriétaire dans le but
dien jouir individuellement et personnellement. Elles sont la propriété
exclusive de chaque copropriétaire.
Article 15 : Le syndicat des copropriétaires est doté de la personnalité morale et de
l'autonomie financière.
'A peuLesteren justice . et être attrait· devant les tribunaux
"dans ·Ie cadre de 'sa responsàbilité pouvant découler de tout préjudice
da à sa négligence, son omission ou fraude dans la gestion et
l'entretien des parties communes. Le syndicat des copropriétaires peut
se retourner contre l'auteur du préjudice.
CHAPITRE Il : LES ORGANES DE LA COPROPRIETE
Article 16: La copropriété cOl1)prend trois organes que sont :
l'Assemblée'Générale;
le conseil syndical ;
lé syndic . .
Section 1.: Générale
Article .17: L'Assemblée Générale des copropriétaires prend le.s décisions relatives
à l'administration et la gestion de l'ensemble immobilier. Ses décisions
obligent tous les copropriétaires et s'imposent à tout attributaire de lot
en jQuissance.
Article 18: Les réunions se tiennent sur convocation du syndic, sur décision
unanime des membres du conseil syndical ou sur décision de la
majorité absolue des membres du syndicat. Les réunions ont lieu au
moins une fois par an et chaque fois que les circonstances l'exigent.
Article 19: L'Assemblée Générale se prononce sur :
les modifications dans la classification en choses et parties communes
d'une part et en parties privatives d'autre part ;
toutes modifications, suppressions, adjonctions aux statuts et au
règlement intérieur;
la destruction de l'immeuble ;
les décisions relatives aux parties communes ;
la détermination des charges de copropriété ; .
les modifications à apporter dans la liste ou la modification des charges
communes;
la désignation des membres du èonseil syndical ;
. _ .
ln dl; ;
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3
la fixation des cotisations mensuelles ordinaires;
la fixation cotisations spéciales pour les grosses réparations;
l'emploi rjes ressou rcés du syndicat;
la fixa tion du salaire du syndic;
les différentes commissions et appuis divers .
Le montant de la rémunération du syndic, les différentes commissions
et les appuis divers ne peuvent excéder les 30% de la somme
mensuelle collectee au titre d l:;S contributions mensuelles.
Article 20: Un arrêté du Ministre chargé de la Construction et du Logement
détermine le contenu d'un règlement intérieur type de copropriété. Ce
règlement inté rieurtype de copropriété fixe les modalités de (9rise des
décisions, defonctionnement et d'organisation du syndicat des
copropriétaires.
Article '21: Les décisions prises en dehors des attributions ou des actions du
syndicat des copropriétaires, sont nulles et de nuls effets. Elles
exposent le syndicat et le syndic au retrait de plein droit de leurs
agréments, sans préiudice des poursuites jud iciaires.
Article 22: Tout coprop riétaire d'un syndicat de copro priétaires agréé dispose d'un
droit de consultation [Link] pièces comptable de quittances ainsi que
d'un droit à la comm unication de toutes informations par lui sollicitées.
Section Il : Le consüil syndical
Article 23 : L'Assembléè Générale moins trois copropriétaires présents
pour former le conseilsyndiéal.
Le -conseil syndical est composé de bénévoles non rémUnérés. 11 a pour
mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. II fait office de
Commissaire aux Comptes du syndicat de copropriétaires.
Article 24: Le conseil syndical est également chargé de suppléer le cas
de démission, décès, incapacité, carence et indfsponfbllfté jusqu à la
désignation d'u n nouveau syn dic.
Section III: Le syndic
Arti cle 25: Le syndic représente le syndicat des copropriétaires. [Link] nom
et pour son compte dans le cadre de toutes les obligations que-
nécessite la copropri été.
Article
- -- 26: Le syndic est chargé: , '"
- de conVoquer l'Assemblee Generale ;
d'assurer ' la conservatIon, la garde et l'entretienalllsi . que la
réparation de toutes les pmties commu nes.
d'établir le budqet et de tenir la comptabilite du syndicat sou.:> le
contrôle du con;eil syndicz;!; . .
d'engager le personnel n écessaire pour l'executlon des travaux sur
avis du conseil symjical ;
...."
de la mise en œuvre des décisions de l'Assemblée Générale des
copropriétaires;
de fàireobserverles règles de la copropriété;
de représenter le syndicat en justice tant en qualité de demandeur
que de défendeur, même, au besoin, ,contre certains copropriétaires.
Article 27: syndic est désigné par l'Assemblée Générale syndicat des
copropriétaires sur la liste des syndics agréés par le MInistre chargé de
la Construction et du Logement. .
Là désignation du syndic est entérinée par un arrêté du Ministre chargé
de la Construction et du Logement.
Un syndic ne peut être désigné pour plus de trois syndicats de
copropriétaires.
Article 28: Peut être syndic de copropriété, toute personne remplissant les
conditions suivantes:
- justifierq'ün . djplômè .Sf;C plus .d eux
.,'. défaut, dé ta ufaütrediplômê éq uivalentde 'niveau' BACpIÙSdèLix.
etd'une formation diplômanfe ou qualifiante en Gestion Immobilière;
être agréée par le Ministre chargé de la Construction et du
Logement;
- être assermentée;
- être de bonne moralité;
n'avoir jamais fait l'objet d'une condamnation à une peine privative
de liberté.
Un arrêté dL! Ministre ohargé de la Construction et du Logement fixe les
conditions d'agré[Link] syndic de copropriété.
Article.29: Le syndic ne peut contracter, en celte qualité et en raison de l'exercice
de ses aucune obligation personnelle.
Article 30: Le syndic engage . sa responsabilité vis-à-vis du syndicat lorsqu'il
excède ses pouvoirs, se rend coupable de faits de mauvaise gestion ou
d'actes frauduleux avérés.
Dans ces cas, son agrément lui est retiré et il est passible de poursuites
pénales.
Article 31 :Le syndic peut être démis de seS fonctions pour motif légitime par
l'Assemblée Générale statuant à la majorité de 75% des membres
présents.
L'agrément du syndic peut lui être retiré pour motif légitime, suite à une
visite dé contrôle inopinée d'agents assermentés du Ministère en
charge de la Construction et du Logement. Ce retrait entraîne la perte
de la qualité de syndic.
Le motif légitime peut être tiré d'une négligence, d'une omission. de
l'inexécutiQn d'une obligation, d'une fraude prouvée et de tout autre fait
du syndic contraire à sa mission ou aux intérêts des copropriétaires.
CHAPITRE III: LES COTISATIONS DES COPROPRIETAIRES
Article 32: Le taux de cotisations mensuelles des copropriétaires est déterminé par
l'Assemblée Générale .
.., -"'-'
Artidê33: Les copropriétaires sont tenus du paiement des charges mensUelles de
copropriété. Toutefois. le montant de la cotisation peut ,être prélevé sur
les locataires, à charge pour ceux-ci de led!t montant su.r le
loyer au cas où le contrat de bail ne les oblige pas a payer lesdites
cotisations.
Article 34: Le montant retenu est prélevé par un concessionnaire de service public
de distribution d'eau, d'électricité ou tout autre service public déterminé
par le Ministre chargé de la Construction et du logement.
Artlcf.e 35: Ce prélèvement se fait sur la base d'une convention passée entre le
concessionnaire désigné et l'Etat de Côte d'Ivoire ." ft3présenté
la ,et d ùLogement
" t3fle Ministre chargé del'Ecbnomieet des Finances.
Cette convention précise le taux de la commission que le
concessionnaire perçoit.
Artfcle 36: Les montants collectés sont virés par le concessionnaire retenu dans
des comptes ouverts par chaque conseil syndical dans des banques ou
établissements financiers agréés au bénéfice de son syndicat de
copropriétaires.
. •
Les opérations sur lé compte ne sont autorisées que sur signature
conjointe .du syndic et des trois du conseil syndical dûment
mandatés par l'Assemblée Générale.
Articlè38: Les montants des cotisations des syndicats, déduction faitè des 30%
affectés à la rémUnération du syndic, aux commissions et appuis divers
prévus à l'alinéa 2 de l'article 19 ainsi que la , commission du
concessionnaire mentionnée à l'article 34 du présent décret ne peuvent
être employés que dans le cadïe des exigences de la copropriété.
Toute affectation à des activités sociales ou toute autre activité
contraire aux nécessités de la copropriété est formellement interdite.
Article 39: L'emploi ' des cotisations à des ·activités sociales ou contraires aux
nécessités de la copropriété entraîne le retrait des agréments du
syndicat et du syndic, sans préjudice des poursuites pénales contre les
auteurs. .
CHAPITRE IV: L'ARBITRAGE
Article 40 : les difficultés de toute nature qui peuvent naître entre copropriétaires et
syndicat relativement à la jouissance et à l'administration des parties
communes de l'ensemble immobilier et aux conditions de jouissance
des parties privatives, sont soumises à !'arbitrage du Ministère en
charge dela Construction et du Logement.
-.; . ",
, " CHAPITRE V : DISPOSITIONS TRANSITOIRES ET FINALES
Article 41: Les syndicats de copropriétaires actuellement en activité disposent
d'un délai de trois mois pour se conformer aux dispositions du présent
décrèt à compter de sa publication:
Article 42: Les modalités 'd'exécution du présent décret sont fixées par arrêté pris
par le Ministre chargé de la Construction et du Logement.
Article 43: Le présentdécret abroge le décret n049-259 du23 février 1949 portant
réglementation du statut de la copropriété des immeubles divisés par
!3ta g,e,s ,ou ,app(;lrtemsl1ts tel .que modifié par le décret n° 98-119 çlu 06
" ,,,;,,JllarsJ998. ' "
, .-
Article 44: Le Ministre de la Construction, du Logement, de l'Assainissement etde
l'Urbanisme, le Ministre d'Etat, Min'ïstre de l'Intérieur et de la Sécurité. ,le
, Ministre auprès du Premier Ministre, chargé de l'Economie et ' des
Finances, le Garde des Sceaux, Ministre de la Justice, des Droits de
l'Homme et des Libertés Publiques, le Ministre des Mines, du Pétrole et
de l'Energie, le Ministre de l'Environnement. de la Salubrité Urbaine et
du Développement Durable et le Ministre des Infrastructures
Economiques assurent. chacun en ce qui le concerne, l'exécution du
présent décret qui sera publié au Journal Officiel de la Ré[Link] de
Côte d'Ivoire. . '
. ,
Il
Fait à Abidjan, le 22 mars 2013
Alassane OUATTARA
(1?J
f.'
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