réalisé par : Tunaruz Abir
Sous la direction du professeur :
l, lekouissi
Plan:
La vente à réméré comme espèce
particulière de la vente:
+ définition
+ délai
+ formalisme
les effets du contrat à rémére:
+La vente à réméré entraine le
transfert de la propriété
+l'acheteur à pacte de rachat peut
jouir de la chose vendue
+décès de l'une des parties du
contrat :
Partie 1 :
La vente à réméré comme espèce
particulière de la vente :
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier.
Vous rencontrez des difficultés financières
importantes et vous avez besoin de fonds pour y
faire face. Pour les obtenir, il existe une possibilité :
celle de vendre votre bien à réméré ou autrement
dit, avec une faculté de rachat. Comment est-ce que
cela fonctionne ?
La vente à réméré comme espèce particulière
de la vente :
I. Définition :
Selon Article 585 du DOC :
la vente avec faculté de rachat, ou vente à
réméré, est celle par laquelle l'acheteur s'oblige,
après la vente parfaite, à restituer la chose au
vendeur contre remboursement du prix. La vente
à réméré peut avoir pour objet des choses
mobilières ou des choses immobilières
I. Définition :
La vente à réméré consiste à vendre son bien
immobilier tout en conservant la jouissance du bien
avec la possibilité de le racheter à tout moment.
Si le vendeur ne souhaite pas le racheter, il a
également l'opportunité de le revendre et
d'encaisser un montant complémentaire par
rapport à la vente initiale.
a) le délai :
La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme
excédant trois ans ; si elle a été stipulée pour un délai
plus long, elle est réduite à ce terme.
Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par
le juge, alors même que le vendeur n'aurait pu faire
usage de la faculté de rachat pour une cause
indépendante de sa volonté.
Cependant, lorsque c'est par la faute de l'acheteur que
le vendeur n'a pu exercer la faculté de rachat,
l'expiration du délai fixé ne l'empêche pas d'exercer son
droit.
b) Qui peut avoir recours à la vente avec faculté de
rachat ?
Cette solution est ouverte à toute personne
physique ou morale. Ainsi, les particuliers, les
sociétés, les commerçants, artisans,
entrepreneurs en tout genre pourra vendre un
bien en réméré.
c) formalisme de la vente à rémére :
Comme tout accord immobilier, les formalités s’effectuent chez
le notaire.
Si l’objectif du vendeur est de conserver son bien et non de le
revendre à terme, il lui est recommandé avec l’aide d’un expert
en réméré de bien étudier sa capacité d’endettement afin de
parer toute mauvaise surprise.
Il faut noter qu’il existe aujourd’hui des sociétés
spécialisées qui peuvent assister les propriétaires débiteurs
dans ce type de procédure. Donc le vendeur est suivi dans son
action par des professionnels qui lui indiquent toutes les
dispositions à prendre pour bien profiter du contrat.
Partie 2:
les effets du contrat à rémére
II. les effets de la vente à rémére :
A. La vente à réméré entraine le transfert de la
propriété:
elle peut être exercée contre un sous acquéreur; mais
elle sera difficilement envisageable du moins en
matière de meuble
( la loi prévoit que le possesseur d'un bien meuble est
considéré comme l'ayant acquis de bonne foi , c'est à
dire la possession vaut titre ) .
En matière d'immeuble :
quand il y a un système de publicité et la vente à été
inscrite avec la faculté de rachat, le vendeur qui a la
faculté de rachat peut l'exercer contre un acquéreur.
a) Les conditions de la possession de la chose vendue:
Le vendeur qui use du pacte du rachat ne peut rentrer en
possession de la chose vendue qu'après avoir remboursé :
1. Le prix qu'il a touché ;
2. Les impenses utiles qui ont augmenté la valeur de la chose,
jusqu'à concurrence de la plus-value.
• Quant aux impenses simplement voluptuaires, l'acheteur n'a
que le droit d'enlever les améliorations par lui accomplies, s'il
peut le faire sans dommage.
• Il ne peut répéter ni les impenses nécessaires et d'entretien, ni
les frais de perception des fruits.
D'autre part, l'acheteur doit restituer :
1. La chose, ainsi que tous ses accroissements
depuis la vente.
2. Les fruits qu'il a perçus depuis le jour où le prix a
été payé ou consigné. Il a un droit de rétention du
chef des remboursements qui lui sont dus.
Le tout, sauf les stipulations des parties.
b) les obligations de l'acheteur :
L'acheteur répond en outre des détériorations ou de la
perte de la chose, survenues par son fait, par sa faute
ou par celle des personnes dont il est responsable.
Il répond également des changements qui ont
essentiellement transformé la chose vendue au
préjudice du vendeur.
Il ne répond pas des cas fortuits et de la force majeure,
ni des changements de peu d'importance faits à la
chose, et le vendeur n'a point le droit, dans ces cas, de
réclamer une diminution de prix.
c) les obligations du vendeur:
La faculté de réméré s'exerce par la notification,
faite par le vendeur à l'acquéreur, de sa volonté
d'effectuer le rachat :
il est, nécessaire que le vendeur fasse en même
temps l'offre du prix.
Pendant la durée du délai stipulé:
B. l'acheteur à pacte de rachat peut jouir de la chose
vendue :
à titre de propriétaire; il en perçoit les fruits, et il
exerce toutes les actions relatives à la chose, pourvu
que ce soit sans fraude.
Il a qualité pour procéder aux formalités établies afin
de purger l'immeuble des hypothèques qui le grèvent.
C. décès de l'une des parties du contrat :
En cas de décès de l'une des parties, la faculté de rachat est
transmissible aux héritiers.
Ils disposent de la faculté de rachat et inversement,
ils doivent respecter les obligations du défunt .
Pour le cas du vendeur :
Si le vendeur meurt avant d'avoir exercé son droit de
rachat, ce droit passe à ses héritiers pour le temps qui
restait à leur auteur.
Les héritiers du vendeur ne peuvent exercer le rachat que
conjointement, et pour la totalité de la chose vendue.
Pour le cas d l'acheteur :
L’action de réméré peut être exercée contre les
héritiers de l'acheteur pris collectivement.
Mais si l'hérédité a été partagée, et si la chose
vendue est échue au lot de l'un des héritiers, le
réméré peut être exercé contre lui pour le tout.
