63e Année N° 9 ter NUMERO SPECIAL du 14 Juin 2018

JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE

PARAISSANT LE 1er ET LE 16 DE CHAQUE MOIS A LOME

TARIF
ACHAT ABONNEMENT ANNUEL ANNONCES
 1 à 12 pages.................. 200 F  Récépissé de déclaration d’associations ... 10 000 F
 16 à 28 pages ................. 600 F  TOGO................................. 20 000 F  Avis de perte de titre foncier (1 er et 2e
 32 à 44 pages ............... 1000 F  AFRIQUE.......................... 28 000 F insertions) .......................... 20 000 F
 48 à 60 pages ............... 1500 F  Avis d’immatriculation .............................. 10 000 F
 Plus de 60 pages ......... 2 000 F  HORS AFRIQUE ............ 40 000 F  Certification du JO ...................................... 500 F

N.B. : Le paiement à l’avance est la seule garantie pour être bien servi.
Pour tout renseignement complémentaire, s’adresser à l’EDITOGO Tél. : (228) 22 21 37 18 / 22 21 61 07 / 08 Fax (228) 22 22 14 89 - BP: 891 - LOME

DIRECTION, REDACTION ET ADMINISTRATION

CABINET DU PRESIDENT DE LA REPUBLIQUE - TEL. : 22 21 27 01 - LOME

SOMMAIRE PARTIE OFFICIELLE

ACTES DU GOUVERNEMENT DE LA REPUBLIQUE
PARTIE OFFICIELLE TOGOLAISE
ACTES DU GOUVERNEMENT DE LA REPUBLIQUE
TOGOLAISE LOIS, ORDONNANCES, DECRETS, ARRETES ET
DECISIONS
LOIS, ORDONNANCES, DECRETS, ARRETES ET
DECISIONS LOIS
LOIS LOI N° 2018-005 DU 14/06/2018
PORTANT CODE FONCIER ET DOMANIAL
2018
14 juin - Loi n° 2018-005 portant code foncier et domanial .......... 1
L’ Assemblée nationale a délibéré et adopté ;

Le Président de la République promulgue la loi dont

la teneur suit :

TITRE I : DISPOSITIONS GENERALES

SOUS-TITRE I : DES CARACTERES, DE L’OBJET, DU

CHAMP D’APPLICATION ET DU REGIME FONCIER

Article premier : Les articles du présent code sont d’ordre

public, sauf disposition contraire.
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Art. 2 : Les immeubles et les droits fonciers sont soumis 4- de la garantie de son utilisation et de sa mise en valeur
à des règles générales qui sont l’objet du présent code. durables.

Les règles particulières à certains immeubles et droits fon- Art. 7 : Nul ne peut être contraint de céder sa propriété
ciers sont établies sous les titres relatifs à chacun d’eux et ou ses droits réels immobiliers, si ce n’est pour la mise en
par des lois spéciales. œuvre des politiques de développement ou pour cause
d’utilité publique, et moyennant, dans tous les cas, une
juste et préalable indemnité.
Art. 3 : Le présent code a pour objet de déterminer les
règles et les principes fondamentaux applicables en matière Art. 8 : L’Etat et les collectivités territoriales, en tant que
foncière et domaniale et de régir l’organisation et le fonc- garants de l’intérêt général, doivent :
tionnement du régime foncier et domanial en République
togolaise. 1- assurer un accès équitable aux terres pour l’ensemble
des acteurs, personnes physiques et personnes morales
Art. 4 : Les dispositions du présent code sont applicables de droit public et de droit privé ;
aux différents droits réels immobiliers. 2- sécuriser les droits réels immobiliers établis ou acquis
Elles sont en outre applicables : selon la coutume ;
3- organiser la reconnaissance juridique effective des droits
1- aux domaines public et privé de l’Etat et des collectivités fonciers locaux ou coutumiers légitimes des populations ;
territoriales ; 4- lutter contre la spéculation foncière en milieu urbain,
2- au domaine foncier national dans sa consistance à la périurbain et rural et favoriser la mise en valeur effective
des terres pour le bien-être des populations ;
date de la publication au Journal officiel de la République
5- veiller à l’exploitation durable des terres dans le respect
togolaise du présent code ; des intérêts des générations présentes et futures ;
3- aux biens immobiliers des personnes privées, à 6- lutter contre le morcellement anarchique et abusif des
l’organisation et au fonctionnement du régime foncier et terres ;
domanial en République Togolaise. 7- veiller de manière générale à la protection des intérêts
nationaux et à la préservation du patrimoine foncier
Art. 5 : Le régime foncier en vigueur en République national ;
togolaise est celui de l’immatriculation des immeubles, 8- veiller au respect de l’égalité de l’homme et de la femme
déterminé par les dispositions du titre III du présent code. dans l’accès au foncier.
Il régit l’ensemble des terres rurales, périurbaines et
urbaines et repose sur la publication sur des livres fonciers. SOUS-TITRE III : DES DEFINITIONS

SOUS-TITRE II : DES PRINCIPES GENERAUX Art. 9 : Pour l’application du présent code, on entend par :

Art. 6 : En République togolaise, l’Etat détient le territoire 1. abus : faire un usage excessif d’une prérogative
national en vue : juridique ;

1- de la préservation de son intégrité ; 2. abusus : droit pour un propriétaire de disposer d’une

chose par tous les actes matériels ou juridiques de trans-
2- de la garantie du droit de propriété de l’Etat et des
formation, de consommation, de destruction, d’aliénation
collectivités territoriales, des personnes physiques et des ou d’abandon ;
personnes morales de droit privé acquis suivant les lois et
règlements ; 3. affermage : location d’un bien rural immobilier moyennant
payement d’un loyer ou fermage ;
3- de la garantie du droit de propriété des personnes
physiques et des collectivités acquis suivant les règles 4. agence : Agence Nationale du Domaine et du Foncier
coutumières ; (ANDF) ;
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5. aliénation : transmission du droit de propriété ou 19. bien en déshérence : tout bien sans maître et suscep-
constitution d’un droit réel ; tible d’appropriation ;

6. allotir / alloti : former des lots en vue d’un partage ; 20. biens vacants : biens qui, par leur nature, sont
un bien alloti est un bien dont les limites sont clairement susceptibles de propriété privée, mais qui, du fait des
définies ; circonstances, n’ont pas encore été appropriés ou ont
cessé de l’être ;
7. aménagement foncier : diverses maîtrises ou modes
d’appropriation du sol ou de l’espace ; transformation des 21. bordereau analytique : document qui énumère les
conditions d’appropriation du sol dans un périmètre ; actes, les opérations et charges qui portent sur l’immeuble
immatriculé ;
8. amiable : issu d’un commun accord ; il s’applique à tout
acte que les intéressés établissent eux-mêmes, sans avoir 22. bornage : délimitation de deux (2) fonds de terres
recours à un juge, à un auxiliaire de justice ou à toute autre contiguës ; opération qui consiste à délimiter deux terrains
forme d’autorité extérieure ; l’accord fait loi entre les parties ; contigus et à implanter des bornes délimitant la propriété
foncière ;
9. amodiation : bail d’un fonds de terre dont le paiement
se fait à portion de fruits ; 23. borne : ouvrage ou objet destiné à indiquer une limite de
propriété, un repère ou à servir, avec d’autres, à maintenir
10. appropriation : ce qui appartient en propre, ce que une chaîne pour préserver un emplacement de passage ;
l’on ne partage pas ; action de s’approprier une chose,
d’en faire sa propriété ; 24. bulletins mobiles : Ce sont des fiches nominatives
classées dans l’ordre alphabétique des propriétaires de
11. arpentage : opération consistant à évaluer la super- droits réels sur des immeubles répertoriés dans une zone ;
ficie et le périmètre d’une terre ; elle est effectuée par un
géomètre-arpenteur ; 25. cadastre : ensemble constitué d’outils techniques,
cartographiques et littéraux d’identification, d’enregis-
12. ayant droit : titulaire d’un droit ; personne ayant, par trement et de description des terres de l’ensemble
elle-même ou par son auteur, vocation à exercer un droit ; du territoire national selon sa division en parcelles de
propriétés et sur une base communale ;
13. bail à construction : contrat de bail de longue durée,
par lequel le preneur s’engage à édifier des constructions 26. cahier des charges : document administratif détaillant
sur le terrain dont il a la jouissance ; il bénéficie du droit les obligations et éventuellement, les droits du titulaire en
de superficie ; matière de concession ;

14. bailleur : toute personne qui cède l’usage et l’exploita- 27. certificat d’urbanisme : document indiquant les
tion d’un bien au bénéfice d’un locataire en échange d’un conditions dans lesquelles un terrain est constructible ;
prix déterminé et fixe ;
28. carte : représentation conventionnelle, sur un plan,
15. bien : toute chose matérielle susceptible d’appropriation ; de phénomènes concrets ou abstraits, localisables dans
l’espace ;
16. bien commun : chose n’appartenant à personne, à
29. cartographie : ensemble des études et des opérations
l’exemple des forêts, des pâturages et des points d’eau
scientifiques et techniques qui interviennent à partir des
naturels ;
résultats d’observations directes ou de l’exploitation d’une
documentation en vue de l’établissement de cartes ou de
17. bien/fonds : immeuble, terre ou construction ; plans, puis de leur utilisation ;

18. biens communaux : biens compris dans le domaine 30. cautionnement : contrat par lequel la caution s’engage,
privé communal, mais sur lesquels les habitants de la envers le créancier qui accepte, à exécuter une obligation
commune ont, individuellement ou collectivement, un droit présente ou future contractée par le débiteur, si celui-ci n’y
de jouissance ; satisfait pas lui-même ;
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31. chose : objet sur lequel peuvent exister des droits supportant une parcelle, attribue celle-ci à une personne
subjectifs ; privée, physique ou morale, à charge pour celle-ci de la
mettre en valeur selon des modalités fixées par l’acte de
32. classement : procédure qui permet de changer le concession ou dans un cahier des charges y annexé,
statut juridique de droit commun d’un fonds de terre pour durant une période déterminée moyennant le versement
le soumettre à un régime juridique plus précis et parfois d’une redevance annuelle ;
plus restrictif ;
39. conflit foncier : litige portant sur un fonds de terre ;
33. code : corps cohérent de textes qui englobe, selon un
plan systématique, l’ensemble des règles relatives à une 40. conservateur des hypothèques : fonctionnaire
matière ; il est issu de travaux législatifs, d’une élaboration responsable à titre personnel de la conservation des hypo-
réglementaire ou bien d’une codification formelle (par dé- thèques ou de la conservation de la propriété foncière ;
cret) des textes préexistants et reclassés selon leur origine ;
41. conservation de la propriété foncière : service dans
34. colicitants : coindivisaires entre lesquels est partagé lequel, sur la base des énonciations cadastrales, sont
le prix du bien licité, lorsque l’indivision cesse par voie de enregistrés tous les actes portant création ou modification
licitation ; de droits réels immobiliers ;
35. colloquer : c’est le fait de ranger les créances dans
42. contrat : convention par laquelle une ou plusieurs
l’ordre suivant lequel ils doivent être payés sur le prix de la
personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à
vente faite en justice.
donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose ;
36. commissions foncières : terme général se rapportant
43. copermutants : personnes qui participent à des
à diverses catégories de commissions paritaires ou non, à
échanges ;
caractère administratif ou juridictionnel, ayant compétence
pour étudier des projets à base foncière ou arbitrer les
différends qui s’y rapportent ; 44. copies collationnées : copies conformes à l’original
d’un document ;
37. communaux/communs : ensemble des terres appar-
tenant à une collectivité locale ; ils sont généralement 45. coutume : règle qui n’est pas édictée en forme de
constitués de pâturages, de broussailles, de forêts et de commandement par les pouvoirs publics, mais qui est
terres incultes ; issue d’un usage général et prolongé et de la croyance en
l’existence d’une sanction à l’inobservation de cet usage ;
38. concession : Le terme « concession » a deux
significations : 46. curateur : Personne chargée de veiller aux intérêts
d’une ou plusieurs autres personnes protégées ;
l la concession portant sur le domaine public (de l’Etat
ou des collectivités territoriales) est le contrat de droit 47. déclassement : procédure qui a pour but ou comme
administratif qui confère à son bénéficiaire, moyennant effet de soustraire un fonds de terre appartenant au
redevance ou à titre gratuit, le droit d’occuper et d’utiliser domaine classé pour le soumettre à nouveau au statut de
à titre privé et pour une durée déterminée une partie droit commun ;
(dépendance) du domaine public ; ce droit, précaire,
est révocable à tout moment. La concession peut aussi 48. défrichement : action de mettre en culture un terrain
être un contrat par lequel l’autorité concédante (Etat, resté en friche ou de rendre propre à la culture un terrain
collectivité locale ou établissement public…), confie à un inculte ;
concessionnaire qui peut être une personne morale de
droit privé, l’exploitation d’un service et/ ou la réalisation 49. déguerpissement : acte par lequel le titulaire d’un droit
d’un ouvrage public à ses risques et périls, pour une durée réel sur un immeuble se désiste, par volonté unilatérale,
déterminée, moyennant une rémunération versée par les
de la propriété ou de la possession de cet immeuble afin
usagers du service ;
de s’affranchir des charges foncières ou des obligations
réelles qui le grèvent ;
l la concession portant sur une parcelle du domaine privé
(de l’Etat ou de la commune), est l’acte administratif par 50. domaine : ensemble des biens immobiliers appartenant
lequel l’autorité administrative, propriétaire du domaine à l’Etat ou aux collectivités territoriales ;
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51. domaine classé : domaine soumis à un régime 64. droit d’usage délégué : droit d’usage accordé tem-
restrictif de l’exercice des droits d’usage des individus ou porairement à une personne par le détenteur d’une terre
des collectivités après accomplissement d’une procédure acquise dans les formes admises par la coutume et les
de classement ; pratiques et normes locales ;

52. domaine foncier national : catégorie juridique distincte 65. eaux domaniales : eaux du domaine public naturel et
composée de toutes les terres ne pouvant être classées ni celles relevant du domaine public artificiel ;
dans la catégorie des terres détenues par les collectivités
coutumières et les individus en fonction d’un titre foncier 66. emphytéose : droit réel sur un immeuble né d’un bail
ou en vertu du droit foncier coutumier, ni dans la catégorie emphytéotique et caractérisé par sa longue durée et la
des terres constituant les domaines public et privé de l’Etat modicité des loyers ;
et des collectivités locales ;
67. enregistrement : formalité fiscale consistant en
53. domaine privé : partie du patrimoine de l’Etat ou des l’analyse ou la mention d’un acte juridique sur un registre,
collectivités territoriales dont le régime juridique obéit, en donnant lieu ou non à la perception de droits par l’Etat ou
principe, aux règles de fond et de compétence de droit les collectivités territoriales et conférant date certaine aux
privé applicables à la propriété et à ses démembrements ; actes sous seing privé, qui en sont dépourvus ; action de
transcrire, de mentionner un acte, un jugement dans les
54. domaine protégé : domaine objet de protection de
la part des pouvoirs publics, qui peut ultérieurement être registres publics ;
soumis à un régime de classement ;
68. environnement : ensemble des éléments physiques,
chimiques et biologiques et des facteurs sociaux, écono-
55. domaine public : partie inaliénable du patrimoine de
miques et culturels dont les interactions influent sur le milieu
l’Etat ou des collectivités territoriales qui est soumise à un
ambiant, les organismes vivants, les activités humaines et
régime juridique et au contentieux de droit administratif ;
conditionnent le bien-être de l’homme ;
56. domaine rural : ensemble des terres rurales apparte-
69. espace périurbain : espace rural situé en périphérie
nant à l’Etat ou aux collectivités territoriales, mises en valeur
d’une ville et de sa banlieue ;
ou non, quelle que soit la nature de cette mise en valeur ;

57. droit coutumier : droit reposant sur la coutume ; 70. exploitation agricole : action de mettre en valeur un
domaine agricole ; l’expression désigne également le lieu
58. droit domanial : droit lié à l’exploitation d’une partie du de l’exploitation ;
patrimoine de l’Etat ou des collectivités territoriales ;
71. expropriation pour cause d’utilité publique :
59. droit foncier : ensemble des règles applicables à la procédure par laquelle la puissance publique contraint un
terre et aux droits réels immobiliers ainsi qu’aux ressources particulier à lui céder un bien immobilier ou des droits réels
naturelles qui sont liées à la terre ; immobiliers, dans un but d’utilité publique, et moyennant
une juste et préalable indemnité ;
60. droit foncier coutumier : ensemble des règles juri-
diques non écrites qui s’appliquent à la terre ; 72. faire-valoir indirect : manière d’exploiter un fonds de
terre par le biais d’un contrat, sans en être propriétaire ;
61. droit foncier rural : régime des terres rurales
comprenant, outre le régime général des terres, l’ensemble 73. fonds dominant : qui exerce une influence prépondé-
des règles affectant spécifiquement la propriété ou l’exploi- rante, parfois abusive, soit dans le contrôle d’une société,
tation des terres agricoles ; soit sur le marché ;

62. droit de préemption : droit qui permet à son titu- 74. fonds servant : fonds assujetti, sur lequel pèse une
laire d’acquérir par priorité un bien mis en vente par son charge ;
propriétaire ;
75. gouvernance foncière : structures politiques et admi-
63. droit d’usage : démembrement du droit de propriété nistratives et processus par lesquels les décisions relatives
conférant à son titulaire le droit d’utiliser une terre et d’en à l’accès et à l’utilisation des ressources foncières sont
percevoir les fruits dans les limites de ses besoins et de prises et exécutées, y compris la façon dont les conflits
ceux de sa famille ; fonciers sont réglés ;
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76. Héritiers apparents : les héritiers qui passaient aux 89. opération d’habitat : toute opération de construction
yeux de tous pour l’héritier des biens qu’il possédait et d’immeubles destinés à l’habitation, lesquels sont situés,
dont les actes accomplis avant son éviction par le véritable soit sur un même terrain, soit sur des parcelles contiguës
héritier peuvent être maintenus, pour la sécurité des tiers ou séparées par de courtes distances et qui sont édifiés
de bonne foi ; simultanément ou successivement par une personne
physique ou morale aux fins de vente ou de location ;
77. Héritiers réservataires : héritiers auxquels une
quotité de biens est réservée par la loi dans la succession 90. politique foncière : série de principes et de règles
du défunt ; déterminés en vue de régir la propriété (ou l’accès à),
l’utilisation et la gestion des ressources foncières, d’améliorer
78. Héritiers universels : les personnes qui succèdent leur productivité et leur contribution au développement
à titre universel, y compris les héritiers testamentaires social, économique, politique et environnemental et de
à vocation universelle, à l’exclusion de l’Etat et des favoriser la réduction de la pauvreté ;
successeurs à titre particulier ;
91. prénotation : demande tendant à obtenir l’inscription,
79. immatriculation : procédure publique qui permet la modification ou l’annulation d’une inscription par mention
d’enregistrer, sous un numéro d’ordre (numéro d’imma- sommaire préventive, sur le titre foncier, avant d’être portée
triculation), un immeuble identifié par ses principales devant le tribunal compétent ;
caractéristiques physiques, dans un registre ad hoc dit
livre foncier ; 92. propriétaire originel : personne pouvant se prévaloir
d’un droit issu du sol ; premier occupant ;
80. immeuble : fonds de terre et ce qui y est incorporé, ainsi
que les biens mobiliers qui en permettent l’exploitation ; 93. propriété : droit exclusif et perpétuel d’user, de jouir
et de disposer des choses et des droits ; elle confère à
81. immeuble par destination : meuble que la loi répute son titulaire un pouvoir absolu sous réserve des lois qui la
immeuble parce qu’il est destiné par volonté de son pro- réglementent ;
priétaire, soit affecté au service et à l’exploitation d’un
immeuble, soit attaché à ce dernier à perpétuelle demeure ; 94. publication aux livres fonciers : inscription des droits
réels immobiliers au livre foncier et organisation à la consul-
82. immeuble par nature : fonds de terre fixé au sol qu’on tation du public ;
ne peut déplacer ;
95. purge : procédure permettant de libérer un bien im-
83. impenses : dépenses faites pour la conservation ou meuble des garanties et autres droits réels qui le grèvent ;
l’amélioration ou l’embellissement d’une chose ; dépenses
faites sur un immeuble par une personne qui en a la jouis- 96. réforme foncière : processus impliquant la res-
sance sans en être propriétaire ; tructuration complète ou la redéfinition d’au moins trois
composantes du système foncier ; plus précisément la
84. indivisaire : celui qui est dans l’indivision avec un ou structure de la propriété, la structure d’utilisation et de
plusieurs autres ; production et l’infrastructure des services d’appui ;

85. inscription : formalité par laquelle est obtenue la publi- 97. Régime foncier : c’est le rapport, défini par la loi ou la
cité de certains actes portant sur des immeubles (exemple : coutume, qui existe entre des individus ou des groupes
inscription hypothécaire) ; c’est également la mention faite relativement aux terres. Plus simplement, le régime foncier
aux registres du régisseur des hypothèques, de l’hypo- détermine qui peut utiliser quelles ressources pendant
thèque dont une propriété est grevée ; combien de temps et dans quelles conditions.

86. Lotissements clandestins ou de fait : morcellements 98. registre de dépôts des actes : registre tenu en double
ou divisions volontaires en lots d’une ou plusieurs propriétés dans chaque conservation des hypothèques et sur lequel
foncières sans autorisation préalable ; sont inscrits, au jour le jour, par ordre chronologique, tous
les actes relatifs à l’immeuble ;
87. mise à jour saisonnière : Mise à jour périodique qui
tient compte du cycle des saisons ; 99. réserve naturelle intégrale : aire préservée pour
permettre le libre jeu des facteurs naturels sans aucune
88. OHADA : Organisation pour l’Harmonisation en Afrique intervention extérieure, à l’exception des mesures de sau-
du Droit des Affaires ; vegarde nécessaires à l’existence même de la réserve ;
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100. réseau géodésique national : c’est le réseau de urbaine ; ces terres sont affectées ou destinées principale-
référence de tous les levés de plans et de cartes effectués ment à l’habitation, au commerce, à l’industrie, à l’implan-
sur le territoire national. Il est constitué d’un ensemble de tation des services publics et d’une manière générale aux
points connus en coordonnées et qui servent d’éléments activités liées à la vie urbaine ; elles sont régies par les
de rattachement aux levés. Le réseau peut être mondial textes spécifiques sur le foncier urbain ;
(Global Positioning System) ou local ;
112. terre vacante et sans maître : fonds immeuble appro-
101. rescision : annulation d’un acte pour cause de nullité priable, mais qui n’a jamais fait l’objet d’un droit de propriété
relative ; ou d’une possession ;

102. ressource naturelle : constellation de toutes les 113. visa ne varietur : Visa sans possibilité de changement.
substances biotiques et abiotiques qui se produisent Il contient une sorte de promesse de ne rien changer à
naturellement et sont soutenues par le solum physique y l’acte et figure le plus souvent au-dessus de la signature
compris l’eau ; de celui qui s’engage. Cette locution est de nos jours peu
utilisée, mais on la rencontre dans les documents émis par
103. service des hypothèques : service administratif dans les administrations publiques et insérée en particulier dans
lequel sont déposés et conservés tous les actes portant les actes notariaux.
sur les droits réels immobiliers ainsi que certains actes
générateurs de droits personnels dont un immeuble est 114. zone sensible : zone qui se distingue soit par une
directement l’objet ; compétition accrue pour l’accès aux ressources naturelles,
telles que la terre, les ressources forestières, les ressources
104. soulte : Somme d’argent due par une personne et de pêches, avec pour conséquence la recrudescence des
destinée à compenser une inégalité des prestations ; conflits ruraux, soit par l’extension des surfaces emblavées
avec dégradation accélérée ou avancée du couvert végétal.
105. stellionat : délit civil consistant à vendre ou hypothé-
quer à une personne, au moyen d’affirmations menson- SOUS-TITRE IV : DE LA POLITIQUE FONCIERE
gères ou de réticences, un bien qu’on avait déjà vendu ou NATIONALE
hypothéqué à une autre personne ;
Art. 10 : La terre fait l’objet d’une politique dite politique
106. successions ab intestat :succession dont la dévo- foncière nationale. Cette politique détermine les principes :
lution est réglée par la loi, à défaut de testament ou pour
compléter celui-ci ; 1- applicables à la propriété, à l’accès à la propriété foncière,

107. sûreté réelle : garantie accordée au créancier pour le à l’utilisation des ressources foncières ;
recouvrement de sa créance et qui est assise sur un bien 2- de nature à améliorer la productivité et la contribu-
meuble corporel ou incorporel, ou immeuble ; tion des ressources foncières au développement social,

108. terres domaniales : c’est l’ensemble des terres économique, politique et environnemental ;
appartenant à l’Etat et à ces démembrements ; 3- de nature à favoriser la réduction de la pauvreté.

109. tenure foncière : nature et manière dont les droits et Art. 11 : En matière de politique foncière, les compétences
les intérêts sur diverses catégories de terre sont créés ou de la Commission Interministérielle de la Réforme Foncière
déterminés, attribués et font l’objet de jouissance ; et Domaniale (CIRFD) et de l’Agence Nationale du Domaine
et du Foncier (ANDF), prévues respectivement par les
110. terres rurales : ensemble des terres occupées par articles 16 et suivants et 19 et suivants du présent code
les activités agricoles, pastorales, sylvicoles, piscicoles ou sont réparties de la manière suivante :
destinées à accueillir l’une ou l’autre de ces activités ; les
terres rurales sont situées en dehors des zones urbaines, 1- la CIRFD apporte son concours à l’élaboration du projet
des zones à urbaniser ou des zones d’urbanisation future de déclaration de politique foncière nationale et les projets
telles que définies par les documents d’urbanisme ; de textes juridiques généraux de mise en œuvre de cette
politique ;
111. terres urbaines : terres situées dans les zones
urbaines, les zones à urbaniser ou les zones d’urbanisation 2- l’ANDF participe à la mise en œuvre de la politique
future telle que définie dans les documents de planification foncière nationale.
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Art. 12 : Le gouvernement définit, avec la participation des 3. équité et justice : reconnaître que l’égalité entre les
parties prenantes au développement, notamment les popu- individus puisse devoir passer par la reconnaissance
lations rurales, les femmes, les jeunes, et autres groupes des différences qui existent entre eux et par l’adoption de
vulnérables, la politique foncière nationale et veille à sa mesures concrètes, y compris des mesures d’émancipa-
mise en œuvre effective. tion, pour promouvoir, dans le contexte national, des droits
fonciers équitables ainsi qu’un accès équitable aux terres,
CHAPITRE IER : DES ORIENTATIONS DE LA POLITIQUE
aux pêches et aux forêts pour tous, hommes et femmes,
FONCIERE NATIONALE
jeunes, et personnes vulnérables et traditionnellement
Art. 13 : La politique foncière nationale prévoit les mesures marginalisées ;
nécessaires et les dispositifs favorables :
4. lutte contre la corruption : mettre tout en œuvre pour
prévenir la corruption liée à l’attribution des droits et au
1- à l’investissement privé national et étranger ;
processus de règlement des conflits fonciers au moyen
2- à l’accès des populations pauvres vulnérables, d’une plus grande exigence de transparence, d’une
notamment les jeunes et les femmes, à la terre ; responsabilisation des parties prenantes et d’une applica-
tion rapide et impartiale des décisions ;
3- à l’émergence d’un marché foncier ;
4- à la sécurisation foncière ; 5. égalité des sexes : garantir que les hommes et les
5- à l’aménagement foncier ; femmes jouissent de tous les droits fondamentaux sur
un pied d’égalité, tout en reconnaissant les différences
6- à la redistribution foncière ;
existant entre les femmes et les hommes et en prenant, si
7- à la modernisation de la conservation foncière ; nécessaire, des mesures spécifiques visant à accélérer la
8- à l’amélioration et la décentralisation de la gestion réalisation de l’égalité dans la pratique, l’Etat doit faire en
sorte que les femmes et les filles jouissent de l’égalité des
foncière ;
droits fonciers et de l’égalité d’accès aux terres, aux pêches
9- à la rénovation de la réglementation foncière et et aux forêts, indépendamment de leur situation au regard
domaniale ; de l’état civil ou de leur situation matrimoniale ;

10- à la gestion, la protection, la restauration et au

6. bonne gouvernance : mettre en place des structures
renouvellement des ressources naturelles de façon trans- politiques et administratives et des processus par lesquels
parente, durable et inclusive ; les décisions relatives à l’accès et à l’utilisation des res-
sources foncières sont prises et exécutées, y compris la
11- au développement des collectivités décentralisées par
façon dont les conflits fonciers sont réglés ;
la mise à disposition d’outils de gestion territoriale et de
fiscalité ; 7. approche holistique et durable : reconnaître que les
ressources naturelles et leur utilisation sont étroitement
12- au renforcement de la cohésion sociale au niveau local
liées et adopter une approche intégrée et durable pour les
et national. gérer ;

CHAPITRE II : DES OPTIONS FONDAMENTALES 8. consultation et participation : avant toute prise de

décision,
Art. 14 : Les orientations de la politique foncière nationale
reposent sur les options fondamentales suivantes : - consulter les détenteurs des droits fonciers qui pourraient
en être affectés et rechercher leur adhésion, prendre en
1. dignité humaine : reconnaître la dignité intrinsèque et compte leur contribution, prendre en considération le
les droits de l’homme (égaux et inaliénables) de tous les déséquilibre des rapports de force entre les différentes
individus ; parties ;

2. non-discrimination : nul ne saurait être soumis à une - créer les conditions d’une participation active, libre,
discrimination en vertu de la législation, de politiques ou efficace, utile et en connaissance de cause des individus
dans la pratique ; ou des groupes aux processus de prise de décision ;
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9. Etat de droit : adopter une approche fondée sur les TITRE II : DES INSTITUTIONS
droits, au moyen de lois largement diffusées dans les lan-
SOUS-TITRE I : DES INSTITUTIONS CHARGEES DE LA
gues appropriées, s’appliquant à tous, mise en œuvre sur REFORME FONCIERE ET DOMANIALE
la base de l’égalité, allant de pair avec l’indépendance de
la justice, conforme aux obligations existantes découlant CHAPITRE IER : DE LA COMMISSION INTERMINISTE-
RIELLE DE LA REFORME FONCIERE ET DOMANIALE
de la législation nationale et du droit international, et tenant
dûment compte des engagements volontaires contractés Art. 16 : Il est créé par décret une commission
en vertu des instruments régionaux et internationaux interministérielle de la réforme foncière et domaniale, en
abrégé CIRFD.
applicables ;
Art. 17 : La commission a pour mission de préparer tous
10. transparence : définir clairement et diffuser largement les projets de textes législatifs et réglementaires relatifs
à la politique foncière et domaniale en zones urbaines et
les politiques, les lois et les procédures, dans les langues rurales en application du présent code.
appropriées, et faire largement connaître les décisions
prises, dans les langues appropriées et sous une forme Elle est consultée sur les grands problèmes fonciers et
domaniaux.
accessible à tous ;
Elle est chargée de suivre l’application de la législation en
11. obligation de rendre compte : tenir les individus, les matière foncière et domaniale en vigueur.

organismes publics et les acteurs non étatiques respon- Art. 18 : Le décret visé à l’article 16 du présent code
sables de leurs actes et de leurs décisions, conformément précise la composition, l’organisation et le fonctionnement
aux principes de l’Etat de droit ; de ladite commission.

SOUS-TITRE II : DES INSTITUTIONS CHARGEES DE LA

12. amélioration continue : l’Etat et les collectivités GESTION FONCIERE ET DOMANIALE
territoriales doivent améliorer les mécanismes de suivi et
CHAPITRE IER: DE L’AGENCE NATIONALE DU DOMAINE
d’analyse de la gouvernance foncière afin de mettre au point ET DU FONCIER
des programmes fondés sur des données probantes et de
consolider les améliorations apportées en permanence. SECTION 1RE : DE LA CREATION, DE LA TUTELLE ET
DU STATUT JURIDIQUE

CHAPITRE III : DE LA MISE EN ŒUVRE DE LA Art. 19 : Il est créé par décret un établissement public à
POLITIQUE FONCIERE NATIONALE caractère technique et scientifique de type spécifique doté
de la personnalité morale et de l’autonomie financière
Art. 15 : La mise en œuvre de la politique foncière nationale dénommé : Agence Nationale du Domaine et du Foncier,
en abrégé ANDF.
est assurée par le ministère en charge des affaires foncières
et domaniales en relation avec les autres ministères concer- L’ANDF est placée sous la tutelle technique du ministère
nés et les institutions créées et régies par le présent code. chargé des affaires foncières et domaniales et sous la
tutelle financière du ministère chargé des finances.
A ce titre, le ministère en charge des affaires foncières et SECTION 2 : DE LA MISSION
domaniales suit les résultats de la politique du gouverne-
ment en matière foncière et domaniale et s’assure que Art. 20 : L’Agence est investie d’une mission de sécurisation
et de coordination de la gestion foncière et domaniale au
les engagements internationaux relatifs à la propriété et à plan national. Elle est aussi chargée de la mise en œuvre
la terre auxquels le Togo a souscrit sont intégrés dans la des politiques, stratégies, programmes et projets de l’Etat
législation et la réglementation nationales. en matière foncière et domaniale.
10 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 14 Juin 2018

Art. 21 : L’Agence se dote d’un programme pluriannuel Art. 28 : La composition, l’organisation et le fonctionnement
qui définit ses actions, les modalités et les moyens de leur du Conseil Consultatif Foncier sont fixés par le décret visé
mise en œuvre. à l’article 27 du présent code.

Le programme pluriannuel indiqué à l’alinéa précédent doit SECTION 2 : DE LA COMMISSION DE GESTION

tenir compte de la politique de l’Etat en matière domaniale FONCIERE DE LA COMMUNE
et foncière, des orientations stratégiques définies par
l’autorité administrative de tutelle et des priorités en la Art. 29 : Il est créé par décret en conseil des ministres,
matière. dans chaque commune, une instance consultative
dénommée : Commission de Gestion Foncière, en abrégé
Art. 22 : L’Agence peut agir pour le compte de l’Etat, des CoGeF. Elle assiste le maire dans la gestion des questions
collectivités territoriales et de leurs groupements ou d’un foncières.
autre établissement public.
Art. 30 : En milieu rural, la commission de la commune
Dans ce cas, une convention organise les rapports entre dispose de démembrements dénommés : Section
les parties. Villageoise de Gestion Foncière, en abrégé SVGF.

Art. 23 : L’Agence peut requérir une immatriculation En milieu urbain, la commission de la commune dispose
collective au nom et pour le compte des collectivités de démembrements dénommés : Section de Gestion
familiales et des associations d’intérêt foncier Foncière de Quartier, en abrégé SGFQ.
conformément aux dispositions des articles 96 et suivants
du présent code. Art. 31 : La composition, l’organisation et le fonctionnement
des CoGef et de leurs démembrements sont fixés par le
Art. 24 : L’Agence est habilitée à créer des bureaux décret visé à l’article 29 du présent code.
communaux du domaine et du foncier.
SOUS-TITRE III : DU CADASTRE
Un décret en conseil des ministres fixe les conditions de
création des bureaux communaux. CHAPITRE IER : DE LA CREATION ET DE LA MISSION
DU CADASTRE
Art. 25 : L’Etat et les collectivités territoriales peuvent
recourir à l’Agence dans la procédure d’expropriation pour Art. 32 : Il est créé un cadastre pour la gestion de
cause d’utilité publique et dans l’exercice de leurs droits l’ensemble des documents administratifs et techniques
de préemption conformément aux dispositions du présent décrivant la propriété foncière.
code.
Art. 33 : Le cadastre constitue un garant essentiel de la
SECTION 3 : DES ATTRIBUTIONS, DE L’ORGANISATION propriété foncière. De par sa nature, il ne peut faire perdre
ET DU FONCTIONNEMENT ni conférer un droit de propriété.

Art. 26 : Les attributions, l’organisation et le fonctionnement Art. 34 : Le cadastre est le système unitaire informatisé
de l’Agence et de ses démembrements, à savoir les des archives techniques, fiscales et juridiques de toutes
bureaux communaux du domaine et du foncier sont fixés les terres du territoire national.
par décret en conseil des ministres.
Le feuillet correspondant à une propriété foncière est
CHAPITRE II : DE L’INSTANCE NATIONALE ET DES soumis à une publicité sur place. Son extrait est déposé
INSTANCES LOCALES DE GESTION FONCIERE auprès de l’administration centrale de l’Agence et dans
chaque mairie.
SECTION 1RE : DU CONSEIL CONSULTATIF FONCIER
Art. 35 : Le cadastre assure trois fonctions essen-
Art. 27 : Il est créé par décret en conseil des ministres tielles : technique, fiscale et juridique.
une instance consultative dénommée : Conseil Consultatif
Foncier, en abrégé CCF. La fonction technique du cadastre est assurée par
Le Conseil Consultatif Foncier a pour mission de servir l’identification de la propriété et les attributs techniques
de lieu d’échange et de concertation quant aux actions à notamment, la surface, les coordonnées et les
privilégier pour la mise en œuvre du présent code. constructions existantes.
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La fonction fiscale du cadastre est réalisée par Art. 42 : Il est institué par décret en conseil des ministres
l’identification des attributs qui sont utilisés pour une une procédure collective d’inscription de droits fonciers
évaluation de la propriété telle que la catégorie d’usage, sous l’initiative et la coordination des bureaux déconcentrés
la destination, la nature, les caractéristiques physiques et de l’organe chargé de l’inscription des droits fonciers,
l’établissement correct de l’assiette fiscale. du cadastre et de l’Agence Nationale du Domaine et du
Foncier.
La fonction juridique du cadastre est assurée par
l’identification du propriétaire et le statut juridique de Art. 43 : La documentation cadastrale doit être
l’immeuble. régulièrement tenue à jour de tous les changements
physiques juridiques et fiscaux intervenus dans la
Art. 36 : La documentation cadastrale comprend : configuration parcellaire du territoire au niveau de l’Agence
Nationale du Domaine et du Foncier, du cadastre et de
1. la matrice qui énumère les parcelles appartenant à l’organe chargé de l’enregistrement des droits fonciers.

chaque propriétaire ou groupe de propriétaires dans la La périodicité de la mise à jour est annuelle dans les
commune ; agglomérations urbaines et saisonnières en milieu rural.
2. les états de section, sorte de répertoire permettant la Un décret en conseil des ministres précise les modalités
consultation du plan ; d’organisation, de fonctionnement et de maintenance du
3. le plan cadastral qui est une carte à grande échelle. cadastre.

CHAPITRE II : DE L’ORGANISATION, DU FONCTIONNE- CHAPITRE III : DE L’ACCES AUX ARCHIVES DU

MENT ET DE LA MAINTENANCE DU CADASTRE CADASTRE ET DES EFFETS JURIDIQUES
DES ARCHIVES
Art. 37 : Le cadastre est installé au sein du service de
la conservation chargé de l’immatriculation foncière. Il est Art. 44 : L’Agence Nationale du Domaine et du Foncier et
organisé à l’échelle nationale et communale. les Bureaux communaux du domaine et du foncier sont
tenus de fournir toutes les données à toute institution
Art. 38 : Le plan cadastral est le seul document officiel qui étatique qui en fait la demande.
a pour mission de renseigner et de repérer les parcelles Dans le cas des droits fonciers constatés, conformément
en tant qu’unités de la propriété foncière en les délimitant aux dispositions des articles 629 et suivants du présent
graphiquement par rapport aux parcelles voisines. code, le demandeur produit une pièce d’identité ou un
extrait d’acte de naissance et une fiche de demande
Art. 39 : Etabli sous format numérique, le plan cadastral d’inscription de droits fonciers sur l’immeuble.
présente des couches qui renseignent en outre, sur :
Art. 45 : L’Agence Nationale du Domaine et du
1- la présence éventuelle de bâtiments et autres détails Foncier donne un accès en ligne en lecture seule à la
topographiques importants ; documentation cadastrale à des utilisateurs privés sur la
2- les immeubles immatriculés et leurs différents base des conditions et à des frais qu’elle détermine.
démembrements ;
Aucun desdits utilisateurs ne sera autorisé à modifier
3- l’assiette sur laquelle s’exercent les droits réels
quelque donnée que ce soit dans le registre prévu.
immobiliers.
Art. 46 : Toutes les données du cadastre sont mises à
Art. 40 : Tout plan parcellaire doit être préalablement établi la disposition du public pour consultation et duplication à
sur support informatique et rattaché au réseau géodésique l’exception :
national avant d’être converti sous format analogique pour
homologation. 1- des données relevant du secret d’Etat ;

Art. 41 : L’autorité chargée de la tutelle du cadastre 2- des données personnelles, dont la divulgation cons-
élabore, actualise et vulgarise avec l’appui du service tituerait une atteinte à la vie privée ;
national chargé de la cartographie et autres structures
3- des secrets industriels et des informations commerciales
compétentes, les normes techniques et juridiques relatives
au cadastre. ou financières qui sont confidentielles.
12 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 14 Juin 2018

Tout accès à ces données se fait dans le respect strict Art. 52 : Les droits réels immobiliers soumis au régime
des libertés individuelles sous peine de poursuites du présent code ne se conservent et ne produisent effet
conformément aux dispositions en vigueur. à l’égard des tiers qu’autant qu’ils ont été rendus publics
dans les formes, conditions et limites réglées au présent
Tout usager peut, à sa demande, disposer de ces données code, sans préjudice des droits et actions réciproques des
selon le format de stockage des archives. Les frais de parties pour l’exécution de leurs conventions.
copie desdites données sont limités aux frais de recherche
et de duplication. Art. 53 : Pour permettre cette publication, les immeubles
doivent être, à la suite d’une procédure spéciale tendant à
Art. 47 : L’organe chargé du cadastre et ses bureaux provoquer la révélation de tous droits réels déjà constitués,
déconcentrés donnent un accès en ligne en lecture seule préalablement immatriculés sur les livres fonciers.
et un accès physique à la documentation cadastrale à des
utilisateurs privés sur la base des conditions et à des frais Art. 54 : L’immatriculation des immeubles aux livres
fixés par des dispositions réglementaires. fonciers est autorisée aux personnes visées aux articles
214 et 215 du présent code.
Aucun desdits utilisateurs ne sera autorisé à modifier
quelque donnée que ce soit dans le cadastre sous peine Art. 55 : L’immatriculation est facultative.
des sanctions prévues par le présent code.
Exceptionnellement, elle est obligatoire :
Art. 48 : L’organe chargé du cadastre et ses bureaux
déconcentrés sont tenus de fournir toutes les informations 1- dans le cas d’un lotissement à effectuer sur un domaine
à toute institution étatique qui en fait la demande. qui n’est pas immatriculé aux livres fonciers ;
2- dans le cas d’aliénation ou de concession de terres
Art. 49 : Une archive contenue dans le cadastre en format
numérique sécurisé a la même force et le même effet domaniales ;
juridique que l’archive sur papier correspondant. 3- dans le cas où un immeuble, détenu jusque-là dans les
formes admises par les coutumes doit faire, pour la première
En cas de discordance entre une archive sur papier et une fois, l’objet d’un contrat écrit et reçu en la forme notariée.
archive numérique, l’archive sur papier l’emporte.
Dans les deux (2) derniers cas, la formalité doit, à peine de
nullité de la convention, précéder la passation de l’acte qui
SOUS-TITRE IV : DE L’ORGANISATION DU REGIME consacre l’accord définitif des parties.
FONCIER
Art. 56 : L’immatriculation est définitive ; aucun immeuble
CHAPITRE IER : DU BUT DE L’INSTITUTION immatriculé ne peut être soustrait au régime ainsi adopté,
pour être placé à nouveau sous l’empire de celui auquel il
était soumis antérieurement.
Art. 50 : Il est institué, au Togo, un service dit de la conser-
vation de la propriété et des droits fonciers. CHAPITRE II : DES BUREAUX DE LA CONSERVATION
FONCIERE
Art. 51 : Ce service est chargé d’assurer aux titulaires la
Art. 57 : Des bureaux de la conservation de la propriété et
garantie des droits réels qu’ils possèdent sur les immeubles
des droits fonciers sont créés dans des conditions fixées
soumis au régime du présent code. par décret en conseil des ministres.

Cette garantie est obtenue au moyen de la publication Il en est de même des limites territoriales dans lesquelles
sur des livres fonciers à un compte particulier ouvert pour chaque bureau est compétent.
chaque immeuble, de tous les droits réels qui s’y rapportent, Les règles d’organisation et de fonctionnement des bureaux
ainsi que des modifications de ces mêmes droits, ladite de la conservation de la propriété et des droits fonciers sont
publication étant précédée de la vérification des justifi- fixées par le décret visé à l’alinéa 1.
cations produites et faisant foi à l’égard des tiers, le tout
Art. 58 : L’organisation et le fonctionnement des bureaux
dans les limites et conformément aux dispositions ci-après de la conservation foncière sont fixés par un décret en
formulées. conseil des ministres.
14 Juin 2018 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 13

CHAPITRE III : DES PREPOSES DE LA CONSERVATION Le conservateur est tenu, s’il succombe, de se conformer
FONCIERE, DE LEURS OBLIGATIONS ET DE aux dispositions de l’ordonnance qui est déposée à la
LEUR RESPONSABILITE conservation avec les pièces justificatives de la formalité
requise.
SECTION 1RE : DES PREPOSES DE LA CONSERVATION
FONCIERE Les tiers conservent d’ailleurs la faculté de requérir dans les
conditions déterminées par l’article 309 du présent code, la
Art. 59 : Les préposés portent le titre de conservateurs de modification ou l’annulation des inscriptions ainsi obtenues.
la propriété foncière.
Art. 63 : Le conservateur est responsable du préjudice
Ces fonctions sont remplies dans le ressort de la cour résultant :
d’appel par le conservateur des hypothèques, ou, s’il
n’existe pas de conservateur des hypothèques, par l’un 1- de l’omission sur ses registres des inscriptions réguliè-
des receveurs de l’enregistrement.
rement requises en ses bureaux ;
Art. 60 : Les conservateurs de la propriété foncière sont 2- de l’omission sur les copies des inscriptions portées sur
chargés :
le titre, sauf l’hypothèse prévue à l’article 91 ;
1- de la suite à donner aux demandes d’immatriculation de 3- du défaut de mention, à savoir :
biens immeubles sur les livres fonciers ;
- sur les titres fonciers des inscriptions affectant direc-
2- de la formalité de l’immatriculation comportant l’établis-
sement du titre foncier de chaque immeuble soumis à ce tement la propriété ;
régime ; - dans les états et certificats d’une ou plusieurs inscrip-
3- de l’inscription, à la suite des titres fonciers et des copies
tions, à moins qu’il ne soit exactement conformé aux
de ces titres, des droits réels constitués sur les immeubles
réquisitions des parties, ou que le défaut de mention
immatriculés et devant, pour ce motif, être publiés ;
4- de la communication au public des renseignements ne provienne de désignations insuffisantes qui ne
contenus en leurs archives et relatifs aux propriétés et pourraient lui être imputées.
propriétaires fonciers.
Art. 64 : Les erreurs, comme l’omission, et dans les mêmes
SECTION 2 : DE LA RESPONSABILITE DU cas que celle-ci, engagent la responsabilité du conservateur
CONSERVATEUR qui les a commises, dans la mesure du préjudice qu’elles
ont pu causer aux intéressés.
Art. 61 : Le conservateur ne peut rejeter la demande ni
retarder l’exécution d’une formalité régulièrement requise, Art. 65 : L’immeuble à l’égard duquel ont été omis ou
ni refuser la délivrance des copies de titres fonciers et inexactement reportés, dans les copies de titres ou dans
certificats d’inscription aux personnes qui y ont droit, sous les certificats d’inscription, un ou plusieurs des droits inscrits
peine de dommages-intérêts. qui doivent y figurer légalement, en demeure affranchi ou
libéré d’autant dans les mains du nouveau possesseur, sauf
Art. 62 : Dans le cas où, par suite de l’irrégularité de la la responsabilité du conservateur, s’il y a lieu.
demande ou de l’insuffisance des titres, le conservateur
Néanmoins, cette disposition ne préjudicie pas au droit
refuse l’immatriculation d’un immeuble ou l’inscription
des créanciers hypothécaires de se faire colloquer, suivant
d’un droit réel, en exécution des articles 264, 293 et 299
l’ordre qui leur appartient, tant que le prix n’a pas été payé
du présent code, sa décision est susceptible de recours
par l’acquéreur ou que l’ordre ouvert entre les créanciers
devant le président de la juridiction compétente. Si le refus
n’est pas définitif.
d’immatriculer est opposé par le conservateur, à la suite
d’une décision judiciaire, le recours s’exerce devant le
Art. 66 : Lorsque des omissions ou des erreurs ont été com-
président de la cour ou du tribunal qui a rendu la décision.
mises dans la rédaction du titre foncier ou des inscriptions,
A cet effet, une requête, appuyée des actes restitués et de les parties intéressées peuvent en demander la rectification.
la déclaration souscrite par le conservateur, est présentée Le conservateur peut également effectuer d’office et sous
par la partie au magistrat compétent, qui statue par voie sa responsabilité la rectification des irrégularités provenant
d’ordonnance motivée, sans frais. de son chef.
14 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 14 Juin 2018

Dans tous les cas, les premières inscriptions doivent être Art. 73 : L’ensemble des mentions consignées sur une
laissées intactes et les corrections sont inscrites à la date feuille ouverte des livres fonciers constitue le titre foncier
courante. de l’immeuble auquel elles s’appliquent.

Art. 67 : Si l’omission ou l’erreur est reconnue par le Les mentions du titre foncier sont appuyées et complé-
conservateur, celui-ci fait immédiatement sommation aux tées par l’adjonction de bordereaux analytiques établis
détenteurs des copies de titres et certificats d’inscription par le conservateur, des actes et pièces produits comme
d’avoir à effectuer dans un délai de quinze (15) jours le justification des droits réels publiés.
dépôt desdits certificats et copies.
Art. 74 : A chaque titre foncier correspond, dans les archives
Faute de réponse dans ledit délai, la rectification est de la conservation, un dossier comprenant :
opérée sur le titre, dans les formes indiquées à l’article 300
du présent code. 1- les pièces de la procédure d’immatriculation ;

Art. 68 : La responsabilité en matière de publicité fon- 2- le plan définitif de l’immeuble ;

cière est engagée dans tous les cas où l’acte ou le fait 3- la série des bordereaux analytiques successivement
dommageable est directement lié à l’organisation ou au
fonctionnement du bureau de la conservation foncière. établis ;
4- les actes et pièces analysés.
Art. 69 : Une fois établie, la responsabilité en matière de
publicité foncière est couverte par le fonds de garantie prévu Art. 75 : Le nombre des livres fonciers à ouvrir dans chaque
à l’article 89 du présent code. bureau est fixé par un arrêté du ministre chargé des affaires
domaniales et cadastrales, sur proposition du conservateur.
Art. 70 : Les conservateurs de la propriété foncière sont
tenus de se conformer, dans l’exercice de leurs fonctions, Tout immeuble immatriculé aux livres fonciers est désigné
à toutes les dispositions du présent code, à peine d’une par le numéro du titre foncier qui le concerne.
amende de un million (1 000 000) de francs CFA à trois
millions (3 000 000) de francs CFA pour la première contra- Art. 76 : Outre les livres fonciers et les dossiers correspon-
vention, sans préjudice de dommages-intérêts envers les dants, les conservateurs de la propriété foncière tiennent
parties, lesquels seront payés avant l’amende. également les registres ci-après, à savoir :

En cas de récidive, le maximum de la peine d’amende est 1- Pour la suite de la procédure d’immatriculation :
porté au double.
- le registre d’ordre des formalités préalables à
Art. 71 : Le payement des sommes dues au Trésor public,
l’immatriculation ;
par application de l’article 70, est garanti tant par un caution-
nement conformément au régime des comptables publics - le registre des oppositions ;
que par une hypothèque sur les biens immeubles des
conservateurs de la propriété foncière. Ce cautionnement 2- Pour la constatation des demandes d’inscription sur les
doit être fourni et cette hypothèque doit être constituée à
l’entrée en fonction des conservateurs et leur affectation livres fonciers : le registre des dépôts des actes à inscrire ;
est maintenue pendant dix (10) années après la cessation 3- Pour la communication des renseignements au public :
desdites fonctions.
le répertoire des titulaires de droits réels et la table, par
CHAPITRE IV : DES LIVRES FONCIERS ET bulletins mobiles, dudit répertoire.
DOCUMENTS ANNEXES
Art. 77 : Le registre des oppositions et le registre des dépôts
Art. 72 : Les livres fonciers sont affectés, à raison d’une
des actes à inscrire sont arrêtés chaque jour par le conser-
feuille ouverte par immeuble, à l’enregistrement spécial
prévu à l’article 53 du présent code, sous le nom d’imma- vateur, à l’heure de la fermeture des bureaux.
triculation, et à l’inscription ultérieure, en vue de leur
Le registre des dépôts est tenu en double exemplaire et, dès
conservation, dans le sens de l’article 52, des droits réels
achèvement, l’un d’eux est transmis au dépôt des archives.
soumis à la publicité.
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Art. 78 : Les livres et registres énumérés aux articles 75 SOUS-TITRE VI : DES DIVERS FONDS
et 76 du présent code sont côtés et paraphés, avant tout
usage, par le président du tribunal de première instance CHAPITRE IER : DU FONDS DE DEDOMMAGEMENT
FONCIER (FDF)
compétent.
Art. 85 : Il est créé un Fonds de Dédommagement
Art. 79 : Le procureur général et les procureurs de la Répu- Foncier, en abrégé FDF.
blique près les tribunaux de première instance peuvent,
chacun dans leur ressort, demander personnellement Art. 86 : Le fonds de dédommagement foncier a pour
la communication sans déplacement des registres des mission de renforcer et de simplifier l’accès de l’Etat et
des collectivités territoriales à la terre dans le cadre de
conservateurs de la propriété foncière.
leurs politiques de développement et pour leurs différents
besoins d’utilité publique.
SOUS-TITRE V : DE L’EQUIPEMENT, DES ARCHIVES
ET DES DOCUMENTS Art. 87 : Le fonds est constitué par les impôts et taxes
fonciers sur l’immeuble concerné.
Art. 80 : Le cadastre et le registre foncier constituent
L’assiette, le taux et les modalités de recouvrement des
ensemble les archives publiques du foncier qui renseignent
impositions et autres recettes du fonds sont fixés par la loi
sur les propriétaires fonciers, les droits fonciers et autres
de finances.
caractéristiques des parcelles.
Art. 88 : Les modalités d’organisation et de fonctionnement
Art. 81 : L’Etat met à la disposition des services du du fonds de dédommagement foncier sont fixées par le
cadastre, de la conservation foncière et de l’Agence décret en conseil des ministres.
nationale du domaine et du foncier, ainsi qu’à leurs
CHAPITRE II : DU FONDS DE GARANTIE
bureaux déconcentrés, les locaux, infrastructures et
équipements remplissant les conditions requises afin de
Art. 89 : Il est créé un fonds de garantie, en abrégé FG.
garantir la sécurité de l’information foncière, l’intégrité des
archives et des équipements techniques. Art. 90 : Le fonds de garantie a pour mission de réparer
toute faute, omission ou erreur commise par le conservateur
Art. 82 : Tous les équipements de traitement des données de la propriété foncière ou tout agent de l’administration à
numériques, les réseaux, les programmes ainsi que l’occasion de l’immatriculation d’un immeuble aux livres
les divers appareillages doivent être maintenus dans fonciers.
un environnement contrôlé conformément aux normes
industrielles exigées. Art. 91 : Toute personne lésée par la perte d’un droit réel
Tous ces systèmes doivent être protégés contre les virus, immobilier ou d’un droit foncier peut agir en responsabilité
les messages non sollicités, les pirates de ligne et toutes contre l’auteur de la faute ou de la fraude dans un délai de
autres intrusions non autorisées. six (06) ans à compter de la dépossession.

Art. 83 : Lorsqu’ils sont sur support papier, les livres Toutefois, en cas d’insolvabilité avérée de l’auteur de la
faute ou de la fraude, l’action en responsabilité est dirigée
fonciers et les divers registres servant à la conservation
contre le conservateur de la propriété foncière.
de la propriété et des droits fonciers sont tenus sans
Dans ce dernier cas, la responsabilité, une fois établie, est
grattage, surcharge, ni interligne.
couverte par le fonds de garantie.

Toute rature, s’il y a lieu, est faite au moyen d’un trait fin Art. 92 : Toute erreur ou omission du service, dans la pro-
à l’encre, avec approbation en marge ou à la fin du texte. cédure d’immatriculation aux livres fonciers, est imputable
au Conservateur de la propriété foncière.
Art. 84 : Les règles applicables aux livres fonciers et
registres sous forme électronique sont déterminées par Une fois établie, la responsabilité est également couverte
un décret en conseil des ministres. par le fonds de garantie.
16 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 14 Juin 2018

Art. 93 : En cas d’insuffisance de trésorerie, l’Etat se subs- En cas d’usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de
titue au Fonds de garantie et paye la créance indemnitaire. l’association. Il informe l’usufruitier de la création ou de
l’existence de l’association et des décisions prises par elle. Il
Art. 94 : Le fonds est constitué par une taxe sur la peut toutefois convenir avec l’usufruitier que celui-ci prendra
valeur vénale de l’immeuble perçue à l’occasion de toute
seul la qualité de membre de l’association et l’informera des
immatriculation. Le taux est fixé par la loi de finances.
décisions prises par celle-ci.
Art. 95 : Les modalités d’organisation et de fonctionnement
du fonds de garantie sont fixées par décret en conseil des Lors de la mutation d’un bien compris dans le périmètre
ministres. d’une association foncière, avis de la mutation doit être
donné, dans les conditions prévues à l’article 206 du
SOUS-TITRE VII : DES ASSOCIATIONS FONCIERES présent code, à l’association qui peut faire opposition dans
les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement
Art. 96 : L’association foncière est la convention par des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.
laquelle deux ou plusieurs propriétaires mettent en
commun, d’une façon permanente, des parcelles de terre
Art. 101 : Le président de l’association foncière tient à jour
pour réaliser les opérations mentionnées à l’article 98 du
l’état nominatif des propriétaires des immeubles inclus
présent code.
dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire.
Art. 97 : Les associations foncières régies par le présent A cet effet, toute mutation de propriété d’un immeuble
code sont soumises au régime ci-après mentionné aux inclus dans le périmètre de l’association lui est notifiée par
articles 99 à 135 du présent code. le notaire qui en fait le constat.

CHAPITRE IER : DES DISPOSITIONS COMMUNES Le propriétaire d’un immeuble inclus dans le périmètre
d’une association foncière de propriétaires doit, en cas de
Art. 98 : L’objet d’une association foncière peut être la
transfert de propriété, informer le futur propriétaire de cette
construction, l’entretien ou la gestion d’ouvrages ou la réa-
lisation de travaux, ainsi que les actions d’intérêt commun, inclusion et de l’existence éventuelle de servitudes. Il doit
en vue : informer le locataire de cet immeuble de cette inclusion et
de ces servitudes.
1- de prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollu-
Art. 102 : Les associations foncières peuvent agir en justice,
tions et les nuisances ;
acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypo-
2- de préserver, de restaurer ou d’exploiter des ressources théquer sous réserve de l’accomplissement des formalités
naturelles ; de publicité prévues selon le cas aux articles 105, 112 ou
3- d’aménager ou d’entretenir des cours d’eau, lacs ou 121 du présent code.

plans d’eau, voies et réseaux divers ; Art. 103 : L’organisation et le fonctionnement des asso-
4- de mettre en valeur des propriétés. ciations libres, autorisées ou constituées d’office sont
déterminés par décret en conseil des ministres.
Art. 99 : Les associations foncières sont libres, autorisées
ou constituées d’office. Les associations foncières libres CHAPITRE II : DES DISPOSITIONS PARTICULIERES
sont des personnes morales de droit privé régies par les
dispositions des articles 104 à 107 du présent code. SECTION 1 RE : DES ASSOCIATIONS FONCIERES
Les associations foncières autorisées ou constituées LIBRES
d’office ainsi que leurs unions sont des établissements
publics à caractère administratif, régis par les articles 108 Art. 104 : Les associations foncières libres se forment
à 120 du présent code. par consentement unanime des propriétaires intéressés,
constaté par écrit.
Art. 100 : Les droits et obligations qui dérivent de la constitu- Les statuts de l’association définissent son nom, son objet,
tion d’une association foncière sont attachés aux immeubles son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent
compris dans le périmètre de l’association et les suivent, la liste des immeubles compris dans son périmètre et
en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de précisent ses modalités de financement et le mode de
l’association ou la réduction de son périmètre. recouvrement des cotisations.
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Art. 105 : La déclaration de l’association foncière libre est En outre, l’autorité administrative peut prendre l’initiative de
faite à la préfecture où l’association a prévu d’avoir son la création d’une association foncière autorisée.
siège. Deux (02) exemplaires des statuts sont joints à la
déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai Art. 109 : L’autorité administrative soumet à une enquête
de cinq (05) jours. publique réalisée conformément à l’article 362 du présent
code, le projet de statuts de l’association foncière autorisée.
Un extrait des statuts doit être publié au Journal officiel dans
un délai d’un (01) mois à compter de la date de délivrance Toutefois, lorsqu’en raison de leur nature, de leur consis-
du récépissé.
tance ou de leur localisation, les ouvrages ou les travaux
envisagés sont susceptibles d’affecter l’environnement, ou
Dans les mêmes conditions, l’association fait connaître
lorsque les missions de l’association concernent des instal-
dans un délai de trois (03) mois et publie toute modification
apportée à ses statuts. lations, ouvrages, travaux ou activités prévus aux articles
73 et 74 de la loi n° 2008-005 du 30 mai 2008 portant loi-
L’omission des présentes formalités ne peut être opposée cadre sur l’environnement, il est procédé à cette enquête
aux tiers par les membres de l’association. publique conformément à la section 2 du chapitre Ier du titre
III de ladite loi-cadre.
Art. 106 : L’association foncière libre est administrée par un
syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires L’acte ordonnant l’ouverture de l’enquête est notifié à
membres de l’association ou leurs représentants dans les chaque propriétaire d’un immeuble susceptible d’être inclus
conditions fixées par les statuts. dans le périmètre de la future association.

Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de Art. 110 : L’acte ordonnant l’ouverture de l’enquête prévue
l’association. à l’article 109 du présent code organise la consultation des
propriétaires qui intervient à l’issue de l’enquête.
Art. 107 : Les associations foncières libres peuvent, à l’issue
d’un délai d’un (01) an à compter de l’accomplissement de
Un propriétaire qui, dûment averti des conséquences de son
la formalité prescrite par le deuxième alinéa de l’article 105
abstention, ne s’opposerait pas expressément au projet est
du présent code et par délibération adoptée par l’assemblée
réputé favorable à la création de l’association.
des propriétaires dans les conditions de majorité prévues à
l’article 111 du présent code, demander à l’autorité adminis-
trative compétente dans la préfecture où elles ont leur siège Les modalités de la consultation des propriétaires sont
à être transformées en associations foncières autorisées. définies par le décret en conseil des ministres prévu à
Il est alors procédé comme il est dit aux articles 109, 110 l’article 135 du présent code.
et 112 du présent code. .
Art. 111 : La création de l’association foncière peut être
Si elle est autorisée, la transformation n’entraîne pas la autorisée par l’autorité administrative lorsque la majorité
création d’une nouvelle personne morale. Elle intervient des propriétaires représentant au moins les deux tiers (2/3)
à titre gratuit et ne donne lieu au paiement d’aucune de la superficie des propriétés ou les deux tiers (2/3) des
indemnité, taxe, contribution, d’aucun droit, ou honoraires. propriétaires représentant plus de la moitié de la superficie
des propriétés se sont prononcés favorablement.
SECTION 2 : DES ASSOCIATIONS FONCIERES
AUTORISEES Art. 112 : L’acte autorisant la création de l’association
foncière est publié, affiché dans chaque commune sur le
Art. 108 : Un ou plusieurs propriétaires intéressés, une
territoire de laquelle s’étend le périmètre de l’association
collectivité territoriale ou un groupement de collectivités
et notifié aux propriétaires mentionnés au troisième ali-
territoriales peuvent demander la création d’une association
néa de l’article 109 du présent code dans des conditions
foncière autorisée.
définies par le décret en conseil des ministres prévu à
La demande est adressée à l’autorité administrative com- l’article 135 du présent code.
pétente dans la préfecture où l’association a prévu d’avoir
son siège. Elle est accompagnée d’un projet de statuts L’acte refusant d’autoriser la création de l’association fon-
conforme aux dispositions du second alinéa de l’article 104 cière est notifié aux propriétaires mentionnés au troisième
du présent code. alinéa de l’article 109 du présent code.
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Art. 113 : En cas d’annulation de l’acte autorisant la création prévu à l’article 135 du présent code, de la superficie incluse
de l’association foncière autorisée, l’autorité administrative dans le périmètre de l’association et qu’ont été recueillis,
peut, dans le cas où l’annulation n’aurait pas pour effet par écrit, l’adhésion de chaque propriétaire des immeubles
d’interdire la reconstitution de cette association, nommer susceptibles d’être inclus dans le périmètre ainsi que, à
un administrateur provisoire. la demande de l’autorité administrative, l’avis de chaque
commune intéressée.
Dans le cas contraire, elle nomme un liquidateur dans les
conditions prévues à l’article 120 du présent code pour 3- L’autorisation de modification des statuts peut être
l’exercice des missions définies à cet article. prononcée par acte de l’autorité administrative, publié et
notifié dans les conditions prévues à l’article 112 du pré-
Art. 114 : Le propriétaire qui s’est prononcé expressément sent code.
contre le projet de création d’une association foncière auto-
risée peut, dans le délai de trois (03) mois à compter de Art. 116 : L’immeuble qui, pour quelque cause que ce soit,
la notification de l’acte autorisant cette création, déclarer n’a plus de façon définitive d’intérêt à être compris dans le
qu’il entend délaisser un ou plusieurs des immeubles lui périmètre de l’association foncière autorisée peut en être
appartenant et inclus dans le périmètre de l’association. distrait. La demande de distraction émane de l’autorité
administrative, du syndicat ou du propriétaire de l’immeuble.
Ce délaissement ouvre droit, à la charge de l’association, à
une indemnisation. À défaut d’accord entre le propriétaire La proposition de distraction est soumise à l’assemblée
et l’association, l’indemnité est fixée selon les règles de des propriétaires. Si la réduction de périmètre porte sur
procédure des articles 373 et suivant du présent code. une surface telle qu’elle est définie au point 2 de l’article
115 du présent code, l’assemblée des propriétaires peut
Art. 115 : décider que la proposition de distraction fera seulement
l’objet d’une délibération du syndicat.
1- Une proposition de modification statutaire portant
extension du périmètre d’une association foncière autorisée Lorsque l’assemblée des propriétaires, dans les conditions
ou changement de son objet peut être présentée à l’initiative de majorité prévues à l’article 111 du présent code ou, dans
du syndicat, d’un quart (1/4) des propriétaires associés, l’hypothèse mentionnée à l’alinéa précédent, la majorité
d’une collectivité territoriale ou d’un groupement de col- des membres du syndicat s’est prononcée en faveur de la
lectivités territoriales sur le territoire desquels s’étend ce distraction envisagée, l’autorité administrative peut autoriser
périmètre ou de l’autorité administrative compétente dans celle-ci par acte publié et notifié dans les conditions prévues
la préfecture où l’association a son siège. L’extension de à l’article 112 du présent code.
périmètre peut également être engagée à la demande de
propriétaires dont les immeubles ne sont pas inclus dans Les propriétaires des fonds distraits restent redevables de la
le périmètre. quote-part des emprunts contractés par l’association durant
leur adhésion jusqu’au remboursement intégral de ceux-ci.
La proposition de modification est soumise à l’assemblée
des propriétaires. Lorsque la majorité, telle qu’elle est La distraction n’affecte pas l’existence des servitudes
définie à l’article 111 du présent code, des membres de d’établissement, d’aménagement, de passage et d’appui
l’assemblée se prononce en faveur de la modification prévues par les législations forestières et rurales, tant
envisagée, l’autorité administrative ordonne une enquête qu’elles restent nécessaires à l’accomplissement des
publique conformément aux dispositions de l’article 109 missions de l’association ou à l’entretien des ouvrages
du présent code. dont elle use.

Lorsqu’il s’agit d’étendre le périmètre, l’autorité administra- Art. 117 : Les modifications statutaires autres que celles
tive consulte les propriétaires des immeubles susceptibles prévues à l’article 134 du présent code font l’objet, sur pro-
d’être inclus dans le périmètre dans les conditions prévues position du syndicat ou du dixième des propriétaires, d’une
aux articles 110 et 111 du présent code. délibération de l’assemblée des propriétaires convoquée en
session extraordinaire à cet effet.
2- Toutefois, il n’est pas procédé à une enquête publique
et la proposition de modification est soumise au syndicat La délibération correspondante est transmise à l’autorité
qui se prononce à la majorité de ses membres, lorsque administrative qui peut autoriser la modification statutaire
l’extension envisagée porte sur une surface n’excédant pas par acte publié et notifié dans les conditions prévues à
un pourcentage, défini par le décret en conseil des ministres l’article 112 du présent code.
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Art. 118 : Une association syndicale autorisée peut être Lorsque l’assemblée des propriétaires ne parvient pas à
dissoute, par acte de l’autorité administrative, à la demande désigner les membres du syndicat, l’autorité administrative
des membres de l’association qui se prononcent dans les y procède d’office, le cas échéant, en dehors des membres
conditions de majorité prévues à l’article 111 du présent de l’association.
code.
En cas de carence, l’autorité administrative peut, après mise
Elle peut, en outre, être dissoute d’office par acte motivé en demeure restée sans effet dans un délai d’un (01) mois,
de l’autorité administrative : se substituer dans tous leurs actes aux organes défaillants
1- soit en cas de disparition de l’objet pour lequel elle a été de l’association foncière constituée d’office.
constituée ;
Art. 122 : Une association foncière constituée d’office
2- soit lorsque, depuis plus de trois (03) ans, elle est sans
peut demander, par délibération de son assemblée des
activité réelle en rapport avec son objet ; propriétaires adoptée dans les conditions de majorité pré-
3- soit lorsque son maintien fait obstacle à la réalisation de vues à l’article 111 du présent code, à être transformée en
projets d’intérêt public dans un périmètre plus vaste que association foncière autorisée.
celui de l’association ;
4- soit lorsqu’elle connaît des difficultés graves et persis- La transformation peut être prononcée par l’autorité admi-
tantes entravant son fonctionnement. nistrative lorsque les membres du syndicat ont été désignés
par l’assemblée des propriétaires et lorsque l’association
Art. 119 : L’acte prononçant la dissolution est publié fonctionne normalement depuis au moins un exercice
et notifié dans les conditions prévues à l’article 112 du budgétaire.
présent code.
Art. 123 : La dissolution d’une association foncière consti-
Art. 120 : Les conditions dans lesquelles l’association tuée d’office ne peut être décidée qu’à l’initiative de l’autorité
foncière autorisée est dissoute ainsi que la dévolution du administrative.
passif et de l’actif sont déterminées soit par le syndicat, soit,
à défaut, par un liquidateur nommé par l’autorité adminis- Art. 124 : Les autres dispositions régissant les associations
trative. Elles doivent tenir compte des droits des tiers. Elles foncières autorisées sont applicables aux associations
sont mentionnées dans l’acte prononçant la dissolution. foncières constituées d’office.

Les propriétaires membres de l’association sont redevables CHAPITRE III : DE L’UNION ET DE LA FUSION
des dettes de l’association jusqu’à leur extinction totale.
Art. 125 : Pour faciliter leur gestion ou en vue de l’exécution
SECTION 3 : DES ASSOCIATIONS CONSTITUEES ou de l’entretien de travaux ou d’ouvrages d’intérêt commun,
D’OFFICE
les associations foncières autorisées ou constituées d’office
Art. 121 : Pour les ouvrages ou travaux mentionnés aux peuvent se grouper en unions.
points 1 à 3 de l’article 98 du présent code pour lesquels
existe une obligation légale à la charge des propriétaires et Une union est formée sur la demande faite à l’autorité admi-
si une association foncière autorisée n’a pu être constituée, nistrative compétente dans la préfecture où l’union a prévu
l’autorité administrative peut constituer d’office une asso- d’avoir son siège par une ou plusieurs de ces associations.
ciation foncière regroupant l’ensemble des propriétaires
intéressés. Art. 126 : L’adhésion à l’union d’une association foncière
autorisée ou constituée d’office est donnée par l’assemblée
Dans tous les cas, le projet de constitution de l’association des propriétaires dans les conditions de majorité prévues
est soumis à une enquête publique. L’acte portant consti-
à l’article 111 du présent code.
tution d’office de l’association est publié et notifié dans les
conditions prévues à l’article 112 du présent code. Il com-
Art. 127 : L’autorité administrative compétente dans la pré-
prend notamment les dispositions relatives au périmètre de
fecture où l’union a prévu d’avoir son siège peut, au vu du
l’association, à son objet, au mode d’exécution des travaux
ainsi qu’aux modalités de répartition des dépenses selon consentement des associations candidates, autoriser par un
le degré d’intérêt de chacune des propriétés à l’exécu- acte publié et notifié dans les conditions prévues à l’article
tion des travaux. Il convoque la première assemblée des 112 du présent code, la constitution de l’union dont les
propriétaires à l’occasion de laquelle il sera procédé à la statuts doivent être conformes aux dispositions de l’article
désignation des membres du syndicat. 104 du présent code.
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Art. 128 : L’union a pour organes une assemblée générale CHAPITRE IV : DE LA MODIFICATION DES CONDITIONS
des associations, un syndicat et un président. INITIALES ET DE LA DISSOLUTION

Art. 129 : L’assemblée générale des associations se com- Art. 134 :

pose de délégués titulaires et suppléants élus parmi leurs
membres par les syndicats de chacune des associations 1- Une proposition de modification statutaire peut être
adhérentes. présentée, notamment à l’initiative du préfet.

Art. 130 : Une proposition de modification statutaire portant Les demandes d’adhésion de nouveaux membres sont sou-
sur l’objet d’une union, le retrait ou l’adhésion d’une asso- mises à l’assemblée générale. Lorsque les statuts n’ont pas
ciation foncière à l’union peut être présentée à l’initiative prévu une procédure spécifique, les nouvelles adhésions
du syndicat de l’union ou d’un membre de l’union. Une sont décidées à la majorité des deux tiers (2/3) des voix
association foncière autorisée ou constituée d’office peut des membres composant l’association.
également demander son adhésion par délibération de
son assemblée des propriétaires dans les conditions de Toutefois, la proposition de modification statutaire est
majorité prévues à l’article 111 du présent code. Lorsqu’une soumise à l’assemblée générale de l’association, lorsque
association foncière n’est pas à l’initiative d’une demande l’adhésion envisagée emporte extension du périmètre sur
d’adhésion ou de retrait de l’union la concernant, cette une surface n’excédant pas un pourcentage défini par le
modification statutaire est subordonnée à l’accord de décret prévu à l’article 135 du présent code.
l’assemblée des propriétaires de cette association dans
les mêmes conditions de majorité. L’assemblée générale se prononce sur les autres modifica-
L’autorité administrative peut autoriser, par acte publié et tions statutaires dans les conditions prévues par les statuts.
notifié dans les conditions prévues à l’article 112 du présent
code, la modification statutaire après accord des syndicats L’autorisation de modification des statuts peut être pronon-
des associations membres. Cet accord doit être exprimé cée par acte de l’autorité administrative publié et notifié dans
par deux tiers au moins des syndicats des associations les conditions de l’article 112 du présent code.
membres représentant au moins la moitié du périmètre de
l’union ou par la moitié au moins des syndicats des asso- 2- La dissolution de l’association préfectorale ne peut être
ciations membres représentant au moins les deux tiers (2/3) décidée que par l’autorité administrative. Elle ne peut être
du périmètre de l’union. prononcée qu’à la condition qu’une autre personne publique
se substitue à l’association dans l’exercice de ses missions.
Art. 131 : Une union peut être dissoute par acte de l’autorité
administrative, à la demande des associations foncières Art. 135 : Les modalités d’application du sous-titre relatif
membres de l’union qui se prononcent dans les conditions aux associations foncières sont fixées par décret en conseil
de majorité prévues à l’alinéa 2 de l’article 130. des ministres :

Art. 132 : Les autres dispositions régissant les associations 1- la détermination de l’autorité administrative compétente
foncières autorisées sont applicables aux unions. pour la création, la transformation ou la dissolution d’une
association foncière autorisée et les modalités de transmis-
Art. 133 : Deux (02) ou plusieurs associations foncières sion à cette autorité des actes de cette association ;
autorisées ou constituées d’office peuvent être autorisées,
à leur demande ou à la demande de toute personne ayant 2- les modalités de l’enquête publique et de la consulta-
capacité à la création d’une association foncière autorisée, tion des propriétaires prévues aux articles 109 et 110 du
à fusionner en une association foncière autorisée. présent code ;

La demande est adressée à l’autorité administrative com- 3- les modalités de publicité de l’acte autorisant la création
pétente dans la préfecture où la future association a prévu d’une association foncière autorisée ;
d’avoir son siège.

La fusion peut être autorisée par acte de l’autorité admi- 4- les modalités de réunion et de délibération de l’assemblée
nistrative lorsque l’assemblée des propriétaires de chaque des propriétaires ;
association appelée à fusionner s’est prononcée favorable-
ment dans les conditions de majorité prévues à l’article 111 5- la représentation avec voix consultative au sein du syn-
du présent code. dicat d’organismes accordant des subventions ;
14 Juin 2018 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 21

6- les conditions d’élaboration du rapport ; moyennant une indemnité tenant compte de la valeur du
fonds occupé, de la plus-value réalisée grâce à l’empiéte-
7- les conditions de passation et d’exécution des marchés ment et du préjudice qu’il a causé.
d’une association foncière autorisée ;
Art. 142 : Les biens immobiliers sans maître appartiennent
8- les modalités de la substitution de l’Etat, d’une collectivité aux personnes publiques désignées par la loi.
territoriale ou d’un groupement de collectivités territoriales,
à une association foncière autorisée ; SOUS-TITRE II : DE L’INDEMNITE DE PLUS-VALUE

9- les dérogations à l’obligation de dépôt des fonds ; Art. 143 : Lorsque l’occupation des travaux publics confère
à des propriétés privées autres que ceux frappés d’expro-
10- les dispositions budgétaires et comptables ; priation ou d’occupations temporaires une augmentation
de valeur de 20 %, les propriétaires de ces immeubles
11- la définition de la surface en deçà de laquelle il est ou droits réels immobiliers peuvent être contraints de
possible de recourir à une procédure simplifiée d’extension payer une indemnité égale au maximum, à la moitié de la
ou de réduction du périmètre d’une association foncière plus-value ainsi créée.
autorisée.
Art. 144 : Un acte administratif désigne, d’une manière
TITRE III : DE LA PROPRIETE précise, la zone dans laquelle il y a lieu de faire application
des dispositions relatives à l’indemnité de plus-value et les
SOUS-TITRE I : DES PRINCIPES GENERAUX immeubles assujettis.

Art. 145 : Aussitôt après publication de l’acte administratif

Art. 136 : La propriété est le droit exclusif et perpétuel
désignant la zone et les immeubles assujettis à l’indemnité
d’user, de jouir et de disposer des choses et des droits.
de plus-value, les bénéficiaires de la plus-value ou leurs
ayants droit sont convoqués devant l’autorité communale
Elle confère à son titulaire un pouvoir absolu sous réserve
ou son mandataire afin de s’entendre avec l’administration
des lois qui la réglementent.
sur le montant de la plus-value et celui de l’indemnité.
Art. 137 : Nul ne peut exercer son droit de propriété dans
Art. 146 : A défaut d’entente amiable entre l’administration et
l’intention de nuire à autrui.
le bénéficiaire de la plus-value, celui-ci est cité, à la requête
de l’administration, devant le juge administratif pour que soit
Art. 138 : La propriété s’étend aux fruits et produits de la
déterminée la plus-value acquise au jour de la requête et
chose et à tout ce qui s’unit à elle par accession naturelle
que soit fixée l’indemnité exigible.
ou artificielle.
Art. 147 : Pour fixer le montant de l’indemnité, la juridiction
Art. 139 : La propriété ne se perd pas par le non-usage.
compétente détermine :
L’action en revendication est perpétuelle.
1- la valeur de l’immeuble avant l’annonce ou le commen-
Art. 140 : Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, cement des travaux ou les opérations d’utilité publique ;
si ce n’est pour la mise en œuvre des politiques de
développement ou pour cause d’utilité publique, et 2- la valeur de l’immeuble au jour de la requête ;
moyennant, dans les deux cas, une juste et préalable 3- éventuellement, l’augmentation de la valeur résultant
indemnité. des facteurs de plus-value étrangers aux travaux ou aux
opérations d’utilité publique.
Art. 141: Par dérogation aux articles précédents, le pro-
priétaire victime d’un empiètement non intentionnel sur Art. 148 : Les indemnités de plus-value sont recouvrées
son fonds ne peut, si celui-ci est inférieur à 0,30 mètre, en comme en matière de contribution directe. Toutefois, le
exiger la suppression que dans le délai de deux (02) ans juge administratif ou, en cas d’accord, les parties peuvent
de la connaissance de celui-ci sans pouvoir agir plus de décider d’échelonner le paiement sur quatre (04) années
dix (10) ans après l’achèvement des travaux. au maximum.
Dans le délai de cinq (05) ans, commençant à courir à
l’expiration de l’action en démolition, le juge peut, à la Art. 149 : Tout redevable de l’indemnité peut se libérer en
demande de l’un des propriétaires, transférer la par- délaissant tout ou partie des immeubles qui ont bénéficié
tie du fonds objet de l’empiètement à son bénéficiaire, de la plus-value.
22 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 14 Juin 2018

Les immeubles ainsi données en payement ne peuvent 1- la vente clé en main, ou

être admis pour une valeur supérieure à celle qui leur a
2- la vente en l’état futur d’achèvement.
été reconnue soit à la date de l’accord, soit à la date de la
requête, pour la fixation de l’indemnité. Art. 158 : La vente clé en main est une construction
entièrement réalisée par un promoteur à ses frais et cédée
Art. 150 : Si la plus-value intéresse une propriété qui a ensuite à un acquéreur.
fait l’objet d’une expropriation partielle, l’indemnité de la
plus-value est éventuellement diminuée du montant de la Art. 159 : La vente en l’état futur d’achèvement est une
somme imputée sur l’indemnité d’expropriation. vente dans laquelle le prix est payé au fur et à mesure de
l’exécution des travaux.
SOUS-TITRE III : DES MODES D’ACCES A LA
PROPRIETE Art. 160 : Les règles générales relatives à la conclusion
des contrats restent applicables en matière de vente
Art. 151 : Sans préjudicier aux droits de propriété acquis immobilière.
du premier occupant, la propriété s’acquiert et se transmet
par succession, par voie de testament ou par donation Art. 161 : Tout transfert de droit de propriété immobilière en
entre vifs et par l’effet de la vente ou de l’échange ou tout zone urbaine, périurbaine ou rurale est subordonné, sous
autre mode de mutation à titre gratuit ou onéreux. peine de nullité absolue du contrat, à l’immatriculation de
l’immeuble qui en est l’objet.
Art. 152 : La propriété s’acquiert également par
accession ou incorporation et par prescription acquisitive Art. 162 : Toute vente immobilière doit être précédée de
mentionnées aux articles 412 à 417 du présent code pour l’immatriculation du fonds de terre ou de l’immeuble qui en
ce dernier cas. est l’objet.

CHAPITRE IER : DES SUCCESSIONS Art. 163 : Doivent être constatés par acte notarié :

Art. 153 : La propriété peut se transmettre par voie 1- tous faits, conventions ou sentences ayant pour effet
successorale ou par voie testamentaire, conformément de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre
aux dispositions du Code des personnes et de la famille et un droit réel immobilier, d’en changer le titulaire ou les
d’autres textes en vigueur. conditions d’existence ;
2- tous baux d’immeubles excédant trois (03) années ;
CHAPITRE II : DE LA DONATION
3- toute quittance ou cession d’une somme équivalent à
Art. 154 : La propriété peut se transmettre par donation plus d’une année de loyer ou de fermage non échu.
conformément aux dispositions du Code des personnes et
de la famille et d’autres textes en vigueur. CHAPITRE IV : DE L’ECHANGE

CHAPITRE III : DE LA VENTE Art. 164 : La propriété peut s’acquérir par échange
conformément aux dispositions de l’article 163 ci-dessus.
Art. 155 : La propriété peut se transmettre par vente.
Art. 165 : L’échange est un contrat par lequel les parties
La vente d’immeuble est une convention par laquelle se donnent respectivement une chose pour une autre.
le vendeur transfère ou s’engage à transférer un bien
immeuble à l’acheteur moyennant paiement du prix Art. 166 : L’échange est soumis pour sa validité aux
convenu. mêmes règles que la vente d’immeuble en ce qui concerne
la capacité des parties, leur consentement, la cause et
Art. 156 : La propriété peut se transmettre également par l’objet.
vente d’immeuble à construire.
Cependant, lorsque les choses échangées sont d’inégales
Art. 157 : La vente d’immeuble à construire est un contrat valeurs, la stipulation d’une soulte est nécessaire.
par lequel le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans
un certain délai. Elle se réalise suivant l’une des deux (02) Art. 167 : Si l’un des copermutants a déjà reçu la chose à
modalités ci-après : lui donnée en échange, et qu’il prouve ensuite que l’autre
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contractant n’est pas propriétaire de cette chose, il ne SOUS-TITRE IV : DES PROPRIETES COLLECTIVES
peut pas être forcé à livrer celle qu’il a promise en contre-
échange, mais seulement à rendre celle qu’il a reçue. CHAPITRE IER : DE L’INDIVISION ORDINAIRE

Art. 168 : Le copermutant qui est évincé de la chose qu’il a Art. 176 : L’indivision est la situation d’un bien ou d’un
ensemble de biens sur lequel plusieurs personnes sont
reçue en échange, a le choix de demander à la juridiction
titulaires de droits de même nature, sans qu’aucune d’entre
compétente la restitution de la chose ou le remboursement elles n’ait de droit exclusif sur une partie déterminée.
de sa contre-valeur, sans préjudice des dommages et
intérêts éventuels. L’indivision n’a pas la personnalité morale.

Art. 169 : La rescision pour cause de lésion n’a pas lieu Art. 177 : L’indivision est régie par les articles 508 à 521
dans le contrat d’échange. du Code des personnes et de la famille.

Art. 170 : Toutes les autres règles prescrites pour le Art. 178 : La vente d’un immeuble indivis n’est pas nulle,
contrat de vente s’appliquent à l’échange. mais inopposable aux autres coindivisaires. Son efficacité
est suspendue aux résultats du partage.
CHAPITRE V : DE L’ACCESSION Art. 179 : L’hypothèque d’un immeuble indivis n’est pas
nulle, conformément à l’article 200, alinéa 2 de l’Acte uni-
Art. 171 : La propriété peut s’acquérir par accession forme de l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique
conformément aux dispositions du présent code et des du Droit des Affaires (OHADA) portant organisation des
autres textes en vigueur. sûretés. Elle est régie par ledit Acte uniforme.

Art. 172 : L’accession est l’extension légale du droit de CHAPITRE II : DE LA COPROPRIETE PAR LOTS
propriété sur une chose corporelle, à tout ce qu’elle produit
et à tout ce qui s’unit ou s’incorpore à elle. Art. 180 : Lorsque différents étages, appartements, ou
locaux d’un immeuble appartiennent à divers propriétaires,
ceux-ci, à défaut de titres contraires, sont présumés être
Art. 173 : Toutes les constructions et plantations réalisées
copropriétaires du sol et de toutes les parties du bâtiment
sur un fonds sont présumées faites par le propriétaire du
qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un d’eux tels
fonds à ses frais et lui appartenir. que les cours, murs, toitures et gros œuvres, les planchers,
les escaliers et ascenseurs, locaux affectés aux gardien-
Art. 174 : Les constructions ou plantations réalisées sur nage ou à l’entretien commun, les passages ou corridors,
un terrain appartenant à autrui ne peuvent conférer aucun les appareils de climatisation et les canalisations de toutes
droit de propriété sur le sol, à l’auteur des travaux ou sortes, à l’exception de celles se trouvant à l’intérieur de
plantations. chaque local.

Les cloisons séparatrices des locaux appartiennent en

Art. 175 : Le propriétaire d’un terrain sur lequel des
mitoyenneté aux propriétaires de ces locaux.
constructions ou plantations ont été réalisées par un
possesseur doit indemniser ce dernier de la plus faible des Art. 181 : À défaut de convention contraire, chacun des pro-
deux (2) sommes que représente, à la date du paiement, priétaires, pour la jouissance de sa fraction divise, peut user
la plus-value procurée au fonds ou le coût des matériaux librement des parties communes, suivant leur destination
et de la main-d’œuvre. et sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires.

Le possesseur bénéficie d’un droit de rétention jusqu’au Chacun d’eux est tenu de participer aux charges de la
complet paiement de l’indemnisation qui lui est, le cas conservation, de l’entretien et de l’administration des parties
communes.
échéant, due.
Dans le silence ou la contradiction des titres, les droits et
Toutefois, si le possesseur est de mauvaise foi, le les charges des parties se répartissent proportionnellement
propriétaire peut choisir d’exiger la remise des lieux en aux valeurs respectives des fractions divises de l’immeuble,
l’état et demander l’allocation des dommages et intérêts. eu égard à leur étendue et à leur situation.
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Nonobstant toutes stipulations contraires, le payement par En outre, le syndicat des copropriétaires, statuant à une
chacun des copropriétaires de la part contributive qui lui double majorité, comprenant plus de la moitié d’entre eux
échoit est garanti dans les conditions spécifiées à l’article et les trois quarts (3/4) au moins des voix, peut établir
203 du présent code. un règlement des copropriétaires ou apporter des additions
et modifications aux règlements existant, lesquels règle-
Les copropriétaires peuvent poursuivre en justice la révision ments, additions et modifications sont obligatoires, comme
de la répartition des charges si la part incombant à leur lot il est dit à l’article 183 du présent code et sous les mêmes
est supérieure de plus d’un quart (1/4) ou si la part corres- conditions d’inscription sur les titres fonciers.
pondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de
plus d’un quart (1/4) à celle qui résulterait d’une répartition Art. 185 : Au cas où une fraction d’immeuble fait l’objet
conforme aux dispositions de l’alinéa 3 du présent article. d’un usufruit, son titulaire est membre de droit du syndicat,
au même titre et dans les mêmes conditions que le nu-
Si l’action est reconnue fondée, le tribunal de première propriétaire. En cas de désaccord entre l’usufruitier
instance compétent procède à une nouvelle répartition et le nu-propriétaire, il n’est tenu compte que du vote
des charges. de celui d’entre eux qui a à verser effectivement une part
contributive.
Art. 182 : Dans les cas de copropriété d’un immeuble divisé, Si une fraction d’immeuble devient la propriété individuelle
par étages, par appartements ou par locaux et en l’absence de plusieurs personnes, celles-ci doivent désigner l’une
d’un règlement prévoyant une organisation contraire, les d’elles comme mandataire pour les représenter au sein
différents propriétaires se trouvent obligatoirement et de du syndicat.
plein droit groupés dans un syndicat, représentant légal
de la collectivité. Art. 186 : Les pouvoirs du syndicat, statuant ou non par
voie de règlement et à quelque majorité que ce soit, sont
Le syndic, agent officiel du syndicat chargé de le limités aux mesures d’application collective concernant
représenter en justice, tant en demandant qu’en défendant, exclusivement la jouissance et l’administration des parties
même au besoin contre certains des copropriétaires, est communes.
nommé comme il est dit à l’article 187 du présent code.
A la majorité simple des voix, le syndicat peut imposer
toutes assurances collectives ou individuelles relatives aux
Art. 183 : Il est pourvu à la bonne jouissance et adminis-
risques qui menacent l’immeuble ou les copropriétaires
tration communes par un règlement de copropriété, objet
dans leur ensemble.
d’une convention générale ou de l’engagement de chacun
des intéressés. Il peut également autoriser, mais à la double majorité pré-
vue au deuxième alinéa du présent article et aux frais de
Ce règlement oblige les différents propriétaires et tous leurs ceux des propriétaires qui en font la demande, tous travaux
ayants cause. et toutes installations dont il ne pourrait résulter qu’un
accroissement de valeur pour l’ensemble ou quelque partie
A l’égard toutefois des ayants cause à titre particulier des de l’immeuble, et ce, dans les conditions et aux charges
parties au règlement, celui-ci n’est obligatoire qu’après d’indemnité ou d’autres qu’il détermine dans l’intérêt des
avoir été déposé à la conservation de la propriété foncière, copropriétaires. Ces travaux et installations doivent toutefois
pour mention sur les titres fonciers intéressés, ainsi qu’il être conformes à la destination de l’immeuble.
est prévu à l’article 196 du présent code.
Le syndicat peut également, à la même double majorité,
conclure tout emprunt, assorti ou non de garanties hypo-
La clause compromissoire est admise dans le règlement de
thécaires, qui a pour objet de faire face à des dépenses et
copropriété en vue des difficultés relatives à son application.
à des frais exceptionnels. L’assemblée générale ne peut,
à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire
Art. 184 : En l’absence d’un règlement ou en ce qui
une modification à la destination de ses parties privatives
concerne les points qu’il n’aurait pas prévus, l’adminis-
ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent
tration des parties communes appartient au syndicat des
du règlement de copropriété.
copropriétaires dont les décisions sont obligatoires, pourvu
qu’elles aient été prises à la majorité simple des voix de tous Art. 187 : Le syndic prévu à l’article 182 du présent code
les intéressés dûment convoqués, présents ou représentés est nommé à la majorité des voix ou, à défaut, sur requête
par un mandataire régulier, chacun d’eux disposant d’un de l’un des copropriétaires, par une ordonnance du pré-
nombre de voix proportionnel à l’importance de ses droits sident de la juridiction compétente, les autres propriétaires
dans l’immeuble. entendus ou dûment appelés.
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Art. 188 : Outre les attributions prévues à l’article 182 du Art. 192 : En cas de destruction, par incendie ou autre-
présent code,le syndic est chargé de l’exécution des déci- ment, les copropriétaires seront tenus, au point de vue
sions de l’assemblée et au besoin, de pourvoir de sa propre de la reconstruction, et sauf convention contraire, de se
initiative à la conservation, à la garde et à l’entretien, en conformer à la décision qui sera prise par le syndicat des
bon état de propreté et de réparations de toutes les parties propriétaires statuant à la double majorité prévue à l’alinéa
communes ainsi que de contraindre chacun des intéressés 2 de l’article 184 du présent code.
à l’exécution de ses obligations.
Dans le cas où le syndicat déciderait la reconstruction, les
Ses pouvoirs sont révoqués suivant la manière dont il a indemnités représentatives de l’immeuble détruit seraient
été nommé par le syndicat des copropriétaires ou par une sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées
ordonnance du président de la juridiction compétente à qui par privilège à la reconstruction.
les différents propriétaires, avertis au préalable, peuvent
faire connaître leur avis. Art. 193 : Les contestations relatives à l’administration et
La rémunération du syndic judiciaire est déterminée par à la jouissance des parties communes de l’immeuble sont,
l’ordonnance de nomination. à défaut de compromis, instruites et jugées conformément
au droit commun.
Art. 189 : En cas d’empêchement du syndic pour quelque
cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer Art. 194 : Dans le cas de division d’immeuble par étages,
les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation par appartements ou par locaux, il est établi par voie de
du règlement de copropriété, un administrateur provisoire morcellement du titre foncier originel, des titres fonciers
peut être désigné par décision de justice. distincts à chaque fraction divise appartenant à un copro-
priétaire de l’immeuble.
Le syndic, son conjoint ou ses préposés ne peuvent présider
l’assemblée des copropriétaires ou recevoir mandat pour Un titre foncier spécial est, s’il y a lieu, établi au nom de
représenter un copropriétaire. l’usufruit.

Art. 190 : Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, si le Art. 195 : Pour l’exécution du présent chapitre, le ou les
vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic propriétaires, en cas d’absence du Togo, sont valablement
ayant moins de trois (03) mois de date attestant qu’il est représentés pour tous actes, par le curateur aux succes-
libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la sions et biens vacants, à défaut d’un mandataire dûment
mutation doit être donné au syndic de l’immeuble par lettre habilité.
recommandée avec accusé de réception à la diligence de
l’acquéreur. Avant l’expiration du délai de huit (08) jours à Art. 196 : Outre les actes constitutifs de droits de propriété
compter de la réception de cet avis, le syndic peut former, relatifs à la fraction devant faire l’objet d’un titre divis distinct,
au domicile élu par acte extrajudiciaire, opposition au ver- le règlement de copropriété est déposé à la conservation
sement des fonds pour obtenir le paiement des sommes de la propriété foncière pour qu’il produise ses effets entre
restant dues par l’ancien propriétaire. les parties et soit rendu opposable aux tiers.
Cette opposition énonce, à peine de nullité, le montant et les
Les plans architecturaux des parties indivises communes
causes de la créance et contient élection de domicile dans
de l’immeuble, du rez-de-chaussée, des étages et de
le ressort du tribunal de première instance de la situation
chaque fraction divise, sont en même temps déposés. Sur
de l’immeuble. Le montant de la créance réclamée par le
syndic est bloqué par le notaire. le plan du rez-de-chaussée, figure une échelle verticale de
hauteur d’étage.
Art. 191 : La surélévation ou la construction de bâtiment aux
fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut En outre, toutes les fractions divises ou indivises sont
être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en affectées sur ces plans d’un numéro définitif.
est prise à l’unanimité des membres. Les copropriétaires qui
subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux Art. 197 : Il n’est procédé à aucun bornage des fractions
en raison soit d’une diminution définitive de leur lot, soit divises de l’immeuble, mais il est dressé un procès-verbal
d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, descriptif des parties indivises communes et un procès-
soit de dégradations, ont droit à une indemnité qui est à la verbal détaillé de chaque fraction divise avec référence au
charge du copropriétaire en portion de la participation de premier, le tout au vu des plans architecturaux déposés et,
chacun au coût des travaux. le cas échéant, après transport sur les lieux.
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Les surfaces des fractions données par ces plans, ainsi A chaque titre divis sont annexés :
que leur hauteur d’après l’échelle verticale, sont mention-
nées avec rappel de la superficie du terrain indivis sur 1- le plan de la fraction intéressée établi dans les conditions
lequel l’immeuble a été édifié. Il est établi dans les mêmes prévues au même article 197 du présent code ;
conditions, pour être annexé au titre parcellaire, un plan
des parties indivises communes comportant toutes coupes 2- le plan susvisé des parties indivises communes rappelant
nécessaires, ainsi qu’un plan de la fraction divise objet de la superficie globale du sol.
ce titre avec coupes et échelle verticale de hauteur cor-
respondante. Art. 202 : Si plusieurs fractions de l’immeuble deviennent la
propriété d’une même personne, la fusion des titres fonciers
Art. 198 : Le titre originel formant base de l’immeuble divisé distincts peut être requise pour former bloc. Si l’ensemble
en fraction comporte spécialement la description sommaire des fractions de l’immeuble devient la propriété d’une seule
des parties indivises ainsi que la mention sommaire des personne et que, de ce fait, le syndicat des copropriétaires
clauses principales du règlement de copropriété. n’existe plus, la fusion de tous les titres parcellaires avec
le titre originel peut être requise. Dans ce cas, celui-ci est
Les morcellements de fractions divises y sont régulièrement porté d’office par le conservateur au nom du propriétaire
mentionnés lors de leur exécution. de l’ensemble des fractions de l’immeuble, dès qu’il a
En outre, toutes mentions, inscriptions ou prénotations, connaissance de la disparition du syndicat.
de quelque nature qu’elles soient, affectant par la suite un
titre, relatives à une fraction divise de l’immeuble, y sont Art. 203 : Il est institué une hypothèque forcée au profit
sommairement relatées d’office, à titre de référence. du syndicat des copropriétaires pour garantir le paiement :
Si le duplicatum du titre originel n’est pas déposé, le
1- de la part contributive des copropriétaires aux frais
conservateur notifie les références ainsi portées sur le titre
annuels de gérance, de concierge, d’éclairage, de climati-
original au détenteur de son duplicatum, avec sommation
sation, d’entretien, de réparations courantes, d’assurances,
d’avoir à le déposer à la conservation foncière en vue de
d’impôts ou taxes diverses incombant au syndicat et dont
sa mise à jour.
le montant présumé aura été arrêté par la majorité de ses
Art. 199 : Tout titre originel formant base de l’immeuble membres, au cas où le règlement de copropriété n’aurait
lorsqu’il ne s’applique plus qu’à des parties indivises pas stipulé à cet effet une hypothèque conventionnelle, ou
communes, est porté d’office au nom du syndicat des si celle-ci apparaît par la suite insuffisante ;
copropriétaires.
2- de toute part contributive pouvant être ultérieurement
Son duplicatum est délivré au syndic qui en devient le fixée par le syndicat, à la double majorité prévue par l’alinéa
détenteur légal. 2 de l’article 184 du présent code pour dépenses et frais
exceptionnels (grosses réparations, etc.).
Art. 200 : Les titres divis distincts, établis à la suite de mor-
cellement, comportent la description détaillée des fractions Cette hypothèque porte sur la part divise de chaque copro-
en cause, avec indication de leur surface et de leur hauteur priétaire dans l’immeuble et, ensemble, sur sa part indivise
architecturale, ainsi que de la description sommaire des dans les parties communes de l’immeuble.
parties indivises les intéressant.

Les clauses principales du règlement de copropriété y sont Art. 204 : Dans les deux cas visés à l’article précédent et
explicitement mentionnées. à défaut d’accord pour une hypothèque conventionnelle,
le syndic établit un état constatant le montant de la part
La superficie du terrain indivis sur lequel est édifié l’im- contributive dont le payement doit être garanti. Une copie
meuble y est rappelée. de la décision du syndicat fixant la répartition des dépenses
collectives entre ses divers membres, certifiée conforme,
Art. 201 : Au titre originel de base de l’immeuble sont y est annexée.
annexés :

1- le plan foncier habituel donnant la superficie du sol ; Ces documents sont notifiés au copropriétaire intéressé,
par lettre recommandée adressée au domicile élu par
2- le plan des parties indivises communes établi dans les ce dernier. A l’expiration d’un délai de dix (10) jours, le
conditions spécifiées à l’article 197 du présent code ; président du tribunal compétent statuant sur requête en
3- les plans architecturaux du rez-de-chaussée et des la forme du référé, homologue ces documents et ordonne
étages visés à l’article 197 du présent code. l’inscription, sans délai d’une hypothèque sur le titre fon-
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cier divis du copropriétaire. Le président du tribunal peut, Art. 208 : Aucun fractionnement d’un appartement ou local
en cas d’urgence, ordonner sur requête toute inscription ne peut être réalisé par voie de partage ou autrement sauf
conservatoire ou prénotation dans les conditions prévues disposition contraire du règlement de copropriété, sans
par la législation applicable aux immeubles immatriculés.
l’accord du syndicat statuant à la double majorité prévue
Aucune inscription ne peut être requise pour des créances au deuxième alinéa de l’article 184 du présent code.
de plus de cinq (05) ans.
Art. 209 : Tout transfert des droits d’un propriétaire d’une
Art. 205 : Les créances de toute nature du syndicat des
fraction divise de l’immeuble porte également sur sa quote-
copropriétaires bénéficient en outre du privilège prévu
à l’article 184 de l’Acte uniforme de l’Organisation pour part dans les droits indivis de tous les copropriétaires.
l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires(OHADA)
portant organisation des sûretés en faveur du bailleur. Le Art. 210 : Les dispositions du présent chapitre s’appliquent
privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux sauf si ces à toutes les copropriétés des immeubles divisés par étages,
derniers font l’objet d’une location non meublée. Dans ce appartements ou locaux.
dernier cas, il est reporté sur les loyers dûs par le locataire.

Art. 206 : Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et Les dispositions de ces copropriétés existantes lors de
si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du l’entrée en vigueur du présent code doivent se conformer
syndic ayant moins d’un (01) mois de date, attestant qu’il à ces dispositions deux (02) ans après l’entrée en vigueur
est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de du présent code.
la mutation doit être donné par le notaire au syndic de
l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception
Art. 211 : Nonobstant toutes dispositions légales, régle-
dans un délai de quinze (15) jours à compter de la date de
réception de l’avis. mentaires, statutaires ou conventionnelles contraires, tous
actes, pièces, décisions, procès-verbaux, plan, à l’excep-
Avant l’expiration d’un délai de quinze (15) jours à compter tion de ceux prévus par les articles précédents relatifs à la
de la réception de cet avis, le syndic peut former au domi- copropriété en la forme judiciaire, extrajudiciaire, ou par
cile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement
lettre valant notification, peuvent être établis en la forme
des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement
des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette sous seing privé, mais doivent, pour devenir opposables aux
opposition contient élection de domicile dans le ressort du tiers, être dans les trois (03) mois de leur date, déposés au
tribunal de première instance de la situation de l’immeuble rang des minutes d’un notaire togolais. Ce dépôt peut être
et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la fait par mandataire habilité par une procuration authentique.
créance. Les effets de l’opposition sont limités au montant
ainsi énoncé.
Si la procuration est établie par un notaire étranger, elle doit
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix être authentifiée par l’ambassade ou le consulat togolais
opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est compétent.
inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
Art. 212 : Sans préjudice de l’application de textes spéciaux
L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en
œuvre du privilège mentionné à l’article 184 de l’Acte uni- fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées
forme portant organisation des sûretés en faveur du bailleur. de l’application du présent code entre des copropriétaires
ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent
Art. 207 : Le syndicat peut subroger, à la double majorité dans un délai de dix (10) ans.
prévue au deuxième alinéa de l’article 184 du présent code
dans le bénéfice de cette hypothèque, toute personne ou
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions
collectivité qui aurait pu faire l’avance de fonds. Le syndicat
peut également à la même majorité, céder l’antériorité du des assemblées générales doivent, à peine de déchéance,
rang de cette hypothèque au profit d’un organisme de crédit être introduites dans un délai de deux (02) mois à compter
immobilier, pour tout emprunt bénéficiant à l’ensemble des de la notification à la diligence du syndic.
propriétaires, ou même à un seul de ceux-ci.
28 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 14 Juin 2018

SOUS-TITRE V : DE LA PROTECTION ET DE LA RECON- Art. 218 : Préalablement à toute demande d’immatricu-

NAISSANCE ADMINISTRATIVE DU DROIT lation, l’immeuble non clôturé doit être, par les soins du
DE PROPRIETE propriétaire, déterminé quant à ses limites au moyen de
bornes en maçonnerie placées à chacun des sommets du
CHAPITRE IER : DE L’IMMATRICULATION DES polygone formé par le terrain ; ces bornes mesurant au
IMMEUBLES moins quinze (15) centimètres de hauteur au-dessus du
sol et quinze (15) centimètres de côté, doivent adhérer à
SECTION 1RE : DE LA PROCEDURE un socle également en maçonnerie de quarante-cinq (45)
D’IMMATRICULATION centimètres de côté sur trente (30) centimètres de hauteur
au minimum.
Art. 213 : La procédure d’immatriculation est l’ensemble des
formalités qui, en tendant à la création d’un titre foncier, a Les bornes sont figurées sur le plan indiqué à l’article 220-7
pour objet de soumettre un immeuble au régime des livres du présent code.
fonciers.

Art. 214 : Peuvent requérir l’immatriculation des immeubles Art. 219 : Sont considérés comme clôture et dispensés de
sur les livres fonciers : la plantation de bornes, lorsqu’ils servent de limites aux
propriétés :
1- le propriétaire, alors même que sa capacité est restreinte
aux seuls actes d’administration ; 1- les murs en pierres, en briques cuites ou crues, en pisé
ou en terre ;
2- l’Agence nationale du domaine et du foncier ;
2- les grilles et grillages métalliques, à condition que les
3- le copropriétaire chargé de l’administration de l’immeuble montants soient enracinés dans des dés en maçonnerie,
indivis ou muni du consentement des autres ayants droit ; présentant au moins les dimensions exigées par les bornes.
4- le titulaire d’un droit réel autre que la propriété, avec le Art. 220 : Tout requérant d’immatriculation doit remettre au
consentement du propriétaire ; conservateur de la propriété foncière, qui lui en donne récé-
5- le tuteur, administrateur ou curateur d’un incapable, ayant pissé, une déclaration établie en langue française, signée
l’une des qualités ci-dessus, dans tous les cas, les frais de de lui ou d’un mandataire spécial et contenant :
la procédure sont, sauf convention contraire, supportés par
le requérant, à charge de répétition en ce qui concerne les 1- ses nom, prénoms, qualités, domicile et son état civil ;
représentants légaux des incapables ; 2- une élection de domicile dans une localité du Togo où
6- le notaire. se trouve situé l’immeuble à immatriculer ;

Art. 215 : Peut également requérir l’immatriculation, le 3- la description de l’immeuble, ainsi que des construc-
créancier poursuivant l’expropriation d’un immeuble, tions et plantations qui s’y trouvent, avec indication de sa
lorsque le tribunal a ordonné l’accomplissement de cette situation, de sa contenance, de ses limites tenants et abou-
formalité préalablement à la mise en adjudication. tissants, et, s’il y a lieu, du nom sous lequel il est connu ;
Dans ce cas, les frais sont acquittés en fin de procédure,
4- l’estimation de sa valeur locative ou du revenu dont il
par l’adjudicataire, en diminution de son prix d’adjudication.
est susceptible ;
Art. 216 : Sont seuls susceptibles d’immatriculation sur les
5- l’estimation de sa valeur vénale, avec rappel des prix de
livres fonciers, les fonds de terre bâtis ou non bâtis.
vente dont il a été l’objet dans les dix (10) dernières années,
Art. 217 : Il doit être établi une demande spéciale pour ou de la dernière seulement, si cette vente remonte à plus
chaque corps de propriété, appartenant à un seul pro- de dix (10) ans ;
priétaire ou à plusieurs copropriétaires indivis et composé
6- le détail des droits réels et des baux de plus de trois
d’une ou plusieurs parcelles, pourvu que lesdites parcelles
(03) années afférents à l’immeuble avec mention des nom,
soient contiguës.
prénoms et domiciles des ayants droit, et, le cas échéant,
Sont considérées comme telles, les parcelles constitutives de ceux du subrogé tuteur des mineurs ou interdits dont il
d’un domaine rural qui ne sont séparées les unes des autres peut avoir la tutelle ;
que par des cours d’eau ou des voies de communication
affectées ou non, d’une façon permanente, à l’usage du 7- la réquisition au conservateur de la propriété foncière de
public. procéder à l’immatriculation de l’immeuble décrit.
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Si le requérant ne peut ou ne sait signer, le conservateur l’accomplissement de cette formalité par l’établissement
certifie le fait au bas de la déclaration qu’il signe en son immédiat d’un certificat transmis au conservateur dans les
lieu et place. vingt-quatre (24) heures de sa rédaction.
A l’appui de la déclaration, qui prend le nom de réquisition,
le requérant dépose l’expédition de l’acte d’acquisition et/ L’affichage en l’auditoire est maintenu pendant une période
ou tous les actes publics constitutifs de différents droits de trois (03) mois.
énumérés dans ladite réquisition, à savoir :
D’autres placards identiques, mais complétés par l’inscrip-
tion d’une mention faisant connaître la date de l’affichage
- la traduction en langue française, par un interprète asser-
susmentionné, à la diligence du conservateur, sont notifiés
menté, de ceux desdits actes et contrats qui seraient rédigés
dans les formes tracées ci-après :
en une langue étrangère ;
1- au subrogé tuteur des mineurs ou interdits, si le proprié-
- un plan provisoire de l’immeuble rigoureusement exact, taire exerce les fonctions de tuteur ;
établi à une échelle compatible avec son étendue et son
occupation par un géomètre agréé. 2- au procureur de la République ou à l’officier du ministère
public ;
Un décret pris en application du présent code crée et orga- 3- à chacun des titulaires de droits réels mentionnés en la
nise le Guichet foncier unique. réquisition.
Art. 221 : La réquisition n’est acceptée par le conservateur Ces notifications sont faites à personne ou au domicile réel
qu’autant que la régularité en est reconnue par lui ; il assure dans les trois (3) premiers cas au domicile réel ou d’élection
en conséquence que les titres produits ou invoqués sont dans le dernier cas.
établis dans les formes prescrites par la législation appli-
cable tant au propriétaire qu’à la propriété. Il peut exiger au La minute de la notification et les accusés de réception des
surplus toutes les justifications qu’il juge nécessaires sur parties ainsi que le certificat d’affichage sont annexés par
l’identité et les qualités du requérant. le conservateur au dossier de la procédure.

Art. 222 : Si un ou plusieurs des actes invoqués par le Art. 225 : Un dernier placard, complété également par
requérant se trouvent en la possession de tiers, le conser- l’inscription de la mention relative à l’affichage, est transmis
vateur, sur l’avis qui lui en est donné, fait sommation aux en même temps au maire de la commune ou au préfet de
détenteurs, sous les sanctions prononcées à l’article 704 la localité où se trouve situé l’immeuble à immatriculer ;
du présent code, d’en opérer le dépôt contre récépissé à la ce dernier, par l’intermédiaire des agents placés sous
conservation dans le délai de huitaine augmenté des délais ses ordres, fait procéder sans retard à la publication de la
de distance, s’il y a lieu. demande dans les lieux d’usage et à l’affichage du docu-
ment lui-même à la porte de la résidence du représentant
Il peut être délivré au déposant, sur sa demande et sans de l’autorité de qui relève immédiatement la région, à la
frais, par le conservateur, une copie certifiée de l’acte résidence du chef de canton, du chef de village, du lieu de
déposé. situation de l’immeuble.

L’exécution de ces mesures est signalée au conservateur

La traduction de cet acte, s’il est écrit en une langue étran-
au moyen d’un certificat à lui transmis sans délai par le
gère, est faite à la diligence du conservateur et aux frais
fonctionnaire ou le juge qui y a procédé.
du requérant.
Art. 226 : Dans le cas où l’une des personnes auxquelles
Art. 223 : Le requérant dépose, en même temps que sa
doit être faite la notification individuelle à personne ou au
réquisition, une provision égale au montant présumé des
domicile réel d’une demande d’immatriculation, suivant les
frais de la procédure arbitrée par le conservateur.
prescriptions de l’article 224 du présent code,réside hors du
Togo et ne s’y trouvent pas représentée, cette notification
Art. 224 : Dans le plus bref délai possible, après dépôt
est faite, en son nom, au curateur aux biens vacants de
de la réquisition, un extrait en est inséré, à la diligence du
l’arrondissement.
conservateur, au Journal officiel de la République togolaise.
Un placard reproduisant cette insertion est adressé par le Celui-ci provoque sans délai et sans frais, en présentant
conservateur au greffe du tribunal de première instance au président du tribunal de première instance, la fixation,
dans le ressort duquel est situé l’immeuble pour être, par par voie d’ordonnance, d’un délai supplémentaire calculé
ses soins, affiché en l’auditoire ; constatation est faite de d’après les distances.
30 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 14 Juin 2018

La décision du juge est notifiée, en la forme ordinaire, par le Art. 230 : Le bornage contradictoire de l’immeuble à imma-
curateur aux biens vacants au conservateur de la propriété triculer est obligatoire.
foncière, à toutes fins utiles.
Art. 231 : Dans le cours du délai de trois (03) mois assigné
Art. 227 : Pendant le délai de trois (03) mois prévu pour pour la révélation des droits des tiers, le conservateur fait
l’affichage de la demande en l’auditoire du tribunal, toutes procéder, par l’un des géomètres assermentés attachés à
personnes intéressées peuvent intervenir en la procédure, la conservation, au bornage de l’immeuble à immatriculer.
à savoir :
La date fixée pour cette opération doit être portée à la
1- par opposition, en cas de contestation sur l’existence connaissance du public vingt (20) jours au moins à l’avance,
ou l’étendue du droit de propriété du requérant ou sur les au moyen :
limites de l’immeuble ;
1- d’une insertion au Journal officiel de la République
2- par demande d’inscription, en cas de prétentions élevées togolaise ;
à l’exercice d’un droit réel susceptible de figurer au titre à
établir. 2- d’un avis transmis aux fins d’affichage au maire de la
commune ou au préfet de la localité où se trouve situé
Ces oppositions ou demandes d’inscription sont faites, l’immeuble ;
soit par voie de déclarations orales, reçues par le conser-
vateur de la propriété foncière et par lui consignées sur un 3- d’une invitation adressée au même magistrat ou fonction-
registre spécial, soit par lettres missives recommandées, naire d’avoir à assister ou à se faire représenter à l’opération
adressées audit conservateur et transcrites par ses soins par un agent délégué, lequel se trouve, de ce fait, qualifié
sur le même registre. pour veiller à la sauvegarde des intérêts de l’administration ;

Les déclarations et les lettres souscrites aux effets ci-dessus 4- d’une invitation adressée, par l’intermédiaire de l’admi-
doivent contenir l’indication des nom, prénoms, domicile nistration, au chef traditionnel, dans le ressort duquel se
des intervenants, une élection de domicile au Togo, s’il y a trouve l’immeuble, d’avoir à assister au bornage ;
eu lieu, les causes de l’intervention et l’énoncé des actes,
titres ou pièces sur lesquels elle est appuyée. 5- de convocations personnelles, transmises par la voie
administrative :
Art. 228 : Sont admis à intervenir par voie d’opposition ou - au requérant ;
de demande d’inscription :
- au propriétaire non requérant ;
1- en leur nom propre, toutes les personnes déclarées aptes - à chacun des propriétaires limitrophes nommés en la
à requérir l’immatriculation (l’action directe du propriétaire réquisition, à l’effet de s’y trouver également présents ou
tenant lieu de l’autorisation exigée dans le cas de l’article de s’y faire représenter par un mandataire régulier.
214, point 3 du présent code, ou ayant passé avec le pro-
priétaire un bail excédant trois (03) années) ; Les pièces justificatives de l’accomplissement de ces
diverses formalités restent annexées au dossier de la
2- au nom de ces mêmes personnes, leurs créanciers ; procédure.

3- au nom des incapables, outre leurs représentants légaux, Art. 232 : Le bornage est effectué, à la date fixée, par le
leurs parents, alliés ou créanciers et le procureur de la géomètre désigné à cet effet, en la présence du requérant,
République ;
du propriétaire, si ce n’est pas lui qui a requis l’immatricula-
tion, du représentant de l’administration, du chef traditionnel
4- au nom des absents, leurs mandataires ou, à défaut, leurs
parents, alliés ou créanciers, le procureur de la République et, autant que possible, des propriétaires riverains dûment
et le curateur aux biens vacants. convoqués.

Art. 229 : Aucune opposition ou demande d’inscription n’est Cette opération comporte expressément la reconnaissance
recevable après l’expiration du délai de trois (03) mois, des limites, par bornes ou clôtures, indiquées au plan joint
sauf cependant l’observation des délais supplémentaires à la réquisition et la constatation de l’acquiescement donné
accordés spécialement aux absents, dans les conditions par les intéressés à la consécration définitive desdites
déterminées par l’article 226 du présent code. limites.
14 Juin 2018 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 31

Si des contestations s’élèvent entre le requérant et l’un des Suivant les circonstances, la procédure est ensuite reprise,
propriétaires riverains, et si elles ne peuvent être réglées par soit à la publication d’un extrait de la réquisition rectifiée,
le représentant de l’administration et le chef traditionnel, au soit à la publication d’un nouvel avis de bornage.
moyen d’une entente amiable entre les parties, la parcelle
litigieuse est délimitée et bornée sur le terrain, et indiquée
Art. 235 : A l’issue du bornage contradictoire, le géomètre
sur le plan, à toutes fins utiles.
établit le plan définitif de l’immeuble à immatriculer.
En même temps, ou dès l’achèvement du bornage, le géo-
mètre vérifie l’exactitude du levé et procède aux mesures Art. 236 : Le procès-verbal de bornage, aussitôt après clô-
nécessaires pour le rattachement du plan aux points de la ture, est remis par le géomètre au conservateur qui relève
triangulation les plus voisins, ou à des points fixes conve- au registre des oppositions, pour valoir comme telles, les
nablement choisis susceptibles eux-mêmes d’être rattachés mentions relatives aux contestations élevées sur le terrain.
à cette triangulation.
Art. 237 : A l’expiration des délais ci-dessus fixés, après
Art. 233 : Séance tenante, le géomètre dresse un
procès-verbal faisant connaître : avoir vérifié à nouveau la régularité de la réquisition et des
titres qui y sont annexés, constaté l’accomplissement de
1- les jours et heures de l’opération ; toutes prescriptions destinées à assurer la publicité de la
procédure, en même temps que l’absence d’oppositions ou
2- les nom, prénoms, et qualité, avec rappel de sa prestation de demandes d’inscription au registre spécial, le conserva-
de serment ; teur de la propriété foncière procède, si tout est régulier, à
l’immatriculation de l’immeuble sur les livres fonciers.
3- les nom, prénoms et qualité des assistants, avec indica-
tion des motifs de leur présence ;
Art. 238 : Dans le cas contraire et si l’examen du registre
4- la déclaration que les mesures prescrites en vue de la spécial fait ressortir l’existence d’opposition ou de demandes
publicité ont été régulièrement prises ; d’inscription, l’immatriculation n’est accordée qu’autant que
le requérant rapporte la preuve de la mainlevée de toutes
5- la description des limites reconnues avec mention de lesdites oppositions et demandes ou déclare y acquiescer.
la longueur des côtés, chacun des sommets du polygone
formé par l’immeuble étant désigné par un numéro d’ordre ; A cet effet, une copie de chacune des mentions inscrites
au registre des oppositions lui est notifiée par les soins du
6- l’énonciation sommaire de la nature et de la consistance
de l’immeuble ; conservateur, au fur et à mesure de leur inscription.

7- la description des parcelles spécialement délimitées, à Art. 239 : La mainlevée consiste en une renonciation
raison d’une contestation, ou la déclaration qu’il ne s’est formelle émanant des auteurs des oppositions aux préten-
produit aucune contestation ; tions par eux émises.

8- la mention relative à la signature du procès-verbal par L’acquiescement établit l’accord complet des parties sur
les assistants ou à leur incapacité de signer.
l’étendue et le mode d’exercice du droit à inscrire. Cet
Ce procès-verbal, après clôture est signé par le géomètre accord ne met fin au litige qu’à la condition de ne pas por-
rédacteur et par tous les assistants lettrés. ter atteinte ou préjudice à aucun droit reconnu à des tiers
dans la réquisition.
Art. 234 : Si l’exécution du bornage révèle, dans les indi-
cations de la réquisition, des inexactitudes telles qu’elles Art. 240 : Dès que le requérant a fait connaître au conserva-
puissent avoir pour effet d’induire en erreur les tiers avertis teur son refus d’acquiescer aux prétentions des intervenants
par la seule publication d’un extrait qui en a été faite, l’opé- et l’impossibilité d’obtenir la mainlevée amiable de leurs
ration est immédiatement suspendue ; mention des causes
oppositions ou demandes d’inscription et, au plus tard, un
de cette suspension est insérée au procès-verbal.
(01) mois après l’achèvement de la procédure, le dossier
Le conservateur invite alors le requérant à fournir toutes les constitué est transmis au greffe du tribunal de première
explications ou justifications complémentaires. instance du lieu de la situation de l’immeuble.
32 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 14 Juin 2018

Art. 241 : ce chiffre, l’appel est porté devant la cour d’appel dans le
ressort duquel se trouvent ces immeubles.
1- Le greffier remet le dossier au juge compétent, qui met les
intervenants en demeure de lui faire parvenir leur requête Art. 244 : Le délai pour interjeter appel est de un (01)
introductive d’instance dans un délai de quinze (15) jours mois à compter du jour de la signification du jugement de
calendaires augmenté des délais de distance.
première instance.
Si dans ce délai, la requête introductive d’instance n’est
pas produite, le tribunal déclare la réclamation non avenue. Art. 245 : En cas d’appel, le dossier de la procédure remis
au conservateur par le greffier est, sur la demande des
2- La requête introductive d’instance doit contenir, indé- parties, transmis par l’intermédiaire du parquet, au greffe de
pendamment d’une élection de domicile au lieu où siège la cour d’appel, accompagné d’une expédition du jugement
le tribunal de première instance, tous les moyens invoqués critiqué à déposer par l’appelant.
par l’intervenant et être accompagnée des titres et pièces
sur lesquels ils sont fondés. Art. 246 : Les règles fixées pour la procédure de première
instance sont applicables à la procédure d’appel ; les débats
Il y est joint un nombre de copies, tant de la requête que des
devant la cour sont limités aux seuls points développés
pièces produites, certifiées conformes par ledit intervenant,
devant le premier juge.
égal à celui des parties ayant, en la cause, un intérêt distinct.
Le nombre des copies à fournir est indiqué dans la mise Art. 247 : Après règlement des litiges soulevés par les
en demeure. interventions au moyen d’un jugement ou arrêt devenu
définitif, le conservateur de la propriété foncière procède,
3- Le juge fait notifier au requérant et à chacun des intéres- sur représentation par le requérant d’une expédition de
sés une copie de la requête et des pièces jointes et les invite la décision judiciaire et, s’il y a lieu, d’un certificat négatif
à y répondre par mémoire, s’ils le jugent à propos, dans de recours délivré par le greffier, à l’immatriculation de
un même délai de quinze (15) jours calendaires, augmenté l’immeuble sur les livres fonciers.
des délais de distance.
Toutefois, l’immatriculation ne peut être accordée qu’autant
Les parties sont avisées, par lettre du greffier, sous hui-
que les droits du requérant n’ont reçu, du fait de la sentence,
taine au moins à l’avance, sauf observation des délais de
aucune modification de nature à rendre la réquisition inac-
distance, du jour où l’affaire doit être appelée en audience
ceptable dans les termes où elle a été conçue.
publique.

Elles peuvent présenter au tribunal, soit en personne, soit Art. 248 : Les notifications à faire aux parties intéressées
par un des mandataires autorisés par les règlements locaux, par les magistrats, fonctionnaires et officiers ministériels,
leurs observations orales, mais seulement sur les points en matière d’immatriculation, sont faites administrative-
développés dans les requête et mémoire en réponse ; le ment, par l’intermédiaire des administrateurs, des maires
jugement est rendu dans un délai maximum d’un (01) mois, et des chefs traditionnels, qui en retirent un récépissé et
après conclusions du ministère public, tant en l’absence l’adressent à l’auteur de la notification. La minute de la
que présence des parties. notification et l’accusé de réception sont joints au dossier
de la procédure.
Art. 242 : Les tribunaux de première instance statuent au
fond dans les formes réglées par le présent code et pro- Si la partie visée en la notification est illettrée, sa signature
noncent la confirmation des droits ou le rejet des prétentions est remplacée par un certificat du fonctionnaire qui a assuré
des intervenants. la remise.
Dans le premier cas, ils déterminent, s’il y a lieu, dans
quelles limites doivent s’exercer, à l’encontre tant du Les notifications à faire par les parties aux magistrats,
requérant que des autres titulaires de droits réels, les droits fonctionnaires et officiers ministériels peuvent être faites
reconnus aux intervenants. par lettres recommandées.

Art. 243 : Les tribunaux de première instance, statuant Celles que les parties se font entre elles au cas
en matière d’immatriculation, connaissent en dernier res- d’instance sont remises aux greffiers, qui procèdent
sort des demandes relatives aux immeubles d’une valeur administrativement, par les intermédiaires désignés ci-
locative de cent mille (100 000) francs CFA ; au-dessus de dessus.
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Art. 249 : Dans tous les cas où une demande d’immatri- 1- l’inscription au registre des dépôts d’une mention consta-
culation ne peut être accueillie, quelle que soit la cause de tant l’achèvement de la procédure ;
l’empêchement et à quelque moment de la procédure qu’il
2- l’établissement du titre foncier sur les livres fonciers ;
se produise, le conservateur doit inviter les parties à retirer,
contre remise du récépissé, les titres par elles déposés ; il y 3- la rédaction de bordereaux analytiques pour chacun des
joint en opérant la restitution, une déclaration écrite faisant droits réels soumis à la publicité et reconnus au cours de
connaître les motifs de rejet. la procédure ;

Une minute de la déclaration reste jointe au dossier et le 4- la mention sommaire de ces divers droits à la suite du
conservateur émarge les pièces restituées, d’un visa ne titre foncier ;
varietur, après avoir tiré, s’il le juge opportun, des copies 5- l’annulation des anciens titres de propriété remplacés
collationnées contresignées par les parties. par le titre foncier ;

SECTION 2 : DE LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION 6- l’établissement d’une copie du titre foncier à remettre

COLLECTIVE au propriétaire et de certificats d’inscription à délivrer aux
titulaires de droits réels susceptibles de cession.
Art. 250 : La procédure d’immatriculation collective est
ouverte au profit des personnes morales de droit public ou Art. 255 :
de droit privé et aux collectivités familiales.
1- Le conservateur constate, au registre des dépôts, le
Art. 251 : La procédure d’immatriculation collective est versement qu’il effectue au dossier prévu par l’article 74 du
engagée, par une demande adressée au conservateur de présent code, à l’expiration du délai soit d’opposition à la
la propriété foncière du lieu de situation des immeubles. demande, soit de recours contre la décision judiciaire termi-
nant le litige, des pièces de la procédure d’immatriculation.
À l’exception des collectivités familiales, la personne
2- Il rédige, au vu des déclarations insérées dans la réqui-
morale de droit privé peut être organisée en association
sition, des demandes d’inscription et oppositions acceptées
d’intérêt foncier dont les membres sont des présumés
par le requérant et des décisions de justice intervenues sur
propriétaires de parcelles situées dans un périmètre
les oppositions et demandes d’inscription non acceptées ;
donné qui conviennent de mettre en commun leurs droits un bordereau analytique des actes et pièces établissant
fonciers en vue de leur immatriculation. l’origine et le mode d’exercice de chacun des droits réels
et charges qui grèvent l’immeuble.
Art. 252 : Les collectivités familiales et les associations
d’intérêt foncier peuvent, en cas de nécessité, demander 3- Il dresse sur le livre foncier, le titre foncier qui comporte,
à l’Agence nationale du domaine et du foncier ou à son répartis dans les divisions du cadre imprimé, les rensei-
démembrement compétent, de faire immatriculer en leur gnements suivants :
nom et pour leur compte les immeubles leur appartenant.
- description de l’immeuble, avec indications de ses consis-
Dans ce cas, les rapports entre les parties sont régis par tances, contenance, situation et abornement (par numéros
les règles du mandat. de titres fonciers des immeubles voisins si possible) ;

- mention sommaire des droits réels existant sur l’immeuble

Art. 253 : Au terme de la procédure d’immatriculation et des charges qui le grèvent ;
engagée de manière collective, il est délivré un titre
foncier individuel par morcellement du titre foncier global - désignation du propriétaire.
à chaque membre de l’association d’intérêt foncier selon
ses droits. 4- Il annule et annexe à ses archives les titres de propriété
produits à l’appui de la réquisition d’immatriculation.
SECTION 3 : DE LA FORMALITE DE
L’IMMATRICULATION Toutefois, si ces titres concernent, outre la propriété
immatriculée, un immeuble distinct de cette propriété, le
conservateur remet aux parties le titre commun, dont il
Art. 254 : L’immatriculation d’un immeuble sur les livres
conserve une copie qu’il certifie conforme, après avoir
fonciers, dans les conditions énoncées aux articles 237 et
apposé sur ledit titre commun une mention d’annulation
247 du présent code, comporte :
relative à l’immeuble immatriculé.
34 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 14 Juin 2018

5- Enfin il établit, sur des formules spéciales : En cas de rétablissement consécutif à une erreur, le titre
foncier est purement et simplement muté au nom de la
- pour le propriétaire requérant ou, s’il y a lieu, mais sur victime suivant la procédure prévue à l’article 268 du présent
demande expresse pour chacun des copropriétaires indivis code, et les frais y relatifs intégralement supportés par le
d’un immeuble, une copie exacte et complète du titre fon- fonds de garantie foncier.
cier, comprenant, outre la reproduction du feuillet du livre
Art. 260 : En cas de fraude ou d’erreur, l’hypothèque
foncier, une série de duplicata des bordereaux analytiques
consentie par le débiteur non propriétaire conserve son
et une copie de plan ;
effet. Elle est reportée de plein droit sur tout immeuble
immatriculé lui appartenant ou à défaut sur le prix de la vente
- pour chacun des titulaires de charges ou de droits réels,
par voie d’exécution forcée de tout bien lui appartenant.
susceptibles de cession et mentionnés, un certificat
d’inscription.
Art. 261 : En dehors de la fraude et de l’erreur, toute per-
sonne, dont les droits auraient été lésés par suite d’une
Les copies de titres et certificats d’inscription emportent
immatriculation, ne peut se pourvoir par voie d’action réelle,
exécution, indépendamment de toute addition de formule
mais seulement par voie d’action personnelle en cas de dol,
exécutoire.
en indemnité contre l’auteur.
Art. 256 : Le titre foncier est définitif, intangible et inatta-
Art. 262 : Le dol s’entend de :
quable, sauf en cas de fraude ou d’erreur.
1- toute manœuvre consistant à faire immatriculer à son
Il constitue, devant les juridictions, le point de départ unique
nom un immeuble appartenant à autrui ;
de tous les droits réels existant sur l’immeuble au moment
de l’immatriculation.
2- toute manœuvre dolosive pratiquée par un contractant
Art. 257 : La fraude s’entend de toute manœuvre tendant qui surprend le consentement de son cocontractant et fait
à faire immatriculer en cours d’instance un immeuble objet immatriculer à son nom un immeuble appartenant à ce
de contestation soit devant l’autorité administrative, soit dernier ;
devant les juridictions.
3- toute manœuvre pouvant être constitutive de stellionat
Art. 258 : La contestation visée à l’article 257 du présent et pratiquée dans le but de faire immatriculer à son nom,
Code est prouvée, soit par une attestation de l’autorité un immeuble appartenant à autrui.
administrative, soit par une attestation d’instance délivrée
par le greffier en chef de la juridiction saisie, soit par une SECTION 4 : DU CHANGEMENT DE REGIME
attestation d’assignation et le récépissé d’enrôlement.
Art. 263 : Les titulaires de droits réels garantis par une
L’action en revendication du droit de propriété foncière formalité régulièrement accomplie sous la législation
ouverte à la partie lésée doit être introduite dans un antérieure au décret du 24 juillet 1906 portant organisation
délai préfix de deux (02) ans à compter de la date de la du régime de la propriété foncière dans les colonies et
découverte de la fraude, sans préjudice des dommages et territoires relevant du gouvernement général de l’Afrique
intérêts conformément aux règles de droit commun. occidentale française, peuvent obtenir le bénéfice de la
Cette action s’éteint dans un délai de cinq (05) ans à partir conservation de ces mêmes droits par l’application du
de la date d’établissement du titre foncier. présent régime, dans les conditions déterminées par les
articles 264 et suivant du présent code.
En cas de rétablissement consécutif à une fraude, le titre
foncier est purement et simplement muté au nom de la Art. 264 : Dans ce cas spécial, l’immatriculation peut être
victime. requise :

La juridiction saisie condamne l’auteur de la fraude à réparer 1- par le ministère du notaire ;

le préjudice subi par la victime.
2- par le propriétaire, le copropriétaire chargé de l’admi-
Art. 259 : L’erreur consiste en l’immatriculation d’un im- nistration de l’immeuble indivis ou muni de l’autorisation
meuble au nom d’autrui suite à une erreur d’identification des autres ayant droit, le successeur légal ou institué du
et de positionnement lors du bornage contradictoire sur le
propriétaire ou du copropriétaire, au nom duquel a été
terrain ou sur le plan cadastral par l’administration publique,
si elle en a toujours la possession. effectué la dernière transcription ;
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3- par le titulaire d’un droit réel autre que la propriété, Le bénéfice de cette disposition ne pourra toutefois être
tenant, son droit d’un acte transcrit, avec le consentement réclamé que pour les procédures engagées dans les trois
du propriétaire ; (03) années qui suivent la publication au Journal officiel de
la République togolaise du présent code.
4- par le créancier hypothécaire, titulaire d’une inscription
non périmée à la date du dépôt de la réquisition sous la Art. 267 : A partir du dépôt de la réquisition d’immatriculation
même condition ; à la conservation de la propriété foncière, aucune formalité
nouvelle, aucun renouvellement d’une formalité ancienne
5- par le tuteur, administrateur ou curateur d’un incapable
ne peuvent être requis à la conservation des hypothèques.
ayant l’une des qualités ci-dessus.
Les constitutions ou transmissions de droits qui pourraient
se produire, sont publiées, s’il y a lieu, jusqu’à l’achèvement
Art. 265 : La réquisition d’immatriculation, rédigée dans
la forme tracée par l’article 220 du présent code doit faire de la procédure d’immatriculation, dans les formes tracées
connaître, en distinguant, s’il y a lieu, pour chacune des par l’article 304 du présent code.
parcelles réunies en un corps de propriété, l’origine de la
propriété, avec mention précise des nom, prénoms, qua- En conséquence, le dépôt de la réquisition est constaté par
lités et domicile des précédents propriétaires et indication un enregistrement au registre des dépôts et une mention
des actes translatifs depuis trente (30) années ou depuis sous forme d’analyse sommaire de la demande, au registre
la constitution de la propriété, si elle remonte à moins de des transcriptions de la conservation des hypothèques
trente (30) années. pouvant grever l’immeuble à immatriculer.

En ce qui concerne le propriétaire ou l’usufruitier requérant, SECTION 5 : DES MODIFICATIONS DU TITRE FONCIER
elle doit être complétée par l’énonciation des fonctions par PAR SUITE DE FAITS SURVENUS APRES
lui remplies et pouvant emporter hypothèque légale. L’IMMATRICULATION
Elle doit, en outre, indépendamment des pièces énumérées
Paragraphe 1er : Des principes généraux
en l’article 220 du présent code, être appuyée :

1- d’un état délivré par le conservateur des hypothèques Art. 268 : Le conservateur peut, sur dépôt de tous docu-
des transcriptions d’actes concernant l’immeuble ou d’un ments et réquisitions rédigés dans ce sens, opérer toutes
certificat négatif ; corrections, modifications, mutations, créations, annulations
de titres, par suite de cessions, démembrements, fusions
2- d’un état également délivré par le conservateur des d’immeubles immatriculés ou tous autres faits survenus
hypothèques, des inscriptions non radiées ni périmées après l’immatriculation, autant que la consistance matérielle
paraissant grever la propriété du chef tant du détenteur et la situation juridique de l’immeuble le permettent, et sous
actuel que des précédents propriétaires désignés en la réserve des dispositions des articles 269 et 270 ci-dessous.
réquisition.
Il appartient au requérant ou au propriétaire intéressé Art. 269 : Chaque immeuble donnant lieu à l’établissement
de provoquer, dans la forme légale et avant de requérir d’un titre foncier ne peut être composé que d’une parcelle
la délivrance de l’état dont il s’agit, la radiation de toutes ou de parcelles formant corps.
inscriptions devenues sans objet ou prises pour la garantie
d’hypothèques judiciaires. Art. 270 : Tout titre foncier ne peut aussi s’appliquer qu’à
un immeuble, détenu à titre de propriétaire par une seule
La production des actes ou contrats constitutifs de droits personne ou par plusieurs personnes, mais, dans ce dernier
réels n’est pas exigée lorsque les droits constitués sont cas, celles-ci doivent avoir des droits indivis indistinctement
révélés par l’un des actes susdits. sur toutes les parties. Toute portion d’immeubles sur laquelle
une ou plusieurs personnes auraient des droits de propriété,
Art. 266 : Aucune modification n’est apportée à la procédure à l’exclusion des autres personnes inscrites au titre, donne
tracée par les articles 223 et suivant du présent code pour toujours lieu à l’établissement d’un titre distinct.
la suite à donner aux réquisitions de l’espèce ; néanmoins
en vue de favoriser la réalisation rapide de l’unification des Paragraphe 2 : Des mutations totales ou partielles
régimes fonciers, le coût intégral de la dernière formalité
requise à la conservation des hypothèques est déduit du Art. 271 : La procédure de mutation totale est l’ensemble
montant des frais dus à la conservation de la propriété des formalités qui tendent à substituer sur un titre foncier
foncière par le requérant de l’immatriculation. un nouveau propriétaire à l’ancien propriétaire.
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Art. 272 : La procédure de mutation partielle est l’ensemble pas l’objet d’une transmission, reste en possession du
des formalités qui tendent à établir un nouveau titre foncier propriétaire. Le titre déjà délivré et le plan joint peuvent
au profit du propriétaire de la portion ou partie issue de la être conservés après avoir été revêtus des mentions utiles.
division d’un immeuble immatriculé.
Art. 278 : Sur réquisition des intéressés, déposée à la
Art. 273 : En cas de mutation totale, le nouveau proprié- conservation, la portion distraite d’un immeuble peut éga-
taire peut obtenir l’établissement d’un nouveau titre sur lement, au lieu d’être l’objet d’un nouveau titre, être réunie
lequel ne sont mentionnés, au vu d’une réquisition détaillée au titre et au plan d’un autre immeuble immatriculé. Divers
spécifiant les mentions à supprimer, que les seuls droits immeubles continus ou limitrophes, faisant l’objet de titres
réels immobiliers ou charges subsistant réellement sur distincts et appartenant à un même propriétaire, peuvent
l’immeuble. L’ancien titre est nécessairement annulé par le être réunis et faire l’objet d’un titre et d’un plan uniques. Il en
conservateur. La réquisition déposée à cet effet est soumise est de même pour des parcelles distraites en même temps
à l’appréciation du conservateur, qui peut, soit y faire droit de différents immeubles voisins et qui peuvent, comme il
en totalité ou en partie, soit la rejeter. En cas de rejet total est dit ci-dessus, être réunies au plan et au titre d’un autre
ou partiel, le requérant peut obtenir une décision de justice, immeuble immatriculé appartenant au même propriétaire,
comme il est dit à l’article 274 ci-dessous. si elles sont limitrophes et forment corps avec lui. Dans
tous ces cas, un nouveau titre est constitué, ou bien un des
Art. 274 : Une demande en référé peut, en tout état de titres et plans est conservé pour y rattacher simplement
cause, être formulée devant le président du tribunal de pre- les immeubles ou portions d’immeubles qui composent la
mière instance territorialement compétent. La demande en nouvelle propriété, le tout sous réserve des dispositions
référé sera formulée par simple requête et une ordonnance des articles 269 et 270 du présent code.
définitive sera rendue sans frais, sur mémoires adressées
au magistrat avec les documents à l’appui. Art. 279 : Les droits réels et charges portant sur les
immeubles et portions d’immeubles morcelés ou fusionnés
Elle devra intervenir et être déposée à la conservation, pour sont, le cas échéant, mentionnés sur les nouveaux titres
toutes suites utiles, avant l’expiration, d’un délai de trente constitués. Lorsque le conservateur établit un nouveau titre
(30) jours à peine de nullité des prénotations qui auraient de propriété, il annule le précédent, en apposant une griffe
pu être prises. L’inscription définitive faite dans les délais, d’annulation et le timbre de la conservation sur toutes les
par le conservateur, après rectification ou justification pages. Il annule de la même façon le duplicatum et le plan
conformes ou après décision judiciaire, prend rang du jour y annexé, et les conserve dans ses archives.
de la prénotation, si celle-ci a conservé toute sa valeur.
CHAPITRE II : DE LA PUBLICATION DES DROITS REELS
Art. 275 : Lorsque le conservateur établit un nouveau titre
de propriété, dans le cas prévu à l’article 273 ci-dessus, il SECTION 1RE : DE LA FORMALITE DE L’INSCRIPTION
annule le précédent, en apposant une griffe d’annulation et
le timbre de la conservation sur toutes les pages. Il annule Art. 280 : La publication aux livres fonciers des droits réels
de la même façon le duplicatum et le plan y annexé, et les constitués sur les immeubles postérieurement à leur imma-
conserve dans ses archives. triculation, exigée par l’article 52 du présent code pour la
validité desdits droits à l’égard des tiers, est assurée par
Paragraphe 3 : Du morcellement la formalité de l’inscription.

Art. 276 : La procédure de morcellement est l’ensemble Art. 281 : Tous actes, conventions ou sentences, ayant
des formalités qui, en cas de division d’un immeuble imma- pour objet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou
triculé, tendent à faire créer pour chaque lot ou portion éteindre un droit réel immobilier, d’en changer le titulaire
d’immeuble un titre foncier nouveau et distinct. ou les conditions d’existence, tous baux d’immeubles excé-
dant trois (03) années, toutes quittances ou cessions d’une
Art. 277 : Lorsqu’un immeuble est divisé, soit par suite du somme équivalant à plus d’une (01) année de loyers ou
démembrement, soit par suite de partage, il est procédé au fermages non échus, doivent, en vue de l’inscription, être
bornage de chacun des lots par un agent commissionné à constatés par acte notarié.
cet effet et assermenté, qui rapporte cette opération sur le
plan. Un titre et un plan distincts sont établis pour chacune Toutefois, en cas d’apport de biens ou de droits immobiliers
des opérations de l’immeuble démembré. Toutefois, en cas à une société, les délibérations des assemblées générales
de mutations partielles, il n’est pas nécessaire d’établir un rendant cet apport définitif peuvent être établies en la forme
nouveau titre pour la partie de l’immeuble qui, ne faisant habituelle, à condition que copies en soient déposées, sans
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reconnaissance d’écriture et de signature, aux minutes Art. 284 : Pour tous autres faits constitutifs, transmissifs,
d’un notaire pour pouvoir être, par les soins de ce dernier, modificatifs ou extinctifs de droits réels ainsi que pour toutes
publiées à la conservation foncière en même temps que sentences ayant mêmes effets, la constatation écrite est
l’acte notarié constatant l’apport. fournie par les actes des juges et, s’il y a lieu, par les pièces
de procédures judiciaires ou extrajudiciaires, lesquelles
Sauf convention internationale, les actes reçus par les doivent indiquer, en les désignant par numéros de titres
officiers publics ou ministériels étrangers doivent être fonciers, les immeubles grevés, transmis ou libérés.
légalisés par un fonctionnaire qualifié du ministère togolais
des affaires étrangères et déposés au rang des minutes Art. 285 : Toute personne peut, en produisant les pièces
d’un notaire. dont le dépôt est prescrit par l’article 276 requérir du
conservateur l’inscription, la radiation, la réduction ou
Il est fait défense aux receveurs de l’enregistrement d’enre-
la rectification de l’inscription d’un droit réel immobilier.
gistrer les actes visés au premier alinéa du présent article,
Toutefois, pour que la demande soit recevable, il est néces-
s’ils ne sont pas dressés en la forme notariée.
saire que l’acte ou le fait sur lequel elle est basée émane du
titulaire d’une inscription antérieure régulière et qu’aucune
Art. 282 : Les actes dressés pour la constatation d’une
inscription postérieure à celle-là ne s’oppose à l’exercice
convention, outre les éléments essentiels des contrats,
du nouveau droit invoqué.
doivent contenir :

1- l’énonciation conforme aux actes de l’état civil pour les Art. 286 : Exceptionnellement et sans nuire, d’ailleurs, à
individus, des nom, prénoms, profession et domicile ou l’exercice par toute personne du droit conféré par l’article
aux actes constitutifs, pour les sociétés et autres institu- 285 du présent code, les hypothèques forcées des mineurs
tions jouissant de la personnalité civile, des nom ou raison et des incapables sont inscrites aux livres fonciers dans
sociale, nature et siège, des parties contractantes ; le délai de dix (10) jours à compter de la date des actes,
à la requête des notaires et greffiers qui les ont reçus ou
2- l’indication de la capacité des contractants et de la qualité transcrits.
en laquelle ils agissent, appuyée de déclarations précises
en ce qui concerne l’état civil ; Art. 287 : Sont également inscrites aux livres fonciers,
aux mêmes requêtes et dans le même délai, les causes
3- la désignation par le numéro du titre foncier de l’immeuble d’indisponibilité des immeubles résultant soit des clauses
que doit affecter l’inscription. des contrats de mariage, soit des dispositifs des jugements
portant déclaration de faillite ou de liquidation judiciaire, soit
Art. 283 : La constatation écrite des mutations opérées par de tous autres actes ou contrats.
décès est faite dans les intitulés d’inventaires ou, à défaut,
au moyen d’actes de notoriété contenant : Art. 288 : Le conservateur doit, au moment de l’inscription
d’un jugement, ou, en cas de conversion ou de renvoi
1- l’énonciation conforme aux actes civils pour les individus, devant notaire, d’un procès-verbal d’adjudication, prendre
des nom, prénoms, profession et domicile ou aux actes d’office, au profit du débiteur exécuté des colicitants ou de
constitutifs, pour les sociétés et autres institutions jouissant leurs ayants droit, l’inscription de l’hypothèque forcée du
de la personnalité civile, des nom ou raison sociale, nature vendeur, si le paiement préalable du prix n’est pas justifié.
et siège du défunt et des héritiers naturels ou institués ;
Art. 289 : L’ordre des inscriptions, en matière d’hypothèque,
2- l’indication, en ce qui concerne le défunt, s’il y a lieu, de sa règle le rang de priorité des créanciers.
capacité absolue ou relative de disposer par testament ; en
ce qui concerne les héritiers et légataires, de leur capacité Art. 290 : Les demandes d’inscription doivent être accom-
de recevoir par testament et, dans tous les cas, de leurs pagnées du dépôt :
droits exclusifs à l’hérédité ;
I. s’il s’agit de mutations contractuelles et de conventions
3- la désignation par les numéros des titres fonciers des en général :
immeubles transmis ;
a. d’une expédition des actes et des décisions prévus à
4- les actes de notoriété autres que ceux d’état civil sont l’article 281 ci-dessus ;
établis par un notaire avec s’il y a lieu en annexe le juge-
ment d’hérédité rendu par le tribunal du statut personnel b. d’un original établi en sus du nombre exigé par la loi,
du défunt. pour les actes sous signatures privées ;
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c. de l’écrit prévu à l’article 282 du présent code ; La même exemption s’applique aux pièces qui seraient
spécialement établies pour être produites à l’appui d’une
d. de la copie du ou des titres fonciers d’un ou des im- demande d’immatriculation, y compris les états d’inscrip-
meubles intéressés ; tions et de transcriptions dont il est fait mention à l’article
265 du présent code.
e. spécialement, s’il s’agit de la modification ou de l’ex-
tinction d’un droit réel grevant l’immeuble, du certificat Mention de leur destination est inscrite sur lesdites pièces
d’inscription relatif à ce droit ;
par les officiers publics et ministériels, fonctionnaires, etc.,
chargés de les établir.
II. s’il s’agit de mutations opérées après décès :

a. pour les successions ab intestat : Art. 292 : Le conservateur remet au déposant, s’il le de-
mande, une reconnaissance contenant le détail des pièces
1- d’une expédition de l’acte de décès ou du jugement déposées et relatant la date de dépôt.
en tenant lieu ;
2- d’une expédition ou du brevet de l’intitulé d’inven- Cette reconnaissance est restituée lors de la remise des
taire ou de l’acte de notoriété prévus à l’article copies de titres et certificats d’inscription, ou lors de la
283 du présent code; remise des pièces, dans les cas spécifiés aux articles 299
3- de la copie ou des copies de titre foncier du ou des et 305 du présent code.
immeubles intéressés ;
4- spécialement, s’il s’agit de la transmission de Art. 293 : Avant de déférer à la demande d’inscription, le
droits réels grevant un ou des immeubles, du ou conservateur procède à la vérification des pièces déposées
des certificats relatifs à ces droits. et s’assure :

b. Pour les successions testamentaires, indépendam-

ment desdites pièces : 1- de l’identité des parties ;
2- de leur capacité ;
1- d’une expédition du testament ;
3- de l’inscription au titre foncier du droit du disposant ;
2- d’une expédition des actes de consentement par
4- de la disponibilité de l’immeuble ;
les héritiers réservataires ou les légataires universels
à la délivrance des legs, ou du jugement prononçant 5- de la régularité de l’acte au point de sa forme extérieure.
l’envoi en possession desdits légataires.
Art. 294 : L’identité des parties est garantie pour les actes
II. S’il s’agit de décisions judiciaires conférant l’hypothèque publics par l’intervention du magistrat ou de l’officier minis-
forcée ou prononçant la nullité ou la résolution d’un droit tériel rédacteur.
réel ou de titre de même ordre ou nature :
Art. 295 : La capacité des parties est établie :
1- des originaux, copies ou expéditions des actes judicaires
ou extrajudiciaires soumis à la publicité ; 1. par les déclarations à insérer dans les actes, en exécution
des articles 214 et 215 du présent code ;
2- de la copie ou des copies de titre foncier et des certificats
d’inscription qui se trouveraient en la possession du titulaire 2. par la production des justifications relatives aux autori-
du droit à inscrire. sations légales nécessaires dans certains cas déterminés.

Le conservateur fixe, en outre, le chiffre de la provision à Art. 296 : L’inscription au titre foncier du droit du disposant
déposer, dans le cas où il juge opportun d’en exiger une. ne doit être infirmée par aucune inscription ultérieure,
alors même que cette dernière ne figurait pas encore sur
Art. 291 : Les pièces établies spécialement en vue de la la copie du titre.
demande d’inscription, expéditions d’actes notariés ou
judiciaires, copies d’exploits à l’exclusion cependant des Art. 297 : L’immeuble est tenu pour disponible s’il n’existe
minutes et des brevets d’actes publics et des originaux aucune mention inscrite dans le cadre spécial du titre fon-
d’exploits sont dispensés du timbre et de tout impôt de cier affecté aux charges de cette nature, ou si toutes les
même nature. mentions précédemment inscrites ont été radiées.
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Art. 298 : La régularité des actes consiste dans l’observation Art. 302 : L’inscription de l’hypothèque conférée sur un
rigoureuse, en ce qui concerne leur forme extérieure, des droit réel préexistant (usufruit, emphytéose ou superficiel)
dispositions des textes en vigueur et du présent code, à est faite également dans la forme prévue à l’article 301 du
l’exclusion de celles qui se rapportent à la valeur intrinsèque présent code sur le bien/fonds démembré ; mais, d’une part,
de la convention. un duplicata supplémentaire du bordereau analytique est
annexé au certificat d’inscription détenu par le titulaire du
Art. 299 : Si la vérification révèle l’absence ou l’insuffisance droit réel grevé ; d’autre part, la mention sommaire au feuil-
de l’un de ces éléments essentiels pour la validité de let foncier est accompagnée d’une référence à la mention
l’inscription, le conservateur refuse la formalité et restitue antérieure qui constate le démembrement, enfin, la même
au requérant les pièces déposées, revêtues d’un visa ne mention sommaire reproduite, en forme d’annotation mar-
varietur en y joignant une déclaration écrite, dont il conserve ginale, tant sur le certificat d’inscription déjà visé que sur
minute et par laquelle il fait connaître les causes de son les duplicata du bordereau analytique de l’acte qui opère
refus. le démembrement.

Art. 300 : L’inscription aux livres fonciers des faits ou Art. 303 : Lorsque les copies de titres fonciers et certificats
conventions ayant pour objet la constitution, la transmission, d’inscription ne sont pas représentées par le requérant
la modification ou l’extinction des droits réels comporte : d’inscription, si la formalité est destinée à constater un
fait ou une convention qui suppose le consentement des
1- la constatation au registre ad hoc du dépôt effectué par porteurs, le conservateur refuse d’y procéder.
le requérant de l’inscription ;
Dans tous les autres cas et après vérification, il reçoit le
2- la rédaction de bordereaux analytiques rappelant, outre
dépôt, fait l’inscription sur le titre foncier, la notifie aux
les dispositions inhérentes à la nature du contrat déposé,
détenteurs des copies et certificats et, jusqu’à ce que la
toutes autres dispositions accessoires soumises à la
concordance entre le titre et les copies et certificats ait été
publicité ;
rétablie, il refuse toute nouvelle inscription, prise de leur
3- a. s’il s’agit d’un acte constitutif d’une charge ou d’un consentement.
droit réel ou transmissif de propriété la mention sommaire,
à la suite du titre foncier, de la charge ou du droit constitué La notification est faite dans les formes prévues à l’article
ou des mutations opérées ; 248 du présent code.

b. s’il s’agit d’un acte extinctif d’une charge ou d’un droit Art. 304 : Lorsque les faits ou conventions susceptibles
réel publié, la radiation de la mention précédemment inscrite d’être publiés se produisent ou sont conclus au cours de
sur le titre foncier ; la procédure d’immatriculation, l’inscription n’en peut être
opérée qu’après l’établissement du titre foncier.
4- la reproduction des mêmes mentions ou radiations sur la
ou les copies du titre foncier et l’annexion à chacune d’un Toutefois, il est loisible au bénéficiaire du droit à ins-
duplicata du bordereau analytique correspondant ; crire, pour rang et rendre ledit droit opposable aux tiers,
d’effectuer, sans attendre l’achèvement de la procédure,
5- l’établissement d’un certificat d’inscription au nom du le dépôt à la conservation des pièces prescrites ; ce dépôt
titulaire du nouveau droit ou l’annulation du certificat d’ins- est mentionné au registre des oppositions, et, au jour de
cription précédemment établi au nom du titulaire du droit l’immatriculation, reporté, avec rappel de sa date, au registre
éteint. des dépôts, au rang qui lui est assigné par le premier enre-
gistrement.
Art. 301 : L’inscription aux livres fonciers des faits ou
conventions ayant simplement pour objet de changer Art. 305 : Les copies de titres fonciers et certificats
ou de modifier les conditions d’existence d’un droit réel, d’inscription sont seuls restitués aux parties ; les pièces
sans aggraver ni atténuer la charge qui en résulte pour produites restent déposées aux archives de la conserva-
l’immeuble, est faite dans la même forme ; mais la men- tion, et le conservateur peut, à toute époque, en délivrer
tion sommaire prévue aux points 3 et 4 de l’article 300 du aux intéressés des copies certifiées conformes, faisant foi
présent code, au lieu de figurer au titre foncier et sur la ou de leur contenu.
les copies de ce titre, est reportée, en forme d’annotation
marginale, sur les bordereaux analytiques se rapportant à Art. 306 : Si l’inscription d’une hypothèque forcée est subor-
l’inscription initiale du droit modifié et sur le certificat d’ins- donnée à une décision de justice, il peut être pris, en cas
cription correspondant. d’urgence et en vertu d’une ordonnance du président du
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tribunal, une inscription conservatoire, laquelle n’a d’effet La prénotation faite, la validité des inscriptions ultérieures
que jusqu’au jugement définitif ; si ce jugement définitif est subordonnée à la décision judiciaire.
maintient tout ou partie de l’inscription, ce qui a été maintenu
prend rang à la date de l’inscription conservatoire. À défaut de prénotation, le jugement n’a d’effet à l’égard
des tiers que du jour où il est inscrit.
Art. 307 : Si l’inscription d’une hypothèque garantissant un
prêt à court terme est différée, par application de l’article SECTION 2 : DE LA REUNION ET DE LA DIVISION DES
207 de l’Acte uniforme portant organisation des sûretés, TITRES FONCIERS
l’acte de cette hypothèque n’en doit pas moins être rédigé
dans la forme ci-dessus prévue et une expédition en est Art. 311 : Lorsque deux immeubles contigus sont réunis par
remise avec la copie du titre foncier au créancier hypothé- suite d’une acquisition ou par l’effet de tout autre contrat ou
caire ; celui-ci effectue le dépôt à la conservation en faisant événement entre les mains d’un même propriétaire, celui-
défense, par écrit, au conservateur de déférer à aucune ci peut demander, soit au moment de l’inscription du fait
réquisition d’inscription au préjudice de son droit, dans un
juridique, générateur du droit, soit ultérieurement, la fusion
délai qui ne peut être supérieur à quatre-vingt-dix (90) jours.
des deux titres fonciers en un seul.
Ce dépôt, valable pour ledit délai comme opposition est
inscrit à sa date au registre des dépôts, et mention provi- Cette fusion s’effectue au moyen de l’annulation des deux
soire en est faite sur le titre foncier, dans le cadre réservé titres anciens et de la création d’un titre nouveau, sur
à cet effet. Exceptionnellement, cette mention n’est pas lequel sont reportées les inscriptions non radiées des titres
reproduite sur la copie du titre foncier. anciens.
Si, dans le cours du délai de validité de l’opposition, une
nouvelle inscription vient à être requise, le conservateur Cette opération n’est cependant admise qu’autant qu’elle ne
procède préalablement à l’inscription de l’hypothèque préjudicie en rien aux droits inscrits sur les titres fusionnés.
différée, qui prend rang du jour de dépôt pour opposition.
Elle peut être étendue au cas de réunion d’un plus grand
Dans le cas contraire, à l’expiration du délai de quatre-vingt- nombre d’immeubles.
dix jours (90), le créancier est tenu de retirer les pièces ou
de requérir l’inscription régulière de son droit, qui a cessé
Art. 312 : Lorsqu’un immeuble est divisé par suite d’alié-
d’être garanti par le dépôt pour opposition.
nations partielles ou de partage, les limites des lots formés
Art. 308 : Les frais de toutes inscriptions sont acquittés par doivent être fixées sur le terrain à défaut de l’un des modes
les requérants, sauf règlement ultérieur entre les parties. de clôture, admis par l’article 219 du présent code, au
moyen de bornes édifiées dans les conditions réglées par
Art. 309 : Les personnes dont les droits auraient été lésés l’article 218 du présent code; un plan de lotissement, établi
par une inscription peuvent en demander la modification ou comme il est dit à l’article 220 du présent code, est déposé
l’annulation ; mais ces modifications ou annulations, sauf à la conservation ou à l’office d’un notaire avec les pièces
dans le cas où elles sont la conséquence d’une réserve suivantes nécessaires à l’inscription ultérieure de l’acte de
mentionnée au titre foncier, ne peuvent préjudicier aux
vente ou de partage à publier :
tiers de bonne foi.

Toutefois, l’héritier revendiquant, dans les six (06) mois 1- une réquisition de mutation établie par acte notarié ;
qui suivent l’ouverture de la succession, tout ou partie de
l’héritage peut demander, en même temps que l’annula- 2- une copie du plan de l’immeuble établi par un géomètre
tion de l’inscription prise à son préjudice, celles des droits ou un opérateur topographe agréé ;
constitués dans l’intervalle au profit des tiers par l’héritier
apparent. 3- un acte d’acquisition établi par acte notarié ;

Art. 310 : Toute demande tendant à obtenir la modifica- 4- une copie du titre foncier à morceler ;
tion ou l’annulation d’une inscription peut faire objet d’une
mention sommaire préventive, dite prénotation, sur le titre 5- une copie du certificat de nationalité de l’acquéreur ou du
foncier, avant d’être portée devant le tribunal ; cette pré- copartageant ou à défaut, une autorisation préalable d’un
notation doit être autorisée par ordonnance du président immeuble délivré à un étranger dans les formes indiquées
du tribunal, rendue sur requête, à charge de lui en référer. par les articles 317 et suivants du présent code.
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Art. 313 : Art. 316 : Au cas où l’immeuble visé dans une réquisition
se trouve grevé d’une hypothèque à inscription différée,
1- Dans le plus bref délai possible après ce dépôt, le conser- dans les conditions des articles 207 et suivant de l’Acte
vateur fait procéder, par l’un des géomètres assermentés uniforme de l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique
attachés à la conservation, au bornage des lots formés. du Droit des Affaires (OHADA) portant organisation des
sûretés, mention doit en être faite à la suite de l’état ou
La date de cette opération est portée à la connaissance du certificat requis, avec indication de la durée de validité
des personnes, parties, à l’acte à inscrire vingt-quatre (24) de l’opposition, si toutefois la nature du renseignement
heures au moins à l’avance, par une notification en la forme demandé exige cette révélation.
ordinaire ;
CHAPITRE III : DE LA PROTECTION DE LA PROPRIETE
2- Le bornage est effectué et constaté dans les formes FONCIERE DES CITOYENS
indiquées par les articles 231 et 232 du présent code ;
toutefois, les parties à l’acte y assistent seules, à l’exclusion Art. 317 : Tout acte translatif de propriété foncière ou consti-
des propriétaires riverains, à l’égard desquels les limites ont tutif de droits réels à intervenir entre citoyen togolais et un
été fixées lors de l’immatriculation. étranger doit, à peine de nullité, être soumis à l’autorisation
préalable de l’autorité publique.
SECTION 3 : DE LA CONSULTATION DES LIVRES FON- La même autorisation préalable est nécessaire à la validité
CIERS ET DE LA COMMUNICATION DES de tout bail, d’une durée supérieure à neuf (09) ans consenti
RENSEIGNEMENTS par un citoyen togolais à un étranger.

Art. 314 : Toute personne, en se conformant aux règles ci- La nullité de l’acte ou du bail peut être poursuivie d’office
après fixées, peut obtenir gratuitement communication des par le ministère public.
renseignements consignés aux livres fonciers ou renfermés
dans les dossiers correspondant aux titres fonciers. Art. 318 : Lorsque, après autorisation, un étranger a acquis
des droits énumérés à l’article précédent, il ne peut transfé-
Art. 315 : A cet effet, les intéressés présentent au conser- rer l’un de ces droits à un autre étranger que si ce dernier
vateur de la propriété foncière, une réquisition rédigée en obtient lui-même une autorisation préalable de l’autorité
double exemplaire, et tendant à la délivrance, suivant les publique délivrée dans les mêmes formes que la première.
cas :
Art. 319 : Toutefois, des dispositions particulières peuvent
dispenser des étrangers de l’autorisation prévue aux articles
1- d’un certificat constatant la concordance d’un titre foncier 317 et 318 ci-dessus.
et de copie dudit titre ;
Art. 320 : La régularisation d’un acte passé par un étranger
2- d’un certificat constatant la concordance d’un certificat sans autorisation préalable est prohibée.
d’inscription avec les énonciations du titre foncier relatives L’étranger qui tente de faire régulariser un des actes visés
par l’article 317 du présent code est passible des peines
au même droit réel ;
prévues aux articles 708 et 709 du présent code.
3- de l’état des droits réels appartenant à une personne
L’agent de l’administration, complice de cet étranger, est
déterminée ; passible des peines prévues à l’article 713 du présent code.
4- de l’état des charges et droits réels grevant un immeuble
Art. 321 : Un décret en conseil des ministres détermine les
déterminé ; conditions d’application des présentes dispositions.

5- de la copie d’un acte déposé au dossier d’un immeuble, CHAPITRE IV : DE LA REGULARISATION FONCIERE
à l’appui d’une inscription, ou du bordereau analytique qui
SECTION 1RE : DU REGIME GENERAL
s’y rapporte.
Art. 322 : La régularisation foncière est l’acte qui met fin :
Lesdits certificats, états ou copies, sont établis à la suite
de l’une des réquisitions, la seconde reste aux archives de 1- à l’occupation de fait d’une terre domaniale par un
la conservation. particulier ;
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2- à l’occupation de fait à l’initiative de l’Etat d’une terre Paragraphe 2 : De l’occupation de fait à l’initiative de
appartenant à un particulier. l’Etat d’une terre appartenant à un particulier

Paragraphe 1er : De l’occupation de fait d’une terre Art. 330 : La régularisation foncière est aussi l’acte par
domaniale par un particulier lequel l’Etat rend conforme à la loi une occupation de fait,
à son initiative, d’une terre appartenant à un particulier, soit
Art. 323 : La régularisation foncière est l’acte par lequel le en recourant à une cession forcée, soit en consentant un
maire d’une commune fait délivrer à une personne de bonne contrat translatif de propriété ou de jouissance de droit privé.
foi qui occupe une terre domaniale un titre de propriété,
dans les conditions édictées par le présent code. Art. 331 : La régularisation foncière ne doit préjudicier ni
aux droits des véritables propriétaires, ni aux droits des
Art. 324 : Le maire est assisté dans la délivrance du titre personnes ou populations installées à l’initiative de l’Etat.
de propriété par la commission de gestion foncière dont
Art. 332 : L’Etat doit en outre réparer le dommage résultant
la composition et le fonctionnement sont déterminés par
directement de son occupation de fait.
décret en conseil des ministres.
SECTION 2 : DES REGIMES PARTICULIERS
Art. 325 : Les titres de propriété ne peuvent concerner, en
principe, que des terrains préalablement immatriculés au Paragraphe 1er : Des expropriations de fait
nom de l’Etat et dépendant d’une zone consacrée à l’agricul-
ture ou à l’habitat, à l’exclusion des aires protégées ou des Art. 333 : Le transfert de propriété d’un bien immobilier, s’il
zones dites administratives, commerciales, résidentielles n’y a pas d’accord amiable, ne peut intervenir qu’à la suite
ou industrielles, qui obéissent à des règles particulières. de procédure d’expropriation règlementée par les articles
359 et suivants du présent code.
Art. 326 : Les titres de propriété sont délivrés à tous les
citoyens sur simple justification de leur identité, sous Art. 334 : Ainsi, il y a expropriation de fait toutes les fois
conditions que les demandeurs : que l’administration prend possession irrégulièrement
d’un bien, sans avoir engagé ou fait aboutir la procédure
1- ne soient pas déjà détenteurs d’un titre foncier dans la d’expropriation pour cause d’utilité publique, et sans l’accord
même localité, sauf dérogations prévues à l’article 328 du du propriétaire.
présent code ;
Art. 335 : Ainsi, il y a voie de fait, toutes les fois que l’admi-
2- justifient d’une emprise permanente et suffisante sur le nistration prend possession irrégulièrement d’un bien, sans
terrain domanial. accomplir aucune des formalités de la procédure d’expro-
priation pour cause d’utilité publique, et sans l’accord du
Art. 327 : La superficie maximale de chaque parcelle est propriétaire.
fixée par décret en conseil des ministres en fonction des
plans d’urbanisme de chaque localité ou de la politique des Art. 336 : Dans l’un ou l’autre cas, le propriétaire spolié
structures agricoles. peut alors saisir les tribunaux judiciaires de droit commun
pour obtenir la restitution de son bien et réparation du
Art. 328 : En principe, il ne peut être octroyé plus d’une préjudice subi.
(01) parcelle par demandeur.
Exceptionnellement, il peut être octroyé plus d’une (01) Il peut poursuivre la démolition de l’ouvrage public érigé
parcelle, si la situation de famille du demandeur le justifie, sur son fonds.
ou en vue de l’installation d’une petite entreprise agricole,
Art. 337 : Le juge saisi peut ordonner la démolition de
commerciale ou artisanale.
l’ouvrage public érigé en violation du droit de propriété
lorsqu’aucune régularisation appropriée n’est possible ou
Art. 329 : L’arrêté ou l’acte d’attribution à titre définitif interdit
lorsque les inconvénients de son implantation irrégulière
formellement au nouveau propriétaire ou à ses ayants cause
l’emportent sur les avantages pour l’intérêt général à le
de procéder à un morcellement du titre foncier.
maintenir en l’état.
Cette clause d’indisponibilité sera inscrite au livre foncier Lorsqu’une régularisation appropriée est possible, l’adminis-
par le conservateur, au moment de la mutation au profit tration doit engager une nouvelle procédure d’expropriation
du nouveau propriétaire du titre foncier au nom de l’Etat. pour cause d’utilité publique.
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Paragraphe 2 : Des colonisations agricoles planifiées Art. 347 : Toutes les colonisations d’une zone réputée à
l’origine terre vacante et sans maître doivent être régulari-
Art. 338 : Il y a colonisation agricole d’origine planifiée sées conformément aux dispositions ci-dessus.
lorsque l’administration fait installer une population dépla-
cée ou des agriculteurs, sur un périmètre délimité ou dans Paragraphe 3 : Des lotissements clandestins ou de fait
une zone à potentiel agricole.
Art. 348 : Les dispositions de la présente section ne
Art. 339 : Le périmètre délimité ou la zone à potentiel agri- s’appliquent qu’autant qu’elles sont compatibles avec les
cole peut être objet d’un bail emphytéotique. prescriptions d’urbanisme.

A. De la colonisation d’un périmètre objet d’un bail Art. 349 : Le lotissement clandestin ou lotissement de fait
emphytéotique est tout lotissement d’un immeuble muni d’un titre foncier ou
non, effectué sans les autorisations et formalités préalables
Art. 340 : Les rapports entre l’administration et le bailleur prévues par les textes en vigueur.
sont soumis au régime du bail emphytéotique.
Un tel lotissement ne peut en aucun cas préjudicier au droit
Art. 341 : Sauf stipulation contraire, à l’initiative de l’admi- de l’Etat à une réserve administrative et à la voirie.
nistration, le territoire ou le périmètre colonisé doit être
immatriculé au nom du bailleur. Art. 350 : Tout propriétaire de bonne foi d’un lot issu d’un
lotissement clandestin ou de fait est redevable à l’Etat de
Art. 342 : A l’expiration du bail, le bailleur ou son successeur 50 % de la surface dudit lot,sans préjudice des éventuelles
recouvre l’exercice du droit de propriété. sanctions pénales prévues par les textes en vigueur à
l’encontre du lotisseur clandestin ou de fait.
Toutefois, le titulaire de ce droit ne sera remis en posses-
sion des terres du périmètre qu’après paiement effectif Art. 351: Lorsqu’il est impossible de transférer en propriété
à l’administration d’une indemnité égale à la plus-value à l’Etat les 50 % de la surface du lot, le propriétaire de bonne
apportée au fonds. foi est obligé de lui payer l’équivalent en argent.

Art. 343 : Les parties s’engagent à négocier à tout moment Paragraphe 4 : De l’occupation irrégulière du domaine
une modification de leur convention pour le cas où il advien- foncier national
drait que par l’effet des circonstances :
Art. 352 : Pour l’application de la présente section :
1- l’équilibre des prestations réciproques fut perturbé au
point que le contrat perde tout intérêt pour l’une d’elles ; 1- l’article 711 du Code pénal du Togo est inapplicable à
l’exploitant sans titre du domaine foncier national éligible
2- ou l’application des clauses initiales fut de nature à causer à la procédure de régularisation foncière ;
un trouble grave à l’ordre public ;
2- l’exploitant sans titre d’une parcelle du domaine foncier
3- toute clause contraire est nulle. national est assimilé à un constructeur de mauvaise foi sur
le terrain d’autrui.
Art. 344 : Toutes les colonisations d’un périmètre objet d’un
bail emphytéotique doivent être régularisées conformément Art. 353 : Est illicite l’occupation sans titre d’une terre du
aux dispositions ci-dessus. domaine foncier national réglementé par les articles 560 à
563 du présent code.
B. De la colonisation d’une zone réputée à l’origine terre
vacante et sans maître Néanmoins, est éligible à la procédure de régularisation fon-
cière tout exploitant sans titre, membre d’une communauté
Art. 345 : Préalablement à toute installation de colons, l’Etat de résidence ou d’une communauté riveraine du domaine
doit avoir délimité la zone réputée à l’origine terre vacante foncier national, justifiant d’une emprise consistante,
et sans maître, sans préjudicier aux droits fonciers des permanente et utile sur une parcelle dudit domaine.
propriétaires limitrophes.
Art. 354 : La demande de régularisation doit être transmise
Art. 346 : La zone réputée à l’origine terre vacante et sans par le maire du lieu de situation de l’immeuble exploité au
maître est propriété de l’Etat et immatriculée à son nom. service chargé des domaines.
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Article 355 : Le service chargé des domaines contrôle la Paragraphe 2 : Des enquêtes publiques
validité de la demande de régularisation, en faisant procé-
der, au besoin, à des enquêtes. Elle doit par ailleurs requérir Art. 362 : L’expropriation d’immeuble en tout ou partie, ou de
l’avis du service chargé de la législation agro-foncière. droits réels immobiliers, ne peut être prononcée qu’autant
qu’elle aura été précédée d’une déclaration d’utilité publique
Article 356 : Toute décision rendue dans le cadre de la intervenue à la suite d’une enquête publique.
procédure de régularisation doit être motivée, sous peine
de nullité.
Les modalités de l’enquête publique préalable sont définies
Article 357 : Au terme de la procédure de régularisation par décret en conseil des ministres.
foncière, l’exploitant sans titre devient propriétaire du fonds
qu’il a mis en valeur dans les conditions précisées par les Art. 363 : Par dérogation à l’article 362 et selon une pro-
articles 326 à 328 du présent code. cédure simplifiée, certaines opérations d’intérêt général
ou présentant un caractère d’urgence notamment lié à la
Article 358 : Le service chargé des domaines doit faire résorption de l’habitat insalubre ou pour des immeubles
muter au profit de l’exploitant sans titre, le titre foncier pré- menaçant ruine, mettant en péril la sécurité de la popula-
alablement créé au nom de l’Etat et à son initiative. tion, sont dispensées de l’enquête publique préalable de
droit commun.
SOUS-TITRE VI : DES ATTEINTES AU DROIT DE
PROPRIETE
Dans de telles hypothèses, le dépôt d’un dossier simplifié
décrivant l’immeuble à exproprier précède la déclaration
CHAPITRE I er : DES ATTEINTES DANS L’INTERET
GENERAL d’utilité publique.
Les modalités de dépôt de ce dossier simplifié sont préci-
SECTION 1ère : DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE sées par un décret en conseil des ministres.
D’UTILITE PUBLIQUE
Paragraphe 3 : De la déclaration d’utilité publique
Paragraphe 1 : Des dispositions générales
er

Art. 364 : L’utilité publique des opérations ou travaux est

expressément déclarée par un acte administratif.
Article 359 : L’expropriation pour cause d’utilité publique
est prononcée à défaut d’accord amiable, par les tribunaux, Un décret en conseil des ministres détermine les différentes
catégories d’actes administratifs pouvant déclarer l’utilité
moyennant le paiement d’une juste et préalable indemnité.
publique d’un bien en fonction de la nature de l’opération
d’expropriation projetée.
Article 360: L’expropriation d’immeubles, en tout ou par-
tie, ou de droits réels immobiliers, ne peut être prononcée L’acte déclarant l’utilité publique est accompagné d’un
qu’autant que l’utilité publique en a été déclarée et constatée document qui expose les motifs justifiant le caractère d’utilité
dans les formes prescrites par le présent code. publique de l’opération d’expropriation.

A défaut d’accord amiable, le transfert de propriété et la Art. 365 : L’acte déclaratif d’utilité publique désigne la zone
fixation du montant de l’indemnité qui la conditionnent relève faisant l’objet de la procédure d’expropriation et précise le
de la compétence du juge. délai dans lequel l’expropriation devra être réalisée.

Article 361: Le droit d’expropriation est ouvert à l’Etat, aux Art. 366 : L’acte déclaratif d’utilité publique peut designer
immédiatement la liste des propriétés auxquelles l’expro-
collectivités locales, aux personnes morales de droit public
priation est applicable. A défaut, ces propriétés doivent être
ainsi qu’aux personnes morales ou physiques de droit privé
désignées par un acte de cessibilité en vertu du présent
auxquelles la puissance publique délègue des droits en article.
vue d’entreprendre des travaux ou des opérations déclarés
d’utilité publique. Cet acte de cessibilité intervient, au plus tard, dans un délai
Dans ce dernier cas, les droits de ces personnes morales de trois (03) ans à compter de la date de publication de
ou physiques de droit privé sont précisés par décret en l’acte déclaratif d’utilité publique. A défaut, l’utilité publique
conseil des ministres. devra à nouveau être déclarée.
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Art. 367 : Si l’acte déclaratif d’utilité publique désigne la invite à faire connaître l’indemnité demandée. Cet arrêté
liste des propriétés faisant l’objet d’une expropriation, il a vaut convocation devant la commission d’expropriation
valeur d’acte de cessibilité tel que défini dans la présente loi. (COMEX) créée par la loi n° 2014- 014 du 22 octobre 2014
pour fixation à l’amiable du montant de l’indemnité.
Paragraphe 4 : De l’acte de cessibilité
Art. 372 : La COMEX constate l’accord des parties sur le
Art. 368 : L’acte de cessibilité est une décision individuelle montant de l’indemnité. En cas de désaccord, elle tente
ou collective qui désigne par leur nom les personnes concer- de trouver, par tout moyen de conciliation, un accord sur
nées par l’expropriation. le montant de l’indemnité.

L’acte de cessibilité est précédé d’une enquête parcellaire. Un procès-verbal de cet accord est dressé et signé par le
Cette enquête est distincte de l’enquête publique préalable président et chacun des membres de la commission ainsi
à la déclaration d’utilité publique. que par les parties.

A cet effet, un projet assorti d’un plan indiquant les Les parties peuvent s’entendre sur une indemnisation par
propriétés atteintes, est déposé au bureau de la commune, voie d’échange d’un immeuble appartenant à l’autorité
de la préfecture, du tribunal et de la conservation de la expropriante, de valeur équivalente.
propriété foncière concernée où les intéressés peuvent
en prendre connaissance et présenter leurs observations A la requête de la partie la plus diligente, le tribunal de pre-
pendant une durée d’un (01) mois à compter de l’avis de mière instance prononce l’homologation de l’accord amiable
dépôt du projet. en s’assurant de la réalité et de l’intégrité de l’échange des
consentements des parties.
Les modalités de l’enquête parcellaire sont définies par
décret en conseil des ministres. Paragraphe 6 : De l’absence d’accord amiable sur la
fixation du montant de l’indemnité
Art. 369 : L’acte de cessibilité fait l’objet :
Art. 373 : A défaut d’accord amiable, le tribunal de première
1- d’une publication au journal officiel de la République instance du lieu de situation de l’immeuble est seul com-
togolaise ; pétent pour statuer sur la date de transfert de propriété et
pour fixer le montant de l’indemnité.
2- d’un affichage dans les bureaux de la commune, de la
préfecture, du tribunal du lieu de situation de la zone faisant Le tribunal de première instance est saisi par la partie la
l’objet de la procédure d’expropriation. plus diligente par voie d’assignation.

Paragraphe 5 : De la cession amiable Art. 374 : L’indemnité d’expropriation est fixée par voie
judiciaire conformément aux règles ci-après exposées :
Art. 370 : En vue de la fixation des indemnités et à compter
de sa publication, l’acte de cessibilité est notifié sans délai 1- l’indemnité d’expropriation ne doit comprendre que le
aux propriétaires intéressés, occupants et usagers notoires. dommage actuel et certain directement causé par l’expro-
priation ; elle ne peut s’étendre à un dommage incertain
Dans un délai d’un (01) mois à compter de la notification, éventuel ou indirect ;
les propriétaires intéressés, sont tenus de faire connaître
à l’expropriant, les fermiers, locataires, ou détenteurs de 2- elle est fixée d’après la valeur de l’immeuble au jour de
droit réel sur leurs immeubles, faute de quoi, ils seront seuls la décision prononçant l’expropriation sans qu’il puisse
chargés envers ces derniers des indemnités que ceux-ci être tenu compte, pour la détermination de cette valeur,
pourraient réclamer. des constructions, plantations et améliorations faites, sans
l’accord de l’expropriant, depuis la publication de l’acte
Tous autres intéressés sont tenus de se faire connaître à déclaratif de l’utilité publique ;
l’expropriant, à défaut de quoi, ils seront déchus du droit
à l’indemnité. 3- l’indemnité ainsi calculée ne peut dépasser la valeur de
l’immeuble au jour de la publication de l’acte de cessibilité
Art. 371 : Dans un délai de trois (03) mois après la notifica- ou de la notification de l’acte déclaratif d’utilité publique
tion de l’acte de cessibilité, l’expropriant notifie par arrêté désignant les propriétés frappées d’expropriation. Il n’est
aux intéressés le montant de l’indemnité proposé et les pas tenu compte dans la détermination de cette valeur des
46 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 14 Juin 2018

éléments de hausse spéculative qui se seraient manifesté Art. 381 : Sauf dérogation, les règles de compétence et
depuis l’acte déclaratif d’utilité publique ; de procédure applicables en matière d’expropriation, sont
celles du droit commun.
4- le cas échéant, l’indemnité est modifiée en considération
de la plus-value ou de la moins-value résultant pour la partie Paragraphe 7 : Du paiement de l’indemnité et de l’entrée
de l’immeuble non expropriée de l’opération projetée ; en possession

5- chacun des éléments visés aux points 2, 3 et 4 ci-des- Art. 382 : Dès la signature du procès-verbal d’accord
sus donne lieu à la fixation d’un montant permettant de amiable, entre la commission d’expropriation, l’exproprié et
déterminer l’indemnité applicable. l’autorité expropriante, ou dès le jugement fixant le montant
de l’indemnité d’expropriation en denier ou statuant sur
Art. 375 : Une expertise devra être ordonnée si elle est l’échange proposé par l’autorité expropriante, l’indemnité
demandée par une des parties. Elle doit être conduite par doit être versée à l’intéressé.
trois (03) experts agréés désignés par le tribunal de pre-
mière instance, à moins que les parties soient d’accord sur Art. 383 : L’administration est tenue de consigner l’indem-
le choix d’un expert unique. nité en deniers au Trésor ou auprès d’un organisme com-
pétent dans les cas suivants :
Art. 376 : Le tribunal de première instance accorde, s’il y a
lieu, et dans les mêmes formes, des indemnités distinctes 1- l’intéressé refuse de percevoir l’indemnité ;
aux fermiers, locataires ou détenteurs de droits réels sur
leurs immeubles ainsi qu’à tout autre intéressé qui s’est 2- des oppositions ont été formulées concernant le montant
de l’indemnité ;
fait connaître à l’expropriant conformément à l’article 370
du présent code.
3- en cas d’appel contre le jugement du tribunal de première
Dans le cas où il existe le droit d’usufruit, d’usage, d’habi- instance fixant l’indemnité d’expropriation.
tation ou autres droits analogues ou de même nature,
une seule indemnité est fixée par le tribunal de première Il en est de même si les titres justificatifs de propriété ne
instance eu égard à la valeur totale de l’immeuble. sont pas produits ou sont jugés insuffisants.

Dans ce cas, l’expropriant fait procéder à l’affichage, dans

Art. 377 : Le propriétaire de l’immeuble frappé en par-
les bureaux de la commune, de la préfecture, du tribunal et
tie d’expropriation peut exiger de la personne publique de la conservation de la propriété foncière intéressée, de
expropriante l’acquisition totale par une requête adressée l’avis qui fait connaître l’immeuble et les noms des ayants
à la juridiction administrative compétente et notifiée à la droit présumés. Si, dans le délai de six (06) mois à dater
personne publique concernée. de cet affichage, aucune opposition ne s’est manifestée,
les indemnités sont versées entre les mains des ayants
Art. 378 : Si les immeubles expropriés n’ont pas reçu droit présumés.
pendant un délai de dix (10) ans à compter de la prise de En cas d’opposition, l’indemnité demeure consignée jusqu’à
possession de l’immeuble par l’expropriant, la destination ce que soit intervenue une décision judiciaire définitive de
prévue ou ont cessé de recevoir cette destination, les l’indemnité ou jusqu’à production par les ayants droit présu-
anciens propriétaires ou leurs ayants droit peuvent en més d’une mainlevée en bonne et due forme de l’opposition
qui s’est révélée.
demander la rétrocession à moins que ne soit requise une
nouvelle déclaration d’utilité publique. En ce qui concerne les immeubles en cours
d’immatriculation, qui ont donné lieu à opposition et les
Art. 379 : Les décisions rendues par le tribunal de première immeubles non immatriculés qui font l’objet d’un litige de-
instance sont susceptibles d’appel. vant les tribunaux, l’indemnité demeure consignée jusqu’à
désignation, à l’issue de la procédure d’immatriculation ou
Le jugement de première instance est exécutoire par de l’instance engagée, des véritables ayants droit.
provision nonobstant appel et moyennant consignation du
montant de l’indemnité déterminé par le tribunal. Art. 384 : Si l’indemnité n’est pas acquittée ou consignée
dans les trois (3) mois à compter du procès-verbal d’accord
Art. 380 : Les parties sont tenues de faire élection de domi- amiable ou du jugement, un intérêt au taux légal en matière
cile, au début de la procédure, au siège du tribunal de la civile, court de plein droit au profit du propriétaire à l’expi-
situation des immeubles. ration de ce délai.
14 Juin 2018 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 47

Art. 385 : Dès le paiement ou la consignation de SECTION 3 : DES OCCUPATIONS TEMPORAIRES

l’indemnité, l’administration entre en possession de l’im- D’IMMEUBLES PRIVES
meuble exproprié.
Art. 392 : Le droit d’occupation temporaire autorise la prise
Paragraphe 8 : Des procédures exceptionnelles de possession provisoire d’un immeuble privé pour tout
d’expropriation exécutant de travaux publics et permet à ce dernier, en
vue de faciliter l’exécution des travaux dont il est chargé :
Art. 386 : Lorsqu’il est nécessaire de procéder d’urgence à
la réalisation d’un projet, un décret en conseil des ministres, 1- soit d’y procéder aux études et aux travaux préparatoires
après enquête et avis de la commission d’expropriation, des travaux publics ;
déclare l’utilité publique ainsi que l’urgence de l’opération.
2- soit d’y déposer temporairement des outillages, maté-
Art. 387 : L’Etat met tout en œuvre pour fixer de manière riaux ou d’y établir des chantiers, des voies nécessaires à
amiable le montant de l’indemnité. l’exécution des travaux ou autres installations ;

Art. 388 : En cas d’échec de la tentative de conciliation, les 3- soit d’en extraire des matériaux.
ayants droit sont assignés en référé dans le mois suivant
devant le tribunal de première instance. L’occupation temporaire ouvre droit à une indemnité dans
les conditions fixées par l’article 399 du présent code.
Art. 389 : L’assignation énonce la somme offerte par
l’administration pour être consignée ou le bien proposé en Art. 393 : Pour les opérations visées au point 1 de l’article
échange. Au jour fixé, les intéressés sont tenus de déclarer 392 ci-dessus, les agents de l’administration ou les per-
la somme dont ils demandent la consignation. Le tribunal sonnes auxquelles ils délèguent ses droits peuvent péné-
fixe le montant de la somme à consigner et ordonne que, trer dans les propriétés privées, à l’exception des maisons
moyennant consignation de ladite somme, il pourra être d’habitations, en vertu d’un acte administratif indiquant la
pris possession immédiate par l’expropriant. nature desdites opérations, la région où elles doivent être
faites ainsi que la date à laquelle elles doivent commencer.
Après la prise de possession, il est, à la requête de la
partie la plus diligente, procédé à la fixation définitive de Les bénéficiaires de ce droit reçoivent une copie conforme
l’indemnité en exécution des paragraphes 5, 6 et 7 de la de l’acte administratif qu’elles doivent présenter à toute
présente section. réquisition des propriétaires ou occupants ; ceux-ci peuvent
sur leurs demandes, obtenir une ampliation dudit acte.
Les modalités du régime de l’indemnisation par voie
d’échange sont fixées par décret en conseil des ministres. Art. 394 : Ne peuvent être occupés temporairement les mai-
sons d’habitations et les cours, vergers, jardins y attenants
SECTION 2 : DU DROIT DE PREEMPTION AU PROFIT DE et entourés de clôtures ainsi que les édifices à caractère
L’AGENCE NATIONALE DU DOMAINE ET DU FONCIER religieux et les cimetières.

Art. 390 : Il est institué à l’article 650 du présent code un Art. 395 : A défaut d’accord entre le bénéficiaire de l’occu-
droit de préemption au profit de l’Agence nationale du pation temporaire et le propriétaire intéressé, il est procédé
domaine et du foncier, prévue à l’article 19 du présent code, contradictoirement à une constatation de l’état des lieux
en cas de vente portant sur une terre rurale qui n’aurait pas effectuée par deux (02) experts. A cet effet, ledit bénéficiaire
en fait connaître la date à l’intéressé et invite en même
obtenu le visa de ladite Agence ou l’avis de préemption.
temps à désigner son expert.
Art. 391 : Le droit de préemption de l’Agence nationale du Art. 396 : Au jour fixé, les deux (02) experts dressent un
domaine et du foncier ne peut primer sur les droits de pré- procès-verbal de l’opération qui doit fournir les éléments
emption établis par les textes en vigueur au profit de l’Etat, nécessaires pour évaluer le dommage.
des collectivités territoriales, des autres établissements
publics et des particuliers. Si le propriétaire ne s’est pas présenté, l’expert de l’admi-
nistration procède seul à la constatation de l’état des lieux.
Les modalités d’exercice du droit de préemption de l’Agence
nationale du domaine et du foncier sont précisées par un Dans ce dernier cas, ou si les parties sont d’accord, les
décret en conseil des ministres. travaux peuvent être commencés aussitôt.
48 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 14 Juin 2018

En cas de désaccord sur l’état des lieux, la partie la plus Art. 401 : La vente forcée d’immeuble ne peut être
diligente saisie le tribunal territorialement compétent. poursuivie qu’en vertu d’un titre exécutoire constatant une
créance certaine, liquide et exigible.
Art. 397 : Immédiatement après la fin de l’occupation tem-
poraire ou si les travaux doivent durer plusieurs années, La poursuite peut également avoir lieu en vertu d’un titre
dans le dernier mois de chaque année d’occupation et à
défaut d’accord amiable sur le montant de l’indemnité, la exécutoire par provision ou pour une créance en espèce
partie la plus diligente saisit le tribunal de première instance non liquidée ; mais l’adjudication ne peut être effectuée que
pour le règlement de l’indemnité. sur un titre définitivement exécutoire et après la liquidation.
L’indemnité doit être fixée en tenant compte alternativement
ou cumulativement : Art. 402 : La juridiction devant laquelle la vente est pour-
suivie est celle ayant plénitude de juridiction dans le ressort
1- du dommage fait à la surface ;
territorial où se trouvent les immeubles.
2- de la valeur des matériaux extraits ; Cependant, la vente forcée des immeubles dépendant d’une
3- de la plus-value pouvant résulter, pour les terrains, de même exploitation et situés dans le ressort de plusieurs
l’exécution des travaux ; juridictions se poursuit devant l’une quelconque de celles-ci.
4- de la durée et de l’intensité du trouble de la jouissance
résultant de l’indispensabilité du bien. Art. 403 : Si les immeubles devant faire l’objet de la
poursuite ne sont pas immatriculés, le créancier est tenu
Les constructions, plantations et aménagements divers
de requérir l’immatriculation après y avoir été autorisé
pouvant se trouver sur le terrain occupé ne donnent lieu à
aucune indemnité lorsque, à raison de l’époque de leurs par décision du président de la juridiction compétente du
exécutions ou de toute autre circonstance, il est établi qu’ils lieu de la situation des biens, rendue sur requête et non
ont été faits en vue d’obtenir une indemnité plus élevée. susceptible de recours.

Art. 398 : L’occupation temporaire prévue par les articles

A peine de nullité, le commandement aux fins de saisie
392 à 397 du présent code ne peut être autorisée pour une
période supérieure à cinq (05) années. ne peut être signifié qu’après le dépôt de la demande
d’immatriculation et la vente ne peut avoir lieu qu’après
Si l’occupation se prolonge au-delà de cette période
l’établissement du titre foncier.
et à défaut d’accord, l’administration doit procéder à
l’expropriation dans les formes prévues par le présent code.
SECTION 2 : DES DROITS DE PREEMPTION AU PROFIT
Art. 399 : L’action en indemnité des propriétaires ou autres DES PARTICULIERS
ayants droit, pour toute occupation temporaire de terrains,
autorisée par les formes prévues par le présent code, est Art. 404 : Les règles applicables au droit de préemption au
prescrite dans un délai de deux (02) ans à compter du profit des particuliers sont établies par les lois particulières
moment ou cesse l’occupation. qui les ont prévues.
CHAPITRE II : DES ATTEINTES DANS L’INTERET CHAPITRE III : DE LA LIMITATION DU DROIT DE
DU CREANCIER PROPRIETE DANS UN BUT D’AMENAGEMENT
DU TERRITOIRE, D’URBANISME ET DES
SECTION 1RE : DE LA SAISIE IMMOBILIERE SERVITUDES D’UTILITE PUBLIQUE
Art. 400 : Le créancier ne peut faire vendre les im-
meubles appartenant à son débiteur qu’en respectant les Art. 405 : Les règles relatives aux servitudes d’utilité pu-
formalités prescrites par les dispositions de l’Acte uniforme blique nécessaires à la conservation du patrimoine national,
de l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit à l’utilisation de certaines ressources et équipements, à la
des Affaires (OHADA) portant organisation des procédures sauvegarde de l’environnement, à la défense nationale,
simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution et du
présent code. à la salubrité et à la sécurité publique sont soumises aux
Toute convention contraire est nulle. dispositions des articles 455 à 479 du présent code.
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TITRE IV : DE LA POSSESSION, DE LA PRESCRIPTION La preuve contraire à cette présomption de propriété peut

ACQUISITIVE ET DE LA DETENTION être rapportée par tout moyen.

SOUS-TITRE I : DE LA POSSESSION ET DE LA Art. 411 : Le possesseur de bonne foi fait siens les fruits et
PRESCRIPTION ACQUISITIVE les produits procédant de l’exploitation normale du bien. Il
peut se faire rembourser les dépenses nécessaires et utiles
CHAPITRE IER : DE LA POSSESSION à cette exploitation dans la limite de la plus-value procurée.

Art. 406 : La possession est l’exercice paisible, public et Le possesseur de mauvaise foi est tenu de restituer les fruits
non équivoque d’un droit par celui qui, alors même qu’il et produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ;
n’en serait pas titulaire, se comporte, en fait et en intention, si les fruits et produits ne se retrouvent pas en nature, il en
comme s’il l’était. doit la valeur, estimée à la date du paiement.
Ne peuvent point faire l’objet d’une possession, les im-
meubles constituant : La bonne ou mauvaise foi s’apprécie à la date de la
perception des fruits et produits.
1- le domaine public de l’Etat et des collectivités territoriales
régi par les articles 505 et suivants du présent code ; CHAPITRE II : DE LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE
2- le domaine foncier national régi par les articles 560 et SECTION 1RE : DE LA DEFINITION ET DES PRINCIPES
suivants du présent code ; GENERAUX
3- les réserves administratives régies par les articles 564
Art. 412 : La prescription acquisitive est un moyen
et suivants du présent code ;
d’acquérir un immeuble non immatriculé ou un droit réel
4- les immeubles immatriculés aux livres fonciers confor- immobilier non inscrit par l’effet de la possession sans que
mément aux dispositions des articles 51 et suivants et 213 celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on
et suivants du présent code. puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Art. 407 : Est de bonne foi, le possesseur qui peut légiti- Art. 413 : Le possesseur d’un bien immobilier non
mement se croire titulaire du droit qu’il exerce. immatriculé en acquiert la propriété par une possession
La bonne foi est toujours présumée. continue d’une durée fixée par les articles 418 et 422 du
présent code.
La possession est protégée contre le trouble qui l’affecte
ou qui la menace. Art. 414 : Toutefois, la prescription ne peut, en aucun cas,
constituer un mode d’acquisition de droits réels sur les
La bonne foi s’apprécie au jour de l’entrée en possession, immeubles relevant :
sauf pour l’application de l’article 409 du présent code.
1- du domaine public de l’Etat et des collectivités territoriales
Art. 408 : On peut posséder par soi-même ou par autrui. régi par les articles 505 et suivants du présent code ;
On est présumé, jusqu’à preuve contraire, posséder pour
2- du domaine foncier national régi par les articles 560 et
soi.
suivants du présent code ;
Art. 409 : La possession se prouve par tout moyen.
3- des réserves administratives régies par les articles 564
et suivants du présent code.
Elle peut être constatée par un acte de notoriété contenant
des témoignages et, le cas échéant, des indices attestant
Elle ne peut en outre, constituer en aucun cas un mode
de son existence, de ses qualités et de sa durée.
d’acquisition de droits réels sur des immeubles immatriculés
L’acte de notoriété ne fait foi de la possession que jusqu’à ou de libération des charges grevant les mêmes immeubles.
preuve contraire.
Art. 415 : La prescription acquisitive est constatée par un
Art. 410 : Le possesseur est présumé, jusqu’à preuve acte notarié, dit notoriété acquisitive.
contraire, propriétaire. Il est défendeur à l’action en
revendication exercée par celui qui se prétend le véritable Par cet acte, le notaire recueille tous les témoignages et
propriétaire. indices établissant la possession trentenaire.
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Art. 416 : La notoriété acquisitive est publiée au service de La protection est accordée au détenteur contre le trouble
la conservation foncière dans un registre ad hoc. qu’il subit de tout autre que celui de qui il tient ses droits.

Les règles applicables au registre prévu à l’alinéa précédent Art. 425 : Sont applicables à la possession, à la prescription
sont déterminées par un décret en conseil des ministres. acquisitive et à la détention toutes les dispositions légales
en vigueur sous réserve des dispositions du titre IV du
Art. 417 : La notoriété acquisitive n’a d’autre valeur présent code.
juridique que celle des témoignages et indices recueillis.
Il ne constitue pas un titre translatif et ne vaut pas preuve TITRE V : DES AUTRES DROITS REELS IMMOBILIERS
de la propriété.
SOUS-TITRE I : DE L’USUFRUIT
Toutefois, lorsqu’elle est fournie à l’appui d’une réquisition
d’immatriculation, la notoriété acquisitive a la même valeur
CHAPITRE IER : DE LA DEFINITION ET DE L’INSTITUTION
juridique que l’expédition de l’acte d’acquisition exigée par
DE L’USUFRUIT
l’article 220 du présent code.
Art. 426 : L’usufruit est le droit réel d’user et de jouir d’un
SECTION 2 : DE LA PRESCRIPTION TRENTENAIRE
bien appartenant à un autre, à charge d’en conserver la
substance.
Art. 418 : Le possesseur d’un bien en acquiert la propriété
par une possession continue de trente (30) ans.
Il peut être établi sur toute espèce de biens ou tout
ensemble de biens immeubles.
Art. 419 : L’ayant cause universel ou à titre universel
continue la possession de son auteur. L’ayant cause à titre
Il est temporaire et s’éteint conformément aux dispositions
particulier peut joindre à la sienne celle de son auteur.
des articles 442 à 444 du présent code.
Art. 420 : La prescription acquisitive est interrompue
Art. 427 : L’usufruit est établi par la loi, la convention ou
lorsque le possesseur est privé pendant plus d’un (01) an
le testament.
de la jouissance du bien soit par le propriétaire, soit même
par un tiers.
CHAPITRE II : DES OBLIGATIONS MUTUELLES DU
PROPRIETAIRE ET DE L’USUFRUITIER QUANT A LA
Art. 421 : La propriété acquise par l’effet de la possession
CONSERVATION DES BIENS OBJETS DE L’USUFRUIT
l’est du jour où celle-ci avait commencé.
Art. 428 : La conservation des biens objets de l’usufruit
SECTION 3 : DE LA PRESCRIPTION ABREGEE
est une obligation d’intérêt commun pour le propriétaire et
l’usufruitier.
Art. 422 : Le possesseur de bonne foi d’un immeuble
en vertu d’un juste titre en acquiert la propriété par une
Cette obligation s’apprécie au regard de l’état du bien au
possession continue de dix (10) ans. Ce délai est suscep-
début de l’usufruit, selon le descriptif visé à l’article 438 du
tible de suspension, sans que celle-ci puisse conduire à
présent code ou, à défaut, par tout moyen.
une durée excédant trente (30) ans.
Elle disparaît si le bien est détruit par cas fortuit.
Art. 423 : Le titre nul pour défaut de forme ne peut servir
de base à la prescription abrégée.
Art. 429 : Sauf convention contraire :
SOUS-TITRE II : DE LA DETENTION
1- le propriétaire est tenu des travaux concernant la struc-
Art. 424 : La détention est l’exercice licite d’un pouvoir ture et la solidité générale de l’immeuble et notamment ses
précaire exercé sur un bien en vertu, notamment, d’un éléments porteurs, la réfection intégrale de sa couverture, la
titre prévoyant sa mise à disposition, tels le bail, le dépôt reconstruction des ouvrages de soutènement et de clôture
ou le prêt. ou les digues ;

Le détenteur ne possède pas pour lui-même, mais pour le

2- l’usufruitier est tenu des autres travaux rendus néces-
compte du propriétaire, sauf si son comportement, contre-
saires par le maintien en état de l’immeuble, ainsi que des
disant le droit du propriétaire, manifeste son intention d’être
possesseur. dépenses périodiques.
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Art. 430 : L’usufruitier est intégralement tenu des travaux Art. 436 : Sauf convention contraire :
rendus nécessaires par son abus de jouissance ou son
défaut d’entretien. 1- les revenus procurés par les biens tels que les loyers,
intérêts et dividendes dont la distribution a été votée,
Art. 431 : L’usufruitier ou le propriétaire peut demander s’acquièrent jour par jour ;
au juge de contraindre l’autre à exécuter son obligation
2- les récoltes qui sont à maturité lorsque l’usufruit prend
ou de l’autoriser à faire réaliser les travaux nécessaires
fin appartiennent en totalité à l’usufruitier ; dans le cas
incombant à l’autre. contraire, elles reviennent au propriétaire sans indemnité.

L’un ou l’autre peut, pour garantir le financement des SECTION 2 : DES OBLIGATIONS DE L’USUFRUITIER
travaux ou le remboursement des sommes exposées pour
le compte de l’autre, être autorisé par le juge à consentir Art. 437 : L’usufruitier jouit du bien d’une manière conforme
une sûreté réelle sur le bien. à sa destination, sans pouvoir en altérer la substance. Il le
restitue au propriétaire à la fin de l’usufruit, sous réserve
Art. 432 : Sauf convention contraire, le propriétaire peut, à des règles applicables au quasi-usufruit.
la fin de l’usufruit, demander à l’usufruitier ou à ses ayants
cause le remboursement d’une fraction des dépenses qu’il Il n’est tenu de restituer les choses non consomptibles que
a faites au titre de l’article 429, calculée en fonction de la dans l’état où elles se trouvent à la fin de l’usufruit, à moins
valeur de l’usufruit au regard de sa durée effective. que les dégradations ne soient dues à sa faute.

CHAPITRE III : DES DROITS ET OBLIGATIONS DE Art. 438 : A l’ouverture de l’usufruit, un descriptif des biens
L’USUFRUITIER et de leur état est établi, sauf convention contraire, par le
propriétaire et l’usufruitier. En cas de désaccord entre eux, il
SECTION 1RE : DES DROITS DE L’USUFRUITIER
est réalisé par un professionnel indépendant choisi conjoin-
Art. 433 : L’usufruitier peut user et jouir des biens par lui- tement ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de
même ou en concéder l’usage et la jouissance à autrui. première instance statuant comme en matière de référé.

Il peut céder son droit, à titre onéreux ou à titre gratuit, ou Art. 439 : L’usufruitier doit fournir une sûreté suffisante
le grever de sûretés réelles. du respect des obligations mentionnées à l’article 437 du
présent code, à moins qu’il n’en soit dispensé par la loi,
Les droits ainsi constitués s’éteignent, au plus tard, en l’acte constitutif ou le propriétaire.
même temps que l’usufruit cédé.
En sont ainsi dispensés, les père et mère, titulaires du droit
Il ne peut constituer seul de droits réels sur le bien objet de de jouissance légale des biens de leurs enfants mineurs,
l’usufruit, à l’exception des droits d’usage et d’habitation.
ainsi que les vendeurs ou donateurs ayant retenu l’usufruit
des biens vendus ou donnés.
Art. 434 : La conclusion ou le renouvellement des baux
soumis aux statuts des baux ruraux et commerciaux, ainsi
Art. 440 : L’usufruitier universel ou à titre universel et le
que ceux constitutifs de droit réel, requiert, à peine de nullité,
propriétaire sont obligés au passif successoral à proportion
l’accord du propriétaire ou, à défaut, l’autorisation du juge.
de la valeur respective de l’usufruit et de la propriété.
Les autres baux peuvent être consentis par l’usufruitier seul.
Ils y contribuent dans les mêmes proportions, sauf
Lors de l’extinction de l’usufruit, ils n’obligent le propriétaire,
convention contraire.
sauf accord de celui-ci, que pour la période en cours, dans
la limite de six (06) ans pour les baux immobiliers.
Art. 441 : Le propriétaire peut demander que l’usufruitier
soit déchu de son droit s’il ne respecte pas ses obligations.
Art. 435 : Les fruits appartiennent à l’usufruitier.
Les créanciers de l’usufruitier peuvent intervenir à l’instance
Il en va de même des produits procédant de l’exploitation du
pour la conservation de leurs droits en proposant de se
bien suivant l’usage antérieur du propriétaire ou, à défaut
substituer à lui dans l’exécution de ses obligations et en
d’un tel usage, suivant la convention des parties.
fournissant toutes garanties.
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Le juge peut assortir l’extinction de l’usufruit de l’obligation SOUS-TITRE II : DU DROIT D’USAGE ET D’HABITATION
pour le propriétaire de verser à l’usufruitier une prestation.
Elle prend la forme d’un capital dont le montant est fixé par Art. 448 : Le droit d’usage et d’habitation est celui qui
le juge. Toutefois, si les circonstances le justifient, le juge confère à son bénéficiaire, dans la limite de ses besoins et
peut fixer la prestation sous la forme d’une rente à verser de ceux de sa famille actuelle et future, l’usage personnel
d’un fonds et la perception des fruits.
jusqu’à la date à laquelle l’usufruit aurait dû cesser.
Art. 449 : Le droit d’usage et d’habitation s’établit et se perd
CHAPITRE IV : DE LA DUREE DE L’USUFRUIT de la même manière que l’usufruit.

Art. 442 : L’usufruit peut être suspendu à un terme ou à Il ne peut être ni cédé ni loué.
une condition ; il ne s’ouvre alors que par l’échéance du
terme ou la réalisation de la condition. Il doit être exercé par son titulaire dans le respect de la
destination normale du bien.
Art. 443 : L’usufruit est constitué soit pour la vie de son
titulaire, soit pour une durée déterminée ou déterminable, Art. 450 : Le bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation
laquelle ne peut dépasser trente (30) ans. est soumis aux obligations imposées à l’usufruitier par les
articles 437 à 441 du présent code.
Art. 444 : L’usufruit viager s’éteint par la mort de son titu-
Art. 451 : Si l’usager utilise la totalité du fonds, il est
laire personne physique ou la dissolution de son titulaire
tenu des dépenses d’entretien et plus généralement des
personne morale sans que sa durée ne puisse, dans ce dépenses périodiques que l’article 429 du présent code met
dernier cas, excéder trente (30) ans à la charge de l’usufruitier.

S’il est cédé, il ne s’éteint pas, sauf convention contraire, S’il n’utilise qu’une partie du fonds, il y contribue au prorata
par la mort ou la dissolution du cessionnaire, mais par la de ce dont il jouit.
mort ou la dissolution de son premier titulaire.
SOUS-TITRE III : DU DROIT DE SUPERFICIE
Art. 445 : L’usufruit à durée déterminée ou déterminable
s’éteint par l’expiration du temps pour lequel il a été établi. Art. 452 : Le droit de superficie consiste dans le fait de
posséder des constructions, ouvrages ou plantations sur
Art. 446 : Tout usufruit s’éteint : un fonds appartenant à autrui.

1- par la réunion des qualités d’usufruitier et de propriétaire ; Le titulaire peut grever de servitudes les biens qui font
l’objet de son droit, mais seulement dans la limite qui lui
2- par le non-usage pendant trente (30) ans ; est imposée pour l’exercice de ce droit.

3- par la perte totale de la chose sur laquelle il a été établi, Art. 453 : Sont dispensées de la publicité, les servitudes
sauf l’accord de l’usufruitier et du propriétaire pour le repor- dérivant de la situation naturelle des lieux ou des obligations
ter sur la chose représentant celle qui a péri. imposées par la loi, à l’exception, cependant, de la servitude
de passage pour cause d’enclave, dont l’assiette doit être
CHAPITRE V : DES USUFRUITS SPECIAUX
exactement déterminée soit au moment de l’immatriculation
SECTION 1RE : DE L’USUFRUIT DES BIENS FORMANT du fonds grevé, soit lors de la création de la servitude si
UN ENSEMBLE celle-ci est postérieure à l’immatriculation.

Art. 447 : Sauf s’il en est autrement convenu, lorsque Art. 454: La faculté accordée aux cohéritiers ou à l’un
l’usufruit porte sur des biens formant un ensemble, l’usu- d’entre eux d’écarter du partage toute personne non suc-
fruitier peut disposer de chacun de ces éléments, sauf à les cessible à laquelle un cohéritier aurait cédé son droit à
remplacer conformément à la destination de cet ensemble. la succession appartient également au superficiaire pour
l’acquisition du sol et au propriétaire du sol, pour compter
Si son droit est en péril, l’usufruitier peut demander au juge
de modifier la destination de l’ensemble. du jour où la vente a été rendue publique.
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SOUS-TITRE IV : DES SERVITUDES OU SERVICES Art. 463 : La servitude est indivisible.

FONCIERS
En cas de division du fonds servant ou du fonds dominant,
CHAPITRE IER : DES DISPOSITIONS GENERALES la servitude continue à être exercée activement et passi-
vement selon les mêmes modalités sur la totalité du fonds
SECTION 1RE : DE LA DEFINITION
servant et au profit de la totalité du fonds dominant.
Art. 455 : La servitude est une charge réelle grevant un
fonds pour l’usage et l’utilité d’un fonds appartenant à un Art. 464 : Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire
autre propriétaire. qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre
plus incommode. Ainsi, il ne peut modifier l’état des lieux
Elle n’établit ni prééminence d’une propriété sur l’autre ni ni les modalités d’exercice de la servitude.
obligations personnelles au profit ou à la charge des pro-
priétaires, mais seulement des rapports entre fonds servant Cependant, si des conditions nouvelles de fait ou de droit
et fonds dominant et des services qui leur sont attachés. rendent l’exercice de la servitude plus onéreuse pour
le fonds servant ou en empêchent l’usage normal, le
SECTION 2 : DE L’ETABLISSEMENT DES SERVITUDES
propriétaire du fonds servant peut offrir une autre assiette
Art. 456 : Toutes les servitudes peuvent s’établir par au propriétaire du fonds dominant.
convention.
En cas de refus, le juge détermine l’assiette la plus appro-
Art. 457 : Les servitudes établies par la loi obéissent aux priée eu égard aux intérêts en présence.
règles qui les instituent.
Art. 465 : Le propriétaire du fonds dominant ne peut user
Art. 458 : Les servitudes qui se manifestent par des ou- de la servitude que suivant son titre et sans aggraver la
vrages extérieurs ou par une activité humaine apparente et situation du fonds servant.
renouvelée peuvent s’acquérir par la possession dans les
conditions des articles 418 et 422 du présent code. Art. 466 : La servitude s’éteint par le non-usage pendant
trente (30) ans. Le délai de trente (30) ans commence à
Art. 459 : Les servitudes peuvent aussi s’établir par des- courir à compter du jour où l’on a cessé d’en jouir pour les
tination du propriétaire entre fonds issus d’une division, à servitudes qui s’exercent par une activité humaine appa-
défaut de stipulation contraire de l’acte de division. Elles rente et renouvelée et du jour où il a été fait un acte contraire
résultent, dans ce cas, du maintien d’ouvrages ou d’amé- pour les autres servitudes.
nagements extérieurs réalisés par le propriétaire avant la
division du fonds.
Art. 467 : Si l’exercice d’une servitude est devenu défini-
tivement impossible, le propriétaire du fonds servant peut
SECTION 3 : DE L’EXERCICE DES SERVITUDES
à tout moment en faire constater l’extinction par le juge.
Art. 460 : La servitude comprend tout ce qui est nécessaire
pour en user. Art. 468 : Toute servitude s’éteint par la réunion du fonds
dominant et du fonds servant dans le même patrimoine.
Art. 461 : Le propriétaire du fonds dominant réalise sur le
fonds servant les ouvrages éventuellement nécessaires à Art. 469 : Si le fonds dominant est en indivision, la jouis-
l’exercice ou au maintien de la servitude et en supporte le sance de l’un des indivisaires empêche la prescription à
coût, sauf la convention de l’article 462. l’égard de tous.

Art. 462 : Lorsque le propriétaire du fonds servant est tenu Art. 470 : La suspension de la prescription à l’encontre d’un
par la convention de faire ou de laisser faire à ses frais des indivisaires profite à tous.
des ouvrages nécessaires à l’exercice et au maintien de la
servitude, il peut toujours s’en affranchir en abandonnant Art. 471 : Les modalités d’exercice de la servitude s’éta-
au propriétaire du fonds dominant, à sa convenance, soit blissent, à défaut de convention contraire, par un usage
le fonds servant soit le terrain d’assiette de la servitude. trentenaire.
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CHAPITRE II : DE LA SERVITUDE LEGALE DE SOUS-TITRE VI : DES PRIVILEGES

PASSAGE EN CAS D’ENCLAVE
Art. 481 : Les privilèges sont régis par les articles 179
Art. 472 : Est enclavé, un fonds qui n’a pas une issue suf- et suivants de l’Acte uniforme de l’Organisation pour
fisante sur la voie publique pour permettre son utilisation l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA)
ou son exploitation économique normale. portant organisation des sûretés. Ils confèrent un droit de
préférence exercé par leurs titulaires conformément aux
Art. 473 : Le propriétaire d’un fonds enclavé peut réclamer dispositions des articles 225 et 226 dudit Acte uniforme.
en justice un passage suffisant sur les fonds de ses voisins,
à charge d’indemniser ces derniers du préjudice subi, à SOUS-TITRE VII : DES DROITS REELS CONFERES
moins que l’état d’enclave n’ait été volontairement constitué. PAR DES BAUX : BAIL EMPHYTEOTIQUE, BAIL A
CONSTRUCTION, BAIL A PLANTATION
Art. 474 : Sous réserve des dispositions de l’article 473 du
présent code, le passage doit être pris du côté et sur le ou
CHAPITRE IER : DU BAIL EMPHYTEOTIQUE
les fonds où le trajet du fonds enclavé à la voie publique
est le plus court, à moins qu’un autre trajet ne soit moins
Art. 482 : Le bail emphytéotique est une convention par
dommageable.
laquelle un propriétaire loue des biens immobiliers (terrains,
Art. 475 : Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par bâtiments d’exploitation, bâtiments d’habitations) pour une
suite d’une convention, le passage ne peut être demandé, durée minimale de dix-huit (18) ans et maximale de quatre-
dans les trente (30) ans suivant la division, que sur les vingt-dix-neuf (99) ans, pour une somme modique. Ce type
terrains qui sont issus de cette division. de bail n’est pas soumis au statut du fermage.

Toutefois, le propriétaire du fonds enclavé peut, dans le Le bail emphytéotique doit être consenti dans les mêmes
cas où aucun passage suffisant ne pourrait être établi sur conditions et formes que la vente immobilière, sous peine
les fonds divisés, intenter l’action prévue à l’article 473 du de nullité.
présent code.
Art. 483 : Le bail emphytéotique ne peut être valablement
Art. 476 : L’assiette et les modalités de passage pour cause consenti que par ceux qui ont le droit d’aliéner, et sous les
d’enclave sont déterminées par trente (30) ans d’usage mêmes conditions, comme dans les mêmes formes.
continu.
Les immeubles appartenant à des mineurs ou à des majeurs
Art. 477 : L’action en indemnité du propriétaire du fonds sous tutelle peuvent être donnés à bail emphytéotique en
servant se prescrit par trente (30) ans, mais le passage vertu d’une délibération du conseil de famille.
demeure malgré cette prescription.
Lorsque les époux restent soumis au régime dotal, le mari
Art. 478: En cas de cessation de l’enclave, le propriétaire peut donner à bail emphytéotique les immeubles dotaux
du fonds assujetti peut à tout moment demander sa sup- avec le consentement de la femme et l’autorisation de
pression. A défaut d’accord amiable, cette disparition est justice.
constatée par le juge.
Art. 484 : La preuve du contrat d’emphytéose s’établit par
Art. 479 : L’entretien du passage obéit aux règles de l’article acte notarié.
461 du présent code.
Art. 485 : A défaut de conventions contraires, le contrat
SOUS-TITRE V : DES HYPOTHEQUES d’emphytéose est régi par les dispositions des articles 486
à 493 ci-après.
Art. 480 : L’hypothèque est l’affectation d’un immeuble
déterminé ou déterminable appartenant au constituant en Art. 486 : Le preneur ne peut demander la réduction de la
garantie d’une ou plusieurs créances, présentes ou futures redevance pour cause de perte partielle du fonds ni pour
à condition qu’elles soient déterminées ou déterminables. cause de stérilité ou de privation de toute récolte à la suite
de cas fortuits.
Elle est légale, conventionnelle ou judiciaire.
Elle est régie par les articles 195 et suivants de l’Acte uni- Art. 487 : A défaut de paiement de deux (02) années
forme de l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique consécutives, le bailleur est autorisé, après une sommation
du Droit des Affaires (OHADA) portant organisation des restée sans effet, à faire prononcer en justice la résolution
sûretés. de l’emphytéose.
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La résolution peut également être demandée par le bail- aux dispositions du Code général des impôts concernant
leur en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si le les transmissions de propriété d’immeubles. Le droit est
preneur a commis sur le fonds des détériorations graves. liquidé sur la valeur vénale déterminée par une déclaration
estimative des parties.
Néanmoins, les tribunaux peuvent accorder un délai suivant
les circonstances. CHAPITRE II : DU BAIL A CONSTRUCTION

Art. 488 : Le preneur ne peut se libérer de la redevance, ni Art. 495 : Le bail à construction est celui par lequel le pre-
se soustraire à l’exécution des conditions du bail emphy- neur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions
téotique en délaissant le fonds. sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état
d’entretien pendant toute la durée du bail.
Art. 489 : Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun
changement qui en diminue la valeur.
L’obligation de construire mise à la charge du preneur
Si le preneur fait des améliorations ou des constructions constitue une obligation de résultat. Le bail est consenti
qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire ni pour une période ne pouvant excéder quarante (40) ans. Il
réclamer à cet égard aucune indemnité. ne peut être prorogé par tacite reconduction.

Art. 490 : Le preneur est tenu de toutes les contributions Art. 496 : Le bail à construction, sous réserve de
et charges de l’héritage. dispositions spéciales, confère au preneur un droit réel
immobilier susceptible d’hypothèque de même que les
En ce qui concerne les constructions existant au moment
du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la constructions édifiées sur le terrain loué ; il peut être saisi
convention, il est tenu des réparations de toute nature, mais dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.
il n’est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s’il prouve
qu’ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou Il est cessible et peut être apporté en société, en tout ou
qu’ils ont péri par le vice de la construction antérieure au en partie.
bail.
Art. 497 : Le preneur peut consentir des servitudes passives
Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incen-
die est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice indispensables à l’achèvement des constructions.
de construction, ou que le feu a été communiqué par une
maison voisine. Art. 498 : Le bail à construction ne peut être consenti vala-
blement que par les personnes qui ont le droit de disposer
Art. 491 : L’emphytéote peut acquérir au profit du fonds des et d’aliéner, sous les mêmes conditions et dans les mêmes
servitudes actives, et les grever, par titres, de servitudes formes.
passives, pour un temps qui n’excédera pas la durée du
bail à charge d’avertir le propriétaire. Art. 499 : Le bailleur devient propriétaire, en fin de bail,
des constructions édifiées par le preneur et profite des
Art. 492 : L’emphytéote profite du droit d’accession pendant améliorations, s’il n’en est autrement convenu.
la durée de l’emphytéose.

Art. 493 : Le preneur a seul le droit de chasse et de pêche Art. 500 : Le preneur est tenu de maintenir les constructions
et exerce à l’égard des mines, carrières et tourbières tous en bon état d’entretien et de réparation de toute nature. Il
les droits de l’usufruitier. répond de l’incendie des bâtiments existants et de ceux
qu’il a édifiés. Il peut les démolir en vue de les reconstruire.
Art. 494 : Ainsi qu’il est mentionné dans le Code général
des impôts, l’acte constitutif de l’emphytéose est assujetti Art. 501 : Le prix du bail peut consister en la remise au
au droit proportionnel perçu à l’occasion de services réali- bailleur, à des dates et conditions convenues, de tout ou
sés par le service des domaines et de la conservation de la partie d’immeubles et de fractions d’immeubles.
propriété foncière et aux droits d’enregistrement aux taux
prévus pour le bail.
Art. 502 : Les terrains du domaine privé de l’Etat et des
Les mutations de toute nature ayant pour objet, soit le autres personnes morales de droit public peuvent être
droit du bailleur, soit le droit du preneur, sont soumises donnés à bail à construction.
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CHAPITRE III : DU BAIL A PLANTATION Le domaine public fluvial comprend :

1- les cours d’eau, leurs lits et francs bords dans les limites
Art. 503 : Le bail à plantation est celui par lequel le preneur déterminées par les hauteurs des eaux coulant à pleins
s’engage, à titre principal à procéder à des plantations bords avant débordement ainsi qu’une zone de trente (30)
d’arbres sur le terrain du bailleur et à entretenir le terrain mètres de large à partir de ces limites ;
et les arbres pendant toute la durée du bail. 2- les sources et les cours d’eau non navigables ni flottables
dans les limites déterminées par la hauteur des eaux coulant
Art. 504 : Les règles qui régissent le droit du bail à à pleins bords avant débordements ; les riverains de ces
construction énoncées ci-dessus s’appliquent au bail à cours d’eau sont soumis à une servitude de passage sur
plantation dans la mesure où elles ne sont pas incompa- une zone large de dix (10) mètres sur chaque rive ;
tibles avec la nature de ce bail.
3- les lacs, étangs, lagunes dans les limites déterminées
TITRE VI : DU DOMAINE IMMOBILIER DE L’ETAT ET par les niveaux des plus hautes eaux avant débordement
DES COLLECTIVITES TERRITORIALES avec une zone de protection de cent (100) mètres de largeur
de ces limites sur chaque rive extérieure et sur chacun des
SOUS-TITRE I : DU DOMAINE PUBLIC DE L’ETAT ET bords des îles.
DES COLLECTIVITES TERRITORIALES
Art. 508 : Font partie du domaine public artificiel :
CHAPITRE I : DE LA COMPOSITION DU DOMAINE
ER

PUBLIC IMMOBILIER DE L’ETAT ET DES 1- les ports maritimes militaires ou de commerce avec
COLLECTIVITES TERRITORIALES dépendantes nécessaires (digues, jetées, bassins, écluses,
etc…) ainsi que les ports fluviaux, les canaux de navigation
Art. 505 : Le domaine public comprend tous les immeubles et leurs chemins de halage, les aqueducs exécutés dans
qui, par nature ou par destination, sont à la disposition du un but d’utilité publique, ainsi que les dépendances de ces
public et qui appartiennent : ouvrages ;

2- les chemins de fer et leurs emprises ; les routes et

1- soit à l’Etat ; ils constituent alors le domaine public de
voies de communication de toutes natures avec leurs
l’Etat ;
emprises telles qu’elles sont fixées par décret en conseil
des ministres ;
2- soit aux établissements publics, collectivités publiques
territoriales secondaires et services publics industriels ou 3- les lignes et postes télégraphiques et leurs dépendances ;
commerciaux ; ils constituent alors les domaines publics
respectifs de ces établissements, collectivités ou services. 4- les aérodromes, aéroports, aérogares, et leurs dépen-
dances avec les emprises et servitudes telles qu’elles sont
Art. 506 : Le domaine public peut être naturel ou artificiel. fixées par les règlements internationaux et par décret en
conseil des ministres ;
Art. 507 : Font partie du domaine public naturel, le domaine
public maritime et le domaine public fluvial. 5- les ouvrages exécutés dans un but d’utilité publique pour
l’utilisation des eaux et la fourniture de l’énergie ;
Le domaine public maritime se compose de :
6- généralement les biens de toute nature ayant vocation
1- la mer territoriale, son sol et son sous-sol s’étendant à à l’usage direct du public, dans un but de circulation des
douze (12) milles marins à partir de la laisse de basse mer personnes ou des biens ;
ainsi que les espaces s’étendant entre la laisse de basse
7- le domaine public de défense qui comprend tous les
mer et le rivage ;
ouvrages de défense terrestre, maritime et aérienne de la
nation ;
2- les parties du rivage de la mer alternativement couvertes
et découvertes par les eaux de la mer ; 8- tout autre équipement qui grève le domaine de l’Etat.

3- une zone supplémentaire de cent (100) mètres à partir Le domaine public comprend également les monuments
de la laisse de haute mer ; publics, les halles, les marchés, les cimetières délimités
et généralement tous les biens non susceptibles d’appro-
4- les lais et relais de la mer. priation privée.
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Art. 509 : En cas de doute ou de contestation sur les limites CHAPITRE II : DE LA GESTION ET DE LA PROTECTION
du domaine public naturel, il est statué par décret en conseil DU DOMAINE PUBLIC IMMOBILIER DE L’ETAT ET DES
des ministres sur proposition du ministre ayant le service COLLECTIVITES TERRITORIALES
de ces terres dans ses attributions.
Art. 517 : Les biens immeubles du domaine public naturel
et artificiel de l’Etat sont inaliénables, imprescriptibles et
Art. 510 : Les immeubles destinés à faire partie du do-
insaisissables.
maine public artificiel sont définis par décrets en conseil
des ministres ; ces décrets constituent des actes de
Art. 518 : Les portions du domaine public reconnues sans
déclarations d’utilité publique permettant d’engager la intérêt pour les services publics ou l’intérêt général, peuvent
procédure d’expropriation. être déclassées par décret en conseil des ministres et
incorporées au domaine privé de l’Etat.
Art. 511 : Le domaine public est inaliénable, imprescriptible
et insaisissable. Art. 519 : La sortie d’un bien immeuble du domaine public
de l’Etat et des collectivités territoriales intervient dans les
Art. 512 : Les portions du domaine public naturel ou artificiel mêmes formes et procédures que leur délimitation ou leur
qui sont reconnues sans utilité peuvent être désaffectées classement.
par décret en conseil des ministres. Les immeubles ainsi
déclassés accroissent le domaine privé. Art. 520 : Le déclassement du domaine public de l’Etat est
prononcé après enquête de commodo et incommodo, par
arrêté du ministre chargé des domaines sur autorisation du
Art. 513 : Le domaine public grève les fonds riverains de
conseil des ministres.
servitudes d’utilité publique dont la nature et l’importance
sont déterminées d’après la destination assignée aux ter- Le déclassement du domaine public de la collectivité
rains concernés. territoriale est prononcé après enquête de commodo et
incommodo, par arrêté du maire sur avis favorable du
Aucune indemnité n’est due aux propriétaires en raison conseil communal ou municipal.
de ces servitudes. Toutefois, s’il est nécessaire, pour leur
Les portions du domaine public déclassées sont incor-
plein exercice, de procéder à la destruction de bâtiments
porées au domaine privé de l’Etat ou des collectivités
ou de plantations, il est dû aux propriétaires intéressés une
territoriales et soumises aux conditions de gestion telles
indemnité fixée comme en matière d’expropriation pour
que prévues aux articles 541 à 551 du présent code.
cause d’utilité publique.
Art. 521 : Tout immeuble ou une portion d’immeuble du
Art. 514 : La police, la conservation et l’utilisation du domaine public de l’Etat ou des collectivités territoriales
domaine public naturel et artificiel sont réglementées par déclassé ne peut faire l’objet de concession ou de cession
l’autorité ayant dans ses attributions le service des terres à une personne privée que dans un but d’intérêt général.
en question.
Art. 522 : La gestion des portions du domaine public immo-
Art. 515 : Indépendamment des sanctions pénales, tout bilier de l’Etat et de leurs dépendances relève du ministre
contrevenant peut-être condamné à la réparation des chargé des affaires foncières, des ministres sectoriels ou
dommages soit par la remise en état des lieux perturbés des maires.
de son fait, soit par le remboursement des dépenses sup-
Art. 523 : L’Etat peut transférer, par décret en conseil des
portées par la personne morale affectataire victime de ses
ministres, la gestion d’une partie de son domaine public
agissements.
immobilier à une collectivité territoriale qui en assure la
conservation.
Art. 516 : Dans des conditions fixées par les autorités
administratives compétentes, il peut être délivré des auto- Art. 524 : Les personnes physiques et les personnes mo-
risations spéciales conférant à des particuliers ou à des rales de droit privé peuvent jouir du domaine public suivant
collectivités, le droit d’extraire des matériaux, d’établir des les conditions spécifiques à chaque nature de bien, l’usage
prises d’eau sur les dépendances du domaine public et auquel ils sont destinés et, ce, dans les limites déterminées
d’exercer des droits de pêche ou de chasse. par voie réglementaire.
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Art. 525 : La gestion des terres et biens immeubles de la Art. 532 : Les immeubles et droits immobiliers provenant
commune relève de la compétence du maire. du domaine privé de l’Etat sont transférés au domaine privé
des collectivités publiques.
Art. 526 : Les terres et biens immeubles du domaine privé
immobilier des collectivités territoriales peuvent être : Art. 533 : Le domaine privé immobilier de l’Etat et des
collectivités territoriales se divise en domaine affecté et
1- cédés à titre onéreux ou gratuit ou loués selon les règles
domaine non affecté.
du droit commun ;

2- affectés à une personne morale de droit public. Art. 534 : Le domaine affecté comprend les immeubles mis
gratuitement à la disposition des services de l’Etat ou des
Toutefois, la cession ou la location d’une terre ou d’un collectivités territoriales pour leur permettre d’assurer leur
bien immeuble d’une commune doit être autorisée par fonctionnement.
délibération du conseil communal ou municipal. Il en est de Peuvent aussi bénéficier d’une affectation, les établisse-
même pour l’acceptation d’un don ou d’un legs. ments publics à caractère administratif de l’Etat ou des
collectivités territoriales.
Art. 527 : Le bureau local du domaine et du foncier assiste
le maire dans la gestion des terres et biens immeubles de Art. 535 : L’immeuble devenu inutile au service ou à l’éta-
la commune. blissement public qui le détient est affecté à un autre service
ou établissement public ou désaffecté.
Art. 528 : La gestion du domaine privé rural de la commune
relève de la compétence du maire qui prend l’avis de la com-
Art. 536 : L’affectation, le changement d’affectation et la
mission de gestion foncière territorialement compétente.
désaffectation sont prononcés par décret en conseil des
Art. 529 : Il est créé dans chaque commune, une ministres.
commission de gestion foncière telle que prévue aux articles
29 à 31 du présent code. Elle a un rôle consultatif et assiste L’acte d’affectation ou de changement d’affectation
le maire dans la gestion des affaires foncières. précise le service ou l’établissement public à l’usage duquel
l’immeuble est destiné ; il précise en outre, l’utilisation qui
Art. 530 : Les terres et biens immeubles visés à l’article sera faite de cet immeuble. L’immeuble désaffecté est remis
521 ci-dessus ne peuvent être cédés ou loués que sur à l’Agence nationale du domaine et du foncier.
délibération du conseil communal ou municipal en
application de la loi portant organisation des communes CHAPITRE II : DE LA GESTION ET DE L’ALIENATION
en République togolaise. DU DOMAINE COMMUNAL
SOUS-TITRE II : DU DOMAINE PRIVE IMMOBILIER DE Art. 537 : Le conseil communal délibère sur la gestion
L’ETAT ET DES COLLECTIVITES TERRITORIALES des biens et opérations immobilières à effectuer par la
commune.
CHAPITRE IER : DE LA CONSISTANCE ET DES MODES
DE CONSTITUTION DU DOMAINE PRIVE IMMOBILIER
Art. 538 : Les baux, les accords amiables et conventions
DE L’ETAT ET DES COLLECTIVITES TERRITORIALES
quelconques ayant pour objet la prise en location ainsi
que les acquisitions d’immeubles ou de droits immobiliers
Art. 531 : Font partie du domaine privé de l’Etat :
conclus par la commune le sont dans les formes prescrites
par les lois et règlements.
1- les immeubles et autres droits réels immobiliers appar-
tenant à l’Etat ;
Art. 539 : Les acquisitions immobilières et l’aliénation
2- les terres provenant des concessions rurales, urbaines des biens par la commune sont soumises aux conditions
ou industrielles abandonnées ; prévues par la réglementation applicable aux opérations
analogues effectuées par l’Etat.
3- les biens en déshérence appréhendés et gérés confor-
mément à la législation sur les successions vacantes ; Art. 540 : La commune est tenue de réserver, d’acquérir
et d’entretenir les terrains consacrés aux inhumations. Les
4- les terres et biens immobiliers immatriculés au nom de
modalités de leur établissement, de leur translation et de
l’Etat ;
leur changement d’affectation sont fixées par les lois et
5- les immeubles du domaine public qui ont été déclassés. règlements en vigueur.
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CHAPITRE III : DE LA GESTION DU DOMAINE PRIVE SECTION 2 : DE LA GESTION DU DOMAINE PRIVE

IMMOBILIER DE L’ETAT ET DES COLLECTIVITES IMMOBILIER DES COLLECTIVITES TERRITORIALES
TERRITORIALES
Art. 546 : La gestion des terres et biens immeubles de la
SECTION 1 : DES PRINCIPES ET STRUCTURES DE
RE commune relève de la compétence du maire.
GESTION DU DOMAINE PRIVE IMMOBILIER DE L’ETAT
Art. 547 : Les terres et biens immeubles du domaine privé
immobilier des collectivités territoriales peuvent être :
Art. 541 : Les terres et biens immeubles du domaine privé
de l’Etat sont gérés différemment suivant qu’ils sont du 1- cédés à titre onéreux ou gratuit ou loués selon les règles
domaine privé affecté ou du domaine privé non affecté. du droit commun ;

Art. 542 : Le domaine privé immobilier de l’Etat est géré 2- affectés à une personne morale de droit public.
par le service chargé des domaines.
Toutefois, la cession ou la location d’une terre ou d’un bien
immeuble d’une commune doit être autorisée par délibéra-
Art. 543 : L’Agence Nationale du Domaine et du Foncier
tion du conseil communal ou municipal. Il en est de même
assure le recensement et le suivi des propriétés bâties et
pour l’acceptation d’un don ou d’un legs.
non bâties de l’Etat et tient le sommier des biens immeubles
de l’Etat situés à l’étranger. Art. 548 : Le Bureau local du domaine et du foncier assiste
le maire dans la gestion des terres et biens immeubles de
Art. 544 : L’Agence Nationale du Domaine et du Foncier la commune.
tient, par préfecture, le tableau général des propriétés
immobilières de l’Etat qui fait ressortir chaque année : Art. 549 : La gestion du domaine privé rural de la commune
relève de la compétence du maire qui prend l’avis de la com-
1- les terres et biens immeubles du domaine privé affectés mission de gestion foncière territorialement compétente.
aux services publics ;
Art. 550 : Il est créé dans chaque commune, une
commission de gestion foncière telle que prévue aux articles
2- les terres et biens immeubles du domaine privé
29 à 31 du présent code.
non affectés et destinés en principe, à être donnés en
concession, cédés ou loués à des personnes physiques et Art. 551 : Les terres et biens immeubles visés à l’article
morales de droit privé ou mis en réserve pour les besoins 521 ci-dessus ne peuvent être cédés ou loués que sur
éventuels des services publics ; délibération du conseil communal ou municipal en appli-
cation de la loi relative à la décentralisation et aux libertés
3- les terres immatriculées ou non faisant partie du locales en République togolaise.
domaine forestier classé ;
CHAPITRE IV : DU REGIME DES CONCESSIONS
4- les constructions et éventuellement les terres
immatriculées faisant partie du domaine privé de l’Etat. Art. 552 : Toute portion du domaine privé immobilier de
l’Etat et des collectivités territoriales devant faire l’objet
Art. 545 : Les terres et biens immeubles du domaine privé d’une concession doit être préalablement immatriculée
de l’Etat peuvent être : conformément à la procédure prévue par le présent code
et ses textes d’application.
1- cédés à titre onéreux ou gratuit ou loués conformément
Art. 553 : Les concessions ne sont accordées qu’aux
aux règles en vigueur ; personnes physiques ou morales justifiant de ressources
financières suffisantes pour garantir leur mise en valeur.
2- affectés à une personne morale de droit public ;
Les modalités et conditions d’attribution et de mise en
3- attribués en concession à des personnes physiques ou valeur des concessions sont fixées par décret en conseil
morales de droit privé. des ministres.
Art. 554 : La concession est accordée à titre provisoire.
Les formes et les conditions de cession, de location, d’affec- Elle ne peut devenir définitive qu’après le constat de la
tation ou de concession sont déterminées par décret en mise en valeur par une commission adhoc, selon des
conseil des ministres. modalités fixées par décret en conseil des ministres.
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Art. 555 : L’administration se réserve le droit de reprendre Art. 559 : Nonobstant les dispositions de l’article 558
les terrains concédés à titre provisoire qui seraient ci-dessus, l’Etat ou la collectivité territoriale peut aliéner
nécessaires aux services publics de l’Etat et à l’exécution des terres et biens immeubles au profit des personnes
des travaux d’intérêt public. physiques ou morales de droit public ou privé à titre gratuit
en vue de la réalisation d’ouvrages reconnus d’intérêt
Les modalités et les conditions de cette reprise sont fixées public.
par décret en conseil des ministres.
Les modalités d’aliénation des biens immeubles à titre
CHAPITRE V : DE L’ALIENATION DES BIENS
IMMOBILIERS DU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT ET gratuit sont précisées par décret en conseil des ministres.
DES COLLECTIVITES TERRITORIALES
SOUS-TITRE III : DU DOMAINE FONCIER NATIONAL
Art. 556 : Les biens immeubles privés de l’Etat peuvent
être cédés en pleine propriété aux personnes physiques Art. 560 : Le domaine foncier national comprend toutes
ou morales de droit privé qui remplissent les conditions les terres ne pouvant être classées ni dans la catégorie
fixées par les textes en vigueur. des terres détenues par les collectivités coutumières et
les individus en fonction d’un titre foncier ou en vertu du
Les terres cédées doivent faire l’objet d’une indivi- droit foncier coutumier ni dans la catégorie des terres
dualisation matérielle et juridique et doivent être soumises constituant les domaines public et privé de l’Etat et des
à la procédure d’immatriculation.
collectivités locales.
Art. 557 : La cession des biens immeubles privés des
collectivités territoriales est constatée par arrêté du Il est définitivement constitué, dans ses limites, étendue et
maire délivré au bénéficiaire sur délibération du conseil consistance, à la date de la publication au Journal officiel
communal. de la République togolaise du présent code. Il ne peut plus
incorporer aucun nouvel immeuble.
La composition du dossier de demande de cession est
précisée par décret en conseil des ministres. Art. 561 : La gestion du domaine foncier national est
assurée par l’Etat qui peut procéder à la redistribution
L’arrêté de cession est obligatoirement publié au niveau des terres sous toutes les formes qu’il lui appartient de
du Bureau communal du domaine et du foncier après déterminer en fonction des objectifs nationaux et selon des
établissement d’un titre foncier dont la copie est délivrée modalités qui sont définies dans le cadre des programmes
au cessionnaire.
d’aménagement rural, urbain et industriel.
Art. 558 : Hormis les conditions particulières auxquelles
elle peut être soumise, l’aliénation des biens immeubles Art. 562 : Les collectivités gardent sur l’ensemble des
de l’Etat et des collectivités territoriales donne lieu au terres composant le domaine foncier national leurs droits
paiement de droits et taxes prévus par les textes en d’usage traditionnels dont notamment la chasse, la
vigueur et conformément au référentiel des prix. cueillette, le parcours, le pâturage, etc., tant que l’exercice
de ces droits n’est pas incompatible avec la nouvelle
Un référentiel des prix de cession des immeubles relevant destination que leur aura donnée l’Etat.
du domaine privé de l’Etat et des collectivités territoriales
est établi par les ministres chargés des finances et des Art. 563 : Les terres faisant partie du domaine foncier
affaires domaniales et cadastrales et adopté par la loi de national affectées conformément aux dispositions du pré-
finances. sent code à des fins d’utilité publique en vue de la réalisa-
tion des programmes de développement rural, urbain ou
Le référentiel des prix visé à l’alinéa précédent se fait
industriel confiée par l’Etat sur l’initiative du Gouvernement
suivant le zonage de chaque commune établi par l’Agence
Nationale du Domaine et du Foncier et est actualisé tous à tout organisme public ou privé placé sous son contrôle,
les cinq (05) ans. sont immatriculées au nom de l’Etat dans des formes et
En tout état de cause, toute aliénation des biens immeubles conditions générales énoncées par l’acte déclaratif d’uti-
de l’Etat et des collectivités territoriales sur la base d’un lité publique pris conformément aux règles applicables en
référentiel de prix datant de plus de cinq (05) ans est nulle matière d’expropriation et désignant la zone nécessaire à
et de nul effet. la réalisation du projet.
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SOUS-TITRE IV : DES RESERVES ADMINISTRATIVES La rétrocession visée à l’alinéa ci-dessus fait l’objet d’un
arrêté pris par l’autorité administrative compétente après
Art. 564 : Les réserves administratives comprennent les avis motivé du bureau local de l’Agence Nationale du
réserves pour équipements et les réserves foncières spé- Domaine et du Foncier.
ciales.
Art. 573 : Les réserves foncières spéciales appartiennent
Art. 565 : Les réserves administratives pour équipements
sont des sites prévus dans les plans d’urbanisme de détails à l’Etat et doivent être immatriculées à son nom.
pour la réalisation des équipements socio-collectifs.
Art. 574 : L’arrêté de rétrocession visé à l’article 572 du pré-
Art. 566 : Les réserves administratives pour équipements sent code doit être publié au Journal officiel de la République
doivent être immatriculées au nom de l’Etat. togolaise et faire l’objet d’un affichage à la préfecture, à la
mairie, au tribunal de première instance du lieu de situation
Art. 567 : Tout lotisseur est tenu de contribuer à la consti-
de l’immeuble rétrocédé.
tution de l’emprise des voies publiques et des réserves
administratives pour équipements en cédant en toute
propriété 50 % de la superficie de ses fonds conformément Nonobstant les dispositions des articles 567 et 572 du
à la législation relative à l’urbanisme. présent code les réserves d’équipements, les emprises
des voies publiques, les réserves spéciales ne peuvent
Art. 568 : Lorsqu’aucune réserve administrative pour ensemble occuper plus de 50 % des fonds de terre d’un
équipements n’est prévue dans la zone, le complément même propriétaire.
à 50 % de la surface occupée par les voies publiques
dans la propriété de tout individu, personne physique ou
Art. 575 : Le service chargé des domaines assure la
morale, est incorporé au domaine privé de l’Etat et des
conservation et la gestion des réserves administratives. Il
collectivités locales sous la dénomination de réserve
administrative spéciale. exécute les arrêtés de rétrocession visés aux articles 571
et 572 du présent code.
Art. 569 : Les réserves administratives spéciales doivent
être immatriculées au nom de l’Etat. TITRE VII : DE LA GESTION DES RESSOURCES
NATURELLES
Art. 570 : Tout propriétaire dont le fonds est entièrement
inclus dans les réserves administratives pour équipements SOUS-TITRE IER : DU REGIME GENERAL DE LA
ou dans l’emprise des voies publiques est rétabli dans 50 % GESTION DES RESSOURCES NATURELLES
de ses droits par cession, dans la même localité, d’une
portion du domaine privé de l’Etat ou des collectivités CHAPITRE IER: DES PRINCIPES DE GESTION DES
locales à titre de compensation proportionnelle à sa RESSOURCES NATURELLES
surface utile.
Art. 576 : Le sol, le sous-sol et les richesses qui y
Art. 571 : La compensation proportionnelle visée à l’article sont contenues relèvent, en tant que ressources non
570 du présent code doit faire l’objet d’un arrêté pris par renouvelables et/ou limitées, du domaine protégé de
l’autorité administrative compétente après avis motivé l’Etat. Ils sont gérés de manière rationnelle et durable
du bureau local de l’Agence nationale du domaine et du conformément aux dispositions du présent code et des
foncier. textes spécifiques en vigueur.
Art. 572 : Les réserves foncières spéciales sont définies à
Art. 577 : Tous les citoyens togolais ont une égale vocation
l’établissement des plans d’urbanisme directeur. Elles sont
à accéder aux ressources naturelles en général et aux
constituées des 50 % de la superficie des terrains existants
terres agricoles en particulier, sans discrimination de sexe
que cède en toute propriété à l’Etat tout propriétaire du
ou d’origine sociale dans les conditions prévues par la
milieu.
Constitution, les lois et les règlements.
Tout propriétaire dont le fonds est entièrement inclus dans
les réserves foncières spéciales est rétabli par rétrocession Art. 578 : Les activités économiques et les projets de
dans 50 % de ces droits dans un domaine privé de l’Etat développement liés aux ressources naturelles doivent
ou des collectivités locales pourvu d’un plan d’urbanisme être conçus et exécutés de façon à garantir l’équilibre
de détails dans la même localité à titre de compensation entre ces activités et lesdites ressources, et un partage
proportionnelle à sa surface utile. équitable des bénéfices.
62 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 14 Juin 2018

Art. 579 : Les autorités des collectivités territoriales y exercent tous les droits résultant de leur qualité de
prennent par arrêté les dispositions réglementaires propriétaire, dans le strict respect des normes de sécurité
nécessaires à l’exploitation et à la gestion des ressources techniques et écologiques fixées par les textes en vigueur.
naturelles de leur ressort territorial, conformément à la
Constitution, aux lois et règlements en vigueur. Le cas échéant, les administrations compétentes prennent
des mesures appropriées conformément aux textes en
Art. 580 : Relèvent du domaine forestier de l’Etat : vigueur pour supprimer ou atténuer les risques.

1- les forêts classées ; Art. 586 : Sous peine de sanctions prévues par les
textes en vigueur, le parcours d’animaux domestiques est
2- les forêts protégées constituées par les autres forêts interdit :
du domaine de l’Etat n’ayant pas fait l’objet d’un acte de
1- dans les forêts classées ;
classement ;
2- dans les forêts protégées, lorsque le parcours présente
3- les parcs nationaux et autres aires de protection ; un danger pour les espèces botaniques ou pour la
préservation de la forêt ;
4- les périmètres de reboisement ;
3- dans les périmètres de restauration ;
5- les reboisements effectués par l’Etat en vue de la
protection de l’environnement. 4- sur les terrains repeuplés artificiellement ou reboisés ou
portant des boisements de moins de cinq (05) ans.
Art. 581 : Les terrains reboisés ou portant des boisements
naturels, reconnus propriétés des personnes physiques, Art. 587 : Le parcours et le pacage du bétail doivent
des organisations communautaires ou des coopératives, s’effectuer de manière à respecter les ressources
relèvent du domaine forestier privé de ces personnes végétales et à éviter les empiétements agricoles.
physiques, organisations communautaires et coopératives.
Les agriculteurs et les éleveurs sont tenus de respecter
Art. 582 : Les forêts non appropriées, non détenues les itinéraires de parcours et les aires de pacage établis.
en vertu de droits établis ou acquis selon la coutume,
appartiennent à l’Etat ou aux collectivités territoriales. CHAPITRE II : DES CONVENTIONS LOCALES

Les droits devant s’y exercer sont inscrits au nom de Art. 588 : La convention locale est la décision prise collé-
l’Etat ou de la collectivité territoriale concernée selon les gialement par les membres d’une collectivité en vue de la
procédures légales en vigueur. conservation et de l’exploitation rationnelle et durable d’une
Les forêts domaniales sont celles du domaine public et ressource naturelle.
du domaine privé de l’Etat et des collectivités territoriales. Elle peut intervenir entre tous les acteurs locaux ou à
défaut entre les membres d’une communauté gestionnaire
Art. 583 : Les forêts domaniales sont classées seulement.
conformément au Code forestier. L’acte de classement
indique le régime juridique de leur exploitation et l’étendue SECTION 1RE : DE LA CONVENTION LOCALE ENTRE
des droits d’usage des riverains. TOUS LES ACTEURS LOCAUX

Art. 584 : Les limites des forêts domaniales sont fixées Art. 589 : La convention locale est l’acte juridique collectif
par arrêté du ministre chargé des domaines après avis par lequel des communautés villageoises, des groupes
technique du ministre chargé des forêts et/ou des socioprofessionnels, des associations ou organisations
ressources naturelles. non-gouvernementales, des administrations locales,
des services techniques déterminent les règles d’accès
Les possibilités de la gestion participative de la forêt par et d’utilisation des ressources naturelles en vue de leur
les riverains sont subordonnées à l’existence d’un plan conservation et de leur exploitation rationnelle et durable.
d’aménagement.
Art. 590 : La convention locale doit être homologuée par
Art. 585 : Les propriétaires de forêts privées ou de terrains le président du tribunal de première instance du lieu de
portant des boisements naturels ou des reboisements situation de la ressource naturelle sur demande du chef
autres que ceux de l’Etat et des collectivités territoriales de la communauté gestionnaire.
14 Juin 2018 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 63

Art. 591 : Le président du tribunal de première instance Art. 598 : Le maire compétent vise la convention locale si :
compétent homologue la convention locale si :
1- les conditions de validité de la convention locale sont
1- les conditions de validité de la convention locale sont réunies ;
réunies ;
2- aucun motif tiré de l’intérêt général ou de l’ordre public
2- aucun motif tiré de l’intérêt général ou de l’ordre public ne paraît de nature à empêcher la convention locale.
ne paraît de nature à empêcher la convention locale.
Tout refus de visa doit être motivé.
Tout refus d’homologation doit être motivé.
Art. 599 : Le visa vaut autorisation d’application de la
convention locale, sans préjudice du droit pour le repré-
Art. 592 : L’homologation de la convention locale rend celle-
sentant de l’Etat auprès de ladite collectivité de déférer
ci obligatoire pour tous les acteurs locaux et opposables
devant les juridictions compétentes la décision ainsi prise
aux tiers.
qu’il estime entachée d’illégalité.
SECTION 2 : DE LA CONVENTION LOCALE ENTRE LES
Art. 600 : Le visa de la convention locale rend celle-ci
MEMBRES DE LA COMMUNAUTE
obligatoire pour tous les membres de la communauté ges-
tionnaire de la ressource naturelle et opposable aux tiers.
Art. 593 : La convention locale est aussi l’acte juridique
collectif par lequel les membres d’une communauté ges- Toutefois, son application est suspendue jusqu’à
tionnaire déterminent les règles d’accès et d’utilisation des intervention d’une décision de justice, en cas de recours
ressources naturelles en vue de leur conservation et de leur exercé contre la décision du maire.
exploitation rationnelle et durable. Art. 601 : La suspension de l’application peut être limitée
aux dispositions estimées illégales par le représentant de
Elle régit les rapports entre les membres de la communauté l’Etat, à moins que ces dispositions forment un tout indisso-
gestionnaire de la ressource naturelle. ciable avec les autres dispositions de la convention locale.

Art. 602 : Le sursis à l’application de la convention locale

Art. 594 : La convention locale est approuvée par les demandé par le représentant de l’Etat est porté devant
membres de la communauté gestionnaire de la ressource la juridiction compétente qui statue selon la procédure
selon les règles coutumières régissant la communauté d’urgence.
autant qu’elles sont compatibles avec les dispositions
Art. 603 : Tout membre de la communauté gestionnaire
légales en vigueur. A défaut, elle est soumise au vote.
de la ressource naturelle qui viole les dispositions de la
convention locale est passible des sanctions prévues, sans
Art. 595 : Dans le cas où deux (02) ou plusieurs commu- préjudice des réparations pécuniaires qui peuvent être sti-
nautés sont associées dans la gestion des ressources, la pulées au profit de la communauté gestionnaire et de toute
convention locale applicable aux membres des commu- poursuite pénale, en cas d’infraction à la législation et à la
nautés doit être approuvée par les membres de chaque réglementation en vigueur.
groupe conformément aux règles propres régissant chaque
communauté. Toutefois, le recours devant la justice ne doit être engagé
qu’après épuisement des procédures prévues par la
convention locale.
Art. 596 : La convention locale ne peut comporter des
mesures de nature à porter atteinte à l’intérêt général et à SOUS-TITRE II : DES REGIMES PARTICULIERS DE
l’ordre public. Les prescriptions qu’elle contient doivent être GESTION DES RESSOURCES NATURELLES
conformes aux dispositions constitutionnelles, législatives
et réglementaires en vigueur, ainsi qu’aux usages reconnus CHAPITRE IER : DE LA GESTION DES RESSOURCES
et non contestés dans la commune rurale de rattachement. EN EAU ET DES ACTIVITES DE PECHE

Art. 604 : Les limites des cours d’eau qui sont des
Art. 597 : Sur demande du chef de la communauté ges- dépendances du domaine public sont matérialisées, en
tionnaire de la ressource naturelle, le maire de la commune cas de besoin, soit par des balises, soit par les arbres,
rurale de rattachement vise la convention locale. ou par tout autre moyen approprié. Elles sont fixées par
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arrêté conjoint des ministres chargés des domaines, de Art. 609 : L’Etat reconnaît aux populations riveraines des
l’eau, des forêts et de la pêche. plans et des cours d’eau, les droits d’usage établis ou
acquis selon la coutume. Ces droits sont exclusivement
Art. 605 : Les fonds de terre riverains des cours et étendues transmissibles par succession et ne sont susceptibles
d’eau sont grevés d’une servitude de passage. d’aucune transaction.

Art. 606 : Toute exploitation ou installation relative à L’exercice de droit de pêche traditionnelle se fait dans
l’utilisation des ressources en eau dans un but d’intérêt le strict respect des dispositions des textes en vigueur,
général grève les fonds de terre intermédiaires d’une notamment celles de la législation sur la pêche ainsi que
servitude de passage, notamment pour les lignes celles du présent code.
électriques, les chemins de fers, les chemins d’accès, les
conduites souterraines, les canaux d’amenée d’eau aux CHAPITRE II : DE LA GESTION DE LA FAUNE SAUVAGE
usines, les canaux d’irrigation et de drainage.
Art. 610 : La faune sauvage est constituée de tous les
Art. 607 : L’utilisation des eaux domaniales telle que animaux en liberté absolue vivant sur les terres domaniales
définie dans le présent code ainsi que l’accès à celles-ci de l’Etat et des collectivités territoriales et les terres des
sont soumis au régime de la domanialité publique. personnes physiques ou morales ou des collectivités
familiales.
En vertu de ce régime et sous peine des sanctions
prévues par les dispositions du présent code et des textes Art. 611 : La faune sauvage vivant sur les terres privées
en vigueur, il est notamment interdit : ainsi que celle vivant sur les terres domaniales bénéficient
de la même protection prévue par la législation en vigueur,
1- de prélever des eaux domaniales à des fins non notamment celle relative à la chasse et à la conservation
domestiques sauf déclaration ou autorisation ; de la faune.

2- de dégrader les ouvrages publics ou privés destinés à Art. 612 : La protection et la conservation de la faune
recevoir ou à conduire des eaux potables ; sauvage, particulièrement les espèces menacées ou en
voie de disparition, constituent un devoir national. Elles
3- d’introduire ou de laisser introduire des excréments ou sont soumises aux dispositions des textes spécifiques en
toute autre matière susceptible de nuire à la salubrité de vigueur.
l’eau des sources, fontaines, puits, citernes, conduites ou
réservoirs servant à l’alimentation humaine ou animale ; Toute personne physique ou morale a le devoir d’œuvrer à
la préservation de la faune sauvage.
4- de déverser ou de rejeter des déchets dans les
nappes phréatiques ou dans les cours d’eau, lacs, sans Art. 613 : Toute personne physique ou morale qui
autorisation et sans respect des normes techniques en entreprend d’élever des animaux sauvages dans un parc
vigueur ; privé acquiert la propriété exclusive de cette faune.

5- de construire des fosses septiques, latrines, dépôts Toutefois, le propriétaire est astreint au respect des règles
d’ordures, zones d’enfouissement sanitaire, lavoirs de protection nationales et internationales en vigueur.
publics et abreuvoirs pour animaux sans autorisation et
sans respect des normes techniques en vigueur. Art. 614 : L’exploitation de la faune sauvage vivant dans
les réserves naturelles intégrales telles que définies par la
Art. 608 : Le droit de pêche dans les eaux du domaine législation en vigueur est interdite.
public est soumis aux dispositions des textes en vigueur
notamment celles du présent code. CHAPITRE III : DE LA GESTION DES SUBSTANCES DE
CARRIERE ET DE MINE
En vertu de ces dispositions, le droit de pêche dans les
eaux du domaine public appartient à l’Etat.
SECTION 1RE : DES PRINCIPES GENERAUX
Toutefois, l’Etat peut accorder à titre gratuit ou onéreux ce
droit aux citoyens.
Art. 615 : Toute prospection, recherche, exploitation,
Le droit de pêche accordé aux non-nationaux n’est pas traitement, transformation et commerce des substances
gratuit. minérales ou fossiles, toute prospection, exploitation des
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eaux minérales et des gîtes géothermiques, à l’exception Art. 621 : Un décret en conseil des ministres peut décider
des hydrocarbures liquides ou gazeux, dans le but d’en du classement dans le régime des mines de substances
extraire des substances minérales ainsi que le régime fiscal antérieurement classées dans le régime des carrières
applicable à ces activités sur le territoire de la République ou autoriser l’exploitation comme carrières de certaines
togolaise, dans les eaux territoriales, la zone économique substances minières.
exclusive et sur le plateau continental sont régis par le SECTION 3 : DE LA DISTINCTION ENTRE LA
présent code et les textes spécifiques en vigueur. PROPRIETE DES SUBSTANCES MINIERES ET DE
CARRIERE ET CELLE DU FONDS DE TERRE
Art. 616 : L’Etat peut accorder sur le territoire de la
République togolaise à une ou plusieurs personnes Art. 622 : Les substances minières et de carrières
physiques ou à une ou plusieurs personnes morales sans appartiennent à l’Etat et font partie du domaine public
distinction de nationalité, le droit de se livrer à l’une ou dont la gestion est soumise au présent code et aux textes
plusieurs des activités visées à l’article ci-dessus, si elles spécifiques en vigueur.
sont titulaires de l’un des titres miniers prévus par les Art. 623 : Les gîtes naturels de ressources minérales
textes spécifiques en vigueur. contenues dans le sous-sol ou existant en surface sont,
sur le territoire de la République togolaise, la propriété de
SECTION 2 : DE LA DISTINCTION ENTRE SUBSTANCES l’Etat et ne peuvent être, sous réserve du présent code et
MINIERES ET SUBSTANCES DE CARRIERE des textes spécifiques en vigueur, susceptibles d’aucune
forme d’appropriation privée.
Art. 617 : Les gîtes naturels de substances minérales ou
fossiles autres que les hydrocarbures liquides ou gazeux Toutefois, le titulaire de titre minier d’exploitation acquiert
sont classés en carrières et en mines. la propriété des substances minérales qu’il extrait.

Art. 618 : Sont considérés comme carrières, les gîtes TITRE VIII : DES DISPOSITIONS RELATIVES AUX
naturels de matériaux de construction, d’empierrement et TERRES RURALES ET AUX TERRES DE TENURE
de viabilité, de matériaux pour l’industrie céramique, de FONCIERE COUTUMIERE
matériaux d’amendement des sols et autres substances
analogues, à l’exception des phosphates, nitrates, sels SOUS-TITRE I : DES DISPOSITIONS GENERALES
alcalins et autres sels associés dans les mêmes gisements.
Art. 624 : Les dispositions du présent titre s’appliquent au
Les tourbières et sablières sont également classées parmi domaine privé rural de l’Etat et des collectivités territoriales
les carrières. ainsi qu’aux terres rurales appartenant aux personnes
Toutes ces substances sont dites substances de carrière. physiques ou personnes morales de droit privé.
Elles s’appliquent en outre à toutes les terres de tenure
Art. 619 : Les carrières sont classées en deux (02)
foncière coutumière.
catégories :
Toutefois, les forêts protégées et classées, les aires
1- les carrières permanentes ouvertes, soit sur le fauniques, les espaces pastoraux, les ressources minières
domaine de l’Etat soit sur un terrain de propriété privée et en eaux demeurent soumis aux dispositions législatives
bénéficiant d’une autorisation réglementaire d’ouverture spéciales qui y sont relatives, notamment le Code de
et d’exploitation ; l’urbanisme en ce qui concerne les zones sensibles à
protéger et autres textes spécifiques les régissant.
2- les carrières temporaires ouvertes soit sur le domaine
de l’Etat soit sur un terrain de propriété privée dont Art. 625 : Les terres rurales s’entendent comme celles
l’exploitation est soumise aux mêmes conditions qu’à définies à l’article 9, point 89 du présent code.
l’alinéa précédent.
Les terres rurales comprennent :
Art. 620 : Sont considérés comme mines, les gîtes de 1- le domaine privé rural de l’Etat et des collectivités
toutes substances minérales ou fossiles qui ne sont territoriales ;
pas classés dans les carrières et qui ne sont pas des
hydrocarbures liquides ou gazeux. 2- les terres rurales appartenant aux personnes physiques,
aux collectivités familiales et aux personnes morales de
Ces substances sont dites substances de mine. droit privé.
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Art. 626 : Il est reconnu aux personnes physiques, aux Sommation est faite aux assistants de révéler tous droits
collectivités familiales et aux personnes morales de opposables à ceux dont la reconnaissance est demandée,
droit privé, le droit de participer à la définition des règles sous peine de sanctions prévues à l’article 714 du présent
spécifiques de gestion des terres rurales édictées par le code. Procès-verbal est dressé de ces opérations et lecture
présent code conformément à l’intérêt général, aux lois et publique en est donnée et traduite, s’il y a lieu ; après quoi,
règlements de la République et aux arrêtés communaux il est signé par le représentant de l’administration, qui invite
en vigueur. Ces règles doivent faire l’objet d’un arrêté le requérant, le chef ou son remplaçant, l’interprète et les
communal à l’issue de consultations organisées avec les opposants à le signer également, soit en français, soit en
populations. écriture de langue locale.

Art. 627 : Les droits fonciers issus de la coutume et Les oppositions reçues sur place sont mentionnées sur
des pratiques et normes locales, reconnus, constatés ledit procès-verbal ; avis est donné que tous opposants
et enregistrés selon la réglementation en vigueur ou les présents ou à venir peuvent faire valoir leurs droits à la
dispositions du présent code, peuvent servir de garantie à condition d’en saisir, dans le délai de trois (03) mois, par
l’octroi de crédits fonciers. l’intermédiaire du maire, le tribunal de première instance
qui juge en la forme ordinaire.
SOUS-TITRE II : DE LA CONSTATATION DES DROITS
FONCIERS COUTUMIERS Art. 631 : Dans le cours du délai de trois (03) mois assigné
pour la révélation des droits des tiers, le maire fait procéder,
Art. 628 : Lorsque les terres sont détenues suivant les par l’un des géomètres assermentés attachés à la conser-
règles du droit coutumier, les détenteurs ont la faculté de vation foncière, au bornage de l’immeuble.
faire constater et affirmer leurs droits au regard de tous tiers
sous réserve de l’observation des dispositions des articles Art. 632 : Si, dans les trois (03) mois, aucune opposition
629 à 639 du présent code. n’a été formée ou, en cas d’opposition, après main levée
volontaire ou prononcée par le tribunal de première instance
Toutefois, l’égalité homme/femme à l’accès à la terre doit compétent, si, d’autre part, la terre considérée n’est pas
être respectée. revendiquée par l’Etat, conformément à l’article 531 du
présent code, les pièces établies (avec, s’il y a lieu, copie
Art. 629 : Le requérant adresse, à cet effet, au maire, une des décisions de justice) sont numérotées et réunies en
demande écrite ou verbale contenant, autant que possible, un livret auquel est joint, dans la mesure du possible, un
ses nom, âge, profession, domicile, lieu de naissance, plan des lieux.
filiation, état de la famille, avec l’indication sommaire de Les indications portées au livret ainsi constitué sont som-
la ou des terres qu’il désire soumettre à la règlementation mairement transcrites sur un registre spécial dûment coté
instituée par le présent code, des droits qu’il exerce et de et paraphé par le maire, chaque inscription étant datée et
tous renseignements concernant l’origine de ces droits. faite sous un numéro particulier.

Récépissé est donné à l’intéressé de sa demande qui est Copie de l’inscription au registre spécial est remise à l’inté-
inscrite avec un numéro d’ordre sur un registre ad hoc tenu ressé sur sa demande.
au chef-lieu de chaque commune. Le requérant est informé
d’avoir à délimiter son terrain à l’aide de jalons ou de tous Art. 633 : Le titre ainsi obtenu par le requérant à la valeur
autres points de repère suffisants. d’un acte sous seing privé et confirme son possesseur dans
les droits qu’il énumère. Il vaut tant que dure l’occupation
Préalablement à la procédure indiquée ci-après, les effective du bénéficiaire ou de ses ayants droit.
dossiers des demandes ainsi constituées sont, en vue de
sauvegarder les droits de l’État, transmis à l’autorité admi- Aucune dépossession ne peut être faite qu’en vertu d’un
nistrative compétente. jugement ou d’une convention dans la forme des actes
ci-dessus spécifiés.
Art. 630 : Au jour fixé par le maire, ce dernier ou son repré-
sentant, après avoir prévenu les chefs, les notables du lieu, Art. 634 : Le bénéfice des dispositions ci-dessus peut éga-
les propriétaires limitrophes et les tiers intéressés, fait sur lement être étendu à tous les immeubles bâtis.
place et publiquement toutes constatations relatives au ter-
rain déclaré, quant à sa nature, sa superficie, sa description, Art. 635 : Tous faits, conventions ou sentences ayant
ses limites, la revendication dont il est l’objet, l’identité et la pour effet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou
qualité du ou des titulaires des droits fonciers. éteindre un des droits ainsi constatés, d’en changer le ou
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les titulaires ou les conditions et dont les intéressés veulent L’Etat peut les attribuer aux collectivités territoriales, directe-
faire constater l’existence donnent lieu à une inscription qui ment ou à la demande de celles-ci dans la mesure où elles
est reproduite sur le registre spécial et sur le titre remis au sont situées sur leur territoire administratif.
détenteur ; un feuillet nouveau est accolé au livret décrit
à l’article 632 du présent code et un certificat d’inscription Art. 642 : Un arrêté du maire de la commune du lieu de sa
est remis, en outre, au bénéficiaire. situation constate qu’un immeuble est vacant et sans maître.

Art. 636 : En cas de perte par le titulaire d’une copie de Art. 643 : La procédure de constatation d’un immeuble
titre foncier ou d’un certificat d’inscription, le conservateur vacant et sans maître est définie par décret en conseil des
n’en peut délivrer un duplicata que sur le vu d’un jugement ministres.
l’ordonnant, rendu après publication d’un avis inséré dans
Pour établir de manière certaine le défaut d’appropriation,
deux (02) numéros consécutifs du Journal officiel de la
cette procédure doit respecter les conditions de publication
République togolaise.
et de délai semblables à celles prévues par les dispositions
du titre III du présent code en ce qui concerne la procédure
Art. 637 : Les pièces établies en vue de la procédure
d’immatriculation aux livres fonciers.
ci-dessus décrite, expéditions et certificats, sont dispensés
des droits de timbre et d’enregistrement. Le conservateur de la propriété foncière ne peut ouvrir une
procédure d’immatriculation au nom de l’État qu’à la récep-
Art. 638 : Les tribunaux de première instance sont tion de l’arrêté du maire établissant le défaut d’appropriation.
exclusivement compétents pour connaître des difficultés
susceptibles de s’élever à propos des modalités d’application Art. 644 : Les propriétaires de terres rurales de tenure
du présent sous-titre. foncière coutumière exercent sur leurs fonds toutes les
prérogatives attachées à leurs droits de propriété, confor-
Par exception aux dispositions de l’article 185 du Code de mément aux dispositions légales en vigueur et à l’ordre
procédure civile et dans l’intérêt des parties, le droit d’appel public.
est ouvert au maire dans les mêmes conditions que pour
les intéressés. Art. 645 : Les titulaires d’un droit d’usage sur les terres
rurales de tenure foncière coutumière exercent sur ces
Art. 639 : Lorsque le bénéfice des dispositions ci-dessus est terres toutes les prérogatives attachées à leurs droits,
réclamé par plusieurs codétenteurs ou par l’un d’eux seule- conformément aux règles et pratiques locales.
ment, les intéressés sont invités, au préalable, à déterminer, Ils exercent ces prérogatives tant que leurs droits ne sont
dans une convention revêtue de la formule d’affirmation, le pas contestés et dans le strict respect des droits des tiers.
mode d’occupation et d’administration qui régit l’immeuble
déclaré, et, le cas échéant, les droits particuliers qui peuvent Art. 646 : Nul ne peut être contraint de céder un fonds
être concédés à l’un d’entre eux. A défaut d’accord, le litige immeuble de tenure foncière coutumière, si ce n’est pour
est porté devant les tribunaux de première instance qui la mise en œuvre des politiques de développement ou pour
décident de la suite à donner à l’affaire. cause d’utilité publique, et moyennant, dans tous les cas,
une juste et préalable indemnité.
SOUS-TITRE III : DE L’APPROPRIATION, DU
TRANSFERT ET DE LA CONSTITUTION DE Art. 647 : A superficie égale, l’indemnité due conformément
DROITS SUR LES TERRES RURALES à l’article précédent est égale à celle due en cas d’expro-
priation d’un immeuble immatriculé aux livres fonciers, sauf
CHAPITRE IER : DE L’APPROPRIATION DES TERRES à déduire les frais d’immatriculation.
RURALES
CHAPITRE II : DU TRANSFERT ET DE LA CONSTITUTION
Art. 640 : La propriété d’une terre rurale de tenure foncière DE DROITS SUR LES TERRES RURALES DE TENURE
coutumière est établie par son inscription au registre spécial FONCIERE COUTUMIERE
visé à l’article 629, alinéa 2 du présent code.
SECTION 1RE : DU TRANSFERT A TITRE DEFINITIF
L’inscription au registre spécial est obtenue par application
des dispositions des articles 628 et 629 du présent code. Art. 648 : Le transfert à titre définitif d’une terre rurale
de tenure foncière coutumière peut s’opérer par vente,
Art. 641 : Les terres vacantes et sans maître appartiennent succession ab intestat ou testamentaire, donation entre
à l’État, lequel doit les immatriculer à son nom. vifs ou par tout autre effet de l’obligation.
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Toute acquisition à titre onéreux ou par donation de terre Un décret en conseil des ministres précise les modalités
devra faire l’objet d’une approbation préalable du conseil d’exercice du droit de préemption.
communal ou municipal du lieu de situation de l’immeuble
après avis motivé de la commission de gestion foncière. Art. 651 : Les terres rurales de tenure foncière coutumière
peuvent faire l’objet de droits d’usage délégués tels qu’ils
Aucune acquisition à titre onéreux ou par donation de sont régis par la coutume et les usages.
terre rurale ne peut excéder une superficie de mille (1000)
hectares. Toutefois, la délégation doit être constatée par un écrit
devant témoins. Cet écrit précise l’accord des parties sur
Art. 649 : L’acquisition d’une terre rurale dont la superficie les conditions d’octroi et de jouissance des droits d’usage
est comprise entre dix (10) et vingt (20) hectares est délégués telles que définies à l’article 9, point 64 du
conditionnée par l’autorisation préalable du conseil présent code.
communal ou municipal, d’un projet de mise en valeur à Dans tous les cas, la consultation de la section villageoise
des fins agricoles, halieutiques, pastorales, forestières, de gestion foncière est requise dans les localités où il en
sociales, industrielles, artisanales ou de préservation existe déjà, à peine de nullité de l’acte de transfert de droit
de l’environnement conformément aux dispositions des d’usage.
articles 655 et suivants du présent code ou d’une manière
générale liée à un projet d’intérêt général. Art. 652 : La cession du contrat de location par le locataire
Au-delà de vingt (20) et jusqu’à cent (100) hectares, le et la sous-location sont interdites, sauf accord préalable
projet de mise en valeur défini à l’alinéa précédent est écrit du propriétaire de l’immeuble rural.
approuvé par l’Agence nationale du domaine et du foncier
après avis du conseil communal ou municipal. SECTION 2 : DE LA DUREE DU BAIL

Pour une superficie supérieure à cent (100) et inférieure ou Art. 653 : La durée du bail est fixée par l’accord des parties.
égale à cinq cent (500) hectares, la demande d’acquisition Aucun preneur à bail d’un fonds de tenure foncière cou-
de terre n’est recevable que dans les conditions suivantes : tumière ne peut être évincé avant l’expiration du contrat,
sans juste motif.
1- le projet est approuvé par le conseil communal ou
municipal ;
Art. 654 : En cas d’éviction sans juste motif, le bailleur doit
2- le projet a reçu l’avis favorable de l’Agence nationale du au preneur une indemnité d’éviction convenue d’accord
domaine et du foncier ; partie ou fixée par le juge compétent.

3- le projet a reçu l’approbation du ministre chargé des CHAPITRE III : DE LA MISE EN VALEUR ET DE LA
affaires foncières. GESTIONDES TERRES RURALES

Au-delà de cinq cent (500) hectares, le projet de mise en Art. 655 : La mise en valeur d’une terre rurale résulte,
valeur est approuvé par décret en conseil des ministres. soit d’une opération de développement rural, soit de toute
autre opération réalisée pour préserver l’environnement
Dans tous les cas, selon le type, la nature et l’importance
conformément aux lois et règlements en vigueur, dans
du projet, l’avis des ministres concernés est requis sans
le but de satisfaire les besoins individuels ou collectifs,
préjudice de l’étude d’impact environnemental.
publics ou privés.
Tout projet de mise en valeur doit assurer une agriculture
Les actions de développement rural concernent notamment
durable, respecter l’équilibre écologique, la préservation de
et sans que cette liste soit limitative :
l’environnement et contribuer à garantir la sécurité alimen-
taire, renforcer le tissu social, dans l’intérêt des générations
1- la mise en place et l’exploitation des cultures pérennes,
présentes et futures.
annuelles ou saisonnières ;
Art. 650 : L’Agence nationale du domaine et du foncier 2- l’élevage des animaux domestiques ou sauvages ;
exerce un droit de préemption sur toutes les transactions
opérées sur les terres rurales. 3- le maintien, l’enrichissement ou la constitution de forêts ;
Toute vente effectuée sur une terre rurale qui n’aurait pas 4- la pêche ;
obtenu le visa de l’Agence nationale du domaine et du
foncier ou l’avis de préemption est nulle et de nul effet. 5- l’aquaculture ;
14 Juin 2018 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 69

6- les infrastructures et les aménagements de cultures L’insuffisance de mise en valeur résulte d’un mauvais état
irriguées ; d’entretien ou d’abandon d’une installation industrielle
sur les terres concernées pendant le même délai fixé à
7- la création de jardins botaniques et de parcs l’alinéa précédent.
zoologiques ;
L’insuffisance de mise en valeur est assimilable au défaut
8- la construction et l’exploitation des établissements de
de mise en valeur ou de mise en culture.
stockage, de transformation et de commercialisation des
produits agricoles, de l’élevage, de la foresterie, de la
Sont réputées non mises en valeur :
pêche et de toute autre activité à caractère rural.

Art. 656 : L’autorité administrative, pour faciliter la 1- les concessions devenues définitives, lorsque les
réalisation des programmes de développement ou conditions imposées par le cahier des charges annexé à
d’intérêt général, peut nonobstant le droit de propriété l’arrêté d’octroi ne sont pas remplies ;
des collectivités familiales et des personnes physiques
ou morales de droit privé, interdire certaines activités 2- les parcelles isolées demeurées en friches pendant cinq
constituant des nuisances auxdits programmes ou à (05) années consécutives sans introduction de plantes
l’environnement, conformément à la législation en vigueur. fertilisantes ou de tout autre moyen de fertilisation ;

Toutefois, l’autorité administrative doit au préalable 3- les parcelles mises en jachère pendant plus de cinq
envisager la mise en œuvre des mesures susceptibles (05) ans.
d’enrayer ou de limiter les risques de nuisances ou de
dommages à l’environnement. Sont réputées en mauvais état de production, les
entreprises agricoles ou les parcelles isolées portant des
Art. 657 : Les propriétaires de terres rurales y compris cultures pérennes dont les rendements sont largement
l’Etat et les collectivités territoriales ont l’obligation de les inférieurs à ceux habituellement obtenus dans la localité.
mettre en valeur, sauf le cas où la qualité du sol nécessite
une jachère dont la durée ne peut être supérieure à Art. 660 : Toute personne physique ou morale peut
cinq (05) ans. demander au maire, l’autorisation d’exploiter une parcelle
susceptible d’une mise en valeur rurale qui se trouve dans
En tout état de cause, les terres rurales acquises en
l’un des cas prévus à l’article 659 ci-dessus.
pleine propriété ou détenues dans les formes admises
par la coutume dont la jachère dépasse deux (02) ans, Le maire saisit la commission de gestion foncière de la
doivent, à partir de la cinquième année de la jachère, être commune qui se prononce après enquête contradictoire
complantées par le propriétaire ou l’usager d’espèces sur l’état de non mise en valeur ou d’insuffisance de mise
végétales fertilisantes ou fertilisées par tout autre moyen, en valeur du fonds de terre concerné, ainsi que sur les
afin de régénérer leur qualité, sous peine d’amende dont possibilités de mise en valeur rurale de celui-ci.
le montant est fixé par le conseil communal ou municipal
concerné. Le défaut de mise en valeur est constaté par arrêté du
maire de la commune.
Tout défaut de mise en valeur d’un fonds de terre rural Cet arrêté notifié au propriétaire doit être publié par
soumet ce fonds aux dispositions des articles 658 à 663
voie d’affichage à la mairie pendant deux (02) mois, par
du présent Code.
annonce à la radio locale et par les crieurs publics ou tout
Art. 658 : Les terres rurales de tenure foncière moderne autre moyen de communication.
ou de tenure foncière coutumière dont la mise en valeur
n’a pas été assurée dans les conditions fixées aux articles Art. 661 : Pendant le délai d’affichage indiqué à l’article
suivants peuvent faire l’objet d’une mise en valeur agricole 660, le propriétaire fait connaître par écrit au maire qu’il
ou pastorale par toute personne physique ou morale qui s’engage à mettre en valeur le fonds inexploité ou sous-
en fait la demande, comme il est prescrit à l’article 660 du exploité, dans un délai d’un (01) an, ou qu’il y renonce.
présent code.
L’absence de réaction du propriétaire vaut renonciation.
Art. 659 : Constitue un défaut de mise en valeur, l’absence
de tout entretien ou de toute production d’une terre rurale En cas de renonciation, le droit d’exploitation peut être
durant une période continue de cinq (05) ans décomptés attribué à toute personne qui en fait la demande, avec
à partir de la date du constat de l’absence d’entretien ou obligation d’engager la mise en valeur selon les conditions
de production. du bail dans le délai d’un (01) an.
70 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 14 Juin 2018

Art. 662 : L’autorisation d’exploiter peut-être accordée par Art. 666 : Le titre foncier fait la preuve de la propriété en
le maire, après avis de la commission de gestion foncière matière immobilière. Lorsqu’il est régulièrement établi, il a
de la commune. la valeur d’un acte authentique et garantit à son titulaire
de façon incontestable le droit de propriété de l’immeuble
En cas de pluralité de demandes, cette autorisation est qui en est l’objet.
accordée en priorité au demandeur rural en situation de
première installation. Lorsque deux (02) titres fonciers sont régulièrement
délivrés sur un même immeuble, le juge fait foi au titre le
Le bénéficiaire de l’autorisation d’exploiter conclut avec le plus ancien.
propriétaire un bail.

Art. 663 : Le bail conclu conformément à l’article précédent Art. 667 : La décision de justice passée en force de chose
détermine notamment les conditions de jouissance et le jugée a la même force probante que le titre foncier.
prix du bail.
Toutefois, elle ne produit effet qu’entre les parties au
Il fixe en outre les conditions de renouvellement du bail et procès. Les ayants droit et les ayants cause des parties
de reprise en cas de non-renouvellement. sont assimilés aux parties au procès.

TITRE IX : DE LA PREUVE ET DU CONTENTIEUX Art. 668 : Le certificat administratif fait foi jusqu’à preuve
FONCIER contraire des mentions qu’il comporte.

SOUS-TITRE I : DE LA PREUVE DES DROITS FONCIERS Lorsque le certificat administratif est en conflit avec le titre
foncier, le juge accorde primauté au titre foncier.
Art. 664 : La charge de la preuve incombe à celui qui a
pris l’initiative du procès. Art. 669 : A défaut, d’un des modes de preuve de rang
préférable dans l’ordre établi par l’article 665 du présent
Néanmoins, lorsque le défendeur allègue une prétention, code, le juge peut recourir au témoignage. Il en apprécie
il est tenu, sous peine de rejet, de l’établir. souverainement la force probante.

Art. 665 : La preuve des droits fonciers se fait par le titre Il peut également établir le droit de propriété à partir de
foncier. présomptions résultant de l’occupation paisible de longue
durée, la première occupation, le partage des produits
Toutefois, en ce qui concerne les terres non immatriculées, agricoles ou de chasse, la culture d’essences pérennes
la preuve peut être rapportée, entre autres, par : ou tous indices matérialisant l’emprise de l’une des parties
sur l’immeuble litigieux.
1- livret prévu par l’article 632 du présent code;
Toutefois, lorsque les essences pérennes ou indices ci-
2- l’acte notarié ; dessus visés résultent d’une convention, de la simple
tolérance ou de l’hospitalité, ils ne peuvent pas constituer
3- le certificat administratif ; un mode de preuve du droit de propriété.
4- les actes délivrés lors des opérations de lotissement ou Art. 670 : La convention revêtue de la formule d’affirmation,
de remembrement ; comme celle qui en est dépourvue constituent de simples
5- les avis d’imposition ; présomptions de propriété qui peut être combattue par
tous moyens.
6- l’aveu ;
Néanmoins, lorsque le conflit porte sur la date, la formule
7- le serment ;
de l’affirmation confère primauté à la convention affirmée.
8- les présomptions ;
Lorsque deux conventions sont régulièrement affirmées
9- le témoignage ; par une même administration sur un même immeuble, la
10- le procès-verbal de règlement amiable délivré par convention la plus ancienne fait foi.
l’autorité traditionnelle conformément à l’article 680 du
présent code ; Art. 671 : L’aveu judiciaire fait pleine foi.

11- les décisions judiciaires ayant acquis la force de chose Toutefois, l’aveu extrajudiciaire est laissé à la souveraine
jugée. appréciation du juge. Il en est de même du serment.
14 Juin 2018 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 71

Art. 672 : Les actes administratifs délivrés lors ou à l’issue 2- nom, prénoms et domicile des parties ;
des opérations de lotissement ou de remembrement, ne
constituent des modes de preuve que s’ils sont soutenus 3- nom, prénoms et domicile des témoins ;
par des conventions, titres ou faits antérieurs auxdites
opérations. 4- objet du différend ;

Lorsque deux (02) ou plusieurs actes administratifs 5- prétention des parties ;

délivrés à différentes personnes se contredisent, seul
fait foi, l’acte porté par la convention, titre ou faits le plus 6- contenu de l’arrangement intervenu ;
ancien.
7- date et lieu du règlement ;
SOUS-TITRE II : DU CONTENTIEUX FONCIER
8- signature ou empreintes digitales du représentant de
CHAPITRE IER: DES MESURES PREVENTIVES ET DU l’instance ou de la personne chargée du règlement, des
REGLEMENT DES CONFLITS FONCIERS RURAUX parties et des témoins.

Art. 673 : L’Etat prend et met en œuvre toutes les mesures L’absence de règlement amiable doit également faire
nécessaires en vue de prévenir et de réduire efficacement l’objet d’un procès-verbal.
les conflits fonciers ruraux.
Dans le cadre de la prévention des conflits fonciers Le procès-verbal de règlement amiable dûment signé par
ruraux, l’Etat élabore et met en œuvre, en concertation les parties et leurs témoins est transmis au président du
avec l’ensemble des acteurs concernés, les mesures tribunal du lieu de situation de l’immeuble litigieux par la
appropriées d’aménagement et de gestion rationnelle de partie la plus diligente.
l’espace rural.
Art. 679 : Le président du tribunal compétent convoque
Art. 674 : L’Etat et les collectivités territoriales prennent sans délai les parties et leurs témoins. Assisté du chef du
toutes mesures appropriées pour assurer l’implication service chargé des affaires domaniales et cadastrales,
des autorités coutumières et traditionnelles, de la société il procède à la lecture et, s’il y a lieu, à la traduction du
civile et des personnes ressources dans la prévention des procès-verbal sur lequel les parties sont appelées à
conflits fonciers ruraux. donner leur consentement.

Art. 675 : Les différends liés à l’accès aux terres rurales et Art. 680 : Le président du tribunal compétent procède à
aux ressources naturelles sont réglés conformément aux l’affirmation du procès-verbal en y apposant sa signature
dispositions légales en vigueur. précédée de la mention suivante :

Toutefois, la saisine des juridictions doit obligatoirement « Devant nous (nom, prénoms, qualité et résidence)
être précédée, d’une tentative de règlement amiable se sont présentés les parties et témoins dénommés au
auprès d’une autorité traditionnelle territorialement procès-verbal de règlement amiable qui précède.
compétente.
Lesquels, après lecture à eux faite et traduction au besoin
Art. 676 : Aucune procédure particulière n’est exigée en leur propre langue de la teneur dudit procès-verbal,
quant au choix de l’instance ou de la personne chargée du en notre présence, par le nommé (nom, et prénom de
règlement amiable. l’interprète), interprète assermenté ont formellement
déclaré et affirmé en comprendre le sens.
Art. 677 : Les parties se font obligatoirement assistées
chacune au moins d’un témoin pendant le déroulement de Les parties ont en outre, déclaré et affirmé en accepter les
la tentative de règlement amiable. termes et s’obligent à l’exécuter loyalement.

Art. 678 : Le règlement amiable donne lieu à l’établissement Les témoins ont également déclaré et affirmé en
d’un procès-verbal qui doit comporter les indications reconnaître la parfaite régularité.
ci-après :
Ce que nous certifions à toutes fins de droit.
1- dénomination et siège de l’instance ou nom, prénoms et
domicile de la personne chargée du règlement ; Fait à .................... le ....................... »
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Art. 681 : L’affirmation du procès-verbal doit intervenir au Art. 691 : Dans le cadre de l’exécution de tout projet de
plus tard, dans le délai d’un (01) mois à compter de la développement, l’expulsion forcée doit tenir compte des
transmission au président du tribunal compétent par les droits économiques, sociaux et culturels reconnus par les
intéressés du procès-verbal de règlement amiable. textes en vigueur.

CHAPITRE II : DE LA COMPETENCE JURIDICTIONNELLE, DE Art. 692 : L’exécution des décisions judiciaires ordonnant
LA RECEVABILITE ET DE LA PROCEDURE CONTENTIEUSE une expulsion forcée doit, dans le respect des droits
EN MATIERE FONCIERE économiques, sociaux et culturels garantis par la
Constitution, suivre des procédures légales qui cherchent
Art. 682 : Les litiges portant sur le droit de propriété ou sur à obtenir l’indemnisation à la suite d’une expulsion illégale
les immeubles bâtis ou non bâtis sont de la compétence ou arbitraire, ou favorisent le rachat par la partie perdante
du juge judiciaire. dans un procès portant sur un immeuble qu’elle occupe.
Art. 683 : Les litiges portant sur les actes délivrés par Art. 693 : L’exécution d’une décision judiciaire ordonnant
l’administration publique ou ses démembrements sont de une expulsion forcée peut être précédée d’une étape de
la compétence du juge administratif. négociation à l’amiable en vue du rachat, par la partie
perdante au procès de l’immeuble occupé.
Art. 684 : Tout citoyen a le droit d’ester en justice pour
revendication ou confirmation de son droit de propriété ou La négociation à l’amiable doit être menée sous l’égide du
pour faire valoir ses prétentions portant sur un immeuble. président du tribunal du lieu de situation de l’immeuble.
Art. 685 : Les dispositions du Code de procédure civile, En cas d’échec des négociations, la partie gagnante a
en ce qu’elles ne sont pas contraires aux dispositions l’obligation d’accorder un délai de résidence à la partie
des articles ci-dessous, sont applicables aux contentieux perdante de bonne foi.
relatifs à la protection des droits réels immobiliers.
Le délai visé à l’alinéa précédent est :
Art. 686 : L’action en revendication est une prérogative
reconnue au propriétaire d’un immeuble nanti d’un titre 1- de six (06) mois à compter de la date de la publication
pour faire reconnaître en justice son droit. Elle peut être au Journal officiel de la République togolaise du présent
exercée contre le détenteur d’un titre foncier en cas de code, si la date de prise de la décision judiciaire ordonnant
fraude, conformément aux dispositions de l’article 256 et une expulsion forcée est postérieure à la date de la
suivants du présent code. publication au Journal officiel de la République togolaise
du présent code ;
Art. 687 : Aucune exécution ayant pour effet la démolition
d’une ou plusieurs habitations ne peut être entreprise durant 2- de trois (03) mois à compter de la date de la publication
la saison pluvieuse. au Journal officiel de la République togolaise du présent
L’exécution provisoire n’a pas lieu d’être ordonnée. code, si la date de prise de la décision judiciaire ordonnant
une expulsion forcée est antérieure à la date de la
Art. 688 : L’expulsion illégale ou arbitraire est prohibée en publication au Journal officiel de la République togolaise
République togolaise. du présent code.

Art. 689 : L’expulsion forcée est l’éviction définitive ou Art. 694 : Si l’exécution d’une décision judiciaire doit en-
temporaire de personnes physiques, de familles ou de traîner des démolitions massives d’habitations construites
communautés de leurs foyers ou des terres qu’elles sur des parcelles d’une superficie cumulée de plus de
occupent, contre leur volonté et sans qu’une protection cinq mille (5 000) mètres carré, l’Etat peut procéder à
juridique ou autre appropriée n’ait été assurée. l’expropriation pour cause d’utilité publique des parcelles
concernées après un juste et préalable dédommagement
L’expulsion forcée, même justifiée, doit se faire dans le des propriétaires desdites parcelles.
strict respect des dispositions pertinentes de la législation
en vigueur. A cette fin, le fonds de dédommagement prévu à l’article
84 du présent code peut servir.
Art. 690 : Lorsque l’expulsion forcée affecte ou implique
d’importants groupes de population, l’Etat peut consulter Art. 695 : Dans tous les cas, l’immeuble préempté ou
les personnes concernées, d’étudier et de prendre les exproprié en application de l’article 694 du présent code
mesures alternatives possibles aux fins d’éviter ou de doit faire l’objet d’une location-vente, prioritairement en
minimiser le recours à la force. faveur des parties perdantes.
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Les modalités de mise en œuvre des dispositions du Le coût d’acquisition définitive d’un immeuble faisant
présent article sont fixées par décret en conseil des suite à une mesure d’expulsion dudit immeuble sera égal
ministres. au prix d’achat primitif majoré d’un pourcentage de la
valeur vénale au jour de l’homologation de l’accord visé
Art. 696 : Dans le respect des garanties des droits au ci-dessus.
logement, l’exécution d’une décision d’expulsion peut faire
l’objet d’un accord de rachat entre les parties. Ce pourcentage tient compte de la durée de l’occupation
de l’immeuble.
L’offre de rachat est initiée par la partie perdante. Elle est
Il s’établit comme suit :
assortie de modalités de paiement arrêtées de commun
accord par les parties. - 0 à 5 ans : 25 % à 30 % ;
- 5 à 15 ans : 20 % à 25 % ;
Art. 697 : L’accord ainsi réalisé est homologué par le - 15 à 25 ans : 15 % à 20 % ;
président du tribunal du lieu de situation de l’immeuble - 25 à 30 ans : 10 % à 15 % ;
litigieux. - plus de 30 ans : 5 % à 10 %.

Art. 698 : Dans tous les cas, l’exécution d’une décision TITRE X : DES INFRACTIONS ET DES SANCTIONS
d’expulsion doit intervenir dans le délai fixé à l’article 693
du présent code. SOUS-TITRE I : DES INFRACTIONS ET DES SANCTIONS
RELATIVES AU REGIME DE L’IMMATRICULATION
Art. 699 : La mesure de protection portant offre de rachat AUX LIVRES FONCIERS
ne peut couvrir l’occupant de mauvaise foi.
Art. 702 : Le stellionat est passible des peines prévues par
Art. 700 : Pour les occupants de bonne foi, l’offre de rachat l’article 713 du Code pénal pour immatriculation frauduleuse
doit réaliser une corrélation entre le coût d’acquisition sans préjudice des pénalités de droit commun, en cas de
initial de l’immeuble et sa valeur marchande actuelle. faux, et de dommages-intérêts, s’il y a lieu.
Elle tient compte de la durée d’occupation de l’immeuble.
Art. 703 : Est réputé stellionataire :
Les autres éléments qui peuvent affecter la détermination
de la valeur de l’offre de rachat incluent : 1- quiconque fait immatriculer en son nom un immeuble
dont il sait n’être pas propriétaire ;
1- l’usage courant qui est fait de la propriété ;
2- quiconque fait inscrire un droit réel sur un titre qu’il sait
2- l’historique de l’acquisition et de l’usage de la propriété ; ne pas lui appartenir et quiconque accepte sciemment un
certificat d’inscription ainsi établi ;
3- la valeur marchande de la propriété ;
3- quiconque fait immatriculer un immeuble en omettant
4- l’importance de l’investissement réalisé par l’occupant sciemment de faire inscrire des hypothèques, droits réels
sur la propriété ; ou charges dont cet immeuble est grevé ;

4- quiconque, sciemment, cède un titre de propriété qu’il

5- le but ou la raison de l’expulsion.
sait ne pas lui appartenir et quiconque accepte sciemment
cette cession ;
Art. 701 : L’exécution des décisions de justice ordonnant
expulsion forcée devenues définitives avant la date de la 5- quiconque, obligé de faire inscrire une hypothèque légale
publication au Journal officiel de la République togolaise sur des biens soumis à l’immatriculation ou une hypothèque
du présent code doit, en conséquence, privilégier les forcée sur des biens immatriculés, consent une hypothèque
mesures protectrices visées aux articles 690 et 691 conventionnelle sur les biens qui auraient dû être frappés ;
ci-dessus, en offrant prioritairement la possibilité de rachat
à la partie perdante au procès. 6- quiconque, frappé ou non d’incapacité, contracte avec
une tierce personne à l’aide d’une déclaration mensongère.
Dans ce cas, le coût d’acquisition définitive de l’immeuble,
qui doit être fixé d’accord parties, ne peut équivaloir à Les officiers ministériels ayant sciemment participé à la
la valeur vénale au jour de l’homologation de l’accord rédaction des actes entachés de stellionat sont poursuivis
intervenu entre les parties. comme complices.
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Art. 704 : Le refus de déférer aux sommations du Art. 710 : Toute construction aux fins d’habitation dans
conservateur dans le cas de l’article 222 du présent code une zone non aedificandi ou impropre à l’habitation
est passible des peines du refus d’obtempérer prévues par par une personne physique ou morale est punie d’une
l’article 501 du Code pénal, sans préjudice des dommages- amende allant de cinq cent mille (500 000) francs CFA à
intérêts envers la partie lésée, s’il y a lieu. trois millions (3 000 000) de francs CFA.

Art. 705 : Tout notaire ou greffier qui omet de requérir, dans Art. 711 : La complicité dans les cas énumérés ci-dessus
un délai imparti à cet effet, l’exécution d’une formalité dont est punie des mêmes peines.
il a la charge est passible d’une amende de cinq cent mille
(500 000) francs CFA, dont le recouvrement est poursuivi Art. 712 :Toute personne qui, par contrainte, menace
ou toute autre pression, oblige un fonctionnaire de
dans la forme réglée pour les amendes de timbre et d’enre-
l’administration du domaine à lui délivrer un titre foncier
gistrement, sans préjudice des dommages-intérêts envers
ou à agir en violation des dispositions du présent code est
la partie lésée, s’il y a lieu.
punie des peines de l’article 493, alinéa 2 du Code pénal.
Art. 706 : L’altération des titres fonciers, des copies de ces Art. 713 :Tout agent de l’Etat ou tout officier ministériel cou-
titres ou des certificats d’inscription, dans les conditions pable de complicité d’occupation frauduleuse est passible
déterminées par le Code pénal pour atteinte aux écrits d’une amende de cinq cent mille (500 000) francs CFA à
publics, est passible des peines prévues aux articles 682 deux millions (2 000 000) de francs CFA et d’une peine
et 683 dudit code. d’emprisonnement de deux (02) mois à trois (03) ans ou
de l’une de ces peines.
La destruction, l’enlèvement et le déplacement des bornes
fixant les limites des propriétés sont passibles des peines Art. 714 : Dans la procédure de constatation des droits
prévues par l’article 703, alinéa 2 du Code pénal pour fonciers, toute déclaration mensongère, faite en vue
destructions et dégradations. d’obtenir ou de faire obtenir le titre prévu à l’article 633,
tout déplacement de borne d’un terrain délimité confor-
SOUS-TITRE II : DES INFRACTIONS ET SANCTIONS mément à l’article 630 du présent code, sont sanctionnés
RELATIVES A LA PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT d’une peine d’emprisonnement de un (01) à six (06) mois
ET DES RESSOURCES NATURELLES et d’une amende de cent mille (100 000) à cinq cent mille
(500 000) francs CFA.
Art. 707 : Les infractions et les sanctions relatives à
la protection de l’environnement sont régies par les TITRE XI : DES DISPOSITIONS TRANSITOIRES ET
dispositions du Code pénal en ses articles 756 à 764. FINALES

Les infractions et les sanctions relatives à la protection SOUS-TITRE I : DES DISPOSITIONS TRANSITOIRES
de l’eau, des ressources forestières et fauniques, à la
protection des végétaux, à la réglementation de la pêche, à Art. 715 : Tous les faits et conventions, ayant porté sur
la protection des ressources minières et aux hydrocarbures un immeuble immatriculé ou non, ayant eu pour effet de
sont régies par les articles 765 à 828 du Code pénal. constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un
droit réel immobilier, intervenus avant la date de prise
SOUS-TITRE III : DES AUTRES INFRACTIONS ET d’effet du présent code sont valables.
SANCTIONS
Toutefois, les titulaires de ces différents droits disposent
Art. 708 : L’occupation frauduleuse des terrains et des d’un délai de cinq (05) ans pour se conformer aux
bâtiments est prévue et punie par les articles 710 à 715 prescriptions du présent code.
du Code pénal.
Passé ce délai, les dispositions des articles 281 et 282 du
Art. 709 : Tout lotissement effectué sur un domaine ne présent code sont appliquées.
disposant pas d’un titre foncier ou de l’un des actes prévus
aux points 1, 2,3, 4, 10 et 11 de l’article 665 du présent Art. 716 : Les procédures engagées avant l’entrée en
code, est puni d’une amende de un million (1 000 000) vigueur du présent code, sous l’empire du décret du
à cinq millions (5 000 000) de francs CFA et d’une peine 24 juillet 1906 portant organisation du régime de la propriété
d’emprisonnement allant de deux (02) à cinq (05) ans ou foncière dans les colonies et territoires relevant du Gouver-
de l’une ou l’autre des deux peines seulement. nement général de l’Afrique occidentale française et autres
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textes antérieurs sont poursuivies à partir de l’état où elles Toutefois, lesdits organes et structures ne doivent avoir
se trouvent et achevées conformément aux dispositions une durée supérieure à cinq (05) ans.
du présent code.
Art. 721 : La mise en œuvre du présent code fait l’objet
Dans un délai de cinq (05) ans à compter de la publication d’un suivi permanent à compter de son entrée en vigueur.
au Journal officiel de la République togolaise du présent
code, la preuve des droits fonciers continue à être rapportée
Le présent code fait l’objet d’une évaluation participative
suivant la législation antérieure.
après la période de cinq (05) ans.
Passé ce délai, les dispositions des articles 665 et suivants
du présent code sont appliquées. SOUS-TITRE II : DES DISPOSITIONS FINALES

Art. 717 : Les titres fonciers, les certificats d’inscription, les Art. 722 : Sont abrogés, le décret du 24 juillet 1906
certificats administratifs, délivrés en exécution des textes portant organisation du régime de la propriété foncière
antérieurs en vigueur ont la même valeur que les titres dans les colonies et territoires relevant du Gouvernement
ainsi que leurs copies et certificats établis par application général de l’Afrique occidentale française, ainsi que toutes
du présent code.
dispositions antérieures contraires au présent code.
Art. 718 : Dès la mise en place du cadastre dans une zone,
tout requérant de l’immatriculation aux livres fonciers dont Art. 723 : L’administration dispose d’un délai raisonnable
l’immeuble s’y trouve situé est tenu de produire le plan et à compter de la publication au Journal officiel de la
la description de l’immeuble, conformément aux normes République togolaise du présent code pour l’adoption des
techniques et méthodologiques du cadastre en lieu et décrets d’application.
place de la description et du plan de l’immeuble prévus à
l’article 220 du présent code. Art. 724 : Le présent code sera exécuté comme loi de
l’Etat.
Art. 719 : Les procédures relatives aux litiges fonciers
pendant devant les formations juridictionnelles statuant Fait à Lomé, le 14 juin 2018
en matière coutumière sont jugées conformément aux
dispositions du présent code. Le Président de la République

Art. 720 : En attendant la mise en place de tous les Faure Essozimna GNASSINGBE
Bureaux communaux de gestion foncière, il peut être créé
des structures et organes transitoires dont les modalités Le Premier ministre
de création, d’organisation et de fonctionnement sont
fixées par décret en conseil des ministres. Selom Komi KLASSOU

Imp. Editogo
Dépôt légal n° 9 ter