BÉLIER INVESTISSEMENT
La SCI
Definition
Une Société civil immobilière, permet d’acheter un/des
bien(s) à plusieurs en ayant des parts dans une société, il faut
être au minimum 2.
Les atouts :
Investir dans l’immobilier
Gérer et transmettre un patrimoine familiale (SCI familiale)
Eviter l’indivision
Simplifier la cession du patrimoine.
Choix de l’imposition
La SCI est l’outil idéal pour réaliser des investissements
immobiliers à plusieurs, qui n’auraient pu être effectués par
une personne seule.
LES DIFFERENTES SCI
LA SCI DE LOCATION OU GESTION
Elle a pour objet d’acquérir et assurer la gestion d’un patrimoine
immobilier
LA SCI DE CONSTRUCTION-VENTE
Permet de construire des logements qui ont vocation à être revendus en
totalité ou en fractions
LA SCI D’ATTRIBUTION
Permet d’obtenir la propriété ou de construire un ensemble d’immeubles, dans
le but de les diviser avant de les attribuer aux associés en propriété ou en
jouissance
LES AVANTAGES SUCCESSORAUX
TRANSMISSION EXONÉRÉE D IMPOTS '
Chaque parent peut transmettre, tous les quinze ans, à chacun de ses enfants,
100.000 € , et les grands parents 31 865 € sans payer d'impôts, au delà un barème
d'imposition s'applique
Sachant que la valeur des parts d'une SCI est calculée sur l'actif net de la SCI
(déduction de l'emprunt...), la valeur de la part d'une SCI est
mathématiquement inférieur à la valeur du bien réel, ce qui permet de réaliser
une transmission sans payer d'impôts sur la valeur du bien.
LES AVANTAGES SUR L INDIVISION '
Indivision, en cas de difficulté d'un SCI, en cas de difficulté d'un associé= Achat de sa
associé = vente / notaire part sous seing privé, 5% de frais
FINANCEMENT DE LA CSI
APPORT À TITRE PERSONNEL
Les associés apportent les sommes empruntées au capital social de la SCI et
reçoivent en contrepartie un nombre de parts proportionnel à leur apport en
numéraire puis la société achète le bien immobilier grâce aux sommes d’argent
ainsi affectées
Les revenus fonciers de SCI sont reversés aux associés après comptabilité
SCI soit au terme de chaque nouvelle année de mise en location, il y a donc un
décalage entre le début du remboursement de l’emprunt (si emprunt il y a) et la
perception des revenus locatif
FINANCEMENT À TITRE PERSONNEL
Bijou Solutions, Inc. | 2020
FINANCEMENT DE LA CSI
FINANCEMENT PAR LA SCI
Une fois la société constituée, les associés peuvent faire emprunter les fonds
nécessaires à l’acquisition immobilière par la SCI. Le gérant formule la
demande et monte le dossier à cet effet. Une fois le prêt conclu, l’argent est
versé sur le compte bancaire
Chaque mois, la SCI rembourse les échéances sur ses fonds propres, les
investisseurs peuvent alimenter le compte courant si défaut de paiement (loyer
+ charge < prêt), les apports constituent une dette pour la CSI et pourront être
récupérés par la suite.
FINANCEMENT PAR LA SCI
Si le compte n’est pas bénéficiaire, les investisseurs doivent alimenter le compte
courant = l’apport de l’investisseur devient une dette pour la SCI, pas de
modification des parts.
Bijou Solutions, Inc. | 2020
CRÉATION DE LA SCI, LES
ÉTAPES
1
RÉDACTION DES STATUTS
Sous seing privé ou par acte de notarié
Modèle de statut présent dans le dossier téléchargé
2
PUBLICATION D’UN AVIS DE
CONSTITUTION DE SCI
Publier un avis de constitution dans un journal habilité à
diffuser des annonces légales dans le département du lieu
du siège social de la société
Tarif entre 90 et 200€ en moyenne (dépend du nombre de
ligne)
Exemple de site en ligne proposant une diffusion, il suffit de
renseigner les informations de la SCI (capital, nom, durée..)
www.lecoindesentrepreneurs.fr
www.lelegaliste.fr
www.publicationannoncelegale.fr
3
CRÉER UN COMPTE BANCAIRE AU NOM
DE LA CSI
Permet de mobiliser les apports des associés.
Ce mettre en relation avec votre banque, et privilégier la
banque « prêteuse » pour négocier les frais d’ouverture et
de gestion du compte.
Astuce Négociation : Expliquer que le compte ne servira qu’à
quelques dizaines d’opérations par an, que son solde restera
toujours largement positif et que le nombre de chèques sera
limité.
4
RÉDACTION DE LA DÉCLARATION DE
CONSTITUTION D’UNE SCI
Immatriculation de la SCI
Renseigner le formulaire M0 société civil, présent dans le
dossier téléchargé, explications pages suivantes.
L’immatriculation de la SCI au RCS coûte 70.39€, incluant le
coût de dépôt d’actes, les émoluments du greffe et la TVA +
24,8€ pour le dépôt du document relatif au bénéficiaire
FORMULAIRE M0 CASES À RENSEIGNER
FORMULAIRE M0 CASES À RENSEIGNER
RÉDACTION DE LA DÉCLARATION DE
CONSTITUTION D’UNE SCI
A envoyer au centre de formalités des entreprises
Formulaire M0 complété
Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous
les associés avec l’acte de nomination du gérant
Une attestation de parution au journal des annonces
légales de l’avis de publicité relatif à la constitution
Une copie du titre d’occupation des locaux
Pour les gérants personnes physiques : une copie de la
pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-
condamnation et une attestation de filiation* Pour les
associés non gérants : une copie de la pièce d’identité
Attestation de non condamnation et de filiation présent dans
le fichier téléchargé
Création SCI
LES ÉTAPES
RÉDACTION PUBLICATION CRÉATION IMMATRICULATIO
DES STATUTS D'UN AVIS DE D'UN COMPTE N
CONSTITUTION
RÉGIME FISCAL
2 TYPES D IMPOSITION
'
Imposition à l'impôt sur le revenus
Imposition à l'impôt sur les société
L IMPÔT SUR LE REVENUS
'
2 options comme pour une location nue
- Régime Micro foncier
- Régime Réel
MICRO FONCIER ABBATEMENT DE 30 SUR LES LOYERS
, %
CASE 4BE À RENSEIGNER
Renseigner le loyer Brut hors charge récupérable
RÉEL DÉDUCTION DES CHARGES DE FONCTIONNEMENT
,
CERFA 2044 À RENSEIGNER
PLUS VALUES A L IR RÉGIME CLASSIQUE
- ' =
RÉGIME MICRO FONCIER SIMULATEUR DISPONIBLE
=>
RÉGIME RÉEL SIMULATEUR DISPONIBLE
=>
PLUS VALUE CLASSIQUE SIMULATEUR DISPONIBLE
=>
L IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS
'
Deux impositions distinctes, calcul d'un bénéfice en déduisant toutes les
charges (notaire, amortissement..., passage par un comptable fortement
recommandé :
1- L'impôt dû par la SCI sur les bénéfices
15 DE PRÉLÉVEMENT JUSQU A 38120
% ' €
28 ENTRE 38120 ET 500 000
% € €
33 AU DELÀ
%
LA SCI DOIT RENSEIGNER LE FORMULAIRE CERFA 2065 2572 +
UN BILAN ET COMPTE RENDU DE RÉSULTAT DOIT ÊTRE TENUE
RÉGIME IS SIMULATEUR DISPONIBLE
=>
PLUS VALUE PRO SIMULATEUR DISPONIBLE
- =>
L IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS
'
2- Imposition sur les dividendes
Lorsque le résultat de la SCI est positif, elle peut distribuer des dividendes à
ses associés. Si chaque actionnaire détient par exemple 25 % du capital, il
peut compter chacun sur 25 % des sommes distribuables.
FLAT TAX 30 % ( PRÉLÈVEMENT SOCIAUX 17 2 , % + IMPÔTS 12 8
, %)
Si aucune dividende n’est versé = pas d’imposition pour l’associé
PLUS VALUES RÉGIME PROFESSIONNEL
- =
RÉGIME IS SIMULATEUR DISPONIBLE
=>
PLUS VALUE PRO SIMULATEUR DISPONIBLE
- =>
AVIS DE BELIER
Budget d'investissement plus important
Dilution du risque
Simplifie la cession du patrimoine
Permet de réinvestir sans impact fiscal à l'IS
Choix de fiscalité
Comptabilité à tenir
Passage par un comptable en IS
s Nombreuse démarches administrative
Entente des associés
Assemblé annuel à tenir
