Plan d’Occupation des Sols (POS)

LE PLAN D'OCCUPATION DES SOLS

A- DEFINITION
Dans la législation algérienne, le P.O.S. proprement dit, n'a pas exister
réglementairement avant 1990, de graves lacunes apparaissaient dans la
maîtrise de l'aménagement de détail. Avec l'abrogation de l'instrument
unique de planification et de programmation urbaine qui était le Plan
d'urbanisme directeur (P.U.D.), se faisait sentir la nécessité d'un
instrument d'urbanisme réglementaire permettant de créer
l'articulation entre l'échelle de l'urbanisme directeur, et ses grandes
orientations, et l'échelle des actes d'urbanisation à l'échelle des
quartiers, de la parcelle ou de groupements de parcelles (construction,
lotissement, démolition).

1-Le Plan d'occupation des sols, ou P.O.S., est un instrument juridique

réglementaire de gestion urbaine et communale. Il revêt un .caractère
obligatoire pour la commune qui l'initie dans le but de fixer des règles
spécifiques pour l'urbanisation de parties ou de la totalité de son territoire et la
composition de leur cadre bâti.
Contrairement au P.D.A.U. , qui est un plan directeur, le P.O.S. est un plan de
détail dont les documents graphiques sont établis, selon leur nature (voir le
paragraphe consacré aux documents graphiques), au 1/2000', 1/1000` ou 1/500`.

2-Le P.O.S. est constitué d'un ensemble de documents d'urbanisme qui

définissent les modalités opérationnelles d'aménagement et les règles
et servitudes d'occupation du sol et de construction pour un
territoire communal ou une partie de ce territoire, à moyen terme (5 à
10 ans),Instrument d'urbanisme réglementaire par excellence, le
P.O.S est opposable aux tiers et a, donc, comme le P.D.A.U., force de
loi. C'est sur la base du respect ou non de ses dispositions que l'acte
d'urbanisme est autorisé et qu'un permis de construire, de lotir ou de
démolir est délivré. Le P.O.S. constitue, par conséquent, un véritable
cahier des charges pour les constructeurs, dans un secteur donné, et
une référence réglementaire pour les pouvoirs publics locaux.

3-Le P.O.S. est le dernier niveau de la démarche de planification urbaine.

Il dépend, dans son élaboration, directement, des autres règles et
documents d'urbanisme de portée nationale ou régionale (S,N.A.T et
S.R.A.T) et des dispositions du P.D.A.U. qui définit les secteurs
d'urbanisation, les règles générales d'occupation du sol, les
servitudes et les limites mêmes des différents P.O.S. La cohérence de
l'aménagement urbain est tributaire de la compatibilité du P.O.S. avec
l'instrument qui le précède dans la hiérarchie des échelles
d'aménagement, c'est-à-dire le P.D.A.U.

4-Le P.O.S. est l'instrument d'urbanisme le plus proche des préoccupations de

l'architecte et de l'urbain designer, par son échelle, mais aussi par sa nature.
En effet; il définit les modalités d'occupation morphologique et fonctionnelle de
la parcelle, les principales caractéristiques morphologiques du bâti, voire, dans
certains cas, des éléments de style urbain et architectural.

B- OBJECTIFS
Le P.O.S. a pour objectif de réglementer la multitude d'actes d’urbanisation
individuelle (construction, lotissement et démolition) et de les rendre conformes
aux objectifs et orientations du projet communal contenu dans le P.D.A.U.
C'est au niveau du P.O.S. que se croisent les intérêts particuliers (propriétaires,
investisseurs, constructeurs) et le volontarisme de la collectivité locale
(commune), autrement dit, les deux variables majeures de toute équation
d'urbanisation. Les premiers sont autorisés à jouir de leur droit de
propriété sur leurs parcelles dans la limite du respect de conditions
particulières fixés par la collectivité.

Ainsi, le PO.S. Indique aux acteurs de l'urbanisation et de la construction

(collectivité et intérêts particuliers)
• ce qui est autorisé ;
• ce qui est interdit ;
• Les principales conditions et caractéristiques de l'urbanisation et de la
construction.
Pour cela, il fixe, dans le détail, comme son nom l'indique, les contraintes
d'occupation des sols concernant
• les activités ;
• les conditions de construction des parcelles ;
• les principales caractéristiques de la forme urbaine ;
• les droits de construire appliqués (C.O.S. et C.E.S.).

C- CONTENU
Les objectifs et les orientations du P.O.S. sont contenus dans un
dossier. Le dossier du P.O.S. se compose d'une partie réglementaire
(écrite) et d'une partie graphique (plans). Ces deux parties sont
indissociables, Un PO.S. Est à la fois règlement et plan.

Dans la pratique, le règlement fixe, donc, tous ces aspects liés à

l'occupation des sols, généralement à travers une quinzaine d'articles
dont les deux premiers déterminent les types d'occupation ; suivent les
articles relatifs aux conditions d'occupation ; ensuite, les articles
consacrés à la forme d'occupation ; et enfin, les articles concernant
la densité d'occupation
• . Le type d'occupation du sol : Il s'agit de déterminer explicitement
• Les activités dominantes et les activités à encourager,
• Les activités interdites...
• Les activités dont l'installation est soumise à des conditions spéciales. Ainsi.
• Les conditions d'occupation
• L’accès et la voirie;
• les dessertes par les réseaux d'eau et d'assainissement ;
• La réservation d'espaces libres
• Les espaces verts
• Le stationnement
• Des conditions particulières peuvent s'appliquer aux immeubles exis¬tants,
• La forme d'occupation
• Le lotissement
• L’implantation des constructions dans la parcelle par rapport aux voies
• La hauteur de la construction,
• Les recommandations pour l'aspect extérieur des constructions
• L’aspect des clôtures
• La densité d'occupation :
• Le Coefficient d'occupation du sol (C.O.S
• Le Coefficient d'emprise au sol (C.E.S.)
Les servitudes légales :
Les servitudes légales ont des objectifs précis
• les exigences de sécurité ;
• les besoins d'hygiène et de confort ;
• la sauvegarde, la protection et le respect de sites et de ressources.
Concrètement, les servitudes légales se traduisent par la définition de
contraintes concernant
• la fixation de faibles densités des constructions (C.O.S. très faible) ;
Les servitudes légales les plus importantes sont
• Les servitudes militaires
• Les servitudes liées aux ouvrages d'intérêt général concernant le bon
fonctionnement des modes de transport particuliers
• Les servitudes de sécurité routière
• Les servitudes de cimetière
• Les servitudes de transport et de distribution de l'énergie sous toutes ses
formes
• Les servitudes concernant des exploitations spéciale fines, carrières,
décharges),
• Les servitudes de protection des fouilles démodés
• Les servitudes de protection du littoral dans un but urbanistique

D- LES DOCUMENTS GRAPHIQUES

Ceux-ci sont établis à partir du plan cadastral, car ils doivent être d'une grande
précision.
L'échelle
varie pour la majorité de ces documents entre le 1/1000' et le 1/500`.
Toutefois, pour les secteurs urbanisés, ils sont établis au 1/500° à
l'exception du plan de situation.
Les documents graphiques réglementaires sont
• Le Plan De Situation (1/5000' ou 1/2000`) : _
Il montre la localisation des différentes zones réglementaires dans le cadre du
P.D.A, U. et leurs limites.
• Le Plan Topographique
Il est établi à l'échelle 1/1000' ou 1/500` et indique les principaux accidents
topographiques et les courbes de niveaux.
• La Carte Des Contraintes Géotechniques et rapport technique annexe
* Le Plan De L'état De Fait
Il est établi à l'échelle 1/1000` ou 1/500` et montre le cadre bâti, les
voiries, les réseaux divers et les servitudes existantes.
• Le plan d'aménagement général
Il est établi à l'échelle 1/1000` ou 1/500° ; c'est la pièce maîtresse du dos¬sier.
On doit y distinguer
• les zones homogènes réglementaires (UA, AU, UF, NU) ;
• La dominance fonctionnelle des zones et les réservations de terrains pour les
infrastructures et les équipements;
• les servitudes ;
• les périmètres agricoles à préserver ;
•
les zones, quartiers, rues, monuments et sites réclamant des mesures
particulières de protection, de rénovation, de restauration ou de
réhabilitation, comme par exemple les secteurs .de sauvegarde ;
• les espaces publics (rues, places) et verts (squares, jardins publics, parcs) ;
Certaines
de ces informations sont déjà contenues dans les documents graphiques
du P.D.A.U., d'autres, qui relèvent d'un plus grand niveau de détail,
ne figurent que dans le PO.S.
• Le Plan De Composition Urbaine Il est établi à l'échelle 1/1000° ou 1/500° et
indique des formes urbaines conformes aux règles relatives aux formes
d'occupation. Il propose aussi une présentation volumétrique des formes
urbaines, dans le cadre d'une vue axonométrique ou plan d'annelages.
Le niveau d'élaboration du plan de composition urbaine est le meilleur
indicateur de la qualité d'un PO.S.
E-. Procédures réglementaires d'élaboration
Les instruments d’urbanisme, dont il s’agit dans
ce chapitre sont les plans d’urbanisme proprement dit, c’est-à-dire
ceux qui concernent l’échelle de la partie de ville, de la ville ou de
l’agglomération. Dans l’environnement juridique Algérien d’aujourd’hui,
ce sont le Plan d’Occupation de Sols (P.O.S) et la Plan Directeur
d’Aménagement et d’Urbanisme (P.D.A.U), tels que définis par la lois
n°91-29-177 et n°91-29-178, du 28 mai 1991.
OBJECTIFS :
*-Connaître l’environnement juridique de la pratique urbanistique en Algérie ;
*-S’initier aux méthodologies d’élaboration des instruments d’urbanisme en
Algérie ;
*- Identifier les objectifs de chacun des ces instruments, selon son échelle et son
objet ;
*- Entrevoir le décalage existant entre les objectifs théoriques de ces
instruments et la réalité de la pratique urbanistique et de l’espace
urbain ;
Identifier les atouts et les faiblesses des instruments d’urbanisme en Algérie ;
*- Connaître les dossiers réglementaires et graphiques de ces instruments ;
*-Connaître les différents types de servitudes légales en urbanisme ;
*- Décrire les procédures juridiques d’adoption et d’approbation des
instruments d’urbanisme en vigueur