L’immobilier

à la portée de tous
 GHISLAIN LAROCHELLE

L’immobilier
à la portée de tous
Les meilleures stratégies
pour s’enrichir

3e édition revue et augmentée

 À Luc et à Jeannine, mes parents,
pour leur encouragement réconfortant dans ma vie.
 Avertissement

Les informations contenues dans ce livre sont vraies et complètes, livrées

au mieux de ma connaissance. Toutes les recommandations sont faites sans
garantie de la part de l’auteur et des Éditions Québec-Livres. L’auteur et
l’éditeur déclinent donc toute responsabilité et tout litige en ce qui concerne
l’utilisation de ces informations.
Les sites Web et les livres de référence suggérés ici ne représentent pas
une caution de l’auteur ni de l’éditeur, mais ils donnent accès à de
l’information complémentaire.
 Introduction

La sécurité est une sorte de mort.

Tennessee Williams, auteur de théâtre

Il existe plusieurs ressources pour obtenir des conseils en investissement,

mais bien peu nous révèlent les méthodes utilisées par ceux qui ont réussi à
générer des millions. De plus en plus de façons originales d’investir en
immobilier voient le jour; il me fait donc plaisir de partager ici les miennes
avec vous. Celles-ci sont évidemment tout ce qu’il y a de plus légales et fort
bien documentées. Rappelez-vous toujours que plus vous augmentez vos
connaissances dans la culture de l’investissement, meilleures seront vos
chances de réussite.
Une première façon de faire est sans contredit de passer à l’action en
achetant votre propre maison ou condo comme résidence principale. Cet
investissement constitue souvent le premier jalon posé sur la route du
succès pour assurer la rentabilité et la sécurité financière de votre famille.
Pourtant, à la lecture des pages qui suivent, vous constaterez que
l’acquisition d’une résidence principale n’est que la pointe de l’iceberg en
matière d’investissement immobilier. L’équité cumulée sur ce premier
investissement ouvre la porte à une autre possibilité, soit l’acquisition d’un
autre immeuble. À cette étape, il sera opportun de faire un choix: opterez-
vous pour un immeuble locatif, ou choisirez-vous de faire un flip (opération
d’achat-revente)? La première option requiert une gestion sur le long terme,
alors que la seconde exigera de votre part une certaine rapidité d’exécution
(quelques semaines) afin de réaliser un bon profit. Rien ne vous empêchera
de réaliser des flips en plus de posséder des immeubles locatifs. Quoi qu’il
en soit, ce deuxième investissement vous permettra d’en faire un troisième,
puis ainsi de suite. L’effet fera boule de neige!

***

Vous avez entre les mains la troisième édition de cet ouvrage,

initialement paru en 2012, puis réédité en 2016 sans mise à jour. Six années
plus tard, une révision s’imposait. Même si les grands principes de base
demeurent les mêmes, les marchés immobiliers sont en constante évolution.
Il n’y a qu’à penser à la location à court terme, qui, grâce aux plateformes
de location en ligne (notamment Airbnb), est en train de révolutionner le
domaine de l’immobilier. Aussi, la réalité économique est en pleine
évolution: les taux d’intérêt évoluent et les lois s’adaptent aux nouvelles
réalités. C’est donc au mieux de mes connaissances que j’ai complètement
revu cette deuxième mouture. J’espère d’abord qu’elle saura répondre à vos
questions, mais surtout qu’elle vous donnera la piqûre pour l’immobilier.
Puisque, entre vous et moi, c’est un domaine passionnant!
 PREMIÈRE PARTIE

Le monde de l’immobilier
 1
Les objections à l’immobilier

La folie est de toujours se comporter

de la même manière et de s’attendre
à un résultat différent.

Albert Einstein

«Je manque de temps», «Je n’y connais rien» «Je suis cassé comme un
clou!». Vous avez probablement entendu ces propos plus d’une fois dans
des conversations. Plusieurs raisons font que les gens n’investissent pas en
immobilier. J’aimerais scruter chacune d’elles avec vous et les démystifier.

Le manque de connaissances
La peur de se tromper et de vivre les horreurs que l’on voit à la télévision
ou dans les journaux est une limitation à l’investissement en immobilier.
Permettez-moi de partager avec vous une petite analogie pour illustrer un
principe. Apprendre à faire du ski alpin, c’est un peu comme apprendre en
immobilier. Essayez de dévaler la pente pour experts sans aucun
entraînement préalable, et vous verrez que les probabilités de chuter et de
vous blesser sont très élevées. Toutefois, vous pourrez réussir à le faire un
jour si vous suivez des cours et que vous débutez par des pentes
intermédiaires, augmentant graduellement votre objectif jusqu’à la pente
des experts. Le même phénomène s’applique en immobilier: sans
connaissances suffisantes, les gens préfèrent ne pas investir en immobilier.
Si vous commencez dans le domaine en achetant un immeuble de 12 ou 16
logements en n’ayant aucune connaissance, le chemin sera probablement
ardu.

Le manque de liquidités
Saviez-vous que 50% des gens qui suivent mon coaching en immobilier
n’ont pas un cent? Ce sont des gens qui foncent et qui trouvent des
solutions pour acheter des immeubles de façon plus stratégique. Je leur
montre comment sortir des méthodes traditionnelles de financement avec
les banques pour pouvoir investir en immobilier. Êtes-vous obligé d’être
100% propriétaire d’un immeuble? Est-ce que quelqu’un peut vous aider?
Saviez-vous que lorsque vous prenez possession d’un duplex ou d’un
triplex et que vous devenez ainsi propriétaire occupant de l’immeuble, il
peut souvent vous en coûter moins cher que de vivre dans une maison
unifamiliale ou même un logement? On peut débuter en immobilier en
achetant tout simplement un condo, c’est un excellent point de départ!

Aucun temps disponible

Il y a plusieurs façons d’investir en immobilier, tout comme dans le
domaine des actions ou des fonds mutuels où vous pouvez vous occuper de
vos actions, les suivre chaque jour, les acheter et les vendre vous-même par
les sites Internet disponibles pour ce genre de transactions. Vous investissez
donc votre temps au lieu d’utiliser un expert en sécurité financière qui peut
tout négocier pour vous. Beaucoup de personnes utilisent les fonds
communs pour ne pas se tracasser avec les décisions à prendre. Un
gestionnaire chevronné s’occupe de tout faire pour elles.
Le même principe prévaut en immobilier. Il y a des gens spécialisés
pour dénicher des immeubles et, par la suite, des gestionnaires qui
s’occuperont de tout. Ils font les dépôts dans votre compte bancaire,
s’occupent des réparations et des locataires, paient les factures, vous
présentent des rapports mensuels et font même la déclaration de revenus de
l’immeuble pour vous, si vous le désirez. Vous n’avez alors besoin que de
quelques heures par mois pour vérifier ces rapports et vous assurer que tout
a été fait selon vos désirs. Il y a même des projets privés pour investir: tout
est géré par des professionnels, ce qui veut dire pas de tracas de gestion.

Les risques financiers

Quels sont les risques financiers en immobilier? Le principal risque consiste
à faire un mauvais achat au départ et à payer l’immeuble trop cher. Le
second est de perdre vos revenus. Les revenus d’un immeuble proviennent
de la location. Si celui-ci est entièrement loué ou presque, et que vous avez
bien ciblé votre achat, le risque sera réduit de beaucoup. Si votre immeuble
brûle, vos assurances couvriront la perte. Si le marché de l’immobilier
fluctue à la baisse, vous aurez un revenu de location chaque mois, ce qui ne
vous perturbera pas car le prix descendra sur papier seulement tant que vous
ne vendrez pas. Les risques financiers en immobilier peuvent être diminués
grandement si vous faites vos devoirs.

Le refus de «gérer» les locataires

Embauchez un spécialiste qui fera cela pour vous! Souvent, les gens ne
veulent pas en embaucher un parce qu’ils n’ont pas acheté le bon immeuble
et perdent de l’argent chaque mois. Ils veulent donc limiter les dégâts en
essayant de tout faire eux-mêmes. Ils se fatiguent et sortent de l’immobilier
avec un goût amer.
Lorsque l’on a un rêve, il faut trouver les moyens pour atteindre son
objectif. Si vous êtes satisfait des investissements que vous avez
présentement, tant mieux! Si vous n’êtes pas satisfait et que vous continuez
avec la même méthode, il y a de fortes chances que vous ne soyez pas plus
satisfait dans un ou même dix ans. Pensez donc à diversifier en immobilier!

***

Maintenant que les objections que j’entends souvent ont été traitées, ma
curiosité est piquée à vif pour mieux vous connaître. Je vous invite à
répondre au petit test qui suit. N’hésitez pas à me joindre pour me faire part
de vos résultats, car c’est toujours une occasion en or de découvrir les
comportements des gens et les intentions qui les motivent à poser des
actions.
Petit test de l’investisseur immobilier
Pensez-vous être un bon investisseur? Le test suivant vous permettra
d’évaluer si vous possédez les qualités requises pour être un bon
investisseur en immobilier ou dans tout autre domaine, que ce soit à la
Bourse, dans le pétrole, l’or, etc. Le test n’a rien de scientifique; il s’agit
plutôt d’une façon indirecte pour moi de vous révéler les traits d’un
investisseur à succès. Préparez vos papiers et crayons, et allez-y! Répondez
par oui ou non à chacune des questions.
Interprétation des résultats
Notez un point chaque fois que vous avez répondu oui. Si vous avez obtenu
8 points et plus, vous êtes un investisseur à succès. Vous réussissez
probablement déjà très bien. Pour les autres, il faut tout simplement
travailler sur vos points les plus faibles et les améliorer. Qu’est-ce qui est le
plus difficile à réussir pour vous? Il ne s’agit pas ici de travailler sur vos
faiblesses, mais plutôt de côtoyer quelqu’un dont la principale qualité
compensera votre faiblesse la plus marquée. Quelle belle façon de bâtir une
équipe!

Quel type d’investisseur êtes-vous1?

1. Extrait tiré du livre Guide pour investir de Robert T. Kiyosaki, Un monde différent, 2004.
 2
L’immobilier n’est pas la seule façon de devenir
riche!

Tout grand accomplissement a jadis été

considéré comme impossible.

Auteur inconnu

Il y a maintes façons de devenir riche, à vous de choisir celle qui vous

convient le mieux. Toutefois, sachez qu’il y a toujours un prix à payer pour
chacune de ces options. Dans la vie, rien n’est gratuit! Il y a certes de bons
côtés à chaque choix, mais aussi des zones sombres qui peuvent être lourdes
de conséquences.

En épousant une personne déjà riche

De cette façon, vous devenez riche instantanément, mais à quel prix si vous
n’aimez pas votre conjoint! Des années de vie commune, c’est l’éternité
quand on ne ressent pas d’attirance physique ni de sentiments amoureux
pour son partenaire. Ses éventuels ronflements et ses petites manies risquent
de vous empoisonner l’existence à la longue, pensez-y bien!

En gagnant à la loterie
Dans un quotidien, j’ai lu un article révélant que 30% de la population
planifiait la retraite en se basant sur un éventuel gain à la loterie. Tout un
plan pour orchestrer sa vie, surtout quand les statistiques nous disent que
nous disposons d’une toute petite chance sur des dizaines de millions de
remporter un gros lot. Il faut vraiment nager dans l’illusion pour y croire ou
encore avoir un bon karma, un vrai bon karma en quantité industrielle!
Selon les données de Loto-Québec, les deux tiers d’entre nous
engloutissent pour plus de trois milliards de dollars chaque année dans la
loterie. Cela représente 2 000 $ en moyenne par joueur. Ce fait est confirmé
par une étude réalisée par l’Institut national de santé publique du Québec, et
il ne s’agit pas ici de joueurs pathologiques, précise-t-on.
Une étude de Sylvia Kairouz et Louise Nadeau, «Portrait du jeu au
Québec: prévalence, incidence et trajectoires sur quatre ans», ENHJEU-
Québec, 2014, révèle qu’environ 66,6% des Québécois âgés de 18 ans ou
plus auraient joué au moins une fois à au moins une forme de jeu de hasard
et d’argent dans les douze mois précédant leur participation à l’enquête. De
cette étude, il ressort que 60,6% des Québécois jouent à la loterie, 37% à la
loterie instantanée, 13,5% au casino, 9,7% aux machines à sous (dans les
casinos) et 4,1% aux loteries vidéo.
Par ailleurs, selon les données du rapport financier de Loto-Québec,
chacun des 8,4 millions de Québécois joue pour 500 $ pendant une année
(10 $ par semaine). Toutefois, on ne remporte qu’un maigre 200 $, alors
qu’au total nous versons au gouvernement l’équivalent de 180 $.
Par exemple, pourquoi dit-on qu’on a une chance sur 14 millions de
gagner le gros lot de la 6/49? Parce qu’il y a 14 millions de façons de
choisir six numéros parmi les chiffres 1 à 49. Bien sûr, il est difficile de
s’imaginer ce que représente une telle «chance». Denis Labelle, statisticien
et professeur à l’Université du Québec à Montréal (UQAM), en fait ainsi
l’illustration: si l’on se procure 14 millions de billets de 6/49 et qu’on les
empile les uns sur les autres, on obtiendra alors une colonne de billets aussi
haute qu’un édifice de 200 étages – soit exactement la hauteur des tours
jumelles du défunt World Trade Center superposées l’une sur l’autre!
Maintenant, essayons de trouver le billet gagnant du gros lot qui se cache
quelque part dans cette immense colonne…
 Le goût d’être millionnaire est un fantasme puissant. Toutefois, les
résultats de recherche de Thomas Stanley et William Danko vont en
surprendre plus d’un. Ceux-ci ont sondé 1 115 millionnaires américains
pour arriver à dégager sept dénominateurs communs. Ces millionnaires
n’ont pas gagné à la loterie, ils ont construit leur fortune eux-mêmes. En
voici trois pour votre réflexion2:
• Ils vivent tous en deçà de leurs moyens.
• Ils allouent temps, énergie et argent afin de construire efficacement leur
fortune.
• Ils croient que l’indépendance financière est plus importante que l’étalage
d’un haut statut social.

En fraudant ou en volant
J’aurais plusieurs anecdotes à vous raconter à ce sujet! Depuis toutes ces
années que je suis actif en immobilier, j’ai eu vent de tas de gens qui ont
payé beaucoup trop cher pour des fraudes immobilières. Ils ont poursuivi
leur séjour à l’ombre aux frais de la reine, ont perdu famille, amitiés et
confiance de leur entourage. Pas facile de se faire pardonner une telle gaffe
et de refaire sa vie. Plusieurs essayaient d’augmenter la valeur des
immeubles en faisant de fausses évaluations pour obtenir un gros
financement de la banque. Ce n’est pas la bonne façon de faire et le prix à
payer est trop élevé.

En héritant
Bien peu deviennent riches à la suite d’un héritage. Il ne faut pas trop
compter là-dessus, ce qui évite ainsi les déceptions. Selon les statistiques, il
y aurait seulement 9% de la population qui deviendrait millionnaire de cette
façon. Demeurons réalistes et soyons un peu rationnels, ma foi! Si votre
famille est riche, tant mieux! Sinon, vous devrez utiliser une autre méthode
et faire preuve de créativité. Nous en avons tous, alors développons-la au
maximum de son potentiel.

En étant radin
Vous vous privez de toute gâterie durant toute votre vie et vous économisez
le moindre cent que vous pouvez sur la nourriture, sur les sorties, sur les
voyages et sur les cadeaux aux êtres aimés. Une longue et morne existence,
sans jamais oser profiter des plaisirs de la vie. Et vous croyez mettre en
action la loi de l’attraction avec ça? Vous n’y êtes pas du tout! Bref,
économiser toute sa vie et rêver d’être enfin millionnaire pour finalement
tout léguer à une succession qui, elle, va s’en occuper avec allégresse et tout
dépenser en objets de luxe. Tout un prix à payer! De quoi vous retourner
dans votre cercueil.

En vous occupant de votre éducation financière

De cette façon, vous êtes capable de distinguer les bonnes des mauvaises
créances, les avantages fiscaux, les bonnes des mauvaises dépenses,
l’incorporation, les avantages et les inconvénients des actions et des fonds
mutuels, les assurances, les entreprises, etc. On ne possède jamais trop
d’informations pour prendre de sages décisions. L’éducation est la clé pour
éviter des échecs cuisants. Vaut mieux prévenir que guérir!

En possédant votre propre entreprise

Plusieurs millionnaires sont devenus riches grâce à l’entreprise qu’ils ont
eux-mêmes fondée ou achetée. Le prix à payer ici est souvent en termes de
temps à investir pour la rendre rentable. L’investissement de départ est aussi
à considérer. Cela exige évidemment de la patience et de l’audace pour oser
voir grand.

En investissant dans l’immobilier

Savez-vous que près d’un millionnaire sur deux en Amérique du Nord
investit dans le secteur immobilier? Ce n’est pas une coïncidence! Cette
statistique me parle beaucoup, et vous? Malheureusement, il n’y a pas de
façon rapide et instantanée de faire de l’argent en immobilier, contrairement
à ce que plusieurs clament. Le temps, l’éducation, l’expérience acquise et
un bon mentor vous aideront à améliorer vos techniques pour faire fructifier
vos avoirs. En 2005, 1,1 million de familles au Canada ont atteint une
valeur nette de 1 million de dollars ou plus. Le Canada comptait 8,9
millions de familles lors du recensement de 2006. Ce qui fait un
pourcentage de 8% des familles millionnaires3.
Grâce à des revenus croissants combinés à une inflation stable et à des
taux d’intérêt faibles, les Canadiens n’ont pas hésité à investir dans
l’immobilier au tournant du 21e siècle. C’est ce qui émane de l’étude
intitulée Évolution de la richesse des familles du chercheur Raj K. Chawla.
Celui-ci précise que l’Ontario, le Québec, la Colombie-Britannique et
l’Alberta sont les provinces qui comptaient le plus de nouveaux
millionnaires en 2005.
Par le passé, un auteur connu m’a vraiment fait comprendre que les gens
riches ne sont souvent pas ceux que l’on croit. Ils sont souvent ceux qui
roulent dans un véhicule peu coûteux et qui vont faire leurs emplettes chez
Walmart. Il propose plusieurs idées sensées pour améliorer nos finances
comme dépenser moins que ce que nous gagnons, éviter les objets et les
marques de renom pour épater les copains, etc. Des espadrilles de marque
populaire vous chausseront et dureront probablement aussi longtemps que
d’autres à prix fou. Si vous êtes intéressé à en apprendre davantage sur les
vrais millionnaires, je vous recommande chaudement le livre The
Millionaire Next Door4.

Pourquoi investir en immobilier?

L’immobilier fait partie intégrante du portefeuille des millionnaires pour
plusieurs raisons que je vais énumérer et expliquer ici.

Un logement: une nécessité pour tous

Tout le monde a besoin d’un logement pour vivre. Les millionnaires le
savent et investissent beaucoup en immobilier. En plus, lors d’une
récession, l’immobilier locatif n’est pas trop affecté; au contraire, c’est
même mieux! Pourquoi? Étant donné que les gens sont incapables de payer
leur maison, ils doivent donc déménager et c’est alors que les immeubles à
revenus sont complets. Il n’y a donc pas de grandes périodes creuses pour
l’immobilier locatif résidentiel si vous avez un immeuble bien localisé.
Un bien tangible
La définition du mot «tangible» signifie: qui peut être touché, qui est bien
réel. Ces dernières années, de nombreux épargnants ont été échaudés par
leurs placements sur les marchés financiers. Et les raisons d’être inquiet
n’ont pas disparu, loin de là!
Aux incertitudes des marchés d’actions se sont ajoutées les craintes sur
les marchés obligataires: crise grecque, endettement des États en général et
des États-Unis en particulier. Alors, que faire?
L’autre classe d’actifs ayant le plus souvent la faveur de nombreux
investisseurs et millionnaires est l’immobilier, car il présente l’avantage
d’être un bien tangible et non une petite participation dans une activité
économique (une action) ou une créance sur une société ou un État
(obligation). Cela a un aspect rassurant. Les investisseurs contrôlent en
totalité ou presque leur investissement, beaucoup plus que sur le marché
boursier.

Les avantages fiscaux

À l’aide des règles fiscales en vigueur au Québec et au Canada, nous avons
la chance d’avoir des avantages fiscaux pour les propriétaires d’immeubles
à logements; en voici des exemples.
• La déduction pour amortissement est avantageuse puisqu’elle permet au
propriétaire de reporter une partie de l’impôt qu’il devrait payer
normalement chaque année. Cet impôt reporté ne sera exigible qu’au
moment de la vente de l’immeuble.
• En fixant le taux d’amortissement à 4% comme le fait Revenu Québec,
on considère qu’un immeuble acquis n’aura plus aucune valeur dans 37
ans alors que, dans les faits, la valeur des immeubles augmente souvent
au cours d’une période aussi courte.
• Lors de la vente, lorsqu’il y a récupération d’amortissement, cela signifie
que le propriétaire a bénéficié d’un report d’impôts pendant plusieurs
années puisqu’il a pu déduire de ses revenus un amortissement qui n’était
pas justifié mais qui lui a permis de réduire les impôts qu’il aurait dû
payer.
• Tout prix de vente supérieur au coût d’acquisition de l’immeuble donne
également lieu à un gain en capital dont seulement la moitié est
imposable.

Un revenu stable
L’immobilier offre un revenu stable par la perception des loyers
mensuellement. Pour que ce revenu demeure stable, cela nécessite
évidemment une bonne gestion des immeubles. On appelle ce type de
revenus un revenu passif parce que même si vous cessez de travailler, vous
allez tout de même le recevoir.

L’appréciation
Selon une étude publiée par l’entreprise JLR Solutions Foncières, entre
1986 et 2016, le prix médian des maisons de la région métropolitaine du
Grand Montréal a augmenté de 310%. Ainsi, une maison d’une valeur de 80
000 $ en 1986 en valait 248 000 $ en 2016. On peut donc établir une
moyenne de 10,3% par année sur une période de 30 ans pour avoir une idée
de l’augmentation annuelle.
Par contre, si l’on considère l’inflation, la hausse pour cette même
période est plutôt de 121%, donc de 4% par année. En tant que propriétaire
ou investisseur, il est donc rassurant de constater que le prix des maisons a
su s’accroître plus rapidement que l’inflation.

L’effet de levier
L’effet de levier consiste à financer notre patrimoine à crédit en utilisant
l’argent des autres (ADA; en anglais, OPM, ou Other People Money).
Moins nous utilisons notre argent pour acheter des immeubles, meilleur sera
notre rendement. Imaginons que vous utilisez 100 000 $ pour acheter un
immeuble que vous payez 400 000 $. Si l’immeuble génère 10 000 $ de
revenus nets annuels, alors votre investissement vous rapporte 10% (10 000
$/100 000 $). Si vous faites le même investissement avec seulement 5000 $
de mise de fonds, votre investissement vous donnera maintenant une
rentabilité incroyable de 50% (10 000 $/20 000 $). Voilà pourquoi les
millionnaires utilisent l’effet de levier. Voici divers exemples utiles pour
comprendre ce principe5:

Exemple 1. Vous utilisez 100% de votre argent pour la mise de fonds. Il

n’y a donc aucun prêt hypothécaire ni aucun effet de levier. Le seul
avantage à utiliser ce type de financement est de procéder rapidement à un
achat sans l’aide des banques. Par la suite, vous vous refinancez avec
l’argent des autres.
Exemple2. Il s’agit de la méthode que la plupart des gens emploient
pour se financer avec une hypothèque provenant d’une banque. Nous
voyons que, de cette façon, nous pourrons acheter quatre immeubles avec la
même somme au lieu d’un. Voilà qui est bien, mais pas assez pour acheter
plusieurs immeubles.
Exemple 3. Seulement 10% de votre argent est employé pour la mise de
fonds; la banque vous fournit 75%, et le vendeur vous donne une balance de
vente de 15%. En quoi cela consiste-t-il? Cela veut dire que le vendeur
accepte de financer 15% lors de l’achat de l’immeuble en donnant une
hypothèque pour ce montant. Vous auriez donc des termes et conditions à
négocier pour ce prêt. Vous pouvez aussi faire appel à un prêteur privé ou à
un associé qui financera les 15% si le vendeur ne le désire pas. Il est
maintenant possible, avec la même somme d’argent, d’acheter dix
immeubles au lieu d’un seul.
Exemple 4. Vous me direz probablement que cette option n’est pas
possible, n’est-ce pas? Dites-vous bien que j’achète tous mes immeubles
avec l’option 4 ou 5. Le principe est d’utiliser l’argent des autres à 100%
pour ce type d’achat. Est-ce que cela se fait en criant ciseau? Bien sûr que
non! Vous devez vous préparer avant même que vous fassiez une offre
d’achat. Vous avez la possibilité d’acheter à l’infini. Voilà pourquoi votre
rentabilité doit être excellente pour pouvoir financer un immeuble de cette
façon. Si vous devez débourser chaque mois un montant d’argent parce que
l’immeuble ne rapporte pas assez, oubliez cela.
Exemple 5. Cette technique est certainement la meilleure. Vous recevez
même de l’argent pour vous aider à vous lancer dans l’immobilier ou pour
faire des rénovations. Si vous avez suivi ma formation sur le financement
créatif avec les REER, vous avez vu comment j’ai financé l’achat de six
immeubles et reçu 40 000 $ lors de la signature chez le notaire.

Un complément de retraite
Lisez bien ceci: des statistiques prédisent que, faute de régime
complémentaire de retraite d’employeurs et de cotisations suffisantes à des
régimes enregistrés d’épargne (REER), plus de 60% des Québécois seront
incapables de maintenir leur niveau de vie à la retraite6. L’immobilier peut
donc apporter un revenu supplémentaire pour pallier le manque d’argent à
la retraite. Il y a quelques années, alors que je suivais une formation en
immobilier à Ottawa, le formateur avait démontré sur un fichier de calcul
Excel qu’en achetant annuellement un triplex pendant dix ans, la retraite
était assurée et que cet acheteur devenait millionnaire à cette période de sa
vie.

Est-ce sécuritaire, l’immobilier?

Le mot «sécuritaire» a plus d’un sens. Plusieurs personnes ne connaissent
pas la différence entre un investissement sécuritaire et un investissement
garanti. Le mot «garanti» signifie que votre rendement et votre capital
seront assurés peu importe ce qui arrivera sur le marché. On connaît, par
exemple, les dépôts à terme des banques. Parce que ces dernières prennent
des risques pour garantir ces investissements, elles vous donnent un
pourcentage de rendement très faible. C’est vous, l’investisseur, qui perdez
du rendement en pourcentage afin que la banque puisse vous garantir votre
argent.
Un investissement sécuritaire est un placement pour lequel il y a une
certaine sécurité, par exemple dans le domaine immobilier. Souvent, la
sécurité n’est pas financière; par exemple, les bailleurs de fonds peuvent
utiliser un immeuble, des équipements, des comptes clients, etc. Lorsque
vous achetez un édifice à logements multiples, vous obtenez la sécurité par
ce bien tangible. Si vous investissez dans une compagnie qui gère de
l’immobilier, advenant un problème, il vous restera toujours les bâtiments
que vous pourrez revendre.

Doit-on se diversifier?
Pourquoi devrait-on se diversifier? Afin de perdre le moins d’argent
possible. Est-ce que vous investissez dans le but de perdre votre argent?
J’espère que non. Comme nous ne connaissons pas les marchés à fond, nous
investissons dans plusieurs marchés en même temps: les mines, le pétrole,
l’or, le secteur manufacturier, les banques, les télécommunications, etc.
Voici ce que Warren Buffett déclarait à ce sujet: «Put all your eggs in
the same basket, and watch the basket carefully.» (Placez tous vos œufs
dans le même panier et surveillez-le très attentivement.) Warren Buffett
investit dans des marchés et des industries qu’il connaît bien et dans
lesquels il a fait ses devoirs d’analyse. Il est donc préférable d’investir dans
quelques marchés, ceux qui vous intéressent, et de bien vous informer à leur
sujet. Soit dit en passant, on n’en sait jamais trop. De cette façon, vous
devenez très connaissant et vous pouvez prendre des décisions éclairées. Il
est possible de diversifier ses actifs dans le même marché si on le désire.
Par exemple, vous pourriez investir dans l’immobilier commercial et
résidentiel, les terrains, les pays du Sud, etc. Je vous le répète, plus vous
vous informerez sur ce marché, et plus vous serez apte à prendre les
meilleures décisions.
Peut-on se fier à l’historique?
Certains avanceront: «Il ne faut jamais se fier à l’historique d’une action ou
d’une compagnie.» Qu’en pensez-vous? L’historique, au contraire, est un
facteur très important, c’est un signe que la compagnie se porte bien et
qu’elle est bien gérée. Si elle a donné un certain rendement depuis 30 ans, il
y a d’excellentes chances pour qu’elle poursuive ce rendement similaire
lors du prochain exercice.
Comment avez-vous choisi votre restaurant préféré? N’est-ce pas les
souvenirs de sa nourriture et de son service qui vous font revenir? «On
mange toujours bien ici et on a un bon service.» Selon l’avis de ceux qui
croient que l’historique n’est pas un bon indice de fiabilité, votre restaurant
ne serait donc plus un as la semaine suivante, même si vous avez été bien
servi lors des 30 dernières années. Croyez-vous ces sceptiques? Un
investissement en immobilier est un investissement stable; il y a des
périodes cycliques, mais il y a toujours une croissance au fil des ans. Il faut
pouvoir profiter de ces périodes cycliques; nous bénéficions actuellement
d’un bon temps pour acheter, principalement aux États-Unis.
L’historique des rendements, dans le cas des actions et des fonds
mutuels transigés à la Bourse, est moins significatif, à mon avis, car il y a
une variable que personne ne peut prévoir: la spéculation des investisseurs
faisant monter ou descendre la valeur des actions.

Comment réussir à faire de l’argent?

Un jour, l’un de mes clients m’a demandé si c’était possible d’investir en
immobilier et de ne pas avoir à «gérer» les locataires. Ils ont trois enfants en
bas âge et n’ont nullement le temps de faire des réparations et de s’occuper
des appels des locataires. Ils veulent consacrer leurs temps libres à la
famille et non pas aux locataires. Je leur ai expliqué qu’il y a deux façons
d’investir en immobilier, soit de manière passive ou active, les deux
donnant de bons rendements.
S’il s’agit d’un investissement passif, il n’y a pas de temps investi de la
part de l’investisseur. Vous obtenez un revenu sans avoir à travailler pour
l’obtenir. Cependant, un revenu actif implique que vous investissiez du
temps pour le gérer et vous en occuper.
Le calcul du rendement d’un revenu sans aucun effort (passif)
Le principe de calcul ici est bien simple. Il faut acheter de l’immobilier, soit
en groupe ou individuellement, et le faire gérer par une compagnie
spécialisée dans le domaine. L’important consiste à bien choisir la
compagnie ou le réseau avec lequel on fera affaire. Quant à l’investissement
en immobilier passif, il existe plusieurs façons de l’adopter: l’achat d’un
terrain en le divisant, ou l’achat en prévente de condos ou de résidences ou
encore de maisons aux États-Unis que ce soit en groupe, en gestion
d’immeubles à logements, etc. Ces projets sont sécurisés tout comme les
investissements actifs par des biens tangibles.

Le calcul du profit en immobilier

Quatre étapes sont nécessaires pour calculer le rendement relatif à la gestion
d’un immeuble. Prenons en exemple un immeuble de 160 000 $ avec 40
000 $ d’investissement initial.
Étape 1: les liquidités. Il faut calculer les liquidités (revenus –
dépenses) que l’on obtient chaque année ÷ par la mise de fonds × %. Cela
vous donne ce que l’on appelle dans le jargon du métier le ROI (Return On
Investment), ou le retour sur votre investissement en argent.
Par exemple, 2 000 $ de liquidités par année sur 40 000 $ de mise de
fonds vous donnent un pourcentage de 5% de rendement annuel.
Étape 2: la capitalisation. Il faut maintenant calculer la capitalisation,
c’est-à-dire la somme sur le capital qui a été payée par le paiement de
l’hypothèque.
La formule est: hypothèque de départ – hypothèque finale ÷ par
l’investissement de départ × %.
Par exemple, 3 000 $ payés en capital sur l’hypothèque ÷ par 40 000 $
investis à × % = 7,5%.
Étape 3: la plus-value. Il s’agit de l’augmentation de la valeur de
l’immeuble au cours des ans. Pour reprendre l’étude de JLR parue en 2016,
supposons que le prix médian des maisons se soit accru de 310% de 1986 à
2016, soit environ 10,1% par an. La valeur peut aussi être augmentée en
améliorations apportées au fil des ans sur l’immeuble. Il faut donc faire
l’achat X à 5,3% – le montant de l’achat ÷ par le montant investi à x %.

Par exemple:
160 000 $ x 10,1% = 16 160 $
16 160 $ + 160 000 $ = 176 160 $
(176 160 $ – 160 000 $) ÷ (40 000 $) = 40,4% sur votre argent investi.
Étape 4: l’équité de départ. On peut aussi calculer le montant d’argent
gagné lors de l’achat qui peut s’avérer très élevé.
Par exemple, vous avez acheté votre immeuble au montant de 160 000
$, mais il a une valeur de 180 000 $, ce qui vous donne donc 20 000 $ sur
40 000 $, soit 50%.
Rendement global: Liquidités 5% + Capitalisation 7,5% + Valeur 21%
= 33,5%, sans compter l’argent à l’achat.
Vous constatez donc que c’est possible de faire un très bon rendement
sécuritaire tant en passif qu’en actif dans le domaine immobilier.

2. Thomas J. Stanley et William D. Danko, The Millionaire Next Door, Taylor Gallery Books, 1998.
3. Tiré d’un article d’Alexandre Geoffrion-McInnis, «Une famille sur dix est millionnaire», Journal
de Montréal, 25 juin 2008.
4. Thomas J. Stanley et William D. Danko, The Millionaire Next Door, Gallery Books, 1998.
5. Tableau offert par Jean Lebeau, 2011.
6. Tiré d’un article d’Éric Desrosiers, «Un projet mort-né, Québec rejette le REER obligatoire
proposé par l’ancien ministre Castonguay», Le Devoir, 13 janvier 2011.
 3
Les professions liées à l’immobilier

Rien n’est impossible.

Si vous vous endormez en pensant qu’une chose
est impossible, vous risquez d’être réveillé par le bruit
qu’un autre fera en l’accomplissant.

Jean de la Bruyère

Au cours des rencontres que j’organise régulièrement pour les gens qui sont
intéressés par les investissements immobiliers, on me demande souvent des
conseils pour pouvoir en vivre. En fait, bien des personnes ignorent qu’il
existe une variété de métiers reliés à ce domaine. Dans ce chapitre,
j’approfondirai ces métiers en mettant de l’avant pour chacun d’eux un plan
d’action. Chacun de ces métiers demande des aptitudes, des exigences et
des conditions particulières.

L’investisseur immobilier
On peut vivre de l’immobilier en tant qu’investisseur en combinant
différents profils pour obtenir un revenu satisfaisant. On peut utiliser
l’immobilier locatif, résidentiel ou commercial, les opérations d’achat-
revente (en anglais, flip), la conversion de condos, etc.
 Le meilleur plan d’action doit tenir compte du travail que vous faites
présentement combiné avec celui de l’immobilier, ce qui vous permettra à
moyen terme de prendre votre retraite.

Le gestionnaire d’immeuble résidentiel ou commercial

Il est possible de faire de la gestion d’appartements, de condos ou de locaux
commerciaux. Il faudra alors assumer la responsabilité de gérer l’ensemble
du fonctionnement et des ressources immobilières résidentielles,
commerciales, institutionnelles ou industrielles au sein d’une entreprise
immobilière ou d’une organisation publique.
Vous serez ainsi responsable d’effectuer la gérance du fonctionnement
courant de l’immeuble, que ce soit la sécurité, l’entretien ou la gestion des
problèmes éprouvés par les locataires. Vous devrez aussi coordonner la
mise en place de la location et des baux, gérer le personnel affecté aux
bâtiments, effectuer la comptabilité et la gestion de budgets des ressources
immobilières, faire la promotion des locations, rédiger des rapports de
gestion, participer à la réalisation de projets immobiliers, etc.
Également, il est possible d’être responsable d’un immeuble à
logements, d’un immeuble à bureaux, d’un immeuble multi-commercial,
d’un centre commercial, d’un immeuble institutionnel comme une école, un
hôpital, une résidence pour personnes âgées, d’un immeuble
gouvernemental, d’un bâtiment industriel ou d’un immeuble de toute autre
nature.
Il y a quelque temps, un couple m’a consulté au sujet de la vente de son
beau duplex, dont plus de la moitié était payée, pour une maison
unifamiliale et pour laquelle il disposait de suffisamment d’argent dans
d’autres investissements pour son achat. En réalité, le couple voulait vendre
le duplex pour une raison majeure: tous deux ne voulaient pas «gérer» de
locataires ni s’occuper de l’entretien de leur maison. Je leur ai alors proposé
d’embaucher un gestionnaire immobilier qui réglerait leurs problèmes, ce
qui leur permettrait de conserver leur investissement qui avait augmenté de
200 000 $ en sept ans. Un rendement difficile à trouver de nos jours!
En réalité, le fait de ne pas investir en immobilier parce que «nous
n’avons aucun temps disponible» serait une erreur puisque des firmes se
spécialisent dans la gestion de biens immobiliers d’autrui. Voici ce qu’elles
peuvent faire pour vous.
La ligne directrice d’un tel mandat de gestion est d’agir «en bon père de
famille». En ce sens, le gestionnaire immobilier s’occupe de toutes les
activités entourant la gestion de l’immeuble comme la location,
l’administration, l’entretien et les réparations ainsi que le service à la
clientèle.

La location
Un immeuble bien loué est un immeuble en santé financière. Le
gestionnaire effectue les vérifications de prélocation, fait des propositions
d’améliorations locatives, négocie les loyers, procède à la préparation de la
documentation, tant pour le bail résidentiel que pour le bail commercial. Il
obtient ensuite les signatures, les preuves d’assurances et autres documents
requis. Une fois le déménagement fait et le locataire installé, le gestionnaire
veille à ce qu’il respecte les clauses de son bail et paie surtout son loyer à
temps.

L’administration
Le gestionnaire dépose l’argent généré par la propriété dans un compte
bancaire séparé. Il remet des états financiers mensuels complets aux
propriétaires, ce qui leur permet de suivre étroitement le fonctionnement de
l’immeuble. Il fait également les remises de TPS et de TVQ le cas échéant,
il s’occupe des comptes créditeurs et débiteurs, et prépare les conciliations
bancaires. Le gestionnaire immobilier perçoit les loyers et facture à
nouveau les locataires au besoin. Il s’occupe de la rédaction de la
correspondance, du renouvellement des assurances, de la production de
rapports d’exploitation mensuels, des procès-verbaux, des convocations,
etc.

L’entretien et les réparations

En bon gestionnaire, il inspecte les propriétés qui lui sont confiées comme
si c’était les siennes. Il procède aux réparations requises pour que tout
fonctionne sur des roulettes. Il fait des devis d’appels d’offres, obtient des
soumissions, octroie des contrats. Le gestionnaire s’assure que le gazon est
coupé, que les fleurs sont plantées, que les filtres du climatiseur sont
nettoyés et changés et que toutes les lumières fonctionnent. L’entretien et
les réparations sont réalisés en respectant un budget préétabli avec le
propriétaire. Le gestionnaire immobilier est généralement entouré d’une
équipe de professionnels qui lui permet d’obtenir l’expertise externe
nécessaire pour mener à bien son travail.

Le service à la clientèle
Le gestionnaire immobilier comprend qu’un locataire n’est pas un mal
nécessaire, mais bien la pierre angulaire de l’investissement. Un immeuble
vide, c’est nul! Dès lors, il privilégie la création de relations d’affaires
harmonieuses basées sur l’écoute et sur la confiance, tant avec le locataire
qu’avec le propriétaire. Ces services sont offerts habituellement de façon
standard. Certaines entreprises peuvent également offrir des services à la
carte. Les honoraires représentent un pourcentage des revenus qui peut
varier de 3 à 10% ou encore un tarif fixe à la porte, par exemple 20 $ par
logement. Il faudra naturellement compter un supplément pour les
honoraires de location le cas échéant. Les contrats standards sont signés
pour une période d’une année à la fois. N’hésitez surtout pas à demander
des références avant de vous engager dans cette voie.

Le courtier immobilier résidentiel

Le courtier immobilier est le spécialiste de tout ce qui est lié à un immeuble
résidentiel ou commercial. Il agit au nom d’un client qui lui confie un bien à
louer ou à vendre. Il met en relation propriétaires et locataires, vendeurs et
acheteurs.
Cette responsabilité consiste à agir comme intermédiaire entre le
vendeur et l’acheteur ou le locateur d’une résidence, d’un commerce ou
d’un immeuble à revenus locatifs dans le cadre de transactions
immobilières relatives à l’achat, à la vente, à la location ou à l’échange d’un
immeuble, ou encore à la promesse d’achat ou de vente d’un immeuble. Le
courtier immobilier investit beaucoup de temps dans son travail pour
réussir. Il vous faudra disposer de tout ce temps nécessaire.
Le courtier hypothécaire
Le courtier hypothécaire est le spécialiste de tout ce qui est relié au courtage
hypothécaire. Il s’adresse à une clientèle qui désire obtenir du financement
hypothécaire pour acquérir ou refinancer un bien immobilier. Il interagit
avec des entreprises et des particuliers. La responsabilité du courtier
consiste à négocier les prêts hypothécaires auprès des institutions
financières afin d’obtenir le meilleur taux répondant aux besoins, au budget
et à la situation financière des clients. Il pourra effectuer la préautorisation,
l’achat, le renouvellement, le refinancement pour investir ou rembourser
des emprunts ou le transfert d’une résidence, d’un immeuble à revenus ou
d’un immeuble commercial. Le courtier hypothécaire aura les compétences
nécessaires pour obtenir le meilleur produit hypothécaire pour ses clients.

Le prêteur privé
Si vous possédez de l’argent ou de l’équité sur votre maison, vous pouvez
devenir un prêteur pour que des investisseurs puissent acheter des
immeubles avec votre aide. Vous recevrez alors des revenus d’intérêts
chaque mois. Une source additionnelle et non négligeable!

Le promoteur immobilier
Le promoteur immobilier est un grand chef d’orchestre: il attribue la juste
note à tous ceux qui vont participer au développement d’un chantier. Son
travail commence par une étude scrupuleuse de la faisabilité de projets.
Ensuite viennent la recherche de terrains, les rencontres avec les architectes
et les démarches pour l’obtention de permis de construction. Durant la
phase de montage opérationnel, le promoteur doit chercher à vendre un
maximum de biens sur plans avant le début des travaux, afin d’en assurer la
rentabilité. Il lance les appels d’offres aux constructeurs et suit
régulièrement l’avancée du chantier. Selon les cas, les promoteurs peuvent
être spécialisés en logements d’habitation, en entreprises ou encore en parcs
commerciaux.

L’inspecteur en bâtiment
L’inspection avant l’achat comporte la vérification des composantes visibles
d’un immeuble afin de repérer les défauts apparents majeurs. L’inspecteur
en bâtiment s’attardera donc à la construction de l’immeuble, mais il
n’émettra pas d’opinion sur sa valeur. Pour une large part de la population,
l’achat d’une maison représente la transaction la plus importante d’une vie.
C’est pourquoi l’inspection professionnelle préachat est devenue essentielle
pour protéger les intérêts de ces acheteurs. L’inspection des propriétés fait
désormais partie des étapes importantes à franchir avant d’effectuer une
transaction immobilière.

L’évaluateur agréé
Le travail de l’évaluateur agréé consiste à visiter de manière méticuleuse
une maison, un appartement ou un local commercial, pour procéder à une
estimation de sa valeur marchande. Pour cela, il se base sur des données
telles que la composition du bien, sa localisation et la valeur selon le
marché. Il doit donc se tenir le plus près possible de l’état du marché et des
avancées techniques. Le plus souvent, les experts se spécialisent dans un
domaine particulier: immobilier d’entreprise, fonds de commerce,
immobilier d’habitation, etc.
 DEUXIÈME PARTIE

Comment investir en immobilier

 4
Créer votre richesse en immobilier

La peur, c’est l’ignorance.

Robert Lepage

Un sondage réalisé aux États-Unis en 2014 révélait que 77% des

millionnaires américains préfèrent le secteur immobilier lorsque vient le
temps d’investir leur argent. Bien entendu, plusieurs font également
fructifier leur portefeuille dans des entreprises. Pensez seulement à
McDonald’s qui vend des hamburgers et loue de nombreux immeubles à ses
franchisés. Pour vous faire prendre davantage conscience que l’immobilier
peut vous aider à obtenir un revenu supplémentaire, regardons ensemble
comment vous pouvez y arriver.
La première étape – et la plus difficile selon moi – consiste à sortir de
votre zone de confort. Il faut penser différemment car la sécurité et les
garanties sont différentes de celles que vous connaissez avec les banques et
la protection de votre capital. Les banques utilisent votre argent en vous
donnant un petit rendement sur vos dépôts à terme ou en certificats de
placement garanti (CPG). D’autre part, votre même argent sert aux banques
à investir dans l’immobilier et les entreprises en obtenant, elles, de gros
rendements. Pourquoi ne pas le faire vous-même?
 D’abord, pour réussir en immobilier, il faut faire preuve de souplesse et
accepter d’apprendre. Je vous ferai part de bonnes techniques qui
favoriseront la rentabilité et des économies de temps. Celles-ci doivent
toutefois être utilisées en accord avec vos objectifs personnels. Si vous
n’avez pas de temps libre à consacrer à votre projet, certaines d’entre elles
ne seront pas pour vous. En outre, il faut tenir compte des rendements que
vous désirez. Alors, est-ce que l’immobilier peut vous permettre d’atteindre
ces objectifs? Voyons ce qu’il en est.

1. Objectif: gain à court terme (de trois à six mois)

Le temps requis pour procéder avec cette façon de faire requiert
énormément de temps.

Les opérations d’achat-revente (ou flip)

Le but de cette technique est d’acheter à un prix vraiment bas et de revendre
rapidement afin de réaliser le maximum de profits. Il est essentiel que le
prix soit de plusieurs dizaines de milliers de dollars en bas du prix du
marché pour que ce soit rentable. Vous pouvez revendre directement la
maison sans la rénover ou lui refaire une beauté en la repeignant, en la
décorant ou en effectuant ce que l’on appelle de la valorisation résidentielle
(home staging). Des détails à ce sujet vous seront fournis à la page 156.
Si vous décidez de procéder aux rénovations, vous devrez accepter
d’investir beaucoup de votre temps dans la recherche de maisons, la gestion
de l’achat et la revente. N’oubliez pas les honoraires du courtier immobilier
et du notaire, la taxe de mutation (la fameuse «taxe de bienvenue»),
l’inspecteur en bâtiment et peut-être même l’évaluateur car la banque
l’exige fréquemment.
Par exemple, vous désirez acheter une maison dont le prix du marché
pour ce type de résidence est 200 000 $. Vous la payez 180 000 $ et devrez
ajouter 10 000 $ de réparations. Après avoir calculé tous les frais engendrés
par l’achat et par les réparations, il ne vous restera plus aucun profit et vous
aurez perdu un temps précieux. Les gains peuvent cependant être
substantiels si vous savez comment procéder et que vous achetez à un très
bas prix.
2. Objectif: gain à moyen terme (de six mois à un an)
Le temps requis pour cette technique est évalué à moyen terme et exige
beaucoup de papiers administratifs. Le tout peut varier selon les travaux et
les améliorations que l’on devra faire.

L’achat d’un immeuble et sa conversion en condos

Le but est d’acheter un immeuble à logements et de le convertir en condos.
Cependant, ce ne sont pas toutes les villes qui permettent de faire ce type de
conversion; il faut donc vérifier les règlements municipaux avant d’en faire
l’acquisition. Cette conversion nécessite un délai étant donné que les
cadastres doivent être fournis pour chacun des logements. De plus, le
notaire doit enregistrer chacun des logements individuellement. Les coûts
de conversion sont à évaluer sérieusement avant d’en faire l’achat. Le défi
d’une telle conversion est que vous ne pouvez pas éjecter les locataires
existants. Ils ont priorité sur le logement, même s’il est converti en condo. Il
faut donc vendre la copropriété à un investisseur qui acceptera de la louer
au locataire existant. La clé réside dans le fait que le condo doit avoir des
liquidités positives (revenus moins les dépenses = liquidités) pour être
intéressant aux yeux d’un investisseur. Faites vos calculs à l’avance pour
vous assurer que tel est le cas avant l’achat.
Il y a donc du temps et beaucoup de papiers administratifs dans cette
technique qui peut s’avérer toutefois très rentable si l’immeuble est choisi
avec soin.

3. Objectif: gain à long terme (environ deux ans)

Le temps requis pour cette technique est de minimum à moyen.

L’achat d’immeubles pour location

Cette technique, la plus connue et la plus utilisée, consiste tout simplement
à acheter un ou des immeubles résidentiels ou commerciaux et de les louer.
La condition première pour ce type d’investissement consiste à obtenir des
liquidités positives chaque mois. Vous ne cherchez pas une dépense
mensuelle supplémentaire, mais un revenu supplémentaire. Il y a trois
façons de calculer les gains dans cette technique:
1. Les liquidités disponibles chaque mois ou chaque année;
2. Le remboursement du capital (hypothèque);
3. L’augmentation de la valeur de l’immeuble au cours des années en
tenant compte des périodes de récession où il n’y a pas d’augmentation.
Souvenez-vous de calculer le rendement sur la mise de fonds. Vous
devez déterminer quel est le pourcentage de rendement que vous voulez
obtenir sur votre investissement.
Prenons l’exemple de M. Tremblay qui décide d’acheter un immeuble et
qui investit une mise de fonds de 100 000 $. Il reçoit ainsi 1000 $ de
liquidités chaque mois (donc 12 000 $ par an) et obtient donc un profit de
12% sur l’argent investi.
Vous trouverez sur Internet une grande quantité de sites ou de livres
expliquant en détail le fonctionnement de cette technique.
N’oubliez pas, il y a ici du temps à investir pour effectuer la gestion.

4. Objectif: gain à court terme (un mois)

Il existe quelques façons de faire fructifier un bien immobilier en peu de
temps.

L’achat d’immeubles en groupe

Vous jouez ici le rôle de la banque car vous prêtez votre argent pour l’achat
d’immeubles. Vous recevez un nombre d’unités ou une part des immeubles
selon votre contribution financière. La compagnie vous remet un
pourcentage de rendement sur l’argent investi. Il n’y a aucun temps investi
de votre part et vous obtenez des rentrées d’argent chaque mois. Pour
investir dans ce type de projets, je vous conseille de le faire avec une
compagnie privée plutôt que publique, dans le but d’éviter la volatilité ou la
spéculation sur le titre. Vous pouvez même y investir l’équité de votre
maison et obtenir un revenu supplémentaire. Les intérêts de votre
hypothèque deviennent déductibles d’impôt car vous avez effectué une
dépense pour un investissement.
 Cette technique peut être employée par tout le monde, et vous n’avez
pas besoin de connaissances spécifiques dans le domaine pour réussir.

La location pour vacances

Louer une propriété dans un secteur de vacances attrayant peut être une
option très intéressante; il s’agit non seulement d’une manière efficace de
payer votre chalet, mais c’est aussi une méthode pour engranger des
capitaux dans un emplacement où les prix pourraient monter en flèche, tout
en vous construisant une équité. Encore une fois, il faut prévoir la saison
morte durant l’hiver. Si vous êtes chanceux, vous trouverez peut-être des
locataires qui aiment le froid et les sports d’hiver!
Avant d’acquérir un chalet locatif, prévoyez le coup: vous devez faire
vos vérifications d’usage si vous avez l’intention de louer votre propriété.
Vérifiez, d’une part, si le zonage permet la location de chalet. De plus, il
faut considérer les assurances. La plupart des contrats d’assurance excluent
les activités professionnelles. Toutefois, certains assureurs se spécialisent
dans ce type d’assurance. Accordez également une importance particulière
à l’inspection. Il est primordial de bien faire inspecter, compte tenu de tous
les équipements et accessoires qui se rattachent à l’achat d’un chalet.
Sachez aussi que l’administration de la TPS/TVQ est obligatoire si la
location d’un chalet locatif entraîne plus de 30 000 $ de revenus.

La location de son propre logement

Il existe plusieurs contextes pour lesquels cela pourrait valoir la peine de
louer à court terme la totalité ou une partie de son logement. Vous disposez,
par exemple, d’une chambre supplémentaire (comme une chambre d’invité)
qui demeure inoccupée la plupart du temps? Ou encore, vous comptez être
absent de votre logement pendant une certaine période, comme à l’occasion
d’un voyage? Vous pouvez rentabiliser votre propriété en la louant
partiellement ou dans sa totalité pour une courte période.
Les occasions peuvent être nombreuses, surtout pour les personnes dont
la résidence se situe dans un endroit fourmillant d’activités. Si vous
disposez d’un logement à proximité d’un centre urbain, comme dans le
quartier Montcalm à Québec ou sur le Plateau-Mont-Royal à Montréal,
vous pourriez en tirer d’intéressants bénéfices.
Certaines plateformes facilitent énormément la tâche à quiconque
souhaite procéder à ce genre de location. Vous avez sans doute entendu
parler de la plateforme communautaire Airbnb qui permet à des particuliers
de louer à court terme leur propre logement ou une simple chambre. Les
offres qu’on y retrouve sont souvent moins coûteuses que les prix
habituellement proposés par les hôtels. Et ce système est très populaire
partout dans le monde. En 2008, année de son lancement, Airbnb était
surtout populaire en Californie. Aujourd’hui, la plateforme est utilisée dans
191 pays (dont le Canada) ainsi que dans plus de 65 000 villes partout dans
le monde.
Même si cette entreprise offre l’occasion de rentabiliser un espace
inoccupé, il faut savoir qu’elle est soumise à une législation qui varie d’un
endroit à l’autre de la planète. Par exemple, au Québec, à moins d’avoir un
revenu annuel ne dépassant pas 30 000 $, les hôtes utilisant Airbnb doivent
payer les taxes TPS et TVQ. De plus, ils doivent déclarer leurs revenus à
l’impôt.

La vente d’offre d’achat

Ce genre d’investissement consiste à trouver une occasion d’affaires (une
offre d’achat) pour ensuite la revendre, une fois qu’elle est acceptée par le
vendeur. Il s’agit d’un excellent moyen de s’initier à l’investissement
immobilier, et ce, sans courir de risque et sans avoir besoin d’aucune mise
de fonds. Il faudra, par contre, accepter de voir votre investisseur réaliser un
profit beaucoup plus important que le vôtre.
Je vous vois venir: vous me direz que cela n’a aucun sens. Détrompez-
vous!
La base, c’est d’être capable de faire les calculs de rentabilité
appropriés, et de connaître les quartiers résidentiels que vous convoitez. De
plus, il faut être en mesure de conclure des ententes avec un acheteur final
qui rénovera la maison et la revendra sur le marché.
 Comment ça fonctionne? Voici un exemple: supposons que je déniche
une aubaine. Le vendeur veut se départir rapidement de sa maison qui, dans
ce cas-ci, aura besoin d’un petit peu plus qu’un simple coup de pinceau. Au
lieu d’acheter sa maison dans le but de faire un flip, je vais faire en sorte
qu’elle soit mise sur le marché grâce à une offre d’achat acceptée. Ainsi, je
pourrai revendre cette offre à un investisseur qui, lui, fera un flip.
La raison de cette démarche est fort simple: si je n’ai ni la patience ni le
financement nécessaire pour faire un flip, je peux tout de même réaliser un
profit. Celui-ci sera certes moins élevé que si j’avais rénové la propriété,
mais il sera rapide, moins risqué et ne nécessitera aucune mise de fonds.
Toutefois, vous devez avoir de bons contacts pour mener à bien une
telle intervention. Si la recherche d’un investisseur potentiel s’éternise,
votre profit s’envolera progressivement en fumée. Mieux vaut s’assurer
d’avoir la garantie d’un investisseur avant de faire une offre d’achat sur une
maison. Un bon moyen de dénicher des investisseurs est de prendre part à
des événements de réseautage.
À noter que l’avis d’un juriste compétent peut se révéler utile si vous
adoptez cette pratique.

5. Objectif: moyen ou long terme pour REER (de deux à six

ans)
Ici encore, il n’y a pas de temps requis.

L’achat de terrains ou d’immeubles avec les REER

Eh oui, c’est possible! La beauté de cette technique d’investissement en
immobilier est qu’il n’y a pas de temps requis de la part de l’investisseur.
Une compagnie s’occupe de tout gérer et vous donne un bon rendement sur
votre argent.
Vous n’avez pas à sortir l’argent de vos REER pour investir dans ce
type de projet. En fait, il s’agit d’un transfert effectué directement à l’abri
de l’impôt, il n’y a donc aucune incidence fiscale. L’argent est déposé dans
une fiducie, un peu comme le font les gestionnaires de fonds mutuels, et
vous recevez un rapport annuel sur l’évolution de votre projet.
 Comment votre argent est-il protégé? L’argent est protégé par le bien
immobilier que vous détenez comme dans les trois premières techniques
(pages 44 et 45). Il n’y a aucune spéculation des prix comme c’est le cas
pour le marché boursier et les fonds mutuels. Est-ce que l’achat de votre
maison, qui est un bien immobilier, est sécuritaire? Il existe plusieurs
compagnies privées qui offrent ce produit. Elles détiennent plusieurs années
d’expérience et jouissent de résultats plus que positifs.

6. Objectif: moyen ou long terme pour REER

Le temps requis pour cette technique est de minimum à moyen.
Depuis que je vis pleinement ma passion pour le domaine de
l’immobilier, je me fais régulièrement demander comment il est possible
d’utiliser ses propres REER et les REER des autres pour investir en
immobilier. J’ai donc bien mûri cette question pour venir à en formuler trois
nouvelles:
• Saviez-vous qu’il y a seulement trois institutions au Canada qui acceptent
d’intégrer l’immobilier dans les REER? Je ne parle pas ici de fonds en
immobilier, d’actions ou de fonds mutuels transigés à la Bourse. Je vous
parle d’acheter de vrais immeubles alors que vous en êtes propriétaire.
• Saviez-vous que vous pouvez utiliser vos REER pour acheter un
immeuble même si vous avez utilisé le RAP? Il y a cependant des
restrictions pour utiliser cette technique.

***

Vous avez pris connaissance des six principales façons d’investir en

immobilier. Y en a-t-il d’autres? Oui! Il y a le développement de terrains, le
préachat avant la construction, les fonds d’investissement immobilier, etc.
Interrogez-vous pour savoir quel est le temps et quels sont les efforts
que vous voulez investir, cela vous guidera vers l’option qui vous convient
le mieux. Des exemples? Les multilogements, les multilogements en
groupe, les opérations d’achat-revente, la recherche d’aubaines (ou bird
dog), l’achat de terrain et de lotissement, l’achat de terrain en groupe, la
location-achat, la conversion en condo, le préachat de condo sur plan, la
construction neuve, le fait de devenir prêteur privé.
Bref, sortez de votre zone de confort, passez à l’action. C’est important!
N’attendez pas pour acheter de l’immobilier, achetez et attendez.
Serez-vous le prochain millionnaire?
 5
Qu’est-ce qu’un flip?

Rêvez vos rêves les yeux ouverts et réalisez-les.

T. E. Lawrence (Lawrence d’Arabie)

Je rencontre fréquemment des personnes désireuses d’acheter une maison,

de la rénover et, finalement, de la revendre pour en retirer un profit
rapidement. Plusieurs émissions de télévision, basées sur ce principe, nous
sont présentées régulièrement, ce qui les rend très populaires, les auditeurs
constatant le potentiel des profits possibles. Chez nos voisins du Sud, une
expression est utilisée pour décrire cette opération: un flip, ou opération
d’achat-revente. Dans le dictionnaire, la définition de ce mot est une
«opération par laquelle un contribuable vend un bien pour le racheter ou
racheter un bien identique peu de temps après, ou achète un bien pour le
revendre peu de temps après».
Un flip s’effectue donc sur une courte période pour tirer le plus de profit
possible. Habituellement, lorsqu’on veut faire un flip, on part à la recherche
d’une propriété qui a été mal entretenue et où des rénovations sont les
bienvenues. Rassurez-vous, si vous n’êtes pas du type bricoleur, ce n’est
pas la seule façon de procéder. Les rénovations ne sont pas essentielles car
on peut très bien acheter une maison ou un condo neuf avant même sa
construction et revendre aussitôt la construction achevée.
 Lorsque vous recherchez une maison à rénover, la localisation est très
importante. Vous ne misez pas nécessairement sur la plus belle maison du
quartier; vous cherchez simplement une maison qui a besoin de rénovations
mais dans un beau quartier. Les voisins vous seront grandement
reconnaissants de l’avoir améliorée.
Soyez aussi conscient que vous ne rénoverez pas la maison comme si
vous vouliez l’habiter vous-même. Il est parfois difficile de faire la
distinction lorsque vous faites vos achats dans un centre de rénovation. Ne
rénovez pas selon vos goûts, vous devez focaliser sur l’acheteur et sur vous.
Sachez définir vos critères sans trop d’émotions. Vous aimez le style
marocain? Ce n’est certes pas le goût de la majorité des acheteurs. Optez
pour un décor plutôt neutre où l’acheteur éventuel n’aura pas à repeindre
entièrement la maison dès son arrivée. Plusieurs acheteurs en sont à leur
première acquisition et ne disposent pas des sommes nécessaires pour
«revamper» l’intérieur de la maison. Ils préfèrent souvent acheter une
maison où ils pourront habiter sans avoir de travaux supplémentaires à
exécuter et sans dépenses superflues.
La durée d’un flip est très importante. Plus vos rénovations durent
longtemps et plus cela vous coûte cher. Des frais mensuels non négligeables
s’ajoutent: taxe municipale, taxe scolaire, assurances, chauffage, électricité,
gaz, frais d’intérêt, etc.
N’oubliez pas de consulter votre comptable pour déterminer comment
vos profits seront calculés lorsque vous produirez votre prochaine
déclaration de revenus. La question est: devrez-vous vous incorporer?

Un flip avec une maison unifamiliale

Bien que les maisons unifamiliales soient parmi les plus populaires pour
l’achat-revente, elles demeurent l’investissement le moins populaire pour la
location. «Comment cela?» me demanderez-vous. En fait, l’attrait pour les
maisons unifamiliales dépend beaucoup des objectifs d’investissement de
l’acheteur. Les deux groupes les plus populaires sont:
1. les investisseurs à court terme qui veulent obtenir des profits rapidement
et passer à autre chose;
2. les investisseurs qui achètent leur première maison et qui veulent
rénover eux-mêmes. C’est le moyen qu’ils ont choisi pour démarrer leur
plan d’investissement immobilier.
Les maisons unifamiliales sont rarement choisies par les investisseurs
qui veulent des liquidités positives à long terme par la location sur leur
propriété. Pourquoi? Tout simplement parce qu’il n’y en a que très peu. En
effet, il est plus difficile de rentabiliser une maison qu’un édifice à
logements multiples.

Pourquoi acheter une maison unifamiliale?

Les maisons unifamiliales achetées par des investisseurs sont des propriétés
nécessitant des réparations. Le degré des réparations varie de besoins
mineurs comme le nettoyage et des améliorations cosmétiques, en passant
par la réparation majeure comme des réparations structurelles ainsi qu’une
remise à neuf de plusieurs pièces de la maison. Il existe quatre raisons
principales de choisir ce véhicule d’investissement:
1. Le prix demandé se situe en dessous du prix d’achat de la valeur
marchande;
2. La durée du projet est normalement très courte;
3. Les profits s’annoncent rapides et significatifs par rapport à un faible
investissement en capital;
4. Il n’y a aucun locataire ni aucun propriétaire occupant la maison.
Voici quelques termes immobiliers anglais, ainsi que leur traduction
française, souvent utilisés dans le domaine afin de vous permettre d’en
comprendre les rouages. Vous les entendrez souvent dans plusieurs
émissions américaines ou canadiennes-anglaises:
• Curb appeal (attrait extérieur): Amélioration visuelle de l’apparence de la
maison vue de la rue.
• Fixer-upper (maquillage): Réparations cosmétiques et mineures.
• Home staging (revalorisation immobilière): Mise en valeur de la
propriété pour la vendre plus rapidement.
• Rehab (restauration): Réparations majeures et souvent structurelles.
• Sweat equity (apport personnel sous forme de travail manuel): Fait
d’effectuer tout le travail soi-même, au lieu d’embaucher du personnel.
C’est maintenant à vous de décider si un flip est un projet qui vous
intéresse. Cela requiert du temps. Vous est-il possible, parmi toutes vos
activités inscrites à votre agenda, de faire des recherches, de l’inspection,
du financement, de l’achat, des réparations, de la gestion de sous-traitants,
de la revente, etc.?

Comment augmenter la valeur de revente?

Apprenez maintenant quelles sont les meilleures rénovations à effectuer
pour tirer le maximum de votre investissement.
Le printemps est la période de l’année où plusieurs d’entre nous songent
aux travaux à effectuer dans leur résidence. Mais est-ce un bon
investissement? Oui et non, tout dépend des travaux en question.
Tous les investisseurs savent très bien que l’immobilier leur a fourni
d’excellents rendements dans les dix dernières années.
Si vous envisagez d’effectuer des rénovations à votre maison, ce
pourrait donc être une belle façon d’en augmenter la valeur et ainsi obtenir
un meilleur rendement lors de la revente. Lorsque je fais des rénovations, je
me demande tout le temps quels seront les endroits de la maison où je vais
obtenir un «wow!» et si j’obtiendrai un bon retour sur mon argent investi.
Mais, au juste, quelles sont les rénovations qui s’avèrent les plus payantes si
on décide, plus tard, de vendre sa maison ou l’immeuble que l’on vient
d’acheter?

Les priorités: la cuisine et la salle de bain

Tout le monde s’attend à avoir une belle cuisine et une salle de bain au goût
du jour. C’est la priorité d’un éventuel acheteur. Si vous voulez mettre un
peu d’extra, c’est exactement à cet endroit qu’il faut le faire. On voit
régulièrement sur MLS7 des maisons à vendre avec une photo principale de
la cuisine. Pourquoi? Parce qu’il y a eu des efforts mis sur cette pièce même
si l’extérieur de la maison est souvent quelconque. Est-ce la bonne chose à
faire? Oui!
 L’Institut canadien des évaluateurs a mis au point l’outil appelé
RENOVA8, un guide interactif sur le Web pour faciliter la détermination de
la valeur des améliorations. RENOVA a été conçu pour donner une
meilleure idée aux consommateurs du rendement sur l’investissement
auquel ils peuvent s’attendre en ce qui a trait à une variété d’améliorations.
Pour ce faire, l’outil interactif offre une valeur de recouvrement dérivée à
même le coût de l’amélioration exprimé en dollars. Par exemple, un
propriétaire pourrait indiquer qu’il prévoit débourser 10 000 $ pour refaire
sa cuisine. RENOVA produira alors une valeur de rachat entre x et y dollars
pour cette rénovation. Les propriétaires peuvent choisir entre les vingt-cinq
améliorations les plus populaires. Les données ont été compilées par des
évaluateurs agréés.
RENOVA procède en outre au classement des tendances en rénovation,
indiquant celle qui offre le plus de potentiel de recouvrement. Le logiciel
est cependant seulement en anglais, mais il est très facile à comprendre.
Voici quelques exemples de types de rénovation et leur augmentation de
la valeur9:
 Les améliorations qui rapportent davantage sont précédées d’un
astérisque. Concentrez-vous donc sur ces endroits en premier.
En fait, comme on peut le voir dans le tableau, il n’y a pas de dépense
de rénovation qui permette au propriétaire de récupérer davantage que sa
dépense lors de la revente.
Dépenser intelligemment
Évidemment, il existe des exceptions: plusieurs personnes utilisent la
valorisation immobilière et récupèrent plus que leur mise de fonds en
mettant aussitôt leur maison en vente. Si vous faites un flip, n’essayez pas
de prévoir ce que le prochain acheteur aimerait voir dans la maison. Ne
réparez jamais une maison comme si vous vouliez l’habiter, ce serait une
grosse erreur. Pensez à l’ensemble, au général.

Rénover avec des subventions

Pour la même raison, certaines rénovations ne rendront pas nécessairement
votre maison plus jolie, mais elles pourraient être rentables parce qu’elles
vous feront économiser des sommes chaque année en plus d’augmenter la
valeur de revente. C’est le cas des projets liés à l’efficacité énergétique,
comme l’isolation au grenier, la pose de fenêtres écoénergétiques ou
l’installation d’un système de chauffage moins énergivore.
Il reste que, dans l’ensemble, ce serait une erreur que de voir une
dépense de rénovation comme un investissement qui s’avérera
automatiquement rentable. Avant de vous lancer, faites vos calculs et
consultez les gens du métier pour bien évaluer les coûts des travaux que
vous voulez effectuer.

7. http://www.mls.ca ou www.centris.ca.
8. component.aicanada.ca/f/resourcecenter_renova.cfm.
9. http://www.aicanada.ca (consulté le 15 mars 2012).
 6
La conversion en condos

Les gagnants font ce que

les perdants n’osent pas essayer.

Auteur inconnu

Convertir votre édifice à logements multiples en condos, est-ce faisable?

Comment cela fonctionne-t-il? Quels avantages peut-on en tirer? Est-ce que
l’on doit rénover? Voici un bref aperçu de ce que j’enseigne dans mon
coaching à ce sujet.
La conversion en condos est toujours plus compliquée qu’un flip10 ou
qu’une simple location d’appartements. En effet, plusieurs personnes se
trouvent impliquées et des règlements touchent une telle conversion. Le
principe de la conversion en condos consiste à prendre un immeuble à
logements, peu importe la taille, et à revendre séparément les unités
d’appartements en condos. Voici les personnes impliquées dans une telle
transaction.
• Les locataires. Les locataires ont droit à leur loyer; on ne peut les évincer
pour une raison de conversion en condos. Ils peuvent demeurer et même
acheter leur appartement.
• La Régie du logement. Dans les règlements de la Régie du logement,
plusieurs clauses régissent la conversion. Il y a une procédure de
demande à effectuer qui peut s’échelonner sur quelques mois avant
d’obtenir une décision favorable à cette conversion. Cette démarche
requiert de la patience.
• Le notaire. Le notaire prépare tous les documents de la transaction
d’achat et de vente. C’est aussi lui qui prépare les documents de la
convention entre copropriétaires.
• L’arpenteur. Lors d’une conversion, les appartements doivent être
arpentés ainsi que les espaces communs et les stationnements si
nécessaire.
• Le gouvernement municipal. Le gouvernement municipal doit autoriser
ce type de conversion. Ce n’est pas toutes les villes qui acceptent de
changer la vocation d’un appartement en condo. Elles sont réticentes
principalement lorsqu’il y a pénurie de logements. La ville de Montréal a
présentement un moratoire qui empêche la conversion d’immeubles
locatifs en condos. La ville de Québec est aussi très stricte à ce sujet.
• L’institution financière. Ce ne sont pas toutes les institutions financières
qui acceptent la conversion des immeubles en condos, car cela demeure
un grand risque pour elles. Les immeubles, souvent vides durant les
rénovations, ne génèrent plus de revenus durant cette période plus ou
moins longue. C’est pourquoi les gens qui convertissent se tournent
souvent vers des prêteurs privés pour financer l’achat des immeubles.
• Le courtier immobilier. Les courtiers qui ont effectué eux-mêmes la
conversion d’un immeuble locatif en condos sont les meilleurs pour vous
conseiller à ce sujet, car ils pourront vous expliquer toutes les démarches
à suivre.
• Le coach. S’il s’agit d’une première conversion pour vous, trouvez-vous
une personne-ressource fiable pour vous aider à entreprendre toutes les
démarches afin de vous éviter bien des frais et des retards. Pour un
service de coaching, n’hésitez pas à me contacter. Je serai heureux de
vous aider dans votre projet. La conversion est actuellement très en
vogue dans la région métropolitaine.
Est-ce que tout immeuble peut être converti?
La réponse est non. Certains critères sont essentiels pour réaliser un tel
projet; les voici.

La localisation
Certains secteurs de la ville ne s’y prêtent pas. Il faut repérer un quartier
recherché ou un quartier en développement qui le deviendra. Dans plusieurs
quartiers de villes ou de villages, on a mis en vente des maisons à un prix
moindre que celui d’un condo. Ainsi, dans mon village natal en Beauce, il
n’y a aucun condo, mais plusieurs beaux immeubles à revenus; une maison
peut se vendre aussi peu que 50 000 à 60 000 $. Si l’on paie 40 000 $
l’unité de logement d’un immeuble, il faut alors oublier les profits au
moment de la revente.

La grandeur du logement
Les 1 1/2 et les 2 1/2 ne sont pas de bons candidats pour ce type de
transformation. Il faut choisir un immeuble avec des appartements assez
grands. Je recommande les 4 1/2 et plus (avec deux chambres) pour réussir
à vendre plus rapidement les unités. Veuillez noter qu’il y a cependant
beaucoup de condos avec une chambre (3 1/2) qui se vendent très bien; cela
dépend de la ville et de la demande du marché.

L’appartement vendable
Un immeuble quelconque, voire très laid, et des appartements mal divisés
nuisent à la revente. Il faut se demander si on serait intéressé soi-même à
demeurer dans cet immeuble si on achetait ce condo. Il n’y a pas seulement
l’aspect extérieur à considérer; il faut aussi observer la condition des
appartements. Un jour, je suis allé visiter un immeuble à huit unités de
logement pour une éventuelle conversion en condos à Montréal. L’un des
appartements avait environ 20 pi (6 m) de large. Le plancher était en pente,
et je vous jure que cette pente m’a impressionné! À tel point d’ailleurs que
j’ai utilisé mon niveau laser pour me rendre compte que le plancher avait
une pente de 4,25 po (11 cm) sur 20 pi (6 m). Cassez un œuf dans votre
poêlon et il ne cuirait seulement que sur les rebords. Rien ne pouvait rester
en place ou presque sur le dessus des meubles. Ces condos seraient
totalement invendables si on ne redressait pas la structure de cet immeuble.

Les liquidités requises

Certaines conversions sont très onéreuses, nécessitant des sommes
majeures. Assurez-vous de bénéficier du financement suffisant. Avant de
faire tout achat, vérifiez toujours avec votre banque les options de
financement qui vous sont offertes. Le défi dans la conversion en condos est
de pouvoir «casser» son hypothèque chaque fois que l’on en vend un. Ce
n’est toutefois pas toutes les banques qui acceptent cette entente.

Les locataires
Il n’est pas possible de déloger des locataires sous prétexte de convertir leur
domicile en condo. Les locataires ont des droits, et un de ceux-ci est le
maintien dans leur logement. Il n’est pas toujours nécessaire d’avoir des
logements vides pour pouvoir vendre ces logements. J’offre une formation11
plus poussée sur la conversion en condos qui explique bien les différentes
étapes sur lesquelles il faut porter son attention.

Le calcul
Pour vous assurer de faire une bonne affaire dans la conversion de condos,
je vous invite à retenir cette façon de calculer pour établir le profit à
réaliser:

Profit = (vente × unités) – frais mensuels – le prix d’achat – rénovations

Il vous faut décider du montant de profit que vous désirez faire avec
chaque conversion. Normalement, on parle d’un profit par porte (logement).
Par exemple, je veux convertir un immeuble à six unités et je désire un
profit net par porte de 15 000 $. Donc, le profit global devra être de 90 000
$.

Dois-je acheter un condo divise ou indivise?

Vous êtes à la recherche du condo de vos rêves et il est indivise, devriez-
vous l’acheter? Voici quelques distinctions entre un condo divise et un
condo indivise. Avant tout, il importe de mentionner quelques parties
communes, ou accessibles par tout le monde: les corridors, la cage
d’ascenseur, la chambre électrique, la salle de réunion, la piscine intérieure,
etc.

Le condo indivise
Les gens possèdent plus que leur appartement, ils sont copropriétaires de
l’édifice entier. Le défi majeur avec les condos indivises est qu’il y a une
hypothèque commune sur tous les condos. Les copropriétaires doivent donc
se protéger les uns des autres au cas où l’un ne paierait pas sa part de
l’hypothèque. Certaines institutions financières ont un merveilleux produit
pour ces cas, soit une hypothèque adaptée pour l’indivision qui protège les
copropriétaires. En utilisant ce type d’hypothèque, vous êtes ainsi protégé
de vos voisins.
• Le condo indivise est le fait d’acheter un pourcentage de l’immeuble sans
que ce pourcentage soit relié à une partie précise.
• La convention d’indivision vous donne les droits sur une unité
(appartement) qui sera exclusivement à vous. Vous pourrez donc l’utiliser
pour vous seul.
• Vous ne pouvez toutefois pas vous financer avec la SCHL ou Genworth
Financial Canada (fournisseur du secteur privé d’assurance prêt
hypothécaire).
• Les taxes municipale et scolaire sont moins élevées que dans le cas du
condo divise.
Il est très important d’avoir une déclaration de copropriété. J’ai déjà lu
que 50% des condos indivises n’ont pas de déclaration notariée. La
déclaration de copropriété est souvent considérée comme représentant «la
loi» dans une copropriété. Cela évite beaucoup de problèmes
ultérieurement. Lorsque je fais une conversion d’un immeuble à logements
en condos, je m’assure qu’il y a une convention à chaque immeuble. Vous
devez ajouter les frais dans votre calcul de rentabilité au départ et rédiger la
déclaration.
Le condo divise
Le condo divise est beaucoup plus populaire et plus connu au Canada.
• Vous achetez une partie de l’immeuble qui vous est propre.
• Vous achetez une quote-part des parties communes.
• Vous avez accès aux parties communes.
• Le condo divise se vend normalement plus cher que le condo indivise.
Cela peut donc freiner certains premiers acheteurs.
Avant d’acheter tout condo, il faut faire une demande de vérification de
la convention de copropriété, des états financiers du syndicat de
copropriété, du budget, des plans de garantie, de la preuve
d’immatriculation du syndicat, du certificat d’assurance, du fonds de
prévoyance, etc. Plusieurs vérifications sont à effectuer, ce qui vous
rebutera peut-être de ne pas investir dans un immeuble en particulier. Les
deux types de condos, divise et indivise, sont de bons achats si vous faites
vos devoirs avant d’acheter.

L’achat d’un condo à l’étranger

Qui n’a pas rêvé d’un condo dans le pays d’adoption des Québécois, la
Floride! Il y a de plus en plus de gens à la retraite qui veulent profiter des
prix alléchants de l’immobilier aux États-Unis. S’il est vrai que nous
pouvons y acheter des condos pour la moitié du prix demandé il y a
quelques années, cela ne veut pas dire pour autant que ce soit un bon
investissement. Voyons pourquoi.

Les conditions pour faire un bon achat

• D’abord, investissez là où il y a une population croissante d’année en
année.
Investissez dans des États comme celui de la Floride (+ 320 000 par an),
Arizona (+ 110 000 par an), Géorgie (+112 000 par an), Texas (+ 400 000
par an). Ces statistiques ont été publiées en 201812. Cherchez toujours les
plus récentes pour l’État où vous voulez investir. Prenons l’exemple de la
Floride qui connaît une croissance de 320 000 habitants par année.
 Sachant qu’il y a en moyenne 2,38 personnes par maison aux États-Unis,
cela crée un besoin de 134 000 maisons additionnelles par année. Ce
phénomène fait augmenter les prix si l’on compare à un État où, au
contraire, la population diminue.
• Il faut s’informer s’il y a une possibilité de revenus lorsqu’on n’habite
pas son condo.
Plusieurs restrictions subsistent présentement dans les complexes en
Floride ne nous permettant pas de louer les unités lorsque nous n’y
habitons pas. Ils ne veulent pas que leurs complexes deviennent des
hôtels. Vous devez donc payer l’hypothèque à même vos économies ou
votre salaire.
• Il faut bien vérifier les frais cachés.
Saviez-vous que même si vous n’êtes pas présent dans votre condo, il
faut quand même payer des frais: hypothèque, taxes municipales, air
climatisé (il faut garder en partie l’unité climatisée), électricité,
élimination de la vermine et des insectes. Même s’il fait beau en Floride,
le vent, l’humidité, le soleil, les pluies torrentielles causent des
dommages aux résidences.

Comment procéder pour acheter en Floride?

La première chose à faire est de remplir ses devoirs en analysant bien le
marché. Il faut observer le complexe que vous songez acheter. Si 50% des
unités font l’objet d’une reprise de la banque, cela aura une pression à la
baisse sur la valeur de votre unité. Par contre, s’il n’y a aucune reprise
bancaire et que 75% des résidents y demeurent toujours, cela constituera
une valeur ajoutée et une meilleure valeur de revente.
Il y a deux façons d’acheter en Floride. La première consiste à faire les
démarches vous-même, à visiter les complexes, à embaucher un courtier
immobilier, un notaire floridien, une firme pour l’inspection, un comptable,
un gestionnaire d’immeuble, etc.
L’hiver dernier, mon mécanicien est allé en voyage en Floride dans le
but de s’acheter un condo. Il est malheureusement revenu bredouille car il
ne connaissait pas le marché, ne savait pas comment comparer les offres et
à qui faire confiance. Il s’est bien rendu compte que l’achat d’un condo en
Floride ne se faisait pas rapidement.
La seconde façon consiste à utiliser les services d’une compagnie qui se
spécialise dans ce type de transaction, qui achète des complexes entiers ou
du terrain à bon marché et qui en fait profiter ainsi les investisseurs. C’est
donc un investissement de groupe et non pas individuel.
Bon séjour en Floride!

Achetez un condo en construction ou sur plan, et épargnez

Il existe plusieurs manières d’effectuer ce type d’achat. Par exemple, vous
pouvez acheter un condo sur papier avant qu’il soit construit et le revendre
une fois la construction achevée, ou simplement en faire l’acquisition et le
louer.
Vous devrez cependant être confiant que le prix des condos augmentera
avec le temps et que vous pourrez le revendre à profit. Il faut prendre note
aussi que vous ne serez pas la seule personne à avoir eu l’idée du préachat.
Pour sa part, le promoteur aura probablement encore des unités à vendre et
vous devrez être compétitif pour vendre malgré la publicité de celui-ci. Et si
vous décidez d’en prendre possession et de le louer, vous vous rendrez
compte qu’il y a plusieurs investisseurs qui ont fait comme vous!
Certains développements résidentiels de condos ne permettent pas la
location. Si vous désirez louer, il faut vous assurer qu’il y aura un nombre
maximal d’unités qu’il sera possible de louer. C’est à vérifier avec le
promoteur avant l’achat. De plus, vous devez faire une étude de la région où
se situe votre bien immobilier: les taxes, le taux de location, le type de
quartier, le taux de logements vides, etc. Vous saurez par la suite si votre
investissement sera rentable ou non. N’oubliez pas la règle de base pour
tout investissement immobilier: il s’agit d’un investissement et non d’une
dépense.
J’ai utilisé l’exemple d’un condo, mais il peut s’appliquer à n’importe
quel type d’immeuble. Plus vite vous achetez une unité dans un nouveau
projet, meilleures seront vos chances de profits, mais vous devrez attendre
plus longtemps pour rentabiliser votre investissement.
 Savez-vous pourquoi les promoteurs sont obligés de vendre leurs unités
de condo dans une roulotte sur le bord de la rue? C’est bien simple, c’est
parce que la banque exige que le promoteur vende 50% et plus de ses unités
avant l’obtention du prêt de construction, donc en préachat. Ce qui peut
prendre du temps, selon la rapidité avec laquelle il réussit à les vendre.
Voici toutefois un investissement préachat plus créatif et moins
compliqué qui vous protège des fluctuations de prix sur le marché.
Certaines compagnies intermédiaires se spécialisent dans l’achat de 50% du
projet d’un promoteur d’un seul coup, ce qui lui permet de commencer tout
de suite à construire car il reçoit rapidement son prêt de la banque. Ces
compagnies intermédiaires offrent par la suite les unités au public avec une
diminution de départ de 15 à 25% du prix puisqu’elles négocient une
grande quantité de condos. Les profits sont protégés par des clauses très
sévères à l’avantage des acheteurs advenant une baisse du prix du marché
immobilier (autrement dit, même si les marchés baissent, vous faites le
même profit), ce qui n’est pas le cas si l’on achète soi-même le condo.
De plus, ce n’est pas vous qui devez vendre le condo mais les
compagnies intermédiaires. Le dépôt initial de ce type de projet est très
raisonnable, entre 5 et 15% de la valeur d’achat. Les dépôts sont conservés
dans des comptes en fidéicommis. Il s’agit d’un type d’investissement pour
une période de 18 à 36 mois, le temps requis pour la construction. Ces
compagnies sont un peu plus difficiles à trouver que le promoteur local,
mais elles sont tout de même présentes sur le marché.

10. C’est-à-dire un achat suivi de rénovations, puis d’une revente immédiate.

11. http://www.immofacile.ca.
12. www.bebr.ufl.edu.
 7
L’achat d’un terrain

L’imagination mène le monde.

Napoléon Bonaparte

Les terrains se font de plus en plus rares. Peu importe votre motivation pour
ce type d’achat, il diffère de beaucoup de celui d’une maison ou d’un
immeuble à revenus. Il y a plusieurs facteurs à considérer dont vous n’avez
normalement pas à tenir compte dans le cas d’une maison: l’accès, les
services d’aqueduc et d’égouts, le zonage, le financement, etc.

La localisation
L’un des critères les plus importants est la localisation; le deuxième est
aussi la localisation. Quel est le troisième critère, à votre avis?
Lorsque vous avez ciblé une région, vous devez établir le type de
zonage de votre terrain. Pour vous y retrouver, lisez la Loi sur
l’aménagement et l’urbanisme (LAU), loi de référence sur le zonage au
Québec. Si le terrain est zoné vert ou agricole, vous ne pourrez pas
construire un immeuble sans avoir eu une dérogation ou une modification
de zonage. Un terrain zoné industriel ne permet pas non plus la construction
d’une résidence. Il faut être certain de ce que l’on achète. Vérifiez le plan
d’urbanisme de la ville concernée et assurez-vous qu’il correspond bien à
votre projet.

L’évaluation
La façon la plus simple consiste à faire appel aux services d’un évaluateur
agréé qui pourra estimer précisément la valeur du terrain que vous voulez
vendre ou acheter. Un courtier immobilier, en utilisant les comparables
vendus dans le secteur, pourra également vous guider pour fixer un prix. Le
problème, lors de la vente ou de l’achat d’un terrain, est qu’il n’y a souvent
pas de comparables disponibles dans ce secteur. Il faut donc faire des appels
et s’informer auprès d’investisseurs qui connaissent bien la valeur.

Le financement
La façon la plus commune de financer un terrain est par l’acheteur lui-
même. Le financement de terrain ne se fait pas facilement par une banque
ou par une caisse comme lors de l’achat d’une maison. Chaque projet est
analysé en profondeur par les institutions avant d’accorder un financement.
Le maximum qu’on vous accordera sera environ de 50 à 65% sur une
estimation minimum entre la valeur du terrain et le prix payé.
Il existe toutefois plusieurs types de financement alternatif qui
s’obtiennent auprès de prêteurs privés. Une autre méthode de financement
repose sur une balance de vente par le vendeur, c’est-à-dire que celui-ci
finance une partie de l’achat.

Les taxes à payer

Il ne faut pas oublier qu’occasionnellement, lors de l’achat d’un terrain,
vous devrez payer des taxes. Il y a plusieurs règles qui s’appliquent, mais
elles sont faciles à comprendre.
Plusieurs raisons peuvent vous inciter à acheter un terrain: une
construction pour vous-même, un lotissement, une revente immédiate ou
tout simplement un bon investissement pour la retraite. Le terrain devient
de plus en plus rare, alors achetez et attendez! Une sage façon de réaliser
des profits.
La vente de terrains vacants par des particuliers
Sur le site du gouvernement (CRA13) figure un article très intéressant pour
les gens qui veulent vendre ou diviser un terrain. Des explications sont
fournies pour savoir comment la TPS/TVH s’applique aux ventes de
terrains vacants par des particuliers. Voici les principaux renseignements
qui vous seront utiles.
L’article en question explique clairement comment la TPS/TVH
s’applique aux ventes de terrains vacants par des particuliers. L’accent est
mis sur les ventes de terrains utilisés à des fins personnelles plutôt qu’à des
fins commerciales. Des exemples sont donnés sur la façon dont ces taxes
s’appliquent aux situations courantes impliquant de telles ventes.
Aux fins de la TPS/TVH, un «particulier» ne comprend pas une société
de personnes composée de particuliers. Par conséquent, les renseignements
présentés dans ce document ne s’appliquent pas aux terrains appartenant à
une société de personnes, bien qu’ils puissent viser un terrain appartenant à
des particuliers impliqués dans une copropriété ou une propriété en
commun.
Dans ce document, un produit «taxable» est assujetti à la TPS/TVH
tandis qu’un produit «exonéré» ne l’est pas. Lorsque la vente d’un terrain
vacant comprend un bâtiment ou une maison, la vente est considérée
comme deux ventes distinctes, notamment:
1. la partie qui comprend la maison et le fonds qu’il est raisonnable de
considérer comme nécessaire à l’utilisation de la maison;
2. la partie restante du fonds.
Le document vise la vente de la partie restante du terrain vacant. La
vente d’une terre agricole est habituellement taxable, même s’il y a des
circonstances limitées où elle est exonérée.
La vente d’une maison déjà existante, ayant déjà été habitée, est
habituellement exonérée, bien qu’il y ait des circonstances où elle peut être
taxable.
La plupart des ventes de terrains par des particuliers sont exonérées. En
voici des exemples:
• la vente d’un terrain qui était réservé pour usage personnel;
• la vente d’une parcelle de terrain obtenue à la suite de la subdivision
d’une autre parcelle à un membre de votre famille (ou à un exconjoint ou
à un ex-conjoint de fait) pour son usage personnel.
Cependant, il y a des cas où les ventes de terrains par des particuliers
peuvent être taxables. En voici des exemples:
• la vente d’un terrain qui est une immobilisation ayant été utilisée
principalement dans le cadre d’une entreprise;
• la vente d’un terrain effectuée dans le cadre d’une entreprise;
• la vente d’une parcelle de terrain obtenue à la suite de la subdivision
d’une autre parcelle, en plus de deux parties.
Des questions surgissent à votre esprit? Je vous en propose quelques-
unes accompagnées des réponses.

Question
Je possède une parcelle de terrain vacant que je souhaite subdiviser en
parties afin de les vendre séparément. La TPS/TVH s’applique-t-elle à ces
ventes?

Réponse
Si vous n’avez jamais subdivisé ou séparé votre parcelle de terrain vacant
d’une autre parcelle que vous possédiez et que vous subdivisez la parcelle
en deux parties seulement, la vente de l’une ou l’autre des deux parties est
exonérée de la TPS/TVH.
Si vous subdivisez la parcelle en plus de deux parties, la vente des
parties est taxable. Cependant, si vous vendez une partie à un membre de
votre famille (ou à un ex-conjoint ou à un ex-conjoint de fait) pour son
usage personnel, la partie en question n’est pas taxable. La partie vendue à
un membre de votre famille ne serait pas taxable même si la parcelle de
terrain avait été séparée d’une autre parcelle ou est subdivisée ou séparée en
plus de deux parties.
 Si vous avez acquis le terrain en vue de le revendre dans le cadre d’un
projet à risque ou d’une affaire à caractère commercial (soit comme une
parcelle, soit divisé en deux parties), vous pouvez faire un choix pour que
vous puissiez facturer la taxe sur la vente. Dans ce cas, vous devez remplir
le formulaire Immeubles – Choix visant à rendre taxables certaines ventes
(GST22) et le soumettre au bureau des services fiscaux le plus proche avant
la vente. Vous n’êtes pas tenu de vous inscrire pour produire le formulaire
de choix GST22.
Si une personne non inscrite effectue la vente taxable d’un immeuble,
elle a droit à un remboursement de la TPS/TVH payée sur l’achat de
l’immeuble et qui n’aurait pas été récupérable autrement. Le
remboursement est fondé sur le calcul de la teneur en taxe (c’est-à-dire la
formule qui permet de tenir compte de la taxe que le non-inscrit a payée sur
l’achat de l’immeuble ainsi que toute taxe payée sur les améliorations).

Question
Au décès de mon père, j’ai hérité d’une parcelle de terrain et je souhaite
maintenant vendre la totalité de cette parcelle à un promoteur immobilier
local. Je n’ai pas utilisé le fonds à quelque fin commerciale que ce soit et il
n’a pas été ainsi utilisé avant que je l’acquière. Est-ce que je dois exiger la
TPS/TVH?

Réponse
Non, vous n’avez pas à exiger la TPS/TVH sur la vente du terrain vacant
puisqu’il ne s’agit pas d’une immobilisation qui était utilisée principalement
dans le cadre d’une entreprise et que ce terrain n’est pas vendu dans le
cadre d’une entreprise.
De plus, puisque vous n’avez pas acquis le terrain en vue de le revendre
mais que vous en avez plutôt hérité de votre père, vous n’êtes pas considéré
comme vendant le fonds dans le cadre d’un projet à risque ou d’une affaire
de caractère commercial. Par conséquent, vous ne pouvez pas faire un choix
pour facturer la taxe sur la vente au promoteur. Une intention de revendre le
terrain, du moment où le fonds a été acquis jusqu’au moment où il est
vendu, est habituellement requise pour que la revente soit considérée
comme ayant lieu dans le cadre d’un projet à risque ou d’une affaire de
caractère commercial.

Question
J’ai séparé une partie de terrain qui faisait auparavant corps avec une
parcelle de terrain où se trouve la maison dans laquelle j’habite. Je n’ai
jamais séparé auparavant quelque partie du terrain et je n’en ai jamais
loué quelque partie, ni utilisé quelque partie à d’autres fins commerciales.
La TPS/TVH s’applique-t-elle à la vente de la partie de terrain séparée?

Réponse
La vente de la parcelle de terrain vacant n’est pas assujettie à la TPS/TVH
puisqu’il ne s’agit pas d’une immobilisation utilisée principalement (plus de
50%) dans le cadre d’une entreprise et qu’elle n’est pas vendue dans le
cadre d’une entreprise.
Cependant, si le lot avait été subdivisé en plus de deux parties, la vente
des parties subdivisées ne serait pas exonérée, sauf si la partie était vendue
à un membre de votre famille (ou à un ex-conjoint ou à un ex-conjoint de
fait) pour son usage personnel.

Question
Je possède une parcelle de terrain vacant que je n’ai jamais subdivisée ou
séparée. Je l’ai toujours utilisée à des fins personnelles et j’entends la
vendre pour obtenir un revenu de retraite. J’ai subdivisé le terrain vacant
en six lots et je vais vendre un lot à chacun de mes deux enfants, un lot à un
ami et les trois lots restants à un promoteur. Mes enfants pourront acquérir
leur lot pour leur usage personnel. La TPS/TVH s’applique-t-elle à ces
ventes?

Réponse
La TPS/TVH ne s’applique pas à la vente des lots à vos enfants, même si la
parcelle est séparée en plus de deux parties. Cependant, la taxe s’appliquera
à la vente des quatre lots restants (l’un à un ami et trois à un promoteur).
Question
Je possédais une parcelle de terrain que j’ai subdivisée en deux lots séparés
en 1992 et j’en ai vendu un à ce moment-là. Étant donné que la parcelle a
été subdivisée ou séparée en seulement deux parties et qu’elle n’avait
jamais auparavant été subdivisée ou séparée d’une autre parcelle, la vente
du lot en 1992 n’était pas taxable. J’ai maintenant subdivisé en deux lots le
lot restant que j’utilisais à des fins personnelles. Je vais vendre ces deux
lots à des gens qui ne me sont pas liés. La TPS/TVH s’applique-t-elle à la
vente de ces deux lots?

Réponse
Oui, la TPS/TVH s’applique à la vente de ces deux lots parce que même s’il
y a eu un laps de temps entre la première subdivision et la seconde, les deux
lots sont le résultat de la subdivision ultérieure d’un lot qui avait lui-même
été séparé de la parcelle originale.
Dans cet exemple, si le lot créé et vendu en 1992 avait été subdivisé
mais n’avait pas été vendu, et qu’il était vendu maintenant avec les deux
autres lots, la vente du lot en question ne serait toujours pas taxable, tandis
que les deux autres lots le seraient. Il en est ainsi parce que le lot vendu en
1992 est le résultat de la subdivision de la parcelle originale en seulement
deux parties et parce que la parcelle originale n’a pas auparavant été
subdivisée d’une autre parcelle.
Si vous demeurez dans la province de Québec, vous pouvez
communiquer avec le ministère du Revenu pour obtenir des renseignements
techniques en composant le 1 800 567-4692.

Dieu ne crée plus de terrains

Tout le monde pense que l’achat de terrains pour la revente est réservé
uniquement aux millionnaires qui disposent de beaucoup d’argent et qui
font le développement de terrains résidentiels ou commerciaux. Le terme
anglais qui définit ce type d’investissement est patient money, c’est-à-dire
qu’il n’y a aucun rendement sur l’argent investi tant que l’on ne vend pas
une partie du terrain. Par contre, on doit quand même payer les taxes et les
autres dépenses sans avoir la possibilité de toucher un revenu immédiat.
Voici quelques façons d’investir dans l’achat de terrains.

L’achat d’un lot individuel

Vous achetez un terrain d’un entrepreneur et vous le conservez pour une
vente future. Votre terrain prendra plus ou moins de la valeur selon l’endroit
où vous l’avez acheté. Si vous achetez à la campagne, votre terrain jouira
probablement d’une appréciation qui sera légèrement supérieure au taux
d’inflation. Si, par contre, vous achetez en ville et qu’il n’y a plus de
terrains disponibles, vous avez de bonnes chances de faire un profit
intéressant. Normalement, la majorité du profit est faite par les promoteurs
et les entrepreneurs et il n’en reste pas beaucoup pour le petit investisseur.

L’achat d’une terre agricole

Le but ici est de jouer un peu le rôle du promoteur et d’acheter une terre
agricole pour la revendre ensuite en lots prêts à construire. Il y a cependant
un hic! Vous allez avoir besoin de beaucoup d’argent, d’abord pour acheter
la terre, puis pour la dézoner, pour faire les plans, pour faire le lotissement,
pour installer l’infrastructure (aqueduc et égouts) et, finalement, pour
vendre chaque terrain. On parle d’une attente d’environ deux à cinq ans si
votre terrain est dézoné rapidement. Je connais une famille de la Rive-Sud
de Montréal qui attend le dézonage d’une terre agricole près d’un terrain
industriel depuis 1989. Elle a essayé de vendre le terrain de quatre millions
de pieds carrés sans jamais trouver preneur à ce jour.

L’achat de terrains en groupe

Il existe des compagnies qui se spécialisent dans ce type d’achat au Canada.
Celles-ci achètent les terres agricoles entre deux villes où la population
grandit à un rythme effréné. Elles séparent les terres en parcelles d’environ
un acre et vendent chaque acre à des investisseurs privés. Durant ce temps,
la compagnie obtient tous les permis de la ville, fait la planification
d’urbanisme et obtient tout le zonage requis selon les spécifications de la
ville. Le terrain est maintenant prêt pour la vente aux promoteurs, lesquels y
voient un net avantage, car tout est prêt pour eux. Ils n’ont rien à faire, sauf
construire! La beauté d’une participation à de tels projets est que l’on peut
utiliser des fonds provenant de REER, de CRI et même d’un CELI. La
sécurité d’un tel placement repose sur le fait que l’investissement est fondé
sur un bien tangible qui est le terrain. Un autre avantage est qu’on n’a pas
besoin d’expertise en immobilier, car ce sont des professionnels qui
s’occupent de tout. Auparavant, ce type d’investissement était réservé
uniquement aux millionnaires; maintenant, c’est beaucoup plus ouvert et
accessible à tous.
Vous désirez en savoir plus? Sachez que plusieurs compagnies
spécialisées dans ce domaine organisent des présentations chaque mois dans
presque toutes les provinces.
Permettez-moi de terminer par une citation de Franklin D. Roosevelt
(1882-1945): «L’immobilier ne peut être perdu ou volé, il ne peut être
transporté ailleurs. Acheté avec logique, payé en totalité et géré de façon
responsable, il s’agit de l’investissement le plus sûr du monde.»

13. http://www.cra-arc.gc.ca/F/pub/gi/gi-003/gi-003-f.pdf.
 8
Construire votre maison en 10 étapes

Une vision sans action n’est qu’un rêve.

L’action sans la vision ne fait que passer le temps.
Une vision accompagnée de l’action peut changer le monde.

Loren Eiseley, anthropologue américain

Un projet d’autoconstruction exige une planification détaillée. Voici les

principales étapes à franchir avant d’entreprendre les travaux14.
1. Bien déterminer vos besoins en fonction de vos goûts, de votre style de
vie et de votre capacité financière. Avez-vous l’argent disponible ou
devez-vous vous serrer la ceinture pour y arriver?
2. Demander des plans et devis conformes aux normes de la construction
à des spécialistes. Je ne commence jamais de rénovation de logements,
de condos ou de maisons sans des plans de designer ou d’architecte.
3. Vous procurer un permis de construction auprès de la municipalité pour
vous assurer que les travaux sont légaux et permis.
4. Souscrire une police d’assurance afin de parer aux accidents.
5. Estimer et détailler tous les coûts directs (sous-traitants, matériaux). On
doit faire cela avant d’aller chercher le permis à la ville, car on exige le
montant estimatif des travaux.
6. Estimer les frais indirects (honoraires professionnels, frais
d’installation de services publics, frais de déménagement, droits de
mutation).
7. Obtenir le financement auprès de votre institution financière pour
démarrer votre projet avec les plans et devis et le permis de
construction.
8. Élaborer un calendrier des travaux avec les devis.
9. Vous informer et planifier les principales étapes d’inspection des
travaux. Souvent, l’institution financière vous donnera des restrictions
ou des exigences face aux inspections des travaux pour que vous
obteniez votre financement.
10. Obtenir des fournisseurs de matériaux et des sous-traitants des contrats
écrits avec des dates de réalisation.

14. Tirées de l’infolettre de La Capitale en mars 2010.

 TROISIÈME PARTIE

Les étapes pour acheter un immeuble

 9
Devez-vous acheter ou louer?

Soyez patient!
Ce qui sépare les chialeux des gagnants,
c’est l’habileté à persévérer.

Auteur inconnu

Une question toute simple mais qui en inquiète plusieurs: devrais-je acheter
ou louer la résidence dans laquelle je vis? Il y a sur le marché deux courants
de pensée à ce sujet. Le premier croit que l’on ne devrait pas du tout acheter
quoi que ce soit et laisser les propriétaires s’occuper de tout. Pas de casse-
tête ni de tracas, et c’est souvent moins cher qu’un achat. Le second pense
complètement l’inverse.
J’ai tendance à encourager les gens à acheter leur appartement plutôt
que de les laisser sans aucun actif à vie. Je m’explique: la possession d’un
bien immobilier est une façon, pour plusieurs d’entre nous, de nous obliger
à dresser un budget et à épargner. Plusieurs personnes en sont incapables
pour planifier leur retraite. Qu’arrivera-t-il alors à ce moment crucial de
leur vie? Elles dépendront de l’État pour leur survie, comme 95% de la
population, avec une bien maigre rente. Il est fréquent de rencontrer des
gens âgés qui vendent leur propriété. Ils me disent souvent que cela s’est
avéré le meilleur plan de retraite qu’ils ont pu se créer, car la plupart du
temps cet immeuble est entièrement payé.
 Permettez-moi de vous expliquer les méthodes pour faire de l’argent
lorsque vous achetez votre résidence, excluant ici l’immeuble à logements.
• L’achat à un prix en bas de la valeur marchande. Si vous achetez votre
condo ou une maison au prix de sa valeur actuelle, vous perdrez une belle
occasion. Pensez que si vous achetez 20 000 $ en bas de la valeur
marchande, vous paierez moins d’hypothèque et vous ferez plus d’argent
au moment de la vente.
• L’épargne forcée. Chaque mois, vous payez votre hypothèque, et le
capital qui est dû diminue. Si, un jour, vous avez un projet qui vous tient
à cœur, vous pourrez refinancer et ainsi utiliser l’argent ainsi économisé.
Une belle façon également d’accumuler de l’argent pour votre retraite.
• L’augmentation de la valeur selon le marché. Le prix de l’immobilier a
toujours augmenté au fil des ans, même s’il y a eu des corrections. Votre
maison ou condo vaudra inévitablement plus cher dans vingt ans. Dans le
Grand Montréal, le prix des maisons s’est accru en moyenne de 10,1%
par an au cours des trente dernières années. Il est actuellement difficile de
trouver un investissement qui vous donne ce rendement sans trop de
risques associés. Oui, car il y en a.
• L’augmentation forcée de la valeur marchande. Vous allez vous-même
contribuer à faire augmenter la valeur en effectuant des réparations ou
des améliorations à votre résidence.
Voici maintenant les inconvénients d’acheter au lieu de louer.
• La responsabilité. Vous êtes maintenant responsable d’un bien
immobilier. Sachez que plusieurs personnes ne veulent pas subir ce casse-
tête, même si elles paient 1 500 $ par mois de location pour un
appartement.
• Les frais. Le coût d’une maison ou d’un condo est parfois plus élevé que
celui d’un loyer: hypothèque, taxes, assurances habitation (en théorie,
tous devraient avoir une assurance sur leurs biens et meubles ainsi qu’une
clause de responsabilité civile), charges de copropriété («frais de
condo»), entretien, etc.
• La mobilité. Vous êtes moins mobile avec une maison qu’en appartement.
Si votre travail exige des déménagements fréquents, il est alors préférable
 d’user de prudence avant d’acheter. C’est alors plus facile de sous-louer
un appartement si vous devez travailler à l’extérieur que de vendre une
maison.
Il faut bien calculer et évaluer vos objectifs de vie à court et à long
termes avant de prendre une telle décision. Si vous avez besoin d’aide pour
faire ces calculs, n’hésitez pas à joindre une personne-ressource.

La vérification de votre cote de crédit

Comment ne pas manquer une occasion en or à cause de votre cote de
crédit?
Imaginez un instant que vous avez trouvé la maison que vous cherchiez
depuis longtemps. Elle est dans le quartier de votre choix, près des écoles,
et il n’y a que très peu de réparations à faire. Vous avez aussi un fonds de
réserve pour la mise de fonds, ce qui normalement aide grandement pour
une approbation à la banque.
Oups! Votre prêt est refusé car votre cote de crédit est mauvaise. Vous
ne pouvez acheter votre maison de rêve à cause d’une erreur sur cette
fameuse cote de crédit.
Cela est arrivé à l’un de mes clients qui a toujours, et je dis bien
toujours, payé à temps toutes ses factures. Celui-ci avait vérifié sa cote de
crédit dix-huit mois auparavant et tout était parfait. Environ six mois avant
l’achat de sa maison, il a fait annuler une carte de crédit bancaire à laquelle
étaient rattachés des frais annuels, en passant à son institution.
Malheureusement, le préposé a oublié de l’annuler. Le client n’a
évidemment pas payé ces frais annuels, croyant que cette carte avait été
annulée depuis longtemps. En seulement six mois, sa cote est passée de
«parfaite» à «très mauvaise». Il lui a fallu quelques mois pour faire corriger
les erreurs et obtenir sa bonne cote à nouveau, mais il a ainsi perdu, pour
cette raison fâcheuse, la maison de ses rêves.

Votre dossier de crédit

Votre cote de crédit est en quelque sorte votre bulletin financier. Les
prêteurs avec qui vous faites affaire l’utilisent pour évaluer votre
solvabilité. De nombreux Canadiens ignorent à quel point il est important
de vérifier périodiquement leur dossier de crédit afin de faire corriger tout
renseignement périmé ou erroné. Cet exercice vous permet en outre de
comprendre pourquoi une demande de crédit vous a été refusée et de
protéger vos renseignements personnels contre l’usurpation d’identité.

Que renferme un dossier de crédit?

Votre dossier de crédit contient des renseignements personnels assez
pointus, de même que la liste des produits de crédit que vous détenez et un
historique spécifiant si vous vous êtes acquitté de vos responsabilités à
temps.

Pourquoi est-ce si important de vérifier son dossier de crédit?

Votre dossier de crédit contient des informations personnelles qui vous sont
propres et qui sont relatives à votre relation avec le crédit. Ces informations
sont analysées statistiquement et traduites en un pointage de crédit, aussi
appelé pointage FICO. Votre pointage correspond à une valeur numérique
qui va de 300 à 900 points. Plus il est élevé, plus cela signifie que vous êtes
solvable vis-à-vis des banques et des institutions de crédit. Votre pointage a
ainsi une influence directe sur la limite de crédit que ces institutions seront
prêtes à vous offrir, ainsi que sur le taux d’intérêt auquel cet argent vous
sera prêté. Autant dire que vous voulez vous assurer de garder votre
pointage de crédit aussi élevé que possible.

Comment est constituée votre cote de crédit?

• Historique de paiement. Ce facteur compte pour 35% de votre pointage.
Il indique si vous avez effectué vos paiements dans les temps prescrits.
• Sommes dues. Ce facteur compte pour 30% de votre pointage. Il analyse
votre comportement vis-à-vis des limites de crédit allouées par vos
prêteurs.
• En fichier depuis. Ce facteur compte pour 15% de votre pointage. Il
indique depuis combien de temps vous avez des comptes de crédit.
• Nouveau crédit et enquêtes de crédit récentes. Ce facteur compte pour
10% de votre pointage. Il indique combien de fois vous avez cherché du
nouveau crédit et comment vous traitez les comptes récemment ouverts.
• Type de crédit. Ce facteur compte pour 10% de votre pointage. Il tient
compte du type de compte que vous avez: prêt automobile, marge de
crédit, solde de cartes de crédit.

Vendre ou acheter avec ou sans courtier immobilier?

Il existe maintenant plusieurs sites Internet sur lesquels vous pouvez
effectuer vous-même des recherches d’immeubles et même vendre les
vôtres. Ce faisant, vous devrez passer du temps pour entreprendre toutes les
démarches si vous le faites sans courtier. Prévoyez investir un minimum de
quarante heures pour arriver à vos fins en étudiant les documents, en gérant
les appels reçus après votre travail, en recevant des visiteurs à la maison et
en vous renseignant pour des questions légales.
Ce phénomène de vente ou d’achat d’habitation sans l’aide d’un
courtier immobilier n’est pas une nouveauté. Par contre, depuis plusieurs
années, Internet prend le relais des petites annonces traditionnelles. De
nouveaux sites pullulent permettant d’afficher des propriétés à vendre:
DuProprio.com, Micasa.ca, Lespacs et autres.
Si toutefois vous n’êtes pas habitué avec les différents contrats, un
courtier immobilier procure plusieurs avantages à son client, soit une
protection en cas de problème ou de fraude (assurance responsabilité
professionnelle et fonds d’indemnisation), une capacité à établir une juste
valeur marchande, une expérience professionnelle ainsi qu’une
connaissance approfondie du marché.

Comment dénicher le bon courtier immobilier?

Lorsqu’on choisit un courtier, il est préférable qu’il connaisse bien le
secteur pour être vraiment utile. A-t-il de l’expérience et peut-il fournir des
références de clients? Les courtiers immobiliers ne sont pas tous les mêmes.
Si vous décidez de recourir aux services de l’un d’eux pour vendre ou
acheter une propriété, vous avez besoin de vous appuyer sur des éléments
solides avant de prendre une décision.
 La relation avec votre courtier doit être basée sur la confiance mutuelle.
Il doit savoir vous poser les bonnes questions pour bien cerner vos besoins
et vos priorités. De plus, il doit respecter parfaitement vos critères. En effet,
si vous mentionnez un point qui vous tient à cœur et qu’il en fait fi,
comment pourra-t-il entendre votre opinion au moment de l’offre d’achat?
Vous pouvez vérifier sur le site de l’Association des courtiers
immobiliers si le vôtre a déjà fait l’objet d’un avis de suspension ou d’une
autre décision disciplinaire. Par ailleurs, prêtez toujours attention à son plan
marketing pour vendre votre immeuble, de même que les médias qu’il
utilisera (Internet, journaux, hebdos, etc.). Il vous faut aussi vérifier sa
moyenne entre le prix vendu et le prix demandé pour les propriétés dont il a
eu le mandat. Cette information, produite par la Chambre immobilière,
permet de savoir si votre courtier vend au-dessus ou au-dessous de la
moyenne. Ainsi, vous pourrez prédire assez justement combien vous
recevrez pour votre maison.
Si vous êtes un acheteur, demandez toujours à votre courtier s’il accepte
de faire des offres basses. Généralement, les immeubles locatifs ne sont pas
rentables au prix demandé par le vendeur. L’investisseur doit donc
demander de baisser le prix, souvent considérablement, pour obtenir une
certaine rentabilité. Il y a plusieurs courtiers qui n’aiment pas travailler avec
les investisseurs. Le courtier doit donc faire plusieurs offres d’achat basses
avant d’en avoir une qui sera acceptée.
Tout acheteur qui reçoit l’aide d’un courtier pour dénicher une propriété
ne lui verse aucune rétribution. Une façon originale et créative de travailler
avec votre courtier consiste à le rétribuer pour l’achat. Celui-ci pourrait
donc vous représenter dans tout type de transactions même s’il s’agit
d’immeubles à vendre directement par le propriétaire. S’il s’agit d’une
propriété sous contrat avec un autre courtier, la commission touchée comme
courtier collaborateur sera prélevée de celle que le vendeur aura à payer. De
cette manière, un acheteur est protégé parce qu’un courtier a comme
obligation, dictée par son code de déontologie, de vérifier toute
l’information transmise à l’acheteur.
 10
L’achat

Ne jamais acheter quelque chose

que vous ne voulez pas parce qu’il est en solde.

Thomas Jefferson

Vous avez pesé le pour et le contre entre louer et acheter et vous avez
finalement opté pour l’achat. Voici les points essentiels à considérer.

À retenir, la localisation
Je ne répéterai jamais assez que le premier facteur à considérer dans tout
investissement immobilier est la localisation. Le deuxième est la
localisation et le troisième, encore la localisation! Ce cliché a été très
souvent galvaudé dans le domaine immobilier, mais l’emplacement
demeure sans contredit le facteur qui détermine la valeur d’un bien
immobilier.
Préférez-vous une maison à proximité de plusieurs commodités ou une
maison au fond d’un rang? Il est certain que la valeur d’une maison située
près de tous les services augmentera davantage au fil des ans. C’est l’une
des raisons pour lesquelles les immeubles situés dans les villes prennent
plus de valeur que les maisons en régions rurales.
 Préférez-vous habiter dans une ville où l’économie est inexistante ou
une ville en pleine croissance dotée d’une économie diversifiée? Il faut tenir
compte de plusieurs facteurs lorsque l’on choisit de s’établir à un endroit
donné. Y a-t-il une chance de voir sa maison ou son immeuble s’apprécier
au cours des ans? Toute chose étant égale par ailleurs, une maison située
dans un endroit plus attrayant aura une meilleure valeur que celle dans un
endroit moins intéressant. L’emplacement de votre maison devient très
important, surtout si vous désirez vendre un jour. Que faut-il vérifier pour
savoir si l’emplacement est favorable?
• La demande. Est-ce que la demande immobilière est très forte dans cette
région? Si oui, la valeur des immeubles risque fort d’augmenter.
• Les écoles. Les statistiques démontrent que les résidences situées près des
écoles ont une très bonne valeur de revente.
• La zone urbaine. Les acheteurs en zone urbaine sont plus nombreux, ce
qui a pour effet d’accroître la demande.
• La qualité du quartier. Si vous preniez un immeuble dans un quartier de
Montréal et que vous le déménagiez dans un autre quartier, vous
constateriez que son prix varie de façon remarquable.
• L’économie de la région. Quels sont les revenus moyens par famille? Est-
ce que la région est largement dépendante d’une seule industrie (par
exemple, la province de l’Alberta et son pétrole)?
• Le transport. Quels sont les moyens de transport pour se rendre au
travail? Y a-t-il des transports en commun, des accès faciles aux grandes
artères, etc.?
• Le taux de chômage. Si vous achetez un immeuble dans le but d’en faire
la location, il faut connaître le taux de chômage dans cette région. Un
taux élevé constitue un obstacle à l’abondance de location de logements.
Je vous invite à consulter mon site Internet www.immofacile.ca, sous
«Liens utiles», pour prendre connaissance des statistiques inhérentes à
différentes villes. Ces renseignements vous aideront dans votre prise de
décision. Vous n’avez qu’à simplement ajouter cette page à vos adresses
favorites pour consultations futures.
Comment distinguer les vendeurs décidés de ceux qui vont à la
«pêche»
Apprenez comment éviter les vendeurs non motivés. Mais d’abord, une
petite anecdote: une résidence est en vente depuis quelques mois dans mon
quartier. Après avoir tenté de la vendre lui-même, le propriétaire a fait appel
à une firme à commission réduite pour finalement embaucher un vrai
courtier qui peut l’aider et le conseiller.
En fait, ce vendeur est allé à la «pêche» pour voir si sa maison se
vendait facilement. En tant qu’investisseur, on ne veut pas perdre du temps
avec ce type de personne.
Peu importe comment vous rencontrez un vendeur potentiel – grâce à un
courtier immobilier, à un ami ou en lisant une annonce dans le journal –, il
est essentiel que vous discerniez rapidement deux choses:
1. Est-ce un bon investissement immobilier?
2. Est-ce que le vendeur est motivé?
Plus le vendeur est motivé, meilleures seront vos chances d’obtenir une
entente qui sera juste pour les deux parties. Peu importe ce que vous
achetez dans votre vie, que ce soit une nouvelle voiture, un réfrigérateur ou
un immeuble à logements, la qualité et la rapidité de la transaction seront
déterminées par une seule chose: la volonté du vendeur et son désir de
vendre.
Vous aurez toujours besoin de prendre du recul pour ne pas «tomber
amoureux» de l’immeuble. Un vendeur non motivé peut vous faire perdre
un temps fou et vous n’arriverez à rien en fin de compte. Nous appelons ces
vendeurs des «pêcheurs». Ceux-ci lancent leurs appâts dans l’eau juste pour
voir qui mordra. Ils veulent souvent ainsi avoir une idée de ce que vaut leur
propriété. En d’autres termes, ils ne vont nulle part et tiennent à leur prix et
à leurs conditions, sans aucun compromis.
On trouve sur le marché des gens qui veulent et qui doivent vendre leur
propriété. En tant qu’investisseur, c’est votre travail de les aider à y arriver.
Les vendeurs motivés seront beaucoup plus souples sur les prix, sur les
dates de signature de l’acte de vente et sur les autres conditions. Rappelez-
vous: vous ne devez pas profiter de leur situation. Vous êtes là pour les
aider à passer à l’étape suivante de leur vie, quelle qu’elle soit.
Mais comment les différencier? Les investisseurs avertis utilisent
quelques questions très spécifiques pour les repérer. On doit trouver
comment on peut les aider à résoudre leur problème. Pensez aux questions
que vous pouvez poser au vendeur afin de déterminer les motifs qui le
poussent à vendre son immeuble. Vous voulez savoir pourquoi il vend sa
propriété, quand il veut déménager et si la vente est motivée par une
décision de vie ou par le besoin d’argent.

Apprendre à séparer le bon grain de l’ivraie

Les vendeurs motivés ont un problème à résoudre et ils accueillent toutes
les possibilités pour les aider à vendre leurs biens. Rappelez-vous de ne pas
profiter d’un vendeur désespéré. En les aidant à résoudre leur problème,
vous serez récompensé par:
• un prix inférieur au marché;
• des termes et des conditions qui vous conviennent. Vous pouvez obtenir
une date de signature de l’acte de vente prévue dans plusieurs mois tout
en incluant un gel du prix qui vous protégera des hausses du marché.
Vous pouvez également obtenir beaucoup plus d’appareils ou de meubles
que vous le feriez avec un vendeur sans motivation;
• un accès à la propriété avant la date de signature de l’acte de vente, de
sorte que vous pouvez faire des rénovations mineures et la faire visiter à
des locataires potentiels ou à des acheteurs. Cette condition vous donne
une merveilleuse occasion pour préparer la propriété pour votre locataire.
Même si vous n’envisagez pas de réparer la propriété, la possibilité de la
faire visiter à des locataires potentiels est un grand avantage.
En somme, n’abandonnez jamais purement et simplement un immeuble
que vous aimeriez ajouter à votre portefeuille. Le temps et les circonstances
changent quant à la motivation d’un vendeur. Si celui-ci est actuellement
peu disposé à travailler avec vous sur un accord, laissez-lui un petit mot
indiquant que vous souhaitez discuter de l’achat de sa propriété lorsque le
temps et les circonstances seront favorables. Donnez-lui vos coordonnées et
mettez tout ça de côté. Comme disait souvent mon beau-père: «Tout vient à
point à qui sait attendre!»

Cinq trucs pour bien négocier votre maison

Une bonne partie du succès en immobilier est liée à notre façon de négocier
et de pouvoir comprendre les gens en face de nous. Lors d’une négociation,
notre façon de communiquer, tant verbale que gestuelle, a aussi un impact
non négligeable. Un bon négociateur doit être capable de deviner son
adversaire, c’est-à-dire ses pensées, ses émotions et les facteurs qui
influencent ses actions ou ses comportements.

Le langage du corps
C’est une réalité maintenant bien connue que le langage corporel, ce mode
de communication par nos gestes, par nos expressions et par d’autres
signaux non verbaux, joue un grand rôle. Observez votre adversaire; ses
mouvements physiques peuvent vous indiquer son état d’esprit: Est-il sur la
défensive? Votre discussion lui est-elle agréable, hostile ou le rend-elle
plutôt impatient? Les yeux sont souvent l’indice le plus révélateur pour
savoir ce qu’il pense. Commencez dès maintenant à étudier les expressions
faciales et à tenir compte des messages qu’elles fournissent. Il existe
d’excellents livres15 sur le langage non verbal; on y apprend beaucoup.

Le moment propice
Les gens réagissent sous la pression du temps. Si vous vous présentez en fin
de journée ou à la fin d’un quart de travail chez les vendeurs, vous serez en
mesure de vérifier qu’ils ont tendance à être plus fatigués et impatients. Ils
sont plus enclins à négocier et veulent régler le plus vite possible. Ça
pourrait donc être une très bonne idée efficace et utile de négocier en fin de
journée, surtout en semaine. Votre adversaire se trouve alors dans une
période de baisse d’énergie, amplifiée par un désir de retourner jouir de son
temps libre.

Les conditions du marché

Vous devez très bien connaître le marché dans lequel vous voulez acheter.
Quel est le prix demandé pour les maisons à vendre dans le voisinage? À
quels prix se sont vendues les dernières maisons? Comparez la maison que
vous désirez avec celles du quartier qui ont été vendues, selon les avantages
et les inconvénients. Votre adversaire n’a peut-être pas pris le temps
d’entreprendre de telles démarches. Vous aurez ainsi un net avantage sur lui
en étant bien préparé.

L’expérience
Dans le passé, vous avez vécu une expérience satisfaisante en négociation.
Servez-vous de ces mêmes techniques en les améliorant davantage.
Pratiquez-vous! J’habitue mes enfants à la négociation avec de petites
sommes d’argent. Lorsque j’ai de petits travaux à effectuer dans mes
immeubles à logements, comme du ménage ou du lavage de vitres, je leur
demande constamment combien ils demandent pour ces tâches. Je fais
exprès pour offrir un prix ridicule, afin de les habituer à négocier et à me
fournir des motifs qui justifient la valeur de leur temps supérieure à 50
cents, par exemple. Vickie, la cadette de mes filles, est devenue une
négociatrice hors pair en me soumettant des contre-arguments, à tel point
qu’elle me donne vraiment du fil à retordre.

Les personnalités
Le type de personnalité en face de nous fait une grande différence lors de la
négociation. Il y a des gens avec qui il est très difficile de négocier. On
rencontre parfois des personnes très rudes et amères, faisant de la
négociation une tâche plutôt pénible. Il convient alors d’être capable de
rester humble, à l’écoute et très courtois. La confrontation est absolument
inutile lors d’une telle négociation. Dans de nombreux cas, une question
audacieuse va produire un revirement de situation comme: «Ai-je fait
quelque chose qui vous a contrarié? Si oui, je m’en excuse.» Ces personnes
seront ébahies et déstabilisées par une telle demande. Les habiles
négociateurs développent et pratiquent l’art de lire les gens et les situations.

Avec qui devrez-vous négocier?

Lorsque vous devez traiter d’affaires avec des gens, apprenez, avant de
vous lancer, à reconnaître le type de personnalité auquel appartient votre
interlocuteur. Dans le domaine de l’immobilier, ce sera une nécessité et un
cadeau à vous offrir. Cela vous évitera bien des embêtements pour conclure
vos affaires. Vous saurez comment communiquer adéquatement avec vos
contacts. Ces connaissances mises en pratique amélioreront également
toutes vos relations, que ce soit votre partenaire de vie, vos enfants, amis,
collègues de travail, etc. Cela vous permettra en outre de mieux répondre
aux objections et de prendre de bonnes décisions. Ces connaissances nous
proviennent d’Hippocrate (400 ans av. J.-C.) et du Dr Marston de
l’Université Harvard (1928). Il y a quatre types de personnalité16.

Les personnes à rythme lent (vert)

Ces personnes sont réservées, parlent lentement et, dans une foule, vont
discuter avec une personne en particulier. Timides, elles sont à l’aise dans
une routine, méthodiques, gardent du temps pour leurs relations. Comme
elles bougent peu, leur langage corporel est discret. Réservées, les femmes
ayant ce type de personnalité portent peu de maquillage et peu de bijoux, et
chaussent des talons plats.
On représente les personnes à rythme lent par la couleur verte (40% des
gens). Amicales et humaines, elles aiment aider et écoutent bien. En
affaires, ces personnes s’attendent à du respect, à de la stabilité; la famille
leur importe beaucoup. Elles aiment parler d’elles, alors prenez le temps de
les écouter et sécurisez-les.

Les personnes à rythme rapide (jaune)

Ces personnes aiment bouger, entreprennent plusieurs projets à la fois,
gesticulent beaucoup, ont un langage corporel énergique, prennent vite des
décisions et parlent abondamment.
S’habillant à la mode mais avec un certain confort, elles portent
beaucoup d’accessoires. On les représente par la couleur jaune (28% des
gens). Friandes de partys, les personnes à rythme rapide sont parfois
excessives, ne restent pas longtemps assises sur leur chaise, sont artistes et
créatives, et ont en horreur la routine. Elles aiment bien votre
reconnaissance.
Si on transige des affaires avec ce type de personnes, elles aimeront
qu’on les traite comme des amies et devront avoir du plaisir avec vous.
Alors, invitez-les dans un resto tendance. L’amitié doit être présente entre
vous, mais usez tout de même de sincérité à leur égard.

Les personnes de tâches (bleu)

Ces personnes préfèrent travailler avec les gens, ont un grand cercle d’amis
et aiment s’en faire de nouveaux. Sensibles aux autres, elles aiment
interagir avec eux.
Avec un look nerd, elles portent des couleurs foncées et des complets
classiques. On les représente par la couleur bleue (14% des gens).
Rationnelles, elles sont économes et bonnes en chiffres, aimant résoudre des
problèmes. En affaires, il faut être clair dans les procédures et jouer franc-
jeu. Louangez leurs compétences et leur sens de l’organisation. Offrez-leur
une période d’essai.

Les personnes de type leader (rouge)

Ces personnes sont des gens de tête qui mènent des projets à terme;
ordonnées, elles aiment accomplir des tâches mais dans un système
mesurable.
Classiques, ces personnes aiment bien paraître et optent pour la qualité.
On les représente par le rouge (18% des gens). Compétitives et leaders,
elles ne craignent pas la pression et aiment la victoire. En tant que patrons,
elles aiment tout contrôler, sont autoritaires, peu diplomates et exigeantes.
Lorsqu’on fait des affaires avec ce type de personnes, il faut éviter de se
perdre dans les détails, ce qu’elles ont en horreur. Elles ont besoin de se
sentir importantes, aiment la qualité: accordez-la-leur. Surtout, soyez bref et
rapide et offrez-leur deux choix. Le cadeau d’un billet pour l’opéra sera très
apprécié par ces personnes. Elles préfèrent la qualité et le beau.

***
 Selon le type à qui vous avez affaire, et bien qu’on adhère à plus d’un
type selon les circonstances de la vie, il faut savoir ce qui dérange chacun et
s’y adapter: le vert craint le changement; le jaune a peur de ne pas être
aimé; le bleu a horreur du désordre et de se faire critiquer s’il fait une
erreur; et le rouge a peur de ne pas bien paraître.

Les fraudes immobilières: vaut mieux prévenir que guérir17

Ce n’est pas tous les jours que l’on a vent d’une fraude en immobilier. Ce
n’est toutefois pas une raison pour ne pas attacher son chameau, nous diront
les experts en la matière. Alors, vaut mieux prévenir que guérir et tenir
compte de la réalité et de ces statistiques: nous devons ajuster nos antennes
et suivre notre petite voix intérieure.
Ray Leclair, de la firme d’assurances en droit de la propriété Title-Plus,
a déclaré au journaliste Malcolm Morrison que c’est comme à la loterie: «Il
y a des millions de transactions immobilières qui s’effectuent chaque année
en Ontario seulement. Un très petit nombre d’entre elles sont frauduleuses.
Alors, pour le public, les chances de gagner ou de perdre à la loterie de la
fraude sont très faibles.»
Bien sûr, personne ne souhaite vivre un tel cauchemar. Le
gouvernement a mis en place certaines mesures en ce sens pour que les
victimes de ces fraudes puissent récupérer leur titre de propriété en bonne et
due forme. Mais pensez un instant à tous les problèmes occasionnés et,
surtout, aux frais juridiques. Considérons deux types de fraude immobilière:
celle du prêt hypothécaire et celle du titre de propriété.
Le prêt hypothécaire frauduleux est plus embêtant pour les prêteurs.
Dans ce cas, le fraudeur laisse le titre de propriété au nom du vrai
propriétaire, mais il contracte une hypothèque à l’insu de ce dernier. Il
arrive également que ce soit une personne malhonnête qui veuille acquérir
une propriété et qui falsifie des renseignements pour obtenir un prêt.
Le plus à redouter pour un propriétaire moyen est la fraude sur le titre
de propriété. Elle se produit quand un fraudeur modifie le nom du titre afin
de vendre ou d’hypothéquer à nouveau la propriété. Selon le ministère des
Services aux consommateurs de l’Ontario, de faux documents sont alors
présentés pour transférer au nom du fraudeur un titre de propriété enregistré
dans le but d’obtenir un prêt hypothécaire, puis de dilapider cet argent.
Lorsqu’un fraudeur possède assez de données entre les mains, il
parvient à changer le titre de propriété de la résidence pour le transférer à
son nom. Il procède ensuite à la vente ou se rend à la banque en vue
d’obtenir une marge de crédit ou un prêt hypothécaire.
Comment se fait-il que le véritable propriétaire ne soit pas au courant de
cette arnaque? Rusés, ces fraudeurs font tout pour retarder la découverte du
pot aux roses. Une fois le titre changé ou l’argent de l’hypothèque encaissé,
ils vont s’efforcer de payer l’hypothèque quelques mois, puis ils
disparaissent dans la nature.
Les victimes de telles fraudes continuent alors de recevoir les comptes
comme d’habitude. La banque met du temps à réagir avant de comprendre
l’astuce. Elle communique alors pour menacer de saisir la propriété ou
envoie un de ses «gentlemen» rendre une visite de courtoisie annonçant que
la famille est expulsée.
Malgré les mesures prises par le gouvernement pour protéger ces
victimes, les propriétaires doivent demeurer vigilants. Il est possible
d’assurer son titre de propriété tant qu’on est propriétaire d’une maison
pour quelques centaines de dollars.

15. Allan et Barbara Pease, Pourquoi les hommes se grattent l’oreille… et les femmes tournent leur
alliance?
16. Formation webinaire offerte par Patrick Leroux, mars 2009, et formation «Les profils Gemme et
comment réseauter avec eux», Referral Institute, Saint-Jérôme, 16 octobre 2009.
17. Malcolm Morrison, «Fraude immobilière: mieux vaut prévenir», La Presse canadienne, Toronto,
4 avril 2010.
 11
La promesse d’achat

Je n’ai jamais vraiment cru

qu’il n’y a qu’une seule chance.

Anne Tyler, auteure

Avant de déposer une offre d’achat, certaines démarches sont importantes.

L’évaluation municipale
Le rôle d’évaluation foncière est un inventaire de tous les immeubles situés
sur le territoire d’une municipalité. Sa principale utilité consiste à indiquer,
aux fins de taxation municipale et scolaire, la valeur de chaque propriété sur
la base de sa valeur réelle ou marchande.
Le rôle d’évaluation est déposé tous les trois ans. C’est pour cette raison
que l’on parle d’un rôle d’évaluation triennal. Les valeurs qui y sont
inscrites tiennent compte des conditions du marché immobilier au 1er juillet
de l’année qui précède le dépôt du rôle. À moins de modifications à la
propriété, ces données sont valables pour la durée du rôle triennal. Ainsi, si
le marché a pris de la valeur au cours des ans, l’évaluation municipale est
plus basse que la valeur marchande de l’immeuble en question.
 Il est possible de contester la valeur marchande déterminée par la
municipalité. Vous avez cependant un délai, après la sortie de votre rôle
d’évaluation foncière, pour signifier votre désir de contestation.
Si vous êtes propriétaire, vous pouvez connaître l’évaluation de votre
immeuble en consultant votre relevé annuel de taxes; toutes les
informations y sont inscrites en détail.
Si vous désirez acquérir une maison ou un immeuble, il y a deux
principales façons d’obtenir la valeur municipale d’une propriété et la
somme des taxes qui s’y rapportent annuellement. Le moyen le plus simple
est d’utiliser Internet. Malheureusement, ce ne sont pas toutes les villes et
tous les villages qui sont informatisés. J’ai donc créé une liste de villes sur
mon site Internet18 afin de faciliter une telle recherche. Placez cette page
dans vos favoris pour des consultations ultérieures.
La seconde méthode consiste à communiquer directement à la ville ou
au village, si le nom n’est pas présent sur la liste, et de demander à
connaître l’évaluation et le montant des taxes. Un exercice pratique à
essayer est de trouver votre maison sur le site Internet.

Le fonctionnement du logiciel de recherche

Il vous suffit de trouver sur le site de la ville en question le rôle
d’évaluation foncière. Il est souvent sous l’onglet «Finance». Vous écrivez
par la suite l’adresse précise de l’immeuble désiré. Je vous conseille ici
d’utiliser la flèche ou la liste des rues. Voici un exemple:
 Vous obtenez ainsi les informations suivantes: le numéro de cadastre,
l’évaluation triennale de l’immeuble, la dimension du terrain, l’année de
construction, les taxes à payer, etc. Ces informations vous seront très utiles
lors de votre recherche d’immeubles. En voici un exemple:

Vous disposez donc de renseignements pertinents sur un immeuble,

lesquels vous permettront de faire une offre d’achat adéquate et de
comparer les données que le courtier immobilier a inscrites sur le réseau
MLS.

Avant la promesse d’achat

L’achat d’une maison ou d’un immeuble à revenus est probablement l’achat
le plus important que vous ferez durant votre vie. C’est une décision
majeure et stressante qui peut être émotive et comporter un certain risque
financier. De nombreux aspects entrent en ligne de compte et méritent que
vous vous y attardiez sérieusement: votre situation personnelle, votre
capacité financière, votre lieu de résidence et de travail, les taux d’intérêt
hypothécaires, le déménagement, les écoles, etc. Cette décision implique
plusieurs personnes avec lesquelles vous devrez œuvrer: le courtier
immobilier, le notaire, l’arpenteur, le courtier hypothécaire, la banque, le
vendeur et autres.

Pour diminuer son stress

La connaissance
Sir Francis Bacon, un auteur anglais, a déjà dit: «Knowledge is power.»
(Traduction libre: La connaissance, c’est le pouvoir.) Ce qui veut dire que
plus nous en savons, meilleure sera notre façon de réagir. Il ne faut
cependant pas oublier que pour mettre nos connaissances à l’épreuve, il faut
passer à l’action. Qui n’a pas vu de gens étudier, année après année, sans
jamais passer à l’action? Ils renoncent ainsi à profiter des avantages de ces
savoirs. D’autres, au contraire, recherchent la facilité: «Où dois-je signer?»
Les connaissances ne coûtent pas cher. Par exemple, vous n’avez qu’à
acheter un livre ou deux, au prix d’environ 25 $, pour vous renseigner sur le
fonctionnement et l’achat d’un immeuble. En augmentant ainsi vos
connaissances, vous réduirez votre niveau de stress, enrayant ainsi la peur
de vous faire rouler.

La préparation
Une préparation adéquate est la clé de la réussite dans tout projet. Par
exemple, vous décidez de vous marier. Combien de temps allez-vous passer
à préparer une cérémonie qui ne durera que quelques heures? Dix à douze
mois pour la plupart des couples. Lorsque vous faites l’acquisition d’une
propriété, vous apprêtez-vous à faire le plus gros investissement de votre
vie et comptez-vous le faire en quelques jours seulement? Prenez plutôt le
temps de trouver le quartier ou la ville où vous désirez habiter. Déterminez
ensuite quel type de maison vous conviendra le mieux et évaluez également
la distance entre votre résidence et votre lieu de travail. Informez-vous
auprès d’une banque afin de connaître le montant maximal que vous pouvez
emprunter.

L’équipe
Comment choisirez-vous votre courtier immobilier ou tout autre membre de
votre équipe? Je vous suggère de vous procurer des références auprès de
gens qui ont vécu une telle expérience et qui ont déjà transigé avec cette
personne. Ne vous fiez pas à une seule; évitez le «cette personne semble
être bonne». Qui d’autre faut-il ajouter à votre équipe? Un notaire, un
courtier hypothécaire, un agent d’assurances, un inspecteur en bâtiment ou
même un coach, que ce soit quelqu’un de votre famille ou un professionnel.
Si vous avez toute votre équipe en place, lorsque vous aurez une transaction
réelle en vue, vous n’aurez pas besoin de courir pour trouver ces
professionnels et vous éprouverez beaucoup moins de stress.

La négociation
Je vois des gens qui sont surexcités par l’achat d’une maison ou d’un
immeuble et qui perdent tous leurs moyens de négociation. Ils courent trois
épiceries pour trouver les pois en conserve les moins chers et consultent
religieusement les circulaires. Par contre, lorsqu’arrive le temps de négocier
le prix de leur maison, ils se précipitent et perdent tous leurs moyens! Ils
n’hésitent pas à offrir 5 000 $ et même 10 000 $ parce que le vendeur a dit
non. Ils sont littéralement tombés amoureux de la maison: une erreur à
éviter!

***

Donc, avant de commencer toute négociation:

• Vérifiez les résidences ou les immeubles comparables sur le marché. À
quel prix une maison semblable s’est-elle vendue dans le quartier?
Demandez-vous si vous payez plus ou moins ou encore le même prix que
les autres.
• Déterminez un montant maximal que vous désirez débourser. Retirez-
vous de la négociation si le vendeur est trop rigide. Il reviendra peut-être
sur sa décision; sinon, vous trouverez une autre maison ailleurs.
L’achat d’une maison ou d’un immeuble se doit d’être une expérience
agréable et valorisante. N’oubliez pas que c’est un rêve que vous êtes en
train de réaliser et qu’il ne doit pas se transformer en cauchemar. Avant
toute chose, demandez-vous de quelle façon vous voulez considérer l’achat
d’une maison. Y voyez-vous une corvée ou une source de plaisir dans la
réalisation d’un rêve?

L’enquête préachat
Avez-vous effectué votre enquête préachat (en anglais, due diligence)?
Faites-vous vos devoirs au moment d’investir dans l’immobilier?
Voici une définition simple du terme «enquête préachat»: lors de
l’acquisition d’une entreprise ou d’un immeuble, il s’agit de l’ensemble des
vérifications que l’acquéreur potentiel va réaliser afin de se faire une idée
précise de la situation de l’entreprise ou de l’immeuble19. Ce processus
débute avant l’offre, mais il y a également des tâches à accomplir pendant
l’offre. Vous devez inclure des clauses qui vous permettent de faire des
inspections, d’examiner certains documents et les livres (registres
comptables).
L’enquête préachat d’un investissement devrait toujours comporter un
regard sur ces fameux livres.
• Examinez les 24 derniers mois de recettes et de dépenses des
déclarations. Tentez de bien vérifier si quelque chose d’inhabituel est
survenu, comme des dépenses ou des revenus trop faibles ou qui
semblent plus élevés que d’habitude. Scrutez le registre des loyers et
déterminez si les loyers sont plus ou moins au taux du marché pour la
zone où vous achetez. Vérifiez les registres de paie, s’il y a des employés,
et regardez s’il pourrait y avoir des surprises, comme les jours de congé
 ou des vacances accumulées que vous aurez à payer en tant que nouveau
propriétaire.
• Vérifiez toujours les revenus. Vous devriez voir les baux de location
signés par les locataires ainsi que l’historique des locations, ce qui
pourrait fournir des indications s’il y a un problème avec des locataires
ou s’il y a des retards de paiement ou des balances à encaisser. Demandez
à voir les documents des dépôts qui devraient faire preuve des montants
réellement reçus.
• Lisez les contrats de service. Demandez si vous devrez obligatoirement
les transférer, ou si vous demeurerez libre de les modifier. Ainsi, peut-
être pourrez-vous économiser. Observez la gestion de l’immeuble,
l’aménagement paysager, la pelouse, le déneigement, le service de
nettoyage de la piscine, le chauffage et l’entretien du système d’air
climatisé, etc.
• Effectuez votre première inspection à l’extérieur. Promenez-vous avec un
stylo et du papier, et notez les choses inhabituelles ou ce qui a besoin de
réparations. Demandez toujours une inspection par un professionnel en
cas de besoin. Il est préférable d’investir quelques centaines de dollars
pour un professionnel que de le regretter par la suite. Assurez-vous que
l’électricité et la plomberie sont en bon état et sont conformes au Code du
bâtiment de la région. Évaluez le nombre d’années de vie de la toiture,
vérifiez les allées et l’état de la peinture extérieure.
• Effectuez une inspection à l’intérieur. Rencontrez certains des locataires
si vous le pouvez. Recherchez tous les problèmes que vous aurez à
résoudre dans les années à venir. Attention aux dommages causés par
l’eau ou par un incendie, les problèmes de rongeurs, de fourmis ou de
tout autre insecte nuisible comme les coquerelles. Est-ce qu’il semble y
avoir des «problèmes de locataires»? Des logements vides sont-ils
répertoriés comme occupés? Vous pouvez même demander à la
municipalité de faire une inspection gratuite de sécurité avant achat pour
vérifier si le bâtiment répond aux normes actuelles.
• Appelez les autorités locales. Renseignez-vous sur le zonage ou sur tout
empiètement éventuel. Y a-t-il eu des violations du Code de sécurité
incendie et, le cas échéant, cela a-t-il été remis en état? Est-ce que toutes
les taxes municipales et scolaires ont été acquittées et à jour?
• Utilisez l’aide d’un professionnel lorsque vous faites votre enquête
préachat. Votre comptable, avec son œil exercé, peut détecter une
anomalie dans les livres mieux que vous. Il peut aussi remarquer une
quelconque incohérence. Un avocat ou un notaire peut réviser votre offre
et bien d’autres documents. Un professionnel pourra aussi vous dire s’il y
a autre chose que vous devriez faire.
• Prenez des notes. Réagissez face aux problèmes sérieux: demandez à les
faire réparer ou ajustez votre offre. La plupart des problèmes que vous
rencontrerez lors de l’achat d’un immeuble à revenus ne sont pas
entièrement imprévisibles. Ils peuvent être évités ou résolus si vous
utilisez sérieusement votre liste de contrôle d’enquête préachat.

L’inspection avant la réception

Vous avez acheté une maison neuve? Attention à l’inspection préréception.
Les plans de garantie des maisons neuves des différentes associations de
constructeurs d’habitation exigent qu’à la fin des travaux, une inspection de
préréception20 soit faite par l’acheteur en compagnie du constructeur. Cette
inspection est cruciale car elle détermine légalement le début des garanties
et les défauts acceptés par l’acheteur.

Inspecter seul ou accompagné?

Pour que la garantie s’applique pleinement, vous devez, au moment de la
fin des travaux, inspecter votre maison en détail avec l’entrepreneur à l’aide
d’une liste préétablie d’éléments à vérifier. L’entrepreneur devrait vous
remettre cette liste à l’avance afin de bien vous y préparer. Vous aurez
avantage à vous faire accompagner par un inspecteur en bâtiment, un
architecte, un ingénieur ou un technologue. Lors de cette inspection,
l’entrepreneur doit s’engager à noter sur la liste de vérification tout élément
qui n’est pas conforme ou à votre satisfaction. Avant d’apposer votre
signature sur ce document, inscrivez en détail tous les défauts que vous
voulez faire modifier ou corriger, sinon ils seront considérés comme vus et
acceptés.

La durée des garanties

Le document doit déterminer légalement la date de prise de possession. La
maison n’est généralement pas entièrement terminée, mais elle est prête à
être occupée. À partir de cette date, elle est garantie pour un an contre les
défauts non apparents lors de l’inspection de préréception; trois ans
prévalent contre les vices cachés et cinq ans contre les vices de conception,
de construction et du sol. L’acheteur n’a que six mois pour signaler un
défaut au constructeur après sa découverte. Il doit donc agir avec diligence,
par courrier recommandé, afin de conserver la preuve de ses démarches.

Une garantie obligatoire

La quasi-totalité des bâtiments résidentiels neufs sont couverts par le plan
de garantie obligatoire, à l’exception principalement des copropriétés
comprenant plus de quatre unités superposées. Actuellement, trois
associations de constructeurs d’habitation sont autorisées par la Régie du
bâtiment du Québec (RBQ) à administrer le plan de garantie:
• la Garantie habitation du Québec (pour la garantie Qualité-Habitation);
• la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ (pour la
Garantie des maisons neuves de l’APCHQ);
• la Garantie des maîtres bâtisseurs.
Quel que soit l’administrateur, il faut bien comprendre qu’il s’agit de la
même garantie et des mêmes obligations21.

Les moisissures
Vous avez décidé d’acheter une maison déjà existante? Vous l’avez visitée
et vous avez repéré des moisissures? Achèteriez-vous une telle maison? Je
suis certain que la question demande un temps de réflexion avant que vous
puissiez y répondre. Quelle est donc votre réponse?
• Il y a abondance de maisons sur le marché, pourquoi me casser la tête
avec ces problèmes?
• C’est trop dangereux, il ne faut pas toucher à cela.
• Si c’est une aubaine, pourquoi pas?
• Oh non! J’ai entendu dire qu’il faut démolir la maison.
 Au cours des années, j’ai vu de réelles horreurs lors de mes visites
d’immeubles. La pire fut celle d’une personne âgée montréalaise. Il y avait
deux salles de bain dans cette maison, l’une au-dessus de l’autre. Les
toilettes de l’étage supérieur ont coulé pendant des années; le plancher
autour de celles-ci était prêt à se rompre à tout instant. Où croyez-vous que
l’eau se drainait? Dans le plafond de la salle de bain du rez-de-chaussée,
évidemment. Sans exagérer, il y avait toute une culture au plafond! Je ne
comprends absolument pas comment les enfants de cette vieille dame ont
pu la laisser vivre dans de telles conditions. La pauvre a dû être hospitalisée
et la maison fut mise en vente par ses enfants au moment de ma visite.
Il faut comprendre ce qu’est la moisissure avant de prendre la décision
d’acheter ou non un tel immeuble. La moisissure a besoin d’un milieu
humide pour se développer. Il y a sans aucun doute un problème caché
lorsque vous apercevez de la moisissure. Elle ne se développe jamais sur
des matériaux secs. S’il y en a à l’intérieur de la maison, elle peut causer
des problèmes de santé car elle émet dans l’air des substances toxiques.
Une teneur élevée en humidité peut résulter d’une infiltration d’eau
issue de l’extérieur, au niveau du plancher, des murs et du toit, ou de fuites
de plomberie. Les occupants d’un logement produisent également de
l’humidité dans leurs activités quotidiennes comme au moment du bain ou
de la douche, de la lessive, du lave-vaisselle ou de la cuisson. L’eau
s’infiltre dans un bâtiment si la structure est déficiente ou abîmée. Lorsqu’il
n’y a pas assez de ventilation pour extraire l’humidité, celle-ci s’accumule à
l’intérieur de l’habitation.
Si la moisissure se forme sur le bord d’une fenêtre mais nulle part
ailleurs, elle ne pose pas de problème sérieux. Vous pouvez la nettoyer
vous-même. Rappelez-vous toutefois que la présence de moisissures
indique un taux d’humidité trop élevé dans une maison; une telle situation
doit être corrigée.
La moisissure peut se présenter sous diverses couleurs: noire, blanche,
rouge, orange, jaune, bleue ou violette. Appliquez une goutte de solution
javellisante sur la tache. Si celle-ci change de couleur ou disparaît, il s’agit
peut-être d’une moisissure. Si aucun changement ne se produit, ce n’est
sans doute pas de la moisissure.
 Je nettoie les plaques mineures de moisissure avec une solution
détersive. Je m’assure de porter des gants, des lunettes et un masque à
poussière. S’il y a seulement de petites plaques, c’est qu’il n’y a
généralement pas trop de problèmes. Si vous les nettoyez et que les plaques
réapparaissent, cela signifie qu’il y a un problème d’humidité urgent à
résoudre.
Si le problème est sérieux et couvre une grande surface comme chez la
dame de mon exemple, il faut alors faire appel à des spécialistes qui vont
alors isoler la pièce et tout enlever. Ils feront aussi des tests d’air pour
s’assurer qu’il n’y a plus de microorganismes en suspension dans l’air. Vous
pouvez vous attendre à des coûts élevés en travaux de décontamination.
Nombreux sont ceux qui n’aiment pas le bruit du ventilateur de salle de
bain lorsqu’ils prennent une douche. En ne l’utilisant pas, cela occasionne
une augmentation d’humidité et cause souvent des taches brunâtres en
surface sur le gypse.
Si vous démolissez l’intérieur d’un immeuble et qu’il y a de la
moisissure sur les matériaux, assurez-vous que vous les disposez de
manière que personne ne les touche de nouveau. Un entrepreneur en
construction me racontait un jour qu’il avait pris soin de séparer les
matériaux avec moisissure et ceux intacts à l’extérieur sur le lieu de la
démolition. À son retour, le lendemain matin, tous les matériaux avaient
disparu. Quelques jours plus tard, le voisin s’est retrouvé à l’hôpital. Il avait
utilisé ce bois contaminé comme bois de chauffage, une anecdote pour ceux
qui aiment brûler leurs matériaux de démolition…

18. www.immofacile.ca.
19. http://www.vernimmen.net (lexique de finance).
20. Informations tirées d’un article d’Yves Perrier paru dans La Presse le 14 octobre 2008.
21. Pour des renseignements supplémentaires, visitez le site gouvernemental www.rbq.gouv.qc.ca.
 12
Le financement

Tard dans ma vie, j’ai découvert que

plus je travaillais intelligemment,
plus chanceux je devenais.

Peter Urs Bender, auteur canadien

Les prêteurs privés

On me demande fréquemment comment fonctionnent les prêteurs privés. Il
s’agit d’une méthode créative de financement ou encore d’une solution de
rechange très populaire. En anglais, on les appelle les private lender ou
hard money lender. On les étiquette aussi de prêteurs de type B.

Quand utiliser un prêt privé?

• Lorsque vous n’avez pas assez d’argent pour acheter votre maison ou
immeuble.
• Lorsque la banque ne veut pas vous prêter.
• Lorsque vous voulez acheter rapidement en quelques jours.
• Si vous êtes salarié avec des revenus insuffisants mais que vous possédez
une mise de fonds minimale de 10%.
• Si vous avez fait faillite.
• Si vous souhaitez avoir de l’équité sur votre maison sans avoir à payer
une pénalité sur votre hypothèque.
• Pour une conversion en condo.
• Pour une opération d’achat-revente (flip).
• Pour la location-achat d’une maison.
• Si vous avez une mauvaise cote de crédit.
• Si vous avez un immeuble à logements à financer.
• Si vous souhaitez démarrer votre entreprise, à condition d’avoir une
équité sur votre maison.
• Etc.

Qui sont ces prêteurs privés?

Les prêteurs privés sont des gens, comme vous et moi, qui possèdent de
l’argent disponible provenant de diverses sources comme des REER, une
équité sur leur maison, de l’argent comptant, des revenus d’entreprise ou
autres. Ils sont familiarisés avec ce genre de transactions et se protègent en
prêtant en premier ou en deuxième rang sur des immeubles seulement.

Comment fonctionne le prêt?

Après l’étude du projet, le prêteur investit son argent dans votre immeuble
en échange d’un versement d’intérêts sur l’argent prêté. Une déclaration
notariée est nécessaire pour sécuriser les deux parties. Cela comporte
normalement des frais d’ouverture de dossier si vous allez de l’avant avec
le projet. Il n’y a cependant aucuns frais pour présenter un projet.
Habituellement, le prêteur alloue un prêt selon un certain pourcentage
de la valeur de la maison ou de l’immeuble. Il y a cependant certains
critères à respecter pour chaque investissement.

Les avantages
• Cela vous permet d’acheter avec l’argent des autres.
• Il y a de la flexibilité dans les paiements et les remboursements.
• Il n’y a pas de pénalités pour un remboursement hâtif si l’argent est
utilisé moins de trois mois. (Cela peut varier.)
• Contrairement aux banques, vous obtenez rapidement l’argent.
• Il n’y a aucun minimum pour le prêt.
• Il n’y a aucune demande de cote de crédit.
• Cela fonctionne pour toutes les régions du Québec.

Les inconvénients
Le seul inconvénient à envisager est le taux d’intérêt plus élevé que celui
des banques traditionnelles. Ces prêteurs demandent entre 8 et 18% selon le
risque encouru avec la propriété. Si vous avez trouvé un excellent
immeuble à bon prix et que vous n’avez pas l’argent nécessaire pour
l’acheter, vous pourrez de cette façon faire plusieurs milliers de dollars en
utilisant les prêteurs privés.

Un taux variable ou un taux fixe?

Imaginez que vous êtes assis en face de votre conseiller hypothécaire à la
banque; il vous questionne longuement sur votre nouveau prêt
hypothécaire. Comme dernière question, il veut savoir, après vous avoir
demandé le terme qui vous convient et l’amortissement de votre
hypothèque, si vous désirez une hypothèque à taux fixe ou variable. Quoi?
Je ne sais pas… Vous lui demandez lequel est le mieux. Il vous répondra:
«Cela dépend.» Cela ne vous aide pas beaucoup, n’est-ce pas?
Le problème est que l’on ne peut pas prédire si les taux d’intérêt vont
monter ou descendre. Votre décision doit être prise selon votre tolérance au
risque et la souplesse de votre budget. Les taux variables sont souvent
inférieurs aux taux fixes. Voici la différence entre les deux.

L’hypothèque à taux fixe

Une hypothèque à taux fixe est assortie d’un taux d’intérêt «bloqué»,
inchangeable, pour tout le terme de l’hypothèque. Vous savez donc
exactement ce qui vous attend, puisque vous connaissez:
• le taux d’intérêt de votre hypothèque;
• le montant de vos versements hypothécaires;
• la répartition de votre paiement entre le capital et les intérêts;
• l’amortissement de votre hypothèque, c’est-à-dire le temps que vous
mettrez à la rembourser en entier.
Les inconvénients liés à un taux fixe est qu’il est généralement
supérieur au taux variable et qu’il ne vous permet pas de profiter des baisses
de taux.
Le taux fixe convient plus particulièrement aux personnes qui aiment
planifier leurs dépenses à moyen ou à long terme (certains taux fixes sont
offerts sur 10 ans) et qui ne veulent pas s’inquiéter quant à l’évolution
future des taux d’intérêt.

L’hypothèque à taux variable

Une hypothèque à taux variable est assortie d’un taux d’intérêt qui peut
varier pendant le terme du prêt, en fonction de l’évolution des taux d’intérêt
du marché (il s’agit généralement des taux préférentiels des banques). Selon
le prêteur et le type de produit, les paiements hypothécaires peuvent être
fixes ou varier si le taux d’intérêt change.
Toutefois, la mesure selon laquelle une hypothèque à taux variable est
plus avantageuse qu’une hypothèque à taux fixe repose sur l’évolution des
taux d’intérêt du marché pendant la durée du terme de votre hypothèque.
Or, cette évolution est difficile à prévoir. Par exemple, entre 2000 et 2010,
le taux directeur de la Banque du Canada a oscillé entre 0,25% et 6%, ce
qui est tout de même assez significatif.
Voici les inconvénients liés à un taux variable:
• Si les taux d’intérêt du marché augmentent pendant la durée du terme de
votre prêt, votre taux d’intérêt augmentera aussi et vous paierez plus
d’intérêt au prêteur;
• Le hic, c’est que bon nombre de personnes en profitent pour acheter une
plus grande maison, à la limite de ce qu’elles peuvent se permettre. Puis,
dès que les taux commencent à monter, c’est la panique. N’ayant pas la
marge de manœuvre nécessaire pour absorber cette hausse des dépenses,
elles opteront plutôt pour un taux fixe;
• Ce n’est peut-être pas la meilleure option pour les premiers acheteurs qui
n’ont pas beaucoup de flexibilité dans leur budget.
Alors, comment profiter du taux d’intérêt variable si vous préférez les
paiements qui ne varient pas?
• Prenez une hypothèque à taux variable. (Elle est présentement à 3,45%.)
• Augmentez vos paiements mensuels comme un taux fixe. (Présentement,
le taux affiché d’un taux fixe est environ 5,59%22.)
Tant que le taux variable courant sera inférieur à 5,59%, vous
rembourserez plus rapidement votre emprunt. Mais dès que ce taux montera
au-dessus de 5,59%, vos mensualités augmenteront, mais plus
modestement.
Si vous êtes réticent face aux hypothèques à taux variable, une étude
indépendante réalisée par Moshe Milevsky, professeur agrégé en finances
de l’Université York, pourrait vous convaincre que l’hypothèque à taux
variable n’est pas forcément synonyme de risque accru.
Serait-il plus avantageux pour les Canadiens de financer leur
hypothèque avec un taux variable à court terme qu’avec un taux fixe à long
terme? Plusieurs continuent à se demander si de telles économies sont bel et
bien réalisables et combien ils pourraient économiser.
L’étude de Moshe Milevsky fournit des preuves convaincantes.
Récemment mise à jour, celle-ci se fonde sur les taux d’intérêt
hypothécaires de 1950 à 2007 et révèle les faits suivants.
• En choisissant une hypothèque à taux variable, les clients auraient
économisé 20 000 $ en versements d’intérêt sur une période de 15 ans
(pour une hypothèque de 100 000 $).
• Dans 89% des cas, ils auraient mieux fait d’emprunter à un taux
préférentiel (variable) plutôt qu’à un taux fixe pour un terme de 5 ans.
 Vous devez considérer votre maison comme un placement à long terme.
Bien qu’elle soit soumise à des fluctuations périodiques, la valeur des
placements augmente généralement à long terme. Par conséquent, plusieurs
consommateurs sont prêts à investir à long terme puisqu’ils savent que la
valeur de leur placement augmentera.
Il en va de même pour le choix du type de taux hypothécaire. Selon
l’étude de Moshe Milevsky, vous avez plus de chances d’économiser en
optant pour un taux préférentiel (variable) qu’en spéculant sur les taux
d’intérêt à court terme.
Les conclusions de l’étude montrent donc qu’une hypothèque à taux
variable vous fera économiser. Mais la décision d’opter pour une
hypothèque à taux variable dépend tant de votre tolérance au risque que de
vos objectifs actuels et à long terme.
Pour vous aider à choisir, voici un graphique montrant la différence
entre un taux fixe et un taux variable au cours des années23.
L’assurance hypothécaire
Bien peu de gens aiment magasiner une assurance hypothécaire, car c’est
un produit qui peut être parfois complexe. C’est aussi difficile de bien
choisir l’assurance qui nous convient au meilleur taux possible. Je vous
donne à ce sujet quelques trucs qui pourront vous aider.
L’assurance que les banques ou les caisses populaires vous proposent,
lorsque vous obtenez une hypothèque, est une assurance vie ou invalidité
selon votre choix. L’assurance vie, comme son nom l’indique, sert à ce que
vos survivants n’aient pas le fardeau de payer votre maison. La maison
devient donc exempte de lien, donc entièrement payée. L’assurance
invalidité, quant à elle, sert à vous protéger si vous ne pouvez plus faire vos
paiements d’hypothèque pour les causes spécifiées dans votre contrat
d’assurance.

Comment économiser de l’argent?

Une assurance hypothécaire comporte un montant d’assurance dégressif qui
suit le montant qu’il vous reste à payer sur votre hypothèque. Voici un
exemple: vous obtenez une hypothèque de 100 000 $ avec une assurance
vie de la banque. Si vous décédez durant l’année de l’obtention de
l’hypothèque, vos héritiers obtiendront environ 100 000 $. Si vous décédez
dans 20 ans, il vous restera seulement 30 000 $ à payer sur votre
hypothèque, c’est donc dire que vos héritiers recevront seulement 30 000 $,
même si vous avez payé cette assurance pendant 20 ans.
• Première méthode
Comparons les assurances offertes par les banques et par les caisses
populaires à une assurance temporaire offerte par les compagnies
d’assurances. En obtenant une assurance temporaire de 100 000 $ chez
un assureur, votre montant d’assurance sera quand même de 100 000 $ au
bout de 20 ans si vous décédez. Vos héritiers rembourseront le solde de
30 000 $ dû sur votre hypothèque et il leur restera 70 000 $.
• Seconde méthode
Il y a quelques institutions financières qui peuvent vous pénaliser par leur
façon de calculer l’assurance sur votre prêt hypothécaire. Les chiffres
dans cet exemple ne sont pas précis, ils sont utilisés seulement à titre
 d’illustration. Vous avez une hypothèque de 100 000 $ à 6,2%; vous
payez donc 653 $ par mois, dont 508 $ en intérêts mensuels et 145 $ en
remboursement du capital. La plupart des institutions vont ajouter un
montant forfaitaire sur ce montant pour les assurances, par exemple 47 $
pour un calcul facile. Vous payez donc un total de 700 $ par mois,
assurance comprise. L’assurance est séparée de votre prêt hypothécaire.
Il y a cependant des institutions qui basent leur calcul sur le pourcentage
d’intérêt. Par exemple, vous devez 100 000 $, mais l’institution augmente le
pourcentage d’intérêt de 6,2% à 6,95% pour les assurances. Maintenant,
vous payez 570 $ en intérêts et 130 $ en remboursement du capital pour un
même montant total de 700 $ par mois. Conséquence: vous payez moins de
capital (15 $) chaque mois. Vous devez donc vous informer auprès de votre
institution bancaire et obtenir les véritables frais pour savoir si cette
situation s’applique à vous.
N’oubliez pas que lors d’un renouvellement ou du refinancement de
votre prêt, cela peut entraîner l’achat d’une nouvelle assurance chez les
institutions bancaires24.

Des pénalités en cas de résiliation

Les prêteurs hypothécaires emploient deux méthodes pour calculer la
pénalité et, bien sûr, ils vont réclamer le montant le plus élevé des deux.
Voici le texte intégral de la pénalité d’un contrat hypothécaire:
«i) trois mois d’intérêt au taux précité sur le montant ainsi versé; ou
ii) l’excédent, s’il y a lieu, entre l’intérêt au taux porté par ce prêt et
l’intérêt au taux en vigueur, calculé dans chaque cas sur le capital
remboursé à l’avance, et pour une durée allant de la date du
remboursement anticipé jusqu’à la date d’échéance de cette hypothèque.
Au surplus, si l’emprunteur rembourse par anticipation le solde complet
du capital alors impayé, l’emprunteur doit alors payer au prêteur des
frais de réinvestissement de trois cents dollars (300 $). Ces frais
compensent le prêteur pour les coûts d’acquisition et de financement du
produit du prêt hypothécaire ainsi remboursé avant son terme.
 Le taux en vigueur au moment du remboursement anticipé désigne le
taux que le créancier hypothécaire accorderait alors au débiteur
hypothécaire en garantie d’une première hypothèque sur l’immeuble
hypothéqué en vertu des présentes, pour une durée allant de la date du
remboursement anticipé jusqu’à la date d’échéance de cette
hypothèque.»

Le calcul de la pénalité
Prenons un exemple facile pour mieux comprendre le calcul de la pénalité:
il vous reste 230 000 $ d’hypothèque à payer, la période est de 40 ans, le
terme est de 5 ans dont il reste encore 2 ans, à un taux d’intérêt de 6%.
Selon la première méthode, la pénalité de trois mois d’intérêt sera, dans ce
cas-ci, de 3 450 $.
Si on calcule selon la seconde méthode, le calcul est plus compliqué et
est utilisé seulement quand le taux en vigueur est plus bas que celui de votre
hypothèque actuelle. La pénalité est égale à la différence des paiements
d’intérêt entre les deux taux pour le reste du terme.
Prenons l’exemple de la même hypothèque, soit 230 000 $ (montant
qu’il reste à payer), pour une période de 40 ans, pour un terme de 5 ans dont
il reste encore 2 ans, à un taux d’intérêt de 6%, le taux en vigueur pour cinq
ans à ce moment-ci étant de 4,49%.
• La banque aurait perçu sur l’hypothèque pour les deux années restantes
(24 paiements) à un taux de 6% un montant total d’intérêt de 26 514 $.
• Le montant que la banque pourrait recevoir si elle prêtait le même
montant à 4,49% serait de 19 660 $.
• La différence entre les sommes d’intérêt représente la pénalité, soit 26
514 $ – 19 660 $ = 6 854 $. Comme ce dernier montant est plus élevé que
3 450 $, il constitue donc la pénalité à payer.
La difficulté reliée au dernier calcul est de savoir si la banque utilise le
taux affiché ou le taux à rabais dans son calcul.
N’oubliez pas que si vous avez eu une remise en argent ou un autre
avantage au départ, vous devrez en payer une partie qui s’ajoutera à votre
pénalité. Il est souvent difficile de calculer le montant précis. Vous devrez
vérifier auprès de votre prêteur.

Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation

(CIAPH)25
Voici quelques questions importantes relatives à ce crédit d’impôt.

«1. Qu’est ce que le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation
(CIAPH)?
Le CIAPH est un crédit d’impôt non remboursable, fondé sur un montant de
5 000 $, pour certains acheteurs qui font l’acquisition d’une habitation
admissible.

2. Comment le CIAPH est-il calculé?

Le CIAPH est calculé en multipliant le taux le plus bas d’impôt sur le
revenu des particuliers pour l’année (15% en 2018) par 5 000 $. Pour 2018,
le crédit a été de 750 $.

3. Ai-je droit au CIAPH?

Vous aurez droit au CIAPH si:
• vous, ou votre époux ou conjoint de fait, faites l’acquisition d’une
habitation admissible;
• ni vous ni votre époux ou conjoint de fait n’êtes propriétaire d’une autre
habitation dans laquelle vous viviez au cours de l’année de l’acquisition
ou au cours des quatre années précédentes.
Si vous êtes une personne handicapée ou si vous faites l’acquisition
d’une habitation pour le bénéfice d’une personne handicapée qui vous est
liée, vous n’avez pas à être l’acheteur d’une première habitation. Toutefois,
l’acquisition de l’habitation doit permettre à la personne handicapée de
vivre dans une habitation plus accessible ou dans un environnement mieux
adapté à ses besoins personnels et aux soins qu’elle requiert.

4. Qu’entend-on par habitation admissible?

Une habitation admissible est un logement situé au Canada acquis après le
27 janvier 2009. Il peut s’agir d’une habitation existante ou d’une habitation
en construction. Les maisons unifamiliales, semi-détachées, en rangée ou
mobiles, les habitations en copropriété, un appartement dans un duplex, un
triplex, un quadruplex ou un immeuble d’habitation sont admissibles. Une
part d’une coopérative d’habitation qui vous donne, en tant que propriétaire,
le droit de posséder un logement situé au Canada et une participation
financière est également admissible. Cependant, une part d’une coopérative
d’habitation qui vous donne seulement le droit d’habiter le logement n’est
pas admissible.
De même, vous devez avoir l’intention d’occuper l’habitation ou vous
devez avoir l’intention que la personne handicapée qui vous est liée occupe
l’habitation comme lieu principal de résidence au plus tard un an après son
acquisition.

5. Qui est considéré comme une personne handicapée aux fins du CIAPH?
Aux fins du CIAPH, un particulier admissible au crédit d’impôt pour
personne handicapée (CIPH) est une personne pour laquelle un montant
peut être déduit en vertu du CIPH pour l’année où l’habitation a été acquise,
ou pourrait être déduit si des frais de préposé aux soins ou des frais pour des
soins dans un établissement de santé n’étaient pas déduits aux fins du crédit
d’impôt pour frais médicaux.

6. Si j’achète une maison, est-ce que mon époux ou conjoint de fait peut
demander le CIAPH?
L’un ou l’autre peut demander le crédit; vous pouvez également le partager.
Toutefois, le montant total de vos demandes regroupées ne peut dépasser
750 $.

7. Mon ami et moi avons l’intention d’acheter conjointement une

habitation et nous répondons tous les deux aux conditions du CIAPH.
Pouvons-nous tous les deux demander le crédit?
L’un ou l’autre peut demander le crédit; vous pouvez également le partager.
Toutefois, le montant total de vos demandes regroupées ne peut dépasser
750 $.
8. Dois-je enregistrer cette habitation en vertu d’un régime
d’enregistrement foncier?
Oui. La participation du particulier dans l’habitation doit être enregistrée
conformément au régime d’enregistrement foncier applicable à l’endroit où
elle se situe.

9. Comment ferai-je pour demander le CIAPH?

Vous pouvez demander ce crédit pour l’année où vous avez acquis
l’habitation admissible en remplissant la ligne 369 de l’annexe 1, Impôt
fédéral, de la déclaration de revenus des particuliers.

10. Dois-je soumettre des pièces justificatives avec ma déclaration de

revenus?
Non. Cependant, vous devez vous assurer que ces renseignements sont
disponibles au cas où l’Agence du revenu du Canada vous en fasse la
demande ultérieurement.

11. Le CIAPH est-il lié au régime d’accession à la propriété (RAP) actuel?

Non. Même si quelques-unes des conditions d’admissibilité au CIAPH et au
RAP sont semblables, ils ne sont pas liés. Votre admissibilité au CIAPH
n’affecte pas votre participation au RAP.

12. Où puis-je trouver plus de renseignements?

L’Agence du revenu du Canada26 encourage les contribuables à visiter
fréquemment son site Web. Tous nos nouveaux formulaires ainsi que les
nouvelles politiques et lignes directrices y sont affichés au fur et à mesure
qu’ils deviennent disponibles.»

Une déduction fiscale pour l’achat d’une première maison

Depuis le budget déposé le 27 mars 2018, le gouvernement provincial offre
un allègement fiscal pour les acheteurs d’une première maison.
Ceux-ci bénéficient d’un remboursement d’impôt maximal de 1376 $
(750 $ pour le crédit d’impôt du fédéral et 626 $ pour le crédit d’impôt du
provincial).
 Pour un couple, la déduction fiscale de 5000 $ sur le revenu imposable
pourra être partagée. Québec considère que cette somme correspond aux
dépenses additionnelles, comme la taxe de mutation (2250 $ pour une
maison moyenne de 250 000 $), les frais d’inspection (550 $), les frais de
notaire (1200 $) et les frais de déménagement (1000 $).
À noter qu’il n’est pas nécessaire de présenter de factures pour obtenir
le crédit d’impôt.

L’assurance titre
Qu’est-ce que cette assurance? Je suis certain que vous ne savez pas de quoi
il s’agit. Ce sont souvent les notaires qui demandent: «Voulez-vous une
assurance titre avec votre achat d’immeuble?» Vous répondez alors que
votre courtier immobilier ne vous en a jamais parlé…
Deux de mes amis ont éprouvé de sérieux problèmes avec les titres sur
leur propriété, voilà pourquoi j’ai décidé d’inclure des renseignements sur
l’avantage d’obtenir une telle assurance titre.
Un titre est une copie de l’acte notarié, certifiée conforme par le notaire.
C’est un document attestant la propriété d’un bien immobilier. L’assurance
titre est une assurance de dommages qui garantit l’état des titres d’une
propriété à une date donnée. Il s’agit d’une assurance complémentaire à
l’opinion du notaire ou de l’avocat, car elle vient étendre la protection de
l’assuré sur des points particuliers que le juriste ne peut garantir. La
couverture d’assurance protège contre tout ce qui peut vicier le titre de
propriété, qui était présent ou latent avant la date de la police et qui
occasionne un dommage à l’assuré après la date de la police.
L’assurance titre protège les acheteurs d’immeuble ainsi que les prêteurs
hypothécaires. Le montant de la couverture pour l’acquéreur est calculé
selon un pourcentage du prix d’achat de l’immeuble. Le prêteur
hypothécaire est couvert pour le montant total de son hypothèque. Cette
police d’assurance est toutefois commandée par le notaire.
Une assurance titre comporte une prime payable une seule fois; permet
de signer plus rapidement pour l’acquisition de l’immeuble sans avoir à
attendre qu’un problème soit réglé; et garantit que l’assureur paiera tous les
frais juridiques s’il survient un problème (fraude, vues illégales,
empiètement sur le terrain du voisin, règlements municipaux non respectés,
etc.).
J’ai eu personnellement à utiliser ce type d’assurance lors de l’achat
d’un immeuble. Une corniche dépassait de 6 po (15 cm) au-dessus du
terrain du voisin. Puisque le voisin refusait de signer une servitude pour
cette corniche, nous avons donc utilisé l’assurance titre pour finaliser la
transaction rapidement. La journée suivant l’acquisition, un menuisier est
venu enlever cette corniche pour éliminer l’empiètement.

Un financement qui a tourné au cauchemar…

La patience est le guide le plus sûr sur le chemin de la fortune.

Goswin Joseph Augustin

Quelle meilleure façon d’expliquer les étapes du financement que de vous

fournir un exemple que j’ai vécu très récemment avec une institution
financière du Québec. Il a fallu 3 mois et 12 jours avant d’obtenir le
déboursé pour un quadruplex. Ce n’est aucunement dû à un mauvais crédit
de la part des actionnaires car nous avions un immeuble valant le double
sans hypothèque dans la compagnie, mais c’est plutôt en raison d’une
lenteur administrative incroyable et d’une institution financière sans aucune
méthode de travail efficace. Je vous relate les faits et les exigences
incessantes de l’institution.

Description de l’immeuble
• Quadruplex à Montréal.
• But de l’achat: conversion en condos.
• Année de construction: environ 1950.
• 4 logements de 3 1/2.
• Rénovations faites par le vendeur: toit, balcon et quelques armoires de
cuisine.
• État de l’immeuble: bon.
Offre d’achat déposée le 13 novembre
Mon associé a déposé une offre d’achat le 13 novembre et, à la suite de
quelques contre-offres, nous avons accepté le 15 novembre la proposition
du vendeur. Cet immeuble était affiché sur le réseau MLS et était donc
accessible à tout le monde. La date de signature chez le notaire était fixée
par le vendeur aux alentours du 15 décembre. La date de signature a été
déplacée par la suite entre le 2 et le 6 janvier, ce qui était plus sensé et nous
laissait un peu plus de temps pour procéder à toutes les étapes: inspection,
évaluation, financement, etc.

Inspection du 25 novembre
J’ai effectué l’inspection de l’immeuble accompagné d’un inspecteur
accrédité le 25 novembre au matin. Nous avons visité les quatre logements
et, évidemment, nous avons vérifié le sous-sol et le toit. Lors des visites des
appartements, nous avons pu rencontrer les locataires et leur poser des
questions sur l’état de l’immeuble, ce qui contribue à en cibler les
problèmes. Aucun n’a été reporté par les locataires, ce qui est toujours
encourageant. Il ne faut guère se fier uniquement à cela, mais les locataires
peuvent être une bonne source d’informations quant aux problèmes non
visibles quand nous sommes hors saison. Il faut savoir formuler les bonnes
questions et bien observer les indices. Par exemple, s’il y a souvent de l’eau
qui pénètre dans le sous-sol au printemps et que vous visitez en pleine
canicule durant l’été, ce sera plus difficile à voir.

Rapport d’inspection le 29 novembre

Le 29 novembre, le rapport nous est parvenu. Que faites-vous lors de la
réception d’un tel rapport d’inspection? Vous le lisez en profondeur pour
vous assurer qu’il ne contient aucune erreur. J’ai déjà vu dans un autre
dossier d’immeuble qu’il y avait eu confusion et interversion dans les
problèmes entre divers logements. L’inspecteur avait bien sûr pris des notes,
mais il a semblé avoir échappé ses feuilles au sol et n’a jamais pu les
remettre en ordre. Tout était embrouillé; j’ai dû l’aider pour lui rappeler où
il avait vu chacun des problèmes. Vous comprenez maintenant pourquoi
vous devez toujours lire avec attention chacune des pages du rapport
d’inspection. L’institution financière le fera; elle lira le rapport en entier et
vous devrez vous assurer que tout est selon la réalité des faits. En passant,
je ne fais plus affaire désormais avec cet inspecteur!
Le rapport de notre quadruplex était bien préparé et tous les problèmes
relevés durant la visite étaient bien détaillés et décrits. Je pouvais donc
utiliser ce rapport pour les étapes suivantes.

Avis de modifications en date du 30 novembre

Avant d’accepter la condition d’inspection, nous avons demandé une
réduction du prix au vendeur étant donné que l’inspecteur avait décelé
quelques travaux à faire qu’il avait notés dans son rapport. Il y avait une
infiltration d’eau mineure autour d’une fenêtre, un sous-sol en terre battue,
de la terre touchant les solives du plancher, du mortier à refaire sur des
joints de brique, une solive de plancher pourrie et quelques autres. Nous
avons donc demandé une baisse de 25 000 $ pour couvrir les coûts de ces
travaux. Après quelques négociations, nous nous sommes entendus pour
une baisse de 17 000 $, ce qui, somme toute, était satisfaisant pour nous.

Acceptation de l’inspection le 8 décembre

À la suite de l’inspection, un certain temps fut requis pour la négociation
avant de pouvoir trouver enfin un terrain d’entente. Nous étions le 8
décembre et le vendeur voulait obtenir une preuve de notre financement
avant le 16 décembre. Un peu trop vite pour notre institution financière!
Nous réussissons à négocier la lettre pour le 6 janvier en vue d’une
signature chez le notaire le 31 janvier. Le vendeur est pressé car il a une
autre offre en attente et sans condition de financement, du moins c’est ce
qu’il affirme. Finalement, après une négociation et quelques jours perdus,
nous convenons ensemble d’une date pour le financement et la signature.

Dossier expédié au banquier le 20 décembre

Le dossier complet pour le projet a été envoyé au banquier le 20 décembre
par les acheteurs et par le vendeur. Il faut savoir que lorsqu’on achemine les
documents à une institution financière, il faut en avoir un maximum pour
éviter de longues recherches dans les nombreux courriels ou télécopies et
ainsi éviter la perte de temps. De plus, l’institution financière commence
rarement à se pencher sur le dossier sans avoir la majorité des documents en
main.

Modification au délai de financement le 23 décembre

Un peu avant Noël, je décide de faire une vérification afin de m’assurer que
tout est conforme pour obtenir une acceptation du financement pour le 6
janvier. Je précise au banquier que nous n’avons pas besoin d’une analyse
complète, seulement d’une lettre confirmant que le financement est bel et
bien accepté. Je lui rappelle que nous possédons un immeuble du double de
la valeur du quadruplex, sans hypothèque, et qu’il pourrait l’utiliser comme
garantie s’il le désire. Le banquier m’avise alors que ce sera difficile de me
donner une réponse avant Noël, qu’il va travailler un peu sur notre dossier
entre Noël et le jour de l’An et que la plupart des analystes reviennent au
travail seulement le 9 janvier. Toutefois, nous nous entendons sur le fait
qu’une lettre d’acceptation du financement nous parvienne pour le 10
janvier. Le vendeur accepte volontiers de signer l’avis de modification,
étant donné que nous visons encore une signature chez le notaire pour la fin
de janvier.

Appel téléphonique au banquier le 28 décembre

Voulant simplement faire un suivi de notre dossier, je téléphone au banquier
pour être certain de ne pas rater la date du 10 janvier. Le banquier me dit
qu’il est très occupé et qu’il n’a pas encore eu le temps d’ouvrir notre
dossier. Il devrait pouvoir le faire au retour des fêtes.

Appel téléphonique pour un évaluateur le 5 janvier

Ayant décidé de ne pas attendre le banquier pour un rapport de la valeur de
l’immeuble par un évaluateur agréé, j’en embauche un. Notre banquier en
aura certes besoin un jour, et je préfère le faire tout de suite afin d’éviter
encore un délai supplémentaire en attendant après l’évaluateur, ce qui
pourrait retarder la transaction. Je connais la firme avec laquelle mon
banquier fait affaire habituellement pour ces évaluations. Je l’appelle donc
pour prendre rendez-vous et expliquer ma situation.
Appel téléphonique au banquier le 9 janvier
Le 9 janvier, je communique à nouveau avec le banquier qui m’affirme ne
pas avoir eu encore le temps d’ouvrir notre dossier. Il semble qu’il lui
manque de nombreux employés et qu’il est présentement à la recherche de
nouveaux analystes. Je comprends donc que ce sera impossible d’avoir une
lettre de financement pour le lendemain. J’insiste pour connaître cette
nouvelle date, lui demandant de me préciser quand il aura le temps de nous
fournir la lettre de financement. Il me répond que si on veut être certain de
ne pas avoir d’autres délais, cela se ferait approximativement le 3 février. Je
me suis exclamé: «Quoi? Dans un mois! Qu’est-ce qui se passe avec notre
dossier? Avez-vous des inquiétudes? Est-ce que notre dossier de crédit des
actionnaires est problématique?» «Non, non, pas du tout, me répond-il.
Nous n’avons pas encore eu le temps de toucher à votre dossier.»
Pourtant, vingt et un jours s’étaient écoulés depuis le dépôt du dossier…
Je l’avise donc que ce n’est pas moi qui vais «me faire arracher la tête
par le vendeur». Je lui remets les coordonnées du vendeur et insiste pour
qu’il lui parle directement afin de lui expliquer la situation vécue dans
l’institution et que tout cela est hors de notre contrôle en tant qu’acheteurs.
Il accepte de faire cet appel.

Modification des délais de financement le 10 janvier

À la suite de l’appel du banquier, le vendeur accepte de prolonger le délai
jusqu’au 3 février.

Évaluation de l’immeuble le 10 janvier

L’évaluateur agréé a dressé une analyse de la valeur de l’immeuble dans
l’état actuel et en vue de revente en condos par la suite.

Valeur des immeubles le 11 janvier

L’évaluateur nous a fourni une valeur verbale de l’immeuble en question et
la valeur des condos une fois rénovés. Les montants correspondaient à nos
prévisions et attestaient que le projet s’avérait viable financièrement. Le
rapport (copie papier) sera expédié au banquier le 13 janvier.
Appel du banquier le 24 janvier
Le banquier désire obtenir les bilans de toutes les compagnies des
actionnaires pour les dernières années. Je lui explique que nous sommes
déjà clients dans son institution depuis plusieurs années et que quelqu’un a
déjà tous les documents, car nous achetons plus d’un immeuble par année.
Je lui demande pourquoi il nous fait cette demande maintenant alors qu’il
doit nous fournir l’acceptation de financement dans moins d’une semaine.
«Avez-vous travaillé sur notre dossier avant aujourd’hui?» lui ai-je
demandé. Il bafouille un peu et nous dit qu’il commence à l’analyser.
Trente-quatre jours sont passés… Quelle horreur!

Demande de prolongation le 2 février

Devinez quoi! L’institution financière n’a pas été capable de procéder à
l’analyse pour le 2 février tel que prévu. Le banquier nous réclame un délai
supplémentaire. Je lâche prise: «Quelle date voulez-vous? Le 17 février?
Parfait! Voulez-vous appeler le vendeur, s’il vous plaît?»
La date est encore repoussée de deux semaines. Cela fait maintenant
deux mois que nous attendons l’obtention de cette lettre expliquant que
nous pouvons acheter le quadruplex. Je me sens anéanti, découragé, et pas
seulement moi. Le vendeur également, et avec raison! Il n’a d’autre choix
que de signer ce prolongement en attente de financement.
Comme je me doutais bien, la preuve de financement n’est jamais
arrivée le 17 février. On ne prend même plus la peine de prolonger les
délais sur l’offre d’achat tant ce dossier est à vau-l’eau. La preuve de
financement arrivera quand elle arrivera. Quelle chance que je n’aie pas eu
à attendre après cet immeuble pour manger!

Lettre d’acceptation le 27 février

Croyez-le ou non, nous avons finalement reçu l’acceptation. L’institution
nous autorise finalement le prêt en date du 27 février. Le vendeur veut vite
passer chez le notaire. Le dossier est loin d’être terminé avec l’institution,
ce n’est qu’un début.
Le 28 février, le vendeur refuse de signer
Le vendeur refuse de signer l’offre de financement, car cela a nécessité trop
de temps. Il nous explique qu’il a perdu des occasions de vente et que cela
lui a coûté une grosse somme. Il nous réclame maintenant 4 000 $ en
dédommagement et refuse d’envoyer tout document et de signer chez le
notaire, même si toutes les clauses sont maintenant satisfaites. La signature
devrait avoir lieu le 20 mars si le notaire reçoit les papiers du vendeur et de
l’institution financière. J’appelle donc notre super banquier pour lui
demander de rembourser les frais demandés. Comme je m’y attendais, ce
n’est pas la faute de l’institution, elle n’a rien à voir avec cette demande.
Nous faisons quoi maintenant? Nous consultons donc un avocat pour nous
éclairer dans notre démarche. Nous perdons encore quelques jours.

Mise en demeure le 2 mars

Nous avons été contraints d’envoyer au vendeur une mise en demeure pour
l’obliger à signer. Selon l’avis de notre courtier, il ne peut se retirer de la
vente à moins d’une entente entre les parties.

Acceptation pour signer le 6 mars

Nous concluons une entente avec le vendeur pour qu’il envoie les
documents au notaire et qu’il accepte de signer rapidement. La signature de
l’acte de vente aura lieu le 20 mars. L’acheteur compensera le vendeur pour
un montant de 1 000 $ qui, soit dit en passant, ne sera pas remboursé par
l’institution.

Offre de financement rédigée le 12 mars

Nous recevons enfin l’offre de financement que nous n’avions pas vue
auparavant. Donc, nous ne savions pas du tout ce qu’elle comprendrait. Je
peux vous assurer que ce fut toute une offre! De toute ma carrière, je n’ai
jamais rien vu de tel.
Le banquier semble avoir pris tous les dossiers de financement que
l’institution a effectués depuis 20 ans; il en a extrait toutes les clauses
possibles et inimaginables vues dans tous les dossiers et il les a insérées
dans notre offre de financement. C’était incroyable!
Treize pages de conditions étaient incluses avec restrictions et…
demandes supplémentaires pour finaliser le dossier. Eh oui, encore de
nouvelles demandes après presque trois mois! Le banquier avait oublié de
nous demander plein d’informations. Lorsque nous avons envoyé le tout au
notaire, qui a plus de 30 ans d’expérience à son actif, il était découragé: il
n’avait jamais vu un dossier avec autant d’exigences. Il a pourtant refusé de
se pencher sur le dossier tant que nous n’aurions pas fourni toutes les
preuves exigées et tant que toutes les demandes ne seraient pas satisfaites.
Voici quelques-unes des demandes et clauses supplémentaires:
• Soumissions pour les armoires de cuisine. (L’institution financière veut
obtenir une ou des soumissions pour refaire les armoires de cuisine.
Pourquoi les armoires?);
• Prêt maximum de six mois. (Nous disposons donc de seulement six mois
pour tout rénover et revendre, tout un défi avec quatre condos.
Pourquoi?);
• Le financement des quatre nouveaux propriétaires par leur institution;
• L’injection d’une mise de fonds supplémentaire lors de la signature chez
le notaire pour l’avancement futur des rénovations. (L’institution prend à
l’avance notre argent disponible pour les rénovations avant même qu’elle
ait elle-même déboursé un cent pour les financer. Normalement, pour un
prêt-rénovation, il est nécessaire d’avancer l’argent pour une partie des
rénovations tandis que l’institution rembourse une partie de ce montant
avancé. Par exemple, si vous avez besoin de 20 000 $, elle peut exiger
que vous fournissiez 20% de ce montant qu’elle ne remboursera pas.
Dans notre cas, on nous a demandé ce montant au départ. Maintenant, on
doit trouver de l’argent neuf pour financer ces rénovations. L’institution
fonctionne donc à l’envers.);
• En plus du rapport d’inspection remis au début, un rapport de prévisions
des entretiens à effectuer pour les cinq prochaines années. (J’explique au
banquier que, de toute façon, nous devrons avoir tout réglé dans six mois
car il ne financera pas plus longtemps. Il me répond que cela concerne les
 futurs acheteurs que nous financerons. Très bien! Est-ce que nous
pouvons les financer ailleurs, alors? Devinez la réponse du banquier…);
• Et 13 pages de plus dans ce style!

Un autre défi…
Nous essayons d’expliquer au banquier que lors de la conversion en condos,
les règles de la Régie du logement nous obligent à produire un rapport
d’expert autre que celui d’un inspecteur pour les prévisions de l’entretien et
de la condition de l’immeuble, et qu’on le lui fournira lorsque l’immeuble
sera réparé et en meilleure condition.

Refus catégorique
On continue de nous réclamer ce rapport. Nous avons alors un sérieux
problème car nous ne pouvons plus entrer dans l’immeuble, les relations
avec le vendeur n’étant pas au mieux. Nous devons absolument obtenir ce
fameux rapport. J’affirme au banquier qu’après une journée de possession
de l’immeuble, nous convoquerons un expert sur place et il aura son
rapport. Sa solution: mettre une mise de fonds supplémentaire de 25 000 $
pour garantir qu’on lui procurera ce rapport. Et ce, deux jours avant de
signer chez le notaire!
Finalement, nous joignons l’heureux vendeur et lui demandons une
permission pour une autre inspection, sans quoi nous ne pourrons pas signer
dans deux jours. Le vendeur accepte et le banquier reçoit le rapport en date
du 28 mars. Évidemment, avec la quantité de restrictions et de garanties que
l’institution financière a exigées, c’est impossible pour le notaire de faire un
transfert électronique d’argent. Il doit donc se déplacer à l’institution pour
aller chercher l’argent. Quatre jours additionnels viennent de s’écouler.

Signature du contrat le 2 avril chez le notaire

Nous avons loupé le 31 mars, date limite pour les augmentations de loyer,
avec tous les problèmes que l’on a vécus. Le vendeur avait une bonne
attitude lors de la signature et tout le monde était heureux de signer enfin le
contrat d’achat-revente de cet immeuble.
 Ce dossier a pris exactement 104 jours ou 3,5 mois pour régler le
financement. Il nous a donc fallu un total de 139 jours ou 4,7 mois entre la
promesse acceptée et la signature chez le notaire. Tout ça pour un simple
quadruplex!
Il y a pourtant des dossiers d’achat de centres commerciaux ou de gros
immeubles qui se font plus rapidement!

La suite…
Enfin, nous pouvons commencer les travaux pour pouvoir vendre le plus
vite possible avant le 1er juillet. Notre designer se présente l’après-midi de
la signature à l’immeuble et commence à prendre les mesures pour faire les
dessins et les plans de construction. Je reçois les plans deux jours plus tard
et je me rends à l’hôtel de ville pour demander mon permis pour
entreprendre les travaux dans quelques jours.
Nous sommes au début du mois d’avril et je me présente donc à la
mairie. La réceptionniste m’annonce que je ne peux avoir de rendez-vous
pour rencontrer un urbaniste de la ville avant le 22 mai. Mieux vaut en rire
que d’en pleurer!
Nous avons reçu notre permis le 15 août. Encore cinq mois additionnels
en pure perte, avec les trois quarts de l’immeuble vide. Et nous ne
disposons seulement que de six mois de financement! Souhaitons que les
réparations et les ventes iront bon train.
En immobilier, on dépend de plusieurs intervenants et imprévus que
l’on ne peut pas tous contrôler. Il faut en prendre son parti et être patient;
souvent, les meilleures affaires prennent du temps, car la plupart des
acheteurs ne veulent pas se farcir tout le travail requis. Ne vous découragez
pas; un financement ne prend normalement pas tout ce temps et n’est pas
parsemé de tous ces obstacles!
22. Année de référence: 2018.
23. Source: Banque du Canada.
24. Je voudrais remercier Christine Koral, courtière hypothécaire, qui m’a donné un bon coup de
main pour la rédaction de ce chapitre.
25. Informations tirées du site de l’Agence du revenu du Canada.
26. http://www.cra-arc.gc.ca/menu-fra.html.
 QUATRIÈME PARTIE

Des stratégies gagnantes

 13
Une saine gestion du budget

Pour changer, il faut le vouloir vraiment

et prendre le temps qu’il faut pour le faire.

Julie Carignan

Le succès financier de vos enfants

Des statistiques montrent que 85% de ceux qui gagnent au loto sont plus
pauvres au bout de cinq ans qu’ils ne l’étaient auparavant. Saviez-vous que
si vous n’êtes pas habile à gérer 5 $, vous ne serez pas non plus capable de
gérer 10 000 $, 100 000 $ ou même 1 000 000 $? L’éducation financière est
donc capitale.
Puisque ces gagnants au jeu de hasard éprouvaient déjà de la difficulté à
administrer leur argent avant, comment peut-on imaginer qu’ils soient
capables de gérer une plus grosse somme?
Le meilleur moment pour apprendre, c’est lorsqu’on est jeune. Si vous
apprenez à vos enfants à ne pas tout dépenser et à établir un budget très
simple, lorsqu’ils auront de l’argent, ils seront capables de le gérer de la
même façon.
Parler d’argent à vos enfants n’est pas toujours chose facile. Quelle
représentation les jeunes ont-ils de l’argent? Faut-il leur donner de l’argent
de poche? Comment faire pour leur apprendre des notions telles que
l’épargne et la gestion d’un budget? Il incombe aux parents d’encadrer leurs
enfants pour qu’ils puissent faire l’apprentissage de l’argent de manière
responsable et harmonieuse.

L’attitude à adopter
Avant tout, il faut changer la façon dont nous parlons d’argent aux enfants
et également à nous-mêmes. Nos croyances fondamentales travaillent pour
et contre nous depuis les profondeurs de notre subconscient. Pour la plupart,
ces croyances proviennent de notre jeunesse et n’ont plus leur raison d’être
dans notre vie actuelle d’adulte, mais elles sont toujours là, comme des
virus informatiques qui n’attendent que d’être activés ou réactivés, encore
et encore, jusqu’à ce que nous choisissions d’y faire le grand ménage.
Voici des croyances limitatives qui peuvent avoir une connotation
négative sur votre vie et dans votre portefeuille:
• Il faut travailler dur et souffrir pour faire de l’argent;
• Ça prend de l’argent pour faire de l’argent;
• L’argent a mauvaise odeur;
• L’argent est une source d’inquiétude et d’angoisse;
• L’argent divise et crée des conflits;
• Ceux qui possèdent beaucoup d’argent ont beaucoup de pouvoir et ceux
qui ont beaucoup de pouvoir écrasent les petits;
• Il faut enlever l’argent à ceux qui en ont beaucoup pour le donner à ceux
qui n’en ont pas;
• La richesse rend malhonnête;
• Je dois être pauvre afin d’être humble ou près de Dieu;
• Les gens riches font leur fortune sur le dos des autres;
• L’argent ne pousse pas dans les arbres;
• Si j’avais eu la chance d’avoir une meilleure éducation, je pourrais
gagner plus d’argent.
 Que vous le croyiez ou non, si vous entretenez ce genre de croyances,
c’est exactement ce que vous expérimenterez dans votre réalité de tous les
jours. Vous vous maintiendrez ainsi loin de l’argent, limiterez vos revenus
et alimenterez un cercle vicieux tout en continuant à vous plaindre que vous
n’avez pas d’argent! N’inculquez pas ces phrases à vos enfants. Je me
permettrai, ici, de vous citer un extrait d’un des livres du Dr Joseph Murphy,
auteur du célèbre best-seller La puissance de votre subconscient27.
Toutes les expériences, toutes les conditions dans lesquelles nous nous
trouvons, tous les événements de notre vie sont les résultats de la totalité
de nos croyances. Toutes nos croyances et toutes nos tendances
originelles demeurent en nous et elles ont le pouvoir de se manifester
dans notre vie et de l’influencer. Tout ce que vous pensez, sentez et
croyez vrai, votre esprit subconscient le matérialisera, qu’il s’agisse de
quelque chose de bon ou de mauvais. Par exemple, si vous croyez que le
fait de rester près d’un ventilateur va vous donner le torticolis, votre
esprit subconscient va faire en sorte qu’en pareil cas vous l’ayez non
pas à cause du ventilateur, mais à cause de votre croyance erronée.
Pourquoi ne pas remplacer les croyances limitatives par des affirmations
positives qui reprogrammeront votre mental de manière positive mais
surtout efficace:
• J’attire naturellement l’abondance financière avec aisance et sans effort;
• Même sans argent, j’ai le pouvoir de devenir immensément riche;
• L’argent est une énergie qui met plus d’amour dans ma vie;
• L’argent m’est source de joie et de générosité infinie;
• L’argent additionne des bonheurs et crée des occasions de partage;
• C’est par l’abondance financière que je peux le mieux aider les pauvres;
• Chaque être humain, de par sa nature, mérite l’abondance sur tous les
plans et j’en fais partie;
• La richesse est le résultat de ma compréhension des lois universelles, je
suis foncièrement honnête;
• Dieu me veut prospère et baignant dans l’abondance divine;
• Je suis riche en toute honnêteté par ma force intérieure et par mon
intuition;
• L’argent est une énergie infinie qui circule librement dans ma vie;
• La richesse m’est accessible, avec ou sans instruction.

La gestion de budget d’un enfant

Maintenant, doit-on donner de l’argent de poche à nos enfants? À vous seul
d’en juger. Cependant, une allocation hebdomadaire permet à l’enfant de
comprendre l’évolution de la valeur de l’argent dans le temps. Permettez-
moi de partager avec vous une technique simple pour aider vos enfants avec
la gestion de l’argent. Cette technique fonctionne à merveille pour moi; je
l’utilise avec mes trois enfants depuis plusieurs années. D’un côté, j’avais
mon fils qui ne voulait rien dépenser et tout conserver pour le futur et, à
l’inverse, l’une de mes filles qui dépensait tout ce qu’elle avait. J’ai trouvé
une solution lors d’un séminaire auquel j’ai participé.
Il faut expliquer à l’enfant que chaque dollar reçu peut être divisé en
différentes catégories. Voici les catégories28 que j’utilise avec les miens:
• 5% en dons;
• 20% pour le plaisir;
• 40% en épargne;
• 20% pour des projets visant un achat;
• 15% pour des cours et des formations.
Les pourcentages peuvent varier selon votre situation. Faites une
entente avec votre enfant et rendez-le responsable de la subdivision de son
argent de poche (soit dit en passant, il s’agit d’un excellent exercice de
mathématique).
Le montant accordé à la catégorie Plaisir est dépensé chaque mois et à
son gré. C’est important de laisser cette liberté à l’enfant; il l’apprécie
grandement. Par exemple, mon garçon aime beaucoup s’offrir des
barbotines pendant la saison estivale, il utilise donc l’argent de cette
catégorie pour s’en acheter. Lorsqu’il en a épuisé les ressources, il sait qu’il
doit attendre et ne touchera pas à l’argent des autres catégories. La catégorie
Projets achat sert à de futurs achats comme un vélo, un lecteur MP3 ou,
plus tard, une automobile. La catégorie Cours et formations comprend
l’achat de livres, l’inscription à des cours, etc. Chez nous, le partage est une
valeur importante, c’est pourquoi nous allouons un pourcentage aux dons.
De plus, de par ma profession, j’enseigne à mes enfants le pouvoir de l’effet
de levier des investissements passifs, d’où la catégorie Épargne.

Gérer son temps en immobilier

Voulez-vous gérer votre temps plus efficacement en immobilier? Si oui, je
vais vous faire part de quelques méthodes apprises au fil des ans. Nous
disposons tous de 24 heures dans une journée. La question à laquelle vous
devez répondre est celle-ci: Êtes-vous ou non en contrôle de la façon dont
vous dépensez votre temps?
Il y a des centaines de livres et d’articles sur la façon de gérer votre
temps. Malheureusement, plusieurs ont au moins une chose en commun:
leur façon de tenter d’en inclure encore plus dans votre journée déjà bien
remplie. Une meilleure approche consiste à chercher des façons de faire
moins mais d’accomplir plus. À ce sujet, voici mes deux livres préférés:
Gérer efficacement son temps, de René-Louis Comtois, et Secrets des gens
actifs, efficaces et équilibrés, de Patrick Leroux.
Le piège majeur qui empêche les gens d’évoluer est cette croyance
qu’ils sont les seuls qui peuvent accomplir ce qui doit être fait. Chaque
personne a un ensemble de forces et de faiblesses. Plutôt que d’essayer de
tout faire à la perfection, établissez ce que vous faites bien, faites-le, puis
déléguez les autres tâches à une personne qui excelle dans ce domaine. Pas
facile à faire, cependant…

Déléguer les documents administratifs

Quand il s’agit des documents administratifs, certaines personnes font
souvent des erreurs d’inattention. En déléguant ce type de travail, elles
seront en mesure de conclure davantage d’affaires parce qu’elles passeront
plus de temps sur ce qu’elles savent bien faire. Par ailleurs, une personne
qui aime le travail administratif s’en occupera beaucoup plus efficacement.
Opter pour un bureau de travail
Trouvez-vous un coin dans la maison qui constituera votre bureau et où
vous pourrez faire vos appels et effectuer vos suivis. Oubliez la table de
cuisine car vous perdez un temps fou à étaler puis à ramasser tous vos
papiers. Ce n’est jamais facile de se concentrer à nouveau sur le travail là
où on l’avait laissé.

Regrouper les tâches

Essayez de regrouper vos appels, vos recherches sur Internet ainsi que vos
documents administratifs, etc. Il a été maintes fois démontré que nous
sommes beaucoup plus efficaces de cette façon.

Former une équipe

Lors de mon coaching, j’enseigne aux gens à se bâtir une équipe. Pourquoi?
Parce que vous n’êtes pas expert dans tous les domaines. Il est peut-être
préférable pour vous d’effectuer de la recherche d’immeubles pour lesquels
vous pourriez faire un flip et gagner rapidement 25 000 $ que de peindre un
appartement en économisant un maigre 500 $. Pas facile à faire pour
plusieurs personnes cependant! Certaines habitudes sont souvent ancrées.

Implanter des systèmes

Oui, les systèmes vous feront gagner du temps. Si vous devez vérifier
chaque dépôt de loyer au début du mois, trouvez un adjoint qui fera ce suivi
pour vous. La gestion des locataires devrait être laissée à des gestionnaires
qui vont s’occuper de tout et vous libérer du temps. En effet, il vous sera
difficile de gérer de 20 à 30 logements, en plus de votre travail habituel et
de votre vie familiale. Qu’est-ce qui est le plus payant pour vous? Je vous
recommande cet excellent livre sur le sujet: La semaine de 4 heures, de
Timothy Ferriss (Éditions Pearson).
La loi de l’attraction nous dit que pour attirer de nouvelles affaires, nous
devons avoir de la place dans notre horaire pour que cette activité puisse
apparaître. Si votre agenda est toujours plein, votre production sera limitée
à ce que vous faites maintenant.
 Si personne ne peut gérer votre temps à votre place, la gestion des choix
que vous faites est le secret pour obtenir de grands résultats en affaires et
dans votre vie personnelle.

Économiser de l’impôt
Le principe de l’impôt est bien simple: plus vous avez de revenus, plus vous
payez d’impôt. Le but ici n’est pas de diminuer vos revenus mais plutôt de
regarder vos dépenses, à condition que vous n’ayez pas oublié de les
comptabiliser.

La recherche d’un immeuble

Si vous investissez de l’argent pour la recherche d’un immeuble, ces frais
peuvent être déductibles jusqu’à une certaine limite. Si vous le faites à
l’intérieur d’une société, c’est beaucoup plus facile. Un bon exemple est
que les frais de coaching que j’offre sont déductibles d’impôt. Vous
réduisez ainsi de beaucoup les dépenses engagées.

La vente d’un immeuble

Avez-vous pensé à inclure toutes les dépenses que vous avez engagées lors
de la vente de votre immeuble? S’il s’agit de votre résidence principale,
vous avez probablement droit à l’exemption au gain en capital. Sinon, les
profits sont considérés comme un revenu d’entreprise, donc imposables.
Voici quelques dépenses souvent oubliées par les investisseurs: le certificat
de localisation, la publicité dans les journaux, l’achat d’affiches, les
déplacements, etc. Les dépenses reliées au courtier immobilier et au notaire
sont faciles à ne pas oublier étant donné le montant élevé qu’elles
représentent.

Les dépenses d’entretien

Cette partie est la plus facile, car tout le monde sait qu’il faut conserver les
factures pour les améliorations ou les réparations. N’oubliez pas d’inclure la
peinture que vous avez achetée pour vos locataires.
Les dépenses de perception des loyers
Vous êtes obligé de vous déplacer quatre fois par mois pour avoir tous vos
chèques? Calculez votre kilométrage! Vous auriez peut-être avantage à
proposer à vos locataires un dépôt direct.

L’aide de vos enfants

Par exemple, si votre adolescent fait le ménage de l’entrée de l’immeuble,
vous pouvez lui verser un petit salaire raisonnable qui sera considéré
comme une dépense pour vous. Plusieurs hésitent à utiliser ces déductions.
Le moyen le plus simple de les justifier est d’avoir une sortie de fonds de
votre compte de banque pour ces dépenses.

Les dépenses associées aux services publics

Si vous louez un appartement et que vous devez payer l’électricité, le
chauffage, le mazout, le gaz, etc., ajoutez-les à vos dépenses. La même
chose s’applique pour l’électricité entre locataires. Si c’est trop élevé, on
posera peut-être des questions. Il se peut aussi que vous fournissiez un
service d’accès à Internet et la câblodistribution à vos locataires, ce qui
arrive souvent dans la location d’une chambre ou d’un studio dans votre
maison. N’oubliez pas de les ajouter à vos dépenses.

Les frais de démarrage

Vous décidez de vous incorporer parce que vous voulez investir de façon
sérieuse en immobilier? Super! Plusieurs dépenses sont déductibles d’impôt
mais pour une certaine période seulement. On ne peut pas retourner
plusieurs mois et années en arrière. Vérifiez donc avec votre comptable
pour plus de détails. Lors du coaching, vous bénéficiez d’une heure de
consultation gratuite avec un comptable agréé pour analyser votre situation.

***

Voici quelques conseils pour vous faire faire encore plus d’argent ou
pour vous aider à conserver le maximum de ce que vous avez amassé
jusqu’ici. Je ne suis pas comptable, mais je vous recommande de vérifier
auprès de votre comptable ou fiscaliste chacune des rubriques mentionnées
ci-dessus. Surtout, n’oubliez pas que l’honnêteté a bien meilleur goût et
vous évite bien des tracas!

Qui a dit que vos REER devraient dormir jusqu’à la retraite?

Est-ce que vous vous dites, comme la plupart des gens, que vos REER ne
vous seront utiles qu’à votre retraite seulement? Vous croyez ne pas pouvoir
les utiliser pour les faire fructifier davantage dans des biens immobiliers
sans les retirer? J’ai une bonne nouvelle pour vous, c’est possible! En plus,
il y a plusieurs façons d’y arriver.
La plus connue consiste à utiliser votre propre REER pour investir dans
l’achat de votre première maison. Ce programme s’appelle un RAP (régime
d’accession à la propriété). Cela fait plusieurs années qu’il existe et c’est
quand même bien connu des courtiers immobiliers, des comptables, des
courtiers hypothécaires, etc. Je n’approfondirai pas davantage ce sujet.
Un produit peu connu et qui a fait ses preuves est l’investissement avec
vos REER dans un fonds privé d’investissement en immobilier. Le mot
«privé» est important ici, car les fonds immobiliers sur le marché de la
Bourse sont sujets à la spéculation et les prix suivent non pas la valeur des
immeubles, mais plutôt la valeur sur le parquet de la Bourse, ce qui les rend
beaucoup plus volatils. Un fonds privé peut être investi dans le domaine
commercial, un édifice à logements multiples, un terrain, un condo, etc.
Vous pouvez même visiter les immeubles et marcher sur les terrains: ça,
c’est du concret!
Vous avez toujours rêvé de posséder un édifice à logements multiples?
Alors, pourquoi ne pas commencer avec un fonds de ce type qui ne requiert
aucune gestion ni aucun locataire ou entretien! De plus, vous faites
travailler votre REER avec des biens tangibles. J’ai personnellement investi
dans plusieurs fonds privés qui me rapportent un revenu mensuel
supplémentaire très appréciable. Cela m’a semblé très facile à réaliser sans
grand investissement de temps. La compagnie s’est occupée de tous les
transferts de mes fonds mutuels vers les leurs. J’ai grandement apprécié leur
professionnalisme. Vous profitez ainsi du meilleur des deux mondes sans
avoir à retirer vos REER.
 Une autre façon quasi inconnue du public, et même des professionnels
en immobilier, consiste à utiliser le REER de quelqu’un d’autre pour
acheter une maison ou un édifice à logements. Cette technique est plus
difficile que les autres et requiert du temps et bien des formulaires pour la
mettre en action. Elle est aussi beaucoup plus coûteuse car les contrats sont
notariés. Je la recommande aux investisseurs avertis seulement. J’ai utilisé
cette technique pour l’achat d’un immeuble et il a fallu presque 50 jours de
travail avant que tout le processus soit complété.
Quelle est la meilleure technique? Cela dépend de votre situation.
Illustrons cela par un portrait familial fictif.
Josée et Michel sont en couple depuis 15 ans. Ils en sont maintenant à
leur seconde résidence. Ils ont tous les deux des REER et recherchent un
autre moyen d’investissement que les fonds mutuels et les CPG (certificats
de placement garanti) des banques. Ils ont aussi un CRI (compte de retraite
immobilisé) chez un ancien employeur. Ils n’ont aucun intérêt pour acheter
des immeubles et les gérer personnellement.
Ils ne peuvent donc pas investir dans un RAP, car ils en sont à leur
seconde maison. Ils ne veulent pas non plus avoir à gérer des locataires; la
troisième option n’est donc pas pour eux. Comme vous le devinez, la
meilleure est un investissement sans tracas, protégé par un bien tangible
dans un fonds d’investissement privé.
Une autre façon d’investir ses REER consiste à les employer dans une
entreprise. Vous pouvez donc démarrer une entreprise, financer son
expansion ou tout simplement renflouer son capital. La société doit être
canadienne pour ne pas payer d’impôt en transférant un REER dans une
entreprise.

Surtout, faites votre argent à l’achat!

À quel moment faites-vous un profit en immobilier? C’est difficile à croire
peut-être, mais c’est à l’achat, et c’est la réalité des investisseurs à succès.
Voilà pourquoi il est très important de bien se préparer avant de faire une
promesse d’achat.
 Beaucoup d’investisseurs achètent un immeuble en croyant que celui-ci
prendra de la valeur au fil des ans et qu’ils feront un profit lors de la
revente. Saviez-vous qu’au cours des 20 dernières années au Québec (selon
la Fédération des chambres immobilières du Québec), le prix de vente
moyen des résidences a augmenté de seulement 42%? Cette augmentation
représente une hausse de 2,1% par année, soit un taux inférieur à l’inflation
(2, 3%) pour la même période. Si vous faites le calcul, votre immeuble a
augmenté selon le taux d’inflation seulement. Ce qui fait un gain réel de
0%.
Prenons un exemple fictif pour expliquer la façon de faire un gain à
l’achat d’un immeuble au lieu de le faire à la vente. Vous voulez acheter un
immeuble qui a une valeur marchande de 400 000 $. Il faut être attentif ici,
je ne parle pas du prix demandé par le vendeur, mais de la vraie valeur
marchande pour un immeuble similaire. Lorsque la négociation est
terminée, avec une offre d’achat bien préparée, vous obtiendrez cet
immeuble pour un montant de 360 000 $, ce qui représente un gain à l’achat
de 40 000 $. Supposons que vous ayez fourni une mise de fonds de 20% (72
000 $), cet achat vous permet de faire 40 000 $ avec un investissement de
72 000 $. Cela vous donne un rendement de 56% pour quelques semaines
de travail. C’est dire que vous pouvez le conserver ou encaisser les profits
et le revendre immédiatement.
Comment y parvenir? En étant bien préparé et en étant outillé pour
concevoir la meilleure offre d’achat qui soit. Il n’y a pas que le prix à
négocier dans l’offre d’achat, les conditions sont importantes également.

La valorisation immobilière (ou home staging)

Qu’est-ce donc que la valorisation immobilière? Saviez-vous que tout se
détermine dans les 20 à 90 premières secondes lorsque vous visitez une
propriété ou un appartement à louer? Il est donc très important d’exprimer
un puissant wow! dès qu’un acheteur ou un locataire potentiel passe la
porte. Si tout est sens dessus dessous, encombré, démodé, vos chances
viennent de diminuer considérablement. Selon Wikipédia, 90% des achats
immobiliers se concrétisent sur un coup de cœur ou avec les émotions.
Comme investisseur immobilier, pouvez-vous vous permettre d’acheter
de cette façon? J’espère ardemment que vous m’avez tous répondu non! Je
sais très bien que les acheteurs d’immeubles à logements moins
expérimentés tombent amoureux de l’aspect de l’immeuble et qu’ils sont
alors prêts à payer un peu plus cher.
La valorisation immobilière est une technique qui a été implantée aux
États-Unis en 1972. Il s’agit d’adapter le décor de façon que les clients
éventuels puissent se sentir tout de suite chez eux. Ils doivent pouvoir déjà
visualiser leurs meubles et leurs biens personnels à l’intérieur de toutes les
pièces. Avant toute chose, les experts en valorisation immobilière
dépersonnalisent la maison. Les photos ou les articles personnels sont tous
enlevés. L’acheteur n’a nul besoin de voir la photo de votre petite nièce,
même si elle est très mignonne.
La valorisation immobilière est toutefois loin de la décoration
intérieure. La différence repose sur le fait qu’en décoration intérieure, vous
fabriquez un intérieur à votre goût, tandis que la valorisation immobilière
est basée sur l’acheteur potentiel impersonnel. Quelles sont les couleurs
tendance, les articles décoratifs en vogue, etc.?
Il est toujours préférable de faire visiter sa maison lorsqu’elle est encore
habitée. La décoration sur les murs la rend plus chaleureuse et la position
des meubles peut inspirer l’acheteur pour placer les siens. Lorsque vous
n’avez pas réussi à vendre avant votre départ, la maison est plus froide et
moins attrayante. L’expert en valorisation immobilière louera alors des
meubles et des articles décoratifs de base pour recréer une ambiance
chaleureuse.
Pour une consultation, les coûts peuvent varier de quelques centaines de
dollars à quelques milliers de dollars, selon la grandeur de votre maison, les
meubles à louer et la durée de location. Cette dépense vous permet de
vendre votre maison plus rapidement et souvent à un meilleur prix; par
conséquent, cela ne vous coûte rien en fin de compte.
Une petite anecdote, j’ai personnellement utilisé la valorisation
immobilière pour louer un appartement. Le logement était irrégulier et
j’avais moi-même de la difficulté à figurer le meilleur emplacement du
mobilier; imaginez alors un locataire sans expérience. J’ai donc fait une
mise en valeur de cet appartement et, incroyable, j’ai réussi à le louer dès la
première visite, soit en une seule semaine. L’appartement était vide depuis
six mois…

L’incorporation, pour limiter le risque

Devriez-vous vous incorporer pour investir en immobilier? Il s’agit souvent
d’une démarche avantageuse. Laissez-moi vous convaincre avec cette petite
histoire: Jacques investit en immobilier depuis maintenant cinq ans et
possède un total de seize portes. Il a initialement acquis un premier
quadruplex en réhypothéquant sa maison, puis deux 6-plex, toujours en se
servant de l’équité de ses avoirs personnels.
Ayant entendu parler de la rentabilité de l’immobilier commercial,
Jacques scrute les occasions. Son regard s’arrête sur un minientrepôt bien
situé, près d’un secteur résidentiel en développement, offert à bon prix. Seul
petit hic: l’endroit est occupé à seulement 35% de sa capacité.
Mais Jacques se dit que les maisons et les commerces qui se
construisent à proximité amèneront tôt ou tard de nouveaux clients.
Confiant en l’avenir, il va chercher du financement chez des prêteurs privés
et procède à l’achat.
Sa stratégie semble bien fonctionner au début, mais il constate
rapidement que les nouveaux locataires attendus se font cruellement
attendre, et Jacques commence à se demander si l’investissement en valait
vraiment le coup. Comble du destin, un locataire le poursuit au civil pour
«manquement à ses obligations». (La carrosserie de sa magnifique voiture
décapotable entreposée pour l’hiver n’a pas supporté l’humidité, et
quelques traces de corrosion souillent son éclat tout comme sa valeur
patrimoniale.)
S’ensuit une débâcle incontrôlable: forcé de payer ses créanciers en plus
de ses frais juridiques, Jacques n’a d’autre choix que de liquider à prix
dérisoire deux de ses immeubles, en plus de son minientrepôt.

Si seulement Jacques s’était incorporé!

Cet exemple illustre l’un des deux principaux avantages auxquels n’a pas
droit l’investisseur immobilier qui n’est pas incorporé. En s’incorporant,
l’investisseur (ou l’entrepreneur) se décharge d’une responsabilité
personnelle considérable.
En cas de poursuite ou de créances impayées par votre entreprise,
l’incorporation permet de protéger vos actifs personnels (pourvu toutefois
que vous n’ayez pas personnellement garanti lesdites créances).

Une personne morale distincte

Incorporer une entreprise revient à enfanter une nouvelle personne morale.
D’un point de vue juridique, l’entreprise incorporée est indépendante de ses
actionnaires, puisqu’elle possède une personnalité juridique distincte. Elle
est par conséquent responsable de ses propres dettes.
Ces dettes sont gérées par les administrateurs, qui agissent à titre de
mandataires de la société incorporée pour laquelle ils travaillent ou dont ils
sont actionnaires. Selon le principe de responsabilité limitée, tout contrat
signé de la main de l’administrateur n’engage donc pas sa responsabilité
personnelle.
Si une entreprise est endettée et qu’elle est dans l’incapacité de
rembourser ses créanciers, ses actionnaires ou ses administrateurs ne sont
pas tenus personnellement responsables de l’acquittement des dettes
(pourvu toutefois que ces derniers n’aient pas personnellement garanti
lesdites dettes).
L’administrateur d’une société peut cependant être tenu responsable de
certaines dettes en cas de faillite, par exemple les retenues à la source, la
TPS et la TVQ dues par la société.

Le partenariat: la solution pour débuter en immobilier

On me demande souvent quelle est la meilleure chose à faire pour
commencer à investir en immobilier. La réponse à cette question est toute
simple: il suffit de faire équipe, puisque la méthode «cavalier seul» n’est
pas la plus efficace, surtout dans un domaine aussi diversifié. J’ai la
conviction que l’investissement immobilier est à la portée de tous, mais à la
condition de bien s’entourer. Voici quelques pistes.
Le partenariat
Dans le domaine de l’achat d’immeubles à revenus, il n’est pas rare de voir
des partenaires d’affaires ainsi que des associés. En unissant leurs talents,
leurs ressources et leur expérience, les partenaires doublent leurs chances de
réaliser un investissement rentable.
Supposons que vous ne disposiez pas des fonds suffisants pour acheter
un triplex, mais votre ami, oui: unissez vos forces! Élargissez votre réseau
et créez-vous des contacts. Attention: ce n’est pas parce que c’est votre ami
que le partenariat sera nécessairement gagnant. Assurez-vous de vous
associer avec quelqu’un qui saura vous compléter.
Lors d’un partenariat, il faut toutefois se protéger et mettre sur papier
les règles de l’entente. Qui fait quoi? Comment chacun des partenaires est-il
rémunéré? Si l’on a besoin de fonds additionnels, qui paye?
Il est toujours plus facile de décider de ces points au départ, et non pas
lorsque l’on a un problème. Ne faites pas comme ces associés qui vendent à
perte après s’être chicanés.

Des alliés de choix

Si vous souhaitez avoir du succès, vous devrez inévitablement faire affaire
avec les professionnels suivants. Montez-vous une équipe solide, et une fois
que vous avez confiance en un professionnel, gardez-le près de vous.

1. Courtier immobilier
Un bon courtier immobilier remplit plusieurs rôles. Il s’agit d’abord d’un
expert qui peut vous fournir de précieux conseils et surtout des références
d’immeubles à vendre qui ne sont pas répertoriés sur le réseau MLS.
Vous avez bien lu. Un propriétaire souhaitant vendre n’est pas obligé
d’afficher son immeuble sur ce réseau. Il est donc important d’avoir un bon
réseau de courtiers dans ses contacts, d’autant plus que leurs services sont
gratuits pour l’acheteur.
De plus, le courtier agit à titre d’intermédiaire entre tous les
intervenants. Aussi, il a accès à certains outils de recherche qui lui sont
exclusifs.

2. Notaire
Le notaire tient le rôle d’intermédiaire entre deux parties. Il encadre une
transaction immobilière tout en veillant à la synchronisation de toutes les
étapes de la transaction. Toute hypothèque immobilière doit être notariée
par un acte authentique. Mon notaire m’aide souvent dans le cas d’achat
d’actions de compagnie au lieu d’achat d’immeuble. Il s’agit d’une belle
façon d’acheter un immeuble sans payer de taxes de mutation.

3. Avocat
L’avocat immobilier peut tout aussi bien être au service du vendeur qu’à
celui de l’acheteur. Son rôle se résume à protéger son client tout en
s’assurant que ce dernier agisse selon les limites prévues par la loi. Un bon
avocat peut vous éviter plein de problèmes en cas de vice caché ou lors
d’une négociation immobilière.

4. Comptable
En immobilier, le rôle principal du comptable est de calculer la rentabilité
des immeubles de son client, ainsi que gérer la partie fiscale. De plus, le
comptable dispose souvent d’une perspective purement mathématique, ce
qui lui permet de tenir un rôle de conseiller auprès de ses clients. De grâce,
trouvez-vous un comptable qui connaît l’immobilier.

5. Gestionnaire de biens immobiliers

Celui-ci veille à l’administration d’immeubles à logements ou à
condominiums. Faire affaire avec un gestionnaire immobilier permet
d’épargner un temps précieux, puis de réinvestir ce temps dans la recherche
de bonnes occasions. C’est la recette du succès en immobilier.

6. Entrepreneur en rénovation
Si vous investissez dans une maison ou un immeuble ayant besoin de
quelques rénovations, vous ne pourrez pas tout faire vous-même. Entourez-
vous d’entrepreneurs de confiance sur qui vous pourrez compter.
Impliquez-vous!
Participez à des conférences et à des événements de réseautage. D’une part,
vous rencontrerez des gens comme vous qui débutent ou qui veulent
simplement acquérir d’autres connaissances. D’autre part, vous pourrez
parler avec des professionnels du milieu, tels que ceux énumérés
précédemment, et vous repartirez avec plusieurs contacts en poche.
De plus, trouvez-vous un mentor. C’est précisément ce que j’ai fait
lorsque j’ai commencé à m’intéresser à l’immobilier, et je suis convaincu
que cela m’a fait gagner du temps et éviter plusieurs erreurs.

Investir en immobilier commercial

Devriez-vous investir dans l’immobilier commercial?

Plusieurs investisseurs craignent de s’y lancer. Ceux-ci pensent parfois que
ce secteur est réservé aux magnats de l’immobilier. D’autres croient
simplement ne pas être à la hauteur. Et pourtant! L’immobilier commercial
est bien plus accessible qu’on pourrait le croire, d’autant plus que ce type
d’investissement comporte plusieurs avantages. Voici dix raisons qui
démontrent qu’investir en immobilier commercial est une option gagnante.

1. Un investissement sécuritaire
Le secteur commercial n’est pas immunisé contre les soubresauts du
marché. Toutefois, les baux commerciaux sont toujours cautionnés soit par
une hypothèque, soit par une autre garantie personnelle ou d’affaires.

2. Plus de flexibilité dans les termes d’achat

Il est plus facile de procéder sans la banque, puisque le financement par le
vendeur est plus fréquent. On parle alors de balance de prix de vente.

3. La stabilité des locataires

Afin de maximiser leur investissement, les entreprises et les personnes en
affaires ont tendance à rester plus longtemps dans un immeuble que des
locataires résidentiels.
4. La relation d’affaires avec les locataires
Les gestionnaires d’entreprise ont tout intérêt à entretenir de bonnes
relations avec le propriétaire de l’immeuble qu’ils occupent. Il en va de
l’image de leur entreprise.

5. Bail «net» et «triple net»

Plusieurs entreprises évitent de posséder l’immeuble qu’elles occupent, et
cela, principalement pour des raisons fiscales. Elles préfèrent plutôt louer
les locaux, mais payer en partie ou en totalité les coûts associés au bâtiment,
comme les taxes, l’assurance et l’entretien. On parle alors de:
• Loyer «net»: le locataire paie une partie ou la totalité de l’impôt foncier,
en plus du loyer de base.
• Loyer «supernet» (net, net): le locataire paie l’assurance en fonction de
l’espace qu’il occupe, en plus du loyer de base et des taxes.
• Location «hypernet» (net, net, net): le locataire paie non seulement le
loyer, mais aussi toutes les dépenses de l’immeuble, en plus des frais
d’amélioration.

6. L’immeuble se paie plus rapidement

Règle générale, les immeubles commerciaux procurent de meilleurs revenus
et se rentabilisent plus facilement, ce qui est encore plus vrai dans le cas
d’un bail net ou triple net.

7. La longueur du bail
Contrairement aux baux résidentiels, qui s’étalent normalement sur une
année, les baux commerciaux durent généralement de 3 à 15 ans.

8. Les heures d’opération limitées

La plupart des entreprises sont opérationnelles de jour, et fermées la nuit.
En tant que propriétaire d’un de ces immeubles, à moins d’un pépin majeur,
les chances sont que vous puissiez dormir sur vos deux oreilles la nuit
venue.
9. Les deux parties sont plus égales
Au moment de négocier, les propriétaires d’immeubles commerciaux
disposent d’une meilleure marge de manœuvre vis-à-vis de leurs locataires
que les propriétaires d’immeubles résidentiels.

10. La diversification des investissements

Tout mettre ses œufs dans le même panier est un pari risqué lorsqu’il est
question d’investir. Vous gagnerez à diversifier votre portefeuille, d’autant
plus que le secteur commercial ne se limite pas seulement aux immeubles
de bureaux. N’oublions pas les grands complexes industriels, les hôtels, les
centres commerciaux, les petits commerces, etc.

27. Joseph Murphy, La puissance de votre subconscient, Éditions de l’Homme.

28. Tiré de: Les secrets d’un esprit millionnaire de T. Harv Eker, Éditions du Trésor Caché.
 14
La consolidation bancaire

Sans échéance, mon petit, je ne ferais rien!

Duke Ellington, compositeur et musicien de jazz

Une consolidation hypothécaire est utile lorsqu’on veut investir ou éliminer

des dettes à un taux d’intérêt très élevé. Dans notre société de
consommation où le surendettement est encouragé, plusieurs personnes
paient jusqu’à 20% d’intérêt sur leurs dettes alors qu’ils possèdent des
milliers de dollars d’équité sur leur propriété. Il est donc possible d’utiliser
cette stratégie pour consolider ses dettes par le biais de l’hypothèque. C’est
une solution idéale pour un propriétaire ayant diverses dettes à taux
d’intérêt élevé ou encore pour un individu qui a simplement besoin de
liquidité à taux d’intérêt peu élevé. Toutefois, des erreurs sont à éviter
lorsque vous désirez un refinancement hypothécaire.

Prenons l’exemple de consolidation suivante29. M. Léger est

propriétaire d’une maison dont la valeur marchande est de 200 000 $. Il a
une hypothèque dont le solde est de 120 000 $ à 5% d’intérêt, amorti sur 25
ans. Il a aussi 47 000 $ de dettes établies comme suit: deux cartes de crédit
totalisant 17 000 $ à 18% d’intérêt, une marge de crédit de 15 000 $ à 9%
d’intérêt et un prêt pour son auto de 15 000 $ à 8,5% d’intérêt. Supposons
que le total de ses paiements mensuels soit de 2 280 $, dont 700 $ sont
appliqués pour son hypothèque.
Il décide de refinancer 90% de la valeur de sa propriété (180 000 $)
pour payer ses dettes. Son nouveau versement hypothécaire sur 180 000 $
est de 1 046 $; donc, 60 000 $ lui seront remis chez le notaire pour payer
ses dettes totalisant 47 000 $. Il pourra même utiliser la balance (13 000 $)
pour cotiser à son REER, faire des rénovations ou partir en vacances. Il aura
maintenant un seul paiement mensuel de 1 046 $ comparativement à 2 280
$, ce qui lui fait 1 234 $ de plus dans ses poches mensuellement. Ce calcul
préserve l’amortissement d’origine de l’hypothèque, mais, s’il le désirait,
M. Léger pourrait aussi augmenter l’amortissement et garder un paiement
hypothécaire similaire à celui qu’il avait avant la consolidation ou faire un
investissement qui paiera la différence du montant mensuel.
La consolidation procure l’avantage d’avoir un seul paiement mensuel à
taux d’intérêt beaucoup moins élevé. Dans certains cas, cela peut même
aider un emprunteur à améliorer sa cote de crédit en ayant moins de dettes,
donc moins de risque de retard de paiement. Par contre, il faut prévoir des
frais de notaire et des pénalités de remboursement anticipé lorsque le
refinancement est fait pendant le terme hypothécaire. Toutefois, ces frais
sont minimes comparativement aux frais d’intérêt épargnés qui sont en fait
ajoutés sur la nouvelle hypothèque. L’emprunteur n’a donc pas d’argent
supplémentaire à payer.
De façon générale, une consolidation hypothécaire peut être la solution
idéale quand il y a un besoin de liquidités à un taux d’intérêt bas, que ce soit
pour payer des dettes, pour effectuer des rénovations ou encore pour
maximiser ses REER ou un autre type d’investissement.
Voici un second exemple pour démontrer comment plusieurs personnes
réussissent à augmenter leurs revenus mensuels en utilisant l’équité de leur
maison. Supposons les mêmes données pour M. Léger, mais sans ses dettes,
soit une maison de 200 000 $ avec un solde hypothécaire de 120 000 $. M.
Léger décide de refinancer sa maison pour aller chercher 60 000 $ d’équité
qui dorment sous sa toiture.
Sur 25 ans, le solde de 120 000 $ lui donnait des versements
hypothécaires d’environ 700 $. Pour aller chercher les 60 000 $ d’équité en
refinancement, amortissons le prêt sur 30 ans pour avoir le versement
hypothécaire le plus bas possible. En gardant le même taux de 5% (qui est
beaucoup plus élevé que le taux possible actuel), une hypothèque de 180
000 $ amortie sur 30 ans donnera à M. Léger des versements d’environ 900
$, soit 260 $ de plus qu’avant le refinancement. Par contre, les 60 000 $
d’équité, placés à 12% (ce qui est assez facile à trouver en immobilier),
rapporteront 7 200 $ d’intérêt au courant de l’année, ce qui générera 600 $
de plus dans ses poches mensuellement. En enlevant les 260 $ de surplus
d’intérêt payés sur hypothèque (qui sont d’ailleurs déductibles d’impôt),
cela donnera à M. Léger un profit net de 340 $ par mois tout simplement en
changeant de stratégie financière pour l’hypothèque. Belle créativité!

Des erreurs à ne pas commettre lors d’un refinancement

hypothécaire
Avant toute chose, voyons ce qu’est un refinancement hypothécaire. Votre
maison est probablement l’actif le plus important que vous ayez. Le
principe est d’utiliser l’équité sur votre maison, c’est-à-dire l’argent qui est
disponible pour:
• le paiement de mauvaises dettes;
• un projet de rénovation;
• un levier financier pour acheter un autre immeuble;
• la diminution du taux d’intérêt;
• etc.
Voici quelques erreurs que les gens font souvent lors d’un
refinancement hypothécaire.

Vendre sa maison sous peu

Si vous pensez vendre votre maison dans quelques mois ou années, vous
devrez calculer si cela vaut la peine de payer les frais de refinancement.
N’oubliez pas que vous devrez payer le notaire et les frais de banque; une
évaluation sera souvent requise également. Demandez-vous s’il vous est
possible d’épargner au moins ce montant avant de vendre votre maison. Si
vous ne pouvez économiser ce montant, ne refinancez pas.
Ne pas changer ses habitudes
Est-ce une bonne chose de refinancer votre hypothèque pour payer des
dettes? Avant tout, demandez-vous si, dans un ou deux ans, vous devrez
recommencer le processus. Je vois souvent des gens qui se débarrassent de
leurs dettes en utilisant leur maison; malheureusement, après quelques
années, ils sont encore pris dans le même scénario: des cartes de crédit
remplies au maximum, sans oublier la marge de crédit, peu d’épargne, etc.
Ils doivent alors recommencer le même processus. La meilleure méthode
pour les gens qui ne peuvent contrôler leurs dépenses consiste à couper
leurs cartes de crédit et à s’imposer de tout payer comptant. Cela
engendrera de bonnes habitudes pour éviter de tomber dans les mêmes
problèmes.

Craindre les requins

Malheureusement, certaines personnes ne sont pas très honnêtes et on en
trouve dans toutes les sphères d’activité. Souvent, celles-ci ne vous voleront
pas directement, mais elles agiront en fonction de leurs intérêts personnels
($$$) plutôt que de dénicher le meilleur produit pour leur client.
Un exemple simple: les gens dans le domaine hypothécaire reçoivent
une plus grosse commission s’ils réussissent à vous faire signer un terme
d’hypothèque de cinq ans au lieu d’un an. Si vous hésitez et ne savez pas
quoi faire, ils vous conseilleront probablement un terme de cinq ans, car
vous aurez ainsi la «paix» plus longtemps. J’ai déjà lu que 85% des gens
qui prennent une hypothèque de cinq ans et plus ne se rendent pas à terme.
Rappelez-vous qu’il y a une clause dans votre contrat hypothécaire qui fait
que vous devrez payer aux banques une pénalité si vous ne vous rendez pas
à terme. Elles doivent faire de l’argent, elles aussi!

Refinancer pour diminuer le taux d’intérêt ou payer au

complet
Vous avez de l’argent disponible et vous vous demandez si vous devez
refinancer pour diminuer le taux d’intérêt ou tout simplement rembourser
votre hypothèque au complet? Le choix doit d’abord être fait sur la base
d’un investissement. Si vous remboursez votre hypothèque qui vous coûte
5%, c’est comme si vous aviez un rendement de 5% (pour l’instant, oubliez
l’impôt). Si vous êtes capable de trouver un rendement dans un autre
investissement qui rapporte plus (par exemple, en devenant prêteur privé),
utilisez votre argent ailleurs et refinancez pour diminuer le taux d’intérêt.

Refinancer (ou la deuxième hypothèque)

Si vous possédez une maison qui vaut 300 000 $ sur laquelle il vous reste
100 000 $ en hypothèque et que vous avez besoin de 50 000 $ pour payer
des dettes, la plupart des courtiers vous recommanderont de refinancer votre
hypothèque aux alentours de 150 000 $. Est-ce la meilleure façon de faire
pour vous? Je ne crois pas! Le courtier devrait vous conseiller de songer à
une deuxième hypothèque de 50 000 $. Il faut cependant regarder tous les
coûts engendrés et faire une bonne comparaison. Rappelez-vous que le
courtier fait un plus gros profit en refinançant votre première hypothèque.

29. Merci à Chantal Gagnon, courtière hypothécaire, pour l’exemple fourni.

 15
Des calculs importants

Ceux qui n’ont pas de projets dans la vie sont souvent

l’objet des projets de quelqu’un d’autre.

Patrick Leroux

Pour évaluer facilement un immeuble (MRB)

Je vous propose ici quelques données plus poussées sur l’immobilier en
vous faisant part d’un ratio de base utilisé dans l’évaluation d’immeubles à
revenus.
Ce ratio s’appelle le «multiplicateur de revenu brut» (MRB) – en
anglais, GRM (gross revenue multiplier). Celui-ci est facile à calculer, mais
il n’est pas le plus précis. Il est utile principalement pour savoir s’il est
valable de poursuivre des démarches d’acquisition d’un certain immeuble.
Il nous permet de comparer les immeubles d’une même région à d’autres
semblables qui ont été vendus.
La formule d’évaluation est: MRB (multiplicateur de revenu brut) =
Valeur de l’immeuble ÷ Revenu brut annuel.
Par exemple, si la moyenne des immeubles à revenus vendus est de 400
000 $ et que le revenu total annuel est de 45 000 $, le MRB sera de 8,89.
 Vous avez fait une analyse des immeubles à revenus de votre secteur en
utilisant la formule précédente ci-dessus et vous avez trouvé que le MRB
est de 8,89. Maintenant, vous voulez connaître la valeur approximative
d’une propriété en utilisant le MRB.
• Valeur de la propriété = MRB × Revenu brut annuel.
• Les revenus de la propriété sont de 35 000 $. Donc, en utilisant le facteur
multiplicateur de 8,89, vous obtenez une valeur de 311 000 $.
• Si le vendeur demande 495 000 $, vous savez déjà qu’il demande trop
cher et ne perdrez pas de temps à négocier pour cet immeuble.
Par contre, il ne faut pas décider d’investir dans un immeuble en se
basant uniquement sur ce ratio. Il vous permet seulement de restreindre la
quantité d’immeubles à analyser lorsque le marché regorge d’immeubles à
vendre.
Prenons l’exemple d’une maison que nous achetons pour louer et pour
laquelle nous offrons 170 000 $ générant 18 000 $ de revenu brut. Est-ce un
bon investissement? En voyant ces chiffres, plusieurs diront oui, car le
MRB est inférieur à 10. Regardons les chiffres de plus près. Nous
effectuons un financement à 80% avec la banque et 20% avec notre propre
argent. Dans ce cas précis, il y a des dépenses (électricité, déneigement,
taxes, gestion, pelouse, entretien, etc.) de 30% du revenu brut, donc 5 400
$. Le revenu net avant le financement est donc de 12 600 $. Si nous
utilisons un taux d’intérêt de 7% qui donne un paiement de 11 424 $, nous
arrivons avec des liquidités de 1 176 $ par année, donc 98 $ par mois par
logement car nous en possédons seulement un.
Quel est notre rendement sur notre mise de fonds? 1 176 $ ÷ 34 000 $ =
3,5%. Est-ce assez pour vous? Quel rendement recherchez-vous pour votre
argent? À vous de décider!
Pour calculer efficacement la rentabilité d’un immeuble (MRN)
Voici maintenant un ratio de base utilisé dans l’évaluation de la rentabilité
des immeubles à revenus, soit le multiplicateur de revenu net (MRN) que
l’on appelle en anglais le NIM (net income multiplier). J’utilise beaucoup
plus ce ratio, lors de mes calculs de rendement d’un immeuble, que celui du
MRB. Il est plus précis et reflète mieux la qualité d’un investissement. Le
problème avec le MRB est qu’il ne tient pas compte des immeubles qui sont
chauffés par les propriétaires. Le multiplicateur de revenu net est un rapport
entre la valeur (ou le prix payé) et le revenu net.
La formule d’évaluation est: MRN = Valeur ÷ Revenu net.
Exemple: MRN = Prix = 300 000 $ ÷ Revenu net opération = 20 000 $
= 15.
Ce calcul se base principalement sur le revenu net. Il faut donc utiliser
le revenu brut (soit les revenus de vos loyers, le stationnement, etc.) et
enlever les frais d’exploitation de votre immeuble. La définition de frais
d’exploitation doit inclure tous les frais attribuables à l’exploitation, que ce
soit l’administration (la comptabilité, la publicité), l’entretien (intérieur et
extérieur), les réparations, la supervision, la gestion, les taxes, les
assurances, l’électricité, le chauffage, les salaires, en excluant l’intérêt sur
l’emprunt de la banque et des prêteurs privés, la dépréciation et les
dépenses en capital.
Le problème qui survient souvent est qu’il n’est pas facile de calculer le
revenu net si vous n’êtes pas habitué ou s’il vous manque des données qui
ne figurent pas sur l’annonce de l’immeuble en vente. Les courtiers
immobiliers ne fournissent habituellement pas toutes les dépenses dans la
description des immeubles à vendre. C’est intentionnel, et je les comprends,
car souvent certains immeubles seraient difficiles à vendre. Ils vont donner
seulement les taxes, les assurances, l’électricité et le chauffage. J’ai
rarement vu publiés les frais de comptabilité annuels, les frais
d’exterminateurs. Oups, il ne faut surtout pas effrayer les acheteurs!
Il importe que vous ajoutiez les frais d’exploitation, même s’ils ne sont
pas sur le document du courtier immobilier. Si vous faites une offre d’achat
sur un immeuble, faites une estimation; ces documents vous seront remis
plus tard et vous pourrez vérifier votre hypothèse.
Bonne analyse!
 CINQUIÈME PARTIE

Les maisons particulières

 16
Des constructions qui sortent de l’ordinaire

L’imagination est votre habileté à voir

ce qui est invisible à l’œil nu:
la partie submersible de l’iceberg.

Auteur inconnu

La maison-conteneur
Une maison faite avec des conteneurs est maintenant une réalité au Canada.
Il y a plusieurs compagnies qui offrent désormais ce type de maisons. Le
but de cette maison-conteneur est de redonner une deuxième vie à de vieux
conteneurs qui ne sont plus utiles pour le transport maritime. En plus, vous
sauvez des arbres et cela coûte bien moins cher qu’une maison typique, soit
environ de 20 à 50% d’économies. Les conteneurs peuvent même être
enterrés pour servir de sous-sol. On économise donc du béton, sans compter
que cela permet de conserver les arbres autour de la maison. L’érection de
ces maisons est rapide; il suffit de déposer, à l’aide d’une grue, les
conteneurs car l’intérieur est préparé à l’avance en usine. Si on utilise de la
laine soufflée, le niveau d’isolation requis est atteint pour supporter nos
hivers québécois.

Le concept hybride
Le concept hybride consiste à utiliser du bois et des conteneurs pour
construire la maison. La proportion est d’environ 80% de conteneurs et
20% de bois. Le but est d’empiler les conteneurs comme des blocs Lego
pour ainsi bénéficier de plus d’espace pour y vivre. De la tôle ondulée est
visible de l’intérieur, mais elle est intégrée au décor. On peut trouver des
maisons de style contemporain dont les formes laissent entrevoir celles des
conteneurs. Les murs peuvent être coupés ou complètement enlevés pour
agrandir certaines pièces.

Le concept conteneur unique

Y a-t-il des acheteurs parmi vous? Le concept de la maison-conteneur est
plus populaire en Europe, mais on en retrouve tout de même quelques
exemplaires au Canada, notamment à Vancouver, et tout récemment dans
les Laurentides, au nord de Montréal.
Étant donné le recyclage de la structure, l’économie de matériaux serait
de près de 80% Il y a très peu de bois ou autre matériel utilisé. L’aspect
extérieur ressemble à un conteneur, la maison est donc moins jolie que le
concept hybride. Il existe à Londres un complexe fabriqué avec ces
conteneurs qui a été baptisé le Container City.
Voici quelques villes où on trouve ces édifices conteneurs:
• Londres (300 logements)30;
• Amsterdam (logements pour 1000 étudiants)31;
• Lac Aylmer, au Québec (un chalet a mérité un prix en 2007);
• Resto Muvbox, Vieux-Port de Montréal;
• Projet Columbus, Laurentides, au Québec.
Vu la solidité d’un conteneur, on peut facilement utiliser le toit pour le
végétaliser. On y plante différentes espèces. Il s’agit d’une construction très
solide offrant une rapidité d’assemblage tout en visant le développement
durable.
Il est possible de construire avec des conteneurs des maisons-
conteneurs, des maisons hybrides, des camps de chasse et pêche, des
cabanes à sucre, des vestiaires, des entrepôts, des garages, des cabanons,
des salles de pompage, etc.
Un conteneur coûte de 1 500 $ à 2 000 $ selon les dimensions désirées.
Y habiteriez-vous?

La maison dans les arbres

La maison dans les arbres devient de plus en plus populaire en Europe. Au
Québec, elle commence à se tailler une place. Depuis peu, la station de
montagne Au Diable Vert, située dans les Cantons-de-l’Est, offre un service
d’hébergement dans une série de refuges dans les arbres, entièrement
emménagés. Chacune des unités est de la dimension de minimaisons.
Nous ne savons pas exactement comment vivaient nos ancêtres. Mais il
est à peu près sûr que les hommes avaient essentiellement deux possibilités
lorsqu’il s’agissait de dormir: se réfugier dans une caverne ou dans un
arbre.
Ces deux possibilités nous font aujourd’hui encore rêver: une grotte
chaude et intime, devant laquelle un feu crépite. Ou un arbre et ses larges
branches sur lesquelles s’endormir en regardant les étoiles et s’éveiller avec
le chant des oiseaux et les premiers rayons du soleil. Tout le monde aime
grimper aux arbres, aller de branche en branche comme des singes et
construire des cabanes haut perchées.
La forêt a été victime du progrès. Elle n’était plus un lieu de vie, mais
quelque chose qu’il fallait abattre pour obtenir du bois de chauffage et des
matériaux de construction, libérant de l’espace pour les champs de culture.
Longtemps, architectes et urbanistes ont déconsidéré la forêt. Les arbres
étaient un obstacle lorsqu’il s’agissait de construire. La forêt était tout au
plus acceptée comme une réserve de planches et, le moment venu, elle
devait céder la place à la ville moderne.
Malgré le progrès, l’homme a fini par avoir la nostalgie de la vie parmi
les arbres. On trouve d’ailleurs dans nos livres de jeunesse quelques
maisons dans les arbres, tel Winnie l’ourson, où bon nombre de personnages
y vivent. Aussi, dans le film Avatar, des avatars à la peau bleue vivent en
symbiose avec les arbres.
 Les constructeurs de cabanes et autres maisons perchées ont un point en
commun: ils laissent la nature telle qu’elle est. Il n’y a pas de cour en pavé
uni ni en asphalte; aucun terrain n’est nivelé. Il y a maintenant des
constructeurs européens qui se spécialisent dans la construction de ces
maisons perchées. Sur Internet, l’un des constructeurs nous dit dans sa
publicité qu’il en a bâti 350 à ce jour. Étonnant!
Au cœur de Berlin, sur la Moritzplatz, un groupe d’architectes a
envisagé de planter une forêt, chaque arbre étant destiné à accueillir ensuite
une habitation. La ville deviendrait ainsi un espace naturel aéré. Au sol, on
aurait de la place pour jouer, se détendre et les jardins seraient non pas
derrière mais sous les maisons. Je me demande qui attendra que les arbres
poussent avant d’acheter une telle maison.
Tous ceux qui ne veulent ou ne peuvent se construire une telle maison
perchée ont la possibilité d’en louer une pour une nuit. Il y a plusieurs de
ces hôtels en France32.
Qui sera le premier au Québec à offrir ce service? Jusqu’à présent, je ne
connais seulement qu’une telle maison dans la vallée de la Jacques-Cartier
et elle est seulement à quelques mètres du sol. Si vous êtes intéressé à en
construire une pour vous ou vos enfants, il existe d’excellents sites sur
Internet fournissant beaucoup de détails sur la construction d’une telle
maison dans un arbre.

La maison verte
Le mouvement en faveur de la construction durable ou verte s’installe peu à
peu au Québec. Une maison verte est celle qui allie performance, énergie et
qualité environnementale. Elle est conçue et construite avec le souci non
seulement de protéger l’environnement et de préserver les ressources
naturelles, mais aussi d’offrir un milieu de vie sain et confortable à ses
occupants.
En voici les principales caractéristiques:
• Aucun produit toxique n’est utilisé;
• Il n’y a aucun champ magnétique à l’intérieur de cette maison. On
emploie donc des planchers radiants à l’eau chaude pour chauffer;
• On vise l’économie en énergie sur tous les plans;
• On veut une belle ambiance intérieure et extérieure avec une bonne
qualité d’air;
• L’isolation, supérieure, respecte les normes Novoclimat du
gouvernement. Selon le site du gouvernement, comparativement à une
maison construite selon les normes du Code de construction du Québec,
une maison neuve homologuée Novoclimat permet de réaliser des
économies de 20% sur les coûts d’énergie. Ce programme tend à
influencer l’industrie de la construction résidentielle afin que celle-ci
améliore ses techniques de construction. Les entrepreneurs suivent, sur
une base volontaire, une formation leur permettant d’obtenir leur
accréditation, le soutien technique dont ils ont besoin, de faire inspecter
la maison lors de la construction et de la faire certifier si elle satisfait aux
exigences du programme. Pour plus de renseignements sur le programme
Novoclimat, vous pouvez visiter le www.novoclimat.ca ou le
www.transitionenergetique.gouv.qc.ca, ou téléphoner au numéro suivant:
1 866 266-0008;
• La fenestration est abondante avec des ouvertures certifiées Energy Star
(gouvernement du Canada). Les fenêtres, les portes et les puits de lumière
ainsi homologués sont mis à l’essai et certifiés par un organisme agréé
indépendant. Les produits sont homologués Energy Star en fonction de
leur valeur U ou de leur cote énergétique. De même, les fenêtres et les
portes de verre coulissantes doivent obtenir une cote d’étanchéité à l’air
de A2;
• On emploie un système d’éclairage énergétique à la diode
électroluminescente (DEL, en anglais LED pour light-emitting diode);
• Un système de récupération de l’eau de pluie est utilisé pour arrosage du
gazon;
• On exclut les greniers et on privilégie les hauts plafonds;
• Ce type de bâtiment a une certification LEED (Leadership in Energy and
Environmental Design), administrée par le Conseil du bâtiment durable
du Canada.
 Jacinthe Ouellet, présidente de la Fondation Air et Vie qui vient en aide
aux personnes atteintes de sensibilités environnementales, nous confirme
que l’absence de produits toxiques et de champs électromagnétiques est
primordiale à la fois pour guérir et prévenir cet état de santé de plus en plus
courant. Le projet Toit-Santé encourage les propriétaires d’immeubles
locatifs à construire et à rénover sainement en offrant un guide à cet effet.
Jetez un coup d’œil sur Internet. Plusieurs projets de maisons vertes y
sont accessibles. Ces vidéos sont non seulement très intéressantes, mais
aussi instructives pour en apprendre encore davantage sur le sujet. Vous y
verrez en France un projet avec des thermopierres33. Également, des
personnes misent sur une maison en paille écologique34.

La tendance des micro-condos

Puisque l’immobilier augmente d’année en année, cela rend très difficile
l’accès à la propriété pour les nouveaux acheteurs. Il y a de plus en plus
d’intérêt pour l’écologie ou tout ce qui est vert, ce qui va donner un bon
coup de pouce aux micro-condos.
Qu’est-ce qu’un micro-condo? Il s’agit d’un condo minuscule d’environ
350 pieds carrés, ou l’équivalent de deux stationnements pour automobile.
L’espace est donc utilisé au maximum et permet de rentabiliser chaque
pouce ou centimètre disponible tant en surface de plancher qu’en hauteur.
Vous manquez de place dans votre appartement? Couchez-vous sur le dos
sur le plancher et vous allez découvrir qu’il y a plein d’espace disponible en
hauteur.
Il n’y a pas beaucoup de projets de micro-condos à Montréal, mais je
peux vous assurer que ça s’en vient. Dans certains quartiers de Montréal, il
en coûte déjà 250 $ le pied carré. Un micro-condo vous coûterait donc
seulement 87 500 $ pour profiter des avantages de vivre en ville sans avoir
à traverser les ponts chaque matin. Cela vous demanderait seulement une
mise de fonds de 4 375 $ si vous êtes assuré avec la SCHL, ce qui est très
abordable pour les jeunes adultes. Un condo similaire mais de dimension
plus grande peut vous coûter facilement entre 150 000 $ et 250 000 $.
Cette tendance vient de la Chine où les familles sont entassées dans de
minuscules appartements, où plusieurs membres se retrouvent dans chacune
des pièces35.
L’augmentation du prix des maisons fait en sorte que les jeunes adultes
demeurent plus longtemps à la maison qu’auparavant. Les micro-maisons
sont très populaires à Vancouver36 étant donné le prix beaucoup plus élevé
de l’immobilier qu’au Québec. Là-bas, des micromaisons sont plus petites
que certains de nos chalets au Québec. Les dimensions sont d’environ 12
sur 12 pieds, soit probablement la grandeur de votre cabanon.

La minimaison
La minimaison, aussi appelée micromaison, est de plus en plus recherchée
au Québec, puisqu’elle permet de vivre plus simplement, d’être libre d’une
hypothèque coûteuse et de pouvoir voyager sans avoir à débourser pour se
loger.
L’engouement suscité par les minimaisons vient principalement du fait
qu’elles présentent un look semblable aux maisons neuves les plus
fabuleuses, mais en format réduit. Construits en maximisant le moindre
pied carré avec des matériaux hauts de gamme et fonctionnels, puis décorés
avec style, ces espaces de vie minimalistes sont invitants et excitants.
Ils permettent aussi de laisser libre cours à son imagination non
seulement pour en maximiser l’utilisation de l’espace, mais aussi pour faire
preuve d’originalité dans la conception. Par exemple, pour reprendre la
technique précédente, certains bricoleurs ont transformé de vieux
conteneurs en minimaisons des plus invitantes et confortables.
Il existe des entreprises québécoises qui se spécialisent dans la
construction de minimaisons de différentes tailles, livrables pour moins de
50 000 $. Terrain inclus, le prix peut donc osciller entre 80 000 $ et 150 000
$.
Toutefois, il faut dire que ce type de maison est encore très marginal au
Québec, en raison notamment de nos conditions climatiques. Au moment
d’écrire ces lignes, il n’y a qu’une vingtaine de municipalités québécoises
(sur les 1112 de la province) qui acceptent la présence de minimaisons sur
leur territoire.
 Si ce créneau vous interpelle, vous pourriez saisir l’occasion et être un
précurseur en la matière. À défaut de vouloir devenir propriétaires de telles
maisons, certaines personnes souhaiteront certainement en faire la location.
Et comme pour tout investissement immobilier, vous pourrez tirer profit de
la plus-value au moment de la revente.

30. http://blogue.immofacile.ca/2011/05/16/container-city-londres/.
31. http://blogue.immofacile.ca/2011/05/16/maison-container-pour-etudiant-amsterdam/.
32. http://www.youtube.com/watch?v=A6RatyXQPy0, en Allemagne;
http://www.youtube.com/watch?v=vl_xd1iSucY, en Inde; et http://www.youtube.com/watch?
v=g4VdSxR2lX8 en Suède.
33. http://www.youtube.com/watch?v=-KQugP0pckQ&NR=1.
34. http://www.youtube.com/watch?v=Vm8vshD5U_8.
35. On y montre comment un architecte de Hong Kong a réussi à aménager son appartement de la
manière la plus efficace possible. Ingéniosité surprenante!
http://blogue.immofacile.ca/2011/01/05/micro-condos-en-chine-qui-se-transforme-en-24-pieces-
a-voir/).
36. http://www.tinyhouseblog.com, le 10 janvier 2011.
 Conclusion

Ne jamais baisser les bras ou abandonner.

Sir Winston Churchill

Êtes-vous maintenant devenu un passionné de l’immobilier tout comme

moi? Vous avez vu au cours de ce livre toutes les façons inimaginables pour
investir dans ce domaine. Il n’y a pas de manière idéale. Tout dépend de vos
goûts, de vos passions et, bien sûr, du temps dont vous disposez. J’ai tenté
de partager avec vous plusieurs méthodes pour vous impliquer en
immobilier sans que vous ayez beaucoup de temps à investir.
L’immobilier passif (en investissant le moins de temps possible)
demeure quand même un investissement assez sécuritaire si vous avez fait
vos devoirs auparavant.
Si je peux me permettre un conseil: n’investissez pas en immobilier
dans le seul but d’avoir une plus-value sur l’immeuble lors de la revente.
C’est très risqué, étant donné que personne ne peut prédire le futur. Faites
vos calculs et assurez-vous d’avoir des liquidités mensuelles.
Trouvez-vous une niche en immobilier et devenez un expert dans ce
domaine. Que ce soit la location-achat, en tant que prêteur privé, l’achat
d’immeuble locatif, résidentiel ou commercial, la construction d’immeubles
neufs, etc., chacun peut y trouver son compte, car il y a de la place pour tout
le monde.
Inscrivez-vous à mon infolettre bimensuelle gratuite pour en apprendre
plus en immobilier sur mon site Internet: www.immofacile.ca.
 Ne manquez pas les rencontres mensuelles immofacile.ca sur un sujet
différent en rapport avec l’immobilier chaque mois, à Montréal. Reportez-
vous à ce sujet sur mon site Internet.
Ayez de l’enthousiasme et de la patience, cherchez les perles cachées!
Si vous désirez prendre rendez-vous avec moi, envoyez-moi un courriel:
@immofacile.ca.
 Bibliographie

COMTOIS, René-Louis. Gérer efficacement son temps, Éditions Québecor,

2006.
DESROSIERS, Éric. «Un projet mort-né, Québec rejette le REER
obligatoire proposé par l’ancien ministre Castonguay», Le Devoir, 13
janvier 2011.
EKER, T. Harv. Les secrets d’un esprit millionnaire, Éditions du Trésor
Caché, 2006.
FERRISS, Timothy. La semaine de quatre heures: travaillez moins, gagnez
plus et vivez mieux!, Village Mondial, 2010.
GEOFFRION-McINNIS, Alexandre. «Les maisons de luxe poussent
comme des champignons», Journal de Montréal, 25 juin 2008.
KIYOSAKI, ROBERT T. Guide pour investir, Un monde différent, 2004.
LEROUX, Patrick. Secrets des gens actifs, efficaces et équilibrés, Éditions
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http://www.rbq.gouv.qc.ca
 Liens utiles

• Agence de l’efficacité énergétique (tous les programmes et services en

efficacité énergétique offerts aux particuliers, aux entreprises, aux
industries, aux institutions et aux organismes): www.aee.gouv.qc.ca.
• Agence du revenu du Canada: http://www.cra-arc.gc.ca/menu-fra.html.
• Association canadienne de l’immeuble (service inter-agence):
http://www.sia.ca/index.aspx.
• Association des consommateurs pour la qualité dans la construction:
www.consommateur.qc.ca/acqc.
• Association des constructeurs du Québec: www.qualitehabitation.com.
• Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ):
http://www.acaiq.com.
• Association des inspecteurs en bâtiment du Québec: www.aibq.qc.ca.
(L’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec est reconnue par
les professionnels de l’industrie comme la référence en inspection de
bâtiments au Québec.)
• Association des propriétaires du Québec (APQ): www.apq.org.
• BOMA Québec (Association des propriétaires et des administrateurs
d’immeubles du Québec): http://www.boma-quebec.org/.
• Bureau d’assurance du Canada (BAC): www.bac-quebec.qc.ca.
• CAA-Québec: www.caaquebec.com. (CAA-Québec, organisme à but non
lucratif, veut assurer sécurité et tranquillité d’esprit à chacun de ses
membres ainsi qu’à ses clients en leur offrant des services et des produits
de très haute qualité dans les domaines de l’automobile, du voyage, de
l’habitation et des services financiers.)
• Chambre des huissiers de justice du Québec: www.huissierquebec.qc.ca.
• Chambre des notaires de justice du Québec: www.huissierquebec.qc.ca.
• Chambre des notaires du Québec: www.cdnq.org.
• Chambre immobilière de Québec: http://www.ciq.qc.ca. (Que vous
désiriez faire l’achat d’une maison ou vendre la vôtre, la Chambre
immobilière de Québec a plus de 1 600 courtiers immobiliers à votre
service.)
• Collège immobilier du Québec: http://www.collegeimmobilier.com/fr/.
(Le Collège immobilier est le plus important collège d’enseignement en
immobilier résidentiel, commercial et hypothécaire au Québec.)
• Commission de la construction du Québec (CCQ): www.ccq.org.
• Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ):
https://www.corpiq.com. (Il s’agit d’une association de défense des droits
des propriétaires de logements.)
• Duproprio: http://duproprio.com. (Si vous recherchez une maison à
vendre, il s’agit du plus important site immobilier pour vendre ou acheter
sa propriété sans intermédiaire.)
• Equifax: http://www.consumer.equifax.ca/home/en_ca. (Fournit des
informations crédibles aux entreprises et aux consommateurs.)
• ICE (Institut canadien des évaluateurs): http://www.aicanada.ca.
• Indice de prix de maisons: http://housepriceindex.ca.
• Jugements de la Régie du logement: http://www.jugements.qc.ca. (Les
décisions et les jugements motivés des tribunaux et organismes du
Québec en accès gratuit. Ce site est doté d’un moteur de recherche et
affiche également les listes de décisions rendues chaque mois.)
• MLS.ca: www.mls.ca. (Pour des renseignements sur les propriétés des
courtiers immobiliers partout au Canada.)
• Ordre des évaluateurs agréés du Québec: http://www.oeaq.qc.ca.
• Régie du bâtiment du Québec: http://www.rbq.gouv.qc.ca. (Sa mission est
d’assurer la qualité des travaux de construction et la sécurité des
 personnes qui accèdent à un bâtiment ou à un équipement destiné à
l’usage du public.)
• Régie du logement: http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/accueil/accueil.asp.
(Tribunal spécialisé exerçant sa compétence en matière de bail
résidentiel.)
• Registre foncier du Québec: http://www.registrefoncier.gouv.qc.ca/.
• Répertoire des municipalités du Québec:
http://www.mamrot.gouv.qc.ca/repertoire-des-municipalites.
• SCHL (Société canadienne d’hypothèque et de logement):
http://www.schl.ca. (La SCHL, forte de plus de 65 ans d’expérience, vous
procure la tranquillité d’esprit en vous aidant à démystifier tous les
aspects liés à l’achat d’une propriété afin que vous puissiez être informé
et rassuré tout au long du processus d’accession à la propriété.)
• Site de l’industrie immobilière: http://www.centris.ca. (Offre aussi une
gamme de conseils pour l’achat et la vente d’une propriété au Québec.)
• Statistique Canada (Institut de la statistique du Canada):
http://www.statcan.gc.ca.
• Statistique Québec (Institut de la statistique du Québec):
http://www.stat.gouv.qc.ca.
• Transunion: http://www.transunion.ca/ca/home_fr.page. (Pour connaître
votre cote de crédit.)
• Waka.ca immobilier: http://www.waka.ca. (Outil de recherche immobilier
qui permet de chercher simultanément plusieurs sites d’immobilier au
Québec.)
• www.immofacile.ca. (Conseils immobiliers pour faciliter votre achat
immobilier.)
 Remerciements

Mes premiers remerciements vont à ma conjointe Annie pour sa présence

aimante, son aide et son soutien moral, ainsi qu’à mes enfants, Myriam,
Vickie et Mathieu, pour leur vitalité et leur jeunesse stimulante. Sans eux, le
soleil n’aurait pas la même couleur.
Merci à Paule Marie Boucher pour son aide dans l’écriture de cet
ouvrage. Son travail demeure toujours aussi attentionné. Merci également à
Félix Côté pour son assistance dans la réécriture de cette troisième édition.
Merci à tous ceux qui ont joué le rôle d’enseignants pour moi dans le
domaine qui me passionne, l’immobilier.
 Table des matières

Avertissement

Introduction

PREMIÈRE PARTIE
Le monde de l’immobilier

CHAPITRE 1
Les objections à l’immobilier
Le manque de connaissances
Le manque de liquidités
Aucun temps disponible
Les risques financiers
Le refus de «gérer» les locataires
Petit test de l’investisseur immobilier

CHAPITRE 2
L’immobilier n’est pas la seule façon de devenir riche!
En épousant une personne déjà riche
En gagnant à la loterie
En fraudant ou en volant
En héritant
En étant radin
En vous occupant de votre éducation financière
En possédant votre propre entreprise
En investissant dans l’immobilier
Pourquoi investir en immobilier
Est-ce sécuritaire, l’immobilier?
Doit-on se diversifier?
Peut-on se fier à l’historique?
Comment réussir à faire de l’argent?
Le calcul du rendement d’un revenu sans aucun effort (passif)
Le calcul du profit en immobilier

CHAPITRE 3
Les professions liées à l’immobilier
L’investisseur immobilier
Le gestionnaire d’immeuble résidentiel ou commercial
Le courtier immobilier résidentiel
Le courtier hypothécaire
Le prêteur privé
Le promoteur immobilier
L’inspecteur en bâtiment
L’évaluateur agréé

DEUXIÈME PARTIE
Comment investir en immobilier

CHAPITRE 4
Créer votre richesse en immobilier
1. Objectif: gain à court terme (de trois à six mois)
2. Objectif: gain à moyen terme (de six mois à un an)
3. Objectif: gain à long terme (environ deux ans)
4. Objectif: gain à court terme (un mois)
5. Objectif: moyen ou long terme pour REER (de deux à six ans)
6. Objectif: moyen ou long terme pour REER
CHAPITRE 5
Qu’est-ce qu’un flip?
Un flip avec une maison unifamiliale
Comment augmenter la valeur de revente?

CHAPITRE 6
La conversion en condos
Est-ce que tout immeuble peut être converti?
Dois-je acheter un condo divise ou indivise?
L’achat d’un condo à l’étranger
Achetez un condo en construction ou sur plan, et épargnez

CHAPITRE 7
L’achat d’un terrain
La localisation
L’évaluation
Le financement
Les taxes à payer
Dieu ne crée plus de terrains

CHAPITRE 8
Construire votre maison en 10 étapes

TROISIÈME PARTIE
Les étapes pour acheter un immeuble

CHAPITRE 9
Devez-vous acheter ou louer?
La vérification de votre cote de crédit
Vendre ou acheter avec ou sans courtier immobilier?
CHAPITRE 10
L’achat
À retenir, la localisation
Comment distinguer les vendeurs décidés de ceux qui vont à la «pêche»
Apprendre à séparer le bon grain de l’ivraie
Cinq trucs pour bien négocier votre maison
Avec qui devrez-vous négocier?
Les fraudes immobilières: vaut mieux prévenir que guérir

CHAPITRE 11
La promesse d’achat
L’évaluation municipale
Avant la promesse d’achat
Pour diminuer son stress
L’enquête préachat
L’inspection avant la réception
Les moisissures

CHAPITRE 12
Le financement
Les prêteurs privés
Un taux variable ou un taux fixe?
L’assurance hypothécaire
Des pénalités en cas de résiliation
Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH)
Une déduction fiscale pour l’achat d’une première maison
L’assurance titre
Un financement qui a tourné au cauchemar

QUATRIÈME PARTIE
Des stratégies gagnantes
CHAPITRE 13
Une saine gestion du budget
Le succès financier de vos enfants
Gérer son temps en immobilier
Économiser de l’impôt
Qui a dit que vos REER devraient dormir jusqu’à la retraite?
Surtout, faites votre argent à l’achat!
La valorisation immobilière (ou home staging)
L’incorporation, pour limiter le risque
Le partenariat: la solution pour débuter en immobilier
Investir en immobilier commercial

CHAPITRE 14
La consolidation bancaire
Des erreurs à ne pas commettre lors d’un refinancement hypothécaire

CHAPITRE 15
Des calculs importants
Pour évaluer facilement un immeuble (MRB)
Pour calculer efficacement la rentabilité d’un immeuble (MRN)

CINQUIÈME PARTIE
Les maisons particulières

CHAPITRE 16
Des constructions qui sortent de l’ordinaire
La maison-conteneur
La maison dans les arbres
La maison verte
La tendance des micro-condos
La minimaison
Conclusion

Bibliographie
Liens utiles

Remerciements
L’immobilier à la portée de tous: Les meilleures stratégies pour s’enrichir
ISBN EPUB 978-2-7640-3559-7

Édition: Danielle Choquette

Infographie: Johanne Lemay
Correction: Jocelyne Cormier

09-18

Imprimé au Canada

© 2018, Les Éditions Québec-Livres

division du Groupe Sogides inc.,
filiale de Québecor Média inc.
(Montréal, Québec)

Tous droits réservés

Dépôt légal: 2018

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– www.sodec.gouv.qc.ca
L’Éditeur bénéficie du soutien de la Société de développement des entreprises culturelles du Québec
pour son programme d’édition.

Nous remercions le Conseil des Arts du Canada de l’aide accordée à notre programme de publication.

Nous reconnaissons l’aide financière du gouvernement du Canada par l’entremise du Fonds du livre
du Canada pour nos activités d’édition.
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