MODULE 2 : SYSTÈME DE GESTION FONCIÈRE

I. VUE D'ENSEMBLE DU MODULE

Le système d'administration et de gestion foncière ou LAMS est un système d'information

conçu pour assurer une gestion efficace des registres fonciers et une fourniture efficace des
transactions foncières et des services d'information au public[1].

LAMS, une innovation majeure développée lors de la mise en œuvre de la deuxième phase
du projet d'administration et de gestion des terres (LAMP2), aborde la gestion problématique des
volumineux registres fonciers au sein du DENR. Son objectif est d’améliorer l’accès aux
registres fonciers, permettant ainsi la fourniture de services d’administration foncière de qualité[1].

La mise en place du LAMS, soutenue par l'arrêté administratif du Département 2010-18,

garantit l'intégrité et l'accès aux informations foncières telles que les cartes cadastrales, les plans
d'arpentage isolés, les demandes de terres publiques, les brevets et les titres. Elle assure
également le traitement rapide des transactions foncières et la mise à jour des registres fonciers,
ainsi que le suivi des dossiers en cours de traitement[1].

II. RÉSULTATS D'APPRENTISSAGE DU MODULE

À la fin du module, les étudiants doivent être capables de :
 Comprendre les composantes du système de gestion des terres
 Régime foncier
 Propriété foncière
 Titres et enregistrement foncier
 Lotissement de terrain

III. DISCUSSION
 DOCTRINE RÉGALIENNE DANS LA CONSTITUTION DE 1987 :

Article 12 Économie et patrimoine national. Section 2. « Toutes les terres du domaine

public, les eaux, les minéraux, le charbon, le pétrole et autres huiles minérales, toutes les
forces d’énergie potentielle, les pêcheries, les forêts ou le bois, la faune, la flore et la
flore, ainsi que les autres ressources naturelles sont la propriété de l’État[2].

 COMPOSANTES DE L'ADMINISTRATION ET DE LA GESTION

FONCIÈRES DES PHILIPPINES (LAM)

CLASSIFICATION DES TERRES

ARPENTAGE ET CARTOGRAPHIE
DISPOSITION DU TERRAIN
 ADJUDICATION FONCIÈRE
ENREGISTREMENT FONCIER
UTILISATION DU SOL
AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE
ÉVALUATION FONCIÈRE
FISCALITÉ FONCIÈRE

 CLASSIFICATION DES TERRES:

 Forêt ou bois[2]
 Agricole[2]
 Terrains minéraux[2]
 Parcs nationaux[2]
 RELEVÉS FONCIERS ET CARTOGRAPHIE : Différents types de
relevés fonciers sont effectués à des fins différentes[2] :
 Levés cadastraux[2]
 Levés parcellaires[2]
 Arpentage des limites politiques[2]
 Délimitation des terres ancestrales[2]
 Délimitation des limites forestières[2]
 Détermination des limites du parc naturel[2]
 Relevé topographique[2]
 DISPOSITION DES TERRES : Types de titres délivrés[2]
 Certificats de titre originaux pour les brevets[2]
 Attribution de certificats de propriété foncière aux bénéficiaires de la

réforme agraire[2]

 Certificats de titre de domaine ancestral pour les terres ancestrales[2]

 Certificats de transfert de titre pour transactions ultérieures[2]
 ADJUDICATION FONCIÈRE : Les réclamations conflictuelles entre ou
parmi les différentes parties intéressées sont résolues administrativement au
sein de l'agence qui statue sur la terre ou par l'intermédiaire des tribunaux
ordinaires[2]
.
 ENREGISTREMENT FONCIER : Les titres et les actes sont tous deux
enregistrés dans des registres à travers le pays[2].
 UTILISATION DU SOL : Les collectivités locales réglementent l'utilisation
du sol par le biais de plans d'aménagement du territoire complets et
d'ordonnances de zonage[2].
 CONVERSION DE L’UTILISATION DU SOL : Changement d’utilisation
du sol d’une utilisation agricole à une utilisation non agricole[2].
  ÉVALUATION FONCIÈRE : Attribution de valeurs aux terres comme base
de la fiscalité locale, de l'évaluation du marché, de la fiscalité nationale et
d'autres transactions[2].
 FISCALITÉ FONCIÈRE : Des impôts sont prélevés sur la possession,
l’utilisation, l’échange, le transfert, la vente, la donation et l’héritage de
terres[2].

 QU'EST-CE QUE LE RÉGIME FONCIER ?

Il s’agit de la relation que les individus et les groupes entretiennent avec la terre et les
ressources terrestres, telles que les arbres, les minéraux, les pâturages et l’eau[3].

Les règles foncières définissent les manières dont les droits de propriété foncière sont
attribués, transférés, utilisés ou gérés dans une société particulière[3].

 TYPES DE RÉGIME FONCIER

Type principal de tenure.

 Privé - Individu, Groupe et Entreprise[3].

 Communautaire – Sur les zones communes, règles coutumières et ne peut
généralement pas être vendu[3].
 État – Aide au titre par le gouvernement, pourcentage plus faible dans le
monde développé et défaut de paiement dans les États socialistes[3].
 Accès libre[3].

Droits fonciers supplémentaires.

 Franc-tenancier/fief simple – une parcelle appartenant à une personne

disposant de droits « complets » de contrôle, d’utilisation et de transfert (sous
réserve des exigences réglementaires et du domaine éminent)[3].
 Bail emphytéotique – droit d’utilisation et de contrôle pendant une période
donnée (location d’un appartement, location d’un terrain)[3].
 Usufruit – droit d’utiliser une terre ou une ressource[3].

Il existe plusieurs modes de régime foncier :

 RÉGIME FONCIER TRADITIONNEL - Peuples autochtones[7].

 MÉTAYAGE - Une personne dispose de l'usage d'une terre agricole
appartenant à une autre personne en échange d'une part de la récolte ou du
bétail qui en résulte[7].
  RÉGIME FONCIER FÉODAL - Il s'agit d'un système d'obligations mutuelles
en vertu duquel un royal ou un noble accordait un certain degré d'intérêt dans
l'utilisation ou les revenus d'une parcelle de terre donnée en échange d'une
demande de services tels que le service militaire ou simplement l'entretien de
la terre[7].
 QU'EST-CE QUE LA PROPRIÉTÉ?

Droit indépendant et général d'une personne de contrôler une chose, notamment en sa

possession, sa jouissance, sa disposition et sa récupération, sans aucune restriction, sauf
celles imposées par l'État ou des personnes privées, sans préjudice des dispositions de la
loi[4].

 TYPES DE PROPRIÉTÉ
1. PLEINE PROPRIÉTÉ — tous les droits d’un propriétaire[4].
2. NU-PROPRIÉTÉ — propriété où le droit à l’usage et aux fruits a été refusé[4].
3. PROPRIÉTÉ UNIQUE — la propriété n’est attribuée qu’à une seule personne[4].
4. COPROPRIÉTÉ [4].

 7 DROITS D'UN PROPRIÉTAIRE SELON LE DROIT ROMAIN

Jus possidendi – Le droit de posséder[4].
Jus utendi - Le droit d'utiliser[4].
Jus fruendi - Le droit aux fruits[4].
Jus abutendi – Le droit de consommer[4].
Jus disponendi -Le droit de disposer[4].
Jus vindicandi - Le droit de recouvrer[4].
Jus accessiones - Le droit aux accessoires[4].

 MODES D'ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ

I. MODES ORIGINAUX, qui sont indépendants de tout titre ou droit préexistant ou

antérieur d'un autre. Il comprend[5] :
1. PROFESSION.
Les choses appropriables par nature qui sont sans maître, comme les animaux qui
sont l'objet de la chasse et de la pêche, les trésors cachés et les meubles abandonnés,
sont acquises par occupation. Toutefois, la propriété d’un terrain ne peut être acquise
par occupation[5].
2. CRÉATION OU OEUVRE (création intellectuelle) [5].

II. MODES DÉRIVÉS, lorsque quelqu'un d'autre en était le propriétaire auparavant. Il

comprend[5] :
 1. SUCCESSION ou par héritage[5] ;
2. DONATION, comme lorsqu'une parcelle de terrain est donnée à titre gratuit et
acceptée et dans un acte public[5];
3. PRESCRIPTION, comme lorsque la propriété d'un terrain est acquise par
prescription acquisitive pendant la période de temps requise par la loi, à condition
que les conditions ou exigences légales nécessaires soient présentes[5];
4. DROIT, par exemple accession, fruits tombant naturellement sur un terrain
adjacent[5]
.
5. TRADITION, par suite de certains contrats (comme le contrat de vente[5], de
troc, de cession, de prêt simple ou de mutuum). Une vente parfaite ne transmet
pas la propriété. C'est la livraison ou la tradition qui transmet la propriété[5].

 QU'EST-CE QU'UN TITRE FONCIER ?

Il s'agit d'une preuve du droit du propriétaire ou de l'étendue de son intérêt, par

laquelle il peut maintenir le contrôle et, en règle générale, faire valoir son droit à la
possession et à la jouissance exclusives de la propriété[6].

Le CERTIFICAT DE TITRE contient[7] :

1. Nom complet du propriétaire, y compris l'état civil, ainsi que le nom du

conjoint s'il est marié, la nationalité et l'adresse de résidence et postale[7].
2. Description technique du terrain[7].
3. Annotations[7].

 QU'EST-CE QUE DEED?

Il s'agit d'un instrument écrit par lequel un bien immobilier ou un intérêt dans celui-ci
est créé, aliéné, hypothéqué ou cédé ou par lequel le titre de propriété d'un bien
immobilier peut être affecté en droit ou en équité[6].

 MODES D'ACQUISITION DES TITRES FONCIERS :

TITRE PAR SUBVENTION PUBLIQUE – transfert de terrain public par le
gouvernement à un particulier privé[6].
TITRE PAR PRESCRIPTION ACQUISITIVE – possession ouverte, continue,
exclusive et notoire d’un bien[6].
TITRE PAR ACCRETION – alluvion[6].
TITRE PAR RÉCLAMATION – remplissage de terres submergées par un acte délibéré
et récupération du titre de propriété y afférent ; gouvernement[6].
TITRE PAR CESSION VOLONTAIRE – concession privée ; exécution volontaire d’un
acte de cession[6].
 TITRE PAR ALIÉNATION INVOLONTAIRE – pas de consentement du propriétaire
du terrain ; acquisition forcée par l’État[6].
TITRE PAR DESCENTE OU PAR GESTION – succession héréditaire du domaine du
propriétaire décédé[6].
TITRE PAR BREVET OU CONCESSION D’ÉMANCIPATION – dans le but
d’améliorer la triste situation des fermiers métayers ; non transférable sauf par succession
héréditaire[6]
.

 QU'EST-CE QUE L'ENREGISTREMENT FONCIER

Il s'agit d'une procédure judiciaire ou administrative par laquelle la revendication
d'une personne sur un terrain particulier est déterminée et confirmée ou reconnue afin que
ce terrain et sa propriété puissent être enregistrés dans un registre public[7].

 SYSTÈME TORRENS
Il s'agit d'un système d'enregistrement foncier en vertu duquel, à la demande du
propriétaire foncier, le tribunal peut, après une procédure appropriée, ordonner la
délivrance d'un certificat de titre[7].

Le système de titres TORRENS tire son nom de Sir Robert R. Torrens, originaire d'Irlande et qui
devint plus tard le premier Premier ministre d'Australie du Sud[8].

 TYPES DE CERTIFICATS DE TITRE TORRENS

 CERTIFICAT DE TITRE ORIGINAL
Il s'agit du premier titre délivré au nom du propriétaire enregistré par le
Conservateur des actes portant sur une parcelle de terrain qui a été enregistrée en
vertu d'une procédure judiciaire ou administrative[7].
 CERTIFICAT DE TRANSFERT DE TITRE
Il s'agit du titre délivré par le Conservateur des actes en faveur du
cessionnaire sur la propriété du terrain déjà enregistré qui a été transféré en vertu
d'une vente ou d'autres modes de transfert[7].

 LOIS PORTANT MISE EN ŒUVRE DE L'ENREGISTREMENT FONCIER

 DÉCRET D’ENREGISTREMENT DE PROPRIÉTÉ – PD 1529[7].
 LOI CADASTRALE 2259[7].
 LOI SUR LES TERRES PUBLIQUES – CA 141[7].
 DÉCRET D'EMMANCIPATION – PD 27[7].
 LOI DE RÉFORME AGRAIRE GLOBALE DE 1988 – RA 6657[7].

 TYPES D'INSCRIPTION
  IMMATRICULATION ORIGINALE

C'est lorsque le terrain a été adjugé et décrété au nom de son propriétaire

dans une procédure d'enregistrement et que le titre délivré pour la première fois en
vertu de ce décret est OCT[7].

 ENREGISTREMENT ULTÉRIEUR

Il s’agit du cas où le titre foncier est annulé et remplacé par un autre titre
en raison d’une vente ou d’un transfert[7].

 COMMENT OBTENIR UN CERTIFICAT DE TITRE ORIGINAL OU UN

CERTIFICAT D'ENREGISTREMENT ORIGINAL
1. RELEVÉ DU TERRAIN[7].
2. APPROBATION DU PLAN[7].
3. REMPLISSAGE DE LA DEMANDE D'ENREGISTREMENT[7].
4. NUMÉRO DE DOSSIER D'ENREGISTREMENT FONCIER[7].
5. DATE DE L'AUDIENCE[7].
6. PUBLICATION[7].
7. OPPOSITIONS[7].
8. PREUVE[7].
9. DÉCISION[7].
10. DÉCRET D'ENREGISTREMENT[7].
11. CERTIFICAT DE TITRE[7].

 QU'EST-CE QUE LE LOTISSEMENT TERRESTRE ?

La subdivision est le processus de modification des limites légales de propriété. Il
s’agit généralement de diviser une propriété en lots plus petits. Cela peut également inclure le
réalignement des limites de propriété existantes ou la consolidation de deux ou plusieurs lots
en un seul lot[9].
Voici les types de lotissements pour lesquels l’approbation de l’agent
approbateur est requise :
 Ajustement des limites de lot entre deux ou plusieurs lots[9] ;
 Création de plusieurs nouveaux lots à partir d'un ou de plusieurs lots, de lots
dans le cadre d'un développement de strates en terrain nu et de lots de strates
par le biais d'un plan de strates par étapes[9] ;
 Lotissement de terrain en vue d'une location d'une durée supérieure à 3 ans[9] ;
 Subdivisions de parcelles d'espace aérien et conversion de strates[9].

 ÉTAPES POUR SUBDIVISER VOTRE TERRAIN

 1. DÉTERMINEZ VOTRE CAPACITÉ À SUBDIVISER[10].
2. MESUREZ VOTRE PROPRIÉTÉ[10].
3. SOUMETTEZ VOTRE CANDIDATURE[10].
4. APPROBATION[10].
5. LE GÉOMÈTRE COMMENCE LES TRAVAUX[10].
6. DEMANDER UNE CERTIFICATION[10].
7. VOTRE TERRAIN A ÉTÉ SUBDIVISÉ[10]
IV. ACTIVITÉ D'ÉVALUATION

Évaluation n°2

Étudiant n° Score /10

Cours, année et section Date

Identifiez les questions suivantes. Écrivez vos réponses en LETTRES

MINUSCULES dans l’espace prévu avant le numéro.

__________________1. Elle est perçue sur la possession, l'usage, l'échange, le transfert,

la vente, la donation et l'héritage des terres.
__________________2. Ce sont les règles qui définissent les manières dont les droits de
propriété foncière sont attribués, transférés, utilisés ou gérés dans une société donnée.
__________________3. Il s'agit du cas où le titre foncier est annulé et remplacé par un
autre titre en raison d'une vente ou d'un transfert.
__________________ 4. C'est le droit à l'usage et aux fruits qui a été refusé.
__________________5. Il est indépendant de tout titre ou droit préexistant ou antérieur
d’autrui.
__________________6. Il s'agit d'une parcelle de terrain donnée à titre gratuit et acceptée
par acte public.
__________________7. Il s’agit du processus de modification des limites légales de
propriété.
__________________8. Il s'agit d'un instrument écrit par lequel un bien immobilier ou
un intérêt dans celui-ci est créé, aliéné, hypothéqué ou cédé ou par lequel le titre de propriété
d'un bien immobilier peut être affecté en droit ou en équité.
__________________9. Il s'agit d'une preuve du droit du propriétaire ou de l'étendue de
son intérêt, par laquelle il peut maintenir le contrôle et, en règle générale, faire valoir son
droit à la possession et à la jouissance exclusives de la propriété.
__________________10. Il s'agit d'un système d'enregistrement foncier en vertu duquel,
à la demande du propriétaire foncier, le tribunal peut, après une procédure appropriée,
ordonner la délivrance d'un certificat de titre.

V. LECTURE/VISIONNAGE RECOMMANDÉ

Lisez et étudiez les éléments suivants :

a. Affectation de l'utilisation des terres

b. Conversion et reclassification des terres
c. Disposition des terres
 d. Aménagement du territoire
e. Conservation des terres

VI. ÉVALUATION

Évaluation n°2

Étudiant n° Score /15

Cours, année et section Date

Identifiez les questions suivantes. Écrivez vos réponses en majuscules dans l'espace
prévu avant le numéro.

__________________1. Il s'agit de la propriété d'un terrain acquise par prescription

acquisitive pour la durée prévue par la loi, pourvu que les conditions ou exigences
légales nécessaires soient réunies.
__________________2. Il s'agit d'un système d'enregistrement foncier en vertu
duquel, à la demande du propriétaire foncier, le tribunal peut, après une procédure
appropriée, ordonner la délivrance d'un certificat de titre.
__________________3. C'est le droit de récupérer
__________________4. Il s'agit du cas où le titre foncier est annulé et remplacé par
un autre titre en raison d'une vente ou d'un transfert.
__________________5. Il s'agit d'une procédure judiciaire ou administrative par
laquelle la revendication d'une personne sur un terrain particulier est déterminée et
confirmée ou reconnue afin que ce terrain et la propriété de celui-ci puissent être
enregistrés dans un registre public.
__________________6. C'est le droit de disposer.
__________________7. Il s'agit par exemple d'une accession, de fruits tombant
naturellement sur un terrain adjacent.
__________________8. Il s’agit du processus de modification des limites légales de
propriété.
__________________9. Ce sont les modes d'acquisition des titres fonciers qui
ouvrent la possession continue, exclusive, notoire d'un bien
__________________10. Il s'agit d'une preuve du droit du propriétaire ou de
l'étendue de son intérêt, par laquelle il peut maintenir le contrôle et, en règle générale,
faire valoir son droit à la possession et à la jouissance exclusives de la propriété.
__________________11. Elle est perçue sur la possession, l'usage, l'échange, le
transfert, la vente, la donation et l'héritage des terres.
__________________12. C'est la vente parfaite qui ne transmet pas la propriété. C'est
la livraison ou la tradition qui transmet la propriété.
__________________13. Ce sont les règles qui définissent les manières dont les
droits de propriété foncière sont attribués, transférés, utilisés ou gérés dans une
société donnée.
__________________14. C'est le droit de consommer.
 __________________15. Les conflits de revendications entre ou parmi les différentes
parties intéressées sont résolus administrativement au sein de l'organisme qui statue
sur le terrain ou par l'intermédiaire des tribunaux ordinaires.

VII. RÉFÉRENCES
1. SYSTÈME D'ADMINISTRATION ET DE GESTION FONCIÈRE
https://lmb.gov.ph/index.php/e-library/86-programs-and-projects/i-land-
administration-and-management-system-lams/150-lams-2016
2. Rebuelta-Teh, A., - Le rôle du gouvernement dans l'administration et la gestion
des terres aux Philippines
http://www.lcp.org.ph/UserFiles/League_of_Cities/file/WS7-03-Analiza-
Teh.pdf
3. QU'EST-CE QUE LE RÉGIME FONCIER ?
https://www.land-links.org/what-is-land-tenure/4
https://youtu.be/97guKqie1Bc
4. QU'EST-CE QUE LA PROPRIÉTÉ
https://batasnatin.com/law-library/civil-law/property/1133-ownership.html
5. MODES D'ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ
https://www.alburolaw.com/différent-modes-of-acquiring-ownership
6. QU'EST-CE QU'UN TITRE FONCIER ?
https://lawphilreviewer.wordpress.com/2014/07/31/civil-law-land-titles-
memory-aid/
7. Acuña, JV, - SYSTÈME DE GESTION DES TERRES CONFÉRENCE 2
8. SYSTÈME DE TITRES TORRENS
https://law.jrank.org/pages/9730/Registration-Land-Titles.html
9. QU'EST-CE QUE LE LOTISSEMENT TERRESTRE ?
https://www.peachland.ca/what-is-a-subdivision
10. ÉTAPES POUR SUBDIVISER VOTRE TERRAIN
http://www.bohol-realestate.com/how-to-do-land-subdivision/