UNIVERSITE DE KINSHASA

FACULTE DE DROIT

DEPARTEMENT DE DROIT PRIVE ET JUDICIAIRE

LE CERTIFICAT D’ENREGISTREMENT ET LA PROTECTION

DES BIENS IMMOBILIERS PUBLICS : ETUDE CRITIQUE

KALULA MAKABA Laurent

Gradué en Droit

Mémoire présenté et défendu en vue de

l’obtention du titre de Licencié en Droit.

Directeur : ALONI MUKOKO Yves

Professeur

Encadreur : Jonathan LUKENGU

Assistant

ANNEE UNIVERSITAIRE : 2023-2024

 1

INTRODUCTION

La présente introduction sur l’étude du certificat d’enregistrement et

la protection des biens immobiliers publics est repartie en quatre éléments
importants, les premiers la problématique et l’intérêt de l’étude, les deuxièmes
éléments sont les méthodes et technique. La délimitation de l’étude aussi
remarquée. Les biens immobiliers visés dans notre étude sont ce qui est
déterminés aux articles 7 et 8 de la loi fonciere. C’est-à-dire, les immeubles par
incorporation et par destination, c’est au sens technique et non générique.

L’article 7 de la loi foncière dispose « sont immeubles par

incorporation :

1. Les bâtiments et leurs accessoires nécessaires tels que les tuyaux servant
la conduite des eaux, de la vapeur ou du gaz et les files conducteurs de
l’électricité,
2. Toutes constructions inhérentes au sol ;
3. Les arbres et plantes quelconques, tant qu’ils ne sont pas détachés du sol,
4. Les fruits et récoltes, tant qu’ils n’ont d’existence séparée.

L’incorporation au sol selon cet article, se réalise pour les 1èr et le

2ème points, par la fondation et pour le 3ème et 4ème par l’enracinement au sol.
Seuls les immeubles repris au point 1 et 2 font l’objet pour leur existence, d’un
enregistrement conformément aux dispositions de l’article 219 alinéa 2 de la loi
fonciere.1

Après l’indépendance de la RDC, la première du 1 er Aout 1964,

appellée constitution de Luluabourg émanant du peuple congolais posa le
problème relatif au droit foncier en ses articles 23 et 41. 2 Particulièrement,
l’article 43 dispose à son alinéa 4 : « … par dérogation aux dispositions des

1
ALONI MUKOKO Y., Notes de cours de Droit civil les biens, G2 Droit, Unikin, 2017-2018, inédit. p.3
2
Idem
 2

trois alinéas précédents, une loi nationale règlera souverainement le régime

juridique des cessions et concessions foncières faites avant le 30 juin 1960 ».

Cet alinéa trouva application en 1966 avec la promulgation de

l’ordonnance-loi n°66-343 mieux connue sous le nom de « loi BAKAJIKA » loi
dont l’objectif était d’assurer à la RDC la plénitude de son droit de Propriété sur
son domaine et la pleine souveraineté dans la concession des droits fonciers,
forestiers et miniers sur toute l’étendue de son territoire. 3 Cette ordonnance a eu
pour but d’inventorier toutes les terres concédées avant 1960 en vue de
récupérer les terres non mises en valeur et confirmer ceux qui sont en ordre dans
leurs droits.4

Cette loi ne s’est pas révélée opérationnelle et au 31 décembre

1971, par la loi n°71-008, une révision constitutionnelle inséra un article 14 bis
libellé comme suit : « le sol et le sous-sol congolais ainsi que leurs produits
naturels appartiennent à l’Etat… » Le même jour, par la loi n°71-0009 la loi
BAKAJIKA fut abrogée.5

C’est en application de cette loi que le législateur prit la loi du 20

juillet 1973, cette loi a abrogé le livre deuxième du code civil et une seconde
fois la loi « BAKAJIKA ». Elle introduit une nouvelle donne : « le sol est la
propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible de l’Etat »6

Les particuliers, personne physique ou morale, ne peuvent en avoir

que le droit de jouissance appelé : « concession » mais les dispositions relatives
au système torrens furent maintenues (art 219 et 244). La loi du 20 juillet 1973,
touche particulièrement à la gestion d’un élément important de la biosphère ainsi
que les produits dont il est le support indispensable : le sol. Le patrimoine
foncier de l’Etat comprend un domaine public et un domaine privé.
3
Idem
4
Ibidem, p.6.
5
ALONI MUKOKO Y., [Link]., p.6.
6
Idem
 3

L’article 9 de la constitution du 18 février 2006 tel que modifiée à

ce jour résume à ces termes : l’Etat exerce une souveraineté permanente
notamment sur le sol, le sous-sol, les eaux et les forêts sur les espaces aérien,
fluvial lacustre et maritime congolais ainsi que sur la mer territorial congolaise
et sur le plateau continental…. »7

Les articles 53, 54, 55 et 56 de la loi foncière cimentent l’article 9

de la constitution du 18 février 2006 tel que modifiée et complétée à ce jour.

Les dispositions de la loi foncière sus-évoquées disposent : « le sol

est la propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible de l’Etat (art 53) le
domaine foncier public de l’Etat est constitué de toutes les terres qui sont
affectées à un service ou à usage public.

Ces terres sont inconcessibles tant qu’elles ne sont pas

régulièrement désaffectées. Les terres qui font parties du domaine public de
l’Etat, sont régies par les dispositions particulières aux biens affectés à un usage
ou à un service public (art.55).

Toutes les autres terres constituent le domaine privé de l’Etat. Elles

sont régies par la présente loi et ses mesures d’exécution… (art 56).

L’article 10 de la loi foncière pose de balise sur l’article 55 de la

même loi à ces termes « les biens de l’Etat qui sont affectés à un usage ou à un
service public sont hors commerce, tant qu’ils ne sont pas régulièrement
désaffectés »

Notre analyse se base sur le domaine public immobilier. D’où la

question de savoir si les biens immobiliers publics de l’Etat peuvent faire l’objet
d’établissement duc certificat d’enregistrement pour leur protection. Dans les
lignes qui suivent, nous tenterons de répondre à ces questionnements.

7
Art 9 de la constitution du 18 février 2006 telle que modifiée par la loi n°11/100 du 20 janvier portant révision
de certains articles de la constitution. In JORDC, 5ème é[Link], n°février2016.
 4

L’article 210 de la loi foncière aborde toujours dans le même sens,

l’aliénation et la location des biens immobiliers sont interdites. Curieusement,
nous constatons que certains immeubles affectés à un usage ou à un service
public sont concédés et la concession aboutit l’établissement de certificat
d’enregistrement. Or, avec le certificat d’enregistrement l’hypothèque de
l’immeuble est possible avec toutes les conséquences qui peuvent en résulter
c’est à dire l’aliénation et la saisie peuvent être possible.

Nous citons le cas de fonds sur lesquels se situent l’Unikin, la

station Rond-point Ngaba qui seraient couverts par le certificat
d’enregistrement, or les articles 55 et 210 de la loi sus évoquée interdisent cela.

Le certificat d’enregistrement est délivré par l’Etat afin d’établir le

droit de jouissance des personnes physiques ou morales. En vue de subordonner
son patrimoine foncier.

Tout remonte sur l’article 9 de la constitution du 18 février 2006

telle que modifiée à ce jour, consolider par l’article 210 de la loi foncière et
l’article 10 de la loi sus évoquée pose de balise. Le domaine immobilier public
de l’Etat est constitué de tous les immeubles qui sont affectées à un usage ou à
un service public. Ces immeubles ne sont ni cessibles ni susceptibles de location
tant qu’ils ne sont pas régulièrement désaffectés. 8 Ces biens sont hors
commerce.

Ceci appelle la notion importante de service public car utilisée pour

rendre compte de ce que sont ou devraient être les services publics.9

8
Art 55 de la foncière, loi n°73-021 DU 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et
immobilier et régime des suretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980.
[Link] 45ère é[Link]., n°1 décembre 2004.
9
KANDALOKO OMANYONDO L. Droit congolais des services publics, éd. vie et rêve, 2023, P.5.
 5

La notion de service public a toujours été de tous les temps,

porteuse de l’idée de finalité sociale, de satisfaction des besoins collectifs, étant
en conséquence appréhendée comme le pivot du rôle de l’Etat.10

Cette idée de service public recouvre ainsi les activités prises en

charge par la collectivité étatique et renvoie au bien commun, à l’intérêt public,
à l’utilité publique.11 Le service public est encadré par l’administration publique.

Celle-ci établit l’ordre au sein de la société, malheureusement en

RDC surtout particulièrement dans la ville de Kinshasa, l’administration ou
l’organisation est loin d’être observée. D’où le désordre dans le domaine public
de l’Etat, l’Etat à travers ses préposés ou ses organes se livrent dans la
megestion des affaires publiques, cas du conservateur des titres immobiliers qui
enfreind la loi en établissant le certificat sur le domaine immobilier public de
l’Etat.12 Que les articles 55 et 210 de la loi foncière interdisent.

En termes d’hypothèse nous recommandons à l’Etat d’instaurer un

critère selon lequel l’accès aux fonctions de conservateur des titres immobiliers
soit réservé au seul juriste ayant le diplôme de licence ou Master au moins et les
candidats conservateurs passeront au concours d’admission comme les candidats
magistrats le font.

Etablir la responsabilité civile du conservateur des titres

immobiliers en cas d’établissement de certificat d’enregistrement sur le fond du
domaine immobilier public.

Le tribunal saisi en requête en annulation du certificat

d’enregistrement établit sur le domaine immobilier public de l’Etat. Si en cas
d’annulation du certificat d’enregistrement, la décision du juge sera assortie de
la révocation immédiate du conservateur des titres immobiliers. Et il sera interdit
10
Idem, P.5.
11
KONYALOKO OMANYONDO L., [Link]., p. 5.
12
Idem
 6

d’accéder aux fonctions publiques pendant 20 ans. et le certificat sera frappé

d’annulation sur pied de l’article 204 de la loi foncière, ceci relève d’ailleurs du
devoir citoyen que la constitution consacre dans son article 67 « tout congolais
a le devoir de protéger la propriété, les intérêts publics… »13

L’étude critique consacrée à faire connaitre les biens immobiliers

publics de l’Etat tels qu’ils sont organisés et protégés en droit congolais ne peut
que revêtir une grande importance.14 Cette étude renferme une double
justification : théorique et pratique.

Cette étude constitue un cadre théorique de recherche en ce qu’elle

présente une série de suggestions et propositions susceptibles de susciter
d’autres chercheurs.15

Elle livre également l’information à la population étant destinataire

des biens immobiliers publics, et surtout aux gouvernants ayant une tendance
actuellement de désorganiser le patrimoine immobilier public de l’Etat a des fins
personnelles.

Qui doivent avoir un éveil ou amour patriotique qui consiste à

préserver le patrimoine foncier immobilier de l’Etat devant servir la population
de génération en génération.

L’intérêt de ce travail n’est pas seulement théorique, son contenu

est aussi éminemment pratique.

En outre, ce travail permet d’éveiller l’affection des pouvoirs

publics sur la nécessité de protéger les biens immobiliers affectés à un usage ou
à un service public, et surtout la population d’être vigilant d’ériger une barrière
contre les abus des gouvernants de biens immobiliers publics destinés à un usage
ou service publics pour éviter des spoliations.
13
Art 67 de la constitution du 18 février 2006
14
KANDALOKO OMANYONDO L. [Link].,
15
MULENDA KIPOKE J.M, Thèse présentée à l’université catholique de Louvain, 2009-2010, p.24.
 7

Notre sujet est délimité dans l’espace et dans le temps car toute
recherche en science humaine nécessité d’être circonscrite. 16

Sur le plan spatial, notre étude se base sur la ville de Kinshasa, car
c’est notre milieu de vie et dont nous avons la facilité d’effectuer des recherches,
mais néanmoins, l’esprit de notre travail tend sur l’ensemble de la RDC.

Sur le plan temporel, notre étude sur la protection des biens

immobiliers publics est focalisée dans une fourchette de 1973 jusqu’à nos jours
(2024).

Ainsi pour une meilleure et brave coordination des idées il nous est
demandé nécessairement l’implication des méthodes et des techniques très
appropriées.

Étant donné que la méthode reste une marche rationnelle de l’esprit

pour arriver à la connaissance ou à la démonstration d’une vérité. 17 En effet pour
bien épingler le problème que pose notre étude, nous avons opté pour la
méthode exégétique et la méthode sociologique.

La méthode exégétique consiste à vrai dire à exposer et analyser le

droit en vigueur mais aussi à confronter les faits et le droit.18

Cette méthode est importante à l’examen de ce sujet dans la mesure

où elle permet de décortiquer et d’interpréter les dispositions des textes officiels
en rapport avec l’objet de notre étude.

La méthode sociologique quant à elle fait appel à l’observation pure

et simple.19

16
KIENGE KIENGE INTUDI, Initiation à la recherche scientifique, éd. 2009-2010, p.4.
17
Idem
18
Ibidem,
19
TELOMONO BISANGAMANI M.T.,[Link].,
 8

Dans le cadre de ce travail ladite méthode nous aide à observer, à

constater l’application effective des lois ou des règles relatives à la protection du
domaine immobilierspublic.

Pour la meilleure illustration de l’étude critique de notre sujet nous

avons privilégié pour le recueil des données l’incontournable technique
documentaire et l’entretien.

S’agissant de l’incontournable technique documentaire, la loi n°73-

021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et
immobilier et le régime des suretés et autres textes juridiques, les ouvrages et les
articles, des revues ainsi que les notes de cours ont été consultés pour amplifier
notre étude.

L’entretien nous a permis de comprendre le vrai problème qui

gangrène au sein de l’administration publique. (Foncière et immobilière).

La présente étude s’articule autour de deux chapitres, le premier se

base sur la présentation du conservateur des titres immobiliers et le second
aborde la protection des biens immobiliers publics de l’Etat.

Hormis la présente introduction et la conclusion.

 9

CHAPITRE 1. LE CONSERVATEUR DES TITRES IMMOBILIERS

SECTION 1. DEFINITION DU CONSERVATEUR DES TITRES

IMMOBILIERS
§1. CONSERVATEUR DES TITRES IMMOBILIERS

La loi du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, regime

foncier et immbolier et le régime des surétés telle que modifiée et completée par
la loi n°80-008 du 18 juillet 1980, ne définit pas le conservateur de titres
immobuliers, elle se limite à dire que chaque circonscription fonciere est
amdinistrée par un fonctionnaire appelé conservateur des titres immobiliers 20

Le conservateur de titres immobiliers est une personne physique qui

assure une continuté des droits de l’Etat en matiere fonciere. Il est le
focntionnaire de l’Etat.21

Le conservateur des titres immobiliers est aussi une autorité

importante en matière de concession des terres de l’Etat. Personne ne peut
obtenir un droit ou titre de jouissance sur le sol sans passer par le conservateur ;
de ce fait, il participe à la gestion du domaine foncier privé de l’Etat. 22

§2. La sphère de compétence du conservateur des titres immobiliers

Pour l’application du régime foncier, le territoire national est divisé

en circonscriptions foncieres dont le président de la république determine le
nombre et les limites.23

Constitutionnellement, le pouvoir de déterminer le nombre et les

limites des circonscriptions foncieres releve de la compétence du prémier
20
Art 223 de la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régimes fonciers et immobilier
et régime de suretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980. In JORDC, 5 ème
édition. Kin.
21
[Link]
22
Idem
23
Art 222 de la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régimes fonciers et immobilier
et régime de suretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980. In JORDC, 5 ème
édition. Kin.
 10

ministre parce qu’il est le chef du gouvernment.24 Il assure l’execution des lois et
dispose du pouvoir reglementaire sous reserve des préorrogatives dévolues au
présidfent de la république par la présente constitution. L’harmonisation de la loi
fonciere à la constitution s’impose.

Chaque circonscription est administrée par un fonctioonnaire

appellé conservateur de titres immobiliers. Plusieurs circonscripitions peuvent
être reunies en tout ou en partie, sous l’autorité d’un même conservateur.

Il ressort de l’article 2 de l’ordonnance n°74-148 du 2 juillet 1974

portant mesure d’execution de la loi fonciere. Ce qui suit : « consituent des
circonscriptions urbaines ; 1. Les vbilles et les localités qui leurs sont assimulées
en vertu de la législation sur l’organisation territoriale et administrtive de la
republique. 2. Les localités declarées pour l’application de la législation fonciere
par une déciszion du comissaire d’Etat.

Toutefois, dans la ville de kinshasa, seules constituent des

circonscriptiosn uirbainnes, les zones ou parties de zones declargées telles par
une décision du commissaire. Selon l’arrêté ministériel
n°0110/cab/bin/[Link]/2022 du 06 juin 2022 portant création de deux
circonscriptions fonciere dans la ville de Kinshasa et modifiant l’arrêté
n°0016/cab/min/[Link]/2020 du 02 janvier 2020. La ville de Kisnhasa, regorge
15 circonstcriptions foncieres : la circonscription fonciere de Ngaliema,
barumbu, Kasavubu, Bandalungwa, matete, Limete, Kitambo, N’sele, N’djili,
Selembao, Mont-ngafuka, Maluku, Lingwala et la circonscription de Kinshasa.

24
Article 92 al.1 de la constitution du 18 février 2006 telle que modifiée par la loi n°11/100 du 20 janvier
portant révision de certains articles de la constitution. In JORDC, 5ème é[Link], n°février2016.
 11

§3. Le certificat d’enregisrement

Il importe d’abord de définir le certificat d’enregistrement puis
examiner sa nature et la procedure de son acquisition.

A. Définition et nature du certificat d’enregistrement

a. Définition

Le législateur congolais n’a pas défini le certificat d’enregistrement,

la jurisprudence et la doctrine congolaises ne le présentent que sous le seul angle
de l’acquisition et de la transmission de la propriété immobilière. 25 Cela étant,
les éléments de sa définition sont puisés dans la doctrine belgo-française.

En effet, bien que ne connaissant pas le certificat d’enregistrement

dans leurs systèmes fonciers, les droits belge et français connaissent néanmoins
l’institution du certificat de propriété. Celui-ci est un « acte par lequel un
fonctionnaire ou un agent public atteste l’existence d’un droit sur une chose ou
sur une valeur »26

Le certificat d’enregistremnt peut être défini comme le titre établit

par le concervateur des titres immboiliers compétent qui constate le droit de
jouissance d’un fonds et éventuellement le droit de propriété immobiliere qui y
est incorporé ainsi que les charges réelles frappant ledit fonds. 27

Il faut relever que le certificat d’enregistrement est inspiré du « real

property act) adopté en Australie du sud en 1858 et mis au point en 1886 sur
l’initiative du Sir [Link], en vue d’établir la securité des transactions,
spécielement dans le domaine du crédit foncier.

Dans le système torrens la proprité immobiliere ne s’acquiert et ne

se transmet que par le certificat d’enregistrement adressé en présence du

25
KANGULUMBA MBAMBA Vincent, La loi du 20 juillet portant régime général des biens, régime foncier et
immobilier et régime des suretés au Congo, trente ans après quel bilan, é[Link], p.88 inédit.
26
Idem
27
ALONI MUKOKO Yves. [Link]., p. 40.
 12

conservateur des titres immobiliers, la sécurité des transactions immobilieres y

est assurée par trois regles essentielles :

- Aucun acte translatif de propriété ou constitutif d’hypothèque ayant pour

objet un immeuble, ne produit ses effets qu’à partir de l’enregistrement ;
- L’enregistrement s’opère par l’intermédiaire d’un fonctionnaire de l’Etat
qui établit un nouveau certificat d’enregistrement au nom de l’acquéreur
après avoir annulé celui qu’a été remis par aliénateur ;
- Tout certificat du titre dûment scellé et signé du registre général fera foi
en justice de son contenu et de son immatriculation et fera preuve que la
personne qui y est dénommée et réellement investie des droits qui y sont
spécifiés.28

Le certificat d’enregistrement contient les éléments ci-après :

- l’indication précise des titulaires des droits
- La situation, la description, la superficie et le croquis de l’immeuble
- Les locations de plus de neuf ans et légales, dont l’immeuble est frappé
selon les règles de publicité prescrites par la loi.
L’exemplaire délivré au nouveau propriétaire contient, en outre, le
numéro du folio du livre d’enregistrement sur lequel le certificat est inscrit. 29

b. La nature du certificat d’enregistrement

La loi congolaise ne donne pas expressément la nature du certificat

d’enregistrement, par contre, en doctrine ce titre est considéré comme un acte
administratif par certains auteurs alors que d’autres le prennent pour un acte
authentique.30

Quant à nous, nous faisons sienne de la doctrine du professeur

Kangulumba qui estime que ce titre a une nature hybride. Il renferme en son sein
28
ALONI MUKOKO Yves. [Link]., p. 90.
29
KANGULUMBA MBAMBI Vincent, [Link]., p. 95
30
KANGULUMBA MBAMBI Vincent, [Link]., p.95
 13

le caractère administratif dans la mesure où l’autorité qui établit en l’occurrence

le conservateur des titres immobiliers est un fonctionnaire public. Parlant de
l’acte administratif, il relève qu’en considération de l’origine c’est-à-dire les
personnes ou les organes de qui émane l’acte seront considérés comme
formellement acte administratif unique, l’acte ayant pour auteur une autorité
publique.31

Nous pouvons le ranger également parmi les actes authentiques en

nous fondant sur l’article 199 du code civil III, qui définit l’acte authentique
comme « étant celui qui a été reçu par un officier public ayant le droit
d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé et avec les solennités
requises »32

Nous savons que le certificat d’enregistrement est un document

établit par un officiel, un conservateur des titres immobiliers et ayant des
caractéristiques déterminées par la loi (double exemplaire, date, sceaux
situation, descriptions, superficie, croquis de l’immeuble etc…)

c. Procédure d’acquisition du certificat d’enregistrement

En RDC, il y a trois manières, en présentant soit un contrat de vente

passé en forme authentique, soit un jugement coulé en force de chose jugée, soit
enfin, une ordonnance d’investiture.33 Le contrat de vente, jugement définitif et
l’ordonnance d’investiture ne consacrent pas dans le chef de son bénéficiaire la
propriété de l’immeuble concerné, mais ne lui confèrent qu’un droit de créance
c’est-à-dire le droit de devenir propriétaire et la jurisprudence a déjà explicité
cette volonté du législateur.34

B. Procédure ordinaire d’obtention du certificat d’enregistrement

31
Idem, p.91
32
Ibidem.
33
Art 231 de la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régimes fonciers et immobilier
et régime de suretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980. In JORDC, 5 ème
édition. Kin.
34
KANGULUMBA MBAMBI Vincent, [Link].,p.69
 14

La procédure s’organise en trois étapes :

- Demande de terre
- Conclusion du contrat de location ou d’occupation provisoire et de la
concession qui aboutiront à l’octroi d’un certificat d’enregistrement. Le
processus pour l’obtention du certificat d’enregistrement débute par La
demande de terre formulée par le requérant à l’ endroit du conservateur
des titres immobiliers, celui-ci est épaulé dans sa tâche par le bureau du
domaine et celui du cadastre.

En effet, le bureau du domaine est chargé d’examiner la demande

de terre introduite. Cet examen porte sur la destination des terrains les
conditions posées par l’administration.35

Dans le cas où cet examen s’avérait concluant ce bureau

communiquera ce dossier au bureau du cadastre qui attribuera au requérant un
numéro cadastral.

En outre, le bureau du cadastre vérifiera si la mise en valeur a été

effectuée endéans trois ans, pour le contrat de location qui porte sur les terres
urbaines, pour le contrat d’occupation provisoire le délai est de 5 ans sur les
terres rurales.

C’est au terme de cette mise en valeur que le conservateur

interviendra pour faire connaitre son avis et renverra par la suite le dossier au
bureau du domaine pour élaborer un projet de contrat de location ou
d’occupation provisoire à soumettre à sa signature. Après que la phase du
contrat de concession le contrat offre à son bénéficiaire le droit de jouir de la
parcelle d’en utiliser les produits, de l’aliéner et de la donner en héritage. La
mise en valeur effective, le conservateur des titres immobiliers procédera alors

35
Idem
 15

à l’enregistrement du titre concédé par l’Etat conformément à l’article 219 de la

loi foncière.36

C. Régime du certificat d’enregistrement

Lorsque le certificat d’enregistrement est régulièrement établi

suivant les dispositions impératives de la loi foncière et d’ordre urbanistique et
soumis au régime de l’article 227 al 1 et 2 autrement dit il est inattaquable dès
son établissement et seul une action personnelle et intérêts et possibles. 37 S’il est
établit en violation des dispositions d’ordres publics de la loi et d’ordre
urbanistique, il est soumis aux prescris de l’article 204 car la nullité du contrat
de concession entrainera celle du certificat, et ce, quel que soit l’Age du
certificat, il reste attaquable.38

Il assure la sécurité des droits enregistrés et garantis les transactions

en matière foncière et immobilières, le conservateur dispose de plusieurs
registres. Un registre dit livre d’enregistrement pour l’inscription des certificats
au fur et en mesure qu’ils sont dressés : un registre à souche, dit registre des
certificats, pour la délivrance des certificats : un registre répertoire alphabétique
des personnes auxquelles des certificats sont délivrés et un registre journal de
tous les certificats, annotations et acte quel conque et de tous les actes, requêtes
et documents, remis au conservateur.39 Ces registres permettent de retracer toute
l’histoire de l’immeuble.

36
Article 219 de la foncière, loi n°73-021 DU 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et
immobilier et régime des suretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980.
[Link] 45ère é[Link]., n°1 décembre 2004.
37
ALONI MUKOKO Yves, [Link]., p.41
38
Idem. P. 42
39
Articles 224 et 229 Article 219 de la foncière, loi n°73-021 DU 20 juillet 1973 portant régime général des
biens, régime foncier et immobilier et régime des suretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80-008
du 18 juillet 1980. [Link] 45ère é[Link]., n°1 décembre 2004.
 16

§3. Le domaine privé de l’Etat

Avant de dégager sa composition le domaine privé de l’Etat doit
être défini et son régime juridique dégagé.40

a. Définition
Les biens du domaine privé de l’Etat sont définis comme étant des
biens qui appartiennent à l’Etat et qui ne sont pas affectés à un usage ou à un
service public.

En réalité, il s’agit bien d’une définition négative à l’opposé de

celle des biens du domaine public. Cette définition a des conséquences sur le
régime juridique des dits biens.41

b. Régime juridique
Aux termes de l’article 11 de la loi foncière, il est disposé : « tous
les autres biens de l’Etat restent dans le commerce, sauf les exceptions établies
par la loi. » La nature d’un bien se trouvant dans le commerce est qu’il peut être
saisi, cédé, aliéné ou vendu.42

c. Composition du domaine privé de l’Etat

Tout comme le domaine public, le domaine privé de l’Etat
comporte :

- Un domaine privé foncier composé des terres appartenant à l’Etat mais

non affecté à un usage ou un service public ;
- Un domaine privé composé des immeubles destinés au logement du
personnel de l’Etat, des immeubles expropriés, en déshérence ou
abandonnés ;
- Un domaine privé mobilier constitué de tous les droits mobiliers comme
les titres et actions représentant les emprunts de l’Etat (portefeuille de
40
KANGULUMBA MBAMBI, [Link]., p. 69
41
Idem.
42
Ibidem
 17

l’Etat), des biens que l’Etat obtient suite aux donations reçus des
particuliers, achetés ou par suite des condamnations pénales (confiscation
spéciale ou générale des biens)43

§4. Rôle du conservateur des titres immobiliers

Le conservateur des titres immobiliers est l’unique autorité pouvant
effectuer ou rendre effectif la mutation d’un droit réel foncier ou immobilier. Le
dossier ainsi constitué par l’équipe mixte est transmis au conservateur des titres
immobiliers compétant qui doit juger en dernier ressort si toutes les conditions
requises se trouvent réunies.44 Ou bien le dossier est satisfaisant, dans ce cas le
conservateur des titres immobiliers procède à l’établissement ou au
remplacement du livret de longueur par le certificat d’enregistrement. 45

La loi fait du conservateur des titres immobiliers, l’organisateur de

droit réel foncier ou immobilier des particuliers en évitant les conflits fonciers,
tout en préservant le domaine public de l’Etat surtout le domaine immobiliers.

SECTION 2. LE DOMAINE PUBLIC DE L’ETAT

Pour bien comprendre la nature juridique du domaine public de
l’Etat, sa composition, le régime juridique des biens qui en font partie, les règles
qui président à l’entrée ou à la sortie de ces biens, il semble indiqué de définir
d’abord la notion de domaine public de l’Etat.

§1. Définition
La loi ne définit pas de façon précise le domaine public de l’Etat de
sorte que souvent l’on recourt à la doctrine.

Celle-ci offre trois types d’approches : Restrictive, extensive et

moyenne.

43
KANGULUMBA MBAMBI, [Link]., p. 69
44
KALAMBAY LUMPUNGU G., Droit civil, régime foncier et immobilier, Vol II, p. 127
45
Idem.p.127.
 18

- Du point de vue restrictif, le domaine public est l’ensemble des biens

affectés à l’usage de tous et non susceptibles de propriété privée par leur
nature. Il s’agit des biens affectés à l’usage des services publics. Cette
définition ne rend pas compte de la réalité. Il existe des biens affectés à
l’usage de tous mais qui ne sont pas du domaine public. Exemple :
concession de chemins de fer qui peuvent revenir à des particuliers.
- Selon la conception extensive, le domaine public est composé des biens
destinés à l’usage du public mais aussi à l’usage des services publics.
- La conception moyenne quant à elle trouve dans le domaine public de
l’Etat tous les biens jouissant d’une protection spéciale de la part de
l’autorité compétente.46

Au bout du compte, nous pouvons retenir comme définition celle

relevant des termes de l’article 10 de la loi qui qualifie les biens du domaine
public comme « les biens de l’Etat qui sont affectés à un usage ou à un service
public et qui sont hors commerce tant qu’ils ne sont pas régulièrement
désaffectés » en fait cette définition se rapproche de celle extensive.

§2. Régime juridique des biens du domaine public

Par régime juridique, nous entendons l’ensemble des règles
applicables à une situation donnée, et en l’espèce, aux biens du domaine public.
On s’accorde sur le régime auquel sont soumis les domaines publics. Ils sont
hors du commerce et les droits qu’exercent sur eux les personnes publiques ne
sont pas des droits de propriété au sens du code civil. 47 L’ensemble de leur
régime juridique est inspiré par le souci d’assurer à ces biens une protection
particulière.48

46
KANGULUMBA MBAMBI V., [Link]., p.36
47
François TERRE, Droit civil des biens, éd. 6ème Dalloz, paris, 1999,
48
Idem. p.415
 19

Ainsi sont-ils inaliénables, insaisissables et imprescriptibles tant

qu’ils n’ont pas été désaffectés corrélativement ils peuvent être grevés, après
leur affectation d’aucune servitude d’intérêt privé.49

En principe faire l’objet seulement d’autorisations d’occupation

privative, de caractère unilatéral ou contractuel, précaire est toujours révocable.

Les biens qui font partie de ce domaine public peuvent être naturels
(foncier) ou artificiels (mobiliers ou immobiliers) œuvre de l’homme.50

L’entrée ou la sortie des biens fonciers naturels nécessite aucun acte

de l’autorité administrative, a contrario, des biens artificiels (domaine public
mobilier et domaine public immobilier), eux font l’objet d’une décision de
l’autorité compétente dans la mesure où l’affectation est de fait (sans besoin
d’un acte) ou formelle la désaffectation doit être également de fait ou formelle.
C’est le principe de parallélisme de forme.51

A la lumière de la nature des biens en général, il existe trois sortes

de domaine public de l’Etat. Le domaine public foncier, le domaine public
immobilier et le domaine public mobilier.

Certes, tout ce qui s’unit ou incorpore au domaine public, de

quelque manière que ce soit fait partie de ce domaine.

Dans le cadre de notre dissertation, notre cerveau se surchauffe que

sur les biens du domaine public immobilier de l’Etat, que nous aurions détaillé
plus loin au paragraphe 4 du chapitre 2.

§3. L’affectation
L’affectation est un acte par lequel un bien appartenant à une
personne publique entre dans son domaine public par l’usage du public ou d’un

49
Ibidem. p.415
50
KANGULUMBA MBAMBI V., [Link]., p.41
51
Idem. p.41
 20

service public. Il s’agit des conditions d’affectation qui doivent être réelles, sans
lesquelles toute autre affectation serait constitutif du détournement de pouvoir. 52

L’affectation peut être à l’usage de tous ou à un service public

lorsque les particuliers peuvent utiliser directement ce bien sans l’intermédiaire
d’un service public, il s’agit d’un bien à l’usage du public.

Alors que les biens affectés à un service public sont des biens qui
sont à l’usage par tous et non pour tous.53

Ce n’est donc pas tout le monde qui peut utiliser les biens affectés à
un service mais seulement les usagers qui bénéficient du service en remplissant
les conditions imposées pour accéder à ce service.

Par exemple l’utilisation des auditoires comme étudiants suppose au

départ la réalisation des conditions par exemple avoir été inscrit régulièrement.

A ce deux concepts s’ajoute l’aménagement indispensable, cet

aménagement a donc rôle restrictif de la domanialité publique, car comme le
souligne un auteur cité par le professeur Yves ALONI, « si l’on admet que tous
immeuble affecté à un service public appartient au domaine public, il suffisait
qu’un modeste fonctionnaire ait installé son bureau dans un immeuble pour que
ce dernier devienne domaine public et qu’à l’instant il bénéficie des privilèges
de la domanialité publique au détriment des tiers, des voisins ».

Cette exigence a été introduite pour éviter d’agir à l’excès

l’application du régime de la domanialité publique qui est très lourd et
contraignant pour les gestionnaires et les utilisateurs du bien54

L’affectation peut être expresse ou tacite, elle est expresse

lorsqu’elle résulte d’une décision formelle de l’autorité qui classe un bien dans

52
ALONI MUKOKO Yves, Manuel de Droit civil les biens, 2021, inédit.p.63
53
Idem. .p.64
54
ALONI MUKOKO Y. [Link]., p.64
 21

le domaine public. L’affectation expresse s’impose chaque fois que la nature et

la situation du bien envisagé ne le font pas apparaitre clairement comme intégré
dans le domaine public.55

L’affectation est dite tacite lorsque la nature du bien ou sa situation

le font apparaitre comme devant servir à l’usage public ou à un service public.
Par exemple l’eau des cours d’eau et des lacs est normalement utilisable par
tous, par nature, elle fait donc partie du domaine public.56

La compétence pour la procédure est assise sur le principe de la

compétence du propriétaire. Cette compétence appartient au propriétaire étant
donné qu’elle est un attribut de la propriété.

L’Etat n’a de compétence d’affecter que pour les biens dont il a la

propriété. Il ne peut donc pas affecter dans son domaine les biens des autres
personnes publiques notamment une province.57

Les provinces et les entités territoriales décentralisées ont

également la compétence d’affectation bien que n’étant expressément prévue par
les lois dans leurs domaines publics des biens qui leur appartiennent dans la
mesure où elles peuvent acquérir des biens en tant que sujets de droit, et même
créer certains biens par la construction des routes notamment.58

Cependant, dans certains cas, un texte de l’Etat peut prononcer

l’affectation et même un autre le classement alors même que l’Etat n’est pas
propriétaire du bien.

§4. La désaffection
Le déclassement (désaffectation est l’acte formel par lequel la
personne publique propriétaire décide qu’un bien ne fait plus partie du domaine
55
Idem, p.65
56
Ibidem,
57
ALONI MUKOKO Y. [Link]., p. 66
58
Art 11 de la Loi organique n°08/06 du 7 octobre 2008 portant composition, organisation et fonctionnement
des entités territoriales décentralisées et leurs apports avec l’Etat et les provinces, in JORDC, éd. Kin.
 22

public. Du moins fait partie du domaine public auquel il appartient. Il n’est pas
exclu qu’ils sont reclassé dans un autre domaine public.59

Tout comme l’affectation peut être expresse ou tacite. La décision

de sortie du domaine public et son entrée dans le domaine privé peut donc
résulter d’une décision expresse déclassant ledit bien ou d’un changement dans
la nature de la situation de ce bien.60

Changement de nature ce sera le cas par exemple d’un cours d’eau

qui s’assèche. Changement de situation, ce sera le cas de l’immeuble dont les
murs cesseront d’abriter un service public.

Pour l’entrée dans le domaine public, il faut un cumul de deux

éléments : affectation de fait et affectation formelle. Pour la sortie du domaine
public, il faut également l’existence d’un cumul de la désaffectation de fait et de
la désaffectation formelle.

D’où cette application d’un principe général du droit public : la

sortie d’un bien du domaine public doit avoir lieu dans les formes identiques à
celles selon lesquelles a été réalisée l’introduction de ce bien dans le domaine. 61

Ainsi, la domanialité publique disparait comme elle est née. On

appelle également ce principe : principe du parallélisme entre les opérations
d’entrée dans le domaine public et de sortie de celui-ci. Le principe de la légalité
oblige le pouvoir à respecter la décision de classement fait que celle-ci n’a pas
été rapportée par l’autorité compétente et l’article 10 de la loi foncière rend
d’ailleurs hors commerce tout bien de l’administration qui n’a pas été
régulièrement désaffecté.

La désaffectation a pour conséquences :

59
ALONI MUKOKO Y. [Link].,
60
Idem
61
ALONI MUKOKO Y. [Link]., p.66.
 23

 Le bien tombe dans le domaine privé de la personne publique qui en est

propriétaire à moins qu’il ne soit réincorporé dans le domaine public par
reclassement, ce qui se fait parfois pour la voirie routière.
 Il devient aliénable, prescriptible, les atteintes qui lui sont portées ne
constituent plus de contravention de grande voirie. Les litiges le
concernant relèvent de la compétence judiciaire. Le déclassement permet
à l’administration de retirer sans indemnité les permissions de voirie ou
contrat composant acceptation du domaine en cause.
 Cette mesure fait disparaitre les aisances de voirie des riverains, sauf
indemnisation éventuelle
 La sortie du bien ne fait pas revenir les droits que pouvaient avoir sur lui
les tiers avant l’incorporation.62

§5. L’expropriation pour cause d’utilité publique

La loi n°77-01 du 22 février portant expropriation pour cause
d’utilité publique à son article 1er énumère les biens susceptibles d’expropriation
pour cause d’utilité publique. « Sont susceptibles d’expropriation pour cause
d’utilité publique :

a. La propriété immobilière
b. Les droits réels immobiliers à l’exclusion du permis d’exploitation
minière et de la concession minière qui sont régis par une législation
spéciale
c. Les droits de créance ayant pour objet l’acquisition ou la jouissance des
communautés locales sur les terres domaniales
d. Les droits de jouissances des communautés locales sur les terres
domaniales, les droits autres que la propriété immobilière sont expropriés
conjointement avec les immeubles qu’ils affectent au cas où ils affectent
des immeubles domaniaux, ils forment l’objet direct de la propriété. »

62
Idem p. 67
 24

L’on remarque que le législateur semble omettre la concession

perpétuelle comme susceptible d’expropriation pour cause d’utilité publique et
pourtant cette omission aurait pû être évitée pour que les articles 101. 1 ; 102 ;
103 et 104 parlent clairement de l’expropriation pour cause d’utilité publique de
la concession perpétuelle l’est également de la concession ordinaire article 145.
4.

Dans le droit congolais, l’expropriation, ni la décision judiciaire une

des opérations auxquelles elle donne lieu, car dans ce droit au moment où les
cours et tribunaux interviennent, l’expropriation est déjà consommée.

Dans la phase juridique de l’expropriation pour cause d’utilité

publique lors de l’instance, les cours et tribunaux ne peuvent aborder que les
trois points suivants :

- La légalité de la procédure
- Le délai de déguerpissement et le montant de l’indemnité.

L’article 34 de la constitution du 18 février 2006 telle que modifiée

à ce jour, dispose que la propriété privée est sacrée. L’Etat garantit le droit à la
propriété individuelle ou collective, acquis conforment à la loi ou à la
coutume…nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité
publique et moyennant une juste et préalable indemnité octroyée dans les
conditions fixées par loi.

Ainsi, l’indemnité à verser doit permettre à l’exproprié de pouvoir

se replacer dans une situation exactement semblable à celle qu’il avait
auparavant.

L’article 81 alinéa 1 dispose quant à lui : « les concessions

perpétuelles se font à titre onéreux »
 25

Pour l’évaluation de l’indemnité à accorder au titulaire de la

concession perpétuelle à l’occasion de l’expropriation pour cause d’utilité
publique, on doit tenir compte de cette distinction.

En effet, selon que la concession perpétuelle a été consentie à titre

onéreux ou à titre gratuit, on appliquera pour évaluer l’indemnité compensatoire
respectivement selon l’esprit des articles 102 et 103 de la loi foncière.

Pour évaluer l’indemnité compensatoire de la concession

perpétuelle à titre onéreux, on doit tenir compte de deux éléments : le prix de la
concession auquel le concessionnaire l’a acquise et les impenses.

CHAPITRE II. LA PROTECTION DES BIENS IMMOBILIERS PUBLICS DE

L’ETAT
SECTION 1. LES MECANISMES DE PROTECTION
Nul n’ignore que l’Etat en tant que personne morale dispose d’un
patrimoine immobilier c’est-à-dire un ensemble de biens et des obligations ayant une
valeur pécuniaire grâce auquel il pourra remplir sa mission d’intérêt général.
 26

Tous ces biens immobiliers requièrent une meilleur protection spéciale

telle que prévue à l’article 55 al 3 et 210 al 3 en ce termes : « les terres qui font partie
du domaine public de l’Etat sont régies par les dispositions particulières aux biens
affectés à un usage ou à un service public »

Malheureusement jusqu’alors, il n’y a pas un cadre légal. Nous analysons

quelques lois posant les principes relatifs à la protection des biens immobiliers de
l’Etat (protection légale) et quelques acteurs considérés actifs pour la sécurité des
biens immobiliers publics (protection administrative, judiciaire, citoyenne).

§1. La protection légale

L’Etat exerce une souveraineté permanente notamment sur le sol, le
sous-sol, les eaux et les forêts sur les espaces aériens, fluviaux, lacustres et maritimes
congolais ainsi que sur les mères territoriales congolaises et sur le plateau continental.
Les modalités de gestions et de concession du domaine de l’Etat visées à l’alinéa
précédent sont déterminées par la loi.63

Les biens de l’Etat qui sont affectés à un usage ou à un service public

sont hors commerce tant qu’ils ne sont pas régulièrement désaffectés.64 Le domaine
foncier public de l’Etat est constitué de toutes les terres qui sont affectées à un usage
ou un service public. Ces terres sont inconcessibles tant qu‘elles ne sont pas
régulièrement désaffectées. Les terres qui font partie du domaine public, de l’Etat sont
regies par les dispositions particulières aux biens affectés à un usage ou à un service
public.65

Jusqu’à ce jour, il n’existe pas des dispositions spéciales en matière des

gestions du domaine public de l’Etat. La loi foncière ne pose que le principe. Le
domaine immobilier public de l’Etat est constitué de tous les immeubles qui sont
affectés à un usage ou à un service public. Ces immeubles ne sont ni cessibles ni

63
Art 9 de la constitution du 18 février 2006 telle que modifiée par la loi n°11/100 du 20 janvier portant
révision de certains articles de la constitution. In JORDC, 5ème é[Link], n°février2016.
64
Art 10 de loi n°73-021 DU 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et
régime des suretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980. [Link]
45ère é[Link]., n°1 décembre 2004.
65
Art 55 de la constitution du 18 février 2006 telle que modifiée par la loi n°11/100 du 20 janvier portant
révision de certains articles de la constitution. In JORDC, 5ème é[Link], n°février2016.
 27

susceptible de location tant qu’ils ne sont pas régulièrement désaffectés. Ils sont régis
par les dispositions particulières aux biens affectés à un usage ou à un service public.66

§2. La protection administrative

L’administration publique est celle qui gère les différentes de l’Etat. 67
Pour mieux comprendre les affaires de l’Etat, il convient de circonscrire la mission
primordiale du pouvoir public qui est la réalisation de bien-être de la population.

Depuis de lustre, les activités d’intérêt général gérées par une personne
publique coexistent plus au moins avec leur gestion par des personnes privées. Il nous
parait ainsi plus logique de regrouper les modes de gestion des services publics en
deux grandes catégories de gestion :

La gestion par la personne publique elle-même d’une part et la gestion

déléguée à un organisme privé d’autres part.68

Tous les acteurs (Etat, collectivités territoriales et établissements publics)

se trouvant en charge des affaires publiques ont l’obligation d’entretenir et de protéger
les biens immobiliers publics dont ils ont la responsabilité.

Dans le même ordre d’idée, l’article 3 de l’ordonnance n°22/077 du 27

juin 2022 portant création, organisation et fonctionnement au sein du cabinet du
Président de la République d’un service spécialisé, dénommé agence nationale pour la
protection du patrimoine immobilier de l’Etat. illustre cette notion à ces termes : « la
mission de l’AN-PPIE est de veiller au plus haut niveau de l’Etat, à la protection, à la
sécurisation, à la gestion rationnelle et au développement du patrimoine immobilier,
du domaine tant public que privé de l’Etat, aussi bien à l’étranger, au niveau national,
provincial que local.69

A ce titre, elle est chargée notamment :

66
Art 210 de la constitution du 18 février 2006 telle que modifiée par la loi n°11/100 du 20 janvier portant
révision de certains articles de la constitution. In JORDC, 5ème é[Link], n°février2016.
67
YUMA DIABA Louis, Manuel de droit administratif général, éd. CEDI, p.4
68
KONDALOKO OMANYONDO Leopold, [Link]., p. 20
69
Art 3 de l’ordonnance n°22/077 du 27 juin 2022 portant création, organisation et fonctionnement au sein du
cabinet du Président de la République d’un service spécialisé, dénommé agence nationale pour la protection du
patrimoine immobilier de l’Etat.
 28

- D’assurer le contrôle de la régularité de toute procédure d’autorisation

d’aliénation des biens immobiliers du domaine public et privé de l’Etat ou de
tout autre acte ayant impact sur la valeur de ces derniers ;
- Faire rapport au président de la république après chaque enquête menée en vue
de protéger et de promouvoir la bonne gouvernance du patrimoine immobilier
public et privé de l’Etat…

Tout service public est tenu d’empêcher tout abus des biens immobiliers
qui est affecté vis-à-vis des usagés ou d’autre administrations qui tentent à imputer le
fond affecté à un usage ou à un service public, en vue d’éviter toute sorte de
spoliation.

§3. La protection citoyenne

Le citoyen est à la base d’existence étatique, il est également le moteur
de la société étatique dans son implication des finances publiques (impôts et taxes).

Il ressort de l’article 67 de la constitution du 18 février 2006 que : « tout

congolais a le devoir de protéger la propriété, les biens et intérêts publics…)

Cette disposition doit être intériorisée aux citoyens congolais comme

l’évangélisation de la parole de Dieu, ceci doit se dérouler dans le cadre de l’éducation
nationale, à toute échelle de l’éducation (famille, école gardienne, primaire,
secondaire et à l’université) et le média aussi doit intensifier des émissions
consistantes à faire connaitre les citoyens leurs devoirs primordiale en vue de les
mettre en œuvre. La non vulgarisation de devoirs citoyens ou l’échec de l’éducation
nationale sont à la base d’effondrement du pays, parce que les citoyens se livrerons
aux actes de vandalisme (incendie, pillage, destruction des biens publics) en cas de
trouble interne (manifestation, marche politique)

Les devoirs des citoyens se tendent sur la gestion des affaires publiques
par les autorités politico-administratives qui tentent à abuser les biens immobiliers
publics. Les citoyens constituent une force impeccable pour empêcher les abus des
autorités politico-administratives, une fois que sa consciences est éveillée ou
l’éducation nationale en 100%, nous louons les bravoures des jeunes du quartier
 29

Banunu dans la commune de Matete, ville de Kinshasa, qui avaient empêché

définitivement la construction de la station-service sur le terrain de football dans le
même quartier en face du pont Matete qui a été spolié par une autorité inconnue en
2021.

Une fois la réussite d’éveil de conscience citoyenne a abouti, le pays va

décoller durablement pour que les biens publics soient profitables à tous.

§4. La protection juridictionnelle

Indépendamment de la procédure de la contravention de la voirie,
l’administration, propriétaire ou affectataire du domaine public, dispose de moyenne
administration plus renforcée à l’encontre des personnes privées qui occupent
indifféremment le domaine de l’Etat.70

Pour obtenir l’expulsion des occupants ou l’enlèvement des installations

irrégulières, implantées sur le domaine public, l’administration doit normalement
recourir au juge.

Pour mettre fin aux occupations sans titre du domaine public de l'État,
l’administration peut saisir soit le juge administratif soit le juge judiciaire. Le juge
administratif intervient ici entant que juge de fond.

En dehors du contentieux de contreventions de grande voirie, ou de

contentieux des contrats d’occupation du domaine public seul le juge judiciaire a
qualité pour connaitre des demandes tendant à l’expulsion des occupants sans titre71.

C’est dans ce cadre que le juge est saisi, pour trancher le litige, en
participant à la protection des biens de l’Etat dans ses décisions judiciaires dans
l’application de la loi.

C’est dans ce cadre que le juge participe à la protection des biens

immobiliers publics. Supposons qu’une autorité incompétente a spolié le fond affecté à
un usage ou un service public, et le bénéficiaire a réussi systématiquement l’obtention
du certificat d’enregistrement est l’oppose à l’Etat.
70
[Link] consulté mercredi, le 09 octobre 2024 à 21h
71
[Link] consulté mercredi, le 09 octobre 2024 à 21h
 30

En face de tel conflit, le juge saisit doit tenir compte du domaine

immobilier public de l’Etat ayant le devoir que d’obéir qu’à, l’autorité de la loi, il doit
tenir compte d’appliquer les principes fondamentaux de la protection des biens
immobiliers publics tels que institués dans la loi foncière qui sont : l’insaisissabilité,
l’inaliénabilité, l’imprescriptibilité et l’inconcecessibilité

Le juge joue un rôle crucial dans la protection des biens immobiliers

publics. Il est tenu de veiller aux biens immobiliers publics de toute menace de
dépossession, telle que la désaffectation irrégulière, l’aliénation.

Il a été constaté l’absence de décret régissant les inventaires des biens

immobiliers affectés à un usage et à un service publics. Le ministre des travaux publics
doit prendre un arrêt d’inventaire des biens immobiliers publics.

§5. Inventaires des biens immobiliers publics

Le domaine public immobilier est composé de tous les biens immobilier
affectés à un usage ou à un service public. Il en est ainsi :

- Des bateaux des navires

- Des dépendances nécessaires à l’exploitation de chemins de fer, telles que les
gares, les appareils d’aiguillage et de signalisation, les quais et places de
stationnement, les magasins, les ateliers de construction et de réparation, les
immeubles affectés au logement du personnel dont la présence permanente près
de la voie est d’une nécessité évidente
- Les aérogares, les hangars pour aéronefs, les habitations réservées au personnel
et situées sur le terrain d’aviation,
- Les maisons communales, les hôtels de villes, les hôpitaux, les monuments etc.

Section 2. ETAT DES LIEUX DE LA PROTECTION DES BIENS

IMMOBILIERS PUBLICS
Malgré les principes clairs posés par le législateur et la doctrine en ce qui
concerne la protection du domaine immobilier public de l’Etat, la situation sur le
terrain semble à démontrer le contraire.
 31

A titre d’illustration nous citons, le fonds sur lequel se situe le secrétariat

général du ministère des affaires foncières, et celui sur lequel se situe l’Unikin seraient
couverts par le certificat d’enregistrement et le fonds sur lequel se situe la station rond-
point Ngaba se trouve dans la même situation. Dans notre descente sur terrain pour
s’acquérir les informations ou des raisons qui convainc le Conservateur des titres
immobiliers d’établir le certificat d’enregistrement sur le domaine immobilier public
de l’Etat. Arrivant dans les circonscriptions foncières de Limete et Matete, reçu au
bureau du conservateur le 7 septembre 2024 « monsieur NSHIMBA WALTER,
conservateur des titres immobiliers de la circonscription de Limete » le Bureau du
conservateur nous avait dirigé au bureau du chef du personnel « Monsieur BOLONDA
ELIMA » le même jour, Monsieur BOLONDA ELIMA nous avait orienté au bureau
enregistrement et notariat, reçu le 08 septembre 2024 à 11h par madame Joél
KALUMBU NZAMBA secrétaire.

Dans notre entretien avec madame Joél KALUMBU NZAMBA, la

question robuste était ajustée sur l’assiette juridique qui loge la compétence du
conservateur de titre immobilier de pouvoir établir le certificat d’enregistrement sur le
domaine public et qu’en est-il de la procédure à suivre pour aboutir à l’enregistrement.

La secrétaire nous avez brandit un manuel de séminaire de remise à

niveau des agents de service, tout en expliquant clairement la procédure à suivre en
vue d’aboutir à l’établissement du certificat d’enregistrement.

Tout en précisant que seuls les biens constituant ce domaine privé de

l’Etat sont dans le commerce juridique c’est-à-dire elles sont aliénables et concessible.

Méthodiquement, dans la précision de la division du domaine foncier de

l’Etat, le rappel du cours de droit civil. Des biens nous a été fait : « le domaine foncier
de l’Etat est divisé en deux, le domaine foncier public et le domaine foncier privé de
l’Etat. Le domaine foncier public est constitué de toutes les terres qui sont affectées à
un usage ou à un service public. Ces terres sont inconcessible tant qu’elles ne sont pas
régulièrement désaffectées.
 32

Elles sont régies par des règles particulières. Il convient de noter que le
domaine public de l’Etat ne pas être géré par le ministère des affaires foncières mais
plutôt par le ministère des infrastructures et travaux publics. Il a la gestion du
patrimoine immobilier du domaine public de l’Etat, ainsi que des tous les équipements
y relatifs.72 Et le ministère de l’enseignement de l’enseignement primaire et
universitaire participe à la gestion « inventaire, suivie et gestion du patrimoine
mobilier et immobilier des établissements du secteur de l’enseignement supérieur et
universitaire »73

Le ministère des affaires foncières gère le patrimoine foncier privé de

l’Etat « application et vulgarisation de la gestion foncière et immobilière notariat en
matière foncière et cadastrale, gestion et octroi des titres immobiliers, lotissement en
collaboration avec le ministère ayant l’aménagement des territoires et celui de
l’urbanisme et habitat dans leurs attributions, octroi des parcelles de terre en vue de la
mise en valeur ».74 alors que le ministère de l’urbanisme et habitat gère le patrimoine
immobilier privé de l’Etat « aménagement de l’espace urbain en matière d’urbanisme
et habitat, gestion et administration du patrimoine immobilier relevant du domaine
privé de l’Etat, étude et promotion des matériaux de construction des établissements
urbains, agrément d’agences et courtiers immobiliers, promotion des logements
sociaux. »

Contrairement au domaine foncier public, le domaine foncier privé de

l’Etat, sont constituées de toutes les autres terres non affectées à un usage ou à un
service public, elles sont régies par la loi foncière et ses mesures d’exécution.

En d’autre terme, la loi foncière s’occupe que de ces terres, sont celles
qui peuvent faire l’objet d’une concession en faveur d’une personne physique ou
morale »
72
Art 1 point 5 de l’ordonnance n°22/077 du 27 juin 2022 portant création, organisation et fonctionnement au
sein du cabinet du Président de la République d’un service spécialisé, dénommé agence nationale pour la
protection du patrimoine immobilier de l’Etat.
73
Art 1 point 34-11 de l’ordonnance n°22/077 du 27 juin 2022 portant création, organisation et fonctionnement
au sein du cabinet du Président de la République d’un service spécialisé, dénommé agence nationale pour la
protection du patrimoine immobilier de l’Etat.
74
Art 1 point 36 de l’ordonnance n°22/077 du 27 juin 2022 portant création, organisation et fonctionnement au
sein du cabinet du Président de la République d’un service spécialisé, dénommé agence nationale pour la
protection du patrimoine immobilier de l’Etat.
 33

En résumé, ces explications nous ont été fourni par le service, nous avons
constaté que les agents du service de cadastre et de la conservation sont quand-même
informés sur la matière foncière et immobilière du domaine public que privé.

Le bât blesse au niveau de séparation de pouvoir en toute légalité selon,

les informations recueillies, c’est la politique pathologique qui contamine
l’administration foncière congolaise. C’est l’Etat à travers ces organes ou ses entités
notamment le ministre des affaires foncières, qui force la main du conservateur, en
violation intentionnelle de la loi foncière en vue d’établir le certificat d’enregistrement
sur le domaine public immobilier pour amputer une partie à l’intérêt égoïste.

La politique pathologique et égocentrique de différents ministres qui se

sont succédés au ministère des affaires foncières ayant pour ambition de spoliation des
terres du domaine public surtout celles se trouvant au centre-ville, pour leur
enrichissement.

Chose grave, ils procèdent à l’accès de pouvoir en multipliant des

circonscriptions foncières. En principe c’est un pouvoir qui relève de la compétence du
chef de l’Etat selon la loi foncière et non du ministère des affaires foncières, qui les
crée actuellement. Tout ça par ce qu’il y a une divagation juridique sur la gestion qui
engendre des compétences éparpillatoires et spoliatrices des biens immobiliers publics
de l’Etat qui sont regis par des règles particulières jusqu’alors non existentielles. Suite
à la distraction législative qui profite aux membres du gouvernement non
nationalistes.

§1. Critiques sur la gestion des biens immobiliers publics

Depuis l’accession de la RDC à l’indépendance, le patrimoine de l’Etat
congolais particulièrement foncier et immobilier ne fait que diminuer au lieu
d’accroitre.

Un constat fait au plus haut niveau de l’Etat face à l’effritement de plus

en plus prononcé des biens appartenant à l’Etat au profit des particuliers.75

75
ALONI MUKOKO Y., Droit foncier et immobilier congolais, difficile application, éd.p.50
 34

Les solutions de divers ordres sont mises sur la table pour mettre fin à
cette cannibalisation. Parmi ces solutions, il semble avoir pris le dessus et est mise en
œuvre-çà et là : l’établissement d’un certificat d’enregistrement établissant des droits
de l’Etat et des autres entités publiques sur leurs biens immobiliers. Et pourtant,
l’hémorragie continue. Parce que concernant les biens relevant du domaine public
particulièrement les biens immobiliers sont régis par des dispositions particulières
prévues par les articles 55 al 3 et 210 al 3 n’ont jamais été prises jusqu’à ce jour.
L’ordonnance n°20/017 du 27 mars 2020 fixant les attributions des ministères confie la
gestion du patrimoine immobilier du domaine public de l’Etat ainsi que de tous les
équipements y relatifs aux ministères des travaux public et infrastructures.76

Si la gestion est confiée à ce ministère, le texte devant l’encadrer n’existe

pas encore.77 Cette absence d’un cadre légal crée une insécurité quant à la bonne
gestion et à la protection du domaine foncier et immobilier public de l’Etat et devient
la cause principale de sa spoliation.

Face à cette situation : le certificat d’enregistrement, au-delà de

l’apparence de sécurisation cette solution présente beaucoup de risques tant sur la
consistance du domaine que sur la protection.78

§2. Conséquence d’établissement de certificat d’enregistrement sur les biens

immobiliers publics
Un des faits marquant l’originalité du droit foncier congolais est qu’il
confère à l’Etat la priorité du sol d’une manière exclusive, inaliénable et
imprescriptible. En faisant de l’Etat unique propriétaire du sol, le législateur a voulu
distinguer la propriété foncière de la propriété immobilière.

En effet, la première porte sur les immeubles par nature et la seconde sur
les immeubles par incorporation et destinations. Les particuliers ne peuvent obtenir un
droit de propriété que sur ces derniers.79
76
Art 1 litera B, point 5. Ordonnance n°20/017 du 27 mars 2020 fixant les attributions des ministères.
77
ALONI MUKOKO Y., [Link].
78
ALONI MUKOKO Y., [Link]
79
Art 53 de loi n°73-021 DU 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et
régime des suretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980. [Link]
45ère é[Link]., n°1 décembre 2004.
 35

Plutôt que les droits de jouissances sur le font qui sont constatés que sur
le certificat d’enregistrement, tel que l’article 219 de la loi foncière le prévoit, il est
inadmissible de penser que l’Etat dispose le droit de jouissance sur ses biens
immobiliers affectés à un usage ou à un service public.

En partant des principes posés par les articles 53, 54, 55, 56 et 57 de la
loi foncière, nous pouvons affirmer que l’Etat est l’unique propriétaire foncier, qu’il
divise en un domaine public affectées à un usage ou à un service public sont
inconcessibles tant qu’elles ne sont pas régulièrement désaffectées. Les autres terres
qui constituent le domaine privé de l’Etat sont régies par la loi foncière et peuvent faire
l’objet d’une concession perpétuelle, ordinaire, et d’une servitude foncière.

Lorsque l’on parle de propriété immobilière, l’article 208 de la loi

foncière nous dit qu’il s’agit des immeubles par incorporation, autre que les forêts, les
arbres et les plantes quelconque ainsi que les fruits et récoltes, les immeubles par
destination et les droits de créance tendant à acquérir ou à recouvrir un droit réel sur
les immeubles par incorporation et par destination susdits.80

En droit foncier et immobilier congolais, le certificat d’enregistrement

est le titre par excellence qui consacre l’existence d’un droit de jouissance sur le fond
et la propriété privée des immeubles par incorporation.81

Sans entrer dans les détails de la discussion, qui n’est pas l’objet de la
présente réflexion, notre position est basée sur les écrits de divers auteurs qui ont le
même point de vue que nous et enfin, par les principes posés à l’article 220 al 1 de la
loi foncière.

Les mutations, soit entre vifs, soit par décès de la propriété immobilière
ne s’opèrent que par un nouveau certificat d’enregistrement.

En d’autres termes, tant que le conservateur des titres immobiliers n’a

pas établi un certificat d’enregistrement, à l’égard de la loi, le droit de jouissance d’un
80
Art 208 de loi n°73-021 DU 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et
régime des suretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980. [Link]
45ère é[Link]., n°1 décembre 2004.
81
ALONI MUKOKO Y., [Link]., p.52
 36

fond ou le droit de propriété immobilière n’existe pas. Le certificat est donc l’unique
titre qui qualifie le droit de jouissance d’un fonds ou le droit de propriété immobilière.

Le certificat étant le titre consacrant le droit de jouissance sur le fond ou

le propriété immobilière, l’autorité propriétaire des biens fonciers et immobiliers
publics a décidé d’accorder ce titre à ses biens pour les protéger de la spoliation par les
tiers. Le certificat d’enregistrement lors qu’il est dressé par un fonctionnaire public
compétent, le législateur de la loi foncière lui reconnait une force probante spéciale
d’un acte authentique administratif selon les principes généraux du droit. Force
probante consacrée à l’article 227 de la loi foncière.

Le conservateur des titres immobiliers est l’unique fonctionnaire

compétent pour gérer les terres du domaine foncier privé de l’Etat. Or, il apparait de la
lecture des articles 56 et 211 que les dispositions relatives à la gestion des terres et
l’enregistrement des biens ne concernent que les terres et les immeubles du domaine
public échappent par conséquent à la compétence du conservateur.82

Ainsi la compétence, en droit administratif étant d’attribution, tout acte,

tout contrat tout certificat d’enregistrement établi par le conservateur sur les terres et
immeubles affectés à l’utilité publique sera nul et non avenu pour incompetence
matérielle, ce dernier d’une part, violation de la loi, d’autre part, en effet, il découle de
l’article 204 de la loi foncière qu’«est nul tout contrat de concession conclu en
violation des dispositions impératives de la loi ».

En fin, le certificat établi sera dépourvu de toute authenticité, car dressé

par un fonctionnaire incompétent.

Un titre pour rien : les personnes publiques n’ont pas besoin de titres
pour protéger les biens immobiliers affectés à l’utilité publique. L’article 9 de la
constitution dispose, l’Etat demeure le propriétaire du sol et du sous-sol, des mines…
l’Etat n’a pas besoin d’un titre quelconque pour prouver cette propriété.

82
ALONI MUKOKO Y., [Link]., p.54
 37

Ce principe universellement admis explique qu’aucun Etat, à travers le

monde, n’a besoin d’un titre de propriété quelle que soit son appellation, pour établir
sa propriété sur un bien du domaine public.83

Pour rappel, pour faire partie du domaine public un bien doit appartenir à
la personne publique et être affecté à l’usage et au service public dès que ces deux
conditions sont remplies, le bien doit faire partie du domaine public de la collectivité
ou la personne publique.84

Cette procédure n’échappe pas à l’affectation des biens fonciers et

immobiliers au domaine public. Pour délimiter cette propriété, on applique un régime
juridique particulier fort différent du barrage prévu par le droit civil, à savoir
l’alignement ou la délimitation.

La reconnaissance du droit de propriété à l’Etat ne signifie pas pour

autant que le domaine soit devenu une propriété ordinaire, il demeure une propriété
spéciale en ce sens qu’elle est prévue d’une affectation publique : c’est ainsi que
l’administration ne saurait délivrer les autorisations qui compromettraient la
conservation du domaine ou porteraient atteinte aux droits des usagers normaux.85

Les terrains et les infrastructures qui servent à l’accomplissement de la

mission principale à une collectivité publique, un ministère provincial, une commune,
une université publique, sont ipso facto du domaine public est, de par la loi,
inaliénable, imprescriptible et inconcessible. Pour protéger celui-ci, il n’est donc
nullement question d’établir un certificat d’enregistrement et d’accorder une
concession ordinaire ou perpétuelle à la personne publique. Déjà on peut voir la
difficulté qu’aura le conservateur pour qualifier le droit de jouissance à accorder à la
personne publique sur les biens de son domaine public.

83
Idem
84
Ibidem
85
ALONI MUKOKO Y., [Link]., p. 57
 38

§3. Perte de la consistance de la distinction entre domaine public et domaine privé

L’idée de consécration du principe d’octroi d’un certificat
d’enregistrement aux biens immobiliers publics ferait perdre considérablement la
consistance à la distinction entre domaine public et domaine privé.86

En effet, chaque domaine a sa nature propre et doit par conséquent avoir

aussi ses propres règles de gestion : le domaine privé est géré par les règles de droit
commun, tandis que le domaine public puis qu’affecté à l’utilité publique, est soumis
aux règles exorbitantes du droit commun.

Il ne doit nullement, en ce cas précis, être gouverné par cette regle du

droit commun. Or, par l’attribution de ce titre, on soumet de facto, la gestion des biens
immobiliers publics au conservateur des titres immobiliers et aux règles prévues par la
loi foncière. Il y a donc violation des articles 55 et 210 de la loi foncière qui veulent
que ces biens soient gérés par des dispositions particulières et non celles de la loi ci-
haut citée. Ainsi ces biens seront soumis aux mêmes règles que ceux du domaine privé
de l’Etat et la distinction entre ces deux domaines risque de disparaitre.

§4. Perte de la vocation des biens du domaine public

En plus, au lieu de le protéger efficacement comme on le penserait, le
certificat d’enregistrement sur les fonciers et immobiliers du domaine public n’aurait
pour effet que de faire perdre la vocation première de ces biens. 87 Il est évident qu’une
personne morale ne peut se faire établir un certificat d’enregistrement que sur des
immeubles dont il a la propriété, immeubles qu’elle a incorporé sur le sol dont il ne
peut avoir qu’un droit de jouissance en vertu d’un contrat de concession perpétuelle ou
ordinaire. Or, sur la terre du domaine public ou privé, l’Etat a de par la loi, un droit de
propriété exclusif, inaliénable et imprescriptible.88 Il n’a aucunement besoin de se faire
établir un certificat d’enregistrement sur les immeubles du domaine public.

Ce serait tout simplement un non-sens. Et si jamais cela était possible,

quel serait alors le régime de protection des autres dépendances du domaine public :

86
Ibidem,
87
ALONI MUKOKO Y., [Link]., p.50
88
Idem,
 39

faut-il y établir encore un certificat d’enregistrement pour leur protection contre les
spoliations ou empiétement des tiers, l’insécurité de la protection du domaine public
par le certificat d’enregistrement et un instrument de crédit. Le conservateur lors de
son établissement en dresse deux : l’un qu’il garde dans son livre d’enregistrement,
appelé certificat immobilier. Et l’autre qu’il délivre au titulaire du droit : le certificat
mobile. Avec ce dernier, le titulaire du droit peut aliéner son bien, le donner en
hypothèque, le gager. Car les biens couverts par le certificat sont dans le commerce. Ils
sont saisissables, cessibles et transmissibles.

En outre, comment comprendre que le certificat d’enregistrement qui

peut, durant deux ans depuis son établissement, être contesté ou remis en cause,
protégerait mieux les biens du domaine public. Dès qu’un bien immobilier de l’Etat est
affecté à l’utilité publique et sa délitation ou son étendue fixée, il est dès cet instant
protégé d’un bouclier juridique inexpugnable, car il bénéficie des principes renforcés
d’exclusivité, d’aliénabilité, et d’imprescriptibilité. Ce bien ne peut être administré et
aliéné que selon les dispositions qui lui sont particulières. 89 Le protéger par le certificat
d’enregistrement, le ferait basculer simplement dans le commerce juridique alors qu’il
est notoirement connu que les biens du domaine public sont par leur nature hors
commerce. Or, les assujettir au certificat d’enregistrement, c’est leur ôter le statut
spécial et donc contrarier la loi : l’action en rétrocession qui est d’application sur le
domaine privé est en revanche inopérante sur le domaine public.

Dans ces conditions, si l’on peut trouver aux immeubles de l’Etat un

titre, cela ne devrait pas être, en tout cas, un certificat d’enregistrement ; comme le
dirait le professeur ALONI MUKOKO.

En le faisant, l’Etat ouvre la voie à la possibilité de voir ses biens être

spoliés, et surtout d’une manière indirecte, risque de consacrer les droits de ceux qui
ont acquis frauduleusement des biens pour être enregistrés ces biens, surtout foncier
doivent être cadastrés et délimités. C’est à cette occasion que les agents du cadastre

89
Art 9 de loi n°73-021 DU 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et
régime des suretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980. [Link]
45ère é[Link]., n°1 décembre 2004.
 40

peuvent profiter pour amputer ces biens d’une partie de leur surface au détriment de
l’Etat propriétaire.90

Conclusion
Comme le souligne ALONI MUIKOKO, les immeubles de l’Etat ne font
pas l’objet de certificat d’enregistrement, bien plus ceux faisant partie de son domaine
public.

Il en découle que tous les certificats d’enregistrement établi sur les biens
immobiliers de l’Etat sont nuls, et cette nullité est absolue. Toutes les aliénations des
dépendances du domaine public faites irrégulièrement sont également nulles et de nul
effet.

Si l’on fait aujourd’hui l’inventaire totale des biens immobiliers publics

de l’Etat par rapport à l’état de la situation au 20 juillet 1973, on va s’étonner, se poser
alors les questions de savoir comment alors protéger ces biens de la spoliation. Faute
de la loi spécifique, les biens immobiliers ont été désaffectés de manière anarchique.

La force restant à la loi, point n’est besoin de transiger sur les principes
d’inaliénabilité des biens fonciers et immobiliers publics de l’Etat. Pour sauvegarder
ce qui reste, il est temps pour les pouvoirs publics de penser, à l’instar d’autres
90
ALONI MUKOKO Y., [Link]., p.54
 41

législations, à établir une loi organisant la gestion et protection des biens affectés aux
personnes publiques.

Dans le souci d’organiser la meilleure gestion du domaine immobilier

public de l’Etat qui actuellement manque d’un régime juridique spécifique devant le
régir. La loi foncière pose que des principes régissant le domaine public, concernant sa
gestion la loi en souffre mot, en déterminant que ce domaine est régit par des règles
particulières jusqu’aujourd’hui non existentielles.

L’article 222 de la loi foncière détermine l’autorité compétente devant

déterminer le nombre et les limites des circonscriptions foncières, dont le président de
la République.

Au regard de la loi organique n°8/06du 07 octobre 2008, portant

composition, organisation et fonctionnement des entités territoriales décentralisées et
leurs apports avec l’Etat et les provinces.

Les provinces et entités territoriales décentralisées sont chargées de la

gestion du domaine immobilier public de l’Etat. « Affectation et désaffectation ».

L’ordonnance n°20/017 du 27 mars 2020 fixant les attributions des ministères.

Dans son article 1er point 5 confie la gestion du patrimoine immobilier du

domaine public de l’Etat ainsi que de tous les équipements y relatifs au ministère des
infrastructures et travaux publics.

Plus loin dans la même ordonnance au point 34 tiré 11, il est dit «
l’inventaire, suivi et gestion du patrimoine mobilier et immobilier des établissements
du secteur de l’enseignement supérieur et universitaire ». C’est que, le ministère de
l’enseignement supérieur et universitaire, participe aussi à la gestion du domaine
immobilier public.

Au point 36, il est dit « l’application et vulgarisation de la législation,

notariat en matière foncière et cadastrale, gestion et octroi des titres immobiliers,
lotissement en collaboration avec le ministère ayant l’aménagement du territoire et
celui de l’urbanisme et habitat dans leurs attributions, octroi des parcelles de terre en
 42

vue de la mise en valeur ». Ceci justifie le foncement des attributions du ministère des
affaires foncières.

L’ordonnance n°22/077 du 27 juin 2022 portant création, organisation et

fonctionnement au sein du cabinet du président de la république d’un service spécialisé
dénommé agence nationale pour la protection du patrimoine immobilier de l’Etat,
« AN-PPIE » en sigle.

L’une des mission de l’AN-PPIE est de veiller au plus haut niveau de

l’Etat, à la conservation, à la valorisation, à la gestion rationnelle et au développement
du patrimoine immobilier, du domaine tant public que privé de l’Etat aussi bien à
l’étranger, au niveau national, provincial que local

Curieusement nulle part dans cette ordonnance on prévoit les règles

claires sur la gestion du patrimoine immobilier publique sur le terrain. L’AN-PPIE a
aucune influence. Sommes toutes, partant de différents textes légaux sus évoqués, nous
constatons qu’il y a une divagation juridique qui engendre des compétences
éparpillatoires et spoliatrices.

Certains ministères forcent la main du conservateur des titres

immobiliers en vue de faire établir le certificat d’enregistrement sur les fonds sur
lesquels se situent les établissements publics, ou entreprises publiques, soit disant que
pour protéger le patrimoine immobilier public de l’Etat.

Qu’en est-il des bateaux, des navires, des dépendances nécessaires à

l’exploitation de chemin de fer, telles que les gares, les appareils d’aiguillage et de
signalisation….

Faut-il toujours établir le certificat d’enregistrement pour les protéger, et

par quelle procédure et le certificat sera établit au nom de qui, c’est non-sens.

En définitives, pour la meilleure protection, nous pensons que le

législateur établisse le code foncier et immobilier du domaine public dont nous
prévoyons des grandes lignes.
 43

1. Maintenir la gestion totale du patrimoine immobilier au ministère des

infrastructures et travaux publics
2. La création au sein du ministère des infrastructures et travaux publics d’un
service public spécialisé dénommé « agence nationale de maintien de
l’esthétique publique et anti-spoliation » ANMEPA en sigle.
3. L’ANMEPA aura pour mission :
- La mise à jour régulière de l’inventaire de tous les biens immobiliers publics de
l’Etat
- Dresser un registre national numérique des tous les biens immobiliers publics
de l’Etat en les dotant chacun un numéro national,
- Le contrôle trimestriel de chaque bien immobilier public. Lors de ce contrôle,
l’ANMPA constate des abus » spoliation, les empiétements… » fait le rapport
au ministre en charge des infrastructures et travaux publics, qui décidera sur la
démolition aux frais des occupants.
4. La responsabilité civile de conservateur des titres immobiliers, du chef de
division du cadastre et des agents sous leur autorité. Pour toutes les fautes
commises dans l’exercice de leurs fonctions.
5. La responsabilité civile et pénale de spoliateur et des occupants des biens
immobiliers publics.

Le renforcement du dispositif répressif applicable aux infractions en

matière foncière et immobilière par l’augmentation du volume des peines des
servitudes pénales et des amendes tout en consacrant des incriminations nouvelles.

Pour plus de vigilance, la fonction du conservateur des titres immobiliers

soit réservée uniquement au juriste de formation qui sera recruté sur base d’un
concours comme celui des magistrats. En vue de résister aux pressions politiques
égocentriques.

Attribuer l’initiative désaffectation d’un bien du domaine public de l’Etat

au ministère sectoriel qui en présente le bien-fondé et l’opportunité. Mais la décision
de désaffectation intervient par décret du premier ministre délibéré en conseil des
ministres.
 44

BIBLIOGRAPHIE
I. TEXTES JURIDIQUES
1. Constitution du 18 février 2006 telle que modifiée par la loi n°11/100 du 20
janvier portant révision de certains articles de la constitution. In JORDC, 5 ème
é[Link], n° février 2016.
2. Loi n°73-021 DU 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime
foncier et immobilier et régime des suretés telle que modifiée et complétée par la
loi n°80-008 du 18 juillet 1980. [Link] 45ère é[Link]., n°1 décembre
2004.
3. Ordonnance-loi n°66-344 du 9 juin 1966 sur les actes notariés
4. Ordonnance n°22/077 du 27 juin 2022 portant création, organisation et
fonctionnement au sein du cabinet du Président de la République d’un service
spécialisé, dénommé agence nationale pour la protection du patrimoine
immobilier de l’Etat.
5. Ordonnance n°74-148 du 2 juillet 1974 portant mesures d’exécution de la loi
foncière
 45

6. Ordonnance n°20/017 du 27 Mars 2020, fixant les attributions des ministres, J.O,
2020
7. Arrêté ministériel n°110/CAB/BIN/[Link]/ 2022 du 5 Juin 2022, portant
création de deux circonscriptions foncières dans la ville de Kinshasa et modifiant
l’arrêté n°0016/CAB/MIN/[Link]/2020 du 2 janvier 2020
II. DOCTRINES
A. OUVRAGES
1. ALONI MUKOKO Yves, Manuel de Droit civil les bien, Régime général,
régime foncier et immobilier, here, I’am PRINT, Kinshasa, 2021.
2. ALONI MUKOKO Y. et MUNENE YAMBAYAMBA P., Droit foncier et
immobilier congolais, difficile application, éd. PUK, 2014 ;
3. François TERRE, Droit civil des biens, éd. 6ème Dalloz, paris, 1999,
4. KALAMBAY LUMPUNGU G., Droit civil, régime foncier et immobilier, Vol
I, éd. Espérance
5. KALAMBAY LUMPUNGU G., Droit civil, régime foncier et immobilier, Vol
II, éd. Espérance
6. KONDALOKO OMANYONDO L. Droit congolais des services publics, éd.
vie et rêve, 2023.
7. KANGULUMBA MBAMBA Vincent, La loi du 20 juillet portant régime
général des biens, régime foncier et immobilier et régime des suretés au
Congo, trente ans après quel bilan, é[Link].
8. KANGULUMBA MBAMBA Vincent, Précis de droit civil des biens, théorie
générale des biens et théorie spéciale des droits réels fonciers et immobiliers
congolais, Tome I, Academia-bruyant, Louvain-la-neuve, 2007
9. YUMA DIABA Louis, Manuel de droit administratif général, éd. CEDI.
10. Philippe GOD FRIN, Droit administratif des biens, 6ème édition, Arlond Colin.
11. KIENGE KIENGE INTUNDI, Initiation à la recherche scientifique, éd. 2009-
2010 ;
12. KONDALOKO OMANYONDO, Droit Congolais de services publics, éd. Vie
et rêves, 2023
B. NOTES DES COURS
 46

1. ALONI MUKOKO Y., Notes de cours de Droit civil les biens, G2 Droit,
Unikin, 2017-2018.
2. KIENGE KIENGE INTUDI, Initiation à la Recherche Scientifique, G2 Droit,
Unikin, éd. 2009-2010.
3. TELOMONO BISANGAMANI M., Notes du cours de l’initiation à la recherche
scientifique, G2 Droit, unikin, 2018-2019
C. THESES
1. MULENDA KIPOKE J.M, La protection des créanciers des pouvoirs et
organismes publics face au privilège de l’immunité d’exécution : étude de droit
congolais et des systèmes juridiques Belge et Français, Thèse présentée à
l’université catholique de Louvain, 2009-2010
WEBOGRAPHIE
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TABLE DES MATIERES

INTRODUCTION...........................................................................................................1
CHAPITRE 1. LE CONSERVATEUR DES TITRES IMMOBILIERS........................9
SECTION. DEFINITION DU CONSERVATEUR DES TITRES IMMOBILIERS.....9
§1. La sphère de compétence du conservateur des titres immobiliers............................9
§2. Le certificat d’enregisrement...................................................................................11
A. Définition et nature du certificat d’enregistrement.................................................11
B. Procédure ordinaire d’obtention du certificat d’enregistrement.............................14
C. Régime du certificat d’enregistrement...................................................................15
§3. Le domaine privé de l’Etat......................................................................................16
a. Définition................................................................................................................16
b. Régime juridique....................................................................................................16
c. Composition du domaine privé de l’Etat................................................................16
§4. Rôle du conservateur des titres immobiliers...........................................................17
SECTION 2. LE DOMAINE PUBLIC DE L’ETAT....................................................18
 47

§1. Définition................................................................................................................18
§2. Régime juridique des biens du domaine public......................................................19
§3. L’affectation............................................................................................................20
§4. La désaffection........................................................................................................22
§5. L’expropriation pour cause d’utilité publique.........................................................24
CHAPITRE II. LA PROTECTION DES BIENS IMMOBILIERS PUBLICS DE
L’ETAT.........................................................................................................................26
SECTION 1. LES MECANISMES DE PROTECTION.............................................26
§1. La protection légale.................................................................................................26
§2. La protection administrative....................................................................................27
§3. La protection citoyenne...........................................................................................28
§4. La protection juridictionnelle..................................................................................29
§5. Inventaires des biens immobiliers publics...............................................................30
Section 2. ETAT DES LIEUX DE LA PROTECTION DES BIENS IMMOBILIERS
PUBLICS......................................................................................................................31
§1. Critiques sur la gestion des biens immobiliers publics...........................................34
§2. Conséquence d’établissement de certificat d’enregistrement sur les biens
immobiliers publics.......................................................................................................35
§3. Perte de la consistance de la distinction entre domaine public et domaine privé. . .38
§4. Perte de la vocation des biens du domaine public...................................................39
Conclusion.....................................................................................................................41
BIBLIOGRAPHIE........................................................................................................45
TABLE DES MATIERES............................................................................................47