Université des Sciences de la Technologique Houari Boumediene Alger (USTHB)

Faculté des Sciences de la Terre, de Géographie et d’Aménagement du Territoire (FSTGAT)

Laboratoire de Recherche et Études en Aménagement et Urbanisme (LREAU)

Master: Aménagement Urbain (M1)

Module: urbanisme, législation et gouvernance

Chapitres 3 & 4
Cours 2- Les domaines de l’urbanisme contemporain
Cours 1- Le cadre et outils d’orientations de la planification
urbaine
1
Cours: Pr. Abbas Leila
Cours 1- Les domaines de l’urbanisme contemporain
L’urbanisme contemporain a couvert trois
domaines :
 - L’urbanisme théorique ;
 - L’urbanisme opérationnel ;
 - L’urbanisme réglementaire.
1- 1 L’Urbanisme opérationnel
Cet urbanisme précise le moment de l’action et de la traduction des résultats des
travaux pluridisciplinaires, en des options et des objectifs, mais aussi en des structures et
des moyens d’intervention, sous forme d’environnement bâti et spatial.
L’urbanisme opérationnel répond également aux problèmes concrets de structuration, de
configuration et d’organisation de l’espace, à un niveau certain niveau de l’environnement
socio-physique de l’homme.

L’urbanisme opérationnel est donc, la phase de mise en application des contenus d’une
politique urbaine Programmée ; Planifiée, dotée de ses instruments d’orientation ; Dotée
de ses moyens de réalisation et de ses procédés de gestion.

Par ailleurs, l’intervention de l’urbanisme opérationnel vise la conservation, la modification

et le développement du cadre bâti et spatial destinés aux activités urbaines.
L’urbanisme opérationnel peut concerner une opération de l’habitat nouveau, un
aménagement d’une aire d’activité industrielle ou la rénovation d’un quartier, ou la
réorganisation des circulations.
Quels sont les domaines d’intervention du droit de l’urbanisme ?
Le droit de l’urbanisme traite principalement des éléments de la liste suivante :

L’urbanisme opérationnel
Par définition, l’urbanisme opérationnel désigne les actions conduites en vue d’inciter les
acteurs privés à contribuer à l’aménagement de l’espace. Il a pour finalité la création ou la
rénovation d’un tissu urbain.
Pour ce faire, les collectivités publiques utilisent généralement les opérations d’urbanisme
de cette liste :
 Les lotissements ;
 Les zones d’aménagement concerté (ZAC) : il s’agit des zones territoriales faisant
l’objet d’un projet d’aménagement.
Les autorisations d’urbanisme
En général, une autorisation d’urbanisme est nécessaire pour aménager ou construire. Il en
existe plusieurs types dont voici la liste :
 Le permis de construire ;
 Le permis d’aménager ;
 La déclaration préalable ;
L'urbanisme opérationnel: le code d’urbanisme

"Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet
urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des
activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser
des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de
lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de
mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels.",

Une opération d'aménagement conduite sur le territoire d'une commune va s'inscrire

dans les orientations prévus par la plan local d'urbanisme de cette dernière et
notamment dans ce qui est inscrit au Plan directeur d'aménagement et d’urbanisme
ou dans les orientations particulières d'aménagements lorsqu'elles existent.
L'opération en tant que telle est définie par un périmètre (qui peut éventuellement être
multi site), un programme (sur la base de la typologie des actions énumérée ci-dessus) et
enfin d'un bilan financier intégrant les dépenses et les recettes afférentes et qui déterminera
si l'opération nécessite un investissement public ou pas.
Les modalités de réalisation de l'opération sont multiples et suivant sa nature nécessite
la plupart du temps, mais pas obligatoirement, l'application de certaines procédures
prévues par les textes.

Enfin, l'autorité publique compétente pour prendre l'initiative de cette opération va, si elle ne
la met pas en œuvre avec l'appui de ces propres services (ce que l'on appelle "en régie"),
passer un contrat d'aménagement avec la personne morale qu'elle désignera suivant les
procédures applicables.
C'est à ce titre qu'intervienne alors les aménageurs, principaux acteurs de l'urbanisme
opérationnel, sur la base de concession d'aménagement.
 1-2 L’ Urbanisme réglementaire

Qui est un objet politique, spécifique d’une politique urbaine liée à l’aménagement de
’espace ainsi que l’administration du territoire.
Il existe des codes et des servitudes d’urbanisme, qui font qu’on ne peut construire
n‘importe où, n’importe quand et n’importe quoi. On note :
- Codes de maitrise foncière et l’utilisation des terrains ;
- Codes architecturaux ;
- Codes du bâtiment ;
- Servitudes non-aedificandi ;
- Servitude militaire ;
- Servitude de sécurité pour certaines infrastructures,
- Servitudes liées à la préservation d’un site archéologique….
 1-3 Echelles de l’urbanisme
L’urbanisme s’exerce sur au moins trois (3) échelles :
A- Echelle Macro-environnementale ;
B - Echelle Mezzo-environnementale ;
C - Echelle Micro-environnementale.

A - Echelle Macro-Environnementale :
C’est une échelle qui concerne les espaces des grandes régions : la planification
nationale. Il s’agit de l’échelle nationale et régionale (grandes), où les actions de l’urbanisme
constituent des éléments de politique d’aménagement du territoire. Il s’agit de corriger des
déséquilibres nés de l’histoire mais aussi, d’orienter des développements futurs.
A cette échelle, les objectifs de l’urbanisme sont multiples :
- S’attaquer à l’hypertrophie de la capitale, en favorisant le développement des
métropoles
régionales ;
- Rééquilibrer les armatures urbaines entre des pays ;
- Réduire les déséquilibres régionaux, par l’implantation par exemple d’industries ;
- Réduire le poids de la conurbation, au profit de périphéries moins développées.

B- Echelle Mezzo – Environnementale :

C’est une échelle qui concerne les espaces des agglomérations (la planification
urbaine), les établissements humains (villes, communes, villages), ainsi que les espaces
des petites régions.
Il s’agit de l’échelle régionale (petites villes), où les actions de l’urbanisme se résument à :
- Créer des conditions favorables aux villes ;
- Réaliser de grandes infrastructures de transport ;
- Procéder à l’implantation de zones industrielles et des équipements tertiaires tels
que les universités.
- Construire des villes nouvelles ;
- Encourager la formation dans les réseaux urbains régionaux.

C- Echelle Micro –Environnementale :

C’est une échelle qui concerne les espaces quotidiens de l’activité humaine. Elle
est liée à la planification des ensembles urbains tels que les cités, les groupes
d’habitation, les unités d’habitation, et les unités de voisinage.
Il s’agit de l’échelle locale, où les actions de l’urbanisme sont multiformes et se résument à :
- Restructuration du tissu urbain existant ;
- Action sur l’habitat et les équipements publics ;
- Planification des extensions.
A cette échelle, l’urbanisme doit résoudre des problèmes tels que l’organisation de
l’environnement et sa structuration.
 1-4 Les modes d’urbanisme
Il existe trois modes, soit trois manières de penser et d’agir dans le domaine de l’urbanisme,
qui sont :
- L’Urbanisme de composition ;
- L’Urbanisme totalitaire ;
- L’Urbanisme de participation.

A- Urbanisme de composition : qui est l’œuvre des architectes, c’est aussi

l’urbanisme des édifices monumentaux, celui des larges boulevards et des esplanades
majestueuses.
Cependant, cet urbanisme souffre de lacunes telles que la méprise des questions que
pose la complexité de l’urbanisation contemporaine et la non-prise en charge des aspects
économique et sociaux de l’urbain.
B- Urbanisme totalitaire :
qui constitue les méthodes urbanistiques des pays socialistes.
Il se présente comme la planification strictement centralisée :
- Planification économique ;
- Planification sociale ;
- Et enfin la planification spatiale.

C- Urbanisme de participation :
Qui un mode d’urbanisme décentralisé. Plusieurs intervenants y participent dans le
processus de la planification urbaine, à savoir :
- Les opérateurs de l’urbanisme ;
- Les usagers ;
- Les larges couches de la population (citoyens et associations, …).
Cours 2-Le cadre et outils d‘orientation de
la planification urbaine
2-1 Le cadre de la planification urbaine
La planification urbaine est un outil au service d’une plus grande cohérence de
l’action publique. Cette capacité de mise en cohérence s’entend généralement de
différentes manières :
 En termes spatiaux tout d’abord :
Les documents d’urbanisme ont vocation à être élaborés au sein de larges périmètres,
définis sur la base de critères fonctionnels et dépassant les frontières de l’organisation
administrative locale ;

 En termes intersectoriels ensuite :

le plan définit pour un territoire des objectifs ou des orientations dont la mise en œuvre
repose sur la coordination de plusieurs politiques sectorielles ;
 En termes temporels enfin :
La réflexion prospective permet d’anticiper les besoins futurs et, plus généralement,
d’intégrer les enjeux de long terme.
2-2 Les procédures de planification urbaine
La relance des procédures de planification urbaine dans différents pays notamment
européens depuis une quinzaine d’années atteste de l’importance que les États accordent à:
• La réflexion prospective,
• Au contexte de renouvellement des objectifs
• Au mutation des cadres des politiques d’aménagement du territoire.
A- Les termes de références
Elle se réfère tout d’abord à la notion partagée de développement durable, qui suppose une
problématisation des tensions entre les enjeux de court et de long termes, d’échelles globale
et locale, tout en appelant une approche plus transversale des problèmes et des solutions.
La complexification des enjeux, la multiplication des échelles d’intervention et la
diversification des systèmes d’acteurs tendent dès lors à assigner à la planification urbaine
des objectifs de nature à la fois substantielle : définir les orientations d’un développement
urbain durable, et procédurale : servir de prétexte, de support ou de cadre à la mise en place
d’une gouvernance urbaine.
B- Le contexte de la planification urbaine
C’est dans le contexte de la planification centralisée et de l’émergence d’une politique
nationale d’aménagement du territoire que se mettent en place les principaux éléments du
cadre institutionnel.
• La planification au service du projet politique ?

• Intérêts et jeux d’acteurs

C- L’impact du processus de décentralisation

 l’impact du processus de décentralisation des compétences ressort clairement à travers le retrait

progressif de l’État, tant en matière de maîtrise d’ouvrage des procédures de planification urbaine que
d’assistance technique aux collectivités locales ou de financement des études et des projets.
 On doit cependant se garder d’une vision trop schématique des effets de cette réforme, qui consisterait à
opposer strictement deux périodes, celle où l’État dispose de l’essentiel des marges de manœuvre à une
autre où il est totalement absent des démarches engagées par les collectivités locales.
3. La planification urbaine, outil d’orientation ou de gouvernance de
l’action publique ?
 3-1 Le droit d’urbanisme

Le droit de l’urbanisme: est l’ensemble des règles et des institutions dans

et par lesquelles se traduit l’intervention de la puissance publique dans
l’utilisation des sols,

Les administrations responsables de l’urbanisme

1 . Les administrations étatiques en charge de l’urbanisme
- Au niveau central : Ministères
- Au niveau déconcentré : (Directions Départementales des Territoires)
2 . Les compétences des collectivités locales
- La répartition des compétences: communes / Dairas, wilayas : ex, Algérie
- Le contrôle administratif des décisions locales: contrôle de légalité par le wali.
La législation de l'urbanisme

La législation de l'urbanisme se réfère à l'ensemble des lois, réglementations et règles qui

régissent l'aménagement du territoire, la construction, l'utilisation des sols et le
développement des zones urbaines.
Elle vise à planifier et à contrôler l'urbanisation d'une région ou d'une municipalité afin de
garantir un développement harmonieux, la protection de l'environnement et la qualité de vie
des habitants.
En France, par exemple, la législation de l'urbanisme est principalement régie par le Code de
l'urbanisme, qui établit les règles et les procédures à suivre pour les projets de construction,
de rénovation et d'aménagement du territoire. Cette législation peut varier d'un pays à l'autre
en fonction des besoins et des objectifs spécifiques de chaque région.
C'est quoi le droit de l'urbanisme ?

Dans le champ professionnel, on peut considérer deux catégories d'urbanisme :

L'urbanisme règlementaire (Droit de l'urbanisme):
Il s'agit de créer un document d'urbanisme (comme le Plan d'occupation des sols
remplacé par le Plan local d'urbanisme depuis la loi Solidarité et Renouvellement
Urbain de 2000, ou la Carte communale, ou au Québec le schéma d'aménagement et le
plan de zonage, en Belgique le Plan de secteur , ou en Algérie le Plan d’orientation
d’Aménagement et d’urbanisme PDAU) qui définit des règles d'urbanisation a priori
au sein de périmètres découpés sur le territoire communal.
Ce travail, également appelé planification, peut dans certains cas concerner plusieurs
communes, afin d'obtenir une cohérence sur l'ensemble d'une agglomération.
DROIT DE L’URBANISME
Le droit de l'urbanisme permet

Le droit de l'urbanisme permet de définir les règles d urbanisme qui régissent l'occupation
des sols sur le territoire. Avant de commencer des travaux, il convient d'obtenir un certificat
d urbanisme, qui même s'il n'est pas obligatoire est recommandé pour déposer une demande
de permis de construire qui est une autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie. Cette
autorisation s'obtient en ayant consulté au préalable le PLU (Plan local d urbanisme) qui
permet de savoir si la construction est située dans une zone éligible. Suivant les
constructions envisagées, un délai d'achèvement des travaux est établi qui peut être
différent. Le droit de l'urbanisme définit également le droit de préemption qui permet à une
collectivité d'être prioritaire lors de la vente par un propriétaire d'un bien situé dans une
zone définie.
Quel est l'objet du droit de l'urbanisme ?

Le droit de l'urbanisme permet aux autorités publiques décentralisées d'entreprendre

différentes actions d'urbanisation et d'aménagement territorial. Leurs prérogatives se
traduisent par la délivrance d'autorisations comme le permis de construire et
d'aménager et la mise en œuvre de plans d'urbanisme particuliers.

Il s'agit d'un droit public ayant pour but la conformité de l'aménagement du

territoire aux objectifs de l'État.
On trouve les dispositions du droit de l'urbanisme au sein d'un code spécifique, le Code
de l'urbanisme. On y trouve de nombreuses règles, portant aussi bien sur les normes de
construction que sur la préservation des espaces naturels protégés.
Le droit de l'urbanisme répond à un objectif spécifique d'organisation et de cohérence
des aménagements effectués sur le territoire
Le droit de l'urbanisme garantit
Le droit de l'urbanisme garantit que l'aménagement en zone urbaine demeure
soucieux de préserver des activités assurant une forme de mixité sociale.
Il est important que les citoyens se sentent bien en zone urbaine., car on sait à quel point
le bien-être d'un individu est essentiel dans son intégration et son acclimatation à son
environnement.
• La préservation de l'esthétique des villes est primordiale.
•Que cela concerne la construction de lotissements ou un permis de démolir, des
documents d urbanisme sont élaborés par les communes pour en définir les règles.
•La préservation de l'équilibre entre les populations urbaines et rurales : Pour un bon
équilibre des zones d'habitats, l'urbanisme va s'assurer que les populations urbaines et
rurales sont bien réparties sur les communes.
•C'est pourquoi, une demande de permis de construire à tout projet de construction est
nécessaire avant d'entamer des travaux.
•L'urbanisme est d'utilité publique pour assurer une cohérence au niveau de
l'aménagement des communes.
•La cohésion entre les différents établissements recevant du public et les lieux de vie :
Le droit de l'urbanisme, qui est un droit public, va également veiller à ce que les différents
établissements en charge de l'accueil du public soient en conformité avec la loi et qu'ils ne
défigurent pas l'aménagement urbain. Dans le but de rendre le territoire plus agréable, une
cohésion des équipements et de l'habitat doit émerger et l'urbanisme en est le garant.
•La protection de l'aménagement urbain, pour préserver son esthétique :
Au-delà de l'espace naturel, le droit de l'urbanisme permet d'aborder les questions
esthétiques propres à l'espace urbain. Son but est d'éviter que le paysage urbain ne soit
défiguré et que l'harmonie d'ensemble ne soit touchée.
3-2 Le droit de l’urbain
Le droit de l’urbain: est l’ensemble des règles établies en vue d'obtenir un
aménagement de l'espace conforme aux objectifs d'aménagement des collectivités
publiques.
C’est aussi, l’ensemble des règles concernant l'affectation de l'espace et son
aménagement.

Les règles du droit de l'urbain: sont rassemblées dans le « code d’urbanisme ».

Elles ont pour caractéristique d'organiser l'occupation des sols, et touchent à plusieurs
droits notamment :
- Les Normes de construction ou d'habitation.
- Les Règles d'urbanisme, les plans d'urbanisme (PDAU et POS), les procédures
de permis de construire.
- Les Normes de la santé publique.
- Les Normes de durabilité et de respect de l’environnement. Charte d'Aalborg
 Charte d'Aalborg
Le rôle des villes européennes Un aménagement durable du territoire

La notion et les principes de la durabilité Une mobilité urbaine durable

La responsabilité à l'égard du changement climatique mondial

Les plans locaux de durabilité La prévention de l'intoxication des écosystèmes

L'autogestion au plan local, condition nécessaire de la durabilité

Les citoyens, protagonistes de la durabilité, et la participation de la collectivité

La durabilité, un processus d'innovation et d'équilibre au plan local
La négociation comme méthode de résolution des problèmes
Une justice sociale pour une durabilité urbaine
Les instruments de la gestion urbaine orientée vers la durabilité
 Le rôle de l'urbanisme
Le rôle de l'urbanisme consiste à établir un champ d'application permettant l'utilisation
du sol au niveau communal et national.
• Un service urbanisme définit un zonage qui permet de connaître si les terrains sont
situés dans des espaces naturels ou si une constructibilité est permise.
• Il définit la servitude entre propriétaires et accorde ou pas les permis dans le cadre
d'une construction ou d'une démolition. Son rôle consiste à veiller à ce que le droit
de l'environnement soit respecté.
• Pour protéger le patrimoine et les bâtiments de France lors de plans locaux
d'urbanisme, la commune consulte l'architecte des bâtiments de France qui dépend
du ministère de la Culture et de la Communication et qui se prononce sur la
faisabilité du projet.
• Le rôle de l'urbanisme va également permettre la planification urbaine, c’est-à-dire :
le développement des villes dans le respect de l'environnement des habitants.
 Parmi les objectifs en général fixées , on note:

• Une volonté d'équilibre entre les populations résidant dans les zones urbaines et
rurales ;
•Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des
espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux ;
•Une utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux
activités agricoles et forestières et la protection des sites, des milieux et paysages
naturels ;
•La sauvegarde des ensembles urbains et la protection, la conservation et la restauration
du patrimoine culturel, etc.
La règlementation de l’urbanisme vise plusieurs objectifs dont voici la liste :
La règlementation de l’urbanisme vise plusieurs objectifs dont voici la liste :
 La conciliation de l’esthétique urbaine et de la protection de l’environnement
 L’urbanisation engendre le plus souvent des problèmes de pollution de l’eau et de l’air
ainsi qu’une déforestation importante. Pour les prévenir, plusieurs lois ont été
adoptées en vue de concilier l’esthétique de la ville avec la sauvegarde de
l’environnement.
 La cohérence entre les équipements publics et l’habitat
 Les équipements publics ou collectifs sont l’ensemble des réseaux, des installations et
des bâtiments répondant aux besoins de la population. Pour rendre l’espace
hospitalier, des mécanismes de planification urbaine ont été mis en place afin
d’assurer la cohérence entre ces équipements et l’habitat.
 La rationalisation de l’utilisation des sols
 Le droit de l’urbanisme a également pour but d’éviter la dispersion des habitats
et d’assurer un équilibre entre l’urbain et le rural.
 La contribution à la politique de la ville
 Cette préoccupation du droit de l’urbanisme est assez récente. En effet, l’idée de
mettre la règlementation de l’urbanisme au service de la politique de la ville est
apparue en 2006. Elle consiste à diversifier les activités urbaines et à assurer
une mixité sociale dans un quartier d’une ville.
Le droit de l’urbanisme confère les prérogatives de puissance publique de la liste ci-dessous
aux autorités administratives afin qu’elles puissent remplir leurs missions d’intérêt général :

L’expropriation pour cause d’utilité publique : elle permet à l’administration d’obliger

le propriétaire d’un bien immobilier à le lui céder ;
Le droit de préemption : il s’agit d’un droit de priorité dont bénéficie une collectivité
et qui lui permet d’évincer l’acquéreur d’un bien mis en vente ;
Le droit de délaissement : le propriétaire d’un bien immobilier peut exiger d’une
circonscription administrative l’achat de son bien si ce dernier est visé par un projet ou
une opération d’urbanisme.
 Les litigieux de l’urbanisme
Les personnes concernées par les documents d’urbanisme peuvent les contester par la voie
du contentieux de l’excès de pouvoir.
Les autorisations d’urbanisme et certains actes relatifs à quelques zones sont également
susceptibles de recours.

Pour conclure, le droit de l’urbanisme définit les règles juridiques relatives à

l’aménagement de l’espace dans des buts de sécurité, de salubrité et
d’esthétique. Il confère aux collectivités des pouvoirs et des prérogatives afin
d’atteindre ces objectifs. Si les autorités administratives compétentes ne
respectent pas les règlementations en matière d’urbanisme, les personnes
concernées peuvent engager leur responsabilité.