UE : Droit de l’urbanisme et de l’aménagement, CMI :15h, TD : 25h, TP : 5h M2 SAM

Le sol et le territoire sont régis par le droit de l’urbanisme, un système juridique qui permet à
la fois d’encadrer l’aménagement du territoire et d’en assurer la conformité avec les objectifs
du gouvernement. A travers ce règlement, qui touche autant le droit pénal ou fiscal que le
droit du patrimoine ou de l’environnement, le droit de l’urbanisme aspire à l’optimisation de
l’utilisation des sols, à allier la protection de l’environnement et l’esthétique urbaine, à assurer
la cohésion entre les équipements publics et l’habitat, et à contribuer à la politique de la ville.

Le droit de l’urbanisme est l’une des branches du droit public, précisément du droit
administratif. Le droit de l’urbanisme est l’ensemble des règles juridiques établies afin
d’assurer la conformité de l’aménagement de l’espace aux objectifs de l’administration
publique. Il est en vigueur partout en République Démocratique du Congo. On trouve des
dispositions y relatives dans le Décret du 20 juin 1957 sur l’urbanisme.

1. Définitions
a. Droit

Le Droit désigne, en son sens de droit objectif, un ensemble de règles visant à organiser la
conduite de l’homme en société et dont le respect est assuré par la puissance publique. Le
droit objectif reconnaît et sanctionne lui-même des droits subjectifs, prérogatives attribuées
dans leur intérêt à des individus, qui leur permettent de jouir d’une chose, d’une valeur ou
d’exiger d’autrui une prestation.

b. Urbanisme

Le terme « urbanisme » est une création récente. Il est apparu dans la langue française au
cours des années 1910 pour désigner une discipline nouvelle, née des exigences spécifiques
de la société industrielle. L’urbanisme concerne essentiellement la réglementation de l’usage
du sol, notamment en vue de la construction, soit par des règlements généraux, soit par des
plans d’urbanisme et des règlements dont l’application est limitée à une partie du territoire,
qui déterminent les conditions d’implantation de volume et d’aspect des bâtiments et ouvrages
ainsi que la répartition sur le sol des diverses activités humaines.
L'urbanisme se présente alors comme la science de l'organisation spatiale des villes et
comporte.

c. Aménagement
L’aménagement est cette action volontaire, consciente, programmée d’une collectivité sur son
territoire qui consiste à modifier, rectifier, corriger, adapter et transformer un espace donné en
vue d’un objectif déterminé. Aménager une salle, un bureau, une chambre, une ville ou une
région…. L’aménagement se définit toujours par rapport à un objectif bien clair. On
n’aménage pas sans une finalité précise.

Distinct de l’aménagement du territoire et transcendant la frontière public-privé,

l’aménagement urbain désigne les opérations de travaux visant un projet urbain d’intérêt
général portant sur un quartier ou du moins sur un lieu de vie. Dans le cadre de cette unité
d’enseignement, un accent sera mis sur l’aménagement urbain.

L’aménagement urbain désigne le fait d'organiser et de structurer l’espace urbain. Cette

restructuration prend en considération les besoins et usages collectifs (habitants, législateurs)
et les contraintes. Ces dernières peuvent être de nature budgétaire, réglementaire, technique
ou environnementale.

Dans cette optique, il est important de vous demander comment accueillir la population
nouvelle et de prendre en considération leurs activités. Cet aménagement, ce développement a
donc pour but premier d'offrir un cadre, un environnement agréable et adapté aux usagers.

Et cette organisation urbaine peut passer par : l'implantation d'entreprises dans une zone
définie ; la création locale de nouveaux logements ; la création locale de nouveaux bâtiments,
la création et l'installation d'espaces culturels ; la création et l'installation d'équipements
sportifs ; la création et l'installation d'espaces verts ; la création et l'installation
d'établissements scolaires ; la rénovation et le maintien d'espaces existants.

d. Droit de l’urbanisme

Le droit de l'urbanisme peut se définir comme l’ensemble des règles relatives à l'occupation et
de l'usage des sols sous la réserve du respect des prérogatives imposées dans l'intérêt de la
communauté. Son objet, tant dans sa dimension réglementaire qu'opérationnelle, n'est plus
seulement d'assurer la maîtrise du développement urbain, mais également de contribuer à la
fabrique de la ville et du « vivre ensemble » 1. D'un droit des sols, il est devenu un droit de la
ville, et plus encore un droit à la ville.

1
Olivier CHAMBORD, Droit de l'urbanisme et de l'aménagement. La fabrique de la ville, Boulogne-Billancourt,
Berger-Levrault, 2018
Il concerne tant les acteurs publics qui portent la responsabilité de la définition du projet
urbain en concertation avec les habitants et les associations et l'ensemble des acteurs de la
ville, que les acteurs privés (propriétaires, promoteurs, aménageurs) qui contribuent à la mise
en œuvre du projet urbain à travers les opérations d'aménagement et de construction
auxquelles ils sont associés.

En tant que discipline scientifique, ce cours à décrire les outils mis à la disposition des
pouvoirs publics pour planifier la structuration spatiale du territoire et fixer l'affectation des
sols. La seconde partie est consacrée aux instruments permettant de mettre en œuvre
concrètement les règles d'urbanisme, à savoir principalement les permis de construire, de
démolir et de lotir ainsi que les contrôles et sanctions des infractions. Il s'agit de décrire le
contenu, les effets et la procédure d'adoption de ces actes d'une grande importance dans la
pratique de l'urbanisme.

2. Intérêt

La maitrise en administration de territoire et gouvernance urbain vous permet d’avoir un

bagage intellectuel qui vous permettra d’administrer un domaine ou secteur public local dans
l’optique de promouvoir le développement à la base selon les dispositions légale et
réglementaires. En effet, lorsque vous aurez de poste dans l’administration publique, ce droit
vous permettra d'entreprendre différentes actions d'urbanisation et d'aménagement territorial.
Leurs prérogatives se traduisent par la délivrance d'autorisations comme le permis de
construire, démolir, faire des changements aux constructions existantes et d'aménager et la
mise en œuvre de plans d'urbanisme particuliers.

3. Objectif

Cette unité d’enseignement a comme objectif général de faire acquérir des connaissance de
base des principales règles du droit de l'urbanisme et de l'aménagement du territoire,
principalement en droit congolais et de savoir manipuler la législation de l'urbanisme, en
évolution permanente.

A la fin de cet enseignement l’étudiant ou l’étudiante sera capable de :

- Connaître les circonstances de création des circonscriptions urbaines ;

- Comprendre les généralités sur l’aménagement urbain
- Connaître les moyens d'actions de la puissance publique dans le cadre l’urbanisme
réglementaire et de l’urbanisme opérationnel
 - Connaître les différentes autorités compétentes en matières d’urbanisme.
4. Approche pédagogique

Cet enseignement est donné de façon magistrale, avec des exemples tirés de la pratique
professionnelle des enseignants, en privilégiant une interaction avec les étudiants via des
lectures de décisions de jurisprudence ou d’articles et par l’invitation de praticiens du droit de
l’urbanisme.

5. Mode d’évaluation

Cette unité d’enseignement fera l’objet de deux types d’évaluations : le contrôle continu (TD,
TP et Interrogation) qui sera noté sur 10 points et l’évaluation sommative (Examen) qui sera
également notée sur 10 points.

6. Plan

Chapitre 1. Création des circonscriptions urbaines

Chapitre 2. De l’aménagement urbain

Chapitre 3. Urbanisme réglementaire

Chapitre 4. Urbanisme opérationnel

Chapitre 5. De l’organisation de services publics de l’urbanisme

7. Bibliographie
- AUBRIL Laure et Seydou TRAORE, Droit de l’urbanisme. Droit de l’environnement,
Paris, centre national de la fonction publique territoriale (CNFPT), 2006
- BARBIER Marie-Cécile, Les fondamentaux de l’urbanisme, Paris, 2021
- CORET Clélia, ZAUGG Roberto et CHOUIN Gérard, «Les villes en Afrique avant
1900. Bilan historiographique et perspectives de recherche », in Le pouvoir en ville.
Espaces, cultures matérielles, scénographies en Afrique avant le XXe siècle, 2020
- DAMERON Audrey, L'aménagement urbain. Contribution à la reconnaissance d'une
notion juridique, Paris, L’Harmattan, 2017
- KALAMBAY LUMPUGU G, Domaine, Aménagement du territoire, Urbanisme,
Lubumbashi, inédit, 2014
- MAKUNGU KANANGE Joseph et MUTUKA KIMPINDE Betty, « La politique
d’urbanisation de la RDC (Règles d’urbanisation, règlementation des eaux usées,
drainage des eaux pluviales) : encadrement législatif, règlementaire et pistes
 d’amélioration, à l’aune de la commune Kenya », KAS African Law Study Library –
Librairie Africaine d’Etudes Juridiques, 2014,
- MORAND-DEVILLER J., Droit de l’urbanisme, Paris, ESTEM Éditions
Scientifiques, Techniques et Médicales, 1996
- SAVARIT-BOURGEOIS Isabelle, L’essentiel du droit de l’urbanisme, Paris, Gualino,
2021
- VILMIN Thierry, L’aménagement urbain acteurs et système, Provence-Alpes-Côte
d’Azur, Éditions Parenthèses, 2015
- VILMIN Thierry, L’Aménagement urbain en France, une approche systémique, Lyon,
Certu, 2008.
 Chapitre 1. LA CREATION DES CIRCONSCRIPTIONS URBAINES

Bien avant le développement des métropoles et des capitales contemporaines, le continent

africain a connu des formations urbaines diverses, aux temporalités, aux limites, aux modes
de fonctionnement très variables et dont les premiers sites se sont développés grâce à la
métallurgie et à l’agriculture mixte. A titre illustratif, les villes d’Égypte et de Nubie le long
de la vallée du Nil dans l’Antiquité ; les cités phéniciennes, comme Carthage, sur le rivage
méditerranéen ; Aksum dans la Corne de l’Afrique (1 er-VIIe siècles) ; Aoudaghost et Azougui
en Mauritanie ; les cités ouest-africaines médiévales de Djenné-Djeno, Gao, Koumbi Saleh,
Ifè, Old Oyo en pays yoruba (XVe-XIXe siècles) ; Mbanza Kongo en Afrique centrale ; Bigo
et Ntusi près des Grands Lacs ; Kilwa, Shanga, Songo Mnara sur la côte swahili, ou encore
Grand Zimbabwe (XIIIe-XVe siècles), pour ne citer que quelques exemples parmi les plus
connus, existaient avant l’avènement du colonisateur.

L’histoire du Congo, au moins jusqu’ici, n’a pas encore révélé l’existence des ruines des
agglomérations structurées, mais bien l’existence, lors de la pénétration européenne de
quelques villages de centaines d’habitations construites en matériaux non durables. Aucun
document n’indique que le groupement de ces habitations obéissait à certaines règles précises
d’ordonnancement et de construction. C’est dans le même sens qu’écrit Léon de Saint
Moulin : Aucune construction en dur n’atteste l’implantation d’agglomérations permanente,
mais l’existence de grands marchés servant de nœuds de relations et regroupant des
populations de 5 à 10.000 habitants est solidement étable, notamment pour Upoto, Irebu,
Bolobo et Basankutu.

Section 1. Historique de l’urbanisation

Les agglomérations urbaines au Congo sont toutes l’œuvre de la colonisation belge. Le terme
« urbanisation » évoque le phénomène de concentration croissante de la population dans les
agglomérations urbaines et celui de l’extension spatiale des villes. Ce phénomène est croissant
et rapide dans les pays en développement. Kinshasa en est un exemple.
Après avoir divisé le territoire en plusieurs entités administratives, il était nécessaire pour la
puissance coloniale de fixer pour chaque entité son chef-lieu d’administration locale. Ainsi les
sièges administratifs et les postes secondaires furent l’origine des agglomérations ou centres
urbains.

Pour l’organisation de l’espace des chefs-lieux et des postes secondaires, le décret du 14 août
1890 autorisa le gouverneur général de faire dresser le plan de la voirie dans les communes où
il jugeait nécessaire. Par un arrêté du 20 septembre 1890, le gouverneur général attribua la
compétence aux directeurs des Travaux Publics et des Finances de dresser le plan général
d’alignement de la voirie dans les communes désignées par lui.

L’arrêté du 20 septembre 1890 fut abrogé par l’arrêté du 14 septembre 1898 ordonnant pour
l’aménagement de l’espace des circonscriptions urbaines aux commissaires de district de
déterminer les plans généraux de constructions, de leur alignement et des voies de
communications intérieures : rues, ruelles et passage utiles à la canalisation. A partir de cet
arrêté, aucune construction ou reconstruction, ni aucun changement aux bâtiments existants ne
pouvait être fait avant d’avoir obtenu l’autorisation du service compétent. Cette prescription
était applicable aux bâtiments le long de la voirie ou à l’intérieur des propriétés, enclos,
jardins, etc.

En 1893, des conditions relatives à la vente et la location des biens du domaine de l'État sont
fixées. Au sein des entités désignées par le Gouverneur général comme circonscriptions
urbaines, des règles particulières fixent le montant des prix de vente et des loyers pour les
terrains2.

Il semble permis de lier l'origine du phénomène urbain à cette réglementation sur les
circonscriptions urbaines ; le Roi-Souverain a souhaité favoriser l'implantation européenne en
évitant l'accaparement, la spéculation sur des terres situées aux endroits les plus favorables à
la colonisation3. Dès lors, en déterminant les différentes circonscriptions urbaines, le
Gouverneur général ne consacre pas un fait accompli, mais anticipe le développement futur
des différents sites afin de localiser le phénomène urbain à venir. Les villes étant considérées
comme le maillon essentiel du développement économique futur de l'État Indépendant du
Congo.
2
Les premières circonscriptions urbaines sont les Chefs-Lieux de District, ainsi que les localités de Kinshasa et
N'Dolo : cf. l'arrêté du G.G. du 23 février 1 895, B.O., p. 81.

3
DUFRENOY, P., « Terres vacantes et circonscriptions urbaines », in Revue Générale de la Colonie Beige, février
1935, pp. 1 83-184.
En 1948, une commission animée par André Schöller aborde le problème des villes de
manière systématique et un avant-projet de réglementation est soumis au Conseil de
gouvernement de cette année. Il faudra dix ans pour qu'il aboutisse, manquant plusieurs fois
de se perdre dans les méandres de la procédure législative coloniale4.

Jusqu’au décret du 21 février 1949 sur l’urbanisme, les extensions urbaines étaient à la
compétence des gouverneurs de province, alors que ces extensions nécessitaient des fonds
importants pour la viabilité des zones résidentielles, industrielles ou commerciales.

L’économie en exigeait le contrôle. D’où la promulgation du décret du 21 février 1949. Pour

des raisons de simplification et de clarté de texte, le décret du 21 février 1949 fut abrogé par
le décret du 20 juin 1957 encore en vigueur à ce jour, avant l’examen et l’adoption du projet
de loi sur l’urbanisme.

Section 2. Résultat de la politique de l’urbanisation

De l’Etat indépendant du Congo à l’indépendance, voici le résultat de la politique de

l’urbanisation, province par province.

1. Province de Léopoldville

Dans la province de Léopoldville les circonscriptions urbaines suivantes furent créées :

Léopoldville (1898), Kinshasa (1912), Matadi (1898), Banana (1898), Boma (1898) ; Tumba
(1912) ; Thysville (Mbanza – Ngungu) (1904) ; Luozi (1898) ; Boma – Vonde (1912) ;
Banningville (Bandundu) (1912) ; Lukala (1902) ; Kikwit (1912) ; Mushie (1912) ; Luango
(1898) ; Madimba (1922) ; Bolobo (1922) ; Bagata (1913) ; Popokabaka (1922) ; Bulungu
(1922) ; Oshwe (1922) ; Feshi (1922) ; Songololo (1922) ; Kwamouth (1922) ; Kutu (1922) ;
Kenge (1922) ; Mangai (1922) ; Kintanu (1922) ; Kasongo-Lunda (1922) ; Kasangulu
(1922) ; Dibaya-Lubwe (1937) ; Tshela (1913).
Remarquons avec Alain Beyens que la circonscription urbaine n'est pas une division
territoriale et administrative de l'État Indépendant du Congo. Il s'agit d'un espace au sein
duquel des modalités particulières relatives à la vente et à la location des terres du domaine
de l'État doivent s'appliquer5.

4
Jacques VANDERLINDEN cite par Alain BEYENS, «l'histoire du statut des villes », in Recueil d'études « Congo
1955-1960 » Académie royale des Sciences d'Outre-Mer, Bruxelles, 1992, pp. 1 5
5
Alain BEYENS, «l'histoire du statut des villes », in Recueil d'études « Congo 1955-1960 » Académie royale des
Sciences d'Outre-Mer, Bruxelles, 1992, p. 18
 2. Province de l’Equateur

Dans cette province les circonscriptions suivantes furent créées : Coquilathville (Mbandaka)
(1898) ; Lisala (1898) ; Basankusu (1915) ; Libenge (1898) ; Irebu (1912) Boende (1912) ;
Nouvelle-Anvers (Mankanza) (1912) ; Bumba (1912) ; Zongo (1912) ; Banzville ( Mobayi)
(1912) ; Yakoma (1912) ; Gemena (1933) ; Businga (1913) ; Karawa (1913) ; Bongandanga
(1913) ; Budjala (1913).

3. Province de Stanleyville

En Stenleyville, les circonscriptions suivantes ont été créées : Stanleyville (Kisangani)

(1898) ; Basoko (1898) ; Niangara (1898) ; Irumu (1912) ; Buta (1912) ; Ponthierville
(Ubundu) (1920) ; Aketi (1920) ; Bunia (1945) ; Paulis (Isiro) (1945) ; Titule (1913) ; Bondo
(1912) ; Elisabetha (1959) ; Mosite (1959) ; Wamba (1922) ; Yangambi (1959) ; Watsa
(1913) ; Mahagi (1922) ; Djugu (1922) ; Poko (1913) ; Faradje (1913).

4. Province du Kivu

Constermansville (Bukavu) 1922 Kasongo 1912 Rutshuru 1912 Kindu 1912 Goma 1912
Uvira 1914 Shambunda 1922 Kibombo 1922 Lubutu 1922 Beni 1922 Butembo 1949

5. Province du Kasai

Lusambo 1898 Luluabourg (Kananga) 1912 Luebo 1902 Bena-Dibele 1912 Kabinda 1898
Ilebo (Port Franqui) 1922 Charlesville (Djoko Punda) 1918 Mweka 1927 Pania-Mutombo
1918 Tshikapa 1922

6. Province du Katanga

Elisabethville (Lubumbashi) 1912Etoile du Congo 1912 Kambove 1912 Tshisenda 1912 Baya
1912 Kongolo 1898 Sandoa 1918 Albertville (Kalemie) 1918 Kafakumba 1912 Sakania 1918
Bukama 1924 Kipushi 1931 Kabalo 1915 Dilolo-Gare 1912 Kolwezi 1939 Kamina 1931
Malonga 1931 Lubudi 1931 Jadotville 1915 Tshilongo 1915 Manono 1958

Dans la province de Léopold ville, il est mentionné séparément Kinshasa et Léopoldville, ce

qu’à l'origine les deux localités constituaientdeux circonscriptions urbaines distinctes. C'est
par l'ordonnance du 22 octobre 1922 que la circonscription urbaine de Kinshasa fut rattachée
à celle de Léopoldville devenue chef-lieu de province du Congo-Kasaï par l'arrêté du 2 juillet
1922. La circonscription urbaine de Kinshasa s'étendait de Stanley - Pool à Ndolo-(Léo-Est ou
Léo I), tandis que la circonscription urbaine de Léopoldville est ce qu'on appelait Kalina ou
Léo II. Les deux circonscriptions étaient reliées par la route traversant la rivière Basoko.

La réunification de ces deux circonscriptions urbaines était commandée par la nécessité

politique et administrative de faire de cette localité la capitale de la Colonie. Cette nécessité
était déjà consacrée en 1887 par WAUTERS : « De Léopoldville, on peut se diriger par eau
vers les différentes régions fertiles de l’Afrique centrale: par le Congo lui-même jusqu'au
Stanley-Pool, par le Kasaï jusqu'à l'entrée du pays de Baluba, par la Tshuapa au cœur du pays
de Bolobo, par le Sankuru jusqu'aux approches de Nyangue et du Katanga, par l'Ubangi –
Uele jusqu'au pays de Niams - Niams".

De tous les temps, les hommes ont considéré certains emplacements comme privilégiés pour y
voir et s'y rassembler. En effet, on constate dans l'histoire que les agglomérations importantes
se trouvent à la croisée des axes routiers importants, des confluents des rivières navigables, en
bordure des fleuves ou rivières navigables, aux ports fluviaux, lacustres ou maritimes, aux
centres des régions fertiles. Le Congo n'a pas fait exception à cette règle.

Quand on regarde sur la carte politique et administrative du Congo et les localités constituées
en circonscriptions urbaines, en centres commerciaux, en chefs-lieux de territoires ou de
districts, on observe que la plupart de ces localités sont situées aux ports, confluents et en
bordure des fleuves et rivières navigables.

Dans les provinces de Léopoldville, de Stanleyville, du Kivu, du Katanga et du Kasaï, le tracé

de chemins de fer a permis la création de nombreuses agglomérations. Il en est de même de
tracé de nombreux réseaux routiers.

On peut dire qu'en vue de faciliter l'administration du territoire, l'exploitation des produits
naturels, industriels et miniers, les échanges commerciaux entre les diverses provinces et
l'évacuation des produits vers l'extérieur, la Colonie a pratiqué, avant le terme, une politique
de l'aménagement du territoire par le tracé des réseaux ferroviaires, routiers et en aménageant
les cours d’eau : fleuve et rivières.

Section 4. Structure des agglomérations

Toutes les agglomérations urbaines étaient, en vertu de deux ordonnances du 10 juillet 1912
du Vice-gouverneur général du Katanga et du 12 février 1913 du Gouverneur général,
divisées en deux quartiers séparés par une zone neutre variant entre 400 mètres à 1. 500
mètres : un quartier pour autochtones et un quartier pour européens. Par l'ordonnance du
gouverneur général du 29 mars 1926, le quartier européen fut divisé en deux parties, une
partie réservée à la race européenne et une autre aux races asiatiques.

Les quartiers pour autochtones étaient de deux catégories : centres extra-coutumiers et cités
indigènes. Les premiers avaient une personnalité civile et les secondes en étaient dépourvues.

Les plans des circonscriptions urbaines étaient inspirés des modèles des villes de l'Afrique du
Sud. Dans la circonscription urbaine, le quartier européen constituait le noyau principal et le
quartier réservé aux autochtones son satellite. En effet, le quartier européen était l’élément
stable de la circonscription urbaine, car l'acquisition des terrains était définitive, tandis que
dans les quartiers pour autochtones, le droit d'occupation foncière était précaire et révocable
ad nutum.

Si pendant la colonisation, le pouvoir en place a su maîtriser la croissance urbaine, le départ

massif des fonctionnaires belges attachés à la Colonie fut une des causes de la désorganisation
de l'administration publique et le service de l'urbanisme, service exigeant une formation
technique solide, n'en a pas été épargné.

La suppression tacite de l'interdiction de se déplacer de la campagne à la ville et l'insécurité

due aux événements de l'indépendance dans certaines provinces du pays ont fait augmenter de
manière imprévue la population urbaine. La conséquence immédiate fut la crise de logement
et la construction anarchique dans les périphéries des agglomérations et à des endroits
inadéquats pour l'habitat. Autrement dit, les plans d'aménagement urbain ne furent plus
respectés et certaines agglomérations se sont simplement ruralisées aux points que tous les
efforts réalisés depuis 1949 furent annulés.

En effet, à titre d'exemple, à Kinshasa, on a vu naître entre 1960 à 1967, l'extension de N'djili,
Kisenso, Ngaba, Mombele, Bumba, Luka, Kingabwa et les extensions de Binza, et depuis
1968, Kingasani, Kimbaseke, Masina, Mont-Ngafula, Selembao, les extensions de Lemba, de
Ngaba et de Binza. De tous les nouveaux quartiers, seuls Salongo, Badiadingi et la Cité verte
sont pourvus d'infrastructures nécessaires au fonctionnement matériel d'une agglomération.
Du point de la superficie, Kinshasa, selon MBUMBA NGIMBI a passé de 1960 à 1981 de
4.100 hectares à 20.400 hectares, soit une extension de 16.060 hectares en vingt et un ans.
 Chapitre 2. DE L’AMENAGEMENT URBAIN

L’urbanisme est une discipline récente étroitement liée au phénomène d’industrialisation, qui
entraîne le dépeuplement des campagnes et la croissance rapide des agglomérations. Le
chapitre précédent l’atteste.

Section 1. Définitions

Pour définir l’urbanisme, il convient de se référer à son étymologie latine : urbs qui signifie
ville.

Selon le dictionnaire Larousse, l’urbanisme est l’ensemble des mesures techniques,

administratives, économiques et sociales qui doivent permettre un développement
harmonieux, rationnel et humain des agglomérations. Pour le même dictionnaire, une
agglomération est soit un groupe d’habitations, soit un ensemble formé par la ville et ses
faubourgs.

Selon Robert Auzelle, l’urbanisme est l’art de prévoir et de réaliser le milieu favorable au
développement des sociétés et selon Georges Liet-Veaux, c’est l’art de construire et
d’aménager les villes suivant des règles générales préétablies.

Autrement dit, l’urbanisme concerne essentiellement la réglementation de l’usage du sol,

notamment en vue de la construction, soit par des règlements généraux, soit par des plans
d’urbanisme et des règlements dont l’application est limitée à une partie du territoire, qui
déterminent les conditions d’implantation de volume et d’aspect des bâtiments et ouvrages
ainsi que la répartition sur le sol des diverses activités humaines.

Comme on peut le remarquer, l’urbanisme et l’aménagement du territoire visent

l’organisation rationnelle, le premier, la cité et le second une région ou l’ensemble du pays.

Si on admet que le droit représente l’ensemble de règles juridiques ou ce qui est conforme à la
règle, le droit de l’urbanisme se définit comme l’ensemble des règles juridiques s’appliquant à
l’urbanisme.

Section 2. Place du droit de l’urbanisme dans le droit

La summa divisio du droit est la division du droit en droit privé et en droit public. Le premier
est celui qui rassemble les règles gouvernant les rapports des particuliers agissant dans leur
intérêt personnel et le second regroupe les règles qui gouvernent l’activité de l’Etat ou celle
des personnes agissant dans l’intérêt général ; C’est un droit qui se caractérise notamment par
l’utilité publique.

Par son objet, le droit de l’urbanisme s’insère dans le droit public au sens large et plus
précisément dans le droit administratif ; il régit les rapports entre l’Etat ou ses représentants et
les personnes publiques ou privées, titulaires d’une concession foncière ; il rassemble et
codifie les règles destinées à faire passer dans les faits l’art d’aménager les villes ou la science
de l’agglomération.

Le droit d’urbanisme et le droit de la construction sont deux droits qui cohabitent, mais
chacun d’eux a son champ d’application. En effet, le droit de la construction s’intéresse à
l’édification d’immeubles d’habitation ou de services, pris isolément, tandis que les droit de
l’urbanisme se préoccupe en outre des équipements collectifs, des infrastructures et des
espaces verts ; c’est-à-dire l’aménagement de la cité dans son ensemble en tant qu’entité.

En bref, le droit d’urbanisme s’occupe de l’espace urbain.

Section 3. Espace urbain

L’espace urbain est la surface occupée par les villes ou celle qui est nécessaire au
fonctionnement interne de l’agglomération. Il comprend les surfaces bâties, la voirie urbaine,
les implantations des entreprises industriels et de transport, les jardins, les terrains de
recréation et des loisirs immédiatement accessibles par le citadin. Tout cela se réalise suivant
un plan préétabli qu’on appelle « plan d’urbanisme ».

Paragraphe 1. Plan d’urbanisme

Le plan d’urbanisme est un instrument de la planification physique au niveau de la commune

ou du groupe de communes. Ce document comprend deux parties principales :

C’est d’abord, un plan lui-même sur lequel figurent les opérations d’aménagement projetées
dans les limites du territoire intéressé.

C’est ensuite, un règlement qui définit les conditions d’utilisations du sol et de construction
des bâtiments.

A. Eléments essentiels du plan d’urbanisme

Les éléments qui le composent sont :

 1. Zonage

Le zonage vise à la répartition de la cité en plusieurs secteurs, en fonction des besoins : zones
d’habitation, zones industrielles et zone rurale. Le zonage n’a pas de valeur juridique en soi. Il
l’acquiert dans la mesure où il est la projection géographique d’un règlement écrit qu’il
accompagne.

La zone d’habitation est celle qui englobe les maisons ainsi que les écoles, les hôtels, les
hôpitaux, les cliniques, les asiles. Cette zone, peut elle-même se subdiviser en différents
secteurs : zones d’habitations individuelles ou collectives avec commerces, zones
d’habitations basses avec jardins, constructions en ordre continu ou non.

La zone industrielle est le siège des activités provenant du développement de l’industrie dans
certains quartiers de la ville ; en elle-même, elle englobe des installations industrielles
proprement dites et des installations collectives : zones d’activité professionnelle et
d’habitations peuvent en effet ne pas être totalement séparées.

La zone rurale est constituée par les portions du territoire nécessaires à l’activité agricole sous
toutes ses formes ; on admet en réalité que fait partie de cette zone toute parcelle qui ne peut
être partie intégrante d’une agglomération.

2. Voirie

Le tracé des principales voies de grande circulation, lesquelles se divisent en voie de

circulation locale ou intra-muros assurant les échanges entre les différents quartiers, et en
voies extérieures ou extramuros permettant la pénétration, l’évitement de la cité.

3. Services publics

Le service public est synonyme de bien public au sens général et recouvre a aussi bien les
biens matériels que les biens immatériels. Partant de cela, on divise le service public en trois
grandes catégories.

1°. Services régaliens ou de souveraineté qui correspondent aux fonctions traditionnelles de

l’Etat : justice, police, défense nationale, finances publiques,…

2°. Services sociaux ou culturels qui recouvrent notamment l’éducation, la santé, la protection
et l’aide sociale ;
3°. Services à caractère économique qui ont pour objectifs de satisfaire certains besoins
fondamentaux de la cité.

Peuvent donc être considérées comme des activités de service public un ensemble de
prestations assorties de garanties pour l’usager.

Pour cela, trois grands principes dominent le service public :

- Principe de continuité : Les services publics sont tenus de fonctionner de manière

continue et régulière ;
- Principe d’égalité : Tous les usagers doivent être placés face aux services publics dans
une position égale, sans discrimination, ni avantage. L’égal accès de tous au service
public est la contrepartie de la règle de l’égalité de tous devant les charges publiques ;
- Principe d’adaptabilité ou de mutabilité : Les prestations fournies au public doivent
être toujours adaptées à ses besoins. C’est ainsi que l’autorité publique peut,
lorsqu’elle n’assure pas directement la gestion d’un service public, imposer à ceux qui
en ont la charge une adaptation aux besoins généraux reconnus.

Le plan d’urbanisme doit déterminer les emplacements à réserver pour les principaux
services publics : eau, assainissement, voirie, électricité, transports, ordures ménagers ou
autres,…

4. Espaces verts

Figure dans le plan d’urbanisme, l’indication des espaces libres et boisés : sites,
monuments, parcs, bois, abords des cours d’eau, etc.

Se référant à l’ensemble des indications portées sur le plan lui-même, un règlement

détermine les servitudes et les obligations relatives à l’utilisation du sol, l’aspect, au site, à
la hauteur de constructions à implanter.

B. Conséquences du plan d’aménagement

Dès qu’il est approuvé et publié, le plan d’urbanisme produit des effets sur le plan
juridique ; son inobservation entraîne la mise ne œuvre de sanctions.

Le plan d’urbanisme, dès qu’il est approuvé, s’impose à tous les titulaires de terrains bâtis
ou non bâtis, que ceux-ci soient de particuliers, personnes physiques ou personnes morales
de droit privé ou des personnes morales de droit public.
 Toute personne désirant entreprendre une construction à usage ou non d’habitation doit au
préalable obtenir un permis de construire. En effet, l’article 20 du décret du 20 juin 1957
sur l’urbanisme dispose : « Sur le territoire des localités ou régions, dès qu’il est soumis
au régime du présent décret, nul ne peut, sans une permission préalable, écrite et expresse
(de l’autorité compétente en la matière) achever des constructions en cours à ce moment,
construire, reconstruire, démolir, faire des changements aux constructions existantes à
l’exception des travaux de conservation et d’entretien… »

Le permis de construire n’est accordé que si la construction projetée est compatible avec
le contenu du plan. En effet, le permis de construire a pour objet de soumettre les projets
de construction individuels aux impératifs de l’intérêt général contenus dans la
règlementation du domaine public et des servitudes d’utilité publique en général, de
l’aménagement du territoire au sens large et de l’urbanisme au sens strict.

On peut définir le permis de construire comme un acte administratif par lequel une
autorité publique constate que l’exécution de travaux de construction projetés peut être
autorisée au regard des règlements de droit public qui les concernent.

Les conséquences de cette définition sont les suivantes :

- le permis de construction n’est pas un acte discrétionnaire, c’est-à-dire, l’autorisation

ou le refus de l’autorité administrative compétente sont fonction objectivement des
règlements en vigueur en matière de construction. Ainsi un refus fondé sur un motif
étranger au droit de la construction est sanctionné par voie du détournement de
pouvoir ;
- le permis de construire est un acte qui concerne les règlements de droit public. En
d’autres termes, la règlementation le concernant est tout entière d’ordre public, et toute
convention contraire est nulle ;
- le permis de construire est un acte étranger aux considérations d’ordre économique.
Sous cet angle, demeurent sans incidence les problèmes de la rentabilité de l’ouvrage à
construire.

Le permis de construire est toujours délivré sous réserve des droits des tiers et doit être mis en
exécution dans un délai déterminé par le texte.

Il a un caractère réel, en ce sens qu’il est attaché au terrain et transmissible à un nouvel

acquéreur, sous la seule réserve de notifier ce transfert à l’administration.
Paragraphe 2. Plan d’occupation des sols

Ce plan est un document qui fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation du sol
lesquelles peuvent notamment comporter l’interdiction de construire. Il constitue un élément
essentiel de la planification urbaine.

Les prescriptions du plan d’occupation des sols sont diverses :

- la délimitation des zones d’urbanisation en prenant notamment en considération la

valeur agronomique des sols ;
- la détermination des zones d’affectation des sols selon l’usage principal qui doit en
être fait ou la nature des activités dominantes qui peuvent y être exercées ;
- la fixation, pour chaque zone d’affectation ou chaque partie de zone, en fonction
notamment de la capacité des équipements collectifs existants ou en cours de
réalisation, d’un coefficient d’occupation du sol, lequel détermine la densité de
constructions qui y est admise. Cet aspect est le plus contraignant pour les tiers ;
- la fixation du tracé des voies de circulation, leurs caractéristiques, leur élargissement
et leur alignement ;
- la délimitation des quartiers, rues, monuments et sites à protéger ou à mettre en
valeur ;
- la fixation des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, installations
générales et espaces verts ; ces emplacements rendent le terrain inconstructible.
- la définition des règles concernant le droit d’implanter des constructions, leur
destination, leur nature, leur aspect extérieur, les dimensions et l’aménagement de
leurs abords.

Paragraphe 3. Coefficient d’occupation des sols

Cette institution vise à planifier la densité des constructions. Un rapport arithmétique est
établi entre la surface de terrain disponible et la surface de plancher constructible. Au-delà du
coefficient fixé par le Plan d’occupation des sols, la construction est prohibée.

Voici quelques définitions du coefficient d’occupation des sols.

« Rapport entre la superficie du sol et la surface de plancher de construction susceptible d’y

être bâtie »6. « Les coefficients d’occupation s’analysent en un rapport entre une surface hors

6
Jean-Paul Gilli et Jacques de Lanversin, Lexique – Droit de l’urbanisme, p.30
œuvre nette constructible et la surface du terrain » 7. Se définissant donc en une réglementation
de la densité de construction, les coefficients d’occupation des sols permettent aux
constructeurs de connaître ce qu’ils peuvent bâtir sur le sol déterminé.

A ce propos, voici les dispositions tirées de l’ordonnance n°127-6 du 15 juin 1913 :

- « La surface bâtie ne pourra excéder quarante pour cent de la surface totale du terrain
à bâtir, à moins d’une autorisation spéciale du gouverneur de la province », art. 43
- « L’autorisation sera considérée comme non avenue s’il n’en est fait usage dans le
délai de trois mois à partir de la date de l’autorisation », art.44 ;
- « Les indications des plans approuvés devront être observées scrupuleusement, aucune
modification ne pourra y être apportée, sauf introduction d’une demande régulière
avec plans renseignant la modification et sous la forme prévue à l’article 42 », art. 45 ;
- « Aucun travail préparatoire ne pourra être exécuté avant l’approbation », art. 46.

L’aménagement de la cité contemporaine se ressent des impératifs économiques généraux et

de leur influence dans l’aménagement du territoire. Dès lors, parti d’une conception statique :
« urbanisme de contrainte » ou « urbanisme de prescription » ou encore « règlementaire », on
en arrive à une conception dynamique de cet aménagement – « urbanisme d’incitation »
autrement dit « urbanisme institutionnel », l’urbanisme tend à devenir « opération ».

Dans les chapitres qui suivent, il est question de traiter des moyens d’actions de l’autorité
publique sur l’urbanisme. Ces moyens s’expriment, d'une part, par l'urbanisme opérationnel et
d'autre part, par l'urbanisme réglementaire.

7
Georges Liet-Veaux, Le droit de la construction, Paris, Lietec, 1984,
 Chapitre 3. URBANISME REGLEMENTAIRE

La réglementation des activités en rapport avec l'usage du sol se traduit par l'élaboration des
textes juridiques : lois et arrêtés ministériels, plans d'aménagement et par les contrôles :
permis, sanctions qui assurent le respect des obligations découlant de ces textes.

L’autorité publique oriente la mise en valeur du territoire dans la mesure plus au moins large
où elle établit des plans locaux et particuliers d'aménagement, générateurs de servitudes
d'utilité publique; circonscrit le mode d'utilisation de chaque parcelle à des fins déterminées :
habitation, commerce, industrie, agriculture, … impose des prescriptions en rapport avec la
sécurité, l'hygiène et l'esthétique.

Section 1ère. Plans d'aménagement urbain

L'aménagement urbain consiste à organiser et structurer l'espace public en prenant en compte

les besoins des différents acteurs, le cadre politique national (et européen), les contraintes
techniques, environnementales et budgétaires. Ce travail d’intérêt général nécessite une
planification minutieuse.

Les plans d'urbanisme ou d'aménagement urbain sont des documents juridiques élaborés par
l'autorité publique et destinés à fixer, soit dans les grandes lignes : plan local, soit en détail :
plan particulier, des règles d’implantation des établissements et des activités d'un territoire. En
d'autres termes, un plan d'urbanisme est un instrument de définition et même de mise en
œuvre foncière d'une politique d’équipement d’une agglomération donnée.

Il existe donc entre les plans une hiérarchie. Le plan le plus précis s'inspire en le complétant
des indications du ou des plans plus généraux avec la possibilité, au besoin d'y déroger.

Un décret, une ordonnance ou un arrêté donne à un plan force obligatoire et de ce fait, le plan
acquiert une valeur réglementaire. Dès cet instant, les pouvoirs publics doivent le respecter
lors de la délivrance de l'autorisation de bâtir ou de lotir. Le plan arrêté ou approuvé conserve
sa force obligatoire jusqu'au moment où un ou d'autres plans lui sont substitués.

La réalisation des plans s'opère par le jeu des autorisations de bâtir et de lotir ainsi que par
voie de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Paragraphe 1. Plan local

Le plan local a cinq objets :

a. Décrire la situation existante :

- les caractéristiques géographiques : relief, climat, régime hydrographique, vents
dominants, degré de pollution de l'eau et de l'air, qualité et exploitation des terres,
réserves boisées, gisements de minerais;
- la répartition, les dimensions et la structure des agglomérations;
- les conditions de l’habitat, de la vie civique, des activités économiques et sociales, état
des logements et des équipements publics et culturels, évolution de l'emploi, nature et
marché des entreprises, situation démographique;
- les courants de circulation; nature, itinéraires, qualité et degré d’utilisation des voies
de communication.
b. Dresser l'inventaire des besoins dans l'utilisation du territoire, compte tenu de
l'évolution prévisible en matière démographique, économique et sociale;
c. Orienter l'affectation future des diverses parties du territoire en fonction de ces
besoins, zones destinées à l'extension des quartiers d'habitation, des centres
administratifs et commerciaux, de l'industrie lourde et légère, espaces à vocation
agricole ou forestière, emplacements convenant aux loisirs et au tourisme; densité
d'occupation à prévoir dans chaque partie du territoire;
d. Désigner les parties du territoire dont la destination doit être maintenue, pour des
raisons de sécurité, de salubrité, d'esthétique, d'utilité publique, économique ou
sociale: forêts, aérodromes, voies de communication et des industries insalubres, terres
agricoles fertiles, lacs, étangs et déversoirs naturels des cours d'eau;
e. Indiquer les équipements à réaliser d'importance essentielle : autoroutes, routes
principales, voies ferrées, voies navigables, ports, aéroports, barrages, systèmes
d'adduction et d'écoulement d'eau.

Les plans locaux ont un double effet juridique sur les décisions des administrations
publiques :
 - ils dessinent le cadre dans lequel s'inscrivent des pouvoirs publics en matière
d'aménagement, qu'il s'agisse des travaux publics ou de l'élaboration des plans
particuliers;
- ils imposent une ligne de conduite aux autorités publiques dans la délivrance des
permis de lotir et de bâtir et les autres formes de contrôle de l'usage du sol.

Les prescriptions des plans locaux, en tant que telles, ne lient pas directement les particuliers,
elles peuvent toutefois servir de base juridique à ces restrictions au droit de concession telle
l'interdiction de bâtir.

Paragraphe 2. Plan particulier

Le plan particulier est un plan de réalisation. Il relève l'état existant et détermine l'affectation
détaillée d'une partie du territoire d'une agglomération : quartier, îlot ou bloc de terrains. A cet
effet :

a. il indique le tracé et, le cas échéant, les caractéristiques de la voirie;

b. il délimite les emplacements réservés aux constructions et aux espaces verts;
c. il précise la destination des constructions: habitations, commerce, industrie,
exploitations agricoles, garages, équipements collectifs, bâtiments publics,
monuments, ainsi que celles des espaces non bâtis, cours et jardins, zones de recul,
parcs publics, plaines de sport, plans d'eau, cimetière;
d. il réglemente les dimensions et l'aspect des constructions et clôtures, la nature des
plantes;
e. il figure, le cas échéant, les limites des lots nouveaux, si un lotissement s'avère
nécessaire.

De par son extrême degré de précision, le plan particulier d'aménagement est à même
d'imposer aux constructeurs des conceptions d'aménagement rigoureuses et préétablies.

Les plans particuliers lient les pouvoirs publics : ceux-ci ne peuvent y déroger que dans les
conditions strictement fixées. Les décisions prises en violation de ces plans sont susceptibles
d'annulation par l'autorité supérieure à la requête de toute personne intéressée.

Les plans particuliers créent des droits et des obligations dans le chef des particuliers : leur
violation rend passible de sanctions pénales, non seulement le concessionnaire foncier -
maître de l'ouvrage - mais aussi tout intervenant dans la construction : architecte,
entrepreneur, ou toute autre personne. De plus, l'Etat, la commune et le tiers lésé peuvent
poursuivre devant les juridictions civiles la remise en état des lieux.

Comme on peut le remarquer, le plan particulier d'aménagement constitue pour les pouvoirs
publics un instrument fondamental de la politique d’urbanisme et d'aménagement du territoire
d'une part et d’autre il est très important pour quiconque veut construire. En effet, le plan
particulier donne les prescriptions précises sur la destination de chaque parcelle et sur les
contraintes relatives au bâtiment lui-même : implantation, gabarit ou volume, matériaux à
utiliser, … Et l'autorisation de bâtir ne peut être accordée que dans la mesure où le projet de
construction répond aux prescriptions contenues dans le plan particulier.

Paragraphe 3. Plan de lotissement

Constitue un lotissement toute division de fonds de terre en vue de l’implantation de bâtiment.

On peut aussi dire que le lotissement est une opération ou bien le résultat de cette opération
dont l'objet est de diviser un terrain en lots.

Le plan de lotissement délimite les différentes parcelles et détermine leur affectation à la

voirie, aux habitations, aux espaces libres, aux équipements publics et collectifs. Il précise les
modes d'utilisation du sol et les caractéristiques des constructions, plantations et clôtures, de
la même manière qu'un plan particulier d'aménagement. Il peut, soit reproduire en les
détaillant, les dispositions du plan particulier existant, soit tenir lieu de plan particulier, s'il
n'existe pas. Il faut noter que le lotissement est la plus ancienne des opérations d'urbanisme.

Le plan de lotissement produit des effets juridiques analogues à ceux d'un plan particulier,
tant à l'égard des pouvoirs publics qu'à celui des particuliers. Il engendre les mêmes droits et
obligations et sa violation est passible des mêmes sanctions pénales et civiles.

L'initiative et l'élaboration d'un plan de lotissement en vue de mettre sur le marché des terrains
à concéder incombent principalement à l'Etat.

I. Etat et lotissement

L’initiative et l’élaboration d’un plan de lotissement en vue de mettre sur le marché des
terrains à concéder incombent principalement à l’Etat. En effet, l’article 63 de la loi foncière
dispose : « Pour les localités érigées en circonscriptions urbaines, le Président de la
République ou son délégué fait dresser un plan parcellaire des terrains à concéder ». Le
délégué dont il est question en provinces, les gouverneurs de province et pour la Ville de
Kinshasa, le ministre en charge des affaires foncières, et ce, en vertu de l’article 3 de
l’ordonnance 74-148 du 2 juillet 1974 portant exécution de la loi foncière.

Il est dit expressément dans les attributions du ministère en charge des affaires foncières,
qu’en matière de lotissement, il doit collaborer avec le ministère de l’Urbanisme et Habitat.

Dans la pratique, les choses se font de la manière suivante :

Le conservateur des titres immobiliers prend l’initiative de créer un lotissement. Ceci résulte
de ce que le conservateur des titres immobiliers est le fonctionnaire que l’Etat a désigné pour
assurer la gestion des terres de son domaine privé dans sa circonscription foncière (arts. 222 et
22 de la loi dite foncière).

A un moment déterminé, suite aux demandes de terres qui lui sont adressées et qu’il n’a pu
satisfaire, ou en prévision des besoins fonciers, le conservateur des titres immobiliers doit
s’entourer des avis de :

- l’autorité territoriale locale qui est la mieux au courant de l’évolution économique et

sociale de la localité ;
- l’urbanisme, qui apprécie dans quelle mesure le lotissement répond à la fois aux
nécessités pratiques et au plan général d’aménagement ;
- le cadastre, qui est appelé à réaliser le lotissement sur le terrain et qui fournit au
conservateur des titres immobiliers des reproductions à jour du plan cadastral et du
plan synthétique.

C’est le service de l’urbanisme qui dresse le projet de lotissement. Il le dessine sur un fonds
topographique et cadastral, qu’il prépare en collaboration avec le service du cadastre. Cette
préparation est avant tout un travail de compilation cartographique.

L’urbanisme joint au projet de lotissement un mémoire dans lequel il consigne toutes les
remarques qu’il estime devoir formuler pour guider l’exécution du lotissement.

Le projet remis au conservateur des titres immobiliers est exécuté par le service de cadastre.

Le projet dessiné par l’urbanisme n’est pas un plan mathématiquement exact. Il faut en
respecter l’esprit mais pas nécessairement le traduire servilement sur le terrain.

Ainsi, à l’aide du mémoire et en consultant l’urbaniste, le géomètre doit s’attacher à respecter

les grandes directions du plan : nombres des parcelles, leur largeur ou profondeur type, les
points de passage obligé des alignements, axes de vues, emprises de voirie et des accès,
gabarits en vue de la construction, orientation des alignements, etc.

Etant celui qui lève le terrain et qui en parcourt tous les détails, le géomètre peut même
proposer à l’urbaniste de légères modifications au tracé du projet, s’il le juge convenable en
raison de certains éléments qui ne sont pas apparus lors de l’établissement du fond
topographique du plan, comme par exemple un angle de pente du terrain, des arbres à
conserver, des constructions existantes, une canalisation, des droits d’autrui, une discordance
de mesure.

Le projet est intégré dans une polygonale fermant sur elle-même ou sur des points connus.
Les mesures surabondantes assurent un contrôle de tous les éléments levés. Tous les calculs
relatifs au lotissement sont consignés dans un même cahier de calculs, lequel renferme
également un plan d’ensemble des travaux et des croquis de détail si nécessaire.

Après l’établissement du plan de lotissement par le service du cadastre, le calque est soumis
au service de l’urbanisme qui le vise quant à la concordance avec le projet.

Dans l’exécution du projet, le travail du service du cadastre comporte :

- le mesurage et le bornage ;
- l’établissement du plan de lotissement à grande échelle ;
- le report sur le plan cadastral et sur le plan synthétique du lotissement tel qu’il est
mesuré et matérialisé;
- établissement des fiches cadastrales, des fiches parcellaires et des dossiers pour toutes
les parcelles du lotissement.

Lorsque toutes ces opérations sont accomplies, le service du cadastre transmet au

conservateur des titres immobiliers le calque et un nombre suffisant de reproduction du plan
de lotissement. Il y joint une reproduction du plan cadastral et du plan synthétique mis à jour.

L’article 4 de l’ordonnance 74-148 du 2 juillet 1974 portant mesures d’exécution de la loi

foncière dispose : « Les terrains à concéder sont offerts au public par un arrêté du ministre en
charge des affaires foncières ou du gouverneur de province. L’arrêté indique pour chacune
des parcelles mises sur le marché: le numéro cadastral, la superficie, la destination, les
conditions de mise en valeur ainsi que les autres conditions particulières s’il y a lieu… »

L’arrêté et le plan de lotissement affichés, dès ce moment seulement les demandes de

parcelles peuvent être accueillies par le service du conservateur des titres immobiliers.
Aucun requérant n’a le moindre droit sur une parcelle aussi longtemps qu’il n’est pas titulaire
d’un contrat de location établi par le conservateur des titres immobiliers.

II. Etablissements publics et lotissement

La loi foncière permet à l’Etat de confier à des établissements publics la gestion des terres de
son domaine foncier privé. En effet, l’article 185 dit qu’une loi déterminera le statut cadre et
les règles de fonctionnement des établissements publics chargés de la gestion domaniale. Ces
organismes auront pour fonction de concourir à la promotion économique des régions et
spécialement à la réalisation de programme d’équipement du territoire pas des investissements
privés concertés.

Dans le passé, en 1952, il fut créé un Office des Cités africaines, ayant la qualité
d’établissement public. Il exerçait ses activités au Congo et au Rwanda et au Burundi dans les
agglomérations africaines. Son objet dans les aires déterminées par les autorités compétentes
était de :

- faire toutes les opérations ayant pour but d’assurer pour le compte de tiers,
l’aménagement de ces aires, la construction, l’équipement d’habitation et d’autres
bâtiments à l’usage des habitants ;
- veiller, dans ses réalisations, à la bonne observation des règles de l’urbanisme et de
l’architecture, en se conformant à la législation en vigueur et aux plans et programmes
généraux ou locaux approuvés par les autorités qualifiées ;
- assurer dans les aires qui lui étaient confiées et en dehors de celles-ci l’exécution des
travaux publics ;
- assurer la fabrication, l’achat et la cession de tous matériaux en vue de promouvoir la
construction d’habitations ou d’autres bâtiments à l’usage des habitants.

A la veille de l’indépendance, cet Office avait construit environ 40.000 logements répartis
entre les villes de Kinshasa, de Bukavu et de Kisangani.

Cet Office fut substitué an 1965 par l’Office National du Logement.

Par l’ordonnance-loi n°71-080 du 1er septembre 1971, il fut créé, sous la dénomination de
Caisse Nationale d’Epargne et de Crédit Immobilier » un établissement public doté de la
personnalité juridique et soumis au pouvoir de tutelle du Président de la République. Un des
objets de cette caisse était d’élaborer des projets de construction de logements individuels et
construire de tels logements soit directement comme entrepreneur, soit indirectement par
contrat passé avec d’autres entreprises de construction.

Cette caisse se chargea de la réalisation d’une partie du plan décennal par la construction de
400 logements à la cité Salongo dans la commune de Lemba à Kinshasa.

III. Sociétés mixtes et lotissement

La réalisation d’un programme déterminé d’investissements industriels ou immobiliers

concertés, sur les zones rurales ou communes, peut être confiées à des sociétés mixtes,
comportant à concurrence de cinquante et un pour cent au moins, des participations de l’Etat
et des congolais, personnes physiques. L’Etat apporte en ce cas la concession contre remise
des parts représentatives du dixième, au moins du quart, au plus, du capital. Art. 186 de la loi
foncière.

Cette société mixte doit, avant de mettre un terrain sur le marché l’avoir loti, cadastré, équipé
d’eau et d’électricité, et desservir par des voies internes de circulation. Les terrains ainsi
équipés sont concédés pour un terme n’excédant pas vingt-cinq ans à dater de la fin des
travaux. Ce terme est renouvelable. Art. 188 de la loi foncière.

Par ces dispositions, la loi oblige la société mixte de réaliser un lotissement viabilisé. En effet,
un lotissement viabilisé comprend l’un des éléments suivants ou plus :

- emplacements : la parcelle résidentielle, caractérisée pas sa taille, le lieu où elle se

trouve et la densité de la population du projet ;
- services publics : les services de base, comme l’eau et l’hygiène, et les services
souhaitables, comme l’électricité, les trottoirs et les routes asphaltées ;
- installations de quartier : les écoles, les marchés, la police et les services de protection
contre les incendies, les parcs, les centres communautaires, les centres religieux ou
culturels ;
- obligations relatives à l’occupation du sol : les rapports d’ordre juridique entre l’Etat
et les résidents, dans les domaines du mode d’occupation des terres, de la
responsabilité relative aux services de base et à la réglementation de l’utilisation des
terres.
IV. Plan particulier et lotissement
L’article 1er de l’ordonnance n°97-253 du 1er août 1953 dispose que tout lotissement d’une
propriété en lots de superficie inférieure à 5 hectares est subordonné à l’obligation pour le
propriétaire d’équiper la voirie projetée dans ce lotissement.

L’équipement de cette voirie peut devoir comporter : l’égouttage, l’empierrement ou le

revêtement en matériaux durables des chaussées et trottoirs, la plantation d’arbres à haute tige,
le gazonnage, l’établissement des carrefours et jardinets publics, alimentation en eau potable
et en l’électricité.

La voirie est exécutée aux conditions techniques déterminées par les autorités compétentes en
la matière et le propriétaire de la voirie est chargé de son entretien.

Paragraphe 4 Plan d'alignement

L'alignement est l'opération qui consiste à fixer les limites d'une voie publique par rapport aux
concessions foncières qui la bordent.

Ainsi, le plan d'alignement fixe le tracé précis de la voirie terrestre, routes, rues, places et
chemins publics.

Le plan d'alignement peut être adopté indépendamment de tout plan particulier

d'aménagement, ou de tout plan de lotissement, soit conjointement avec l'établissement de
ceux-ci.

Le plan particulier peut tenir lieu de plan d'alignement et le ministre peut exiger qu'un plan
d'alignement soit remplacé par un plan particulier plus ou moins détaillé.

Le plan d'alignement peut aussi servir d'instrument d'exécution d'un plan particulier.

Le plan d'alignement a des effets juridiques d'ordre civil et administratif : il délimite

l’alignement, c’est-à-dire la limite juridique entre le domaine de la voirie et les concessions
foncières riveraines; il assigne, d'autre part, une destination d'utilité publique aux terrains qui
seront incorporés dans la voirie.

Paragraphe 5. Règlement général de construction

Le règlement général de construction fait l'objet de l'ordonnance n° 127-6 du 15 juin 1913.

Ce règlement prescrit les dispositions de nature à assurer la salubrité, la solidité et la beauté

des constructions ainsi que leur protection contre l'incendie. Il concerne notamment la hauteur
des bâtiments en fonction de largeur de la voirie, et l'étendue des parcelles, l'épaisseur des
murs, la nature, l'aspect et la résistance des matériaux, les toitures, le cubage et la hauteur de
plafond des pièces, la dimension des baies, la configuration des escaliers et accès, les
caractéristiques de cheminées, l'éclairement, l'aération, l'équipement sanitaire, etc.

Le règlement général des constructions a des effets juridiques analogues à ceux des plans
particuliers tant à l’égard des pouvoirs publics qu'à celui des particuliers; il engendre les
mêmes droits et obligations et leur violation est passible des mêmes sanctions pénales et
civiles.

Section 2. Servitude foncières

Une servitude est une charge qui pèse sur un fonds et qui se traduit par des limitations à
l'exercice du droit sur son fonds.

A l'origine, ces limitations étaient conçues principalement pour l'utilité d'un fonds au
détriment du fonds voisin. Elles pouvaient être d'origine soit légale soit conventionnelle et
constituaient un droit réel demeurent attaché au fonds.

Progressivement, on a vu se multiplier une autre catégorie de limitations au droit du titulaire

d'un fonds basées sur l'intérêt général et imposées par la puissance publique. En dépit du
risque de confusion on les appelle de servitudes administratives ou, plus justement les
servitudes d'utilité publique. Les servitudes d'urbanisme, c’est-à-dire toutes les limitations on
obligations résultant de la réglementation de l'urbanisme appartenant à cette catégorie.

Paragraphe 1. Servitudes d'utilité publique

Les servitudes d'utilité publique sont des restrictions d'ordre public imposées à l'usage ou à la
disposition des concessions. D'un côté, elles peuvent définir la seule destination susceptible
d'être donnée à un fonds : agriculture, industrie, commerce, habitation, espace vert; elles
peuvent aussi entraîner l’interdiction de bâtir ou de lotir, déterminer les dimensions, la nature,
l'aspect et les caractéristiques des constructions et des plantations, régir les formes
d'utilisation du sol. D'un autre côté, elles peuvent contraindre le concessionnaire foncier à
supporter des charges au profit de services publics, lesquels se voient conférer le droit d'user
des fonds privés à des fins précises et limitées : fouilles, passage de canalisation, ancrage de
fils électriques ou téléphoniques, signaux géodésiques.

Les servitudes d'utilité publique sont créées, modifiées et supprimées soit par la loi, soit par
un règlement ou un acte individuel pris en vertu de la loi. De telles servitudes découlent des
plans d'aménagement, des règlements sur les bâtisses, des textes légaux et réglementaires qui
exercent une incidence sur l'aménagement du territoire, des permis de lotir et de bâtir,…

Les servitudes d'utilité publique tracent les limites d'intérêt général dans lesquelles s'exerce le
droit sur le fonds; elles ne confèrent pas à l'autorité publique le droit de se substituer au
concessionnaire dans l'usage du bien selon sa destination principale.

En principe, les servitudes d'utilité publique ne donnent pas lieu à indemnité, sauf lorsque la
loi le prévoit.

Paragraphe 2. Servitudes de droit privé

On distingue trois catégories de servitudes de droit privé : les servitudes naturelles, les
servitudes légales et les servitudes conventionnelles. Ces servitudes sont des charges
imposées à un fonds pour l'usage et l'utilité d'un fonds appartenant à une autre personne. Le
fonds qui bénéficie de la servitude est dénommé « fonds dominant », ou « fonds supérieur » et
le fonds qui la subit est dénommé « fonds servant », ou « fonds inférieur », ou encore « fonds
assujetti ».

1°. Les servitudes naturelles concernent :

- les droits et obligations des concessionnaires fonciers à l'égard des eaux courantes qui
traversent ou bordent leurs concessions respectives ;
- le droit de chaque concessionnaire foncier d'obliger son voisin au bornage de leurs
concessions foncières contiguës ;
- le droit de chaque concessionnaire foncier de clore son fonds.

Le bornage est constaté sur le terrain par des marques convenues ou bornes, et en outre par
des procès-verbaux et plans. Si un concessionnaire foncier refuse de procéder au bornage, le
juge peut désigner un expert qui signe le procès-verbal à la place du concessionnaire foncier
défaillant.

2 °. Les différentes servitudes légales sont, selon l'article 175 de la loi foncière: les murs
mitoyens, la distance à observer et les ouvrages requis pour certaines constructions, les vues,
l'égout des toits, le droit de passage,…

- les murs séparatifs de deux fonds appartenant à deux concessionnaires différents

peuvent être établis conjointement par les deux concessionnaires. Leur entretien,
réparation et reconstruction se fait à frais communs, proportionnellement au droit de
 chacun. En dehors de la circonscription urbaine, chaque copropriétaire peut se
dispenser de sa reconstruction en renonçant à la mitoyenneté.

Chaque copropriétaire peut aussi faire exhausser à ses frais le mur mitoyen. Si l'exhaussement
du mur requiert sa reconstruction ou son renforcement, la charge incombe à celui qui veut
l'exhausser et l'excédent d’épaisseur doit se prendre de son côté. Celui des copropriétaires qui
n'a pas contribué à l'exhaussement peut acquérir la mitoyenneté de la partie exhaussée.

Chaque copropriétaire peut faire bâtir contre le mur mitoyen et y faire placer des poutres. La
pénétration de celles-ci dans le mur est toutefois limitée en vue de sauvegarder les droits
respectifs des copropriétaires.

L'exécution des ouvrages par un copropriétaire doit respecter les droits de l'autre. A cet effet,
les modalités doivent en être acceptées par l'intéressé ou réglées par expert.

Ces ouvrages, comme tous les travaux de construction, sont subordonnés au respect des
prescriptions du plan particulier d'aménagement, du règlement de bâtisse ainsi qu'à la
délivrance du permis de bâtir dans les conditions prévues par la loi.

Le concessionnaire dont le fonds est limitrophe d'un mur peut acquérir, en tout ou en partie, la
mitoyenneté de celui-ci à condition de rembourser au concessionnaire la moitié de la valeur
du mur, et la moitié de la valeur du sol. Dans les circonscriptions urbaines, le concessionnaire
peut obliger ses voisins à établir des murs de clôture à frais communs. A défaut d'usages ou
règlements contraires, la loi fixe la hauteur de ces murs.

- les vues sur le fonds du voisin sont réglementées en gros de la manière suivante :

Aucune fenêtre ou ouverture ne peut être pratiquée dans un mur mitoyen, sauf de commun
accord. Des jours ou des fenêtres à fer maillé et verre dormant, conformes aux caractéristiques
fixées par la loi, peuvent être pratiquées par le propriétaire dans un mur non mitoyen établi le
long de la limite séparative de la concession. Il ne peut être établi des vues sur le fonds du
voisin que moyennant l’observation d'une distance de 1, 90 m s'il s'agit d'une vue droite et de
0,60 m s'il s'agit d'une vue oblique.

- tout concessionnaire foncier doit établir le toit de telle manière que les eaux de pluie
s’écoulent sur son fonds et sur la voie publique et non sur le fonds du voisin.
- la concessionnaire d'un fonds enclavé c’est-à-dire qui n'a pas d'issue sur la voie
publique peut, moyennant indemnité, obtenir un passage sur les fonds voisins pour
 l'exploitation de son bien. Ce passage doit être fixé à l'endroit le moins dommageable,
en principe du côté où le trajet est le plus court.
- la servitude d'aqueduc concerne la canalisation qu'un concessionnaire foncier
moyennant indemnité peut établir à travers les fonds intermédiaires non bâtis, en vue
de l'irrigation ou du drainage de son bien. La servitude de l'appui est relative au droit
du riverain d'une eau courante de prendre, moyennant indemnité, appui sur le fonds
non bâti situé sur l'autre rive, afin d'édifier un ouvrage de retenue en vue de l'irrigation
de son bien.
- à défaut d'usages constants et reconnus, les arbres à haute tige ne peuvent être plantés,
qu'à une distance de 2 m et les autres arbres qu'à une distance de 0, 50 m de la limite
séparative de la concession. Les arbres fruitiers peuvent être plantés en espaliers de
chaque côté du mur séparatif, ils ne peuvent toutefois prendre appui sur celui-ci,
lorsqu'il n'est pas mitoyen.

Des distances plus importantes peuvent être imposées pour les plantations forestières dans les
parties du territoire réservées à l'agriculture.

Le voisin peut exiger que les arbres et plantations qui ne se trouvent pas à la distance légale
soient arrachés. Lorsque les branches des arbres de son voisin surplombent son fonds, il peut
l'obliger à couper ces branches; il peut enfin couper lui-même les racines qui avancent dans
son fonds.

3°. Concernant les servitudes conventionnelles, l'article 177 du code foncier permet aux
concessionnaires d’établir sur leurs fonds, ou en faveur de leurs fonds telles servitudes que
bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la
personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds et pourvu
que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.

Les servitudes établies par le fait de l'homme s'acquièrent par titre et, dans certains cas, par la
possession de 30 ans.

En dehors de quelques cas spéciaux d'extinction prévus par la loi, impossibilité d'en user,
réunion des fonds dominant et servant, non-usage pendant 30 ans, les servitudes de droit privé
sont perpétuelles, elles ne cessent d'exister que du consentement du concessionnaire du fonds
dominant, ou en vertu de la loi ou des règlements en exécution de celle-ci.
Les pouvoirs publics, au même titre que les particuliers, peuvent grever de servitudes les
biens de leur domaine privé.

Les servitudes d'utilité publique, qui sont d'ordre public, l'emportent sur les servitudes de droit
privé. Celles-ci peuvent, néanmoins, coexister avec les servitudes d'utilité publique ayant le
même objet, pourvu qu'elles ne fassent que les confirmer sans y déroger. L'autorité publique
conserve au demeurant le droit de modifier la servitude publique qu'elle a établie, et cette
modification entraîne corrélativement celle de la servitude de droit privé correspondante.

Les obligations découlant des servitudes existantes de droit privé ne peuvent toutefois être
supprimées ou modifiées d'autorité que par un acte réglementaire opposable à toutes les
parties en causes, un plan d'aménagement notamment.

Concrètement, l’urbanisme réglementaire permet d’adapter les grandes règles du droit de

l’urbanisme aux attentes locales par la création de documents de planification.

Chapitre 4. L’URBANISME OPERATIONNEL

L’urbanisme opérationnel consiste à mettre en place les actions nécessaires à la réalisation

d’un projet urbain. Il regroupe ainsi « l’ensemble des actions conduites ayant pour objet la
fourniture de terrains à bâtir, la construction de bâtiments ou le traitement de quartiers et
d'immeubles existants (recomposition urbaine, réhabilitation, résorption de l’habitat insalubre)
»8. L’aménagement opérationnel consiste en une action volontaire d’organisation et
d’équipement de l’espace. Il établit un cadre et une structure pour permettre la réalisation d’un
projet urbain qui comprendra l’installation et le développement de diverses fonctions sur le
territoire.

Section 1. De l’intervention directe de l’autorité publique dans l’aménagement urbain

8
MERLIN Pierre et CHOAY Françoise, Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement, Paris, Presses
universitaires de France, 1988
L'intervention directe de la puissance publique dans l'aménagement du territoire se manifeste
sous cinq formes.

Paragraphe 1. Gestion des équipements publics

Les routes, les voies navigables, les chemins de fer, les aérodromes, les ports, les barrages, les
bâtiments publics, les parcs publics, les canalisations d'eau et d’électricité, les
télécommunications, les égouts sont réalisés à l'intervention, ou en tout cas, sous le contrôle
des autorités publiques. Le pouvoir de décision appartient en ces domaines à la puissance
publique, si large que soit la contribution apportée par des particuliers, en tant que
concessionnaires notamment, à l'établissement et à l'entretien de certains équipements
d'intérêt général, la gestion de ces équipements demeure une fonction de caractère public par
sa nature.

Paragraphe 2. Prise en charge des travaux d’aménagement et de construction

Les pouvoirs publics peuvent mener une politique foncière, c'est-à-dire réaliser eux-mêmes,
sur une échelle plus ou moins vaste, l'équipement et le lotissement de terrains en vue de créer
des quartiers nouveaux, d'aménager des zones destinées à l'habitation, au commerce, à
l'industrie. Les pouvoirs publics peuvent aussi entreprendre eux-mêmes la construction de
logements, de bâtiments industriels, de locaux à usage commercial, restaurer des édifices de
grande valeur architecturale.
Paragraphe 3. Coordination et orientation impérative des « initiatives privées »

L'intérêt général justifie dans certains cas l'intervention des pouvoirs publics par voie
d'autorité, en vue de coordonner les initiatives privées, ou de leur donner l'impulsion
indispensable, tel est le cas, lorsque certaines personnes demandent à être chargées des
travaux d'aménagement d'une zone dont un plan d'aménagement prévoit l'expropriation,
l'entretien des monuments classés appartenant à des particuliers.

Paragraphe 4. Participation à des opérations mixtes d'aménagement

Des programmes d'aménagement peuvent être élaborés et exécutés par des pouvoirs et
organismes publics, de commun accord avec des particuliers; concessionnaires fonciers,
promoteurs, industriels, commerçants, agriculteurs, investisseurs. L'autorité publique
sanctionne les plans et leur confère force juridique. Elle assume, dans l'intérêt général, le
contrôle des réalisations. Les institutions publiques et les particuliers intéressés interviennent
selon des modalités variables dans le financement des travaux, la réalisation des équipements
collectifs, l'édification des constructions. Les droits respectifs des participants à l'opération
sont réglés par des conventions.

Paragraphe 5. Encouragement aux initiatives privées

En raison de l'importance qu'elles présentent pour l'intérêt général, beaucoup d'activités

privées liées à l'utilisation du sol bénéficient de la sollicitude des pouvoirs publics, laquelle se
manifesté notamment sous la forme de subventions, de prêts, ou de dégrèvements d'impôts,
assortis de conditions destinées à préserver le but économique, social ou culturel des
interventions publiques, et à sauvegarder le bon aménagement du territoire. De telles
interventions jouent un rôle considérable dans la politique du logement, dans celle du
développement industriel, dans la conservation et la restauration des monuments.
Section 2. Prestations imposées aux concessionnaires

Les concessionnaires fonciers sont assujettis à diverses prestations d'intérêt général. Celles-ci
présentent des caractères communs avec les servitudes d'utilité publique, auxquelles elles sont
parfois assimilées, en ce qu'elles constituent des charges foncières. Elles en diffèrent toutefois
en ce qu'elles imposent aux concessionnaires fonciers l'accomplissement de certains actes:
l’obligation d'user de leur bien, voire d'en disposer, d'une manière déterminée, alors que les
servitudes proprement dites ne les obligent qu'à tolérer certaines restrictions à l'exercice de
leurs droits.

Les prestations imposées aux concessionnaires peuvent être rangées en trois catégories :

1°. La contribution aux travaux et aux équipements publics nécessaires à l'usage des biens-
fonds : l'établissement et l'entretien de la voirie et des équipements corrélatifs qui desservent
un immeuble : chaussée, trottoirs, égouts, canalisation d'eau et d'électricité, etc.

2°. Les mesures de sécurité et d’hygiène en rapport avec l'usage des biens-fonds : les
obligations de raccordement à l’égout public et à la distribution d'eau, de destruction des
plantes et animaux nuisibles, de désinfection des locaux contaminés.
3°. L'aménagement, la mise en valeur et l'exploitation des biens fonds dans l'intérêt général :
la restauration des monuments classés appartenant à des particuliers.

Des prestations peuvent être imposées aux concessionnaires sous deux formes :

1°. Par la loi, et en vertu de la loi, par des règlements nationaux, provinciaux ou communaux,
ou par des règlements d'autres administrations publiques.
2°. A titre de contrepartie de la délivrance de permis administratifs; l'établissement et
l'entretien de dispositifs de protection peuvent être prescrits comme condition de l'autorisation
d'exploiter un établissement dangereux, incommode ou insalubre; la délivrance de permis de
lotir peut être subordonnée à des charges comprenant notamment l'exécution, aux frais du
lotisseur, des travaux d'équipement des rues à créer, et à la réservation de terrains pour des
espaces verts, des bâtiments publics et des services publics.

Selon les cas, le concessionnaire foncier s'acquitte des prestations qui lui sont imposées, soit
en nature, soit par le paiement de taxes spéciales. L'extension de la voirie de desserte peut, par
exemple, s’opérer de deux manières :

1°. Le concessionnaire foncier entreprend lui-même les travaux de la voirie qui doivent être
exécutés en vue du lotissement de son fonds;

2°. Le pouvoir public peut mettre à charge des concessionnaires fonciers riverains les frais
d'expropriation de l'assiette et d'exécution des travaux qu’entraîne l'aménagement des rues
dont l'ouverture ou la modernisation est décidée d'office.

L'autorité publique est fréquemment investie du pouvoir de se substituer au concessionnaire

foncier défaillant et de prendre, à ses frais, les dispositions requises.

Les prestations imposées peuvent, en certaines circonstances, comporter pour le

concessionnaire foncier l'abandon d'une partie de son bien sans qu'il soit recouru à
l'expropriation.

Section 3. Permis administratifs

Les lois et règlements qui gouvernent l'aménagement du territoire ou exercent une incidence
sur celui-ci subordonnent de nombreuses formes d’utilisation du sol à l'obtention de permis
délivrés par une autorité publique. Cette obligation est généralement assortie de sanctions
pénales.

Parmi les permis administratifs, il en est deux qui ont un champ d'application particulièrement
étendu, il s'agit du permis de lotir et bâtir.

I. Permis de lotir

Le permis de lotir est requis lorsqu'un organisme ayant obtenu de l'Etat un fonds entend
diviser celui-ci en vue de la construction d'habitation et veut exposer en vente ou mettre sur le
marché les terrains viabilisés par lotissement.
 a. Précision du concept

Le lotissement concerne l'aménagement du sol. Constitue un lotissement toute division par

vente, location ou partage d'une propriété foncière , en deux ou plusieurs lots destinés à la
construction d'immeubles à usage d'habitation , industriel , touristique , commercial ou
artisanal , quelle que soit la superficie des lots.

Le lotissement est un outil de fondation d’une ville par lequel l’administration dessine sur le
sol le périmètre de la ville nouvelle à créer, s’approprie ledit sol, affirme sa propriété en
constituant un titre foncier, c’est-à-dire, l’arrêté de création du lotissement, puis loti en
divisant le sol en lot dans le but d’y bâtir. Par le lotissement, on crée les emprises publiques,
on prévoit les équipements collectifs, on prévoit la voirie et les autres réseaux et divers, on
crée les parcelles à différentes destinations et usage, notamment résidentiel, commercial,
industriel, agro – pastoral, œuvres sociales, administratif, etc. Dans cette tradition, de
fondation d’une ville qui continue à avoir valeur de modèle urbanistique et juridique,
l’adjonction d’un quartier nouveau, au – delà des limites initiales de la ville et du titre foncier
primitif, est réalisée sous la forme d’un lotissement dit « complémentaire » pour le distinguer
du lotissement initial, fondateur de la ville. La mise en place d’un lotissement met l’accent sur
la procédure foncière de découpage du sol et tient compte du travail d’organisation de
l’espace et d’équipements. C’est bien pour cette raison que la puissance publique qui préside à
la fondation et au développement urbain considère le lotissement comme un « aménagement
foncier » en lieu et place du lotissement. Le lotissement est donc une opération d’urbanisme
qui consiste à diviser une unité foncière en plusieurs parcelles, destinées à être mises en
valeur. L’administration contrôle cette opération au moyen d’une autorisation de lotir.

Lotir un terrain, c’est le fait de diviser celui-ci en y créant ou en y prolongeant une voie de
communication desservant un ou plusieurs lots non bâti(s), dont un au moins est destiné à
l'habitation et qui y sont créés en vue d'être cédé(s) ou loué(s).

b. Procédure du lotissement

Aux termes des articles 3 et 4 de l’ordonnance n°74 – 148 au 2 juillet 1974 portant mesures
d’exécution de la loi n° 73 – 021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime
foncier et immobilier et régime des sûretés, les terrains à concéder sont offerts au public, par
arrêté du Ministre des Affaires Foncières ou du Gouverneur de Province. Le Ministre des
Affaires Foncière pour la ville de Kinshasa et le Gouverneur de Province, pour la Province
qu’il administre sont délégués pour établir un plan parcellaire à concéder dans les
circonscriptions urbaines. L’arrêté indique pour chacune des parcelles mise sur le marché : le
numéro cadastre, la superficie, la destination, les conditions de mise en valeur ainsi que les
autres conditions particulières s’il y a lieu. Il se réfère à un plan annexe sur le quelle Ministre
ou le Gouverneur de province fait précéder sa signature de la mention « vu et approuvé pour
être annexé à l’arrêté N° du………… »

Au cas où un terrain ne fait pas partie d’un plan parcellaire établi conformément aux
dispositions de la loi ne peut pas être mis sur le marché et concédé s’il n’a pas fait l’Object
d’un arrêté spécial du Ministre des Affaires Foncières ou du Gouverneur de Région chacun
dans les limites de sa compétence administrative. Il en découle que le lotissement ne peut
porter que sur les terres urbaines sur les agglomérations qui leur sont assimilés et sur les
localités déclarées urbaines pour l’application de la législation foncière au regard de l’article
60 L.F et 2 sur les mesure d’exécution.

a. L’initiative du lotissement relève du Conservateur des titres immobiles qui, tenant

compte des demandes des terres, des prévisions des besoins fonciers propose par voie
de projet de la création d’un lotissement dans une zone déterminée.
b. L’étude du lotissement est l’œuvre du service de l’urbanisme qui, en référence au plan
d’affectation des terres et à la politique nationale de l’aménagement du territoire, au
schéma directeur de la ville, et au plan particulier et /ou plan local urbain, dresse en
minute sur un fond topographique, avec le concours des géomètres – topographes, le
plan du lotissement à créer. L’urbanisme dresse donc un plan – projet de lotissementen
y joignant éventuellement un mémoire dans lequel il consigne toutes les remarques
utiles pour guider l’exécution du lotissement. Le projet est soumis à une commission
d’urbanisation constituée d’une pluralité d’acteurs désignés à cette fin par l’autorité
compétente. Selon que le projet est jugé acceptable, il est soumis au conservateur des
titres immobiliers en vue de la préparation du projet d’arrêté de création du
lotissement à soumettre à signature de l’autorité compétente.
c. La matérialisation ou l’exécution du lotissement est de la compétence de la division du
cadastre qui, après approbation du plan de lotissement et prise de l’arrêté de création
procède avant désignation des parcelles comme suit :
- Mesurage et bornage officiel des parcelles ou délimitation officielle par bornage ou
piquetage ;
 - Etablissement du plan de lotissement à grande échelle (1/1.000 ou 1/1.500) sous
réserve des standards internationaux et aux instructions administratives inhérentes aux
services centraux ; dans cette phase, le cadastre assure :
 Le tracé parcellaire et de la voirie ;
 L’indication des éléments de repérage du lotissement par rapport au plan
d’ensemble du terrain ;
 Le numérotage en plan cadastral en référence aux instructions permanentes du
cadastre ;
 L’identification de la superficie des parcelles ;
 L’orientation et l’échelle ;
 L’établissement des fiches cadastrales, des fiches parcellaires et des dossiers
pour toutes les parcelles du lotissement ;
 La transmission au conservateur des titres immobiliers de la reproduction du
plan de lotissement en deux exemplaires.

NB : Lorsque des contraintes techniques susceptibles d’entrainer la modification du projet de

plan apparaissent sur le terrain, le cadastre est tenu d’en informer l’urbanisme. Le cadastre est
tenu au respect des grandes directions du plan-projet de l’urbanisme (nombre de parcelles
largeur ou profondeur types, points de passage obligés des alignements, axes de vues,
emprises des voiries et des accès, orientation des alignements, gabarits en vue de la
construction, etc.

d. La mise en gestion du lotissement est subordonnée à la signature de l’arrêté de

création des lotissements et des annexes (plans des lotissements et calques). Les copies
de l’arrêté du plan des lotissements sont remises à :
- L’autorité locale (Maire de la ville, Bourgmestre, Administrateur de territoire) ;
- L’urbanisme ;
- Conservateur des titres immobiliers ;
- Chef de division de cadastre ;
- Ministre des affaires foncières

L’arrêté indique pour chacune des parcelles mises sur le marché, le numéro parcellaire, la
superficie, la destination, les conditions de mise en valeur et d’autres conditions particulières ;
Il détermine le prix de référence, le taux de loyer et redevance des terrains. Il est instamment
recommandé aux agents impliqués directement ou indirectement dans la gestion du
lotissement :

- La plus grande discrétion sur le projet de lotissement sous peine de compromettre la

gestion efficiente des nouvelles parcelles ;
- Une abstention éclairée sur la modification des limites, l’extension ou la réduction du
lotissement. Toute modification du lotissement ou du plan de lotissement est
subordonnée à l’autorisation de l’autorité compétente.
e. La police du lotissement :

La police du lotissement23 est assurée par le bureau des polices foncières sur pieds de la note
circulaire n°006 du Ministre des Affaires foncières du 02 mars 2020 portant création du
bureau des polices foncières dans les circonscriptions foncières de la République
Démocratique du Congo. En effet, ce bureau a été créé dans le souci d’assainir le secteur
foncier, de renforcer le contrôle, d’améliorer les recettes du trésor public et d’uniformiser les
fonctionnements des circonscriptions foncières. Il a pour mission de :

- Contrôler les sites (lotissements créés et en droit avec titres à conservation) ;

- Vérifier, et suivre les instructions de hiérarchie et interdiction des occupations
anarchiques ;
- Recenser les ventes illicites des portions des terres en milieu loti ;
- Contrôler les titres délivrés sur les emprises des lignes à haute tension (SNEL), des
abords des routes, des rivières, des sites érosifs, des abords des aéroports et des pistes
d’avions ainsi que tous les cas de prohibition qui trouvent leurs fondements dans la
loi ;
- Constater les occupations sans titres, changements illicites des destinations des
parcelles et changement des configurations ;
- Préparer les stratégies pour la création des lotissements viabilisés ;
- Vérifier les sites à lotir et constituer les réserves foncières ; le cas échéant procéder à
la contre – expertise des travaux des géomètres.
II. Le permis de bâtir

La police de la construction et de l’urbanisme impose que toute exploitation (construction

comme modification) d’un fond soit, au préalable, sanctionnée par un « acte administratif
écrit» appelé ici en République Démocratique du Congo : « Permis de construire ou
Autorisation de bâtir ».

En effet, il convient de le souligner, le permis de construire (Autorisation de bâtir) est livré à

un fond et non à un individu. L’analyse des titres de propriété consiste à s’assurer que la
demande est faite par quelqu’un qui a « les droits» et la possibilité d’exécuter ce permis.

Le permis de bâtir est requis pour les travaux de construction, démolition, reconstruction et
transformation de bâtiments. Le permis doit être préalable, écrit et exprès.

l’arrêté ministériel du 18 mai 2018 n° CAB/MIN-UH/023/2018 modifiant et complétant

l’arrêté CAB/MIN.ATUH/MBI/GHK/012/2016 du 23 août 2016 portant réglementation de
l’octroi du permis de construire en République démocratique du Congo fixe les délais pour le
déroulement de la procédure en vue de l'obtention du permis. En vertu de l’art. 15 de l’Arrêté
sur l’octroi des permis de construire, « Le délai de délivrance du permis de construire est fixé
à 20 jours ouvrables, à dater du dépôt du dossier, pour les personnes en ordre de paiement de
la taxe de bâtisse. Au-delà de ce délai, le requérant dont le dossier a reçu le quitus de la
commission technique d’analyse et en règle de paiement de la taxe de bâtisse est en droit de
démarrer les travaux, après en avoir informé l’Administration par lettre expresse, contre
accusé de réception. »
Les décisions doivent être prises dans les formes prescrites par la loi. En cas de contentieux
né du traitement du dossier, de l’interprétation des textes légaux, de l’analyse, de la nature des
documents administratifs, techniques et financiers requis, du dépassement de délai de
traitement du dossier, ou encore de la validité de titre de propriété officiel, le recours
administratif est introduit de la manière suivante:

- au niveau de l’Administration centrale, le requérant saisit par écrit le secrétaire général

de l’Urbanisme et Habitat;
- au niveau de la ville de Kinshasa ou du chef-lieu de province, le requérant saisit par
écrit le chef de division urbaine ou provincial de l’Urbanisme, avec ampliation au
secrétaire général ayant l’urbanisme et habitat dans ses attributions;
- au niveau du chef-lieu de la ville, de la municipalité, de l’agglomération, de la cité ou
tout autre centre urbain, le requérant saisit par écrit le maire ou l’autorité gestionnaire
de la juridiction urbaine concernée avec ampliation au chef de division urbaine ou
provinciale et secrétaire général ayant l’urbanisme et l’habitat dans ses attributions.
Le dossier de demande du permis de construire est déposé en trois exemplaires, soit à la
Direction de l’Urbanisme, soit à la Division de l’Urbanisme, voire à la Direction Urbaine de
l’Urbanisme et ce, conformément à la procédure suivante :

- Dépôt et ouverture du dossier ;

- Instruction du dossier ;
- Descente sur terrain ;
- Taxation ;
- Paiement des frais y afférent par le requérant à la Banque ;
- Apurement de la preuve de paiement ;
- Préparation du permis de construire et transmission du dossier pour la signature ;
- Signature du permis de construire ; Octroi du permis de construire au propriétaire ;

Le délai légal est de 30 jours ouvrables, à dater du dépôt du dossier pour les personnes en
ordre de paiement de la taxe de bâtisse.

Il convient de signaler que le permis de construire est octroyé soit par les Gouvernements
Provinciaux et ou par le Gouvernement Central dans les conditions ci-après :

- De R1 à R3 résidentiel : Gouverneurs des Provinces ;

- De R4 et plus : Ministre National de l’Urbanisme et Habitat ;
- De R1 et plus à usage commercial et industriel : Ministre National de l’Urbanisme et
Habitat.

L’autorité saisie du recours se prononce dans les trente (30) jours de la saisine. Les décisions
prises en matière de permis de bâtir et de l’octroi peuvent faire l'objet de recours administratif.

Le permis de bâtir est périmé, si les travaux n'ont pas été entamés dans l'année de sa
délivrance. Les personnes qui procèdent à des travaux ou des lotissements pour lesquels un
permis de bâtir ou de lotir est requis sans avoir obtenu ce permis ou en contravention des
prescriptions de celui-ci, qu'il s'agisse du maître de l'ouvrage, de l'architecte, de
l’entrepreneur, du géomètre expert immobilier ou de toutes autres personnes, sont passibles
des sanctions pénales. En outre, la remise en état des lieux est ordonnée par le tribunal.

Le fonctionnaire délégué et le tiers lésés sont recevables à poursuivre devant les juridictions
civiles la remise en état des lieux.

L'interruption des travaux jusqu'au jugement définitif peut être ordonnée par le président du
tribunal de grande instance à la requête du fonctionnaire délégué.
Les sanctions sont le mêmes que celles qui sont prévues en cas de violation du plan particulier
d'aménagement ou du règlement des bâtisses.

Chapitre 5. DE L’ORGANISATION DE SERVICES PUBLICS DE L’URBANISME

L’urbanisme est un service de l’Etat ayant pour mission de satisfaire les besoins d’intérêt
général en matière de l’occupation du sol. Afin d'atteindre les objectifs projetés en matière
tant de l'aménagement du territoire que de l'urbanisme, il faut fixer des règles précises pour
une mise en œuvre des actions à entreprendre.

Section 1. Création et compétence des services publics

Il ne suffit pas que les droits de la puissance publique soient définis pour qu'elle puisse
assumer les tâches qui lui sont dévolues, il faut en outre que la gestion publique soit organisée
: des dispositions légales ou réglementaires de caractère institutionnel doivent, dès lors :

- répartir les compétences entre les diverses autorités publiques;

- fonder des services administratifs, instituer des organismes publics et déterminer leurs
attributions;
- arrêter les procédures qui président au fonctionnement de ces services et organismes,
gouvernent l'exercice de leurs pouvoirs et assurant la sauvegarde des droits des
justiciables;
- procurer les moyens financiers indispensables au développement de leurs activités.

L'établissement des documents juridiques dont procède l'aménagement du territoire; plans

d'aménagement et d'alignement, règlements sur les bâtisses ainsi que le contrôle auquel cet
aménagement donne lieu : délivrance des permis de lotir et de bâtir, constatations des
infractions et exercice des actions judiciaires, reposent sur une organisation administrative à
laquelle incombe la mise en œuvre de l'urbanisme réglementaire. La loi opère une répartition
fondamentale de compétences et de pouvoirs entre l'Etat, représenté par les ministres chargés
de travaux publics et aménagement du territoire, de l'urbanisme, des affaires foncières assistés
de leur administration respective et les provinces et communes.

De plus, l’urbanisme réglementaire englobe des groupes de dispositions juridiques

particulières, dans l’application desquelles interviennent des administrations spécialisées tels
est le cas notamment en ce qui concerne la salubrité des habitations, de la voirie ou la
surveillance des établissements dangereux, insalubres ou incommodes.

L’intervention de la puissance publique en matière d’aménagement du territoire nécessite, par

ailleurs, l’organisation des services auxquels sont attribués les tâches que comporte
l’urbanisme opérationnel. Ces services ont pour fonction de réaliser les travaux
d’aménagement, d’administrer le patrimoine foncier des pouvoirs publics, de construire,
d’entretenir et de gérer des bâtiments et des équipements publics, de répartir les subventions
de l’Etat, de coordonner dans l’intérêt général les entreprises des particuliers. Des règles
juridiques spécifiques instituent ces différents services et organismes, déterminent leur
structure, leurs attributions et leurs pouvoirs.

Ces règles institutionnelles sont souvent complétées, dans une mesure plus ou moins large,
par des obligations juridiques spéciales imposées aux particuliers, afin de sauvegarder les
résultats de l’action administrative, de présenter les équipements d’intérêt général et les biens
que cette action a pour but de créer ou de conserver.

L’un des exemples les plus significatifs est, à cet égard, celui de la voirie : l’établissement et
l’entretien de celle-ci reposent sur l’organisation des services publics et sur des règles de
gestion administrative de plus, diverses prescriptions imposées aux usagers et aux riverains
tendent à protéger le domaine public contre les initiatives, les empiétements et les
dégradations qui seraient de nature à compromettre la sécurité de la circulation, la
conservation ou encore l’esthétique des voies publiques.

Les dispositions juridiques dont l’objet est de protéger des équipements publics tel que la
voirie, les canalisations d’eau potable et d’électricité, les ouvrages de défenses contre les
inondations, les installations militaires, ou encore d’assurer la conservation de biens
immeubles d’intérêt général tels que les monuments, les sites, les cours d’eau affectent
souvent la forme de servitude d’utilité publique. Elles subordonnent divers modes
d’utilisation du sol à la délivrance de permis administratifs. Elles imposent des prestations aux
concessionnaires fonciers. A ce titre, ces dispositions juridiques contribuent à l’élaboration de
l’urbanisme réglementaire auxquels elles s’intègrent. Elles se juxtaposent aux prescriptions de
droit commun qu’elles renforcent ou même modifient le cas échéant.

Section 2. Administrations et services en rapport avec l’aménagement du territoire et

l’urbanisme

Paragraphe 1. Ministères

Le texte fixant les attributions des ministères dit que chaque ministère a mission générale de :

- concevoir, élaborer et mettre en œuvre la politique du gouvernement de son secteur ;

- contrôler les établissements et les services publics sous sa tutelle ainsi que les
entreprises publiques de son secteur ;

Pour les missions spéciales, on retient en ce qui concerne l’aménagement du territoire et

l’urbanisme.

A. Ministère du plan

Ce ministère se charge de :

- la planification et programmation de la politique de développement économique et

sociale de la République du Congo ;
 - la promotion des investissements privés et publics.
B. Ministère de l’intérieur

Depuis l’accession de la RDC à l’indépendance, au cœur de l'État dans les territoires, le

ministère de l'Intérieur répond aux attentes et demandes des citoyens. Son organisation, ses
moyens humains et matériels constituent l'outil privilégié de l'État pour garantir aux citoyens
l'exercice des droits, devoirs et libertés réaffirmés par la Constitution. Conformément aux
dispositions de l’Ordonnance n° 20/017 du 27 mars 2020 fixant les attributions des
Ministères, le ministère de l’intérieur intervient dans :

- politique d’administration du territoire ;

- migration ;
- politique de la sûreté nationale, intérieure et extérieure.
C. Ministère de l’économie nationale

Le Ministère de l'Économie Nationale est le ministère de la République Démocratique du

Congo responsable de la politique économique du pays. Il assure l'élaboration, la mise en
œuvre, le suivi et l'évaluation de la politique du Gouvernement en matière de pilotage de
l'économie et de gestion du développement. Il formule et coordonne la mise en œuvre des
politiques et stratégies de développement. En matière d’urbanisme, il a comme mission : la
mise en valeur de l’ensemble de l’espace productif national en collaboration avec les
ministères de l’industrie et des Petites et Moyennes Entreprises.

D. Ministère de l’agriculture

Le ministère de l'Agriculture de la république démocratique du Congo est le ministère

responsable de la politique agricole du pays. Il intervient en urbanisme dans la planification
des objectifs nationaux de production agricole et la conception, exécution, suivi et évaluation
des programmes et projets de développement agricole.

E. Ministère du développement rural

Le Ministre du Développement Rural a vu le jour en 1977. La mission dévolue à ce Ministère

consistait à planifier et à coordonner les interventions en milieu rural en vue d’améliorer les
conditions de vie des masses paysannes. Ce qui devrait aboutir à la stabilisation des
populations rurales. L’Ordonnance susmentionnée attribue au Développement Rural la
mission suivante :

- aménagement et équipement de l’espace rural ;

 - aménagement, construction, réhabilitation, entretien des infrastructures socio-
économiques de base en milieu rural et périurbains.
F. Ministère des Infrastructures et des Travaux Publics

Le Ministère des Infrastructures et des Travaux Publics a pour mission la conception,

l’élaboration et la mise en œuvre de la politique du gouvernement dans les domaines des
infrastructures et des travaux publics, et d’en assurer le suivi.

A ce titre, il est spécialement chargé d’élaborer les textes législatives et réglementaires en

matière d’infrastructures et des travaux publics en lien avec le département concerné, et de
veiller à leur application. En matière d’urbanisme, il a comme missions :

- aménagement du territoire ;
- conception, construction, modernisation, développement ;
- aménagement et entretien des infrastructures routières, aéroportuaires, scolaires,
sanitaires, sociales, touristiques et sportives des bâtiments et des édifices publics ;
- conception, construction, aménagement et entretien des ouvrages de drainage,
d’assainissement et lutte antiérosive ;
- élaboration des normes en matière de construction ;
- contrôle de l’application des normes légales, règlementaires ou techniques relatives à
la construction ;
- conception de la politique de reconstruction en collaboration avec les ministères
concernés.
G. Ministère de l’urbanisme et habitat

Le ministère de l'Habitat, de l’Urbanisme est un ministère du gouvernement congolais chargé

de la mise en œuvre de la politique nationale en matière d'habitat et d'urbanisme. A ce titre, il
a comme missions :

- aménagement de l’espace urbain en matière d’urbanisme et d’habitat ;

- élaboration des études en vue de la création de nouvelles villes ou de la modernisation
des villes existantes ;
- développement et promotion de la construction des établissements humains tant par le
secteur public que privé.
H. Ministère des Affaires Foncières
 Le ministère des Affaires foncières de la république démocratique du Congo est le
ministère responsable de l'application de la législation foncière. Il a comme mission le
lotissement en collaboration avec le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat.

I. Ministère des Mines

Le ministère des Mines de la république démocratique du Congo est le ministère

responsable pour l'application de la législation minière au pays. Son rôle se situe au
niveau de l’élaboration des cartes géologiques et minières.

J. Ministère de l’Environnement

Le ministère de l'Environnement et Développement Durable (MEDD) est chargé de la

protection et de la conservation de l'environnement naturel Congolais et de son patrimoine
culturel. A cette fin il est en charge de l’exécution des études d’impacts environnementaux
et sociaux et assainissement des milieux.

Paragraphe 2. Les entreprises publiques

A l’origine, l’Etat n’avait pas vocation à intervenir dans les affaires économiques, ni à
rechercher le profit. Au fil du temps, il se départit de son rôle traditionnel et devint un acteur
de la vie des affaires : les services publics industriels et commerciaux naquirent ainsi, puis
ensuite les établissements publics industriels et commerciaux, les entreprises publiques.

La loi n° 78-002 du 06 janvier 1978 portant dispositions générales applicables aux entreprises
publiques telle que modifiée et complétée à ce jour régissait les dispositions générales
relatives aux structures, à l’organisation et au fonctionnement des Entreprises publiques. Elle
les définissait comme tout établissement qui, quelle que soit sa nature, est soit créé et contrôlé
par les Pouvoirs Publics pour remplir une tâche d’intérêt général ; soit créé à l’initiative des
Pouvoirs Publics entre eux pour l’exploitation en commun d’un Service ou d’une activité
donnée ; soit créé à l’initiative des personnes morales de droit public entre elles pour
l’exploitation en commun d’un Service ou d’une activité donnée ; soit créé à l’initiative des
Pouvoirs Publics en association avec les personnes morales de droit public pour l’exploitation
en commun d’un Service ou d’une activité donnée. Elle reconnaissait à l’entreprise publique
la nature de personne morale de droit public. (art.2 de la Loi 1978).

Sous le régime de la Loi de 1978, les entreprises publiques sont des personnes morales de
droit public. Une personne morale est « un groupement doté, sous certaines conditions, d’une
personnalité juridique plus ou moins complète ; sujet de droit fictif sous l’aptitude commune à
être titulaire de droit et d’obligation »9. Toutefois, à partir de 200810, les entreprises publiques
ont été transformées soit en sociétés commerciales, soit en établissements publiques, soit
encore en régie directe.

Les entreprises retenues sont les suivants :

A. Régie des Voies Fluviales – « R.V.F. »

Créée par l’ordonnance-loi 71-004 du 26 janvier 1971, la Régie des Voies Fluviales est
chargée notamment :

- des études et de l’exécution des travaux de balisages ;

- de l’aménagement et de l’entretien des passes de navigation ainsi que du curage du
rivage des ports ;
- de l’établissement des levés et des cartes hydrographiques.
B. Régie des Voies Aériennes – « R.V.A. »

Créée par l’ordonnance-loi 72-013 du 21 février 1972, la Régie des Voies Aériennes a pour
objet la construction, l’aménagement, l’entretien et l’exploitation des aéroports et leurs
dépendances.

C. Office des Routes – « O.R. »

Crée par l’ordonnance-loi 71-023 du 26 mars 1971, l’Office des Routes a pour objet :

- l’exécution des études et des travaux d’entretien, d’aménagement, de modernisation et

de construction des routes déterminées par le programme lui imparti, ainsi que
l’entretien, l’aménagement, la modernisation et la construction des ouvrages d’art et
des bacs de passage des routes ici concernées ;
- des interventions dans l’entretien et l’aménagement d’autres routes, ouvrages d’arts et
bacs, à la demande du ministre chargé des Travaux publics et de l’Aménagement du
territoire.
D. Office des Voiries et Drainage – « O.V.D. »

Créé par l’ordonnance 87-331 du 16 septembre 1987, l’Office des Voiries et Drainage a pour
objet :

9
G. CORNU (dir.), Vocabulaire juridique, Paris, verba « personne », 2018
10
Loi n° 08/007 du 7 juillet 2008 portant dispositions générales relatives à la transformation des entreprises
publiques
 - d’entretenir, d’aménager, de moderniser et de développer les infrastructures urbaines
de voiries et de drainage ;
- d’exécuter ou de faire exécuter toutes les études nécessaires à la définition, la
programmation et la réalisation des travaux de voirie et drainage des agglomérations,
compatibles avec ses ressources financières, matérielles et humaines ;
- d’exécuter ou de faire exécuter les travaux neufs ou d’entretien relatifs aux réseaux de
voirie et de drainage des agglomérations suivant les programmes établis ou proposés
par la commission routière concernée…
E. Bureau d’Etudes et d’Aménagements et d’Urbanisme – « BEAU »

Le Bureau d’Etudes et d’Aménagements et d’Urbanisme est créé par l’arrêté départemental

n°CAB/TPAT/60/10/75 du 26 mai 1975 en tant que service public sous tutelle du
Département – Ministère des Travaux Publics et de l’Aménagement du Territoire jouissant
d’une autonomie de gestion et émergeant du Budget annexe de l’Etat.

Ce bureau est issu de la « Mission Française d’Urbanisme » créée en 1969 et rattachée au

Bureau du Président de la République avec pour objectif l’établissement du Plan Directeur
d’Urbanisme de la Ville de Kinshasa. En 1973, la Mission est transférée, sous le nom de
Bureau d’Etudes d’Aménagements Urbains. C’est depuis 1980 qu’il porte la dénomination
actuelle.

Ce Bureau est chargé de l’étude des schémas directeurs des villes et constitue une agence
d’exécution de la politique en matière de l’urbanisme et de l’habitat.

Au niveau des relations fonctionnelles, il est rattaché au Secrétariat général aux Travaux
publics

F. Régideso

Créé par l’ordonnance-loi 60-460 du 25 août 1966, la Régie des distributions d’eau et
d’électricité en République Démocratique du Congo a pour objet de :

- l’exploitation des distributions d’eau et des installations annexes, du captage,

d’adduction et de traitement des eaux à distribuer l’exploitation des distributions de
l’électricité et des installations annexes de production et de transport de l’électricité à
distribuer ;
 - l’étude et l’exécution des travaux d’aménagements des distributions d’eau ou / et de
l’électricité et des installations annexes (établissement des distributions nouvelles ou
extension des distributions existantes).
G. Société Nationale d’Electricité

Créée par l’ordonnance-loi 70-033 du 16 mai 1970, la Société Nationale d’Electricité a pour
objet la production, le transport et la distribution de l’électricité.

Section 3. Lois et règlements exerçant une incidence sur l’aménagement du territoire et

urbanisme

Indépendamment des plans et des documents examinés ci-dessus, de multiples lois et

règlements interviennent dans l’aménagement du territoire et l’urbanisme. Les matières
auxquelles ils se rapportent peuvent être rangées en catégorie compte tenu de l’abondance de
la réglementation, seuls seront mentionnés les textes les plus importants.

Paragraphe 1. La voirie

La voirie est à la fois l'ensemble des voies de circulation (le réseau routier : routes, chemins,
rues, etc.) et de leurs dépendances ; et la nature et la structure de ces voies (voie unique, 2 × 2
voies, etc.).

a. Voirie terrestre :
- ordonnance 71-078 du 26 mars 1971 portant classification routière dans la République
Démocratique du Congo – M.C. n° 8, 15 avril 1971, p. 369 ;
- ordonnance 78-335 du 30 août 1978 portant révision de la classification routière de la
République – J.O. n° 21, 1er novembre 1978, p.12 ;
- arrêté départemental 79/ BCE/TPAT/60/004/79 du 28 février 1979 portant fixation des
listes des routes constituant le réseau des routes nationales et provinciales dans la
République – J.O. n° 6, du 15 mars 1979, p.26 ;
- arrêté départemental BCE/TPAT/60/010/79 du 22 août 1979 rattachant les voiries des
sous-régions et zones autres que celles situées dans les chefs-lieux des régions à
l’Office des Routes – J.O. n°18, du 15 septembre 1979, p. 24.
b. La voie navigable

Les voies navigables sont régies par les textes suivants :

- ordonnance-loi n° 66/96 du 14 mars 1966 portant code de la navigation fluviale et

lacustre, M.C. 1966, p. 902 ;
 - ordonnance-loi n° 66/98 du 14 mars 1966 portant code de la navigation maritime. M.C
1966, p. 923.
c. Les voies aériennes
- ordonnance 62-321 du 8 octobre 1955 relative à la navigation aérienne, BA 1956, p.
1055 ;
- ordonnance-loi 62-230 du 27 septembre 1952 relative aux servitudes aéronautiques,
B.A. 1952, p. 2241 ; B.O. 1953, p. 753.

Paragraphe 2. Occupation foncière

Les textes d'occupation foncière définissent les droits et responsabilités des différentes
parties concernant une parcelle de terrain, un bâtiment (ou une partie d'un bâtiment), une
propriété ou une ressource naturelle spécifique, ainsi que leur durée. En république
Démocratique du Congo, l’occupation foncière est régie par les textes suivants :

- loi 73-021 du 20 juillet portant régime général des biens, régime foncier et immobilier
et régime des sûretés – J.O. n° 3 du 1erfévrier 1974 ;
- loi 007-2002 du 11 juillet 2002 portant code minier ;
- loi 011-2002 du 29 août 2002 portant code forestier ;
- Ordonnance-loi sur conservation de la nature O-L, n° 69/041 M.C 1969, p. 739 ;
- décret du 20 juin 1957 sur l’urbanisme au Congo belge –B.O. 1957, p.1406 ;
- ordonnance 127-6 du 15 juin 1913 portant règlement sur les constructions dans les
quartiers européens des circonscriptions urbaines, B.A.C, 1953, p. 503 ;
- ordonnance 97-253 du 1er août 1953 relative à l’équipement de la voirie privée – B.A,
1953, p. 1423 ;
- protection des sites, monuments et protections de l’art indigène, décret du 16 août
1939-B.O, 1939, p. 677 ;
- démolition des bâtiments menaçant ruine. Arrêté du gouverneur général du 28 octobre
1901. Recueil mensuel 1901, p. 184.

Les lois et règlements énumérés créent des titres divers des obligations à charge des
concessionnaires titres divers des obligations à charge des concessionnaires foncières et des
propriétaires immobiliers.

Selon les cas, ils ont notamment pour effet d’interdire la construction en certains lieux,
d’imposer des prescriptions applicables à certaines catégories de constructions, d’organiser
l’utilisation, l’exploitation et la mise en valeur des ressources naturelles : terres, eaux,
gisements, plantations, de provoquer l’interdiction d’occuper certaines bâtisses voire leur
démolition, de poser des conditions à l’usage des bâtiments ou de locaux, d’imposer aux
concessionnaires fonciers et aux propriétaires d’immeubles des charges ou des prestations
d’utilité publique, ou encore de subordonner à une autorisation spéciale certains travaux.

Ces obligations sont parfois de nature purement civile ; souvent elles sont assorties de
sanctions pénales, dans certains cas, elles peuvent donner lieu à des mesures de contrainte
imposées d’office par les autorités administratives.

Ces lois et règlements intègrent la concession foncière et la propriété immobilière dans un

ordre juridique dont l’objet essentiel est la sauvegarde de l’intérêt général. Ils tendent aussi,
dans de nombreux cas, rendre possible l’exercice légitime de droit de jouissance ou de la
propriété, à le préserver et à en favoriser l’épanouissement économique et social. Ils
contribuent enfin à réaliser l’équilibre des droits et obligations de concessionnaires fonciers
ou des propriétaires les uns vis-à-vis des autres.