GESTION PROJET

13 janvier → 30min

Notes : 1 note oral (présentation libre vers le 20/01/2025) et 1 note sur dossier

Elaborer une de sorte business plan pour KEVIN et ses amis

Kevin et ses amis ont acheté une maison et souhaitent la rénover pour la mettre à louer (courte
durée) pour mai

Lieu : 39 AV. Thibaud de champagne, Montévrain,

[Link]
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Les 3 jeunes veulent acheter une maison et la transformer en 3 apparts pour la location

Maison (prix achat) 540 000e (1 duplex 52², 2 appartement63², 1 avec 70m² hauteur non
réglementé/grenier->image en dessous) à 10 MIN du parc Disney en voiture (+petit balcon, grand
jardin qui peut être aménager)
Assurance, charges, taxes foncière, frais notaires, SCI, (comment est chauffe ?)

Ils ont 210 000e de rénovation, ( voir subvention état possible (rénovation))

2 emprunt 245 000 1 216 mois (24 premier mois sans intérêt)

550 000 (

négocier taux intérêt plus tard trop élevé

Les 3 jeunes veulent créer une SCI pour exploiter les revenues locatif

Plan

Partie 1

I-étude Offre (prix, lieu, services proposés) entre 90-120 e la nuit

II-étude demande

III-Réglementation

(TVA, location courte durée,

fiscalité change, nouvelle réglementation de la location courte durée (augmenter taxation) >
raison pénurie location longue durée, réduire location courte durée pour la longue durée,

Subtilité location meublé (pas de tva, mais imposition augmente),

Partie 2 -ème étape, cout chiffre / Rentabilité >tableau de bord

Partie 1 Axe faisabilité et analyse

reglementaire- TOUT le monde
I- ETUDE OFFRE
[Link]
disneyland-la-location-saisonniere-perturbe-le-marche-10-02-2023-
[Link]

Airbnb, kayak, booking, 4e M² (voir période de mai, début de la location) entre 90 ET 150e la nuit

Bus pour aller à Disney

Location courte durée

[Link]

II- etude demande

Cible : famille…, ce dont les propects demande est ont besoin (p

III-Réglementation
(TVA, location courte durée,

fiscalité change, nouvelle réglementation de la location courte durée (augmenter taxation) >
raison pénurie location longue durée, réduire location courte durée pour la longue durée,

Subtilité location meublé (pas de tva, mais imposition augmente),

a) création SCI (différent associés )

b) TVA
c) Impôt
d) Emprunt
e) rénovation (subvention)

A)

[Link]

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) en France implique plusieurs étapes administratives et
juridiques. Voici le processus détaillé :

1. Définir le projet de la SCI

Avant de créer la SCI, il est essentiel de définir son objectif, qui peut être :

● L'acquisition et la gestion de biens immobiliers en famille.

● La location de biens immobiliers (meublés ou non).
● La transmission patrimoniale.

Types de SCI :

● SCI familiale : Gérée entre membres d'une même famille pour faciliter la transmission du
patrimoine.
● SCI de gestion : Détient et loue des biens immobiliers (souvent non meublés).
● SCI construction-vente : Construit des immeubles pour les revendre (soumise à des règles
spécifiques).

2. Réunir les associés

● Nombre d'associés : Minimum 2 personnes, physiques ou morales.

 ● Apports des associés :
○ Apports en numéraire (argent).
○ Apports en nature (bien immobilier).
● Répartition des parts sociales : Les associés doivent définir comment les parts sont
réparties selon leurs apports.

3. Rédiger les statuts de la SCI

Les statuts sont les règles de fonctionnement de la SCI et doivent être rédigés avec soin. Ils
contiennent :

● La dénomination sociale (nom de la SCI).

● L'objet social (but de la société, généralement la gestion immobilière).
● L’adresse du siège social.
● La durée de la société (maximum 99 ans).
● Le capital social (fixe ou variable) et sa répartition entre les associés.
● Les modalités de fonctionnement : pouvoirs du gérant, prises de décisions, assemblées
générales, etc.
● Les règles de cession de parts sociales (souvent avec agrément des autres associés).

Vous pouvez rédiger les statuts vous-même ou faire appel à un professionnel (notaire, avocat ou
expert-comptable).

4. Nommer le gérant

● Un ou plusieurs gérants doivent être désignés pour représenter et gérer la SCI.

● Leur nomination doit être précisée dans les statuts ou dans un acte séparé.

5. Constituer le capital social

● Le capital peut être fixe ou variable.

● Il peut être constitué par des apports en numéraire ou en nature.
● Les apports en numéraire doivent être déposés sur un compte bancaire au nom de la SCI.

6. Publier un avis de constitution

● Un avis doit être publié dans un journal d'annonces légales (JAL) du département où est
situé le siège social.
● L’annonce doit mentionner les informations principales de la SCI :
○ Dénomination sociale.
○ Forme juridique (SCI).
○ Siège social.
○ Objet social.
○ Capital social.
○ Identité des gérants.
7. Déposer le dossier au greffe du tribunal de commerce

Le dossier de création doit être déposé auprès du greffe pour immatriculer la SCI au Registre du
Commerce et des Sociétés (RCS).
Documents à fournir :

● Un exemplaire des statuts signés et paraphés.

● L’acte de nomination du gérant (si séparé des statuts).
● Une déclaration des bénéficiaires effectifs (formulaire spécifique).
● Une attestation de parution dans un JAL.
● Une copie de la pièce d’identité du gérant et une déclaration de non-condamnation.

8. Obtenir le Kbis

Une fois le dossier validé, le greffe délivre un extrait Kbis, qui est la "carte d’identité" de la SCI. À
partir de ce moment, la SCI est officiellement créée.

9. Gérer la SCI

● Comptabilité : La SCI n’est pas obligée de tenir une comptabilité complète sauf si elle est
soumise à l’IS. Cependant, une gestion rigoureuse des finances est recommandée.
● Déclarations fiscales :
○ Si elle relève de l’IR : déclaration des revenus fonciers.
○ Si elle relève de l’IS : déclaration des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Coût de création

● Frais administratifs : Entre 200 et 300 € (frais de greffe et publication).

● Frais professionnels (optionnel) : Honoraires d’un notaire, avocat ou expert-comptable
(variable selon les services).

B)

La réglementation relative à la TVA pour une Société Civile Immobilière (SCI) qui loue des biens
meublés en courte durée dépend de plusieurs facteurs. Voici les principales informations à
connaître :

1. Règles générales :

SCI imposée à l'IR (Impôt sur le Revenu) :

 ● Exonération de TVA : Par défaut, la location d'un bien meublé (longue ou courte durée) par
une SCI relevant de l'IR est exonérée de TVA.
● Exceptions soumises à TVA :
○ Si la location comprend des prestations para-hôtelières (au moins trois des quatre
services suivants) :
■ Petit-déjeuner,
■ Nettoyage régulier des locaux,
■ Fourniture de linge de maison,
■ Réception de la clientèle.
○ La fourniture de ces prestations soumet la location meublée à la TVA au taux de 10
%.

SCI imposée à l'IS (Impôt sur les Sociétés) :

● Assujettissement à la TVA : Si la SCI est soumise à l'IS, elle est généralement considérée
comme exerçant une activité commerciale et peut être soumise à la TVA pour ses activités
de location meublée.

2. Taux de TVA applicables :

● 10 % : Applicable pour les locations meublées avec prestations para-hôtelières.

● 20 % : Peut s’appliquer pour des services ou activités annexes spécifiques non liées à
l’hébergement lui-même.

3. Option pour la TVA :

● Une SCI relevant de l'IR peut opter pour la TVA sur certaines activités, notamment si elle
réalise des investissements et souhaite récupérer la TVA sur les coûts d'acquisition ou les
travaux.
● Cette option doit être déclarée auprès des autorités fiscales et implique que toutes les
activités liées à ces locations seront soumises à TVA.

4. Particularités pour la location meublée courte durée :

● Inscription au registre des commerces et des sociétés (RCS) : La location meublée courte
durée peut être considérée comme une activité commerciale. La SCI doit alors veiller à ce
que ses statuts permettent une telle activité.
● Activité para-commerciale : Si la location meublée s'apparente à une exploitation
commerciale (ex. : via Airbnb ou Booking avec prestations hôtelières), cela peut entraîner
un changement de régime fiscal et une soumission à la TVA.

5. Obligations déclaratives :

● TVA collectée : Si la SCI est assujettie à la TVA, elle doit facturer la TVA sur les loyers et
déclarer la TVA collectée.
 ● Récupération de TVA : La SCI peut récupérer la TVA sur les achats liés à l'activité (ex. :
mobilier, travaux d'amélioration, etc.).

Recommandations :

1. Analyse juridique : Vérifiez les statuts de la SCI pour valider l'activité commerciale (location
courte durée).
2. Consultation fiscale : Sollicitez un expert-comptable ou un fiscaliste pour évaluer les
implications fiscales et les options disponibles.
3. Gestion administrative : Assurez-vous de respecter les obligations déclaratives en matière
de TVA, de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), et autres charges.

En cas de besoin, je peux approfondir certains points ou vous aider à élaborer une stratégie
adaptée.

[Link]

C)

[Link]

Le choix entre une SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou une SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) dépend
de vos objectifs patrimoniaux, fiscaux, et financiers. Voici un comparatif détaillé pour vous aider à
décider :

1. SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)

Caractéristiques :

● Les revenus générés par la SCI (loyers) sont directement imposés au niveau des associés
dans la catégorie des revenus fonciers.
● Chaque associé est imposé proportionnellement à sa part dans la SCI.
● La SCI est transparente fiscalement : elle ne paie pas elle-même d'impôt.

Avantages :

1. Simplicité fiscale :
○ La gestion comptable est simplifiée.
○ Pas d’obligation de tenir une comptabilité commerciale complète.
2. Déduction des charges réelles :
○ Les charges liées à l’exploitation du bien (intérêts d’emprunt, travaux, taxes,
assurances) sont déductibles des loyers perçus.
3. Adapté pour un objectif patrimonial :
○ Idéal si vous souhaitez conserver les biens sur le long terme ou en faire un
patrimoine familial.

Inconvénients :

1. Imposition croissante :
 ○
Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif
+ prélèvements sociaux (17,2 %).
○ L’imposition peut devenir élevée pour les tranches marginales supérieures.
2. Moins avantageux pour les amortissements :
○ Impossible de déduire la valeur d’amortissement des biens (comme à l’IS).

Quand choisir l’IR ?

● Si vous êtes dans une tranche d’imposition basse ou moyenne.

● Si vous ne prévoyez pas de vendre le bien rapidement.
● Si vous voulez un régime simple pour la gestion.

2. SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)

Caractéristiques :

● La SCI est une entité opaque fiscalement, elle paie elle-même l’impôt sur ses bénéfices au
taux de l’IS :
○ 15 % pour les bénéfices jusqu’à 42 500 €.
○ 25 % pour les bénéfices au-delà.
● Les revenus des associés ne sont imposés que s’ils perçoivent des dividendes.

Avantages :

1. Déduction des amortissements :

○ La SCI peut amortir la valeur des biens immobiliers, ce qui permet de diminuer
artificiellement le bénéfice imposable.
2. Imposition réduite sur les bénéfices :
○ Le taux de l’IS (15 % ou 25 %) est souvent inférieur à l’imposition sur le revenu et
les prélèvements sociaux.
3. Optimisation en cas de revente :
○ La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (valeur après
amortissement), ce qui peut réduire l’impôt sur la plus-value.

Inconvénients :

1. Complexité administrative :
○ Obligation de tenir une comptabilité commerciale.
○ Déclaration annuelle des résultats et autres formalités fiscales.
2. Imposition lors de la distribution :
○ Les dividendes versés aux associés sont soumis à la flat tax (30 %) ou au barème
progressif de l’IR, selon le choix de l’associé.
3. Risque fiscal lors de la revente :
○ L’amortissement réduit la valeur comptable du bien, ce qui peut augmenter la plus-
value imposable.

Quand choisir l’IS ?

● Si vous souhaitez optimiser fiscalement les revenus locatifs grâce à l’amortissement.

● Si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée (au-delà de 30 %).
 ● Si vous prévoyez de réaliser des travaux importants ou de percevoir des revenus élevés à
court terme.
● Si vous avez un projet à court/moyen terme de revente des biens.

Comparatif Synthétique

Critères SCI à l’IR SCI à l’IS

Mode d'imposition Revenus fonciers des associés Bénéfices soumis à l’IS

Charges Charges réelles (sans Charges réelles + amortissements

déductibles amortissement)

Complexité Simple Complexe

Taux d’imposition Barème progressif + 17,2 % PS 15 % / 25 % (IS) + Flat Tax sur dividendes

Revente Plus-value des particuliers Plus-value professionnelle (amortissements

pris en compte)

Objectif Patrimonial à long terme Optimisation fiscale ou projet à court/moyen

terme

D)

[Link]

Le taux d'emprunt pour une SCI (Société Civile Immobilière) dépend de plusieurs facteurs,
notamment de la situation financière de la SCI, du type de projet (acquisition d’un bien immobilier,
rénovation, etc.), de la durée du prêt, et de la politique des banques au moment de la demande. En
2024, les taux pour les SCI sont généralement un peu plus élevés que pour les prêts classiques aux
particuliers, en raison du risque supplémentaire que représente la structure juridique de la SCI.

Taux moyens en 2024 (estimation) :

● Prêt à taux fixe : entre 3% et 4,5% en fonction de la durée (10, 15, 20 ans, etc.).
● Prêt à taux variable : légèrement inférieur, mais avec un risque de fluctuation des
mensualités.
Certaines banques peuvent aussi exiger des garanties supplémentaires, comme une hypothèque
sur le bien financé ou une caution personnelle des associés de la SCI, ce qui peut influencer le taux
d'intérêt proposé.

Il est recommandé de comparer plusieurs offres auprès des banques, des courtiers ou des
institutions financières spécialisées dans le financement des SCI pour obtenir les meilleures
conditions.

[Link]

[Link]
[Link]

Les SCI qui exploitent des biens en location courte durée (comme les locations saisonnières ou via
des plateformes type Airbnb) rencontrent certaines limitations lorsqu'il s'agit d'obtenir des
subventions publiques pour la rénovation. En effet, de nombreuses aides publiques, comme celles
destinées à la rénovation énergétique ou à l'amélioration de l'habitat, sont généralement
réservées aux propriétaires occupants ou à des projets de rénovation destinés à la location longue
duréeou à des propriétés à usage social.

e)

Subventions et aides possibles pour une SCI en location courte durée :

1. MaPrimeRénov' : Cette aide est principalement destinée aux propriétaires occupants pour
des travaux de rénovation énergétique. Les SCI peuvent en bénéficier uniquement si elles
sont occupées par des associés, ce qui est peu fréquent dans le cas de locations de courte
durée. De plus, le but est de réduire la précarité énergétique, ce qui n'est pas directement
aligné avec des biens utilisés pour de la location touristique.
2. Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : Bien que cet emprunt soit accessible aux SCI pour des
travaux de rénovation énergétique, il est soumis à certaines conditions. Cependant, une SCI
qui fait de la location saisonnière peut rencontrer des restrictions, car l'éco-PTZ est destiné
aux propriétaires qui améliorent leur résidence principale ou un bien à vocation locative
longue durée.
3. TVA réduite à 5,5 % : Si les travaux sont réalisés dans un bien de plus de 2 ans, la TVA peut
être réduite à 5,5% pour les rénovations. Cependant, cette réduction est souvent réservée
aux travaux réalisés dans des biens destinés à la location à long terme, et non
spécifiquement à la location courte durée.
4. Aides locales et régionales : Certaines collectivités locales offrent des subventions pour la
rénovation de biens immobiliers dans le cadre de programmes spécifiques. Cependant,
comme les aides nationales, ces subventions sont souvent limitées à des projets de
rénovation de biens à destination de logement social ou permanent et non à des biens
destinés à la location courte durée.
5. Programmes spécifiques de rénovation urbaine : Dans certaines zones de revitalisation, les
collectivités peuvent proposer des aides pour la rénovation de bâtiments dans le cadre de
politiques de rénovation de centre-ville. Là encore, l’éligibilité peut être restreinte aux
biens destinés à la location longue durée ou à un usage autre que la location touristique.

Conclusion :
Obtenir des subventions pour des travaux de rénovation dans une SCI qui propose des locations de
courte durée peut être compliqué. En effet, les aides publiques sont souvent orientées vers des
projets ayant un impact social ou visant à améliorer le logement à long terme, plutôt que des
propriétés destinées à un usage temporaire. Si votre projet de SCI a une composante d'habitation à
long terme ou si des associés occupent le bien, cela pourrait élargir les possibilités d’aides.

Il est donc crucial de bien se renseigner sur les critères spécifiques de chaque aide et de consulter
les autorités locales ou un expert en financement de la rénovation pour vérifier les aides qui
pourraient être accessibles à votre projet.

[Link]

PART 2 - Axe financier ELVINA

différentes charges

charges eaux
[Link]
+conso eau
Charges électricité chaque compte par appartement (intermédiaire pour tracer) mais une seule
facture, attention aux voitures électriques
yield management
[Link]
chèque caution
services
Ménage par soi-même, ou société ménage cher, apprentie/stagiaire en hôtel
l’impôt sur le revenu (IR) du fait de son objet civil mais elle peut choisir le régime de l’impôt sur les
sociétés (IS).
CSG :
La Contribution Sociale Généralisée concerne tous les revenus locatifs et se calcule sur sur la base
de votre bénéfice annuel.

Montant : 15.5% de votre bénéfice net.

Assurance PNO :
L'Assurance Propriétaire Non Occupant est absolument indispensable dans le cadre d'une location
meublée/saisonnière. Elle prendra en charges les éventuels dommages lorsque l'appartement sera
vide d'occupant. Mais AUSSI tous les dommages qui sont liés aux "embellissements" qui sont la
propriété du bailleur dans le cadre d'une location meublée : peintures, plâtres et revêtements non
collés... Et ce, même en présence d'un occupant.
Sans cette assurance, en cas de dégât des eaux par exemple, l'assurance ne prendra pas en charge
le sinistre.

Dans le cadre spécifique d'une location saisonnière, la prime peut être amenée à être majorée. Ce
type de service n'est également pas proposé par tous les assureurs.

Montant : de 80 à 150€ annuel.

CFE :
La Cotisation Foncière des Entreprises est une taxe réservée aux locations meublées (les locations
vides n'y sont pas soumises), c'est l'équivalent de l'ancienne "Taxe professionnelle", elle s'applique
à toutes les locations meublées convenablement déclarées, qu'elles soient professionnelles ou
non.

Montant : Variable selon les villes et le bénéfice net. Pour exemple, 350€ de minimum de taxation
concernant Toulon.

[Link]
%C3%A9voir/m-p/451390
INTERNET 50e/par mois en moyenne (avec le répéteur)
Ameublement (neuf, occasion)
Prêt Sci
● Le prêt collectif au nom de la société. Pour emprunter via la SCI, il faut obtenir un accord
unanime des associés. Cette solution est intéressante pour l’investissement locatif, puisque
les revenus locatifs prévus s’ajoutent aux ressources personnelles des membres de la
société. En plus, l’accès à ce type de financement est facilité puisque les ressources
communes des emprunteurs associés offrent une meilleure garantie aux banques. Une
personne seule n’aurait pas pu obtenir ce même crédit immobilier.

[Link]
Aménager jardin

Semaine pro (canva avancer projet)

questions pour la prof

- « Faire 3 estimations (haut de gamme, moyenne gamme, bas de gamme) »

- faire un gant project pour visualiser l’avancement du projet ?

faire une PARTIE MARKETING/ COMMUNICATION (page gratuite site internet)

Partie 3 - Axe communication MYRTILLE

-Proposer des Univers par appartement (4 appartements)
- créer une charte graphique
- Créer des annonces attractives (rédaction d’annonce + visuels de qualité)

Pas de Ikea, premium doit être chic, jeu de couleurs, etc

Trame du contenu qui va être présent sur les sites internet
Proposition pour les types de réseaux sociaux
Faire un calendrier évènementiel

site internet
linkedin pour attirer professionnel
identification/logo

Partie 4 - Axe digital AICHA

1. Objectif (créer strat digitale), Cibler
2. Reseaux
3. Mail marketing
4. Seo et blogs
5. Choisir les plateformes de com (airbnb,…. LOGI France

Retro Planning

Le plan d'action Le business model canvas La stratégie marketing Le pan d'acquisition marketing La gestion des risques

Partie 5 - Axe suivi commercial LYNA