LA CO-PROPRIETE

Essentiellement, le terme copropriété désigne la situation d’un immeuble construit et divisé en

appartement attribués privativement à des personnes déterminées : la copropriété ne porte alors que
sur les parties communes et gros œuvre .
Mais la mitoyenneté est une variation de la copropriété, elle porte sur des clôtures ou murs
séparatoires.

I-La mitoyenneté

1. Définition
La mitoyenneté est l’état d’un bien sur lequel deux voisins ont un droit de copropriété et qui sépare
des immeubles nus ou construits contigus. S’il n’y pas de titre u de marque contraire, la
mitoyenneté est présumé art 666 code civil

En droit traditionnel malgache, les talus qui séparent les rizières sont mitoyen, et si le voisin
n’effectue pas des activité nuisibles à la solidité d’une clôture séparant sa propriété avec celle d’un
autre, il peut aussi utiliser cette clôture

En général, c’est le code civil français qui régit le régime de la mitoyenneté ART 659 et suivant.

2 La constitution de la mitoyenneté

Il y a la mitoyenneté d’origine
Dans ce cas, le mur ou la clôture séparative a été construit aux frais des 2 voisins. Si au moment de
la construction du mur, celui qui peut prétendre à la copropriété y renonce et abandonne un droit de
mitoyenneté, il ne peut pas construire un bâtiment s’appuyant à ce utiliser le mur pour autre chose
même pour y étendre du linge .

La mitoyenneté acquise est un droit absolu du voisin qui peut revendiquer à tout moment son droit
à utiliser le mur ou la clôture de séparation moyenne une indemnité (ART 660 du code civil)
Celui qui a construit le mur ne peut cependant pas contraindre son voisin à acquérir la mitoyenneté
ou à participer aux frais de construction et/ou de réparation

[Link] droits et obligations des copropriétaire mitoyens

A- Les droits :
Droit d’user de la surface du mur qui est de son coté : ART 657 du code civil
Le copropriétaire peut y apporter des embellissements ou une surélévation ou y mettre des barbelés
pour renforcer la sécurité de sa propriété
Droit d’y prendre appui pour construire un bâtiment à charge dans le cas par celui qui l’utilise de
respecter les prescriptions légales en matière d’égout des toits. En effets selon les dispositions de
l’ART 681 du code civil « Tout propriétaire doit établir de manière que les eaux pluviales
s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique : il ne peut les faires verser sur le fonds de son
voisin.

B- Les obligations

Celui qui utilise le mur mitoyen doit respecter la destination du mur. Il ne doit y participer des
ouvertures sans l’autorisation expresse u copropriétaire. Par ailleurs, même autorisé par le
copropriétaire, seuls des jours peuvent être pratiqués. Les jours sont des ouvertures fixes, grillagés
constituant un simple éclairage d’une pièce. Les vues sont constituées par des fenêtres. Celui qui
acquiert la mitoyenneté doit contribuer à l’entretien et à la reconstruction du mur ou de la clôture le
ca échéant
II –La copropriété es immeuble divisés en appartement

Si la copropriété était quasi-inexistante à Madagascar : à l’époque coloniale, au moment de

l’indépendance, la création de la société immobilière SEIMAD en a vu la naissance.

Le décret n° 50/1631 du 27 Décembre 1950 a institué à l’époque et jusqu’à maintenant le régime de

la copropriété. C’est un décret s’inspirant de la loi française.

Actuellement, des promoteurs immobiliers changent le paysage citadin malgache en érigeant

plusieurs immeubles constitués en appartement de standing. Exemple : jardin d’Ivandry . Ils
constituent des sociétés de construction.

[Link] société de construction

Dans un premier temps la société de construction qui est une société civile immobilière fait appel
au public lequel souscrit et verse d’avance le prix d’un appartement ou d’un lot décrit dans l’acte
d’achat.

La société procède ensuite à la construction de l’immeuble. Elle est vouée à être dissoute quand la
construction est achevée mais tant qu’elle existe, c’est elle qui est la seule propriétaire

Remarque : certains promoteurs immobiliers ne font pas recours à une société civile des
appartements achevés ou en voie d’achèvement (vente sur plans)

2. Le régime de la copropriété par appartements

Contrairement au régime de l’indivision dans tous les indivisaires sont propriétaires de toute la
propriété et ne peuvent agir qu’avec l’autorisation expresse de tous les indivisaires, la copropriété
quant à elle est organisée.

A-L’organisation générale de la copropriété

*Dans la copropriété chaque propriété chaque propriétaire dispose d’un droit de propriété
individuel et exclusif des parties privatives notamment e l’appartement ou du lot qu’il a acquis à
titre onéreux ou titre gratuit

Il est propriétaire des parties communes. La définition de parties communs est donnée par l’ART 8
du décret : « Et commun tout ce qui n’est pas à l’usage exclusif de l’un des copropriétaire » Il en
est ainsi des escaliers, ascenseur, des couloirs, des éclairages dans les couloirs, des terrasses, et des
gros œuvres

*Le règlement de copropriété

Le règlement est le statut de la copropriété. Le contenu du règlement est prévu par l’ART 11 DU
décret
➢ Il détermine les droits et obligations des copropriétaires
➢ Il définit la destination des locaux c’est-à-dire l’usage que les acquéreurs doivent en faire :
l’habitation, les bureaux, commerce, etc.…..
➢ Il décret chaque lot et fixe le nombre de parts qu’il représente
➢ Il fixe la modalité d’administration notamment les pouvoirs du syndicat et du syndic
➢ Il prévoit les charges attribuées à chaque souscripteur.

Le règlement pour certaines sociétés de promotion immobilière créées actuellement découle d’un
contrat préétabli que les dirigeants de la société font signer aux copropriétaires au moment où ils
entrent en jouissance de leur part

Mais en général, le règlement est voté par l’Assemblée Générale des copropriétaires (ou le syndicat)
à la majorité de ½ des membres et ¾ des voix
B- Les organes de gestion en matière de copropriété

*Le syndicat des copropriétaires :

Les différents propriétaires sont groupés obligatoirement dans un syndicat
Le syndicat est le représentant légal de la collectivité

Il a pour rôle d’établir le règlement, de le modifier, d’administrer et de gérer les parties communes.
Il ne dispose d’aucun pouvoir de disposition. Le syndicat est en en fait l’Assemblée générale des
copropriétaire. L’Assemblée générale décide à la majorité simple pour les décisions
d’administration et gestion

*LE SYNDIC : quant à lui est le mandataire nommé par le syndicat ou en cas de désaccord par le
Président du Tribunal statuant sur requête d’un ou de plusieurs copropriétaire
Le syndic représente le syndicat en justice et exerce les pouvoirs de gestion et d’administration de
l’immeuble

C- Les droits et obligations des copropriétaires

Les copropriétaire ont le droit de propriété individuel sur leur lot, c’est-à-dire sur les parties
privatives ils agissent seules en justice pour des litiges relatifs à ces parties privatives, sur les parties
communes ils en jouissent à charge par eux de respecter la destination de l’immeuble, la structure,
les règles de bon voisinage, et d’accomplir les charges qui leurs charges qui leurs incombent
(paiement des factures d’électricité, des frais d’assurances, de réparation, bref de conservation) .Le
syndicat dispose de 2 garanties pour le paiement de ces charges :
Un privilège sur les mobiliers des copropriétaires
Une hypothèque légale sur l’appartement ou les parties privatives

3. La preuve de la copropriété

L’immeuble tout entier est d’abord immatriculé pour l’obtention d’un titre de base ; Sont annexés la
réquisition d’immatriculation ou à la demande de mutation

Un plan du sol
➢ Un plan des parties communes
➢ Un plan de chaque niveau de construction

Ensuite, chaque propriétaire détient un titre individuel présentant ;

➢ Un plan de son lot
➢ Un plan des parties communes

Enfin, le règlement de copropriété été (le statut) est déposé à la conservation foncière pour être
opposable aux tiers acquéreurs

[Link] droit de préemption des copropriétaire

Selon les dispositions de l’ART 14 de l’ordonnance 60.146 du 03 Octobre 1960 relative à

l’immatriculation. «la préemption est un droit reconnu à tout copropriétaire indivis d’un immeuble,
à tout cohéritier sur les immeubles de la successions , à tout copropriétaire divis d’une maisons
d’habitation, au superficiaire, pour l’acquisition du sol, et au propriétaire du sol pour l’acquisitions
de la superficie d’acquérir ta portion vendue à un tiers en se substituant à cet acquéreur
moyennant le remboursement du montant du prix de vente y compris les loyaux du contrat et, s’il
y a Heu des dépense engagées pour amélioration »
Le copropriétaire ou le bénéficiaire du droit de préemption doit notifié l’acquéreur dans le délai de
huitaine du jour où il aura eu connaissance de ta vente augmenté des délais de distance sans que
ce délai puisse excède 2 mois aves offres réelles de rembourser le prix de vente et accessoire.
En tout était état de cause, le droit de préemption se prescrit par 6 mois à partir du jour de la vente.