BAIL COMMERCIAL
I. Désignation des parties
Le présent contrat est conclu entre les soussignés :
- Mme LETIERS Thaïs en son nom propre, 2 impasse Le bosquet, 13600 La Ciotat
désigné (s) ci-après « le Bailleur » ;
- [raison sociale du preneur / adresse du siège social / nom et prénom du représentant dûment
habilité] :
La flambée de saint Marcel …… gérée par Anthony kaltachian ………………………………………
désigné (s) ci-après « le Locataire » ;
Il a été convenu d'un bail commercial, conformément aux articles L.145-1 à L.145-60 du Code de
Commerce, pour les locaux dont la désignation suit ;
II. Objet du contrat
Le présent contrat a pour objet la location des locaux ainsi déterminés :
A. Identification des Lieux Loués
- Localisation des locaux [adresse / bâtiment / étage / porte etc.] :
191 boulevard Saint-Marcel 13011 Marseille, RDC Vitrine donnant sur rue.
Il s’agit d’un local à usage commercial composé d'une pièce,
d'une cuisine, d'un dégagement et d'un WC.
- Nombre de pièces principales : 1
- Superficie : 31.48 m2
- Dépendances [cave, garage, grenier, parking, cour, etc.] : 0
Le LOCATAIRE déclare, en outre, bien connaître les Lieux Loués objets du présent bail pour les
avoir vus et visités et, de ce fait, dispense Le BAILLEUR d'en faire une plus ample désignation.
Le cas échéant, si les Lieux Loués font partie d’un ensemble immobilier soumis au statut de la
copropriété :
- Numéros des lots de copropriété concernés : lot numéro 1 sur 2.
- Tantièmes des lots de copropriété concernés : 401/1000 des parties communes générales
B. Destination des locaux
LOCAUX A USAGE COMMERCIAL
Le LOCATAIRE s'engage à ne pouvoir exercer dans les lieux loués que l'activité suivante :
Snack Sur place et à emporter, ouvert en journée.
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Il est rappelé que l'adjonction d'activités connexes ou complémentaires, ou l'exercice d'une ou
plusieurs activités non prévues dans le bail sont régis par les articles L 145-47 et suivants du code
de commerce.
III. Date de prise d’effet et durée du contrat
La durée du contrat et sa date de prise d’effet sont ainsi définies :
A. Date de prise d’effet du contrat : 01/06/2023
B. Durée du contrat : neuf années entières et consécutives, à compter de la date de prise d'effet
IV. Conditions financières
Les parties conviennent des conditions financières suivantes :
A. Loyer
1° Fixation du loyer initial et exigibilité :
Montant du loyer annuel hors charges et hors taxes (en toutes lettres) :
Neuf mille trois cent soixante euros annuel
Le loyer sera payable en douze termes égaux, par mois et d’avance, les premiers de chaque mois,
de chaque année, par virement bancaire au BAILLEUR.
Le loyer sera exigible pour la première fois le jour de la prise d'effet du bail, le premier terme étant
calculé au prorata temporis en fonction du temps restant à courir jusqu'à la fin de la période
concernée.
2° Modalités d'indexation :
Le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire, automatiquement et sans notification
préalable, en fonction de la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) publié par l’Insee.
L’indice de référence choisi est le dernier publié à la date de signature du présent contrat à
savoir 126.05 pour T4 2022, paru au JO le 25/03/2023.
. Si cet indice venait à disparaître, l’indice qui lui serait substitué s’appliquerait de plein droit pour
les révisions ultérieures du loyer.
B. Charges récupérables
Le Locataire devra rembourser au Bailleur, en sus du loyer, des charges, prestations, taxes et
dépenses de toutes natures exposées par le Bailleur, directement ou indirectement, du fait de la
propriété, du fonctionnement ou de l'entretien des Lieux Loués et de l’immeuble selon la répartition
exposée dans les conditions générales du présent contrat.
C. Provision sur charges
Le cas échéant, le LOCATAIRE s’oblige dès à présent à payer, en même temps que chaque terme
du loyer, une provision sur les charges selon le montant indiqué au présent contrat. Cette provision
sera régularisée une fois par an en fonction des dépenses réelles de l’exercice précédent.
Montant mensuel des provisions sur charges (en toutes lettres) : CENT VINGT EUROS
D. TVA
A la signature des présentes, le montant du loyer est :
□ Non soumis au régime de la TVA.
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Le cas échéant ou en cas de modification de cet état, le Locataire s'oblige à payer au Bailleur
ladite taxe à chacun de ses règlements.
V. Garanties
A titre de dépôt de garantie, le Locataire verse ce jour au Bailleur une somme de (en toutes lettres)
:
DEUX MILLE TROIS CENT QUARANTE EUROS
représentant 3 mois de loyer hors charges.
Il est convenu et accepté que le dépôt de garantie n'excèdera pas trois mois de loyer hors
charges.
VI. Annexes
Sont annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes dont tous les parties
garantissent avoir pris connaissance :
- État des risques et pollutions
- Note à l'égard des éventuels sinistres antérieurs dus aux risques naturels, miniers et
technologiques
- Diagnostic de performance énergétique
- Etat des lieux
- Le cas échéant, règlement de copropriété
- Acte de caution solidaire
Fait le 18/05/2023, à Marseille,
en 2 exemplaires originaux,
Signature du bailleur Signature des locataires
Précédée de la mention Lu et approuvé Précédée de la mention Lu et approuvé
Lu et approuvé
Lu et approuvé
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CONDITIONS GÉNÉRALES
1) DUREE – CONGE – RENOUVELLEMENT
• Durée
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives.
• Congé
Le LOCATAIRE aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale en prévenant le
BAILLEUR au moins six mois à l'avance par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande
d’avis de réception et pour le dernier jour du trimestre civil (art. L145-9 du code de commerce).
Tout locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui bénéficie d’une pension
d’invalidité peut donner congé à tout moment, par acte d’huissier, au moins six moins à l’avance et pour le
dernier jour du trimestre civil (art. L 145-4 du Code de commerce) ; il en est de même pour ses ayants droit
en cas de décès du LOCATAIRE. Cette faculté est également ouverte à l’associé unique d’une EURL, ou au
gérant majoritaire d’une SARL depuis au moins deux ans lorsque celle-ci est titulaire du bail.
• Renouvellement
A défaut de congé, le renouvellement s'opérera en conformité avec les dispositions de la section 3 du
chapitre V du titre IV du code du commerce. En cas de refus de renouvellement, les dispositions de la
section 4 du chapitre V du titre IV du code de commerce seront applicables.
2) TRAVAUX
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique au locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un
budget prévisionnel
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
3) CESSION - SOUS-LOCATION
Le LOCATAIRE ne pourra céder tout ou partie de son droit au présent bail, sous peine de résiliation, sauf à
un successeur de son fonds de commerce ou de son entreprise et à charge pour la société cédante de :
- ne céder qu'en totalité seulement ;
- rester garant et répondant solidaire avec le cessionnaire et tous occupants successifs du paiement des
loyers accessoires comme de l'exécution de toutes les clauses et conditions du présent bail pendant une
durée de trois ans à compter de la cession du bail.
En cas de défaut de paiement du locataire au profit duquel le bail a été cédé, le bailleur doit avertir le
locataire cédant dans un délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée
par le locataire ayant repris le bail.
En outre, aucune cession ne pourra être valablement conclue que par un acte dans lequel le BAILLEUR
sera intervenu.
Le LOCATAIRE ne pourra sous-louer ni prêter, même à titre gratuit, tout ou partie des présents locaux
qu'avec l'autorisation écrite du BAILLEUR.
4) ETAT DES LIEUX
Un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers
mandaté par eux et joint au présent contrat de location lors de la prise de possession des locaux par le
locataire. Un état des lieux est établi dans les mêmes conditions lors de cession du droit au bail, de cession
ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux.
Si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement il est établi par un huissier de justice,
sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la
présomption de l'article 1731 du Code civil selon laquelle : « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le
LOCATAIRE est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la
preuve contraire ».
5) OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
• Jouissance – Entretien – Travaux
- Le LOCATAIRE s'engage à prendre les Lieux Loués dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en
jouissance, sans pouvoir exiger du Bailleur aucun aménagement, aucune réparation, aucuns travaux de
remise en état tels qu’ils résultent de l’état des lieux contradictoirement dressé entre les parties ou par acte
d’huissier.
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- Le Locataire s'engage à entretenir les Lieux Loués en bon état de réparations locatives et d'entretien et
supportera toutes les réparations qui pourraient être nécessaires pendant toute la durée de son bail,
exception faite des grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil. Il s’engage à souscrire un
contrat d’entretien annuel de la chaudière/climatisation auprès d’un professionnel qualifié et à en justifier
chaque année sur simple demande du BAILLEUR.
- Le LOCATAIRE s'engage notamment à toutes réparations ou changements si besoin est concernant la
plomberie, les sanitaires, le chauffage, la menuiserie, la serrurerie, les vitrages, les revêtements, électricité,
les cheminées, etc.
- Le LOCATAIRE ne fera supporter aux planchers aucune surcharge et, en cas de doute, s'assurera du
poids autorisé auprès de l'architecte de l'immeuble.
- Toutes installations extérieures (marquises, auvents, stores, enseignes, etc.) ne pourront être réalisées
qu'après avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires et celles écrites du responsable de
l'immeuble et du BAILLEUR.
- Le LOCATAIRE autorise le BAILLEUR ou son architecte à visiter les lieux loués toutes les fois que cela lui
paraîtra utile et à laisser l'accès pour tous travaux et réparations nécessaires sans pour autant prétendre à
une indemnité ou à une diminution de loyer, et ce même si la durée de ces travaux excédait 21 jours, par
dérogation aux articles 1723 et 1724 du Code civil..
- Le LOCATAIRE donnera accès et laissera visiter les locaux durant les six mois qui précéderont son départ,
le BAILLEUR pouvant apposer durant cette période, tous panneaux publicitaires à l'emplacement de son
choix à l'effet d'une nouvelle location ou d'une mise en vente.
- Le LOCATAIRE ne pourra entreprendre aucune transformation des lieux loués sans le consentement écrit
du BAILLEUR. Dans le cas où les lieux loués font partie d'un ensemble régi par un règlement d'immeuble,
les dits travaux ne pourront être entrepris qu'une fois l'autorisation écrite du responsable de l'immeuble.
- Tout embellissement ou amélioration restera la propriété du BAILLEUR, à moins que celui-ci ne préfère la
remise des lieux dans leur état primitif, aux frais du LOCATAIRE.
• Assurances – Responsabilité
- Le LOCATAIRE s'oblige à s'assurer dès la prise de possession des locaux et pendant toute la durée de son
bail contre tous les risques locatifs habituels et tous ceux qui pourraient naître de son activité, à une
compagnie française notoirement solvable.
- Le LOCATAIRE s'oblige de même à tenir les lieux suffisamment garnis (mobilier, matériel, marchandise)
pour répondre à tout moment du paiement des loyers et ses accessoires, et à assurer ses biens à hauteur
suffisante avec affectation au privilège du BAILLEUR.
- Le LOCATAIRE devra pouvoir justifier à la moindre requête du BAILLEUR de l'existence des polices
d'assurance citées ci-dessus et de l'acquittement des primes correspondantes.
- Enfin, dans le cas ou activité exercée par le LOCATAIRE entraînerait pour le BAILLEUR ou pour les voisins
ou colocataires, des surprimes d'assurances, le LOCATAIRE devra rembourser aux intéressés le montant de
ces surprimes.
• Recours
Le Locataire renonce à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le Bailleur, ses mandataires, et
leurs assureurs et s'engage à obtenir les mêmes renonciations de tous assureurs pour les cas suivants :
- en cas de vol, tentative de vol, de tout acte délictueux ou de toute voie de fait dont le Locataire pourrait être
victime dans Les Locaux. Le Locataire renonce expressément au bénéfice de l'article 1719 du Code civil, le
Bailleur n'assumant aucune obligation de surveillance,
- en cas d'irrégularités et/ou de dysfonctionnements des services de téléphonie, d'électricité, d'eau, de gaz,
d'ascenseur, de climatisation, et de manière plus générale des services collectifs et autres équipements
communs de l'immeuble ou propres aux Locaux,
- en cas de suppression ou modification des prestations communes,
- en cas d'agissements générateurs de dommages des autres occupants de l'immeuble et de tous tiers en
général, le Locataire renonçant notamment à tous recours contre le Bailleur sur le fondement de l'article
1719 du Code civil,
- en cas d'accidents survenant dans Les Locaux ou du fait des Locaux, quelle qu'en soit l'origine. Il prendra
ainsi à sa charge entière toute responsabilité civile en résultant à l'égard soit de son personnel, soit du
Bailleur, soit des tiers, sans que le Bailleur puisse être inquiété ou recherché pour cela.
6) OBLIGATIONS DU BAILLEUR
- Le Bailleur est tenu d'assumer la charge des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil
ainsi que des autres travaux qui n'incombent pas au Locataire en vertu des stipulations qui précèdent.
- Lorsque le local est situé dans un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997,
le BAILLEUR est tenu de mettre à la disposition du locataire, sur simple demande, le dossier amiante.
- Situation de l’immeuble au regard des risques naturels, miniers et technologiques (article L 125-5 et R
125-23 du Code de l’environnement)
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Le BAILLEUR annexe au contrat un état des risques établi depuis moins de six mois à la date des
présentes, ainsi qu’une copie du plan et de ses annexes cartographiques permettant de localiser l’immeuble
au regard de ces risques. Le LOCATAIRE déclare avoir pris connaissance de ces documents et faire son
affaire personnelle de cette situation.
- Situation de l’immeuble bâti à l’égard de sinistres antérieurs causés par une catastrophe naturelle, minière
ou technologique
Le BAILLEUR annexe aux présentes une note écrite indiquant les éventuelles causes de sinistre comme de
tous ceux survenus pendant la période durant laquelle il a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé.
- Le BAILLEUR annexe aux présentes un diagnostic de performance énergétique du bien (DPE) établi par
un diagnostiqueur certifié.
7) CHARGES RECUPERABLES
Le Locataire devra rembourser au Bailleur, en sus du loyer, des charges, prestations, taxes et dépenses de
toutes natures exposées par le Bailleur, directement ou indirectement, du fait de la propriété, du
fonctionnement ou de l'entretien des Lieux Loués et de l’immeuble selon la répartition suivante.
1. Dépenses à la charge du Locataire
- Les dépenses courantes d'eau, de gaz, de chauffage et d'électricité, et de tous autres fluides,
- Les dépenses d'entretien, de nettoyage, d'améliorations et de réparations courantes de l'immeuble, des
Lieux Loués et des équipements,
- Les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique,
- Les primes d'assurance et de responsabilité civile acquittées par le Bailleur portant sur les Lieux Loués et
l'immeuble,
- Les frais de main-d’œuvre, salaires, charges sociales et fiscales du personnel affecté à l’immeuble ou aux
Lieux Loués, chargé de la surveillance, de réparation, de la sécurité et du gardiennage, de l'exécution des
tâches concernant des services ou des prestations, de l'entretien et de la propreté des Lieux Loués et de
l'immeuble,
- Le cas échéant, les charges issues de l'existence d'une association syndicale, groupement ou autre et
notamment les avances de trésorerie appelées par le syndic, les honoraires du syndic,
- Les impôts, taxes et redevances liés à l'usage des Lieux Loués ou de l'immeuble ou à un service dont
bénéficie le locataire : taxe foncière, taxes additionnelles à la taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures
ménagères, etc.
Le cas échéant, pour les charges d'immeuble ou de copropriété, la quote-part du locataire sera calculée au
prorata des tantièmes de copropriété ou à défaut au prorata des surfaces exploitées dans l’immeuble.
Le Locataire aura à sa charge les travaux imposés par l’autorité administrative ou par la règlementation,
quelle qu’en soit la nature, exception faite de ceux qui relèvent de l’article 606 du code civil.
Indépendamment des remboursements qu'il aura à effectuer au Bailleur, le Locataire doit satisfaire à toutes
les charges de ville et de police dont les locataires sont ordinairement tenus et acquitter les contributions et
taxes personnelles de toute nature de manière que le Bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à sujet.
2. Dépenses à la charge du Bailleur
- Les dépenses de grosses réparations liées au bâti et mentionnées à l'article 606 du code civil
- Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté
- Les impôts, taxes, contributions et redevances dont il est le redevable en tant que propriétaire (CFE et
CVAE)
- Les charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à
d'autres locataires
- Les honoraires liés à la gestion des loyers des locaux loués
8) DESTRUCTION DES LIEUX LOUES
Si les Lieux Loués viennent à être détruits en totalité par un événement indépendant de la volonté du
Bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit, sans indemnité.
En cas de destruction partielle, le présent bail pourra être résilié sans indemnité à la demande de l'une ou
l'autre des Parties et ce par dérogation aux dispositions de l'article 1722 du code civil, mais sans préjudice
des recours de chacune des Parties contre celle à la faute de qui la destruction serait imputable.
9) DEPOT DE GARANTIE
A titre de dépôt de garantie, le LOCATAIRE verse ce jour au BAILLEUR une somme conforme au montant
indiqué dans les conditions particulières.
Conformément à la législation en vigueur, il ne sera pas productif d'intérêts.
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- Cette somme est affectée à la garantie des charges et conditions du présent bail ; elle est conservée par le
BAILLEUR pendant toute la durée du contrat et sera restituée au LOCATAIRE en fin de jouissance, dans les
3 mois après complet déménagement et remise des clés, déduction faite de toutes sommes dont il pourra
être rendu responsable de son fait.
- En aucun cas, le dépôt de garantie ne pourra s'imputer sur les derniers mois de loyer.
- Il est expressément convenu et accepté qu'en cas d'augmentation du montant du loyer, le montant du
dépôt de garantie sera réajusté proportionnellement à cette augmentation, le LOCATAIRE s'obligeant au
versement de ce complément dès réception de la demande qui lui en sera faite par le BAILLEUR.
10) CLAUSE RESOLUTOIRE
- En cas d'inexécution constatée d'une des clauses du présent bail et notamment à défaut du paiement total
à son échéance d'un seul terme du loyer ou (et) accessoires, le BAILLEUR pourra résilier de plein droit le
présent bail un mois après une simple sommation d'exécuter ou commandement de payer resté infructueux,
et ce, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus.
- Si dans ce cas le locataire refusait de quitter les lieux, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple
ordonnance de référé, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution, ordonnant outre la
libération des locaux, la vente du mobilier, matériel et marchandises.
- En de cas le dépôt de garantie resterait acquis au BAILLEUR à titre indemnité, à forfait, sans préjudice de
tous dommages et intérêts.
11) CLAUSE PENALE
- A titre de clause pénale, le LOCATAIRE accepte entièrement et définitivement d'avoir à payer au
BAILLEUR une somme égale à 10% des sommes dues, sans que ce paiement puisse le dispenser du
règlement des sommes impayées.
- La présente clause pénale sera applicable dans un délai de quinze jours après mise en demeure de payer,
et ceci sans qu'il soit dérogé à la précédente clause résolutoire.
12) ELECTION DE DOMICILE
Pour l'exécution des présentes, les parties font élection de domicile :
- le BAILLEUR : à l'adresse indiquée dans les conditions particulières du présent bail.
- le LOCATAIRE : dans les lieux loués.
13) CAPACITE – SOLIDARITE
Les personnes ci-dessus identifiées déclarent avoir toute capacité à signer le présent bail.
En cas de décès de l'une des parties, il y aura solidarité entre les héritiers ou représentants pour l'exécution
des conditions du présent bail.
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