REPUBLIQUE DE COTE D’IVOIRE

MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT SUPERIEUR ET DE LA RECHERCHE SCIENTIFIQUE

UNIVERSITÉ POPULAIRE DE COTE D’IVOIRE

BANQUE DE L’HABITAT DE
ABIDJAN (CÔTE D’IVOIRE) COTE D’IVOIRE
------------
UFR DES SCIENCES ÉCONOMIQUES ET
DEVELOPPEMENT
------------

FACULTE DES SCIENCES ECONOMIQUES ET DE GESTION

(FASEG)

MÉMOIRE DE MASTER PROFESSIONNEL

Département : SCIENCES ECONOMIQUES

Option : MONNAIE, BANQUE, FINANCE ET ASSURANCE

LA GESTION DES RISQUES DE CREDIT

IMMOBILIERS AUX PARTICULIERS COMME
FACTEUR D’AMELIORATION DE LA
RENTABILITE DES BANQUES : CAS DE LA BHCI

Présenté par KOUAME N’Da Bécanty Marie Audrey

Année Académique 2022-2023

Tuteur Pédagogique Tuteur Professionnel

Professeur Yao Séraphin PRAO M. KONE Ibrahim, Directeur des banques
de détails de la BHCI
AVERTISSEMENT

« La faculté des Sciences Économiques et de Gestion de l’Universitaire Populaire de Côte

d’Ivoire (UPCI) n’entend donner aucune approbation ou improbation aux opinions émises
dans ce mémoire : elles sont propres à leur auteur. »

i
DEDICACES

A mes très chers parents, source de vie, d’amour et d’affection

A mes frères et sœurs, source de joie et de bonheur
A toute ma famille (oncles et tantes), source d’espoir et de motivation
A tous mes amis (e), source de béatitude et d’encouragement
Que ce travail soit l’accomplissement de vos vœux tant allégués, et le fruit de votre soutien
infaillible,

ii
REMERCIEMENTS

Nous tenons à exprimer nos sincères remerciements à toutes les personnes qui ont contribué à
la réalisation de ce mémoire.

Nos remerciements vont ensuite à Monsieur PRAO Yao, professeur maître agrégé en Sciences
Économiques, recteur de l’Université Populaire de Côte d’Ivoire et mon directeur de
mémoire, ainsi qu’à M. KONE Ibrahim, Directeur des banques de détail de la BHCI, notre
tuteur professionnel. Leurs précieux conseils, leur grande disponibilité et leur soutien
inconditionnel nous ont aidé à aller jusqu’au bout de ce travail dans la confiance et la
reconnaissance. Qu’ils trouvent ici l’expression de notre profonde gratitude. J’ai été
extrêmement sensible à leurs qualités humaines, d’écoute, et de compréhension tout au long
de ce travail.

Nos remerciements vont aussi à tous les Professeurs qui interviennent à l’école et qui, de ce
fait, nous ont inculqué le sens de la rigueur et du travail bien fait. Leurs enseignements nous
ont guidés tout au long de notre travail.

Nous remercions également tout le personnel académique de l’école et en particulier celui du

programme de Monnaie Banque Finance Assurance.

J’adresse enfin mes remerciements à toute ma famille, particulièrement à mes enseignants

depuis le primaire et à tous mes amis de la promotion.

iii
LISTE DES TABLEAUX GRAPHIQUES ET ANNEXES

Graphique 1 : Evolution du portefeuille de l’immobilier de 2010 à 2022 de la BHCI...........19

Graphique 2: Evolution des autres portefeuilles de la BHCI de 2010 à 2022 de la BHCI.....21
Graphique 3: Représentation de la courbe ROC du modèle...................................................47

Tableau 1: Variables discriminantes retenues par pas à pas....................................................44

Tableau 2: Valeurs moyennes du SCORE...............................................................................45
Tableau 3: Coefficients standardisés des variables discriminantes.........................................45
Tableau 4: Valeur propre et corrélation canonique.................................................................46
Tableau 5: Résultats de reclassement......................................................................................48

Annexe 1: coefficients des fonction discriminantes canoniques standardisées........................ix

Annexe 2: coefficients de la fonction de classement................................................................ix
Annexe 3: valeurs propres.........................................................................................................ix

iv
SIGLES ET ABBREVIATIONS

ADL Analyse Discriminante Linéaire

AFD Agence Française de Développement

BCEAO Banque centrale des Etats de l’Afrique de l’Ouest

BHCI Banque de l’Habitat de Côte d’Ivoire

C2D Contrat de Désendettement et de Développement

CDMH Compte De Mobilisation de l’Habitat

CFA Colonie Française d’Afrique

FGPH Fonds de Garantie des Prêts Hypothécaires

IGE Institutionnels et Grandes Entreprises

INS Institut National de la Statistique

PI Promoteurs Immobilier

PME Petites et Moyennes Entreprises

PPI Prêts Personnels Immobiliers

PPO Prêts Personnels Ordinaires

ROC Receiver Operating Characteristic

v
RESUME

Ce mémoire a pour objectif d’améliorer la gestion des risques de crédit immobilier à la BHCI.
Après avoir examiné en détail les méthodes actuelles de gestion des risques au sein de la
BHCI, nous avons proposé l’utilisation d’un modèle de scoring (ADL) pour identifier les
variables clés influençant le risque de défaut de paiement. Nos principales conclusions
soulignent l’importance du revenu, des créances et de la durée du prêt dans la prédiction du
risque. En recommandant une politique proactive de suivi des clients en difficulté et le
développement de produits adaptés, ce mémoire offre des solutions tangibles pour renforcer la
gestion des risques de crédit immobilier à la BHCI, ce qui contribue à sa rentabilité et à sa
stabilité financière.

Mots clés : gestion des risques, crédit immobilier, modèle de scoring

ABSTRACT

The aim of this dissertation is to improve real estate credit risk management at BHCI. After
examining current risk management methods at BHCI in detail, we proposed the use of a
scoring model (ADL) to identify the key variables influencing default risk. Our main findings
highlight the importance of income, receivables, bad debt amounts and loan duration in
predicting risk. By recommending a proactive policy of monitoring distressed customers and
developing suitable products, this brief offers tangible solutions for strengthening real estate
credit risk management at BHCI, thereby contributing to its profitability and financial
stability.

Keywords: risk management, real estate credit, scoring model

vi
 SOMMAIRE

INTRODUCTION GÉNÉRALE............................................................................................................1

PREMIERE PARTIE : CADRE THEORIQUE DE LA NOTION DE GESTION DES RISQUES

DANS UNE BANQUE DE FINANCEMENT DE L’HABITAT...........................................................6

CHAPITRE 1 : LE RISQUE BANCAIRE COMME INHERENT A L’ACTIVITE DES BANQUES

DE FINANCEMENT DE L’HABITAT.................................................................................................7

I. Le contexte économique et les acteurs du marché immobilier en Côte d’Ivoire.............................7

II. Le rôle des différents acteurs dans le financement de l’immobilier..............................................11

CHAPITRE 2 : L’ANALYSE DU FINANCEMENT DE L’IMMOBILIER ET LA PARTICIPATION

DES PARTICULIERS DANS LE DEVELOPPEMENT DE LA BHCI..............................................19

I. Evolution de la contribution des particuliers dans le développement des portefeuilles clients de la

BHCI....................................................................................................................................................19

II. Analyse de l’impact des risques bancaires sur le développement de la banque............................22

DEUXIEME PARTIE : CADRE EMPIRIQUE DE L’ANALYSE ET DE LA GESTION DES

RISQUES AU SEIN DE LA BHCI......................................................................................................27

CHAPITRE 1 : UNE EVALUATION DES TECHNIQUES DE GESTION DE RISQUES DE

CREDIT IMMOBILIER A LA BHCI..................................................................................................28

II. Analyse des forces et limites des outils actuels d’évaluation des risques liés aux crédits
immobiliers à la BHCI.........................................................................................................................30

CHAPITRE 2 : NOUVEL OUTIL DE GESTION DE RISQUES DE CREDIT IMMOBILIER A LA

BHCI....................................................................................................................................................34

I. La méthode du Scoring comme un nouvel outil de la gestion du risque crédit.............................34

II. Le choix des variables pertinentes, estimations et résultats de l’étude..........................................37

TROISIEME PARTIE : VERIFICATION DES HYPOTHESES ET RECOMMANDATIONS..........43

CHAPITRE 1 : VERIFICATION DES HYPOTHESE DE L’ETUDE.................................................44

I. Les enseignements majeurs de l’étude..........................................................................................44

II. La robustesse des résultats............................................................................................................46

CHAPITRE 2 : RECOMMANDATIONS DE POLITIQUES MANAGERIALES POUR UNE

MEILLEURE GESTION DE RISQUES DE CREDIT IMMOBILIER A LA BHCI...........................50

vii
I. Politique de suivi et de gestion des clients en difficulté................................................................50

II. Diversification de l’offre de produits :..........................................................................................52

CONCLUSION GENERALE..............................................................................................................57

RÉFÉRENCES BIBLIOGRAPHIQUES..............................................................................................vii

ANNEXE...............................................................................................................................................ix

TABLE DE MATIERE..........................................................................................................................x

viii
 INTRODUCTION GÉNÉRALE

 Généralités
La quête de biens immobiliers dans la société contemporaine va bien au-delà de la simple
recherche d’un toit et d’un terrain. Pour les individus, l’acquisition de propriétés immobilières
revêt une importance profonde, tant sur le plan économique que personnel. « Près de 80 % des
foyers en Côte d’Ivoire considèrent la possession d’un bien immobilier comme un élément clé
de leur stabilité financière et de leur bien-être »1, illustrant ainsi l’ampleur de l’importance
accordée aux biens immobiliers au sein des ménages ivoiriens. Cette perception des biens
immobiliers comme un pilier essentiel de la stabilité financière et du bien-être personnel incite
de nombreux individus à entreprendre des démarches significatives pour concrétiser cette
aspiration. Ainsi, cette quête se traduit souvent par une disposition à recourir à des prêts
bancaires auprès d’institutions financières pour financer l’acquisition de propriétés
immobilières.

Les statistiques du marché bancaire en Côte d’Ivoire témoignent d’une augmentation notable
du recours aux prêts immobiliers au cours des dernières années. Selon les rapports de la
Banque Centrale des États de l’Afrique de l’Ouest (BCEAO), le volume des prêts immobiliers
accordés par les banques ivoiriennes a connu une hausse significative de 25 % entre 2015 et
2020. Cette tendance démontre clairement que les particuliers sont prêts à mobiliser des
ressources financières importantes pour réaliser leur rêve d’accession à la propriété. Les prêts
bancaires deviennent un moyen stratégique pour les individus de concrétiser leurs projets
immobiliers, faisant de l’accès à la propriété un objectif prioritaire dans leur quête de stabilité
financière et de réalisation personnelle.

Cette dynamique, marquée par l’équilibre délicat entre aspirations individuelles et moyens
financiers, souligne l’importance cruciale des mécanismes de financement pour répondre à la
demande croissante en biens immobiliers en Côte d’Ivoire. En ce contexte, la Banque de
l’Habitat et de Côte d’Ivoire (BHCI), en tant qu’acteur majeur du secteur bancaire ivoirien,
joue un rôle crucial dans la facilitation de l’accès à la propriété. En 2022, la BHCI a joué un
rôle de premier plan en finançant plusieurs projets immobiliers, contribuant ainsi au
1
[Link]
[Link]

1
développement du secteur. Cependant, la période allant de 2017 à 2022 a été marquée par des
résultats financiers négatifs pour la BHCI, révélant une période d’instabilité et de défaillance.
Ces défis soulignent l’importance de mettre en place des pratiques de gestion des risques de
crédit immobilier efficaces pour assurer la pérennité financière de la BHCI tout en soutenant
les aspirations des individus à accéder à la propriété.

 Intérêt du sujet
L’importance capitale de notre sujet découle de la nécessité de comprendre et d’analyser la
gestion des risques de crédit immobilier aux particuliers, particulièrement dans le contexte
spécifique de la BHCI, première banque de l’habitat en Côte d’Ivoire. Le secteur immobilier,
en tant que moteur de la croissance économique, joue un rôle prépondérant, et la BHCI, en
2
consacrant une part significative de son portefeuille (40% de ses actifs) au financement
immobilier, occupe une position stratégique. Les défis rencontrés par la BHCI entre 2017 et
2022, avec des résultats négatifs et des problèmes liés aux risques de crédit, soulignent
l’urgence d’une analyse approfondie. Comprendre ces enjeux revêt un intérêt stratégique pour
garantir la stabilité financière de la banque et du secteur bancaire ivoirien dans son ensemble,
contribuant ainsi au développement économique durable du pays.

 Présentation de la BHCI
La Banque de l’Habitat de Côte d’Ivoire, connue sous l’abréviation BHCI, est une société
anonyme dotée d’un Conseil d’Administration et d’un capital social de 6 776 000 000 (six
milliards sept cent soixante-seize millions de francs CFA). Son siège social est établi à
Abidjan, 22 Avenue Joseph Anoma, 01 BP 2325 Abidjan 01. Immatriculée au Registre du
commerce et du crédit immobilier d’Abidjan sous le numéro CI-ABJ-1993-B169, 152-LBCI
N°CI 0068T, elle est représentée par sa Directrice générale, Madame Désirée Eliane YACE.

Fondée en 1993, la BHCI se consacre principalement au financement de l’immobilier et opère

à travers 10 agences réparties sur l’ensemble du territoire national. Ayant pour mission le
financement de l’habitat et des opérations immobilières, elle vise à faciliter l’accès à la
propriété pour les populations à revenus modestes. En 2017, l’État a cédé sa participation
majoritaire (51,6%) suite à une défaillance de l’institution en 2019.

En réponse, l’État a repris le contrôle de l’actionnariat, renforcé la gouvernance avec un

nouveau conseil d’administration et nommé une nouvelle Directrice Générale, replaçant ainsi
la banque au cœur de la politique immobilière ivoirienne.

2
BHCI, Rapport du Conseil d’Administration à l’Assemblée Générale 2022

2
S’appuyant sur ces évolutions, la direction générale a élaboré un plan stratégique triennal
2021-2023 visant à ramener la banque à la profitabilité en 2023. L’objectif général est de
permettre à la BHCI de jouer pleinement son rôle en tant qu’instrument privilégié de l’État
pour le financement du logement tout en développant des performances remarquables pour
atteindre la profitabilité. Selon le bilan de l’année 2022, la BHCI présente encore un résultat
négatif total de -5 125 000 000 FCFA, montrant des progrès vers la profitabilité, mais
soulignant également la nécessité de fournir d’importants efforts supplémentaires.

 Mission assurée
Durant mon stage enrichissant à la BHCI, j’ai été impliqué dans diverses missions et tâches
cruciales, contribuant ainsi au bon fonctionnement administratif de l’institution financière.
J’ai eu à effectuer les tâches suivantes :

 Organisation et Suivi Administratif des Dossiers de Prêt

Ma mission consistait à vérifier la complétude des dossiers et à assurer le calcul précis des
montants demandés avant de les soumettre à la validation des supérieurs.

 Rédaction de Courriers Administratifs

J’ai eu la responsabilité de rédiger des courriers administratifs de manière professionnelle et

précise. Cela impliquait la rédaction de demandes et de lettres administratives à l’aide de
l’ordinateur de service, garantissant ainsi une communication formelle et rigoureuse dans le
cadre de mes missions.

 Notification d’Accord de Crédit

L’une de mes missions était la rédaction et l’émission des notifications d’accord de crédit,
veillant à leur clarté, complétude, et à leur transmission rapide aux bénéficiaires. Pour les
demandes de prêts, après le passage du dossier dans toutes les directions, un comité de crédit
était formé. Une fois les conditions établies, j’étais chargé(e) de les saisir pour les envoyer
aux clients afin d’obtenir leur accord, finalisant ainsi les accords de prêt de manière efficace
et conforme aux attentes.

 Dépouillement d’États Financiers

3
Cela impliquait la saisie de ces données dans un tableau Excel préalablement conçu,
comprenant des formules permettant le calcul des divers ratios d’analyse financière associés à
un dossier de crédit.

Ces différentes missions ont non seulement renforcé mes compétences en gestion
administrative et financière, mais m’ont également permis de contribuer de manière proactive
aux processus internes de la BHCI.

 Problématique
Au cours de mon stage à BHCI, j’ai remarqué que la question de gestion des crédits
immobiliers accordés aux particuliers revêt d’une importance capitale. En effet, le crédit
constitue l’un des piliers fondamentaux de la rentabilité de la BHCI, tout comme pour
l’ensemble des institutions bancaires. L’octroi d’un prêt à un particulier nécessite une analyse
minutieuse de sa situation financière par la banque. Toutefois, les données recueillies auprès
de la BHCI révèlent une détérioration significative du résultat net de la banque, enregistrant
une perte de 5125 millions de FCFA en 2022 par rapport à l’année 2021 en raison du niveau
élevé d’impayés. Cette observation souligne la dualité du crédit immobilier, à la fois
avantageux et risqué pour la banque. Face à ce constat alarmant, notre étude se focalise sur la
question suivante : Comment mieux gérer les risques de crédit immobilier aux particuliers
afin d’améliorer la rentabilité de la banque ? Autrement dit, la minimisation des risques
d’impayés ne constitue-t-elle pas un levier efficace pour réduire les pertes financières à la
BHCI ? Ainsi, l’objectif général de cette étude est d’évaluer le risque de défaut des
emprunteurs immobilier en vue de l’amélioration de la rentabilité à la BHCI.

Plus spécifiquement, nous nous attacherons à analyser l’effet individuel de chaque variable
utilisée sur la probabilité de défaut de remboursement des emprunteurs immobiliers et à
Évaluer la méthode utilisée pour minimiser les risques de crédit immobilier.

Pour répondre à chacun de ces objectifs spécifiques, nous avons formulés les hypothèses
suivantes

 Hypothèse 1 : Une durée de prêt plus longue est associée à un risque de défaut de
remboursement plus faible
 Hypothèse 2 : Les emprunteurs ayant des revenus plus élevés ont tendance à présenter
un risque de défaut de remboursement plus faible

4
  Hypothèse 3 : Le modèle de Scoring développé présente une bonne capacité de
discrimination entre les emprunteurs sains et ceux à risque de défaut de
remboursement
 Annonce du plan
Pour appréhender de manière exhaustive la problématique soulevée, notre mémoire
s’articulera autour de trois parties distinctes. Dans une première partie, nous montrerons
l’importance du financement de l’immobilier. La deuxième partie constituera une analyse de
la procédure d’octroi de crédit immobilier propre à la BHCI, nous permettant de saisir les
différents risques associés à l’octroi de crédits immobiliers et les méthodes de gestion de ces
risques. Enfin, dans la troisième et dernière partie, nous présenterons la méthode choisie puis
formulerons des recommandations concrètes visant à optimiser la gestion des risques
bancaires, en mettant particulièrement l’accent sur les crédits immobiliers, avec pour objectif
de renforcer la rentabilité de la banque et de favoriser son développement durable.

5
 PREMIERE PARTIE : CADRE THEORIQUE DE LA NOTION DE GESTION DES
RISQUES DANS UNE BANQUE DE FINANCEMENT DE L’HABITAT

Le secteur immobilier occupe une place prépondérante dans l’économie mondiale, et le

financement de l’immobilier est un enjeu majeur pour les particuliers et les institutions
financières. L’accession à la propriété est souvent considérée comme un des objectifs clés de
la vie, et pour y parvenir, la plupart des individus ont recours à un crédit immobilier.

Ainsi, cette première partie de notre mémoire nous permettra de poser les bases nécessaires à
la compréhension de l’enjeu, l’analyse et la participation du financement de l’immobilier.

CHAPITRE 1 : LE RISQUE BANCAIRE COMME INHERENT A L’ACTIVITE

DES BANQUES DE FINANCEMENT DE L’HABITAT

6
Ce chapitre sera structuré en deux sections, dans la première partie nous explorons les
dynamiques du marché de l’immobilier en Côte D’Ivoire et dans la seconde partie nous
mettons en exergue le rôle des différents acteurs dans le financement du secteur.

I. Le contexte économique et les acteurs du marché immobilier en Côte d’Ivoire

Ce point sera structuré en deux parties, dans la première partie nous explorons les dynamiques
du marché de l’immobilier en Côte d’Ivoire et dans la seconde partie nous mettons en exergue
le rôle des différents acteurs dans le financement du secteur.

I.1. Evolution du marché de l’immobilier

Au fil des années, le marché immobilier en Côte d’Ivoire a subi des transformations
substantielles, témoignant des dynamiques économiques et sociales du pays.

a) Un secteur en plein essor

La Côte d’Ivoire connaît actuellement un boom immobilier, soutenu par une croissance
économique rapide et une urbanisation soutenue. Selon les données de la banque mondiale, la
population de la Côte d’Ivoire a augmenté de façon significative, passant de « 15,4 millions
d’habitants en 1990 à près de 26,96 millions en 2020, soit une augmentation de plus de 75,6%
au cours de cette période »3. Cette croissance démographique entraine une demande croissante
de logements, en particulier dans les zones urbaines. L’urbanisation en Côte d’Ivoire est en
constante augmentation, avec « près de 52% de la population vivant dans les zones urbaines
en 2021, contre environ 30% en 1990 » (source : Banque mondiale). Cette population urbaine
devrait atteindre près de 60% de la population totale d’ici 2030, stimulant ainsi la demande de
logements résidentiels. Cette situation entraine une hausse des prix de l’immobilier. En effet,
les données de la Chambre des Notaires de Côte d’Ivoire (CNCI) montrent que les prix de
l’immobilier ont connu une augmentation remarquable au cours de la dernière décennie.
« Entre 2010 et 2020, les prix des logements ont augmenté en moyenne de 9% par an ».

Ainsi, Le gouvernement ivoirien a mis en place des politiques favorables pour encourager le
développement de nouveaux logements. Selon le ministère de la Construction, de

3
[Link]

7
l’Assainissement et de l’Urbanisme, plus de 30 000 logements ont été construits en 2020 4, soit
une augmentation de 14% par rapport à l’année précédente.

La Côte d’Ivoire attire également des investisseurs étrangers dans le secteur immobilier.
Selon le rapport annuel de la Banque centrale des États de l’Afrique de l’Ouest, les
investissements directs étrangers dans le secteur immobilier ont augmenté de 15% en 2020,
démontrant la confiance des investisseurs dans le marché immobilier ivoirien. Le pays a
connu un développement significatif de projets immobiliers d’envergure, tels que des
complexes résidentiels, des centres commerciaux et des hôtels. Par exemple, le projet
"Cocody Bay" à Abidjan, un complexe résidentiel haut de gamme, représente un
investissement de plus de 272,75 milliards F CFA et contribue à la dynamique du secteur
immobilier5. Ces chiffres et données démontrent l’essor du secteur immobilier en Côte
d’Ivoire, avec une augmentation des prix de l’immobilier, la construction de nouveaux
logements, l’attrait des investissements étrangers et une demande croissante de logements.

Les particuliers ont besoin de prêts hypothécaires abordables pour financer l’achat d’un bien
immobilier. Les taux d’intérêt élevés et les exigences de garantie rendent souvent les prêts
hypothécaires inaccessibles pour de nombreux emprunteurs. Il est donc essentiel développé
des produits de financement immobilier adaptés aux besoins des particuliers et offrant des
conditions de remboursement abordables. Cette tendance crée un besoin urgent de
financement immobilier pour répondre à la demande croissante de logements.

b) Les politiques mises en place par l’Etat ivoirien

Après la crise électorale de 2010, la Côte d’Ivoire s’est engagée fermement dans la voie de
l’émergence, et c’est dans cette optique que l’État a mis en œuvre des politiques ambitieuses
pour valoriser ses structures immobilières. Le gouvernement ivoirien, conscient de
l’importance du financement immobilier pour les particuliers, a adopté des mesures visant à
promouvoir l’accès au crédit immobilier.

Par exemple, la création d’u fonds de garantie des prêts hypothécaires en 2013 géré par Fonds
de Garantie des Crédits aux Petites et Moyennes Entreprises (FGPME) a facilité l’obtention
de prêts immobiliers en fournissant des garanties aux institutions financières. De plus, le
4
PROGRAMME PRÉSIDENTIEL DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX : 30 000
LOGEMENTS RÉALISÉS SUR PLUSIEURS SITES ([Link])
5
[Link]

8
gouvernement a encouragé la construction de logements abordables et a mis en place des
incitations fiscales pour stimuler l’investissement dans le secteur immobilier.

Aujourd’hui, le secteur immobilier ivoirien est dynamisé par des acteurs privés qui proposent
de nombreux projets de construction pour répondre aux besoins croissants de la population.
Cependant, le secteur est confronté à des enjeux majeurs, tels que la nécessité d’un cadre
législatif fonctionnel, les difficultés dans l’acquisition de terrains, le manque d’engagement
des professionnels du secteur, et les défis liés à l’accès au financement pour soutenir sa
croissance. La question du cadre législatif constitue un défi significatif pour les acteurs du
secteur. Malgré la législation en place destinée à réglementer le foncier en raison de son
importance stratégique pour le développement économique et la préservation de la paix
sociale, la Côte d’Ivoire est confrontée à des pratiques culturelles parfois en décalage avec la
loi, représentant un obstacle majeur depuis la crise de 2002.

De manière complémentaire, le gouvernement ivoirien a entrepris des initiatives significatives

pour améliorer les conditions de vie de ses citoyens, avec un accent particulier sur la
restructuration des quartiers précaires à Abidjan. Ce projet, financé à hauteur de 32 milliards
de FCFA par l’Agence Française de Développement (AFD) et le 3ème Contrat de
Désendettement et de Développement (C2D), cible cinq quartiers précaires, regroupant
environ 300 000 personnes. L’objectif principal est d’améliorer de manière significative la
qualité de vie de ces résidents en renforçant les services urbains de base tels que la voirie,
l’assainissement, l’électricité, l’adduction en eau potable, et les services socio-éducatifs.

Parallèlement, le gouvernement a adopté des réformes audacieuses pour dynamiser le secteur

immobilier, en mettant un accent particulier sur les logements sociaux. La création de
l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), le Fonds de Garantie du Logement Social (FGLS),
la recapitalisation de la Banque de l’Habitat de Côte d’Ivoire (BHCI), la purge par dation
facilitant l’acquisition de foncier par l’État, et l’institution de ressources parafiscales dédiées
au financement du logement social sont autant de mesures stratégiques. Ces réformes
soulignent l’engagement continu de l’État ivoirien en faveur de politiques immobilières
inclusives et durables, contribuant ainsi à l’édification d’un avenir résidentiel prometteur pour
tous ses citoyens.

L’enjeu du financement immobilier pour la clientèle des particuliers en Côte d’Ivoire demeure
crucial pour répondre à la demande croissante de logements dans un contexte de croissance
démographique et d’urbanisation. Malgré les progrès réalisés, l’accès au financement

9
immobilier reste limité en raison des critères d’admissibilité stricts, des taux d’intérêt élevés
et de la nécessité d’un apport initial important. Cependant, les mesures prises par le
gouvernement ivoirien visent à faciliter l’accès au crédit immobilier et à stimuler le marché
immobilier du pays.

I.2 Impacts du contexte économique sur le financement de l’immobilier

L’étroite interconnexion entre le secteur immobilier et l’économie nationale révèle une

dépendance significative aux fluctuations économiques. On pourra parler par exemple de la
liaison entre le financement de l’immobilier et le taux d’intérêt, intimement liés aux politiques
monétaires de la Banque Centrale des États de l’Afrique de l’Ouest (BCEAO). Avec un taux
directeur de 4,5% en 2023, ces indicateurs exercent une influence déterminante sur les coûts
d’emprunt, façonnant ainsi les contours du financement immobilier, notamment pour les
emprunteurs. Le mécanisme s’enclenche lorsque la BCEAO ajuste son taux directeur en
réponse aux conditions économiques nationales. Ce taux directeur, représentant le coût auquel
les banques commerciales empruntent des fonds à la BCEAO, influe directement sur les taux
d’intérêt pratiqués pour les prêts immobiliers. Une augmentation du taux directeur se traduit
par des coûts d’emprunt plus élevés pour les emprunteurs immobiliers, potentiellement
décourageant les demandes de crédit. À l’inverse, une diminution du taux directeur rend le
financement plus abordable, stimulant ainsi l’activité immobilière en encourageant les
emprunteurs. Les ajustements monétaires de la BCEAO ne se limitent pas aux taux d’intérêt,
mais englobent également la disponibilité des fonds sur le marché financier. Des politiques
monétaires expansionnistes, augmentant la liquidité, favorisent l’accès au crédit immobilier
en offrant davantage de ressources financières aux emprunteurs. En revanche, des politiques
restrictives limitent la disponibilité des fonds, impactant négativement l’accès au crédit
immobilier.

Le cycle économique stimule donc la demande de logements à travers le pays. Cependant,

cette croissance s’accompagne du défi persistant de la rareté des ressources financières.
Malgré une dynamique économique positive, la disponibilité limitée des fonds demeure un
obstacle majeur que les institutions financières doivent surmonter pour répondre à la demande
croissante de financement immobilier.

Au cœur de ces considérations économiques, les risques de défaut de paiement émergent

comme des défis incontournables. En période d’incertitude économique, les prêteurs sont

10
confrontés à la nécessité d’évaluer minutieusement les projets immobiliers, imposant la mise
en place de garanties robustes pour atténuer les risques inhérents.

La diversification des sources de financement devient ainsi une stratégie cruciale pour les
promoteurs immobiliers ivoiriens. L’exploration de nouvelles avenues, telles que les fonds
d’investissement, les partenariats stratégiques et les financements internationaux, émerge
comme une réponse stratégique à la rareté des ressources financières nationales.

En conclusion, l’impact du contexte économique ivoirien sur le financement immobilier

transcende les simples paramètres financiers. Il s’agit d’un équilibre subtil entre les politiques
monétaires, la croissance économique, la rareté des ressources et la gestion proactive des
risques. Les professionnels du secteur immobilier en Côte d’Ivoire doivent demeurer attentifs
et flexibles, ajustant continuellement leurs stratégies pour assurer la viabilité à long terme de
leurs projets dans un environnement économique en constante évolution.

II. Le rôle des différents acteurs dans le financement de l’immobilier

Dans le domaine de l’immobilier, les acteurs jouent un rôle essentiel dans le financement, la
construction et la gestion des projets. Ce point se penchera sur les principaux acteurs
impliqués dans le secteur immobilier en Côte d’Ivoire. Nous commencerons par explorer les
acteurs majeurs qui façonnent le paysage immobilier ivoirien et ensuite nous parlerons de la
stratégie de la BHCI.

II.1. Acteurs majeurs

Dans cette partie il consistera à analyser les acteurs principaux de demande de crédits des
prêts immobiliers et ensuite étayer sur les sources de financement.

a. Les acteurs de demande de crédit ;

Les acteurs de la demande de crédit dans le secteur immobilier sont en effet nombreux et
jouent des rôles essentiels.

 Les ménages

Les ménages désignent les personnes ou les familles qui cherchent à acquérir un logement,
que ce soit pour l’achat ou la location. Ainsi, prendre un prêt immobilier peut revêtir une
grande importance pour un ménage.

11
C’est dans ce contexte que l’économiste Piketty (2015), a étudié le rôle des ménages dans le
financement de l’immobilier.

Il met en évidence le lien entre les ménages et l’immobilier, en montrant comment celui-ci
peut contribuer à la concentration de la richesse et aux inégalités. Il souligne l’importance de
comprendre les dynamiques immobilières pour appréhender les enjeux de redistribution et
proposer des politiques visant à réduire les inégalités liées à l’immobilier.

 Les promoteurs immobiliers

Les promoteurs immobiliers sont des entreprises spécialisées dans la construction et la vente
de biens immobiliers, tels que des maisons, des appartements ou des immeubles.

C’est dans ce contexte que le livre de Gary (2004) aborde l’importance des promoteurs
immobiliers dans l’industrie immobilière. Le livre explore les principes et les pratiques liés au
développement, à la construction et la vente de biens immobiliers.

Son livre met en évidence l’importance des promoteurs immobiliers dans l’industrie
immobiliers. Il explore les différentes dimensions du rôle des promoteurs, de la conception et
du développement de projets à la commercialisation et à la vente de biens immobiliers, en
passant par la gestion des risques et l’impact économique.

 Les investisseurs institutionnels

Les investisseurs institutionnels sont des entités telles que les compagnies d’assurance, les
fonds de pension et les fonds souverains qui investissement des fonds dans des actifs
immobiliers.

Les investisseurs institutionnels, tels que les fonds de pension, les compagnies d’assurance et
les fonds souverains, disposent souvent de ressources financières considérables. Leur capacité
à mobiliser d’importants montants de capital leur permet de participer à des transactions
immobilières de grande envergure et d’influencer les marchés.

C’est dans ce cas que David et Miller (2001), mettent en avant l’impact significatif des
investisseurs institutionnels sur le marché immobilier, en soulignant leur capacité à mobiliser
d’importants capitaux, à diversifier les portefeuilles immobiliers, à apporter une expertise
professionnelle, et à influencer les tendances à grande échelle.

 Les gérants de portefeuille

12
Les gérants de portefeuille sont des professionnels de la finance qui gèrent les investisseurs
individuels ou institutionnels.

Peter (2009) fournit des informations sur l’évolution de la gestion de portefeuille et les idées
qui ont influencé cette pratique. Les gérants de portefeuille sont responsables de la gestion des
investissements pour le compte de leurs clients, en prenant des décisions d’allocation d’actifs,
de sélection de titres et de gestion des risques.

b) Les sources de financement

L’acquisition d’un bien immobilier est souvent projet majeur dans la vie des particuliers en
Côte d’Ivoire. Cependant, pour concrétiser ce rêve, il est souvent nécessaire de recourir à des
sources de financement externes. Nous explorerons les différentes sources de financement
disponibles pour les particuliers.

 Les banques

Les banques commerciales sont les principaux acteurs du secteur financier en Côte d’Ivoire et
constituent une source de financement essentiel pour les particuliers. Elles proposent des prêts
immobiliers à des taux d’intérêt compétitifs, permettant aux emprunteurs d’acquérir un bien
immobilier. Cependant, les banques exigent généralement un apport initial, ainsi que les
garanties telles que des revenus stables et une bonne cote de crédit.

 Prêt hypothécaire traditionnel

On distingue plusieurs types de formes hypothécaires.

Tout d’abord, nous avons le prêt hypothécaire fermé, ce prêt convient au consommateur qui
recherche la sécurité. Les versements ainsi que leur nombre sont fixes. En revanche, la
formule manque de souplesse. Par exemple, si vous souhaitez rembourser votre prêt en entier
avant qu’il n’arrive à échéance, il est fort possible que vous ayez à payer une pénalité.

Ensuite le prêt hypothécaire convertible, cette option permet de renégocier le taux d’intérêt
avant la date d’échéance. On obtient le taux généralement le plus bas pour un prêt
hypothécaire de six mois, avec la possibilité de choisir une durée plus longue en tout temps
durant ces six mois, sans aucuns frais. Cette formule pourrait être avantageuse lorsqu’on
appréhende une hausse prochaine des taux d’intérêt.

13
Enfin, le prêt hypothécaire ouvert, dans ce cas le consommateur peut rembourser sans pénalité
une partie ou la totalité de son prêt hypothécaire. En contrepartie, le taux d’intérêt est
généralement plus élevé de 3% que le taux fixé pour un prêt fermé. Le prêt ouvert peut se
révéler un bon choix si le consommateur est sur le point de revendre sa maison ou de recevoir
une grosse somme d’argent.

 Les institutions de microfinance

Les institutions de microfinance jouent un rôle important dans le financement des projets
immobiliers pour les particuliers à faible revenu. Elles offrent des prêts plus petits pour des
projets de construction ou d’amélioration de logements de petite envergure. Bien que les taux
d’intérêt puissent être plus élevés que ceux des banques, ces institutions sont plus accessibles
aux personnes à faible revenu.

II.2. La Banque de l’Habitat de la Côte d’Ivoire (BHCI) : position et stratégies

En tant que banque publique, la BHCI est plus que jamais déterminée à renforcer son
positionnement de banque spécialiste dans le financement de l’immobilier des particuliers et
promoteurs immobiliers.

Dans cette section, nous monterons dans un premier temps le rôle de la BHCI et dans une
seconde partie nous montrerons la stratégie de la BHCI dans le financement de l’immobilier.

a. Le rôle de la BHCI dans le secteur bancaire

L’objectif affiché de la BHCI est de devenir la référence du financement immobilier en Côte

D’Ivoire, avec une mission d’accompagnement. Les ivoiriens sont engagés dans un projet de
vie d’acquisition de biens immobiliers. Au niveau de l’expertise, la BHCI se concentre
uniquement sur les prêts immobiliers et possède donc une vaste expertise dans ce domaine.
Cela permet de fournir des produits et services qui répondent aux besoins des clients dans le
domaine. La BHCI dispose d’un vaste réseau de succursales et d’argents à travers le pays,
facilement accessible aux clients. Cela apporte un avantage concurrentiel en termes de
proximité et disponibilité pour les clients souhaitant un financement immobilier. Les produits
et services divers que propose la BHCI est d’une variété de produits et services liés au
financement immobilier, notamment, les prêts hypothécaires et prêt à la construction. Cette
gamme diversifiée de produits permet à la BHCI de répondre à une variété de besoins, de
projets de construction. Cette variété de produits permet à BHCI de répondre à une variété de

14
besoins clients et de projets immobilier. Enfin, la BHCI offre des conditions de financement
avantageuses, notamment des taux d’intérêt compétitif, des conditions de remboursement
flexibles et des conditions de remboursement personnalisées. Cela signifie que les clients
bénéficient de conditions favorables pour la réalisation de projets immobiliers. En dépit, la
BHCI apporte un accompagnement personnalisé aux clients tout au long du processus de
financement immobilier.

b. La stratégie de la BHCI dans le financement de l’immobilier

La stratégie de la BHCI dans le financement de l’immobilier se meuble en plusieurs étapes,

nous aurons à présenter quelques étapes essentielles.

 La continuité de l’exploitation

La BHCI élabore des plans de continuité des activités spécifiquement pour le secteur
immobilier. Ce plan identifie les risques potentiels qui pourraient avoir un impact sur les
opérations, tels que catastrophes naturelles, pannes informatiques, crises économiques, etc. Il
doit également inclure des mesures préventives, des procédures d’urgence et des plans de
rétablissement pour assurer la continuité des activités.

De plus, elle investit dans la formation et le développement des compétences de son personnel
dans le secteur immobilier. Cela inclure des programmes de formation sur les réglementations
immobilières, les meilleures pratiques de financement immobilier, l’évaluation des biens
immobiliers, etc. Des employés compétents et bien formés contribuent à assurer une
exploitation efficace et continue. L’exploitation des avantages de la technologie dans le
secteur immobilier inclure l’utilisation de logiciels de gestion immobilière, de plateformes de
suivi des prêts, d’outils d’automatisation des processus. La technologie peut améliorer
l’efficacité opérationnelle et faciliter la continuité des activités, même en cas de perturbations.

 Renforcer la gouvernance de la banque

La Banque de l’Habitat à définir clairement le rôle et les responsabilités de son Conseil

d’administration. Cela inclut la mise en place de comités spécialisés, tels que le comité de
vérification, le comité des risques, le comité de gouvernance.

Le Conseil d’administration veille également à ce que les membres possèdent l’expertise et

l’expérience nécessaires pour prendre des décisions éclairées. Elle promouvoir une culture
d’éthique et d’intégrité au sein de l’organisation.

15
  Transformer le dispositif commercial et la stratégie de financement

Au niveau de l’analyse du marché et des besoins des clients, la BHCI à effectuer une analyse
approfondie du marché immobilier et des besoins des clients.

Cela comprend l’identification des segments de marché à fort potentiel, l’évaluation des
tendances et des demandes émergentes, ainsi que la compréhension des besoins spécifiques
des clients en matière de financement immobilier. Sur la base de l’analyse du marché, la
BHCI diversifie son offre de produits et services de financement immobilier. Cela inclure le
développement de produits adaptés aux différents segments de marché, tels que les prêts
hypothécaires pour les primo-accédants, les prêts pour les investisseurs immobiliers, les prêts
pour les professionnels à hauts revenus.

Pour transformer le dispositif commercial et la stratégie de financement de la BHCI, il est

important d’analyser le marché et les besoins des clients, de diversifier l’offre de produits et
services, d’innover technologiquement, de renforcer le réseau de distribution et de former le
personnel. Ces mesures contribuent à une meilleure adaptation aux exigences du marché, à
une croissance durable et à une satisfaction accrue des clients.

 Renforcer le dispositif de gestion des risques et du recouvrement

Pour renforcer le dispositif de gestion des risques et du recouvrement de la BHCI, il est

essentiel de mettre en place des mesures et des stratégies appropriées.

Évaluation et suivi des risques : La BHCI met en place un processus d’évaluation et de suivi
des risques robuste. Cela inclut l’identification des risques potentiels liés aux activités de
financement immobilier, tels que le risque de crédit, le risque de marché, le risque
opérationnel. La BHCI doit également met en place des outils et des indicateurs pour
surveiller et évaluer régulièrement les risques.

Politiques de crédit et de recouvrement : La BHCI à établir des politiques de crédit claires

et rigoureuses pour garantir une sélection appropriée des emprunteurs. Cela inclut l’évaluation
de la solvabilité des emprunteurs, l’établissement de limites de crédit appropriées et la mise en
place de politiques de recouvrement efficaces en cas de défaut de paiement. Les politiques de
crédit et de recouvrement doivent être régulièrement révisées et mises à jour en fonction des
besoins du marché.

Le dispositif de gestion des risques et du recouvrement de la BHCI, il est important d’évaluer

et de suivre les risques, d’établir des politiques de crédit et de recouvrement rigoureuses, de
16
renforcer les compétences du personnel, de collaborer avec les régulateurs et de mettre en
place des processus de suivi et de contrôle.

Ces mesures contribuent à une gestion efficace des risques et à un recouvrement réussi en cas
de défaut de paiement, garantissant ainsi la stabilité financière de la BHCI.

 Optimiser la capacité d’exécution

Pour optimiser la capacité d’exécution de la BHCI, il est nécessaire de mettre en place des
mesures et des stratégies appropriées.

La BHCI doit promouvoir une culture d’excellence opérationnelle en mettant l’accent sur la
qualité, l’efficacité et l’amélioration continue. Cela implique de définir des objectifs clairs, de
mettre en place des processus efficaces, de favoriser la collaboration et la communication
entre les équipes, et de reconnaître et récompenser les performances exceptionnelles. Cela
inclut la définition de procédures claires et bien documentées, l’automatisation des tâches
répétitives, l’utilisation de technologies appropriées pour optimiser les processus, et la mise
en place de mécanismes de suivi et de contrôle pour assurer une exécution efficace. Gestion
efficace des ressources humaines : La BHCI doit veiller à disposer des ressources humaines
adéquates pour exécuter ses activités de manière optimale. Cela inclut le recrutement de
talents compétents, la formation et le développement des compétences, la création d’un
environnement de travail motivant et stimulant, et la mise en place de mécanismes de gestion
des performances pour évaluer et améliorer les performances individuelles et collectives.

Suivi et évaluation régulière, la BHCI doit mettre en place des mécanismes de suivi et
d’évaluation réguliers pour mesurer les performances et identifier les domaines
d’amélioration. Cela peut inclure la mise en place de tableaux de bord de suivi des indicateurs
clés de performance, la réalisation d’audits internes réguliers, la collecte de feedback des
clients, etc.

Ces mécanismes permettent d’identifier les problèmes potentiels et de prendre des mesures
correctives rapidement.

Conclusion du chapitre 1 :

17
L’essor remarquable du marché immobilier, soutenu par la croissance économique et
l’urbanisation croissante, a suscité un intérêt accru des investisseurs nationaux et étrangers.
Cependant, malgré les progrès, des défis persistent, notamment en termes d’accès au
financement immobilier pour les particuliers et les promoteurs. La stratégie de la Banque de
l’Habitat de la Côte d’Ivoire (BHCI) dans le financement immobilier a été examinée,
soulignant son rôle crucial et ses initiatives visant à renforcer sa position dans le secteur. En
somme, l’impact du contexte économique sur le financement immobilier réside dans un
équilibre délicat entre les politiques monétaires, la croissance économique et la gestion des
risques, exigeant une adaptation constante des acteurs du secteur pour assurer la viabilité à
long terme des projets dans un environnement en évolution constante.

18
 CHAPITRE 2 : L’ANALYSE DU FINANCEMENT DE L’IMMOBILIER ET LA
PARTICIPATION DES PARTICULIERS DANS LE DEVELOPPEMENT DE LA
BHCI

Ce chapitre sera structuré en deux sections. Dans la première partie, nous explorerons
l’évolution de la contribution des particuliers dans le développement des portefeuilles clients
de la BHCI. Dans la seconde partie, nous mettrons en exergue l’analyse de l’impact des
risques bancaires sur le développement de la banque.

I. Evolution de la contribution des particuliers dans le développement des

portefeuilles clients de la BHCI

La Banque de l’Habitat de Côte d’Ivoire (BHCI) a connu une évolution significative de la

participation des particuliers dans son portefeuille client. Au fil des années, les particuliers ont
joué un rôle essentiel dans le financement de l’immobilier à travers leurs investissements,
leurs emprunts et leurs placements.

I.1. Evolution du portefeuille de l’immobilier : promoteur immobilier (PI) et les prêts

personnels immobilier (PPI)
A ce niveau, nous présentons un graphique traduisant l’évolution du portefeuille de
l’immobilier de 2010 à 2022.

Graphique 1 : Evolution du portefeuille de l’immobilier de la BHCI de 2010 à 2022

Source : Auteur à partir des données de la BHCI de 2010 à 2022

19
L’analyse du graphique 1, qui représente l’évolution du portefeuille immobilier de la BHCI de
2010 à 2022, révèle des tendances intéressantes et des fluctuations significatives au fil des
années.

Premièrement, le graphique met en lumière une augmentation marquée du portefeuille tant du

côté des promoteurs immobiliers que des prêts personnels immobiliers entre 2010 et 2011.
Cette croissance importante peut être attribuée à un octroi massif de prêts au cours de cette
période, indiquant une politique d’expansion ou une demande accrue sur le marché
immobilier à ce moment-là. En examinant les années suivantes, on observe des variations
dans les deux catégories du portefeuille. En 2012, on note une légère diminution dans les deux
segments, suggérant peut-être une correction après l’expansion de l’année précédente. Les
années qui suivent montrent des tendances diverses, avec des hauts et des bas, indiquant une
certaine volatilité dans l’activité de prêt immobilier de la BHCI. Une observation importante
est la différence de trajectoire entre les promoteurs immobiliers et les prêts personnels
immobiliers. Par exemple, alors que les prêts personnels immobiliers connaissent une baisse
en 2013, les promoteurs immobiliers voient également une diminution, mais à un rythme
moindre. Cela pourrait indiquer des dynamiques distinctes dans ces deux segments du
portefeuille, liées aux cycles du marché immobilier ou aux politiques internes de la banque.

L’année 2018 se distingue par une forte augmentation dans les deux catégories, suggérant une
période de croissance ou une stratégie délibérée de la BHCI pour renforcer son portefeuille
immobilier. Cependant, ces hausses sont suivies d’une stabilisation relative au cours des
années suivantes. Enfin, l’année 2022 montre une légère augmentation du portefeuille des
promoteurs immobiliers, tandis que les prêts personnels immobiliers restent stables. Ces
variations peuvent refléter des ajustements stratégiques de la BHCI en réponse aux conditions
du marché ou à des considérations économiques plus larges.

I.2. Evolution des autres portefeuilles de la BHCI : PPO, PME, IGE

A ce niveau nous présentons un graphique traduisant l’évolution des autres portefeuilles de la

BHCI de 2010 à 2022 de la BHCI

20
 Graphique 2: Evolution des autres portefeuilles de la BHCI de 2010 à 2022
40

35

30

25

20

15

10

0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

PPO PME IGE

Source : Auteur à partir des données de la BHCI de 2010 à 2022

L’analyse du graphique révèle des tendances et des fluctuations dans les différents segments,
à savoir le portefeuille de prêts personnels (PPO), le portefeuille de petites et moyennes
entreprises (PME), et le portefeuille d’infrastructures, des IGE.

Au cours de cette période, on observe des variations significatives dans chaque catégorie. En
ce qui concerne le portefeuille de prêts personnels (PPO), on peut noter des augmentations et
des diminutions successives, reflétant probablement des ajustements liés à la demande du
marché ou aux politiques internes de la banque. Les années 2013 et 2015 se démarquent par
des chiffres relativement élevés. Le portefeuille de petites et moyennes entreprises (PME)
connaît également des fluctuations, avec des augmentations marquées en 2011, 2015, et 2018,
tandis que d’autres années montrent des baisses plus ou moins prononcées.

Ces variations peuvent être liées aux cycles économiques et aux dynamiques du marché des
PME. En ce qui concerne le portefeuille d’infrastructures, de grandes entreprises et
d’équipements (IGE), des tendances spécifiques émergent. Les années 2013, 2015 et 2021 se
distinguent par des chiffres plus élevés, indiquant peut-être des investissements importants
dans des projets d’infrastructure ou des opérations avec de grandes entreprises.

Comparativement aux autres portefeuilles, les PPI se distinguent par une trajectoire de
croissance plus soutenue sur la période, montrant une stabilité relative malgré les variations
occasionnelles.

21
L’analyse met en évidence l’importance des PPI dans la diversification du portefeuille de la
BHCI et suggère que la gestion des risques et des fluctuations de la demande devrait être une
préoccupation constante pour optimiser la rentabilité de ces prêts spécifiques.

II. Analyse de l’impact des risques bancaires sur le développement de la banque

Le financement immobilier est étroitement lié à la gestion des risques, notamment en ce qui
concerne l’octroi de crédits, particulièrement dans le domaine des crédits immobiliers. Dans
le secteur financier, prendre des risques est indispensable à la survie des banques, justifiant
ainsi leur existence. Cette activité bancaire comporte divers risques qui peuvent entraver les
performances globales et impacter la rentabilité de l’institution. Le risque principal réside
dans l’octroi de crédit, où une mauvaise gestion peut entraîner des pertes importantes. Selon
Cécile et Philippe (2016), le risque peut être défini comme l’incertitude quant aux montants et
aux échéances des paiements du débiteur, ce qui peut causer des préjudices considérables en
cas de retard de remboursement, surtout pour les banques travaillant avec des fonds étrangers.
Le risque de crédit se concrétise lorsque l’emprunteur ne rembourse pas intégralement son
prêt selon les termes convenus dans le contrat. Comme le souligne Hubert (1950), le risque
inhérent aux prêts réside dans l’incapacité de l’emprunteur à respecter les termes financiers du
contrat. Ainsi, fournir du crédit à des clients présentant des risques accrus augmente la
probabilité de défaut de paiement. Ce risque de crédit demeure le plus crucial parmi tous les
risques auxquels les banques sont confrontées, étant intimement lié à leur activité principale, à
savoir l’octroi de crédit. Une gestion prudente de ce risque est indispensable pour assurer la
stabilité financière et la pérennité des institutions bancaires. Ainsi, on peut distinguer trois
grandes catégories de risques de crédit :

II.1. Risque de Défaut de Paiement ou risques liée à l’emprunteur

Lorsque les emprunteurs contractent des crédits immobiliers, la banque prêteuse s’expose à
plusieurs risques majeurs, tous liés directement à la situation financière et au comportement
de l’emprunteur. Parmi ces risques, le défaut de paiement des emprunteurs est l’un des plus
redoutés, car il peut résulter de divers facteurs, notamment des conditions économiques
défavorables ou des événements imprévus tels qu’une perte d’emploi ou des dépenses
inattendues importantes. Si les emprunteurs se retrouvent dans l’incapacité de rembourser
leurs prêts, cela expose la banque à des pertes financières potentiellement significatives,

22
mettant en péril sa stabilité financière. Ce risque se manifeste par tout manquement ou retard
dans le paiement du principal ou des intérêts par l’emprunteur.

Parmi les scénarios de risque courants, on retrouve notamment le remboursement incomplet

des prêts, où l’emprunteur ne parvient pas à rembourser intégralement ses dettes, y compris le
principal, les intérêts et les commissions.

La constatation des pertes est un autre aspect crucial de la gestion des risques de crédit
immobilier. Ces pertes peuvent résulter de la comptabilisation d’une défaillance de
remboursement de la part de l’emprunteur. Dans certains cas, une restructuration de détresse
peut s’avérer nécessaire, impliquant une réduction ou un rééchelonnement du principal, des
intérêts ou des commissions afin de minimiser les pertes pour la banque.

Parmi les risques spécifiques liés à l’emprunteur, on peut citer le risque de refus de
remboursement, où l’emprunteur délibérément refuse de rembourser ses dettes, mettant ainsi
la banque dans une situation délicate. De plus, la perte de revenu postérieur au prêt, la
diminution du revenu ou l’augmentation soudaine des dépenses après l’obtention du prêt
peuvent également affecter la capacité de l’emprunteur à rembourser ses dettes, exposant ainsi
la banque à un risque accru de défaut de paiement. Enfin, le risque de faillite juridique
constitue une menace pour les prêteurs. En cas de faillite déclarée par l’emprunteur, les
procédures légales qui s’ensuivent peuvent engendrer des pertes importantes pour les
créanciers, accentuant ainsi le risque de crédit. Ces faillites juridiques peuvent être
particulièrement préoccupantes pour les banques, car elles peuvent entraîner des pertes
substantielles et prolongées, affectant ainsi leur santé financière globale. Ainsi, la gestion
efficace de ces risques liés à l’emprunteur est essentielle pour assurer la stabilité et la viabilité
des activités de prêt immobilier des institutions financières.

II.2. Les risques liés au bien immobilier

Les risques liés à la propriété immobilière exigent une compréhension approfondie et une
gestion proactive pour garantir la pérennité et la valeur de l’investissement. La destruction du
bâtiment constitue un risque majeur, car des événements tels que des catastrophes naturelles,
des incendies ou d’autres incidents peuvent causer des dommages irréparables. La mise en
place de mesures préventives, telles que des systèmes de sécurité et des assurances adéquates,
s’avère cruciale pour atténuer ce risque. Les transformations inappropriées représentent un

23
autre danger, pouvant entraîner une dépréciation du bien immobilier. Des rénovations mal
planifiées ou non conformes aux normes peuvent compromettre la qualité structurelle et
esthétique du bien. Une gestion attentive des projets de rénovation, avec des professionnels
qualifiés, est indispensable pour minimiser ce risque.

L’entretien insuffisant constitue une menace persistante, car il peut conduire à une
détérioration graduelle du bien. Des programmes d’entretien réguliers, incluant l’inspection
des éléments structurels, la réparation des défauts mineurs et la maintenance des systèmes,
sont essentiels pour prévenir les dégradations et les coûts de réparation importants. La
surévaluation de la propriété représente un risque financier potentiel, particulièrement dans
des contextes de fluctuations du marché immobilier. Des évaluations incorrectes peuvent
entraîner des acquisitions à des prix excessifs, impactant les rendements sur investissement.
Une évaluation professionnelle et une analyse continue du marché sont nécessaires pour éviter
cette surévaluation.

Et Enfin, les risques matériels non détectés, tels que des défauts structurels cachés ou des
problèmes environnementaux, peuvent émerger après l’achat du bien. Des inspections
approfondies et des évaluations environnementales préalables peuvent contribuer à identifier
ces risques potentiels, permettant ainsi une prise de décision éclairée avant l’investissement.

II.3. Le risque lié à l’évolution du marché de logement

Les risques liés à l’évolution du marché du logement englobent une série de facteurs
dynamiques, tels que les fluctuations des prix immobiliers, les variations de la demande, les
taux d’intérêt, les politiques gouvernementales, l’impact de l’innovation technologique, les
conditions économiques globales, les risques environnementaux, les réglementations
immobilières, et les évolutions des modes de vie. Ces variables peuvent influencer la stabilité
et la rentabilité du secteur immobilier Parmi ces risques, on retrouve des scénarios spécifiques
tels que la dégradation d’un quartier, qui peut significativement influencer la valeur des
propriétés dans la région, et le ralentissement généralisé du marché, caractérisé par une
diminution de la demande et des transactions, pouvant entraîner une stagnation voire une
dépréciation des prix. Enfin, l’effondrement complet du marché, bien que rare, représente un
risque majeur où la demande s’effondre brusquement, entraînant une chute significative des
valeurs immobilières. La surveillance attentive des tendances du marché, une évaluation
régulière des quartiers, et une gestion prudente des investissements sont essentielles pour
atténuer ces risques liés à l’évolution du marché du logement.

24
 Conclusion du chapitre 2

Ce chapitre a exploré l’évolution du rôle des particuliers dans le développement de la BHCI,

mettant en lumière leur contribution croissante au financement immobilier. Les variations
dans les portefeuilles clients, notamment dans les prêts personnels immobiliers, ont nécessité
une analyse approfondie pour comprendre les tendances. De plus, l’analyse de l’impact des
risques bancaires sur le développement de la banque a souligné l’importance cruciale d’une
gestion prudente pour maintenir la stabilité financière. En résumé, l’implication croissante des
particuliers dans l’immobilier exige une gestion proactive des risques pour assurer le succès
continu des opérations bancaires de la BHCI dans un environnement financier dynamique.
Cette étude met en évidence l’importance d’une approche stratégique centrée sur le client
pour atteindre les objectifs de croissance et de rentabilité de la BHCI.

25
 Conclusion de la première partie

La dynamique du marché immobilier en Côte d’Ivoire est le reflet d’une croissance

économique soutenue et d’une urbanisation en expansion, engendrant une demande croissante
de logements. Cette évolution est soutenue par des politiques gouvernementales favorables et
l’attrait des investissements étrangers. Cependant, malgré les progrès réalisés, des défis
persistent, notamment en matière de cadre législatif et d’accès au financement pour répondre
à la demande croissante. L’interconnexion entre le secteur immobilier et l’économie nationale
souligne l’importance des politiques monétaires et de la disponibilité des fonds dans le
financement immobilier. Les fluctuations économiques impactent les coûts d’emprunt et la
disponibilité des fonds, nécessitant une gestion prudente des risques pour les prêteurs et les
emprunteurs.

Dans ce contexte, les acteurs du secteur immobilier, tels que les ménages, les promoteurs
immobiliers, les investisseurs institutionnels et les gérants de portefeuille, jouent des rôles
essentiels dans la demande de crédit et le financement immobilier. Les sources de
financement, notamment les banques, les institutions de microfinance et les prêts
hypothécaires, sont cruciales pour concrétiser les projets immobiliers des particuliers. La
Banque de l’Habitat de la Côte d’Ivoire (BHCI) se positionne comme un acteur clé dans le
financement immobilier, offrant une expertise spécialisée, une gamme diversifiée de produits
et des conditions avantageuses. Sa stratégie axée sur la continuité opérationnelle, la
gouvernance, l’analyse du marché, la gestion des risques et l’exécution efficace renforce son
rôle dans le secteur.

26
DEUXIEME PARTIE : CADRE EMPIRIQUE DE L’ANALYSE ET DE LA GESTION
DES RISQUES AU SEIN DE LA BHCI

Cette deuxième partie de notre mémoire se focalise sur l’évaluation des techniques de gestion
des risques de crédit immobilier au sein de la BHCI. Nous explorerons en détail les outils
actuels d’évaluation des risques liés aux crédits immobiliers de la BHCI, ainsi que l’analyse
des forces et des limites de ces outils. Par la suite, nous nous pencherons sur la méthode du
Scoring en tant que nouvel outil de gestion du risque crédit.

27
 CHAPITRE 1 : UNE EVALUATION DES TECHNIQUES DE GESTION DE
RISQUES DE CREDIT IMMOBILIER A LA BHCI

Dans ce chapitre, nous examinerons de près les outils actuellement utilisés par la BHCI pour
évaluer les risques associés aux crédits immobiliers. Nous analyserons leur efficacité, leurs
avantages et leurs limites, en mettant en lumière les enjeux spécifiques liés à ce secteur.

I. Les outils actuels d’évaluation des risques liés aux crédits immobiliers de la
BHCI

La BHCI a entrepris de nombreuses actions dans le but de réduire le risque de crédit

immobilier. Ce point présente d’une part le processus de demande de financement de la BHCI
et d’autre part les outils lise en place par la BHCI pour mieux gérer ces risques.

I.1. Processus de demande de financement à la BHCI

Le processus de demande de financement est une série d’étapes que les individus ou
entreprises doivent suivre pour solliciter un prêt ou un financement. Dans cette partie nous
tenterons de montrer le processus de financement de la BHCI.

 Identification du client
Dans le cadre de l’identification du client, la BHCI procède à la collecte des informations et
des documents nécessaires tels que les relevés de compte, les bulletins de salaires et les
déclarations d’impôts. Ensuite, la BHCI vérifie l’éligibilité aux critères tels que le revenu
minimum et l’historique de crédit. Enfin, elle évalue la capacité de remboursement et
l’endettement du demandeur afin de garantir une gestion financière responsable.

 Identification du bien à financer

Dans cette partie il faut savoir que la BHCI joue un rôle essentiel en tant qu’intermédiaire
entre l’Etat et les particuliers souhaitant obtenir un prêt immobilier. Pour faciliter l’accès au
logement, l’Etat a mis en place deux fonds à savoir : le Fonds de soutien à l’habitat et le
Compte De Mobilisation de l’Habitat (CDMH). Ces fonds visent à accompagner les
particuliers dans leurs différents choix, que ce soit pour l’achat, le rachat ou la construction
d’un logement.

28
  Etude de la demande
L’étude de la demande de prêt implique plusieurs étapes essentielles. Tout d’abord, il est
nécessaire d’analyser attentivement les informations fournis par le demandeur, afin de
comprendre sa situation financière et ses besoins spécifiques. Ensuite, il est crucial de vérifier
l’exactitude des informations et des documents fournis, afin de s’assurer de leur fiabilité.
Enfin ; une évaluation minutieuse de la capacité de remboursement et de la solvabilité du
demandeur est réalisée, permettant ainsi de déterminer si le prêt peut être accordé en toute
sécurité.

 Evaluation de la situation financière du demandeur

Lors de l’évaluation de la situation financière du demandeur la BHCI, prend en compte
plusieurs éléments clés. D’abord, une analyse minutieuse des revenus du demandeur est
effectuée, en prenant en considération son salaire ainsi que tout autre revenu complémentaire
qu’on pourrait percevoir. Ensuite, le taux d’endettement est calculé afin de déterminer la
proportion de ses revenus qui sera consacrée au remboursement de ses dettes. Ce calcul
permet d’évaluer la capacité d’emprunt du demandeur, c’est-à-dire le montant maximal qu’il
peut emprunter en fonction de sa situation financière. Enfin, la quotité cessible est également
calculée pour déterminer la part du capital assuré d’un prêt immobilier qui peut être cédée à
un bénéficiaire en cas de sinistre. Ces différentes évaluations permettent à la BHCI de prendre
des décisions éclairées quant à l’octroi d’un prêt en fonction de la situation financière du
demandeur.

 Prise de décision et suivi

La phase de prise de décision et de suivi dans le processus de demande de financement à la

BHCI représente l’aboutissement de l’analyse rigoureuse des données du demandeur. Fondée
sur une évaluation complète de la situation financière, la banque prend des décisions éclairées
pour garantir la faisabilité du prêt.

Une fois le prêt accordé, la BHCI instaure un suivi attentif, assurant une gestion proactive des
remboursements, une adaptation en cas de besoins changeants, et une communication
constante avec l’emprunteur.

I.2. Outils déployés par la BHCI

29
Les outils actuels d’évaluation des risques liés aux crédits immobiliers de la BHCI jouent un
rôle crucial dans le renforcement de son dispositif de gestion des risques et du recouvrement.
La BHCI s’appuie sur un processus d’évaluation robuste, qui comprend l’identification
minutieuse des risques potentiels associés aux activités de financement immobilier. Parmi ces
risques figurent le risque de crédit, le risque de marché et le risque opérationnel, chacun
nécessitant une attention particulière et des stratégies adaptées.

La BHCI utilise également des outils sophistiqués et des indicateurs spécifiques pour
surveiller et évaluer régulièrement ces risques. Ces outils permettent une analyse approfondie
de la solvabilité des emprunteurs, ainsi que la détermination de limites de crédit appropriées.
De plus, ils facilitent l’identification précoce des signes de détérioration de la situation
financière des emprunteurs, contribuant ainsi à prévenir les défauts de paiement.

Par ailleurs, la BHCI s’efforce d’améliorer constamment ses outils d’évaluation des risques en
les adaptant aux évolutions du marché immobilier et aux nouvelles tendances économiques.
Cette approche proactive garantit que la BHCI reste à la pointe de la gestion des risques, lui
permettant de prendre des décisions éclairées et de maintenir la stabilité financière de
l’institution. En consolidant ses outils d’évaluation des risques, la BHCI renforce sa capacité à
anticiper et à atténuer les risques, contribuant ainsi à assurer son succès à long terme dans un
environnement dynamique et complexe.

II. Analyse des forces et limites des outils actuels d’évaluation des risques liés aux
crédits immobiliers à la BHCI

Malgré l’efficacité des outils mis en place par la BHCI pour gérer les risques, il est important
de reconnaître qu’ils comportent à la fois des avantages et des limites.

II.1 Forces des outils actuels d’évaluation des risques

Les outils actuellement déployés par la BHCI pour évaluer les risques liés aux crédits
immobiliers bénéficient d’un ensemble de forces considérables qui contribuent à renforcer
l’efficacité globale du dispositif de gestion des risques de la banque. Premièrement, ces outils
s’appuient sur l’expertise approfondie de la BHCI dans le domaine du financement
immobilier, résultant de nombreuses années d’expérience dans ce secteur spécifique. Cette
expertise permet à la banque de développer des méthodologies d’évaluation sophistiquées,

30
basées sur une compréhension approfondie des risques inhérents aux transactions
immobilières.

De plus, les outils actuels sont conçus pour offrir une analyse exhaustive des risques, en
identifiant non seulement les risques de crédit, mais aussi les risques de marché et
opérationnels associés aux activités de financement immobilier. Cette approche holistique
permet à la BHCI de prendre en compte l’ensemble des facteurs susceptibles d’impact sur la
performance des prêts immobiliers, offrant ainsi une évaluation plus complète et précise des
risques.

Par ailleurs, les outils actuels intègrent des indicateurs spécifiques et des métriques de
performance, permettant une surveillance continue des risques et une détection précoce des
signes avant-coureurs de problèmes potentiels. Cette capacité de surveillance proactive
permet à la BHCI d’adopter des mesures correctives rapidement, réduisant ainsi le risque de
pertes liées aux défauts de paiement ou à d’autres événements imprévus.

En outre, les outils actuels sont le fruit d’un processus d’amélioration continue, alimenté par
l’analyse des données et des retours d’expérience. La BHCI s’efforce constamment
d’optimiser ses méthodes d’évaluation des risques, en les adaptant aux évolutions du marché
immobilier et aux nouvelles tendances économiques. Cette approche proactive garantit que les
outils d’évaluation des risques de la BHCI restent à la pointe de la technologie, assurant ainsi
la pertinence et l’efficacité à long terme du dispositif de gestion des risques de la banque.

II.2 Limites des outils actuels d’évaluation des risques

Malgré leurs nombreux avantages, les outils actuels d’évaluation des risques liés aux crédits
immobiliers présentent également certaines limites importantes qu’il est crucial de prendre en
compte. Premièrement, ces outils peuvent être confrontés à des défis en termes de capacité à
anticiper des situations exceptionnelles ou des changements brusques dans l’environnement
économique et financier. En effet, les modèles de risque utilisés par la BHCI peuvent être
basés sur des hypothèses historiques qui ne tiennent pas compte de scénarios extrêmes ou de
facteurs imprévus.

De plus, la complexité croissante des transactions immobilières peut rendre l’évaluation des
risques plus difficile, nécessitant une adaptation constante des outils et des méthodologies
utilisés par la BHCI. Les transactions immobilières peuvent impliquer diverses parties

31
prenantes, des structures de financement complexes et des réglementations changeantes, ce
qui rend la tâche d’évaluation des risques plus complexe et sujette à des erreurs potentielles.

En outre, la fiabilité des données disponibles peut parfois être remise en question, ce qui peut
compromettre la précision des évaluations de risques.

Les données utilisées pour alimenter les modèles d’évaluation des risques peuvent être
incomplètes, inexactes ou obsolètes, ce qui peut conduire à des conclusions erronées et à des
décisions de prêt inappropriées.

32
 Conclusion du chapitre 1 :

Dans ce chapitre, nous avons exploré les outils utilisés par la BHCI pour évaluer les risques
des crédits immobiliers. Le processus de demande de financement a été examiné en détail,
mettant en évidence son importance dans l’évaluation de la capacité de remboursement des
emprunteurs. De plus, les outils déployés par la BHCI, tels que les modèles de risque et les
métriques de performance, ont été analysés pour leur contribution à la gestion des risques. Ces
outils offrent une vision exhaustive des risques potentiels, mais ils rencontrent également des
défis, notamment en termes d’anticipation des situations exceptionnelles et de fiabilité des
données. Malgré ces limites, il est crucial que la BHCI continue d’améliorer ses outils et de
surveiller étroitement les risques associés aux crédits immobiliers.

33
 CHAPITRE 2 : NOUVEL OUTIL DE GESTION DE RISQUES DE CREDIT
IMMOBILIER A LA BHCI

D’après la revue, diverses approches de gestion des risques de crédit sont recensées. Au fil
des années, ces méthodes ont évolué pour répondre aux exigences changeantes du marché
financier. Parmi ces approches, le scoring émerge comme une méthode particulièrement
pertinente. Ainsi, nous aborderons en premier lieu le modèle de scoring, suivi par une
exploration du processus de sélection des variables.

I. La méthode du Scoring comme un nouvel outil de la gestion du risque crédit

Après une analyse approfondie de la revue de littérature et des recommandations de divers

auteurs, nous avons opté pour une approche basée sur le scoring, en utilisant la méthode ADL
(Analyse Discriminante Linéaire), pour évaluer le risque de non-remboursement des
emprunteurs.

I.1. Présentation générale du crédit scoring

L’histoire du crédit Scoring remonte aux années 1930, une époque où les premières
recherches ont été menées par des pionniers tels que Ramser & Foster, suivis de Fitzpatrick en
1932. Ces premières explorations ont jeté les bases d’une discipline nouvelle, visant à évaluer
le risque de défaut de paiement des emprunteurs. En 1936, Fischer a publié un article
révolutionnaire sur la classification des plantes, qui a ouvert la voie à une nouvelle ère dans le
domaine de l’analyse statistique. Cependant, c’est véritablement dans les années 1960 que le
crédit Scoring a connu un essor significatif. En 1966, l’analyse discriminante est apparue
comme un outil prometteur pour prédire le risque de défaut. Les statisticiens ont commencé à
explorer différentes approches, avec des figures éminentes telles que Beaver, qui a appliqué
une analyse discriminante univariée, et Altman, célèbre pour son Z-Score introduit en 1968.
Ce dernier a constitué une avancée majeure en proposant une fonction score basée sur cinq
variables explicatives, ouvrant la voie à une analyse plus approfondie du risque de crédit.

Dans les décennies suivantes, les méthodes de classification ont évolué, laissant
progressivement place aux régressions. La régression linéaire est apparue en premier, suivie
de la régression Probit. Ces méthodes ont permis d’aborder le problème du risque de crédit

34
sous un nouvel angle, offrant des perspectives plus précises et fiables pour évaluer la
solvabilité des emprunteurs.

Les années 1980 ont été marquées par l’émergence de la régression logistique, qui a surmonté
les limitations de la régression Probit en ne nécessitant pas de conditions de normalité pour les
variables explicatives. Parallèlement, de nouvelles méthodes telles que les Arbres de
Classification (CART) ont enrichi l’arsenal des outils de crédit scoring. Le tournant des
années 1990 a été marqué par l’avènement des Réseaux de Neurones, qui ont révolutionné le
domaine du crédit Scoring en remplaçant progressivement les méthodes statistiques
traditionnelles. Cette évolution a ouvert de nouvelles perspectives en matière d’évaluation du
risque de crédit, offrant aux institutions financières des outils plus sophistiqués et performants
pour prendre des décisions éclairées.

Les modèles de crédit Scoring se présentent sous la forme d’une fonction score qui prend en
compte différentes variables explicatives. Cette fonction est généralement exprimée comme
suit :

Z=α 1 X 1 + α 2 X 2 +α 3 X 3 + α 4 X 4 +α 5 X 5+ …+α n X n + β

- X i : les variables explicatives,

- α i : les coefficients associés aux variables,

- β : une constante.

L’objectif de cette fonction score est de mesurer le risque de défaut des emprunteurs en tenant
compte de diverses caractéristiques et données historiques.

I.2. Différentes techniques de crédit scoring

Il existe plusieurs techniques mais les plus utilisées dans le domaine bancaire font appel à des
méthodes linéaires et ce pour leur simplicité et leur grande robustesse. Ces différentes
méthodes peuvent être regroupées en deux catégories d’approches : les approches
paramétriques et les approches non paramétriques.

a. Les approches paramétriques

Ces méthodes reposent sur l’hypothèse selon laquelle les variables explicatives et la
population suivent des distributions statistiques spécifiques. Cependant, cette hypothèse

35
constitue leur principal inconvénient, car elle ne peut souvent pas être pleinement vérifiée
dans la réalité. Malgré cela, ces méthodes demeurent largement utilisées en raison de leur
efficacité prouvée dans la prédiction des résultats. Parmi les méthodes les plus couramment
utilisées, on trouve l’analyse discriminante linéaire et la régression logistique, que nous
examinerons dans les sections suivantes.

 L’analyse discriminante linéaire

L’analyse discriminante, introduite par FISHER en 1936, cherche à établir une relation entre
un ensemble de variables explicatives et une variable dépendante de nature qualitative. Son
objectif principal est de discriminer et de différencier entre différents groupes. Les objectifs
spécifiques de l’analyse discriminante, selon Romeder (1973), se divisent en deux catégories :
d’une part, elle vise à séparer deux groupes d’individus en utilisant des critères mesurés sur
ces individus (ce qui correspond à l’analyse discriminante à but descriptif), et d’autre part,
elle cherche à réaffecter ces individus à leurs groupes respectifs et à identifier la classe d’un
nouvel individu uniquement en connaissant la valeur des critères retenus (ce qui correspond à
l’analyse discriminante à but décisionnel).

Il existe deux approches distinctes dans l’analyse discriminante :

 La méthode probabiliste, qui suppose la normalité des variables explicatives et

l’égalité des matrices de variance-covariance,

 La méthode géométrique, qui ne suppose que l’égalité des matrices de variance-

covariance.

La construction du modèle repose sur deux principes fondamentaux : d’une part, optimiser la
séparation entre les sous-groupes, ce qui revient à maximiser la variance interclasse, et d’autre
part, minimiser la distance entre les éléments du même groupe, ce qui correspond à minimiser
la variance intra classe.

 La régression logistique (modèle Logit)

Le modèle de régression logistique cherche à établir une relation entre une variable
qualitative, comme la défaillance dans notre contexte, et un ensemble de variables
explicatives de diverses natures. Ce modèle représente une extension de l’analyse
discriminante linéaire. Son développement initial remonte à des travaux menés par Day et

36
Kerridge (1967), Cox (1970), et a été approfondi par Anderson (1972) ainsi que par Albert et
Lesaffre (1986).

Contrairement à l’analyse discriminante et à la régression linéaire, la régression logistique ne

pose aucune hypothèse sur les distributions de probabilité des variables explicatives ni sur
l’égalité des matrices de variance-covariance. Cette caractéristique confère à la régression
logistique une plus grande souplesse et une capacité à modéliser des relations plus complexes
entre les variables dépendantes et indépendantes.

b. Les approches non paramétriques

Contrairement à l’approche paramétrique, ce type de méthodes ne pose aucune condition de

distribution sur l’échantillon à étudier ou sur les variables explicatives, ce qui leur vaut une
large utilisation, avec cependant l’absence de fonction de score et d’outils de validation des
résultats. Nous citons, à titre d’exemple : les arbres de décision, les réseaux de neurones…etc.

II. Le choix des variables pertinentes, estimations et résultats de l’étude

Dans cette étude, nous optons pour l’analyse discriminante linéaire en raison de sa capacité à
séparer de manière optimale les différents groupes d’emprunteurs en fonction de leurs
caractéristiques, facilitant ainsi la prédiction du risque de crédit.

II.1. Sélection des variables

Dans le modèle de crédit scoring final, seules les variables les plus discriminantes sont
retenues parmi celles disponibles dans notre base de données. Les variables qui n’apportent
aucune amélioration au pouvoir discriminant ne sont pas prises en compte. Pour ce faire, on
utilise une méthode de sélection appelée StepWise, qui introduit les variables une à une afin
d’améliorer le pouvoir discriminant du modèle. Cela se traduit par une diminution du Lambda
de WILKS. En d’autres termes, les variables sélectionnées sont celles qui, une fois
introduites, contribuent à réduire cette quantité.

λ de Wilks=¿ W ∨ ¿ ¿
¿ V ∨¿ ¿

Ou W est la matrice des variances- covariances intra classes et V la matrice des variances-
covariances totales.

37
Ainsi les variables explicatives sont sélectionnées avec rigueur en s’appuyant sur une analyse
minutieuse de la littérature, sur les données pertinentes fournies par l’institution bancaire et
par le biais du test. Parmi les variables retenues, on trouve :

 Le statut : C’est la variable dépendante de notre modèle. Elle représente la santé

financière de l’emprunteur, distinguant entre un emprunteur sain (0) et un emprunteur
défaillant (1). Cette variable a été créé en fonction de la variable créance douteuses
disponibles dans la base. Lorsque l’individu doit à la banque (créances douteuses > 0)
la variable statut prend la valeur 1 sinon elle prend la valeur 0.

 Le revenu : La variable dépendante de notre modèle est un indicateur crucial de la

santé financière de l’emprunteur, distinguant clairement entre un emprunteur solvable
(0) et un emprunteur en défaut (1). Cette variable a été élaborée en fonction du
montant de créances douteuses disponible dans la base de données. Lorsque
l'emprunteur a des dettes envers la banque (créances douteuses > 0), la variable «
statut » prend la valeur 1 ; sinon, elle prend la valeur 0.

 Les créances : Cette variable prend en compte les dettes ou les obligations financières
existantes de l’emprunteur. Une charge financière élevée, résultant de créances
importantes, peut influencer négativement la capacité de remboursement de
l’emprunteur et donc augmenter le risque de défaut. Bouricha (2023) a mené une
étude sur le comportement des emprunteurs en prenant en compte des variables telles
que les créances. Ses résultats ont révélé que des facteurs tels que les créances
influencent significativement le comportement des emprunteurs en matière de
remboursement du crédit.

 La durée du crédit : La période pendant laquelle l’emprunteur s’engage à rembourser

le prêt peut également influencer le risque de crédit. Les prêts à long terme peuvent
présenter un risque plus élevé de défaut, car ils offrent une plus grande période
pendant laquelle les circonstances financières de l’emprunteur peuvent changer,
augmentant ainsi l’incertitude quant à sa capacité à rembourser.

38
II.2. Validation du modèle

Pour évaluer le pouvoir discriminant du modèle de score, plusieurs tests sont disponibles,
parmi lesquels figurent la valeur propre λ et la corrélation canonique.

a. La valeur propre λ

La valeur propre λ est un indicateur essentiel de la séparation entre les groupes dans le modèle
de score. Elle est calculée en utilisant les matrices de variances interclasse (B) et totales (V),
ainsi que le vecteur de discrimination (S). La formule de la valeur propre est la suivante :

t
S BS
λ= t
S VS

Une valeur propre λ proche de 1 indique une meilleure séparation entre les groupes. En effet,
plus la variance interclasse est élevée par rapport à la variance totale, meilleure est la
discrimination du modèle.

b. La corrélation canonique

La corrélation canonique (r) mesure la relation entre la variable à expliquer et les coordonnées
factorielles discriminantes. Cette corrélation est cruciale pour évaluer la pertinence du modèle
de score. La formule de la corrélation canonique est la suivante :

r=
√ λ1
1+ λ1

Une corrélation canonique proche de 1 indique une forte relation entre la variable à expliquer
et les coordonnées factorielles discriminantes, ce qui suggère que le modèle est efficace pour
discriminer entre les groupes.

c. La courbe roc

39
La courbe ROC, ou Receiver Operating Characteristic, est un outil statistique largement
utilisé pour évaluer le pouvoir discriminant d’un score. Elle permet de visualiser la relation
entre le taux de vrais positifs (Hit Rate) et le taux de faux positifs (False Alarm Rate). Le taux
de vrais positifs, noté H(C), représente le nombre d’emprunteurs en défaut (n1) ayant un score
inférieur à un seuil donné C. Il est calculé comme suit :

'
Nombre d emprunteurs en defaut avec score inferieur à C
H (c)= '
Nombre total d emprunteurs en defaut

Le taux de faux positifs, noté F(C), représente le nombre d’emprunteurs sains (n0) ayant un
score inférieur à C. Il est calculé comme suit :

'
Nombre d emprunteurs sains avec score inferieur àC
F (c)= '
Nombre total d emprunteurs sains

La courbe ROC est obtenu en traçant ces deux grandeurs pour différents seuils de score, ce
qui permet d’évaluer la performance du modèle à différents niveaux de seuil.

40
 Conclusion du chapitre 2

En conclusion, ce chapitre a permis d’explorer en profondeur l’une des méthodes de gestion

de risque les plus efficaces qui est le scoring. L’analyse discriminante linéaire et la régression
logistique, bien que reposant sur certaines hypothèses, demeurent largement utilisées dans le
secteur bancaire en raison de leur qualité prédictive éprouvée. La sélection des variables
explicatives pertinentes, effectuée avec rigueur à l’aide de méthodes telles que StepWise, a été
soulignée comme une étape cruciale dans la construction du modèle de scoring. Enfin, la
validation du modèle, réalisée à travers des indicateurs tels que la valeur propre λ, la
corrélation canonique et la courbe ROC, permet d’évaluer objectivement la performance du
scoring dans la prédiction du risque de crédit. Ces outils statistiques fournissent une base
solide pour évaluer la robustesse et la précision du modèle.

41
 Conclusion de la deuxième partie :

La deuxième partie de notre mémoire a été dédiée à l’examen minutieux des outils
actuellement utilisés par la BHCI pour évaluer les risques associés aux crédits immobiliers.
Nous avons souligné l’importance du processus de demande de financement, mettant en
lumière les étapes cruciales telles que l’identification du client, l’identification du bien à
financer, l’étude de la demande, l’évaluation de la situation financière du demandeur, et enfin
la prise de décision et le suivi. Cette analyse a révélé plusieurs forces des outils actuels,
notamment l’expertise de la BHCI dans le domaine du financement immobilier et la capacité
des outils à offrir une analyse exhaustive des risques tout en surveillant régulièrement ces
risques. Cependant, nous avons également identifié certaines limites, telles que les défis liés à
l’anticipation des situations exceptionnelles et à la fiabilité des données.

Malgré ces défis, cette partie a jeté les bases pour explorer de nouvelles méthodes de gestion
des risques, notamment le scoring. En présentant les différentes étapes nécessaires à
l’élaboration d’un bon modèle de scoring, nous avons ouvert la voie à des perspectives
d’amélioration pour la BHCI. En conclusion, cette deuxième partie de notre mémoire a permis
de dresser un panorama complet de l’évaluation et de la gestion des risques de crédit
immobilier à la BHCI, en mettant en lumière à la fois les pratiques actuelles et les
perspectives d’amélioration offertes par l’introduction de nouvelles méthodes telles que le
scoring.

42
 TROISIEME PARTIE : VERIFICATION DES HYPOTHESES ET
RECOMMANDATIONS

Cette troisième partie de notre mémoire est dédiée à la validation de nos hypothèses et à la
formulation de recommandations pratiques découlant des résultats obtenus par notre étude.
Elle constitue une étape essentielle dans le processus de recherche, car elle garantit la
robustesse de nos conclusions et leur pertinence pour les décideurs au sein de la BHCI.

43
 CHAPITRE 1 : VERIFICATION DES HYPOTHESE DE L’ETUDE

Ce chapitre présente en détail les résultats de notre analyse, mettant en lumière les
performances du modèle de crédit Scoring développé.

I. Les enseignements majeurs de l’étude

La mise en œuvre de notre partie théorique nous a permis de tirer de nombreuses conclusions
à partir de nos données.

I.1. Sélection des variables

Pour détecter les variables les plus influentes, nous avons utilisé une méthode nommée ; « pas
à pas » qui se base sur la minimisation du Lambda de Wilks, cela nous a permis d’obtenir les
résultats suivants :

Tableau 1: Variables discriminantes retenues par pas à pas

Pas Nom Variable Lambda de Valeur de F Coefficient

Wilks
1 REVENU 0,612 632,14 0,0000
2 CREANCES 0,532 276,1 0,0000
3 DUREE 0,321 114,23 0,0000

Source : Auteur est parti des données de la BHCI (2010-2022)

Durant le processus « pas à pas » chaque variable qui minimise le Lambda de Wilks est
introduite avec sa statistique de Fisher qui est représentée dans la quatrième colonne et ça
jusqu’à ce que la variable introduite n’apporte rien à la discrimination. Les variables
introduites doivent être significatives au seuil de 5% sinon elles seront éliminées. La troisième
colonne est celle des Lambda de Wilks qui est en décroissance après chaque pas.

I.2. Fonction score de notre modèle

L’estimation de notre mode nous a permis d’obtenir la fonction score suivante :

Z=−0.681 REV +0,103 CREANCES−0,067 DUREE +1.312

44
Les coefficients présentés sont les coefficients standardisées (voir tableau) résultant de la
division des coefficients de l’analyse discriminante sur les écarts types respectifs de chaque
variable.

Pour voir la relation entre le statut et la valeur du SCORE, on calcule la valeur moyenne des
emprunteurs défaillants et sains comme c’est représenté dans le tableau suivant :

Tableau 2: Valeurs moyennes du SCORE

Groupes emprunteurs Valeur moyenne du score

Emprunteurs sains (0) 0,510504

Emprunteurs défaillants (1) 0,8357

Source : Auteur est parti des données de la BHCI (2010-2022)

Nous constatons une relation directe entre le score et le phénomène de défaillance : plus le
score est élevé plus le risque de défaillance est élevé. Un emprunteur doté d’un score élevé
sera donc plus exposé au risque de défaillance. Par défaut le seuil est fixé à 0,5. Cela signifie
que si la probabilité prédite d’appartenance à la classe positive est supérieure à 0,5,
l’observation est classée comme positive, sinon elle est classée comme négative (1).

Tableau 3: Coefficients standardisés des variables discriminantes

Nom Variable Coefficient

REVENU -0,681
CREANCES 0,103
DUREE -0,067

Source : Auteur est parti des données de la BHCI (2010-2022)

 Le coefficient négatif pour la variable REVENU (-0,681) indique que les emprunteurs
ayant un revenu plus élevé ont tendance à avoir une probabilité de défaut de
remboursement plus faible. Cela suggère que les emprunteurs à revenu plus élevé sont
perçus comme moins risqués par le modèle de crédit scoring.

 La variable CREANCES (0,103) a un coefficient positif, ce qui signifie que les

emprunteurs avec des montants de créances plus élevés ont tendance à avoir une

45
 probabilité de défaut de remboursement plus élevée. Cela indique que les montants de
créances plus élevés sont associés à un risque accru de défaut de remboursement.

 La variable DUREE (-0,067) a également un coefficient négatif, ce qui suggère que les
emprunteurs avec des durées de prêt plus longues ont tendance à avoir une probabilité
de défaut de remboursement plus faible. Cela peut être dû au fait que des durées de
prêt plus longues permettent des paiements mensuels plus faibles, ce qui rend les prêts
plus abordables pour les emprunteurs.

II. La robustesse des résultats

Il est crucial d’évaluer la validité de nos estimations, ce qui souligne les performances du
modèle de crédit Scoring élaboré. Nous analysons de manière approfondie la fonction score
produite par notre modèle de crédit scoring, en nous concentrant spécifiquement sur sa
capacité prédictive.

II.1. Validation de la Fonction score

La validation de la fonction score s’effectue à travers les indicateurs cités dans la partie
théorique à savoir la valeur propre et la corrélation canonique, ces indicateurs sont présentés
dans les tableaux ci-après :

Tableau 4: Valeur propre et corrélation canonique

Corrélation
Valeur propre % de la variance % cumulé
canonique
0,67 100 100 0,818

Source : Auteur est parti des données de la BHCI (2010-2022)

La valeur propre est de 0,67. Il est important de souligner que lorsque la valeur propre se
rapproche de 1, la séparation entre les groupes est améliorée. Ainsi, avec une valeur propre se
situant à proximité de 1, nous constatons une séparation assez nette entre les deux groupes, ce
qui est encourageant et satisfaisant.

46
II.2. Courbe ROC

L’analyse de la courbe ROC a révélé que le modèle a une AUC de 0,76. Cela indique que le
modèle est assez performant pour distinguer les observations saines des observations malades.

Graphique 3: Représentation de la courbe ROC du modèle

Source : Auteur est parti des données de la BHCI (2010-2022)

II.3. Reclassement et validation croisée

Les résultats de notre modèle d’analyse discriminante linéaire (ADL) révèlent une
performance prometteuse dans la classification des emprunteurs en fonction de leur statut de
crédit. En examinant de plus près le tableau, nous constatons que le modèle a correctement
identifié 50,8% des emprunteurs sains, ce qui signifie qu’il est capable de distinguer avec
succès une proportion considérable de ceux qui sont susceptibles de rembourser leurs prêts
sans difficulté. De même, le taux élevé de 87,7% pour les emprunteurs défaillants indique la
capacité du modèle à identifier efficacement les individus à risque de défaut de paiement,
offrant ainsi à la BHCI un outil précieux pour minimiser les pertes liées aux prêts non
remboursés.

La qualité prédictive globale de notre modèle, évaluée à 80,5%, souligne sa capacité à prédire
correctement le statut de crédit des emprunteurs dans la majorité des cas. Ce résultat est
essentiel pour les prêteurs, car il leur permet de prendre des décisions éclairées lors de l’octroi
de crédits, en identifiant les emprunteurs les plus fiables et en minimisant les risques de défaut

47
de paiement. En outre, l’exactitude globale du modèle, mesurée à 69,23%, confirme sa
fiabilité dans la classification des emprunteurs sur l’ensemble des données disponibles.

Tableau 5: Résultats de reclassement

Classement à priori Classement du modèle Pourcentage

Sains de bon
Défaillants classement
Sains 33,00 32 50,8%
Défaillants 8 57 87,7%
Qualité prédictive 80,5% 64,0% X

Source : Auteur est parti des données de la BHCI (2010-2022)

48
 Conclusion du chapitre 1

Ce chapitre a révélé plusieurs conclusions significatives sur la gestion des risques de crédit
immobilier à la BHCI. Tout d’abord, l’analyse a identifié les variables les plus influentes dans
la prédiction du risque de défaut de paiement, mettant en évidence l’importance du revenu,
des créances et de la durée du prêt. Ensuite, la fonction score générée par le modèle a mis en
évidence une relation directe entre le score et le phénomène de défaillance, soulignant son
utilité comme outil de prédiction du risque. De plus, la validation de la fonction score a
confirmé la robustesse du modèle, tandis que l’analyse de la courbe ROC a démontré sa
capacité à distinguer efficacement les emprunteurs sains des emprunteurs défaillants. Enfin,
les résultats de reclassement et de validation croisée ont montré que le modèle était capable de
classifier avec précision les emprunteurs en fonction de leur statut de crédit, fournissant ainsi
à la BHCI un outil précieux pour minimiser les pertes liées aux prêts non remboursés.

49
CHAPITRE 2 : RECOMMANDATIONS DE POLITIQUES MANAGERIALES POUR
UNE MEILLEURE GESTION DE RISQUES DE CREDIT IMMOBILIER A LA BHCI

Dans ce chapitre, nous formulons des recommandations pour renforcer la gestion des risques
de crédit immobilier pour les particuliers, afin d’améliorer la rentabilité des banques, en
mettant l’accent sur le cas spécifique de la BHCI. Ces recommandations seront regroupées en
deux grandes catégories : des réformes dans la politique de suivi et de gestion des clients en
difficulté, et le développement de nouveaux produits adaptés à divers types de clients.

I. Politique de suivi et de gestion des clients en difficulté

La création d’une politique de suivi et de gestion des clients en difficulté est essentielle pour
toute institution financière qui vise à assurer la stabilité de son portefeuille de prêts et à
garantir la satisfaction de sa clientèle. Les conclusions de notre analyse nous conduisent à
formuler les recommandations suivantes en matière de politique de suivi et de gestion des
clients en difficulté.

I.1 Renforcement de la surveillance des indicateurs de risque

Pour anticiper et gérer efficacement les situations de difficulté financière des clients, il est
essentiel de renforcer la surveillance des indicateurs de risque. À cet égard, la mise en place
d’un système de suivi des retards de paiement, des variations du taux d’endettement et des
changements dans la situation financière des emprunteurs s’avère indispensable. Ce système
automatisé serait alimenté en temps réel par des données provenant de diverses sources, telles
que les relevés de compte, les rapports de crédit et les données macroéconomiques. La
détection précoce des retards de paiement permettrait à la banque d’intervenir rapidement
pour résoudre les problèmes de paiement et prévenir les défauts. De plus, en surveillant les
variations du taux d’endettement, la banque pourrait identifier les emprunteurs confrontés à
des difficultés de remboursement. Les changements dans la situation financière des
emprunteurs, tels que la perte d’emploi ou la baisse des revenus, pourraient également être
détectés et signalés automatiquement. Une fois les clients en difficulté identifiés, des mesures
proactives pourraient être prises, telles que la mise en place de plans de remboursement
flexibles, la fourniture de conseils financiers personnalisés et l’offre de solutions de
refinancement adaptées à leur situation.

50
I.2 Développement de programmes d’accompagnement personnalisés

Le développement de programmes d’accompagnement personnalisés représente une approche

proactive pour aider les clients en difficulté à gérer efficacement leurs obligations financières.
Ces programmes visent à offrir un soutien individualisé aux emprunteurs confrontés à des
difficultés de remboursement, en leur fournissant les outils et les ressources nécessaires pour
surmonter leurs problèmes financiers. Pour commencer, élaborer des plans de
remboursements flexibles permettrait aux clients en difficulté de rééchelonner leurs paiements
afin de mieux s’adapter à leur situation financière. Ces plans pourraient inclure des périodes
de grâce, des réductions temporaires des paiements mensuels ou des arrangements de
remboursement basés sur les revenus. En outre, offrir des conseils financiers personnalisés
jouerait un rôle crucial dans l’amélioration de la santé financière des emprunteurs. Les
conseillers financiers pourraient aider les clients à élaborer des stratégies de gestion de
budget, à identifier les domaines où des économies peuvent être réalisées et à mettre en place
des objectifs financiers réalisables.

Parallèlement, des formations sur la gestion budgétaire pourraient être proposées aux clients
en difficulté afin de renforcer leurs compétences financières et leur autonomie. Ces
formations pourraient couvrir des sujets tels que la planification financière, la gestion des
dettes, l’épargne et l’investissement, offrant ainsi aux emprunteurs les connaissances
nécessaires pour prendre des décisions financières éclairées.

I.3 Amélioration de la communication avec les clients

L’amélioration de la communication avec les clients est essentielle pour favoriser une relation
transparente et proactive, ainsi que pour offrir un soutien rapide et efficace en de difficultés
financières.

Pour commencer, la mise en place de centres d’appels dédiés permettrait aux clients de
contacter facilement la banque en cas de besoin. Ces centres d’appels pourraient être équipés
d’équipes formées spécifiquement pour répondre aux questions des clients, traiter leurs
préoccupations et fournir des solutions adaptées à leur situation. Les clients pourraient ainsi
obtenir une assistance personnalisée et des conseils en temp réel, ce qui contribuerait à
résoudre rapidement leurs problèmes et à prévenir les défauts de paiement.

En outre, la création de portails en ligne offrirait aux clients un autre moyen pratique de
communiquer avec la banque. Ces portails pourraient permettre aux clients de signaler leurs

51
difficultés financières, de suivre l’évolution de leur situation et de demander de l’aide à tout
moment, depuis n’importe quel appareil connecté à Internet. De plus, ces plateformes en ligne
pourraient fournir des informations utiles, des ressources éducatives et des outils de gestions
financière pour aider les clients à prendre le contrôle de leur situation financière.

II. Diversification de l’offre de produits

La diversification de l’offre de produits est une stratégie clé pour répondre aux besoins
changeants des clients et rester compétitif sur le marché financier. Voici quelques
recommandations pour diversifier l’offre de produits et services de la BHCI, afin de mieux
servir sa clientèle et de maximiser ses opportunités de croissance.

II.1 Création de produits de prêt flexibles

La création de produits de prêt flexibles est une stratégie clé pour répondre aux besoins variés
des clients et les aider à gérer efficacement leur endettement. Voici comment cette
recommandation peut être mise en œuvre :

Tout d’abord, développer des produits de prêt avec des modalités de remboursement
ajustables permettrait aux clients de personnaliser leur expérience de remboursement en
fonction de leur situation financière. Par exemple, la banque pourrait proposer des options de
report de paiement, qui permettent aux clients de différer temporairement leurs versements
mensuels en cas de difficultés financières temporaires. Ces reports de paiement offrent une
souplesse financière précieuse aux emprunteurs, leur permettant de surmonter des obstacles
financiers imprévus sans compromettre leur situation financière à long terme.

De plus, l’inclusion de périodes de grâce dans les produits de prêt offre aux clients un délai
supplémentaire avant le début des remboursements, ce qui peut être particulièrement utile
pour les emprunteurs qui ont besoin de temps pour stabiliser leur situation financière après
l’obtention du prêt. Ces périodes de grâce permettent aux clients de se concentrer sur d’autres
priorités financières sans avoir à se soucier des paiements de prêt immédiats, réduisant ainsi
leur stress financier et améliorant leur capacité à rembourser leur dette de manière
responsable.

II.2 Proposition de produits de crédit alternatifs

52
Proposer des produits de crédit alternatifs représente une opportunité stratégique pour la
banque de diversifier son offre de services et d’adresser de nouveaux segments de marché.

Tout d’abord, la banque pourrait explorer le potentiel du financement participatif immobilier,

une approche novatrice qui permet aux investisseurs individuels de financer des projets
immobiliers en partenariat avec la banque. Ce modèle offre des avantages tant pour les
emprunteurs que pour les investisseurs, en facilitant l’accès au crédit pour les projets
immobiliers tout en offrant des opportunités de rendement attractives pour les investisseurs.
En intégrant le financement participatif immobilier dans son offre de produits, la banque peut
élargir son portefeuille de prêts immobiliers et attirer de nouveaux clients et investisseurs.

En outre, la proposition de produits de crédit verts répond à une demande croissante pour des
solutions financières durables et éthiques. Ces produits sont spécifiquement conçus pour
financer des projets environnementaux et socialement responsables, tels que la rénovation
énergétique des bâtiments ou les initiatives de développement durable. En proposant des prêts
verts, la banque démontre son engagement envers la protection de l’environnement et offre à
ses clients une option de financement alignée sur leurs valeurs éthiques. De plus, les prêts
verts peuvent bénéficier de conditions avantageuses, telles que des taux d’intérêt réduits ou
des incitations fiscales, ce qui les rend encore plus attractifs pour les emprunteurs.

II.3 Investissement dans les technologies financières

L’investissement dans les technologies financières représente une stratégie clé pour
moderniser les opérations bancaires et améliorer l’efficacité de la gestion des prêts. Tout
d’abord, l’utilisation de l’intelligence artificielle (IA) offre des possibilités révolutionnaires
dans l’évaluation du risque de crédit. En exploitant les capacités d’apprentissage automatique
de l’IA, la banque peut développer des modèles prédictifs plus précis pour évaluer la
solvabilité des emprunteurs. Ces modèles peuvent analyser de grandes quantités de données
financières et non financières pour détecter les tendances et les comportements de
remboursement, permettant ainsi à la banque de prendre des décisions de crédit plus éclairées
et de réduire les risques de défaut de paiement.

En outre, les plateformes de prêt en ligne sécurisées offrent une solution innovante pour
rationaliser le processus de demande de prêt et accélérer la prise de décision. Ces plateformes
permettent aux clients de soumettre leur demande de prêt en ligne, de télécharger les
documents nécessaires et de suivre l’avancement de leur demande en temps réel. En

53
automatisant une partie du processus de prêt, la banque peut réduire les délais de traitement et
améliorer l’expérience client, tout en garantissant la sécurité et la confidentialité des données.

En investissant dans les technologies financières, la banque peut également renforcer sa

capacité à détecter et à prévenir la fraude et les activités suspectes. Les outils d’analyse de
données avancés peuvent identifier les comportements frauduleux et les schémas de fraude
potentiels, permettant à la banque de prendre des mesures préventives pour protéger ses actifs
et ses clients.

54
 Conclusion du chapitre 2

Ce chapitre a mis en évidence l’importance de mettre en place des politiques et des produits
adaptés pour améliorer la gestion des risques de crédit immobilier à la BHCI. En adoptant une
approche proactive dans le suivi et la gestion des clients en difficulté, et en développant des
produits innovants pour mieux répondre aux besoins du marché, la banque peut renforcer sa
position concurrentielle tout en minimisant les risques de défaut de paiement. Ces
recommandations offrent des pistes de réflexion pour la BHCI afin de poursuivre son
engagement envers l’excellence opérationnelle et la satisfaction client.

55
 Conclusion de la troisième partie

Cette troisième partie confirme l’importance d’une approche méthodique et rigoureuse dans
l’analyse des risques de crédit immobilier et dans la formulation de recommandations pour
améliorer la gestion de ces risques. Nous avons identifié les variables clés influençant le
risque de défaut de paiement, soulignant ainsi l’importance du revenu, des créances et de la
durée du prêt dans l’évaluation de la solvabilité des emprunteurs. De plus, la pertinence du
modèle de crédit scoring développé a été confirmée, mettant en évidence sa capacité à prédire
avec précision le risque de défaut de paiement. Les recommandations formulées dans le
chapitre 2 visent à renforcer la gestion des risques de crédit immobilier à la BHCI.

En adoptant une approche proactive dans le suivi et la gestion des clients en difficulté, ainsi
qu’en développant des produits innovants pour répondre aux besoins du marché, la banque
peut non seulement minimiser les risques de défaut de paiement, mais aussi renforcer sa
position concurrentielle et améliorer la satisfaction client.

56
 CONCLUSION GENERALE

La finalité à long terme de toute institution financière est d’assurer sa survie et sa finalité à
court et moyen terme est d’accroître sa capacité financière. Pour ce faire, elle est
quotidiennement confrontée à des risques d’impayés dans le processus d’octroi de crédit qu’il
va falloir gérer de manière efficiente. En effet, le risque lié à l’octroi de crédit reste l’une des
préoccupations majeures pour les banques.

Notre étude nous a permis de comprendre que les critères utilisés dans le processus d’octroi
de crédit sont limités et qu’ils n’étaient pas applicables de la même façon aux clients de
différentes catégories socio-professionnelles. Pour une gestion efficace du risque de crédit, la
BHCI doit intégrer d’autres variables et observer des seuils dans l’analyse des critères ; ce qui
lui permettra de réduire le fort volume d’impayés afin d’accroître sa rentabilité.

Il est nécessaire pour la BHCI d’intégrer de nouvelles variables telles que le rating, un seuil de
rating et de revenu mensuel tout en tenant compte de la profession des clients, certains clients
étant plus fiables que d’autres. En tenant compte de ces variables dans les critères d’octroi de
crédit, la banque pourra mieux gérer les risques afférents, et la clientèle sera plus sélective. En
effet, il est préférable pour une institution d’avoir des clients solvables avec moins d’impayés.

Pour finir, nous pouvons dire que plus les risques sont mieux gérés, plus la banque a la
possibilité d’accroître sa rentabilité. Le secteur bancaire étant un secteur des plus
concurrentiels en Côte d’Ivoire, la meilleure option pour la BHCI est de mieux s’investir dans
la gestion des risques afin de réduire les impayés. De même, une bonne sélection des clients
potentiels et un suivi des prêts accordés seraient tout profitables à la BHCI.

57
 RÉFÉRENCES BIBLIOGRAPHIQUES

Ouvrage
 Aouadj Mohammed. Crédit immobilier : déterminant de la défaillance et gestion du
risque par la méthode crédit scoring Cas : CNEP-Banque, Mémoire, 2018

 BHCI, Rapport du Conseil d’Administration à l’Assemblée Générale 2022

 David G, Miller N (2001). Commercial Real Estate Analysis and Investments.

Thomson South-Western

 Cécile K, Philippe T (2016). Analyse du risque de crédit. 2éd. Paris : Rb édition

 Gary W (2004), The complete Guide to Real Estate Finance for Investment Properties

 Julie MAKANY, Chantal YIENEZOUNE. L’évaluation du risque de crédit des

entreprises : cas de la banque congolaise de l’habitat. Revue Congolaise de Gestion
[en ligne] 2013, n° 17, p.110. [Link]
[Link] (Consulté le 24 février 2024)

 Sylvie De Coussergues, gestion de la banque, DUNOD, Paris, 2002 DOV Oglen,

comptabilité et audit bancaire, 2ém édition, DUNOD, Paris 2008

 Peter, L. B (2009), Capital Ideas: the improbable origins of modern Wall Streets,
Wiley.

 Piketty T (2015), capitaliste au xxi siècle, Editions du Seuil.

 When utilizing information and data in the Yearbook for publications, reports and
articles, please use the following citation: Centre for Affordable Housing Finance in
Africa (2022). 2022 Yearbook: Housing Finance in Africa. Johannesburg, South
Africa. [Link]

Site internet

 GO AFRICA ONLINE, les banques de Côte d’Ivoire [en ligne].

[Link] (consulté le 17 Avril 2024)

 Banque mondiale, Evolution de la population de Côte d’Ivoire [en ligne].

vii
 [Link] (consulté le 16
Mars 2024)

 PROGRAMME PRÉSIDENTIEL DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS

SOCIAUX : 30 000 LOGEMENTS RÉALISÉS SUR PLUSIEURS SITES
([Link]) , (consulté le 16 Mars 2024)

 Portail du gouvernement de côte d’Ivoire [en ligne].

[Link] , (consulté le 07 Mars
2024)

viii
 ANNEXE
Annexe 1: coefficients des fonction discriminantes canoniques
standardisées

Source : auteur, à partir des données de la BHCI (2010-2022)

Annexe 2: coefficients de la fonction de classement

Fonction de discriminantes linéaires de Fisher

Source : auteur, à partir des données de la BHCI (2010-2022)

Annexe 3: valeurs propres

Les premières fonctions discriminantes canoniques ont été utilisées pour

l’analyse.
Source : auteur, à partir des données de la BHCI (2010-2022)

ix
 TABLE DE MATIERE

AVERTISSEMENT................................................................................................................................i

REMERCIEMENTS.............................................................................................................................iii

LISTE DES TABLEAUX ET GRAPHIQUES......................................................................................iv

SIGLES ET ABBREVIATIONS............................................................................................................v

RESUME...............................................................................................................................................vi

ABSTRACT..........................................................................................................................................vi

SOMMAIRE.........................................................................................................................................vii

INTRODUCTION GÉNÉRALE............................................................................................................1

PREMIERE PARTIE : CADRE THEORIQUE DE LA NOTION DE GESTION DES RISQUES

DANS UNE BANQUE DE FINANCEMENT DE L’HABITAT...........................................................6

CHAPITRE 1 : LE RISQUE BANCAIRE COMME INHERENT A L’ACTIVITE DES BANQUES

DE FINANCEMENT DE L’HABITAT.................................................................................................7

I. Le contexte économique et les acteurs du marché immobilier en Côte d’Ivoire.............................7

I.1. Evolution du marché de l’immobilier..........................................................................................7

a) Un secteur en plein essor........................................................................................................7
b) Les politiques mises en place par l’Etat ivoirien........................................................................8
I.2 Impacts du contexte économique sur le financement de l’immobilier.........................................10
II. Le rôle des différents acteurs dans le financement de l’immobilier..............................................11

II.1. Acteurs majeurs........................................................................................................................11

a. Les acteurs de demande de crédit ;.......................................................................................11
b) Les sources de financement......................................................................................................13
II.2. La Banque de l’Habitat de la Côte d’Ivoire (BHCI) : position et stratégies..............................14
a. Le rôle de la BHCI dans le secteur bancaire.........................................................................14
b. La stratégie de la BHCI dans le financement de l’immobilier..............................................15
CHAPITRE 2 : L’ANALYSE DU FINANCEMENT DE L’IMMOBILIER ET LA PARTICIPATION
DES PARTICULIERS DANS LE DEVELOPPEMENT DE LA BHCI..............................................19

I. Evolution de la contribution des particuliers dans le développement des portefeuilles clients de la

BHCI....................................................................................................................................................19

x
 I.1. Evolution du portefeuille de l’immobilier : promoteur immobilier (PI) et les prêts personnels
immobilier (PPI)...............................................................................................................................19
I.2. Evolution des autres portefeuilles de la BHCI : PPO, PME, IGE..............................................20
II. Analyse de l’impact des risques bancaires sur le développement de la banque............................22

II.1. Risque de Défaut de Paiement ou risques liée à l’emprunteur...............................................22

II.2. Les risques liés au bien immobilier.........................................................................................23
II.3. Le risque lié à l’évolution du marché de logement...................................................................24
DEUXIEME PARTIE : CADRE EMPIRIQUE DE L’ANALYSE ET DE LA GESTION DES
RISQUES AU SEIN DE LA BHCI......................................................................................................27

CHAPITRE 1 : UNE EVALUATION DES TECHNIQUES DE GESTION DE RISQUES DE

CREDIT IMMOBILIER A LA BHCI..................................................................................................28

I. Les outils actuels d’évaluation des risques liés aux crédits immobiliers de la BHCI....................28

I.1. Processus de demande de financement à la BHCI......................................................................28

I.2. Outils déployés par la BHCI......................................................................................................29
II. Analyse des forces et limites des outils actuels d’évaluation des risques liés aux crédits
immobiliers à la BHCI.........................................................................................................................30

II.1 Forces des outils actuels d’évaluation des risques......................................................................30

II.2 Limites des outils actuels d’évaluation des risques....................................................................31
CHAPITRE 2 : NOUVEL OUTIL DE GESTION DE RISQUES DE CREDIT IMMOBILIER A LA
BHCI....................................................................................................................................................34

I. La méthode du Scoring comme un nouvel outil de la gestion du risque crédit.............................34

I.1. Présentation générale du crédit scoring......................................................................................34

I.2. Différentes techniques de crédit scoring.....................................................................................35
a. Les approches paramétriques................................................................................................35
b. Les approches non paramétriques.........................................................................................37
II. Le choix des variables pertinentes, estimations et résultats de l’étude..........................................37

II.1. Sélection des variables..............................................................................................................37

II.2. Validation du modèle................................................................................................................39
a. La valeur propre λ.................................................................................................................39
b. La corrélation canonique......................................................................................................39
c. La courbe roc........................................................................................................................39
TROISIEME PARTIE : VERIFICATION DES HYPOTHESES ET RECOMMANDATIONS..........43

CHAPITRE 1 : VERIFICATION DES HYPOTHESE DE L’ETUDE.................................................44

xi
I. Les enseignements majeurs de l’étude..........................................................................................44

I.1. Sélection des variables...............................................................................................................44

I.2. Fonction score de notre modèle..................................................................................................44
II. La robustesse des résultats............................................................................................................46

II.1. Validation de la Fonction score.................................................................................................46

II.2. Courbe ROC.............................................................................................................................47
II.3. Reclassement et validation croisée............................................................................................47
CHAPITRE 2 : RECOMMANDATIONS DE POLITIQUES MANAGERIALES POUR UNE
MEILLEURE GESTION DE RISQUES DE CREDIT IMMOBILIER A LA BHCI...........................50

I. Politique de suivi et de gestion des clients en difficulté................................................................50

I.1 Renforcement de la surveillance des indicateurs de risque..........................................................50

I.2 Développement de programmes d’accompagnement personnalisés............................................51
I.3 Amélioration de la communication avec les clients.....................................................................51
II. Diversification de l’offre de produits :..........................................................................................52

II.1 Création de produits de prêt flexibles........................................................................................52

II.2 Proposition de produits de crédit alternatifs...............................................................................52
II.3 Investissement dans les technologies financières.......................................................................53
CONCLUSION GENERALE..............................................................................................................57

RÉFÉRENCES BIBLIOGRAPHIQUES..............................................................................................vii

ANNEXE...............................................................................................................................................ix

xii