Annuaire sur le Financement du Logement en Afrique 2022

Kenya
Vanessa W. Muriuki et Samuel Mwema CHIFFRES CLÉS

Principaux centres urbains Nairobi, Mombasa

Taux de change (1er juillet 2022): 1 USD = [a] 117.86 Kenyan Shilling (KES)
1 PPA = (2021) [b] 43.80 Kenyan Shilling (KES)

Population totale (2021) [b] | Population urbaine (2021) [b] 54 985 702 | 15 667 076
Taux de croissance démographique (2021) [b] | Taux de croissance urbaine
(2021) [b] 2.30% | 4.00%
Pourcentage de la population urbaine vivant dans des bidonvilles (2018) [d] 46.5%
Population vivant à moins de 5 m au-dessus du niveau de la mer (2010) [b] 0.40%
Combustibles les plus couramment utilisés par les ménages | par ménages
B40 (2020) [e] Bois | GPL/natural/biogaz
Pourcentage de ménages dirigés par une femme (2020) [e] 31.0%
Pourcentage de la population ayant reçu au moins 1 dose de vaccin contre la
COVID-19 au 1er octobre [c] 25.03%
Taux de chômage (% de la population active totale, estimation nationale)
(2021) [b] 5.7%
Vue d’ensemble Pourcentage de femmes participant officiellement au marché du travail (2021) [b] 71%
Le Kenya est la plus grande économie d’Afrique de l’Est et le deuxième pays Coefficient de Gini (2017) [b] 48.50
le plus peuplé de la Communauté d’Afrique de l’Est (CAE), le bloc Classement pays IDH (2020) [d] | Score pays de l’IDH (2021) [d] 150 | 0.58

économique de la région. Le pays est considéré comme une destination ayant

PIB par habitant ($US courants) (2021) [b] $US2 007
un haut potentiel d’investissement au niveau régional en raison de sa situation PIB ($US courants) (2021) [b] $US110 347 million
géographique stratégique, de la présence de marchés de capitaux dynamiques, Taux de croissance du PIB (2021) [b] 7.52%
de la stabilité politique et de politiques d’investissement favorables, d’un Taux d’inflation (2021) [b] 6.1%
secteur privé bien établi et de politiques gouvernementales qui ont cherché Taux d’intérêt emprunteur (2020) [b] 12.1%
à améliorer les infrastructures, la connectivité régionale et l’accès au marché.1 Proportion de la population adulte ayant emprunté officiellement (2021) [b] 76%

Nombre de prêts hypothécaires résidentiels en cours [f] 26 723

Dans le cadre de la stratégie de croissance économique et sociale du pays et Valeur de l’encours des prêts hypothécaires résidentiels (USD) [f] $US2 080 million
pour renforcer sa position dans la région, le gouvernement kenyan s’est lancé Taux hypothécaire résidentiel en vigueur | Durée [g] 10 – 13% | 10 années
dans des développements de méga-infrastructures, notamment la voie ferrée LTV maximal sur un prêt hypothécaire résidentiel [g] 90%
reliant le port de Mombasa à la capitale, Nairobi, et reliant Nairobi à Naivasha Ratio des prêts hypothécaires au PIB 1.88%
Nombre de fournisseurs de prêts hypothécaires résidentiels [f] 32
et à l’Ouganda ; le programme du Corridor LAPPSET (Ports de Lamu, Soudan
Pourcentage de femmes propriétaires d’une maison seules et/ou conjointement
du Sud et Éthiopie) ; la modernisation du port de Mombasa et de la voie (2014) [e] 42.3%
rapide de Nairobi. Nombre de prêts de microfinance en cours [f] 221 000
Valeur des prêts de microfinance (USD) [f] $US340 million
Le programme de logement abordable du Kenya (AHP) a également été Nombre de prestataires de microfinance [f] 14
lancé dans le cadre de l’agenda Big-4 pour résoudre le déficit de logements
Nombre total de propriétés résidentielles avec titre de propriété (2021) [h] 4 060 000
abordables. Dans le cadre de ce programme, le gouvernement s’est engagé Nombre de logements formels achevés annuellement [i] 50 000
à fournir 500 000 logements d’ici 2022 en s’associant aux secteurs public et Nombre de projets résidentiels certifiés par EDGE [j] 17
privé. Prix de la maison nouvellement construite la moins chère par un promoteur ou
un entrepreneur formel dans une zone urbaine en unités monétaires locales [k] 1 500 000 KES
Les élections générales de 2022 ont suivi un processus globalement pacifique. Taille de la maison nouvellement construite la moins chère par un promoteur ou
un an urban area [k] 30m2
Les élections de 2022 ont également été marquantes avec un grand nombre
Location mensuelle typique pour la maison neuve la moins chère (2021) [l] 8 500 KES
de femmes élues. Bien que les résultats présidentiels aient été réfutés par l’un Coût du sac standard de ciment de 50 kg en unités monétaires locales [m] 700 KES ($US5.94)
des principaux prétendants et contestés par des pétitions déposées auprès Type de registre des actes: numérique, scannée ou papier (2020) [n] Computer - Fully digital
de la Cour suprême, les résultats des élections ont été confirmés le Classement de l’indice de facilité de faire des affaires de la Banque mondiale
5 septembre 2022, et une transition en douceur du pouvoir pour les sièges (2020) [n] 50
électifs a eu lieu. Délai d’enregistrement de la propriété (jours) | Coût d’enregistrement de la
propriété (2020) [n] 44 days | 5.9%
Score de l’indice DBI de la Banque mondiale sur la qualité de l’administration des
Tout cela a soutenu la croissance économique. En 2021, le PIB du pays s’élevait biens fonciers (0-30) (2020) [n] 15.0
à 12 098 milliards KSh (102.65 milliards $US), avec une croissance
économique de 7.5%.2 Le taux d’inflation en glissement annuel, tel que NB: Les chiffres sont pour 2022 sauf indication contraire.

mesuré par l’indice des prix à la consommation, est passé à 8.32% en juillet Membres de l’Union africaine pour le financement du logement (AUHF):
2022, par rapport à 7.91% en juin.3 L’effet a été une augmentation du coût FSD Kenya Habitat for Humanity International
Kenya Mortgage Refinance Company Reits Assocaition of Kenya (RAK)
de la vie pour les ménages, et par conséquent, une part notable de la
Shelter Afrique Stephen Wanjala
population n’a pas pu accéder au financement, car les taux d’intérêt étaient International Finance Corporation (IFC)
trop élevés.
[a] Xe.com [h] National Land Commission
[b] World Bank World Development Indicators [i] Habitat for Humanity
Certains des principaux risques liés au changement climatique sont la [c] Johns Hopkins University Coronavirus Resource Center [j] Edgebuildings.com
[d] United Nations Human Settlements Programme (UN-HABITAT) [k] Boma Yangu
sécheresse et les inondations prolongées, le manque de fiabilité des
[e] Demographic and Health Surveys, USAID [l] Tsavo Real Estate Kenya
précipitations dû à la variabilité saisonnière qui affecte l’activité agricole, ou [f] Central Bank of Kenya [m] Binico Enterprise
les précipitations excessives qui entraînent des inondations et des glissements [g] KCB Bank Kenya Limited [n] World Bank Ease of Doing Business Indicators
de terrain et les dommages qui en résultent pour les biens matériels,
notamment les habitations et les infrastructures. Plus de 80% des terres du Accès au financement
pays sont classées comme arides et semi-arides.4 Les sécheresses prolongées Le comité de politique monétaire a relevé le taux de la banque centrale de 7.5% à 8.25%
affectent la production agricole et entraînent une grande dégradation des en septembre 2022.5 Le taux de prêt des banques commerciales était de 12.27% en
sols, mais aussi l’approvisionnement en matériaux de construction, juin 2022.6 Le Kenya comptait 38 banques commerciales en décembre 2021, dont 32
augmentant ainsi les coûts de construction. offraient des prêts hypothécaires résidentiels. Les comptes hypothécaires s’élevaient à
143
26 783 avec un montant moyen de prêt de 9.2 millions KSh (78 058 $US). La à 4.2% en 2021,17 grâce à la technologie, qui a contribué à réduire l’écart entre
valeur des prêts hypothécaires résidentiels était de 245.1 milliards KSh (2.08 les zones rurales et urbaines au fil des ans. Bien que limités, certains établissements
milliards $US), dont 11.6% étaient des prêts non productifs. En 2021, le taux financiers ont développé des produits ciblés pour les femmes dans les entreprises
hypothécaire moyen était de 11.3%, la durée moyenne des prêts était de 12 ans formelles et informelles. Ces produits financiers offrent des avantages tels que
et le ratio prêt/valeur était inférieur à 90%. Les dépôts des clients sont les l’accès à des prêts non garantis et des montants de prêt plus élevés, reconnaissant
principales sources de financement des banques, à hauteur de 4 451.7 milliards ainsi que les remboursements sont plus élevés chez les femmes emprunteuses
KSh (37.77 milliards $US) en décembre 2021.7 Le Trésor national du Kenya offre que chez les hommes.18
également des titres publics sans risque par le biais de bons et d’obligations du
Trésor. Le financement de la construction est également disponible pour les promoteurs
immobiliers, certains prêteurs permettant la conversion en prêts hypothécaires
L’accès à la finance formelle au Kenya s’améliore, avec un taux de 83.7%, par une fois la construction terminée.
rapport à 82.9% en 2019. Cette évolution est principalement due à l’utilisation de
la technologie, ainsi qu’à une plus grande réglementation et une meilleure sécurité Abordabilité
dans le secteur financier.8 Cependant, il existe des opportunités pour une plus De nombreux ménages vivent en dessous du seuil de pauvreté national, qui est
grande inclusion financière, car 11.6% de la population adulte du Kenya est de 3 252 KSh (27.59 $US) par mois dans les zones rurales, et 5 995 KSh (50.86
complètement exclue de l’accès aux services financiers. $US) par mois dans les zones urbaines.19 Selon l’Institut kenyan de recherche et
d’analyse des politiques publiques (KIPPRA), le taux de pauvreté national en 2020
Il existe trois bureaux de référence de crédit agréés dans le pays.9 était de 41.9%.20 Ces taux élevés de pauvreté, tant dans les zones urbaines que
rurales, indiquent un besoin continu de soutien gouvernemental pour permettre
La KMRC (Kenya Mortgage Refinance Company) a été créée en août 2018 à aux ménages pauvres d’accéder au logement. Le chômage est estimé à un taux
l’initiative du Trésor national et de la Banque mondiale. La KMRC a commencé ses de 5.7%, la population active totale représente 24.97 millions de personnes,
activités en septembre 2020, avec pour mandat de fournir un financement de comprenant 49.2% de femmes et 50.8% d’hommes en 2021. Environ 83.3% de la
liquidités aux prêteurs hypothécaires primaires qui prêteraient ensuite aux population active totale21 travaille dans le secteur informel, avec un salaire moyen
emprunteurs à des taux d’intérêt inférieurs à ceux du marché, et avec des périodes de 14 000 KSh par mois (119 $US).22 Au niveau national, 61.3% de la population
de remboursement plus longues. La principale source de financement de la KMRC est propriétaire de son logement principal, tandis que 38.7% sont locataire.23
est la Banque mondiale et la Banque africaine de développement par Cependant, dans les zones urbaines, le taux de location est plus élevé. À Nairobi,
l’intermédiaire du Trésor national, et l’émission d’obligations. Selon les conditions 90.6% de la population vit dans des logements loués et 9.3% dans des logements
de refinancement actuelles, les organismes prêteurs membres se voient proposer en propriété, en partie à cause des prix élevés de l’immobilier, et en partie parce
des fonds à un taux d’intérêt de 5% et une période de remboursement pouvant que les citadins préfèrent louer une maison en ville et être propriétaires dans les
aller jusqu’à 20 ans.10 À la fin de l’année 2021, la KMRC avait déboursé environ zones rurales.
1.3 milliard KSh (11.029 millions $US) à sept institutions, et 2.57 milliards KSh
(21.805 millions $US) supplémentaires d’ici mai 2022. Le décaissement de 5.2 Le programme de logement abordable représente un effort du gouvernement
milliards KSh (44.119 millions $US) supplémentaires est prévu.11 kenyan pour combler le déficit du marché du logement abordable et à faible
revenu. Les unités de logement abordables mises à la disposition du public par le
L’augmentation du prêt mobile a créé des facilités de prêt dynamiques pour les biais de ce programme vont de 1 million KSh (8 484 $US) à 5.6 millions KSh
personnes aux revenus instables. Ces prêts offrent des taux d’intérêt bas et des (47 513 $US). Les bénéficiaires ciblés par ce programme sont les résidents à faible
plans de remboursement flexibles, permettant aux individus d’accéder à des revenu dont le revenu mensuel est de 23 670 KSh (201 $US) ou moins.24
financements d’urgence. Des exemples de prêts mobiles fiables sont les prêts
TALA12 et KCB MPesa.13 À Nairobi, le prix des appartements d’une chambre à coucher se situait entre 1
million KSh (8 484 $US) et 1,5 million KSh (12 727 $US). Les appartements d’une
Il existe 14 banques de microfinance autorisées à recevoir des dépôts, avec un chambre à coucher dans la zone de Ngara/Pangani se louent à 25 000 KSh
volume total de prêts de 40 115 millions KSh (340 358 $US). La plus grande (212 $US) par mois, hors frais de service.25 La croissance urbaine continue a
banque de microfinance est Faulu MFB avec une part de marché de 39.5% en entraîné une augmentation du coût des terrains à Nairobi et dans les zones
2021.14 Le fonds Kenya Women Finance Trust (KWFT) a lancé le Nyumba smart périphériques, paralysant la production de logements abordables. Les prix des
loan en 2013, un produit de microprêt qui permet aux membres d’accéder à des terrains dans les villes satellites de Nairobi varient entre 9.8 millions KSh (83 149
fonds pour construire, rénover ou achever la construction d’une maison en utilisant $US) par acre à Kiserian, et 27.1 millions KSh (229 931 $US) par acre à Ngong'.26
des matériaux de qualité disponibles localement. Le montant minimum du prêt
est de 100 000 KSh (848 $US), et les emprunteurs se voient proposer une période Afin de soutenir le développement de logements abordables, le gouvernement
de remboursement maximale de 24 mois, à un taux d’intérêt annuel de 24%. La kenyan a offert diverses subventions, telles que l’exemption du paiement du droit
banque propose également des conditions de demande souples pour les de timbre pour les propriétaires d’une première maison dans le cadre d’un
emprunteurs, notamment un relevé bancaire de six mois et un devis des travaux logement abordable, une aide au logement abordable à hauteur de 15% de la
à entreprendre. contribution de l’employé, et l’exemption de la TVA pour les promoteurs sur
l’importation et l’achat local de biens pour la construction de maisons abordables.
Les sociétés coopératives d’épargne et de crédit (SACCO) jouent un rôle essentiel Bien qu’elles soient destinées à combler la demande et l’offre de logements à bas
dans le secteur de la finance et du financement du logement au Kenya. Les SACCO prix, les subventions incitatives accordées aux promoteurs ne se sont pas encore
comblent le vide sur le marché du financement du logement, la plupart d’entre concrétisées et l’accessibilité reste un défi.
elles accordant à leurs membres des prêts à moyen terme non garantis. Les
membres peuvent utiliser leur épargne ou leurs actions pour obtenir des garanties Offre de logement
de prêt. Les coopératives mettent également en commun des fonds pour l’achat En 2019, la population du Kenya était de 47 564 millions d’habitants, dont 31%
de terrains et le financement de la construction. Dans la stratégie économique à vivaient dans des zones urbaines.27 Bien que la majorité de la population du pays
long terme du Kenya, la Vision 2030, le gouvernement prévoit que les coopératives réside encore dans les zones rurales, la tendance à l’urbanisation du Kenya devrait
fournissent 25% du parc immobilier dans les zones urbaines. En 2021, la plus se poursuivre, puisque 50% de la population du pays devrait vivre dans des zones
grande part du crédit total avancé par les SACCO était le crédit au secteur foncier urbaines d’ici 2050. La demande de logements est estimée à 250 000 unités par
et du logement, soit 26.98% du crédit total.15 an. Avec une offre de seulement 50 000 nouvelles maisons par an, il y a un déficit
annuel de 80% de logements.28
Malgré ces avancées, la disparité entre les hommes et les femmes en matière
d’accès à la finance persiste. Environ 75% des femmes âgées de 15 ans et plus ont L’AHP du gouvernement n’a pas atteint son objectif de livraison de 500 000 unités,
un compte dans une institution financière ou chez un fournisseur d’argent mobile, avec moins de 10% des unités prévues livrées d’ici 2022.29 Les logements AHP
par rapport à un taux de 83% pour les hommes.16 On constate toutefois une sont construits avec des matériaux modernes, à savoir de la pierre, du sable, du
réduction des disparités de genre en matière d’accès à la finance, de 8.5% en 2016 ciment et de l’acier pour l’armature, et consistent en des appartements formels
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 Annuaire sur le Financement du Logement en Afrique 2022

KENYA – Considérer l’abordabilité du logement du point de vue des ménages

Pour les ménages à faible revenu cherchant à accéder à un logement
Si vous êtes un agent Si vous êtes un Mise en garde
abordable, l'abordabilité dépend d'un certain nombre de facteurs,
Il convient de souligner qu'il s'agit de scénarios hypothétiques et
notamment le revenu, les dépenses concurrentes, les coûts de transport du maintien de enseignant vivant
non de calculs basés sur une recherche approfondie des niveaux
(qui sont probablement liés à l'emplacement du logement) et le coût du l’ordre vivant dans une dans une grande
financement. Les données spécifiques à chaque pays et à l'évolution du de revenu dans chaque pays.
logement ne sont souvent pas disponibles, ce qui nécessite des hypothèses
grande zone urbaine zone urbaine
fondées empiriquement pour générer des estimations de l'abordabilité. Nous avons basé nos calculs sur certaines hypothèses génériques
qui gagne qui gagne
applicables à tous les pays ; dont 30% des revenus des ménages
Afin de mieux comprendre le caractère abordable de l'accession à la
Ksh31 000 Ksh20 000 consacrés au logement. Nous supposons également qu'un ménage
propriété dans divers pays, nous envisageons deux scénarios simplifiés : par mois par mois est éligible à une hypothèque formelle et qu'un tel financement est
un.e agent des forces de l'ordre et un.e enseignant.e. Ces professions de vous pourriez vous permettre vous pourriez vous permettre disponible - ce qui peut ne pas être vrai pour des segments
niveau d'entrée ont été choisies parce qu'elles sont fondamentales pour importants de la population du pays. Les formes de financement
l'économie et la société, qu'elles représentent une grande partie de la main- d’acheter une maison de d’acheter une maison de
alternatives, y compris les financements non hypothécaires, et les
d'œuvre formelle dans la plupart des pays africains et qu'elles sont assez Ksh734 969 Ksh474 174 sources de revenus uniques (par exemple, les versements de
sûres tout en ayant des points d'entrée de compétences relativement avec un emprunt avec un emprunt pension ou les héritages) ne sont pas prises en compte.
faibles.
hypothécaire. hypothécaire.
Les deux professions incluent également les deux sexes, car dans de Hypothèses hypothécaires – Kenya Le calcul a utilisé les termes et conditions en vigueur pour les prêts
nombreux pays, les enseignants sont des femmes tandis que les agents – 11.5% de taux d’intérêt – Durée du prêt de 10 années
hypothécaires dans le pays spécifique, tels que collectés via notre
des forces de l'ordre sont des hommes. – Dépôt de 10% processus annuel de collecte de données de l'Annuaire.

dans des communautés fermées. Le Trésor national a alloué 27.7 milliards KSh Le gouvernement kenyan a marqué une étape clé dans la transition vers un registre
(235 millions $US) aux programmes de logements abordables pour l’exercice foncier numérisé avec le lancement du système national de gestion des
2022/2023. informations foncières ArdhiSasa en 2021.35 La numérisation des autres registres
du pays est en cours à différents stades.36 Le système numérique devrait accélérer
Dans l’ensemble, l’offre de logements au Kenya est toujours dominée par des les processus de transaction et d’enregistrement des terres. Selon les indicateurs
fournisseurs du marché privé à petite et grande échelle, ou par des propriétaires- Doing Business de la Banque mondiale pour le Kenya, le processus de transaction
constructeurs individuels. Les principaux défis auxquels est confrontée la foncière comprend 10 procédures et prend environ 43.5 jours, coûtant 5.9% de
production de logements abordables ont toujours été les coûts élevés des terrains la valeur de la propriété.37 En 2021, le nombre total de transactions foncières à
et de la construction. Les mesures incitatives offertes par le gouvernement par le Nairobi était de 39 627, par rapport à 32 276 en 2020.38
biais de l’AHP comprenaient des terrains gratuits pour les promoteurs, des
abattements fiscaux et des subventions sur les coûts d’infrastructure. Cependant, Selon une communication récente du ministère des Terres, le nombre de
au cours des cinq dernières années, les promoteurs n’ont pas eu accès à ces propriétés titrées est d’environ 12 millions. Dans les zones urbaines, le marché
avantages, ce qui a entravé la fourniture de logements abordables.30 Le nouveau immobilier est principalement un marché locatif, ce qui peut être dû à
gouvernement a exprimé son intention de fournir 250 000 logements abordables l’augmentation des prix de l’immobilier résidentiel ces dernières années. Le dernier
par an.31 rapport de Hass Consult indique une augmentation de 3.3% des prix de vente
de toutes les propriétés et une augmentation de 1.1% des prix de location pour
Dans la capitale kenyane, le gouvernement du comté a offert ses anciens domaines le deuxième trimestre de 2022 par rapport au trimestre précédent.39 Les prix
à des promoteurs privés pour qu’ils les rénovent et les modernisent, et pour des terrains à Nairobi ont augmenté de 0.17% et ceux des villes satellites de
stimuler l’offre de logements abordables dans le comté. Dans le cadre des Nairobi ont augmenté de façon significative de 4.05% au deuxième trimestre de
programmes pilotes, les promoteurs ont construit 3 164 unités abordables dans 2022 par rapport au premier trimestre.40
les projets immobiliers de Ngara-Park Road et de Pangani.32 Les unités fournies
par ces programmes de logement formels sont similaires à celles fournies par le Les activités immobilières ont contribué à hauteur d’environ 8.9% au PIB total en
marché dans les zones urbaines, bien que les prix soient encore inabordables pour 2021, avec 4 100 personnes employées dans ce secteur en 2021.41 Les agents
la plupart de la population urbaine. immobiliers informels sont régis par la loi sur les agents immobiliers, qui réglemente
leur mandat et leur conduite.42 Cependant, les agents immobiliers informels
Environ 89% des entrepreneurs utilisent des matériaux de construction disponibles travaillent également dans les communautés et opèrent sur des plateformes en
localement, tandis que 8% utilisent principalement des matériaux importés, et 3% ligne. Bien que les agents informels aient une connaissance approfondie du marché
utilisent à la fois des matériaux disponibles localement et des matériaux résidentiel et de son fonctionnement, ils n’ont pas de formation universitaire dans
importés.33 Une tendance commune aux promoteurs dans les zones urbaines le domaine de l’immobilier et ne sont pas réglementés par des organismes officiels.
et rurales est la construction progressive de logements, d’abord en construisant Les agents immobiliers informels ont été impliqués dans des affaires illégales
une structure temporaire avec une vie économique utile d’environ 10 ans, avant d’escroquerie aux citoyens lors de transactions immobilières.
de construire avec des matériaux permanents. Les promoteurs et les propriétaires
fonciers des zones urbaines adoptent ce mode de construction temporaire pour Bien que la loi prévoie des droits de propriété égaux pour les deux parties d’un
obtenir un revenu à court terme et spéculer, tout en conservant le terrain pour mariage et lors de la dissolution du mariage, la pratique de la propriété au Kenya
un développement permanent futur. est toujours biaisée en faveur des hommes, avec moins de 10% des titres de
propriété enregistrés détenus par des femmes. Le nombre de ménages dirigés par
En tant que principal organisme chargé de réglementer le secteur de la des femmes est de 36% dans les zones rurales et de 28.7% dans les zones
construction au Kenya, la NCA (National Construction Authority) accrédite, urbaines.43
enregistre et réglemente les entreprises professionnelles des entrepreneurs. Les
autorisations liées à la construction sont également réglementées par des agences Politique et législation
telles que l’Autorité nationale de gestion de l’environnement (NEMA), les Un certain nombre de projets de loi relatifs au logement, au financement du
gouvernements des comtés concernés et les entreprises de services publics. Le logement et aux professions de la construction au Kenya ont été introduits entre
processus d’acquisition des permis de construire et d’occupation auprès des 2021 et 2022.
agences respectives est fastidieux et prend environ 159 jours et coûte 2.8% de la
valeur de la propriété.34 Cela a été attribué à la corruption et à la bureaucratie Dans le secteur foncier, le projet de loi 2022 sur le contrôle foncier vise à aborder
au sein des agences. les questions clés telles que les dispositions des terres dans les zones situées en
dehors des villes et des zones urbaines, et dans les zones désignées pour un usage
Marchés immobiliers agricole en vertu de la loi sur l’aménagement du territoire.44
Le Kenya possède un secteur immobilier robuste, comprenant des marchés de
location et d’accession à la propriété. Le secteur privé joue un rôle clé dans la Le projet de loi sur la Commission nationale foncière (amendement) vise à
création et la gestion du parc locatif, ainsi que dans la construction et la vente de modifier le rôle et le mandat de la Commission nationale foncière du Kenya et à
logements. conférer à la Commission des pouvoirs lui permettant de continuer à examiner
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toutes les concessions et dispositions de terres publiques.45 À l’heure actuelle, la Sites web
Commission foncière nationale n’a pas de mandat légal pour assumer ces fonctions, Central Bank of Kenya www.centralbank.go.ke
car le temps qui lui était imparti pour le faire est écoulé, alors que de nombreuses FSD Kenya www.fsdkenya.org
revendications restent non résolues. Jenga Green library www.jengagreenlibrary.com
Kenya National Bureau of Statistics www.knbs.or.ke
Le projet de loi sur les propriétaires et les locataires (2021) a été introduit en Kenya Green Building Society www.kgbs.co.ke
2021, reste à l’état de projet et n’a pas encore été promulgué par le Parlement.46 Green Africa foundation www.greenafricafoundation.org
Le projet de loi vise à promouvoir la stabilité dans le secteur du marché locatif, en Kenya Building Research Centre www.housingandurban.go.ke/kenya-building-
consolidant les lois régissant la relation entre les propriétaires et les locataires, et research-centre
en abrogeant les lois existantes, qui comprennent la loi sur la détresse locative Architectural Association of Kenya (AAK) www.aak.or.ke/safari-green-building/
(DRA), la loi sur la restriction des loyers (RRA) et la loi sur les propriétaires et les Ministry of Transport, Infrastructure, Housing and Urban Development
locataires (magasins, hôtels et établissements de restauration). www.housingandurban.go.ke
Shelter Afrique www.shelterafrique.org
Des modifications ont également été apportées à la loi sur la copropriété Reits Association of Kenya www.rak.co.ke
(Sectional Properties Act 1987), remplacée par la Sectional Properties Act, No. Habitat for Humanity International www.habitat.org
21 of 2020,47 qui simplifie le processus d’enregistrement des copropriétés.48 Kenya Mortgage Refinance Company www.kmrc.co.ke

En ce qui concerne le financement du logement, la loi des finances (2022) a modifié

la loi sur l’impôt sur le revenu, en portant l’impôt sur les plus-values de 5 à 15%.
Cela entraînera une baisse des rendements de la vente de biens immobiliers pour
les investisseurs, ce qui pourrait déclencher une réduction des transactions
immobilières.

La Constitution du Kenya protège les droits de tous les citoyens à posséder des
biens, indépendamment du genre. Les droits de propriété et les droits fonciers
des femmes mariées ont été renforcés par la loi sur les biens matrimoniaux de
Disponibilité des données sur le financement du
2013 qui reconnaît les époux comme des propriétaires égaux et protège les droits
logement
des femmes à la propriété foncière pendant le mariage, le divorce et la séparation.
La loi réglemente également l’expulsion du domicile conjugal.49 La loi sur les L’institut de statistiques kenyan, le Kenya National Bureau of Statistics
successions au Kenya permet l’héritage des biens par le conjoint et les descendants (KNBS) est le principal organisme public chargé de recueillir, d’analyser
hommes et femmes du défunt. Cependant, pour une veuve, cela ne s’applique que et de publier les données statistiques du pays, y compris les conditions
jusqu’à ce qu’elle se remarie. Malgré le cadre législatif, des barrières culturelles de logement et les dépenses des ménages. La Banque centrale du Kenya
empêchent toujours les femmes de posséder des terres. recueille des informations sur les prêts, les statistiques sur les
hypothèques et les indicateurs de performance des prêts déclarés par
La loi sur le changement climatique a été adoptée en 2016, afin de coordonner le les institutions financières. Les données du KNBS et de la CBK sont
disponibles en ligne et en format numérique sur les sites Web des
programme de construction écologique du gouvernement avec l’atténuation et
organisations.
l’adaptation au changement climatique. La vision du Kenya en matière de
développement vert est également décrite dans la stratégie et le plan de mise en
Le gouvernement kenyan s’efforce activement de rendre les données
œuvre de l’économie verte 2016-2030 (GESIP), et dans le plan d’action national du secteur public disponibles par le biais de portails en ligne tels que le
sur le changement climatique, qui trace la voie de transformation du Kenya vers Kenya Open Data Portal, ou par le biais des sites Web des différents
une économie verte.50 L’agence chargée de coordonner le programme de ministères. Des informations supplémentaires sur le secteur financier
construction écologique du pays est le KBRC (Kenya Building Research Centre). sont également accessibles par le biais des rapports de l’Association des
banquiers du Kenya (KBA). Des lacunes considérables en matière de
Opportunités données existent encore dans le secteur du financement du logement,
Au cours des cinq dernières années, le programme de logement abordable du en grande partie parce que les institutions ne veulent pas partager leurs
gouvernement a mis en place des mécanismes pour développer l’offre et le informations, ou parce que les informations numériques et désagrégées
financement de logements. Grâce à une mise en œuvre et une amélioration ne sont pas facilement accessibles au public. En ce qui concerne le
continues, il pourrait débloquer les systèmes de livraison de logements et élargir changement climatique, le Kenya Climate Innovation Centre fournit des
les possibilités d’investissement. Cependant, l’un des principaux défis non résolus données permettant de comprendre les problèmes climatiques dans le
dans le secteur du logement est la sécurité d’occupation. pays et leur impact sur le logement abordable.

Les principales tendances à surveiller dans le secteur du logement résidentiel sont

l’augmentation du nombre de studios et de logements pour étudiants dans les
zones urbaines, ainsi que les programmes de location-achat dans lesquels un
locataire paie un loyer pendant une certaine période et finit par devenir
propriétaire à part entière du logement.

En outre, il existe de nombreuses possibilités d’investissement dans le logement

et la construction durables, notamment sur les sites qui mettent en place des
centres de recyclage afin de recycler les déchets pour les utiliser dans la
construction de logements à faible coût.

La technologie pourrait être utilisée pour développer un fonds de logements

supplémentaires pour les ménages à faibles revenus. D’autres avancées
technologiques qui pourraient contribuer à réduire les coûts des projets
comprennent l’impression 3D et la construction de logements modulaires, où les
parties d’une maison fabriquées en usine sont transportées sur le site.51

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 Annuaire sur le Financement du Logement en Afrique 2022

Applications vertes pour le logement abordable

démarrage et de croissance qui proposent des solutions intelligentes sur
La Kenya Green Building Society, une société à but non lucratif fondée sur le plan climatique. Le secteur kenyan de la construction et du bâtiment
l’adhésion et enregistrée auprès du conseil mondial de la construction écologiques connaît également des innovations et des développements
durable (World Green Building Council), est chargée des pratiques de dictés par le marché. Par exemple, Green Pavers est une entreprise qui
construction écologique au Kenya. Le Kenya Building Research Centre développe des matériaux pour logements abordables à partir de plastique
défend et coordonne également le programme de construction écologique recyclé, ce qui permet de limiter les coûts pour qui fournit des logements
du gouvernement en matière d’atténuation et d’adaptation au changement à bas prix.
climatique. Le Centre a développé la norme Green Mark, qui est un outil
d’évaluation et de certification des bâtiments écologiques. L’association des Le secteur énergétique du Kenya a adopté des technologies vertes
architectes du Kenya (Architectural Association of Kenya, AAK) a également innovantes. L’énergie hydroélectrique était la principale source de
lancé un outil de certification des bâtiments verts, le Safari Green Building production d’électricité en janvier 2022. Les solutions d’éclairage et
Index 2021, qui évalue les projets de construction afin de déterminer leurs d’énergie hors réseau se sont également développées, par exemple dans
performances environnementales. le cadre du programme Lighting Africa. On estime que 10 millions de
personnes comptent sur des produits solaires hors réseau de qualité pour
Actuellement, aucune banque ne propose de prêts hypothécaires verts au l’éclairage. Enfin, il reste des opportunités pour le développement de
Kenya, mais les investisseurs de l’espace financier commencent à capitaliser technologies et de solutions vertes pour répondre aux besoins des
sur ce secteur émergent. Kenya Climate Ventures fournit des fonds propres, ménages, notamment l’eau et les services d’assainissement.
de la dette convertible et de la dette aux entreprises en phase de

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