NOTICE D’INFORMATION

RELATIVE AUX DROITS ET

OBLIGATIONS DES
LOCATAIRES ET DES
BAILLEURS

Préambule

1. Etablissement du bail. 3. Fin de contrat et sortie du logement.

1.1. Forme et contenu du contrat. 3.1. Congés.
1.2. Durée du contrat. 3.1.1. Congé délivré par le locataire.
1.3. Conditions financières de la location. 3.1.2. Congé délivré par le bailleur.
1.3.1. Loyer. 3.2. Sortie du logement.
1.3.1.1. Fixation du loyer initial. 3.2.1. Etat des lieux de sortie.
1.3.1.2. Evolution du loyer en cours de contrat. 3.2.2. Restitution du dépôt de garantie.
1.3.1.2.1. Révision annuelle du loyer. 4. Règlement des litiges locatifs.
1.3.1.2.2. Evolution du loyer consécutive à des 4.1. Règles de prescriptions.
travaux. 4.2. Règlement amiable et conciliation.
1.3.1.3. Ajustement du loyer au renouvellement 4.3. Action en justice.
du bail. 4.3.1. Généralités.
1.3.2. Charges locatives. 4.3.2. Résiliation judiciaire et de plein droit.
1.3.3. Contribution du locataire au partage des 4.3.2.1. Mise en œuvre de la clause résolutoire
économies de charges. de plein droit.
1.3.4. Modalités de paiement. 4.3.2.2. Résiliation judicaire.
1.4. Garanties. 4.3.2.3. Assignation aux fins de résiliation du bail
1.4.1. Dépôt de garantie. et pouvoirs du juge.
1.4.2. Garantie autonome. 4.4. Prévention des expulsions.
1.4.3. Cautionnement. 4.4.1. Le fonds de solidarité pour le logement.
1.5. Etat des lieux. 4.4.2. La commission de coordination des actions
2. Droits et obligations des parties. de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
2.1. Obligations générales du bailleur. 4.5. Procédure d’expulsion.
2.2. Obligations générales du locataire. 5. Contacts utiles.

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Préambule 1.2. Durée du contrat

Le régime de droit commun des baux d’habitation, Location d’un logement nu :

applicable aux locations de logements constituant la
résidence principale des locataires, est défini Le bail d’un logement nu est conclu pour une durée
principalement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant minimum de trois ans lorsque le bailleur est une personne
à améliorer les rapports locatifs. physique (par exemple, un particulier) ou une société civile
immobilière familiale, et de six ans lorsqu’il est une
La présente notice d’information rappelle les principaux personne morale (par exemple, une société, une
droits et obligations des parties ainsi que certaines des association).
voies de conciliation et de recours possibles pour régler
leurs litiges. A la fin du bail et à défaut de congé donné par l’une ou
l’autre des parties, le bail est renouvelé sur proposition du
Si la plupart des règles s’appliquent indifféremment à bailleur ou reconduit automatiquement et dans les mêmes
l’ensemble des locations, la loi prévoit certains conditions pour trois ans lorsque le bailleur est une
aménagements pour les locations meublées ou les personne physique ou une société civile immobilière
colocations afin de prendre en compte les spécificités familiale, et pour six ans lorsqu’il est une personne morale
attachées à ces catégories de location. (art. 10).

Pour prétendre à la qualification de meublé, un logement Par exception, la durée peut être inférieure à trois ans,
doit être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité mais d’au minimum un an, si le bailleur (personne
suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger physique, membre d’une société civile immobilière
et vivre convenablement au regard des exigences de la vie familiale ou d’une indivision) prévoit de reprendre son
courante (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989). logement pour des raisons familiales ou professionnelles.
Les raisons et l’événement invoqués pour justifier la
Les colocations, définies comme la location d’un même reprise doivent impérativement figurer dans le bail. Le
logement par plusieurs locataires, sont soumises au bailleur confirme au locataire, par lettre recommandée
régime applicable le cas échéant aux locations nues ou avec avis de réception, au minimum deux mois avant la fin
meublées et aux règles spécifiques prévues par la loi en du bail que l’événement est réalisé et qu’il reprendra le
matière de colocation (art. 8-1). logement à la date prévue. Si la réalisation de l’événement
justifiant la reprise du logement est différée, le bailleur peut
1. Etablissement du bail également proposer dans les mêmes délais un ultime
report du terme du contrat. Lorsque l’événement ne s’est
1.1. Forme et contenu du contrat pas produit ou n’a pas été confirmé, le bail se poursuit
Le contrat de location est établi par écrit et respecte un jusqu’au délai de trois ans (art. 11).
bail type défini par décret.
Location d’un logement meublé :
Le bail peut être établi directement entre le bailleur et le
locataire, éventuellement avec l’aide d’un intermédiaire Le contrat de location d’un logement meublé est conclu
(agent pour une durée d’au moins un an. A la fin du bail et à
défaut de congé donné par le bailleur ou le locataire ou de
proposition de renouvellement, le bail est reconduit
immobilier, administrateur de biens, huissier, notaire…). Il automatiquement et dans les mêmes conditions pour un
doit être fait en autant d’originaux que de parties et remis à an.
chacune d’elles.
Lorsque le locataire est un étudiant, les parties peuvent
Le contrat de location doit comporter certaines mentions et convenir d’un bail d’une durée de neuf mois qui n’est pas
notamment l’identité des parties, la description du reconductible tacitement. Dans ce cas, si les parties ne
logement, sa surface habitable et les conditions conviennent pas de la reconduction du contrat, celui-ci
financières du contrat. Ainsi, en cas d’inexactitude prend fin à son terme (art. 25-7).
supérieure à 5 % de la surface habitable mentionnée au
bail d’une location nue, le locataire peut demander une 1.3. Conditions financières de la location
diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté (art. 3
et 3-1). 1.3.1. Loyer

Certaines clauses sont interdites. Si elles figurent dans le 1.3.1.1. Fixation du loyer initial
contrat, elles sont alors considérées comme étant
inapplicables. Il s’agit notamment des clauses qui En principe, le loyer initial est fixé librement entre les
imposent comme mode de paiement du loyer le parties au contrat. Cependant, dans certaines zones où il
prélèvement automatique, qui prévoient des pénalités en existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande
cas de retard dans le paiement du loyer, qui interdisent au de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès
locataire d’héberger des personnes ne vivant pas au logement, les loyers peuvent être encadrés par deux
habituellement avec lui, qui prévoient des frais de mécanismes complémentaires au moment de la mise en
délivrance ou d’envoi de quittance, etc. (art. 4). location. La liste des communes comprises dans ces «
zones de tension du marché locatif » est fixée par décret.
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un certain
nombre de documents lors de la signature du contrat, et Logements situés dans des « zones de tension du marché
notamment un dossier de diagnostics techniques locatif » (art. 18) :
(art. 3-3).
Pour l’ensemble des communes comprises dans ces
zones, un décret fixe chaque année le montant maximum
d’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement.

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Ainsi, au moment du changement de locataire, le loyer Passé ce délai, la révision du loyer pour l’année écoulée
d’un bien ne peut plus excéder le dernier loyer appliqué, n’est plus possible.
revalorisé sur la base de l’évolution de l’indice de Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer
référence des loyers (IRL). L’augmentation de loyer peut reste le même pendant toute la durée de la location.
être supérieure dans des cas particuliers : lorsque certains
travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les 1.3.1.2.2. Evolution du loyer consécutive à des travaux
caractéristiques de décence sont réalisés par le bailleur ou (art. 6 et 17-1) :
lorsque le loyer est manifestement sous-évalué. Par Exceptionnellement, le loyer d’un logement répondant aux
ailleurs, les logements faisant l’objet d’une première caractéristiques de décence peut être revu à la hausse ou
location, les logements inoccupés par un locataire depuis à la baisse en cours de bail lorsque le bailleur et le
plus de dix-huit mois et les logements ayant fait l’objet, locataire ont convenu de travaux que l’une ou l’autre des
depuis moins de six mois, de travaux d’amélioration d’un parties fera exécuter à ses frais durant l’exécution du
montant au moins égal à la dernière année de loyer, sont contrat.
exclus du champ de ce dispositif.
La clause du contrat de location ou l’avenant qui prévoient
Logements situés dans certaines « zones de tension du cet accord doit fixer la majoration ou la diminution de loyer
marché locatif » dotées d’un observatoire local des loyers applicable suite à la réalisation des travaux et, selon le
agréé (art. 17 et 25-9) : cas, fixer ses modalités d’application. Lorsqu’elle concerne
Un mécanisme complémentaire d’encadrement du niveau des travaux à réaliser par le bailleur, cette clause ne peut
des loyers des logements mis en location peut s’appliquer porter que sur des travaux d’amélioration.
dans les communes qui sont dotées d’un observatoire
local des loyers agréé par l’Etat. Ce dispositif s’appuie sur 1.3.1.3. Ajustement du loyer au renouvellement du bail
des références de loyers déterminées à partir des données (art. 17-2 et 25-9)
représentatives des loyers du marché locatif local
produites par les observatoires locaux des loyers dans le Hors « zones de tension du marché locatif », le loyer ne
respect de prescriptions méthodologiques définies par un fait l’objet d’aucune réévaluation au moment du
conseil scientifique. renouvellement du bail sauf s’il est manifestement sous-
évalué. Ainsi, à l’expiration du bail, si le bailleur considère
A partir de ces données, les préfets concernés fixent que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut
annuellement par arrêté et pour chaque catégorie de proposer une augmentation de loyer, en se référant aux
logement et secteur géographique donnés, des références loyers habituellement constatés dans le voisinage pour
de loyers (loyer de référence, loyer de référence majoré et des logements comparables.
loyer de référence minoré) exprimées par un prix au mètre
carré de surface habitable. Il doit faire cette proposition au moins six mois avant le
terme du contrat par lettre recommandée avec accusé de
Dans les territoires où l’arrêté préfectoral est pris, le loyer réception, par acte d’huissier ou remis en main propre
au mètre carré des logements mis en location ne peut pas contre récépissé ou émargement. Cette proposition doit
excéder le loyer de référence majoré, ce dernier devant reproduire intégralement, sous peine de nullité, les
être mentionné dans le contrat de location. Toutefois, dispositions légales relatives à la réévaluation de loyer
lorsque le logement présente certaines caractéristiques, le (art. 17-2 [II]) et indiquer le montant du nouveau loyer
bailleur peut fixer un loyer supérieur au loyer de référence proposé ainsi que la liste des références de loyers ayant
majoré en appliquant un complément de loyer au loyer de servi à le déterminer.
base, lorsque celui-ci est égal au loyer de référence
majoré correspondant au logement. Le montant de ce En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire
complément de loyer et les caractéristiques le justifiant quatre mois avant le terme du contrat, la commission
doivent être mentionnés dans le contrat de location. Le départementale de conciliation peut être saisie. Celle-ci
locataire dispose d’un délai de trois mois pour contester ce s’efforce de concilier les parties et en cas d’échec rend un
complément de loyer en saisissant d’abord la commission avis pouvant être transmis au juge saisi par l’une ou l’autre
départementale de conciliation compétente, et, en des parties.
l’absence d’accord entre les parties, en ayant recours au
juge. A défaut de conciliation, le bailleur peut alors saisir le juge
d’instance qui fixera alors lui-même le loyer applicable.
1.3.1.2. Evolution du loyer en cours de contrat
Si, au terme du contrat, aucun accord n’est trouvé, ou si le
1.3.1.2.1. Révision annuelle du loyer (art. 17-1) : juge d’instance n’est pas saisi, le contrat est reconduit aux
mêmes conditions de loyer (éventuellement révisé, si une
Lorsqu’une clause le prévoit, le loyer peut être révisé, une clause le prévoit).
fois par an, à une date de révision indiquée au bail ou, à
défaut, à la date anniversaire du bail. Cette augmentation Lorsqu’une hausse de loyer a été convenue entre les
annuelle du loyer ne peut être supérieure à la variation de parties ou fixée judiciairement, celle-ci s’applique
l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. progressivement au cours du bail renouvelé :
Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze
derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, - lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10 % de
hors tabac et hors loyers. l’ancien loyer, l’augmentation est échelonnée par tiers sur
trois ans, si le bailleur est un particulier, ou par sixième sur
L’indice de référence à prendre en compte est celui du six ans, s’il est une personne morale. Cette hausse
trimestre qui figure dans le bail ou, à défaut, le dernier s’entend hors révision annuelle liée à la variation de
indice publié à la date de signature du contrat. Il est à l’indice de référence des loyers ;
comparer avec l’indice du même trimestre connu à la date
de révision. - lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l’ancien
loyer, elle doit être, dans tous les cas, étalée par sixième
Le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date sur six ans. L’étalement par sixième s’applique même si le
de révision, pour en faire la demande. La révision prend bail est renouvelé pour une durée inférieure à six ans, par
effet au jour de sa demande ; elle ne peut donc pas être exemple pour trois ans. Dans ce cas, l’augmentation
rétroactive. continue à s’échelonner lors du renouvellement suivant.
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Enfin, sur certains territoires (cf. § 1.3.1.1), les modalités - une note d’information sur les modalités de calcul des
d’ajustement du loyer au renouvellement du contrat charges de chauffage et de production d’eau chaude
connaissent certaines particularités : sanitaire collectives.

- dans l’ensemble des zones « de tension du marché Dans les six mois suivant l’envoi du décompte, le bailleur
locatif », un décret limite la hausse de loyer applicable au doit tenir à la disposition du locataire l’ensemble des
renouvellement de bail ; pièces justificatives de charges complémentaires (factures,
contrats de fournitures). A compter du 1er septembre 2015,
- dans les zones « de tension du marché locatif » dotées il doit transmettre le récapitulatif des charges du logement
d’un observatoire local des loyers et pour lesquelles un par voie dématérialisée ou par voie postale dès lors que le
arrêté préfectoral fixe des références de loyers, deux locataire en fait la demande.
procédures d’encadrement des loyers au stade du Si la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans
renouvellement du bail sont ouvertes : l’année suivant leur exigibilité, le locataire peut exiger un
paiement échelonné sur douze mois (art. 23).
- le locataire peut engager une action en diminution de
loyer si le montant du loyer fixé au contrat (hors montant Location de logement meublé et colocation (de logement
du complément de loyer) s’avère supérieur au loyer de nu ou meublé) :
référence majoré publié par le préfet. Il doit alors faire une
proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme Les parties peuvent opter, lors de la conclusion du contrat,
du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, pour la récupération des charges, en fonction des
par acte d’huissier ou remis en main propre contre dépenses réellement engagées comme décrit
récépissé ou émargement ; précédemment, ou sous la forme d’un forfait. Dans ce cas,
le montant du forfait est fixé dès la conclusion du contrat et
- le bailleur peut engager une action en réévaluation du ne donne pas lieu à régularisation. Ce montant,
loyer dès lors que le loyer fixé au bail est inférieur au loyer éventuellement révisé chaque année dans les mêmes
de référence minoré publié par le préfet. Il doit alors faire conditions que le loyer, ne doit pas être manifestement
une proposition au locataire, au moins six mois avant le disproportionné au regard des charges dont le locataire se
terme du bail et dans les mêmes conditions de forme, qui serait acquitté sur justification des dépenses engagées par
ne peut être supérieure au loyer de référence minoré. le bailleur (art. 8-1 et 25-10).

1.3.2. Charges locatives (art. 23) (1) Décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application
de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Les charges locatives, ou charges récupérables, tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la
correspondent à certaines catégories de dépenses prises propriété de logements sociaux et le développement de
en charge par le bailleur, mais qui peuvent être récupérées l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.
auprès du locataire. Elles sont la contrepartie de services
rendus liés à la chose louée, de dépenses d’entretien 1.3.3. Contribution du locataire au partage des
courant et de menues réparations relatives aux parties économies de charges (art. 23-1)
communes, et de certaines impositions liées à des
services au locataire. Dans le cadre d’une location nue, une contribution
financière peut être demandée au locataire en plus du
La liste des charges récupérables est limitativement loyer et des charges lorsque le bailleur a réalisé dans les
énumérée par un décret(1) qui distingue huit postes de parties privatives d’un logement, ou dans les parties
charges. communes de l’immeuble, des travaux d’économies
d’énergie.
Le bailleur peut donc récupérer ces charges auprès des
locataires de deux manières : Cette contribution, limitée au maximum à quinze années et
dont le montant est fixe et non révisable, peut être
- de manière ponctuelle en apportant les justificatifs des demandée au locataire au titre du partage des économies
dépenses engagées ; de charges à partir de la date d’achèvement des travaux,
dans des conditions strictement fixées par les textes.
- de manière régulière par versement périodique de
provisions pour charges, par exemple tous les mois ou 1.3.4. Modalités de paiement
tous les trimestres.
Le paiement du loyer et des charges doit être effectué à la
Si les charges sont payées par provision, une date prévue au contrat.
régularisation doit être effectuée chaque année en
comparant le total des provisions versées par le locataire Le bailleur est tenu de transmettre gratuitement au
avec les dépenses effectives engagées par le bailleur locataire qui en fait la demande, une quittance, qui indique
pendant l’année. Si les provisions sont supérieures aux le détail des sommes versées par le locataire en
dépenses réelles, celui-ci doit reverser le trop-perçu au distinguant le loyer et les charges. Avec l’accord du
locataire ; dans le cas contraire, il peut exiger un locataire, la quittance peut être transmise par voie
complément. dématérialisée. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis
d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au
locataire (art. 21).
Le montant des charges récupérées par le bailleur doit 1.4. Garanties
être dans tous les cas justifié.
C’est ainsi que le bailleur doit communiquer au locataire : Fréquemment, le bailleur exige certaines garanties pour se
prémunir de l’inexécution des obligations du locataire.
- le décompte des charges locatives par nature de charges Pour ce faire, le bailleur dispose de différents moyens,
(électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur…) ; strictement encadrés par la loi.
- le mode de répartition entre les locataires si le logement
est situé dans un immeuble collectif ;

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1.4.1. Dépôt de garantie (art. 22) En pratique, la caution qui résilie son engagement reste
donc tenue des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de
Le contrat de location peut prévoir le paiement d’un dépôt location en cours, elle n’en est plus tenue lorsque le bail
de garantie qui sert à couvrir les éventuels manquements est reconduit ou renouvelé.
du locataire à ses obligations locatives.
Engagement à durée déterminée :
Son montant doit obligatoirement figurer dans le bail. Il ne
peut pas être supérieur à un mois de loyer, hors charges, Quand une durée précise est indiquée dans l’acte de
pour les locations nues et ne peut faire l’objet d’aucune cautionnement, la caution ne peut pas résilier son
révision en cours ou au renouvellement du bail. engagement. Elle est tenue des dettes locatives jusqu’à la
date initialement prévue.
Pour les locations meublées, le montant du dépôt est limité
à deux mois de loyer (art. 25-6). Colocation (de logement loué nu ou meublé) (art. 8-1) :
Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie
est versé au bailleur directement par le locataire ou par Dans une colocation, les colocataires et les personnes qui
l’intermédiaire d’un tiers. se portent caution pour leur compte peuvent être
solidairement tenus responsables du paiement du loyer.
Les modalités de restitution du dépôt de garantie à la fin Lorsqu’un des colocataires donne congé, cette solidarité
du bail sont précisées dans la partie 3.2.2. cesse lorsqu’un nouveau colocataire le remplace ou, à
défaut de remplaçant, au bout de six mois après la fin du
1.4.2. Garantie autonome (art. 22-1-1) délai de préavis du congé.

Une garantie autonome peut être souscrite en lieu et place Par ailleurs, l’engagement de la personne qui s’est portée
du dépôt de garantie, dans la limite du montant de celui-ci. caution pour le colocataire sortant cesse dans les mêmes
Appliquée au contrat de location, la garantie autonome est conditions. A cet effet, l’acte de cautionnement doit
l’engagement par lequel le garant s’oblige, en cas de nécessairement identifier un des colocataires.
non-respect par le locataire de ses obligations, à verser
une somme, soit à première demande, soit suivant des 1.5. Etat des lieux (art. 3-2)
modalités convenues sans pouvoir opposer aucune
exception à l’obligation garantie. Lors de la remise et de la restitution des clés, un état des
lieux doit être établi. Ce document décrit l’état du logement
1.4.3. Cautionnement (art. 22-1) loué avec précision, ainsi que les équipements qu’il
comporte. En comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée
La caution est la personne qui, dans un document écrit et au départ du locataire, le bailleur pourra demander
appelé « Acte de cautionnement », s’engage envers le réparation des détériorations causées par le locataire. A
bailleur à payer les dettes locatives du locataire et à défaut d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé
exécuter les obligations qui lui incombent en cas de avoir été délivré en bon état sauf si le locataire en apporte
défaillance de sa part (ex. : loyers, charges, frais de la preuve contraire ou si le bailleur a fait obstacle à
remise en état du logement…). l’établissement de l’état des lieux.

Exigibilité : Il est établi par écrit contradictoirement et amiablement par

le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par les
Le bailleur ne peut exiger de cautionnement, à peine de deux parties. Un exemplaire doit être remis à chaque
nullité, s’il a déjà souscrit une assurance, ou toute autre partie. L’état des lieux d’entrée peut dans certains cas être
forme de garantie, garantissant les obligations locatives complété ultérieurement à sa réalisation. Le locataire peut
(ex. : garantie des risques locatifs, assurance privée) sauf demander au bailleur ou à son représentant de compléter
si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. l’état des lieux d’entrée dans les dix jours suivant sa date
de réalisation pour tout élément concernant le logement,
En principe, lorsque le bailleur est une personne morale, ou durant le premier mois de la période de chauffe
hors société immobilière familiale, une caution ne peut être concernant l’état des éléments de chauffage. Si le bailleur
demandée que si le logement est loué à un étudiant qui ne refuse de compléter l’état des lieux, le locataire peut saisir
bénéficie pas d’une bourse de l’enseignement supérieur la commission départementale de conciliation dont dépend
ou si elle est apportée par certains organismes. le logement.

Le bailleur ne peut enfin pas refuser la caution présentée Si les parties ne peuvent établir l’état des lieux de manière
au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou contradictoire et amiable (par exemple, si l’une des parties
qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain. ne se présente pas ou si les parties ne s’accordent pas sur
le contenu de l’état des lieux), le bailleur ou le locataire
Forme et contenu de l’acte de cautionnement : peut faire appel à un huissier pour l’établir. Ce dernier doit
aviser les parties au moins sept jours à l’avance par lettre
L’engagement de caution doit être écrit. Le bailleur doit recommandée avec avis de réception. Dans ce cas, les
remettre un exemplaire du contrat de location à la caution. frais d’huissier sont partagés par moitié entre le bailleur et
L’engagement de caution doit obligatoirement comporter le locataire, les tarifs sont fixes et déterminés par décret (2).
certaines informations, écrites de la main de la caution.
Location de logement meublé :
Durée de l’engagement :
Au-delà de l’état des lieux, un inventaire et un état détaillé
Engagement sans durée : du mobilier doivent également être établis, sans que cela
Si aucune durée d’engagement ne figure dans l’acte, la ne puisse donner lieu à une prise en charge financière
caution peut mettre fin à son engagement à tout moment supplémentaire du locataire (art. 25-5).
par lettre recommandée avec avis de réception. (2) Décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 portant
Toutefois, la résiliation signifiée au bailleur ne prend effet fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et
qu’à l’expiration du bail en cours. commerciale.

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2. Droits et obligations des parties aussi inviter ou héberger les personnes de son choix. Dès
lors, le bailleur n’a pas le droit d’imposer un droit de visite
Au-delà des conditions particulières prévues par le contrat à son locataire en dehors de certaines circonstances
de location, bailleurs et locataires sont soumis à un certain (vente du logement, départ du locataire…), d’interdire
nombre d’obligations prévues par la loi durant l’exécution l’accès au logement à des personnes autres que la famille
du contrat. du locataire, de pénétrer dans le logement sans l’accord
du locataire, de lui interdire d’avoir des animaux familiers,
2.1. Obligations générales du bailleur (art. 6) de lui interdire de fumer, etc.

Délivrer un logement décent : En cas de troubles de voisinage causés par les personnes
qui occupent ces locaux, le bailleur doit, après leur avoir
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement adressé une mise en demeure dûment motivée, utiliser les
décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes droits dont il dispose en propre afin de faire cesser ces
pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé troubles de voisinage.
et doté des éléments de confort le rendant conforme à
l’usage d’habitation. Un décret(3) détermine les (3) Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux
caractéristiques relatives à la sécurité physique et à la caractéristiques du logement décent pris pour l’application
santé des locataires, aux éléments d’équipements et de de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du
confort et à la surface et au volume habitable que doit 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au
respecter un logement décent. renouvellement urbains.
Si le logement ne satisfait pas ces caractéristiques, le
locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité. 2.2. Obligations générales du locataire (art. 7)
A défaut de réponse de celui-ci à la demande de mise en
conformité dans un délai de deux mois ou à défaut Paiement du loyer et des charges :
d’accord entre les parties, la commission départementale
de conciliation peut être saisie par l’une ou l’autre des Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date
parties. A défaut de saisine ou d’accord constaté par la prévue au contrat.
commission, le juge peut être saisi du litige aux fins de
déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer de
leur exécution. lui-même, sans autorisation d’un juge, tout ou partie de
son loyer sous prétexte que le bailleur ne respecte pas ses
Délivrer un logement en bon état : obligations.

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement Utilisation du logement :

en bon état d’usage et de réparations, et doté
d’équipements en bon état de fonctionnement. Le locataire jouit librement de son logement pendant toute
la durée de la location, mais il doit respecter certaines
Si le logement n’est pas en bon état, les parties peuvent obligations en la matière :
convenir, par une clause expresse insérée dans le bail, de
travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter en - le locataire est tenu d’utiliser paisiblement son logement
contrepartie d’une réduction de loyer pendant une période et dans le respect de la tranquillité du voisinage ;
déterminée (cf. § 1.3.1.2.2). Une telle clause ne peut
concerner que des logements répondant déjà aux - le locataire doit veiller à respecter le règlement intérieur à
caractéristiques de décence. l’immeuble, lorsque ce logement est situé dans un
immeuble collectif (appartement). Ce règlement peut par
Entretenir le logement : exemple interdire certaines pratiques (ex. : pose de
jardinières, de linge aux fenêtres) ;
Le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir
à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les - le locataire doit respecter la destination prévue au sein
réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien du contrat de location. Par exemple, le local peut être loué
normal des locaux loués, en dehors de tout ce qui touche à usage d’habitation uniquement, dès lors le locataire ne
aux réparations locatives (menues réparations et entretien peut y exercer une activité commerciale ;
courant à la charge du locataire, cf. partie 2.2).
- le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son
Aménagements réalisés par le locataire : logement sans l’accord écrit du bailleur. Dans l’hypothèse
où le bailleur donne son accord, le montant du loyer au
Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements que son mètre carré de surface habitable appliqué au sous-
locataire souhaite réaliser dans le logement, à condition locataire ne peut en aucun cas excéder celui payé par le
qu’il ne s’agisse pas de travaux de transformation. locataire principal. Le locataire est également tenu de
transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du
A titre d’exemple, la modification du coloris des peintures bailleur et la copie du bail en cours.
ou la pose du papier peint pourraient être considérées
comme de simples aménagements du logement que le Travaux :
bailleur ne saurait interdire. En revanche, le fait d’abattre
une cloison ou de transformer une chambre en cuisine - le locataire a le droit d’aménager librement le logement
constituerait une transformation nécessitant préalablement qu’il occupe (changement de moquette, pose de papier
une autorisation écrite du bailleur. peint, modification des peintures…). Il ne peut toutefois y
faire de travaux de transformation sans l’accord écrit du
Usage du logement : bailleur. A défaut, celui-ci peut, lors du départ du locataire,
conserver le bénéfice des transformations sans
Le bailleur doit assurer au locataire un usage paisible du indemnisation. Il peut aussi exiger la remise immédiate en
logement. Le logement loué est le domicile du locataire. A l’état des lieux aux frais du locataire. En cas de litige, le
ce titre, il en a la jouissance exclusive et peut utiliser les caractère des travaux (simple aménagement ou
lieux librement dans le respect du contrat de location et, le transformation) relève de l’appréciation du juge ;
cas échéant, d’un règlement intérieur à l’immeuble. Il peut
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- le locataire doit laisser exécuter dans son logement sous réserve de respecter certaines conditions de forme.
certains travaux décidés par le bailleur : les réparations Le congé est effectif à l’expiration d’un délai de préavis
urgentes, les travaux d’amélioration ou d’entretien du variable selon les circonstances de son départ.
logement loué ou des parties communes, les travaux
d’amélioration de la performance énergétique et les Forme : le locataire qui souhaite quitter son logement doit
travaux de mise aux normes de décence. Avant le début notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec
des travaux, le bailleur est tenu de remettre au locataire avis de réception, acte d’huissier, ou remise en main
une notification de travaux, par lettre remise en main propre contre émargement ou récépissé.
propre ou par courrier recommandé avec avis de
réception, précisant leur nature et les modalités de leur Effets : la réception de la lettre de congé par le bailleur fait
exécution. Pour la préparation et la réalisation de ces courir un délai de préavis pendant lequel le locataire reste
travaux, le locataire est tenu de permettre l’accès à son tenu au paiement de son loyer, même s’il a déjà quitté le
logement tous les jours sauf les samedis, dimanches et logement, sauf si, en accord avec le locataire sortant, un
jours fériés (à moins qu’il ne donne son accord pour que nouveau locataire occupe le logement avant la fin du délai
les travaux soient réalisés pendant ces jours). de préavis.

Si les travaux durent plus de vingt et un jours et affectent Durée du délai de préavis :
l’utilisation du logement, une réduction de loyer peut être
appliquée au profit du locataire. En cas d’abus (travaux à Location nue :
caractère vexatoire, ne respectant pas les conditions
prévues dans la notification de travaux, rendant l’utilisation Le délai de préavis est en principe de trois mois. Ce délai
est réduit à un mois lorsque le logement est situé dans des
du logement impossible ou dangereuse), le locataire peut « zones de tension du marché locatif » ou lorsque le
également saisir le juge pour interrompre ou interdire les locataire justifie d’une des situations suivantes : obtention
travaux. d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de
nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, état de
Entretien : santé justifiant un changement de domicile et constaté par
un certificat médical, bénéfice du revenu de solidarité
Le locataire doit veiller à maintenir en l’état le logement active ou de l’allocation adulte handicapé, attribution d’un
qu’il occupe. A ce titre : logement social. Le locataire doit alors préciser le motif de
son départ et le justifier à l’occasion de la notification de
- le locataire doit prendre en charge l’entretien courant, les congé. À défaut, le préavis de trois mois s’applique.
menues réparations du logement et des équipements
mentionnés dans le contrat (ex. : maintien en état de Location meublée :
propreté, remplacement d’ampoules, etc.) ainsi que
l’ensemble des réparations locatives dont la liste est Le délai de préavis est d’un mois.
définie par décret(4) sauf si elles sont occasionnées par
vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force 3.1.2. Congé délivré par le bailleur
majeure ;
Motifs : le bailleur peut donner congé à son locataire à
- le locataire est responsable des dégradations ou pertes l’échéance du bail et dans trois cas :
qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement,
à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de 1. Le bailleur souhaite reprendre le logement pour
force majeure, par la faute du bailleur ou par la faute d’un l’occuper, à titre de résidence principale, ou y loger un
tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. proche(5).

Assurance : 2. Le bailleur souhaite vendre le logement inoccupé. Le

locataire est alors prioritaire pour acquérir le logement. Le
Le locataire est tenu de s’assurer contre les risques bailleur doit lui donner congé en lui indiquant le prix et les
locatifs (principalement dégâts des eaux, incendie, conditions de la vente. Cela constitue une offre de vente.
explosion) et de le justifier lors de la remise des clefs puis
chaque année à la demande du bailleur, par la remise 3. Le bailleur met fin au bail pour un motif légitime et
d’une attestation. S’il ne le fait pas, le bailleur peut sérieux : non-respect par le locataire de l’une de ses
demander la résiliation du bail ou souscrire une assurance obligations, retards répétés de paiement des loyers, défaut
à la place du locataire en lui répercutant le montant de la d’entretien du logement, troubles de voisinage, etc.
prime.
En cas de colocation, dans un logement nu ou meublé, les Des restrictions peuvent s’appliquer quant à la possibilité
parties peuvent convenir dès la conclusion du contrat de la pour le bailleur de donner congé, notamment en fonction
souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte du niveau de ressources et de l’âge du locataire ou, en
des colocataires. location nue, lorsque le congé du bailleur est consécutif à
l’acquisition d’un logement occupé.
(4) Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux Forme et délais :
réparations locatives.
La notification du congé doit être adressée à chacun des
3. Fin de contrat et sortie du logement cotitulaires du bail par lettre recommandée avec avis de
réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre
3.1. Congés (art. 15 et 25-8) récépissé. Le délai de préavis court à compter de la
réception du courrier ou du passage de l’huissier. La
Les parties peuvent unilatéralement, dans les conditions notification contient le motif du congé et d’autres
déterminées par la loi, mettre fin au contrat de location et informations en fonction du motif invoqué.
donner congé.
Location nue :
3.1.1. Congé délivré par le locataire
Le préavis doit être délivré au moins six mois avant la fin
Motifs : le locataire peut donner congé à tout moment et du bail. Le bailleur doit joindre une notice d’information
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définie par arrêté ministériel et relative à ses propres - sanction de la restitution tardive du dépôt de garantie : à
obligations et aux voies de recours et d’indemnisation du défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais
locataire en cas de congé pour reprise ou vente. impartis, le montant dû au locataire est majoré d’une
somme égale à 10 % du loyer mensuel, pour chaque mois
Location meublée : de retard commencé. Cette majoration n’est pas due
lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais
Le préavis doit être délivré au moins trois mois avant la fin résulte de l’absence de transmission par le locataire de sa
du bail. nouvelle adresse.

Effet : si le locataire quitte le logement avant l’expiration 4. Règlement des litiges locatifs
du préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des
charges que pour le temps réel d’occupation du logement. En cas de conflit, les parties peuvent tenter de trouver une
solution amiable. En cas d’échec, le tribunal compétent
Sanction du congé frauduleux : si le motif du congé ne peut être saisi pour trancher le litige.
correspond pas à la réalité, le locataire peut le contester
devant le juge. Par ailleurs, le bailleur qui délivre un congé 4.1. Règles de prescriptions (art. 7-1)
pour vendre ou pour habiter frauduleusement risque une
amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 € ou 30 000 € En matière locative, la durée au-delà de laquelle une
s’il s’agit d’une personne morale. action en justice n’est plus recevable est en principe de
trois ans. Ainsi, sauf interruption ou suspension des délais,
(5) Conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis le bailleur peut récupérer judiciairement les arriérés de
au moins un an à la date du congé, ascendants et charges et de loyer pendant trois ans à compter de leur
descendants du bailleur ou de son conjoint, de son exigibilité.
partenaire ou de son concubin notoire.
Il existe une exception à ce principe en matière d’action en
3.2. Sortie du logement révision de loyer, le bailleur ne disposant que d’un délai
d’un an pour demander en justice le paiement du
3.2.1. Etat des lieux de sortie différentiel de loyer issu de la révision.

A la remise des clés par le locataire, un état des lieux de 4.2. Règlement amiable et conciliation
sortie doit être établi entre le bailleur et le locataire. Les
modalités d’établissement de l’état des lieux de sortie sont Lorsqu’il existe un litige, il est conseillé d’adresser un
identiques à celles applicables lors de l’état des lieux courrier recommandé avec accusé de réception à l’autre
d’entrée. partie relatant les faits le plus précisément possible,
accompagné des arguments et preuves relatifs aux faits
Cependant, dans le cadre d’un état des lieux amiable et litigieux (références juridiques, factures, photos, etc.).
lorsque le bailleur mandate un tiers pour le représenter
(par exemple, un professionnel de l’immobilier), aucuns Ce courrier est une première étape préalable importante
frais ne peuvent être facturés au locataire. pour engager ensuite un recours éventuel devant le juge.
Si le litige n’est pas résolu à l’amiable, il peut être utile de
3.2.2. Restitution du dépôt de garantie (art. 22) saisir la commission départementale de conciliation.

Délais : le dépôt de garantie doit être restitué dans un Voies de conciliation : les commissions départementales
délai maximal de deux mois à compter de la remise des de conciliation (art. 20) :
clés par le locataire, déduction faite le cas échéant des
sommes justifiées dues au titre des loyers, charges, Présentation : pour régler certains litiges entre le bailleur
réparations locatives ou des dégradations dont il pourrait et le locataire, il est possible de faire appel localement aux
être tenu responsable. Le délai s’apprécie à compter du commissions départementales de conciliation (CDC),
jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les présentes dans chaque département et placées auprès
remettre en main propre ou par lettre recommandée avec des services de l’Etat. Cette commission est composée à
demande d’avis de réception, au bailleur ou à son parts égales de représentants des bailleurs et de
mandataire. A cette occasion, le locataire indique au représentants des locataires. Elle est compétente pour
bailleur, ou à son mandataire, sa nouvelle adresse. connaître des litiges de nature individuelle et des difficultés
de nature collective. Toute démarche devant la CDC est
Dans certains cas particuliers, des aménagements sont gratuite.
prévus au délai de restitution du dépôt de garantie :
Rôle : la CDC s’efforce de concilier les parties en
- si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux établissant un dialogue, afin d’éviter le recours au juge. La
d’entrée, le délai est réduit à un mois ; CDC doit traiter les litiges qui lui sont soumis dans un délai
de deux mois à compter de sa saisine.
- si le logement est situé dans un immeuble collectif, le
bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % Le champ de compétence de la CDC est large.
du dépôt de garantie jusqu’au mois suivant l’approbation
des comptes annuels de l’immeuble. La saisine de la CDC constitue une étape obligatoire avant
toute saisine du juge pour les litiges relatifs à l’ajustement
Le bailleur est tenu de justifier la retenue qu’il opère sur le des loyers au renouvellement du bail (cf. § 1.3.1.3), pour
dépôt de garantie par la remise au locataire de documents certains litiges relatifs à l’encadrement des loyers
tels que l’état des lieux d’entrée et de sortie, des factures, (contestation du complément de loyer ou du loyer
devis, lettres de réclamation des loyers impayés restées déterminé en application du décret fixant annuellement le
sans réponse, etc. ; montant maximum d’évolution des loyers).
Elle intervient aussi de manière facultative pour les litiges
relatifs aux thèmes suivants : dépôt de garantie, état des
lieux, fixation et révision des loyers, charges locatives,
réparations, décence, congés.

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Enfin, la CDC est compétente pour les différends de demande judiciaire de résiliation du bail.
nature collective : application des accords collectifs
nationaux ou locaux, des plans de concertation locative, 4.3.2.1. Mise en œuvre de la clause résolutoire de plein
difficultés de fonctionnement d’un immeuble ou d’un droit
groupe d’immeubles.
Une clause du contrat de location, appelée clause
Modalités de saisine : la CDC peut être saisie par le résolutoire, peut prévoir sa résiliation de plein droit en cas
bailleur ou le locataire concerné, lorsqu’il s’agit d’un litige d’inexécution des obligations du locataire, dans les quatre
de nature individuelle et par le bailleur, plusieurs locataires cas suivants :
ou une association représentative des locataires, lorsqu’il
s’agit d’une difficulté de nature collective. - défaut de paiement des loyers et des charges locatives
La saisine de la commission doit être formulée en double au terme convenu ;
exemplaire et adressée par lettre recommandée avec avis - non-versement du dépôt de garantie ;
de réception au secrétariat de la commission. La saisine - défaut d’assurance du locataire contre les risques
doit indiquer les nom, qualité et adresse du demandeur, locatifs ;
ceux du défendeur ainsi que l’objet du litige ou de la - troubles de voisinage constatés par une décision de
difficulté. Dans tous les cas, la lettre de saisine doit être justice passée en force de chose jugée rendue au profit
accompagnée de la copie des pièces en lien avec le litige d’un tiers.
(le bail, le courrier du bailleur proposant l’augmentation,
etc.). En pratique, le bailleur devra assigner le locataire devant
Déroulement des séances : le bailleur et le locataire en le tribunal pour faire constater l’acquisition de la clause
conflit sont convoqués, en personne, par lettre à une résolutoire et la résiliation de plein droit du bail. Les
séance de conciliation au minimum quinze jours avant la modalités de mise en œuvre de cette clause varient selon
séance. la nature de la faute imputée au locataire.

Ils peuvent se faire assister par une personne de leur Lorsque le bailleur souhaite mettre en œuvre la clause
choix ou se faire représenter par une personne dûment résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des
mandatée. Si la demande a été introduite par une charges ou pour non-versement du dépôt de garantie, il
association ou par plusieurs locataires, seuls sont doit préalablement faire signifier au locataire, par acte
convoqués à la séance leurs représentants (2 au d’huissier, un commandement de payer, qui doit
maximum), dont les noms auront été communiqués au mentionner certaines informations et notamment la faculté
préalable au secrétariat de la CDC. pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le
logement (cf. § 4.4.1). De plus, pour les bailleurs
Chaque partie expose son point de vue et la CDC aide les personnes physiques ou les sociétés immobilières
parties à trouver une solution à leur problème. familiales, le commandement de payer doit être signalé
par l’huissier à la commission de coordination des actions
Si un accord intervient, les termes de la conciliation font de prévention des expulsions locatives (cf. § 4.4.2) dès
l’objet d’un document signé par chacune des parties. lors que l’un des seuils relatifs au montant et à
l’ancienneté de la dette, fixé par arrêté préfectoral, est
En l’absence d’accord, la CDC rend un avis qui constate la atteint.
situation et fait apparaître les points essentiels de la
position de chacun, ainsi que, le cas échéant, sa position. Le locataire peut, à compter de la réception du
4.3. Action en justice commandement, régler sa dette, saisir le juge d’instance
pour demander des délais de paiement, voire demander
4.3.1. Généralités ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité
pour le logement. Si le locataire ne s’est pas acquitté des
Si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses sommes dues dans les deux mois suivant la signification,
obligations, l’autre partie peut exercer une action en justice le bailleur peut alors assigner le locataire en justice pour
auprès du tribunal compétent pour l’obliger à exécuter son faire constater la résiliation de plein droit du bail.
obligation, pour demander la résiliation du contrat ou pour
demander une indemnisation. En cas de défaut d’assurance, le bailleur ne peut assigner
en justice le locataire pour faire constater l’acquisition de la
Tout litige relatif à un bail d’habitation relève exclusivement clause résolutoire qu’après un délai d’un mois après un
du tribunal d’instance dans le ressort duquel se situe le commandement demeuré infructueux.
logement. Toutefois, le juge de proximité est compétent en
matière de restitution du dépôt de garantie si le litige porte 4.3.2.2. Résiliation judiciaire
sur un montant inférieur à 4 000 euros.
Si le bailleur renonce à la mise en œuvre de la clause
Lorsqu’un ou plusieurs locataires ont avec un même résolutoire, ou si celle-ci n’est pas prévue au bail ou si le
bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils litige a pour origine des motifs non couverts par la clause
peuvent donner par écrit mandat d’agir en justice en leur résolutoire, le bailleur peut saisir directement le juge pour
nom et pour leur compte à une association siégeant à la demander la résiliation judiciaire du bail. Le juge dispose
Commission nationale de concertation. alors d’un large pouvoir pour apprécier si la faute du
Si le litige porte sur les caractéristiques du logement pour locataire est d’une gravité suffisante pour justifier la
en faire un logement décent, ce mandat peut être donné à résiliation du bail.
une des associations précitées ou à une association
compétente en matière d’insertion ou de logement des 4.3.2.3. Assignation aux fins de résiliation du bail et
personnes défavorisées, à une collectivité territoriale pouvoirs du juge
compétente en matière d’habitat ou à un organisme
payeur des aides au logement (CAF ou MSA). L’assignation est la procédure obligatoire de saisine du
juge. Il s’agit d’un acte établi et délivré par un huissier de
4.3.2. Résiliation judiciaire et de plein droit (art. 24) justice, par lequel le demandeur prévient la partie adverse
qu’une procédure judiciaire est ouverte contre lui.
Des modalités particulières de résiliation du bail sont
prévues par la loi lorsque le bailleur est à l’initiative de la
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Le bailleur personne morale autre que les sociétés Pour exercer ses missions, elle est informée dès la
immobilières familiales ne peut assigner aux fins de délivrance du commandement de payer (cf. § 4.3.2.1). En
constat de résiliation du bail qu’après avoir saisi, au moins outre, elle peut être saisie par les organismes payeurs des
deux mois auparavant, la commission de coordination des aides personnelles au logement ou directement par le
actions de prévention des expulsions locatives (cf. § bailleur ou le locataire. Il convient de s’adresser à la
4.4.2). Cette saisine est réputée constituée lorsqu’il y a eu préfecture de département pour connaître les coordonnées
signalement à la CAF/CMSA en vue d’assurer le maintien et modalités de saisine.
des aides au logement.
4.5. Procédure d’expulsion
Quand l’assignation est fondée sur une dette locative,
cette assignation doit être notifiée par huissier au préfet de Validité de l’expulsion :
département deux mois avant l’audience.
Le locataire ne peut être expulsé que sur le fondement
Le juge peut alors : d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de
conciliation exécutoire. Cette décision peut, notamment,
- soit accorder, même d’office, au locataire en situation de faire suite au refus du locataire de quitter les lieux après
régler sa dette locative, des délais de paiement, pouvant un congé délivré régulièrement par le bailleur, à la mise en
aller jusqu’à trois ans pour régler sa dette locative. Si le œuvre de la clause résolutoire ou à une résiliation
locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les judiciaire du contrat.
modalités fixés par le juge, le bail n’est pas résilié ; Le bailleur ne doit en aucun cas agir sans décision de
justice, même avec l’assistance d’un huissier. Ainsi, le
bailleur qui procède lui-même à l’expulsion d’un locataire
- soit ordonner l’expulsion assortie ou non d’un délai de indélicat est passible de trois ans de prison et de 30 000 €
grâce pour quitter les lieux (trois mois à trois ans) (art. L. d’amende.
412-1 et suivants du code des procédures civiles
d’exécution). Par ailleurs, suite à la décision de justice, le bailleur est
tenu de signifier au locataire, par un huissier de justice, un
4.4. Prévention des expulsions commandement de quitter les lieux. L’expulsion ne peut
avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant le
Des dispositifs de prévention des expulsions ont été commandement, ce délai peut être modifié par le juge
institués afin de traiter notamment le plus en amont les dans les conditions prévues notamment à l’article L. 412-1
situations d’impayés locatifs. Au sein des différentes du code des procédures civiles d’exécution.
actions mises en place sur le territoire départemental,
deux dispositifs sont susceptibles d’être mobilisés plus L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des
particulièrement. jugements à moins qu’un motif tiré de l’ordre public ne
l’autorise à refuser son concours.
4.4.1. Le fonds de solidarité pour le logement
En cas de refus, ou à l’expiration du délai de deux mois
Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) a été suivant le dépôt de la demande de concours de la force
constitué dans chaque département afin d’accorder des publique, le bailleur peut effectuer une demande gracieuse
aides financières, sous forme de prêts, de subventions ou d’indemnisation auprès du préfet, puis devant le tribunal
de garantie, aux personnes ayant de faibles ressources administratif pour obtenir réparation du préjudice.
qui rencontrent des difficultés pour assurer leurs dépenses
de logement (factures, loyers…). Trêve hivernale :

Les aides du FSL peuvent notamment permettre d’aider au Durant la période dite de trêve hivernale, qui court du
paiement : 1er novembre au 31 mars, les locataires sont protégés et
ne peuvent être expulsés. Ce délai supplémentaire doit
- du dépôt de garantie, du premier loyer, de l’assurance du être mis à profit pour activer tous les dispositifs de
logement ; relogement. Cette trêve signifie que tout jugement
ordonnant l’expulsion d’un locataire, passée en force de
- des dettes de loyers et de charges en vue du maintien chose jugée, ne peut être exécuté de force pendant cette
dans le logement ou en vue de faciliter l’accès à un période de grâce. Elle s’applique même si le juge a
nouveau logement ; ordonné des délais pour exécuter l’expulsion et que ces
délais ont expiré, sauf si l’expulsion est engagée à
- des impayés de factures d’eau et d’énergie. l’encontre :
Chaque département a ses propres critères d’attribution
des aides. Il est notamment tenu compte des ressources - d’un locataire qui loue un logement dans un immeuble
de toutes les personnes composant le foyer. Pour en qui a fait l’objet d’un arrêté de péril ; ou
bénéficier, il convient de s’adresser aux services de son
conseil départemental. - d’un locataire dont l’expulsion est assortie d’un
relogement correspondant à ses besoins familiaux (le
4.4.2. La commission de coordination des actions de nombre de pièces doit correspondre au nombre
prévention des expulsions locatives (CCAPEX) d’occupants).

Dans chaque département, la CCAPEX a pour mission de En revanche, la trêve hivernale n’interdit pas aux bailleurs
délivrer des avis et des recommandations à tout de demander et d’obtenir un jugement d’expulsion, ni
organisme ou personne susceptible de contribuer à la même de signifier au locataire le commandement de
prévention de l’expulsion ainsi qu’aux bailleurs et aux quitter les lieux. En effet, seules les mesures d’exécution
locataires concernés par une situation d’impayé ou de de l’expulsion avec le concours de la force publique sont
menace d’expulsion quel que soit le motif. Elle émet suspendues.
également des avis et recommandations à l’attention des
instances compétentes pour l’attribution d’aides
financières ou pour l’accompagnement social des
personnes en situation d’impayé.
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5. Contacts utiles - organisations nationales représentatives des locataires :

Les ADIL : les agences départementales d’information sur - la Confédération nationale du logement (CNL) ;
le logement apportent au public un conseil gratuit, neutre
et personnalisé sur toutes les questions juridiques, - la Confédération générale du logement (CGL) ;
financières et fiscales relatives au logement et leur
proposent des solutions adaptées à leur cas personnel. - la Confédération syndicale des familles (CSF) ;
Les ADIL assurent ainsi de nombreuses permanences sur
l’ensemble du territoire (http://www.anil.org/votre-adil/). - la Confédération de la consommation, du logement et du
Les organismes payeurs des aides au logement : cadre de vie (CLCV) ;

- Caisses d’allocations familiales (CAF) ; - l’Association force ouvrière consommateurs (AFOC).

- Mutualité sociale agricole (MSA). Maison de justice et du droit et point d’accès au droit : les
maisons de justice et du droit et les points d’accès au droit
Les associations représentatives des bailleurs et des accueillent gratuitement et anonymement les personnes
locataires : rencontrant un problème juridique et/ou administratif.
Le site http://www.annuaires.justice.gouv.fr/ vous permet
Au plan local, il existe de nombreuses organisations ayant de connaître, à partir de votre code postal, le point d’accès
pour objet de représenter et de défendre l’intérêt des au droit ou la maison de justice et du droit le plus proche
locataires ou des bailleurs. de votre domicile.

Sont également considérées comme représentatives au Information administrative :

niveau national les organisations représentatives des
locataires et des bailleurs suivantes, qui siègent à ce titre à - ministère du Logement, de l’Egalité des territoires et de la
la commission nationale de concertation : Ruralité : http://www.territoires.gouv.fr ;
- organisations nationales représentatives des bailleurs :
- site officiel de l’administration française :
- l’Association des propriétaires de logements http://www.service-public.fr/ ;
intermédiaires (APLI) ;
- numéro unique de renseignement des usagers Allo
- la Fédération des sociétés immobilières et foncières Service Public : 3939 (coût : 0,15 € la minute en
(FSIF) ; moyenne).
- l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) ;

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Ré s e r v é a ux a dhé r e nt s de l a Fé dé r at i on Na t i ona l e de l’ Im m obil i e r

Da t e du doc um e n t : 0 6/ 2 0 1 5