Ateliers groupes d’habitat

participatif

Les montages financiers de projets d’Habitat

Participatif
 Les montages financiers de projet d’Habitat Participatif
Déroulé de l’atelier :

1. Matin : le tour des dispositifs, quelques exemples

Évaluer ses capacités de financements, diagnostic financier du groupe/des membres
Les différentes sources de financements (banque, mutuelle, caisse de retraite…)
Montage de dossiers de financement en prêt individuel ou collectif
Apports+prêts individuels mutualisés, les prêts sociétaires, les dispositifs du logement
social, l’épargne ou l’investissement solidaire, l’investissement défiscalisé, le
financement participatif, le PTZ de la CARSAT, les appels à projet (pour
subventions), les autres dispositifs de subventions potentielles
2. Après midi : GT de mise en situation, autres questions des participants
Montage de dossier en prêt collectif et prêts aidés avec un partenaire bancaire ;
relation des banques avec un groupe en auto-promotion, analyse de risque,
garanties…
Montage d'un dossier de financement participatif
Recherche de moyens complémentaires (subventions, investisseurs, prêts relais...)
 pr o pr es, Financements ?
Fonds d it, prêt
r ts , cr é
a pp o
relais… Diag
Parts fina nostic d
sociales nce e
cap m ent,
Financement a
d’em cité
individuels pru
nt
Financement e
Mixités sociales, d
n
mutualisé revenus, répartitio
Prêt collectif des contributions,
... tantièmes…

Dispositif de prê
ts du Epargne solidaire, organismes
(PSLA, de financement éthique,
logement social
I), PTZ,
PLS, PLUS, PLA financement participatif, appel
PAS,
APL accession,
investissement
à projet, dispositif de soutien à
défiscalisé l'innovation...
3
 Définitions basiques

Maître d’ouvrage (MOA)

La maîtrise d'ouvrage est
l'entité porteuse du besoin,
définissant l'objectif du projet,
son calendrier et le budget
consacré à ce projet. Le résultat
attendu du projet est la
réalisation d'un ouvrage.
La maîtrise d'ouvrage maîtrise
l'idée de base du projet, et
représente à ce titre les
utilisateurs finaux à qui
l'ouvrage est destiné. Il en est
le commanditaire et le
financeur… Visite de chantier au Moyen Âge : le
maître d'œuvre présente l'avancement au
maître de l'ouvrage.
 Diagnostic de financement du groupe projet
Evaluer le budget de l’opération, articuler économie de projet et
moyens du porteur de projet
Evaluer les capacités individuelles de financement, établir un
diagnostic du groupe, fixer éventuellement des règles d’entrée
(coop d’habitants : niveau de fonds propres obligatoires…)
Mettre en place le cadre de la maîtrise d’ouvrage : qui porte ? Qui
finance ? Qui rachète ? (…)
Investisseurs et habitants : les mêmes ? Investisseurs solidaires ?
Investissements défiscalisés ? (…)
Mixités sociales et les statuts d’occupation envisagés : accession,
accession sociale, locatif social, location coopérative,
combinaisons…
=> Mettre en place les cadres du montage juridique et financier
Travail sur les solidarités internes, les marges de manœuvre, les
clés de répartition des dépenses d’investissement, quid au moment
des mutations…
=> Travail sur l’économie du projet et les partenariats mobilisables…
 Le budget d’une
opération, l’économie du
projet

2 types de montage de projet :

Maîtrise d’ouvrage collective : foncier unique, co
pro, propriété partagée ou collective, obligations du «
promoteur » (maître d’ouvrage collectif)
Maîtrise d’ouvrage individuelle : lotissement
(foncier individuel), logements individuels ,
financements individuels ?
 les cadres de la Maîtrise
d’Ouvrage collective

En démarche participative :
L’auto promotion et la livraison à soi même
La maîtrise d’ouvrage déléguée
Le CPI : le contrat de promotion immobilière
(ou un contrat de prestations entre habitants et
promoteur/constructeur)
La co-maîtrise d’ouvrage
Aussi :
La SCCV : société de construction vente
La VEFA : vente en l'état de futur achèvement
La location sociale avec convention de
délégation de gestion

7
 Le budget d’une opération, l’économie du projet

Les postes
• Le foncier et le bâti existant
• La construction (65 à 70%) : entreprises, suivi chantier, OPC (ordonnancement, pilotage
et coordination des interventions), part d’auto construction avec matériaux et outils,
assistance aux auto constructeurs, inclure des aléas travaux
• la viabilisation
• Les études : pré faisabilité, conception (Moe : architectes et bureaux d’études associés),
études de sol, thermique réglementaire, bureau de contrôle, CSPS (coordonnateur en
matière de sécurité et de protection de la santé)…
• L’assistance ou le conseil, la délégation de la maîtrise d’ouvrage
• Le montage juridique et réglementaire : notaire, géomètre, huissier
• Les assurances : la Dommage Ouvrage (DO), la garantie d’achèvement (GFA),
l’assurance chantier et pour l’auto construction
• Les taxes locales
• Les TVA en construction ou réhabilitation, en logement social
 Exemples de budgets d’une
opération par type d’opération
pages suivantes…

9
 Exemple de budget d’une opération, l’économie du projet en auto promotion
avec foncier public maîtrisé (et aidé)

Synthèse des postes de coûts (estimation AMO)

Nombre logements 8
Phase programme : APS
% montant PRODUITS
% montant
CHARGES par poste
des travaux
total montant Subventions 50 000 € 3,1%
opération Mutuelles 0,6%
10 000 €
m² surfaces habitables individuelles 715
Conseil Général 0,0%
Total m² espaces partagés 260
m² habitables partagés 100 Conseil Régional/ADEME 10 000 € 0,6%
Assistance à Maîtrise d'Ouvrage 1,2% 0,7% 12 084 € Fondation de France 10 000 € 0,6%
Architectes 11,1% 7,7% 105 508 € Fondation MACIF 10 000 € 0,6%
Bureaux d'Etudes Moe 0,5% 0,3% 4 550 € Autres Fondations 10 000 € 0,6%
Bureaux d'Etudes MO (Sol/BC/SPS) 1,0% 0,7% 9 400 €
Notaire + huissier + complément règlementaire 0,4% 0,2% 3 480 €Fonds propres 730 000 € 45,1%
Habitants 730 000 € 45,1%
Construction (coûts) 69,6% 937 071 € Investisseurs solidaires 0,0%
Assurances 2,5% 1,7% 22 350 €
Viabilisation 9,5% 6,6% 92 478 €
Taxes 0,3% 0,2% 5 000 €
Foncier 15,2% 10,6% 160 109 € Emprunts (hors intérêts) 839 036 € 51,8%
TVA 23,0% 16,0% 236 582 € CARSAT PTZ 0,0%
Aléas travaux 3,2% 1,9% 30 424 € prêts relais sur vente en cours 395 000 € 24,4%
TOTAL TTC 1 619 036 € Emprunts bancaires 444 036 € 27,4%
Coût au M² habitable TTC 1 986 € Emprunts bancaires si 0 subventions et autres
TOTAL TTC souhaité par les habitants 1 560 000 € PTZ 494 036 € 30,5%
Coût au M² habitable TTC 1 914 € TOTAL 1 619 036 € 100,0%
 Exemple de budget d’une opération, l’économie du projet en maîtrise d’ouvrage
déléguée avec foncier public maîtrisé (et aidé)
Synthèse des postes de coûts / Comparatifs
Nombre logements 12 PRODUITS
2- Stade APD V2(3) base HT CC/ m² -> 1 322 € Subventions 75 500 € 3,8%
Région appel à projet Région-ADEME - € 0,0%
% montant
% montant des Agglomération Lorient / Région logt social 0,0%
CHARGES par poste total montant
travaux
opération Subvention Agglo Lorient 5 500 € 0,3%
Fondation de France 15 000 € 0,8%
Construction (m² surfaces habitables) 772 Aides du locatif social 0,0%
Fondation MACIF 15 000 € 0,8%
Construction (m² espaces partagés) 112
Autres fondations 20 000 € 1,0%
AMO l'Echo-Habitants+Habicoop 3,2% 2,13% 40 369 €
MOD LB 9,5% 6,33% 120 000 € Mutuelles 20 000 € 1,0%
Architectes 2,2% 1,6% 112 052 €
Bureaux d'Etudes 2,5% 1,7% 34 310 € Fonds propres 394 000 € 19,8%
Option OPC (suivi chantier) 1,3% 0,0% - € Habitants 364 000 € 18,3%
Notaire + huissier + complément Investisseurs solidaires / Financement participatif 20 000 € 1,0%
0,4% 0,3% 4 750 €
règlementaire
Partenaire HLM 10 000 € 0,5%
Coûts construction (CC) 0 63% 1 261 012 €
Assurances 1,5% 1,2% 22 940 €
Frais de viabilisation, VRD, paysage, 6 Emprunts (hors intérêts) 1 524 817 € 76,5%
11,1% 7,4% 140 288 € CARSAT PTZ 220 000 € 11,0%
stationnements, ascenseur
Montant GFA 1,6% 1,0% 19 562 € - € 0,0%
taxes 0,6% 0,4% 7 728 € Emprunts bancaires 1 304 817 € 65,4%
TVA 7,6% 4,9% 97 603 € Dont prêt PLS bâti 1 198 515 € 60,1%
Foncier 7,3% 5,0% 102 179 €
Dont prêt PLS foncier 160 022 € 8,0%
Aléas 2,5% 0,0% 31 525 €
Dont prêt libre (PLI) - € 0,0%
TOTAL TTC 1 994 317 €
Coût au M² habitable TTC 2 256 €
Coût au M² habitable HT 2 146 € TOTAL 1 994 317 € 100,0%
 Exemple de budget d’une opération, l’économie du projet en co maîtrise
d’ouvrage avec foncier public maîtrisé (et aidé)
Synthèse des postes de coûts (estimation phase PRO) PRODUITS
Nombre logements 13 + 1 lot commun
Phase programme
% montant Subventions 193 826 € 8,1%
% montant
CHARGES par poste
des travaux
total montant Vannes Agglo 12 400 € 0,5%
opération EADM/Mairie St Nolff 10 604 € 0,4%
m² surfaces habitables individuelles 91,2% 1 063
Conseil Général 7 000 € 0,3%
m² habitables partagés 8,8% 103
Conseil Régional 79 322 € 3,3%
Total Assistance à Maîtrise d'Ouvrage 1,8% 1,1% 39 683 €
Etat (aide à la pierre) 14 000 € 0,6%
Total Maîtrise d'Ouvrage sociale 3,1% 2,0% 73 000 €
Architectes 7,7% 5,0% 117 748 € Fondation de France 15 500 € 0,6%
Bureaux d'Etudes Moe 0,8% 0,5% 12 841 € Fondation Abbé Pierre 25 000 € 1,0%
Bureaux d'Etudes MO (Sol/BC/SPS) - € Collecteur 15 000 € 0,6%
Option OPC (suivi chantier) 1,0% 0,6% 14 881 €
Fondation MACIF 15 000 €
0,6%
Notaire + huissier + complément règlementaire 0,3% 0,2% 4 511 €
Construction (coûts) 65,3% 1 532 633 € Fonds propres 1 270 696 € 52,9%
Assurances 2,4% 1,6% 36 531 € Habitants (lots libres) 1 182 696 € 49,3%
Raccordements réseaux 1,5% 1,0% 22 989 € Habitats solidaires 73 000 € 3,0%
Taxes 0,4% 0,3% 6 039 €
Investisseurs solidaires ("Les Petites
15 000 €
Foncier 17,7% 11,5% 270 882 € Pierres") 0,6%
TVA 1 9,9% 238 145 €
Aléas 2,0% 1,3% 30 653 €
TOTAL TTC 2 400 537 € Emprunts (hors intérêts) 936 557 € 39,0%
Coût au M² habitable TTC 2 059 € CARSAT PTZ - € 0,0%
TOTAL TTC hors communs 2 253 111 € Autres prêts PTZ - € 0,0%
Coût au M² habitable TTC 2 119 € Emprunts bancaires libres 184 653 € 7,7%

Communs 147 426 € Emprunts bancaires Habitats Solidaires 751 904 € 31,3%
Coût au M² habitable TTC 1 431 € TOTAL 2 401 078 € 100,0%
 Exemple de répartition des postes en co maîtrise d’ouvrage en
construction

Répartition des coûts d'un projet

Aléas travaux MO sociale

TVA AMO Moe BET
BE MO (Sol/BC/SPS)
Foncier Juridique

Taxes
Viabilisation
Assurances

Construction
62%
 Exemples de répartition des postes en auto promotion en réhabilitation

Répartition des postes

Architecte
4%
Bureaux d'Etudes
1%
AMO
1%
Foncier
27%
Juridique
0%
Répartition des postes

Raccordements
réseaux
3%
Construction
Taxes 61%
1% Assurances
(DO/GFA)
2%

AMO Architecte
Foncier 1% 7% Bureaux
30% juridique d'Etudes
0% 1%
Assurances
1% Taxes
0%
Construction
58%
Raccordeme
nts réseaux
2%
 Le budget d’une opération : points de vigilance
notamment au démarrage…

Les postes
• Le foncier et le bâti existant : établir une faisabilité économique (et dimensionner la taille
du projet le cas échéant) pour évaluer la part du foncier et du bâti présent sur le site dans le
budget total, afin de déterminer l’enveloppe globale de l’opération (et valider si le prix du
foncier est supportable…). Du même coup, une pré faisabilité architecturale est souvent
nécessaire pour déterminer l’engagement du groupe et de son partenaire…
• La construction et la viabilisation : ne pas partir trop bas sur les coûts de construction,
nécessité d’avoir des ratios au m² selon les typologies de construction réalisées
• Les aléas travaux : il y en a toujours, autant les intégrer au départ…
• Les études (pré faisabilité, conception (Moe : architectes et BET associés), études de sol,
thermique réglementaire, bureau de contrôle, CSPS (coordonnateur en matière de sécurité
et de protection de la santé) : selon l’enjeu de la qualité attendue et du type de projet
architectural.
• L’assistance ou le conseil, la délégation de la maîtrise d’ouvrage : a minima une AMO sur
des points du montage d’opération non maîtrisés…
• Le montage juridique et réglementaire : juriste ou notaire, en fonction de leurs
connaissances des spécificités de l’habitat participatif
• Les TVA en construction ou réhabilitation, en logement social
Diagnostic de financement individuel : outils
Diagnostic de financement individuel : outils
Diagnostic de financement individuel : outils
 Diagnostic de financement individuel / au projet
Nom Famille Situation actuelle Projet Remarques
Nb Adultes 1 1
Nb enfants 1 1
Revenu fiscal 19857 19857

COMPOSITION Salaires mens. 1800 1800

FAMILLE, FINANCES, et Aides Sociales mens. 0
CONDITIONS DE Revenus Complémentaires 150 150
LOGEMENT Total revenus mensuels 1 950,00 1 950,00

Type Logement (T1, T2…) T3 T3

surfaces : m² 60 60
Secteur privé ou HLM ? PRIVE PRIVE
< Compléter la colonne locataire / propriétaire selon la
situation actuelle / future
Loyer mensuel 600,00
Charges d'emprunt mens.
Autres Charges mensuelles (pension,...)
LOCATAIRES Montant des aides au logement (préciser
le type : APL, ALS, etc.)
Total charges nettes d'aides au logement 600,00 0,00

Charges d'emprunt amortissable 385,95 < Charges calculées à partir des simulations de prêts (ci-
Charges d'emprunt (prêt relais) 0,00 dessous)
Charges d'emprunt autres 256,67 PTZ
Autres Charges mensuelles (pension,...)
Total charges mensuelles 0,00 642,61
PROPRIETAIRES
Valeur de revente estimée de la RP
actuelle
Encours résiduel des emprunts résidence
principale actuelle
Valeur nette RP actuelle 0,00
Explication sur ces notions liens à droite
Situation actuelle Projet
>>
http://www.latribune.fr/vos-finances/banques-credit/credit-
Taux d'endettement 30,77% 32,95% immobilier/20121218trib000738010/pourquoi-le-taux-d-endettement-maximum-accepte-
http://www.emprunter-malin.com/calculer-son-taux-dendettement-et-son-reste-a-vivre-
EQUILIBRE FINANCIER Reste à vivre mens. Pour la famille 1 350,00 1 307,39 comme-une-banque/
Quotient familial mens. (RAV / nb de http://www.mon-credit-immobilier.info/dossier-calcul-taux-interet/calculer-quotient-
675,00 653,69 familial?1
pers.)
 Diagnostic de financement individuel / au projet
Financement du projet
Emploi Ressources
35 000 < Apport (épargne)
Acquisition RP (prix de revient total) 165 000 61 600 < PTZ (2016)
Plan de financement
(prix scénario en accession "libre" TVA 20%) 0 < Prêt familial
projet 0 < Prêt relais (si RP non vendue) (Simulation 1)
68 400 < Prêts bancaires amortissables (Simulation 2)
Total emplois > 165 000 165 000 < Total ressources
plan de financement équilibré <Emploi – Ressources (il faut arriver à 0!)

1-Simulation prêt relais Simulation capacité d'emprunt (amortissable)

Max = (valeur RP x 70 à
Mensualité maxi hors
Montant 0 80%) - encours de prêt 300
restant assurance hors PTZ
Durée mois (<= 24 mois) 24 Durée maxi (mois) 240
Taux annuel 2,00% Taux annuel 2,28%
Assurance (Taux annuel s/
0,54% Capital emprunté 57 775,56
K emprunté)
Assurance (Taux annuel s/ K
Mensualité hors assurance 0,00 0,54%
emprunté)
Assurance mens. 0,00 Assurance mens. 26,00
Mensualité avec assurance 0,00 Mensualité avec assurance 326,00
Avec PTZ 582,67 =>
2-Simulation prêt amortissable Taux indicatif (taux fixe)
Montant 68 400 7 ans (84 mois) 1,49%
Durée mois 240 10 ans (120 mois) 1,69%
Taux annuel 2,28% 15 ans (180 mois) 2,00%
Assurance (Taux annuel
0,54% 20 ans (240 mois) 2,28%
s/ K emprunté)
Mensualité hors assurance 355,17 25 ans (300 mois) 2,60%
Assurance mens. 30,78 http://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/barometre-des-taux.html?zone=3

Mensualité avec assurance 385,95 26/11/15

Total mensualités projet 642,61

Commentaires/ Pistes
Plutôt un montage en accession sociale ou location coopérative (TVA 5,5)
Réduire la part des communs pour réduire le taux d'effort : voir feuille suivante "simulation logt seul"
 Diagnostic de financement du groupe projet : synthèse
des situations individuelles

Type M² Apports & Autres Durée taux Différence/Souh Capacité

Prix de revient Financements PTZ intérêts souhait initial
logement logement aide agglo inv.sol. (ans) d'effort ait initial invest.
T4 94 205 724 € 119 000 € 86 724 € 46 200 € - € 20 57 688 € 12% 210 000 € - 4 276 € 244 400 €
T5 92 201 347 € 44 000 € 157 347 € 39 300 € - € 25 87 538 € 17% 210 000 € - 8 653 € 211 700 €
T4 90 200 750 € 200 750 € - € - € - € 10 - € 0% 220 000 € - 19 250 € 271 500 €

T3 80 175 085 € 104 000 € 71 085 € 32 340 € 20 000 € 10 54 393 € 24% 180 000 € - 4 915 € 181 300 €

T4 81 180 675 € 105 000 € 75 675 € 39 300 € - € 20 49 612 € 16% 160 000 € 20 675 € 235 300 €

T2 45 98 485 € 4 000 € 94 485 € 22 700 € 20 000 € 25 63 861 € 29% 100 000 € - 1 515 € 111 400 €

T4 100 223 056 € 240 000 € - € - € - € 10 - € 0% 230 000 € - 6 944 € 311 200 €
T4 100 223 056 € 223 056 € - € - € - € 10 - € 0% 230 000 € - 6 944 € 301 500 €
T4 100 223 056 € 77 369 € 145 687 € - € - € 25 59 532 € 21% 160 000 € 63 056 € 223 200 €

782 1 731 234 € 1 117 175 € 631 003 € 179 840 € 40 000 € 372 624 € 1 700 000 € 31 234 € 2 091 500 €
 Le budget d’une opération, l’économie du projet

Adéquation budget / Moyens

Travail sur les postes de coûts
Les marges de manœuvre
Les choix constructifs : surfaces, optimisation foncière, matériaux,
équipements
l’auto promotion, l’auto construction
les aides du logement social (TVA, foncier, dispositifs de prêt)
Le suivi du budget aux différentes phases du programme
En phase programme : cadrage
en phase conception architecturale : ajustements
en phase marché de travaux : validations coûts travaux
en phase chantier : gestion des aléas…
Le budget d’une opération, l’économie du projet

Méthode de construction du montage financier

Diagnostic de financement du
groupe projet Budget opérationnel

Arbitrages et marges de manœuvre, travail sur les postes en interne,

construction de l'économie du projet

Mise à jour du budget, travail sur la faisabilité, affinage des coûts

Elaboration du montage financier du projet, recherche des partenaires

et des solutions externes
 Méthode ventilations des quote-parts
d’investissement (hypothèses utilisées)

1. Tantièmes de surfaces : 5. Calcul du nombre de parts du

quotient familial :
Au pro rata de la surface utile sur 1
000 (millièmes) RFR / par :

. Couple ou personne isolée = 2*

2. Prise en compte des apports :
= taux d’apports / prix de revient 1er enfant à charge au sens Pf =
0,5*
3. Egalitaire : 1/10ème chacun sur
les surfaces communes ou 2ème enfant à charge au sens Pf =
pour les coop d’habitants : 20% du 0,5*
coût total ou du coût / lot, avec
mutualisation des apports si 3ème enfant à charge au sens Pf =
certains sont < aux 20% ? 1*
par enfant supplémentaire ou par
4. En fonction des moyens de enfant handicapé* = + 0,5
chacun, sur les surfaces communes
ou pour les coop d’habitants Il s'agit des enfants à charge bénéficiaires de
prestations familiales
 Répartition des charges prévisionnelles
Phase faisabilité Ventilation par famille
%
%
montant
montant Jean Marc et Amélie et Mathilde et Séverine et
HONORAIRES par poste HT de montant HT Gaudriault
H.T des Myriam Philippe Dominique Sylvain
l'opératio
travaux
n
TYPE logement T4 T5 T4 T3 T3/4
m² surfaces habitables
782,00 94,0 92,0 90,0 80,0 81,0
individuelles
Total m² espaces partagés 286,00 38,0 37,2 36,4 32,3 32,7
m² habitables partagés 126,00 15,1 14,8 14,5 12,9 13,1
Assistance à Maîtrise
0,9% 0,6% 10 000 € 1 202 € 1 176 € 1 151 € 1 023 € 1 036 €
d'Ouvrage
Architectes 8,5% 6,1% 90 393 € 12 459 € 12 194 € 11 929 € 10 603 € 10 736 €
Bureaux d'Etudes Moe 0,8% 0,5% 8 200 € 986 € 965 € 944 € 839 € 849 €
Bureaux d'Etudes MO
1,0% 0,7% 11 100 € 1 334 € 1 306 € 1 277 € 1 136 € 1 150 €
(Sol/BC/SPS)
Notaire + huissier +
0,4% 0,3% 4 200 € 505 € 494 € 483 € 430 € 435 €
complément règlementaire
Construction (coûts) 71,4% 1 065 845 € 126 138 € 123 454 € 123 920 € 107 351 € 111 528 €
Assurances 2,5% 1,8% 26 646 € 3 203 € 3 135 € 3 067 € 2 726 € 2 760 €
Viabilisation 10,5% 7,5% 111 548 € 13 409 € 13 123 € 12 838 € 11 412 € 11 554 €
Taxes 0,3% 0,2% 3 356 € 403 € 395 € 386 € 343 € 348 €
Foncier 13,9% 9,9% 148 093 € 17 802 € 17 423 € 17 044 € 15 150 € 15 340 €
TVA 22,4% 16,0% 238 598 € 28 284 € 27 683 € 27 711 € 24 072 € 24 940 €
Aléas travaux 0,0% 0,0% - € - € - € - € - € - €
TOTAL TTC 1 731 234 € 205 724 € 201 347 € 200 750 € 175 085 € 180 675 €
Coût au M² habitable 1 827 € 1 885 € 1 885 € 1 921 € 1 885 € 1 921 €
TOTAL TTC hors communs 1 626 234 € 193 103 € 188 994 € 188 666 € 164 343 € 169 799 €
Coût au M² habitable 2 080 € 2 054 € 2 054 € 2 096 € 2 054 € 2 096 €
TOTAL TTC souhaité par les habitants 1 700 000 € 210 000 € 210 000 € 220 000 € 180 000 € 160 000 €
Coût au M² habitable TTC 1 872 € 1 924 € 1 966 € 2 105 € 1 938 € 1 701 €
Différentiels 31 234 € - 4 276 € - 8 653 € - 19 250 € - 4 915 € 20 675 €
2% -2% -4% -9% -3% 13%
 Simulations financières individuelles
projet AN Ti Nevez 11 lots
Synthèse des postes de coûts Plafonds sociaux PSLA PLS PLS PSLA PSLA PSLA 0 PSLA 0 0
Phase faisabilité Ventilation par famille
% montant % montant Jean Noël &
Matthieu et Marie Jo et Laurent et
HONORAIRES par poste H.T des HT de montant HT Alain Françoise Michel Béatrice Marie Laurence Lot commun Hervé
Annaïg Jean Michel Isabelle G
travaux l'opération Françoise
TYPE logement T3 T3 T3 T2 T3 T3/4 T3/4 T4 T3 T3
m² privatifs (surfaces
750,00 75,0 70,0 60,0 45,0 60,0 80,0 80,0 70,0 65,0 85,0 60,0
habitables)
total m² espaces partagés 90,00 9,1 8,5 7,2 5,4 7,2 9,7 9,7 9,7 7,9 8,5 7,2
Assistance à Maîtrise
4,4% 2,7% 47 196 € 7 469,60 € 1 838,29 € 1 575,68 € 6 681,76 € 7 075,68 € 7 600,91 € 2 100,91 € 7 338,29 € 1 706,99 € 2 232,21 € 1 575,68 €
d'Ouvrage+Orga HLM
Architectes 9,0% 6,2% 97 360 € 9 735,98 € 9 086,91 € 7 788,78 € 5 841,59 € 7 788,78 € 10 385,04 € 10 385,04 € 9 086,91 € 8 437,85 € 11 034,11 € 7 788,78 €
Bureau d'Etudes
0,9% 0,6% 10 000 € 1 000,00 € 933,33 € 800,00 € 600,00 € 800,00 € 1 066,67 € 1 066,67 € 933,33 € 866,67 € 1 133,33 € 800,00 €
Environnement (th)
Bureaux d'Etudes MO
2,5% 1,5% 26 714,6 € 2 671,46 € 2 493,37 € 2 137,17 € 1 602,88 € 2 137,17 € 2 849,56 € 2 849,56 € 2 493,37 € 2 315,27 € 3 027,66 € 2 137,17 €
(Sol/BC/SPS)
Notaire + huissier +
0,4% 0,2% 4 200 € 420,00 € 392,00 € 336,00 € 252,00 € 336,00 € 448,00 € 448,00 € 392,00 € 364,00 € 476,00 € 336,00 €
complément règlementaire
Construction (coûts) 61,0% 1 081 775 € 109 325 € 102 037 € 87 460 € 65 595 € 87 460 € 116 613 € 116 613 € 102 037 € 94 748 € 112 427 € 87 460 €
Assurances 2,0% 1,2% 21 636 € 2 163,55 € 2 019,31 € 1 730,84 € 1 298,13 € 1 730,84 € 2 307,79 € 2 307,79 € 2 019,31 € 1 875,08 € 2 452,02 € 1 730,84 €
Viabilisation 2,8% 1,7% 30 000 € 3 000,00 € 2 800,00 € 2 400,00 € 1 800,00 € 2 400,00 € 3 200,00 € 3 200,00 € 2 800,00 € 2 600,00 € 3 400,00 € 2 400,00 €
taxes 0,5% 0,3% 5 383 € 538,27 € 502,39 € 430,62 € 322,96 € 430,62 € 574,16 € 574,16 € 502,39 € 466,50 € 610,04 € 430,62 €
Foncier 19,8% 12,1% 214 193 € 19 393,79 € 18 100,87 € 15 515,03 € 11 636,27 € 15 515,03 € 20 686,71 € 28 302,71 € 18 100,87 € 22 995,95 € 22 718,83 € 21 227,03 €
TVA 18,7% 11,4% 202 706 € 8 460,77 € 27 335,88 € 23 430,75 € 5 197,46 € 6 829,12 € 9 004,66 € 32 611,88 € 7 916,89 € 26 497,15 € 30 962,77 € 24 458,91 €
Aléas 3,0% 1,8% 32 453 € 3 279,75 € 3 061,10 € 2 623,80 € 1 967,85 € 2 623,80 € 3 498,40 € 3 498,40 € 3 061,10 € 2 842,45 € 3 372,80 € 2 623,80 €
TOTAL TTC avec aléas travaux 1 773 616 € 167 458 € 170 600 € 146 229 € 102 796 € 135 127 € 178 235 € 203 958 € 156 681 € 165 716 € 193 846 € 152 969 €
Coût au M² habitable 2 365 € 2 232,78 € 2 437,14 € 2 437,14 € 2 284,35 € 2 252,12 € 2 227,94 € 2 549,48 € 2 238,30 € 2 549,48 € 2 280,55 € 2 549,48 €
TOTAL TTC avec communs réaffectés 1 773 616 € 186 843 € 189 985 € 165 613 € 122 181 € 154 512 € 197 620 € 223 343 € 176 066 € 185 101 € - € 172 353 €
Coût au M² habitable 2 365 € 2 237,64 € 2 420,19 € 2 417,71 € 2 283,75 € 2 255,64 € 2 232,99 € 2 523,65 € 2 242,88 € 2 518,38 € - € 2 516,11 €

Jean Noël &

Matthieu et Marie Jo et Laurent et
Foyers Alain Françoise Michel Béatrice Marie Laurence Lot commun Hervé
Annaïg Jean Michel Isabelle G
Françoise
Capacité foyer 200 000 € 224 800 € 171 300 € 153 300 € 160 900 € 200 000 € 221 800 € 180 000 € 183 600 € 145 289 € 185 700 €
Constat
Ecart 32 542 € 54 200 € 25 071 € 50 504 € 25 773 € 21 765 € 17 842 € 23 319 € 17 884 € - 48 557 € 32 731 €
Hypothèse PTZ - € 43 600 € 43 600 € - € - € - € - € 49 700 € - € - € - €
Emprunt (apports déduits) - € 126 897 € 112 504 € 54 028 € 81 388 € - € 50 277 € 168 392 € - € 16 143 € 119 244 €
durée (années) 0 25 12 12 12 0 10 25 12 25 12
taux 0,00% 3,50% 2,50% 2,50% 2,50% 0,00% 2,30% 3,50% 2,50% 3,50% 2,50%
TOTAL financement - € 162 694 € 118 792 € 57 958 € 94 290 € - € 56 328 € 221 953 € - € 24 245 € 138 146 €
Mensualités (aidées) - € 620 € 901 € 441 € 710 € - € 509 € 687 € - € 93 € 1 047 €
Taux d'effort 0% 20% 33% 28% 33% 0% 18% 27% 0% 0% 28%
 Diagnostic de financement du groupe projet, travail sur
l’investissement et les besoins complémentaires
Synthèse des besoins de financement

Type Prix de Durée Mensualit taux Capacité Besoins idem hors Marge/Cap
M² hab Prix revient Apports Financements PTZ
logt revient/ lot (ans) és d'effort invest. compl. communs acité
T1 35,0 85 093 € 95 093 € 94 889 € - € - € 0 - € 0% 150 000 € - € 54 907 €
T3 60,0 138 715 € 148 715 € 35 000 € 120 509 € 55 100 € 20 610 € 31% 145 100 € 3 615 € - 6 385 €
T1 30,0 74 369 € 84 369 € 50 000 € 32 766 € - € 20 - € 0% 180 000 € - € 95 631 €
T2 45,0 106 542 € 116 542 € 50 000 € 69 137 € - € 20 - € 0% 130 000 € - € 13 458 €
T4 80,0 194 080 € 204 080 € 216 472 € - € - € 10 - € 0% 285 000 € - € 80 920 €
T4 80,0 181 612 € 191 612 € 15 000 € 189 004 € 73 200 € 25 842 € 33% 187 000 € 4 612 € - 5 388 €
T4 80,0 194 080 € 204 080 € 15 000 € 201 472 € - € 25 995 € 31% 210 100 € - € - 16 020 € 6 020 €

T4 90,0 203 061 € 213 061 € 96 800 € 131 452 € - € 20 750 € 30% 224 600 € - € 11 539 €
T5 100,0 224 510 € 234 510 € 84 842 € 167 658 € - € 20 477 € 15% 266 500 € - € 31 990 €
T5 90,0 218 340 € 228 340 € 200 000 € 43 531 € - € 10 430 € 18% 243 800 € - € 15 460 €
T3 50,0 117 266 € 127 266 € 3 000 € 128 261 € 44 000 € 25 578 € 42% 120 600 € 6 666 € - 3 334 €
90,0 232 315 € - € 110 000 € 122 315 € 61 158 € 20 296 € 168 957 € 122 315 €
830,0 1 969 983 € 1 847 668 € 861 003 € 1 083 789 € 172 300 € 1 778 300 € 137 209 € - 27 793 € 309 926 €
122 315 € 44% total sans les espaces communs compris
Besoins en financements solidaires (PTZ ou investissement) 137 209 €
Besoins complémentaires / locaux communs 61 158 € 26% PTZ CARSAT pour les personnes retraitées
Financements disponibles en interne/investisseurs 61 985 € 27% contribution des investisseurs aux locaux communs
Compléments à trouver 14 066 € subventions, financement participatif etc.
Pistes 15 000 € financement participatif solidaire
30 000 € Fondations, mutuelles
5 000 € ADEME
TOTAL 50 000 €
 Les marges de manoeuvre
Travail sur les marges de manœuvre et les pistes de solution…
Thématique Investigation Phase avec qui Arbitrages/Renvois Condition
pré programme puis Mise en lien avec les espaces prévisionnel coût "réaliste", marges de
Ajuster surfaces individuelles AMO puis architecte
conception communs manœuvre
Consolider le groupe à 10 mini
pré programme puis
Ajuster surfaces communs AMO puis architecte Travail en atelier collectif (péréquation des locaux / taille du
Surfaces conception
groupe)

Valider l'îlot en fonction des moyens et

Ajuster surface terrain pré programme AMO Travail en commun sur la densité
des contraintes avec ORYON

pré programme puis Valider une seule approche structurelle Formalisation du CdC dans une faisabilité
Approche structures communes AMO puis architecte
conception et regroupée des logements acceptée par tous
Construction
Ajustements matériaux et Priorités sur des sujets (isolation, hygro Validation collective pour tout ce qui est
conception architecte
équipements etc.) commun
Travail par lot de 2nd œuvre pour
Auto construction logt individuel conception architecte dégager des marges sur la main Repérer en amont les compétences en
Auto
d'œuvre interne, évaluer le besoin
construction
d'accompagnement
Voir en chantier collectif et participatif
Auto construction communs conception architecte
?
Envisager le PSLA pré programme AMO + Oryon Formalisation du partenariat et d'une S'entendre sur le budget et les lots de
co maîtrise d'ouvrage travaux en auto construction
Montage social Envisager en locatif social pré programme AMO + Oryon
Envisager emprunts PLS pré programme Voir en solution alternative modèle coopérative d'habitants (atelier juridique)
Répartir les investissements en
Investissements solidaires en pré programme puis fonction des moyens avec des Valider collectivement la répartition et
groupe (+ AMO)
interne conception reversements sans intérêts (ou très les engagements mutuels
faibles)
Autres solutions
pré programme puis En fonction des opportunités (appels à
financières Subventions groupe (+ AMO)
conception projet)
Besoin d'un sous groupe pour y
Voir "Co Finançons notre Habitat' ou
pré programme puis travailler…
Epargne solidaire groupe (+ AMO) formaliser une démarche en direct (ou
conception
une cigale) ?
 Le budget d’une opération, l’économie du projet
(construction neuve)

Les quotes-parts de financement des différentes phases du programme

En phase programme : 1/2 %
En phase avant projet architectural : 4/5%
En phase PRO/DCE (docts consultation entp. travaux)/Appels d’offre : 3/4%
En phase chantier avec acquisition du foncier : 90%

Le financement des différentes phases du programme

En phase programme : subvention démarrage, apports groupe
En phase conception architecturale : sur fonds propres maîtrise d’ouvrage
En phase chantier : déblocage des prêts

Garantir le financement des différentes phases du programme

En phase programme : mobiliser des fonds, trouver des subventions si
possible
En phase conception architecturale : valider le montage financier de la maîtrise
d’ouvrage (partenariats…)
En phase chantier : finaliser les engagements (100% des lots réservés ?) pour
le déblocage des prêts, finaliser les dossiers
 Le budget d’une opération, l’économie du projet
(en réhabilitation)

Les quotes-parts de financement des différentes phases du programme

(spécificités en réhabilitation)
En phase démarrage avec compromis de vente : 5 à 10 %
En phase permis de construire : 35 à 40%
En phase chantier avec acquisition du foncier : 50 à 60%

Besoin d’une capacité de mise de fond plus importante au départ et négocier une
clause suspensive au compromis de vente (obtention du permis de construire),
sauf si « l’occasion est trop bonne » et la suite assez sûre (groupe assez
déterminé et « solvable »)
 Les montages financiers

Les montages sociétaires des projets d’habitat participatif

1. Emprunts groupés auprès d’une banque avec une société

d’attribution :
mutualisation des capacités individuelles,
garantie hypothécaire via le nantissement sur les parts sociales

2. L’emprunt collectif sociétaire en coopérative d’habitants :

fonds propres (20%),
redevance (loyer),
comptes courants d’associés (Les comptes courants d’associés correspondent à des
avances de fonds, réalisées par les associés d’une société. Ces apports peuvent avoir plusieurs
finalités : être une composante de la politique de financement de la création ou du développement
d’une activité, une aide pour palier une insuffisance de trésorerie… L’utilisation des comptes
courants d’associé est strictement réglementée, notamment en fonction de la capacité de la
personne titulaire du compte courant (personne physique ou personne morale). En contrepartie, les
sommes laissées ainsi à disposition peuvent donner lieu au versement d’un intérêt aux associés).
 Principes des sociétés d’attribution

Chaque habitant
apporte son Attribution en
financement jouissance : la
société des
Les associés créent la habitants reste
société d’attribution propriétaire et
Des financements et répondent aux gère le bien
extérieurs peuvent
être levés
appels de fond
nécessaires à la
réalisation du Attribution en
propriété : la
programme société est
Possibilité d’associer dissoute et une
Garanties d’emprunt
des personnes individuelles (nantissement parts co-propriété lui
morales (loi ALUR) sociales), caution hypothécaire succède
de la société, caution mutuelle
 Financement et garanties

Montage financier et gestion des appels de fonds :

Une seule banque

pour les emprunts La SC effectue les appels
de fonds et gère les prestataires
individuels,
possibilité dépenses
d’emprunt collectif

Garanties :
Nantissement des parts sociales = quasi hypothèque (généralement, revente du
bien si défaut de créance)
Possibilité de la caution mutuelle des associés
GFA des promoteurs (garantie d’achèvement avant livraison) : obligation ALUR
 Fiscalité des stés d’attribution

• SC = Fiscalité transparente : pas d’impôt sociétaire en tant que tel

• Obligation de la déclaration au fisc, bilans comptables, bénéfices éventuels
imposables
• Pas de TVA sur la livraison à soi-même
• La SC règle la taxe foncière
• TVA immobilière si revente < à 5 ans
• Régime des plus values immobilières des particuliers
• Droits d’enregistrement dus pour les mutations
• Si location, la fiscalité s’applique
 Les coopératives d’habitants

Les sociétés commerciales sont des sociétés de capitaux

Responsabilité limitée aux apports Société soumise aux impôts commerciaux
(Impôt sur les sociétés)
Une solution envisagée pour permettre des emprunts collectifs en
limitant le risque
Le logement est occupé en location ; les redevances remboursent l’emprunt
collectif.
Les parts sociales / actions ne correspondent pas à des m² identifiés.
Possibilité d’avoir recours à de l’épargne extérieur.

Possibilité de gouvernance plus souple

Possibilité de créer des collèges (pour les SCIC et les SAS) ; possibilité de
gestion coopérative.
Possibilité de dissocier le pouvoir de décision de la possession du capital
2 Les coopératives d’habitants avant :
création de la coopérative

36
2 Les coopératives d’habitants avant :
fonctionnement de la coopérative

Charges locatives = électricité parties communes…

Charges de propriétaire = syndic éventuel, fonctionnement ascenseur…

37
2 Les coopératives d’habitants après
Nouveau lien contractuel : le contrat coopératif

38
Le Village Vertical - Schéma récapitulatif
MOA : RSH (titulaire d'un bail
à construction de 50 ans).
Gestion sociale : AILOJ

1 logement
en libre

espaces communs
4 PLAI (foyer
jeunes)
1
24 logements en PSLA
gérés par RSH 9 logements en PLS
(T2 à T5)
Emprunts PLS sur 40/50 ans
contracté par le VV, avec
garantie 100% collectivités
(convention intégrant
clause de reprise par RSH)
co-maitrise d'ouvrage VV /
•Projet architectural établi avec RSH : « standard » commun aux 14 logements,
RSH sur programme
+ CPI à RSH pour la afin d’en diminuer le cout et faciliter les permutations (avec personnalisation des
construction finitions).
•Coût de construction d'environ 1360 € / m2 HT
•Coût du foncier : 163€/m² SHON en PLS et 212 €/m² SHON en libre
•Prix de sortie : évalué à 2300 € TTC /m² SHON
•Apport du groupe actuel (9 ménages) : 380 000 €
 Les montages hybrides
• Un projet d’habitat peut être adossé à un projet d’activité professionnelle ou
encore accueillir des associations ; il convient de valider le ou les structures
juridiques pour porter le tout, et les contrats qui les lient (location de locaux, mises
à disposition etc.)
• Chaque type d’activité est lié à son montage financier : le projet immobilier, le
projet professionnel etc. Le projet immobilier pouvant mettre à disposition des
espaces contre redevance, il faut prévoir à la fois les produits issus d’une
redevance et la fiscalité associée à cette dernière dans le cadre du montage global,
du plan de trésorerie et selon les durées d’emprunt du projet (prévisionnel de
gestion).
• La loi ALUR autorise les sociétés d’habitat participatif à pratiquer de la « mixité
fonctionnelle » avec un plafond (CF article 47 de la loi, les décrets et le Code de la
Construction et de l’Habitation, édition 2015 et suivantes) ; au-delà, un montage
juridique hybride sera donc nécessaire.
• Il faut préciser également ce qui est interne au projet des membres (logements,
espaces travail, local AMAP…) et ce qui est prévu à usage externalisé (chambres
d’hôtes, locations à usage commercial ou professionnel ou associatif…).
 Les montages financiers : les outils
• « L’aide à la pierre » pour le locatif social : PLS (prêt locatif social), PLUS (prêt
locatif à usage social), PLA-I (prêt locatif aidé d'intégration) -> subventions, aides
fiscales (TVA 5,5%), taux d’emprunt bas, garanties des collectivités, foncier – cher
• L’accession sociale encadrée par le PSLA : prêt social de location accession -> aides
fiscales (TVA 5,5%), taux d’emprunt, foncier, portage et garantie de relogement
⇒ PLUS/PLAI/PSLA : recours à un organisme agréé logement social, sous conditions de
ressources (RFR/composition familiale/localisation du projet)
• Les dispositifs individualisés liés aux emprunts bancaires : PTZ, PAS…
• La question des garanties : la garantie d’achèvement, la garantie d’emprunt
• Les subventions : appels à projet, fondations…
• Financement participatif ou Crowdfunding
• L’épargne ou l’investissement solidaire
• Le recours aux investisseurs
 Les montages financiers : le PLS
=> compatible montage en coopérative d’habitants, voire SCI de location

Voir http://www.logement.gouv.fr/pret-locatif-social

• Prêt sociétaire 40 ans bâti, 50 ans foncier

• Contracté auprès d’un organisme bancaire partenaire relais des fonds de la Caisse des Dépôts
• Sous conditions de ressources
Objet du prêt

• Le PLS peut financer l’acquisition ou la construction de logements à usage locatif, ainsi que, le cas
échéant, les travaux d’amélioration correspondants. Le PLS n’ouvre pas droit à une subvention de
l’État. En revanche, il permet de bénéficier de la TVA à taux réduit (taux identique à celui
applicable aux opérations PLUS et PLAI) et d’une exonération de TFPB pendant 25 ans. Les locaux
communs doivent être qualifiés en LCR (locaux communs résidentiels) pour en faire partie.
• Les bailleurs doivent s’engager par une convention APL signée avec l’État, dont la durée est au
moins égale à la durée de la part du prêt qui ne finance pas la charge foncière, sans pouvoir être
ni inférieure à 15 ans, ni supérieure à 40 ans.
Montant

• Le montant minimum du prêt est égal à 50 % du prix de revient de l’opération6. Il peut couvrir au
plus la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions.
 Les montages financiers : le PSLA
=> compatibilité montage en société d’attribution à valider…
Voir http://www.hlm.coop/spip.php?article187

• Le prêt social location-accession (PSLA) est un dispositif d’accession à la propriété mis en

place par les pouvoirs publics en 2004. Il s’adresse à des ménages sous plafonds de ressources
qui achètent leur logement neuf situé dans une opération agréée par l’Etat pour être éligible
aux financements PSLA.
Le principe de la location-accession
• Le mécanisme de location-accession permet à des ménages sans apport personnel d’acquérir
le logement qu’ils occupent avec un statut de locataires. Les opérations réalisées dans le
cadre de ce dispositif comportent deux phases. Au cours de la première, le logement est
financé, comme dans le cas d’une opération locative classique, par un opérateur Hlm. Le
ménage qui occupe le logement acquitte une redevance composée d’une indemnité
d’occupation incluant les frais de gestion, et d’une épargne (la « part acquisitive »). A l’issue
de cette première phase, dont la durée peut être variable, le ménage a la possibilité d’opter
pour le statut d’accédant à la propriété. Ce contrat "ancienne formule" est ouvert à
l’acquisition dans le neuf comme dans l’ancien.
• Afin de rendre la location-accession attractive pour des ménages dont les ressources sont
modestes, un prêt conventionné dédié à ce type d’opérations sociales dans le neuf, le prêt
social location-accession (PSLA), est créé en 2004. Ce produit présente les mêmes avantages
fiscaux que le PLS (TVA à taux réduit et exonération de TFPB) et est éventuellement
transférable de l’opérateur à un ménage accédant. Il peut se cumuler, sous certaines
conditions, avec un PTZ.
 Les prêts aidés : le PTZ

Les différents PTZ (prêts à taux 0) mobilisables :

• Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé par l’État qui vous permet d'acheter
votre logement si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale
au cours des 2 dernières années, sous conditions de ressources. Le montant du
PTZ dépend de la zone où vous achetez votre logement. Le prêt ne peut financer
qu'une partie de l'achat, vous devez le compléter par un ou plusieurs prêts et
éventuellement un apport personnel. Ce logement doit être neuf ou ancien avec
des travaux. Ce prêt d’Etat peut être complété par un dispositif local porté par
une collectivité territoriale.
• L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer les travaux de rénovation
énergétique des logements. Ce prêt peut être accordé au propriétaire de
logement et au syndicat de copropriétaires jusqu'au 31 décembre 2018.
• Le PTZ de la CARSAT est un dispositif porté par la caisse de retraite pour aider
le financement de projets dédiés aux personnes âgées. Chaque caisse régionale
définit ses critères (prêt à société et non aux personnes, plutôt aux équipements
qu’à l’investissement, critères sociaux / logement social…) et ses modalités
d’obtention (20 ans en général)
 Les montages financiers : garantir l’achèvement de
l’immeuble

Les risques et les garanties

• Défaillance du maître d’ouvrage : départ d’un associé, défaillance non couverte
par une assurance de prêt (suicide ? Divorce ? Faillite perso ?...)
• Défaillance d’une entreprise (dépôt de bilan…) et désorganisation du chantier
entraînant un surcoût des travaux
La garantie financière d’achèvement :
l’article L. 200-9 du CCH, créé par la loi ALUR : « chaque société doit également
justifier, avant tout commencement de travaux de construction, d'une garantie
permettant de disposer des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble,
dont la nature et les modalités sont définies par décret en Conseil d'Etat. »
Cette garantie est dite extrinsèque (portée par un tiers externe)
 Le budget d’une opération, l’économie du projet

Décret loi ALUR

portant sur la
garantie
d’achèvement
 Les montages financiers

Article R*261-17
La garantie de l'achèvement de l'immeuble résulte soit de l'existence de
conditions propres à l'opération, soit de l'intervention, dans les conditions
prévues ci-après, d'une banque, d'un établissement financier habilité à faire des
opérations de crédit immobilier, d'une entreprise d'assurance agréée à cet
effet ou d'une société de caution mutuelle constituée conformément aux
dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917, ayant pour objet l'organisation
du crédit au petit et moyen commerce, à la petite et moyenne industrie.
La garantie de remboursement est donnée par l'un des organismes indiqués à
l'alinéa ci-dessus.
Taux assurance couplant la dommage ouvrage et la GFA : entre 2,5 et 3% du
prix de revient du projet. Pas de commande de l’état pour monter des solutions
opérationnelles avec la Caisse des Dépôts par exemple. Les organismes HLM ont
des accords cadre avec des taux meilleurs…
 Les montages financiers (SCM)
Société de caution mutuelle
Etablissement de crédit spécialisé dans l’octroi de garantie à l’occasion
d’opérations engagées par un de ses membres.
Les SCM apportent leur caution lorsqu’un cautionnement est exigé par la loi pour
garantir le remboursement d’un emprunt bancaire.
Une société de cautionnement est une société créée par une banque dans le
but de réduire les frais de cautionnement pour les particuliers (pas de frais
d'inscription à la conservation des hypothèques, pas de frais de notaire), dans le
cas d'un achat immobilier.
Elle s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En
contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le
déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt.
Néanmoins, si elle est amenée à payer, la caution aura la possibilité de se
retourner contre l’emprunteur et de procéder à une saisie-exécution sur
n’importe quel actif du débiteur.
Le prêt cautionné est rapide à mettre en place et assure par la suite une
meilleure protection de l’emprunteur.
 Les montages financiers (SCM)
Cette somme est composée de :
• une contribution à un fonds mutuel de garantie qui peut parfois être en partie
reversée à la fin de son crédit s'il n'y a eu aucun problème (comme le Crédit
Logement par exemple), ou définitivement acquise par l'organisme de caution
(cas des organismes bancaires) ;
• une commission, définitivement acquise par l'organisme de caution.
Il faut donc comparer le coût initial et final entre organismes de cautionnement
type Crédit Logement et ceux type bancaire. Cette contribution varie
proportionnellement en fonction du montant d'un prêt (en pratique de 0,5 % à 2
%).
Voir en particulier :
• Le Crédit Logement
• Le Bred Habitat, organisme de cautionnement du BRED
• Le CMH, organisme de cautionnement du Crédit mutuel
Exemple « La Petite Maison », Rennes : convention annexée de révision à la
baisse du taux de la garantie au fur et à mesure de la baisse du risque aux
étapes clé du chantier (accord passé avec Le Crédit Mutuel).
 Les garanties d’emprunt
1. En société d’attribution :
• La garantie hypothécaire en phase sociétaire est possible via le nantissement* des parts sociales de
chaque sociétaire pouvant donner un droit à l’organisme de crédit sur ces parts en vue de leur cession à un
1/3 acquéreur, ou d’une revente en propriété directe, en cas d’impossibilité d’honorer la créance.
• Le cautionnement hypothécaire sur le bien réalisé par la société, à titre exceptionnel : personne physique
ou morale qui apporte un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) en garantie d´un prêt contracté par une autre
personne (un associé du projet par exemple). Le bien apporté en garantie sera hypothéqué c´est à dire
qu´en cas de non paiement des échéances, il pourra être saisi. Le risque encouru par la caution hypothécaire
est limité à la valeur de ce bien. Mais le cautionnement hypothécaire par une société civile de dettes
d'associé ne passe plus en jurisprudence (cf : Références Cour de cassation chambre commerciale/ Audience
publique du mardi 23 septembre 2014/ N° de pourvoi: 13-17347/ Publié au bulletin en rejet :
« Mais attendu que n'est pas valide la sûreté accordée par une société civile en garantie de la dette d'un
associé dès lors qu'étant de nature à compromettre l'existence même de la société, elle est contraire à
l'intérêt social ; qu'il en est ainsi même dans le cas où un tel acte entre dans son objet statutaire ; qu'ayant
constaté, par motifs propres et adoptés, que l'immeuble donné en garantie du prêt consenti par la Caisse à
M. X... constituait le seul bien de la SCI, de sorte que cette dernière, qui ne tirait aucun avantage de son
engagement, mettait en jeu son existence même, la cour d'appel a statué à bon droit ; que le moyen n'est
pas fondé. » Donc c’est une garantie qui passe pour n’être plus utilisable…
* Le nantissement est une garantie, une sûreté réelle mobilière portant sur un bien incorporel (des parts sociales, un fonds
de commerce par exemple). Il s'agit donc d'une garantie pour le créancier qui obtient un droit sur un bien de son débiteur.
En droit français, le nantissement est défini depuis l'ordonnance du 23 mars 2006 comme un contrat par lequel un débiteur
remet un bien meuble incorporel à son créancier pour garantir sa dette. Le droit commun du nantissement est régi aux
articles 2355 et suivants du code civil français.
 Les garanties d’emprunt

1. En coopérative d’habitants :
• La garantie hypothécaire sur le bien réalisé par la société qui contracte l’emprunt (l’hypothèque est
une sûreté constituée sur un bien immeuble qui est affectée au paiement d'une dette. L'hypothèque
confère au créancier un droit de préférence et un droit de suite lui permettant d'en poursuivre la
vente en quelque main que le bien se trouve).
• La garantie des collectivités au titre du logement social, sur les prêts PLS, à l’instar de celle des
organismes HLM. A noter que cela dépend de la politique des collectivités (CF le PLH : programme
local de l’habitat) sur le PLS de type privé et des conditions du soutien (notamment la demande d’un
garant de 2nd rang pour reprendre le bien à la suite de la collectivité en cas de faillite de la
coopérative d’habitants, voir le Village Vertical à Villeurbanne et son garant de 2nd rang : la coop HLM
Rhône Saône Habitat).
 Les subventions

Les aides mobilisables :

1. Les appels à projet : bâtiment durable armoricain, logement social
innovant, sur le vieillissement, sur l’habitat, fonds Leader (Europe)…
AP des collectivités (bâtiment durable, aide au démarrage des projets d’HP…)
Fondations : Fondation de France (appel à projet habitat et vieillissement),
MACIF (soutien aux démarches innovantes)…
2. Les subventions spécifiques : l’ADEME sur 50% des études sur les
économies d’énergies par ex.
3. Les mutuelles : mobilisation par leurs adhérents de leurs mutuelles, en
fonction des critères définies par ces dernières…
4. Aide à l’émergence et constitution des groupes projet : en fonction de la
politique dédiée à l’habitat participatif ou d’une négociation avec la maîtrise
d’ouvrage publique (ex. St Nolff, Guérande, Lorient…)
 Le financement participatif ou crowdfunding :
conditions

• Définir le montant, les délais, les contre parties, la nature de

la demande (dons, prêts, investissement via des parts
sociales), l’objet (financement des espaces communs…)
• Monter un plan de communication : argumentaire, supports
(vidéo…)
• Trouver une plateforme web
• Lancer la campagne en partant des listes de contacts mails
des réseaux perso, associatifs voire professionnels
Le financement participatif : les plateformes / la FNSCHLM
Le financement participatif : les plateformes / Les petites Pierres
LeLe financement
financement participatif
participatif : les/ plateformes
: les plateformes Les petites Pierres
LeLe financement
financement participatif
participatif : les plateformes
: les plateformes / la NEF
Le financement participatif : les plateformes / wedogood-Loanim
 Le financement : prêt relais spécifique (la NEF)

• En phase projet (avant livraison) pour compléter le montage

financier et assurer les dépenses en cours (appels de fonds)
• Peut se substituer à un lot non souscrit (en attente pré
attribution)
• Durée 24 mois maxi
• Conditions d’un prêt relais au taux de 4.5% (si non utilisation
: 0.5%)
Question : qui assume le surcoût ? Le groupe ? (…)
Le financement : prêt relais spécifique (la NEF)
Le financement : les structures partenaires
Le financement : les structures partenaires
Le financement : les structures partenaires
 SCIA « ECOLODO », Pellouailles les Vignes (49)
7 familles en autopromotion avec une maison commune dans l’éco
quartier des Dolantines
– Le groupe s'est constitué à partir de l’association
« Anjou Eco Hameaux »
-Offre de terrain par l'aménageur et la ville (ZAC)
- Démarrage avec l’accompagnement de
l’association Alisée (incubation et formalisation du
projet)
- Programmation et conception du projet avec un
groupe de maîtrise d’œuvre intégrant de
l’accompagnement à l’auto construction et une
compétence matériaux bio sourcés (bois-paille)
- Recherche d’appuis pour le montage financier et
juridique
– Auto promotion en société civile d'attribution
- Coût objectif : 1 800 € TTC le m² habitable

Acteurs :

- Habitants avec Alisée puis l'Echo Habitants (AMO)

- La SCIC Hamosphère pour le portage du foncier et
des communs (en orange), en cours de constitution
- Maîtrise d’oeuvre : Rudy château et Sylvain Houpert
(architectes), Christian Hamani et Vincent Le Jolly
(maîtres d'œuvre)
- partenaires : Crédit Mutuel, d’autres moyens à lever
- Aménageur : SODEMEL (agglo Angers)
-> stade : avant projet sommaire (APS)
 SCIA « ECOLODO », Pellouailles les Vignes (49)
7 familles en autopromotion avec une maison commune dans l’éco
quartier des Dolantines

Familles S.C.I.C

MAISONS 740 000 € Bâtis collectif (Atelier, Maison commune…) 70 000 €

VRD liés aux maisons 26 000 € VRD autres (parking, voies…) 40 000 €

TERRAIN (emprise maisons + privatifs) 114 000 € TERRAIN collectif 230 000 €

FRAIS ANNEXES (notaire, SCIA, taxes…) 100 000 € FRAIS ANNEXES (notaire, études…) N.C.

Total familles : 980 000 € Total familles : 340 000 €

Bilan pour les familles :

Ce montage représente une demande de prêt dont le montant est réduit d’environ
56 000 € par famille.
Afin d’avoir la jouissance des parties collectives, les familles devront « louer »
l’usage à la S.C.I.C. pour un montant d’environ 140 €* /mois/famille.
 Le financement : l’investissement défiscalisé

• Dispositifs Pinel, Borloo ancien… : ciblage selon les zones

(tendues…), = appel à investisseurs (y compris financement
PLS) contre réduction d’impôts sous conditions.
• En démembrement : permet un niveau de loyer bas pendant
une période (10 ans) avant que le droit de propriété ne
s’applique (récupération des logements par l’investisseur
possible) ; un peu ambigu en démarche collective, sauf à ce
que l’investisseur fasse partie du projet et souhaite y habiter
par la suite ?
 Le financement : l’investissement défiscalisé
1. Dispositif PINEL : en zone plutôt tendue (A, B1, B2) pour du logement neuf ou rénové (http://www.la-loi-
pinel.com/le-dispositif-pinel/ )
Ce dispositif remplace le dispositif Duflot dans le but de l’améliorer et de rendre les conditions d’autant plus
avantageuses pour le contribuable français désireux d’investir. Le but du gouvernement est de développer le
financement des particuliers dans le secteur de l’immobilier afin de relancer le secteur tout en augmentant
l’offre de logements à louer sur le marché.
–> Le dispositif Pinel : Jusqu’à 21% de réduction d’impôt
Le dispositif Pinel propose une réduction qui peut s’élever jusqu’à 21% du montant de l’investissement. Soit, avec la
loi Pinel, une réduction d’impôt pouvant atteindre la somme de 63 000 €.
De plus, il introduit la possibilité de louer son bien à ses proches, ses ascendants ou descendants.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit acquérir un bien neuf et le louer pendant une période
déterminée : 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est, de lors, proportionnelle à la durée d’engagement : 12, 18
ou 21%.
Exemple pour un investissement de 150 000 €, vous pouvez réduire vos impôts de :
18 000 €, soit 3 000 € par an si vous louer votre bien neuf pendant 6 ans.
27 000 €, soit 3 000 € par an si vous louer votre bien neuf pendant 9 ans.
31 500 €, soit 2 625 € par an si vous louer votre bien neuf pendant 12 ans.
Conditions du logement :
être neuf ou rénové, être acquis en l’état futur d’achèvement, bénéficier du label BBC 2005 ou respecter la
réglementation thermique (RT 2012), être achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de
Chantier, être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés.
 Le financement : l’investissement défiscalisé
1. Dispositif PINEL : en zone plutôt tendue (B1, B2) pour du logement neuf ou rénové (http://www.la-loi-
pinel.com/le-dispositif-pinel/ )
La location
Le bien acquis à travers le dispositif doit être loué en respectant les conditions suivantes :
• location du bien sur la période d’engagement : 6, 9 ou 12 ans,
• location en qualité de résidence principale, location non meublée,
• définition du loyer en raison des plafonds de loyers établis selon les zones
L’Investissement :
Les conditions financières propres au dispositif pour investir dans le neuf sont les suivantes :
• l’investissement ne doit pas dépasser la somme de 300 000 €,
• l’investissement doit être de 5 500 € par m² maximum,
• les investissements sont limités à 2 par an dans la limite des 300 000€,
• la réduction d’impôt est inclue dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € par an et par foyer,
• la réduction d’impôt ne peut être reportée d’une année à l’autre.
Zone A Bis : Paris et sa proche
a- Le plafond de loyer (équivalent PLS) banlieue
Zone A : reste de la banlieue
Parisienne
Zone A bis Reste zone A Zone B1 Zone B2
Zone B1 : grandes agglomérations
Françaises, supérieure à 250 000
2015 16,82€/m² 12,49€/m² 10,06€/m² 8,74€/m² habitants, certaines villes du
littoral et de la Corse.
Zone B2 : communes et agglos
allant de 50 000 habitants à 250
000 habitants
Zone C : le reste du territoire
 Le financement : l’investissement défiscalisé
1. Dispositif PINEL : en zone plutôt tendue (B1, B2) pour du logement neuf ou rénové (http://www.la-loi-
pinel.com/le-dispositif-pinel/ )
b- Le plafond de ressources des locataires en € (équivalents PLS)

Composition du Lieu de situation du logement

foyer locataire Zone A bis Reste zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 971 36 971 30 133 27 120
Couple 55 254 55 254 40 241 36 216
Personne seule ou couple
ayant une personne à 72 433 66 420 48 393 43 554
charge
Personne seule ou couple
ayant deux personnes à 86 479 79 558 58 421 52 579
charge
Personne seule ou couple
ayant trois personnes à 102 893 94 183 68 725 61 853
charge
Personne seule ou couple
ayant quatre personnes à 115 782 105 985 77 453 69 707
charge
Majoration par personne
à charge supplémentaire à +12 900 +11 809 +8 641 +7 775
partir de la cinquième
 Le financement : l’investissement défiscalisé
2. Dispositif Borloo ancien : convention avec l’ANAH (https://www.anil.org/votre-projet/vous-achetez-vous-
construisez/investissement-locatif/dispositif-borloo-ancien/)
Une déduction spécifique des revenus fonciers issus de certains baux peut être obtenue, quelle que soit la date
d'acquisition du bien. Ce dispositif, appelé « Borloo dans l'ancien », concerne les logements conventionnés avec
l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) et mis en location à compter du 1er octobre 2006. .
Champ d'application
• Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines situées en France (métropole et DOM).
• Le « Borloo dans l'ancien » s'applique aux logements conventionnés loués à compter du 1er octobre 2006.
• Malgré sa dénomination, l'avantage fiscal peut concerner indifféremment un logement ancien ou neuf.
• Le logement doit aux normes de décence
Vos avantages
• Déduction spécifique de 30 % sur vos loyers imposables pendant toute la période d'engagement de location
lorsque vous acceptez de conventionner avec l'Anah à un niveau de loyer et de ressources intermédiaires.
• Déduction spécifique de 60 % sur vos loyers imposables pendant toute la période d'engagement de location
lorsque vous acceptez de conventionner avec l'Anah à un niveau de loyer et de ressources dit "social" ou "très
social".
• Lorsque la location est consentie, à un organisme public ou privé, en vue de la sous-location ou l’hébergement,
à usage d’habitation principale, de personnes physiques en difficulté ou dont la situation nécessite une solution
de transition (location déléguée), la déduction spécifique est de 70 % sur les loyers imposables (secteur
"intermédiaire", "social" ou "très social").
• Dans le cadre d'un conventionnement social ou très social, l'APL est versée en tiers payant, elle vous est donc
directement adressée.
A l'occasion du conventionnement, vous pouvez obtenir une subvention de l'Anah (dont le taux varie selon les
engagements auxquels vous consentez et le lieu de situation de l'immeuble) pour la réalisation de travaux.
 Le financement : l’investissement défiscalisé
2. Dispositif Borloo ancien : convention avec l’ANAH (https://www.anil.org/votre-projet/vous-achetez-vous-
construisez/investissement-locatif/dispositif-borloo-ancien/)
Vos engagements
Vous louez votre logement nu :
• pendant six ans ou neuf ans minimum en cas de travaux subventionnés par l'Anah ;
• à usage d'habitation principale ;
• à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal, un ascendant, un descendant, dont les revenus lors
de l'entrée dans les lieux sont inférieurs à plafond de ressources lesquelles varient selon que le
conventionnement est intermédiaire, social ou très social.
La location peut être consentie à une personne occupant déjà le logement à condition de procéder au
renouvellement du bail précédent ; le locataire peut également être un organisme public ou privé dès lors qu’il
s’engage à loger ou héberger des personnes physiques.
• Pour un loyer inférieur à un plafond qui varie selon que le conventionnement est intermédiaire, social ou très
social.
Plafonds de loyers et de ressources à respecter…
Zone A Bis : Paris et sa proche
• niveau intermédiaire,
banlieue
• niveau social,
• niveau très social. Zone A : reste de la banlieue
Parisienne
Selon les zones, plafonds de loyer au m² et plafonds de ressources Zone B1 : grandes agglomérations
selon la composition familiale par zone Françaises, supérieure à 250 000
habitants, certaines villes du
littoral et de la Corse.
Zone B2 : communes et agglos
allant de 50 000 habitants à 250
000 habitants
Zone C : le reste du territoire
 Le financement : l’investissement défiscalisé
Investissement et Démembrement (http://www.defiscalisation-atipa.fr/investissement-immobilier/investissement-
demembrement-127.html )

Réaliser un investissement dans le démembrement d'un bien immobilier permet de séparer une
propriété en deux (la nue propriété et l'usufruit), et surtout de préparer sa retraite, tout en réduisant
son ISF.
Démembrement et investissement locatif
L’investissement en démembrement, et plus particulièrement l'investissement en nue-propriété, est parvenu à
s’imposer comme une véritable alternative à l’investissement immobilier traditionnel.
L’usufruit est utilisé dans de nombreux montages immobiliers et patrimoniaux. Ici, la particularité réside dans le
montage d’opérations avec un bailleur social, qui pratiquera l’usufruit pendant une durée minimale de quinze ans.
Dans le cadre d'un investissement locatif en démembrement, l‘investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien
immobilier. L’usufruit étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la
durée du démembrement.
En achetant la nue-propriété, l’investisseur achète le droit de devenir propriétaire de ce bien à l’issue d’une période
déterminée
Les avantages de ce démembrement sont nombreux car l'investisseur
transfère l’ensemble des aléas locatifs (loyers impayés, vacances) et des charges d’entretien inhérents à cet
investissement
renonce à la perception de loyers pendant la période de démembrement en contrepartie d’une remise sur le prix
de vente pouvant aller jusqu’à 50 %
bénéficie d’une exonération de fiscalité sur le bien pendant toute la durée du démembrement : pas d’impôt sur le
revenu ni d’impôt de solidarité sur la fortune. Devenu plein propriétaire, il est exonéré de plus-value à 15 ans.
 Le financement : l’investissement défiscalisé
Avec le démembrement, l'investisseur bénéficie donc d’un effet de levier optimisé qui consiste à payer et à
rembourser 50 à 60% du prix du bien, pendant qu’il se valorise sur 100% de sa valeur.
L'objectif patrimonial de l'investissement en démembrement
Investir dans un bien promis à la location dans le cadre d'un démembrement doit poursuivre au moins un des
objectifs patrimoniaux suivants :
Recherche de complément de retraite à terme,
Pour les personnes disposant de revenus fonciers et/ou à l'ISF: optimisation de leur situation fiscale,
Recherche de plus-value.
Au terme du démembrement
La Loi du 2 juillet 2003 et la Loi "Engagement National pour le Logement" du 13 juillet 2006 définissent les modalités
applicables lors de l’échéance de l’usufruit entre le locataire, le nu propriétaire et l’usufruitier :
il y a concomitance automatique entre l’échéance des baux consentis au locataire par l’usufruitier et l’échéance de
l’usufruit temporaire,
le nu-propriétaire a la faculté, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, de donner congé au locataire pour vendre ou
occuper son bien,
l'usufruitier doit obligatoirement proposer un logement de substitution au sein de son parc locatif, au locataire
devant partir et relevant toujours des plafonds sociaux de ressources.
Le nu-propriétaire a alors le choix entre :
vendre le bien
reprendre le bien pour y habiter
louer le bien