Guide de la fiscalité

immobilière
en France
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La fiscalité
immobilière en France
Introduction

La rentabilité d’un investissement sur l’opportunité d’opter pour un

immobilier dépend de la fiscalité dispositif de défiscalisation, en mettant
applicable. Au moment d’élaborer en balance l’avantage fiscal et les
votre stratégie d’investisseur, contraintes associées. Prêt à poser
vous devez prendre en compte les la première pierre de votre empire
spécificités de chaque régime fiscal immobilier ?
(abattements, traitement des déficits
et plus-values…) pour bien choisir le
vôtre. Si votre projet comprend un
objectif de transmission patrimoniale,
vous pouvez envisager la création
d’une SCI. À l’IR ou à l’IS ? Ce guide vous
aidera à prendre la bonne décision !
Enfin, vous devez vous interroger
 2

Dans le cadre d’un investissement locatif, les loyers que vous

percevez sont soumis à imposition. Le régime fiscal applicable
et ses modalités dépendent de la nature de la location : vide
ou meublée.

En location vide En location meublée

Les recettes locatives sont considérées les recettes locatives sont considérées
comme des revenus fonciers. Vous avez comme des bénéfices industriels et
le choix entre deux régimes fiscaux : le commerciaux (BIC). Vous pouvez
régime micro-foncier et le régime réel. choisir de les imposer au régime micro-
BIC ou au régime réel.
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La fiscalité
de la location
meublée
La location meublée est la mise
à disposition contre un loyer
d’un logement garni du mobilier
indispensable à une occupation
normale par le locataire (décret
n° 2015-981 du 31/07/2015).
Pour exercer cette activité, vous devez
choisir entre deux statuts : LMNP et
LMP.
Les recettes locatives sont imposées
soit au micro-BIC soit au régime réel.

Les caractéristiques d’un logement meublé

Pour être éligible à la location meublée, le bien doit comporter au minimum les éléments suivants :

Literie avec couette ou couverture Système occultant dans les chambres

(volets ou rideaux)

Équipements de cuisine type plaques

Vaisselle et ustensiles de cuisine
de cuisson, four ou micro-ondes,
en quantité suffisante pour que les
réfrigérateur avec compartiment
locataires prennent leur repas
congélateur ou congélateur

Table et sièges Meubles de rangement

Luminaires Matériel pour entretenir l’appartement

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Le statut du loueur en meublé

En louant un logement meublé, vous relevez de l’un des deux statuts suivants :

Loueur en meublé non Loueur en meublé

professionnel ou LMNP professionnel ou LMP
Si vos recettes locatives, (loyers + Si vos recettes locatives, (loyers +
charges) sont inférieures à 23 000 € charges), sont supérieures à 23 000 €
TTC par an ou inférieures au montant TTC par an et supérieures à l’ensemble
total des autres revenus d’activité de des revenus d’activité de votre foyer
votre foyer fiscal. fiscal.

A savoir : le LMP est assujetti de plein droit à la Sécurité sociale des indépendants (SSI). À ce titre,
il est redevable de cotisations sociales, avec un forfait minimum de 1 145 euros par an. Sur option
et sous conditions, il peut demander son rattachement au régime général, qui propose un calcul
différent du montant des cotisations sociales.
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Les régimes fiscaux applicables à la location meublée

Les loyers que vous encaissez sont taxés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices
industriels et commerciaux (BIC). De plein droit, vous êtes soumis au régime micro-BIC. Si
vos recettes excèdent un certain montant, ou sur option, vous relèverez du régime réel.

Régime du micro-BIC

Le régime du micro-BIC s’applique si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas :

72 600 172 600

euros euros

En régime micro-BIC, vous ne déduisez 23 000 euros par an, celles-ci sont soumises à
aucune charge de vos recettes locatives. cotisations sociales (et non aux prélèvements
Vous bénéficiez à la place d’un abattement sociaux).
forfaitaire de 50 % en meublé classique, ou
Le montant des recettes (loyer et charges)
de 71 % en meublé de tourisme et chambres
doit être indiqué sur la déclaration d’impôt en
d’hôtes, avec un montant minimum de
ligne. Rendez-vous sur le formulaire n°2042
305 euros.
C PRO, au cadre « Bénéfices industriels et
Vous êtes également redevable des commerciaux » pour faire votre déclaration !
prélèvements sociaux de 17.2 %. Attention, si
en meublé de tourisme, vos recettes excèdent

Régime du réel

Si vos recettes dépassent les seuils du micro- ans et est reconduite automatiquement.
BIC, ou sur option exercée avant le 1er février
On parle de régime réel, car il autorise la
de l’année en cours, vous pouvez choisir
déduction des charges pour leur montant
l’imposition au régime réel. En cas d’option,
réel. Toutes les charges sont éligibles à la
celle-ci est irrévocable pour au moins deux
déduction dès lors qu’elles sont engagées dans
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l’intérêt de l’exploitation et qu’elles peuvent être Vous devez déposer une déclaration de
justifiées, notamment par une facture. Sont ainsi résultat n° 2031 et ses annexes comportant un
déductibles les intérêts d’emprunt, les charges bilan, un compte de résultats, un tableau des
de copropriété, les primes d’assurance… immobilisations et amortissements et un relevé
des provisions.
Le régime réel vous permet également de
pratiquer des amortissements sur l’immobilier
(hors terrain) et sur le mobilier.
Pour ces raisons, nous vous conseillons vivement
Contrainte du régime réel : vous êtes dans de faire appel à un expert-comptable !
l’obligation de tenir une comptabilité et de
produire un plan d’amortissement.

Synthèse régime
micro-BIC / régime réel

De plein droit si : De plein droit si :

• Recettes inférieures à • Recettes supérieures à
72 600 euros (meublé 72 600 euros (meublé
classique) classique)
• Recettes inférieures à 176 200 • Recettes supérieures à
Application euros (meublé de tourisme + 176 200 euros (meublé de
chambres d’hôtes) tourisme + chambre d’hôtes).
Sur option avant 1er février
année en cours / option
irrévocable pendant 2 ans

Abattement : Déduction des charges :

Prise en compte • 50 % (location classique) • Engagées dans l’intérêt de
• 71 % (meublé de tourisme, l’exploitation
des dépenses
chambres d’hôtes). Minimum • Justifiées
à verser : 305 euros

Non Non
Obligation
de tenir une
comptabilité

Régime Régime
micro-BIC réel
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LMP et LMNP :
les différences

Comme nous l’avons vu plus haut, vous

relevez du statut de LMNP si les recettes
générées par la location meublée sont
inférieures à 23 000 € par an ou si elles
sont inférieures aux autres revenus
d’activité de votre foyer fiscal.
A contrario, vous relevez du statut de Le traitement des déficits
LMP si vos recettes de location meublée
en LMNP et LMP
sont supérieures à 23 000 € par an
et si elles sont supérieures aux autres
revenus d’activité du foyer. Vous créez un déficit dès lors que
Sont pris en compte dans les revenus les charges que vous supportez sont
d’activité : les traitements et salaires, supérieures aux recettes locatives que
les pensions de retraite, les rentes vous percevez. L’imputation du déficit
viagères, les bénéfices industriels et et son report dépendent de votre statut,
commerciaux, les bénéfices agricoles et LMNP ou LMP.
les bénéfices non-commerciaux, pour • Vous réalisez un déficit en LMNP :
leur montant net (après déduction des vous pouvez le reporter pendant
charges et abattements). 10 ans, exclusivement sur la
En dehors de cette distinction, les catégorie des BIC de location
principales différences entre le statut meublée non professionnelle.
de LMNP et le statut de LMP résident dans • Vous réalisez un déficit en LMP
le traitement des éventuels déficits et : vous pouvez le déduire de votre
plus-values immobilières. revenu global sans limitation de
montant. Vous diminuez ainsi votre
assiette imposable et réduisez, voire
supprimez votre IR.
Votre revenu global est insuffisant pour
absorber le déficit ? Vous pouvez alors
reporter le déficit, sur votre revenu
global, pendant les 6 années suivantes.
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Synthèse déficit LMNP / LMP

Déficit au Reportable 10 ans sur BIC Imputable sur revenu global de

régime réel location meublée non l’année en cours sans limitation
professionnelle. de montant.
Reportable sur revenu global
pendant 6 an.

LMNP LMP

La plus-value en LMNP et LMP

Comme son nom l’indique, le LMNP n’est

pas un professionnel. En conséquence, la
plus-value qu’il réalise relève du régime Taux d’abattement par année de détention :
des particuliers. Correspondant à la
différence entre le prix de vente et le
prix d’achat, la plus-value est taxée à
Impôt sur le Prélévement
l’IR et aux prélèvements sociaux. Durée de détention
revenu sociaux
De plein droit, le taux d’IR est fixé à 19 %,
celui des prélèvements sociaux, à 17.2 %. Moins de 6 ans 0% 0%
La loi fiscale prévoit des abattements
pour durée de détention, pour l’IR et pour De la 6e à la 21 année 6% 1,65%
les prélèvements sociaux.
Pour être complétement exonéré d’IR, 22e année révolue 4% 1,6%
vous devez conserver le bien pendant
au moins 22 ans. Pour être intégralement Au-delà de la 22e année Exonération 9%
exonéré de prélèvements sociaux, vous
devez conserver le bien pendant au Au-delà de la 30e année Exonération Exonération
moins 30 ans.
Voici le barème récapitulatif des
abattements par durée de détention
pour l’IR et pour les prélèvements
sociaux :
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Le LMP relève du régime des plus-values des professionnels. À condition que l’activité de loueur soit
exercée depuis au moins 5 ans, le régime prévoit :

Une exonération totale Une exonération partielle

de taxation de la plus-value lorsque de taxation de la plus-value lorsque
celle-ci n’excède pas 90 000 euros. celle-ci est comprise entre 90 000 et
126 000 euros.

Si vous ne remplissez pas les conditions pour l’exonération, alors la plus-value professionnelle est
imposée au régime des plus-values de court terme (moins de 2 ans) ou de long terme (plus de
2 ans), à l’IR ou à l’impôt sur les sociétés (IS).
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Traitement de la plus-value
court terme et long terme en LMP

LMP exerçant Compensation entre plusvalues et Imputable sur revenu global de

en entreprise moins-values de l’exercice social l’année en cours sans limitation
soumise à l’IR = plus-value nette. de montant.
Plus-value nette ajoutée au Reportable sur revenu global
bénéfice de l’entreprise puis taxée pendant 6 an.
dans les conditions normales de
l’IR.
À savoir : possibilité d’étaler
l’imposition sur 3 ans.

LMP exerçant Plus-value imposée au taux normal de 25 % ou au taux réduit de 15 %

en entreprise (applicable aux PME et seulement pour la tranche de bénéfices inférieure
à 38 120 euros).
à l’IS

Plus-value
Plus-value
court
long terme
terme

Traitement des plus-values LMNP et LMP : ce qu’il faut retenir

• Application du régime des plus-

• Application du régime des plus-
values des professionnels.
values des particuliers.
• Plus-value = prix de vente – valeur
• Plus-value = prix de vente – prix
nette comptable (prix d’achat -
d’achat.
amortissements).
• Imposition normale à 19 % pour l’IR, à
17.2 % pour les prélèvements sociaux. • Si activité d’au moins 5 ans :
exonération totale pour plus-value
• Exonération d’IR au bout de 22 ans, inférieure à 90 000 euros. Exonération
exonération de prélèvements sociaux partielle pour plus-value comprise
au bout de 30 ans. entre 90 000 et 126 000 euros.
• Si pas d’exonération possible,
application du régime des plus-
values à court terme et à long terme,
à l’IR ou à l’IS.
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Comment se déclarer en loueur en

meublé ?

Pour pouvoir exercer votre activité de loueur,

en LMNP comme en LMP, vous devez dans un
premier temps vous immatriculer auprès d’un
centre de formalités des entreprises (CFE).
• Pour les LMNP, le CFE compétent est le greffe
du tribunal de commerce dont dépend le
bien loué .
• Pour les LMP, le CFE compétent est l’URSSAF
si vous ne fournissez aucun service annexe
à la location meublée (réception ou petit-
déjeuner, par exemple), la CCI dans le cas
contraire.
Vous remplirez le formulaire de commencement
d’activité P0i, ou FCMB si vous exploitez le bien
meublé en indivision. Il doit parvenir au CFE dans
les 15 jours suivant la première mise en location
du bien, en ligne ou par courrier.
Après vérification, le greffe se charge de la
transmission de la déclaration au Service des
impôts et à l’INSEE. L’immatriculation permet
d’indiquer le régime d’imposition choisi et
d’obtenir un numéro SIRET.
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La fiscalité de
la location nue
On appelle location nue ou vide la
mise à disposition contre un loyer
d’un bien non meublé. Les loyers des
locations vides sont imposés dans la
catégorie des revenus fonciers.
Il n’existe aucun statut spécifique pour
le loueur d’un logement vide.
Les recettes locatives sont imposées
au régime micro-foncier ou au régime
réel.

Les régimes fiscaux applicables à la location nue

Les loyers que vous encaissez sont taxés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus
fonciers. De plein droit, vous êtes soumis au régime micro-foncier. Si vos recettes excèdent
un certain montant, ou sur option, vous relèverez du régime réel.

Régime du micro-foncier

Le régime du micro-foncier s’applique si vos revenus

fonciers bruts annuels hors charges n’excèdent pas
15.000 euros. Vous ne pouvez pas déduire vos charges
mais bénéficiez à la place d’un abattement de 30 %, - de
appliqué par l’administration lors de votre déclaration.
Vous êtes également redevable des prélèvements 15 000
sociaux de 17.2 %. euros
Vous indiquerez le montant du revenu locatif brut lors
de votre déclaration d’impôt en ligne, sur le formulaire
n°2044, dans la catégorie des revenus fonciers (case
4BE).
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Régime du réel

Si vos revenus fonciers excèdent 15 000 euros par an,

ou sur option irrévocable pendant 3 ans, vous serez
assujetti au régime réel. Ce régime vous permet de + de
déduire des revenus fonciers un nombre limité de
charges. Elles sont expressément visées par l’article
31 du CGI et comprennent notamment les intérêts
15 000
d’emprunt, frais de gestion, primes d’assurance,
euros
charges de copropriété ou encore certains travaux.

Déficit foncier en location vide

Si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, alors vous créez un déficit foncier. Vous pouvez
l’imputer sur votre revenu global dans une limite de 10 700 euros. Ce mécanisme vous permet ainsi
de diminuer ou de supprimer votre IR.
Votre revenu global est inférieur au déficit foncier ? Vous pouvez reporter le reliquat !
Deux hypothèses :

Le déficit foncier est supérieur Le déficit foncier est inférieur

à 10 700 euros ou provient des à 10 700 euros et ne provient
intérêts d’emprunt : vous pouvez pas des intérêts d’emprunt : il
le reporter sur la catégorie des est considéré comme un déficit
revenus fonciers pendant 10 ans. global et reportable sur le revenu
global pendant 6 ans.
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Synthèse régime micro-foncier

/ régime réel

De plein droit si recettes

supérieures à 15 000 euros
De plein droit si recettes
Application Sur option irrévocable pendant
inférieures à 15 000 euros. 3 ans.

Déduction des charges

autorisées par la loi (intérêts
Prise en compte Abattement 30 %. d’emprunt, primes d’assurance,
des dépenses dépenses de gestion
administrative…).

Déficit foncier imputable sur

revenu global de l’année en
cours jusqu’à 10 700 euros.

Excédent de déficit foncier

reportable :

• 10 ans sur la catégorie des

Obligation de tenir revenus fonciers pour la
Non.
une comptabilité part excédant 10 700 euros
ou provenant des intérêts
d’emprunt.

• 6 ans sur le revenu global

pour la part inférieure
à 10 700 euros ou ne
provenant pas des intérêts
d’emprunt.

Régime Régime
micro- réel
foncier
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Les avantages de la Les inconvénients de la

location vide location vide
Au nombre des atouts de la location Au titre des inconvénients de la location
vide, on peut citer : vide, citons :

• Une demande locative soutenue • Un loyer plus faible qu’en location

par tous les types de locataires meublée. Il est en moyenne inférieur
(jeunes actifs, familles, seniors…) . de 5 à 30 %.
• La stabilité de la location : le bail • Le délai de préavis pour reprise du
prévoit un engagement d’au moins logement par le propriétaire, qui est
3 ans avec le locataire . de 6 mois en location nue contre
• Un risque moins important de turn- 3 mois en location meublée.
over et de vacance locative.
• Peu de démarches administratives
(la déclaration initiale de CFE
n’existe pas en location vide).
• La possibilité de créer un déficit
foncier imputable sur le revenu
global (dans la limite de 10.700 €
par an et sous conditions).
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TableauTableau
comparatif locationlocation
comparatif vide vide
et meublée
et meublée

Location meublée Location nue

LMNP ou LMP
Statut du loueur Aucun
Immatriculation CFE.

50 % meublé classique
Abattement au
71 % meuble de tourisme + chambres 30 %
régime micro
d’hôtes.

Charges déductibles Toutes les charges engagées dans

Liste énumérée par la loi.
au régime réel l’intérêt de l’exploitation et justifiables.

Tenue d’une
Oui Non
comptabilité

Déficit foncier imputable sur

revenu global jusqu’à 10 700
euros.
Excédent de déficit foncier
LMNP : déficit reportable 10 ans reportable :
dans catégorie BIC location non • 10 ans sur la catégorie des
professionnelle. revenus fonciers pour la part
Déficit LMP : imputable sur revenu global excédant 10 700 euros ou
sans limitation de montant. provenant des intérêts d’emprunt.
Reportable 6 ans sur revenu global.
• 6 ans sur le revenu global pour
la part inférieure à 10 700 euros
ou ne provenant pas des intérêts
d’emprunt.

Suite page suivante...

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Location meublée Location nue

LMNP : régime des particuliers /

Exonération IR après 22 ans, exonération
prélèvements sociaux après 30 ans.
LMP : régime des professionnels /
Exonération totale si plus-value <90 000
Régime des particuliers / Exonération
euros.
Plus-value Exonération partielle si plus-value entre
IR après 22 ans, exonération
prélèvements sociaux après 30 ans
90 000 à 126 000 euros.
Si pas d’exonération possible, régime
plus-value court terme et long terme, à
l’IR ou l’IS.

1 an pour une location meublée classique.

9 mois si le preneur est étudiant
De 1 à 11 mois en bail mobilité.
Durée du bail 90 jours avec la même personne en
3 ans
location saisonnière.

Montant du dépôt de 2 mois de loyer maximum.

1 mois de loyer maximum.
Pas de dépôt de garantie en bail mobilité.
garantie

Durée du préavis du
1 mois 3 mois
locataire

Durée de préavis du
propriétaire pour 3 mois 6 mois

reprise du logement

Loyers majorés
Avantages autres Offre moins abondante qu’en location nue Moins de turn-over
: moins de concurrence avec les autres Demande locative soutenue.
que fiscaux bailleurs.

Risque de turn-over
Loyers plus faibles
Inconvénients Travaux et réparations plus fréquents
Forte concurrence entre bailleurs.
(mais déductibles au réel).

Déficit foncier imputable sur revenu

global jusqu’à 10 700 euros
Excédent de déficit foncier reportable :
LMNP : déficit reportable 10 ans dans • 10 ans sur la catégorie des revenus
catégorie BIC location non professionnelle fonciers pour la part excédant 10
LMP : imputable sur revenu global sans 700 euros ou provenant des intérêts
Déficit limitation de montant d’emprunt
Reportable 6 ans sur revenu global
• 6 ans sur le revenu global pour la part
inférieure à 10 700 euros ou ne provenant
pas des intérêts d’emprunt
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La fiscalité de
la société civile
immobilière
(SCI)
La SCI (société civile immobilière) est
une société constituée par au moins
2 associés. Cette structure juridique
permet de mutualiser la capacité
d’emprunt des associés, d’acheter et
de gérer en commun un ou plusieurs
biens immobiliers.
C’est la SCI qui est propriétaire des biens
immobiliers. Les associés les détiennent
indirectement, par le biais de leurs parts
sociales. Ces parts leur sont attribuées
proportionnellement à leurs apports
dans le capital social.
La loi ne prévoit pas de capital social
minimum pour la SCI, qui peut avoir un
capital fixe ou un capital variable.

Le fonctionnement de la SCI
L’organisation et le fonctionnement de la SCI sont déterminés par les statuts juridiques. Il appartient
au gérant de prendre toutes les décisions courantes portant sur le patrimoine. Les autres décisions
sont prises par l’assemblée générale des associés, selon les modalités prévues dans les statuts.
19
Les différents types de SCI :

SCI de gestion ou de SCI familiale

location
Les associés sont membres d’une
Elle permet l’acquisition et la
même famille (jusqu’au 4ème degré).
gestion en commun du patrimoine
immobilier. Cette structure est privilégiée pour
Elle s’occupe essentiellement de la gérer le patrimoine immobilier familial,
gestion locative (encaissement des évitant ainsi les écueils de l’indivision,
loyers, règlement des charges…) et et pour préparer la transmission, en
des travaux. diminuant les droits de succession.

SCI d’attribution SCI construction-vente

(SCCV)
Elle est créée en vue d’acheter ou de
Comme son nom l’indique, elle est
construire un ensemble immobilier
créée pour effectuer des opérations
dont les lots seront partagés entre
de construction suivies d’une revente.
les associés. Chaque associé devient
La SCCV sera dissoute à la fin de
propriétaire d’un ou plusieurs lots
l’opération car elle aura réalisé son
en proportion de son apport dans
objet social.
le capital.

SCI de jouissance à temps

partagé
Elle permet aux associés de partager
l’usage d’un bien immobilier et non
sa propriété.
 20

Les régimes fiscaux de la SCI

De plein droit, la SCI est une société de personnes, dont la principale

caractéristique est d’être fiscalement transparente. Les bénéfices
qu’elle réalise sont imposés non pas à son niveau, mais entre les mains
des associés, à l’impôt sur le revenu. On parle de SCI à l’IR.
Sur option, il est possible de faire peser l’imposition des bénéfices sur
la société : il s’agira alors d’une SCI à l’IS.
À savoir : du fait de la transparence fiscale, la SCI à l’IR permet de
mettre en place un dispositif de défiscalisation comme les lois Pinel,
Malraux ou Denormandie. Dans ce cas, les associés bénéficient d’une
réduction d’impôt sur leur quote-part au sein de la SCI, et non sur
l’ensemble de l’investissement.

La fiscalité de la SCI à l’IR

Les associés sont imposés à l’IR pour les de SCI, vous indiquerez votre quote-
revenus fonciers encaissés par la SCI part de revenus à la déclaration n°2042
et pour la plus-value qu’elle dégage à (ligne 4BA). Si en plus des parts de SCI,
l’occasion d’une revente. vous êtes propriétaire d’un bien locatif
nu, remplissez la déclaration n°2044.
Les revenus fonciers sont normalement
imposés au régime réel, mais vous À savoir : le mécanisme du déficit foncier
pouvez demander l’application du s’applique aussi aux associés de SCI.
micro-foncier si :
Pour la plus-value, qui résulte de la
• Vous louez en location nue un bien différence entre le prix de vente et le
qui vous appartient en direct (et non prix d’achat, vous relevez du régime
à la SCI). d’imposition des particuliers. Vous
bénéficiez d’un abattement pour durée
• Le montant des recettes de cette
de détention, mais devez conserver le
location et de la quote-part de recettes
bien pendant 22 ans pour être exonéré
provenant de la SCI n’excède pas
d’IR, et pendant 30 ans pour être exonéré
15 000 euros.
de prélèvements sociaux.
Si vous détenez uniquement des parts
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Taux d’abattement par année de détention

Impôt sur Prélèvements

le revenu sociaux

Moins de 6 ans 0% 0%

De la 6e à la 21e année 6% 1,65 %

22e année révolue 4% 1,6 %

Au delà de la 22e année Exonération 9%

Au delà de la 30e année Exonération Exonération

 22

La fiscalité de la SCI à l’IS

La SCI à l’IS n’est pas fiscalement transparente. Les recettes

et plus-values sont imposées au niveau de la société.
Le résultat imposable est calculé après déduction des
charges d’exploitation et des amortissements.
La SCI à l’IS implique une double imposition lorsque les
associés font le choix de se verser des dividendes. En effet,
le bénéfice est imposé :
• Une première fois au niveau de la société : au taux
normal de 25 % ou au taux réduit de 15 % (pour la fraction
de bénéfices inférieurs à 38 200 euros).
• Une autre fois entre les mains des associés : à la flat tax
de 30 % (12.8 % d’IR et 17.2 % de prélèvements sociaux).
Sur option valable pour tous vos revenus de capitaux
mobiliers, vous pouvez préférer une imposition au barème
progressif de l’impôt sur le revenu. Dans cette hypothèse,
vous bénéficiez d’un abattement de 40 % sur le montant
brut du dividende, et déduisez la CSG de 6.8 %.
Le traitement de la plus-value est également moins
avantageux pour une SCI à l’IS. En SCI à l’IR, la plus-value se
calcule selon la formule : prix de cession – prix d’achat. Elle
profite en outre des abattements pour durée de détention.
En SCI à l’IS, la plus-value se calcule selon la formule : prix
de cession – valeur nette comptable (VNC). La VNC prend
en compte la valeur des amortissements pratiqués. Plus
il y a eu d’amortissements au fil du temps, plus la VNC
est faible. Et une VNC faible = une plus-value élevée…
sachant qu’en plus elle ne profite d’aucun abattement
pour durée de détention !
La plus-value est ensuite imposée au niveau de la société
(au taux normal ou au taux réduit), puis entre les mains
des associés s’ils se reversent des dividendes (à la flax
tax ou au barème progressif de l’IR).

À savoir : si vous souhaitez faire de la location meublée, qui

est une activité commerciale, vous devez obligatoirement
créer une SCI à l’IS. Il existe toutefois une tolérance lorsque
les revenus tirés de la location meublée n’excèdent pas
10 % des recettes totales de la SCI. Dans ce cas de figure,
la SCI peut rester à l’IR.
23
La SCI et la transmission du patrimoine
Si la SCI est souvent constituée dans un cadre familial, c’est parce qu’elle permet d’optimiser
fiscalement la transmission du patrimoine… À condition de l’anticiper !
Vous disposez ainsi de deux leviers à actionner pour réduire la facture fiscale de la transmission
en SCI :

Le démembrement du Les abattements

droit de propriété légaux
Vous conservez l’usufruit En donation comme en
des parts sociales (le droit succession, il existe un
de percevoir les revenus) et abattement de 100 000 euros
concédez la nue-propriété par parent et par enfant.
des parts aux héritiers. À votre En donation, l’abattement
décès, vos héritiers deviennent se recharge tous les 15 ans.
pleinement propriétaires des D’où l’intérêt d’anticiper pour
parts de SCI, sans formalités transmettre le patrimoine en
ni frais supplémentaires. franchise d’impôt !.

Le fisc prend en compte la valeur nette des parts de SCI au moment de calculer les droits de
donation ou de succession. Cette valeur nette est réduite par le passif de la SCI et diminue ainsi
mécaniquement l’imposition.
Le démembrement des parts permet également de diminuer les droits de donation ou de succession.
Lorsque vous apportez la nue-propriété des parts à vos enfants, les droits ne sont pas calculés sur
la base de la valeur nette, mais sur la base d’un barème fiscal qui dépend de l’âge de l’usufruitier.
Par exemple, si vous avez 62 ans au moment de la donation des parts, votre enfant paiera de l’impôt
sur 60 % de la valeur des parts, après déduction de l’abattement de 100 000 euros.

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit (%) Valeur de la nue-propriété

Moins de 21 révolus 90 % 10 %
Moins de 31 révolus 80 % 20 %
Moins de 41 révolus 70 % 30 %
Moins de 51 révolus 60 % 40 %
Moins de 61 révolus 50 % 50 %
Moins de 71 révolus 40 % 60 %
Moins de 81 révolus 30 % 70 %
Moins de 91 révolus 20 % 80 %
Plus de 91 révolus 10 % 90 %
 24

Défiscalisation
immobilière :
les principaux
dispositifs
Loi Pinel, Loi Denormandie, Loi Malraux :
voici les principaux dispositifs de
défiscalisation immobilière dans le neuf
et dans l’ancien.

La défiscalisation Pinel dans le neuf

Reconduit au moins jusqu’en décembre 2024, le dispositif Pinel vous offre une réduction
d’impôt en contrepartie d’un engagement de location. Vous devez respecter de nombreuses
conditions pour que l’avantage fiscal ne soit pas remis en cause par l’administration.

Montant de la réduction d’impôt

De 12 %, 18 % ou 21 %, le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée
d’engagement : 6, 9 ou 12 ans. Si vous choisissez un engagement de location de 6 ou
9 ans, il est possible de le proroger par période triennale jusqu’à 12 ans maximum.
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La réduction d’impôt est lissée dans le temps. Elle est de 2 % par an pendant les 9 premières années,
puis de 1 % pour les 3 dernières années.

Engagement Taux de
de location réduction
d’impôt

Période initiale de 6 ans 12 % (2%x6ans)

Première prolongation de 3 ans 6 % (2%x3ans)

Seconde prolongation de 3 ans 3 % (3x1%)

Période initiale de 9 ans 18 % (2%x9)

Prolongation de 3 ans 3 % (3x1%)

La réduction d’impôt est limitée à deux logements par an. Elle est également plafonnée à 300 000 euros
par an et par investisseur et à 5 500 euros par mètre carré. Elle entre dans le calcul du plafonnement
global des niches fiscales de 10 000 euros par an.
Au total, la défiscalisation Pinel peut atteindre au maximum 36 000 € pour un engagement de 6 ans,
54 000 € pour un engagement de 9 ans et 63 000 € pour un engagement de 12 ans.
À savoir : sauf pour les logements situés en quartier prioritaire de la politique de la ville ou pour les
logements offrant un niveau élevé de qualité, la réduction d’impôt va progressivement diminuer en
2023 et 2024.

Taux de la réduction d’impôt :

Engagement de location Jusqu’en 2022 En 2023 En 2024

Période initiale de 6 ans 12 % 10,5 % 9%

Première prolongation de 3 ans 6% 4,5 % 3%

Seconde prolongation de 3 ans 3% 2,5 % 2%

Période initiale de 9 ans 18 % 15 % 12 %

Prolongation de 3 ans 3% 2,5 % 2%

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Conditions d’éligibilité au dispositif Pinel

Pour être éligible au dispositif Pinel, il faut que :

• Le bien, situé dans un bâtiment d’habitation collectif, soit

neuf et atteigne un niveau de performance énergétique
globale. Sont désormais exclues du dispositif les maisons
jumelées et les maisons individuelles construites au sein
d’une copropriété.
• Le bien se situe en zone tendue (zones A, Abis ou B1)
ou dans des communes couvertes par un Contrat de
redynamisation de site de défense (CRSD).
• Le bien soit loué nu comme résidence principale, dans
les 12 mois suivant son achèvement ou son acquisition.
• Le locataire n’appartienne pas à votre foyer fiscal (il peut
cependant être l’un de vos ascendants ou descendants).
• Le revenu du locataire soit inférieur au plafond fixé par
décret, variable en fonction de la zone et du nombre
d’occupants du logement .
• Le loyer n’excède pas certains plafonds, variables en
fonction de la zone.
Les investisseurs pensent souvent que le dispositif Pinel
est réservé aux investissements dans le neuf ou dans la
construction (VEFA). Cependant, depuis 2019, il s’applique
également, et sous conditions, dans l’ancien.

À savoir : le non-respect de la période d’engagement ou

des conditions de mise en location entraîne la remise en
cause de l’avantage fiscal.
27

La défiscalisation Pinel dans l’ancien

Le dispositif Pinel ancien fonctionne selon revenus fonciers.

le même principe que le Pinel neuf. Mais
pour bénéficier de la réduction d’impôt,
vous devez acquérir un bien nécessitant : Exemple : vous créez un déficit foncier de
20 000 euros. Vous déduisez 10 700 euros
de déficit de votre revenu global de l’année
• Une rénovation représentant au moins en cours. L’excédent, soit 9 300 euros, est
25 % du coût total de l’opération. reportable sur les revenus fonciers des 10
années suivantes.
• Une réhabilitation permettant au
logement d’acquérir des performances
techniques voisines de celles d’un
Si votre revenu global est inférieur au déficit
logement neuf.
créé (toujours dans la limite de 10 700 euros),
• De passer d’un local à un logement à alors vous pouvez reporter l’excédent de
usage d’habitation. déficit sur votre revenu global, pendant
6 ans.

Avantage du Pinel ancien : il peut se

cumuler avec le mécanisme des déficits Exemple : vous créez un déficit de 10 000
fonciers. On parle alors de Pinel optimisé au euros, votre revenu global de l’année en
déficit foncier. Le principe est simple : vous cours est de 9 000 euros. L’excédent de
déduisez les dépenses de travaux autres déficit, soit 1 000 euros, est reportable sur
que celles ayant ouvert droit à la réduction votre revenu global des 6 années suivantes.
d’impôt Pinel de vos revenus fonciers.

A savoir : le bien doit rester loué au moins

Lorsque ces dépenses sont supérieures à 3 ans après l’imputation du déficit foncier
vos revenus fonciers, vous générez un déficit sur le revenu global, sous peine de remise
foncier. Vous pouvez imputer ce déficit sur en cause par le fisc.
votre revenu global, à hauteur de 10 700
euros maximum par an. La fraction de
déficit qui excède 10 700 euros est reportable
pendant 10 ans, dans la catégorie des
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La défiscalisation Denormandie dans l’ancien

Disponible jusqu’au 31 décembre 2023, • Soit loué nu comme habitation

le dispositif Denormandie ouvre droit à principale, dans l’année suivant
une réduction d’impôt sur le revenu, à l’achèvement des travaux au maximum
condition d’investir dans un bien situé en
• Soit loué en respectant un loyer variable
quartier ancien dégradé et de le proposer
en fonction de la zone (A, A bis, B1 ou B2
en location sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.
sur agrément).
• Soit loué à un locataire n’appartenant
Montant de la réduction d’impôt pas à votre foyer fiscal (qui peut
néanmoins être de votre famille), dont
Le dispositif Denormandie offre la même
le revenu ne dépasse pas le plafond
réduction d’impôt que le Pinel. Elle varie
fixé par décret.
en fonction de la durée d’engagement de
location : • Nécessite des travaux de réhabilitation
représentant au minimum 25 % du total
• 12 % pour un bien loué pendant 6 ans.
de l’opération.
• 18 % pour un bien loué pendant 9 ans.
• 21 % pour un bien loué pendant 12 ans.
Les travaux éligibles à la réduction d’impôt
Denormandie doivent être réalisés par un
La réduction d’impôt est plafonnée à professionnel certifié Reconnu garant pour
300 000 € par personne et par an et à l’environnement (RGE) et porter sur :
5 500 € par m² de surface habitable. • L’amélioration de la performance
La loi Denormandie permet ainsi d’obtenir énergétique du bien d’au moins 30 %
une réduction d’impôt maximum de (20 % si le logement est en habitat
36 000 € pour un engagement de location collectif).
de 6 ans, 54 000 € pour un engagement de • Au moins 2 types de travaux parmi
neuf ans et 63 000 € pour un engagement les 5 suivants : isolation des fenêtres
de douze ans. La réduction d’impôt entre isolation des murs, isolation des
dans le calcul du plafonnement des niches combles, changement de chaudière
fiscales. et changement de production d’eau
chaude.

Conditions d’éligibilité au dispositif • La création de surfaces habitables

Denormandie nouvelles.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt

Denormandie, il faut que le bien à rénover : À savoir : le non-respect des conditions
• Se situe dans l’une des 222 communes applicables au dispositif Denormandie
participant au plan d’action « Cœur entraîne la remise en cause de l’avantage
de ville » ou dans l’une des communes fiscal.
ayant passé une convention d’opération
de revitalisation de territoire (ORT).
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La défiscalisation Malraux dans l’ancien

Le dispositif Malraux offre une réduction d’impôt Bon à savoir : la défiscalisation Malraux ne doit pas
de 22 à 30 % sur l’IR des propriétaires qui rénovent être confondue avec la loi Monuments Historiques
un immeuble à caractère historique ou esthétique permettant de bénéficier d’une déduction de 100 %
et qui s’engagent à le louer au moins 9 ans. du coût des travaux pour un bien classé Monument
Historique ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire
des Monuments Historiques (ISMH).
Montant de la réduction d’impôt
Appliqué sur le coût des travaux, le taux de la
Conditions d’éligibilité au dispositif Malraux
réduction d’impôt Malraux varie en fonction du
lieu d’implantation du bien. Il est de : L’immeuble rénové doit être :
• Loué nu.
• 22 % pour un bien localisé dans un Site • Loué en tant que résidence principale du
Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan locataire.
de valorisation de l’architecture et du
• Loué pendant au minimum 9 ans à une
patrimoine) approuvé ou dont le programme
personne autre qu’un de vos ascendants ou
de restauration a été déclaré d’utilité publique,
descendants.
dans une ancienne ZPPAUP (Zone de Protection
du Patrimoine Architectural Urbain ou • Mis en location dans les 12 mois qui suivent
Paysager) ou une AVAP (Aire de Mise en Valeur l’achèvement des travaux de restauration au
de l’Architecture et du Patrimoine). maximum.

• 30 % pour un bien localisé dans un Site Les travaux peuvent porter sur un immeuble
Patrimonial Remarquable avec PSVM (Plan de dégradé situé en zone d’urbanisme protégée ou
Sauvegarde et de Mise en valeur) approuvé, un être entrepris dans le cadre d’un contrat de vente
QAD (quartier ancien dégradé) ou un quartier d’immeuble à rénover (vente en l’état futur de
conventionné NPNRU - Anciens secteurs rénovation ou VEFR).
sauvegardés.
La réduction d’impôt est plafonnée dans le temps Pour ouvrir droit à la réduction, les travaux doivent
et dans son montant. Elle est ainsi limitée à 400 :
000 € sur une période de 4 ans, soit 100 000
• Porter sur des immeubles situés dans les
euros par an. Elle est applicable dès l’année de
secteurs sauvegardés .
réalisation des travaux.
• Être déclarés d’utilité publique (sauf dans le
Si une fraction de la réduction d’impôt excède
cas où un plan de sauvegarde ou de mise en
votre imposition de l’année en cours, vous pouvez
valeur a été approuvé).
l’imputer sur votre IR des 3 années suivantes.
• Aboutir à la restauration complète d’un
immeuble bâti (les travaux de restauration
partielle n’ouvrent pas droit à la réduction).

Depuis le 1er janvier 2013, la réduction • Être contrôlés et suivis par un Architecte des
d’impôt en loi Malraux n’est plus Bâtiments de France (ABF).
soumise au plafonnement des niches
fiscales.
 30
Ce qu’il faut retenir des différents dispositifs de
défiscalisation immobilière

La défiscalisation Pinel

Avantage Pour quel profil Points d’attention

Réduction d’impôt 12 % à Les contribuables imposés Choix de la commune,

21 % en contrepartie d’un chaque année (voir Pinel) plafonds de loyer et de
engagement de location et disposant d’une bonne ressources des locataires.
de 6 à 12 ans et du respect connaissance du marché
des plafonds de loyers locatif local.
et de ressources des
locataires.

La défiscalisation Denormandie

Avantage Pour quel profil Points d’attention

Réduction d’impôt 12 % à Les contribuables imposés Choix de la commune,

21 % en contrepartie d’un chaque année (voir Pinel) plafonds de loyer et de
engagement de location et disposant d’une bonne ressources des locataires.
de 6 à 12 ans et du respect connaissance du marché
des plafonds de loyers locatif local.
et de ressources des
locataires.

La défiscalisation Malraux

Avantage Pour quel profil Points d’attention

Réduction d’impôt de 22 Les investisseurs fortement Chantier suivi par un

à 30 % en contrepartie fiscalisés (taux marginal architecte des Bâtiments de
de travaux de rénovation d’imposition supérieur France, restauration complète
du logement (intérieur et bâti),
lourds et d’un engagement à 30 %) souhaitant aussi
autorisation spéciale du Préfet
de location de 9 ans. se bâtir un patrimoine de avant le début du chantier.
qualité.
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Les statuts LMNP/LMP

Avantage Pour quel profil Points d’attention

Possibilité de déduire Les contribuables Comptabilité commerciale

l’ensemble des charges souhaitant faire de rigoureuse et adhésion à un
d’exploitation, de pratiquer l’investissement locatif organisme de gestion agréé
en régime réel.
des amortissements et de une activité accessoire
créer un déficit. Exonération et rentable (LMNP) et les
de plus-value possible professionnels souhaitant
pour le LMNP et le LMP. élargir leur patrimoine
tout en diminuant leur
imposition (LMP).
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Les questions
fréquemment
posées

Qu’est-ce qu’une SARL de famille ?

La location meublée étant une activité commerciale, vous ne pouvez normalement pas choisir
?
une société imposée à l’IR pour l’exercer. L’inconvénient des sociétés à l’IS, c’est qu’elles donnent
lieu à une double imposition. Les bénéfices et plus-values sont imposés une première fois à l’IS,
au niveau de la société, puis une seconde fois à l’IR, au niveau des associés s’ils décident de se
verser des dividendes.
Bonne nouvelle, il existe une structure juridique pour contourner cet écueil : la SARL de famille.
Comme le prévoit le CGI, la SARL de famille n’est pas soumise à l’IS, mais à l’IR. Chaque associé
paie de l’IR en proportion de ses parts dans le capital social. Si la SARL enregistre un déficit, les
associés le répercutent sur leur feuille d’impôt. Notez que seule la location meublée est autorisée
en SARL à l’IR, vous ne pouvez donc pas la créer pour faire de la location nue.
Autre avantage de la SARL de famille : la responsabilité des associés est limitée à leurs apports
dans le capital social. Leurs biens personnels échappent ainsi aux créanciers en cas de dettes de
la société.
Qui peut créer une SARL de famille ? Les ascendants et descendants ou les frères et sœurs, ainsi
que les conjoints et partenaires de PACS.

Faut-il créer une société holding ?

Une holding immobilière est une société qui détient les parts sociales d’une ou plusieurs autres
?
sociétés propriétaires d’immeubles. Contrairement à la SCI, son objet social n’est pas la gestion
d’un patrimoine immobilier, mais seulement la gestion de ses participations dans d’autres sociétés.
La holding est la société mère, et les sociétés qu’elle détient, ses filiales. Ce montage présente un
intérêt fiscal. Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour la holding :
• Le régime mère-fille : il offre à la holding une exonération d’impôt à hauteur de 95 % des
dividendes qu’elle perçoit de ses filiales et permet d’éviter la double imposition des bénéfices
générés à son niveau et à celui de ses filiales. Deux conditions à réunir pour choisir ce régime : que
la holding et la filiale soient assujetties à l’IS et que la holding détienne au moins 5 % du capital de
la filiale.
• Le régime de l’intégration fiscale : il permet de mutualiser les résultats de l’ensemble des
filiales, les pertes des unes compensant les bénéfices des autres. De cette manière, l’impôt sur les
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bénéfices diminue. À noter également que les dividendes perçus par la holding sont intégralement
exonérés de taxation. Une condition à remplir pour bénéficier de ce régime : que la holding détienne
95 % du capital de la filiale.

Que faire pour éviter de passer LMP ?

?
Vous serez considéré comme un LMP si vous remplissez les deux conditions cumulatives suivantes :
• Les recettes locatives sont supérieures à 23 000 euros par an.
• Les recettes locatives sont supérieures à l’ensemble des revenus d’activité du foyer (salaires,
BIC, BNC, BA…).

Pour éviter de passer en LMP, il faut donc que mainteniez vos recettes locatives sous 23 000 euros,
ou qu’elles soient inférieures à l’ensemble des revenus d’activité de votre foyer.

Est-il possible de ne pas payer d’impôt dans l’immobilier ?

Plusieurs stratégies d’optimisation fiscale vous permettent de limiter ou de supprimer votre imposition :
?
• Le régime réel en location nue : il permet de déduire certaines charges et de créer un déficit
foncier. Vous pouvez déduire ce déficit de votre revenu global de l’année en cours à hauteur
de 10 700 euros.
• Le régime réel en location meublée : il permet de déduire l’ensemble des charges d’exploitation
et de pratiquer des amortissements. Le LMP peut déduire le déficit créé par les charges de son
revenu global de l’année en cours, sans limitation de montant. Le LMNP ne peut pas déduire le
déficit lors de l’année en cours, mais peut le reporter pendant les 10 années suivantes, dans la
catégorie des BIC de location non-professionnelle. Si le montant de cette catégorie diminue,
il fait mécaniquement baisser l’assiette imposable.
• Le régime micro-foncier en location nue : il vous fait bénéficier d’un abattement de 30 % sur
les recettes locatives brutes hors charges.
• Le régime micro-BIC en location meublée : il vous offre un abattement de 50 % en meublé
classique, de 71 % en meublé de tourisme et chambres d’hôtes.
• Les dispositifs de défiscalisation : ils proposent une réduction d’impôt en contrepartie d’un
engagement de location.
• Les SCI : à l’IR, la SCI permet de bénéficier des avantages fiscaux du régime réel et des dispositifs
de défiscalisation. À l’IS, la SCI supporte l’imposition des bénéfices, tant que les associés ne se
distribuent pas de dividendes.
• La holding : le régime mère-fille offre une exonération d’impôt de 95 % sur les dividendes (sous
conditions). Le régime d’intégration fiscale propose, également sous conditions, une exonération
totale de taxation des dividendes.