Chapitre 2 : Les Revenus Fonciers
I / Définition
Sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers : les
revenus tirés par une personne physique de la location de
propriétés bâties ou non bâties ainsi que les recettes accessoires.
Par Propriétés bâties, il faut entendre :
✓ Les Maisons ;
✓ Les Magasins ;
✓ Les Bureaux ;
✓ Les Bâtiments industriels …
Par Propriétés non bâties, il faut entendre :
✓ Les Terrains ;
✓ Les Mines ;
✓ Les carrières …
Par recettes accessoires, il faut entendre :
✓ Les Droits d’affichages (enseignes publicitaires sur mur
…)
✓ Les Redevances d’exploitation ou autres produits
analogues.
Il est à noter que les revenus des propriétés immobilières
exclus de la catégorie des revenus fonciers ne constituent pas
des produits imposables dans ladite catégorie. Il en est ainsi :
▪ Des revenus des immeubles figurant à l’actif du bilan
d’une entreprise. Ces revenus sont compris dans les
bénéfices de l’entreprise et sont imposés au FEUILLR
▪ de l’Impôt sur les Sociétés ou considérés comme
Bénéfices Industriels et Commerciaux, Bénéfices
Agricoles ou Bénéfices non Commerciaux selon le cas.
▪ Des revenus des immeubles loués en meublé qui ont le
caractère de Bénéfices Industriels et Commerciaux.
▪ Des revenus provenant d’une sous-location qui relèvent
de la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux ou des
Bénéfices Industriels et Commerciaux selon que la
sous-location porte sur un local nu ou meublé. Il
convient de signaler à ce titre que le propriétaire qui se
réserve la jouissance de son immeuble n’est pas imposé
à cet effet. Il en est de même lorsque le logement est
occupé par le propriétaire lui-même ou un membre de
sa famille envers lequel il est tenu de fournir une
assistance parentale.
En revanche, lorsque le propriétaire met gratuitement
l’immeuble à la disposition d’un tiers sans y être tenu
par une obligation légale, il devient imposable en raison
de cet avantage en nature fourni. Cet avantage est alors
évalué par comparaison avec des immeubles similaires
faisant l’objet d’une location normale ou à défaut, par
appréciation directe ou par référence à la valeur
cadastrale.
II / Détermination du Revenu Imposable
Le Revenu Foncier imposable est égal à la différence entre
le revenu brut et les charges totales de la propriété.
a – Le Revenu Brut
Le Revenu brut est le revenu effectivement encaissé au
cours de l’année considérée, même s’il se rapporte en partie ou
en totalité à une autre année. Il comprend les loyers et les
recettes accessoires.
a – 1. Les Loyers
Ce sont les sommes versées par les locataires au
propriétaire. Elles subissent le cas échéant les deux corrections
suivantes :
✓ Elles sont augmentées des dépenses incombant
normalement au propriétaire, et mises par convention à
la charge des locataires ;
✓ Elles sont diminuées en revanche des charges locatives
que le propriétaire a supportées à la place du locataire.
Ce sont toutes les dépenses réglées par le propriétaire et
qui s’appliquent aux fournitures ou services destinés à
l’usage du locataire (eau, électricité …).
a – 2. Les Recettes Accessoires
Aux loyers rectifiés le cas échéant, il faut ajouter les
recettes accessoires ou exceptionnelles. Il s’agit notamment :
▪ Du droit d’entrée ou supplément de loyer exigé d’un
locataire avant prise de possession des locaux ;
▪ Des recettes provenant de la location du droit
d’affichage ;
▪ De toutes les autres recettes ayant leur origine dans la
location du droit de propriété ou d’usufruit.
b – Les Charges Déductibles
Les charges à déduire sont celles qui sont effectivement
payées et supportées par le propriétaire. Elles doivent en outre
se rapporter à l’immeuble dont le revenu est imposable. Une
fois ces conditions générales réunies, certaines charges font
l’objet d’une évaluation forfaitaire, alors que d’autres sont
déterminées pour leur montant réel.
L’évaluation forfaitaire couvre les frais de gestion (autres
que les frais de gérance et de concierge), l’assurance et
l’amortissement de l’immeuble. Cette évaluation forfaitaire est
fixée globalement à 20% du revenu brut de l’immeuble
considéré.
Les autres charges déductibles pour la détermination du
revenu net comprennent :
• Les dépenses d’entretien et de réparation, les frais de
gérance et de rémunération des gardiens et concierges
effectivement supportés par le propriétaire. Il est à noter
que les frais de gérance correspondent normalement aux
honoraires payés à un tiers administrateur de biens,
gérant d’un immeuble …
• Les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition et
la construction, la conservation ou la réparation de
l’immeuble ;
• La contribution foncière des propriétés bâties et non
bâties.
Il faut noter que les dépenses d’entretien et de réparation
sont celles qui incombent au propriétaire. Elles doivent
correspondre à des travaux dont l’objet est de maintenir ou de
remettre l’immeuble en bon état, sans en modifier la capacité.
c – Le Report Déficitaire
Si la détermination du revenu net fait apparaître un déficit,
celui-ci peut être reporté sur le revenu foncier des années
suivantes jusqu’à la troisième année inclusivement.
III / Etablissement de l’Impôt
L’impôt est établi au nom des bénéficiaires des revenus
fonciers. Les sociétés civiles immobilières ayant pour objet la
gestion d’un patrimoine immobilier sont réputées ne pas avoir
de personnalité fiscale en matière d’imposition sur le revenu.
Ce sont les associés qui sont personnellement imposables
chacun, pour la part nette des revenus fonciers correspondant à
ses droits dans la société.
Les gérants des sociétés civiles immobilières sont tenus de
déclarer chaque année, les éléments de détermination du revenu
net de chacun de leurs immeubles, le nombre possédé par
chaque associé ainsi que la part du revenu net ou du déficit lui
revenant.
Les associés sont eux aussi personnellement tenus de
déclarer leur part de revenu net dans les mêmes conditions que
les autres contribuables.
