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Unité d’enseignement destinée aux étudiants de Deuxième Licence en Droit

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INTRODUCTION

La matière des biens couvre une réalité qui concerne chaque personne. Le
commun des mortels se retrouve confronté, au quotidien, à la notion des biens sans mieux la
connaitre. C’est juste à propos qu’est inscrite au programme de deuxième licence en Droit l’unité
d’enseignement intitulée Droit civil I : Régime général des biens, Régime foncier et Régime
immobilier( code DCI 1 1231), que l’étudiant en Droit est appelé à maitriser s’il veut devenir
un bon juriste au service de la nation.

Cette branche du Droit Civil a pour objet l’étude des relations juridiques
entre les personnes et les choses ou biens (propriété, usufruit…).

1. Objectifs de l’unité d’enseignement

a. Objectif général

La présente unité d’enseignement octroie à l’apprenant des connaissances

fondamentales qui lui permettront de comprendre la littérature juridique relative à la matière des
biens.

a. Objectifs spécifiques

A l’issue de cet enseignement, l’apprenant sera à même de :

 Connaitre la place qu’occupe le Droit des biens parmi les branches du Droit
Civil ;
 Savoir indiquer la nature des droits réels mobiliers et immobiliers et le régime
juridique qui leur est applicable en Droit congolais ;
 Apprécier et critiquer le traitement que les cours et tribunaux réservent aux litiges
relatifs aux droits immobiliers et fonciers que leur soumettent les justiciables.

2. Méthode d’enseignement

Lors des enseignements théoriques et pratiques en mode présentiel, il sera fait

recours à la méthode interactive. Celle-ci permet la réaction des étudiants au travers des
questions intéressantes posées au professeur, des échanges fructueux entre le professeur et les
étudiants, ainsi que des discussions constructives entre les étudiants eux-mêmes.

3. Développement des compétences des apprenants

Par-delà le cours magistral interactif, le développement des compétences des

apprenants devra aussi se réaliser à travers d’autres formations, à savoir les travaux dirigés, les
travaux pratiques et les travaux personnels
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4. Ressources de l’enseignement

Au titre de support, un syllabus a été conçu au bénéfice des étudiants, ces

derniers devant compléter et parfaire leur formation par la consultation des bibliothèques.

Cela étant, nous invitons les étudiants à lire des auteurs qui ont écrit en
matière de biens, comme Kalambay Lumpungu, Kifwabala Tekilazaya, Alex Weill, Henri De
page, Jean Carbonnier , Marty et Raynaud, pour ne citer que ceux-là.

5. Comprendre le concept de « bien »

Un bien s’entend pour toute chose qui sert à l’usage de l’homme, qui a pour lui
une utilité et une valeur. En clair, un bien est une chose susceptible d’appropriation par l’homme
en vue de satisfaire son besoin, ou de lui permettre, grâce à la valeur d’échange, d’acquérir une
autre chose.

Relevons tout de suite que toute chose n’est pas un bien. Le terme chose englobe
tout ce qui existe dans la nature, qui a une existence corporelle et tangible, hormis l’homme.
Pour sa part, le concept de bien implique une valeur économique et une relation juridique entre
la personne et la chose.

6. Structure de l’unité d’enseignement

Les matières à dispenser se répartissent en deux parties, à savoir :

 Le régime général des biens ;
 Le régime foncier et immobilier.
Cela posé, la matière des biens est régie en République Démocratique du
Congo par la loi N° 73/021 du 26 juillet 1973, telle que modifiée et complétée par la loi n°
80/008 du 18 juillet 1980 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et
régime des sûretés. Pour simplifier, c’est la loi dite foncière.
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PREMIERE PARTIE : REGIME GENERAL DES BIENS

Chapitre I : DIVISION DES BIENS EN EUX-MEMES ET PAR RAPPORT A LEUR

OBJET

La grande distinction « summa divisio rerum » entre les biens meubles et

immeubles nous vient du Droit romain et est consacrée par les articles 2 et suivants : « tous les
biens sont mobiliers ou immobiliers ».

En fait, il y a plusieurs classifications des biens, soit suivant l’origine, soit

suivant la nature, soit encore suivant l’importance du bien.

Section I : CLASSIFICATION DES BIENS EN IMMEUBLES ET MEUBLES

Les biens meubles sont des biens qui peuvent se déplacer ou qu’on peut
déplacer d’un endroit à un autre ; et, les biens immeubles sont des biens qui ne peuvent se
déplacer ou qu’on ne peut déplacer d’un endroit à un autre.

La distinction entre biens meubles et biens immeubles a été critiquée par la

doctrine qui la trouve « fausse, désuète, et néfaste ». En effet, pour le Professeur Henri de Page,
cette définition est fausse parce qu’il existe des biens qui ne sont ni meubles ni immeubles. Il en
est ainsi des biens incorporels ; désuète, car elle supposait un état de droit plus simple que le
nôtre (actuel) où « immeuble » était synonyme de chose précieuse et « meuble » de chose
méprisable ; enfin, néfaste, car elle oblige à verser dans la catégorie moins précieuse de meubles
tous les biens de nature incertaine eu égard aux bases de classification, conduisant ainsi à une
foule de fictions. (DE PAGE, H., Traité, Tome V, n°737).

§.1. LES BIENS IMMEUBLES

On distingue les biens immeubles corporels et les biens immeubles

incorporels.

1°. Les biens immeubles corporels

Ce sont ceux qui tombent sous les sens. Au terme de l’article 5 de la loi
foncière : « les choses sont immeubles soit par leur nature, soit par leur incorporation, soit par
leur destination. » Cet article révèle qu’il y a trois catégories de biens immeubles corporels :

 Les biens immeubles par incorporation.

 Les biens immeubles par nature.
 Les biens immeubles par destination.
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1. LES BIENS IMMEUBLES PAR NATURE

Aux termes de l’article 6 de la loi foncière : « les sols et les mines sont
immeubles par leur nature ». Cette énumération de la loi est limitative. Les immeubles par nature
appartiennent à titre exclusif à l’Etat. Seul l’Etat est propriétaire foncier, c’est-à-dire propriétaire
du sol et du sous-sol. Sa propriété est inaliénable et partant, aucune appropriation privative du sol
n’est concevable. C’est là une option opérée par le législateur.

On peut se demander pourquoi le législateur tant colonial que congolais cite

expressément « les mines ». La réponse est simple : le régime foncier est différent du régime
minier et l’article 1er du décret du 24 septembre 1937 relatif au régime minier stipule : « Les
mines constituent une propriété distincte du sol et appartiennent à l’Etat ».

2. LES BIENS IMMEUBLES PAR INCORPORATION

Aux termes de l’article 7 de la loi foncière : « sont immeubles par

incorporation :

 Les bâtiments et leurs accessoires nécessaires tels que les tuyaux servant à la conduite
des eaux, de la vapeur ou du gaz et des fils conducteurs de l’électricité ;
 Toutes constructions inhérentes au sol ;
 Les arbres et plantes quelconques tant qu’ils ne sont pas détachés du sol ;
 Les fruits et récoltes, tant qu’ils n’ont pas d’existence séparée. »

L’énumération faite à l’article 7 numéro 1 n’est qu’exemplative et non

limitative. Le caractère de l’immeuble par incorporation s’étend à toutes les parties du bâtiment,
à tous les accessoires qui font corps avec lui et sont destinés à le parfaire et notamment les
tuyaux…

Le législateur a voulu dire tous les objets à défaut desquels le bâtiment serait
incomplet, qu’il doit s’agir d’un accessoire à défaut duquel le bâtiment serait incomplet. C’est
donc un problème d’appréciation du juge. Il s’agit dans le cas d’espèce de toutes les
constructions faisant partie intégrante du sol, quelle qu’en soit la forme et la matière.
L’adhérence au sol est une condition à la fois nécessaire et suffisante pour
l’immobilisation par incorporation. Les arbres et les plantes ne sont immeubles par incorporation
que lorsqu’ils sont attachés au sol.

Les fruits et les récoltes sont les immeubles aussi sous condition qu’ils aient
une existence non séparée. Ici, la loi vise tous les végétaux qui poussent sur la terre ; se fondant
sur la troisième et quatrième catégorie des immeubles par incorporation.

La doctrine a créé une fiction juridique appelée « biens meubles par

anticipation », c’est-à-dire les biens immeubles par incorporation peuvent par fiction, tant qu’ils
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n’ont pas d’existence séparée et tant qu’ils sont fixés au sol, tôt ou tard devenir les biens
meubles.

C’est pourquoi, s’agissant de la vente ou d’une saisie, les biens immeubles

par incorporation (3ème et 4ème catégorie) peuvent être tenus pour des biens meubles. L’adage
« en fait des meubles, possession vaut titre » s’applique lorsqu’il s’agit des biens meubles par
anticipation.

3. LES BIENS IMMEUBLES PAR DESTINATION

C’est l’article 8 qui donne l’explication : « sont immeubles par destination,

les objets mobiliers placés par leurs propriétaires dans un immeuble qui lui appartient ou sur
lequel il exerce un droit réel immobilier qui est de nature à lui permettre d’user ou de jouir de
l’immeuble soit pour son utilité de l’exploitation dudit immeuble, soit à perpétuelle demeure
pour son utilité ou son agrément ». De cet article, on peut tirer les conditions de l’immobilisation
par destination et les sortes des biens immeubles par destination.

 Les conditions de l’immobilisation par destination

 Un bien immeuble par destination est avant tout un bien meuble. Pour devenir un bien
immeuble par destination, il faut que ce bien soit meuble.

 C’est seul le propriétaire du bien meuble qui peut le rendre immeuble par destination, pas
son cousin ou qui que ce soit.

 Le bien meuble doit être affecté à l’immeuble ; c’est-à-dire le bien meuble doit servir au
fonds et non au propriétaire du fonds.

La loi distingue deux sortes d’immeubles par destination :

 Les immeubles par destination économique ;

 Les immeubles par attache en perpétuelle demeure.
1) Immobilisation par destination économique

Il ressort de l’article 8 que l’immobilisation peut se réaliser pour les

nécessités de l’exploitation de l’immeuble. En Droit, la concession (ferme) est immeuble par
nature. Les maisons immeubles par incorporation. Les bœufs (au départ biens meubles) sont des
immeubles par destination s’ils sont destinés o une activité économique. Tandis que les bœufs
élevés dans une ferme pour être vendus ne sont pas immeubles par destination.

L’article 8 précise qu’on peut immobiliser par destination pour le besoin de

l’exploitation de l’immeuble. Le terme « exploitation » doit être pris au sens large ; il peut s’agir
d’une exploitation agricole, industrielle, commerciale. Et l’aménagement du fonds (immeubles
par nature ou par incorporation) doit permettre de découvrir l’intention du propriétaire (celle
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d’immobiliser par destination). L’immeuble de fonds doit être aménagé de sorte que l’on voit
que le propriétaire veut immobiliser.

Ex : Le lit dans un hôtel est un immeuble par destination nécessairement destiné à cette fin.
L’article 8 donne quelques exemples des immeubles par destination.

a. Les animaux attachés à la culture ou à l’exploitation agricole.

b. Les constructions et autres objets nécessaires à l’exploitation : une pelle dans une ferme est un
immeuble par destination. Mais s’agissant des animaux, pour qu’ils soient immeubles par
destination, il faut qu’ils soient réellement nécessaires ou indispensables à l’exploitation.

Voici quelques cas pratiques :

Les bestiaux destinés à fournir de l’engrais dans une exploitation agricole

sont des immeubles par destination. Par contre, les bestiaux destinés à la consommation du
fourrage ne sont pas des immeubles par destination. Les animaux de la basse-cour, s’ils sont
destinés à procurer la nourriture à leur propriétaire, ne sont pas des immeubles par destination. Si
au contraire le propriétaire a organisé sur son fonds une véritable exploitation, à ce moment-là,
ces animaux deviennent des immeubles par destination.

2) Immobilisation par attache à perpétuelle demeure

On peut immobiliser par destination en plaçant le bien meuble dans un

immeuble à perpétuelle demeure. Ici, le fondement n’est plus l’idée de service d’exploitation.
C’est plutôt l’affectation à perpétuelle demeure qui caractérise l’immobilisation. Il faut qu’il y ait
un signe apparent et non équivoque qui révèle l’intention certaine du propriétaire de faire d’un
meuble l’accessoire permanent d’un immeuble.(ex : interrupteur, socquet…)

L’immobilisation est par destination parce que par fiction, le législateur a

voulu protéger l’immeuble en empêchant le démembrement juridique de la chose principale et
ses accessoires qui, économiquement, ne font qu’un.

L’immobilisation par destination prend fin :

 Par un acte de volonté du titulaire du droit réel de mettre fin à l’immobilisation, cela
doit se manifester par des signes apparents et non équivoques ;
 L’expiration du droit réel.

Si le titulaire d’un droit réel immobilier temporaire – l’usufruit, l’usage,

l’habitation – a réalisé l’immobilisation, à l’expiration de son droit, les objets immobiliers vont
reprendre leur nature mobilière ; Par ailleurs, la loi précise que la durée de l’immobilisation par
destination est fonction de celle du droit réel qui le sous-tend. Ainsi, si le droit réel expire,
l’immobilisation cesse automatiquement.
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Exemple : Si un locataire a placé un tableau original de l’artiste SAY-SAY au mur de la maison

prise en bail, le jour où le bail prend fin, l’immobilisation par destination cessera
automatiquement.

L’immobilisation par destination a comme conséquences :

1. Les biens que la loi déclare immeubles par destination ne peuvent faire l’objet d’une
saisie mobilière.

2. L’hypothèque s’étend de plein droit aux immeubles par destination.

3. En cas de partage, les biens en bail, les biens immeubles par destination ne peuvent
être mis dans un autre lot que celui de l’immeuble auquel ils sont affectés.

2°. Les biens immeubles incorporels

Les biens immeubles incorporels sont autrement appelés les biens

immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent. Sont qualifiés de biens immeubles incorporels
« tous les droits réels que l’on dispose et qui ont pour objet un bien immeuble ». Sont encore des
biens immeubles incorporels toutes les actions en justice tendant à recouvrer un droit réel sur un
immeuble. En d’autres termes, les actions qui ont pour but de faire entrer un immeuble dans un
patrimoine.

La loi cite des exemples des droits incorporels aux articles 3 et 4. Suivant le
but poursuivi par le titulaire du droit réel immobilier, l’action portera un qualificatif bien
déterminé, nous citons:
L’action en revendication est l’action en justice qui appartient au propriétaire pour réclamer la
reconnaissance de son droit.

 L’action confessoire : celle qui tend à faire dire qu’une servitude ou un usufruit existe
sur tel bien ;

 L’action négatoire : celle qui tend à faire dire qu’un bien n’est pas grevé d’usufruit ou
de servitude ;

 L’action en bornage : celle qui tend d’une manière définitive à faire fixer les limites
d’une propriété ou d’une concession, d’après les titres de propriété ou les signes de
délimitation ;

 L’action possessoire : celle qui permet au possesseur de se faire maintenir en

possession quand il est troublé et de recouvrer la possession quand il l’a perdue.

Les actions possessoires ne sont données qu’en matière immobilière. Elles

se présentent sous deux formes : la complainte et la réintégrande.
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1. La complainte est l’action possessoire générale, ouverte dans tous les cas de trouble
actuel, de fait ou de droit. La complainte permet aussi de bien recouvrer la possession que
de la conserver ;

2. La réintégrande est une action donnée à tout possesseur quelconque, victime d’une
violence ou d’une voie de fait consistant en un acte agressif sur la personne ou sur son bie

§.2. LES BIENS MEUBLES

L’article 4 de la loi foncière : sont mobiliers tous les autres droits

patrimoniaux et notamment les actions ou intérêts dans les sociétés, associations ou
communautés qui jouissent de la personnalité civile encore que des immeubles appartiennent à
l’être moral.

Le législateur n’a pas défini ce qu’il faut entendre par biens meubles. La
doctrine, la jurisprudence et le recours au Code Napoléon font qu’on puisse classer d’une part les
biens meubles corporels, et d’autre part les biens meubles incorporels.

1°. Les biens meubles corporels (meubles par nature)

On peut les définir comme les corps qui peuvent se transporter d’un lieu à
un autre soit, ils se meuvent par eux-mêmes, soit ils ne puissent changer de place que par le fait
d’une force étrangère. C’est ainsi que toutes les choses qui ne sont pas immobilisées par
incorporation ou par destination sont des biens meubles. En clair, les biens meubles corporels
sont ceux qui sont matérialisés, que l’on peut toucher. Il en est ainsi de toutes les choses qui
peuvent tomber sous la possession physique d’une personne.

2°. Les biens meubles incorporels (meubles par leur objet ou par détermination de la loi)

Il s’agit de tous les droits réels portant sur un bien meuble. Il s’agit encore
de tous les droits de créance ayant pour objet une prestation mobilière. Il s’agit en plus de toutes
les actions en justice qui sanctionnent les droits réels mobiliers et les droits de créance mobiliers.
Enfin, des actions et les intérêts dans les sociétés sont également les biens meubles incorporels.

SECTION II : AUTRES CLASSIFICATIONS DES BIENS

Les biens peuvent également être classés selon leur nature, leur valeur et
leur appropriation.
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1°. Classification fondée sur la nature des choses

En dehors de la distinction des biens meubles et immeubles, on distingue :

les biens fongibles et les biens non fongibles ; les biens consomptibles et les biens non
consomptibles. Au départ, cette distinction concerne uniquement les objets corporels.

 BIENS CONSOMPTIBLES ET BIENS NON CONSOMPTIBLES

Les biens consomptibles sont les biens qui disparaissent par le premier usage qu’on en fait.
Exemple : les denrées alimentaires.
Les biens non consomptibles sont ceux qui ne se consomment pas par le premier usage qu’on en
fait.
Exemple : maison, vêtements, meubles meublant.

Mais en Droit, la consommation peut avoir deux sens : un sens matériel et

un sens juridique. Du point de vue matériel : la consommation signifie la destruction physique du
bien. Du point de vue juridique, la consommation peut signifier une simple aliénation.

L’intérêt de cette distinction se manifeste à deux niveaux : en matière de

prêts et en matière des usufruits.

 En matière de prêt

Prêter un bien, c’est permettre à autrui de s’en servir. Si le bien résiste au

premier usage, l’emprunteur peut le restituer après s’en être servi. S’il s’agit d’un bien
consomptible, la restitution après usage n’est pas possible ; l’emprunteur ne peut dans ce cas que
rembourser l’équivalent. C’est ce qu’on appelle le prêt de consommation.

 En matière d’usufruit

Nous verrons plus loin que l’usufruit est un droit réel de jouissance mais qu’
à la fin d’usufruit, l’usufruitier doit rembourser ou remettre la chose donnée. C’est ainsi que par
principe les usufruits ne portent que sur les biens non consomptibles.

Les parties dans un contrat peuvent rendre consomptibles les biens qui ne le
sont pas objectivement. Elles peuvent également rendre non consomptibles les biens qui sont
consomptibles. Enfin, certains biens consomptibles peuvent être considérés comme non
consomptibles et cela selon le point de vue où l’on se place.
Ex. : Vendeur d’une voiture – bien consomptible.
Acheteur d’une voiture – bien non consomptible.
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 BIENS FONGIBLES ET BIENS NON FONGIBLES

La fongibilité ne peut s’apprécier que par voie de comparaison entre deux

ou plusieurs biens. Deux biens sont fongibles lorsque dans un rapport juridique, l’un peut
prendre indifféremment la place de l’autre, c’est-à-dire lorsqu’ils ont les mêmes pouvoirs
libératoires. On les appelle aussi les choses de genre et dans le langage commercial, on les
appelle objet de série.

Les biens non fongibles sont ceux qui ne sont pas susceptibles de se
remplacer les uns les autres. On les appelle également comme corps certains. Les biens fongibles
sont librement interchangeables et se déterminent quantitativement. Les biens non fongibles ne
sont pas interchangeables et se déterminent spécifiquement.

En matière de droit réel, il n’y a pas d’intérêt à faire cette distinction, et

cette distinction a un intérêt particulier en matière de droit des obligations c’est-à-dire extinction
des obligations. En effet, le débiteur d’un corps certain doit restituer à son créancier le même
objet pour éteindre son obligation.

 BIENS SIMPLES ET BIENS COMPOSES

Un bien est dit simple lorsque dans sa composition, il n’est constitué que
d’un seul élément, d’une unité indivisible et ne donnant lieu qu’à un régime juridique homogène.
C’est le cas d’un terrain. Dans le cas contraire, il sera composé et demandera l’application de
diverses règles juridiques.

 BIENS DE CAPITALISATION ET BIENS DE CONSOMMATION

Les biens de capitalisation sont ceux qui forment la base la plus

substantielle des fortunes privées dans leur composition actuelle. Autrement dit, ce sont les biens
qui permettent d’entretenir ou de fructifier le capital.

Le capital regroupe généralement trois espèces de biens :

 Les biens de capitalisation immobilière : une concession agricole, un immeuble bâti…

 Les biens de capitalisation mobilière : les parts sociales dans les sociétés, les valeurs
boursières…
 Les biens de production, unité de production …
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A tous ces biens de capitalisation s’opposent évidemment les biens de

consommation. Il s’agit en fait de biens d’usage courant tels que les biens d’équipement
domestique. L’intérêt de la distinction entre ces deux catégories de biens se manifeste en ceci :
les biens de capitalisation forment la base permanente de la fortune privée, alors que les biens de
consommation sont d’usage courant.

En effet, dans la mentalité courante, les biens de capitalisation sont

considérés comme biens de réserve et pas seulement comme des biens de production. Les
propriétaires de ces biens les voient presque toujours dans une perspective de transmission
héréditaire. Exemple : je construis cette maison pour moi, mais à ma mort, mes enfants y
habiteront.

Les biens de consommation, quant à eux, sont acquis pour une jouissance
immédiate. Ce sont les biens qui circulent. Quand on les acquiert, on n’a pas dans l’esprit l’idée
de les transmettre à ses héritiers. Exemple : le cas de la nourriture, du véhicule.

Nous savons dans les trois espèces de biens de capitalisation que la

troisième est celle qu’on appelle des biens de production, mais tous les biens de capitalisation ne
produisent pas. Ces deux nouvelles catégories de biens, on les nomme les biens fongifères ou
non fongifères.

 BIENS FONGIFERES ET BIENS NON FONGIFERES : FRUITS ET PRODUITS

Un bien est ou non fongifère, quand donc il est ou non susceptible de

produire des fruits. Dans le langage juridique, il y a une différence entre les fruits et les produits.

On entend par « fruit », ce qu’une chose produit périodiquement et sans

altération ni diminution sensible de sa substance. La notion juridique de fruit se définit donc par
deux caractères : la périodicité de la production et la conservation de la substance. On distingue
trois catégories de fruits : fruits naturels (produits spontanés de la terre, croît des animaux) ;
fruits industriels (produits agricoles, d’élevage, fruits des arbres cultivés) ; fruits civils (loyer des
maisons, intérêts des sommes exigibles).

On dénomme « produits » une chose qu’on ne peut utiliser sans la détruire.

Ainsi, le fût et les branches d’un arbre constituent des produits parce qu’on ne peut se servir du
bois sans abattre l’arbre. De même on ne peut consommer la viande d’un animal sans l’avoir tué.

2°. CLASSIFICATION DES CHOSES TIREE DE LEUR APPROPRIATION

En principe, toute chose est l’objet d’un droit de propriété, et le titulaire de

ce droit peut le transmettre. Le titulaire de ce droit peut être une personne physique ou une
personne morale, de Droit privé ou de Droit public. Par contre, on trouve parmi les choses, celles
qui ne font pas l’objet d’appropriation ou celles n’ayant plus de propriétaire. Sous cet angle, l’on
distingue donc les biens ou les choses sans maître et les choses hors commerce.
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1. Choses sans maître (Siège de la matière : article 12 de la loi foncière).

Dans cette catégorie, il y a les res nullius et les res communes. Ce sont des
choses qui n’appartiennent à personne ou qui n’ont pas de propriétaires ou de maitre. En
principe, aux termes de l’article 12 de la loi, « toutes les choses sans maître appartiennent à
l’Etat », sauf ce qui sera dit au sujet du droit d’occupation.

a) Res nullius

Concernant une telle chose, la personne qui se l’approprie la première en

devient maître. Tel est le cas des biens trouvés. On assimile les biens abandonnés aux res nullius.

b) Res communes

Certaines choses échappent à toute appropriation et leur usage est commun à

tous. On les appelle « choses communes ». On cite généralement parmi les choses communes ;
l’air et l’eau courante. Si en principe, ces choses échappent à toute appropriation, la pratique
infirme la règle, car les particuliers peuvent faire de choses communes une propriété privative.

En effet, si l’eau est une chose commune, dès qu’elle est mise dans le tuyau
par la Régideso, elle devient sa propriété et dès lors elle peut la vendre. En fait, il en va de res
communes comme de res nullius, la première personne qui se comporte en maître à leur égard
acquiert sur elles un droit privatif.

2. Choses hors commerce (Siège de la matière : articles 9 – 11 de la loi foncière).

En principe, toutes les choses qui font l’objet d’appropriation sont dans le
commerce, c’est-à-dire que leur propriétaire peut les aliéner, les transmettre entre vifs ou à cause
de mort. Mais, on retrouve exceptionnellement des biens qui sont hors commerce. On cite
généralement les droits extrapatrimoniaux, les biens du domaine public et les biens frappés
d’inaliénabilité.
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Section III : DE LA DIVISION DES BIENS DANS LEUR RAPPORT AVEC CEUX QUI
LES POSSEDENT

§.1. LES BIENS DU DOMAINE PUBLIC ET LES BIENS DU DOMAINE PRIVE DE

L’ETAT

1.1. LES BIENS DU DOMAINE PUBLIC DE L’ETAT

a) Définition

Il y a autant de définitions qu’il y a des doctrines. Le domaine public est

l’ensemble des biens affectés à l’usage de tous et non susceptibles de propriété privée par leur
nature. La critique portée sur cette définition limite le domaine public aux seuls biens affectés à
l’usage public. Or, le domaine public comprend non seulement les biens affectés à l’usage
public, mais aussi les biens affectés à l’usage des services publics.

b) Régime juridique des biens du domaine public

L’article 10 de la loi foncière dispose que : « les biens qui sont affectés à un
usage ou à un service public sont hors commerce, tant qu’ils ne sont pas régulièrement
désaffectés ». Ceci veut dire qu’on ne peut conclure aucune convention de vente sur ces biens.
On ne peut ni les vendre, ni les louer, ni les prêter, ni les hypothéquer. En d’autres termes, ces
biens sont inaliénables.

Les biens de l’Etat sont imprescriptibles. C’est-à-dire l’Etat ne peut pas

perdre son droit sur un bien du domaine public pour n’avoir pas usé de son droit pendant un laps
de temps, si long soit-il. On ne peut pas acquérir un droit de propriété sur un domaine public de
l’Etat pour avoir usé de ce droit pendant un temps si long soit-il.
Un bien appartient au domaine public de l’Etat lorsqu’une décision expresse
implicite de l’autorité compétente est prise. Il est affecté à l’usage de tous ou à l’usage d’un
service public. Ce qui revient à dire que l’intervention de l’administration publique est nécessaire
pour qu’un bien entre dans le domaine public de l’Etat. C’est cette intervention qui est appelée
affectation.
Ex. La route d’intérêt général est un bien de l’Etat.
NB : Un bien ne peut sortir du domaine de l’Etat que par suite d’une décision expresse ou
implicite de désaffectation de l’autorité qui a décidé de l’affectation.

c) Composition du domaine public de l’Etat

La loi du 20 juillet 1973 fait une nette distinction entre le régime foncier et
le régime immobilier. Ainsi, dans le patrimoine de l’Etat, figurent les biens mobiliers,
immobiliers et fonciers. En fait, tout ce qui s’unit ou s’incorpore au domaine public, de quelque
manière que ce soit, fait partie de ce domaine.
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A. DOMAINE PUBLIC FONCIER

1) Domaine public maritime, fluvial et lacustre

 Les rivages de la mer jusqu’à la limite des plus hautes marées appartiennent au domaine
public de l’Etat.

 Les bords des lacs, fleuves et rivières, navigables ou flottables, appartiennent à l’Etat sur
une profondeur de 10m à partir de la ligne formée par le niveau le plus élevé
qu’atteignent les eaux dans leur crue périodique.
Cette partie de la rive est affectée à la voie publique : nul ne peut y planter, faire des
fouilles ou y effectuer un travail quelconque sans autorisation expresse de l’autorité
compétente.

 Le lit de tout lac et celui de tout cours d’eau navigable, flottable ou non, font partie du
domaine public (Art. 16).

2) Voie de communication par terre et par air

a) Les routes publiques sont classées en :

 Routes d’intérêt général reliant entre elles les centres ou agglomérations et sont
déclarées par arrêtés de l’autorité compétente ;

 Routes d’intérêt local, celles qui n’ont pas été décrétées d’intérêt général ;

b) Avenues et rues dans les circonscriptions urbaines. Le chemin de fer d’intérêt général ou
local sans qu’il y ait lieu de distinguer les réseaux concédés et les autres. Les
raccordements qui pénètrent dans l’intérieur des usines font également partie du domaine
public.

c) Les plaines d’aviation : aéroport et aérodrome.

d) Les cimetières
e) Les parcs nationaux.

3) Domaine public militaire : les casernes.

4) Mines

B. DOMAINE PUBLIC IMMOBILIER

a) Les bateaux des commissaires maritimes et du service hydrographique ;

b) Les dépendances nécessaires à l’exploitation de chemin de fer, telles que les gares, les
quais et les places de stationnement, les immeubles affectés au logement du personnel
dont la présence est permanente près de la voie.
c) Les aérogares, les hangars pour aéronefs, les habitations réservées au personnel et situées
sur le terrain d’aviation ;
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d) Les monuments qu’ornent les avenues ou les places publiques ;

e) Les hôtels de ville, les hôpitaux, bureaux de poste, palais de justice, laboratoires, musées
avec leurs collections, etc.
f) Les installations de captage et de distribution d’eau potable.

C. DOMAINE PUBLIC MOBILIER

On se trouve en présence du domaine public mobilier :

 Soit quand le service public est affecté à l’objet mobilier, c’est-à-dire, quand la
conservation du bien et sa mise éventuelle à la disposition du public sont l’objet du
même service ;

 Soit quand le bien mobilier est affecté à un service public et ne peut être remplacé
facilement et immédiatement, (essentiel pour le fonctionnement d’un service) ;

 Soit quand l’objet mobilier est affecté à perpétuelle demeure à un immeuble du domaine
public.

Il est important de noter que, à cause de leur affectation, les biens mobiliers
faisant partie du domaine ne donnent pas lieu à la prescription de l’article 658 disposant : « En
fait de meubles, possession vaut titre ».
Néanmoins, celui qui a perdu ou auquel il a été volé une chose, peut la
revendiquer pendant 3 ans à compter de la perte ou du vol, contre celui dans les mains duquel il
la trouve ; sauf à celui-ci son recours contre celui duquel il la tient.

D. EAUX DE COURS D’EAUX ET DES LACS

La loi foncière dispose en son article 18 : « L’eau des cours d’eau et des lacs
et les eaux souterraines appartiennent à l’Etat. Sous réserve des dispositions légales et
réglementaires qui déterminent la jouissance, et des concessions particulières qui peuvent
toujours être accordées par l’autorité compétente, la faculté d’en user est commune à tous ».

E. CONCESSIONS DE PECHE (Cfr art. 1er du décret du 12 juillet 1932)

F. CONCESSIONS ET ADMINISTRATION DES EAUX DES LACS ET DES COURS
D’EAU (Cf. Décret du 6 mai 1952)

1.2. LES BIENS DU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT

1. DEFINITION

Le législateur n’a pas de plus défini le domaine privé de manière expresse,

mais on procède par élimination en se fondant sur l’article 10 pour déterminer le domaine auquel
 ~ 16 ~

appartient le bien. Celui-ci devient alors un ensemble de biens appartenant à l’Etat qui ne sont
pas affectés à un usage ou à un service public.

Contrairement aux biens du domaine public, les biens du domaine privé sont
dans le commerce. L’Etat peut conclure autant de contrats comme un particulier : il peut les
vendre, les louer, les céder.

Les biens du domaine privé de l’Etat sont insaisissables comme ceux du

domaine public. Les règles de Droit administratif déterminent quels fonctionnaires ont sur les
biens l’exercice du pouvoir d’administration et de disposition et à quelle condition.

2. COMPOSITION DES BIENS DU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT

Le patrimoine privé de l’Etat comprend tant les biens mobiliers, immobiliers

que fonciers.

a) Domaine privé foncier

Toutes les terres qui ne sont pas affectées à un usage public ou à un service
public.
b) Domaine privé immobilier

Immeubles destinés au logement du personnel de l’Etat, immeubles

abandonnés, immeubles en déshérence, immeubles expropriés.

c) Domaine privé mobilier

Titres et actions représentant les emprunts de pouvoirs publics et les

participations dans le capital des sociétés et associations. C’est ce qu’on appelle le
« portefeuille ».

3. LES BIENS APPARTENANT AUX PARTICULIERS

Aux termes de l’article 9 de la loi foncière : « Les particuliers ont la libre

disposition des biens qui leur appartiennent, sauf les modifications établies par la loi. »

Le terme « particulier » est global ; il vise toute personne physique ou

morale (du Droit privé). Il ne faut pas établir une distinction fondée sur la nationalité, la race, le
sexe, l’origine. Le mot « biens » employé par le législateur à cet article vise toutes les choses
susceptibles d’appropriation à l’exception des res communes.
 ~ 17 ~

Chapitre II : DROITS PATRIMONIAUX

Section I : NOTION DE PATRIMOINE

§.1. DEFINITION

Le Code civil napoléon et la loi foncière congolaise ne définissent pas le

terme « patrimoine ». Dans le langage populaire, le patrimoine est ce qu’une personne a, ce
qu’elle possède ; en d’autres termes, son avoir.

La définition du patrimoine est l’œuvre de la doctrine. AUBRY et RAU

émettent une théorie d’extrême rigueur du patrimoine, théorie qui est celle acceptée par tous les
auteurs : « le patrimoine est l’ensemble abstrait des droits et des charges d’une personne ».

Le législateur a utilisé l’expression « droits patrimoniaux » par opposition

aux « droits extrapatrimoniaux ». Ces derniers, comme les droits politiques, civiques, ne sont pas
évaluables en argent ; qui dit patrimonial, dit pécuniaire – du latin pecus = monétaire. Il ressort
de cette définition que les droits patrimoniaux sont des biens appréciables en argent.

Pour le Professeur CORNU, le patrimoine d’une personne contient

l’ensemble de ses biens présents et à venir. L’avenir s’intègre au patrimoine, parce que le
patrimoine s’étend aux biens à venir. En pratique, cela veut dire que les biens qui entrent dans un
patrimoine répondent des dettes non encore acquittées.

§.2. COMPOSITION DU PATRIMOINE

Le patrimoine est un composé d’actif et de passif. En d’autres termes, le

patrimoine comprend les éléments actifs et les éléments passifs. L’actif du patrimoine d’une
personne couvre tous ses biens appréciables en argent ; c’est-à-dire, les droits de créance, les
droits réels et les droits intellectuels. Le passif comprend les dettes de la personne ; en termes
juridiques, on parlera d’obligations appréciables en argent.

§.3. CARACTERE JURIDIQUE DU PATRIMOINE

La théorie d’AUBRY et RAU en cette matière s’énonce en deux

propositions complémentaires : la première part de l’idée que le patrimoine est une émanation de
la personnalité et la seconde affirme l’universalité du patrimoine.

La première proposition signifie que le rapport entre le patrimoine et la

personne commande trois conséquences qui forment une trilogie (dans la doctrine française).

1. Tout patrimoine suppose nécessairement à sa tête une personne.

2. Toute personne a nécessairement un patrimoine.
3. Une personne a nécessairement un seul patrimoine.
 ~ 18 ~

On peut résumer cette proposition en ces termes : le patrimoine est rattaché

à une personne, d’où son caractère d’incessibilité et d’autre part, toute personne, sujet de droit,
doit avoir un patrimoine et ne peut en avoir qu’un seul.

La deuxième proposition signifie que le patrimoine forme un ensemble

cohérent, un tout cohérent. Cette cohésion se traduit d’abord par la corrélation de l’actif et du
passif ; ensuite par l’équivalence de tous les éléments d’actif comme élément du gage des
créances ; et enfin par la fongibilité des éléments actifs et passifs.

§.4. CARACTERES DES ELEMENTS DU PATRIMOINE

Les éléments du patrimoine, pris isolément, présentent normalement trois

caractères associés : cessibilité, transmissibilité (bien du patrimoine d’une personne sont
transmis à sa mort à ses héritiers) et saisissabilité.
La cessibilité signifie que le titulaire d’un patrimoine peut aliéner les biens
ou droits faisant partie de son patrimoine. On dira que ces biens sont cessibles entre vifs ; ou sont
dans le commerce. La saisissabilité provient du fait que le patrimoine d’une personne est
considéré comme un gage général de ses créanciers.

§.5. CONTENU JURIDIQUE DU PATRIMOINE

Le patrimoine est le réceptacle de tous les droits et obligations d’une

personne. Mais, il serait intéressant de rechercher d’abord la base légale pour ensuite évaluer la
portée et l’incidence des droits ou biens patrimoniaux.

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1 de la loi du 20 juillet 1973, il est

prescrit que : « les biens ou droits patrimoniaux sont de trois sortes : les droits de créance ou
d’obligation, les droits réels et les droits intellectuels ». La loi limite le contenu du patrimoine à
ces trois droits.

Section 2 : PORTEE ET INCIDENCE DES DROITS PATRIMONIAUX

§.1. Droits de créance ou d’obligation

Le droit de créance est un droit personnel ou d’obligation. Il est défini de la

manière suivante : « L’obligation est un rapport juridique entre deux ou plusieurs personnes, en
vertu duquel l’une d’elles, appelé créancier, a le droit d’exiger de l’autre, appelée débiteur, un
certain fait ou une certaine abstention ».

L’obligation a pour effet de lier l’une à l’autre ; elle forme ce qu’on appelle
un lien de droit. Ce rapport s’appelle créance quand on le considère du côté actif, en la personne
du créancier, qui est ainsi titulaire d’un droit personnel. Le droit de créance constitue dans son
 ~ 19 ~

patrimoine un élément actif. Il s’appelle dette quand on le considère du côté passif, en la

personne du débiteur. La dette constitue un élément passif du patrimoine du débiteur. Le droit de
créance ou d’obligation est appelé droit personnel parce qu’il s’exerce contre une personne.

En effet, dans le rapport de droit, on trouve un sujet actif qui est le

créancier, un sujet passif qui est le débiteur et un objet. C’est en tenant compte de la répercussion
du fait exigé dans le patrimoine des parties que le législateur a adopté l’expression droit de
créance ou d’obligation.

§.2. Droits intellectuels

Les droits intellectuels sont en réalité des droits incorporels, non

matérialisés opposables aux tiers mais que la loi range – par erreur ou par imprudence – parmi
les droits patrimoniaux.

En effet, les droits intellectuels ou moraux ne tombent pas tout de suite dans
le patrimoine. Ils sont qualifiés de droits extra-patrimoniaux. Il est alors étonnant que le
législateur range des droits extra-patrimoniaux parmi les droits patrimoniaux : c’est
antinomique ! Mais les droits intellectuels, parce qu’ils sont opposables aux tiers, sont assimilés
aux droits réels.

§.3. Les droits réels

Le droit réel est défini comme un rapport juridique immédiat et direct entre
une personne et une chose. Cette définition a fait l’objet de critique parce qu’en réalité elle est
trop large. Elle risque d’englober les droits purement personnels comme le droit du dépositaire.
La doctrine propose la définition ci-après : le droit réel est le pouvoir
juridique qu’a une personne de retirer directement d’un bien déterminé en tout ou en partie des
avantages qu’il peut procurer. C’est ce qui fait la différence entre le droit réel et le droit de
créance.

 Les caractères des droits réels

Le droit réel est un droit absolu, c’est-à-dire le titulaire de ce droit peut

opposer son droit à toute personne. Le droit réel emporte le droit de suite, c’est-à-dire si le
titulaire d’un droit a été involontairement dépossédé de son bien, il exerce son droit contre
quiconque le possède.

Le droit réel emporte le droit de préférence c’est-à-dire si le titulaire du droit

réel entre en concours avec d’autres personnes ayant d’autres prétentions, il leur sera préféré. Les
droits réels sont susceptibles de s’acquérir par prescription acquisitive (usucapion).
 ~ 20 ~

 Les droits réels retenus en Droit congolais

L’article 1 al. 2 de la loi foncière dispose : « Les seuls droits réels sont : la
propriété, la concession perpétuelle, l’emphytéose, la superficie, l’usufruit, l’usage, l’habitation,
la servitude foncière, le gage, le privilège et l’hypothèque ». Cette énumération est limitative ;
c’est-à-dire que, pour le législateur, il n’y a pas d’autres droits réels que ceux qui sont cités dans
l’article 1er.

Le décret du 6 novembre 1912 avait règlementé les concessions minières,

les concessions de chemin de fer comme des droits réels. La loi foncière n’a pas abrogé ce
décret. On distingue deux grandes catégories de droit ; droits réels principaux et droits
accessoires.

Les droits réels sont qualifiés de principaux lorsqu’ils ont plus d’utilité en
eux-mêmes et traduisent la nécessité qu’à l’homme pour vivre car il doit se servir de ces choses
et doit les consommer (propriété, concession perpétuelle, etc.). Ils sont accessoires lorsqu’ils ne
peuvent exister que par dépendance d’une obligation ou d’une créance = suretés réelles.

Exemple : Gage, privilège et hypothèque.

 ~ 21 ~

Chapitre III : PROPRIETE

Section I : DEFINITION

La loi foncière définit la propriété à l’article 14 suivant lequel « la propriété

est le fait de disposer d’une chose d’une manière absolue et exclusive ; sauf les restrictions qui
résultent de la loi et des droits réels appartenant à autrui ». Cet article est incomplet, il a la
prétention de dégager le caractère de droit de propriété où il omet d’autres caractères. Il ne fait
pas ressortir les attributs du droit de propriété, il se limite à parler du droit de disposer et omet
l’usage et la jouissance.

Le professeur KALAMBAY LUMPUNGU propose la définition ci-après :

« la propriété est le droit d’user, de jouir et de disposer d’une chose de manière exclusive,
perpétuelle et absolue, sauf les restrictions résultant de la loi ». Dans ce chapitre, nous parlerons
uniquement de la propriété mobilière et de la propriété immobilière, la propriété foncière est un
chapitre à part.

Section II : LES CARACTERES DU DROIT DE PROPRIETE

On trouve quatre caractères de ce droit :

 La propriété est un droit ;

 La propriété est un droit absolu ;
 La propriété est un droit exclusif ;
 La propriété est un droit perpétuel.

§.1. LA PROPRIETE EST UN DROIT

Ici, le terme droit est au sens subjectif. Mais à ce stade, nous disons que la
propriété est un pouvoir légal reconnu à un individu sur une chose. L’article 4 dit que : « pourvu
qu’on n’en fasse pas usage prohibé par la loi ou les règlements ».

§.2. LA PROPRIETE EST UN DROIT ABSOLU

Le terme absolu utilisé par le législateur n’est qu’un raisonnement parce que
dans la pratique, il y a trop de limitations au droit de propriété. Donc, le mot « absolu » ne
signifie pas sans limite. Par droit absolu, il faut entendre un droit opposable à tout le monde. Ce
qui revient à dire que le propriétaire peut opposer son droit à tout le monde.

§.3. LA PROPRIETE EST UN DROIT EXCLUSIF

Cela veut dire que la propriété est un droit qui ne connait pas le partage. En
d’autres mots le titulaire, à l’exclusion de toute autre personne, est l’unique bénéficiaire de la
totalité des prérogatives qui sont attachées à ce droit. Cette exclusivité du droit de propriété
 ~ 22 ~

signifie que le propriétaire peut, en principe, s’opposer à ce qu’une autre personne retire un
avantage quelconque de son bien alors même que cet acte ne lui causerait aucun préjudice. A ce
principe de l’exclusivité, il y a quelques exceptions notamment à l’article 15 :

 Le propriétaire ne peut repousser l’atteinte à son droit, si elle est indispensable pour
écarter un danger imminent, incomparablement plus grand que le dommage qui doit en
résulter pour lui-même. C’est ce qu’on appelle en droit état de nécessité.

 L’exclusivité du droit de propriété ne s’oppose pas à ce que plusieurs personnes soient

propriétaires d’une même chose. C’est ce que l’on appelle la copropriété. Dans le cas de
copropriété autrement appelée propriété fractionnée, chacun des copropriétaires est
propriétaire exclusif de sa propre part.

Exemple de copropriété : Un livre de Botanique que Mr. Kabula Jean-Luc donne à ses
frères : Bahati et Furaha.

 Le principe de l’exclusivité n’exclut pas le démembrement au droit de propriété. Le

démembrement fait qu’une chose matériellement une, soit divisée juridiquement entre
deux ou plusieurs personnes.

§.4. LA PROPRIETE EST UN DROIT PERPETUEL

La propriété s’identifie à l’objet sur lequel elle porte. En conséquence, le

droit de propriété dure autant que dure l’objet. L’objet peut changer de titulaire, cela n’empêche
pas la permanence et la continuité du droit de propriété. Le droit de propriété ne s’éteint pas,
mais passe d’une main à une autre.

Le droit de propriété peut s’éteindre par la disparition de la chose, par la

renonciation du propriétaire, par l’expropriation pour cause d’utilité publique ou par une cession
forcée.

La propriété ne se perd pas par non usage. L’existence du droit de propriété

est indépendante de son exercice. La propriété échappe à la prescription extinctive. Mais, on peut
devenir propriétaire à la suite d’une prescription acquisitive.

Section III : LES ATTRIBUTS DU DROIT DE PROPRIETE

Il y a trois attributs du droit de propriété : abusus, fructus et usus.

1. L’ABUSUS (Jus abutendi)

C’est l’attribut essentiel de droit de propriété qui permet de le distinguer des

autres droits réels. Le propriétaire d’une chose peut disposer de la chose en la changeant de
 ~ 23 ~

forme, en la détruisant ou bien en la jetant. L’acte de disposition peut être matériel, tout comme
il peut être juridique.

 L’acte matériel consiste dans la destruction de la chose ou de la transformation de sa

substance.

 Du point de vue juridique, abuser de son droit suppose le transfert à autrui en totalité ou
en partie.

2. FRUCTUS (Jus fruendi) : c’est le droit de jouir, c’est-à-dire le propriétaire a le droit de tirer
de la chose tous les fruits possibles.

3. USUS (Jus utendi) : c’est le droit d’user de la chose. Le propriétaire a le droit d’user de sa
chose comme bon lui semble.

Section IV : ETENDUE DU DROIT DE PROPRIETE

Il s’agit de la propriété mobilière et de la propriété immobilière, c’est-à-dire

la propriété des biens meubles et de la propriété des biens immeubles, ainsi que de la propriété
foncière. En Droit congolais, la propriété est régie par deux principes :

L’article 20 : « La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière

donne droit sur tout ce qui s’y trouve uni et s’y incorpore, soit naturellement, soit
artificiellement ». Sauf ce qui sera dit sur la propriété immobilière distincte de celle du sol et de
la concession foncière. Le droit de propriété s’étend également sur ce que la chose produit, c’est
ainsi que le propriétaire d’un immeuble par incorporation est propriétaire des loyers produits par
l’immeuble par incorporation.

§.1. L’accession immobilière artificielle

Elle se réalise suivant les présomptions suivantes :

 1ère présomption : le propriétaire d’un fonds ou le concessionnaire est propriétaire de

tout ce qui s’y trouve incorporé, qu’il s’agisse de constructions, de plantations ou
d’ouvrages.

 2ème présomption : les matériaux qui ont servi à la construction et les plantations sont la
propriété du concessionnaire ou du propriétaire du fonds. Et ces constructions et
plantations ont été élevées aux frais de celui-ci. Parce qu’il s’agit des présomptions
réfragables, c’est à celui qui allègue le contraire d’en apporter la preuve.

§.2. Constructions ou plantations faites par le titulaire du droit sur le sol avec des
matériaux ou plantes appartenant à autrui
 ~ 24 ~

L’article 22 énonce : « L’ancien propriétaire des matériaux n’a pas le droit

de les enlever. Le propriétaire ou le concessionnaire doit payer la valeur et il peut être condamné
de payer les dommages et intérêts ». Ici on ne distingue pas suivant que le concessionnaire était
de bonne foi ou de mauvaise foi, que les matériaux lui appartiennent ou ne lui appartiennent pas.

§.3. Constructions et plantations sur le terrain d’autrui

La situation est différente ; il faut faire la distinction entre le constructeur de

bonne foi et celui de mauvaise foi.

 Constructeur de mauvaise foi : c’est-à-dire le constructeur qui connaissait qu’il a

construit sur le terrain d’autrui. Il faut chercher un élément psychologique. L’article 23
al. 2 dit : « le propriétaire du fonds a le choix, soit d’exiger la suppression des
constructions, ouvrages et plantations aux frais de l’auteur et des dommages intérêts s’il
y a lieu, soit de rembourser les dépenses et la plus-value et conserver ainsi la
construction ».

 Constructeur de bonne foi : c’est-à-dire celui qui ne savait pas qu’il construisait sur un
fonds appartenant à autrui. La loi prévoit que le concessionnaire ou l’Etat ne doit pas
exiger la destruction ; il doit rembourser au constructeur la valeur des matériaux, la main
d’œuvre et la plus-value (Art. 23, al. 1).
Notons que toutes les solutions que nous venons de donner ne sont pas
d’ordre public. Les parties en litige ont le loisir de les écarter et de régler d’un commun accord à
la fois le sort des constructions et même les conditions de remboursement.

Les solutions de l’article 23 ne s’appliquent pas pour certaines personnes :

au locataire si, dans le contrat, il a été prévu une disposition lui permettant d’ériger une
construction, aux constructions faites à l’insu du concessionnaire. On considère qu’il a consenti
expressément ou tacitement. En droit des biens, nous les appelons les empiétements marginaux.

§4. EMPIETEMENT MARGINAL

Il arrive qu’un propriétaire, en élevant un bâtiment sur le terrain, écorne la

parcelle voisine, c’est l’empiétement marginal. Le voisin peut-il dans ce cas contraindre l’auteur
de l’empiétement à démolir la construction en vertu de l’article 23 ? la solution est donnée dans
l’article 24.

En effet, « Lorsque l’Etat ou le concessionnaire d’un fonds, en y faisant une construction ou un

autre ouvrage, a empiété de bonne foi sur le fonds du voisin, celui-ci ne peut
exiger la suppression de l’empiétement s’il est établi que le dommage est
notamment inférieur à celui que le constructeur subirait par la suite de la
démolition ».
 ~ 25 ~

L’empiétement de mauvaise foi

Lorsqu’il s’agit d’un empiétement de mauvaise foi, la loi foncière n’a pas
donné des solutions de manière expresse. Ici, la doctrine estime qu’il faut se référer au droit
commun c’est-à-dire le propriétaire du fonds empiété peut exiger que l’envahisseur remette les
choses en état, ou exiger les dommages – intérêts.

Toutefois, l’article 25 cite quelques cas où l’on considère absolument

l’empiétement comme mauvaise foi. Suivant cette disposition, sera toujours présumé de
mauvaise foi :

1°) Celui qui aura empiété sur un terrain urbain loti ;

2°) Celui qui aura empiété sur une terre rurale dont les limites étaient matérialisées par les
signaux, poteaux, clôtures et autres moyens notamment perceptibles ;

3°) Celui qui aura empiété en dépassant les limites alors que son terrain était cadastré,
loti, délimité ;

4°) Celui qui a obtenu sa concession par quelque fraude à la loi ou au droit acquis au tiers.
Ainsi, en est-il de :

 Celui qui construit sciemment sur le terrain d’autrui.

 Celui qui a reçu sommation du propriétaire d’avoir à supprimer l’ouvrage
édifié et communications des documents établissant la preuve du droit de
propriété.

 Celui qui, connaissant le caractère litigieux de son titre, construit sur un

terrain dont il avait été reconnu propriétaire par une décision judiciaire, dès
lors que celle-ci était frappée de pourvoi en cassation.

Par principe, la mauvaise foi ne se présume pas. L’on ne peut, de but en

blanc, dire d’une personne qu’elle est de mauvaise foi, à défaut alors de le prouver. Dans le cas
de l’empiétement, le législateur a répondu à cette préoccupation en avançant des cas où l’on ne
peut raisonnablement considérer une personne comme étant de bonne foi.

En effet, lorsqu’une personne construit sur un terrain loti, elle ne peut

prétendre avoir ignoré que ledit terrain est attribué. De même, si le terrain est délimité par des
signaux (bornes, piquets, poteaux…), elle ne peut prétexter de son ignorance. Bref, dans les 4 cas
énumérés par l’article 25, l’ignorance ou la bonne foi du constructeur est exclue. Ce faisant, la
loi a limité ou exclu la possibilité pour le juge d’apprécier les cas de mauvaise foi.

Enfin, aux termes de l’alinéa 2 de cet article, il est dit que « toute personne
intéressée peut produire la preuve que l’empiétement est de mauvaise foi ». La bonne foi étant
par principe toujours présumée, il revient à celui qui allègue un fait à prouver la matérialisation
de celui-ci.
 ~ 26 ~

Alors qu’en cas de bonne foi, la question est tranchée, l’article 25 ne règle
pas la question du sort ou de la destination des ouvrages érigés par le constructeur de mauvaise
foi. Pourrait-on y étendre les solutions prévues par l’article 23 ? Ou peut-on penser que le soin en
est laissé au juge du fond ? Les réponses peuvent être partagées.

Il nous semble que celui qui construit sur le terrain d’autrui (cas de l’article
23 al. 2) est pareil à celui qui érige des ouvrages en empiétant sur un terrain loti, délimité ou sur
la base de quelque titre acquis par la fraude. En effet, ils sont de mauvaise foi aux yeux de la loi :
ils savent pertinemment bien qu’ils font des ouvrages sur le terrain d’autrui. La loi réprouve et
punit la mauvaise foi. Or, dans les deux cas, il y a manifestement une chose particulière de
mauvaise foi de sorte que les solutions appliquées par l’article 23, alinéa 2 ne peuvent que
s’accommoder à celles que l’on peut envisager pour l’article 25.
Ainsi donc, a contrario de l’article 24, l’Etat ou le concessionnaire peut
exiger soit la suppression des ouvrages aux frais du constructeur, sans préjudice des dommages-
intérêts s’il y a lieu ; soit rembourser la dépense ou la plus-value.

Le propriétaire du fonds (sol) ou le concessionnaire qui retient les

constructions faites par un tiers doit à celui-ci le remboursement de ses impenses même en
l’absence de contrat ou de quasi-contrat entre parties. Les hypothèses prévues par les articles 24
et 25, constructions et/ou ouvrages sur le terrain d’autrui ; empiétements marginaux sur le fonds
d’un concessionnaire voisin, constituent en fait des atteintes au droit de propriété. C’est à croire
qu’en tant que droit absolu, le droit de propriété ne peut souffrir d’aucune atteinte éventuelle.
Loin de là, tout absolu qu’il soit, le droit de propriété connait un certain nombre de restrictions.

Section V : ETENDUE DU DROIT DE PROPRIETE MOBILIERE L’ACCESSION

MOBILIERE

Les règles relatives à l’accession mobilière ne présentent pas d’intérêt

autrement majeur. Déjà, sur la base de l’article 653 du CC LIII, l’on est présumé propriétaire des
biens que l’on possède. Cependant, il n’est pas exclu que des difficultés apparaissent en cette
matière, notamment en cas de connexion ou mélange et en cas de transformation. Des questions
de Droit se posent.

Ainsi, le principe est que l’accessoire suit le principal. Lorsqu’on parle de

l’accession mobilière, on vise essentiellement deux situations :
 Mélange ou connexion,
 Transformation ou spécification.

§.1. CONNEXION OU MELANGE

Siège légal : article 28 alinéa 2 de la loi.

Aux termes de cette disposition, « Lorsque les choses mobilières

appartenant à des propriétaires différents sont réunies ou mélangées de telle sorte qu’il n’est pas
possible de les séparer sans détérioration notable ou au prix de frais excessifs, les intéressés
 ~ 27 ~

deviennent copropriétaires de l’ensemble en proportion de la valeur qu’avaient ces parties au

moment de la connexion ou du mélange ».

Cet alinéa ne mérite pas de commentaire particulier sinon qu’au regard de la

nature des choses qui se trouvent mélangées ou réunies, deux propriétaires deviennent, par la
force des choses, copropriétaires mobiliers. Le mélange consiste dans la réunion des choses
appartenant à différents propriétaires de telle sorte qu’il n’est pas possible de les séparer sans
détérioration notable ou au prix des frais excessifs (art. 28).
Notons que si dans le mélange l’une de deux choses peut être considérée
comme accessoire de l’autre, l’ensemble est acquis au propriétaire de la chose principale. C’est
l’application du principe « l’accessoire suit le principal ».

§.2. LA TRANSFORMATION (Art. 29)

La transformation est la formation d’une chose nouvelle par le travail d’une

personne sur la matière appartenant à une autre. Cette disposition suppose deux situations selon
que « l’ouvrier » (entendez, celui qui s’est mis à l’ouvrage de transformation) a été de bonne foi,
c’est-à-dire, il ignorait que la chose qu’il était en train de transformer appartient à une personne
déterminée, en l’occurrence l’actuel propriétaire ; ou au contraire de mauvaise foi, c’est-à-dire il
savait que le bien qu’il était en train de transformer est la propriété d’autrui. Nous savons que la
loi traite toujours mieux la personne de bonne foi que celle de mauvaise foi.

Si l’ouvrier était de mauvaise foi, le juge peut attribuer la chose nouvelle au

propriétaire de la matière. Il s’agit évidemment de la destruction de la chose nouvelle dont
l’industrie a été plus précieuse que la matière. Dans tous les cas, restent d’application les règles
de droit commun des obligations concernant le droit à des indemnités notamment pour
enrichissement sans cause et des dommages-intérêts pour atteintes licite à la propriété d’autrui.

Pour avoir droit à une indemnité, il faut une cause. Celle-ci peut trouver sa
source dans le dommage et doit être justifiée tant sur le plan matériel que sur le plan juridique.

 Du point de vue matériel : la cession du bien (transformé) à l’ouvrier de bonne foi

doit être justifiée ou avoir une cause. Est-ce une donation, ou une vente ? Sinon, il
faut, pour respecter l’équilibre, une obligation ou un droit correspondant.

 Du point de vue juridique : l’équilibre suppose qu’à chaque droit correspond une
obligation. Une personne ne peut gratuitement et sans cause s’enrichir au détriment
d’une autre. Sinon, il y a restitution de ce qui a été payé sans cause. En effet, ce sera
sur le fondement du principe que « nul ne peut s’enrichir injustement aux dépens
d’autrui, et celui qui se trouve appauvri sans cause, a droit à une restitution » (action
in rem verso).
 ~ 28 ~

Section VI : LES RESTRICTIONS AU DROIT DE PROPRIETE

L’article 14 dispose : « La propriété est le droit de disposer d’une chose

d’une manière absolue et exclusive, sauf les restrictions qui résultent de la loi et des droits réels
appartenant à autrui ».
De cet article, on peut retenir que le législateur a organisé des limites quant
au droit du propriétaire. Ces limites sont prévues soit par la loi, soit par le droit des autres. La
doctrine ajoute que le propriétaire peut également lui-même limiter son droit de propriété. Il y a
donc trois sortes de limitations :

1. Limitations conventionnelles
2. Limitations légales
3. Limitations en vertu des droits réels appartenant à autrui.

§.1. LIMITATIONS CONVENTIONNELLES

Le propriétaire peut soit limiter son droit de propriété, soit limiter son droit
d’usage. En vertu de l’article 33 du Code civil [Link], ces conventions sont valables. La
jurisprudence considère comme valable les clauses d’inaliénabilité temporaire quand elles
procèdent d’un intérêt légitime et qu’elles ne dépassent pas un terme excessif.

Exemple : La clause insérée dans une donation déduisant à protéger le propriétaire contre son
inexpérience en lui interdisant d’aliéner les biens donnés avant un certain âge est
valable.

Il faut remarquer qu’il y a des restrictions au droit de jouissance. Le

propriétaire peut, par voie de convention légalement formée, limiter son droit de jouissance.

Ex : - La clause imposant le respect d’un style des maisons dans un quartier donné.
- La clause interdisant de faire un commerce sur le lieu vendu.

§.2. LIMITATIONS LEGALES

L’article 14 parle de restrictions qui résultent de la loi entendue ici au sens

large, c’est à dire la loi du parlement, les ordonnances-lois, les ordonnances, soit les décrets,
bref, l’ensemble des actes règlementaires. Il peut s’agir d’une loi générale tout comme il peut
s’agir d’une loi particulière.

Ex. - La loi du 22/02/1977 qui organise l’expropriation pour cause d’utilité publique. Cette loi
prévoit que pour l’intérêt public et dans les conditions qu’elle détermine, le propriétaire
peut se voir déposséder de son bien contre sa volonté.

- La loi du 22/06/1957 en matière d’urbanisme prévoit que les autorités administratives

compétentes peuvent arrêter les plans locaux d’aménagement et même édicter les
interdictions de bâtir.
 ~ 29 ~

- Le décret du 05/08/1939 pris pour la protection des monuments prévoit le classement de

certains biens. Et lorsqu’un bien est classé, son propriétaire ne peut le modifier à
volonté, tout comme il ne peut le vendre sans se référer à l’autorité.

- Le décret ou l’Ordonnance du 12/02/1953. Ce décret interdit l’exploitation, dans certains

lieux, des installations qualifiées d’établissements dangereux ou incommodes. Il s’agit
de tout établissement susceptible de dégager une certaine odeur nuisible à la population.

§.3. LIMITATION EN VERTU DES DROITS REELS APPARTENANT A AUTRUI

Le propriétaire doit respecter le droit réel appartenant à autrui. Son droit se

limite là où commence le droit des autres. C’est ainsi qu’il doit respecter le droit du propriétaire
voisin. Il doit éviter les troubles de voisinage. Il y a donc ce qu’on appelle en droit des
restrictions en raison de rapport de voisinage. Le voisinage est inévitablement source de
dommages. L’usage du droit de propriété peut s’accompagner d’erreurs de conduite,
d’imprudence ou de négligence.

La jurisprudence a reconnu depuis longtemps au propriétaire qui subit un

préjudice découlant des relations de voisinage le droit de réclamer dans certaines conditions une
réparation à l’auteur du préjudice. Si le principe de cette indemnisation est généralement admis,
sa nature et son fondement ont été sérieusement controversés.

L’indemnisation ne suscite aucune difficulté lorsque le dommage résulte

d’une fraude ou d’un abus de droit du propriétaire voisin. Il n’en va pas de même lorsqu’aucune
faute ou négligence quelconque ne peut être relevée alors qu’il y a un dommage. C’est ainsi
qu’on distingue, pour la réparation, deux sortes de troubles de voisinage : trouble de voisinage
avec faute et trouble de voisinage sans faute.

1. Trouble de voisinage avec faute

Ici, on se réfère au droit commun (cf. Art. 258 Code civil LIII).

Exemple : Un propriétaire qui creuse un trou profond dans sa propre

concession à côté du voisin et le mur du voisin fait des
fissures.

2. Trouble de voisinage sans faute

Dans certains cas, à l’absence d’une quelconque faute, on peut retenir la

responsabilité au trouble de voisinage. Le fondement de cette responsabilité devra être trouvé
dans les principes qui gouvernent la vie sociale. En effet, s’il faut chercher à réparer tous les
dommages quelconques, la vie deviendrait impossible.

La vie en communauté implique une tolérance nécessaire dans les rapports

humains. Chacun doit, par une sorte de compensation, supporter les inconvénients normaux de
voisinage. Mais lorsque ces inconvénients deviennent trop importants, l’équilibre est rompu. Il y
 ~ 30 ~

a responsabilité non parce qu’il y a faute, mais parce qu’il y a rupture d’équilibre. C’est ce que
DETHIER appelle « théorie du quasi-contrat du voisinage ».

Les sanctions en cas de trouble de voisinage

1°) Trouble avec faute

Lorsqu’il y a trouble de voisinage avec faute, l’auteur du trouble doit

réparation en nature. Si cela n’est pas possible, la réparation se fait par les dommages intérêts (ce
qui constitue une exception). La réparation en nature peut consister soit en la démolition de la
chose qui a provoqué le trouble, soit en l’exécution des travaux permettant de mettre fin aux
inconvénients anormaux de voisinage.

2°) Trouble sans faute

Dans ce cas, la réparation se fait non par la démolition ou la suppression de

la chose, mais par une compensation qui peut être en nature ou en espèce. Aux troubles de
voisinage, on assimile souvent l’abus de droit. Abuser de son droit suivant Henri De Page, c’est
s’en servir plutôt pour nuire à autrui que pour en profiter soi-même.

Il y a abus de droit de propriété suivant la théorie classique de droit lorsque

les 4 éléments suivants sont retenus :

1. Le dommage causé d’un acte de propriété ;

2. Ce dommage résulte d’un acte de propriété ;
3. L’intention de nuire ;
4. L’absence d’intérêt.

Quant à la sanction à l’abus de droit de propriété, elle est presque identique

à celle infligée à l’auteur avec faute.

§.4. Restrictions basées sur l’état de nécessité

L’article 15 énonce que le propriétaire ne peut empêcher une personne de

porter atteinte à son droit si cette atteinte est indispensable pour écarter un danger très grave,
incomparablement plus grand que le dommage qui doit en résulter pour lui-même.

Le deuxième alinéa de l’article 15 prévoit un dédommagement éventuel du

propriétaire par la personne qui en a profité. Ce n’est donc pas toujours l’auteur du dommage qui
devra réparer son atteinte mais également la victime.
 ~ 31 ~

Chapitre IV : COPROPRIETE

Section I : NOTIONS

La copropriété est un droit réel comme la propriété. Elle est définie comme
la propriété de plusieurs personnes sur une chose indivise ou encore c’est la propriété d’une
même chose divisée entre plusieurs personnes.

Certains auteurs parlent de la propriété commune. Dans la copropriété, le

bien n’appartient pas à une seule personne ; chacun de copropriétaires est propriétaire de sa
quote-part.

Section II : SORTES DE COPROPRIETE

On distingue trois sortes de copropriété :

 La copropriété volontaire ;
 La copropriété ordinaire ;
 La copropriété forcée.

§.1. LA COPROPRIETE ORDINAIRE

a) Les sources de la copropriété

 La succession ;
 La donation ;
 Le testament ;
 Le mélange.

b) Caractères de la copropriété
 Caractère provisoire

L’article 34 dit : « Chacun de copropriétaires peut toujours demander le

partage de la chose commune nonobstant toute convention ou prohibition contraire ». Ce qui
est exprimé par la proposition : « Nul n’est contraint de rester dans l’indivision ». Il se
dégage de cette loi que la copropriété ordinaire est toujours provisoire.

Les copropriétaires peuvent cependant convenir de rester dans

l’indivision pendant un temps déterminé qui ne peut excéder 5 ans. Si la convention est faite
pour un terme plus long ou pour une durée illimitée, elle est réduite à ce terme. Il s’agit là
d’une exception résultant d’une convention ou d’un contrat.
 ~ 32 ~

 Caractère inorganisé de la copropriété

Généralement, la copropriété ordinaire naît sans l’accord des

copropriétaires. Ceux-ci se retrouvent propriétaires d’un même bien parfois à la suite d’un
cas fortuit. Il s’en suit que cette copropriété n’est pas organisée par les copropriétaires. C’est
ainsi que la loi donne les principes de sa gestion et de son administration.

c) Droits des copropriétaires dans la copropriété ordinaire

1) Chaque copropriétaire a un droit individuel de propriété sur sa quote-part dans la

chose commune. En d’autres termes, pour sa quote-part, le copropriétaire est véritable
propriétaire. C’est ainsi qu’on accepte que le copropriétaire puisse transmettre son
droit tout comme il peut l’hypothéquer sous réserve des effets déclaratifs de partage.

2) Sur la chose commune, le copropriétaire peut exercer plusieurs actes. Il peut s’agir
des actes matériels ou des actes juridiques.

S’agissant des actes matériels, l’on notera que le copropriétaire a le droit de

jouir des fruits de la chose commune. Ces fruits se partagent entre copropriétaires dans la
proportion de leur quote-part respective. Il a en plus le droit d’user de la chose intégralement,
mais il doit se conformer à la destination du bien et ne pas constituer un obstacle à l’usage des
autres copropriétaires.

S’agissant des actes juridiques, l’article 32 al. 3 dit : « chacun peut faire les
actes d’administration courante telles que les réparations d’entretien et les tableaux de culture ».

La doctrine dit que le copropriétaire peut poser également les actes

conservatoires. Le copropriétaire ne peut donc poser les actes d’administration anormale et les
actes de distorsion. Par acte conservatoire, il faut entendre l’acte qui a pour objet de maintenir
un bien ou un droit dans un patrimoine sans entrainer pour ce patrimoine aucune nouvelle
charge.
S’agissant des actes d’administration courante, le législateur ne les a pas
définis. Il faut entendre par cette expression les actes de peu d’importance qui ne nuisent pas aux
autres copropriétaires soit sous forme d’engagement, soit sous forme d’appauvrissement. Pour
les actes de disposition et les actes d’administration, il faut le consentement unanime des
copropriétaires. Néanmoins, l’un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux
actes d’administration reconnus nécessaires par le juge.

d) Les charges dans la copropriété ordinaire

L’article 32 al. 4 dispose : « Les charges sont supportées par chacun

proportionnellement à sa part ».
 ~ 33 ~

§.2. LA COPROPRIETE VOLONTAIRE

Elle résulte d’un accord entre copropriétaires. Cet accord détermine les
droits et les devoirs de chacun des copropriétaires. Les règles relatives au contrat s’appliquent à
cette convention. Mais l’adage « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision »
s’applique pour la copropriété volontaire.

§.3. LA COPROPRIETE FORCEE

Il existe deux sortes de copropriété forcée, à savoir : la copropriété à titre

principal et la copropriété à titre accessoire. La copropriété forcée est à titre principal lorsqu’elle
a pour objet les choses destinées à l’usage d’un groupe – on interdit leur partage.

Exemples : - Tombeaux
- Souvenir de famille.

La copropriété forcée est à titre accessoire, lorsqu’elle a pour objet les

choses qui sont affectées à l’usage commun de deux ou plusieurs immeubles appartenant à des
personnes différentes. Ici, l’adage « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision » ne
s’applique pas dans la copropriété forcée à titre accessoire parce que le partage ou l’aliénation
isolée de ces biens rendrait inutilisable la partie indivise qui est l’accessoire.

L’article 36 dit : « les biens immobiliers indivis qui sont affectés à titre
accessoire et pour l’usage commun à plusieurs héritages communs appartenant à des
propriétaires différents ne sont pas sujet à partage. Ils ne peuvent être aliénés, grevés des droits
réels ou saisis qu’avec l’héritage dont ils sont l’accessoire ». Bref, ce sont des biens qui
n’acceptent pas le partage car s’ils sont partagés, ils seront impropres à leur destination.
L’article 37 donne quelques exemples : les escaliers, la fondation, les
ascenseurs, les toits, les corridors, etc. ». En conséquence, la copropriété forcée à titre provisoire
ou accessoire est perpétuelle. Les biens qui sont en copropriétés forcées ne peuvent être cédés ou
vendus de manière isolée.

Contrairement à la copropriété ordinaire, chacun des copropriétaires

peut modifier à ses frais la chose commune, mais il ne doit pas en changer la destination et
ne doit nuire aux droits des autres copropriétaires. En d’autres termes, le copropriétaire forcé
peut modifier la chose commune sans le consentement des autres copropriétaires.

Les charges dans la copropriété forcée sont réparties en proportion de la

valeur des héritages principaux.
 ~ 34 ~

1. Caractères de la copropriété forcée

 La copropriété forcée est perpétuelle (permanente) : elle ne peut faire l’objet d’aucun
partage.

 La copropriété forcée est organisée : le législateur a règlementé la copropriété portant sur

les accessoires après avoir énuméré certains biens en copropriété forcée.

Exemple : Clôtures mitoyennes, fondations, gros murs, puits, ascenseurs.

2. Cessation de la copropriété forcée

La copropriété à appartements peut prendre fin de plusieurs manières : un

des copropriétaires achète toutes les parties privatives de l’immeuble, la disparation de
l’immeuble, l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Chapitre V : MITOYENNETE

Section I : DEFINITION

Par définition, la mitoyenneté est la copropriété des clôtures séparant deux

fonds contigus appartenant à deux propriétaires voisins. Cette définition fait ressortir les
éléments suivants :

1. Il faut deux fonds voisins immédiats ;

2. Ces deux fonds doivent appartenir à deux propriétaires ou concessionnaires ;
3. Il doit s’agir d’un mur en maçonnerie.

Il se dégage de cette définition que la mitoyenneté est une copropriété

forcée à titre provisoire parce qu’elle ne peut exister qu’à titre accessoire de la propriété ou
copropriété d’un fonds.

Section II : ORIGINE ET INTERET DE LA MITOYENNETE

La mitoyenneté permet d’économiser un espace devant devenir toujours

plus limité dans les villes ainsi que des frais considérables de construction, en appuyant deux
immeubles sur un même mur.

C’est dans cet esprit que le législateur congolais, aux termes de l’art. 46 de
la loi foncière, a pris cette disposition : « dans les circonscriptions déclarées urbaines par la loi,
tout propriétaire est tenu de subir l’empiétement nécessaire à l’érection d’un mur ou d’une
clôture établis sur la limite séparative ». En effet, en construisant ensemble le mur sur la ligne
 ~ 35 ~

divisoire de deux fonds, les deux propriétaires ou concessionnaires ne supporteront chacun que
la moitié de la valeur du mur bâti. La disposition de l’article 46 est d’ordre public.

A B C D
AVENUE

E F G H

Etablissement de la mitoyenneté

 Le mur peut être mitoyen dès sa construction. L’article 47 dit : « Un voisin peut
contraindre son voisin à contribuer aux constructions et réparations du mur qui sépare les
fonds ».

 Deux voisins dont les fonds sont contigus peuvent également s’entendre pour construire à
frais communs un mur ou une clôture séparant leur héritage. Le mur ainsi construit est,
dès sa naissance, un mur mitoyen.

 Même sans avoir participé à la construction, tout voisin a le droit d’acquérir la

mitoyenneté soit de manière amiable, soit de manière forcée. La cession amiable est le
résultat d’une convention entre parties. S’agissant de la cession forcée, celle-ci est
réglementée par la loi.

L’article 45 prévoit que : « tout propriétaire joignant un mur a la faculté de

le rendre mitoyen en tout ou en partie en remboursant au maître du mur la moitié de la valeur de
la partie qu’il veut rendre mitoyen, ainsi que la moitié de la valeur du terrain sur lequel elle est
bâtie ».

Il se dégage de cette disposition que l’acquisition de la mitoyenneté est une

faculté pour les propriétaires. Et ce droit est imprescriptible, c’est-à-dire qu’on peut faire valoir à
tout moment. C’est un droit inconditionnel dans le sens que celui qui veut acquérir la
mitoyenneté n’a pas à donner les motifs de cette acquisition.

Il arrive assez souvent que deux voisins occupent en même temps leurs
concessions foncières, l’un ayant plus de moyens que l’autre construise et l’immeuble principal
et la clôture à la limite de sa concession. La loi permet au voisin qui n’a pas contribué à la
construction de ces murs d’acquérir leur mitoyenneté soit par cession amiable, soit par cession
forcée. La cession amiable étant le résultat d’une convention, elle ne pose pas problèmes
particuliers.
 ~ 36 ~

A B
Propriété de A Propriété de B
 ~ 37 ~

(a) LE MUR

L’article 45 parle de mur, c’est-à-dire d’une clôture en maçonnerie ; par là

même, cet article exclut toute autre clôture. Ce mur doit être un mur séparatif de deux fonds. Il
peut être construit à la limite de deux fonds voisins ou à cheval sur la limite de deux fonds, tel
que prévu par l’article 46. L’article 45 semble envisager seulement la première hypothèse.

Un voisin peut ériger un mur en retrait de la ligne séparative des héritages.

Selon la jurisprudence française, on ne saurait exiger la cession de mitoyenneté d’un tel mur,
parce que cet agissement est considéré comme licite.

Mais, la jurisprudence belge considère que celui qui a construit à une

minime distance de la limite de sa propriété et qui ne justifie d’aucun intérêt à s’opposer à
l’acquisition de la mitoyenneté de ce mur par le propriétaire voisin est tenu de céder à celui-ci
cette mitoyenneté ainsi que la bande de terrain y attenante. La Cour Suprême justifie la solution
par cette considération qu’entre différentes façons d’exécuter son droit avec la même utilité, il
n’est pas permis de choisir celle qui est dommageable pour autrui ou qui méconnait l’intérêt
général.

(b) LES PERSONNES

L’article 45 dit : « tout propriétaire … ». On assimile le copropriétaire au

propriétaire parce que l’acquisition de la mitoyenneté est considérée comme un acte
d’administration courante. Henri DE PAGE n’est pas d’accord avec ce raisonnement, car pour
lui, cet acte n’est pas un acte d’administration, mais un acte qui engage l’avenir.

Le locataire et l’occupant provisoire peuvent-ils acquérir la mitoyenneté ?

Le législateur de 1973 semble ignorer cette catégorie de personnes qui possèdent des droits sur le
fonds. Le locataire et l’’occupant d’un contrat provisoire, sont obligés de construire, d’appuyer
leurs constructions sur les immeubles voisins, doivent avoir le droit d’acquérir, non pour eux-
mêmes puisqu’ils n’ont aucun droit réel sur le sol, mais pour le propriétaire du fonds, la
mitoyenneté des clôtures et murs nécessaires aux constructions qu’ils sont tenus d’édifier.

Ainsi, l’on peut dire que : le propriétaire, le superficiaire, l’emphytéote,

l’usufruitier, le locataire de l’article 144 et l’occupant provisoire de l’art. 154 peuvent acquérir la
mitoyenneté des clôtures. Ce droit doit être refusé au locataire ordinaire et au fermier. Ces
personnes ne peuvent acquérir la mitoyenneté qu’avec l’accord du titulaire ayant des droits de
jouissance sur le fonds.

Suivant l’article 144, par la location l’Etat s’oblige à faire jouir une
personne d’un terrain moyennant un certain prix que celui-ci s’oblige à lui payer.

Exemple : L’emphytéote, le superficiaire.

 ~ 38 ~

En cas d’une cession forcée de mitoyenneté, l’objet de la cession est la

copropriété du mur dans l’état où il se trouve. Ceci a pour conséquence, que l’acquéreur du mur
doit payer ce mur à sa valeur actuelle et cette valeur se calcule depuis la fondation. En d’autres
termes, la valeur est calculée au moment de l’acquisition (position de la jurisprudence belge
adoptée par la jurisprudence congolaise). Ce sera la date de l’accord, en cas de cession amiable
et le jour de l’assignation en cas de cession forcée. Le mur faisant partie du domaine public de
l’Etat ne peut devenir un mur mitoyen (parce que les biens de l’Etat sont inaliénables).

Section III : DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIETAIRES RESULTANT DE

MITOYENNETE

(a) DROITS

Le copropriétaire d’un mur mitoyen a le droit d’en user et d’en jouir

intégralement et ne contrarie pas le droit égal du voisin. Il est en plus admis que chacun des
copropriétaires a le droit d’usage exclusif sur la face du mur qui limite son héritage.

Tous les copropriétaires ont les droits égaux sur l’épaisseur du mur. Le
voisin peut donc se servir du mur tout entier sans amoindrissement du droit de l’autre. Mais si
celui-ci veut à son tour utiliser le mur au même endroit, la loi accorde le droit de réduire l’usage
ou le droit de l’autre jusqu’à la moitié du mur.

En plus, chaque copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen. Ce droit

est exercé librement, sans que le copropriétaire n’ait à faire connaitre aux voisins les motifs
d’exhaussement. L’exhaussement ne doit pas nécessairement porter sur toute la longueur ou sur
toute l’épaisseur du mur, et il ne doit pas être fait en matériaux de même nature.
La partie exhaussée du mur est la propriété exclusive de celui qui l’a fait
construire. En d’autres termes, le mur reste mitoyen jusqu’à la hauteur de l’ancien. Mais si son
épaisseur a été augmentée, l’auteur de l’exhaussement supporte les frais d’exhaussement, ainsi
que des réparations ultérieures de cette partie du mur.

Exhausser le mur mitoyen peut exiger la violation du droit de propriété du

voisin. Il est admis que le droit d’exhaussement entraine le droit d’envahir la propriété du voisin
dans la mesure strictement nécessaire pour l’exécution des travaux.

Si le mur mitoyen n’est pas en état de supporter l’exhaussement, l’article 43

oblige celui qui veut l’exhausser à le faire reconstruire en entier à ses frais. Commettrait une
faute qui engage sa responsabilité vis-à-vis du voisin, le copropriétaire qui exhausse le mur
mitoyen sans s’assurer qu’il est en état de supporter l’exhaussement.

L’article 44 permet au voisin qui n’a pas contribué aux frais d’exhaussement
du mur d’en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la valeur de la construction nouvelle
et de la portion du terrain pour l’excédent d’épaisseur. Cette faculté que la loi donne au voisin,
 ~ 39 ~

celui-ci peut l’exercer même contre le gré du constructeur et même si l’exhaussement ne dépasse
pas la ligne médiane du mur.

(b) LES CHARGES DE LA MITOYENNETE

Chaque copropriétaire doit en bon père de famille veiller à la conservation

du mur. Il doit intervenir aux frais de réparation ou de reconstruction et ce, proportionnellement
au droit de chacun. Si les dégradations du mur qui nécessitent la reconstruction proviennent du
fait personnel d’un des copropriétaires, celui-ci seul doit supporter les frais nécessaires pour la
remise en état du mur mitoyen.

Si un des copropriétaires du mur mitoyen trouve excessives les dépenses de

réparation ou de reconstruction, il peut échapper à l’obligation de réparer en cédant son droit.
Cette faculté de cession est refusée dans certains cas :

1) Lorsque le mur soutient un bâtiment de celui qui veut céder son droit de mitoyenneté.

2) Lorsque l’état du mur mitoyen est devenu défectueux de la faute de celui qui veut
céder son droit.
Section IV : CESSATION DE LA MITOYENNETE

La mitoyenneté peut prendre fin de plusieurs manières, notamment :

 Par la cession ;
 Par la réunion de deux fonds contigus en un seul ;
 Par une décision de l’autorité publique.
 ~ 40 ~

Chapitre VI : POSSESSION

Section I : DEFINITION

Le législateur Congolais définit la possession à l’article 622 du CCLIII :

« La possession est la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou
que nous exerçons par nous-mêmes ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom ».

Cette définition n’est pas correcte et plusieurs reproches sont faites à ce

sujet : qu’elle est descriptive, prudente et superficielle, et qu’elle est défectueuse à deux titres :

1. Le législateur semble affirmer que la possession est la détention. Or juridiquement

parlant, les deux notions sont différentes.

2. Le législateur semble affirmer qu’il y a une concordance nécessaire entre la

possession et la jouissance d’un droit, ce qui n’est pas du tout correct.

La doctrine propose plusieurs définitions. Selon RENARD, la possession au

sens propre du droit positif, c’est le fait d’accomplir sur une chose les actes correspondant à
l’exercice d’un droit réel. Pour PLANIOL et RIPERT, la possession est l’exercice sur une chose
d’un pouvoir qui correspond dans sa manifestation extérieure à l’exercice d’un droit. D’après le
Professeur Michel HONATIAU, la possession est un état de fait consistant à avoir une chose en
son pouvoir et à accomplir sur elle tous les actes matériels d’usage, de jouissance et de
transformation que l’on accomplit lorsqu’on est titulaire du droit réel que l’on prétend avoir.

De toutes ces définitions, on peut retenir une idée maitresse. C’est que la
possession est un pouvoir physique, un état de fait et non de droit.

Section II : ELEMENTS DE LA POSSESSION

On distingue traditionnellement deux éléments constitutifs de la possession :

le corpus ou l’élément matériel et l’animus ou élément intentionnel.

Le corpus consiste en une série d’actes correspondant à ceux qu’accomplit

habituellement le titulaire d’un droit réel. Il peut s’agir des actes matériels d’usage, des actes de
jouissance et même des actes de transformation. L’élément intentionnel ou l’animus consiste à
manifester la prétention justifiée ou non à la jouissance de ce droit. En d’autres termes, c’est le
fait d’avoir l’intention de garder la chose pour soi, d’agir comme si l’on était maître de la chose.

C’est pour cela que monsieur CORNU a dit qu’« être possesseur c’est avoir
la mentalité du propriétaire » c’est-à-dire avoir l’animus domini, une âme de maître, s’affirmer
comme propriétaire.
 ~ 41 ~

Section III : ACQUISITION DE LA POSSESSION

On peut acquérir la possession de trois manières :

 Soit par un acte unilatéral ;

 Soit par un acte bilatéral ;
 Soit par le fait de la loi.

§.1. POSSESSION PAR UN ACTE UNILATERAL

L’acquisition de la possession par un acte unilatéral consiste dans

l’appréhension ou l’occupation d’une chose avec l’intention de la garder pour soi.

§.2. POSSESSION PAR UN ACTE BILATERAL

En principe, le seul accord de volonté est insuffisant pour opérer le transfert

conventionnel de la possession. La transmission de la possession suppose un changement apporté
à cet état de fait. Elle se manifeste par un acte extérieur appelé tradition. En cela, le transfert de
la possession se diffère nettement du transfert de la propriété.

Exemple : un voleur qui vend à quelqu’un d’autre un ordinateur d’autrui et on signe un

contrat = le nouvel acheteur devient possesseur.

La tradition peut se réduire à des actes purement symboliques tels qu’une

remise de titre de propriété. Il y a des cas où cette tradition est même absente. C’est par exemple
la tradition dite de brève main qui se produit lorsque le détenteur d’un bien obtient de celui dont
il tient le bien que, dorénavant, il cessera de posséder pour autrui et commencera à posséder pour
lui-même.
§.3. POSSESSION PAR LE FAIT DE LA LOI

On peut obtenir une possession à la suite d’une loi. Exemple : Le code de la

famille organise l’envoi en possession provisoire en cas d’absence. Les héritiers qui reçoivent
des biens de l’absent ne sont que de simples possesseurs. Ils ne deviennent propriétaires qu’après
un jugement déclaratif de décès.

§.4. LA PERTE DE LA POSSESSION

Elle est particulièrement nette lorsqu’elle résulte de la disparition du corpus

et de l’animus. Cette double disparition se produit par exemple lorsque le possesseur actuel altère
la chose ou en fait tradition à autrui.

Mais, puisque la possession suppose la réunion de l’animus et du corpus, il

suffit que l’un de ces deux éléments disparaisse pour que la possession actuelle soit anéantie. A
titre purement exceptionnel, il est admis que la possession immobilière se conserve par la seule
 ~ 42 ~

intention, le fait que le possesseur cesse d’accomplir même volontairement les actes matériels ne
lui fait pas perdre la possession sous réserve de la prescription acquisitive appelée usucapion.

§.5. CARACTERES DE LA POSSESSION

La possession permet d’acquérir le droit par la prescription. Mais pour

prescrire, dit l’article 623 du CCLIII, il faut : une possession continue, non interrompue, paisible,
publique, non équivoque et à titre de propriété. On retiendra d’abord que l’article 623 a des
lacunes :

1. Le législateur estime que la possession doit être non interrompue. La non

interruption n’est pas une qualité de la possession parce qu’une possession interrompue
cesse carrément d’exister.

2. Le législateur dit que pour prescrire, il faut être « à titre de propriété ». La doctrine estime
que le législateur a inutilement ajouté ce bout de phrase parce que par essence lorsqu’on
est possesseur on se comporte toujours comme propriétaire.

Il s’en suit qu’il y a quatre qualités que doit réunir une possession pour
pouvoir prescrire c’est-à-dire pour que la possession puisse produire des effets légaux : elle doit
être continue, paisible, publique et non équivoque.

Une possession qui réunit les 4 qualités est appelée une possession utile.
Quand un de ces caractères fait défaut, on dit que la possession est entachée d’un vice ou encore
elle est viciée. (C’est entre autres : la discontinuité, la violence, la clandestinité et l’équivocité).

 Possession continue : est celle qui a été exercée dans toutes les occasions et à tous
les moments où elle devrait l’être. Autrement dit, la possession est continue lorsque
les faits de la possession sont accomplis régulièrement conformément à la nature de la
chose possédée et aux usages.

Exemple : Posséder une voiture, ce n’est pas y rester tout le temps, mais l’utiliser
normalement.

La continuité d’une possession est une notion relative qui doit s’apprécier
selon la nature de la chose possédée.

 Possession paisible, non violente

Le possesseur doit avoir acquis la chose de façon paisible, sans violence

physique ou morale. La violence peut également s’exercer pendant la possession. Les actes de
violence n’ont aucune influence sur l’efficacité de la possession s’ils sont postérieurs à l’entrée
en possession et si c’est le possesseur qui en est la victime. Il découle de ce qui précède que la
 ~ 43 ~

violence est un vice temporaire. La possession utile ne commence que lorsque la violence a
cessé. Art. 627 al.2.

 Possession publique, non clandestine. Le possesseur doit agir au grand jour de façon
normale. Bien sûr il n’a pas à montrer la chose partout, mais il ne doit pas non plus
cacher la chose.

 Possession non équivoque

La possession est équivoque lorsque les faits matériels dont elle se compose
quoique paisibles, publics et continus sont susceptibles de plusieurs interprétations, ou lorsque
les actes accomplis par le possesseur ne révèlent pas suffisamment son animus domini. Pour
qu’elle soit non équivoque, le possesseur doit apparaitre clairement comme véritable possesseur
et non comme un détenteur. Il ne faut pas qu’il y ait de doute sur la possession.

§.6. EFFETS DE LA POSSESSION

La possession utile, c’est-à-dire non viciée, produit toujours des effets

juridiques. Mais les effets juridiques peuvent être différents selon que la possession est de bonne
foi ou de mauvaise foi.

Il y a possession de bonne foi lorsque le possesseur est titulaire du droit

qu’il exerce. Sa bonne foi consiste donc à ignorer le vice qui l’a empêché de devenir titulaire ou
propriétaire du bien.

Le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire en

vertu du titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Il cesse d’être de bonne foi du
moment où ces vices lui sont connus. La bonne foi est toujours présumée, dit l’article 650. C’est
toujours à celui qui allègue la mauvaise foi de pouvoir le prouver.

 Les effets de la possession de bonne foi

Le possesseur d’un bien meuble en devient propriétaire instantanément.

C’est l’application du principe « en fait de meuble, possession vaut titre ». Ce principe est
énoncé par l’article 658 du CCLIII. C’est l’un des articles les plus importants du Droit civil et
sous cette maxime se cachent deux autres règles du Droit :

1. En fait de meuble, possession vaut titre est une règle de fond.

2. En fait de meuble, possession vaut titre est une règle de preuve.

En tant que règle de fond, l’article 658 confère au possesseur de bonne foi
un titre équivalent au titre de propriété. En d’autres termes, pour l’art. 658, le possesseur de
bonne foi d’un bien meuble égale à un propriétaire. En conséquence, le possesseur d’un bien
meuble qu’il a acquis de bonne foi d’une autre personne que le véritable propriétaire peut
 ~ 44 ~

repousser la revendication de celui-ci. C’est alors qu’on dit que « possession vaut titre pour
l’acquéreur ».

L’article 658 ne s’applique pas aux biens du domaine public. Cet article ne
s’applique pas non plus aux biens immeubles par destination ni aux biens meubles corporels
pour lesquels il existe les mesures spéciales de publicité.

Il convient au départ de distinguer les cas dans lesquels le propriétaire s’est

volontairement dessaisi du bien des cas dans lesquels il a été dépossédé involontairement. Le
propriétaire s’est dessaisi volontairement du bien à l’occasion d’un dépôt, d’une location, d’un
gage ou d’un prêt. Et celui qui quitterait ainsi le bien de lui a trompé sa confiance et il a cédé à
un autre.

Pour autant que le tiers soit de bonne foi, l’adage « en fait de meuble,
possession vaut titre » s’applique. En d’autres termes, le véritable propriétaire ne pourra pas
revendiquer les biens entre les mains du possesseur qui est en fait devenu instantanément
propriétaire. La bonne foi est la conviction d’avoir traité avec le véritable propriétaire. Il suffit
que la bonne foi ait existé au moment de l’acquisition. Dès que la possession est régulière et
qu’il y a bonne foi, l’adage joue.

Le possesseur ne doit pas en plus justifier d’un titre c’est-à-dire d’un acte
juridique qui explique la façon dont le bien a été transmis. Si le tiers acquéreur est de mauvaise
foi, l’adage « en fait de meuble, possession vaut titre » ne vaut pas. Mais ce tiers peut devenir
propriétaire après 30 ans.

Toutefois, s’il s’agit d’un sous-acquéreur de mauvaise foi qui tient le bien
d’un acquéreur de bonne foi, pour lui l’adage « en fait de meuble possession vaut titre »
s’applique. Si le possesseur est de mauvaise foi, la revendication est possible pendant 30 ans.

En matière de construction faite sur un terrain d’autrui, le constructeur de

bonne foi est mieux traité que le possesseur de mauvaise foi. (Cf. Art. 23 et 25 de la loi foncière
Congolaise). Le possesseur de bonne foi fait le fruit sien

 Les effets de la possession de mauvaise foi

Le possesseur est de mauvaise foi lorsqu’il sait pertinemment qu’il n’est pas
propriétaire du bien qu’il possède. Le possesseur de mauvaise foi n’acquiert la propriété de la
chose mobilière que par prescription trentenaire. Quant au fruit, le possesseur de mauvaise foi
doit restituer et les fruits et la chose, et ce, depuis l’entrée en possession du bien litigieux. En
matière de construction, le possesseur de mauvaise foi est mal traité que celui de bonne foi.
 ~ 45 ~

 Les effets généraux de la possession

La possession produit plusieurs effets :

1. Le possesseur est présumé propriétaire du bien possédé. C’est à celui qui prétend le
contraire de le prouver. Cette présomption n’est réservée qu’au seul possesseur de
bonne foi pourvu que cette possession soit sans vice.

2. La possession donne lieu à l’acquisition du bien possédé soit par une prescription
instantanée, soit par une prescription triennale ou par une prescription trentenaire.

Il peut arriver qu’il y ait dessaisissement involontaire par perte de la chose.

Par perte, il faut entendre tout dessaisissement involontaire par suite de force majeure, d’abandon
de la chose en cas de guerre, de négligence ou d’inattention. Le vol est non seulement la
soustraction frauduleuse réprimée par la loi pénale, mais aussi le vol civil. Le détournement et
les cas d’escroquerie ne sont pas considérés comme étant un dessaisissement involontaire.

L’action en revendication du propriétaire peut être intentée contre toute

personne qui possède ou détient le bien. En d’autres termes, le possesseur devra subir la
revendication même s’il est de bonne foi. Mais, celui qui a perdu ou auquel il a été volé une
chose peut la revendiquer pendant 3 ans à compter du jour de la perte ou du vol contre celui dans
les mains duquel il la trouve. Le délai de 3 ans est un délai préfix.

Si le possesseur actuel de la chose volée ou perdue l’a acheté dans une foire,
dans un marché ou dans une vente publique ou d’un marchand vendant des choses pareilles, le
propriétaire originaire ne peut se la faire rendre qu’en remboursant au possesseur le prix qu’il lui
a couté.

3. Le possesseur peut intenter les actions en justice et ces actions sont appelées actions
possessoires. Ce sont des actions ayant pour but de sauvegarder la situation du
possesseur et de le remettre dans sa situation antérieure s’il en a été évincé. On cite
trois sortes d’actions possessoires.

1. La complainte ;
2. La réintégrande ;
3. La dénonciation de la nouvelle œuvre.

a) La complainte

C’est une action générale du possesseur contre tout acte troublant sa

possession. Il peut s’agir des troubles de fait ou des troubles de droit.
Exemple : Donner un bien en location alors qu’on n’est pas possesseur du bien.
 ~ 46 ~

b) La réintégrande : c’est une action accordée à celui qui a été dépossédé par violence ou
par voie de fait.

c) La dénonciation de la nouvelle œuvre.

Cette action provisoire est considérée aujourd’hui comme une variante de la
complainte. En effet, la complainte vise les troubles actuels, alors que la dénonciation
d’une nouvelle œuvre est une action contre les troubles simplement éventuels ou futurs.
Le but de cette action est de faire arrêter les travaux qui sont de nature à porter atteinte à
la possession s’ils étaient continués.
 ~ 47 ~

Chapitre VII : DETENTION PRECAIRE

Le Code Civil LIII réglemente la détention précaire notamment ses articles

630 à 635.

Section I : DEFINITION

La détention précaire, c’est l’exercice d’un pouvoir de fait sur une chose,
soit avec la permission et pour le compte du propriétaire, soit en vertu d’une habilitation de la loi
ou de la justice.

La détention précaire est le fait de détenir une chose pour le compte d’autrui
avec sa permission, c’est-à-dire en vertu d’un titre non translatif de propriété mais qui au
contraire oblige l’individu qui a reçu la chose à la restituer.

Section II : ELEMENTS DE LA DETENTION PRECAIRE

De cette définition, on peut retenir les éléments suivants :

1. Comme la possession, la détention est un pouvoir de fait. En d’autres termes, comme

le possesseur, le détenteur a également le corpus.

2. Contrairement à la possession, la détention est fondée sur un titre régulier. Si le

possesseur détient pour lui-même, le détenteur quant à lui détient en vertu d’un titre
pour autrui.

En d’autres termes, le détenteur précaire n’a pas l’animus domini, l’intention d’être
maître. Et le titre de détention peut être un contrat, un acte unilatéral, une disposition
légale, une décision de justice.

3. Le titre de la détention est temporaire. Le détenteur sait qu’il doit tôt ou tard restituer
le bien qu’il détient.

Section III : LES EFFETS DE LA DETENTION

1. Le détenteur précaire ne peut pas prescrire contrairement au possesseur. En effet,

l’article 630 al. 1er du CCLIII dit : « Ceux qui possèdent pour autrui ne peuvent
jamais prescrire par quelque laps de temps que ce soit. »

2. Le détenteur précaire ne peut en principe exercer les actions possessoires parce

qu’ayant un titre légitime, il doit y recourir pour trouver les moyens de se défendre.
 ~ 48 ~

A ce titre purement exceptionnel, la jurisprudence accepte que le détenteur précaire

puisse exercer la réintégrande pour se protéger contre les voies de fait et la violence.

Section IV : CESSATION DE LA DETENTION PRECAIRE

La cessation de la détention précaire peut intervenir de deux manières :

1. Par inversion du titre par une cause venant d’un tiers. L’inversion se produit lorsque
le détenteur acquiert la propriété du bien non pas du véritable propriétaire, mais d’un
tiers qu’il croit propriétaire.

2. L’inversion du titre par une contradiction opposée au droit du propriétaire. Si le

détenteur pose des actes signifiant au propriétaire qu’il a de prétentions contraires à
son droit.

Section V : PREUVE DE LA DETENTION

La différence entre la possession et la détention est difficile à faire parce

qu’elle repose sur l’animus domini (l’intention). Pour trancher toute question relative à cette
différence, le législateur a formulé deux présomptions :

§.1. PRESOMPTION LEGALE DE LA POSSESSION

« On est toujours présumé posséder pour soi et à titre de propriétaire s’il

n’est prouvé qu’on a commencé à posséder pour un autre ». Art. 624 CCLIII. C’est-à-dire, quand
une personne possède quelque chose sur laquelle elle prétend avoir le droit ; elle est présumée en
être propriétaire, jusqu’à preuve contraire.

Ce n’est pas à elle de prouver sa possession ou de prouver que sa possession

est sans vice, mais plutôt à son adversaire de la prouver, en vertu du principe « Actori incumbit
probatio ».

§.2. PRESOMPTION DE PERPETUITE DE PRECARITE

« Quand on a commencé à posséder pour autrui, on est toujours présumé

posséder au même titre, s’il n’y a preuve du contraire ». Art. 625 CCLIII. Le Code civil LIII
réglemente la détention précaire notamment à ses articles 630 à 635.
 ~ 49 ~

Chapitre VIII : DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE

Lorsqu’on démembre la propriété, il en résulte généralement quatre droits :

1. L’usufruit ;
2. La nue-propriété ;
3. L’usage ;
4. L’habitation.

En Droit des biens, le démembrement de la propriété est considéré comme

une charge personnelle c’est-à-dire une charge constituée au profit d’une personne déterminée
et qui disparait avec elle.

Section I : L’USUFRUIT

Le législateur congolais n’a pas défini l’usufruit. Ce qui fait qu’on recoure
au Code Napoléon qui renseigne que l’usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre a la
propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».

Cette définition a été critiquée par la doctrine qui estime que le législateur
ne fait ressortir à cette définition ni le caractère temporel ni le caractère réel du droit, qui sont
pourtant déterminants pour la formation de l’usufruit.

L’usufruit est donc un droit réel au maximum viager conférant à son

titulaire, l’usage et la jouissance d’une chose qui appartient à autrui ou d’un droit dont une autre
personne est titulaire.

§.1. Caractères de l’usufruit

De ces définitions, on peut retenir les caractères de l’usufruit :

1. L’usufruit est un droit réel

L’usufruit est différent du bail. Ce dernier est un droit de créance. Même si

dans les faits, dans le bail et dans l’usufruit il y a jouissance et l’’usage, il y a une différence dans
la nature juridique. Ainsi, l’usufruitier a un droit de suite c’est-à-dire, il peut intenter des actions
en justice pour protéger son droit ; par contre, quand le locataire est vicié, il doit faire appel au
bailleur.
 ~ 50 ~

2. L’usufruit est un droit temporaire

L’usufruit est toujours limité dans le temps. Mais le temps nécessaire se

limite à la vie de l’usufruitier. Il est viager. En d’autres termes, on peut accorder l’usufruit pour
une durée quelconque. Mais l’usufruit ne dépassera jamais la durée de vie de l’usufruitier.

L’usufruit peut être constitué en faveur de plusieurs personnes. Dans ce cas,

il s’éteindra au décès du dernier mourant. L’usufruit peut également être établi au profit de
plusieurs personnes successivement. Dans ce cas, il y a une série d’usufruits, c’est-à-dire autant
d’usufruits distincts que des personnes appelées à jouir les unes après les autres.

L’usufruit n’est pas transmissible à cause de mort. Il s’éteint définitivement

à la mort de l’usufruitier. Mais l’usufruit est cessible entre vifs. En cas de cession, l’usufruit
s’éteindra à la mort du cédant et non du cessionnaire. Le délai maximum pour l’usufruit est de 30
ans.

3. L’usufruit est un droit de jouissance

L’expression droit de jouir comprend à la fois le droit de se servir de la

chose et le droit de recueillir le fruit de la chose. L’usufruitier peut jouir par lui-même ou par une
tierce personne. Il a le droit aux fruits. Et à ce titre exceptionnel, on reconnait à l’usufruitier le
droit à certains produits que le législateur assimile aux fruits.

§.2. Biens susceptibles d’être donnés à usufruit

L’usufruit peut porter sur un bien meuble ou un bien immeuble. Il peut

porter sur un patrimoine dans son ensemble ou sur quelques éléments d’un patrimoine.
L’usufruit d’un bien s’étend à tous ses accessoires.

L’usufruit porte sur les biens non consomptibles parce que l’usufruitier a
l’obligation de conserver la substance de la chose. A titre exceptionnel, l’usufruit peut porter sur
les biens consomptibles, à ce moment, on l’appelle plutôt quasi-usufruit. Toutefois, le nu-
propriétaire et l’usufruitier peuvent par convention assimiler aux choses consomptibles des
objets qui, par leur nature, peuvent faire l’objet d’un véritable usufruit.
 ~ 51 ~

§.3. Constitution de l’usufruit

On distingue trois sources de l’usufruit :

1. La loi ;
2. La volonté de l’homme ;
3. La prescription.

1. LA LOI

En République Démocratique du Congo, le père et la mère ont le droit de

l’usufruit sur les biens de leur enfant mineur. Le Code de la famille établit l’usufruit du conjoint
survivant sur un certain nombre de biens appartenant au mari, par exemple l’usufruit de la
maison habitée.

2. LA VOLONTE DE L’HOMME

L’usufruit peut être établi soit par une convention entre le propriétaire de la
chose et une autre personne, soit par un acte unilatéral tel que le testament.

L’usufruit conventionnel peut être gratuit ou à titre onéreux. S’agissant de

l’usufruit conventionnel, on distingue l’usufruit par voie d’aliénation ou par voie directe et
l’usufruit par voie de détention. S’agissant de l’usufruit testamentaire, le défunt peut par voie de
testament constituer l’usufruit à titre universel ou à titre particulier.

3. LA PRESCRIPTION

L’usufruit peut être constitué enfin par voie de prescription acquisitive.

Dans ce cas, le délai d’acquisition est de 10 ans à 20 ans.

§.4. Droits et devoirs de l’usufruitier

Lorsqu’on parle de l’usufruitier, on parle nécessairement du nu-propriétaire.

La nue-propriété et l’usufruit sont des droits réels distincts et même concurrents parce qu’il
s’agit des droits réels qui portent sur un même objet.

Ce qui fait que généralement le nu-propriétaire et l’usufruitier n’ont pas le

même point de vue quant à l’utilisation et à la conservation de la chose. C’est ainsi que pour
parler des droits et obligations des usufruitiers, on doit se placer à trois niveaux différents : avant
l’entrée en jouissance, pendant la jouissance et après la cessation de l’usufruit.
 ~ 52 ~

a) Obligations de l’usufruitier avant l’entrée en jouissance

Suivant la définition de l’usufruit, l’usufruitier a obligation de conserver la

chose ou le bien. La conséquence qui en découle, c’est que la chose que l’usufruitier a reçue, il
doit la restituer. C’est pour cela qu’avant l’entrée en jouissance, l’usufruitier a deux grandes
obligations :

1. L’usufruitier doit faire dresser l’inventaire des biens qu’il reçoit. Cet inventaire, il le fait
à ses frais. Ou encore le constat de l’état des lieux des biens reçus en usufruit.
L’usufruitier peut être dispensé de cette obligation par la volonté du propriétaire. Mais,
cette dispense a une portée limitée, car elle s’entend d’une dispense des frais pour
l’usufruitier et le nu-propriétaire fait constater l’état des lieux des biens à ses propres
frais.

Si l’usufruitier ne procède pas à l’inventaire avant l’entrée en jouissance :

Il ne sera pas déchu de son droit mais le nu-propriétaire pourra s’opposer à

cette entrée en jouissance. Mais si l’usufruitier entre malgré tout en jouissance, le nu-propriétaire
garde toujours son droit d’exiger l’inventaire sinon à la fin de l’usufruit, le propriétaire pourra
être admis à faire la preuve contre lui de la consistance et de la valeur du bien par toute voie de
droit et notamment par la preuve par commune renommée (forme de preuve dont l’objet porte
non point sur les faits que le témoin connaît personnellement pour avoir été spectaculaire mais
tout simplement tout ce qu’il a entendu dire sans pour autant préciser ou certifier les sources
d’information ou de la perception).

2. L’usufruitier doit fournir une caution (personne physique ou morale) qui accepte de
répondre personnellement des conséquences dommageables que l’usufruitier peut causer
par abus de jouissance ou par défaut d’entretien.

Le Droit admet que la caution soit remplacée par une sûreté réelle, notamment par
l’hypothèque. Si l’usufruitier ne donne pas caution, le nu-propriétaire est autorisé de
refuser de délivrer le bien soumis à l’usufruit.

L’usufruitier peut également être dispensé de fournir la caution. C’est ainsi

que les père et mère sont dispensés de fournir légalement la caution pour leur enfant mineur.
Cette dispense peut également être conventionnelle, elle peut enfin résulter de l’acte constitutif
de l’usufruit. Mais, cette dispense n’a pas un caractère définitif. Elle peut être révoquée par les
tribunaux.

Avant l’entrée en jouissance, le nu propriétaire n’a que des obligations

négatives c’est-à-dire ne rien faire qui puisse empêcher l’entrée en jouissance.
 ~ 53 ~

b) Droits et obligations de l’usufruitier pendant la jouissance

Partant même du terme usufruitier, on dégage qu’il a l’usus et le fructus. De

par la définition de l’usufruit, il est dit que l’usufruitier a le droit de jouir et d’user comme
propriétaire. L’usufruitier peut céder entre vifs son droit d’usufruit. Dans ce cas, le cédant reste
garant vis-à-vis du nu-propriétaire. Comme obligations :

1. Il doit jouir en bon père de famille : le comportement de l’usufruitier doit être celui
d’un propriétaire normal ; il doit entretenir la chose afin d’éviter sa perte, sa
dégradation anormale. Il ne peut pas modifier la destination de la chose.

2. Il doit supporter les charges inhérentes à l’usufruit. Il doit effectuer toutes les
réparations d’entretien. Et s’il néglige d’effectuer ses réparations, il est admis que le
nu-propriétaire puisse le contraindre à remplir ses obligations. Il est également admis
que le nu-propriétaire puisse faire exécuter lui-même les travaux et faire supporter les
charges par l’usufruitier. Les grosses réparations sont à charge du nu-propriétaire ;
toutefois, l’usufruitier peut supporter les frais des grosses réparations, mais à la fin de
l’usufruit, il réclame une indemnité correspondante à l’enrichissement qu’il laisse
dans le patrimoine du nu-propriétaire.

La loi ne définit pas ce qu’il faut entendre par réparation d’entretien. Ce

faisant, il s’agit d’un problème laissé à l’appréciation souveraine du juge qui s’appuiera sur les
experts en la matière.

Obligations et droits du nu-propriétaire

1. Il a le droit général de surveillance : surveiller bien l’usufruitier pour voir s’il respecte
ses obligations.
2. Il a le droit de poser les actes conservatoires tels que les grosses réparations.
3. Il a le droit du produit.
4. Il a l’obligation de ne pas troubler l’usufruitier dans l’exercice de son droit : il doit
s’abstenir de poser des actes qui sont de nature à entamer la jouissance du bien. Il ne
peut donc pas changer la destination de la chose donnée à l’usufruitier.

Causes d’extinction de l’usufruit

1. La mort de l’usufruitier.
2. L’arrivée du terme.
3. La consolidation : est la réunion sur la même tête de deux qualités, celle d’usufruitier
et celle de nu-propriétaire. Elle peut se faire soit en faveur de l’usufruitier, soit en
faveur du nu-propriétaire.

La consolidation n’entraine pas nécessairement l’extinction d’un second

usufruit constitué par le nu-propriétaire avant la consolidation. Si le premier usufruitier a acquis
 ~ 54 ~

la nue-propriété du bien sur lequel pesait son usufruit et a ensuite vendu ce bien, il ne peut
l’avoir cédé qu’avec l’usufruit qui le grevait. Le deuxième usufruit s’ouvrira donc à la mort du
premier usufruitier. C’est pourquoi certains auteurs affirment que la consolidation n’est qu’une
cause de paralysie du droit d’usufruit.

4. Le non-usage pendant 30 ans (prescription extinctive sous réserve de ce qui sera dit
dans la deuxième partie du cours sur le certificat d’enregistrement).

5. La perte totale de la chose objet de l’usufruit.

 ~ 55 ~

On assimile à la perte totale le fait que la chose donnée à usufruit a été rendue
absolument impropre à l’usage auquel elle était destinée. En cas de perte partielle,
l’usufruit continue sur ce qui reste de la chose.

Si la perte totale ou partielle a été provoquée par la faute d’un tiers ou du nu-
propriétaire, l’usufruitier a une action en dommage et intérêts contre l’auteur du
dommage. L’expropriation pour cause d’utilité publique est considérée comme perte
totale de la chose.

6. La déchéance de l’usufruitier pour abus de jouissance. L’usufruit peut cesser en cas

d’abus de jouissance de la part de l’usufruitier. Il y a abus de jouissance, toutes les
fois que l’usufruitier manque à ses obligations d’une manière assez grave pour
compromettre la substance même de la chose soumise à l’usufruit.

La déchéance pour abus de jouissance ne peut être prononcée que par le

tribunal qui jouit en cette matière de larges pouvoirs, et qui peut soit prononcer l’extinction de
l’usufruit, soit ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance, soit prononcer la déchéance
partielle.

En principe, la déchéance n’affecte que l’usufruitier, mais cette déchéance

peut porter atteinte au droit des tiers. C’est pourquoi, il est permis au créancier de l’usufruitier
d’intervenir dans la contestation sur l’abus de jouissance reproché à l’usufruitier.

7. La renonciation de l’usufruitier. Cette renonciation peut être tacite ou expresse. Elle

ne peut être présumée.
8. La résolution du droit du constituant.

Droits et obligations des parties à la fin de l’usufruit

L’usufruitier doit restituer la chose. Il doit la rendre à l’état où elle se

trouvait à l’ouverture de l’usufruit. Toutefois, pour les choses qui se détériorent par usage,
l’usufruitier les remettra à l’état où elles se trouvent à la fin de l’usage. Si l’usufruit a porté sur
les choses consomptibles, l’usufruitier doit rendre les choses de même qualité qu’il avait reçues
et cela à la date de la restitution.

L’usufruitier ne peut réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir
faites encore que la valeur de la chose en fut augmentée. L’usufruitier a la faculté d’enlever tous
les objets mobiliers placés sur le fonds et qui ne sont pas devenus des immeubles par
incorporation.

A la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété et

l’ancien usufruitier devient détenteur de la chose d’autrui, un détenteur précaire.
 ~ 56 ~

Section II : L’USAGE ET L’HABITATION

Ce sont des diminutifs de l’usufruit. Le droit d’usage est un droit d’usufruit

limité aux besoins de l’usager et des membres de sa famille et qui doit être exercé
personnellement. Le droit d’habitation est un droit d’usage portant sur un droit d’habitation.

Ces réels sont temporels, au maximum viagers. Ils sont incessibles.

L’usager ne peut céder ni louer son droit à une autre personne. Ils sont insaisissables. Les
obligations de l’usager et de l’habitant sont les mêmes que les obligations de l’usufruitier. Les
causes d’extinction sont également les mêmes.

Chapitre IX : MODES GENERAUX D’ACCESSION A LA PROPRIETE

La propriété peut s’acquérir de plusieurs façons. Par mode ou voie

d’accession ou d’acquisition de la propriété, il convient d’entendre tout fait ou tout acte ayant
pour effet de faire naître ou de transmettre la propriété. Cette définition fait place, en gros, à
deux modalités particulières d’accession à la propriété : soit de façon originaire : en créant ce
droit, en faisant naître ce droit ; soit, de façon dérivée : en le recueillant des mains d’autrui.

Section I : MODES ORIGINAIRES

Les modes originaires sont ceux par lesquels l’on devient propriétaire d’un
bien sans tenir ce droit d’une autre personne. Parmi ces modes, l’on peut distinguer notamment :

 L’occupation ;
 L’invention ;
 La cession ;
 La prescription acquisitive ;
 La possession de bonne foi de meubles corporels.

§.1. Occupation et invention

1. Définition

L’occupation est définie comme étant la prise de possession d’un bien

jusque-là sans maître avec l’intention de se l’approprier. C’est, en d’autres termes,
l’appréhension d’une chose n’appartenant à personne avec l’intention d’en devenir propriétaire.

En tant que mode originaire d’acquisition de la propriété, l’occupation

consiste dans le fait matériel et unilatéral de la possession faisant ainsi naître la propriété dans la
mesure où la loi n’en dispose pas autrement. L’invention est une trouvaille, une découverte
d’une chose.
 ~ 57 ~

Il a été dit supra que, les choses sans maître constituent une réalité plus
vaste dont il convient de préciser la composition. En effet, parmi les biens ou les choses sans
maître, il y a :

 Des choses non encore appropriées ;

 Des choses abandonnées ;
 Des choses perdues ;
 L’occupation de trésor ;
 L’occupation à la suite d’opérations de guerre (butin de guerre).

2. Régime juridique

Aux termes de l’article 51 de la loi foncière, l’accession, l’incorporation, la

prescription acquisitive, l’occupation des choses perdues, la découverte d’une chose en tant que
mode d’acquisition de la propriété, sont règlementées par des législations particulières.
Toutefois, en ce qui concerne les enseignements des biens, il est indiqué, ne serait-ce qu’à titre
de renseignement, de parcourir l’une ou l’autre règle relative à ces modes d’accession à la
propriété.

L’occupation étant basée par un acte ou un fait matériel ne peut porter que
sur des choses susceptibles d’appréhension, donc sur des choses corporelles et mobilières.
Cependant, il existe des biens mobiliers qui sont soustraits de l’occupation comme ceux
émergeant d’une succession en déshérence et qui, aux termes de l’article 763 du code de la
famille, reviennent à l’Etat.

Par ailleurs, aux termes de l’article 12 de la loi foncière, tous les biens sans
maîtres appartiennent à l’Etat sous réserve des règles relatives à l’occupation. Les règles
relatives à l’appropriation de choses trouvées, abandonnées ou perdues ont déjà fait l’objet
d’examen dans le développement des titres précédents. Disons que la loi réglemente d’une façon
particulière l’accession à la propriété de ces biens.

Ainsi, par exemple, en ce qui concerne l’abandon, celui-ci doit être

volontaire. Dès ce moment, il fait perdre le droit de propriété. Il s’agira d’une res derelictae
devenue une res nullius susceptible d’être la propriété de celui qui y tombe en premier. En ce qui
concerne la prise de gibier, sous réserve des règles du droit de la chasse, le gibier en tant que res
nullius, ce sont les principes de ces biens qui lui sont appliqués : le premier qui y pose des
actions d’appropriation en devient le maître.

Quant aux choses perdues, il ne s’agit pas à proprement parler des choses
sans maître, des res nullius. Les choses perdues ont un maître mais qui ne se laisse pas voir, qui
ne se présente pas. Et dans cette mesure, le droit de propriété du nouveau maître ne nait pas
immédiatement. L’ancien peut revendiquer sa chose dans les trois ans à l’encontre du
possesseur de bonne foi et trente ans, si ce dernier est de mauvaise foi.
 ~ 58 ~

S’il ne se présente pas, l’on ne peut s’approprier d’une chose perdue sans
tomber sous les prévisions du cel frauduleux. Sauf abandon du propriétaire, l’objet trouvé
conserve son maître légitime.

L’occupation du trésor est un mode d’accession à la propriété. Le trésor est

défini (art. 716 du CC belge) comme « toute chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne
peut justifier sa propriété et qui est découverte par le pur effet du hasard ». La propriété d’une
telle chose en est reconnue à celui qui la découvre dans son propre fonds ; par moitié, si la
découverte a eu lieu sur le fonds d’une autre personne. Sauf si le propriétaire avait déjà réalisé
des découvertes archéologiques ».

Une chose n’est considérée comme trésor que si elle est cachée ou enfouie.
L’objet resté en surface du sol ne peut être un trésor. Sont exclus, certains biens cachés dans les
meubles. Et même alors, le propriétaire de la chose doit demeurer inconnu. Sinon, il a le droit de
revendiquer son bien. La chose doit être mobilière. Ce n’est pas une exigence légale mais une
simple logique. Une statuette placée dans une niche et immobilisée par destination ne peut être
un trésor. Elle reste après découverte la propriété du propriétaire du fonds.

En ce qui concerne l’occupation à la suite d’opérations de guerre, il importe

de noter que la guerre en soit est une activité illicite. Toute occupation par la violence est
proscrite. La violence est un vice de possession et en tant que telle, elle ne peut justifier un droit
régulier. Le soldat qui prend la propriété d’un bien appartenant à un habitant du territoire ennemi
ou un objet appartenant à son adversaire ou ennemi n’en acquiert pas la propriété : ce fait
constitue un acte de pillage pur et simple.

§.2. Cession, prescription acquisitive et possession de bonne foi

Tous ces modes ont déjà fait l’objet de développements conséquents. Il

suffit de s’y reporter. Sous toutes réserves, il y a lieu de souligner que l’accession (naturelle ou
artificielle) peut être à l’origine de la naissance d’un droit de propriété.
Ainsi, « la propriété s’acquiert aussi par le travail de l’esprit, le travail
artisanal et le travail industriel » (article 50 de la loi du 20 juillet 1973). Tout dépend donc de
type d’accession artificielle, l’on peut tomber dans des régimes particuliers de propriété
(intellectuelle, industrielle, …) qui ne sont pas des sujets faisant l’objet de nos enseignements.

Section II : MODES DERIVES D’ACCESSION A LA PROPRIETE

Par modes dérivés, il convient d’entendre des modes d’acquisition de la

propriété, non par la création, mais par la transmission ou le transfert d’un droit. Ce qui suppose
un acte juridique volontaire par lequel un propriétaire aliène son bien.

Aux termes de l’article 49 de la loi foncière, « la propriété des biens

s’acquiert et se transmet par donation entre vifs, par testament, par succession et par
 ~ 59 ~

convention ». Il y a lieu d’ajouter par décision de l’autorité publique ou par jugement. Ces
différents aspects du régime juridique applicable aux « biens « démontrent l’importance et la
complexité de la matière pour pouvoir être en mesure d’offrir des solutions légalement
acceptables en cas de conflit.

Toutefois, ces modes généraux d’accession à la propriété doivent être

réexaminés quand il s’agit d’envisager l’accession à la propriété immobilière ou foncière en
Droit congolais.
 ~ 60 ~

DEUXIEME PARTIE : REGIME FONCIER ET IMMOBILIER

Dans l’esprit du législateur Congolais, lorsqu’on parle de droits fonciers, il

s’agit des droits qui portent sur les immeubles par nature. A cet effet, on peut épingler comme
droits immobiliers par nature :

1. La propriété foncière ;
2. La concession perpétuelle ;
3. Les concessions ordinaires ;
4. La servitude foncière.

A l’inverse, pour le législateur Congolais, les droits immobiliers sont des

droits qui portent sur les immeubles par incorporation.

Parler de Droit foncier revient à déterminer les règles spécifiques que le

législateur Congolais a mises sur pied pour la gestion des terres. Les règles de gestion des terres
ont connu une évolution en République Démocratique du Congo.

 Pendant la période de l’EIC ;

 Sous le Congo-belge ;
 Et après l’indépendance.

A. A L’EPOQUE DE L’EIC (1885 – 1908)

On distinguait 3 sortes de terres :

1. Les terres occupées par les autochtones à titre individuel et collectif. Suivant les règles
de cette période, ces terres étaient soumises aux règles de la coutume.

2. Les terres de non – indigènes : c’est-à-dire les Hollandais et les Anglais. Pour eux, il y
avait des contrats qu’ils concluaient avec les chefs des indigènes. Et il existait une petite
législation.

3. Les terres non occupées par les indigènes et les non-indigènes. On les considérait comme
des terres vacantes et par conséquent, les terres de l’Etat. Seul l’Etat en déterminait les
règles et suivant ses besoins.

Ce qui est important à retenir, c’est que le droit des autochtones n’était pas
un droit de propriété ni un droit d’usufruit, mais un simple droit d’occupation, alors que les non-
indigènes avaient un droit de propriété.

B. SOUS LE CONGO-BELGE (1908 – 1960)

L’EIC est cédé par Léopold II à la Belgique y compris la terre et les

hommes. Cet acte de cession comprenait certaines implications. La cession comprend tout
 ~ 61 ~

l’avoir immobilier et mobilier de l’EIC, notamment la propriété de toutes les terres appartenant
au domaine de l’EIC.

A part cet acte, l’article 15 de la Charte coloniale disait que « les cessions et
les concessions pour quelque durée que ce soit des biens et domaines de l’Etat, sont consentis et
autorisés de prêts ».

C. LA R.D. CONGO ET SES PROBLEMES FONCIERS

L’article 2 de la loi fondamentale disait que : « les lois, les décrets et les
ordonnances législatives ainsi que les dispositions réglementaires existant avant le 30 juin 1960
restent en vigueur tant qu’ils n’auront pas été abrogés ».

Cet article faisait que les règles foncières de l’époque continuaient à

s’appliquer même aux Congolais après l’indépendance. Jusqu’en 1964, aucun texte n’avait
abrogé le régime foncier colonial. La constitution de 1964, en son article 3, annonçait la
possibilité pour la loi nationale de régler souverainement le régime juridique des terres.

C’est à partir du 24 novembre 1965 que commence à se dessiner une

nouvelle tendance en matière foncière. En effet, l’ordonnance-loi du 31/12/1965 avait prescrit
que toute transaction immobilière ou foncière ne pouvait s’effectuer qu’en monnaie locale.

Il faut également signaler l’ordonnance-loi n°66-343 du 07/06/1966 ou Loi

Bakajika. Cette loi voulait assurer à la République Démocratique du Congo ses droits de
propriété sur son domaine et la pleine souveraineté dans la concession des droits foncier et
forestier sur toute l’étendue du territoire national. Malheureusement, dans son application, la loi
Bakajika a connu beaucoup de difficultés.

Si elle était bien appliquée, elle aurait permis à l’Etat d’effectuer un

inventaire complet de terres cédées et concédées, de connaitre leur superficie, leur destination et
de constater celles qui ont été abandonnées.

C’est à partir du 31/12/1971 qu’on a introduit l’art. 14 bis dans la

constitution qui dit : « le sol et le sous-sol zaïrois ainsi que leur produit appartiennent à l’Etat. La
loi fixe les conditions de leur cession et concession, de leur reprise et rétrocession ».

Enfin vient la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des
biens et régime foncier et immobilier. Cette loi a été modifiée par la loi n°80 – 008 du 18 juillet
1980. Elle est dite « foncière ». En vertu du droit écrit, d’après l’esprit de cette loi, tout droit de
propriété foncière qui a été acquis régulièrement par les Congolais, personnes physiques, avant
l’entrée en vigueur de la présente loi, est converti, pour autant qu’il ait été matérialisé par une
mise en valeur conforme aux lois et règlements, en un droit de concession perpétuelle, telle que
réglée par les articles 80 à 108.

Par contre, le titre de propriété foncière acquis régulièrement par les

étrangers personnes physiques, ou par les personnes morales de Droit public ou de Droit privé
congolais avant la publication de la présente loi est converti, pour autant qu’il ait fait l’objet
d’une mise en valeur suffisante, en un nouveau droit réel appelé « concession ordinaire ».
 ~ 62 ~

Selon les prescrits de l’article 387 de la loi foncière, les terres occupées par
les communautés locales deviennent, à partir de l’entrée en vigueur de la présente loi, des terres
domaniales.

Les terres occupées par les communautés locales sont celles que ces
communautés habitent, cultivent ou exploitent d’une manière quelconque, individuelle ou
collective, conformément aux coutumes et usages locaux (article 388). Tout conflit relatif à ces
terres est porté devant les tribunaux de Droit écrit, à l’exclusion de ceux coutumiers sans pour
autant exclure l’application des règles coutumières à ce conflit. En effet, en vertu de l’article 389
de la loi, les terres occupées par les communautés locales sont régies par la coutume en attendant
l’ordonnance qui devrait les régir.

Sur le plan de principe, l’option de l’appropriation du sol par l’Etat semble

rencontrer la pratique de la plupart des Congolais dans la mesure où le sol a toujours été
considéré comme un bien à usage commun, certes, sous la surveillance d’une autorité clanique
ou publique. En effet, la conception congolaise de la propriété est que celle-ci est collective alors
qu’il n’est pas exclu des droits individuels à l’intérieur de la propriété collective. Voilà qui fait
que les droits coutumiers acquis antérieurement sont reconnus et soumis également à conversion.

Sur le plan pratique, la gestion des terres appartenant à l’Etat repose sur la
distinction de ces terres selon qu’elles appartiennent au domaine public ou au domaine privé de
l’Etat.
 ~ 63 ~

Chapitre X : PROPRIETE FONCIERE

Le législateur congolais distingue la propriété foncière de la propriété

immobilière. La première concerne les immeubles par nature.

Aux termes de l’article 53 de la loi foncière, « le sol est la propriété

exclusive, inaliénable et imprescriptible de l’Etat ». Il en résulte que l’Etat est l’unique
propriétaire foncier.

SECTION I : CARACTERES

§.1. L’exclusivité

Au Congo, aucune personne physique ou morale, de n’importe quel sexe,

localité, nationalité ne peut être propriétaire du sol. En d’autres termes, l’Etat Congolais ne peut
pas partager son droit de propriété avec n’importe qui. Et le droit de propriété de l’Etat ne peut
être démembré. En résumé, il se dégage de cet article 53 que toute appropriation du sol est
abolie.

§.2. L’inaliénabilité

« La propriété de l’Etat est inaliénable ». Ce qui revient à dire que le sol

congolais est hors commerce. L’Etat Congolais ne peut pas vendre une portion de sa terre, sous
réserve des dispositions constitutionnelles.

S’agissant de la disposition, elle peut être matérielle ou juridique. Et la

disposition juridique consiste essentiellement en ce que le propriétaire peut aliéner son droit. En
affirmant dans l’article 53 que la propriété du sol est inaliénable, le législateur Congolais a
amputé à l’Etat l’un des attributs du droit de propriété, à savoir le droit de disposer ou abusus.

Si l’Etat Congolais ne peut pas aliéner son fonds, il peut toutefois le

consentir à des particuliers. Ces droits qui sont appelés des concessions ne constituent pas un
démembrement du droit de propriété foncière, mais plutôt des droits réels fonciers du type
nouveau.

§.3. L’imprescriptibilité

L’article 53 précise que la propriété de l’Etat est imprescriptible. En

d’autres mots, personne ne peut acquérir une partie du sol par la prescription acquisitive. Tout
comme l’Etat ne peut pas perdre une partie de son fonds par la prescription extinctive.

Outre ces trois caractères prévus à l’article 53, on ajoute aussi que la
propriété foncière :

§4. C’est un droit perpétuel : Il ne cesse pas ; il est continuel.

 ~ 64 ~

§5. C’est un droit universel

C’est-à-dire le droit de propriété de l’Etat s’étend sur l’ensemble des terres

comprises dans les limites nationales. Cela a pour conséquence qu’au Congo, il n’existe pas de
terre sans maître (vacante).

 Conséquences de l’appropriation du sol par l’Etat

Il faut noter que tous les droits de propriété foncière qui appartenaient à des
Congolais personnes physiques avant l’entrée en vigueur de la loi dite foncière, ont été convertis
en droit de concession perpétuelle. Tous les droits de propriété qui appartenaient à des personnes
physiques de nationalité étrangère et tous les droits de propriété appartenant à des personnes
morales congolaises ont été convertis en droit de concession ordinaire.

Pour les sols occupés par les collectivités traditionnelles suivant les
dispositions de l’article 385 de la loi foncière, ces terres sont devenues des terres du domaine de
l’Etat ; l’art. 387 avait promis qu’une ordonnance présidentielle règlera le sort de la jouissance
de ces collectivités traditionnelles sur ces terres.

 Règles de gestion mises sur pieds pour le sol congolais

L’article 54 de la loi foncière indique que le patrimoine foncier de l’Etat

comprend un domaine public et un domaine privé. Le domaine foncier public de l’Etat est
constitué de toutes les terres qui sont affectées à un usage ou à un service public. Les terres qui
sont dans le domaine public de l’Etat sont incessibles tant qu’elles ne sont pas régulièrement
désaffectées, c’est-à-dire l’Etat ne peut attribuer une portion de terre en jouissance à un
particulier sur une terre appartenant à un domaine public non désaffecté.

 Gestion du domaine privé de l’Etat

Sur les terres de son domaine privé, l’Etat peut accorder à des particuliers,
personnes physiques ou morales de n’importe quelle nationalité, des droits de jouissance. L’Etat
ne peut le faire qu’à la suite d’un contrat et ce contrat est appelé « contrat de concession ».

Section II : DE LA CONCESSION

Le terme concession a deux sens :

 Il désigne l’acte par lequel l’Etat concède le droit de jouissance ;

 Il désigne le droit de jouissance lui-même.

Pour éviter la confusion, il a été convenu que le terme concession utilisé

sans qualificatif signifierait l’acte et utilisé avec qualificatif « perpétuel » ou « ordinaire »
signifierait droit réel. C’est pourquoi on parle d’une part, de la concession-contrat et d’autre part,
de la concession-droit.
 ~ 65 ~

§.1. Concession – contrat

Selon l’article 61 : la concession est le contrat par lequel l’Etat reconnait à

une collectivité, à une personne physique ou morale, de Droit privé ou de Droit public, un droit
de jouissance sur un fonds aux conditions et modalités prévues par la loi. Analysant cette
disposition, on peut retenir les éléments suivants :

 Le contrat de concession est un contrat bilatéral. Cela a pour conséquence que même
lorsqu’un concessionnaire cède son droit réel à une tierce personne, le nouveau titulaire
se trouve automatiquement en relation avec l’Etat.

 L’Etat peut consentir des concessions à titre gratuit ou onéreux. Et c’est l’Etat seul qui
détermine le taux à payer lorsque la concession est à titre onéreux ; pour cela, il doit tenir
compte de trois facteurs :

1. La situation du terrain ;
2. La destination du terrain ;
3. La superficie.

 En tant que contrat, la concession produit des effets et fait naître des obligations et pour
l’Etat et pour le concessionnaire.

 Obligations du concessionnaire

Il a l’obligation d’occuper le terrain dans les 6 mois de la signature du

contrat et il doit commencer sa mise en valeur dans les 18 mois.

La notion d’occupation a un contenu économique qui se traduit sur le terrain

par une activité conforme à la destination du terrain. La seule présence physique ne suffit pas
pour sauvegarder le droit de jouissance. Quant à la mise en valeur, il faut se référer
essentiellement à la destination du fonds. Il est généralement accepté que la mise en valeur
signifie qu’il faut ériger sur le terrain des constructions en matériaux durables. Cela se dégage à
l’article 162 al. 2 : « les bâtiments et constructions élevées sur les terrains concédés à titre
résidentiel devront être édifiés en matériaux durables ».

La mise en valeur doit se terminer dans les 3 années après pour les terrains
urbains, et 5 ans pour les terrains ruraux. Si la mise en valeur n’est pas réalisée dans le délai
prévu par la loi, l’autorité compétente peut accorder un nouveau délai sinon elle a deux
possibilités :

 Soit résilier le contrat ;

 Soit réduire la concession à une portion en cas de mise en valeur partielle.

Notons que si le concessionnaire a l’obligation de mettre en valeur, il a une

autre obligation subsidiaire qui consiste à ce qu’il maintienne la mise en valeur.

 Changement de la destination du fonds par le concessionnaire

A la lumière de l’article 93 de la foncière, le principe veut que le

concessionnaire ne peut pas changer la destination du fonds. Toutefois, le même article prévoit
 ~ 66 ~

que le changement peut s’opérer avec l’accord de l’autorité compétente qui a consenti la
concession et en respectant les lois en vigueur sur l’urbanisme, l’environnement et l’habitat.

Il doit payer la redevance. Dans la loi foncière on appelle cela « le loyer ».

Ce loyer est fixé par l’autorité compétente ; il pourra consister soit en une somme d’argent
forfaitaire, soit en une remise de libre participation dans une société, soit en une participation
dans le bénéfice du concessionnaire, soit encore dans l’exécution d’un travail déterminé. Cette
redevance est payée chaque année et anticipativement.

 Obligations de l’Etat

L’obligation principale est de faire jouir paisiblement le concessionnaire.

L’Etat doit empêcher les tiers à troubler la jouissance du concessionnaire.

 Droits du concessionnaire et de l’Etat

Le concessionnaire a le droit de jouissance ; il peut céder ce droit sous

quelques limitations. Il a le droit de propriété sur tout ce qui se trouve incorporé ; il peut donc
disposer de la propriété immobilière comme bon lui semble.

S’agissant de l’Etat, il a le droit de faire résilier le contrat si le terrain n’est

pas mis en valeur. Il a le droit de contrôler le maintien de la mise en valeur suivant la destination
du fonds.

§.2. Concession – droit

Il existe deux sortes de concessions -droit :

o La concession perpétuelle
o Les concessions ordinaires.

A. LA CONCESSION PERPETUELLE

L’article 80 de la loi foncière donne cette définition : « la concession

perpétuelle est le droit que l’Etat reconnait à une personne physique de nationalité congolaise de
jouir indéfiniment de son fonds aussi longtemps que sont remplies les conditions de fond et de
forme prévues par la loi ».

De cette définition, on peut retenir les caractéristiques ci-après :

 La concession perpétuelle est réservée uniquement aux Congolais, personnes

physiques. Sont donc exclus les étrangers et les personnes morales.

 La concession perpétuelle n’est pas limitée dans le temps. Mais il faut respecter
les conditions, notamment celles de la mise en valeur et du maintien de la mise en
valeur.
 ~ 67 ~

 La concession perpétuelle est garantie par les textes de façon particulière.

 Sources de la concession perpétuelle

Il y a deux sources principales :

i. La conversion des droits acquis par les Congolais avant l’entrée en vigueur de la loi
foncière.

Selon l’article 367 : « Tout droit de propriété foncière qui a été acquis
régulièrement par des Congolais personnes physiques avant l’entrée en vigueur de la présente
loi est convertie, pour autant qu’il ait été matérialisé par une mise en valeur conformément
aux règlements et lois, en un droit de concession perpétuelle ».

ii. Le contrat

Selon les prescrits de l’article 82 al. 1er, il est stipulé que : « lorsque la
concession perpétuelle doit porter sur un fonds entièrement inculte, elle ne peut être consentie
que moyennant un contrat de location avec option concession perpétuelle ». Ce contrat est
différent du contrat de location – bail.

Suivant l’article 144, par la location l’Etat s’oblige à faire jouir une
personne d’un terrain moyennant un prix que celle-ci s’oblige à lui payer. La location est
préparatoire à une concession.

Il se révèle que le locataire a un droit de jouissance qui porte sur le fonds.

C’est pendant la période de la location qu’il faut mettre le terrain en valeur. Le locataire a
donc l’obligation de construire ou de planter. Mais, en cas de résiliation de la location, l’Etat
doit rembourser soit la valeur des matériaux de plantation et le prix de la main d’œuvre soit la
plus-value.

 Droits du concessionnaire perpétuel

Il a le droit de jouissance sur le fonds. Lorsqu’il y a un lac sur la concession,

ce lac appartient au domaine public de l’Etat. Le lit de tout lac et celui de tout cours d’eau
navigable, flottable ou non, font partie du domaine public de l’Etat.

o Celui qui a dans sa concession une source ne formant qu’un simple filet
d’alimentation d’une source d’un cours d’eau peut en user à volonté. Certains
auteurs affirment qu’il s’agit là d’un droit de propriété.

o Celui qui a dans sa concession une source formant la tête d’un cours d’eau dont le
lit est distinct des terres avoisinantes ne peut en user que suivant les règles
établies par la loi. Il s’agit ici des articles. 18 et 19 de la loi foncière.

Il est propriétaire des immeubles. Le concessionnaire est propriétaire de

l’espace surplombant sa concession seulement dans les limites de ce qui lui est nécessaire
pour la jouissance du fonds. Le même principe continue à se poser et est d’application pour le
fonds en profondeur. Suivant l’article 18 : « l’eau des cours d’eau, et des lacs et des eaux
souterraines appartiennent à l’Etat ».
 ~ 68 ~

 Causes d’extinction de la concession perpétuelle

L’article 101 de la loi foncière énumère limitativement ces causes : « la

concession perpétuelle ne peut prendre fin que pour l’une des causes ci-après :

1. L’expropriation pour cause d’utilité publique

Lorsqu’il y a expropriation pour cause d’utilité publique, on doit allouer au

concessionnaire une indemnité compensatoire, à cela on ajoutera les impenses.

2. Le rachat par l’Etat

Le rachat ne peut se faire que si le fonds est nécessaire à la réalisation d’un

objet d’intérêt général. Le rachat doit résulter d’un accord entre le concessionnaire et
l’autorité qui a signé le contrat de concession.

3. La renonciation

La renonciation est l’abdication d’un droit. C’est un acte unilatéral par

lequel le concessionnaire ou ses ayants – droits déclarent expressément et par écrit de
laisser à l’Etat le bien concédé de tous les immeubles par incorporation ou par
destination, même si ces immeubles font l’objet d’un certificat d’enregistrement. Pour
être valable, la renonciation doit se faire aux conditions suivantes :
a) Le renonçant doit être quitte envers l’Etat de toute dette du chef des taxes, redevances
ou impôts quelconques.

b) Il faudra que le renonçant ne soit pas en faillite ou en déconfiture.

c) Le bien délaissé doit être quitte de toutes charges à l’exception de servitude.
L’acquisition de la concession délaissée par l’Etat ne donne lieu à aucune indemnité,
ni au remboursement d’une quelconque somme au renonçant.

4. La résiliation

Elle peut être conventionnelle ou judiciaire.

5. La reprise des conditions contractuelles :

L’Etat peut se réserver dans le contrat de reprendre à une époque donnée

tout ou partie des terres concédées qui seraient nécessaires au service de l’Etat.

6. La déshérence successorale

Si une personne décède sans laisser des héritiers, son patrimoine est dévolu
à l’Etat.
 ~ 69 ~

7. La prescription extinctive

Selon l’article 107, la prescription des droits fonciers et immobiliers du

concessionnaire perpétuel fait acquérir ses droits à l’Etat.

8. La conversion

La concession perpétuelle peut être convertie en un droit de concession

ordinaire. Pour cela, il faut l’autorisation ou l’accord de l’autorité qui a consenti la
concession perpétuelle.

B. LES CONCESSIONS ORDINAIRES

L’article 109 de la loi foncière énumère les concessions ordinaires :

 Les concessions ordinaires sont : l’emphytéose, la superficie, l’usufruit, l’usage et la

location.

Cette énumération est inexacte pour des raisons suivantes :

 L’article 1er a cité les droits réels. Curieusement l’article 109 ne cite pas
l’habitation comme étant une concession ordinaire.
 Cet article 109 cite plutôt la location comme étant une concession ordinaire.
Or, la location n’est que préparatoire à une concession.

Ce que le législateur lui-même affirme indirectement dans l’article 151 qui

dit : « La location réglée par le présent paragraphe ne donne pas lieu à l’établissement
d’un certificat d’enregistrement. » Or, nous savons en droit réel foncier qu’un droit réel
immobilier ne peut exister sans l’établissement d’un certificat.

En conséquence, les concessions ordinaires sont : l’emphytéose, la

superficie, l’usage, l’usufruit et l’habitation. Les droits et devoirs des concessionnaires
ordinaires ne sont pas les mêmes. Mais, ces droits réels ont des caractéristiques
communes. Et chaque concession a ses particularités.

1. Caractéristiques communes

oLes concessions ordinaires sont toujours limitées dans le temps, c’est-à-dire elles
sont temporaires. L’article 70 prévoit que les concessions ordinaires ne peuvent
être consenties que pour une durée maximum de 25 ans renouvelable. Le
renouvellement prévu à cet article n’est pas automatique, il doit être négocié entre
l’Etat et le concessionnaire ; et l’Etat doit poser des conditions pour le
renouvellement.

oLes personnes physiques étrangères et les personnes morales, quelle que soit leur
nationalité, sont des sujets pour les concessions ordinaires. En d’autres termes, les
concessions ordinaires sont réservées aux personnes physiques et morales, quelle
 ~ 70 ~

que soit leur nationalité. Il n’est pas interdit qu’un Congolais, personne physique,
puisse acquérir une concession ordinaire.
2. Sources des concessions ordinaires

Il y a deux sources :
i. La conversion

Les droits de propriété détenus par les étrangers, personnes morales ou

physiques, avant l’entrée en vigueur de la loi foncière sont convertis en droit de concession.

ii. Le contrat

A part les concessions issues de la conversion susvisée, toutes les

concessions procèdent d’un contrat qui détermine d’avance les droits et obligations
spécifiques des parties.

§3 : Examen des concessions ordinaires

1. L’EMPHYTEOSE
1°) Notion

Etymologiquement, ce terme vient du grec et signifie : « améliorer une

terre ». Le législateur Congolais donne la définition dans l’article 110 : « l’emphytéose est le
droit d’avoir la pleine jouissance d’un terrain inculte appartenant à l’Etat, à la charge de
mettre et d’entretenir le fonds en valeur et de payer à l’Etat une redevance en nature ou en
argent ».

De cet article, on retient les éléments suivants :

 L’emphytéose est conçue pour les terres incultes, c’est-à-dire les terres non mises en
valeur.

 L’emphytéote a sur le fonds un droit de jouissance, et le législateur dit « la pleine

jouissance ».

Malgré cette explication, les droits de l’emphytéote se trouvent limités.

L’article 112 précise ces droits : il a le droit à tous les produits du fonds. Il a seul le droit de
chasse et de pèche. Il peut extraire du fonds des pierres, argile et d’autres matières semblables. Il
peut abattre les arbres. Il peut construire, exploiter le bois. Il peut changer la destination ou la
nature rien que pour augmenter la valeur du fonds.

L’emphytéote a également le droit de disposition. Il peut aliéner son droit et

non le fonds. Il peut grever son droit d’hypothèque et peut même accorder des servitudes
foncières. Il peut constituer sur les immeubles par incorporation une location, un usage, un
usufruit. L’emphytéote doit payer une redevance annuelle appelée « canon emphytéotique ». La
redevance annuelle est un élément essentiel du contrat. Toutefois, il n’est pas exclu que l’Etat
puisse consentir l’emphytéose à titre gratuit ; c’est au moins ce qui se dégage de l’article 120.
 ~ 71 ~

Cet article dit : « en cas de reprise ou d’expropriation pour cause d’utilité

publique, aucune indemnité n’est due pour le fonds lorsque l’emphytéose a été consentie à titre
gratuit ».

Comme pour la concession perpétuelle, l’emphytéose suppose toujours la

conclusion d’un contrat appelé pour le cas d’espèce ; « bail emphytéotique ».

2°) obligations de l’emphytéote

1. Il doit mettre le fonds en valeur et doit maintenir la mise en valeur.

2. Il doit payer le canon emphytéotique, c’est-à-dire la redevance.

L’article 115 dit ceci : « il ne peut réclamer aucune remise de redevance pour
cause de perte partielle du fonds ni pour cause de stérilité ou de privation pour
toute récolte à la suite d’un cas fortuit. »

3. Il doit effectuer les réparations de toute espèce même au bâtiment qu’il a construit
lui-même.

4. Il doit dénoncer toute usurpation, c’est-à-dire si un tiers commet quelque

usurpation portant atteinte au droit de l’Etat, l’emphytéote est tenu de la dénoncer
à celui-ci.

3°) Droit de l’Etat dans l’emphytéose

1. Le droit de recevoir la redevance. Si pendant 3 ans, la redevance n’est pas payée,

l’Etat peut prononcer la déchéance de l’emphytéose. De même, pour négligence
grave dans l’exécution des charges, l’Etat est en droit de résilier le contrat et de
mettre fin à l’emphytéose.

2. L’Etat a aussi le droit d’organiser les visites pour veiller à l’entretien des
constructions et des plantations. Il peut ainsi demander la condamnation de
l’emphytéote à tous travaux nécessaires au maintien du fonds en valeur.

4°) Fin de l’emphytéose

Le délai maximum est de 25 ans renouvelable.

 La première cause d’y mettre fin est l’arrivée du terme convenu.

 La deuxième cause est l’expropriation pour cause d’utilité publique.

 La troisième cause est la reprise de l’Etat selon des conditions

contractuelles, etc.

Signalons qu’à l’expiration de son droit pour quelque cause que ce soit,
l’emphytéote ne peut enlever les plantations et autres améliorations qu’il a faites ni réclamer à
 ~ 72 ~

cet égard aucune indemnisation. Quant aux constructions qu’il a faites, il ne peut non plus les
enlever ; mais le propriétaire lui doit une indemnité fixée au ¾ de la valeur actuelle.

2. LA SUPERFICIE
Suivant l’article 123, « la superficie est le droit de jouir d’un fonds
appartenant à l’Etat et de disposer des constructions, bois, arbres et autres plantes qui y sont
incorporés. » Comme toutes les concessions, la superficie doit résulter d’un contrat qui peut
être à titre gratuit ou onéreux.

La superficie ne peut être établie pour un terme excédent 25 ans. Ce terme

est renouvelable (art. 124 LF).

1. Droits du superficiaire
Il a les mêmes droits que l’emphytéote : il a le droit de construire et de
planter à son gré. Contrairement à l’emphytéote, il a le droit de disposer même des
constructions, bois, arbres et autres plantes qui existaient dans le fonds lors de son entrée en
jouissance.

Le superficiaire ne peut disposer des immeubles que dans l’un des cas
suivants :

1. S’il en paie la valeur à l’Etat, outre la redevance pour la jouissance temporaire du

fonds.
2. S’il s’engage à remplacer les immeubles par d’autres de valeur au moins égale ou de
semblable utilité.

Le superficiaire peut céder son droit et rester dans ce cas garant de

l’exécution de ses obligations contractuelles.

2. Obligations du superficiaire
Il s’agit essentiellement des obligations contractuelles et des obligations
consistant à dénoncer toute usurpation portant atteinte au droit du propriétaire du fonds.

3. Fin de la superficie
La superficie peut prendre fin pour plusieurs causes :

 La reprise de l’Etat ;
 L’expropriation pour cause d’utilité publique ;
 L’arrivée du terme, etc.

4. Sort des biens à la fin de la superficie

Pour les constructions érigées par le superficiaire, la situation est la même
que dans le cas de l’emphytéose. Pour les constructions érigées par le superficiaire en
 ~ 73 ~

remplacement des constructions trouvées sur le fonds, il devra être indemnisé pour la valeur
égale à la différence entre les anciennes constructions et les nouvelles.

3. USUFRUIT

1. Définition
Aux termes de l’article 132, l’usufruit concédé par l’Etat à une personne sur
un fonds est le droit pour elle d’en user et d’en jouir comme l’Etat lui-même, mais à la charge
de le conserver en son état. L’usufruit foncier ne peut être consenti que pour un terme
maximum de 25 ans. Toutefois, il s’éteint à la mort de l’usufruitier avant l’expiration du terme
convenu.

2. Droits et obligations de l’usufruitier

L’usufruitier a un droit de jouir des fruits naturels et industriels que produit

le fonds. L’usufruitier ne peut céder son droit, mais il peut le donner en garantie. Il a
l’obligation de jouir en bon père de famille en respectant la destination du fonds.

Si l’usufruit est à titre onéreux, il doit payer la redevance. Il a l’obligation

de conserver le fonds en l’état. A la fin de l’usufruit, l’usufruitier ou ses ayants droits peuvent
enlever ce que l’usufruitier a incorporé au sol. A défaut, ces biens sont délaissés à l’Etat sans
que celui-ci ne paie l’indemnité.

3. Extinction de l’usufruit

L’usufruit peut prendre fin de plusieurs manières :

 Arrivée du terme
 La mort de l’usufruitier
 La déchéance pour abus de jouissance.

4. USAGE ET HABITATION

L’usage d’un fonds est le droit que l’Etat reconnait à une personne d’en
jouir soi-même avec sa famille, soit en y habitant, soit en y créant des entrepôts pour soi-
même (Art. 141). L’usage peut être gratuit ou à titre onéreux. L’usage ne peut être concédé
pour un terme excédant 15 ans. Ce terme est renouvelable.

L’usager peut mettre une partie de ses équipements et installations à la

disposition des tiers contre ou sans rémunération, mais uniquement dans la mesure requise
pour couvrir ses frais et ceux de sa famille.
L’usage est un instrument de politique d’aide destiné principalement aux
personnes nécessiteuses. Il suppose que le fonds donné en usage est déjà mis en valeur. Les
règles de jouissance en usage sont d’application. Les droits et devoirs des parties en usage
d’habitation sont déterminés par le contrat.
 ~ 74 ~

CHAPITRE XI : SERVITUDES FONCIERES

La définition de la servitude est donnée par la loi à l’article 169 : « Une

servitude foncière est une charge imposée sur un fonds pour l’usage et l’utilité d’un autre
fonds ». La servitude est un droit réel parce qu’à l’article 1 al. 2, le législateur le cite comme tel.

Il résulte de cette définition que pour qu’on puisse parler de la servitude, il

faut nécessairement la présence de deux fonds et les deux fonds doivent appartenir à des
concessionnaires différents. Le fonds sur lequel la charge est imposée et appelé « fonds
servant ». Et l’autre pour l’usage duquel elle est établie et appelé « fonds dominant ». Les deux
fonds doivent être des fonds voisins. Ils peuvent être contigus. Le fonds intermédiaire ne peut
pas faire un obstacle à l’exercice de la servitude.

La servitude confère au propriétaire du fonds dominant un droit réel sur le

fonds servant. La notion de charge imposée au fonds servant couvre deux idées :

 La charge ne pourra être imposée ni à la personne ni en faveur d’une personne,

mais à un fonds que pour un fonds.

 Cette charge est attachée au fonds servant et sera transmissible à tous les
concessionnaires successifs.

La servitude est une charge organisée au profit du fonds dominant. La

servitude n’est conçue que pour l’usage et l’utilité du fonds dominant. Ce qui compte pour
l’existence de la servitude, c’est qu’elle profite au fonds dominant.

La servitude est un accessoire du fonds. Elle doit suivre le fonds entre

quelques mains qu’il passe. On ne peut donc pas concevoir une servitude réelle sans un fonds. La
servitude grève le fonds servant tout entier et profite au fonds dominant tout entier.

Lorsque le fonds dominant est divisé, ce fonds ainsi partagé continue à

profiter de la servitude pourvu que les conditions du fonds servant ne soient pas aggravées.
Toutefois, l’indivisibilité n’empêche pas que par convention, l’exercice de la servitude soit limité
quant au lieu, au temps et au mode.

Section I : SORTES DE SERVITUDES

 Suivant leur origine

On distingue trois sortes de servitude : les servitudes naturelles, les
servitudes légales et les servitudes conventionnelles.
§.1. Servitude naturelle

L’article 171 dit : « les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont
plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y
soit contribuée. L’Etat ou le concessionnaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude
inférieure et l’Etat ou le concessionnaire inférieur ne peut rien faire qui empêche cet
écoulement ».
 ~ 75 ~

§.2. Servitudes légales

Il y en a de deux sortes : les servitudes légales établies pour l’utilité

publique et les servitudes légales établies pour l’utilité privée.

§.3. Servitudes conventionnelles

La servitude peut résulter de la volonté de l’homme. C’est ainsi que par voie
de convention, un propriétaire ou un concessionnaire peut établir sur son fonds autant de
servitudes qu’il veut, à condition que ces servitudes soient liées au fonds et non au
concessionnaire et qu’elles ne soient pas contraires à l’ordre public.

 Suivant leur caractère

On distingue : les servitudes continues et les servitudes discontinues ; les
servitudes apparentes et les servitudes non-apparentes.

 Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuelle sans
avoir besoin du fait actuel de l’homme. Le législateur donne l’exemple de la conduite
d’eau des égouts.

 Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme
pour être exercées. Exemple : droit de passage, puisage,…

 Les servitudes apparentes : sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs
tels que les portes, fenêtres, etc.

 Les servitudes non-apparentes : sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur
existence. Exemple : prohibition de bâtir sur un fonds ; ne bâtir qu’à une hauteur
déterminée, …

Enfin, on peut faire une combinaison : les servitudes continues et apparentes

(ex : servitude de vue s’exerçant au moyen d’une fenêtre), les servitudes continues et non
apparentes (ex : servitude de bâtir), les servitudes discontinues et apparentes (ex : servitude de
passage qui s’annonce par une porte), les servitudes discontinues et non-apparentes (ex :
Servitude de passage sans porte ni chemin). Cette combinaison présente un grand intérêt
essentiellement pour l’établissement de la servitude.

Section II : MODES D’ETABLISSEMENT DES SERVITUDES

Il y en a trois :

§.1. L’établissement par titre

Par titre, il faut entendre un acte juridique qui crée, modifie ou éteint un
droit. Ce titre peut être une convention, un testament, un acte onéreux ou gratuit, un acte entre
vifs ou pour cause de mort.
 ~ 76 ~

La constitution des servitudes est en principe libre. Mais, il faut être

propriétaire ou concessionnaire pour établir une servitude. C’est pourquoi l’Etat, l’emphytéote,
le concessionnaire, le superficiaire, l’usufruitier ont la capacité d’établir la servitude sur un
fonds.

§.2. L’établissement par destination du père de famille

La servitude peut être établie par destination du père de famille lorsque l’un
des deux fonds qui appartenaient à une seule personne devient une propriété d’une autre. Les
conditions requises sont les suivantes :

1. Que les deux fonds aient appartenus au même propriétaire.

2. Que l’aménagement soit l’œuvre du propriétaire unique et non celui de fermier, locataire
ou usufruitier.

La destination d’un fonds au service d’un autre droit présente, lors de la

séparation juridique de deux fonds, le caractère d’une servitude continue et apparente.

§.3. L’établissement par prescription

Seules les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par la

prescription trentenaire. Cela veut dire que, pour acquérir une servitude, il faut la possession
pendant trente ans. Cette possession doit avoir l’animus et le corpus d’une part, et ne pas être
vicieuse d’autre part.

§.4. Droits et obligations du propriétaire du fonds dominant

Il a le droit de faire sur le fonds servant tous les travaux nécessaires à

l’exercice et à la conservation de la servitude. Ces travaux, il les fait à ses frais sauf dispositions
contractuelles contraires.

Le propriétaire du fonds servant peut abandonner une partie de celui-ci pour

permettre l’exercice de la servitude. Pour cela, il n’a pas besoin du consentement du propriétaire
du fonds dominant.

Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est
nécessaire pour en user. Il est interdit au propriétaire du fonds dominant de dépasser les limites
prévues par le contrat. Il lui est en plus interdit de pratiquer un changement de nature à aggraver
la servitude.

§.5. Droits et obligations du propriétaire du fonds servant

Il reste propriétaire ou concessionnaire de la partie soumise à la servitude.

Mais, il ne peut agir de manière à diminuer la servitude. Il peut demander un changement quant à
l’exercice de la servitude. Il a l’obligation de subir la servitude. Il lui est interdit d’accomplir les
actes pouvant empêcher l’exercice de la servitude.
 ~ 77 ~

§.6. Causes d’extinction de la servitude

1. L’impossibilité d’exercice.

La servitude cesse lorsque la chose se trouve en un état tel qu’on ne peut

plus en user. Il s’agit de l’impossibilité matérielle due soit à un phénomène naturel, soit à la
suite d’un fait de l’homme.

La servitude peut revivre si la chose est établie de la manière qu’on puisse

en user. On assimile à l’impossibilité de l’exercice de la servitude la perte du fonds servant.

2. Non usage pendant 30 ans

Le non usage total pendant 30 ans de la servitude met complètement et

définitivement fin à celle-ci. Le point de départ de la prescription est le jour où l’on a cessé
de jouir de la servitude en ce qui concerne la servitude discontinue, ou le jour où on a fait un
acte contraire à la servitude en ce qui concerne la servitude continue. Il est admis que les
servitudes s’éteignent par non usage pour cause d’utilité publique.

3. La confusion

Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due et celui qui la
doit sont réunis entre les mêmes mains. En d’autres termes, la confusion est la réunion de
la propriété du fonds dominant et du fonds servant entre les mains d’une même personne.
Elle peut être définitive ou temporaire.

4. Autres causes :
 L’arrivée du terme convenu ;
 L’arrivée de la condition sous laquelle la servitude a été établie ;
 La renonciation du propriétaire du fonds dominant ;
 La résolution du droit des constituants ;
 L’échange (Par exemple : en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique ou
de la reprise, on peut présenter à l’exproprié un autre fonds en échange, au lieu
d’une indemnité).

NB :
Au sujet des actions judiciaires en matière de servitudes, il convient de
préciser que les servitudes réelles, étant des droits immobiliers et susceptibles de prescription,
peuvent faire l’objet des actions possessoires. A côté de ces actions, les servitudes donnent lieu à
deux actions particulières : l’action confessoire qui appartient au propriétaire du fonds dominant
et l’action négatoire qui appartient au propriétaire du fonds servant.
 ~ 78 ~

CHAPITRE XII : PROPRIETE IMMOBILIERE

Les modalités de transmission et d’établissement des droits immobiliers sont

régies par le principe posé à l’article 219 qui dispose : « le droit de jouissance d’un fonds n’est
légalement établi que par un certificat d’enregistrement du titre concédé par l’Etat ». Ainsi, seul
le certificat d’enregistrement est le titre légal de propriété ou constatant le droit de jouissance sur
un fonds. La transmission de ce droit ne se fait que par et avec le certificat d’enregistrement.

En matière foncière et immobilière, le Droit congolais est différent du Droit

belge et français. Le législateur Congolais s’est largement inspiré du Droit australien. Autrement
dit, le système Torrens qu’il a adapté. Selon ce système, dont SIR ROBERT TORRENS,
parlementaire australien, est le promoteur, le droit réel immobilier n’existe que par
l’immatriculation.

En République démocratique du Congo, le droit de jouissance d’un fonds

n’est légalement établi que par un certificat d’enregistrement. De même, la propriété privée des
immeubles par incorporation, qui est toujours envisagée séparément avec le sol, n’est légalement
établie que par l’inscription au certificat d’enregistrement. Toutefois, s’agissant des immeubles
par incorporation : les plantes, arbres, récoltes et les fruits ne font pas l’objet d’une inscription au
certificat d’enregistrement parce qu’ils sont appelés tôt ou tard, par la force de la nature ou par la
force de l’homme, à devenir des meubles par anticipation.

Les immeubles par destination ne sont pas non plus l’objet d’une inscription
au certificat d’enregistrement à cause de leur vraie nature mobilière. Par l’enregistrement, l’Etat
reconnait au concessionnaire ou propriétaire un droit exclusif de jouissance d’un fonds ou un
droit de propriété.

En résumé, en Droit réel congolais, il n’y a pas de droit réel foncier sans le
certificat d’enregistrement, tout comme il n’y a pas de droit réel immobilier sans le certificat
d’enregistrement.

Section I : Etablissement et contenu du certificat d’enregistrement

§1. Etablissement

Généralement, le certificat d’enregistrement est établi par un fonctionnaire

appelé « Conservateur des titres immobiliers et fonciers ». L’Etat Congolais est ainsi divisé en
plusieurs circonscriptions foncières. Chaque circonscription a à sa tête un conservateur.

Il ressort de l’article 225 de la loi foncière que le certificat d’enregistrement

est dressé en double. Il est daté, scellé et signé par le conservateur. L’un des exemplaires est
dressé dans le livre d’enregistrement, un autre est délivré au titulaire du droit.

L’opération d’enregistrement n’est parfaite que lorsque le certificat porte la

preuve que les deux certificats ont été dressés correctement, c’est-à-dire ont été datés, scellés et
signés par le conservateur. Les deux certificats ont la même valeur juridique mais en cas de
discordance entre le certificat remis au titulaire du droit consacré par le titre et le titre immobilier
gardé à la conservation des titres immobiliers, c’est ce dernier qui fait foi.
 ~ 79 ~

§2. Contenu

Outre les mentions requises pour son authentification, le certificat

d’enregistrement doit contenir :

 L’indication précise du ou des titulaires des droits.

 La situation, la description, la superficie et le croquis de l’immeuble.
 Les locations de plus de 9 ans et les charges réelles dont l’immeuble est frappé selon les
règles de publicité prescrite par la loi.
 La nature du fonds qu’il établit.

Chaque fois qu’il y a un changement de propriétaire ou de concessionnaire,

le conservateur doit dresser un nouveau certificat d’enregistrement. Il fera de même lorsqu’il y a
une modification de la superficie ou du croquis de l’immeuble.

Section 2 : Principes qui gouvernent le certificat d’enregistrement

§1. Le principe de la force probante du certificat d’enregistrement.

L’article 227 : « Le certificat d’enregistrement fait pleine foi de la

concession, des charges réelles et, éventuellement des droits de propriété qui y sont
constatés. Ces droits sont inattaquables et les actions dirigées contre eux ne peuvent être
qu’en dommage et intérêt.

Toutefois, les causes de résolution ou de nullité du contrat ou de l’acte,

l’erreur de l’ordonnance d’investiture donne dans les deux années depuis la mutation,
l’ouverture à une action en rétrocession, avec dommages et intérêt s’il y a lieu ».

§2. Principe de la publicité

Il est prévu par la loi que le conservateur tient un registre journal de tout
certificat d’enregistrement. Ce registre, le livre d’enregistrement et le répertoire
alphabétique sont publiés et peuvent être consultés par toute personne sous la surveillance
du conservateur et moyennant payement des taxes d’usage.

1. Quid en cas d’erreurs d’enregistrement ?

Le conservateur peut commettre deux sortes d’erreurs : les erreurs

matérielles d’inscription et les erreurs de droit.
 ~ 80 ~

En vertu de la loi, l’Etat est responsable des erreurs du conservateur et cette

responsabilité ne peut excéder la valeur de la concession. Quand ces erreurs sont commises
au cours de l’enregistrement, le conservateur peut les réparer soit par une annotation
marginale, soit par annulation du certificat erroné.

Lorsque l’erreur a été constatée après l’enregistrement du certificat

d’enregistrement, il faut distinguer la nature de l’erreur. Si l’erreur porte sur le croquis ou la
superficie et s’il n’y a pas atteinte au droit enregistré du voisin, le conservateur peut dresser
un nouveau certificat d’enregistrement. Mais si la rectification porte atteinte au droit du
voisin ou si l’erreur porte sur une personne ou sur un bien, le certificat d’enregistrement reste
inattaquable et ne peut faire objet d’aucune rectification.

Dans ce cas, la victime de l’erreur ne dispose que de deux recours : l’un

contre l’Etat du chef de l’erreur de son agent et l’autre contre le bénéficiaire de l’erreur sur
base de l’enregistrement sans cause.

Section 3 : Mutations des droits réels fonciers et droits réels immobiliers

Il y a mutation lorsque le conservateur des titres immobilier est tenu de

dresser un nouveau certificat en remplacement de l’ancien dès lors qu’il y a une cause
légale le nécessitant. Le terme mutation vise, de façon stricte, le transfert d’un patrimoine
dans un autre d’une propriété. Cela suppose l’existence d’un premier certificat
d’enregistrement.

Il en est ainsi des conventions entre vifs comme la vente, la donation ; ou la

transmission pour cause de mort du concessionnaire ou du propriétaire ; en cas de
jugement tranchant sur la propriété d’un immeuble ou sur la validité d’un certificat
d’enregistrement établi sur la base d’un jugement frappé d’appel et dont l’exécution
provisoire était refusée.

Toute mutation doit réunir certaines conditions préalables :

§1. Les mutations entre vifs. Tout contrat préalable à la mutation doit être passé en
forme authentique. Le contrat passé entre parties sous seing privé est sans valeur et ne
peut servir de base à une mutation (Article 231, alinéa 1 à 3).

La loi reconnait au conservateur le pourvoir d’authentifier le contrat

d’aliénation passé sans lui. Pour ce cas, le conservateur a le pouvoir de notaire. Avant
d’opérer toute mutation en vertu d’un contrat, le conservateur doit récupérer le certificat
d’enregistrement de l’aliénateur. Il doit le confronter avec celui resté à la conservation
des titres fonciers.

Aux termes des articles 235 à 238, sauf le cas où la mutation est ordonnée
par décision de justice, nulle mutation ne peut être opérée qu’après remise au
conservateur des titres immobiliers du certificat à remplacer. L’ancien certificat est
frappé d’un timbre d’annulation et d’une annotation indiquant les motifs de l’annulation,
la date et le numéro du nouveau certificat conformément aux dispositions de l’article 226.
 ~ 81 ~

Lorsque l’aliénateur est représenté, la procuration spéciale doit être

authentifiée et conçue en termes exprès. Il a été jugé qu’une procuration faite en termes
généraux ne vaut pas mandat spécial1. Il appartient au conservateur de vérifier les
pouvoirs ainsi que la validité des actes étrangers ou du notaire (art. 231 al. 3).

§2. Les mutations à la suite d’un jugement.

Les mutations à la suite d’un jugement ne peuvent être opérées que si elles
sont passées à la suite des choses jugées. En d’autres termes, pour opérer une
mutation, il faut un jugement définitif.

En effet, un jugement est réputé définitif lorsqu’il n’est plus susceptible de

voies de recours soit en raison de forclusion, soit que toutes les voies de recours ont
été épuisées et qu’il ne reste qu’à exécuter la décision intervenue. Celle-ci acquiert
alors l’autorité de la chose jugée.

§3. Les mutations pour cause de décès

La loi foncière prévoit une procédure spéciale pour cause de décès. Suivant
la loi foncière, les mutations par décès ne peuvent être opérées qu’en vertu d’une ordonnance du
juge de TGI de la situation de l’immeuble. Cette ordonnance est appelée « ordonnance en
investiture ».

Notons cependant que, le Code de la famille a abrogé la procédure en

ordonnance en investiture que prévoyait l’article 232 de la loi foncière. En clair, la loi du 20
juillet 1973 ne règle plus les mutations pour cause de mort. L’article 232 qui régit cette matière,
a été abrogé par la loi du 18 juillet 1980, laquelle à son tour, renvoie aux dispositions du Code de
la famille relatives au Droit successoral.

Aux termes de l’article 807 du code de la famille, la requête en investiture,

en vue d’opérer la mutation par décès des biens fonciers et immobiliers de la succession, sera
introduite par le liquidateur au tribunal de paix pour les héritages ne dépassant pas 1 250 000
Francs congolais et au tribunal de grande instance pour les autres héritages, en indiquant ceux
qui viennent à la succession, la situation des fonds, des immeubles et leur composition.

Ainsi, pour qu’il y ait amorce de la procédure, il est requis que l’on se
trouve dans le cas d’une dévolution successorale, en d’autres termes un décès du titulaire du
droit dont la mutation est nécessaire.

L’article 233 de la loi du 20 juillet 1973 précise que la requête de l’héritier

ou du légataire doit être publiée dans un ou plusieurs journaux de l’Etat à désigner par le juge. La
procédure est ouverte à toute personne qui prétend être héritier ou qui prétend avoir des droits
dans la succession. Telle semble être la raison d’être de la loi en matière de succession (art. 758
du Code de la famille). Car, à défaut de cette qualité, le prétendant se rendrait coupable d’une
infraction de faux et sa requête sera déclarée irrecevable. Il reste que l’ordonnance d’investiture
n’est qu’un acte de juridiction gracieuse et en tant que tel, elle n’emporte aucune autorité de la
chose jugée.

1
Cf. art. 2 de l’Ordonnance-loi n°664344 du 9 juin 1966 relative aux actes notariés, Moniteur Congolais 1966,
p.560.
 ~ 82 ~

Avant d’ordonner la mutation, le juge doit vérifier tous les éléments ou

documents justifiant les droits ou les prétentions des requérants. Le procureur de la République
doit donner son avis par écrit sur la requête ainsi introduite. L’ordonnance doit être rendue dans
les quatre mois de leur publication dans les journaux indiqués par le juge.
 ~ 83 ~

CHAPITRE XIII : COMPETENCE, CONDITIONS ET PROCEDURE EN MATIERE

D’OCTROI DES CONCESSIONS FONCIERES

Section I : LES AUTORITES COMPETENTES DANS L’OCTROI DES CONCESSIONS

FONCIERES

En principe, au regard des dispositions de l’article 183 de la loi foncière et

l’art. 14 de l’ordonnance n°74-148 du 2 juillet 1974 portant mesures d’exécution de cette loi,
deux autorités ont le pouvoir de signer le contrat de concession, seules ou avec l’approbation
hiérarchique, selon les cas. Il s’agit du ministre des affaires foncières et du gouverneur de la
province.

1. Le ministre des affaires foncières

Il est compétent pour signer :

 Les contrats de concession portant sur les terres rurales de 2 000 Ha ou plus ; et les
terres urbaines de 100 Ha ou plus, avec l’approbation de la loi.

 Il est également compétent pour signer le contrat de concession portant sur les terres
rurales de plus de 1 000 Ha à moins de 2 000 Ha et les terres urbaines de plus de 50
Ha à moins de 100 Ha, avec validation par l’ordonnance du président de la
République.

 Il est seul compétent pour signer le contrat de concession pour les terres de la ville de
Kinshasa inférieures ou égales à 50 Ha.

2. Le gouverneur de province est compétent pour signer :

 Le contrat de concession portant sur les terres rurales de plus de 200 Ha à 1 000 Ha et
les terres urbaines de plus de 10 Ha à 50 Ha, avec validation (du contrat) par l’arrêté
du ministre des affaires foncières.

 Il est seul compétent pour signer le contrat de concession portant sur les terres rurales
inférieures ou égales à 200 Ha et les terres urbaines inférieures ou égales à 10 Ha.

Exceptionnellement et s’ils le veulent, le Ministre et le gouverneur peuvent

déléguer leur pouvoir, pour les petites étendues des terres, le premier au chef de division des
terres en ce qui concerne la ville de Kinshasa, et le second au conservateur des titres
immobiliers, dans la province.

Ainsi :
3. Le chef de division des terres, pour la ville de Kinshasa : Peut-être délégué par le
ministre à conclure ou signer les contrats de concession pour les terres de Kinshasa
inférieures ou égales à 2 Ha.
 ~ 84 ~

4. Le conservateur des titres immobiliers : peut-être délégué par le gouverneur de

province, pour conclure ou signer le contrat de concession portant sur les terres rurales de
moins de 10 Ha et les terres urbaines de moins de 50 A.

La délégation dont il est question ci-haut est soumise à la légalité. Elle ne

peut être accordée que par le gouverneur ou par le ministre ; le premier au conservateur et le
second au chef de division des terres de la ville de Kinshasa. Autrement, la délégation serait
illégale et partant nulle. En outre, le ministre des affaires foncières n’est pas autorisé à déléguer
le pouvoir de concession aux conservateurs des titres immobiliers dans les provinces.

C’est donc une illégalité quand les conservateurs des titres immobiliers dans
les provinces utilisent les imprimés du contrat de location de la ville de Kinshasa et dans lesquels
il est indiqué déjà que le chef de division est compétent en vertu de l’arrêté départemental
n°76/00014 ; car cet arrêté ne peut déléguer le pourvoir qu’au seul chef de division de terres de
la ville de Kinshasa et non au conservateur en province. Pareil imprimé rend le contrat de
location conclu en province nul pour violation de l’art. 183 précité.

Bien plus, la nomination au poste de conservateur des titres immobiliers ou

de chef de division des terres pour la ville de Kinshasa, ne confère pas le pouvoir de conclure ou
de signer le contrat de concession quel que soit le droit de jouissance à concéder : concession
perpétuelle, emphytéose, superficie, usufruit, usage, location ou occupation provisoire.

En cas de délégation, celle-ci doit être expresse et écrite, à peine de nullité

de tout contrat de concession que le conservateur ou le chef de division pourrait signer. La
délégation en question peut être nominative (avec mention du nom du conservateur ou du chef de
division délégué) ou générale (au profit de tout conservateur ou tout chef de division de la
circonscription foncière, présent et avenir).

Mais, il est préférable que les autorités délégantes privilégient les

délégations nominatives pour contrôler et suivre efficacement chaque délégué afin de le
sanctionner, le cas échéant par le retrait de ce pouvoir. Il est cependant à regretter que les
gouverneurs de provinces (et le ministre des affaires foncières) ne veillent pas sur leur pourvoir
foncier en laissant les conservateurs signer fréquemment les contrats de concession, et surtout les
contrats de location foncière sans contrôle ni délégation préalable.

Cette situation a induit l’opinion publique en erreur, en croyant que les

conservateurs des titres immobiliers sont des autorités foncières concédantes proprement dites ou
de plein de droit pour tout contrat de concession. Cela est à la base de nombreux conflits fonciers
en ce sens que d’une part, le pouvoir d’établissement du certificat n’est plus séparé et dépend du
pouvoir concédant ; et que d’autre part, les conservateurs ne respectent pas les conditions de
validité de contrat de concession qui garantissent aux tiers le respect et considération de leurs
droits préexistants.

Par conséquent, l’on constate aujourd’hui, des certificats d’enregistrement

délivrés par les conservateurs des titres immobiliers sur base des PV de constat de mise en valeur
des terrains sans qu’il y ait préalablement des contrats de concessions foncières proprement dits.
De même qu’il existe actuellement plusieurs contrats de location et de concession non précédés
d’enquête préalable, de bornage et mesurage, de plan parcellaire approuvé par le gouverneur ou
le ministre, selon le cas, etc.
 ~ 85 ~

Par ailleurs, dans le cas où l’approbation de la loi ou la validation du

Président de la République ou du ministre est requise, le contrat de concession signé ne produit
ses effets qu’après cette formalité ; c’est-à-dire que le concessionnaire ne peut obtenir le
certificat d’enregistrement et le droit de jouissance, et que les parties ne sont liées qu’après cette
approbation ou validation.

En définitive, est nul, le contrat de concession signé par une des autorités
foncières précitées (ministre des affaires foncières, gouverneur, chef de division des terres,
conservateur) en dehors de son champ de compétence par rapport à l’étendue des terres ou en cas
d’absence de délégation. Si le contrat tendant à conférer la jouissance du sol est signé par une
autorité publique ou coutumière non concédante, il n’y a pas contrat de concession foncière et
l’Etat ne peut être engagé, peu importe la dénomination de concession foncière que les parties
peuvent donner au contrat.

Que le contrat de concession soit signé par l’autorité compétente, cela ne

suffit pas pour sa validité et son efficacité ; aussi faudra–t–il que les autres conditions légales
impératives soient respectées, sous peine de nullité.

Section II : CONDITIONS LEGALES DE VALIDITE ET PROCEDURE D’OCTROI DES

CONCESSIONS FONCIERES

L’article 204 de la loi foncière impose que tout contrat de concession

foncière doit être conclu dans le respect des dispositions légales impératives sous peine de
nullité. Cet article dispose : « est nul, 1° Tout contrat de concession conclu en violation des
dispositions impératives de la présente loi ; 2° Tout contrat contraire aux dispositions
impératives d’ordre urbanistique ».

Bien que cet article semble soutenir que les dispositions à respecter ne
doivent résulter que de la loi foncière, il reste vrai que, compte tenu du caractère contraignant
des autres lois ou règlements et le caractère légaliste du contrat de concession, les parties restent
tenues au respect de toute loi d’ordre public, qu’elle soit de la loi foncière, de ses mesures
d’exécution ou d’une autre loi générale ou particulière. Il en est ainsi, par exemple, des
dispositions d’ordre public de la loi sur les contrats (CCL III), les lois particulières (notamment
sur l’environnement, l’agriculture, les forêts) ainsi que les mesures d’exécution de la loi foncière.

De manière générale, on compte quatre ordres de conditions légales pour la

validité du contrat de concession foncière :

 La qualité du terrain, objet du contrat de concession ;

 L’éligibilité du demandeur de la concession ;
 Les mesures urbanistiques du lieu de concession ;
 Les formalités impératives préalables à la concession foncière.

§.1. La qualité du terrain faisant l'objet du contrat de concession

L’article 54 de la loi foncière énonce : « Le patrimoine foncier de l’Etat

comprend un domaine public et un domaine privé ». L’article 55 de la même loi ajoute : « Le
domaine foncier public est constitué de toutes les terres qui sont affectées à un usage ou à un
 ~ 86 ~

service public. Ces terres sont incessibles tant qu’elles ne sont pas régulièrement désaffectées.
Les terres qui font partie du domaine public de l’Etat sont régies par les dispositions particulières
aux biens affectés à un usage ou à un service public ».

L’alinéa premier de l’article suivant dispose que « toutes les autres terres
constituent le domaine privé de l’Etat ». L’article 57 enfin conclut que « dans les conditions
prévues au présent titre, les terres du domaine privé de l’Etat peuvent faire l’objet d’une
concession perpétuelle, d’une concession ordinaire ou d’une servitude foncière ».

La loi exige que pour être concessible, le terrain doit être dans le domaine
privé de l’Etat et non dans le domaine public qui, lui, est incessible, à peine de nullité.

Une terre du domaine public est celle qui est affectée (par la pratique ou par
l’autorité) à l’usage ou au service public : les terres de routes, des terrains de foot, d’aéroports ou
des sites publics… affectés à l’usage de tout le monde ainsi que les terres attribuées aux activités
(ou services) de l’Etat tels que les écoles publiques, les services ministériels, les bureaux de
l’Etat, etc.

Les autres terres sont dans le domaine privé de l’Etat : les terres de brousses,
de forêts, des villages et les terres occupées par les particuliers (concessionnaires ou occupants
coutumiers) tant qu’elles ne sont affectées à l’usage ou au service public.

On peut donc constater qu’il n’existe pas dans la loi foncière, une
interdiction ou restriction pour l’Etat de concéder un terrain de son domaine privé qu’il soit déjà
concédé précédemment, libre ou occupé à titre quelconque (en vertu de coutume ou d’usage
local).

Cependant, lorsque le terrain du domaine privé à concéder fait déjà l’objet

d’une autre concession foncière en cours de validité, l’Etat engage sa responsabilité contractuelle
envers le concessionnaire parce que, dans pareil cas, l’Etat a manqué à son obligation de garantir
l’éviction ou le trouble de jouissance. Par contre, lorsque le terrain du domaine privé à concéder
fait l’objet d’occupation coutumière au profit d’un tiers, ce dernier ne peut réclamer au
concessionnaire que des indemnités compensatoires de son droit et de ses travaux érigés au sol.

Mêmement, l’occupant d’un terrain sans titre a droit aux indemnités pour
tous ses travaux et améliorations érigés au sol lorsqu’il a été de bonne foi. En cas d’un occupant
de mauvaise foi, l’indemnité n’est due que si le nouveau concessionnaire accepte de garder les
travaux ou constructions érigés par cet occupant, et non de les détruire aux frais de ce dernier.

Il n’est pas toujours nécessaire que le terrain soit mis en valeur pour qu’il
soit valablement concédé ; seulement dans ce cas, le concessionnaire aura une obligation
contractuelle de mettre et maintenir ce terrain en valeur, sauf si un règlement en exige
expressément. C’est cela la portée de l’article 58 al. 1er de la loi foncière qui énonce que
« lorsque les concessions portent sur un fonds entièrement ou partiellement inculte, elles sont
soumises à la condition de mise en valeur ».
 ~ 87 ~

§.2. Eligibilité du demandeur de la concession

Toute personne qui demande la concession peut ne pas réunir les qualités
exigées pour en obtenir. On dira qu’il est ou non éligible selon les cas.

Au fait, le principe est que toute personne peut demander et obtenir une
concession foncière. Cependant, selon l’article 80 de la loi foncière, le droit de concession
perpétuelle est réservé aux seuls Congolais, personnes physiques ; les étrangers et les personnes
morales congolaises ne pouvant solliciter que les concessions ordinaires (emphytéose, superficie,
usufruit, usage et location foncière) qui se caractérisent par un terme fixe. Ainsi, tout contrat de
concession par lequel l’Etat consent à un étranger ou à une personne morale un droit de
concession perpétuelle est nul, faute d’éligibilité pour le requérant.
En outre, selon les prescrits de l’article 67 de la loi foncière, le requérant
d’une concession foncière sur un terrain inculte (vierge), doit avoir mis en valeur les autres terres
qu’il détient dans la ville ou dans le territoire à moins d’obtenir une dérogation spéciale de
l’autorité compétente (signataire) au regard de l’importance de l’investissement envisagé. A
défaut de respecter cette condition, le contrat de concession est annulable puisque le
concessionnaire n’est pas éligible.

Au demeurant, en vertu de l’article 12 de l’ordonnance portant les mesures

d’exécution de la loi foncière, le demandeur de la concession en concurrence avec un autre, n’est
éligible que lorsqu’il justifie d’une cause de priorité ; cet article prévoit qu’« en cas de
concurrence pour l’attribution de parcelles, l’autorité compétente détermine son choix en
fonction notamment des critères de priorité ci-après » :

 Pour les parcelles à usage résidentiel, commercial ou artisanal :

1) Le règlement d’un conflit dû à une erreur de l’Administration ou à une reprise ou

expropriation pour cause d’utilité publique ;

2) La situation des demandeurs quant aux terrains qu’ils détiennent déjà dans la province
ou la ville de Kinshasa, la préférence allant à celui qui en est dépourvu ;

3) Le degré de mise en valeur des parcelles déjà concédées aux demandeurs, sans
préjudice des dispositions de l’article 67 de la loi ;

4) Les possibilités financières des requérants qui doivent être à même de supporter la
charge qu’implique la mise en valeur ;

5) La régularité de la résidence des demandeurs ;

6) Pour les parcelles à usage commercial, l’inscription au registre de commerce.

 Pour les parcelles à usage industriel :

1) Existence d’une convention d’investissement.

2) Si les demandeurs procèdent à des investissements en dehors d’une convention
spéciale, la priorité est accordée en fonction :
 ~ 88 ~

 De l’intérêt des projets concurrents, au point de vue économique et social,

notamment quant au nombre de nationaux à recruter ;
 Des garanties d’honorabilité et de compétence des demandeurs.

3) La mise en valeur d’autres parcelles industrielles ;

4) L’inscription au registre de commerce.
Il y a lieu de faire observer que le législateur n’a pas hiérarchisé ces causes
de priorité comme pour dire qu’il y a une cause plus importante que l’autre. L’autorité reste libre
de tenir compte de telle autre cause lorsque deux ou plusieurs demandeurs concurrents en
présence en justifient.

Cependant, tout contrat de concession conclu avec un requérant sans cause

de priorité alors qu’il y avait un demandeur prioritaire, viole cette disposition impérative et par
conséquent le contrat est nul de nullité absolue. Mais, si de plusieurs demandeurs concurrents,
personne n’est plus préférable aux autres, l’autorité concédante est libre de choisir celui qui sera
son concurrent.

Enfin, le requérant doit être juridiquement capable pour engager sa

responsabilité. Il ne peut être ni mineur d’âge, ni majeur aliéné interdit, ni majeur faible d’esprit,
prodigue, affaibli par l’âge ou infirme placé sous curatelle (Art. 215 du Code de la famille).
Cependant, la violation de ces conditions entraine une nullité relative ne pouvant être soulevée
que par les personnes protégées par cette incapacité.

§.3. Les mesures urbanistiques du lieu de la concession

L’article 204 de la loi foncière rappelé plus haut exige que chaque contrat de
concession respecte les conditions urbanistiques. Celles-ci sont décidées par les autorités
administratives habilitées à aménager les terrains (les autorités locales, le gouverneur, le
ministre).

Les dispositions urbanistiques consistent généralement en la détermination

de la destination préalable de certaines terres (à l’agriculture, à la résidence, à la protection
environnementale, au commerce, à l’exploitation industrielle, minière, à la protection des
espèces naturelles, etc.). Les conditions urbanistiques peuvent aussi consister dans l’imposition
de type de mise en valeur à ériger au sol pour des raisons d’esthétique ou de protection
environnementale.

Dans ce cas, les parties au contrat de concession sont tenues de respecter ces
dispositions, à défaut le contrat est nul de nullité absolue. C’est l’hypothèse d’un contrat de
concession qui autoriserait le concessionnaire de construire sur un terrain aménagé pour
l’exploitation agricole ou sur un terrain dont les constructions résidentielles sont interdites pour
des raisons de sécurité environnementale (cas de proximité des ravins lorsque l’autorité locale a
interdit de logement dans ce lieu).
 ~ 89 ~

§.4. Les procédures impératives préalables à la concession

a) La demande de concession de terres

Cette formalité de demande de concession de terre est prévue à l’article 190

de la loi foncière qui dispose que les demandes de concession de terres sont adressées à l’autorité
compétente, sous pli recommandé, avec accusé de réception.

La demande de terre est un acte unilatéral par lequel une communauté, une
personne physique ou morale de Droit public ou de Droit privé, sollicite un droit de concession
sur un terrain quelconque de l’Etat. Elle est déposée chez le conservateur des titres immobiliers
(ou au chef de division des terres, pour la ville de Kinshasa) qui l’instruit en tant que
représentant de toutes les autorités concédantes. Elle peut aussi être donnée directement à
l’autorité concédante.

Selon l’esprit de la loi foncière, elle doit être écrite et porter essentiellement
certaines mentions nécessaires pour apprécier l’opportunité de concéder : identité, profession et
nationalité du demandeur et de son représentant s’il y en a ; la durée de la jouissance foncière
sollicitée ; le numéro de la parcelle sollicitée au plan parcellaire s’il y en a ; la destination du
terrain et son programme de mise en valeur ; la situation, la description, la superficie, le croquis
et les limites du terrain (s’il est loti).

L’autorité peut demander toute autre information qu’elle estime nécessaire

pour apprécier la légalité de la concession à intervenir. Cette demande de concession exprime
alors le consentement déterminé du requérant à conclure le contrat. Cette demande est attachée
des effets juridiques. En cas de conclusion du contrat de concession vague, le juge peut suppléer
l’interprétation avec cette demande en raisonnant que dans le silence, les parties ont conclu aux
conditions sollicitées dans la demande.

En cas d’une réponse négative lorsque l’autorité concédante répond par

refus de concéder ou lorsqu’aucune suite n’est donnée à la demande (d’il y a 4 mois), le
requérant ne peut être reçu à introduire recours devant l’autorité hiérarchique, puis devant le juge
administratif le cas échéant, que lorsqu’il prouve avoir déposé une demande de concession dont
on lui a accusé réception par l’autorité compétente ou par son représentant.

De même, 6 mois après la réception de la demande sans suite, le requérant

est fondé à solliciter auprès du gouverneur de province une autorisation provisoire d’occupation
du terrain rural sollicité, en attendant l’issue de la procédure d’enquête préalable à la concession
de cette terre rurale (Art. 203 de la loi foncière).

Eu égard à ce qui précède, il s’avère vrai que la formalité de demande de

terre est non seulement nécessaire pour le requérant, mais elle est aussi impérative dans ce sens
qu’elle permet d’instruire et de vérifier la légalité du contrat sollicité. Ainsi, tout contrat de
concession signé en absence de cette formalité viole une condition impérative et par conséquent,
il est nul, de nullité absolue conformément à l’article 204 sus-rappelé.

La concession conclue en absence d’une demande de terre frise une fraude à

la loi et une tricherie à la procédure de demande de concession. Il est donc conseillé aux parties
 ~ 90 ~

de prévoir dans le contrat de concession la référence à la demande de terre ayant conduit à la

signature du contrat en question.

b) Le plan parcellaire et l’offre des terrains urbains sur le marché.

Ces formalités impératives et préalables à la concession des terres urbaines

résultent des dispositions de l’article 63 de la loi foncière et des articles 3, 4 et 5 de l’ordonnance
n°74 – 148 du 2 juillet 1974 portant mesures d’exécution de la loi foncière. Successivement, ces
articles disposent comme suit : « pour les localités érigées en circonscriptions urbaines, le
Président de la République ou son délégué fait dresser un plan parcellaire des terrains à
concéder.

Le commissaire de région2, dans la région qu’il administre, et, pour la ville

de Kinshasa, le commissaire d’Etat3 ; sont délégués pour établir les plans parcellaires des terrains
à concéder dans les circonscriptions urbaines. » « Les terrains à concéder sont offerts au public
par un arrêté du commissaire d’Etat ou du commissaire de région selon la distinction établie à
l’article précédent ».

« L’arrêté indique pour chacune des parcelles mises sur le marché : le

numéro cadastral, la superficie, la destination, les conditions de mise en valeur ainsi que les
autres conditions particulières s’il y a lieu. Il se réfère à un plan annexe sur lequel la commissaire
d’Etat ou le commissaire de région fait précéder sa signature de la mention « vu et approuvé pour
être annexé à l’arrêté n°…. du… » (…) ».

« Un terrain qui ne fait pas partie d’un plan parcellaire établi conformément
aux dispositions qui précèdent ne peut être mis sur le marché et concédé que par un arrêté spécial
du Commissaire d’Etat ou du commissaire de région selon la distinction établie à l’article 3 ».

Il ressort de ces dispositions que l’autorité foncière compétente ne peut

conclure valablement un contrat de concession sur une terre urbaine, qu’après les décisions du
gouverneur (en province) ou du ministre des affaires foncières (pour la ville de Kinshasa) portant
plan parcellaire et celle offrant ces parcelles sur le marché. Le plan parcellaire, autrement appelé
lotissement, est la division (sur papier et sur terrain) d’un site ou quartier en plusieurs parcelles
destinées à être bâties.

Pour servir de base à la concession foncière, le plan parcellaire doit être

établi par le gouverneur de province ou par le ministre selon qu’il s’agit de la ville de Kinshasa
ou de la province. Cela ne signifie pas que le ministre ou le gouverneur doit dresser lui-même le
plan ; il peut être aidé par l’autorité locale et/ou les services techniques (conservation des titres
immobiliers, cadastre, urbanisme). Dans tous les cas, ce plan ne deviendra la base des contrats de
concession foncière que lorsqu’il est vu, approuvé et signé par lui pour être annexé à son arrêté
offrant ces terrains sur le marché.

Ce dernier arrêté a pour but d’informer le public de la disponibilité des

terrains urbains à concéder, ainsi que les conditions particulières de ces concessions. Il donne
ainsi à tout le monde la possibilité de les acquérir aux conditions fixées par la loi, les règlements
et ledit arrêté.

2
Entendez par là « le gouverneur de province » dans « la province ».
3
C’est « le ministre des affaires foncières ».
 ~ 91 ~

Si le terrain urbain sollicité en concession ne fait pas partie d’un plan

parcellaire quelconque du gouverneur (ou du ministre), le contrat n’est possible que si le
gouverneur (en province) ou le ministre (pour la ville de Kinshasa) prend un arrêté spécial créant
cette parcelle et la mettant sur le marché. A défaut de cette formalité, tout contrat de concession
de terre urbaine intervenu est illégal et, par conséquent, annulable par le juge.

Ainsi, un plan parcellaire établi par une autorité locale (maire, bourgmestre,
AT) ou par l’autorité technique (conservateur, cadastre, urbanisme,…) mais non approuvé et non
signé par le gouverneur de province (ou le ministre pour la ville de Kinshasa) ne peut servir de
base à la concession, à peine de nullité pour violation de l’ article 63 de la loi foncière et ses
mesures d’exécution.

En plus, il ne suffit pas que le terrain urbain sollicité fasse partie d’un plan
parcellaire approuvé et signé par le gouverneur (ou par le ministre pour la ville de Kinshasa) ;
encore faut-il que ce terrain soit offert sur le marché par l’arrêté de la même autorité, sinon le
contrat de concession avenu est annulable pour violation des articles 4 et 5 de l’ordonnance
portant mesures d’exécution de la loi foncière.

Cette compétence de parcellisation et de mise des terrains urbains sur le

marché est distincte du pouvoir de concession de mêmes autorités. Elle est soumise à la légalité
et au contrôle administratif. C’est ainsi que, faute de texte spécial qui l’autorise, le gouverneur
ou le ministre ne peut pas déléguer ce pouvoir d’établissement de plan parcellaire et d’offre des
terrains sur le marché, soit-il au conservateur ou au chef de division des terres, selon les cas.

c) L’enquête préalable à la concession des terres rurales

Cette formalité obligatoire est prévue par les articles 193 et suivants de la loi
foncière. En effet, l’article 193 dispose en son alinéa premier que « toute concession des terres
rurales est subordonnée à une enquête exécutée dans les formes et suivant la procédure prévue
par le présent paragraphe ». D’après l’article 194 de la même loi, cette enquête a pour objet :

 De vérifier sur place la délimitation du terrain sollicité en concession ;

 De recenser les personnes qui s’y trouvent ou qui y exercent une quelconque
activité ;
 De décrire les lieux et l’inventaire de ce qui s’y trouve ou qui s’y trouve en fait :
les bois, les forêts, les cours d’eaux, les voies de circulation, etc. ;
 D’auditionner les personnes qui formulent verbalement leurs réclamations ou
observations et ;
 D’enregistrer et étudier les informations reçues.

L’alinéa 2 de l’article 193 précité dispose que « l’enquête a pour but de

constater la nature et l’étendue des droits que des tiers pourraient avoir sur les terres demandées
en concession ». En vue de sauvegarder les droits immobiliers des populations rurales, toutes
transactions sur les terres rurales seront soumises à la procédure d’enquêtes préalables, prévues
par la présente loi.

Il en résulte que l’objectif de cette enquête est de déterminer s’il y a ou non

des tiers qui disposent sur ce terrain rural des droits quelconques, notamment les droits fonciers
en vertu de coutume et usages locaux ; dans l’affirmative, déterminer la valeur ou l’importance
 ~ 92 ~

économique et sociale de ceux-ci par rapport aux travaux projetés par le requérant afin
d’apprécier s’il est utile ou non de procéder à la concession.

L’enquête est réalisée par l’administrateur du territoire (du lieu) ou un agent

qu’il désigne après qu’il soit saisi par le conservateur des titres immobiliers instructeur (ou
même par l’autorité concédante) ; et ce, après avis favorable du gouverneur de province.

L’enquête commence par l’affichage de l’avis favorable d’ouverture de

l’enquête pris par le gouverneur de province (ainsi que la copie de la lettre de demande de
concession de terre). Un mois après, au maximum, à compter de cet affichage, l’enquête doit être
clôturée par un procès-verbal écrit par l’enquêteur, et qui établit les données de toutes les
opérations faites ainsi qu’une conclusion finale reprenant son avis (favorable ou non pour
procéder à la concession). Art. 195 Loi foncière.

Dans un mois à compter de l’ouverture de l’enquête, l’enquêteur envoie au

gouverneur de province avec lettre de transmission dont copie est réservée au demandeur de la
concession, deux exemplaires du PV d’enquête et les pièces jointes. (Art. 197 Loi foncière).

Le gouverneur qui est l’autorité suprême d’appréciation du résultat

d’enquête, examine la procédure de son exécution, s’il n’en est pas satisfait, il fait reprendre
l’enquête dans la même procédure ; au cas contraire, il transmet le dossier au procureur de la
République (du ressort du terrain) pour qu’il se prononce s’il y a lieu ou non de procéder à la
concession en tenant compte de l’étendue et de l’importance des droits de tiers (ayants droits
coutumiers notamment). Dans un délai d’un mois, dès la réception du dossier, le procureur
retourne le dossier au gouverneur de province avec son avis, et ses observations le cas échéant.
(Articles 198 et 199 al. 1°).

Dans le mois qui suit la réception du dossier retourné par le procureur de la

République ou à défaut par ce dernier de la lui retourner dans un mois, le gouverneur décide de
la dernière suite de l’enquête en le jugeant favorable ou non pour procéder à la concession, et
envoie le dossier à l’autorité foncière compétente pour signer le contrat de concession
proprement dit, le contrat de location ou d’occupation provisoire. (Articles. 199 al 2 et 200 de la
LF).

Il faut remarquer que, ici le gouverneur est la dernière autorité qui décide de
l’opportunité de concéder une terre rurale ou non sur base du rapport de l’enquête préalable ; et
cette compétence spéciale ne se confond pas avec celle de signature ou de conclusion de contrat
de concession.

Aucune autre autorité, même l’autorité foncière concédante, ne peut exercer

ce pouvoir, et le gouverneur ne peut même pas le déléguer (soit-il au conservateur) faute d’une
autorisation expresse de la loi, car en matière administrative, les compétences sont d’attribution.

Même si la suite réservée à l’enquête ne lie pas l’autorité concédante, elle

est cependant obligatoire et exerce une influence morale importante, d’autant plus que le
gouverneur de province est lui aussi l’autorité foncière concédante principale. Aussi, la
concession n’est point valable si l’enquête n’a pas été effectuée ou formellement respectée dans
ses dispositions impératives.
 ~ 93 ~

En outre, l’obligation de procéder à l’enquête préalable concerne tout

contrat de concession foncière, quel que soit le droit de jouissance qu’il tend à conférer
(concession perpétuelle, emphytéose, superficie, usufruit, usage, location ou occupation
provisoire) car la loi n’a pas fait cette distinction en arguant que « tout contrat de concession des
terres rurales est subordonné à l’enquête… » (Art. 193 al 1 LF).

Également, la loi n’a pas distingué entre les terres rurales des villages, des
brousses, de forêts ou des centres extra-coutumiers ou même entre les terrains résidentiels et
ceux de cultures ou autres activités, ou même entre les terres rurales loties et celles qui ne le sont
pas. Peu importe aussi que les terres rurales concernées soient déjà occupées à un autre titre par
le demandeur de la concession. Il suffit que les terres demandées en concession soient rurales,
l’enquête est obligatoire et impérative à peine de nullité.

Le demandeur de la concession et même les tiers peuvent avoir d’intérêt que

la procédure d’enquête aille vite ou qu’elle soit effectuée dans le respect de la loi. Ainsi, le
recours administratif (hiérarchique) et juridictionnel reste possible d’après l’’ordre établi par la
loi : l’administrateur, le concessionnaire, le gouverneur, le ministre des affaires foncières.

d) Mesurage et bornage du terrain à concéder

Aucun contrat de concession ne peut être conclu sur un terrain non mesuré
et borné, qu’il s’agisse de terre urbaine ou rurale. Cette condition ressort des dispositions de
l’article premier du décret du 20 juin 1960 sur le mesurage et bornage des terres. Cet article
énonce que : « les terres soumises au régime de la propriété privée (aujourd’hui, terres soumises
au régime de concession) doivent être mesurées et bornées officiellement ».

D’après l’esprit de l’ordonnance du 13 mai 1963 sur le mesurage et bornage

des terres, cette exigence doit être constatée par le procès-verbal d’un géomètre ou technicien du
cadastre (ou un privé agréé par le pouvoir public).

Le mesurage et bornage dont question ne sont admis que sur les terrains
urbains lotis et offerts sur le marché, ainsi que les terrains ruraux faisant l’objet de demande de
concession et d’enquête préalable ; car seuls ceux-ci peuvent être concédés. Le service du
cadastre à ce requis ne peut y renoncer ou mal procéder à cette tâche sous peine de sanction et de
recours administratif auprès du chef de division du cadastre. Le contrat de concession conclu
sans mesurage et bornage préalable du terrain viole cette disposition impérative et, par
conséquent, il est annulable.

e) Signature par les parties du contrat de location, du contrat d’occupation provisoire

ou du contrat de concession proprement dit

Sans signature du contrat de concession, celui-ci n’existe pas encore et par

conséquent, les parties ne sont pas encore tenues à leurs obligations et ne peuvent exercer les
droits contractuels. Le requérant qui n’est pas encore concessionnaire par la signature du contrat
ne peut pas jouir du terrain sollicité (à peine de sanction pour occupation illégale, à moins qu’il
ait droit d’en jouir à un autre titre notamment, en vertu des coutumes ou des usages locaux).

On ne peut pas non plus prétendre à une action en nullité de contrat

inexistant, sauf recours contre la décision négative ou d’abstention de l’autorité compétente. Le
 ~ 94 ~

contrat de concession doit être signé entre la République Démocratique du Congo, représentée
par l’autorité concédante compétente d’une part ; et le demandeur de la concession (ou son
représentant), d’autre part.

La loi ne règlemente pas les clauses obligatoires devant se trouver dans le

contrat de concession. Celles-ci résultent principalement de la loi et des règlements en la matière.
En somme, dès la signature du contrat de concession, le concessionnaire est obligé de payer les
redevances anticipativement, occuper, mettre et/ou maintenir le terrain en valeur selon sa
destination. Par contre, l’Etat est tenu de garantir la paisible jouissance et enregistrer le droit du
concessionnaire.

Pour qu’il y ait contrat de concession il faut, outre les identités et signatures
des parties, que le terrain et le droit de jouissance consenti soient déterminés dans le contrat
(et/ou dans les autres actes complémentaires, notamment, la demande de terre, les lettres
échangées ; les PV, etc.). Si ces éléments ne peuvent être déterminés, le contrat est donc
inexistant faute d’éléments essentiels.

Les dispositions de la législation foncière étant impératives et d’ordre

public, elles sont d’office applicables, nonobstant le silence du contrat. Le contrat de concession,
quel que soit le droit qu’il tend à conférer, est un titre d’occupation du sol. Cependant le droit
réel de jouissance n’est légalement établi que par le certificat d’enregistrement, sauf la location
et l’occupation provisoire qui ne font pas objet d’enregistrement.

Le certificat d’enregistrement est dressé par le conservateur des titres

immobiliers du lieu du fonds, immédiatement après la signature du contrat de concession
proprement dit. On s’accorde à dire qu’avant l’établissement de ce certificat, s’il se passe assez
de temps, le concessionnaire n’a sur le fonds qu’il occupe qu’un droit de créance envers l’Etat,
en vertu duquel, il peut exiger l’enregistrement même par voie de justice. Le jugement
condamnant l’Etat à l’enregistrement n’a pas la valeur ou l’effet du certificat (établir
définitivement le droit réel consenti). A défaut d’enregistrement, le concessionnaire se contentera
des dommages et intérêts correspondants.

Section III : SANCTIONS DE VIOLATION DES REGLES DE COMPETENCE ET DES

CONDITIONS DE VALIDITE DU CONTRAT DE CONCESSION

§.1. La nullité du contrat de concession pour incompétence de l’autorité concédante

Les règles de compétence prévues par l’article 183 de la loi foncière et

analysées plus haut sont d’ordre administratif, et leur violation entraine la nullité absolue de
même nature.
Il y a incompétence conformément à l’article précité, lorsque le
conservateur, le chef de division des terres pour la ville de Kinshasa, le gouverneur de province
ou le ministre des affaires foncières signe un contrat de concession pour une étendue des terres
qui n’est pas de sa compétence selon la répartition des superficies faites à l’article 133 ; ou
lorsque le conservateur ou le chef de division n’a pas la délégation du pouvoir de concéder ou,
l’ayant, il n’a pas agi conformément à celle-ci.
 ~ 95 ~

Dans les autres cas où le contrat de concession serait conclu par une autre
autorité publique non concédante ou par un simple individu, il n’y a pas de contrat de
concession, mais une convention quelconque non régie par les règles de la loi foncière.

Selon l’article 184 de la loi foncière, les actes pris en violation de l’article
183 ci-dessus sont susceptibles d’un recours administratif ou juridictionnel selon le cas. Le
recours administratif s’exerce : 1° auprès du gouverneur de province contre les actes de son
délégué ; 2° auprès du ministre des affaires foncières contre les actes de son délégué ou du
gouverneur de province ; 3° auprès du Président de la République contre les actes du ministre
des affaires foncières. Le recours juridictionnel s’exerce lorsque le recours administratif dont
question à l’alinéa précédent n’a pas abouti.

Il ressort de cet article que la nullité du contrat de concession pour cause

d’incompétence de l’autorité concédante doit être sollicitée préalablement devant l’autorité
hiérarchique immédiatement supérieure à celle qui a signé le contrat (ou celle qui devrait décider
du contrat de concession). C’est ainsi que pour le contrat de concession signé ou qui devrait être
signé par le conservateur, c’est le gouverneur qui connait du recours administratif hiérarchique ;
pour le gouverneur de province et le chef de division, c’est le ministre des affaires foncières ; et
pour ce dernier, c’est le président de la République.

Le délai de recours hiérarchique et juridictionnel est celui prévu par la règle

générale de recours pour tous les actes administratifs. En effet, ce recours doit être fait par le
tiers intéressé, dans le délai de trois mois à compter de la publication ou de la notification (à
défaut, à compter de la connaissance de l’existence du contrat). En cas de silence ou non réponse
de l’autorité compétente concédante à la demande de terre, ce délai de trois mois commence à
courir 4 mois après, à dater de la réception de la demande de terre.

Au cas où l’autorité administrative supérieure ne réserve pas au recours une

suite favorable dans le délai de trois mois, la cour d’appel ou le conseil d’Etat peut être saisi par
l’intéressé dans les trois mois qui suivent la notification de la décision du rejet, ou à compter de
l’expiration d’un délai de trois mois depuis la réception du recours par l’autorité hiérarchique.

Toutefois, après recours hiérarchique sans succès devant le gouverneur de

province, le recours juridictionnel contre un contrat de concession conclu par un conservateur
des titres immobiliers incompétent est valablement fait devant le TGI saisi dans les formes de la
procédure civile conformément à l’article 244 de la loi foncière. Cet article dispose que : « les
décisions du conservateur peuvent être attaquées par un recours devant le Tribunal de grande
instance. Le recours est introduit par voie d’assignation de ce fonctionnaire, dans les formes de la
procédure civile. Le jugement est toujours susceptible d’appel ».

Par ailleurs, l’absence de validation (postérieure) du contrat de concession

rend celui-ci non avenu, c’est-à-dire non existant et par conséquent non exécutoire, les parties
n’ayant ni droits, ni obligations contractuelles. Le recours de l’intéressé contre le refus de
validation du contrat de concession doit être accepté dans les mêmes formes que le recours de la
décision de l’autorité concédante, sauf l’approbation (ou non approbation) de la loi qui, étant un
acte législatif, ne peut être soumise au contrôle administratif.

Cependant, faute de conditions légales précises, on accepte que la validation

est un pouvoir discrétionnaire qui ne peut être sanctionné qu’en cas de motif injuste (à démontrer
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par celui qui l’allègue). Malgré le silence de la loi, il faut accepter en vertu du principe général
de Droit administratif, que l’autorité qui a signé le contrat de concession en violation de l’article
183 est fondée à rapporter ou à retirer sa signature en résiliant le contrat pour autant que le
recours administratif en annulation soit encore possible.

Soulignons que la violation de l’article 183 de la loi foncière, dans la

conclusion du contrat de concession, ne peut pas donner lieu à une action principale en nullité
devant le juge de l’ordre judiciaire même lorsqu’il s’agit d’incompétence du conservateur des
titres immobiliers dont les décisions sont poursuivies ordinairement devant le TGI dans les
formes prévues par la procédure civile. Il faut préalablement un recours administratif.

Toutefois, l’exception de nullité peut être invoquée reconventionnellement

devant le juge civil saisi pour l’exclusion de ce contrat et dans ce cas, le délai de forclusion ne
joue pas en vertu du principe quae temporalia sunt ad agendum perpetua sunt ad excipiendum
(= ce qui est temporaire pour l’action est perpétuel pour l’exception).

§.2. La nullité du contrat de concession pour violation des autres conditions légales de
validité

Une nullité d’ordre public peut être soulevée par toute personne intéressée,
même d’office et elle ne se prescrit qu’après 30 ans pour l’action principale et la confirmation du
contrat par les parties n’est pas admise.
Au contraire, la nullité relative protège seulement une des parties au contrat
et ne peut être soulevée que par la personne protégée dans les dix ans du contrat, avec possibilité
pour les parties de confirmer leur acte en corrigeant le vice qui l’affecte.

En principe, ces questions devaient être résolues par le législateur, mais

malheureusement, la loi est muette à ce sujet. Il nous revient que le contrat de concession n’étant
pas parfaitement un contrat administratif du fait que son objet ne consiste pas en un service
public mais plutôt dans la constitution d’un droit de jouissance, la nullité découlant du non-
respect des dispositions impératives prévues par la loi ne peut être qualifiée d’administrative,
sinon le législateur l’aurait dit expressément comme il l’a fait en cas d’incompétence de
l’autorité concédante.

D’ailleurs, le législateur de la loi foncière a renvoyé les actions en résolution

et en responsabilité contractuelle de l’Etat et du concessionnaire au tribunal de grande instance
en tant que juridiction de l’ordre judiciaire. De même la nullité du contrat de concession pour
violation des autres conditions de validité de celui-ci, est une nullité de droit privé soumise aux
juridictions de l’ordre judiciaire et aux principes de droit privé. Les autorités hiérarchiques et les
juges administratifs ne peuvent en connaitre.

Du reste, les dispositions de la loi foncière et ses mesures complémentaires

étant d’ordre public, la nullité qui en résulte est de même nature. Toute personne intéressée peut
l’invoquer au tribunal. Sa prescription pour l’action principale est trentenaire, alors que
l’exception est perpétuelle. (Celle-ci peut être soulevée à tout moment sans qu’on y oppose le
moyen tiré de la prescription).

Ainsi, les parties ne peuvent couvrir le vice sauf à conclure un nouveau

contrat en bonne et due forme. En effet, en cas de conclusion de contrat de concession sur un
terrain du domaine public non désaffecté ou sur une terre rurale sans enquête préalable ou encore
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sur un terrain urbain non loti par l’autorité compétente et non offert sur le marché, … ; le tiers
occupant du terrain concerné (ayant droit coutumier par exemple) qui n’est pas partie au contrat
de concession en question, est fondé à solliciter la nullité de ce contrat (avec dommages et
intérêts s’il y a lieu) dans les trente ans depuis la conclusion de ce contrat.

Les parties ne peuvent pas régulariser leur contrat, à moins de conclure un

autre en bonne et due forme. Cependant, la nullité du contrat de concession pour cause
d’incapacité du requérant (mineur d’âge, interdit, sous curatelle…) reste une nullité relative
conformément au droit commun dont elle tire sa source.

Enfin, que la nullité soit administrative ou juridictionnelle, elle anéantit le

contrat ab ovo, les parties étant retournées à leur état avant la conclusion du contrat, car celui-ci
est censé n’avoir jamais existé.

L’Etat restitue le prix reçu, minoré de la jouissance déjà consommée en

partie par son co-contractant ; et ce dernier perd tous les droits obtenus en vertu de ce contrat
sauf dans le cas où la rétrocession n’est pas autorisée par la loi (Art. 227 : lorsqu’il y a déjà un
certificat valablement établi depuis plus de 2 ans) et dans ce cas, la nullité entraine simplement
des dommages et intérêts pour le concessionnaire et non la perte de son droit de jouissance.
L’autorité qui a signé le contrat de concession n’est pas autorisée à rapporter sa signature pour
cause de violation des conditions impératives légales (autre que son incompétence) car dans ce
cas, il s’agit d’une nullité civile soumise au seul contrôle du juge judiciaire.

§.3. Les sanctions pénales pour concession illégale

Outre la nullité du contrat de concession pour incompétence ou violation des

autres dispositions légales impératives, les articles 205 et 206 prévoient des sanctions pénales à
l’encontre de l’autorité, qui sciemment, aurait conclu un contrat de concession illégal ou
annulable ainsi que le conservateur qui, le sachant, établirait un certificat d’enregistrement sur
base d’un tel contrat de concession ; encore que la connaissance de l’illégalité qui entachait ce
contrat doit être présumée selon le principe constitutionnel nul n’est censé ignorer la loi.

L’autorité ne peut être excusée que si elle prouve une erreur de fait qui
l’aurait déterminée ou une contrainte extérieure sérieuse. Dans ce dernier cas, l’individu qui
aurait obligé cette autorité à conclure pareil contrat ou à établir le certificat d’enregistrement,
sera seul punissable. Est aussi coupable pénalement, celui qui construirait ou réaliserait
sciemment une quelconque entreprise sur un terrain en vertu d’un contrat de concession et du
certificat d’enregistrement frappé (s) de nullité.

Pour ce qui est de ces sanctions pénales (servitude pénale, amende), se

référer aux articles 205 et 206 de la loi foncière. Il convient de faire observer que ces infractions
ne sont pas généralement poursuivies en pratique et cette impunité encourage profondément les
désordres fonciers en République Démocratique du Congo ; alors qu’appliquées correctement,
ces préventions devraient servir réellement à l’éradication de la crise foncière congolaise.
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TABLE DES MATIERES

...................................................................................................................................................................................... 1
INTRODUCTION ....................................................................................................................................................... 1
PREMIERE PARTIE : REGIME GENERAL DES BIENS ................................................................................... 3
Chapitre I : DE LA DIVISION DES BIENS EN EUX-MEMES ET PAR RAPPORT A LEUR OBJET .......... 3
Section I : CLASSIFICATION DES BIENS EN IMMEUBLES ET MEUBLES.............................................. 3
§.1. LES BIENS IMMEUBLES ......................................................................................................................... 3
§.2. LES BIENS MEUBLES ............................................................................................................................... 8
§.3. CLASSIFICATION DES CHOSES TIREE DE LEUR APPROPRIATION ....................................... 11
Section II : DE LA DIVISION DES BIENS DANS LEUR RAPPORT AVEC CEUX QUI LES
POSSEDENT ......................................................................................................................................................... 13
§.1. LES BIENS DU DOMAINE PUBLIC ET LES BIENS DU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT ........... 13
1.1. LES BIENS DU DOMAINE PUBLIC DE L’ETAT ............................................................................... 13
1.2. LES BIENS DU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT .................................................................................. 15
Chapitre II : LE PATRIMOINE ET LES DROITS REELS ................................................................................ 17
Section I : LE PATRIMOINE .............................................................................................................................. 17
§.1. DEFINITION ............................................................................................................................................. 17
§.2. COMPOSITION COMPTABLE DU PATRIMOINE ............................................................................ 17
§.3. CARACTERE JURIDIQUE DU PATRIMOINE ................................................................................... 17
§.4. CARACTERES DES ELEMENTS DU PATRIMOINE ........................................................................ 18
§.5. CONTENU JURIDIQUE DU PATRIMOINE ........................................................................................ 18
§.1. Droits de créance ou d’obligation ............................................................................................................. 18
§.2. Droits intellectuels ...................................................................................................................................... 19
§.3. Les droits réels ........................................................................................................................................... 19
Chapitre III : DE LA PROPRIETE ........................................................................................................................ 21
Section I : DEFINITION ...................................................................................................................................... 21
Section II : LES CARACTERES DU DROIT DE PROPRIETE ..................................................................... 21
§.1. LA PROPRIETE EST UN DROIT ........................................................................................................... 21
§.2. LA PROPRIETE EST UN DROIT ABSOLU ......................................................................................... 21
§.3. LA PROPRIETE EST UN DROIT EXCLUSIF...................................................................................... 21
§.4. LA PROPRIETE EST UN DROIT PERPETUEL .................................................................................. 22
Section III : LES ATTRIBUTS DU DROIT DE PROPRIETE ........................................................................ 22
1. L’ABUSUS (Jus abutendi) ............................................................................................................................ 22
2. FRUCTUS (Jus fruendi) : c’est le droit de jouir, c’est-à-dire le propriétaire a le droit de tirer de la chose
tous les fruits possibles........................................................................................................................................ 23
3. USUS (Jus utendi) : c’est le droit d’user de la chose. Le propriétaire a le droit d’user de sa chose comme
bon lui semble. .................................................................................................................................................... 23
Section IV : ETENDUE DU DROIT DE PROPRIETE ..................................................................................... 23
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§.1. L’accession immobilière artificielle .............................................................................................................. 23

§.2. Constructions ou plantations faites par le titulaire du droit sur le sol avec des matériaux ou plantes
appartenant à autrui ......................................................................................................................................... 23
§.3. Constructions et plantations sur le terrain d’autrui ............................................................................... 24
Section V : ETENDUE DU DROIT DE PROPRIETE MOBILIERE L’ACCESSION MOBILIERE ......... 26
§.1. CONNEXION OU MELANGE ................................................................................................................ 26
Siège légal : article 28 alinéa 2 de la loi. .......................................................................................................... 26
§.2. LA TRANSFORMATION (Art. 29) ......................................................................................................... 27
Section VI : LES RESTRICTIONS AU DROIT DE PROPRIETE.................................................................. 28
§.1. LIMITATIONS CONVENTIONNELLES .............................................................................................. 28
§.2. LIMITATIONS LEGALES ...................................................................................................................... 28
§.3. LIMITATION EN VERTU DES DROITS REELS APPARTENANT A AUTRUI ............................. 29
§.4. Restrictions basées sur l’état de nécessité ................................................................................................ 30
Chapitre IV : LA COPROPRIETE ......................................................................................................................... 31
Section I : NOTIONS ............................................................................................................................................ 31
Section II : SORTES DE COPROPRIETE ........................................................................................................ 31
§.1. LA COPROPRIETE ORDINAIRE .......................................................................................................... 31
§.2. LA COPROPRIETE VOLONTAIRE ...................................................................................................... 33
§.3. LA COPROPRIETE FORCEE ................................................................................................................ 33
Chapitre V : LA MITOYENNETE ......................................................................................................................... 34
Section I : DEFINITION ...................................................................................................................................... 34
Section II : ORIGINE ET INTERET DE LA MITOYENNETE ...................................................................... 34
Section III : DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIETAIRES RESULTANT DE
MITOYENNETE .................................................................................................................................................. 38
Section IV : CESSATION DE LA MITOYENNETE ........................................................................................ 39
Chapitre VI : LA POSSESSION ............................................................................................................................. 40
Section I : DEFINITION ...................................................................................................................................... 40
Section II : ELEMENTS DE LA POSSESSION ................................................................................................ 40
Section III : ACQUISITION DE LA POSSESSION .......................................................................................... 41
§.1. POSSESSION PAR UN ACTE UNILATERAL ...................................................................................... 41
§.2. POSSESSION PAR UN ACTE BILATERAL ......................................................................................... 41
§.3. POSSESSION PAR LE FAIT DE LA LOI .............................................................................................. 41
§.4. LA PERTE DE LA POSSESSION ........................................................................................................... 41
§.5. CARACTERES DE LA POSSESSION .................................................................................................... 42
§.6. EFFETS DE LA POSSESSION ................................................................................................................ 43
Chapitre VII : DE LA DETENTION PRECAIRE ................................................................................................ 47
Section I : DEFINITION ...................................................................................................................................... 47
Section II : ELEMENTS DE LA DETENTION PRECAIRE ........................................................................... 47
Section III : LES EFFETS DE LA DETENTION .............................................................................................. 47
Section IV : CESSATION DE LA DETENTION PRECAIRE ......................................................................... 48
Section V : PREUVE DE LA DETENTION ....................................................................................................... 48
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§.1. PRESOMPTION LEGALE DE LA POSSESSION ................................................................................ 48

§.2. PRESOMPTION DE PERPETUITE DE PRECARITE ........................................................................ 48
Chapitre VIII : LE DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE .......................................................................... 49
Section I : L’USUFRUIT ...................................................................................................................................... 49
§.1. Caractères de l’usufruit ............................................................................................................................. 49
§.2. Biens susceptibles d’être donnés à usufruit.............................................................................................. 50
§.3. Constitution de l’usufruit .......................................................................................................................... 51
Section II : L’USAGE ET L’HABITATION ...................................................................................................... 56
Chapitre IX : DES MODES GENERAUX D’ACCESSION A LA PROPRIETE ............................................... 56
Section I : MODES ORIGINAIRES .................................................................................................................... 56
§.1. Occupation et invention ............................................................................................................................. 56
§.2. Cession, prescription acquisitive et possession de bonne foi................................................................... 58
Section II : MODES DERIVES D’ACCESSION A LA PROPRIETE ............................................................. 58
DEUXIEME PARTIE : REGIME FONCIER ET IMMOBILIER ...................................................................... 60
B. SOUS LE CONGO-BELGE (1908 – 1960) ............................................................................................ 60
C. LE CONGO AVEC SES PROBLEMES FONCIERS .......................................................................... 61
Chapitre X : LAPROPRIERE FONCIERE ET IMMOBILIERE ....................................................................... 63
Section I : LA PROPRIETE FONCIERE .................................................................. Erreur ! Signet non défini.
§.1. Le 1er caractère : exclusivité ...................................................................................................................... 63
§.2. Le 2ème caractère : inaliénabilité ............................................................................................................... 63
§.3. Le 3ème caractère : imprescriptibilité ........................................................................................................ 63
Section II : DE LA CONCESSION ..................................................................................................................... 64
§.1. Concession – contrat .................................................................................................................................. 65
§.2. Concession – droit ...................................................................................................................................... 66
2. Sources des concessions ordinaires ........................................................................................................ 70
Section III : EXAMEN DES CONCESSIONS ORDINAIRES ......................................................................... 70
Section IV : LA PROPRIETE IMMOBILIERE ................................................................................................ 78
CHAPITRE XI : LES SERVITUDES FONCIERES ............................................................................................. 74
Section I : SORTES DE SERVITUDES .............................................................................................................. 74
§.1. Servitude naturelle ......................................................................................................................................... 74
§.2. Servitudes légales ........................................................................................................................................... 75
§.3. Servitudes conventionnelles ........................................................................................................................... 75
Section II : MODES D’ETABLISSEMENT DES SERVITUDES .................................................................... 75
§.1. L’établissement par titre ............................................................................................................................... 75
§.2. L’établissement par destination du père de famille .................................................................................... 76
§.3. L’établissement par prescription .................................................................................................................. 76
§.4. Droits et obligations du propriétaire du fonds dominant ........................................................................... 76
§.5. Droits et obligations du propriétaire du fonds servant ............................................................................... 76
§.6. Causes d’extinction de la servitude ............................................................................................................... 77
CHAPITRE XII : LE CERTIFICAT D’ENREGISTREMENT ........................................................................... 78
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CHAPITRE XIII : COMPETENCE, CONDITIONS ET PROCEDURE EN MATIERE D’OCTROI DES

CONCESSIONS FONCIERES ................................................................................................................................ 83
Section I : LES AUTORITES COMPETENTES DANS L’OCTROI DES CONCESSIONS FONCIERES 83
Section II : CONDITIONS LEGALES DE VALIDITE ET PROCEDURE D’OCTROI DES
CONCESSIONS FONCIERES ............................................................................................................................ 85
§.1. La qualité du terrain, objet du contrat de concession ................................................................................. 85
§.2. Eligibilité du demandeur de la concession ................................................................................................... 87
§.3. Les mesures urbanistiques du lieu de la concession .................................................................................... 88
§.4. Les procédures impératives préalables à la concession .............................................................................. 89
Section III : SANCTIONS DE VIOLATION DES REGLES DE COMPETENCE ET DES CONDITIONS
DE VALIDITE DU CONTRAT DE CONCESSION ......................................................................................... 94
§.1. La nullité du contrat de concession pour incompétence de l’autorité concédante ................................... 94
§.2. La nullité du contrat de concession pour violation des autres conditions légales de validité .................. 96
§.3. Les sanctions pénales pour concession illégale ............................................................................................ 97
TABLE DES MATIERES ........................................................................................................................................ 98