OFFICE DE L'HABITAT

AGENCE POUR LE DEVELOPPEMENT INTERNATIONAL

CAMEROUN
ANALYSE DU SECTEUR DU LOGEMENT

26 aoUt 1974
 TABLE DES HATIURES
Page
Introduction.. . . . . . . . . . . • . . . . . . * * * • 1
A. [Link] . . . . . . . • . . . . . . . , . * * * . 1
B* Recomnandations . . . . . . • . * • . . . * * * 33
C. Hisvorique du Cameroun . *.••. ... ...... 10

II Le rble du gouvernement dans le secteur de 1'habitat. . . 11

A. L'[Link] et l'urbanisme dans le Deuxitme et
Trcisitme Plans de D~veloppement .e *
.. . . . . . . 11

1. Le Deuxibme Plan de d6veloppement (1966-1971) . . 11

2. Le TroisiVme Plan de dfveloppement (1971-1976). . 13
B. La uouvelle politique de l'habitat propos~e pour
le Cameroun . .. .* . .. . . . . . . . . . . . *
. 19

1. Beeoins et probltmes actuels en matitre d'habitat 20

2. [Link]: Considbrations gfn~rales.... . . . 22
3. Programmes d'action immfidiats. .. . 26
4. Financement de la nouvelle politique de 1'habitat 27
III e secteur de l'hbitat . a ....... . . . . . . 28

A. L'iadustrie du bWtiment . .. . . * * * . .. . • 28

1. Les constructeurs et l'orgnnisation de 1'industrie 28

2. L'offre de main-d'oeuvre. . a * . . . . . . * . . 34
3. Disponibilitt des matfriaux . . . 0 0 • • #• 0
. 35
4. Mtodes de construction et couts . . . . . . . . 40
5. Co^its d'urbanisation . . 0 0 . 00 0 0 0 0 0 0 0 46
B. Disponibilit6 et cotits de la proprift6 foncibro . . . 49
1. Propritt.. . a
. . * 0 0 • • • . 49
2. rnocdures de tr rfrt . . . .. ... , • 52
3. Disponibilit*.. . . . . 0 . , , 54

C. Service communauteires . . . . g.. 56

D. Institutions de financement de 1'habitat at do

d6 veloppament tnrobilier.. a , 61

1. La Banque de Dfveloppemew: du Cameroun (BDC). . . 62

2. La Sociftt inmnobilibre du Cameroun (SIC). . . , , 75
 TAB~I DES MATIERES (SUITE)

E. Autres institutions intervenant dane le secteur

do 1'habitat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

1. Le ministbre de 1'Equipement, de l'Habitat et

du Territoire 82
2. 1inancement de l'habitat des regions rurales 86

IV La demandsrtelle de logement ,ea@, • •

ee... o. 89
A, Conditions actuelles de l'habitat urbain. . . . .. . 89

B. Marchb de l'habitat - Enqute sur le terrains . .*. * 92

1. Type d'habitat. . . . . . . . . . *....... 92

2. Accts initial b l'habitat (march6 de la location) 94
3. Acquisition de terrains . .. . . . .. .* a. * 96
4. Construction de la maison .. . . . . . . . * * 98

C. Habitat urbain - Besoins, production et demande . * o 100

V Perspectives Sconomiques et financement d'investissements li

Annexe I: Donnfes g~nfrales sur le pays . . . . . . . . 115

A. Gfographie et climat .... . • * . * . . * • * 115

B. Hlstoire et gouvernement. . .. .. . . . . . *@ * 116
C. D~mographie . . . . . . . . 0 . . . . . a *• •* 118
Carte
1. INTRODUCTION

A. Conclusions

Une mission se composant de M. Leibson, Votaw et Wehner s'est rendue

au Cameroun an juin 1974 pour y procfder h une enquate do pr6-investissement

dane le secteur du logement. La mission eat arriv6e h un moment propLce,

car le gouvernement venait juste de publier un projet de politique nationale

de l'habitat et d'ouvrir le dMbat sur ce texte. Lea vues de la mission,

concernant ce document, sont exposfes ci-dessous dans le pr6sent chapitre.

I1 eat incontestable que le Cameroun a besoin d'un nombre accru de

logements, particulibrement pour la majorit6 de la population class~e

"b faible revenu" par le Gouvernement de Is R6publique-Unie du Cameroun.

Fait 6galement important, il eat nfcessaire de situer dans un cadre ordonn6

l'utilisatian des terres urbaines b vocation r6sidentielle et d'am~nager lea

routes, lea 6gouts, lea adductions d'eau, le r6seau 6lectrique et un plus

grand assainissement qui a'imposent. A 1'heure actuelle, le logement de la

population h bas revenu se situe en grande partie dans lea quartiers de

squatters, am6nag6 au hasard. Ceci eat un gaspillage, car des terres urbaines

et des mat6riaux de construction pr6cieux se trouvent utilis6s non rationnelle-

ment et h titre quasi-permanent. Ces mames ressources pourraient Atre mieux

utilis6es grAce i une politique coordonn6e de l'Etat sans pour autant

entralner des sorties d6sordonn6es des deniers publics. Le gouvernement

prend acte de ces questions, lesquelles sont bien expos~es dana le projetde

D6claration de principe de politique nationale de l'habitat.

- 1-
 L'6conomie Ju Cameroun a r6cemment enregistr6 un redressement, aprbs

la crise survenue par suite d'une chute des prix mondiaux'des denr6es

d'exportation primaires de ce pays. Avec Ia hausse des prix des denrtes

en 1974, lea reserves de devises 6trangbres ont augment6 et les perspectives

stam6liorent. Tous lea effets des augmentations de prix du p6trole sur 1t6conoie

camerounaise ni sont pas encore complbtement ressentis et, jusqu't pr6sent,

ils n'ont pas 6t6 r6ellement graves. Le gouvernement a suivi, au cours des

ann6es r~centes, des politiques fiscales et mon~taires prudentes et slest

efforc6 de consolider l'6pqrgne publique au moyen d'impbts plus 6lev6s et de

contrbles des d~penses.

La dette ext&rieure publique b moyen terme et h long terme 6tait d'un

montant estimatif de 315 millions de dollars b la fin de 1973 et le ratio

du total du service de la dette aux recettes d'exportation 6tait de 8 pour cent.

La dette extfrieure publique a enregistr& une augmentation sensible au d~but

des ann6es 1970, mais la some de la dette actuelle nlest pas regardfe come

excessive et le pays est classf solvable par lea principaux bailleurs de fonds

internationaux. Les perspectives dtexpansion et de d~veloppement au sein de

l*4conomine sont 5onnes, si le pays continue h b6nfificier d'apports importants

de capital 6tranger suivant des conditions favorables. Laccroissement des

recettes d'exportation ne suffira pas, b lui seul, b maintenir I'hlan actuel

de 116conomie pendant les ann6es h venir.

Il est g6n~ralement reconnu que la diversification du secteur agricole

et un surcrolt d'expansion du r6seau des transports devraient primer dans

- 2 -
le plan d'enemble des investissements dans l'hquipement du pays. On

reconnalt 6galemont que ce que les planificateurs appellent Illimmense

envergure des problbmes de la croissance urbaine" exige une r6partition

accrue des ressources financibres afin de rationaliser l'utilisation des

terres urbaines et d'apporter des am6liorations aux conditions de vie des

zones urbaines.

La hausse alarmante des co1ts de la construction, tant h l'1chelon

int6rieur qu'b celui de l'achat de mat6riaux et de mat6riel import6s, ainsi

que la n6cessit6 d16conomiser lea fonds publics limit6s indiquent que les

efforts du gouvernement dane le secteur du logement devraient tendre h

encourager l'utilisation planifi6e des terres urbaines h vocation r6sidentielle,

amfnager l'inf-astructure r~sidentielle de base et crier des institutions

capables de fitzancer et de dfvelopper l'habitat plutbt que de subventionner

directement la construction dthabitations. Lea faits indiquent clairement,

au Cameroun, que lea foyers h faible revenu peuvent, grace h des efforts

d'auto-assistance, progresser sur cette base.

B. Recommandaticns

La mission considbre que le projet de politique nationale de l'habitat

du Cameroun eat un bon 6nonc6 des besoins et des objectifs en matibre d'habitat,

qui m6rite digtre examin6 par 1A.I.D. en vue d'une participation financibre

4ventuelle.

Lee commentaires et recommandations de la mission sont bass sur lee

-3--
informations qu'il lui a 6t6 donn6 de rassembler durant un s6jour relativement

court. Certaines de ces recomnandations ont trait b des domaines qui exigent

manifestement une 6tude plus approfondie de la part du gouvernement, nlayant

6tf que brbvement identifi6s au cours des travaux de la Commission.

1. Continuation de la politique de d~veloppement

Le projet de politique d6finit le faible revenu, prend acte des

limitations des techniques et des mat6riaux de construction classiques

et, en fixant lea limites de l'intervention de I'Etat, 6tablit clairement

lea grands parambtres dtun politique nationale de l'habitat.

Le rapport de la Conmiission met particulibrement en relief la

structure foncibre comme domaine n6cessitant une d6finition additionnelle

dana la politique arrbt6e et une analyse intensive.!/Le rapport signale

6galement sans entrer dans les d6tails la n6cessit6 d'encourager

Ilinitiative priv6e, surtout dans le domaine des pr~ts h l'habitat, de

la cr6ation de l'pargne et de 1'-tablissement de coop6ratives de

l'habitat ainsi que de la coordination parni les organismes du gouverne-

ment. La nission est de Ilavis qua le gouvernement devrait continuer

b Atudier lis principale contraintes, identifi6es dans le projet

de rapport, afin de dfvelopper de fagon plus approfondie des

politiques aopropri6es.

Recommandation n~l: Que le gouvernement d6signe des sous-

commissions spkciales, plac6es sous la direction g6n6rale du

ministtre de l'Equip.1en, eyn vue d'6tablir des projets l6gislatifs

1/ Depuin le pasiage de a [Link], wne 1gislation 6tablissant un r6gime foncier

national et apportnt des priions concernarit les cat6gories et limites de
Ia proprit6 publique a Wt'adort&e.

-4-
 ou administratifs, bien d6termin6s portant particulibrement sur

les contraintes Lnstitutionnelles 6numfr6es ci-dessous, identifi~es

dane le projet de politique, ces contrA~ntes semblant appeler des

mesures h l'6chelon interminist6riel:

a) Rapports internes du gouvernement

b) Financement de Ithabitat.

2. Mise h jour du plan des centres urbains

II est pr6jum6 que le ministbre lui-mgme instituera des mesures donnant

suite h d'autres recommandations, telles la mise h jour et lam6lioration

du plan des centres urbains et l'adoption de mesures visant h r~duire le cot

de la construction.

En ce qui coneerne la mise b jour du plan des centres urbains, la mission

a not6 que les plans en question finissent souvent par avoir un effet pr6ventif

s6rieux vis-b-vis du d6veloppement urbain. La mission a not6, h titre d'exemple

d'une importance particulibre, que l'immense effort de d~veloppement par l'auto-

assistance dans le quartier de Nylon, A Douala, oti peut-atre 50.000 personnes

vivent dans un ancien marais combl6 et nivel6 par les habitants eux-mbmes,

ne peut bfn6ficier d'aucune aide de la part de la municipalit6 parce que le

site est r6servb h un stade, dans le plan p6rim6 mais encore en vigueur de

la yile de Douala.

La mission pense que le plan de transformation du centre de Yaound6 a.

lui aussi, besoin dW~tre mis h jour et r6vis&.

-5 -
 Recommandation n02: Que le gouvernement prenne les mesures

nfcessaires pour 6liminer l'ombre juridique jet6e par les decrets de

condamnation publics au titre des plans p6rim6s de la ville, except6

dans les cas oti leur application est financibrement et politiquement

possible dans lea limites du prochain exercice financier et que le

gouvernement, par contre, rende les taudis des zones class6es

r~sidentielles admissibles A la r6novation.

3. Subside

La mission est de l'avis que le gouvernement devrait envisager un nouvel

examen de touts la question des subsides h l'habitat, en vue de rendre le

secteur du logement capable d'assurer son propre amortissement dans toute

la mesure du possible.

La Commission a reconmand6 que soit subventionn6 le coat des terres

et de l'infrastructure de I'habitat sur6conomique, moyeniement 6conomique

et 6conomique, categories qui repr6sentent globalement presque 95Z du march

do l'habitat urbain. Un subside partiel suppl6mentaire est sugg~r6 pour le

logement des families entrant dans les centiles do 94,5 Z 98. Par ailleurs,

les dons 6 la construction sont sugg6r~s dans le cas des groupes do revenus

les plus bas (revenu mensuel maximum de 10.000 FCFA).

Le gouvernement continup de fournir un logement aux fonctionnaires de

rang 6lev6, g6n6ralement h des coats bien sup6rieurs b cc quo pout supporter

leur traitement (jusqu'N 99.600 FCFA par mois, dans le cas du projet r6cent

de Manguiers, b Yaound6).

-6-
 Reco mnandation n0 3: Le gouvernement devrait 6viter d'employer les

subsides h la construction et devrait, par contre, r6duire l'6chelle

des normes conceptuelles et structurelles applicables h lthabitat

des familles h faible revenu et compter beaucoup plus sur la construction

r~alis6e suivant le principe de ltauto-assistance. Afin de r6duire

encore lea coOts de lthabitat et la n6cessit& d'assurer des subsides h

l'habitat, le gouvernement devrait louer des terrains h bail h long

terme h des foyers, moyennant des taux 6gaux au cout encouru pour r~unir

des fonds publics. Les conditions des baux devraient atre propres h

assurer une s6curitf suffisante quant h ltoccupation des lieux pour les

familles I faible revenu. En outre, lea loyers doivent conprendre le

montant inthgral du principal et des int~r~ts vers6s pour

llam6nagement de i'infrastructure (routes, 6gouts, adductions dteau,

assainissement), des d6lais prolonges d'amortissement devant, le cas

6ch~ant, &tre fix6s afin de ramener lea loyers h des niveaux viables

sur le march6.

Recommandation n0 4: Les logements existants b l'usage des fonctionnaires

devraient ftrc vendus h un prix 6gal h leur prix de revient, l'option du

premier refus de l'offre revenant de droit aux occupants des lieux. La

vente pourcait 8tre effectute par voie d'un bail-achat ftabli auprbs de

la Socift6 Ininobili~re du Cameroun (SIC) ou do la direction nationale do

l'habitat, ou au moyen d~hypothbques obtenues nuprbs de In Banque de

D~veloppement du Cameroun (CDB). Vu le coOt &lev6 de certaines de ces

-7--
 units de logement, le gouvernement peut as trouver appel6
b envisager
6
l' chelonnement des versements mensuels sur une pfriode
d'amortissement
plus longue.

4. Financement de l'habitat
La cr6ation d'une institution sp6cialis6e destin6e I encourager
l'&pargne
int6rieure en vue de l r6trocession de prate h moyen terme
et h long terme
au oecteur du logement est un but important auquel nous
sugg6rons que le
gouvernement accorde son attention, en tant que prochaine
priorit6.
Dans ltintervalle, cependant, il semblerait n~cessaire
dlencourager
la constitution suus une forme ou une autre d'une caisse
d'fpargne et de
pr~t afin dlacc6ler le parach~vement des travaux d'am6lioration
aux sites
desservis. Lee disponibilit~s aux fins de pr~t seront
subordonn~es h une
r6 glementation, lee d~caissements 6tant fonction de l'achbvement
d'un stade
bien d6termin6 de la construction.
Recommandation no5: Dana lea cas ob l1organisation communautaire locale
le permet, le gouvernement devrait encourager l'1tablissement
de mutuelles
de cr6dit et!ou d'6pargne, afin d'encourager l'6pargue
locale aussi bien
que de sausurer des sources de fonds destin~s h des pr~ts,
sources
sur lesquelies il soit possible de ccnpter et qui soient
administr~es
h l16chelon !.ocal et sur une base cooperative, afin dlaccfilrer
La
construction d'aabitations.
5. Am~liorations asns len taudis
Reconmmandation nO6: Des progranives gouvernementaux tendant A l'am6nage-
ment do l'infrastructure destin6e A apporter des amhliorations
dans lea

-8a-
taudia devraient Stre consacr6s en pr~orit6 aux quartiers faisant
p~reuve d~fitre capable. d'une action comzuunautaire et do discipline
individuel le.
 C. .Historiue du Cameroun

La Rhpublique-Unie du Cameroun, situfe aur la courbe

formtue par
la cbte occidentale de l'Afrique, eat le seul pays
de ce continent oli
1'anglais et Ie frangais sont lea deux langues officielles.
Anclenne
colonie allemande, son territoire fut divis6 entre
la France et le
Royaume-Uni aprbs la Premibre Guerre Mondiale, puis
rfuni en 1961 en
une fdration du Cameroun frangais et de la partie
sud du Cameroun
britannique occidental (la partie septentrionale
du Cameroun britannique
ftent rattachie au Nigeria). En 1972, la f6d6ration a bt6 remplacbe par
une r~publique unifife dnnt la constitution pr&voit
un President dot*
do pouvoirs ftendus et une Assemblfe nationale '
chambre unique, les
deux 6lus pour des mandate de 5 ans. H. El HadJ Amadou Ahidjo eat chef
d'Etat, Prfnidemt, et president du parti au pouvoir, l'Union nationale

camerounaise.

Yaound eat la capitale du pays, et Douala, la ville la

plus grande
et la plus importante du point de vue commercial.

Ayant approximativement la superficie de la Californie,

lea 475.441 km2
(183.568 milles carr&s) du Cameroun offrent une vaste
gamme de climats, do
paysages et populations. Du point de vue g6ographique,
le pays farme un
triangle allongfi et 6troit qui, des for'dts tropicales
humides du Golfe
do Guinfe, ot la pluviositt peut atteindre 1.016
mm (400 pouces) par an,
u'&tend vers le nord aur 1.287 km (800 milles),
jusqu'au rivage sud du
lac Tchad, W Is bordure m~ridionale du Sahara.

- 10 -
 En 1973, le nombre d'habitants 6tait estim6 I 6.200.000, et la
croissance dbmographique anuelle, W 2,1 pour cent environ. Bien

que la population rurale soit pr6dominante (78 pour cent vit dans des

localitfs de moins de 5,000 habitants), les zones urbaines s'accrolssent

au taux annuel de 6 pour cent.- Les pouvoirs publics estiment qu'en 1980,

40 pour cent de la population se trouvera dans des centres urbains.

Des renseignements de base supplfmentaires sur la Rfpublique-Unie

du Cameroun -- sa g~ographie et son climat, son histoire et son

gouvernement ainsi que sa dfniographie -- figurent dans l'Annexe I.

- 11 -
II. LE ROLE DU GOUVERNEMENT DANS LE SECTEUR DE L'HABITAT

A. L'Habitat et l'Urbanisme dang le Deuxibme et Troisime Plans de

Dfveloypement

1. Le Dejxibme Plan de dfveloppement (1966-1971)

Le Deuxibme Plap de dfveloppement du Gouvernement du Cameroun

-- conqu pour orienter les investissements de 1966 ' 1971 --

rfservalt 11,2 milliards de francs CPA de fonds publics et privfs

(approximativement 45 millions) au secteur de l'habitat urbain.

L'assistanca du gouvernement s'est vue limitfe ' la planification

et W l'awknagement de l'infrastructure urbaine (notamment les

adductions d'eau et le rbseau flectrique) tandis que les fonds

priv~s 6taient destines principalement I la construction de logements.

Les chiffres cibles se sont averts r~alistes; en fait, les inves-

tissements publics et priv~s, pendant la pbriode de 5 ans, se sent

6levfs W 11,6 milliards de francs CFA, soit 4 pour cent de plus que

prfvu par )e plan.

Commc. il tait envisag6, dans le Deuxibme Plan de d~veloppement,

le logemeat urbain a recueilli 8,8 pour cent de 1'investissement

public (fonds du Gouvernement de la Roplique-Unie du Cameroun (GRUC),

des gouvernements locaux, des services d'utilitfs publiques et de

1'assistance ftrangbre compris) et 4,6 pour cent de l'investissement

priv6. Ceci reprfsentait un total global de 6,8 pour cent du total

d'investicsement du plan.

5 11 -
DEUXIEME PLAN DE DEVELOPPEMENT (1966-1971) (EN MILLIONS DE FRANCS CFA)

Investissement total Logement urbain

Public B4.560 7.478 (8,8%)

Priv* eO.616 3.700 (4,6%)
Total 165.176 11.178 (6,8%)

Le gouvornement, en plus d'aider W 6tablir, pour le d~veloppenient

urbain, un cadre gkn~ral, a t& amen6 1 opkrer certaines modifications

structurelles. Celles-ci ont 6t6 effectu~es, en gfnfral, grAce '

l'instauration, en juin 1972, du nouveau ministtre de l'Equipement, de

l'Habitat et du Territoire et ' l'ftablissement de d~partements spfcialises

responsablet des rfglementations et des codes du blatiment et de l'habitat.

1/
En outre, lea subsides 4u logement des fonctionnaires devaient Itre 6liminfs.

La politique de 1'habitat du Deuxitme Plan de d6veloppement visait h

encourager Ja construction de logements dans les agglomerations principales

et I 6liminen les subsides octroyfs aux logements cotteux. Les fonds de

provenance ext~rieure, aussi bien les pr~ts que lea dons, ftaient census

%tre utilisfs pour le financement de terrains avec viabilit& et pour une

partie de la construction des unitfis d'habitation, dont le prix, par

consequent, inclurait le terrain et l'urbanisme (dbfinis conine 6tant les

couts d'amnnagement sur site et hors site).

_/ A Yaound , d'aprbs une enqute r~alisfe ' cette poque, 80% de la

population rtsidant dans des unites d'habitation modernes ftaient
log~s aux frais de l'employeur du chef de famille, moyennant seule-
ment une d*duction nominale du salaire; 95% de ces chefs de famille
6taient emrployfs dans le secteur public. Les statistiques du recen-
sement administratif de Buea de 1968, capitale de l'ancien Cameroun
britannique, ndlquent que lea loyers pour des maisons modernes
(tous amtnagements) ayant urc superficie de 70 h 120 mbtres carris,
ftaient fixa, pour les fonctionnaires des 6chelons inffrieurs, I
6% de leur traitement.

- 12 -
 Parmi lea objectife d'ordre gfn~ral du plan
figuraient Egalement
certainei am6liorat ona institutionnelles.
L'6pargne des foyers
devait %tre mobilise afin d'augmenter le
montant du capital privt
disponib!e pour le secteur du logement.
Cependant, le plan lui-mme
pr6voyeit que lea investisoements resultant
de l' pargne priv~e ne
conatitueraient que 3,7 milliards de francs
CFA du total estimatif
d'investissements dans la construction de
logements se chif(rant 1
6,9 milliards de francs CFA. I1 6tait prfsum&
que 1,1 milliard de
francs CFA devalent representer l'pargne
des propriftaires de
logements et 2,6 milliards de francs CFA
devaient provenir de sources
non [Link].

Les uApenses r~elles du gouvernement pour

l'habitat et l'urbanisme
se sont 6lev~es, sans compter l'investissement
en adductions d'eau et
en rfseaux lectriques, I 97 pour cent du
montant prfvu. L'investis-
sement total -- public et priv6 -- dans le
secteur du logement, a
atteint 11,6 milliards de francs CFA.

2. Le Troisibme Plan dedAveloppement (1971-1976)

Le Troisibme Plan de d6veloppement du Cameroun

(1971-1976) se
concentre 3ur le problbme de la croissance
urbaine et le besoin de
logements qul en rsulte. Il pr6voi, dans
le logement urbain, un
investissement public proportionnellement r6duit
(le rble du
gouvernement se limitant I nouveau I la planification
et I l'am6na-
gement de l'infrastructure) et un investissement
priv6 beaucoup plus
61evb, 70 pour cent de ces logements devant
%tre des habitations I

- 13 -
bon marchG. Cependant, jusquI% present. mme lea objectifs

gouvernementaux modestes du Troisitme Plan de d6veloppement n'ont

pan t r~aliass. Lea d~penses rfelles sont consid6rablement

inffrieunes aux d6pensea pr&vues et n'atteignent d'ailleurs pas

le montant d6boursd en moyenne au cours du Deuxibne Plan de d~ve-

loppement.

En 'aison de "1'imense envergure des problmes de croissance

urbaine appel6s % se poser dana las principales agglomerations du

Cameroun", le Troisibme Plan demande un surcrolt d'investissements

dans le secteur de l'urbanisme et de 1'habitat et "une enqute

dordre urbain" sur les conditions d'habitation. Tandis que

linveatieaement public dans le secteur doit, relativement, descendre

(bien qu'il augmente, dans 1'absolu) I 6,6 pour cent de linvestisse-

ment totnil du plan, l'investissement priv& dolt s'6lever b 12,4 pour

cent de l'investissement total priv& (et I 64 pour cent de l'inves-

tissement total dans le secteur du logement urbain). Lensemble des

investissements publics et privfs dans le logement urbain est cens6

atteindre 9,4 pour cent de l'investissement du plan, en comparaison

avec 6,8 pour cent d'investissement total du Deuxibme Plan.

TROISIEME PLAN DE DEVELOPPEMENT (1971-1976) JEN MILLIONS DE FRANCS CFA)

Investfssement total Secteur du logement urbain
Public 144.540 9.500 (6,6%)
Privf 135.460 16.800 (12,4%)
Total 280.000 26.300 (9,4%)

- 14 -
 Lee responsables de la planification situent lea questions

de croissance urbaine et d'exode rural dansle cadre d'un programe

densemble d'am~nagement du territoire et d'6quipement. L'inves-

tissement vise h renforcer le dveloppement d'une hifrarchie de

centres urbains au-delh des simples villages et hameaux.

Village central: premier echelon dans la hifrarchie urbaine,

comptant 500 ' 1.500 habitants, desservant une region rurale
de 5.000 I 15.000 habitants.

Centre local ou bourg: 7.000 habitants, desservant une r6gion

rurale de 40.000 I 80.000 habitants.

Rble de dfveloppement secondaire ou Capitale de District: ville,

ayant 10.000 I 20.000 habitants, desservant une region de
150.000 t 200.000 habitants.

Petite ville h rble r6gional: centres de r~gions administratives

d'&chelon inffrieur I une province, tels que Maroua, Nkongsamba,
Ngaound6rf, Edea, Kumba, de 22.400 I 90.000 habitants; ou capi-
tales de petites provinces, telles que Bertoua, 9.900 habitants,
et Bamenda, 32.000 habitants.

Capitales de province: Garoua, 40.000 habitants; Bafous3an,

64.500 habitants; Buea-Tiko-Victoria, 65.300 habitants.

Capitales nationales: Yaoundt, capitale administrative,

210.000 habitants, et Douala, capitale commerciale, 315.000
habitants.

Une attention particulibre est 6galement accordfe aux besons

de d6veloppement de Bertoua, capitale de 1'est, I faible denbit&

de population; de Ngaoundfrf, terminus septentrionnal du Chemin

de Fer trans-camerounais; de Bamenda, en bordure de l'ouest en

voie d'urhanisation rapide, auquel ii va letre accords une attention

particulibre en raison du rythme de croissance de ses centres

(8,2 pour cent par an) et de ses agglorntrations secondaires; de la

region mttropolitaine de Douala et de YaLandf.

- 15 -
 Dans ce cadre g~n~ral le gouvernement a 6tabli les objectife de

[Link] I long terme suivants:

SIt... tout citoyen, qu'il vive dans une capitale ou dans une
villa 'econdaire, peut r~sider dans un district ayant un
minimum d'infrastructure (un rseau tlmentaire et am6lior
de routes, de fontaines publiques, d'assainissement) et de
services essentiels (kcoles primaires, transports par bateaux,
etc...)."

0 ".,. toute personne ayant les moyens de bhtir une maison (soit
avec des matfriaux traditionnels ou du ciment et des briques)
peu: acqufrir un terrain dot& de la viabilit& correspondante";

* "... toute personne ayant les moyens d'acqu~rir une maison en

brique ou en ciment a la possibilit6 de la louer ou de l'acheter".
(Chapitre [Link]. Urbanisme, Troisinbme Plan de dtveloppement.)

A l'instar du Deuxilme Plan de dfveloppement, l'intervention du

gouvernement doit se borner I 1'urbanisme et 1 l'am~nagement de

lVinfrastructure. Les habitations, dont 70 pour cent sont censfes

%tre I ton marcht, doivent Utre financ~es par des sources priv6es ou

bVties par ?.a Soci~t immobilitre du Cameroun (SIC) au moyen de prbts

strangers.

Le Tableau I 6numbre lee investissements publics du Troisibme Plan

qui seront n~cessaires pour rtaliser lee objectifs susmentionns dans

lea rgioas urbaines.

Jusqu'b prtsent, lea sorties relles de fonds publics aux fins

d'urbanisme ont 6tt considbrablement inffrieures aux sorties pr~vucs

et~en fait, inftrieures aux 20 millions de francs CFA d~pensfs, en

moyennepl cet effet, par le GRUC pendunt le Deuxibme Plan. Au cours

des deux premibres annies d'exfcution du Troisibme Plan, un montant

- 16 -
 total de 88 millions do francs CFA a 6t& dpensG,
en comparaison
avec les 430 millions de francs CFA prfvus
par 1s plan. Pour
l'exercice 1972-1973, le plan a prfvu un total
de 190 millions
do frarics CFA aux fins d'urbanisme, de levis
cadastraux et de
trac6 des lotissements; 92 millions de francs
CFA seulement ont
& inscrits au budget, affectation rest~e
presque inutilisfe en
novembre 1973, dernibre date pour laquolle
la mission dispose de
renseignements.

En outre, au cours des trois premibres annes

du Troisitmn Plan
do d~veoppement, un nombre itifIme d'habitations
pour la population
I faible revenu a t& construit par la SIC ou au moyen de prbts.

accordts par la Banque de Dveloppement.

- 17 -
 Tableau 1. TroislAme Plain d'Urbanisme at de Lonement urbain

Projet Cout (an millions

de francs CFA)
Urbanisme:
1. 30 plans sommaires de centres (I un cotut d'environ
3,6 millions de francs CFA par centres; y compris
lee centres jouant un r'ble regional, tels que Kunnba,
Bamenda, Bertoua et la capitale rfgionale de
Buea-Tiko-Victoria) 100
2. Plans dftaill~s de parties des centres principaux
(Douala, Yaound&, Bafoussam, Garoua, Ngaoundr,
Kumba, Victoria, Bamenda, Buea) 100
3. Urbanisme "opbrationnel", Itsavoir, enquttes, materiel
prfliminaire pour le dfveloppement ou des transforma-
tions de Yaouqd& et de Douala 600
4. Levis cadastraux de 6 villes (Douala, Yaoundi, Garoua,
Buea, Victoria, Bafoussam) 250
Total de l'urbanisme 1.060

Infrastructure:
1. Adductions d'eau des centres urbains 3.800
Amfnagement de rbseaux 6lectriques dans les centres 2.900
3. Assainissement et &vacuation des eaux us~es I Yaound6
et h Douala et 6tudes prliminaires pour Victoria 1.200
4. Route pfriphfrique de Yaound6 400
5. Salubrit6 et hygibne publinue 140
Total de l'infra3tructure 8.440

Investissement public total dane Is Secteur du logement urbain 9.500

Source: Ministre do l'Equipament, do 1'Habitat at du Territoireo

- 18 -
 B. La nouvelle politique de 1'habitat propoee pour le Cameroun

Les responsables gouvernementaux, en plus de mettre davantage

l'accent sur le logement urbain dans leur Troisienne Plan de d~veloppement,

ont pris acce de la pfnurie critique de l'habitat en crfant une conission

chargfe de I'laboration d'une politique nationale de 1'habitat. Le projet

de cette poJitique suggtre un programme coordonn* en vue de rfaliber, par

le blais d'un systbme d'auto-assistance appuyfe, les objectifs relatifs I

1'habitat I bon marchG du Troisi'me Plan de dfveloppement.

Au dfbut des annies 1970, lea fonctionnaires responsables de la plani-

fication orit reconnu que lea divers organismes existants ne parvenaient

pas W atteindre lea objectifs qu'ils avaient fixes, notamment dane le

domaine de l'habitat. Aussi, ont-ils regroup6 les divers services

ministfriels charges de l'urbanisme et de 1'habitat, de l'infrastructure

(travaux publics), ainsi que du conttble et de 1'enregistrement fonciers,

au sein d'un nouveau ministbre de l'Equipement, de l'Habitat et du

Territoire. Ce ministtre fut instituG officiellcment en juin 1972,

lore de la proclamation de la nouvelle constitution.

L'une des premitres tOches du ministhre a t6 l'flaboration d'une

nouvelle politique nationale de l'habitat. A cette fin, une comission

opfciale a 6t& nonmnbe en octobre 1972, et pr6sidfe par le Directeur de

1'Urbanisme et de 1'Habitat de ce nouveau ministtre. Parmi ses membres

figuraient des reprsentants de la Direction du BMtiment, de la Socift6

inuobilibre du Cameroun, du Laboratoire des travaux publics, du Ministtre

du Plan, du Hinistbre des Finances, du Service du gfnie rural du Ministbre

-19 -
de l'Agriculture, du Cabinet du Msire do Yaound6 et des Directions du

cadastre et do l'enregistrenent foncier. Des sous-commisuions spfciales

ont 6galemen &tablies et charg~es de faire rapport sur les couts

6t6

do la consLruction (sous-commission sous la prfsidence de la Socitf

immobilibre du Cameroun) et sur les contraintes du dfveloppement du

secteur de l'habitat, notamment le rfgime foncier (sous-commission sous

la prfsidence du ministtre du Plan).

La Commission a fait remarquer quo la question d'une politique natio-

nale do lhabitat figure h present parmi les prioritfs nationales en

raison de la croissance urbaine rapide (6 ' 12 pour cent par an) qui a

engendrf une p~nurie aigug d'habitations ainsi qu'un dfveloppement

irrationnel et anarchique. Cependant, la Comission a soulignf qu'une

politique de l'habitat doit traiter non seulement de la construction

d'unitfs d'habitation mais 6galement de besoins indfpendants de l'unit*

dthabitation * proprement parler, mais qui doivent %tre satisfaits pour

quo celle-ci soit viable, I savoir l'urbanisme, les fcoles, les installa-

tions ot services coimnunautaires et les espaces verts.

Le rsumf 3uivant se fondo sur des documents mis I la disposition de

la mission, y compris le projet de rapport de mai 1973, ainsi quo de

nombrouses annexes techniques et un r~sumb rfvis6 de mai 1974. Un

projet de rapport d~finitif, rtdig* h l'intention des ministresdoit

Itre publi6 ultfrieurement, cot ftt.

1. Besoins et probl'mes actuels en matitre d'habitat

Afin de loger le nombre accru d'habitants e do remplacer lea

unitis urbaines d~labrfes (ILun taux annuel d'au moins 2 pour cent

- 20 -
 du stock existant) de 55.000 'k70.000 unitts devraient btr,
construites annuellement au Cameroun.

BESOINS ANNUELS EN CONSTRUCTION D'HABITATIONS (1972-1975

Yaour,d 4.300 unites

Douala 5.500
Autres agglomtrations
urbaines 15,000-20.000

Total urbain 24.800-29.800

Rural 30.000-40.000

Besoins annuals totaux 54.800-69.800 unites

Lea donntes sur la rpartition du revenu urbain sont extrz'mement

liiittes. L.s donn~es relatives l Yeoundf ont ft& calculfes ' partir

des statistiques de 1964-1965, lea donnfes sur Douala sont fondfes sur

1'ttude d'un de sea quartiers en 1964 et les renseignements sur les

revenus dan lee autres regions urbaines sont inexistants. A partir

des statistiques disponibles, cinq categories d'unit~s d'habitation ont

t augg~ries, ainsi que le pourcentage approximatif de la demande du

march& urbain pour chaque cat~gorie. La dimension minimale dJune maison,

6tant donn6esa dimension de la famille camerounaise et sea pr~firences,

eat de 4 W 5 pibces. Le Tableau 2 offre une description des cinq

categories.

L'absence de politique gouvernementale bien d~finie, lea problbmeas

du rfgime foicier et leb cotts anormalement flevfs dan la construction

se sont conjugu~s pour frustrer lea efforts des pouvoirs publics tendant

I r6soudre Is crise de l'habitat au Cameroun. Qui plus eat, 1'habitat

a traditionnellement W consadbr6 comne se limitant aux seules unitfs

- 21 -
 d'habitation. Ainsi, les pouvoirs publics n'ont pas traitb ce secteur
do fa~on syst~smatique et son potential fconomiqIje a *t6 sous-estiml.

Do plus, le gouvernement n'a d~fini aucune politique de financement do

lVassistance gouvernementale en la matibre.

A l'chelon local, les plans d'urbanisme sont pbrimfs, incomplets

at trop gfinruux pour qua lea gouvernements locaux puissent lea exfcuter.

La preparation systhmatique de plans plus dftaill6as permettra aux muni-

cipalit~s de les mettre en oeuvre, de s'assurer de recettes provenant des

taxes et des droits pergus lore de leur application, de coordonner les

activits deo services d'utilit6 publique ou, le cas kchfant, de les

contraindre 1 prendre certaines mesures.

L'absence d'un rAgime foncier et d'un systbme d'enregistrement

foncier rationnels dans la partie du Cameroun d'expression frangaise --

conJugu~e avec les effets de la sp6culation -- rend l'achat de terres,

qua ce soit par des particuliers ou par le gouvernement, extrimement

difficile. Le projet de politique fait appel h une politique nationale

foncibre afin de metcre de l'ordre dans lea titres coutumiera ou

enregistrgs, et lee lotissements lAgaux ou spontants.

Finalement, le d~veloppement de l'habitat au Cameroun eat frein6

par les cotats de la construction, qui sont sup&rieurs de 60 pour cent

h coux d'Abidjnn ou du Sfnigal.

2. jxcution. Considtrations Rbntrales

La politique do l'habitat divise le progranme coordonnG d'habitations

I bon march&, d'une part, en mesures pr~liminaires at, d'autre part, an

- 22 -
 Tableau 2. Unites dthabitation envisagfes par classe de revenu

Revenu [Link] Marchf Superficie

(Fa-A/ Pays Yaound (m2 ) Description U'd'H Ter- Urb. Total
mois) rain
Sur&co- 27.000 70% 507 80 Plancher en ciment, 300 100 600 1.000
nomique maximum toit de mttal, point
dleau unique avec 6gout,
WC turques avec fosse
d'aisance, murs de pLs&
ou de planches, portes
et fen~tres en bois
massif

Moyenne-- 22,000- 20% 35% 100 Analogue h l'unit6 600 100 600 1.300
ment 43.000 surfconomique, avec
&conomique pl~tres b l'int~rieur
et A 1'ext6rieur, pla-
fond, fen~tres I abat-
vent et portes intfrieures
Economique 43.000- 41/2% 7% 100 Analogue h l'unit- 1000 100 600 1.700
6quipfe 61.000 moyennement 6conomique,
avec installations
sanitaires et 6lectriques
compR~tes, fosse septique,
peintures fntfrieures et
meilleur sol en ciment
Economique 61.009- 3 1/2% 5% 70- Bloc de ciment, maison 2.000 100 1750 12.650
'pfrieure 90.000 100 la meilleur march& en
matfriaux modernes
Haute Plus de 2% 3% 100- EntiZrement parachevfe, 5.000 1-2.000 6-7.000
qualit& 90.000 200 terrace, garage, terrain
paysager

Source: Ministbre de l'Equipement, de l'Habitat et du Territoire

politiques financitree. Lee mesures prfliminaires sugg6rges sont

les suivantes:

e Traitor llinfrastructure urbaine come un investiqsement

&conomiquement favorable.

e Elaborer une nouvelle politique foncibre permottant au

gouverniement de contrbler le dfveloppement et de s'assurer

do recettes fispales approprifes provenant de ce dfveloppement.

Let eures ' prendre dans l~avenir pourraient aller des modifi-

cations du r6gime fiscal en vigueur h la nationalisation de toutes

lee terreas urbaines.

* Mettre ' jour et moderniser les plans d'urbanisme.

* Pr~ciser le role respectif des municipalitfs du gouvernement

national et leur accs aux recettes fiscales.

o Ehduire les couts flevfs de la construction au moyen d'une

recherche d'une plus grande utilisation de mat~riaux locaux,

du dfveloppement de 1'entreprise au Cameroun sans recourir h

un personnel 6tranger ontreux et des paiements plus rapideo

pour lee contrats de travaux publics afin de rduire les

chargus supportbes par l'entrepreneur,

Rbformes ougg~r~es do la politique fiscale:

e Dlimiter clairement les responsabilit6s du gouvernement

national et des municipalitfs.

0 Identifir le degr6 d'importance et la nature de l'interven-

tion finwicitre du gouvernement national. En partaxit du

principe que les oubsides octroyfs par le gouvernement devraient

. 24 -
 favoriser l'[Link] % bon march&, lea subsido pourraient Utre
limit~s aux terrains de 300 mAtres carrfs et aux terres obtenues

' la suite de condamnations. La commission est d'avis que le

gouvernement devrait financer e co'ut de l1infrastructure et

des turres acquises 1 la suite de condamnationss pour lea trois

cat~gories fconomiques inf£rieures (pour lee unit6s moyennement

&conomiques et surbconomiques, une partie du prix d'achat --

probablement plus 6lev6 -- des terrains privfs pourraient

6galement ltre subventionnfe). Pour ce qui eat des unit~s

6coromiques suptrieures, le gouvernement pourrait subventionner

uniquement la moitih du cout de l'infrastructure. Les ministtres

respectifs continueraient, bien entendu, h %tre responsables des

installations communautaires, mais seraient dorfnavant plus en

mesure de coordonner leurs efforts dans cette construction.

* Prendra des mesures complfmentaires pour encourager 1'initiative

priv6e. Celles-ci pourraient inclure un programme plus intensif

dans le domaine des mattriawx de construction, des prZets, des

primes I la construction, des economies des contrats d'entreprise,

des subventions des intftbts, des allocations de logement aux

employeurs et des coopfratives d'habitation.

* Obtenir une assistance financibre &trangbre auprbs de la Banque

internationale de Reconstruction et de Dfveloppement (BIRD), de

l'Agence pour le Dfveloppement international des Etats-Unis

(USAID) et d6 la Caisse centrale de Cooperation 6conomique (CCCE).

- 25 - *
3. Pogrammes d'action inu~diate

Pour lea zones urbaines, ot lea problbmes de lhabitat sont

lea plus o6rieux, trois programmes sont proposes. Le premier eat

un p rojet de sites at services jortant initialement sur 200 hectares

% Douala et I Yaound6 (5.000 I 6.000 terrains dana chaque ville)

at 'S61evantau total l 4,8 milliards de francs CFA ($20 millions),

dont 1L moiti& devra provenir de sources d'assistance Strangbre.

Le deuxitme projet envisag6 concerne la rnovation des taudis

et me chifire % 280 millions de francs CFA ($1,17 million) par an

(dont la moitiA au moins devrait provenir de sources d'assistance

6trangbres). I1 comprend l'amnagement de voies de service, d'une

infrastructure connexe, p',rticulibrement des fontaines publiques,

dans lei quartiers h forte densit6 de population de Douala et de

Yaound6. La commission prend acte du fait que lea taudis ont une

vitalitt et souvent un rble fconomique important qu'il convient

de ne pas d6truire.

Le troisitme projet suggfr6 porte sur la publication d'un

manuel pratique de construction d'habitations fconomiques.

Lea efforts d~ployfis dana les zones rurales se feront dana

deux sens. Les villages devraient bfnfficier d'une assistance

technique ei, matibre de logement telle que la prestation de

se-vices d'organisateurs, le fourniture de presses h belier CIINVA

at l'accti aux ciatfriaux de coiaftrction,. Parallblement, une aide

devrait 'etre fournie aux villages I caractbre central en ameliorant,

entre autres, lea fdifices publics at ladduction d'ea,

- 26 -
 La politique de 1'habitat appallo 6galement un dveloppement
institutionnel. Puisque la Banque do Dveloppement du Cameroun

at la Socift6 immobilibre du Cameroun no sont pas on mesure de

financev ot/ou do gfrer un programme de sites ot services de

grande envergure, il convient do crier, h cette fin, une institu-

tion nationalo at semi-publique qui jouerait le double rble de

banque iumobilibre ot d'organisme responsable des amnagements

do sites at services. Initialement institution pilote relevant

do la SIC, elle devrait pouvoir devenir autonome ' une 6tape plus

avan¢ee de son dfveloppement. Le projet de rapport suggtre qu'elle

soit dot~e d'un capital initial de 50 millions de francs CFA

($208.000, qui serait porte ultfrieurement I 200 millions de

francs CFA ($833.000).

4. Financement de la nouvelle politique de l'habitat

Sui~ant les donntes disponibles, les couts de mise en oeuvre

du programne initial de sites et services de la politique de

l'habitat (non compris l'acquisition de terrains) sont les suivants:

COUT DES PROGRAMMES INITIAUX DE SITES ET SERVICES (EN MILLIONS DE FRANCS CPA)
Sitem et services (terrains vagues) 4.800
Senricae pour lee taudis 280
Capital de la nouvelle institution 50
Total 5.130 ($21,4 millions)
Co chiffre est de beaucoup sup~rieur aux 150 millions de francs CFA

par an pr~vus dans ]a Troisibme Plan pour "l'urbanisme op6rationnel"

at exigo une assistance 6trangbre corsidrable, come le constate

le projet de politique lui-m~me.

- 27 -
III. LE SECTEUR DE L'HABITAT

A. Windustrie du blitiment

1. Les constructeurs et l'organisation de l'industrie

Le secteur moderne de lindustrie du brtiment au Cameroun eat

doming per une demi-douzaine de grandes entreprises, dont deux

seulement sont camerouraises, et par un groupe semblable de sous-

traitants et de fournisseurs. Certaines maisons sont des filiales

de sociftfs europ~ennes; d'autres sont entre lea mains de ressor-

tissante &trangers ftablis au Cameroun. En gfn~ral, le capital de

cOB entreprises eat de l'ordre de 50 1 100 millions de francs CFA

et elles Fassent des marchfs de 1 ' 2 milliards de francs CFA.

Le chiffre d'affaireedu secteur moderne, y compris lea travaux

publics, avoisine 18 milliards de francs CFA et crolt, W prtx

constantn, au taux approximatif de 4 pour cent par an.

Cependant, Ia quasi-totalit6 des unit6s d'habitation, I

l'exceptioa du nombre rfduit d'appartements, de villas pour lea

familles & revenu flev6, et de projets de la SIC, est bitie soit

par lea propribtaires eux-memes, soit sur une base cooperative,

soit par de petits tcherons (ouvriers aux comp~tences rudimen-

taires en menuiserie) qui embauchent de la main-d'oeuvre et

utilisent lea mat*riaux fourlnis par le propriftaire. Le total

Ge la const:uction dens le secteur marginal eat estim6 ' 8 ou 9

milliards de f:ancs CFA par an st, selon ane btude men~e par le

Laboratoire des travaux publics (LTP), 55 h 60 pour cent des

unites sont construites par le propri±taire; voir le Tableau 3

pour tous d~tail.

- 28
 Tableau 3. Construction 1964-1974 (en milliards de francs
CFA)

1964-65 65-66 66-67 67-68 68-69 69-70 70-71 Pro_.73-74

a. Secteur moderne
(y compris lea
travaux publics)
aux prix courants 9,8 1293 11,4 12,1 13,1 13,8 14,8 18
b. Indice des salaires
de 1'incustrie
du bitiment 99,7 100 100 102,8 106,4 109 111,6 120
c. Secteur moderne
A prix constants
(a/b) 9,8 12,3 11,4 11,8 12,3 12,7 13,3 15
d. Secteur marginal,
t~cheronage - - - 3;1 - - - 4
e. Secteur marginal,
construction par
le propri&taire
4,1 5
f. Total du secteur
marginal (princi-
Palement 1 'babi-
tat) 7 7,6 7,6 732 7,3 7,5 7,8 9
Total de la
construction
(c+f) 16,8 19,9 19 19 19,6 20,2 21,1 24

Source: Comptes nationaux, BIRD et LTP.

 Un 6chelin moyen do constructeurs camerounais capables deentre-

prendre de patits projets ou do sous-traiter des travaux plus impor-

tants n'existe pas encore. Certains constructeurs sont aides par le

Centre d'Assisaance aux Moyennes et Petites Entreprises (CAHPE) avec

lVappui du ?NTUD et la SIC9 de son cbt , a rAcenmnent pass& des marches

deun montant total de 40 millions de francs CFA h 3 petits constructeurs

participant I son programme Cit6 Verte. Cependant, la carence de capi-

taux et e'exprience an matitre do gestion entravera le d~veloppement

d'autves entreprises.

Un prograone do sites et services de grande envergure, tel quo

celui fnonc6 dans le projet de politique nationale de l'habitat du

ministbreppeut fournir une assise pour un dfveloppement sensible des

entreprises camerounaises de construction. Nombre de particuliers

bAtissant de nowreaux logis dans des zones fortement peuplfes donneront

aux t'cherons ambitieux la possibilitf de passer plusieurs march6s I la

fois. Ila no seront limits, d'ailleurs, que par leur competence '

embaucher et U diriger la main-d'oeuvre. Pour btre efficace 1 cet

fgard, le programme de sites et services devrait inclure une section

de pr~ts h la construction afin d'offrir aux propriftaires les ressources

ncessaires pour qu'il n'y at aucune interruption des travaux. 11 en

rfsulterait, pour le tOcheron, un travail plus rfgulier et dea respon-

sabilits plus larges I toutee les 6capes de la construction. A mesure

quo leurs affaires prosp6reront, lec t'tcherons compftents en maribre de

gestion de projets commenceront ' acqubrit leurs matfriaux de construc-

tion en grandt quantit. A ce stage, pour ur maximum d'efficacit6, lea

- 30 -
 constructours devront b~n~ficier d'un plus grand acc~s aux prats

accordfs aux petites entreprises, afin de se procurer

le mat6riel
et disposer des entrepbts n~cessaires.

La construction d'habitations sur les 10.000 b 12.000 terrains

avec viabilit6 envisag6s par le ministtre de 1'Habitat repr~senterait

-- en supposant un cout de 300.000 FCFA l'unit6
-- de 3 h 3,6 milliards
do francs CPA, solt un tiers arpproximativement du volume annuel
actuel
du secteur marginal. Puisque, de toute fagon, la majorit& de
ces
travaux de construction auraient U6 effectu~s dans des quartiers
en
marge de toute rglementation, ils ne devraient pas peser trbs
lourde-
ment sur & capacit6 de production du secteur du batiment, et
ce, d'autant
plus que ce type de construction fait appel, en grande partie,
' une main-
d'oeuvre non sp6cialis6e ou semi-sp6cialisbe pour laquelle il
y a
61asticit& d'offre. IAme si 'on supposait que le programme,
dare sa
totalit6, reprfeenterait un accroissement de production, il ne
s'agirait
quo d'une augmuntation de 6 ' 8 pour cent au-delt des niveaux
actuels,
en supposans une pfriode de 3 ans pour l'axmfnagement des terrains
et de
2 ans de plus pour le parachlvement des maisons (un programnme
de 5 ens
au total). Les contraintes porteralent plus vreisemblablement sur Is
contrble effiLace de la qualit6 de la construction.

Les 4,8 milliards do francs CFA estimfs nfcessaires

par le ministtre
pour d6frayer lea ccbts d'urbanisation du programme
envisage reprtsente-
raient, dens ce caj, un accrclss ment de production
du secteur moderne
d'onviron 9 pour cent au-del*h des niveaux actuels,
pour un programme do
3 ans, at do 5 pour cent, pour un programme de 5 ans.
Ceci pourrait

- 31 -
%tre effectut sane difficultS puisque le capital et 10 materiel des
entreprises Ju secteur moderns sont parfois sous-utilias. De plus,
les entreprises lites h des soci~ts europlennes pourratent, le cas

6chbant, disposer de ressources et de cadres experiment~s additionnels

pour satisfaire 1 la demande suppl~entaire.

Les CoeuLs 61evfs de la construction sont en partie imputables, sans

aucun doutev arx frais gfnfraux des constructeurs et fournisseurs

&trangers .implantfs au Cameroun.

A partir des comptes nationaux de la valeur ajoutfe dans l'industrie

du b'timent, des statistiques des salaires du syndicat (GICAM) de cette

industrie et d'une analyse des colits estimatifa, lon parvient aux chiffres

approximatifs suivants:

VENTILATION DES COU7TS - SECTEUR MODERNE

Main-d'oeuvre locale 177
Main-d'oeuvre ftrangtre
implantte au Cameroun 6_.
Main-d'oeuvre totale 237.

Bfn6fices et frais g&nbraux 277.

Valeur ajoutte totale 507%
Mattriaux (voir A.3) 507,
1007

Source: Comptes nationaux, GICAM at estimations de la mission.

Une 6tude mente par Ia SIC indique qua les frais gtnbraux sont filev~s

pour diverses raisons. Le m&rch~s do travaux publics tendent Ittre

irr~guliers et h entralner do longs dtlais pour leur n6gociation at

- 32 -
 approbation. Lea entreprises parfois fonctionnent h pleine capacit6

et parfois sont inactives; ainsi il leur eat difficile do planifier

do fagon efficace leur personnel, l'utilisation de l'quipement et le

stockage de matfriaux. Lea travaux qu'elles entreprennent sont par

consequent plus onlreux. Le paiement des travaux publics qui leur

sont concedes sont souvent lents, ce qui ajoute des frais de financement

1 leurs frais g~nbraux. II leur est difficile de se procurer lea pibces

do rechange ncessaires pour bien entretenir leur 6quipement. Ainsi,

lea entreprises sont soit surkquip~es pour fviter d'etre immobilis~es

par des pannes ou font venir des piloces de rechange par fret a6rien,

ce qui entralne des d~penses consid~rables. I1 n'y a pas de cadres

qualifits aur place et les entreprises sont tenues d'en recruter I

l'6tranger en leur offrant certains avantages. Les technicians camerou-

nais sont presque toujours absorb6s par leur gouvernement.

Les marchsa du btiment sont conclus selon le systbme frangais

d'appel d'offres, mais lea b~nbfices et lea frais gfn~raux du construc-

teur sont g~ntralement inclus dans ses prix unitaires et ne figurent

pas en tent que rubrique ind6pendante. La m6thode locale est de retenir

10 pour cent des paiements au constructeur en les virant 1A un fonds do

garantie, mais en gfntral aucune caution de bonne fin n'est exig~e. Une

garantie do 10 ana eat achetfe par le constructeur et revient I:

1,1% pour lassurance

2,1% pour SOCOTEC (inapecteur)
Par la suite, il faudra restructurer l'industrie et des programmes

nationaux dave ient ltre 61labor6s en vue de maximisar lea possibilit~a

- 33 -
offortes aux constructeurs locaux. Nfanmoins, ceci prendra du temps

at lee contructours camerounais so hourteront, dane certains cas,

aux mne problembes do cotts qua lea strangers implants au Cameroun.

I1 convient surtout de faire augmenter le nombre de constructeurs

qualifits et d'intensifier la concurrence.

2. Leoffre Je main-d'oeuvre

Sil y a suffisanment de main-d'oeuvre non sp~cia~is6e ou semi-

sp6cialis6e, ou m~me de macons, de charpentiers et autres artisans,

il y a, par contre, pfnurie de cadres qualifi~s, tels que les techni-

cians et les contremaltres. Dans le passe, les Europfens ont souvent

rempli ceb postes. A l'heure actuelle, des ressortissants d'autres

pays d'Afrique occidentale sont recruts, notanmnent au S6n~gal ot au

Togo. Nfannuoins, les scurces sont limit~es et les constructeurs se

voient parfcis contraints de beaucoup entreprendre avec un personnel

r~duit ou de dcnner plus de responsabilit&s ' des ho mes ayant moins

deexprience. Cette situation ne diminue pas sensiblement le volume

de travail, mais nuit ' la qualit6 de celui-cL.

I1 y a teglement un nonbre insuffisant d'ouvriers sp~cialis6s eels

coux employis I la construction de b'timents k 6tages multiples ou

utilisant des techniques industrielles, mais ce fait ne devrait pas

poser de probJ.1mes au secteur de !'habitat. En gfnfiral, les entre-

prises de travaux publics forment un nombre adfquat de machinistes

pour conduira les niveleuses et autre matfiriel d'urbanisation.

- 34 -
 3. Disponibillt6 des mat6riaux

Come dans lea autres pays d'Afrique occidentale et centrale, lea

cotts des mat6riaux ont augments de 30 1 40 pour cent au cours do

l'ann~e dernihre, et des pfnuries ont coumnenc6 ' poser des problbmes

dans de nombreux domaines. Ceci a affect6 principalement les mat~riaux

importts en raison de l'inflation mondiale et de la hausse des coluts

d'exp~dition entraln~e par la crise du p~trole, mais il y a eu aussi

une augmentation extr~mement marqu6e de la demande des pays en vole

do d~veloppement et un fl6chissement de l'offre des pays dfvelopp~s.

A titre d'exemple, lea lois contre la pollution aux Etats-Unis ont

r~duit la diiponibilit6 de mchefer pour la fabrication du ciment.

En Europe comme en Afrique, lea usines fabriquant de nombreux matfriaux

deviennent p~rim~es ou insuffisantes ' une *poque oA il est difficile

d'obtenir lea ressources n~cessaires pour financer de nouveaux inves-

tissements.

Le prix du ciment au Cameroun a augment& d'environ 25 pour cent

au coura de la preibre moitit de 1974, pour atteindre 22.000 FCFA la

tonne I Yaound6 ($3,90 le sac de 94 livres), en comparaison avec une

croisnce annuelle de 5 pour nent pendant les annbes antfrieures. Un

prograne d'expansion est en cours I la cimenteric de Bonaberi, h

proximitb de Douala, afin de porter le capacitt de cette usine 1h

280.000 tonnes par an -- plus du double de son ancienne capacit6 --

ce qui permettra de satisfaire, pour le raoment, lea besoins locaux.

Jusqu'l prbsent 135.000 tonnes ont ft6 importtes annuellement d'Europe.

M 35 -
Nbanmoins, la production do ciment eat toujours basae our le mAchefer
importS, dmnt il y a pknurie depuis l'annfe dernibre at dont le prix

a augnent6 do 40 pour cent en 1974. Le ulchefer * base de gypse a

augments de 807. En raipon do cette situation et du co^ut 6lev6 des

machines importfes, le ciment fabriqu& sur place codute 20 pour cent

do plus quo le ciment import6. Des prospections gfologiques ont

indiqu6 l'emplacement de gisements de calcium exploitables. Ce

calcium petmettra de remplacer 1. machefer et de rfdulre lea cots,

mais le progranme d'investissement n6cessaire pour l'exploiter n'a

pas encore t6 arrt&. Ca socift& CINECAM, 1 laquelle participe la

Socift6 Nationale d'Investissement du gouvernement pour 43,1 pour

cant, eat contrtIbe par la sociftb La Farge Internationale.

Une petite cimenterie, situfe W Feguil et exploitbe par la mme

socibt6, fabrique du ciment en utilisant lea gisements de calcium

locaux et dessert le nord du pays ob le cotit des transports eat

prohibitif. Par exemple, le ciment double de prix lorsqu'il eat trans-

port6 de Douala I Garoua. La production, n~anmoins, eat limitfe I

28.000 tonnes, dont 1/3 eat export6 au Tchad.

Le sable et les graviers sont disponibles sur place dane l'ensemble

du pays, h l'exception du nord, mais ils ne sont pas encore exploicts

industriellemunt, YaoundG et Douala en posAbdent en quantit suffi-

sante. A Yaouwd& le prix du sable eat de l'ordre de 1.800 FCFA/mbtre

cube ($5,70/yard cube) et celui du gra-Aer do grosseur moyenne, do

5.000 FCFA/nttre cube (s'l5,90/yard cube).

M 36 -
 Le plue souvent, le constructeur fabrique
des blocs de ciment sur

le chantierp mais, dans la majoritf des grands centres, ils sont fgalement

produits par des fabricants industriels et artisanaux. Un bloc de ciment

de lOx20x40 cm, achetb auprs d'un fabricant industrial b Douala ou h

Yaound*, codate 75 FCFA (30) alors qu'un bloc fabriquh par un artisan

at ayant la mueme taille mais gbnhralement de qualit6 infbrieure comte

45 FCFA (200) h Douala at 60 FCFA (25j) h Yaoundb. On estime que plus

de 6 milliards do francs CFA par an sont dbpens~s pour l'achat de blocs

de baton, soit un quart du volume total de la construction.

I1 n'existe qu'un saul fabricant de briques en argile cuites et

sa capacitb do production eat limite U 750.000 briques. Salon le LTP,

la qualitb des briques, dane le passe, n'a pas 6th bonne, mais elle est

en voie d'am~lioration. On esptre que la dfcouverte d'autres gisements

d'argile permettra d'btablir de nouvelles briqueries afin de concurrencer

lea blocs de baton at de rbduire ainsi les importations de matfriaux de

construction. Dans le nord,des blocs en terre non stabiliste aont

largement utilisfs at la Direction de l'habitat du ministbre a achetb

un certain numbre de presses h bblier CINVA RAM, mais leur utilisation ne

a 'eat pas encore averbe &conomiqiie en raison du cot &lev& du ciment.

Le bois eat abondant, sauf dans le nord, bien qu'il ne soit pas

coujours bien ccnservb ou traitb. Nbanmoins, les prix ont augw.4ntb de

30 h 40 pour cent au cours des six premiers mois de 1974, pour attaindre,

- 37 -
 h Yaoundt, 24.000 FCFA/m*btre cube do bois do
charpente, en comparaison
do laccroissement moyen annuel do 12 pour cent
des anntes antfrieures.
Le cot du bois et son transport difficile sont
des &lhments importants.
Des planches dbgrossies ou en bois do fente
sont largement utilisfes
pour [Link] les moural notammnent I Douala.
Du contre-plaqub eat
fabriqu& I M'Balmayo et &galement importb du Gabon.
Des pibces de
charpente compostes aont fabriqu6es par la SIAC
I Eseka et destinies
principalement h la construction de grands ouvrages.
Cependant, l'usine
pourrait leG produire industriellement pour les
maisons. De grands
progrbs sont h accomplir en matibre de conception
et de dimension des
pibces de boin. En offet, l'utilisation plus r6pandue du bois
offrira
vraisemblableuent, ' long terme, le plus grand
potentiel d'bconomies
et de substitution des importations dana le domains
des matkriaux de
construction.

A Edea, SOCATRALP filibre du groupe ALUCAM dont

la production
d'alnninium reprbsente 8 rour cent des exportations
du Cameroun, fabrique
des toitures d'alunminium on quantitt suffisante
pour subvenir aux
besoins locaux et h l'exportation. Les feuilles
minces d'aluminium
(26/100 mm), dbuommbes "surbconomiques" sont trbs
recherchtes en raison
de leur prix relativement bas, environ 400 FCFA
pour une feuille de
2 mm x 90 cm (104 le pied carEr). Plus de 4
millions de mbtres carrbs
de ces feuilles d'alumirium sont vendues annuellement
dane le pays.
Par ailleurs, deux millions de mbLres carrbs de
feuilles de qualith
suptrieure, jusqu'b 6/10 umm, sont vendus. La
quasi-totalit6 des maisons
urbaines sont couvertes d'aluminium, at lon
estime quo c'est bgalement

v 38 -
 le (s de Ia moiti des maisons rurales. L'aluminium se substitue
rapidement aux toits de chaume
traditionnels qut doivent
tre remplacbs
tous lee trois one approximativement
s'ils ne sont pas traitbs et
sont,
an fait, plus chars que l'aluminium
dans de nombreuses rfgions.
SOCATRAL
met au point des pibces de
charpente pour les cases rondes.
Des toitures
on fibre de verre sont b8alenent
fabriqubes localement pour
des usages
sp~ciauxo Des toitures galvanises
sont importtes, bien qu'elles
soient
plus on6reuses et moins durables.

Le Cameroua imports annuellement

environ 10.000 tonnes d'acier
d'armature. "on prix, en hausse
rapide, a atteint plus de
100 FCFA/kg
ets de temps ' autre, il y
a p~nurie de stock. Une certaine
quantith
d'acier d'armature est produtte
I Douala, utilisant des rebuts
en mbtal.
En outre, le Cameroun satisfait
de la meme manibre 95 pour
cent environ
do so demands en clous.

La plomberie, lee appareils

sanitaires, lee fournitures
bleccriques,
le Verre et let matibres plastiques
sont importbs° Lee peintures
et lee
vernis sont ouintenant produics
h Douala.

En supposant que le Mnachefer

import6 reprbsente la moiti6
du cozt
du ciment, !e total de l'blbment
importh pour l'habitat moderne,
tel
qu'il est construit par la
SIC par 6xemple, peut 'etre
estimb ' 30
pour cent des mstbriaux de
construction ou h 15 pour cent
du co^t total
do la constructicn, comme l'indique
le tableau suivant:

* 39 -
 JENTIHATION DES COUTS - SECTEUR MODERN!

Matbriaux importbs 157

Matbriaux locaux 307.
Taxes sur lea importations 57.
(mechefers exclus)

Total des matbriaux 50

Vain-d'oeuvre, bbnbfices, et
frais gnftraux (Voir Asl) 50%
100

Source: Estimations do Ia mission basies sur Is structure des coots do la SIC

L'blbmnt d'importation dans Ie cas des constructions traditionnelles

ou amalior6es eaL assez rfduit, mis il est vraisemblablement un peu plus

&levb pour lea travaux d'urbanisation. En supposant que l'utilisation des

matkriaux locajx soit maximisbe, les approvisionnements en matfriaux

devraient pouvoir suivre Ia croisRnnce de l'industrie. Pour ce faire,

cependant, il faudra recourir I une planification suivie et tenir compte

do is hausse constante des prix.

4. Mlthodes de construction et coats

Au Cameroun, lea colts hlevbo de is construction sont duo principale-

mont ' 18 structure de l'industrie du b'timent et aux cots anormalement

6levfs des matbriaux, notament du ciment.

Les m~thodes traditionnelles varient suivant lee rhgions et lea

matbriaux disponibles. Les constructions lea plus rbpandues scnt faites

d'une sorts do treillage ravitu do baue. Des poteaux sont enfoncbs dane

I* sol, I faibles intervalles, et des lattes en boiE de fente y sont

- 40 -
attachbes horizontalemnt, do chaque c~tI, au moyan de fil do far pour
former un mur en treillage remarquablement solide qui eat slors rempli

d'un platre de boue. Les poteaux ne sont pas traitbs avant d'etre [Link]

dens isol, mais il semble que le treillage rigide est suffisawment

serr* pour former un tout stable pendant une ptriode do temps considbrable,

m'eme si lea poeaux sont minbs au sol par des termites.

Dans la rbgion do Douala, oh l'argile n'est pas adequate pour tre

utilisfe en guise de platre, une charpente classique en bols eat

construite, lea poteaux btant simplement planths dens le sol et des

planches dfgrossies de dimensions irrbgulitres y btant fixbes. Dans

le nord du pays, ob le bois se fait rare, les murs sont bltis b l'aide

de simples blocs de boue renforchs de paille. La charpente des toits,

meme dans le nord, est formbe de planches ou de poteaux de bois.

Auparavant, on lea recouvrait de chaume, mats, comne cela a dbjt &tb

mentionnb, lee toits sont de plus en plus frbquemment recouverrs d'alu-

minium, meme dans les rbgions rurales. La quasi-totalitt des maisons,

notamnent dans les zones urbaines, cat un sol en ciment.

On trouve des exemples remarquables "d'architecture sens architecte"

-- d^nmes de boue en forme de ruche, cases rondes ' deux btages, techniques

d'6rection de granges prbfabriqubes et certains villages traditionnels

bien agenchs, La qualitb des [Link] et habitations du secteur

marginal, mieme b des Echelons inftrieurs, est relativement bonne, Lea

costs types pour une trbs petite maiecn figurent au Tableau 4.

- 41 -
 Tableau 4. Structure des couts

Ngison simple, en Planches, de 30 mbtres carr6s (Douala)

Sol en ciment:

12 sacs de ciment h 1.000 FCFA 12.000

5 mbtres cubes de sable 10.000

Structure des nours:

75 poutres verticales I 500 FCFA 37.500

150 planches dfgrossies h 75 FCFA 11.250
40 kg de clous h 300 FCFA 12.000

Couverture:

30 feuilles d'aluminium ' 400 FCFA 12.000

4 feuilles d'aluminium de faite h 250 FCFA 1.000
2 kg de clous de couverture
50 pibces pour la charpente du toit ' 500 FCFA 25.000
3 portes h 5.000 FCFA 15.000
2 feneAtres h 2.500 FCFA 5.000
Main-d'oeuvre talari~e 40.000
Prestations aux membres de la famille participant h la
construction 10.000

Coit total ' 6.500 FCFA/mbtre cart ($[Link]/pied carrG) 190.000

Source: Etude de 1972 du LTP, miss U jour salon lea estimations do Is

mission.

- 42 -
 GOnkralemnt, aux alentours do Yaoundt, lee maisons en treillage

recouvert do boue colatent environ le mnIme prix, 200.000 FCFA l'unitb,

mais sont plus grandes -- le plus petite couvrant approximativement

50 mbtres carrts, soit 4.000 FCFA/mbtre carrb.

Les ameliorations que le projet de politique de l'habitat du

ministbre [Link] d'apporter * cos structures de base, au niveau surb-

conomique sont: un point d'eau, un fgout, et des toilettes. On estime

que, pour une maison de dimensions minimales pouvant loger une famille

camerounaise. ceci reviendrait h 300.000 FCFA.

Les familles pouvant se permettre de construire lbgbrement plus

qu'un logement surtconomique b'tissent une unit& plus grande, ayant Is

meme construction de base, mals en y ajoutant des plitres intbrieurs et

exttrieurs, deA faux plafonds, u-1plus de fenetres et de portes. Cette
description correspond b cc que le ministbre dflnit comma unitt

"moyennement bconomique", dont lr valcur est estimbe b 600.000 FCFA.

Do meilleures poutres d'attache pcur l1s fondatione et des installations

sanitaires et blectriques complbtvs sont les ambliorations suppibmentaires

apport~es ' la structure de base correspondant h lunith "bconomique

hquipfe", estim'.e h 1.000.000 FCFA.

En comparalson, meme ia maisoi Is lu.s petite, en matt-riaux "modernes",

eat co~teuse. Les uitta,les motii chbres construites par Is SIC coutent
3C.000 FCFA/nmitie carrb ($12 le pled cerrb) er lee units entrcpr sces dana

Io cadre du programme [Link] Verte revtianent on moyenno h 45.000 FCFA/mbtre carrb

- 4) -
 ($17.50 Is pied carr6)8 ,'urbanisation non incluse. I1 s'agit do
constructions aux fondations lbgbreas aemblables * cellos qua l'on
trouve dana dautres parties do l'Afrique francophone: piliers d'angle

en bfton ot poutres d'attache au haut et au pied de murs blevbs on

blocs do 15 L; sol formh d'une dalle; toiture d'aluminium; plafonds

en contre-plaoub; platres; installations blectriques et sanitaires

compibtes. Du paint de vue technique, lea maisons construites par la

SIC ainst qua celles construites par des particuliers sont de bonne

qualitb; cepevdant, une btude de la SIC a fait ressortir qua les co~zts

au Cameroun sont 60 pour cent plus blev~s quo ceux de la Cote-d'Ivoire

et du Sbnbgal. Aux fins de comparaison, la SICOGI et la SICAP, socittbs

immobilibres semblables * la SIC, ont ftb invitbes b indiquer le prix

d'une unit& de 87 mbtres carrbs analogue ' celle du Caneroun. Les

coute, qui ont eugmentt de 30 pour cent dans ces trois pays depuis la

r~alisatior de cette btude, figurent au Tableau 5.

Lea co^its de la construction au Cameroun peuvent 'tre rbduits quolque

pou en pretant plus d'attention aux dbtails et au choix des matbriaux,

mais pour rhalise- des bconomies supplmentaires il s'avbrera peut-'tre

n~cessaire de rbviser les normes de conception. 11 conviendrait peut-

stre, b titre e'exenple, do s'attacher au dhbut ] fournir ' l'acheteur
une superficie minimum viable et de lul laisser le soin de faire bon

nombre de finitions ov d'ambliorer sa maison b mesure que son revenu

1. lui permet. Lea units dev 3ient '6cre congues de sorte h pouvoir
2tre agrandies fa:ilement, .e qui rendrait plus acceptable une matison

- 44 -
 TABLEAU 5. Cozaraison des couts Unit& de 87 mbtres carrts
-
- Construction
moderne

Cameroun S6n6gal Abidjan

SIC SIC A P SICOGI
Terrassements 21.850 20.250 13.160
Fondations 218.282 72.650 101.178
Magonnerie et bfton 583.138 266.600 296.930
Couverture 420.000 337.848 302.892
Plftres 360.000 206.930 217.360
Charpente 187.000 127.850 141.000
Electricit6 92.390 41.285 32.000
Plomberie 168.900 141.986 136.625
Egouts 38.250 23.210 23.620
Peinture 92.420 100.035 101.465
Total 2.183.130 1.339.184 1.371.430

Source: SIC

- 45 -
initialement petite. Lee normes techniques devront paut-tre bgale-

ment tre rbvistes -- ' titre d'exemple, des murs en blocs de 15 cm

et cortaines utilisations du baton arm dans des maisons sans btage

sont peut-etre excessifs.

Auxcotu do base do la construction, la SIC ajoute environ 7,5 pour

cent pour d'autres frais entralnbs par la mise au point du projat:

2p5% pour frais gfnhraux de ls SIC

3,5 pour honoraires d'architectes
7g5% pour financement de la construction

I1 existo un nombre adbquat de socibtbs, ' Yaoundl et b Douala,

qui assurent des services d'architectes. Plusieurs dentre elles sont

des socibt6s canerounaises compbtentes.

5. Coits d'urbanisation

Le projet de sites et services envisagh par le projet de politique

national de l'habitat est approprib au Cameroun en raison des couts

blevbs d'urbanisation. En effet, il n'y a probablement aucun autre

moyen de permectre aux familles l faible revenu d'acchder ' des commu-

naut6s planifibes, dotfes des services publics.

La Socitt immobilibre du Cameroun est l'organisme qui a travaillb

le plus rkcetment b la mise au point des plans globaux d'urbanisation

pour les projets d'habitat. Ces pzojets portent, en gbnbral, sur 30

unitbs par hectare, pour des terrains de 300 mbtres carr~s. Leurs

coits s'bchelonnent entre 12 millions de france CFA par hectare, ou

400.000 FCFA p&r unitb, pour des terrains ayant un minitnn d'ambnagement,

b 18 millions de france CFA par hectare, ou 700.000 FCFA par unitb, pour

- 46 -
 dos lotissements mioux Pmnagbs ot do plus
faible densitb. La
description et la structure des coits d'un
do ces projets d'bquipe-
ment minimum figurent au Tableau 6.

La SIC fiit ressortir qua lea coits d'urbanisation

de ses
projets au mentent de 15 pour cent par an.
Du point de vue techntque,
il sera difficile do r6duire les cots par
hectare. Ce chiffre est
d'ailleurs pout-etre une sous-estimation,
vu la hausse rtcente des prix.
Nbanmoins, les co~its par unit& pourraient
etre ajustfs; en incorporant
au projet des zones d'accbs facile, des
emplacements pour les marchts,
et on dormant aux zones qui les entourent
une vocation comaerciale ou mixte
auxquelles pourraient etre imputfe one fraotion
plus importante des coiits
d'urbanisation, il serait possible de construire
des locaux coulnerciaux
pour le quartler et d'utiliser les recettes
provenant de leur location
pour d~frayer une partie des coits d'urbanisation.
Certains lots,
jouissant d'une plus grande superficie et
dun bon emplacement, pourraient
y ^tre inclus, bgalement I un prix plus
blevf. Les propribtaires de plus
grands lots pourraient avoir l'autorisacion
Vi'nclure, dans la construc-
tion de leur maison, des pibces susceptibles
d'etre loubes h des familles
I faible rever.u (avec accbhs b un point d'eau
et aux installations sani-
taires), pour compenser lea versements mensuels.

- 47 -
TABLIU 6. Structure des Couta (Urbanisation)
SIC - Projet REGIFERCAM - 92 unit~s; 3,3 hectares

Routes et nivellement (3,75 millions de francs CFA/hectare) 12,4 millions

- rues non pav~es en latbrite

- sans trottoir
- parcs de stationnement en terre battue
- allies en gravier pour pi6tons
- tranchfes en surface pour l'coulement d'eau

Svstbme d'&Routs (4 millions de francs CFA/hectare) 13,5 millions

- rfseau d'fgouts collecteurs

- branchements d'§gouts aux maisons
- fosse septique communautaire
- champs d'*pandage

Adduction d'eau (0,75 million de francs CFA/hectare) 2p5 millions

- r~seau de distribution
- branchements aux maLsons

Rfseau flectrique (2 millions de francs CFA/hectare) 7 millions

- transformateur
- rfseau de distribution a6rien
- branchements aux maisons
- 6clairage [Link] des rues

Coits divers (1,5 million de francs CFA/hectare)

- plantatiors poLir la protection des pentes 1 million

- impr~vue I million
- frais gfnfraux de la SIC 2.8 millions

Total arrondi h 12 millions de francs CFA/hectare

(400.000 FCFA/unitf) 40 millions

Source: SIC

- 48 -
B% Disponibilit6 at coits do la proiribt6 fonci#re

Una nouvelle politique fcnci*re nationale, conque pour assurer aux

pouvoirs publics le controle du dbveloppement, a btb prbparbe par une

sous-coumission spbciale do la Commission sur la Politique de l'habitat

du GouvernemenE camerounais. La sous-comnission qui inclut des reprb-

sentants de la Direction do l'EnreSistrement foncier,de la mairie de

Yaound&, dn la Soci~tb immobilibre du Cameroun (SIC) at do la Direction

do l'Habitat, reltve du ministbre du Plan.

La sous-commission s'intbresse 1 trois questions principales:

1. Lee diffbrences fondamentales entre la propribtb foncibre

des parties du Cameroun d'expressions frangaise et anglaise;

2. Le mblinge de propribtfs coutumitres et enregistrbes qui

stimule la spbculation et rend difficile et onbreux le
remeibrment des terres pour presque toute forms de miss
on valeur;

3. L'absence d'un r~gime fiscal r~gissant les terres urbaines

qui rermettrait b 1'Etat ou aux municipaliths de recouvrer,
des propriftaires particuliers, une fraction au moins do
la valorisation do la propribtb foncibre * la suite d'am-
liorations apportfes i l'infrastructure publique.
lo Prupri~tb 1-/

Dane lee rfgions d'expression frangaise, il exists un ensemble

confus de Lerres coutumibres (des tribus), de droite doccupation et

d'usufruit des terres couttmibres, do propribtbe provisoires en

lattente du parachtvement de certa!ner amblioratione et do proprihtbs

enregistrtes avec taus Irolts do jouissance et de possession.

-- Depute le passage de Ia misdion, le GRUC a pronulgub une nouvolle loi

nationals tur la propribtt foncibre qu! rend uniforms, au niveau
national, lea procedures d'obtention do t1tres do propri&tb (at qui
pr~voit la ptopribtb particulibre avec tous droits do jouissance at do
possession daas lancien Cameroun occidental Anglophone) at fitablit
trois sortes do proprtit~s publiques.

- 49 -
 Le cadautre ot lev6 pour des cas individuels ot n'est achev

nl ±nt6gAr dana Is majorlt& des agglor~rations; 1'eaegistrement

des titres a &tS fait au hasard; et il est parfois difficile
do dkterminer s'il y a titre incontest , m~me I Yaound&, et

particulitrement dana certains quartiers de Douala, en raison

des conditions locales.

Le lois cadres rgissant la propriit foncihre dane lea

rAgions francophones datent de 1932. Une loi a ftabli un
syatbme d'enregistrement semblable ' celui de Is majorit des
colonies frangaises; une deuxibme reconnalt sp6cifiquement
la
validit6 do la proprift6 coutumibre. Ces lois ont ft& r~forr~es
en 1963 pnur fixer quatre catfgories de terres: lea terres
do l'Etat, Is propri6t& priv~e, lea terres coutumibres (des

tribus) occuptes et utilisfes; et lea terres vacantes, sans

propri6taire (le patrimoine national collectif).

Aprbs )a Seconds Guerre mondiale, lenregistrement des titres

Oest rfpandu. II est devenu obligatoire en 1966. Aux tormeo

d'une loi de 1968, lea terres non enregistrfes, do droit coutumier

ou civil, deviennent propri~tb de l'Etat.

La prccedure visant h 6tablir un titre de propri~t incontest6,

quo ce titrs soit moderne ou coutumier, eat essentiellement
la m lm.
Premilbrment, le demandeur prfsente des preuves d'occupation
et do
miss en valeur effective&, ainsi que tous les titres en as
possession.
La requite est publile, at affich6e bur la propritt6. Si -- ou, plutbt,

w 50 -
 lorsquo -- dasutres demandeurs so pr6sentent, l'affaire eat adjug~e
par un tribunal special. Le titre eat alors enregistrb. Le processus
[Link] eat long et compliqu& et peut exiger plusieurs

ann6es, notament dane lee rigions urbaines en raison des demandes

contradictoires at 4es limites encore ind6termines de la propri~t&

coutumibre.

Le titro de propri~t6 coutumibre est certifi& de la mbme fagon

qu'un acte d'&tat civil, tel qu'un acte de naissance ou de mariage.

Bien quo 1. titre de proprLt coutumibre ne soit pas ins6r dans le

registre foncier officiel, la fiche d'6tat civil vat la proprift6 do

Istribu 1 l'abri do toute ali6nation priv6e (mais non pas, bien

ontandu, do la condamnation par l'Etat).

Les titres coutumiers no sont pas obligatoirement un obstacle

au d6veloppement. La reconnaissance des titres coutumiers, I Dotula,

par exemple, a permis le dveloppement d'un marchf inmmobilier

up&culatif et actif qui inclut la location, l'am~lioration, les prts

garantis sur nantissement, leas ventes at lea versements d'honoraires

at do couissions 2ux agents dopropriftalres tribaux. Par contre,

lorsque des conflits entre lea propri6taires de droit coutumier et

Is gouvernement ont empch6 que la propri~t& ne soit clairement

d6termin6e, les investiossements ont t bloqufs.

Leos terrains coutumiers sont do formes irr~gulibres at souvent

tibs vaste.. Ainsi, ils so prbtent % une mise an velour Lntenaive

- 51 -
 ot parfois I difftrents usages imultans. Cool fait contrasts
avOc 10. lotiuNemnt. 1&centes formhs do lots do
dimensions r6Su-
libres soigneusumnt alisnS suivant un quadrillage
rectangulaire.

Dane l'ouest, ot 1* regime foncier anglais prldomine, 1s

gouverneent eat considfrS comme le propriftdre
des terres
urbaines at exerce un droit souverain explicite
sur lea terres
tribales. La propri6t6 n'est pas ali~n~e; mais plutbt,
le droit
d'usufruit ou d'occupation pout %tre accord6.
Lee certificate
d'occupatton et,de tenure % bail reltvent de
la Direction du
cadastr et peuvent tre utilisas pour le nantissement
de pAts.
A la suite do la proclamation do la constitution
unifie, en 1972,
la Direction du cadastre a t& diviste en Direction du cadastre et

Bureau do leonregistrement, selen la coutume

frangaise.

2. Procfdures de transfert

Dana lee r6gions d'expression frangaise, le

transfort priv&
do titres pout tre effectu6 au moyen d'un "acte authentiqu6",
I
savoir un contrat intervenu en presence d'un
notaire qui en certifie
la validitY. Lea terres coutumibres peuvent fgalement tre txans-
Arbon de cette fagon, mais une fois transf6r~es
elles perdent leur
qualit6 do terres coutuibres et sont enregistrfes
sous un titre

moderns.
L'obtention, auprba do 1'Etat, d'un titre de
propri~t& avec
tous droits do jouissance at de poscession dfpend
du parachbvement
d'uulIorations pr~cisen, on attendant lesquelles,
lee terres sont

-52
 dttenues sous un titre ot un droit d'occupation provisoire

concidis par l'Etat. Le propri~taire doit obtenir auprbs du

gouvernament (ou do la mairie) un constat, come quoi lee

investissoments exigss ont tG effectuks; puis un acte adminis-
tratif ertifie le titre. La procedure Am~e denregistrement
pout exiger plusieurs mois. Lea terres urbaines sont classbes
par zones 6conomiques et l valeur des ambliorations requises
varie. Dana lea zones unbaines entrant dans un plan gbn~ral
do la villa, lea rglementations exigent, en gbnbral, que la

construction soit faite avec des mattriaux modernes; la valeur

deune amlioration acceptable eat habituellement fixbe I 3 millions

do francs CPA ($12.500). Dana dea villes plus petites, la valeur

pout Itre fix~e W 1 million de francs CFA ($4.200) seulement. A
lautre extrbmitb de l'6chelle, la construction d'une maison moderns

d'une vnleur minimum de 5 millions de francs CFA ($20.800) eat

n6cessaire pour obtenir un titre de propribtO absolue pour des lots

urbains situfs dana un lotissement de date rfcente et urbanisf de

Douala.

Des ameliorations de cette envergure sont hors de portbe de 80

pour cent de la population urbaine du Careroun. La mission a brb
informise quo dans lea zones de recasement des squatters, aux
alentours de Yaound6, un titre peut 'btre obtenu aprbs la construction
d'un logement bti en matbriaux traditonnels ambliorbs, d'une valeur

minimum do 300.000 FCFA ($1.250). Cependant, I& validitt de ce titre

pourrait tre contest~o loraque la plan de la ville do Yaoundb sera

- 53 -
61argi pour couvrir cos zones do recasoment. A ce moment-Th, il

sera pout-tre obligatoire do construire an mat6riaux modernes.

3. Disponibilit6

Prbs du contra do Douala, il nay a pratiquement aucun terrain

do disponible. A Yaound6, do nombroux terrains sont vacants mais

lie no eont peas mis our 1s marchG par lee sp6culateurs.

Des terrains couttumiers sont disponibles dane lee r~gions p~riph -

riques do Yaound6, at, dans une plus petite mesure, do Douala.

Nianmoins, lee droits des propri~taires coutuniers ne sont pas claire-

ment dffiais at 1. Gouvernement du Cameroun a constat6 quo la condamna-

tion 6tait longue, onfreuse et d6favorable du point de vue politique.

Ainsi, lea pouvoirs publics ont sugg*r* ' la SIC, soci~t tinobilibre

nationale at para-6tatique, de mener des nfgociations en vue d'acqufrir

lea terres n6cessaires pour de nouveaux projets. (La SIC a effectu6

lachat do 30 ha aux alentours de Douala et mAne une enqubte sur

lacquisitlon 6ventuelle de huit terrains sit, s bien en dehors do

Yaoundf.)

Autreiois le gouvernement conc~dait des torres do r6serve I

cortainos muricipalit~s (600 ha I Yaound6, 120 ha W Douala, 118 ha

I Ngaoundfr6), afin qu'elles puissant dfdommager lea habitants

dlplacts ' Is suite de projets de renovation urbaine en leur offrant,

% titre gratuit, des lots oA construire leurs logements. L'infrastruc-

ture devalt Itre amfnag~e par les municipalitfs dont lea budgets no

permettaiet.t pas un inveatisement trbs [Link]. Ces terres municipales

- 54 -
 ont 6t& distribuies ou occupies illiciteent par des squatters.
I1 serait possible 4a siaximiser l'utilisation de torres disponibles
en mettant en valour des parcelles plus petites, remebries, dane

certaines zones marginales do Yaound6 at do Douala.

A Yaound6, oti do nombreux terrains vacants, ' proximit du centre de

la villa, no sont pas mis en vente par certains propribtaires, des

torres coutumiares sont disponibles uniquement en banlieue, I des

prix s'ichelonnant entre 800 b 1.000 FCFA ($3,30 A $4.20) le mAtre

cart&. Ls prix payis par la SIC pour lea terres aminag~es dans le

cadre du projet Citi Verte, situges en bordure de la route principals,

b l'ouesL do la villa, e'6cholonnaient entre 400 1 900 FCFA le mAtre

carr.

A Douala, oA ii y a pinurie do terrains, une zone industrielle

croissante qui cherche I acquirir de nouvelles terres et un haut

niveau do sptculation, lea terres coutumibres du centre cotitent de

2.000 W 6.000 FCFA ($8.30 ' $25) le mbtre carrf. Pour un lot minimum
de 300 m2 , le terrain, seul, reviendrait de 600.000 * 1.200.000 FCFA

($2.500 I 45.000). Lea terres coutumibres, aux alentours de la vile,

cobtent do 500 I 1.000 FCFA ($2.10 t $4.20) le mtre carrY. L'achat

rncent par la SIC d'un lotissement de 30 ha en dehors de la ville a

colti 127,5 millions de francs CFA, soit une moyenne de 425 FCFA

(01.77) le mAtre carr6.

La mission a appris qu'W Bafoussam 1. maJoritb des terrains

vacants dans les limites do la rille appartenaient % des particuliers

" 55 -
 W1,en Italent gSnirplement propri~taires de droit coutumier.
Le prix officiel des terres municipales, non misea an valour,

eat 300 FCFA ($1.25) 1.

etre carrY. Les terres coutumiTres sont

vendues W des prix plus 6lev~st la superficie du lot et, par

cone6qumnt, le prix total Stant fonction du montant n6cessaire

au vendeur.

C. Services comnunautaires

Le gouvernement et/ou lea municipaliths, dane 1. cas do Yaound6 at

do Douala, s'efforcent d'amnager un march&, un dispensaire, Una cole,

un posts do police et un bureau pour le parti, dane chaque quartier.

Le bureau du parti reV~t une importance particulibre, car il offre

k la counuautd un centre d'assistance sociale. L'organisation est

solids et les secrttaires locaux du parti, en plus de servir coimne

assistants sociaux et d'assurer des services de consultation, aident

6galement I organiser, dans le quartier, des projets d'am6lioration

par l'auto-assistance.

Le Bureau de l'hygi'bne urbaine eat responsable de l'enlbvement des

ordures et des progranmes do lutte contra les insectes. I1 signals lea

infractions aux services techniques de la municipalitf.

En plus do veiller I l'application des codes de sant6, la munici-

palit6 est churg6e de la r6implantation des habitants qui vivent dans

des zones ob il convient d'am~liorer 1'infrastructure et d'am&nager des

- 56 -
 zones do rcauoment pour lee squatters. Il s'agit do quartiers
divisha an locissements ot un minimum do rues, do tranch6es d'6cou-

lament des eux de plulo et do points d'eau communautaires a t

am~nagg I lintention des squatters qui y sont rfinstalls et auxquels

on assigne dos lots.

Un sons profond do participation coumunautaire au gouvernement

Boest dlveloppf dans de nombreuses regions, parfois avec le concours

des cadres du parti ou des missionnaires, parfois do fagon spontane.

Dana cartaines zones de squatters, les habitants ont mis en valeur des

torres martcageuses, tract des rues et appliqu& des codes du blatiment

btablis par la communaut6.

En principe, tout lotissement est tenu de respecter une srle do

plans gfniraux et de rfglementations en matibre de zonage 6tablis pour

chaque ville, Cependant, ceux-ci sont pfrimfs et difficiles I appliquer.

Lea sections du ministbre do l'Habitat et du Territoire responsables

do veiller ' l'application des r6glementations limitent leurs efforts au

contrble des permis de construite et do l'enregistrement des titres.

Il n'existe aucun implt foncier ad valorem. Lea impbts sur le

revenu foncier figurent au Tableau 7.

L'blectricit6 eat distribute par trois compagnies qui fusionnent

actuellement pour devenir compagnie nationale d'Etat. L'eau eat

distribu6e par la SNEC dane !a partie orientale du pays, et par un

rlseau de services indivtduals dans 16 partic occidentals. Los fraul

- 57 -
deinetallation du rseau d'adduction dleau sont do 40.000 % 60.000 FCFA

par compteur, uoume beaucoup trop leve pour 'btre d6fray~e par un

programme do sites et services. Chaque communautf pourrait avoir un

compteur dont le prix serait divis proportionnellement entre lea

habitants. Lns installations 6lectriques coutent environ 15.000 FCFA,

poux une pussance do 500 watts et de 20.000 I 40.000 FCFA pour des

puisgances plus importates. Une famille nlutilisant que quelqueb

ampoules 6lectriques paiera approximativement 600 FCFA par mois, tandis

qu'une famille consomnant 30 kw d'flectricit6 et de 10 1 12 mbtres cubes

d'eau d~pensera 2.000 FCFA mensuellement. A raison de 100 kw d'6lectri-

citS at do 25 Atres cubes d'eau, le cott se situerait entre 5.000 et

6.0001CFA pa- mois.

Souls queiques quartiers du centre do Yaoundf et de Douala disposent

do r~seaux d'1outs et lee eaux usfes ne sont pas traitfes. Certaines

maisons sont dot6es de fosses septiques, mais la quasi-totalit6 d'entre

elles ont des latrines sur leur propre terrain, ou, dans les quartiers les

plus populeux, ces latrines servent W plusieurs families. Lea projets du

la SIC comprennnt g~nfralement un systbuie de fosses saptiques coumunau-

tairee.

- S -
 Tableau 7., Impbt. sur le Revenu foncier

10 Impbt sur le revenu net provenant de terrains mis en valeur -

per;u par la Soci~t6 nationale d'Investissements.

25. Inpbt sur les gains en capital provenant de la vente

de biens inmnobiliers.

57 Taxe d'enregistrement des baux.

Imp~t sur 1'6change ou la vente de proprift~s.

Imobt Valeur de la Propri6t&

1000 FCFA moins de 100.000

27 100-500.000
57 500.000 - 2 millions
10 2 - 5 millions
15 plus de 5 millions

2% Impbt hypothfcaire (dans le cas oA l'hypothbque est lifie

unv 6pargne-logement, l'impbt est de 0,57. pour des
hypothques de 3 ' 5 millions et de 1% pour des hypothbques
do plus de 5 millions).

Source: Miniettre do 1'6quipament, do 1'habitat et du territoire.

- 59 M
 RE UE-
PUB L IQQ U E.- UNIIE
DU CAMEROUN "0 ., "
,
, , . CHEMINS DE FEA ,' AA Y

en service i oruJ '

---Ien voie de constructon: 'W*''

I.,
ligne projette ., ., cnTO
ligne la 1'tude
4
4.. ROUTES1'MsRZ
route principale, bitudI .,.,
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'-- route principale.

.1 grandes routes diverse. ?TAI
1. MAAROUA
0 'AEROPORT INTERNATIONAL 7, OTOo
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- 60 -
D. Inatitutionp de financeMent de l'habitat et de d~veloppement imnobilier

Ii nt exiate aucun march6 hypoth~caire bien dfvaloppt au Cameroun.

La quasi-totalitt de Is construction I vocation ibsidentielle ou comnmer-

ciale est financte par des cr6dits I moyen terme obtenus auprbs de banques

commerciales ou par des pr~ts accord~s par la Banque de Dbveloppement du

Cameroun, ou par ja Soci6tA immobilitre du Cameroun, % des conditions trs

favorab les.

En raison de l'insuffisance de ressources financitres h long Lerme

disponibleE sur le march& immobilier, la majoritt des constructions came-

rounaisea doivent tre amortiea dans un d~lai relativement court, plus

court, [Link], que l'exiatence productive du bien imnnobilier. Par

consquent, les loyers et lea paiements N bail pour des locaux aussi bien

r~sidentiels que conmerciaux sont anormalement Wlevs. A titze d'exemple,

il nest pas rcre que le constructeur d'un immeuble de rapport amortisse

i'hypothqu du bitiment en 5 ou 7 ans.

En raison de la structure du systine ron6tafre camerounais, cs banques

commerciales ont largement recours % In Banque centrale pour le rescompre

du cr6dit qu'elles accordent au secteur prfvt. Etant donnt les nombreusos

demandes auxquelles duivent rfpondre le .ysthne hancalre et ses ressources

financitres limittes, lem prALs accords au dvcloppement innobilier ont

t1 reatreints en comperniison avec les prbt'o detints au financement du

commerce. A compter de ,laccrbre 1973, par excple, ]a Banquc Centrale,

par son guichet do rhencompce, a accordt au aystbime bancaire conmrcial

M 62 -
 un credit s'llevant %69 milliards do francs CPA ($276 millions), dont
87 pour cent 6taient i court tormo. Lee pr%ts ' la construction d'habitats
ont attoint 1,9 milliard do francs CFA ($7,6 millions), soit moins de
3 pour cent du total des cridits concedbs par la Banque Centrale.

On no dispose pas do donn~es d~taillfes sur le montant du credit

accordG par les banques conmerciales pour financer le dfveloppement

immobilier; cependant, comme les banques ne peuvent, en gfn~ral,

rfescompter plus de 50 pour cent de leurs prbts, il eat improbable que

le total des pAts accord~s h l'industrie de l'immobilier ait dpassf

3 ' 4 milliar4s de francs CFA en 1973.

Les six banques conmerciales operant au Cameroun sont: la Socit6

camerounaise de Banque (SCB), la Cameroun Bank Ltd. (CB), la Banque

internationale pour le Commerce it l'Industrie du Cameroun (BICIC),

la
Sociftt g6n~rale des Banquen au Cameroun (SGBC), la Banque inturnationale

pour l'Afriaue occidentale (BIAO) et la Standard Bank of West Africa

(SBWA). Seule la CB appartient entibrement h des ressortissants camerou-

nais; la SCB eat dttenue * 60 pour cent par des rossortissants canerotunias

at ' 25 pour cent par lo Cre~it Lyonnais, le rcste ftant divis& Lgahement

entre une banque amricaine, allemande et italienne. La SGBC et. la BICIC

ont une participation camerounaise. Les deux autres banques sont los
filiales, sans participation camerounaise, d'institutions financibres

Strangbres.

1. La Bangute doPVveloppement du Cameroun (BDC)

La Baszque de Dvcloppmuent du Cameroun a fit& fond~e en 1961,

loraqu'cllc a repris lee actifs at lea passifs du Cr6dit du Cameruun,

- 62-
 qui datait do la p~riode colonials. C'est une socifti mixte
qui, do par sa structure et sa raison d'%tre, eat semblable aux

banques 6e d~veloppement qui existent gtnbralement en Afrique

d'expression frangatse. La BDC occupe une place peu importanto

dans la secteur de 1'habitat car, en premier lieu, clle accordo

pou de pAts h long terme (10 pour cent seulement pour plus de

5 ans) et s direction eat peu dispos6e * financer des projets

d'habitat, relativement al~atoires, pour des familles h faible

revenu, ecrtains prets ' l'habitat, dans le passet, n'ayant pas

ft& rembcursts. Les prts accord6s I l'habitat, en 1972-1973,

constituaient mons de 8 pour cent du total des prets conc6d6s

par la banque, qui se chiffrait b 7,75 milliards de francs CFA

(environ $31 millions), 38 pour cent de ce pourcentage 6tant

destines h i'habitat "social".

La raison d'Ztre de la BDC eat d'apporter une aide financibre

et/ou technique aux projets de dfveloppement, de fournir un crtdit

'klaconsommation et au secteur immobiller, ainsi quo des prets

pour l'achat de mattriel lger. Elle peut prater h court, moyen,

ou long termes, mais lea 6chtances des prets qu'elle accorde ne

peuvent dvnasser les Echiances des sources de son financemcnt; ceci

a fortement limzit sa possibilitt d'accorder des pr~ts h long teme.

Son capital. social a une valeur comptable do 1,5 milliard de francs

CFA ($6,25 millions) et est rtpartl de la fagon suivante:

Gouvernmcnt du Cameroun 75,5

CCCE 15,5%
Banque centrale 8%
Bremen Landesbaiik 1%
 L1s prljts sont approuvhs par un ComitG des prbts constitu6 do

quatre membres: deux repr6sentants du gouvernement, un de la CCCE

et un do la Banque centrals. Les prbts h moyen terms de plus do

20 millions de francs CFA et lea p~ts IL long terme de plus de

10 millions de francs CYA doivent recevoir l1approbation de tous

lea memLres du Conseil d'adninistration. Le Directeur gfnfral peut

autoriser des prbts peu importants ne dfpausant gfnfralement pas

plus de 2 millions de francs CFA, I l'exception des prbts l'habitat

pour ltsquels le plafond est fixt ' 3 millions de francs CFA. I1

pout 6ga]ement autoriser des prets pour des projets d'habitat do la

Socift* Immobilibre du Cameroun ou do socifit~s privtes ou semi-

&tatiques visant ' la construction d'habitations pour travailleurs.

La BDC offre cinq programmes principaux de priets: le credit agricole,

1. crfdit industriel, lea pr~ts hI1'habitat, les prbts pour 1'achat

d'automobiles et d'fquipement gtntral, et Jos prbts aux petites entre-

prises, ainsi quo des prbts divers.

Son prigrane do prefts de 1972-1973 s'ilovait ' 7,8 milliards do

francs CFA ($32,5 millions) dont 65 pour cent 6taient W court terme,

30 pour celnt h moyen terme et moins de 5 pour cent h long terms

(1 savoir, plus de 5 ant).

a-64-
 PROOFS DE PRETS DR LA -DC. 1972-1973 (EN MILLIONS DE FRANCS
CFA)

Nombre total Court Moyen Long

Cattaorie Total des
A xts teM ttome pits
Agriculture 61 4.198 272 300 4.769
Industrie 38 514 1.074
Habitat -- 1.587
760 1 543 71 615
Automobile
6 et
quipement leger 3.496 359 143 .. 503
Petites entreprises
et divers 46 59 219 -- 278

TOTAL 4.401 5.131 2.251 371 7.753

Le credit agricole eat principalement un credit accordb

aux
coopiratives ou aux compagnies agricoles aux fins de
commercialisation.
Ce cridit reprfsente llactivit6 la plus importante de la BDC --
plus de 5b pour cent du total du credit accord6 par
la banque
depuis son ftablissement.

Lea prbts au secteur industriel incluent des avances

h cotirt
terme pour des travaux publics et des prats I moyen
terms destinis
principalement h permettre aux nouvelles industrips
de transformation
de refinaacer leura dettes I court terme. En g8ti6ral, ces prate
so sont accrus au cours des dernibres annfes et sont
passes de
13 pour cent, en -noyenne, des op6rations de la BDC,
pendant lea
ann6es 1960, W 24 pour cent, en moyenne, au cours dt;d
trois dernibres
annies. Le volume des prbts fluctue, ev termes absolus at relatifs.

Le total des pnts 'a!a consoammation et aux petites

entreprises
reprisente une fraction relativement faible du volume
dos cridIt

r - 65 -
 accord~s par la banque (10 pour cent au total), bien quo le nombre
do prbte I la consoamation (achat d'automobiles at dt'quipement

m6nager) soit copsiderable.

La BDC compto trots cat6gories principales do pr~ts individuals

I l'habitat -- habitat ordinalre, habitat social at amilioration

du losts (achat do matGriaux do construction). Une quatrime

cat6gorie de prbts eventuels I l'acquisition de terrains n'a Jamais

te uti?.iste. Lea oprations, au cours des trois dernibres annes,

so sont rAparties come uit:

PUETS DE LA BDC A L'HABITAT. 1970-1973 (EN MILLIONS DE FRANCS CFA)

1970-1971 1971-1972 1972-1973

Nombre Montant Nombre Montant Nombre Montant
Habitat ordinaire 37 83 46 213 93 262
Habitat social 104 89 107 102 261 238
atertaux de
construction 173 365 74 403 93
Sous-total des prbtI
individuels 314 197 518 389 757 593
Prbts consortiaux 1 68 1 101 1 23
(Construction
d'appartements)

Total do l'habitat 315 265 579 490 758 615

Les p bts pour l'achat de mat~riaux do constructions sont

assortis dlchaoces do 2 ans. Le pr't total no epassor

tu.
huit fois ln salaire do base do l'emnrunteur, ni s'&lever % plus

dc I ,aillinn do franc. CFA. L'empruntour doit contribuer pour

dix pour cent do la valeur do la construction. Le pr6t a un

taux d'intrbt nominal do 5,25% par an, plus 1,25% pour frais
encourus. Etant donn6 quo la BDC calcule l'int~r't sur la
totalit6 du pr't pour la p~riodo entibre, 10 taux d'inttrt

effectif so monte 1 10 pour cant.

Lea prts ' 1'habitat social s'lbvent b 3 millions de francs

CPA ($12.500) au maximum, la valeur totale de la maison et du

terrain 6tant limit~e I 3.750.000 FCFA ($15.600). L'ch6ance
porte suw 7 ans, avec un diff~r& d'amortissement de 3 I 4 mois

afin d'achever la construction. Le taux d'int&et nominal eat de

3,75%, plus 1,25. pour frais encourus. Calcult par anticipation,

le taux cffectif eat de 6,75%. Un acompte &quivalent t 20% de la

valour totale -- maison et terrain -- eat exig, cot acompte pouvant

tre en sapbces et/ou sous forme de terre et de construction sur

Is terraia (mais non de mat~riaux do construction).

L'habitat ordinaire (on*reux) a ftfi le b~ntficiaire principal

d'un financement ' long terme (10 ans), bien que dana le pass des
pr~ts similaires alent ft* limitts 'h5 ans. Le taux d'int~rbt
nominal eat de 5,5% et I taux effectif, do 7,5%. Le prbt maximum
eat 5 millions dc francs CFA ($20.800), pour tine valcur totale du

terrain or do la construction no pouvant dItpassor 6.250.000 FCFA

($26.000). L'ncompto dolt btrc iquivalent h 20 pour cent do l'inves-

timsement total et la moitiA au noins dolt Ztro verabe on ospbcos.

En Srnbral, In ODC voille W cc quo V'emprunteur no dtponse pan,

pour an imatson, plus di 25 I 30 pour cent do son salaire do base;

M 47 m
 pour lea emprunteura t revenu suprieur. ccetAux peut s'6lever

Juuqu'k 50 pour cant.

Putsqu'il eat difficile d'obtenir un titre de proprift& incontest6

auquel imputer un prt, la BDC conctde des prbts uniquement W des

employ~s rbmuntr~s capables de presenter, I titre de co-garant, un

autre emloy& rfnunfr*. Une caution fquivalente W 6 mois de paiements

eat 6galement exigfe. Lee pr~ts sont remboursfs au moyen d'une

retenue trimestrielle sur le salaire. Lea prts sont fgalement

garantis par une assurance-vie obligatoire.

L'habitat constituait une fraction beaucoup plus importante du

portefeuille de la BDC au debut de la dfcennie do 1960, reprfsen-

tant 23,6 pour cent des prts octroy~s pendant la ptriode do 1961-1965.

Cependant, lea difficult6s pour assurer le service des pr^ts et les

problbmes de non-remboursements ont contribuf aux difficult6s

financitres dc la BDC aux environs do 1965. Par constquent, le volume

des prIts ' l'habitat a diminub, en termes absolus, pendant les trois

annes suivantes, tombant ' 265 millions de francs CFA -- 5 pour cent

seulement des prets concbdts en 1970-1971. A 1'exccption des prbts

consortlaux gtnralement accordts potur financer la construction

d'immcubles de rapport destin6s aux familles h revenu levA, lea

prts pendant cette pbriode ont bt& restreints et limit6s au moyen

terme car Ia BDC ne pouvalt obtenir un financement W long terme pour

le secteur do 1'habitat.

.0 6
 Loruqu'en 1969, la CCCE at la Banque centrale ont ouvert une ligne

do cr6dit de 200 millions do francs CFA pour la BDC, ele a t6 en

masure de reprendre son programme de pr'ts h l'habitat. Le volume des

prats individuels, prAte oonsortiau. non compris, a presque doubl6

an 1971-1972 (en pasant do 197 a 389 millions de francs CFA) et s'est

accru a nouveau do plus do 50 pour cent pour atteindre 595 millions de

francs CFA en 1972-1973. Le volume total dea prbts, en tant que pour-

centage des operations de la BDC, a fgalement augment6, passant de 5 pour

cent en 1970 I 7,5 pour cent en 1971-1972 1 8 pour cent en 1972-1973.

Cette ligne de credit eat maintenant fpuiste et ne sera vraisembla-

blement pas renouvele. Elle ftait destin&o h stimuler la rtalisation

dun programne fipargne-logement pour lea familles h revenu modeste, mais

cc but ne fut jamais atteint. Lea familles W faible revenu ne dtsiraient

pas s'engager h 6pargner et le fonds ont W pratts aux clients ' revenu

1ev& de la barque.

Au courG das trois annes 6coules, lea prts pour l'habitat dit

social ont varib, en tant que fraction des prl~ts totaux 1'habitat, do
l
45 pour cent en 1970-1971 b 26 pour cent en 1971-1972 et de nouveau I

40 pour cent en 1973-1974. Cependant, cc sont lea proprittaires do

maisons plus chtres qul ont principalement btnfticib des avantages

prfisentfs par le financeient I long terme de la CCCE. Trois prbta eeulement,

dun montant total de 5,9 millions de francs CFA, ont ft accords 1A l'habitat

social pendant cotte p6riode. Par contre, lea propriftaires d'unit6s plus

cottuuses ont roqu un total do 35 pbts W long torme d'un r-.. nt global do

151,5 milliards de francs CPA.

 PZITS A LONG THEM D LA BDC A L'HABITAT (IN !dLLIONS DR FnUCSCPA)

Habitat social Habitat ordinaire

Nombre do Nombre do
. s Montant, Hoverer ,,ts Montant Moyenne
1970-71 ...... 6 21,2 3,5
1971-72 3 5o9 1,9 13 59,3 4,6
1972-73 ...... 16 70,9 4,4

TOTAL 3 5,9 1,9 35 151,5

Au cours des trois dernitres annes, la BDC a accordb plus des deux

tiers du vclune de sea prbts I des habitants do la r6gion do Yaowidb,

gSnfralement des lonctionnaires.

La BDC identifie trois catbgories do recouvroments (paiements arri~rfs,

incertains, irrfcouvrables).

PUTS ARRIERES ET NON PIMBOURSES DE LA BDC (INMILLIONS DR FRANCS CPA)

2970-71 1971-Z2 1972-73

Arri6r s 73,6 81,4 54,5
Incertains 363,3 324 265,1
irrtcouvrables -2. 359.8432
TOTAL 703,3 765,2 751,7

Lea paiemenfs arrirbs constituaient 2,03 pour cent du total des

remboursements due an 1971-1972 at 1,15 pour cent on 1972-1973. Durant

ces clnes anneb, les remboursoments arriGr6s do prIts W 1'habitat so

sont chiffrs, respectivement, & 1,07 pour cent at 1,1 pour cent,

infirteurs dan. le deux cas, I la moyanne g6ntrale de la BDC.

7
70 a
 La BDC a amorti see cr~ances irrbcouvrablas et Jouit maintenant
d'une
situation f..nancibre solide. En g6nbral, sea prbts I l'habitat accusent
un taux do non-rembourement inftrieur hIcelui de son autre prograne
do
prt., et lea prets non recouvrbs sont principalement des pr~ts 1 l'habitat

social. In nombre do pr6ts incertains et irr~couvrables est rest6 pra-

tiquement au dmue niveau; la quasi-totalitf d'entre eux datant

du dtbut
at du miliev des annes 1960, loraque la BDC s'est heurtie ' certaines

difficultds an raison do lacunas on matibre de garanties.

Le capital social do la BDC, fix6 I 1,5 milliards de francs CFA

a t
maintenu I 1 milliard de francs en raison de ses difficultbs financibres

du milieu des annies 1960 et le solde de 500 millions de francs

CFA n'a
Gt6 vers6 quo depuis quelques annbes. Etant donn& l'accroisscment
de ses
op6rations de pr~ts -- 5,7 milliards de francs CFA en 1970-1971,
6,6 milliards
do francs en 1971-1972 et 7,8 milliards en 1972-1973 -- il semble
que la
majoritf de ses ressources financilbres doivent provenir d'emprunts.

Le bilan de 1972-1973 indiquait que lea emprunts et dfpbts s'6 lovaient

W 495 milliards de francs CFA, comparts avec 5,5 milliards de francs

CFA
du solde de l'encours des pr~ts.

-PRETS ET EMPRLUNTS DE LA BLDC 1972-1973 (ENMILLIONS DE FRANCS CFA)

Emprunts et dpbts
,Prt
Long terme 1.762 ) 3.168
Moyen term. 2.702 )
Court terme 1.039 636
Iv&pbts W vue _717

TOTAL 5.503 4.521

-71-
 Los disponibilitia do la DDC aux fine do prhts proviennent do

d~pbts du gouvernement ou d'autres organismes publics, do r~escomptes

do is Banque Centrale et d'emprunts strangers. En gfnfral, les

6ch~ances des prts ne peuvent, globalement, d~passer lee fch~ances

des emprunts qua contracte la banque pour les financer.

Les dfpbts, principalement I court terme, du gouvernement et d'autres

organismes publics ont perdu de leur importance, en termes relatifs, depuis

1e milieu des annfes 1960, 6poque % laquelle lour utilisation pour financer

des investissewents I court et moyen termes a port6 atteinte ' la position

do liquidit6 de la BDC. Ces d~pbts servent 6galement I financer des projets

prtcis pour le compte de tiers -- lea dfpbts destinbs pr~cismnent 'a

financer des a:tivitts pour le compte du gouvernement ont varit entre 1,2

et 2,1 milliards de francs CFA ($5 I 8,75 millions) au cours des trois

annes. La BDC peut prAter, h moyen terme, l'fquivalent de 10 pour cent

do se d~pbts et, h court terme, l'fquivalent de 50 pour cent.

Les rfescCmptes de la Banque Centrale constituent la source principals

do disponibilittp aux fins de przts I court et I moyen terme. Le taux

do rfescompte pdyf par la BDC est de 3,5 pour cent ' court terme (semblable

' celui des banques commerciales) et 2,5 pour cent (taux special pour la BDC)

% moyen terme; ces taux sont rfcemment months b 5,5 pour cent et 4 pour cent

reopectivement et 1'bchfance a &tt prolongto de 7 h 10 ans.

La BDC obtient la majorit de sea ressources financibres b long terms

en umpruntant W 1'6tranger, notannont auprbs de is CCCE, qui participo

*gaimnent b son capital social at lui fournit une assistance technique.

 Depuls quelques annes, les avances de la CCCE so limitent k des projets

industriels (at hbteliers) prlcis. L'6chtance en eat de 10 ans et le taux

d'intfirbt do 4,5 pour cent. La BDC r~trocbde ces fonds avec une marge de

185 1 3 pour cent.

Dans le pas3i, Is CCCE a 6galement ouvert, aux fins de i'habitat,

une ligne g*n~rale de credit d'un montant de 100 millions de francs CFA,

ayant une tchfance de 10 ans et un taux d'intftbrt de 4 pour cent. La

Banque Centrale a ajoutt une somme &gale * cc montant, sous fornic de

rfescomptesh moyen terme. Lnemploi que la BDC a r6serv I ces 200 millions

de francs CFA a 6tf d6crit auparavant. Des entretiens avec des fonctionnaires
frangais ont falt ressortir, cependant, que cette avance gtntrale no serait

pas renouvele. L'autre bailleur de fonds )Ilong terms de la BDC est le

Kreditanstalt allemand qul lui a accordt un pret de 15 ans, 'hun taux de

3 pour cent, destinb principalement au d6veloppement comnercial et industriel.

Etant dorn la rtpartition de sea ressources, lea deux tiers des optrations

do pr~ts do la BTC sont h court terme. Moins de 10 pour cent des prtts ont

6tb accordts pour plus de 5 ans. Au cours des trois dernibres ann6os, cette
tendance eat devenue encore plus marquee: 71 pour cent des optrations de prits
de la BDC ont 6t& 'h court terme, 5,7 pour cent seulement, h long terme.

Mhme sans tenir compte des prbte au secteur agricole, dans lequol ]a

majoritb eat le cr6dit d'un an aux fins do conmmercialisation, le portefeullie

du credit non agricole do Is BDC a inclu fnormment de cr6dit ' court terme.

Au cours des trois dernibres ann6os, 46,4 pour cent des prbte non agricoles

StLient h court teryao, 45,2 pour cant, I moyen terme, et 8,4 pour cent

seulement, I long terms. L& msjoritb (450 millions do francs CFA) des prbts

a 73 -
non agricolcs I long terms ont Stl destin6a ' des projeta industrials ot

157 uiiilons do francs CFA ont W accords % 1habitat.

Ainsi, led possibilitfs do la BDC sont limit6es, dens une large mesure,

I ce qu'elle pout emprunter I l'tranger, particulitrement dana 10 cas do

prits rfclamant des 6chfances de plus de 5 ans.

Si elle cemble s' tre remise quelque peu des probl'mes qui ont engendr6

les difficult~s financibres dont elle a souffert pendant les annfes 1960,

la BDC reste n~anmoins affaibliepar certaines lacunes en matibre de gestion.

Parmi sea 145 employfs, 7 seulement sont des administrateurs pleinement

qualifies. Deux de sea succursales sont dirigfes par des cadres -- la banque

neon compte qua 12 au total.

L'assistance technique apport6e par la CCCE diminue progressivement.

Depuis le dfpart, en juin 1974, du chef de la section des comptes irr6cou-

vrables qui 6tait un 6tranger, la BDC ne compte plus que 2 Ctrangers.

En g~n~ral, la haute direction do la BDC semble se contenter d'administrer

un programme d'habitat conqu 'intention des families h revenu blev et

sllo semble peu disposes * tenter de mettre en oeuvre des programnmes pour

lee families ' faible revenu qui, en prtsentant plus de risques du point de

vue des garanties et en exigeant plus de travail d'administration, seraient

susceptibles de faire retomber la BDC dano sea anciennes difficultts. Si

la BDC dtoire jouer un rble dans le domaine des prta aux familles b faiblc

revenu, ells devrait btablir une section sp6cials pour administrer coo pro-

grammes ot aauvogarder as situation financitre actuolle, ot elle devrait

renforcer *s capacitA administrative.

 2. La S~ci~tG imnobilihre du Cameroun (SIC)

La Socift immobilibre du Cameroun (SIC) eat une socift mixte

qui relbve du ministbre de l'Equipement, do l'Habitat et du Territoire.

Organisfe 6n 1972, afin de construire des habitations "sociales", sa

structure et sa raison dltre sont analogues aux autres socift6s Lmmo-

bilibres de l'Afrique d'expresmon fran;aise. La SIC eat la seule entre-

prise de conbtruction importante au Cameroun, ayant construit 2.147 unites

d'habitation. En raison des cotts 6levbs de la construction conjugu~s

avec la pfnurie de deniers publics pour l'achat de terres et l'amtnagement

do l'infrastritcture, la quasi-totalit des unitts construiteb par la SIC

vont maintenant aux families camerounaises ' revenu moyen, notmnent aux

fonctionnaires qui regoivent, du gouvernement, des allocations de logement.

Le capital de la SIC se chiffre 'a500 millions de francs CFA ($2,1 millions),

dont un peu plus de la moiti eat dttenue directement par le gouvernement

at un quart, par des organismes publics ou sous le contrbls de l'Etat.

Gouvernement 51,6%
CCCE 16,77.
Ville de Douala 10,3
Banque de D~veloppement dui
Cameroun 107.
Soc-fit camerounaise do Danque 5
Banque fran~aise do Dipbt 3p8.
Dive, s 2,7%

Los avoirs do Is SIC, au 31 mars 1974, @a montaient b 3,1 milliards do

francs CF/. ($12,8 millions). Ello a constrult ou eat on train de construite
2.147 unitbe d'habitation: 1.534 b Yaoundb et 613 k Douala.

Lo Conseil d'administration do la SIC Pe compose do 12 membres dfsignbs

par lea actioanaires en fonction do lour participation: 6 sont nomn6s par

- 75 -
le Souvernement, 2 par la CCCZ et un par Is villa do Douala, la Banque

do [Link] du Cameroun, la SociLtS camerounaise do Banque(dans

laqualle 1e goavernement a une participation majoritaire) et la Banque

frangaise de D6pbt. Conformiment aux statute, le Comitg exfcutt comprend

le prasident du Conqeil d'administration, le directeur gfnfral at des

reprzsentants do la CCCE, do la BDC at du ministbre du Plan.

La SIC peut 6laborer, exlcuter et gsrer sea propres projets d'habitat.

Ella cot 6galement abilitle I planifier et exfcuter des projets financbs

par des tiers (92 unites d'habitation pour lea cheminots, un immeuble

d'appartements pour Air Afriqr' ot des 6coles financ6es par la BIRD. Elle

assure 6galement des services do consultation en matibre de conception

de projets particuliers du gouvernement, tels que done l'habitat, l'infrastruc-

ture ou l'urbanismee Lea activit~s de Is SIC se sont concentrCes *hYaound6

at 1 Douala. Lea tentatives visant ' porter ces activit6s dans d'autres

rAgions ont t&hout car lea municipalitfs ou le gouvernement n'ttaient pas an

mature d'allour lea fonds nfcessaires pour financer lea activitfs de soutien.

[Link] CONSTRUITES PAR LA SIC (nombre d'unitfs)

Ann~os Anntes 1974 (an

195L 1960 1971-1973 construction) Total
Yaound* 467 753 167 147 1.534
Dousla L -- 63
TOTAL 765 978 257 147 2.147

La SIC a r6ceiment amorc*, 1k Yaound6, le projet do grando onvergure

"Cit6 Verte" -- 60 ha et 2.500 unitls en 5 an. La construction do 147

unit6s a commenc6 l'annle dernibre dana I. cadre do I& premilbre phase do

construction portant our 374 unitro.

- 76 -
 La SIC conutruit des unit~s destinies la location-vente ainsi
qu'% la location. Depuis la d~ciaion de la CCCE de ne financer que des

unitfu $6conumiques" de location, la SIC n'a disposfi que do credits

I
long terme pour la construction d'unit~s rfserv~es ' !a location
et ells
a du financer son programe de vente par le biais d'un credit
I moyen
terms accord6 par la Banque centrals. Les versements mensuels pour les
unites fconomiques, % present destinges seulement I la location,
ont subi
une augmentation en raison de Is hausse des cotuts de la construction.
Les
loyers pour des unit~s bhties ' la fin de la dbcennie 1950 s'tchelonnaient

de 1.500 ' 8.900 FCFA par mois. A la fin des annies 1960 ct ait dtbut
des annes 1970, ces loyers 6taient months 'A13.000 et 26.000
FCFA. Lea
loyers pr6vus pour lee units du projet Cit6 Verte vont do 20.000
FCFA,
pour une unit& de deux pitcs 1 37.000 FCFA, pour une unitt de
4 pibces.
Ainsi, la plupart des nouvelles unitfis do la SIC doivent btre
loutes ou

vendues I des fonctionnaires.

En juin 1973, 1.215 unit6s 6 taient

g~r6es par la SIC. Un total do
127 unit6sttient cn location-vente et 1.088 unitfa ' louer, y compris
800 unitts b usage administratif loutes par le gouvernement.
La SIC a
vendu 685 unitfis sous contrat de location-vente.

La SIC a des difficultfs W assurer le service des pruts pour

lee
unitsoh usage administratif car le gouvernement oat lent h effectuor

la versements. En 1974, lea loyers de ces unitn 6taient versts avoc

6 mois do retard, ce qui oat une amblioration sur lea d6laim
dc 10 mols
accuses en 1972-1973, mais une digradatlon tout de minne par rapport
aux
 retards do 3 moie, retarda consid~rhe normaux rcur lea veruements
du Souvernement I Is fin do la d6cannie da 1960. La SIC a dU affecter
un Gmploy6 h plein temps au rAglement des facturations du gouvernement.

La SIC a d'6normes difficult~s i obtenir lapprobation dfinitive

du Souvernemont pour des bartmes de loyers antfrieurement

convenus. A
titre d'exemple, aprts avoir occup6 un ensemble de 24 unites, le gouver-
nemnt sleet propos6 de payer des loyers considfirablement
inffirieurs %
ceux dont i1 fitait convenu initialement. Trente-six autres unit~s restent

vides pour IL mZne raison. Lea differences semblent substantielles; le

gouvernement propose des loyers s'Echelonnant entre 17.300

et 67.300 FCFA
pour des united dont le prix fitait fix6 initiaement de 36.000
h 99.600 FCFA.
Cot obstacle est politique plurbt qu'administratif; n6anmoins,
ii porte
atteinte % la situation de caisse de la SIC.

La CCCE, qul au cours des dernitres anntes a limit6 son f 4

nancement
aux unitfis destinesA la location, constitue la principale sourcede

financement de la SIC. Les przts pour des unitts qui cotutent moins do

1,5 million do francs CFA ($6.250) sant assortis d'une tchtance

do 20 ans,
d'un difftbr d'amortissenent do 5 ans et d'un taux d'inttrbt de 3,5 pour

cent. Lea untfs cobtant plus de 1,5 million do francs maiki moins qua
Is plafond do la CCCE qul cat de 2,5 millions do francs CFA
($10.400)
portent un taux d'Intbrft do 5 pour cent et sont assorties
d'une 6ch6anco
de 15 ans avec in difftr6 d'amortissement do 5 ans. La CCCE eat uniquement
disposte 'h .'nancor des projets bfnbficiant d'une participation
locale qui
doit s'61over, ,u minimum, I 25 pour cent pour les unites lea moillour

marchf at h 50 pour cent pour lee imltni plus onbreusas.

 Los avances ' moyon termo do la Banque centrale sont une deuxitme

source do fonds, pratiquement la souls source de la SIC pour le finance-

ment d'unitfs plus cotuteuses destinbes ' la vents, Le gouvernement peut

participer au financement par le biais d'avances I moyen terme, coime

dane 1e cas d'un pr~t k 4 pour cent d'un montant de 300 millions de

francs CFA ($1,25 million) accord& pour la construction, 1 Yaound6, de

36 unitts destinfestaux:fonctionnaires et techniciens d'un rang &lev&.

Dane le passs, le gouvernement a fourni des terrains par voie de

condamnation, la SIC tant uniquement tetue de supporter les cotits de

r6installation des squatters. Cependant,les problbmes juridiques et

politiques entrans par lachat de terres en exergant le droit de

domains tminent ont imenb lee pouvoirs publics I laisser I la SIC le

soin dlacqufrir lea terres.

La SIC a 6galement recherch6 le financement du gouvernement pour

l'am~nagement de l'infrastructure. Dane le cas du projet Cit6 vertc,

I titre d'excmple, la SIC a sollicitb un don do 400 millions de francs CFA

($1,7 million) piur l'amnnagement des 20 premiers hectares. Cotte requbte

ant encore I l'6tude, cc qui retarde la mise en chantier du rests des

inites de 'a premibre phase (277 initfs) pour lesquelles le d6pouillement

des sounissions d'offres a eu lieu on mai 1974 et des 500 units do la

deuxibme phase actuellument on cours dc conception. La carence do deniers

publics pour l'achat anticip6 de tcrres ct pour I'am6nagement do linfrastruc-

ture con3tituO la pierre d'achoppement financibre principale d'un pro-

gramne d'habitat tlargi.

- 79 -
 Le coftt do la construction au Cameroun sont tele quo la prix

des unit d'habitation modernes ontitrement parachev6es ne sont '

I* portia quo de families % revenu tlev6. Cette situation no va

probablement pa .'am1iorer. La SIC rapports quo lea soumisoions

d'offres relatives I la construction d'habitations, d~pouilles en

juin 1974, 6taient de 30 pour cent plus Mev~es que lea offres pour des

unit:b compar9bleas en juin 1973.

Comie il a &t6 mentionn6 auparavant, l'6chelle des paiements mensuels,

pour lea unites "fconomiques" do In SIC s'est Mlevte constamnent au cours

des ann&e3 passbes et il est maintenant difficile de mettre sur le march&

des unitfs de noins do 20.000 FCFA par mois. Conformbment aux pratiques

locales, la SIC n'accepte que des persunneni pour lesquelles le loyer ne

repr6sentera pas plus d'un tiers de leur salaire de base mensuel -- loyer

qui, aux terres de lal'ji, peut btre dfduit du salaire s'il n'est pas pay6.

Ainsi, lea untt6s &conomiques quo la SIC met actuellement sur le marcht

exigent des revenus de 60.000 FCFA par mos au mininnnn -- revenus de momhs
do 8 pour cent Je Is population employ6. des rigions urbaine3. Cependant,
il existe une exception; lea fonctionnaires ayant des traltemcnts de 40.000

FCFA par mois aeulement peuvent s3 peznettre de louer lea nouvelles unitbs

1s acilleur mrrch6 en raison de leura allocations de logement de 20 pour cent,

comme l'indlqua le tableau suivant:

un timrs do 40.000 francs * 13.000 FCFA

allocation de logement do 20 8.009
21.000 FCFA
Ce roupe constitue cnviron 20% do la population urbaine mployee I YaoundS,

oh sont concontrbs les fonctionnaires at les projets do la SIC.

- 60 -
 La SIC eat 1. soul constructeur d'habitations important au Cameroun.

Eilo a bfntficit d'une assistance technique do la part de la SCET-Interna-

tional, l'un des organismes d'assistance technique frangais; cette assis-

tance diminue 1 mesure que des homologues camerounais sont formfs. Aprbs

1. dtpart du chef comptable, lea activitbs financibres et administratives

ont W reprises par un Camerounais. L'assistance tec' niqa, de la SCET

a borne % present aux services d'un directeur gfn6ral, de son adjoint

technique, d'un directeur do la section technique et d'un ing~nieur pour

lea projets.

Le premier entretien de la mission avec le directeur de la section

administrative et financibre et le directeur technique adjoint s'est avfr6

%tre quelque peu frustrant car la mission n'a pu obtenir, T cette Epoque,

des renseignements precis sur les projets d'habitat de la SIC (nombre

d'unit~s, fventaii des prix). Ce fait semblait indiquer qu'ils n'avaient

pas une vue d'ensemble des activit~s de la SIC. (Ceci pouvait Egalement
reflhter une certaine rftlcence b divulguer des renseignements concrets --

tendance des pays francophones, semble-t-il, et rtbaction possible aux

critiques politiques I propos des prix des unitts de logement construites

par la SIC.)

La SIC semble %tre efficace au niveau op6rationnel. A titre d'exemple,

lee encaissemencu se maintionnent I des niveaux appropri6s depuis Is

refonte, par le directe'r gfngral actuel, il y a trois ans, d'une section

des prtb irr6cotivrables. La SIC semble capable, 6galement, de gfrer un

noimbre coasidtrablement plui 61ev6 d'unit6s, ce qui r6duirait see coluts

uwitaires do geatlon.

- 81 -
 La quotion do savoir si la SIC pout recouvrer le cotts d'un
projet do sites at services -- htant donni lea risques
plus importants
at 1s cot de recouvrement plus ilev& par uniti --
a fait l'objet d'6tudes
manies par la SIC et par la mission. Toutes deux conviennent que ces
projets devraient Utre des projets pilotes ayant une
comptabilit& stparfe,
pour lesquela pourrait Utre instituG un organisme
sp~cialist si l'expfrience
venait W Justifier cette mesure.

Du point de vue technique, les projets de la SIC sont

bien con~us
at exicutts avec compitence. Les travaux d'architecture
sont gfn~ralement
entrepris par ees architectes camerounais et r~vists
par la SIC. La
conception Lst acceptable mais pourrait 1tre amnfliorbe.
Les plans et
cahiers des charges sont flaborfs conform~ment aux
normes des rtgions
francophones. Les dessins d'urbanisme sont rtalists par l'effectif
de
la SIC qui esL tgalemnent charg6 de passer les march6s et
de surveiller
les travaux, conformnment aussi aux pratiques franqaises. Le bureau
technique ala :apacit6 ncessaire pour s'occuper
d'un prograne consi-
dfrablement Mlargi sans pour autant avoir * recruter
beaucoup plus de
personnel. 11n ou deux ingfnieurs de projets supplfmentaires
seraient
[Link] ntcessaires.

E. Autres instittitlops intervenant dans le secteur

de l'habitat
1. Le mnibtbre de l'Equipinent. de lIllabitat et du
Territoire
Le ministtre a ftt institut en juin 1972, lors de
la proclamation
do 1. nouvelle constitution do la Rtpubliquc-UInie du
Cameroun. II a
rogroup6 l'ancion ministbre des Travaux publics, le
Seczbtariat d'Etat

m 82 m
pour le dveloppement uxbain et lea Directions du cadastre et de

l'enregistremnent fonciers (relevant ant6rieurement du ministbre des

Finances).

Lee sept directions du ministbre sont: l'administration g~ntrale;

la construction; l'urbaniame et 1'habitat; les routes; le cadastre;

l'enregistrement foncier; et 1'Ecole nationale de Technologle. Quatre

organismes snmil-publics relbvent 6galement du ministbre: la Socit

inmnobilibre du Cameroun, la Direction des travaux publics, l'Institut

national de Gbigraphie e lea Garages nationaux d'Equipement des Travaux

publics.

Le gouvernement affecte des fonds aux activitfs de la Direction

de l'urbanisme et de l'habitat. Des progrannes precis peuvent btre

finances par des affectations du budget national de dveloppement ou,

dans le cas de l'infrastructure, par lea compagnies d'Electricitb et

d'eau.

Au cours du Deuximnp Plan quinquennal de dfveloppement (1966-1971)

le gouvernemett a investi un peu plus de I milliard de francs CFA

($4.2 millions) dans l'urbanisme et l'habitat (outre les dpenses d'invas-

tissement pour V'adduction d'eau et le rtseau t1ectrique). Cecl

constituait 5,2 pour cent du total dt-penst par It!gouvernement aux fins

des objcctifs d'i plan. Au courn du Troisibine Plan (1971-1976) lea

d6penses d'inetisiement du gouvememcnt, pour des objectifs comparable$,

notamment ]a pt~pnratlon de plans de villas et Ies cedastres, sont cons6es

- 63 -
damuror pratiquement au Us niveau annual, l~gbroment suplrieures W

I milliard do francs CFA. Jusqu'l prisent, nbanmoins, un tiers

seulement du montant prfvu a 6t inscrit au budget. Pour le Troisibme

Plan, le total des investissements en matibre d'urbanisme, d'infrastruc-

ture et d'habitat moderne dans lea rfgions urbaines eat projet6 1 28,2

milliards de francs CFA ($117,5 millions), eoit 10 pour cent de l'inves-

tissement total pr&vu -- public et priv*.

La mission a pu s'entretenir avec des hauts fonctionnaires des

Directionsde l'urbanisme et de 1'habitat, du cadastre et de l'enregistre-

mont foncier, ainsi qu'avec un nombre de fonctionnaires des provinces.

A en juger par son tchec relatif 1ors des runions budg6taires

r~centes, il eat possible de conclure que le nouveau ministbre n'est pas

encore bien *tabli. Ceci eat comprthensible car une certaine priode de

temups eat toujours n6cessaire pour coordonner les services qui relevaient

auparavant d'autres ministbres. (Un travail inad6quat do la part du

personnel a peut-1tre 6galement influt sur la situation. Le Plan do

dfveloppement avait affectb 33 millions do francs CFA pour le cadastre

do Yaoundt. Au moment de l'appel d'offrj, l'offre la plus avantageuse

s'Slevait 1 110 millions do francs CFA, soit plus de 40 pour cent du

total de 250 millions de francs CIA inscrita au budget dana le cadre

du plan pour 1'6tabliscioent du cadastre de b villes.)

La Direction do l'urbanisme et de l'habitat dispose d'un effectif

r~ouit et lea postes c16 sont d~tenus par des conseillers 6trangers.

La Division do l'rbanisme, qui eat dirig6e por un uncien administrateur

- 64 -
 colonial, a supervis6 le travail do consultants priv~s, faiblement
r~numrds, qui pr~paraient le plan de 15 villes environ. Ces plans

sont tracts sur une grande 6chelle et n'offrent aucun detail quant b

l'utilisation des terres, Certains, tel le plan de Douala &labor& en

1956, doivent Itre remanifa. Cependant, lea plans existants sont utiles
dana la mesure oA ils donnent une idle g~nbrale de la croissance urbaine,

ce qui permettra de choisir l'emplacement de projets precis dans 1'bven-

tualit6 do leur financement.

La Division de l'habitat est 6galement dirigfe par un conseiller

Stranger, jeune et dynwaique. Cette division a rfcemment pr'tt les

services do sin personnel 1h la comission sp~ciale charg6e de preparer

la politique nationale de l'habitat.

La Direction du cadastre ainsi quo celle de Ienregistrement des

terres sont diriges par des personnes comp~tentes. La divisi-,i le
l'ancienne Direction du cadastre du Cameroun occidental et des anciennes

provinces d'expression anglaise, afin do so conformer aux pratiques des

regions francophones, a affectt les travaux dans la province du sud-ouest.

La Direction du cadastre manque d'fiquipement et dc bons levts et ne pout

g6nfiralement que dresser des cadastres pour des cas particuliers. La

Direction de lenregistrament foncier est responsable do l'administration

du domaine do l'Etat et est habilitte h encainser Ic3 paianents pour

l'achat de Lcrres. Cependant, elle n'a jamais ajsur6 la perception des

loyers mensuels des r6gions francophones. IA mission n'a pas dispoas do
tomp,-, ullasann pour mener une onqute ur leu activitts do cette direc-
tion dane lea Frovinces du sud-ouest at du nord-ouest.

. 85 .
 En gtntral, la mission est d'avis quo le ministbre pourrait jousr

s rle de l'emprunteur dans le cadre d'un programme 6ventuel do

garantie de l'habitat, mais que sa structure no lui permettrait pas

d'assumer les responsabilitfs financibres qu'un progranune viable exige-

rait, et que son personnel qualifit est trop restreint pour pouvoir

accepter considfrablement plus de responsabilitis.

2. Financement de l'habitat des rtgions rurales

Dans le paas6, les fonds allouts ' l'habitat des r6gions rurales

ont ft* assez limitts, mais l'expansion rtcente des cooperatives et dee

mutuelles de credit ainsi que l'ttablissement, i1 y a peu de temps, d'un

fonds sp6cial pour le dtveloppement rural donnent de grands espoirs pour

le dfveloppement de l'habitat dans ces rtgions.

Trois sortes de mutuelles offrent un credit I l'habitat de ces rfigions.

Des cooperatives agricoles et de commercialisation se dEveloppenr dans la

majorit6 des rtgions de cultures de rapport. Ces cooptratives fournissent

des ressources pour le financement des rtcoltcs et comnmencent I accorder un

credit, sur nantissement des rficoltes, pour l'aLhat de mattriaux de construc-

tion tels que les feuilles d'aluminium pour les toitures, le bois de charpente

et le ciment. Ces cooperatives achttent en gros et peuvent donc obtenir des

prix plus avantageux pour l'agriculteur. El1es fonctionnent de la mcme

manibre quo les Cooperatives des Etats du Sud (Southern States Co-operatives)

aux Etats-Unir.

Le gouvernoment a 6galement oncourag6 l'ttablissment do mutuelles

aux fins do fincncement du dlvelopp ment du commerce local dana lee r6gions

- 66 -
 ruraleu. Ce mutuelles sont ftnancles par une cotisation des membres

do la counmunaut& -- 150 FCFA per capita -- ainsi que par des b~n~fices
r~alin sur des investissements. Les fonds sont concdets pour la

construction d'hbtels, de stations-service, et pour le dveloppemcnt

g8n~ral du ccnvierce et 1'achat do mat6riaux do coastruction par lea

familles. Ces mutuelles jouent essentiellement le rble do banques locales.

Les mutuelles de crtdit ont [Link] multiplit leurs activitts au

Cameroun depuis l'institution de la premibre mutuellc en 1963. En 1973,

on comptait 181 groupes ayant 22.000 memnbret dent lc.i tpargnes atteignaient

24 millions dc francs CFA. Des pr tu sont ac~ord(!i princpI

palefi nt pour ]a

scolaritf des enfants des membres et pour la construction de maisons. Dix

pour cent des trembres des mutuelles do crEdit rt-sident dans ties zones urbaines.

Les mutue'les do crtdit locales appartientent h Ia Soct'tt, dei ututlles

do Crdit du Cameroun (Catneroun Co-operativ, Credit Union League) quf lour

fournit des servicesi admlnistratifs ett de nout'4n et qul, 1hnon tour, out

membre do la CULNA. Les muttullen de crf,,Jlt au Caxneroun ont reu Utuw aide

financitre et techniqile do Ia Fondatlon Konrad Adenauer, U Am 411 11

quo du Corps do Is Paix et. de I'AII) deu Etntu-Unl-t. Lvun dt|)bta 8aaccrolabsnt,

ces mutuelle de crt-dit ont, depulu peu, covimenct ' prieter directement 409

cooptrative. agricoles C de conrner(:Aallaation rurale plut4t que dv dopoaer

lours fonds d'inventluanemnt dano den banques cortcialoc atubas g6nbra-

laent dana lOU itgioln urbaincu.

Ain do M1011A promouvoir la projots agricoles at laMnagaont de

I'infrastructure pour l 06voloppcaonnt rural, ). gouvernomnt a rtceuuwnt

- 87 -
instituS un fonds sp~cial, le Fonds national de dfveloppement rural

(FONADER). pour guider X161aboration et l'exbcution de projets de

grande envergure dans les rkgions rurales. FONADER est autoris6 *

octroyer des pr1ts au dfveloppement de projets I vocation sociale

dans lea rfigions rurales et il considbre l'habitat comme un secteur

prioritaire. CettL institution a ft6 financte initialement par un don

du gouvernement et W 1'aide de fonds d'investissement mis ' sa disposition

par l'intermtdiaire de divers offices de commercialisation de produits

do base du Cameroun. Pendant l'exercice de 1973, son budget s'Elevait

k 2,5 millicrds de francs CFA et il a Ett fixf I 3,8 milliards de francs

CFA pour 1'exercice de 1974. Au cours de 'annte dernibre, la Banque

Mondiale a fourni directement des fonds au FONADER pour la mise en oeuvre

d'un proJet rclatif au bAtail dans la partie nord du pays. Le gouvernement

considbre le FONADER comme 1'instrument principal de promotion du d6ve-

loppement dens lee r~gions rurales.

w P m
IV A DEMANDE REMLLE DE LOGEHM
A. Conditions actuelles de l'habitat urbain

La dernilbre enqubte our lea conditions de l'habitat au Cameroun a ft&

offectu~e en preparation du Deuxibme Plan de dfveloppement (1966-1971).

Cette enqutre, qui sOest limitfe h Yaoundfi et ' Douala et a exclu le

logement des btrangers, a fait ressortir que la grande majorit& de la

population urbaine vivait dans des habitations traditionnelles qui n't6taient

dotes ni d'filectricitt, ni d'eau, ni d'installations sanitaires inttrieures,

mais ambliortes par un toit en tMle ondulte.

Conditions de 1'habitat urbain en 1964

Yaound8 Douala

Construction d'habitations

Traditionnelles 63% o

Traditionnelles ambliorfes 14% 70%

(avec toit en tMle ondulie)

Semi-modernes 13% 17%

(toit en metal, fondations on b6ton)

Modernes 10% 13%

Installations
Electricit6 20% 17%
Eau courante 7,4% 6%
Toilettes int6rieures 6,8% -

Los autres centres comptaient g6nbralement moins d'units en mat~riaux

modernes ou semi-modernes, main avaient 6galement une plus faible donsit6

do population.

- 89 -
 En 1969, la qualitS des unitfs d'habitae:ion s'ltait seneiblement
am41ior~e h Yaoundf. Ce ph~nombne 6tait d-u principalement au fait

d'avoir aJoutf aux unit~s traditionnelles des toits en mftal

et d'avoir
remplacf lea unitfs traditionnelles d&labrfes par des unit~s
dotfes de
fondations en ciment. Aprbs l'enqubte, vera la fin des annies 1960, la

dbnolition de deux vieux quartiers a rbduit davantage le nombre

d'unit6s

traditionnelles.

Yaound*: Caract~ristiques du Parc de 1'habitat. 1964-1968

1964 1968
Traditionnel 14.510 6.608
Amnlior 6.254 11.993
Moderne 2.396 5.874
Nombre d'occupants/unit6 4,57 6,52

L'augmentation de 40 pour cent du taux d'occupation s'explique

par le
fait qua le noabre total d'unit*s de logement se soit blev& de
5,7 pour
cent seulement au cours de la pfriode de 4 ans, tandis que la
population

s accroissait de 7,5 pour cent par an.

Le retard accust par le secteur de l'habitat a 6t6 ressenti presque

entitrement par lea familles I faible revenu. Une comparaison du total

des unitts traaitionnelles et des unitts amfiliortes fait ressortir
une
diminution nettc de 2.163 unitfs pour families W faible revenu.
La faible
augmentation du nombre total d'unitbs cat due preuquc exclusivement
h la
construction d'unit6s modernes qui sont, par consquent, uniquemont
I la

- 90 -
port6a des 15 pour cent d la population do Yaoundi so trouvant au

sommet de 1'6chelle des revenue.

La pression exercte par la population a rempli jusqu'l saturation

les anciens quartiers populaires. Dana le quartier de New Bell de Douala,

la densitb peut atteindre 500 personnes par hectare, chiffre extraordinaire

pour le Camerun. En 1968, le quartier de Town Strangers de Buca comptait

450 structures en planches s'9itendant our 17 hectares, avec une cuisine

at un WC que se partagealent de 3 1 10 families. Cependant, au cours des

quelques dernilres annies, la croissance de la population urbailie a W

absorbfie, duns une large mesure, par le peuplement spontan dc nouvelles

regions plus 6loign6es du centre de la ville. Dans ces rtgions, les

densits de population sont plus faibles, mals, en y rf-sidant,les habitants

sacrifient leur possibilitt d'accls aux utilits publiques.

Ni Yaoundt, ni Douala ne sont dottes d'un rtseau dtgouts. Les coats

de la construction d'usines de traitement des eaux uest et de rtseaux

d'amente pour ces villes ont Ett estims Ih20 milliardti dc francs CFA

($83,3 millions) pour Yaound6 et preque autant pour Douala. Les canaux

d'fcoulement des eaux tte pluic sont inad~quats dans les villes visitbes

par la mission et le drainage dans Ice quartiern populeux n'cst souvent

constitub qua de caniveaux sommairement creusts, sans couverturo. La

mission a visitb des zones de squatters W Douala, oA lea voles de

drainage avaient tt construites et paytas par les habitants eux-mues.

- 91 -
 A Yaound6 et I Douala, soul.S lea units situfes le long don
principales rues paves ont des points dleau individuels.
Dana le
autres quartiers,le r~seau d'adduction d'eau cst lentement
amnnagg
at dane certains quartiers la municipalit6 construit des fontaines

at prend ' sa charge lea droits d'utilisation pergus. Ngaound6rb

no dispose pas de rseau d'adduction d'eau 1 l'heure actuelle, bien
qu'un rseau soit en chantier. Les families creusent des puits (dans
lee quartiers 1 revenu sup~rieur) ou achbtent de l'eau distribute par
des canions-clternes. Selon des foLIctionnaires du cabinet du gouverneur,

ni Bafoussam, ni aucqne autre vlle dana l'ouest du pays ne

dispose
do rtseaux d'adduction d'eau.

R. March6 do I'habitat - Enquhte sur le terrain

Les conclusions suivantes sont bases sur des entretiens de

la
mission avec des fonctionnaires avertis de 5 des 7 provinces
du Cameroun,
compl6tbs par des visites sur lea lieux h Yaound6, Douala,
Victoria
(sud-ouest), Lafoussam (ouest) et Ngaoundtrt (nord). Ces remarques
visent 1 d~crire conment les habitations sont obtenues, construites

at financtes par la gvande majoritte de la population urbaine

I du Cameroun
at, en particuller, par ceux qui ont un revenu trop faible pour
b6n6ficier
des programmes otficlels d'habitat et de pAts.

1. Type d'habitat

En g6ntra], la mission a ft favorablement impressionnfe par la

qualitO des habitations tradttionne]les et am liortes dans
lea quartiers
ob rtside In population urbaine I faible revenu. Plutbt quo lea hutte.
d6labrvaj ou nuil cnstruites qtc Ion t'inmginc dana lea quartlers
aux
ontries do Ia ville, habit6es sans garantic du lendaumin, lI mission

- 92 -
 a vu a- Aie dane lee quartiors do squatters --
des Maisons solidement
Construites an mat~riaux traditionnels avant
une vie utile eatime h
10 ans ou plus par lea fonctionnaires de la Direction
de llhabitat.

Lee hab!,tatins traditionnelles du littoral

(Douala) et du sud-ouest
(Victoria-Buea-Tiko) sont construites de planches
fix6es sur une charpente
en bois ("en arabote"). Pans [Link] et dans le centre-sud (Yaoundt),
les
habitationJ sont faites d'un treillage rev6tu
do boue, ou bien do briques
do boue. Dana le nord, des cours entourtes do murs CL
P'utIi'ation do
briques de boue deviennent do plus en plus frtquentes
b mesure que ]'oi
passe des rgions de savanes aux rgion sani-d6sertiques. L corrtdntion
de la g~ographin et des types d'habitations
tait Is plus frappante le long
de la route de Victoris I Bafousuam; loraque
In mission eat pasaae do la
province du sud-ouest h celle de l'oueat, lea
maisons en planchen aligntes
au bord de la route ont soudainemnent fait place
a des structures en boue.

Dana lea peuplements traditionnels, la terre

Cat "tMlisnc do fajon
extensive. Dana le nord, des terres do concession entourtes
d'un mur
regroupent une mailson pour lo chef do famille
CL des locaux sAparts pour
son femces, sea fils d'age adulte Ct dauLrea
memubres de la famiile. Ces
maisons sont conutruites nutour de la cotir --
ct parfois nizme occupent
entitrement celle-ci. Dana d'autres rgions, ls familles bitlsn, 'A
i'arritre du terrain, uri unitb rectangulaire, all2gte, c,,mpou6o d'un

certair nombre do pibcen (ou, si le terrain

cat suffisamment grand, d'una
rang6o de locnux de deux pitces dot.b chacun
de Jour ptopre entrte). La
fumille pout y rAsIder, tandis qua Pavant
du terrain eat r6serv6 I un

- 93 -
bltiment beaucoup plus 8rand, essentiellement carr6, qui eat lou6 et

comprend une salle de sJour comune entour~e sur 3 cbt6s de 6 1 8

chambres I coucher ayant chacune deux portes, l'une sur l Sextfrieur et

l~autre our l1int~rieur.

2. Accbs initial ' l'hpbitat (match& de la location)

Selon des donn~es pr61ikinaires obtenues lots d'une enquite sur

l'immigration urbaine A Yaoundb, le nouveau venu est g6nralement

cflibataire et a de 20 ' 25 ans. 11 rside gratuitement chez un parent

jusqu'% ce qu'il trouve du travail, p6riode s'§tendant g~nfralement sur

2 ans.

Il loue initialement une pibce unique ou "studio", deux pibces

contigu~s. Les loyers mensuels varient de 800 W 1.000 FCFA ($3,33 - $4,17)

pour une seule pibce avec sol de boue, ' 3.000 ou 4.000 FCFA ($12,40 -

$16,70) pour une pibce traditionnelle amflior~e (pibce dotfe d'un sol en

ciment). Pour 5.000 FCFA ($20,83), l'ancien immigrant I present habitant

urbain 6tabli peut louer une unit6 suffisanunent grande pour y loger la

femne pour laouelle il eat retournt dans son village et qu'il a *pousfe.

Cette unit& comprend g~n~ralement une ou deux pibces avec une salle de

s6jour commune ou dew: pibces dans une rangbe de locaux. I1 peut Ame

y avoir um point d'eau commun dans la cour et il n'est donc pas nfcessaire

daller puisez de l'eau t la fontaine commune install e par la municipalit6.

La location d'une maison entibre est moins courante. Les exemples de

loyers cites ' la mission s'6chelonnaient entre 6.000 FCFA ($25,00) pour

une maison traditionnelle do 70 W 80 mttres carrfs, sans viabilitfi, situfe

dans un quartier pfriphfrique de la ville, 'a 15.000 FCFA ($62,50) pour une

r. 94 -
 maison traditionnelle do 4 I 5 pibces avec eau et 6lectricitG.

Cependant, I cette 6tape, le jeune chef de famille eat plus vraisembla-

blement engag& dana la construction de sa propre maison our un terrain

coutunier pour lequel il a achet6 un droit d'occupation.

A Douala, ob le nouveau venu passe par des ftapes semblables, lea

pibces sont louges pour 1.500 h 3.000 FCFA par mois ($6,25 - $12,50).

Le loyer d'une maison s'l&lve % 5.000 FCFA ($20,83) bien que lon alt

6galement mon&.r6 I la mission une maison en planches qui se louait

pour 7.000 FCFA ($29017).

A Buea, lenqubte administrative de 1968 a fait ressortir que des

pibces dans des maisons en planches, sans Mlectricitb, ftaient louses

pour 800 I 2.000 FCFA ($3,33 - $8,33) par mois, tandis qu'une pibce,

sans viabilitf, avec sol en terre battue cotutait de 300 1 1.500 FCFA

($1,25 - $6,25) par mois.

A Ngaoundfr6, une pibce se loue entre 1.500 et 2.000 FCFA ($6,25 -

$8,33). ce qui reprfsente 25 pour cent, au minimum, du salaire de base

dlun ouvrier non spfcialisf, qui eat de 6.000 FCFA mensuellement.

La location eat presque inexistante h Bafoussam, centre urbain du

Cameroun qui s accroit le plus rapidement. Un honme quittant une rfgion

agricole des alentours pour aller vivre en villa a gfnfralement un endroit

oA loger et peut Egaleuent occuper une partie d'un terrain coutumier

nfgociG pour lui par un membre de sa famille Mlargie qui vit dbj*t en

- 95 -
ville. Coume lee habitants Bamiloke do la r6gion slentraident volontiers,

le nouveau venu nlest tanu do loger gratuitement chez un parent quo pen-

dant 3 mois en attendant d'avoir fini de payer son terrain, construit sa

propre maison et em6nag6.

3. Acquisition de terrains

Au Cameroun, il existe trois fagons courantes d'acqufrir un terrain:

gratuitement, dans un lotissement de la municipalit6, ou en obtenant le

droit d'occupation de tesres coutumitres.

Les terres municipales sont offertes gratuitement, I titre de dfdomnma-

gement, aux squatters qui doivent Svacuer lee quartiers ob la munitipalit6

entreprend d'abolir lea taudis, d'amfnager des rues ou de r~aliser d'autres

travaux publics d'amblioration. La majorit6 des autres terres municipales

sont dfij occupies par des squatters -- autre fagon d'acqulrir des terres

gratuitement.

Les munic'palit~s de Douala et de Ngaoundfr& ont divis& et vendu des

terrains dans de nouveaux lotissements. A Ngaound6r6, des lots de 1.000 h

1.300 mtres carr~s, et mbze de 2.000 motres carr~s, ont &tf vendus pour

90 FCFA ($0,375) le mtre carr6 -- soit un minimum de 90.000 * 117.000 FCFA

($375 - $487) par lot. A Douala, des lots de 300 mtres carrts dens le

lotissement do New Deido ont 6t6 vendus pour 500 FCFA ($2,08) le mbtre

carr, soit 150.000 FCFA ($625), lee paiements effectufs auprbs du Bureau
de l'enregistrement foncier s'~chelonnant sur plusieurs annies.

La mfthode la plus courante d'obtenir des terres au Cameroun est d'acheter

le droit d'occupation do terres couttnitres. Cette pratique pout mener W des

- 96 -
 litises lorsque lea divers file d'un propribtaire de terres coutumibres

vendent 1. droit d'occupation du mbme terrain h plusieurs personnes

diff6rentes. Les possibilit~s de conmettre des fraudes sont nombreuses

eta an sfn~ral, l'affaire so conclut lorsque l'acqufreur Sventuel

le plus
ais6 offre ur. dfdommagoment aux autres.

Le droit d'occupation ne reprfsente pas forcbment une garantie

h
long terme pour l'acqufreur. Lee lots coutumiers sont vastes et peuvent
tre subdivis~s h volontS par be ou lea proprittaires pour
Ztre louts ou
vendus. Le droft doccupation n'offre pas non plus de protection 'h
lloccupant si le propriftaire d~cide de vendre sa propri~t6
avec tous
droits de Jnuissance et de possession ou si lea terres sont
condamnes
par la municipalit6.

Heureusenent, lVassurance d'occuper lea lieux ' long terme

ne semble
pas avoir, pour lea Camerounais, une grande importance.
Conme la mission
1'a appris de plusieurs sources, l'habitant urbain moyen investira
dans
une maison traditionnelle en pensant l'occuper pendant 5
ans. Dans
1'intervalle, il aura amortl son investissement en louant
des pitces et
l sera prxt % ae r6implanter dans un meilleur endroit.

A Yaound6, be prix pay6 pour le droit d'occupation de terres

coutumibres
eat mont6 en flbche, passant de 5.000 1 10.000 FCFA avant
l'indfpendance
au prix actual de 100.000 FCFA ($417) et mbne de 200.000 FCFA
($833) pour
un lot de 30C * 400 mbtres carr6s situ6 dans le quartier plus
vieux et plus
peupl6 mais plus central de Briqueterie. A ce prix, vers en espbces,

- 97 -
viennent 86ntralement staJouter environ 15.000 FCFA en vin et whisky,

plus une chbvre. Le bail et gfn~ralement pour 15 ans. Si le bail

n'est pas renouvelf, l'occupant, dans certains cas, doit abandonner

sa maison au propriftaire du terrain. Dans d'autres cas, il peut

vendre sa maison et une fraction du prix revient au propriftaire du

terrain. Une troiGilne possibilit6 offerte h l'occupant eat de verser

une somme suppl~mentaire, disons do 800 % 1.000 FCFA par mAtre carrf

($3,33 - $4,17) pour obtenir un titre vritable do propri6t6 absolue.

4. Construction de la maison

Le cout de base d'une maison traditionnelle semble tre approxima-

tivement Ae 200.000 1 300.000 FCFA ($850 - $1.250), qu'elle soit construite

an boue, I Yaound , ou en bois, I Douala, et est peut-Itre Thgbrement z,,'ins

lev6I Bafoussam. La main-d'oeuvre reprfsente environ un tiers de ce

cotut, que le proprittaire peut fconomiser s'il peut se faire aider par

des personnes doties des compftences n~cessaires (bien entendu, il ne

s'&pargne pas tous les f~ais de main-d'oeuvre puisqulil doit offrir des

alimenta, des boissons et des cadeaux).

I1 faut ' peu pros un an pour construire une maison traditionnelle

do cette fagon, et pendant catte pfriode le proprittaire d~pense environ

le moitit de gon salaire pour les mattriaux. Ceci reprfsente, pour un

habitant urbain, un investissement total en terrain et construction

1TLt' ment limitatif semble Ztre que la valeur de ltinvestissement pour

une simple maison, en boue, I Yaound6, est supfrieure I cells d'une
simple maison en bois, ' Douala.

- 98 -
 d'approximativement 300.000 1 400.000 FCFA ($1.250 - 1.700) rfparti
u! 18 mois. Si 1achat de matfriaux absorbe la moitiA de son salaire

mensuel pendant un an environ, la mission estime quo cet habitant devra

disposer d'un salaire mensuel de base d'approximativement 20.000 FCFA

-- revenu moyen urbain -- pour devenir propriftaire, en queique sorte,

d'une maison construite our un terrain coutumier.

Chez los Bamilekes, qui sont originaires de 1'ouest et qui reprfsentent

une fraction considerable de la population de villes telles que Douala et

Yaound6, le processus entier peut se d~rouler en 3 mois. Deux raisons

expliquent ca fait. La premibre eat qu'ils ont un sens trbs d~velopp&

de la cooperation dons la construction. La majoritt des families 61argies

comptent des mambres dotts de compftences en matibre de construction et

la runion du dimanche pour la construction d'une maison s'est trigfe en

institution urbaine. La seconde raison eat la "tontine", petite mutuelle

dIpargne et de credit improvisfe, se fondant 6galement sur l'esprit de

coopfration. Chaque membre verse une cotisation mensuelle et chaque mois,

tour I tour, la sonmme r~unie eat donnfe I un membre du groupe. Un memlre

peut vendre son tour d'utiliser l'argent, ou peut acheter le droit de faire

usage de cet argent avant son tour. Ce systbe, bien entendu, assure aux
membres de la tontine un accbs rtgulier *Ade petites sommes ainsi qu'aux

avantages que cela comporte. Chez lea familles aisles, les fonds qui

passent par la tontine peuvent btre considfirables. Salon le renseigne-

ments recuejIlis par la mission, plus de 80 pour cent des habitants de

Bafoussam participent rfgulibrement h une tontine.

- 99 -
 C. Habitat urbain - Besoins. production et demande

Le Tableau 8 fait ressortir qu'il faudra construire au Cameroun

26.940 unites d'habitation urbaines par an, jusqulen 1975, et 34.000

unitfs par an de 1975 k 1980. Ces estimations, qui ont ft& prfpar~es

par la Direction do l'urbanisme et de l'habitat du ministtre de

l'Equipement, de 1'Habitat at du Territoire pour la Commission sur la

politique nationale de l'habitat, sont bases sur l'accroissement de

population projett et pr6voient le remplacement du stock existant

d'unit~s d~lab'6es I un taux de 2 pour cent par an.

I1 eat manifeste quo lea programmes officiels actuels, qui ne portent

que sur Yaoundb et Douala, sont loin de r~pondre aux besoins glnfraux

de logements de ces deux villes. A Yaound6, le Projet Citb Verte de la

SIC portant sur 2.500 unit*s devrait satisfaire la demande en unit~s

modernes (onreuses) de la capitale pendant ces prochaines annfes. I1

eat estimf que 150 unites supplfmentaires pour lea familles h revenu

6lev -- dont la majoritf se trouve 1 Yaound -- seront financbes annuel-

lement par la Banque de Dfveloppement du Cameroun (BOC). La BDC offre

galement des prbts pour lVacha de mattriaux de construction et certains

d'entre eux pourraient tre utilisfs pour bltir des unitfs de location

pour lea faibles revenus. Par cona~quent, l'insuffisance annuelle de

logem nta eat estim~e come suit:

- 100 -
 TABLEAU 8. Construction d'habitations requise dans les centres urbains-

du Cameroun, 1976-1980
Population Taux de Personnes Nombre d'u- Total Nombre d'u- Total
Ville est. de 1972 Croissance par m&nage nit&s/an 1973-75 nits/an 1976-80
Douala 315.000 6% 4,8 5.530 16.590 6.970 20.910
Yaound* 210.000 8,5- 5,4 4.300 12.900 5.900 29.500
Nkong- 79.300 10% jusqu'en 4,8 2.160 6.480 1.960 9.800
samba 1975, 6.
ensuite
Victoria- 65.300 7% 3,2 1.950 5.850 2.550 7.650
Tiko-Buea

Bafoussan 64.500 11% 7,2 1.300 3.900 1.410 7.050

; Kumba 45.000 6% 3,2 1.180 3.540 1.500 7.500
Garoua 40.000 7,5% 4,9 820 2.460 1.100 5.500
Maroua 38.600 3,5% 4,2 530 1.590 600 3.000
Foumban 37.000 5,8 7,2 420 1.260 530 2.650
3amenda 32.G .O 6% 3,3 820 2.460 1.100 5.500
Bafang 29.000 8% 7,2 300 900 410 2.050

Autres
centres
urbains 295,.000 - 7.630 22.890 9.840 49.200
Total 1.250.000 26.940 80.820 34.000 170.000

Source: Ministtre de 1'Equipement, de l'Habitat et du Territoire

 paraion des besoins annuaels en habitations urbaines et des
..
habitations construites done le cadre de programes officiels
pfvus pour 1973-1975

Reste du
Yaound6 Douala pays
Production d'habitations

SIC 240 108 95

SDC - Hypothtques imobilibres 100 25 25
BDC - Mat6riaux de construction 250) 90 60

TOTAL 590 220 180

Besoins en habitations 4.300 5.530 15.160

DSficit annuel d'habitat 3.700 5.300 15.000

A partir do divers renseignements sur l'emploi et sur la participation

calcul6
do la main-d'oeuvre, la Direction do l'urbanisme et do 1'habitat a
La
approximativement la r6partition des revenue pour Yaoundf et Douala.
prfsumte
rApartition des revenus dons lea autres centres urbains du pays eat

%tre la ume.

Rpartition des revenue mensuels des foyers urbains

Douala et
Revenu mensuel autres centres Yaound

207. 12%
Morns de 10.000 FCFA
50 707. 38 507.
10-22.000 FCFA
20 90 35 85
22-43.000 "
4,5 94,5 7 92
43-61.000 "
3,5 98 5 97
61-90.000 "
Plus ce 90.000 " 2 100 3 100
100 100

Revenu moyen: 18.000 FCFA

I
22.000 FCFA

Si, comme 13s donn~es le portent ' croire, environ 30 pour cent de la

population urbaine eat en chbmage, il devrait %tre possible d'estimer la

- 102 -
distribution des revenus des foyers urbains ne comptant qu'un seul

membre travaillant W plein temps. Le tableau suivant, qui a t6

prfpar6 pour Douala, s'applique fgalement aux autres principaux
centres
urbains, h l'exception de Yaound&, et indique que le revenu moyen
est
d'environ 20.500 FCFA.

Revenu des foyers de la population urbaine avant un emploi

10-22.000 FCFA 57,1%

22-43.000 " 28,6 85,7%
43-61.000 " 6,4 92,1
61-90.000 " 4,9 97
Plus de 90.000 FCFA 3 100
100
A partir de ces estimations sur la rpartition des revenus, la
Direction
de l'urbanisme et de lhabitat a 6tabli quatre categories de besoins
en
habitations correspondant aux principaux niveaux de revenus:

1. Surfconomiue: foyers ayant un revenu entre 10.000 et 22.000

FCFA, environ la moiti& de la population urbaine. Si 20-25
pour cent du revenu mensuel est d~penst pour 1'habitat, les
versements mensuels de ce groupe devraient s'&chelonner entre
2.000 et 5.500 FCFA.
2. Economjiue: foyers ayant un revenu entre 22.000 et 43.000
FCFA,
constituant plus d'un quart de la population urbaine et en
mesure de d~penser, pour l'habitat, de 4.500 I 11.000 FCFA par
mois.

3. Revenu modert: vaste gamie de foyers comptant des ouvriers

sp6cialis's ayant un emploi stable, dont le revenu s'6chelonne
entre 43.000 - 90.000 FCFA. Ce groupc, qui constitue lAgbre-
ment plus d'un dixilme de la population urbaine, peut payer
Jusqu' 22.500 FCFA par mois. C'est le groupe bfn~ficiaire
des projets de construction d'unitts modernes mis au point
actuellement par la SIC.

4. Revenu suprieur: lea 3 pour cent supfrieurs de la population

[Link] qui gagne plus de 90.000 FCFA par mois.

- 103 -
 Le Tableau 9 donne lea estimations de la Direction de l'urbanisme

at de l'habltat concernant la demande rAelle des quatre niveaux de

revenus principaux danq lea grands centres urbains du Cameroun pendant

la pfriode 1973-1975p

Quel genre de logement peut-on construire, qui soit I la porte

des groupes dfcrits ci-dessus? Si l'habitat moderne entralne des couts

comparables t ceux de la SIC, il semblerait que lea prix 6lev~s limite-

ront aux seuls foyers 4 revenu modfrg et supfrieur la possibilit6

d'acheter ces habitations.

- 104 -
 TABLEAU 9. Construction annuelle d'habitations requise pour les centres urbains du Cameroun,
par cat*Rorie de revenus. 1973-1975

Surtconomique, Revenu suprieur,

moins de Economique Revenu modfrf plus de Total
Ville 22.000 FCFA/m 22-43.000 FCFA/m 43-90.000 FCFA/m 90.000 FCFA/m par an

Douala 3.820 1.100 440 110 5.520

Yaoundf 2.150 1.500 516 130 4.300

Nkongsamba 1.510 430 170 45 .160

Victoria-Tika-
Buea 1.360 390 150 40 L.940
Bafoussam 910 260 104 26 L.300

Kba 826 236 94 24 L.180

Garoua 574 164 66 16 820

Maroua 371 106 42 11 530

Foumban 294 84 33 - 420

Bamenda 574 164 66 16 820

Bafang 210 60 24 - 300

Autres centres
urbains 5.340 1.500 610 150 7.630
Total (arrondi) 18.000 6.000 2.300 570 26.900

Source: Ministbre de 1'Equipement, de IlHabitat et du Territoire

 Le gouvernement estime qu'une unitG d'habitation moderne doit avoir

une superficie do 70 btres carrts au minimum pour comprendre lea 4

ou 5 pibces d6sirles par lea families camerounaisee. Dans ca cas, le

cott do l'unit6 la meilleur march6 possible, b raison de 30.000 FCFA

le Atre carrA, serait hors do portfe pour lea families ' faible revenu,

comne lindique le tableau ci-dessous:

Construction do l'habitation 2.100.000

Infrastructure 400.000
Terre 100.000
Total 2.600.000

50% do 1'infrastructure payee par l'Etat 200.000

107. d'acompte sur le solde du prix de vents 240.000
Hypoth1que 2.160.000

Paiament mensuel, principal at intfrts,

sur 20 ane, W 9,5% 20.000 FCFA

La construction d'une unit6 de base plus petite, d'une superficie

bloc sani-
de 30 mtres carrfs -- 6ventuellement une grande pibce avec
aux
taire -- ayant des fondations permettant l'expansion 6ventuelle
50 accord6
70-100 mtres carr~s dfsir~s, accompagn~e d'un subside de
les
par le gouvernement pour les frais d'infrastructure, rfduirait

cotits coume suit:

Construction de l'habitation 1.000.000 FCFA

Infrastructure 400.000
Terre 100.000
Total 1.500.000

50% de l'infrastructure payee par l'Etat 200.000

107. d'acompte sur le solde du prix de vents 130.000
Hypothque 1.170.000

Paiement mensuel, principal at intltbts,

sur 20 ans, ' 9,5% 10.500 FCFA

- 106 -
 Los pos'ibilitfs de vente d'une telle unit6 de base restent ' prouver.

Cependantp la possibilitt d'flargir aistnent l'unitf en utilisant des

matiriaux traditionnels am~liorks pourrait la rendre plus attrayante

qu'une petite unite (telle que l'unit& moyenne mentionn~e auparavant)

qui no serait pas susceptible d'%tre agrandie.

I

SI le gouvernement restait proprLbtaire du terrain en le louant

avec linfrastructure aminage at encourageait le particulier % acheter

l'unitG de sa propre initiative, il on rAsulterait la structure des

cotits suivante:

Construction de 1habitation 1.000.000 FCFA

10 d'acompte 100.000
Hypotique 900.000
Paiement mensuel, principal et
intfrbts,sur 20 ans, I 9,5% 8.390 FCFA
Turre et infrastructure 500.000
Loyer bast sur le paiement d'un
intfrbt I un taux situ& entre le
ta'x de r~escompte de 4,5% de la
Banque centrale et, disons, le
taux de 9,5% que porterait un
ptt I l'habitat octroy* par le
gouvernement. 1.700 - 3.650
10.000 - 12.000 FCFA

Bien q'ue lea paiements mensuels atteignent le Am~e niveau, aucun subside

do l'Etat pour l'infrastructure ne figure dano ce dernier exemple. Les

versements I loyer seraient assujettis des taux d'inttr2t conmerciaux.

En outre, les versements pourraient Utre rfduits pour les groupes de

rovenu le plus faible, rfduction compensfe en augmentant le loyer des

groupes b revenu supfrieur.

De cette fagon le gouvernement pourrait finalement recouvrer son

investissement soit en vendant les terrains 'hune date ultfrieure, soit

en augmentant le loyer des occupants dont le revenu se sera probablement

accrue
- 107 •
 Pour fournir ce qu'il appelle des habitations "&conomiques", le
gouvernement envisage do mettre en oeuvre un progran do sites et
services ' 1'intention du groupe d'un revenu de 22.000 h
43.000 FCFA.
Dana ce cas, de plus grands terrains seraient am6nag~s par
is gouver-
nement et 1. bnficiaire y construirait une maison traditionnelle

am6 ior~e de 80 ' 100 TJtres carr6s (fondations en bfton,

toit de
matal, "pletrages" do boue sur des murs en boue stabilis6e,
fosse sep-
tique et viabilit intigrale). Le i5rojet de programme d'habitat prfvoit
terrain ot infrastructure h la charge do 1'Etat -- nous suggrons

d'appliquer bans ce cas 1e mmeo principe de location h long

terme du
terrain afin d'6viter au gouvernement do verser des subsides
pour les-
quels il dispose do tris peu do ressources.

Une maison traditionnelle amblior~e cotitant 600.000 FCFA pourrait

%tre construite par des artisans et financfe par Is propriftaire

lui-
m~ne, conue cela as fait actuellement. Le financement W long terms de
coo unitfs pr6sente un problbne dane la mesure ob il eat difficile

d'envisager une hypothbque assortie d'une 6chance de plus

de 8 ans.
Sur cette base, et en supposant un acompte de 107, lea versements
men-
suels sur 540.000 FCFA, I un taux de 9,57%, seraient de 8.000
FCFA. Du
point de vue des d6ponses mensuelles dona ce cas, une maison
construite
ainsi pout concurrencer la maison de base moderns mentionn6e
plus haut.
Ell fournit un local inmfdiat plutbt qu'uno construction permanente

et ±l eat difficile d'appr~cier quelle en serait la valeur

relative pour
1s bknficiairo. Ce choix devrait probablement tre offert.

- 108 -
 Lhabitat pour le groupe au revenu le plus faible (sur~conomique)

exigera un programne de sites et services; la contribution de l'Etat

(ou paiements I loyer des blntficiaires) serait analogue k sa contri-

bution dens le cas du prograe d~habitat destin6 'ala cat6gorie

"§conomique", la difffrence principale Stant que lea dimensions et lea

couts do l'unit6 % construire -- fgalement par des mothodes tradition-

nelles -- seraient moipdres. 11 semble 6galement 6lbnentaire qua les

dimensions et la qualitt de la construction solent fonction des besoins

et des ressources du b6n~ficiaire particulier, plutbt qua du montant

des subsides do lEtat disponibles.

Le finawicement d'uwe unite minimale, dont le cotit eat estim6 par

lea experts du gouvernemcnt W 300.000 FCFA, serait do 5.000 FCFA par

mois, en supposant un acompte de 107., une fchfance de 5 ans et des

intfr~ts ' 9,57. En raison de l'auto-assistance considfrable associfie

h ce genre de construction, les paiements mensuels pourraient btre

moins 6lev6s.

Les paiements des intt6rts atteignant do 1.700 % 3.650 FCFA pour

la location d'un terrain sont largement en mesure do concurrencer lea

versements mensuels pour des maisons traditionnelles amlior~es situfes

dens des quartiers maintenant habitfs par catte classe de revenue. En

1968, I Buea, une pitce dens une maison en bois avec sol en ciment et

Slectricit6 so louait entre 1.500 et 2.500 FCFA par mois. Une pibce

' Yaound6 so loue actuellement entre 2.000 et 3.000 FCFA par mois.

Le loyer des habitations sans viabilit east, bien entendus inf~rieur:

pour 6.000 FCFA mensuellement, il eat possible do louer une maison

- 109 -
entitre, de 70 W 80 mtres carrts, sans viabilit6, dane les quartiers
pfiriphfriques de Yaound& -. approximativement 1.000 I 1,200 FCFA par
piece1 mensuellement. L'enqu&te do 1968 mente I Buea a fait ressortir
que des pibces dans une maison en bois sans 6lectricit6 se louaient

entre 800 et 2.000 FCFA par mois, tandis qu'une pitce dot~e d'un sol

en terre battue, sans viabilitS, cdtait entre 300 et 1.500 FCFA men-

suelleunt. Si le projet de sites et services pour la catfgorie surfco-

nomique est adoptS, ces femes 6.000 FCFA par mois permettront d'ltre

propriftaire d'une mailleure maison sur un terrain avec viabilit6.

- 110 -
 V. PESPECTIVES ECONOMIQUES ET FINANCEMENT D'INVESTISSEHENTS

L'fconomie camerounaise repose essentiellement our l'exportation,

notamnent du cacao, du cafe, du bois et du coton. Au cours des dernibres

ann~es, surtout pendant le Deuxibme Plan de dfveloppement, des progrts ont

t& r~aliaes en ce qui concerne l'tablissement d'une industrie manufacturibre

locale pour fabriquer et assembler des produits susceptibles de remplacer lea

importations. Des progrts ont 6galement t accomplis quant au dfveloppement

d'industries pour la transformation locale des matibres premibres en biens

interumidiaires destines au marchf intfrieur et I l'exportation. Un grand

ensemble industrial pour la fabrication de l'aluminium raffine le minerai de

bauxite, en provenance de la Guin6e, pour produire environ 50.000 h 60.000 tonnes

d'aluminium par an. Une partie de cat altuinium est exportfe et le reste Bert

A fabriquer des matfriaux de construction et des ustensiles m6nagers destines

au march& int6rieur. Eo outre, une grande cimenterie est rfcenent entree en service,

mais elle d6pend largement de ulchefer import& et ne crfe donc pas de flux de

revenue importants (valeur ajoutSe) pour l'6conomie nationale.

Pendant la promibre dfcennie de l'ind6pendance (1960-1970), le produit national

brut s'est Glev6 I un taux annual moyen de 6 pour cent. En suivant des politiques

financibres prudentes, le gouvernement a pu financer des investissements publics

accrue en utilisant, dane une large mesure, 1'6pargne intfrieure. L'investisse-

ment public visait principalement W Gliminer lea goulots d'ftranglement du dfve-

loppement, h savoir ui rfseau de transport inadfquat et une main-d'oeuvre non

forms. La diversification des cultures a 6galement StS financte et le gouvernement

a maintenu des conditions dlinvestiasement favorables pour encourager l'entrfe de

capitaux privfs strangers. En 1970, le PNB atteignait $1,2 milliard, soit apprcci-

mativement $200 per capita.

- 111 -
 Au dbut des annes 1970t la croissance Sconomique seet ralentie, dane
une large mesure, en raison dp flfchissement des prix du cacao at du caft at

d'une rduction de l'investisaement priv6 &tranger. Nalgr6 la rcession de

16conomie nationale qui en a r6sult6, le gouvernement a r6ussi 7 am~liorer

la situation budg~taire en relevant lea taux dlimposition, en am~liorant la

perception des impbta et en contr*lant davantage les d~penses. N~anmoins,

pandant cette p~riode, le Cameroun a vu sea r6serves diminuer et sa dette

ext~rieure augmenter tandis que linvestissement public prenait de 1'avance

sur 1'6pargne int6rieure et que le pays couuengait I accuser un d6ficit consi-

durable dans sa balance commerciale.

En 1973, lorsque lea cours des produits de base sur lee march6s mondiaux

ont conmenc6 I so reeresser, il y a eu un accroissement rapide des recettes

d'exportation et une accumulation do r6serves en devises. Leffet des prix

plus 6lev~s du p~trols s~est fait reasentir en 1974 et commence b pains '

peser sur lea progrIs r6alisfs par le secteur de l'exportation. La porte

6ventuelle des r~percussions des prix plus 6lev6s du p6trole our l'6conomie

camerounaise reste ind~termine 'al'heure actuelle.

Lea perspectives d'une nouvelle croissance de l'1conomie demeurent favorables;

la diversificatiou et la consolidation de lassise d'e;iprtation joueront un

rle pr6pondtrant dans l'expansion. Lee avantages pr~sent~s par un climat et

un sol diversifits -- donnant au Cameroun une position quelque peu unique parmi

lee pays d'Afrique de loupst r- devraient peneitre d'[Link] la production

do la quasi-totalit6 des cultures at de l'6levage.

- 112 -
 Pour que l'6conomie continue I so d6velopper, il convient, au prfalable,

qu'un investissement suffisant soit consacr6 au d~veloppement des ressources

agricoles du Cameroun, notmn"ent celles des petites exploitations, et que

soit davantage dfvelopp6 le rseau de transport nfcessaire pour produire et

commercialiser les rcoltes et le bftail. A titre d'exemple, lachbvement

rfcent du trongon du Chemin de Per transcamerounais reliant Yaound5 I Ngaoundfr

devrait avoir un effet certain sur le d6veloppement des ressources de la partie

nord du pays.

Les pouvoirs publics et des observateurs &trangers s'intfressant ' la question

reconnaissent que meme si le d~veloppement rural est couronnf de succbs, l'exode

rural rapide et continu vers les principaux centres urbains continuera 1 consti-
tuer un problbme fondamental. I1 convient donc de se prfoccuper &galement de

la canalisation de ce potential urbain; Il Vheure actuelle, le chbmage urbain

est 6levf, des terrains bien places sont mal utilisfs dans des peuplements non

planififs de squatters et dans d'autres quartiers ' vocation rsidentielle, et

l'infrastructure ainsi quo les services soclaux font d&faui. La qualit* de la

vie urbaine ainsi que la productivit6 en puissance des agglomerations sont donc

jugulfs, et dan certains cas, se dfgradent.

Pour ce qui eat du financement des investissements, l'6conomie a beaucoup

recouru I llemprunt I l'6tranger pour rduire l'1cart entre lI'pargne intfrieure

totals et l'investissement (public et priv&). Ea 1973, l'investissement priv

&tranger 6tait estim6 W $17 znillions, les dons officiels d'investissement se

montaient 1 $10 millions et lep emprunts publics nets I moyen et long termes

lances h l16tranger 3'6levaifnt k $37 millions environ (dfcaissements de $64

millions, moins remboursmeqs'do $27 millions).

- 113 -
 Lee meilleures estimations laiusent penser que lea emprunts publics

nets % moyen at lon$ tormes devwont s'6lever % quelque $40 ou $50 millions

annuellement au cours des 5 prochaines annes pour quo l'1conomie maintienne,

pendant cette p~riode, un taux d'accroissement effectif de 5 pour cent, ce qui

reprfsenterait 70 pour cent seulement du taux de croissance de 1967-1971. Cette

estimation se base sur la supposition quo les exportations augmenteront ' un

taux annual de quelques 3,5 pour cent, soit hgbrement moins quo celui des

importations pendant cette una p~riode.

En 1973, le total du service do la dette publique atteignait $27 millions,

ce qui repr~sentait, par rapport aux recettes d'exportation, un service de

8 pour cent. Ceci constituait un accroissement considerable du coefficient

du service de la dette qui 6tait de 5,7 pour cent en 1972. Durant cette annie,

le total de la dette publique 1 moyen terme se chiffrait h $247 millions et,

en 1973, il a atteint le montant estimatif de $315 millions.

En dfcembre 1972, presque 50 pour cent de cette dette 6tait due h des

gouvernements trangers, notanment 1 ceux de la France, de l'Allemagne et des

Etats-Unis. A des sources multilattrales revenait encore 25 pour cent et le

credit accord6 par lee fournisseurs reprfsentait i quasi-totalitf du solde.

En se basant sur les tendances actuelles (croissance prfvue des exportations

de 3,5 pour cent annuellement et $40-50 millions en entrfes nettes annuelles

d'investissements publics nfcessaires au cours des 5 annies h venir), le

coefficient du service do la dette devrait so trouver port& W 12 ou 15 pour

cent d'ici I 1979.

- 114 -
 I
Annexe I. Donn~es aRnfrales sur le pays

A. GWoaraphie et climat

La Rfpublique-Unie du Cameroun situfe aur la courbe formfe par la

cbte occidentale de l'Afrique, eat limitrophe de la Guinke Equatoriale,

du Gabon et du Congo (Brazzaville), au sud, de la Rfpublique Centrafricaine

at du Tchad, I l'est, et du Nigeria, W l'ouest.

Sea 475.441 kilombtres carrfs (183.568 milles carrks) regroupent

qustre r~gions g~ographiques distinctes:

1. Les baises plaines du littoral, couvertes de forts tropicales

humides qui s'6tendent vers 1'intfrieur le long de la plaine
d'inondation du fleuve Wouri, I l'embouchure duquel se trouve
Douala, port du pays, centre cotmmercial principal et ville la
plus grande, Le climat eat chaud, humide et pluvieux pendant
toute l'annfe.

2. Le vaste plateau du centre, region de transition dont l'altitude

s'ilbve ' 1.371 mbtres (4.500 pieds) au-dessus du niveau de la
mer dans la rtgion d'Adamaoua. Les temperatures varient entre
la longue saison des pluies et la courte saison de stcheresse
(dfcembre-mars). Au nord, ot la savane boise remplace la forlet
tropicale, la pluviositE tombe I moins de 900 nn, environ,
(36 pouces) par an et lea variations de temperature sont plus
marqu6es.

3. La haute savane aux confins septentrionaux, qui s'incline vers

le lac Tchad at a une pluviositt de 500 h 635 mm (20-25 pouces)
par an.
4. Les for:ts montagneuses de l'ouest, qui partent du mont Cameroun
de 3.962 mbtrea (13.000 pieds), point culminant de l'Afrique de
l'ouest au sud du Sahara, pour descendre vers le nord en passant
par des vallonnements et des plateaux flev~s d'une altitude de
1.097 h 2.225 mbtres (3.600 ' 7.300 pieds). Le climat est frais
et humide.

115 -
 B. Histoire at gouvenement
Occupant un carrefour traditionnel g6ographique et ethnique
en
Afrique, le Cameroun a connu une immigration de groupes
ethniques qui
s'avancaient dans lea r6gions forestibres, venant des
plateaux et des
savanes de l'ouest et du nord. Le pays compte maintenant approxinmative-
mant 200 groupes ethniques parlant 24 langues principales.

Parmi lea envahisseurs lea plus rfcents, avant l'arrivfe

des Europfens,
figurent lea cavaliers Fulanis, vbtus d'une cotte de mailles
qui, au
XIVIm e sibcleont impost leur rbgne sinon toujours leur religion
musulmane
aux peuples sfdentaires des r6gions septentrionales. Bien que, suivant
certains, le capitaine au long cours carthaginois Hanno
aurait rapportt
l'existence du mont Cameroun au VItme sitcle avant J.C.,
la majorit6 des
historiens sont convaincus que lea premiers homnes h parvenir
au Cameroun
par la mer 6taient des Portugais. Fernando Po, qui a don son nor a
l'lle situte au large de la cbte (appartenant maintenant
' la Guinte
Equatoriale), dcouvre le fleuve Wouri en 1472. En le baptisant Rio Dos
Camaroes (rivitre des Crevettes), il donne un nom au pays qui devra se

dfvelopper par la suite,

La presence portugaipe dure environ 100 ans, suivie d'un sitcle

d'activiti holl&ndaise (1578-1675), principalement l'esclavage.
Au cours
du XIXme sitcle, des explorateurs anglais et allemands
pfnbtrent dans le
paya par le nord et des comptoirs sont Gtablis W Douala.

Los Allemonds remportent la course W l'empire au Cameroun

avec la
signature, en 1884, d'un accord d'assistance mutuelle entre
l'Empire

- 116 -
Germanique et les rots de Douala. 11s obtiennent cette r6gion lore
de la Conf6rence de Berlin en 1885, I laquelle lea parties impriales

int6ress~es se partagent une large partie do l'Afrique.

Le rbgne colonial allemand s trouve interrompu par la Premibre Guerre

mondiale loraque lea Frangais occupant le Cameroun. En 1919, aux termes

du Trait6 de Versailles, Is pays eat divis6 entre lea Frangais, qui

regoivent la part du lion, et lee Anglais, qul reprennent la partie occi-

dentale beaucoup plus petite, limitrophe du Nigeria.

Pendant la Seconds Guerre mondiale, Ie Cameroun so range aux cbt~s

de la France libre. Apebs la guerre, les pays sous mandat de la Socift*

des Nations sont places sous la tutelle des Nations Unies. Le Cameroun
frangais obtient son ind~pendance le 1e r Janvier 1960. A la suite d'un

plebiscits contest6 en 1961, la partie sud du Cameroun occidental britan-

nique eat rattachfe k l'Etat francophone et la partie nord, intfgrfe au

Nigeria.

Do 1961 % juin 1972, Is pays eat gouvern6 en tant quo ffd&ration. A

la suite d'un rWfirendwn, une r~publique unifihe eat proclame. Le 20 mai,
date du r~ffrendun, devient la date de la fbte nationale.

Aux termes de la constitution, be pays uniifi eat dirig6 par un

Pr6sident investi de pouvoirs ftendus et par une Assemblfe nationale 1

chambre unique, les deux btant 6lus pour des mandats do 5 ans. Le President
noVA at congfidie les 24 membres do son cabinet.

" 117 -
 Du pqint de vue administratif, le pays est divis6 en 7 provinces,

6numbr~es ci-dessous, et 39 dlpartements:

Province Capitale Population estimative

en 1970

Centre-Sud Yaound6 1.093.000

Eat Bertoua 612.000

Littoral Douala 285.000

Nord Garoua 1.583.000

Ouest Bafoussam 994.000

Nord-Ouest/ Bamenda 732.000

Sud-Ouestl/ Buea 543.000

_/ Ancien Cameroun occidental

Le Cameroun ne compte qu un soul parti, l'Union Nationale Camerounaise

(UNC) qui, lors de son ftablissement en 1966, a intfgr6 tous les anciens

partis d'opposition % l'exception d'un seul. Le parti ayant refusf 1'int6-

de terro-
gration a dtu passer dans la clandestinit6 et a men6 des activitfs

ime dans le pays W la fin des ann~es 1960.

C. Dbmographie

En 1973, la population totale 6tait estimfe W 6.200.000 habitants.

de
Le taux d'[Link] annuel est de 2,1 pour cent en raison d'un taux

natalitt de 4 pour cent et d'un taux relativement faible de mortalit6,

1,9 pour cent.

- 11S -
 La densitb gn6rale e la population eat de 12,5 habitants par

kilombtre carrS. La population eat in6galement r~partie, ce qui nest

pas surprenant. Dans 1'ancien Cameroun occidental, qui constitue 10

pour cent du tertitoire, vit 20 pour cent de la population et la r6gion

autour de Douala eat urbaine b 70 pour cent. En revanche, la province

de lest qui est trIbs peu peupl~e compte 2,6 habitants par kilombtre

carr6.

Selon lea satistiquea du gouvernement, dans lensemble du Cameroun,

la population urbaine -- personnes vivant dana des agglomrations d'au moins

5.000 habitants, o plus de 50 pour cent de la population active est employfe

W des activitfs non agricoles -- se chiffrait 1 1.250.000 habitants en 1972,

soit 22 pour cent de la population totale. Les zones urbaines s'accroissent

au taux de 6 pour cent par an et lea pouvoirs publics estiment que 60 pour

cent de lVaccroissement ultbrieur de la population du Cameroun aura lieu

dans ces centres urbains. Au cours des 10 annes pass~es, la population

urbaine, en tant que pourcentage de la population totale, est passte de

14 pour cent It22 pour cent; elle est projetfe ' presque 40 pour cent en

1980.

Llexpansion urbaine elle-ine eat in6galement r~partie. Le dfveloppement

des centres mfrropolitains de Yaound6 et de Douala a repr~sentf la quasi-

totalit de cette expansiont at il eat estimf qu'en 1972 37 pour cent de la

population urbaine vivaient dana ces deux villes. Des centres urbains isolfs
ont 6galement connu une expansion rapide I partir d'une base trbs rfduite

loraqu'ils ont coimnencb h satisfaire lea besoina fondamentaux de regions qui

jusqu'alors n4 6ta-ent pas desservies.

- 119 - .
 Bien qua Yaound6 s'[Link] plus rapidement qua Douala (croissance

annuelle de 8,5 pour cent et 6 pour cent respectivement), une partie de

itexpansion urbaine .aplus rapide se manifeste dans des agglomtrations

moyennes situbes dans l'arribre-pays de Douala, le long de la route princi-

pals menant I la rfgion W forte densitt de population de l'ouest.l/

Bafoussam, capitale de l'ouest, enregistre un taux de croissance de 11 pour

cent et la majorit& des centres urbains de l'ouest,eux-memes, se d~veloppe

plus rapidement que la moyenne nationale. Lachbvement en 1974 du tronon

du Chemin de Fer transcamerounais reliant Yaoundf I Ngaoundtr6 stimulera

6galement l'expansion urbaine le long de cette ligne, notamment ' 1'extr*t-

mltfinord de la ligne.

I_ D'autre part, certains des centres secondaires plus anciens ont perdu
de leur importance * la suite de la concurrence des centres administratifs
rfcemnment 6tablis, de la porte de leur rble commercial lorsque les
commerces de d~tail des villages ont coimmenct I traiter directement avec
les grossisces de la m~tropole et que de meilleurs r6seaux de transports
ont rendu Yaound6 et Douala relativement plus proches l'une de l'autre.

- 120 -
 Lee villes principalea du Cameroun et leur taux deexpanhion sont

le suivants:

Population estimative Taux d'expansion

Ville en 1972 annuel
1. Douala 315.000 67.
2. Yaound* 210.000 8,57.
3. N'Kongsamba 79,300 107.
4, Victoria-Tiko-Buea 65.300 77.
5. Bafoussam 64.500 117.
6. Kumba 45.000 67.
7. Garoua 40.000 7,57.
8. Maroua 38.600 3,57.
9. Foumbam 37.000 5,87.
10. Bamenda 32.000 67.
11. Bafang 29.000 87.
12. Ebolowa 27.000 67.

En outre, il existe 5 aplomSrations de plus do 20.000 habitants;

14 do plus do 10.000 habitants; et 20 de plus de 5.000 habitants.

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