Urbanisme

Concepts, Outils, Enjeux et Méthodes

Eléments introductifs
Chapitre I : cadre juridique et instrumental de la planification
urbaine
On va traiter d’une part, le fondement juridique de la planification urbaine au Maroc et on va définir les
différents instruments de cette planification, et d’autre part on va repérer ses déficiences et ses lacunes
juridiques et pratiques et de suggérer les solutions qui sont à même d’ériger une planification urbaine
efficiente.

• .
Le cadre juridique après l’indépendance
Le protectorat a mis une réglementation accélérée et régulière de l’urbain, ce rythme ne sera pas
soutenu après l’indépendance et la loi de 1952 restera pour de longues années encore, jusqu’en
1992, la référence de base
Ce n’est qu’en 1992, c’est à dire 36 ans après l’indépendance, que le gouvernement votera deux
lois pour adapter l’arsenal juridique à l’évolution et aux problèmes de l’urbanisation.
- la loi du 25/90 relative aux lotissements morcellements et groupes d’habitations
- la loi du 12/90 relative à l’urbanisme.
Cependant, la pratique de la planification urbaine telle qu’elle découle des textes en vigueur
par le biais des documents d’urbanisme souffre encore de beaucoup d’insuffisances juridiques
et pratiques qu’il conviendrait de traiter par l’adoption des procédés réglementaires adéquats.

I- Outils de la planification urbaine

La planification urbaine Marocaine trouve son soubassement juridique dans plusieurs textes en
vigueur notamment :
• 1- Textes et cadre juridique
• - La loi 12/90 relative à l’urbanisme et son décret d’application ;
• - Le Dahir du 25 juin 1960 relatif au développement des agglomérations rurales ;
• - Le Dahir du 10 septembre 1993 instituant les Agences Urbaines.
• L’on fera une brève présentation de ces textes :
• La loi n° 12-90 relative à l’urbanisme et son Décret d’application
Parmi les principes fondamentaux qui ont présidé à l’institution de cette loi sur l’urbanisme, on peut
mentionner :
- Améliorer et accélérer les procédures d’instruction, de consultation et d’approbation des
documents d’urbanisme pour qu’ils deviennent rapidement opposables et plus opérationnels
- Donner une base légale aux schémas directeurs d’aménagement urbain
La loi n° 25-90 aux lotissements, groupes d’habitations et morcellement.
Cette loi a pour objet la définition du lotissement et du morcellement, ainsi que de définir les
obligations et les droits du lotisseur ; elle prévoit des sanctions pénales.
Elle est constituée sous forme de Dahir structuré en 78 articles et un Décret d'application N° 2-
92-833 comportant 23 articles explicitant le contenu du Dahir. Le tout définit juridiquement les
lotissements, morcellements et groupes d'habitation, ainsi que les régimes qui leur sont
 applicables.

2- Les principales innovations introduites par cette loi par rapport à l’ancienne :
- La notion de la hiérarchie des documents d’urbanisme en ce sens que le plan de zonage et le
plan d’aménagement respectent les dispositions du Schéma Directeur d’Aménagement Urbain
(S.D.A.U.) relatives aux zones nouvelles d’urbanisation et à la destination générale du sol ;
- La possibilité pour les plans d’aménagement de prévoir l’ouverture à l’urbanisation des zones
d’extension selon un échéancier déterminé (court, moyen et long terme) ainsi que la désignation
des périmètres des secteurs à restructurer ou à rénover ;
- La possibilité pour les S.D.A.U. et les plans d’aménagement de prévoir des zones qui obéiront
à un régime juridique particulier.
- La réduction de la durée de validité des effets des plans d’aménagement, dans un souci de
réalisme, de 20 à 10 ans non prolongeable pour la voirie, les espaces verts et les terrains de
sport.
Quant au décret d’application de la loi, il prévoit de manière précise, les procédures
d’élaboration, d’étude, de consultation, d’approbation et de mise en œuvre de différents
documents d’urbanisme. Il introduit par ailleurs, la notion de suivi de ces différents documents.
• Le Dahir du 25 juin 1960 relatif au développement des agglomérations rurales : Ce Dahir est
une réglementation simple et efficace dont la réglementation adaptée est suffisamment souple
pour faciliter et stimuler le développement des agglomérations rurales. Ce texte s’applique à
toutes les agglomérations rurales situées en dehors des périmètres définis à l’art 18 de la loi 12-
90 relative à l’urbanisme, c'est-à-dire en dehors :
• - Des communes urbaines et leurs zones périphériques ;
• - Des centres délimités et leurs zones périphériques ;
• - Des groupements d’urbanisme ;
• - Des zones à vocation spécifique.
• Le Dahir du 25 juin 1960 a institué d’une part un document d’urbanisme pour les
agglomérations rurales- le plan de développement- qui est à la fois un document graphique et
juridique, et d’autre part, les moyens de contrôle de l’évolution de la construction dans ces
petites agglomérations. Son objectif est double :
• - Créer et organiser des noyaux attractifs ruraux tout en orientant leurs extensions ;
• - Contrôler l’urbanisation des agglomérations rurales par l’instauration de l’obligation des
autorisations de construire et de lotir.

2- Instruments de la planification urbaine

La loi n° 12-90 relative à l’urbanisme et son Décret d’application
Parmi les principes fondamentaux qui ont présidé à l’institution de cette loi sur l’urbanisme, on
peut mentionner les documents de l’urbanisme :
• Schéma Directeur D’aménagement Urbain (SDAU)
• Plan d’Aménagement (PA)
• Plan de Zonage (PZ)
• Plan de Développement des Agglomérations rurales

Schéma Directeur D’aménagement Urbain (SDAU)

• le S.D.A.U. trace les grandes lignes du développement intégré du territoire auquel il s’applique.
 A cet effet, il fixe l’organisation générale planifiée du développement spatial du territoire
considéré et coordonne les actions des personnes morales de droit public et des organismes
semi-publics.
• Le S.D.A.U. se situe au sommet de la hiérarchie des documents d’urbanisme en ce sens que les
plans d’aménagement et de zonage doivent respecter le parti d’aménagement arrêté par le
S.D.A.U. Ce plan est approuvé par décret pris sur proposition de cette même autorité. Une fois
approuvé, le S.D.A.U. devient opposable à l’Etat, aux établissements publics et aux personnes
morales de droit privé dont le capital est entièrement souscrit par les personnes publiques, qui
doivent respecter les dispositions du S.D.A.U. en ce qui concerne leurs programmes d’action
prévisibles et les projets à réaliser.
• Finalement, les autres documents d’urbanisme relatifs à un territoire faisant l’objet d’un
S.D.A.U. continuent à produire leurs effets à condition que leurs dispositions soient compatibles
avec les dispositions dudit schéma.
Plan d’Aménagement (PA)
• Le PA est un document d’urbanisme fondamental qui à la différence du S.D.A.U, n’est pas un
acte prospectif. Il définit le droit d’utilisation du sol par des règles précises immédiatement
applicables.
Il réalise une mise en œuvre sur une durée de 10 ans des orientations du S.D.A.U. concerné et est établi
sur la base du plan de zonage, le cas échéant.
• Le PA est composé d’un ou plusieurs documents graphiques et d’un document écrit dit
règlement. Quant à la procédure d’élaboration proprement dite du PA, le décret d’application
indique que l’initiative de son établissement appartient à l’autorité gouvernementale chargée de
l’urbanisme avec la participation des communes sous réserve des attributions dévolues aux
agences urbaines par la législation en vigueur.
• Le PA est approuvé par décret pris sur proposition de l’autorité gouvernementale chargée de
l’urbanisme. Le texte d’approbation du PA vaut déclaration d’utilité publique des opérations
nécessaires à la réalisation des équipements prévus pendant 10 ans. Passé ce délai, les
propriétaires reprennent la disposition de leurs terrains, qui bénéficient alors du statut des
terrains avoisinants.
• La mise en œuvre de ce plan est prise en charge par les communes en concertation avec les
administrations concernées.
• L’élaboration des PA reste centralisée même si l’attribution des marchés d’études et leur suivi
revient au pouvoir déconcentré. La participation des communes, limitée à l’émission d’avis et
celle des habitants malgré l’enquête publique, est sans doute toujours peu efficace.
• L’incapacité des citoyens à lire des plans et décortiquer la technicité des dossiers limitent
l’efficacité de cette consultation.
Plan de Zonage
• C’est un document qui permet de définir l’utilisation des sols en l’absence d’un PA pour un
secteur déterminé. De là découle son caractère transitoire et son rôle en tant qu’instrument
consistant à respecter les dispositions du S.D.A.U.
• Ce plan est établi à l’initiative de l’autorité gouvernementale chargée de l’urbanisme en
participation avec les communes concernées. Aucune enquête publique n’est prévue pour ce
plan vu la mesure conservatoire qu’il constitue à la préparation du PA et la préservation des
orientations du S.D.A.U. et la brièveté de son opposabilité.
• ce plan produit des effets à l’égard de l’administration et des tiers pendant une durée maximale
 de 02 ans à partir de la date de publication au bulletin officiel.
Plan de Développement des Agglomérations rurales
• Le PD est un outil de planification des agglomérations rurales composé d’un document
graphique et un règlement simplifié sous forme de tableau. Le plan de développement produit
effet pendant une durée de 10 ans prorogeable pour une période d’égale durée.
• Cette organisation va pouvoir faire l’objet d’un suivi dans son exécution puisque dès qu’une
agglomération est dotée d’un plan de développement, l’obtention d’une autorisation préalable
est imposée pour toute construction à réaliser dans cette agglomération
• Le plan de développement est homologué par arrêté du Gouverneur de la Province concerné
puis approuvé par arrêté du Ministre de l’Intérieur, les deux arrêtés sont publiés au bulletin
officiel.
Arrêté d’alignement
• C’est un outil particulièrement simple qui a été étudié dans le cadre des législations de 1960 et
1992 relatifs à l’urbanisme. En effet, les présidents des conseils communaux peuvent décider la
création des voies, places et parkings, la modification de leur tracé ou leur largeur ou leur
suppression, totale ou partielle, par des arrêtés. Ces arrêtés sont assortis d’un plan graphique
indiquant la limite de la dite voirie

Chapitre II : planification urbaine et défis de la croissance des

villes
Analyse Démographique
L’analyse démographique qui nous intéresse dans ce cours consiste en une description
quantifiée des faits démographiques.
Ces faits sont observables dans le temps. L’unité du temps est généralement l’année. En
démographie, on utilise :
• une analyse transversale ou du moment lorsqu’on effectue une coupe dans le temps en
considérant une année ou un groupe d’années donné, au cours desquelles on étudie plusieurs
générations.
• une analyse longitudinale lorsqu’on observe dans le temps les différents événements auxquels
est soumise une génération déterminée.
On rencontre dans les analyses démographiques principalement deux types de données : des
données relatives à l’état d’une population et des données concernant le mouvement d’une
population.
Les données relatives à l’état d’une population traitent les types de données taille de la
population ainsi que de celle d’un certain nombre de sous populations significatives (population
féminine et population masculine, population urbaine et population rurale, jeunes, adultes et
vieillards, etc.).
Les données relatives au mouvement d’une population : Il s’agit de données quantifiant
l’ampleur des faits démographiques ayant une incidence directe sur le mouvement de la
population. Les données concernant le nombre de naissances et le nombre de décès enregistrés
au cours d’une certaine année.

Les sources
• Les types de données sus présentées sont généralement publiés par les Organismes nationaux
de statistique. Ces données résultent d’un traitement préliminaire des données de base. Ce
dernier type de données est enregistré lors de l’observation des faits et des états individuels par
des structures administratives dédiées Au Maroc, c’est le Centre d'Etudes et de Recherches
 Démographiques (CERED) et le Haut-Commissariat au Plan (HCP) : traitement des données de
base et leur publication sous forme de données directement utilisables par les démographes.
• le Recensement Général de la Population et de l'Habitat : Il s’agit d’opérations de population.
Les données concernent l’état de la population à un instant donné.
• C’est l’opération qui consiste à collecter des données démographiques, économiques et sociales
se rapportant, à un moment donné à tous les habitants d’un pays ou d’une partie bien déterminée
d’un pays.

Le Maroc réalise un recensement tous les dix ans environ, en 1960, 1971, 1982, 1994 ; 2004 le
dernier en 2014.

• Les enquêtes démographiques :

C’est une opération de collecte de données démographiques auprès des individus d’un
échantillon de la population. Du fait, que seule une fraction de la population est concernée, l’on
se permet de recueillir des données plus variées et plus fines que les recensements.

Les registres de l’état civil

Les personnes concernées de procéder à la déclaration auprès des officiers de l’état civil
(présidents de communes, gouverneurs, délégués, etc.) des naissances, des mariages, des
divorces et des décès.
• Les autres sources :
En matière démographique, l’HCP reçoit également des données de base d’autres sources
administratives telles les ministères de l’Intérieur ou des affaires étrangères. Ces données
concernent les ratios démographiques.
Les démographes ont en outre développé des outils spécifiques d’analyse Dont notamment les
ratios démographiques, on distingue entre deux familles de ratios : Les ratios de structure et les
ratios d’occurrence.
Les ratios de structure : les proportions et les rapports.
Exemples : proportion des célibataires dans la population des adultes
Le rapport de masculinité mesurant dans une population le nombre de personnes masculines
pour 100 personnes féminines.
Les ratios d’occurrence : les taux et les quotients.
Exemples : les taux de natalité et de mortalité
Le quotient de mortalité, donnant la probabilité de mourir, pour les membres d’une génération
donnée, entre deux âges successifs.

Analyses démographiques urbaines

Pour la population urbaine, les résultats sont les suivants :
• Un croît démographique global de 272 200 habitants/an de 2014 à 2050 ;
• Une population totale de 43,6 millions d’habitants (33,8 millions en 2014) ;
• Une évolution où la dynamique urbaine est la composante principale, du fait des
migrations du monde rural, en plus du croît naturel de plus en plus maitrisé et faible ;
• La population urbaine atteindra 32,1 millions d’habitants soit 11,7 millions de
personnes de plus qu’en 2014 (20,4 millions) ;
• Une population additionnelle urbaine de 11 728 320 personnes de 2014 à 2050
correspondants à 326 000 personnes de plus chaque année dans les villes ;
• Une multiplication de la population urbaine par 1,6 de 2014 à 2050 ;

Croissance urbaine remarquable

• Un taux d’urbanisation en évolution progressive : 60,4 %, en 2014, 63,3 % en 2020,
 65,2 % en 2014, 67,8 % en 2030, 71,1 % en 2040 et 72,4 % en 2045 et 73,6 % en 2050
;
• Un taux d’accroissement naturel en baisse passant de 1,22 % à 0,3 % pour la population
urbaine et de 1,23 % à 0,32 % pour la population rurale ;
• Un taux de migration nette en baisse régulière, passant de 0,72 % à 0,32 % en direction
du milieu urbain et de -1,55 % à -0,89 % au départ du milieu rural ;
• Un taux d’accroissement global (taux d’accroissement annuel moyen – TAAM), en
baisse régulière du fait de la conjugaison des deux taux précédents. Il passerait de 1,05
% en 2014-2015 à 0,30 % en 2049-2050 pour la population totale, de 1,94 % à 0,61 %
pour la population urbaine et de -0,33 % à -0,57 % pour la population rurale.
•
• Formules de calcul voir Exercices

Chapitre III. Urbanisme et système foncier

Le foncier
La définition juridico-économique : usages et valeurs
« L’objet du foncier : étudier la valeur des droits sur l’espace »

« Étudier le foncier ne consiste pas à étudier les terrains dans leur réalité physique. (…)
Dans l’approche foncière, le terrain n’est abordé qu’à travers les ressources qu’il peut
procurer pour l’habitat, les loisirs, l’activité économique, la production agricole, etc. »
Les valeurs de l’étendue, la définition du « Lévy– Dussault »
« Ensemble des manifestations et des conséquences de la valeur marchande
D’une étendue. Au sein du foncier, la terre est transformée en terrain et en sol, biens
certes immeubles, mais reproductibles, amendables, extensibles et échangeables »
La définition juridico-économique : usages et valeurs
« L’objet du foncier : étudier la valeur des droits sur l’espace »

« Étudier le foncier ne consiste pas à étudier les terrains dans leur réalité physique. (…)
Dans l’approche foncière, le terrain n’est abordé qu’à travers les ressources qu’il peut
procurer pour l’habitat, les loisirs, l’activité économique, la production agricole, etc. »
Les valeurs de l’étendue, la définition du « Lévy– Dussault »
« Ensemble des manifestations et des conséquences de la valeur marchande
D’une étendue. Au sein du foncier, la terre est transformée en terrain et en sol, biens
certes immeubles, mais reproductibles, amendables, extensibles et échangeables »
La définition : propriété foncière
La propriété foncière est un type de propriété qui concerne les biens immobiliers au
sens juridique, c'est-à-dire « qu'on ne peut déplacer », ce qui inclut les terrains bâtis ou
non bâtis, les bâtiments et les meubles incorporés au bâti

« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est
lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la
condition d'une juste et préalable indemnité. »
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue,
pourvu qu'on n'en fasse pas un usage interdit par les lois ou par les règlements.
La définition : régime foncier
Le régime foncier est le rapport, défini par la loi ou la coutume, qui existe entre des
individus ou des groupes relativement aux terres. (Par souci de simplicité, le terme
«terre», tel qu’utilisé ici, inclut aussi les autres ressources naturelles comme l’eau et les
arbres.) C’est une institution, c’est-à-dire un ensemble de règles élaborées par une
société pour régir le comportement de ses membres.

Ces règles définissent la répartition des droits de propriété sur les terres, les modalités
d’attribution des droits d’utilisation, de contrôle et de transfert des terres ainsi que les
responsabilités et limitations correspondantes. Plus simplement, le régime foncier
détermine qui peut utiliser quelles ressources pendant combien de temps et dans quelles
conditions.
Le régime juridique de la terre au Maroc présente une extraordinaire diversité de statuts.
La définition : régime foncier
Le régime juridique de la terre au Maroc présente une extraordinaire diversité de statuts.
: terres immatriculées, habous, terres melk, terres collectives, terres guich, terres situées
à l’intérieur des périmètres d’irrigation, biens de famille, lotissements.
l’existence des statuts principaux et des sous-statuts.
le régime de la terre garde les traces des systèmes fonciers qui se sont succédés au cours
de l’histoire et le processus d’unification et d’intégration entrepris par l’Etat, pour
conduire à un régime unique, est loin d’être achevé.
Le régime des terres melk
Ce régime désigne la propriété immobilière régie par le droit musulman de rite malékite.
Celle-ci est assimilée le plus souvent, par opposition à la propriété de l’Etat ou des
tribus, à la propriété privée de droit romain (usus, abusus, fructus), celle qui est le plus
souvent présentée comme inséparable de l’apparition et du développement du
capitalisme.
Le régime melk apparaît bien comme le principal bénéficiaire de l’évolution foncière
sous le protectorat et depuis l’indépendance.
Le régime des terres collectives
Ce régime désigne les territoires des tribus, transformés par la législation du protectorat
(dahir du 27 avril 1919) en propriétés inaliénables de collectivités ethniques, soumises
à la tutelle de l’administration du Ministère de l’Intérieur
On estime la superficie totale des terres collectives au Maroc à environ 10 millions d’ha
dont 1 million de terres de cultures. Les superficies délimitées administrativement
représentaient en 1973, 3,5 millions d’ha, mais les collectivités estiment que tous les
espaces non précisément appropriés font partie, comme par le passé, de leur territoire
naturel.
Le régime des terres guich
Ce sont des terres que l’Etat makhzenien avait concédées en jouissance à des tribus en
contrepartie d’un service rendu, à caractère militaire. On les trouve, le plus souvent, en
zones de protection autour des villes impériales : Meknès, Fès, Marrakech, Rabat.
Le domaine privé de l’Etat
Le domaine privé de l’Etat bénéficie d’un statut qui lui permet de servir d’instrument
majeur à sa politique agraire. Sont transférés dans ce statut tous les biens récupérés par
l’Etat par expropriation, confiscation, séquestre... Ce sont les terres comprises dans le
domaine privé qui ont été utilisées par l’Etat dans le passé, pour des concessions à des
notables (tenfida) et, plus récemment, attribuées à des petits agriculteurs dans le cadre
de la Réforme Agraire (dahir n°1.72.277 du 29 décembre 1972).
La définition : régime foncier
Les biens habous
«Le habous est un acte juridique par lequel une personne, en vue d’être agréable à Dieu,
se dépouille d’un ou plusieurs de ses biens, généralement immeubles, et les met hors du
commerce, en les affectant à perpétuité à une oeuvre pieuse, charitable ou sociale soit
d’une manière absolue exclusive de toute restriction (habous public), soit en réservant
la jouissance de ces biens à une ou plusieurs personnes déterminées (habous de famille)
; à l’extinction des bénéficiaires, le habous de famille devient habous public.» (Luccioni
J., 1945)
Les habous publics
Les habous publics comprennent des immeubles et fonds de commerce urbains et des
exploitations agricoles, notamment des plantations d’oliviers.
Les habous de famille
Les habous privés de famille sont très mal recensés et localisés, et le Ministère des
Habous en a une connaissance très imparfaite. La principale fonction de cette catégorie
de habous est de maintenir le patrimoine immobilier dans la lignée familiale mâle, en
procédant, directement ou indirectement, à l’exhérédation des femmes (en les
déshéritant).
La définition : régime foncier
Les terres immatriculées
Ce régime n’est cité ici que pour mémoire car il peut se superposer à presque tous les
autres : melk, collectif, guich, domanial... Il a été introduit dès le début du protectorat
(dahir du 12 août 1913) pour donner à la propriété coloniale une base juridique solide.
Ses principaux avantages sont :
la purge des droits des tiers, qui permet de libérer la propriété à partir d’une date précise,
de toute contestation ;
la spécialisation foncière, qui permet l’individualisation, la localisation de la propriété
et la fixation de limites très précises par des bornes intangibles.
Cependant, l’immatriculation étant individuelle et volontaire, sa progression est lente
et coûteuse.
- Absence de politique foncière au service de l’urbanisme

Les problèmes que pose le foncier aujourd’hui vis-à-vis de l’urbanisme, résident dans
la complexité des régimes juridiques, la multiplicité des statuts fonciers, la faible
couverture par l’immatriculation…etc
La prise en compte de la dimension foncière est limitée dans les textes législatifs relatifs
à l’urbanisme, ces textes conçoivent l’urbanisme comme étant un catalyseur de
l’apurement de l’assiette foncière. En effet aucun projet de lotissement ne peut être reçu
et autorisé si le terrain n’est pas immatriculé ou en cours d’immatriculation. par ailleurs,
les prévisions des documents d’urbanisme tiennent rarement compte du statut foncier
et de l’état parcellaire du sol. Ils contribuent aussi à une mauvaise distribution de la plus
value foncière.
D’un autre coté, la procédure d’expropriation étant très complexe, la réserve foncière
publique disponible insuffisante et les outils opérationnels pour mobiliser les terrains à
urbaniser absents, le foncier se présente ainsi, plus comme un facteur dissuasif
qu’incitatif.
Perspectives :
- Réduction des délais d’étude et d’approbation des documents d’urbanisme (DU).
Les délais d’étude et d’approbation des D.U sont longs. Ce constat est le résultat de la
lourdeur et de la complexité de la procédure d’élaboration, d’approbation et de révision
des D.U. D’ores et déjà, il est nécessaire de simplifier ces procédures en procédant dans
un premier temps à la déconcentration des procédures d’approbation de ces documents
comme cela ressort des prévisions du projet du code de l’urbanisme qui, dans ce
contexte, élargit les prérogatives du wali.
- Moyens de Mise en oeuvre des Documents d’Urbanisme (DU)
La mise en oeuvre des documents d’urbanisme souffre de beaucoup de
dysfonctionnements. L’écart entre les réalisations et les projections urbanistiques
continue à s’élargir. Par conséquent, il s’avère nécessaire de limiter ce phénomène par
:
- Le renforcement de l’approche participative et concertée lors de l’élaboration et de la
mise en oeuvre des documents d’urbanisme tout en veillant à la définition précise des
besoins réels notamment en matière d’équipements publics dont la réalisation incombe
au secteur public ;
- Programmer l’exécution des principales opérations d’infrastructure et d’équipements
socio-collectifs et estimer le coût de leur réalisation ;
- Associer le secteur privé dans la réalisation des équipements publics, en particulier les
équipements d’enseignement et de santé.
Chapitre IV : Les divisions sociales de l’espace
- La ville est à la fois un espace et une société, la société qui partage la ville avec des
structures, des normes et des règles sociales.

L’urbanisme moderne au Maroc partage la ville selon deux critères :

1- les fonctions : espace économique (une société…)espace d’habitat (villa,
immeuble…).
2- types de logement

La division c’est une notion présentée mais pas exprimée,

Il y a aussi un autre cas les distances spatiales et les distances sociales exp : un club
d’équitation près d’un habitat économique, la distance spatiale et petite mais la distance
sociale est très grande.
-I- Définition :
Le quartier : Au Maroc, et dans le monde arabe : Derb, Hay, Houma… (significations
différentes)
c’est une division, une composante de la ville la plus ancienne historiquement, il se
construit avec le temps, c’est une mémoire et un pan de la ville, une mémoire collective,
un patrimoine en commun, la vie dans le quartier est solidaire ( aspects familiaux et de
voisinage ) par exemple : les nouveaux naissances ; les mariages… La vie familiale
se chevauche avec la vie collective. car il y a beaucoup de contacts, c’est un espace de
vie collective, un lieu d’échange d’information…
Lorsqu’on fait un recasement de famille, on dissocie des familles et des liens sanguins
Les limites urbaines :

La limite urbaine la séparation entre la ville et le territoire rural. Avec l'effacement

progressif des figures urbaines (remparts), les limites de la ville sont devenues plus
floues.
Le périmètre urbain c’est les limites de la ville mais il y a aussi d’autre limite : les
communes, les provinces, les annexes administrative…
l’espace urbain n’est pas seulement pratique mais il est perçu.
La fragmentation spatiale
La fragmentation spatiale est un processus qui conduit à la création de discontinuités,
de perte de cohérence entre les différentes parties de la ville, qui peut notamment passer
par un manque de liens de communication entre elles
c’est l’expression d’une fragmentation sociale (différences au niveau de vie). Dans les
petites villes on constate qu’il y a pas de fragmentation les niveaux sociaux son proches.
Les ségrégations sociales spatiales
La ségrégation est la séparation subie de groupes sociaux dans l'espace. On la qualifie
souvent de socio-spatiale
C’est séparer et mettre à l’écart des groupes sociaux, il se traduit par des séparations de
l’espace qui devient sociaux (la société transfert le niveau de vie à l’espace)
La ville fait l’objet d’un certain nombre de division : des divisions de caractère spatiale
(apparemment) mais dans leur fond à caractère sociale.
On ne peut pas traiter l’espace sont faire attention à la dimension sociale car l’espace
est un produit social.
Le zonage :
Du point de vue de l'urbanisme, le zonage, lié au plan d'occupation des sols, apparaît
d'abord comme un outil de rationalisation de l'espace avec, à la clé, une affectation de
portion de territoire soigneusement délimité à des fonctions bien définies :
résidentielles, commerciales, productives ou ludiques
C’est un acte de planification de l’espace (une dimension planificatrice). Le plan de
zonage c’est la division et la planification spatiale.
Les lotissements urbains
 Le lotissement constitue un des modes opératoires d'une fabrique urbaine
Une forme très pratique pour la division sociale de l’espace qui marque l’espace pour
toujours, c’est un acte de diviser l’espace en parcelle, constructible. En général le
lotissement consacre le zonage.
Les formes des divisions :
Les formes reflètent un certain ordre chaque types est dans sa place (immeuble avec les
immeuble ; villa avec villa ...), un ordre urbanistique mais l’ordre réel c’est l’ordre
social.

Planification urbaine : contraintes et perspective

L’analyse du bilan d’application des textes en vigueur en matière de planification urbaine et de

la pratique urbanistique permet de dresser un ensemble de difficultés et insuffisances auxquelles
il conviendrait de pallier par la prise de mesures réglementaires adéquate.
I- Problèmes et Contraintes de la planification :
Le bilan d’application des textes juridiques de planification urbaine en vigueur montre d’une
part une nette amélioration du comportement urbain par rapport à l’ancienne expérience d’avant
la promulgation de ces textes, et d’autre part de nombreuses difficultés et insuffisances qui se
sont apparus au fil du temps touchant au procédures, méthodes et réglementation, cette situation
appelle des réactions législatives en vue d’y remédier. Parmi ces problèmes, on peut noter :
• - Centralisation de l’initiative d’élaboration et de l’approbation des documents
d’urbanisme.
• - Problème du financement des documents d’urbanisme :
• - Réticence dans la prise des arrêtés de mise à l’étude :
• - Faiblesse dans la mise en œuvre des documents d’urbanisme :
• - L’exception en matière d’urbanisme :
• Cette exception existe dans toutes les juridictions. Plus les documents sont contraignants, plus
le recours à l’exception est important soit pour, répondre à des exigences de développement
économique, soit pour accompagner des mutations sociales ou comportementales.
• Cette dérogation instituée par une simple circulaire a permis de pallier aux rigidités des
documents d’urbanisme, toutefois elle a provoqué des conséquences négatives sur le paysage
urbain :
• - Discontinuités spatiales et perturbation du processus d’urbanisme normal de certaines villes ;
• - Surdentification des tissus urbains et déficit en équipements, espaces libres… Par ailleurs et
dans certains cas, la dérogation constitue un moyen régulateur des infractions urbanistiques.
• Il est à signaler que la législation marocaine sur l’urbanisme prévoit expressément la dérogation.
Ainsi la loi 12/90 sur l’urbanisme permet aux maitres d’œuvres des documents d’urbanisme de
préciser les secteurs qui peuvent être modifiés et les conditions à satisfaire pour concrétiser cette
modification.
• - Absence de politique foncière au service de l’urbanisme
• Les problèmes que pose le foncier aujourd’hui vis-à-vis de l’urbanisme, résident dans la
complexité des régimes juridiques, la multiplicité des statuts fonciers, la faible couverture par
l’immatriculation…etc.
• La prise en compte de la dimension foncière est limitée dans les textes législatifs relatifs à
l’urbanisme, ces textes conçoivent l’urbanisme comme étant un catalyseur de l’apurement de
l’assiette foncière. En effet aucun projet de lotissement ne peut être reçu et autorisé si le terrain
n’est pas immatriculé ou en cours d’immatriculation. par ailleurs, les prévisions des documents
d’urbanisme tiennent rarement compte du statut foncier et de l’état parcellaire du sol. Ils
contribuent aussi à une mauvaise distribution de la plus-value foncière.
• D’un autre côté, la procédure d’expropriation étant très complexe, la réserve foncière publique
disponible insuffisante et les outils opérationnels pour mobiliser les terrains à urbaniser absents,
le foncier se présente ainsi, plus comme un facteur dissuasif qu’incitatif.

II- Solutions et Perspectives

• - Réduction des délais d’étude et d’approbation des documents d’urbanisme (DU). Les
délais d’étude et d’approbation des D.U sont longs. Ce constat est le résultat de la lourdeur et
de la complexité de la procédure d’élaboration, d’approbation et de révision des D.U. Il est
nécessaire de simplifier ces procédures en procédant dans un premier temps à la déconcentration
des procédures d’approbation de ces documents comme cela ressort des prévisions du projet du
code de l’urbanisme qui, dans ce contexte, élargit les prérogatives du wali.
• - Moyens de Mise en œuvre des Documents d’Urbanisme (DU)
La mise en œuvre des documents d’urbanisme souffre de beaucoup de dysfonctionnements.
L’écart entre les réalisations et les projections urbanistiques continue à s’élargir. Par conséquent,
il s’avère nécessaire de limiter ce phénomène par :
• - Le renforcement de l’approche participative et concertée lors de l’élaboration et de la
mise en œuvre des documents d’urbanisme tout en veillant à la définition précise des besoins
réels notamment en matière d’équipements publics dont la réalisation incombe au secteur public
;
• - Programmer l’exécution des principales opérations d’infrastructure et d’équipements
socio-collectifs et estimer le coût de leur réalisation ;
• - Associer le secteur privé dans la réalisation des équipements publics, en particulier les
équipements d’enseignement et de santé.

• Politique Foncière adaptée :

• Pour accomplir un urbanisme adapté, il convient de disposer de terrains nécessaires pour que
les collectivités puissent installer les services publics indispensables. La politique de
constitution de réserves foncières ne doit pas être reléguée au second plan, surtout que l’on
constate actuellement une réduction de la réserve foncière publique et une forte spéculation
foncière. D’autres problèmes fonciers qui résident dans la multiplicité des statuts fonciers, et la
dualité du régime foncier (terrains immatriculés et ceux non immatriculés) devraient être
considérés comme sérieux vis-à-vis de l’urbanisme. Dès lors, il faut assainir ces terrains pour
les mobiliser au service de l’urbanisme par :
• - L’adoption de l’immatriculation d’ensemble ;
• - L’obligation de l’immatriculation foncière à l’intérieur des périmètres urbains et ceux couverts
par un document d’urbanisme ;
• - La création d’Agences foncières régionales et transfert du patrimoine foncier étatique à leurs
 actifs ;
• - La mobilisation des terrains Habous, Guich et collectivités ethniques par leur appropriation
par les ayants droit et préférence du droit de l’urbanisme à la réglementation relative aux statuts
fonciers en cas de discordance.

Bibliographie
• Etude du SNAU – Maroc – Rapport de Mission 2 - Vision prospective et orientations
stratégiques
• C,Françoise, 1970, « L’Histoire et la méthode en urbanisme », Annales E.S.C., juillet-août 1970,
n°4, p. 1143-1154.
• Chouiki M., 2011, " La ville marocaine", Essai de lecture synthétique, Ed Dar Attawhidi, Rabat,
Maroc, 145 pages.
• Driss BASRI, « Guide de l’urbanisme et de l’architecture », collection édification d’un Etat
moderne, imprimerie ROYALE, Rabat, 1993.
• Iraki A., 2002, Des notables du Makhzen à l’épreuve de la « gouvernance » : élites locales,
territoires, gestion urbaine et développement au Maroc, Paris, L’Harmattan et Rabat,
INAU,432p.
• Kaufmann V., 2009, « La théorie urbaine en devenir », pp. 640-667, in Stébé J.-M. et Marchal
H., Traité sur la ville, Paris, PUF, 816 p. Kaufmann Vincent. Mobilité et vie quotidienne :
Synthèse et question de recherche. In synthèses et recherches. Ministère de l'équipement, des
transports et du logement, juillet 1999. Centre de prospective et de veille scientifique.
• - Ministère délégué chargé de l’habitat et de l’urbanisme, « code de l’urbanisme ; document de
concertation », 2006.