SEQUENCE 4: IDENTIFICATION ET GESTION DES DOMAINES

Leçon 1. IDENTIFICATION DES DOMAINES

INTRODUCTION

Tous les biens immobiliers, autres que ceux des personnes privées, situées dans le ressort
territorial d’une commune ne lui appartiennent pas forcément. La charte municipale de 1980 (loi
80 --80 du 17 octobre 1980) et la loi du 8 novembre 1984 relative au régime domanial des
communes et de la ville d’Abidjan, posent le principe de l’existence d’un domaine privé et d’un
domaine public des communes à côté de ceux de l’Etat.

Mais ces textes ne permettent pas d’opérer une démarcation nette entre les biens immobiliers
des communes et ceux de l’Etat. Il faut donc identifier, chaque fois, les biens appartenant au
patrimoine foncier et immobilier de l’Etat et ceux de la commune.

La répartition de ces derniers biens entre domaine public et domaine privé des communes nous
y aidera. le problème de la détermination des contenus du domaine communal se greffe sur celui
de sa gestion.

On identifie les domaines suivants ;

• Domaine public de l’Etat

• Domaine public communal
• Domaine privé de l’Etat
• Domaine privé communal

1. LE DOMAINE PUBLIC DE L’ETAT

Le domaine public est formé d’un certain nombre de biens immobiliers de l’Etat qui sont mis à la
disposition directe du public usager, soit affectés à un service public. Il est naturel ou artificiel. Le
domaine public naturel comprend des éléments créés par la nature sans intervention de l’homme,
exemple : le rivage de l’océan couvert de découvert par la marrée, la bande des 25m bordant les
lagunes.

Le domaine public artificiel comprend les éléments prévus par la loi, et dont la caractéristique est
qu’ils ont été créés par l’homme. C’est ainsi qu’aux termes de l’article 1 de la loi n°83-788 du 2
Août 1983 déterminant les règles d’emprise et de classement des voies de communication, les
systèmes de distributions d’eau, d’électricité et de gaz, les réseaux d’assainissement et de
drainage, les oléoducs et les réseaux téléphoniques font nécessairement partie du domaine

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 1
public, soit de l’Etat, soit des communes. C’est ainsi que les voies de communication, chemins
de fer et routes font parties du domaine public. Sont exclus du domaine public les bâtiments
administratifs qui ne font pas partie de l’énumération de l’article 1er du décret de 1928.

Le domaine public, qu’il soit naturel ou artificiel, doit être immatriculé au nom de l’Etat, selon la
loi de finance de 1970, article 9 de l’annexe fiscale. L’Etat est donc propriétaire du domaine public,
mais est limité dans son droit de propriété par l’affectation de ces biens au public. Le domaine
bénéficie de protection juridique. Il est inaliénable et imprescriptible. Il est inaliénable, c’est-à-
dire qu’il ne peut être vendu. La vente des bien immobiliers de l’Etat est nulle et de nullité absolue.

Le domaine public est imprescriptible : on ne peut pas acquérir un droit de propriété sur le
domaine public par le seul fait du temps. Une maison édifiée sur le rivage de la lagune n’appartient
pas à l’auteur de la construction quelle que soit sa durée. Le domaine public est enfin
insaisissable.

2 LE DOMAINE PUBLIC COMMUNAL

2.1 - Le détermination du domaine communal

A l’instar du domaine privé, le domaine communal a été précisé essentiellement par le législateur
qui a prix deux lois dans ce sens : loi n°80-1180 du 17 octobre 1980 relative à l’organisation
municipale et ses différentes modifications et la loi n°84-1244 du 31 octobre 1984 portant régime
domanial.

Ces deux textes majeurs sont complétés par la loi n°83-788 du 2 août 1983 déterminant
les règles d’emprise et de classement des voies de communication et des réseaux divers des
communes et de la ville d’Abidjan.

L’entrée d’un bien dans le domaine public s’appelle incorporation. Il existe deux modalités
d’incorporations : l’incorporation automatique et l’incorporation par affectation.

2.2 L’incorporation automatique

L’incorporation automatique concerne les composants suivants du domaine :

- Tous les autres biens compris dans le domaine lorsqu’ils ont été transférés à la commune
conformément aux dispositions légales et réglementaires relatives au domaine public (art. 103,
alinéa 4 de la loi du 17 octobre 1980).

- Les parcelles appartenant à la commune qui supportent des ouvrages d’intérêts public
chaque fois que la charge incombe à la commune (art. 103, aliéna 2)

- Les voies de communications, notamment la voirie, les voies ferrées, canaux de

navigation, les réseaux divers, notamment les systèmes de distribution d’eau, d’assainissement
et de drainage, les systèmes de distribution d’électricité et de gaz, les oléoducs et les réseaux
téléphoniques, dès lors qu’ils ont été déclarés d’intérêt urbain ou réputé d’intérêt communal (art.
1 et 3 loi n°83.788 du 2 Août 1980)

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 2
2.3 L’incorporation par affection

Les parcelles appartenant à la commune et qui ont reçu de droit ou de fait, une affectation comme
rues, routes, places et jardins publics, à l’exception de ceux dont la création et l’entretien
incombent à l’Etat ou à une autre collectivité territoriale (art 103, alinéa 1)

Les parcelles appartenant à la commune et constituant l’assiette d’un ouvrage prévu au plan
d’aménagement ou d’urbanisme régulièrement approuvé ou ayant fait l’objet d’une déclaration
d’utilité publique valant affectation (art. 103, alinéa 3)

Les biens du domaine public et privé de l’Etat. Transférés ou cédés, à titre gratuit, à la suite de
demande ou après avis du Conseil Municipal (art. 5 loi du 8 novembre 1984).

La définition, l’organisation et la réglementation du domaine public, et particulièrement du

domaine public des communes, résultent d’une législation relativement complète. Celle-ci permet
de connaître les biens qui ont vocation à appartenir au domaine public communale mais l’on se
saurait là s’arrêter, en si bon chemin, au risque de laisser un arrière goût d’inachevé. Bien
souvent, les communes ne savent pas quels sont les biens de leur domaine public à supposer
qu’elles en aient. Cela résulte de l’absence de textes précisant pour chaque commune la
nomenclature de ses biens relevant de son domaine public. Une telle assertion doit être nuancées
car le décret n°84-851 du 4 juillet conjugué avec le décret n°84-852 de même date, permet de
savoir quels sont les réseaux et autres voies de communication qui ressortissent au domaine
public de l’Etat, au domaine public de la ville d’Abidjan, au domaine public des communes. Cette
répartition se fonde sur discrimination des intérêts (reconnu à ces voies de communication et
réseaux) qui sont de trois types : l’intérêt communal, le domaine public des communes.

Dans les faits, la plupart des communes ignorent l’étendue et la consistance de leur domaine
public et des dépendances de celui-ci. Au surplus, les communes ne savent plus qu’aucun texte
ne consacre le transfert ou la cession des dépendances de l’Etat aux communes. Enfin,
l’obligation légale qui est faite aux communes d’inscrire en leur nom, au livre foncier, les biens
immobiliers de leur domaine, est en réalité ignorée.

Les techniques de l’incorporation révèlent encore la prépondérance de l’Etat dans l’organisation

juridique de l’espace foncier et immobilier des communes. De sorte que, les domaines publics et
privés des communes, demeurent encore des espaces fonciers conditionnels.

3 LE DOMAINE PRIVE DE L’ETAT

L’ensemble des terres ne faisant pas l’objet d’un titre foncier individuel et n’étant pas inscrites
dans le domaine public de l’Etat, constitue le domaine privé de l’Etat. Ce domaine peut être livré
à l’appropriation des particuliers désireux de construire.

4 LE DOMAINE PRIVE COMMUNAL

L’Etat peut transférer des biens fonciers ou immobiliers de son domaine privé au domaine privé
des communes par les techniques juridiques du transfert (article 106 de la loi n°84-1244 du 8
novembre portant régime domanial des communes et de la ville d’Abidjan) ou de la cession. Mais
il se résout difficilement à la faire. En outre, les communes, comme les personnes privées peuvent

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 3
acquérir des sols (article 2 de la loi n°84-1244 du 8 novembre 1984 précitée) et les immatriculer
à leur nom, puis les lotir et les concéder (article 16).

De façon générale, les communes pourraient se constituer un domaine privé par acquisition
(achat, expropriation, échange et préemption). Du fait de la faiblesse financière des communes,
il leur sera difficile de recourir aux méthodes de droit privé pour constituer leur domaine privé.
D’où la quasi inexistence du domaine privé des communes dont la gestion est laissée en principe
au conseil municipal.

Leçon 2 MODES D'ACQUISITION DU DOMAINE DE L'ETAT

1 - modes d'acquisition de droit privé

ACHATS, ECHANGES, DONATIONS, LEGS

A l’instar des personnes de droit privé, l’Etat peut acquérir des biens immobiliers par achats,
échanges, donations et legs. Si les achats et les échanges sont fréquents, les donations et les
legs sont plutôt rares.

LE PRIX :
Une commission présidée par le Ministre chargé des finances donne un avis consultatif sur toutes
les opérations envisagées.

LA PORTEE JURIDIQUE

Par principe, les actes passés par l’Etat sont authentiques sans intervention notariale. Pour les
terrains urbains, il faut pour cela que l’acte soit engagé par le Ministre chargé de l’urbanisme ou
une personne en ayant obtenu une délégation.

2 - modes d'acquisition de droit public

Les modes d'acquisition à titre onéreux

1. l'expropriation, 2. la purge des droits coutumiers, 3. la nationalisation 4. le

déclassement du domaine public)

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 4
Les modes d’acquisition à titre gratuit
(Les terres vacantes sans maître)
3. LES MODES D'ACQUISITION A TITRE ONEREUX

3.1 Expropriation

Définition
Mode d’acquisition de droit public, l’expropriation apparaît comme une opération par laquelle une
personne publique (Etat, établissement public, commune) dans un but d’utilité publique,
contraint un particulier à lui céder son immeuble (terrain ou bâtiment) moyennant le
paiement d’une indemnité juste et préalable.

Les collectivités publiques, remplir leur mission d’intérêt général, peuvent avoir besoin d’acquérir
des immeubles afin d’y réaliser des travaux ou d’implanter des équipements publics (ex. : création
d’un cimetière, installation d’un marché, construction d’une école, d’une route, …). Lorsque le
terrain en cause est une propriété privée, les pouvoirs publics peuvent l’acquérir selon les
procédés de droit privé (achat, échange). Mais lorsque les personnes privées refusent de vendre
ou exigent des prix trop élevés, la collectivité publique peut recourir à un mode d’acquisition
forcée, l’expropriation.
La procédure de l’expropriation telle qu’on peut la découvrir de l’analyse des textes (décret du 26
Novembre 1930 et du 8 Février 1949) s’efforce de concilier les exigences de l’intérêt général qui
appellent à une acquisition rapide avec des prix raisonnables et le respect du droit de propriété
sacralisé par la déclaration de 1789. Aux termes de l’art.17 de celle-ci, l’expropriation ne peut être
véritablement entreprise que « lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige,
évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

La procédure de l’expropriation assure certaines garanties au propriétaire de l’immeuble :

l’administration doit suivre une procédure réglementée et propre à garantir la réalité de l’utilité
publique ; la victime de l’expropriation a un droit à une indemnité juste et préalable à la prise de
possession de l’immeuble et le calcul de l’indemnité repose sur certaines règles ; la victime a la
possibilité de faire valoir certains droits lorsqu’elle subit un préjudice inutile (réquisition d’emprise
totale -rétrocession).

Il existe deux (02) sortes d’expropriation : l’expropriation pour cause d’utilité publique et
l’expropriation pour insuffisance ou défaut de mise en valeur.

3.1.1 L’expropriation pour cause d’utilité publique

Définition : Opération de puissance publique par laquelle l’administration procède à l’encontre

d’un particulier à l’acquisition forcée et moyennant indemnité juste et préalable, des immeubles,
terrains et bâtiments nécessaires à l’usage du public ou au fonctionnement du service public.

Buts : L’expropriation pour cause d’utilité publique est un mode de constitution du domaine de
l’Etat et des Collectivités territoriales qui peuvent seuls exproprié. Il s’agit de concilier le droit
inaliénable de la propriété, et les exigences foncières et urbanistiques de l’Etat.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 5
Procédure : Elle comporte deux phases :
La phase administrative commence par un acte administratif qui autorise les travaux, et un autre
qui les déclare d’utilité publique. Un arrêté de cessibilité identifie les parcelles qui doivent être
cédées à l’Etat. C’est la procédure d’enquête de commodo et incommodo. Une tentative de
fixation de l’indemnité achève cette première phase administrative ;

La phase judiciaire n’intervient qu’en cas d’échec de la procédure amiable conduite durant la
phase administrative. Un jugement d’expropriation est alors rendu, portant transfert de propriété
à la collectivité expropriante. Ce jugement est exécutoire, nonobstant toute procédure d’appel et
moyennant consignation de l’indemnité d’expropriation. En cas d’urgence, la procédure de référé
peut être requise.

Effets : L’administration ne peut donner à l’immeuble une autre destination que celle prévue par
la déclaration d’utilité publique. Les droits des tiers sont reportés sur l’indemnité. En cas de non-
réalisation des travaux, il existe un droit de rétrocession au profit du propriétaire.

3.1.2 L’expropriation pour insuffisance ou défaut de mise en valeur des terrains urbains

Notion : Les terrains urbains, même s’ils sont détenus en pleine propriété par une personne
physique ou morale, peuvent faire l’objet d’un retour à l’Etat pour insuffisance de tout
investissement immobilier apprécié par rapport à l’emplacement de l’immeuble.

Procédure : La décision de transfert du terrain à l’Etat est prise par arrêté du Ministre chargé de
la Construction et de l’Urbanisme après constat de l’absence de mise en valeur.

Réalisation de l’expropriation pour insuffisance ou défaut de mise en valeur : Les rapports

de l’Etat et du titulaire du droit se concrétisant par un accord, un arrangement à l’amiable. Un
arrêté conjoint des Ministres chargés respectivement des Finances et de l’Urbanisme, invitent le
propriétaire, dans les deux mois de la notification qui lui est faite du constat de l’insuffisance de
la mise en valeur, à opter pour une vente de gré à gré. A partir du jour où le propriétaire présente
des propositions de transactions, s’ouvre la procédure de cession de gré à gré qui peut durer trois
mois. En cas d’accord à l’amiable, le transfert de propriété est réalisé au profit de l’Etat et
l’abandon des droits pouvant grever l’immeuble est constaté par acte Administratif. En cas
d’échec de la procédure, l’Etat prend sur lui de rembourser au propriétaire une indemnité
déterminée par des experts. A cette indemnité s’ajoute une somme résultant du coefficient
général de l’augmentation des prix. Les rapports de l’Etat et des créanciers du propriétaire sont
simples, mais les textes insistent sur leur importance. Les droits des tiers ayant acquis date
certaine et particulièrement ceux du créancier hypothécaire sont transportés sur les indemnités
dues à leur débiteur exproprié.

L’immeuble exproprié peut prendre une destination sociale ou économique. Généralement cet
immeuble sera réaffecté à une personne plus diligente.

3. 2 – la purge des droits coutumiers

Définition

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 6
La purge des droits coutumiers consiste en l’extension des droits fonciers autochtones sur un sol,
moyennant le versement par l’administration d’une juste indemnité fixée généralement à l’amiable
sur la base d’un procès verbal. Cette pratique permet à l’Etat de s’assurer la maîtrise des terres
de statut autochtone.

3.2.1 Domaine

Il s’agit des terres mises en valeur ou non détenues sur la base du droit coutumier, comprises
dans le périmètre d’un plan d’urbanisme ou d’opération d’aménagement d’intérêt général, dont la
délimitation aura été faite d’un arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme.

3.2.2 Procédure

La procédure consiste à établir l’existence des droits fonciers coutumiers ou droits d’usage. Un
géomètre lève les parcelles touchées par l’opération d’immatriculation préalablement à la
signature, par les parties concernées d’un procès verbal constatant l’abandon des droits d’usage.
L’accord intervenu entre le détenteur coutumier des droits fonciers et l’Etat, peut être constaté
par un protocole d’accord.
3.2.3 Indemnité et compensation

Le détenteur coutumier doit être dédommagé pour la perte du sol, et, éventuellement, pour celle
des plantations et constructions réalisées. Le dédommagement se fait en nature et
éventuellement en numéraire pour ce qui concerne les plantations et constructions.

3. 2. 4 Portée juridique

Le procès-verbal de la purge des droits coutumiers a la valeur d’un acte authentique. Le droit
foncier coutumier est assimilé à une charge foncière. Le détenteur coutumier des droits fonciers
devient un tiers au sens où la réglementation foncière parle de droits des tiers.
Cette pratique et ces principes ont été actuellement réglementés quant la purge s’exerce dans
les centres urbains au cours d’opérations d’aménagement dans un périmètre délimité par
l’administration. C’est la purge des droits coutumiers sur le sol pour intérêt général.

3.3 La purge des droits coutumiers sur le sol pour intérêt

général (Décret de 96-884 du 25 Octobre 1996)

3. 3. 1 Domaine

Il s’agit des terres mises en valeur ou non détenues sur la base du droit coutumier, comprises
dans le périmètre d’un plan d’urbanisme ou d’opération d’aménagement d’intérêt général, dont la
délimitation aura fait l’objet d’un arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme.

3. 3. 2 Procédure

La procédure est diligentée par une commission administrative composée des représentants des
Ministres en charge de l’Urbanisme, des Finances, de l’Intérieur, les Maires des communes et les
représentants désignés des collectivités. Cette commission est chargée d’identifier et de recenser

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 7
les terres devant faire l’objet de purge ainsi que leurs détenteurs et de proposer les indemnités
et/ou les compensations, et de fixer les accords et désaccords intervenus dans un procès-verbal
signé par les membres de la commission.

3. 3. 2 Indemnité et compensation

L’Indemnité en numéraire ou en nature est fixée par un barème déterminé par le Ministre en
charge de l’Agriculture. S’y ajoute une compensation attribuée à titre gratuit consistant en des
lots de terrain équipés ou non. Les terres objet de purge sont immatriculées au nom de l’Etat ou
de la commune.

3.3.3 Portée juridique

Le PV de la purge des droits coutumiers sur le sol pour intérêt général est un acte authentique.

4 la nationalisation

Transfert à la collectivité nationale du contrôle et de la propriété (totale ou partielle) des moyens

de production appartenant à une entreprise privée ou de l’exercice de certaines activités

5 le déclassement du domaine public

L’article 17 de l’arrêté d’application du décret du 29 Septembre 1928 dispose que le domaine

public peut être déclassé dans les centres lotis après enquête de commodo et incommodo et
consultation des conseils municipaux.

Le dit article précise que les portions du domaine public déclassé rentrent dans le domaine privé.
Leur aliénation est alors possible aux conditions ordinaires d’aliénation des terrains domaniaux.

Signalons que ce texte omet de signaler qu’à ces conditions ordinaires s’ajoute pour les riverains
des rues déclassés un droit de préemption sur la portion de rue face à leur propriété.
L’administration n’a pas le droit de vendre des parcelles à des tiers si les riverains sont acheteurs.
Cette disposition résulte des principes généraux du droit, un déclassement ne devant pas léser
les riverains.

Il y a eu de nombreux cas de déclassement de domaine public artificiel, de voirie notamment.

Mais il n y a pas eu de cas de déclassement de domaine public naturel, soit maritime soit fluvial.

Le domaine public ainsi délimité et géré doit être tout spécialement protégé contre toute
dégradation ou occupation irrégulière.

6. LES MODES D’ACQUISITION A TITRE GRATUIT

(Les terres vacantes sans maître)

L’Etat colonial se voulait un Etat de droit ; aussi, pour accaparer les terres coutumières, il entendait
légitimer le transfert, c’est à dire le fonder juridiquement. A cette fin il va introduire dans les

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colonies la théorie métropolitaine des domaines. L’Etat colonial s’attribuera un immense domaine
privé en invoquant, tour à tour, la théorie du « domaine éminent de l’Etat » puis la théorie des «
terres vacantes et sans maîtres » pour lesquelles il se déclare propriétaire, puis avec le décret du
15 Novembre 1935, il revendiquera la propriété des terres non mises en valeur depuis dix (10)
ans.

Les terres vacantes et sans maîtres pour lesquelles aucune revendication n’est opérée sont
inclues dans le domaine privé de l’Etat par la procédure de l’incorporation.

Cette situation est constatée sur l’abandon du bien et la présomption de vacance de propriété en
l’absence de revendication par un tiers.

L’immatriculation se réalise dans cette situation par la procédure de l’incorporation

Leçon 3 : GESTION DU DOMAINE PUBLIC

- l’utilisation du domaine public des communes

- l'utilisation collective du domaine public
- l'utilisation privative du domaine public
- les occupations temporaires
- la réglementation
- l'éviction du domaine public

1 - UTILISATION DU DOMAINE PUBLIC DES COMMUNES

Qu’il s’agisse de celui de l’Etat ou de la commune, l’utilisation privative du domaine public est
possible. Mais celle-ci peut être qu’exceptionnelle, et dans tous les cas, ne doit pas gêner
l’utilisation principale ou collective du domaine public.

1.1 Utilisation collective du domaine public

L’utilisation collective est anonyme, impersonnelle. Tout un chacun peut en jouir, sans titre
juridique particulier. L’utilisation collective correspond, à bien des égards, à l’exercice d’une
véritable liberté publique, celle d’aller et venir sur les dépendances qui sont affectées à cet usage,
par exemple les voies publiques, les rivages de la mer... Dans l’utilisation collective, l’usage de
l’indépendance par une personne ne doit pas empêcher une autre personne d’en faire de même.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 9
Dans ce type d’utilisation, l’intervention du gestionnaire au titre de se pouvoirs de police sera
limitée. Il veillera simplement à ce que l’utilisation soit égale pour tous, à ce que certaines
personnes ne fassent pas un usage abusif du domaine au détriment des autres. L’utilisation
collective est gouvernée par les principes de la liberté, de l’égalité et de la gratuité. L’utilisation
privative est soumise à un régime tout à fait distinct de celui qui gouverne l’utilisation collective.
Elle n’est ni libre, ni gratuite.

1.2 Utilisation privative du domaine public

L’utilisation privative se traduit par l’occupation par une personne déterminée d’une
dépendance du domaine public qui, du fait de cette occupation, se trouve soustraite à toute
possibilité d’utilisation par d’autres. A la différence de l’utilisation collective, l’utilisation privative
suppose l’occupation exclusive d’une dépendance domaniale.

Le régime de l’utilisation privative est le même qu’il s’agisse du domaine de l’Etat ou celui de la
commune. L’article 104 de la loi du 17 octobre 1980 dispose, en effet, que le domaine public
communal est ainsi au même régime que le domaine public de l’Etat.

Ne correspondant pas à l’usage normal du domaine public, l’occupation privative se trouve

subordonnée à une autorisation administrative. Celle-ci revêt deux formes : la permission de
voirie, qui est une autorisation unilatérale, et la concession de voirie, qui est une autorisation
contractuelle. Les autorisations son délivrées, par le maire pour la commune, et le ministre des
travaux publics pour l’Etat, après une enquête de commodo et incommodo. Celle-ci vise à
informer et à recueillir l’opinion des administrés. Ces derniers sont invités à se prononcée sur
l’occupation privative sollicitée et à s’y opposer, si elle lèse ses droits ou si elle les incommodes.
En réalité, beaucoup d’enquêtes publiques, parce que trop sommaires, ne reflète pas une
véritable volonté d’informer et de prendre en compte les vouloirs des habitants. Ceux-ci, au
demeurant manifestent une forte indifférence à l’égard des enquêtes publiques. Pour assurer une
participation véritable des administrés à l’aménagement, une réforme de l’enquête publique quant
à sa portée juridique et ses modalités s’impose. Quoi qu’il en soit, en matière d’autorisation
d’occupation privative du domaine public, le pouvoir de décision appartient totalement à l’autorité
administrative.

Les autorisations privatives ainsi accordées sont soumises à redevances. Pour ce qui concerne
l’Etat, l’arrêté du 24 novembre 1928 dispose, que la redevance peut être fixée, soit de gré à gré,
soit suivant un barème établi par l’administration.
Pour ce qui concerne le domaine public communal, les redevances sont fixées au terme de la loi
du 8 novembre 1984 par le conseil municipal. Les délibérations de celui-ci ne deviennent
exécutoires qu’après leur approbation par l’autorité de tutelle. Mais jusqu’à ce jour, à notre
connaissance, aucun conseil municipal n’a délibéré sur le montant des redevances à acquitter
pour les occupations privatives. En réalité, les redevances sont fixées forfaitairement.

Quel que soit le montant de la redevance, de la reforme d’autorisation accordée par

l’administration, l’occupation privative demeure soumise au principe de la précarité. Il en découle,
que l’autorisation peut être révoquée pour tout motif d’intérêt général par l’administration. Non
seulement les autorisations d’occupation peuvent ne pas s être renouveler quand elles viennent
à terme, mais encore, elles peuvent retirées avant terme. Le bénéficiaire d’une autorisation
d’occupation privative du domaine public n’a aucun droit acquis.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 10
1.3 Les occupations temporaires

Dans les centres lotis non encore immatriculés, c’est à dire non encore purgés de tous droits des
tiers, l’article 27 autorise l’octroi de permis d’occuper dans les conditions ci-après :

1) Ces permis d’occuper son réservés à des industries ou à des commerçants qui ont intérêt à
s’installer immédiatement en prévision de la commercialisation annuelle des produits récoltés.

2) Cette occupation ne doit pas porter sur plu se 2 500m².

3) Elle est faite aux risques et périls du demandeur, sous réserve de tous droits des tiers puisque
le terrain n’est pas encore immatriculé.

4) Etant donné le caractère de précarité de l’occupation, le demandeur n’est autorisé à construire

que les installations temporaires en matériaux provisoires ou en éléments démontables (article
28).

5) Il est dû une redevance annuelle à verser d’avance (article 28).

6) Il n’est dû aucune indemnité en cas d’utilisation du terrain par l’Administration pour les services
publics ou en cas de modification du tracé des rues (article 28).

7) Après immatriculation, l’occupant à un droit de priorité pour l’achat du lot.

En cas d’adjudication l’occupant a un droit de préemption sur la base du prix atteint au cours des
enchères publiques (article 29).

8) Il ne peut être accordé qu’un seul permis d’occuper par personne dans une localité (article 30).

9) Le titulaire du permis d’occuper est déchu d’office de son droit dans les cas ci-après (article
31).

1) S’il ne s’est pas installé dans un délai de un an ;

2) S’il édifie des constructions à caractère définitif sans attendre l’immatriculation du
3) terrain et l’attribution en concession provisoire ;
4) Si le terrain est occupé dans les buts autres que commerciaux ; 5) Si la redevance annuelle
n’est pas versée.
1.4 La réglementation

Elle est prévue par les lois et règlement en considération des spécificités de certains biens et le
contexte local (article 8 décret du 29 septembre 1928, 2 et 3 de l’arrêté N°2895 AE du 24
novembre 1928 et 72 loi N°80-1180 du 17 octobre 1980 modifiée). Dans les limites de la
commune, les conseils municipal peut prendre des délibérations pour réglementer l’utilisation du
domaine public (voir manuel des délibérations et actes-types des communes ivoiriennes). Pour

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 11
l’harmonie de la cité, il peut interdire la construction de kiosques sur certaines parties du domaine
public ou imposer un plan de construction. Un règlement peut être pris, par nature de biens, en
tenant compte des spécificités de chaque bien. Le règlement précise entre autres :

- Les conditions d’occupation de domaine public ;

- Les organes (comité ou commissions) intervenant dans l’attribution des
parcelles ; - La nature du droit d’occupation ;
- Le délai de mise en valeur
- Les conditions de remise en cause de l’autorisation d’occuper ;
- Les autres obligations du bénéficiaire de l’autorisation ; - Les sanctions éventuelles.

La réglementation posée par le conseil doit fonder les arrêtés ou décisions données par la Maire.
Ce dernier ne peut, sous peine de nullité, prendre de décision contraire à un règlement du conseil.

1.5 L’éviction du domaine public

Conditions : L’utilisation privative du domaine public doit être autorisée, dans la commune et sur
le domaine public communal par le Maire. Aussi, toutes les personnes qui utilisent de leur propre
chef, le domaine public peuvent-elles invitées à se retirer des lieux. Il en va de même pour les
personnes dont l’autorisation a été révoquée dans le but d’intérêt public ou dont le bail a été
résilié.

Forme et délai : Cette invitation se fera sous forme de réquisition écrite (annexe 19) avec mention
d’un délai de retrait et des actions futures en cas de persistances. Aucun délai de préavis n’est
prévu pour les décisions unilatérales du Maire mais un délai raisonnable de deux à trois mois
pour la recherche d’un autre lieu et pour la remise en état du lieu occupé est à prévoir. S’agissant
du bail, un préavis réglementaire de six (6) mois maximum est prescrit. Il y a lieu que le contrat
d’autorisation d’occupation arrêté un délai de préavis dans la fourchette de un à six mois.

Dévolution des installations réalisées. A la fin de l’occupation, le bénéficiaire de l’autorisation ou

l’occupant de mauvaise foi doit débarrasser les lieux de tout ce qui lui appartient et remettre les
lieux dans l’état où il se trouvait avant son installation ; s’il y avait édifié des échoppes ou kiosques,
il doit les démolir. La commune a également la faculté de racheter les installations existantes à
un prix fixé par une commission arbitrale. La commission se compose d’un arbitre désigné par le
Maire, un autre par le propriétaire et le troisième par les deux premiers d’un commun accord.
Dans le cas où le propriétaire n’aurait pas désigné son arbitre dans un délai de trois mois et dans
le cas où l’accord ne se produirait pas pur le choix du troisième arbitre, ces désignations seront
faites par le président du tribunal de rattachement de la commune (article 9, alinéa 3 et 4 décret
du 29 septembre 1928).

S’agissant des constructions non occupées pendant une période fixée dans le règlement sur le
domaine public, la démolition ne peut intervenir qu’après plusieurs mises en demeure publiées
par la presse et par les canaux locaux d’information tels que les réunions organisées par les
conseillers municipaux dans leur zone de résidence, les griots, les affiches, etc. Les biens de
l’occupation découverts lors de la démolition seront conservés en magasin pendant un délai à
l’expiration duquel, une vente aux enchères publiques pourra être faite. L’acte d’autorisation de
vente sera une délibération du conseil municipal.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 12
1.6 PROTECTION DU DOMAINE PUBLIC

Les propriétés privées sont placées sous la protection des tribunaux. Lorsqu’un propriétaire subit
un empiétement ou une dégradation il ne peut se faire justice lui-même. Il doit obtenir du tribunal
une condamnation du responsable de ces dommages.

Une telle sage lenteur dans la procédure n’est pas compatible avec les nécessités de la protection
du Domaine Public. Si par exemple une route est obstruée par une occupation régulière ou pas
des constructions, il n’est pas possible d’attendre la fin du procès pour rétablir la circulation.

Le législateur a donc prévu deux principes de protection civile du Domaine Public (inaliénabilité
est imprescriptibilité) qui ne sont pas applicables aux propriétés privées et à laquelle s’ajoute une
protection pénale

1.6.1 Protection civile du domaine public

La protection du Domaine Public résulte de deux principes de droit civil dégagés par la
jurisprudence.

1. Le Domaine Public est

inaliénable 2. Le Domaine Public est
imprescriptible.

a-) Inaliénation du Domaine Public (caractère inaliénable du Domaine Public)

Le caractère inaliénable du Domaine Public peut se déduire de sa définition donnée par le dernier
alinéa de l’article 1er du décret du 29 septembre 1928 qui classe dans le domaine public « les
biens de toute nature que le code civil et les lois français déclarent non susceptible de propriété
privée ». Or un bien non susceptible de propriété privée est un bien inaliénable.

Ce principe protège l’administration contre elle-même. Les actes de cession qui auraient été
établis sont nuls de nullité absolue. De même sont nulles, de nullité absolue les ventes conclues
par erreur, ou par fraude entre particulier.

Ce principe est applicable aux meubles comme aux immeubles. C’est ainsi qu’il a été
jugé que des tableaux de musée classés dans le Domaine Public comme affectés à l’usage du
public, et volés, ne peuvent pas faire l’objet de vente, lesquelles sont nulle de nullité absolues.
Les acheteurs, même de bonne foi, ne peuvent donc les invoquer pour demander une
indemnité à l’occasion de la restitution des tableaux aux musées. Ils ne peuvent que poursuivre
leurs vendeurs en dommages-intérêts. Les conséquences de ce principe d’inaliénabilité sont
donc absolues.

b-) Imprescriptibilité du domaine public

Il s’agit d’un corollaire de l’inaliénabilité. Si le transfert de propriété doit rendu impossible, il ne

faut pas seulement interdire la vente. Il faut encore empêcher le transfert par le moyen de la

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 13
prescription. D’après l’article 2262 du code civil un occupant même de mauvaise foi devient
propriétaire après une durée de 30 ans.
1.6.2 Protection pénale du Domaine Public

L’article 8 du décret du 29 septembre 1928 dispose que les infractions à la réglementation sur le
Domaine Public « sont déférées aux tribunaux de simple police et passibles de peine de 1 à 500
francs d’amende » : « en cas de récidive dans les 12 mois ou de non exécution des travaux
prescrits dans un laps de temps déterminé par le tribunal, l’amende peut être triplée et il peut en
outre prononcé une peine d’emprisonnement de cinq jours au plus, le tous sans préjudice de la
séparation des dommages causés ou de la démolition, aux frais du contrevenant, des ouvrages
indûment établis sur le Domaine Public et dans les zones de servitudes, ou de l’exécution,
également à ses frais, des travaux prescrits ».
L’Administration dispose donc des sanctions ci-après :
1. Amende
2. Emprisonnement
3. Dommages-intérêts
4. Démolitions ou travaux aux frais du contrevenant. 1. Amende
2. Emprisonnement
3. Dommages-intérêts
4. Démolitions ou travaux aux frais du contrevenant.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 14
Synthèse
Quel est le Régime juridique du domaine public ?

1. UTILISATION DU DOMAINE PUBLIC

* UTILISATION COLLECTIVE (OU NORMALE)

. 3 PRINCIPES : LIBERTE - EGALITE - GRATUITE

* UTILISATION PRIVATIVE (OU ANORMALE)

2 PRINCIPES : AUTORISATION - REDEVANCE - PRECARITE.

2 PROTECTION CIVILE DU DOMAINE PUBLIC

* OBLIGATION D’ENTRETIEN PAR L’ADMINISTRATION PROPRIETAIRE OU AFFECTATAIRE

- (DEFAUT RESPONSABILITE - PRESOMPTION DE FAUTE D’OU

DEPENSES
OBLIGATOIRES POUR LA COMMUNE)

* INDISPONIBILITE DU DOMAINE PUBLIC

2.1. INALIENABLE :

I IMPOSSIBILITE DE VENTE DES BIENS DU DOMAINE PUBLIC. ET NULLITE DE TOUTE

VENTE.

2. 2. IMPRESCRIPTIBILITE

IMPOSSIBILITE D’ACQUISITION DES BIEN DU DOMAINE PUBLIC PAR PRESCRIPTION.

2. 3. CHARGES DE VOISINAGE :

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 15
PAS DE SERVITUDES AU PROFIT DES PROPRIETES RIVERAINES. PAR CONTRE, LES
PROPRIETES RIVERAINES SUBISSENT DIVERSES SERVITUDES AU PROFIT DU DOMAINE
PUBLIC.

1.2.3 .Protection Pénale Du Domaine Public

.
(Amende, emprisonnement, dommages-intérêts, démolitions ou travaux aux frais du
contrevenant)

Séquence 5 : LES PROCEDURES D’ACCESSION A LA PROPRIETE

FONCIERE

Leçon 1 : LES ATTRIBUTIONS DE TERRAINS URBAINS

1. La Commission d’attribution (anciennement)

Conformément au décret n° 78-690 du 18 Août 1978 réglementant la procédure d’attribution de

terrains urbains, les demandes d’attribution de lots sont soumis à l’approbation d’une commission
multipartite composée de (pour les lots de terrains à usage d’habitation sur l’agglomération
d’Abidjan)

- le Préfet d’Abidjan représentant le Ministre de l’Intérieur, président,

- le représentant du Ministre de l’Economie et des Finances,
- le représentant du Ministre des Travaux Publics, des Transports, de la Construction et de
l’Urbanisme, - le Maire de la ville d’Abidjan ou son représentant,
- un représentant de l’U.G.T.C.I. (Union Générale des Travailleurs de Côte d’Ivoire),
- un représentant de l’Association des Locataires,
- deux Notables désignés par le Ministre des Travaux Publics, des Transports, de la
Construction et de l’Urbanisme,
- le Directeur Central du Domaine Urbain, Secrétaire.

Participent à ces réunions à ces réunions à titre consultatif (pour les lots à usage d’habitation)
:

- le Directeur Général des Impôts ou son représentant,

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 16
 - le Directeur Général de la Société d’Equipement des Terrains Urbains ou son représentant,

Des commissions se sont créées dans les villes de l’intérieur, de façon plus ou moins
complète, selon la disponibilité et l’implication de chacun des membres.

Le dossier de demande d’attribution

Les dossiers de demande d’attribution doivent être conformes au modèle arrêté par le Ministre
chargé de la Construction et de l’Urbanisme. Dans les villes de l’Intérieur, les Maires vendent
des imprimés destinés à cet usage, alors que pour Abidjan, le requérant adresse une lettre à
la Direction du Domaine Urbain du Ministère de la Construction et de l’Urbanisme.

2 Dépôt du dossier

Les populations doivent remettre leurs dossiers dans le cas d’Abidjan à la Direction Centrale
du domaine Urbain au Ministère de la Construction et de l’Urbanisme. Un récépissé est délivré
au postulant.

3 Instruction du dossier

Le dossier est instruit par la Direction du Domaine Urbain du Ministère chargé de la

Construction et de l’Urbanisme à Abidjan et par le Service domanial de la Préfecture dans les
villes de l’intérieur du pays.

4 Réunion de la commission d’attribution

Les dossiers sont soumis à l’avis de la commission d’attribution qui se réunit sur convocation
de son Président, chaque fois que besoin est, et se prononcent sur convocation de son
Président, chaque fois que besoin est, et se prononcent sur les demandent soumises à leur
examen en tenant compte des critères suivants :

- le nombre de lots en possession du postulant, de son conjoint, de ses ascendants ou

descendants,
- sa nationalité,
- sa situation de famille,
- ses conditions actuelles de logement (insalubrité, insécurité, surpeuplement, menace
d’expulsion ou d’expropriation),
- le rapprochement du lieu de travail,
- l’ancienneté de la demande,
- sa situation vis à vis des services des impôts,
- son aptitude à assumer les charges de mise en valeur (revenu, moyens de financement),

A l’issu de la réunion de la commission est dressé un procès verbal qui attribue un numéro de
priorité à chaque dossier retenu.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 17
 5: Transmission du procès verbal au Ministère chargé de la Construction et de
l’Urbanisme

Le procès verbal de la commission est envoyé dans les quinze jours au Ministre chargé de la
Construction et de l’Urbanisme pour les lots à usage d’habitation concernant l’agglomération
d’Abidjan.
Dans le cas des villes de l’intérieur, le représentant du Ministère de la Construction est le
Secrétaire de la commission ; il transmet les demandes d’attributions au Préfet qui les signe.

6 : Décision d’attribution

La décision d’attribution ou la promesse d’attribution sous conditions suspensives est prise par le
Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme pour les lots compris dans l’agglomération
d’Abidjan.

* Dans les villes de l’intérieur, c’est le Préfet qui par délégation de pouvoir signe les décisions
d’attribution.

* Dans Abidjan, c’est le Ministre de la Construction qui en vertu de son pouvoir discrétionnaire et
de l’absence de commissions d’attributions, signe les décisions d’attribution qui proviennent de
la Direction du Domaine Urbain.

7 : Remise d’une lettre d’attribution

Les services concernés remettent au bénéficiaire une lettre d’attribution qui lui permet d’engager
les démarches relatives à la mise en valeur du terrain.

* Pour Abidjan, ces lettres sont délivrées par la Direction du Domaine Urbain.

* Dans le cas des villes de l’Intérieur, ces lettres ne sont remises aux attributaires que lorsqu’ils
se sont acquittés des frais de bornage auprès de la perception. Cette participation permet alors
aux communes de disposer de ressources financières en vue de la réalisation de nouveaux
lotissements.

Pour les lotissements d’extension villageoise, conformément au décret 77-906 du 06

novembre 1977, arrêté 0555 du 13 avril 1983, le Comité de gestion des lotissements mis en place
par les villageois est chargé de procéder à la répartition des lots entre les membres de la
communauté villageoise. A l’aide d’un géomètre, les villageois procèdent à l’identification des lots
et dressent un registre appelé guide, dont un double est remis au Ministère de la Construction et
de l’Urbanisme.

Pour obtenir la lettre d’attribution, le requérant doit au préalable recevoir une attestation
délivrée par le chef de village et le président du comité de gestion. La lettre d’attribution est
délivrée par le Ministère après vérification sur le guide. Parfois, la Mairie est associée dans le
contrôle et la délivrance des lettres d’attribution.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 18
Pour les lotissements restructurés (conformément à l’ordonnance n° 77-615 du 24 août 1977),
le Ministère chargé de l’Urbanisme met à la disposition de l’organisme un contingent de parcelles
et de logements afin de lui permettre de procéder à la réinstallation des personnes et des activités
déplacées. L’organisme procède à l’attribution des parcelles et logements définis par la
convention. Des concessions provisoires sont alors accordées aux bénéficiaires… Le Ministère
remet au bénéficiaire une lettre d’attribution au vu d’un quitus délivré par le CAR (Comité d’Aide
à la Restructuration) et prouvant qu’il a soldé son compte par le paiement complet des sommes
dues.

Pour les lotissements privés, conformément au décret modifié 67-18 du 11 janvier 1967, arrêté
n° 307 M.C.U/CAB du 27 juillet 1970, l’attribution des lots se réalise par le lotisseur qui vend ses
lots.

Pour les lotissements S.E.T.U (anciennes opérations), les attributions des parcelles se font
conformément aux décrets n° 71 672 du 19 décembre 1971 et n° 75-95 du 31 janvier 1975. Une
commission d’attribution est mise en place et statue sur les demandes d’attribution. Le Ministre
chargé de la Construction et de l’Urbanisme prend la décision finale sur proposition de la
commission pour les terrains urbains. Il est remis aux bénéficiaires une lettre d’attribution.

Pour les lotissements S.E.T.U (nouvelles opérations) (décret n° 87-365 du 1er avril 1987 et
arrêté n° 156/MEF/MCU/MB du 23 avril 1987), le coût de la parcelle ayant été soldé, le
bénéficiaire se voit délivrer un acte administratif de vente qui vaut concession provisoire.
Ce document est signé par le Directeur du BNETD (Bureau National d’Etudes Techniques et de
Développement), le Ministre de la Construction et de l’Urbanisme et le bénéficiaire.

A l’aide de ce document, le bénéficiaire peut engager les procédures relatives à la mise en valeur
du terrain (dossier technique, demande de permis de construire, certificat de conformité…) L’acte
est délivré après paiement des frais d’enregistrement (11,2% du prix du terrain, dont 10% pour le
Trésor et 1,2% pour la Conservation Foncière), de timbre (3000 F), et de construction du dossier
technique (bornage, 50 000 F CFA).

Pour les lotissements CTU (Compte de Terrains Urbains), conformément au décret n° 87-368
du 1er avril 1987 portant création du Compte de terrains urbains, suite au paiement du solde, la
DCGTX délivre un acte de vente devant notaire et contresigné par le Directeur Général de la
DCGTX et par le Ministre de la Construction et de l’Urbanisme.

Cet acte de vente est considéré comme une concession provisoire et est enregistré en tant que
tel. L’acte de vente est délivré après paiement du solde et des frais d’acte, qui sont de 80 000 F
CFA et de 11,2% du prix de vente par parcelle (50 000 F CFA pour le dossier technique, 30 000
F CFA pour les droits de timbre, 10% pour l’enregistrement, 1,2% pour la conservation foncière).
Dès paiement du solde, l’acquéreur est convié par le SVI (Service des Ventes Immobilières) à la
signature de l’acte de vente.

Pour les lotissements coutumiers, les propriétaires coutumiers ne sont autorisés à vendre des
parcelles que s’ils ont obtenu une autorisation de lotir du Ministre de la Construction et de
l’Urbanisme et si le plan de lotissement a été approuvé par arrêté ministériel.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 19
Pour les implantations illégales,

Concernant l’attribution de terrains aux nouveaux arrivants, les personnes désirant

s’installer ou investir dans la zone demandent l’autorisation (monnayée ou non), au premier
installé qui devient le créateur du quartier et qui se voie conférer les attributions propres aux
anciens.
Concernant l’attribution d’autorisations provisoires d’installation, ce sont les Mairies
qui attribuent les autorisations provisoires aux occupants. Ces autorisations, spécifient que les
propriétaires ne peuvent construire en dur dans la perspective d’un déguerpissement éventuel ;
néanmoins certaines personnes les considèrent comme des titres officiels et par conséquent
transforment et durci fient leur constructions.

NB :* La lettre d’attribution, se présente comme un simple agrément administratif. En Côte

d’Ivoire, l’attribution n’est qu’une étape de la procédure de concession, car pour prétendre à
l’octroi de la concession, il faut d’abord posséder une lettre d’attribution.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 20
Leçon 2 : LA CONCESSION DE TERRAINS

1 . Références législatives ou réglementaires

Comme à l’époque coloniale, la concession demeure le mode principal de mise à la disposition

des particuliers de son domaine privé par l’Etat. L’institution reste gouvernée par le décret du 15
novembre 1935, avec son arrêté d’application du 9 juillet 1935, modifié par l’arrêté du 31 janvier
1938. Le décret n° 71-74 du 16 février 1971, relatif aux procédures domaniales et foncières, ne
fait que procéder à l’actualisation de ces propositions.

2 . Objet de la concession

Que renferme la notion de concession ? Il ressort de la pratique administrative en matière de

gestion du domaine privé, que la concession désigne l’opération de cession par la puissance
publique à titre onéreux ou gratuit d’une portion de son domaine privé et qui sous
condition de mise en valeur, selon des clauses déterminées, conduit, soit à la propriété privée
exclusive, soit à l’obtention d’un bail emphytéotique au profit du concessionnaire.

3. Nature juridique de la concession

La concession foncière s’analyse comme un contrat administratif, passé entre l’administration et

une personne de droit privé par lequel la puissance publique attribue à cette dernière des droits
réels sur une parcelle de son domaine privé. * Ces droits réels peuvent être des droits de
propriété, alors on se trouve en face d’une concession avec transfert de propriété, ou seulement
des droits d’usage pour une période déterminée ; il s’agit alors de concession avec bail
emphytéotique.

- Evolution de la notion : sous les réglementations antérieures au décret de 1935, la

concession provisoire était consentie en dehors du domaine sous réserve des droits de tiers.
Mais la concession définitive ne peut être accordée qu’après incorporation préalable du terrain
dans le domaine par l’immatriculation au livre foncier au nom de l’Etat.

Cette obligation résulte en fait de l’article 5 du décret foncier du 26 juillet 1932 qui dispose que
l’immatriculation des terrains est facultative, en principe elle devient exceptionnellement
obligatoire dans le cas d’aliénation.

* Pour la sécurité des opérations foncières l’interprétation des textes a permis de rendre
obligatoire l’immatriculation même avant l’octroi de la concession provisoire.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 21
Leçon 3 : LES TITRES DE PROPRIETE

INTRODUCTION :

L’appropriation du sol est ici conçue comme celle résultant de la mise à disposition par l’Etat des
terrains dépendant de son domaine privé profit du secteur privé (personne physiques ou
morales). Ne sont donc pas examiné ici les mutations immobilières intervenant entre personne
privés sur des terrains préalablement détenus en toutes propriétés.

Les procédures d’appropriations varient selon qu’elles portent sur des terrains situés dans
des réserves administratives loties ou non loties mais non aménagés, ou sur des terrains résultant
d’opérations d’aménagement foncier initiées pour le compte de l’Etat par le BNETD.

Dans le premier cas, la procédure d’appropriation est instruite par le Service du Domaine Urbain
selon trois phases successives.

- lettre d’attribution
- arrêté de concession provisoire - arrêté de concession définitive.

Deux cas particuliers sont par ailleurs à examiner

concernant : - le bail emphytéotique.
- les transferts

Dans le second cas, la procédure est instruite par le Service de Ventes Immobilières (BNETD)
sous la forme d’acte administrative de cession provisoire.

1 : LA LETTRE D’ATTRIBUTION

Référence législative ou
réglementaire Décret N°78 690
du 18 Août 1978

1.1 Définition :

L’attribution est l’acte par lequel l’administration entend signifier à une personne privée (physique
ou morale) son intention de lui concéder une parcelle de terrain de son domaine privé, moyennant
le versement d’un prix et l’engagement de procéder à la mise en valeur du terrain.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 22
 1.2 Procédure :

L’attribution ne peut être consentie que sur des lots faisant partie de lotissement ayant fait l’objet
d’une application sur le terrain, et après avis d’une commission présidée par le Ministre chargé
de la construction pour les dix communes de la ville d’Abidjan et par le Préfet dans le reste du
pays. La composition des commissions varie selon la nature du terrain et selon sa localisation
(Cf. décret de 1978).
Le rôle des commissions est purement consultatif. L’entrée en possession du terrain est
subordonnée à l’établissement de l’arrêté de concession provisoire pour lequel l’attributaire doit
déposer un dossier technique de bornage morcellement dans un délai de quatre mois à compter
de la notification de la lettre d’attribution.

Le dossier doit être déposé au service du domaine urbain, seul habilité à demander la création
du titre foncier correspondant.

1.3 Portée juridique :

L’attribution confère à son titulaire un droit personnel qui ne peut être cédé ni donné en garantie
hypothécaire. Seuls des circonstances exceptionnelles peuvent justifier un transfert d’attribution
autorisé par la même autorité que celle qui a délivré la lettre d’attribution initiale.

2 : LA CONCESSION PROVISOIRE
Référence législative ou
réglementaire
Décret N°71-74 du 16 février
1971 Arrêté n°2164 du 9 juillet
1936

2.1 Définition

La concession provisoire est l’acte par lequel l’administration attend consolider le droit détenu
par une personne titulaire d’une lettre d’attribution relative à une de parcelle de terrain déterminée.
La concession est accordée moyennant le versement d’un prix et sous condition de mise en
valeur dans un délai fixé.

2. 2 Procédure :

Seul le Ministre chargé de la gestion du domaine urbain est compétent pour établir les actes de
concession provisoire sur toute l’étendue du territoire. L’attributaire doit déposer au service du
domaine urbain l’original de sa lettre d’attribution accompagné du dossier technique de bornage
morcellement de sa parcelle. Le SDU adresse le dossier à la conversation foncière qui fait
procéder à l’individualisation du titre foncier par morcellement du titre mère.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 23
 Une fois le titre créé, le SDU prépare l’arrêté de concession provisoire à la signature du Ministre.
L’arrêté signé est transmis à la Direction de l’Enregistrement puis, après paiement des droits. à
la conservation foncière pour inscription au livre foncier.

2. 3 Prix :

Le prix du terrain est fixé par application d’un barème au m² en fonction de la zone. Ce prix est
payable par tranches. En cas de non paiement du prix dans les délais fixés, l’Administration peut
procéder au retrait.

2-4 Portée juridique :

Le droit de concession provisoire est un droit réel attaché au terrain. Il est donc transmissible et
peut être donné en garantie hypothécaire. Il est également cessible mais seulement après
autorisation de l’Etat.

3 - LA CONCESSION DEFINITIVE
Référence législative ou
réglementaire

Décret N°71-74 du 16 février

1971

Arrêté n°2164 du 9 juillet 1936

1 - Définition :
La concession définitive est l’acte par lequel l’Administration transfère au concessionnaire
provisoire la propriété pleine et entière du titre foncier sur lequel était inscrit le droit de concession
provisoire. La concession est accordée après constat de mise en valeur et moyennant le paiement
des droits de mutation foncière.

2 - Procédure :

Seul le Ministre chargé de la gestion du domaine urbain est compétent pour établir les actes de
concession définitive sur toute l’étendue du territoire. Le concessionnaire doit demander au

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 24
Service du Domaine Urbain de procéder au constat des constructions réalisées par lui sur le
terrain qui lui a été concédé.

Le Service du Domaine Urbain vérifie que le prix stipulé par l’arrêté de concession provisoire a
été payé et établir l’arrêté à la signature du Ministre. Une fois signé, le dossier est transmis à la
Direction de l’Enregistrement puis à la conservation foncière. Une fois les droits acquittés, il est
délivré un exemplaire de l’arrêté à l’intéressé ainsi qu’une copie du titre foncier établi à son nom.

3 - Portée juridique :

L’arrêté de concession définitive fait sortir définitivement le terrain du patrimoine de l’Etat, il se

trouve, dès lors, régi par les seules règles du droit privé.

5. Acquisition des Terrains Urbains (Décret du 16 septembre 2013 )

5 - LE BAIL EMPHYTEOTIQUE : CAS PARTICULIER

Référence législative ou
réglementaire

Loi française du 25 juin 1902 rendu applicable en Côte d’Ivoire par

L’arrêté du 26 octobre 1906,

Décret du 15 novembre 1935,

Arrêté du 31 janvier 1938

5-1 - Définition :

Le bail emphytéotique est un bail de longue duré (entre 18 et 98 ans), par lequel le preneur
acquiert un droit réel d’usage et de jouissance lui conférant une liberté entendue dans l’utilisation
de l’exploitation d’un immeuble.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 25
5-2- Les obligations du preneur ou emphytéote :

Le preneur ou emphytéote paie une redevance annuelle, révisable selon les modalités
convenues dans les cahiers des charges. Il doit réaliser des constructions (ou tout autre type de
mise en valeur) ou en assumer les charges de manière à maintenir le fond dans une situation de
bon entretien constant ou d’amélioration.

5-3 Portée juridique :

Le bail emphytéotique, à la différence du bail ordinaire est un droit réel. Il est donc hypothécable
et cessible. Le bail emphytéotique est caractérisé par la coexistence de deux droits sur une même
chose. Le droit d’user de la chose et de jouir de ses fruits revient au preneur. Le bailleur, par
exemple l’Etat en Côte d’Ivoire, reste propriétaire et conserve le droit de disposer de la chose.

5 -4 Fin du bail emphytéotique :

Le bail emphytéotique n’est pas renouvelable selon les textes. Mais en pratique il peut l’être.
Quand le bail emphytéotique n’est pas renouvelé, les édifications faites sur le fond reviennent au
propriétaire.

SEQUENCE 6 : LES INSTRUMENTS DE SANCTION DES REGLES

D’URBANISME

Leçon 1 : LE PERMIS DE CONSTRUIRE

1: Caractères généraux de la législation

Le permis de construire se rattache à une police administrative. La réglementation le concernant
est donc tout entière d’ordre public, et toute convention contraire est nulle. En outre, le permis de

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 26
construire a un caractère réel, en ce sens qu’il est attaché au terrain et transmissible à un nouvel
acquéreur.
2 : Champ d’application
« Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d’habitation ou non,
même ne comportant pas de fondations, doit au préalable, obtenir un permis de construire. Cette
obligation s’impose aux services publics et concessionnaires de services publics de l’Etat, des
départements et des communes comme aux personnes privées.
« Le même permis est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu’ils
ont pour effet d’en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de
créer des niveaux supplémentaires. »

2 : Cadre juridique

DECRET n°92-398 du 1er juillet 1992 portant réglementation du permis

de construire et abrogeant le décret n° 77- 941 du
29 novembre 1977
LE PRESIDENT DE LA REPUBLIQUE,
Sur rapport conjoint du Ministre de l’environnement, de la Construction et de l’Urbanisme et du
Garde des Sceaux, Ministre de la Justice,
Vu la loi n° 62-253 du 31 juillet 1962 relative aux plans d’Urbanisme;
Vu la loi n°65-248 du 4 août 1965 relative au permis de construire;
Vu le décret n°67-18 du 11 janvier 1967 modifié relatif aux lotissements privés
Vu le décret n°77-941 du 29 novembre 1977 portant réglementation du permis de construire
Vu le décret n°90-1530 du 7 novembre 1990, portant nomination du premier Ministre;
Vu le décret n°91-755 du 14 novembre 1991 portant nomination des membres du gouvernement;
Vu le décret n°91-806 du 11 décembre 1991portant attributions des membres du gouvernement;
Vu le décret n°91-60 du 20 février 1991portant organisation du Ministère de la Justice;
Vu le décret n°91-68 du 20 février 1991portant organisation du Ministère de l’Environnement, de
la Construction et de l’Urbanisme;

LE CONSEIL DES MINISTRES ENTENDU

DECRETE
Article premier:- Conformément aux dispositions de l’article premier de la loi n° 65- 248 du 4 août
1965, quiconque désire entreprendre une construction, à usage d’habitation ou non doit, au
préalable, obtenir un permis de construire.

TITRE I : DES EXEMPTIONS DE PERMIS DE CONSTRUIRE

Article 2: - En application des dispositions de l’article 2 de la loi 65- 284 du 4 août 1965,
susvisée, sont dispensés de l’obligation du permis de construire les logements individuels et
familiaux conformes à des plans –types agréés par le Ministre chargé de la Construction et de
l’Urbanisme lorsqu’ils sont implantés en zone rurale.

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Par zone rurale au sens du présent décret, il faut entendre l’ensemble du territoire national,
exception faite:
- Des périmètres d’étude ou d’application des plans d’Urbanisme prévus par la loi n°62- 253 du
31 juillet 1962 susvisée;
- des zones d’aménagement différé;
- Du territoire des communes;
- Des agglomérations urbaines constituant les chefs- lieux de sous- Préfecture non érigés en
communes;
- De façon générale de toutes zones telles que parcs nationaux, forêts ou sites classés, secteurs
à vocation touristique faisant l’objet de mesures de protection particulières.
Article 3:- En dehors de la zone rurale, les règlements de lotissements approuvés conformément
à la réglementation en vigueur peuvent porter dispense du permis de construire pour les
logements individuels et familiaux conformes à des plans- types agréés par le Ministre chargé de
la construction et de l’Urbanisme, sous réserve que les constructions se soumettent aux contrôles
prescrits par lesdits règlements.

TITREII : DES REGLEMENTS D’URBANISME ET DE CONSTRUCTION

Article 4: - Des arrêtés du MINISTRE chargé de la Construction et de l’Urbanisme fixe, après avis
des Ministres intéressés, et pour l’ensemble du territoire :
1) les règles générales d’occupation du sol auxquels doivent satisfaire les constructions de
toute nature ; Ces règles peuvent être complétés ou modifier par les règlements particuliers
applicables dans les périmètres dans plans d’Urbanisme régulièrement approuvés ;
2) les règles de volume, de distribution, d’utilisation d’aération, d’équipements auxquelles
doivent satisfaire les constructions de toute nature.
Les dérogations aux règles générales éventuellement prévues par ces arrêtés ne pourront être
accordées que par décision du Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme.
Article 5 :Toute personne physique ou morale titulaire d’un droit d’occupation d’un terrain, ou son
mandataire, peut, sur présentation d’un extrait topographique visé par le service compétent,
obtenir un certificat d’urbanisme.
Celui-ci énonce les règles et servitudes applicables au terrain considéré, telles qu’elles résultent
des plans et règlements approuvés ou en cours d’étude.
Les modalités de délivrance de ce certificat seront fixés en temps que de besoin par le Ministre
chargé de la Construction et de l’Urbanisme.

TITRE III : DE L’ACCORD PREALABLE

Article 6 : - Sur présentation d’un dossier simplifié dont la composition et l procédure d’instruction
seront fixées par arrêté du Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme, il peut être délivré
un accord préalable sur l’implantation et le volume des constructions projetées.
L’accord préalable précise, le cas échéant, les conditions particulières à remplir en matière
d’accès et de stationnement des véhicules, de raccordement au réseau d’assainissement,
d’aspect des bâtiments et d’aménagement des espaces libres ainsi que, dans le cas de grands

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ensembles immobiliers ( les projets de plus de 50 logements du 4000 m2 ; d’immeuble de
plus de 4 étages ; de plus de 1000 m2 de plancher des bâtiments commerciaux), en matière
de réalisation d’équipements d’intérêt général.
Aricle7 : - Ont qualité pour présenter des demandes d’accord préalables, les personnes physiques
ou morales agissant en qualité de maître d’ouvrage, justifiant de leur droit d’occupation du terrain
par un titre de propriété, une concession provisoire ou définitive ou un contrat de location.
Article8 : - L’accord préalable est obligatoire lorsque les projets de construction se situent à
l’intérieur de périmètres sensibles déterminés par arrêtés, tels que : centre urbain, ensembles
monumentaux ou sites projetés, sans que cette énumération soit limitative.
L’accord préalable ne peut être délivré que par le Ministre chargé de la Construction et de
l’Urbanisme.
Article 9 : - Exception faite du cas prévu à l’article précédent, l’accord préalable est donné par les
autorités ayant qualité pour délivrer les permis de construire, désignées à l’article 15.
La durée de validité de l’accord préalable est d’un an.

TITRE IV : DE LA DELIVRANCE DU PERMIS DE CONSTRUIRE

Chapitre 1er : Délivrance du permis de construire

Article 10 : - Le permis de construire ne peut être délivré que si le projet de construction présenté
est conforme aux dispositions législatives et règlements en vigueur et respecte les servitudes
d’alignement et, le cas échéant, de nivellement fixé par l’autorité compétente.
Lorsqu’un bâtiment existant se trouve frappé d’alignement ou se situe sur une parcelle de terrain
interdite à la construction, le permis de construire ne peut être délivré que pour les travaux
assurant la mise hors d’eau des occupants ; tous ouvrages ayant pour conséquence de prolonger
la durée de ce bâtiment, seront interdits.
Article 11 : - Lorsque la construction projetée est soumise, en vertu de dispositions législatives ou
réglementaires, ou en raison de son emplacement ou de son utilisation, à des prescriptions
particulières dont l’application ne relève pas de la compétence du Ministre chargé de la
Construction et de l’Urbanisme, le permis de construire ne peut être accordé qu’après du ou des
Ministres concernés.
Article 12 : - Peuvent présenter une demande de permis de construire les personnes physiques
ou morales qui ont qualité pour demander un accord préalable, telles qu’elles sont définies à
l’article 7 du présent décret.
Article 13 :- La composition des dossiers, qui doivent en tout état de cause comporter un extrait
topographique visé par le service compétent, la procédure et les délais d’instruction des
demandes sont fixés par arrêté du Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme.
Article 14 : - Le ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme désigne par arrêtés les
services de son département chargés de l’instruction des dossiers selon la localisation ou la
nature des projets.
Après accord du Ministre de l’intérieur, ces fonctions peuvent éventuellement être confiées aux
services techniques municipaux des communes.
Le Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme peut, chaque fois que cela apparaîtra
nécessaire et notamment à la demande d’une administration ou d’un service public, se substituer
à son représentant et évoquer toute affaire particulière.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 29
Lorsque des services étrangers au Ministère chargé de la Construction et de l’Urbanisme sont
consultés au cours de l’instruction des dossiers, leur avis doit être formulé dans le délai d’un mois,
faute de quoi, il est réputé favorable. Ce délai est porté à deux mois lorsque la consultation d’une
commission réglementaire est obligatoire.
Article 15 : - Les décisions relatives aux demandes de permis de construire sont prises par arrêté,
sur l’avis du représentant du Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme désigné
conformément à l’article précédent : - par le Maire dans les communes
- par le Préfet sur le reste du territoire
Le Préfet peut déléguer ses pouvoirs au Sous- Préfet territorialement compétent, seulement en
ce qui concerne la construction des logements individuels et familiaux.
Article 16 : - Les décisions relatives aux demandes de permis de construire seront cependant
prises par le Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme, lorsqu’il y aura lieu de prendre
une décision de sursis à statuer dans le cadre des mesures de sauvegardes prévues par la loi n°
62- 253 du 31 juillet 1962 susvisée.
Lorsque la délivrance du permis de construire relève de la compétence du Maire, conformément
aux dispositions de l’article 15 ci- dessus, la décision ne pourra être prise que avis conforme du
représentant du Ministre chargé de la
Construction et de l’Urbanisme ;
En cas de désaccord, la décision définitive incombera au Préfet qui pourra, en temps que de
besoin, se référer aux instructions du Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme.
Article 17 : - Dans le cas d’ensembles immobiliers comportant lotissement du terrain au sens de
l’article premier du décret n°67-18 du 11 janvier 1967 modifié, relatif aux lotissements privés, la
délivrance du permis de construire est subordonnée à l’autorisation prévue par ledit décret.
Article 18 : - Toute décision portant refus du permis de construire ou sursis à statuer doit être
motivée.
Article 19 : - Le titulaire du permis de construire doit, dès l’ouverture du chantier et jusqu’à complet
achèvement des travaux, apposer de façon apparente et visible de la voie principale un panneau
d’une dimension minimale de 1m x 0,5m portant :
- le nom du maître de l’ouvrage
- le nom du responsable de la direction technique des travaux ;
- le numéro du titre foncier ;
- le numéro et la date de la concession s’il y a lieu ; - le numéro et la date du permis de construire.
L’inexécution de cette prescription est passible des sanctions prévues par l’article 6 de la loi n°65-
248 du 04 août 1965 susvisée.
Article 20 : - Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises
dans le délai d’un an à compter de la délivrance.
Il en est de même si les travaux interrompus pendant un délai supérieur à une année.
Ces délais peuvent être prorogés sans instruction nouvelle du dossier s’il s’avère que les
prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est
soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard.
Ils sont suspendus, le cas échéant, pendant la durée du sursis à exécution des travaux ordonné
par décision juridictionnelle ou administrative.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 30
Article 21: - La délivrance du permis de construire n’engage en aucun cas la responsabilité de
l’administration quant aux malfaçons dans la construction, notamment la stabilité de l’oeuvre, ou
la validité du titre d’occupation du terrain.

TITRE V : DU CERTIFICAT DE CONFORMITE

Article 29 : - Lorsque la construction est achevée, le maître de l’ouvrage doit en faire la déclaration
écrite l’autorité qui a délivré le permis de construire.
Si les travaux ont été dirigés par un architecte membre de l’ordre ou régulièrement agréé, celui-
ci fournit, à l’appui de la déclaration, une attestation de conformité.
Lorsque l’administration a dirigé les travaux, la personne responsable de ceux- ci peut également
délivrer une attestation de conformité.
Dans ces deux cas, le récolement prévu ci- après est facultatif.
Article 30 : - Lorsque la déclaration d’achèvement a été déposée, il est procédé au récolement
des travaux et à l’établissement d’un certificat de conformité qui est notifié au maître de l’ouvrage
et vaut autorisation d’habiter pour les locaux d’habitation ou permis d’admission pour les autres
locaux.
Article 31 : - Lorsqu’il est constaté que les travaux exécutés ne sont pas conformes au projet pour
lequel a été délivré le permis de construire, notification est faite au maître de l’ouvrage d’avoir à
procéder aux rectifications nécessaires.
Cependant, si les modifications apportées au projet initial n’ont pas un caractère tel qu’elles
auraient entraîné le refus du permis de construire, il peut être délivré un permis de conformité
prenant acte de ces modifications.
Article 32 : - Des arrêtés du Ministre chargé de la construction et de l’urbanisme désignent les
services chargés du récolement des travaux et fixes les formes, conditions et délais selon
lesquels est délivré le certificat de conformité.

TITRE VI : DISPOSITIONS DIVERSES

Article 33 : - Dans les parties du territoire national dont la mise en valeur est confié à des
établissements publics créés à cet effet, ces derniers peuvent être chargés, par décret, de
l’application des dispositions des titres III, IV et V du présent décret.
Le représentant du Ministre chargé de la construction et de l’urbanisme sera cependant toujours
consulté sur toute demande d’accord préalable ou de permis de construire.
Article 34 : - Les dispositions du présent décret ne sont pas applicables aux constructions
traditionnelles effectuées en zone rurale qui restent autorisées sans formalités particulières.
Article 35 : - Le présent décret abroge et remplace le décret n°77-941 du 29 novembre 1977,
relatif au même objet.
Article 36 : - Le Ministre de l’environnement, de la construction et de l’urbanisme, le garde des
sceaux, Ministre de la Justice, le Ministre de la Défense, le Ministre de l’intérieur et le Ministre de
la Sécurité sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret qui sera
publié au journal officiel de la République de Côte d’Ivoire.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 31
Leçon 2 : PROCEDURE DE DELIVRANCE DU PERMIS DE CONSTRUIRE
(tableau synoptique)

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 32
1 - QUAND DEMANDER UN PERMIS DE CONSTRUIRE
Le permis de construire est un document administratif obligatoire, nécessaire à quiconque désire
construire un bâtiment à usage d’habitation, industriel, un équipement scolaire, une station
service, un équipement hôtelier, etc.
Ce permis est aussi nécessaire
pour : - les modifications d’un
bâtiment existant, - des clôtures
et des surélévations.
Le permis de construire est exigé pour que soient respectées les dispositions des règlements
d’urbanisme, d’hygiène et de sécurité et les normes architecturales.

2 - QUELLES SONT LES PIECES CONSTITUTIVES D’UN DOSSIER DE PERMIS DE

CONSTRUIRE ?
Le dossier devra être composé de :
1°/ Un premier sous-dossier comprenant :
1 une lettre d’attribution ou un titre de propriété,
2 un extrait topographique visé par : la SODECI
- la CIE
- le service d’assainissement de la Direction de l’Eau
3 le certificat d’urbanisme délivré par la Direction de la construction et de l’Urbanisme;
Un accord de principe du Ministère de tutelle, dans le cas de construction d’hôtel, station-service,
établissement scolaire, établissement hospitalier, etc.
2°/ Un deuxième sous-dossier comprenant :

A - pour les constructions économiques en zones d’habitation évolutive de trois (3)

niveaux au plus.
- un plan de masse (échelle 1/200è ou 1/500è)
-- un plan coupes et façades (échelle 1/50è)
- un descriptif sommaire - un estimatif sommaire.

B - Pour toutes les autres constructions

- Un plan de situation (échelle 1/2000è 1/5000è) indiquant l’orientation
- Un plan de masse (échelle 1/500è ou 1/200è)
- Les plans des différents niveaux (échelle 1/50è)
- Une notice descriptive des travaux : décomptes des surfaces de plancher, nombre de
logements et calcul des places de stationnement
- Une estimation sommaire du coût des travaux
- Un plan d’assainissement visé par la direction de l’Eau - Eventuellement les plans de
clôture.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 33
C - Pour les constructions industrielles
Pour les grands bâtiments, le dossier devra comporter :
- Les pièces prévues en B, en plus

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 34
- Une notice faisant apparaître la destination précise de l’établissement
- l’effectif du personnel qui sera employé et le traitement des effluents éventuels.

3 - Où DEPOSER LE DOSSIER ?

Le dossier complet est établi en 4 exemplaires (un exemplaire comportant les pièces originales
du sous-dossier 1)
Il sera accompagné d’une lettre de demande manuscrite dûment signée et timbrée (timbre
municipal en vigueur) par le demandeur et adressée au Maire de la Commune où est localisé le
terrain.
Ensuite, l’ensemble (dossier et lettre de demande) sera déposé auprès du :
- service du permis de construire, (Direction de la Construction et de l’Urbanisme tour D
4ème étage) pour les constructions envisagées à Abidjan
- Service représentant le Ministère de la construction et de l’urbanisme pour celles à faire
dans les autres localités à l’intérieur du pays.

4 - COMMENT EST INSTRUIT LE DOSSIER ? AUTORITE COMPETENTE ?

1 Le dossier est soumis à l’avis de la commission qui se réunit une fois par semaine au service
du permis de construire.
2 La liste des dossiers passés en commission est affichée dans le service avec les différents
avis favorables ou défavorables.
3 ensuite les dossiers demandés pour les constructions à usage d’habitation jusqu’à R+3
jugés favorables sont acheminés à la Mairie pour délivrance du permis de construire.
4 Pour les constructions de bâtiments classés
Établissements recevant du public (E.R.P), établissements hospitaliers, écoles, usines, salles de
spectacle et immeubles de grande hauteur sont transmis au :
- Service Autonome de la Protection Civile.
- Service Technique de la Mairie.
Le permis de construire pour ces catégories de construction est délivré par le Ministère
de la Construction et de l’Urbanisme.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 35
5 - QUELLE DUREE POUR LA VALIDITE DU PERMIS DE CONSTRUIRE ?
Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le delai d’un
(1) an à compter de sa délivrance ou si les travaux sont interrompus pendant au moins deux (2)
ans .La demande de prorogation du permis doit se faire auprès du service l’ayant délivré deux (2)
mois au moins avant son expiration.

6 - QUE FAIRE EN CAS D’AVIS DEFAVORABLE A LA DELIVRANCE DE PERMIS

DE CONSTRUIRE ?

Les dossiers concernés par cet avis devront être retirés auprès du service du permis pour les
compléter ou apporter les corrections nécessaires éventuellement.
Ensuite ils seront réintroduits auprès du même service pour instruction.

Leçon 3 : PROCEDURE DE CREATION DE TITRE FONCIER

Référence législative ou
réglementaire

Décret-loi foncier du 26 juillet

1932

1 - Définition :

La création d’un titre foncier consiste à remplir un feuillet, appelé Titre Foncier, sur un registre
appelé Livre Foncier, et d’y inscrire tous les renseignements relatifs à une parcelle de terrain
donnée.

Le titre foncier comporte les renseignements suivants repartis en cinq sections :

Section 1 : Description de l’immeuble ;

Section 2 : Diminution de superficie en cas de lotissement ;

Section 3 : Tableau A : Démembrement de la propriété et locations ,

Tableau B : Charges et restrictions de la propriété,

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 36
Ex : saisies, règlement de copropriété

Section 4 : Propriétaires successifs ;

Section 5 : Hypothèque

2 - Procédure :

La création d’un titre foncier est précédée d’une enquête préalable, publique et contradictoire qui
comporte une publicité au journal officiel à la sous-préfecture et au tribunal territorialement
compétent. Pendant cette période est établi un procès verbal de bornage à l’occasion duquel son
reconnu contradictoirement les limites de la propriété.

3 - Effets juridiques :

Une fois crée, le titre foncier est inattaquable et imprescriptible. Toute revendication contre la
propriété inscrite est irrecevable.

PROCEDURE DE CREATION DE TITRE FONCIER DEPUIS 2013

Voir ANNEXES

Leçon 4 : VIE JURIDIQUE DU TITRE FONCIER APRES

L’IMMATRICULATION

Référence législative ou
réglementaire

Décret-loi foncier du 26 juillet

1932

I - But du régime :

Le régime foncier a pour but de garantir au foncier titulaire de droit de propriété ou de tous autres
droits réels la sécurité de ces droits. Cette sécurité des droits réels est assurée par leur publication
au livre foncier, leur inscription au fur et à mesure de la création de ces droits.

2 - Création des droits :

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 37
 Par actes notariés, administratives, jugements ou arrêtés de la cour d’appel ou de la cours
suprême, vérifié par le conservateur. Les actes sous seing privé sont interdits afin d’éviter des
litiges d’interprétation.

3 - Extinction des droits :

L’extinction des droits s’opère dans les mêmes formes de publication que lors de la création des
droits au vu des actes et jugements établis à cet effet. La main levée est mentionnée au livre
foncier. La prénotion signale le caractère litigieux d’une propriété. Ainsi, lorsqu’une prénotion a
été faite au livre foncier, le sort de la propriété concernée est désormais lié à la décision judiciaire
à intervenir.

La concession définitive est l’acte par lequel l’Administration transfère au concessionnaire

provisoire la propriété pleine et entière du titre foncier sur lequel était inscrit le droit de concession
provisoire. La concession est accordée après constat de mise en valeur et moyennant le paiement
des droits de mutation foncière.

4 - Procédure :

Seul le Ministre chargé de la gestion du domaine urbain est compétent pour établir les actes de
concession définitive sur toute l’étendue du territoire. Le concessionnaire doit demander au
Service du Domaine Urbain de procéder au constat des constructions réalisées par lui sur le
terrain qui lui a été concédé.

Le Service du Domaine Urbain vérifie que le prix stipulé par l’arrêté de concession provisoire a
été payé et établir l’arrêté à la signature du Ministre. Une fois signé, le dossier est transmis à la
Direction de l’Enregistrement puis à la conservation foncière. Une fois les droits acquittés, il est
délivré un exemplaire de l’arrêté à l’intéressé ainsi qu’une copie du titre foncier établi à son nom.

5- Portée juridique :

L’arrêté de concession définitive fait sortir définitivement le terrain du patrimoine de l’Etat, il se

trouve, dès lors, régi par les seules règles du droit privé.

Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 38
Etude pour l’Elaboration des Normes d’Equipement Applicables dans les Opérations d’Aménagement Urbain au Bénin 39