Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-

quartier résidentiel

REMERCIEMENTS

Je tiens, avant tout, d’exprimer mes profonds remerciements et reconnaissance à Monsieur

le Gouverneur de la Préfecture de Salé, Mr. ALAMI ZBADI, pour tous ses encouragements
aux fonctionnaires à fin de poursuivre leurs formations. Celles-ci auront sans doute un impact
positif sur la rentabilité et l’efficacité de la gestion administrative et technique au sein de la
préfecture et dans ses relations avec les services concernés.

Je remercie également le corps enseignant de l’ INAU qui a consacré son temps pour
suivre et évaluer ce mémoire de fin d’études, chacun pour son effort accompli et apporté aux
différentes étapes de recherches théoriques et pratiques, il s’agit de notre professeur encadrant
Madame Touriya IDRISSI BELHOUSSINE et de notre professeurs Mr. Mohamed DAROUA
et Mme. Mariem MKINSI. Leurs irremplaçables conseils pédagogiques ont permis d’enrichir
la qualité de ce travail de mémoire à fin qu’il soit dans les normes de toute référence
documentaire
De même, mon estime pour toutes les personnes qui m’ont permis d’accéder aux
informations nécessaires au sein des administrations et notamment ceux, parmi la population
de Sala Al Jadida, qui ont bien voulu répondre à nos questionnements sur la thématique de ce
mémoire.
Sans oublier ma petite famille, ma femme HAKIMA et à mes petits enfants AYA et
JIBRILE qui soufflent en moi l’espoir de persévérer par leur patience et leur esprit
compréhensif.
Que mes parents et mes sœurs et frères trouvent ici l’expression de ma gratitude et de mes
remerciements.

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
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LISTE DES ABREVIATIONS

-A.L.E.M : Agence de logements et d’équipements militaires

- C.I.A.M : Congrès International de l'Architecture Moderne

- D.A.T.A.R : Direction de l’Aménagement du Territoire et de l’Action Régionale

-DASA : Direction d’aménagement Sala al Jadida

-EPA : Etablissement public d’aménagement en France

-FVIT : Faible valeur immobilière totale

-HCP : Haut commissariat du plan

-PA : Plan d’aménagement

-RGPH : Recensement général de la population et de l’habitat

-SCA : Syndicat communautaire d’aménagement en France

-SDAU : Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme

-SDA : Schéma directeur d’agglomération

-SOFA : Schéma d’organisation fonctionnelle et d’aménagement

-SNAT : Schéma national d’aménagement du territoire

-SRAT : Schéma régional d’aménagement du territoire

-VN : Ville nouvelle

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INTRODUCTION GENERALE

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La naissance d'une ville est un événement généralement très ancien, inconnu ou oublié, et
la ville n'est pas considérée comme le résultat d'un projet, mais comme le cadre complexe et
permanent de plusieurs projets successifs.
S’agissant de l’organisation urbaine, l’ambiguïté originelle entre « Villes nouvelles »,
« Villes satellites », « Cité » et « Quartier résidentiel » permet de satisfaire à la fois les
intérêts des décideurs de la création des villes et ceux des aménageurs ; s’agissant des formes
de la gestion urbaine, l’action publique d’essence centralisatrice est aussi un outil
d’intervention dans les attributions des acteurs locaux d’une part et les choix et mobilités
résidentielles des ménages d’autre part.
Dès lors que le marché de logement des villes nouvelles tend à rejoindre la logique
dominante guidée par les choix des ménages, les composantes démographiques et socio-
économiques du système s’en trouvent sensiblement modifiées. C’est dans ce sens que
l’auteur français Daniel Béhar évoque à son tour la banalisation des villes nouvelles,
considérant qu’en cherchant « à toute force, à créer des « vraies » villes, les acteurs locaux
vont être en quelque sorte dépassés par leur succès »1 .
En effet, observe-t-il, alors que sous les effets cumulés des spécificités du parc de
logements et des mécanismes du marché, elles « acquièrent une complexité sociale et
spatiale qui les fait tendre vers ce statut de « vraies villes », elles offrent désormais « une
diversité suffisante pour que s’organise en leur sein toutes les étapes de la mobilité
résidentielle »2.
Le concept de « ville nouvelle » est un concept qui, de l’Antiquité jusqu’au Contemporain
en passant par le Moyen Age, la Renaissance, l’époque coloniale, la révolution industrielle, a
connu des mutations en fonction des priorités respectives de ces époques. Ce concept ne
constitue pas une innovation de la politique urbaine contemporaine. A la fin du 19ème siècle,
en Angleterre Ebenezer Howard proposa pour la première fois la création de « Garden
citiez ». De nombreuses villes nouvelles ont alors suivi, en se basant à chaque fois sur des
objectifs différents, c'est ainsi que des fins politiques ont dicté la réalisation de Brasilia. En
Angleterre, elles ont permis de décongestionner les grandes agglomérations urbaines D’autres
ont orienté leurs croissances comme c'était le cas de Stockholm ou encore elles ont mis en
valeur des territoires peu développés en Europe Orientale et en Sibérie.

1
Béhar D : « La ville nouvelle en Île-de-France ou la fortune d’un malentendu ». Pouvoirs
locaux, n°60, pp. 31-35
2
Idem .p 60

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A. Cadrage conceptuel
La difficulté de la définition de la ville tient à ses propres caractéristiques : une taille, mais
également des fonctions diverses et surtout une autonomie politique. Pour les géographes
contemporains comme Pierre George, une ville se définit comme « un groupement de
populations agglomérées caractérisé par un effectif de population et par une forme
d'organisation économique et sociale 3».On fait aussi souvent la distinction entre ville et
village avec les activités dominantes, en tenant compte de la population : « la ville n'a pas
une activité essentiellement agricole ou artisanale, contrairement au village, elle a aussi
une activité commerciale, politique, intellectuelle ». Avec cette définition, une ville pourrait
être plus petite qu'une agglomération fortement peuplée à partir d'un réseau de
communication.
La ville, suivant les recommandations du Congrès International de l'Architecture
Moderne CIAM, doit remplir quatre principales fonctions :
-Habiter (logement) ;
-Travailler (aire de production) ;
-Circuler (transport) ;
-Se recréer (cadre de vie) ;
-Une « ville nouvelle » est une ville (organismes urbains) fondée ex-nihilo, conçue et
réalisée par la puissance publique ou sous son contrôle et dédiée à une ou plusieurs fonctions
déterminées. Elle se construit en peu de temps sur un emplacement auparavant peu ou pas
habité4.
De cette définition découle les distinctions suivantes par rapport à la ville
« ordinaire » :

-La décision de la création de la ville nouvelle émane généralement d’une volonté

politique (acte volontariste).

-La création de la ville se fait dans une période de temps très courte sachant qu’une ville
ordinaire est construite selon un processus historique assez long souvent suivant plusieurs
périodes.

-Le site de création de la ville nouvelle est généralement vierge ou très peu urbanisé.

3
Extrait de Chaline Claude, dans « Les villes nouvelles dans le monde ». P.
4
Villes nouvelles & villes satellites dans Encyclopédie universalis

5
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-Son caractère de nouveauté risque de se perdre avec le temps pour devenir finalement
une ville comme les autres.
La conception de ces villes nouvelles était inspirée par les principes du C.I.A.M, la charte
d'Athènes qui veut marquer une rupture avec tous les modèles préexistants: villes coloniales
issues de l'haussmannisation, des cités-jardins comme le Vésinet ou des modèles antérieurs
de villes régulières comme les bastides. L'approche adoptée, dans la conception des villes
nouvelles, n'est plus ni perspective, ni figurative, mais strictement fonctionnelle selon le
processus ingénieurial développé par Ildefonse de Cerda sous la nouvelle appellation
d'urbanisme. Cette conception évoquait la situation des centres urbains dans un créneau où
« Le chaos est entré dans la ville »5 .

Les villes nouvelles diffèrent des villes satellites en ce sens que ces dernières peuvent être
considérées généralement comme un phénomène subi, elles résultent du dysfonctionnement
dans le monde urbain et rural. La compagne ne constitue plus désormais dans plusieurs pays
qu’une force expulsive des ruraux qui s’installent à la périphérie de la ville à la recherche
d’un emploi en vue d’améliorer les conditions de leur vie.

-Les villes satellites ont permis de réguler les tensions en répondant à des besoins
pressants. Elles n’ont jamais pu apporter de solutions efficaces dans la mesure où elles ne
forment que de grands villages à l’extrémité de la ville, sans base économique diversifiée,
dépourvues des infrastructures de base et des équipements collectifs. De même que leur
intégration dans l’armature urbaine globale pose d’énormes problèmes.

-Le quartier est avant tout associé au territoire et au bâti. Il est généralement confondu à
une délimitation physique, comme par exemple une circonscription administrative. En
présence de limites floues, c’est alors les caractéristiques propres aux habitants qui servent à
différencier un quartier d’un autre, lui conférant ainsi sa physionomie propre. Par cette
approche, le quartier « est un espace de proximité, un milieu de vie qu’on valorise, à savoir
un espace dans lequel des usages et pratiques propres à ses habitants sont érigés en tant
que valeurs de ce quartier »6 .

5
Extrait de la première charte d’Athènes.
6
Jean-Yves Authier, Marie-Hélène Bacque et France Guérin-Pace (dir.), Le Quartier : Enjeux scientifiques,
actions politiques et pratiques sociales, Collection « Recherches ».

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On peut en effet concevoir le quartier comme un ordre spatial, fonctionnel et social.
Spatial en ce qu’il fonctionne comme un principe d’organisation spatiale, avec un centre, une
périphérie, et des frontières, qui s’inscrit dans un ordre spatial plus large, toujours organisé
selon les mêmes principes : l’espace du quartier est une partie de l’espace de la ville, à la fois
partie d’un tout et élément spécifique ayant son « identité » et une certaine autonomie.
Fonctionnel, dans la mesure ou le quartier se définit par la primauté de la fonction
d’habitation (sauf dans le cas particulier du centre-ville), à laquelle il associe un ensemble de
services qui répondent aux besoins des habitants, tout cela n’excluant pas quelques
spécialisations, commerciales, artisanales, industrielles, pour autant qu’elles n’excluent pas
ce qui précède. Social, car le quartier est un lieu d’échange avec ses hiérarchies, ses systèmes
d’échange, sa culture et son identité.

- Les méga-quartiers résidentiels: sont des méga-projets d’habitat, dominés par

l’existence d’un important nombre de résidences de l’habitat collectif et une quasi absence de
l’habitat individuel. Leur création s’appuie sur les investissements privés.

B. Contexte global et national de la création des villes nouvelles

1-Contexte global

Au niveau international, l’ex -URSS développera la politique volontariste la plus intensive

de construction de villes nouvelles connue jusqu’à présent avec plus de 1.200 réalisations en
soixante ans7 .Le modèle soviétique sera reproduit en Europe de l’Est à une échelle plus
réduite, notamment en Pologne (Nowe Tychy, Nowa Huta, etc.), Hongrie (Dunaujvaros,
Komlo, Varpalota, etc.) et en Asie orientale, particulièrement en Chine. De plus, elle a eu des
influences transfrontalières.

Les réflexions du début du 20éme siècle sur la ville soviétique en Russie se situaient dans
la continuité de plusieurs théories d’urbanisme naissantes.

Selon Nikolaï Milioutine, «La ville soviétique doit être honnête et simple dans ses formes,
comme est honnête et simple la classe ouvrière; diversifiée, comme l’est la vie; seuls les
éléments dont sont composés les édifices doivent être standardisés et non les édifices eux-
mêmes; économique dans le matériau utilisé et l’entretien et non dans l’espace et le volume;
joyeuse, comme l’est la nature. Enfin, elle doit être commode, claire, hygiénique.»8
7
Chaline Claude, Les villes nouvelles dans le monde, coll. Que sais-je?
8
Extrait de Milioutine Nikolaï dans Sotsgorod. Le problème de la construction des villes socialistes, p.106.

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L’industrialisation posa les problèmes d’une nouvelle forme d’habitat autour des immenses
complexes industriels. Les cités-jardins n’étaient plus adaptées et l’habitat collectif des villes
socialistes se développa. De nombreux projets de concours de villes furent examinés par
Milioutine, parmi lesquels Stalingrad. Il proposa à plusieurs reprises des modifications pour
une organisation linéaire capable de se développer dans les deux sens, suivant le système de la
chaîne de production par juxtaposition de bandes parallèles: chemin de fer, usine, zone verte,
route, zone résidentielle, parc, rivière. L’organisation idéale pour Milioutine était celle qui
minimiserait les temps de déplacement entre l’habitat et le lieu de production.

Aussi, l’industrialisation de la Chine doit ses débuts à l’intervention de l’expertise

soviétique dans les années 1950. Une soixantaine de villes nouvelles industrielles ont ainsi été
créées autour de Shanghai.
En France, Le polycentrisme est une notion qui a sous-tendu la politique des villes
nouvelles. Terme adopté par le Schéma d’Aménagement et d’Urbanisme de la Région
Parisienne en 1965 .Cette notion recèle à la fois une propension d’orienter la croissance des
secteurs choisis, d’y développer une certaine densité urbaine et de créer des bassins de vie.
Dans les années 1970, soucieux de commercialiser leurs programmes immobiliers, ce sont les
établissements publics d’aménagement qui, les premières, promeuvent une « nouvelle vie » de
banlieue. A Saint-Quentin-en-Yvelines, au milieu des années 1970, elles évoquent ainsi un
« nouveau et prometteur lieu de vie à découvrir » 9, à l’écart de la « mégalopole saturée »10
que constitue Paris.
Les efforts consentis par les autorités publiques pour la mise en œuvre de la politique
des villes nouvelles en France peuvent être résumés dans les points suivants :
- Un travail interministériel est rendu possible grâce à l’Etat : l’aménagement des villes
nouvelles est une tâche trans-disciplinaire qui nécessite l’implication de tous les
départements sous la direction du groupe central des villes nouvelles, devenu Groupe Central
des Grandes Opérations d’Urbanisme. Ce dernier définit les orientations que son secrétariat
général est chargé d’appliquer en se focalisant sur les éléments suivants :
-Entre 1969 et 1973 : la mise en place dans chaque ville nouvelle d’un Etablissement Public
d’Aménagement (EPA) ;

9
Ce point central nous est rappelé par le sociologue Olivier Vaubourg, dans une étude réalisée en 2004 pour le
Musée de la ville de Saint-Quentin-en-Yvelines. VAUBOURG, Olivier, « Le monde des pionniers du militantisme
saint-quentinois ,de l’installation à la succession », rapport de recherche réalisé pour le Musée de la ville de Saint-
Quentin-en-Yvelines, janvier 2004, 20 pages, p. 4
10
Idem.

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-La Loi Boscher du 10 juillet 1970, donnant lieu à la mise en place des Syndicats
Communautaires d’Aménagement (SCA) ;
-La Loi Rocard de 1983, les SCA sont transformés en Syndicats d’Agglomération Nouvelle
avec des modifications de périmètres souvent importantes qui constituent les bases
du régime institutionnel et réglementaire des villes nouvelles (V.N) régissent aussi
l’intercommunalité spécifique aux V.N);
-La Répartition des crédits spécifiques de l’Etat affectés à chaque site ;
-La coordination entre les différents services de l’Etat;
-Des dispositions d’ordre réglementaire (institutionnel) furent prises et inscrites dans le code
de l’urbanisme.
Au niveau du monde arabe, les villes nouvelles en Egypte constituent un outil pour
atteindre le développement. Le gouvernement égyptien l'a adopté en vue de répondre aux
différents problèmes démographiques, urbains et économiques. Aujourd'hui, 24 ans après la
fondation de 18 villes nouvelles, de nombreux objectifs ne sont pas atteints et plusieurs
problèmes persistent. L'analyse de la situation existante montre que le processus adopté par le
ministère de la construction dans la planification des villes nouvelles ne peut pas assurer un
développement réel. L'analyse des différentes expériences permet de déterminer certains
éléments qui peuvent garantir la réussite du développement dans les villes nouvelles. Parmi
les plus importants, nous pouvons citer les facteurs administratifs qui restent loin d’une
gestion du développement urbain comme approche de la planification urbaine des villes
nouvelles qui peut comporter les différents aspects administratif, urbain, social, économique,
politique et environnemental.
Ainsi, nous déduisons que le point commun entre les villes nouvelles soviétiques,
égyptiennes et françaises est qu’elles ont été décidées et financées à l’initiative de l’Etat. En
revanche, le sens politique de la décision diverge. Les villes de l’ex-URSS sont le résultat
d’une politique entièrement vouée à la planification économique du pays (objectifs de
production) dans des zones urbanisées ou non, alors que leurs homologues de l’Ouest
répondaient à une nécessité d’aménagement du territoire dans le souci de décongestionner
une agglomération importante.
2-Contexte national

L’originalité de la structure duale de l'ensemble des villes marocaines montre bien que la
notion de ville nouvelle ne constitue aucunement une nouveauté sur la scène urbaine

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marocaine : à côté de la ville ancienne « médina » s’est constituée la ville « européenne »
qualifiée de nouvelle.

En effet, la première forme d'urbanisme à avoir vu le jour est essentiellement la médina,

elle était fortement influencée par un modèle sociétal orienté vers la religion, se basant ainsi
sur trois objectifs fondamentaux, l'indispensable (habiter), le nécessaire (l’équipement) et le
complémentaire (l’esthétique et le décor).

Avec l’avènement du protectorat en 1912, le Maroc est devenu le premier pays du monde à
se doter d'un instrument législatif en matière d'urbanisme, c’était en 1914 et c’est sur la base
de cet instrument que furent crées une dizaine de villes nouvelles entre 1915 et 1925
(Casablanca, Kenitra, Khouribga…). La conception de ces nouvelles entités s'est appuyée sur
de nouveaux principes de l'urbanisme : des avenues plus larges, une nouvelle répartition des
fonctions au sol, un nouveau type d'habitat (villas, immeubles, habitat économique) et un
nouveau style architectural. Ces grandes villes, reflétant l'image d'un Maroc moderne, vont
attirer les populations rurales en quête de meilleures conditions de vie. Connu sous le nom
d'urbanisation, ce phénomène influencerait définitivement l'essor des villes marocaines.

Après l'indépendance et la mondialisation de l’économie, le Maroc va connaître une

croissance urbaine sans précédente et à laquelle, il devait faire face en proposant à la
population affluente vers les milieux urbains, des solutions aux problèmes de l'emploi, du
logement et des services. C'est l'enclenchement de l'urbanisme de masse qui a été la réponse à
ces contraintes. Selon les estimations du Schéma national aménagement du territoire SNAT 11,
la population nationale basculera complètement dans l'urbain avec presque 70% vers l'an
2025.

2.1-Contraintes de l’urbanisation

Sur le plan urbanistique, les déficits urbains ne sont plus à prouver. En effet, la situation
des villes est en étroite liaison avec les déficits sociaux qui touchent une large frange de la
population urbaine, notamment en matière de chômage et de sous-emploi (1,5 millions sont à
la recherche d'emploi en 2008 selon la Direction de la statistique).

Ce constat étant aggravé par le fléau de l'analphabétisme (75 % en milieu rural contre 37%
en milieu urbain) qui constitue, indubitablement, la source principale de la pauvreté et de la

11
Source : Schéma national aménagement du territoire, SNAT, Espaces de croissance, Cédérom, Décembre 2003

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fragilité des conditions de vie, favorisant ainsi la prolifération de l'habitat insalubre et non
réglementaire et une complexité de la gestion urbaine.

En effet, depuis l’indépendance et pendant 44 ans, les villes marocaines ont supporté un
accroissement démographique estimé à 13 millions d’habitants. La population urbaine qui
comptait 3,4 millions d’habitants en 1960 est passée à 16,5 millions habitants en 2004 soit
55,1 % de la population totale. 26 villes sur les 352 centres urbains et villes recensées en 2004
concentrent 67% de cette population urbaine. D’où l’incapacité de ces agglomérations à
supporter le poids de d’une urbanisation excessive.

Sur la base d’un ratio moyen de 120 habitants à l'hectare brut en milieu urbain (140
habitants /ha à Casablanca, 115 habitants /ha à Essaouira, 80 habitants/ha à Nador…), y
compris les infrastructures, espaces verts, équipements et logements, les besoins selon le
SNAT en terrains à urbaniser entre 2001 et 2020 sont estimés à une moyenne de 4150 ha par
an. Ce qui implique la création chaque année d'une agglomération à l'échelle de la ville
d'Agadir. En somme, au cours des vingt années à venir, le pays devrait être en mesure de :

-Répondre aux exigences d'une population qui aurait pratiquement doublée dont celle
active aurait évoluée de plus de 40%;

-Mobiliser une moyenne de 4150 ha de terrains à urbaniser ;

-Pallier un déficit en matière d'habitat de l'ordre de 3.667.610 logements;

-Satisfaire les besoins en matière d'équipements de base (eau potable, électricité,

assainissement, voiries…).

Mais satisfaire les besoins de la population ne devrait aucunement se transformer en un

processus quantitatif. Car la décision de mettre en place une ville nouvelle devrait être un acte
lucide qui s'inscrit dans le cadre d'une vision globale, d'où la nécessité d'une politique
urbanistique qui tracerait les objectifs et arrêterait les moyens de mise en œuvre. Car à ces
besoins quantitatifs s'ajoute, la durabilité du développement et la mise à niveau de nos villes

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dont il faudrait rehausser la qualité urbaine afin de leur permettre de relever les défis de la
mondialisation en les rendant plus viables, attractives et concurrentes.

Selon le SNAT, les villes nouvelles : " fuite en avant devant les difficultés de la question
foncière " Elles sont à éviter pour deux raisons :

1- le coût engendré par l’infrastructure et le déplacement ;

2- la perte de la cohérence urbaine et de l’unité physique et fonctionnelle de la cité.

Dans le Schéma d’organisation fonctionnelle et d’aménagement (SOFA, 2005) « les villes

nouvelles constituent une nouvelle pratique de l’urbanisme ».
Toutefois, faudrait-il en maîtriser tout le processus. Car loin d'être une simple opération
d'aménagement, la ville nouvelle constitue une action urbaine complexe dont les risques
d'échec ne sont pas prévisibles et peuvent avoir un coût social et économique lourd. Dans
cette mesure, il s'avère impératif d'identifier tout d'abord les objectifs et maîtriser au préalable
certains principes.

2.2-Objectifs de la politique actuelle des villes nouvelles

Une ville nouvelle est une ville née d'une décision politique à partir d'une vision
d'aménagement du territoire, concrétisée par l'application programmée d'une série cohérente
de choix en matière d'urbanisme. Elle nécessite le partage par un opérateur de taille, issu de la
puissance publique intégrant la coordination transversale et l'action participative de tous les
acteurs et partenaires.
La création des villes nouvelles constitue désormais une des actions majeures de la
politique du gouvernement tendant à résoudre les problèmes d’urbanisme et de l’habitat. Elle
a pour objectifs de :
-Constituer une alternative à l’extension démesurée des villes;
-Organiser et anticiper le développement urbain (extrapolation du RGPH 2004);
-S’inscrire dans les orientations de l’Aménagement du Territoire et renforcer la
compétitivité de nos territoires;
-Équilibrer le réseau urbain régional et renforcer l’armature urbaine nationale;
-Accompagner et valoriser les grands programmes d’aménagement et d’infrastructure;
-Répondre de manière intégrée aux besoins en matière d’habitat (emploi, infrastructure et
services de base);

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-Elargir et développer la promotion immobilière.

2.3-Cadre juridique
Face au vide juridique qui caractérise l’opération de création des villes nouvelles au
Maroc, la question qui s’impose est de savoir si oui ou non la réalisation d’une ville nouvelle
donnée doit se faire en suivant scrupuleusement les dispositions en vigueur en matière de
lotissement, en l’occurrence la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et
morcellements, lors de la commercialisation des terrains devant recevoir les programmes
d’habitat. La réponse ne peut être que négative comme l'a confirmé le ministre chargé de
l’habitat et de l’urbanisme qui a évoqué comme cas analogue la manière de faire, préconisée
dans la circulaire ministérielle conjointe (Intérieur – Agriculture et mise en valeur agricole)
n°270 du 14 octobre 1996 relative au morcellement des terrains par l’Agence de logements et
d’équipements militaires (A.L.E.M.).
Compte tenu de l’ampleur de la tâche et des caractéristiques des projets de « villes
nouvelles », l’entité chargée de la réalisation des villes nouvelles par l’Etat n’agit pas en tant
que simple lotisseur mais comme développeur présentant, bien entendu, les garanties requises
pour l’achèvement de l’équipement de toute la ville au moment et dans les conditions fixées
d’avance. C’est pour cette raison que cette entité n’est pas forcément obligée d’amener
l’équipement hors site avant de mettre les îlots de terrains à la disposition des lotisseurs et des
constructeurs désireux de réaliser des programmes de logement, des activités économiques ou
des équipements publics.
En effet, il suffit seulement que les dispositions nécessaires soient prises pour s’assurer que
les travaux d’équipement et de construction soient menés parallèlement, et qu’à terme,
comme cela sera expressément convenu entre les parties intervenant dans le projet considéré,
la population drainée bénéficiera des services indispensables à une vie urbaine normale, une
fois les logements et les travaux sont achevées.

Les principales réalisations sont d’une part les deux villes nouvelles TAMANSOURT à
Marrakech et TAMESNA située dans le territoire de la préfecture de Skhirate-Temara et
d’autre part une mise en chantier de trois projets de villes nouvelles, il s’agit de
MELLOUSSA à proximité de Tanger, LAKHYAYTA près de Casablanca et TAGADIRT à
Agadir.

C. Eléments de la problématique et méthodologie de recherche

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1. Intérêt et choix du sujet
L’intérêt porté au traitement de cette thématique réside dans le fait que l’opération Sala
Al Jadida constitue une expérience particulière après celles de la reconstruction de la ville
d’Agadir et le quartier de Hay Riad. Ceci renvoie à la question de la pertinence des politiques
publiques en matière d’aménagement, car si l’urbanisme se fonde sur les différents outils et
procédures juridiques, administratives et techniques, l’aménagement est loin d’être assimilé à
ce niveau procédural. En fait, « il ne s’agit pas simplement de loger ou de construire, mais
d’enraciner, la raison pour laquelle il ne faut pas se limiter à la seule intervention matérielle
et technique sur le tissu urbain12 », ce qui exige la nécessité de prendre en considération tous
les critères sociologique et humain et de tous les déterminants qui vont avec, notamment
l’intégration des populations et des fonctions ainsi que l’identité des lieux.
Ce thème parait, à notre sens, d’une importance capitale et mériterait une intention
particulière, car Il s’agit de répondre à des questions courantes qui continuent à susciter -non
pas seulement -l’intérêt de la population de Sala Al Jadida mais aussi de la part de plusieurs
ménages des bidonvilles qui désirent acquérir un logement dans les projets de villes
nouvelles dont celui Tamesna en interpellant notamment la question des équipements
collectifs et l’équilibre habitat-emploi pour pouvoir mettre en lumière le degré de la
dépendance de ces projets urbains de l’agglomération Rabat Salé.
Concernant les raisons du choix de cette problématique, elles reviennent à des motivations
ayant trait à notre première affectation professionnelle en exerçant pendant quatre années à
l’ex-préfecture de Sala Al Jadida et actuellement à la division de l’urbanisme à la préfecture
de Salé ,à travers cette dernière nous avons pris connaissance de tous les aspects de la
complexité et la particularité des problèmes liés à cette nouvelle urbanisation tels que le non
respect des normes d’urbanisme, les règles de la copropriété et de la gestion urbaine , d’où
une proximité au terrain de recherche et une possibilité de contacter les différents acteurs.
2. Enoncé de la problématique
La ville de Salé, qui a déjà subi certaines interventions sectorielles de restructurations et
de recasement, qui se sont avérés non concluantes, a été choisie en 1992 pour abriter le projet
d’une ville nouvelle, appuyé par la volonté royale, avec un don d’un terrain de 179 hectares,
pour justement, édifier une cité entièrement nouvelle dans tous ses aspects dans un délai

12
Extrait de Sedjari Ali dans Le devenir de la ville, p 45.

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
record de 42 mois. Il s’agit de l’opération intitulée «Sala Al Jadida », dont les travaux ont été
lancés en 1995 sur le plateau Hssaine.

Cette nouvelle opération d’aménagement avait comme objectifs de :

 Promouvoir une offre de logements sociaux destinés aux ménages à faible revenu
notamment les bidonvillois de Salé pour décongestionner la ville de Salé et aboutir à une
ville sans bidonvilles en l’an 2000 ;
 Contribuer à l’objectif national de 100.000 logements sociaux par an ;
 Stimuler l’offre de produits variés d’habitat ;
 Doter la zone en équipements socio- collectifs adéquats et en temps opportun.
L’état des lieux à Sala Al Jadida, qui abrite une population de 45.640 habitants (RGPH
2004), estimée aujourd’hui à plus de 70.000 habitants suite à la livraison de la 5éme tranche,
nous renseigne sur un ensemble d’acquis dont la mise en œuvre de cette grande opération qui
caractérise des réalisations dans toutes les règles de l’habitat réglementaire, une fluidité du
transport et une cité propre et non polluée.

Toutefois, on remarque qu’il y a un façonnement de l’espace urbain par un même

vocabulaire architectural et urbain, dominé par une succession de résidences qui semble
engendrer une absence des critères nécessaires à la définition d’une ville « Une ville est une
unité urbaine (un « établissement humain » étendue et fortement peuplée (dont les habitations
doivent être à moins de 200 mètres chacune, par opposition aux villages) ,dans laquelle se
concentrent la plupart des activités humaines : habitat, commerce, industrie, éducation,
politique, culture. Les principes qui gouvernent la structure et l'organisation de la ville sont
étudiés par la sociologie urbaine et l'urbanisme »13.
Plusieurs habitants de Sala Al Jadida avancent que « Seuls des murs et des boites ont
été vendus aux acquéreurs ». De plus elle s’apparente à une densification urbaine très
importante qui s’opère dans une continuité :

-Morphologique et fonctionnelle avec la ville de Salé suite aux derniers projets de

lotissements lancés dernièrement liant Sala Al Jadida avec les zones limitrophes (kariat
Ouled moussa) sur le long de la route Outa Hssaine (tel que le lotissement Maamora et les
résidences Arssa , Safae );

13
Définition adoptée par l’Organisation des Nations Unies, ONU, Note no 6144, 22 avril 2008.

15
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quartier résidentiel
-Institutionnelle : dans le fait que Sala Al Jadida relève administrativement de
l’arrondissement de Hssaine rattaché à la commune urbaine de Salé après l’adoption du
système de l’unité de la ville, alors qu’elle était, jusqu’à l’année 2002, le chef lieu des
communes urbaines de Hssaine, Laayada et les communes rurales de Shoul et Bouknadel.
Il semble que cette opération d’aménagement est aujourd’hui dans une situation
paradoxale, perdant sa place administrative initiale où elle aurait besoin à nouveau d’un
soutien particulier : elle constitue une extension urbaine de la ville de Salé, où règne un
déficit en matière des équipements collectifs, insécurité et marasme économique, source de
spéculation immobilière alors qu’elle devrait constituer une réponse pertinente face à la
question du logement et de relogement de plusieurs bidonvilles de Salé.
Ces éléments ont affecté par conséquent l’aboutissement des objectifs assignés pour cette
grande opération d’aménagement, d’où les questionnements qui structurent la problématique à
traiter dans ce mémoire :
Pourquoi Sala Al Jadida qui a été conçue initialement par les concepteurs et
les aménageurs publics en tant que projet de ville nouvelle demeure, pendant une
décennie d’opérationnalité, un grand quartier résidentiel assimilé à une extension
urbaine au sud-est de Salé et loin d’être une ville proprement dite?

Sachant qu’il s’agit de contribuer à la réalisation d’une évaluation à

posteriori, quel est le degré d’atteinte des objectifs visés par le projet urbain de la ville
nouvelle de Sala Al Jadida notamment en matière de résorption des bidonvilles de Salé
et la répartition des équipements collectifs sur les différentes tranches du projet ?

Quelles sont les contraintes de fonctionnement et de gestion qui ont surgies

après la livraison de ces tranches et l’installation de la population bénéficiaire ?

Quel est le devenir de l’opération Sala El Jadida et sa place dans les futurs
projets de développement urbain de l’agglomération de Rabat Salé ainsi que son impact
sur l’extension de la ville de Salé sur les terrains limitrophes ?

16
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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel

3. OBJECTIFS
Utiliser notre acquis à l’INAU , en particulier les outils de recherches quantitatives et
qualitatives développées pendant les périodes de stages pratiques qui constituent un point
d’inflexion par rapport à notre formation antérieure à l’université et qui ont témoigné de leur
pertinence lorsqu’on a regagné notre administration d’origine vu le besoin accru des cadres
chargés du suivi des opérations de recasement ou de relogement dans le cadre du
programmes Villes sans bidonvilles (VSB) et dans la coordination avec les différents
intervenants en matière d’aménagement et d’urbanisme.
Réaliser un diagnostic basé sur l’adoption d’une évaluation ex-ante (à posteriori) de
l’opération Sala El Jadida depuis son lancement en 1995 jusqu’à l’année 2010, à fin de
mettre l’accent sur les atouts et les faiblesses du projet en question et de déceler par
conséquent les écarts entre les prévisions et les réalisations tout en poussant la recherche vers
la recherche des composantes de la gestion urbaine à fin de ne pas focaliser l’étude seulement
sur l’aspect aménagement et urbanisme. Cela pourra contribuer à enrichir le domaine de
l’évaluation de tel projet urbain à travers les ajustements adéquats qui pourront établir une
corrélation entre la fonction d’habitat et les autres fonctions urbaines à savoir les activités
économiques, les activités ludiques et le développement des lieux de centralité.
Tirer des enseignements qui peuvent servir de base pour les expériences programmées
au niveau national à court et moyen termes visant la réalisation de nouveaux projets de villes
nouvelles et ce à travers la formulation des propositions et des recommandations
susceptibles de renforcer l’accompagnement des projets en question.
4. Hypothèses de travail

Pour répondre aux questions susmentionnées et relever leurs degrés de pertinence, nous
allons les étayer par les hypothèses ci-après pour un meilleur cadrage de notre
problématique :
H-1. Les orientations des documents de la planification urbaine dans l’agglomération de
Rabat -Salé et le choix du site du projet de Sala Al Jadida, ont favorisé la réalisation de cette
opération immobilière qui constitue une extension urbaine au Sud-est de la ville de Salé ,
qui s’est focalisée sur la fonction d’habitat dominée par une succession des résidences et un
grand lotissement à l’instar des grands ensembles et des groupements d’habitat sans
anticiper la réalisation des zones d’activité et des espaces d’animation ;

17
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quartier résidentiel
H-2. Le projet n’a pas répondu aux besoins en logement des bidonvillois de la ville
de Salé et a répondu de manière dérisoire aux attentes de la population bénéficiaire
notamment en matière des équipements socio- collectifs et leur répartition ;
H-3. L’adoption du système de l’unité de la ville de Salé constitue une contrainte qui
a engendré l’adoption d’une approche de gestion d’un ensemble de quartiers et non d’une
ville ;
H-4. Les futurs projets programmés au niveau de l’agglomération de Rabat-Salé en
général et dans la ville de Salé en particulier, auront un impact sur l’extension urbaine de
Sala Al Jadida.
5. Méthodologie de recherche
Il s’agit d’abord d’une recherche documentaire en matière de création et de fonctionnement
et de l’évaluation des projets de villes nouvelles en se basant sur la collecte des données utiles
dans la bibliographie et la documentation disponible dans les centres de documentation, tout
en exploitant les données statistiques, études et rapports produits par les différents
départements (au niveau central, déconcentré et décentralisé).
En second lieu, la démarche qui sera entreprise pour confirmer ou infirmer les hypothèses
de travail est déclinée suivant l’analyse suivante :
 Pour vérifier la première hypothèse sur la conception du projet et sa vocation, une
analyse des documents de la planification urbaine y afférents est une étape évidente à fin de
démontrer s’il existe des écarts entre les prévisions et les réalisations ou bien s’il s’agit
d’une conception orientée à la base vers la situation actuelle.; Contact avec les différents
acteurs publics et privés, les responsables municipaux (architectes, ingénieurs et techniciens,
à Salé, l’agence urbaine de Rabat Salé, la direction d’aménagement Sala Al Jadida (Société
Sala Al Jadida ), la Conservation foncière et le Cadastre, les Délégations provinciales de la
Santé et de l’Enseignement ,les promoteurs immobiliers privés et les agences immobilières ;
 La deuxième et la troisième hypothèse seront examinées à travers l’analyse du
programme Villes sans bidonvilles de Salé pour connaître les douars qui ont été visés par le
projet de Sala Al Jadida et la réalisation d’une enquête- ménage susceptible de donner une
vision sur les besoins et les éventuelles attentes de la population résidente ; Pour ce faire,
notre intérêt porte sur deux grands aspects :le premier concerne l’objectif social du projet et
notamment celui qui touche à la question de relogement des bidonvillois de Salé ( son apport
dans la résorption des bidonvilles de Salé); le second est celui relatif aux équipements
collectifs projetés par les concepteurs du projet.

18
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quartier résidentiel
 La quatrième hypothèse sur le devenir et les perspectives de développement de Sala
Al Jadida sera vérifiée à travers l’exploitation des données des interviews directes avec les
membres de certaines associations actives et par des questions ouvertes intégrées dans le
questionnaire de l’enquête (Voir questionnaire et guide d’entretiens dans l’annexe).

6. Choix de l’échantillonnage/enquête ménage

L’idée initiale est de réaliser une enquête auprès des habitants de Sala Al Jadida qui
permettra autant que possible, de savoir si le jugement qu’ils portent sur leurs conditions de
vie est plutôt plus favorable ou plutôt moins favorable, leurs attentes quand aux besoins en
équipements collectifs, les services de proximité. Ainsi les thèmes abordés sont l’habitat et le
logement, le quartier et son utilisation à travers les commerces, les équipements et les
services, les relations personnelles et associatives, les lieux de centralité et le sentiment
d’appartenance à la ville nouvelle.
 Pour ce qui est de l’enquête ménage et afin de tirer l’échantillon, c’est la méthode des
sondages à deux degrés qui sera adoptée. Ainsi en se basant sur une répartition de la
population des différentes tranches, estimée à 45640 (RGPH 2004) et sur les informations
recueillies auprès de la Société Sala Al Jadida et des opérateurs immobiliers à propos des
dernières livraisons d’appartements après l’année 2004, une première stratification des
tranches selon les périodes de livraison des appartements et des lots sera retenue comme
première variable de contrôle.
 Dans un premier degré parmi les tranches réalisées, 2 critères liés à la typologie des
logements seront pris en compte de manière proportionnelle :
-Logements sociaux qui représentent 74% du parc logement 14;
-Logements promotionnels qui représentent 26% du parc logement15.
 Pour le deuxième degré, les données du RGPH 2004 seront utilisées et le statut
d’occupation des chefs de ménage sera retenu comme deuxième variable de contrôle.
 Enfin un échantillon de 140 ménages a été tiré en appliquant la règle de l’allocation
proportionnelle permettant à l’échantillon retenu d’avoir une structure similaire à celle de la
population étudiée.

14
Source : Direction d’aménagement Sala Al Jadida.
15
Idem

19
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D. Plan de travail

Le présent travail sera décliné en deux parties :

-Une première partie sera consacrée aux facteurs et contraintes du choix du projet qui
semble constituer une extension urbaine de la ville de Salé, une présentation succincte du
projet de la ville nouvelle de Sala Al Jadida en se focalisant sur la l’établissement d’un bilan
exhaustif des réalisations en terme de réponse aux besoins en logement en tant que première
visée initiée par cette grande opération immobilière et des équipements collectifs. Ainsi cette
partie est subdivisée en deux chapitres :
Le premier chapitre traitera les contraintes de la pression démographique et celles de la
planification urbaine au niveau de la ville de Salé qui ont abouti au choix de l’opération de
Sala Al Jadida ainsi qu’une analyse de la consistance urbanistique du projet.
Le second chapitre sera consacré au diagnostic des résultats des données collectées auprès
des acteurs, qui seront confrontés aux différents objectifs assignés à l’époque de l’élaboration
du projet en particulier l’apport de cette opération immobilière dans la résorption des
bidonvilles de Salé, tout en mettant l’accent sur les évolutions qu’a connue Sala Al Jadida.
- Une deuxième partie concerne l'analyse des différentes questions courantes vécues par
les populations de Sala al Jadida .Elle sera déclinée à travers l’analyse de deux chapitres ;
le premier ayant trait à la gestion urbaine de Sala Al Jadida, notamment la question du
rattachement administratif et ses implications, le second mettra l’accent sur sa place dans les
projets urbains de l’agglomération de Rabat Salé et son impact sur les zones limitrophes ,
pour conclure en dégageant des enseignements et des recommandations .

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PREMIERE PARTIE: Contraintes de l’urbanisation

excessive favorisant le choix du projet urbain de la ville
nouvelle Sala Al Jadida et Diagnostic des réalisations.

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Durant les trente dernières années, le territoire urbanisé de Salé a été multiplié par cinq
(de 560 Ha en 1972, sa surface urbanisée est aujourd’hui de 3200 Ha).
L’aéroport international a été ouvert après la seconde guerre mondiale et les routes
nationales qui traversent Salé ont été élargies et transformées en voies à grande circulation.
Cette urbanisation rapide, alimentée par une immigration rurale importante, est
essentiellement constituée de quartiers de logements densément bâtis, construits par la
population elle-même pour la plus grande part d’entre eux, qui ont donné naissance à de
grandes zones d’habitat informel et de bidonvilles.
La mise à niveau des infrastructures, notamment du réseau routier et des équipements n’a
pas accompagné cette extension du territoire urbain. Salé n’a pas, comme Rabat, fait l’objet
de grands projets d’aménagement, elle n’a bénéficié que de plans de zonage qui n’ont jamais
permis de lui forger une identité particulière par la création d’espaces publics valorisants et
de grands équipements.
En effet, Salé est devenue la banlieue de Rabat, laissée pour compte, populaire, réceptacle
de l’immigration pauvre, ville dortoir sous équipée et sous qualifiée.
De par sa situation d’une part sur un axe très peuplé et d’autre part sur la rive droite du
Bouregreg, la ville de Salé a constitué pour longtemps un bassin migratoire très attractif pour
la population rurale et urbaine 16 notamment pour les ménages pauvres et à revenu moyen
ayant des difficultés à s’installer à Rabat. Elle a assuré un rôle de tampon pour la capitale
face aux grandes migrations rurales ce qui a provoqué une croissance urbaine anarchique en
opposition à la capitale qui fait figure d’une ville relativement ordonnée et plutôt bien
contrôlée.

16
À titre indicatif, pendant la période 1989-1994, Salé se situe à la troisième place après Casablanca et Agadir en
terme de la migration totale (urbaine et rurale) avec un taux de 9,2%. Pendant la même période, Rabat a participé
avec 21 % au flux migratoire vers Salé et ceci en raison du déversement de ses habitants vers cette dernière à la
recherche de coûts plus modérés du foncier et des loyers. Voir à ce sujet RDH50 « Démographie Marocaine :
tendances passées et perspectives d’avenir ».

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga- quartier résidentiel

Carte n ° 1 : Situation de la région RSZZ, préfecture de Salé et de Hssaine

Sala Al jadida

Source : Elaboration personnelle sur la base du découpage numérique du Maroc- Année 2010

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quartier résidentiel

PREMIER CHAPITRE : Contraintes de l’urbanisation favorisant

le choix du projet de la ville nouvelle Sala Al Jadida.

Fondée au XIème siècle par les Bani Yafranes, princes Omeyades, la ville de Salé connut
un véritable développement à l’époque des Almohades (XII ème siècle) et Mérinides (du
XIVème siècle) du fait de sa position stratégique sur la voie terrestre Fès/Marrakech et
grâce à son port, centre d’échanges entre l’Europe et le Maroc17.

Au XVIIème siècle, l’arrivée des rapatriés musulmans d’Espagne donna un nouveau

souffle à la cité et créa une rivalité avec la ville toute voisine de Rabat. L’activité
commerciale de Salé durant le XVIII ème siècle lui permit d’étendre son influence dans le
pays jusque dans les régions très éloignées. A cette époque, Salé fut célèbre surtout par
son intense activité maritime.

Avec le XIXème siècle s’annonce la fin du rôle commercial prépondérant dont jouissait
la ville, et Salé s’enferma sur elle-même et demeura, au cours du XIX ème siècle et pendant
l’époque des protectorats français et espagnol, un haut lieu de culture et de la vie
religieuse.

Sur le plan naturel, l’agglomération de Salé est constituée de plateaux surbaissés de

forme triangulaire orientés vers le nord Ouest. Possédant une façade maritime, le climat de
Salé est un climat humide et tempéré avec une fréquence d’humidité élevée les jours de
brouillard.

Par ailleurs, elle s’étend sur une superficie d’environ 671 km², elle est limitée au nord
par la province de Kenitra, au sud par la préfecture de Rabat, à l’Est par la province de
Khémisset et à l’Ouest par l’océan Atlantique (Voir carte n°2 : Situation géographique de
Salé dans la région de Rabat Salé Zemmour Zaer, page ci-dessous).

17
Cet aperçu historique de cette paragraphe a été basé sur des données issues d’une lecture et traduction de
plusieurs extraits de Mr. Daroua Mohamed dans « La ville dans l’histoire du Maroc », Thèse de Doctorat
d’Etat en Histoire,pp 39-40 ;132-146 ; 249.

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Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
Carte n°2 : Situation géographique de Salé dans la région de Rabat Salé Zemmour Zaer

Source: Élaboration personnelle- sur la base de la carte numérique du

découpage administratif du Maroc-Année 2010

Sur le plan administratif, la préfecture de Salé, a été créée le 10 février 1983, et

compte outre la commune urbaine de Salé deux communes rurales à savoir, Shoul et
Ameur (la majeure partie de l’ex -commune rurale de Bouknadel).
Dans ce chapitre, nous allons mettre l’accent, dans une première section, sur les
contraintes de la croissance démographique de l’agglomération de Rabat Salé, ayant trait
à la croissance démographique à la ville de Salé, la question de l’habitat non

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D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
réglementaire et de l’habitat insalubre, l’éclatement de l’urbanisation et les contraintes
du site, le problème de la circulation urbaine et interurbaine, les contraintes de la
planification urbaine au niveau de l’agglomération de Rabat Salé. La seconde sera
consacrée à une analyse critique de la conception du projet urbain de la ville nouvelle
Sala Al Jadida.

1. Contraintes de la croissance démographique de l’agglomération

1.1. Evolution démographique de la ville de Salé au niveau de la conurbation

Salé a vu sa population passer de 17.000 habitants en 1912 à plus de 760.000 en 2004,
représentant un des taux de croissance les plus élevés du Maroc. Cette expansion
démographique a eu pour conséquence l’extension spatiale au-delà de l’ancienne médina.
C’est vers le milieu des années 1990 que la ville de Salé a dépassé Rabat, en nombre
d’habitants. Et le poids de Salé dans la population régionale continue d’augmenter: la
ville de Salé concentre 31,8 %de la population régionale en 2004, au lieu de 29,5 % en
1994.
Graphe n°1 : Evolution de la population de Rabat –Salé
Evolution de la population de Rabat Salé
(1936-2004)

800000 Rabat
700000 Salé
600000
Nbre Habitants

500000
400000
300000
200000
100000
0
1936 1951-1952 1960 1971 1982 1994 2004
Années

Source : Élaboration personnelle sur la base du dénombrement de 1951 et les RGPH 1960-1971-
1982-1994 et 2004 du HCP.
Depuis le début des années 1970, la population de la ville de Salé a augmenté à un
rythme rapide. Les taux d’accroissement annuels moyens étaient de 6,3 % entre 1971-
1982 et de 5,6 % par an entre 1982-1994. Depuis 1994, la courbe de la population connaît
un léger fléchissement mais continue de progresser. Le taux d’accroissement est de + 2,5
% par an (Voir Graphe n°2, page suivante).

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D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
Avec 0,82 million d’habitants en 2004, la Préfecture de Salé est la plus peuplée de la
conurbation devant Rabat et Skhirat-Témara. La croissance de la population reste rapide
mais son rythme se ralentit, conformément à la tendance observée au niveau régional.
Entre 1982 et 1994, la conurbation avait vu sa population passer de 1,0 à 1,5 millions
d’habitants, gagnant plus de 40 000 habitants chaque année (au rythme de + 3,1 % par
an). De 1994 à 2004, le gain s’établit au niveau plus modeste de + 34 000 habitants par an
(+ 2,1 % par an).
Graphe n° 2: Evolution de la population de Salé et TAM intercensitaire

800000
+2,5%
700000
+5,6% 751572
600000
586419
500000 +6,3%
400000 306355
300000 155757
200000
100000
0
1971 1982 1994 2004
Années de recensement

Source : Elaboration personnelle sur la base des données des RGPH -HCP, 71-82-94-2004
Salé a ainsi vu sa population augmenter de 13 700 personnes en moyenne par an entre
1971 et 1982, comme Rabat à la même période. Mais contrairement à la capitale dont
l’accroissement démographique a ensuite nettement fléchi, le gain de population a atteint
23 300 personnes par an entre 1982 et 1994 à Salé et enfin 16 500 personnes par an entre
1994 et 2004. Les explications de cette forte poussée démographique se convergent en
premier lieu vers l’extension géographique de la commune urbaine de Salé sur des zones
rurales telles qu’une partie de la commune rurale de Bouknadel dont le centre douar
Zerdal a été érigé en tant que commune urbaine et une grande partie de Laayayda. En
second lieu, la ville de Salé paraît très nettement excédentaire dans ses échanges avec
l’extérieur. Le solde migratoire apparent, entendu comme la différence entre la variation
de la population et le solde naturel, est en effet positif entre 1994 et 2004. Il

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Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
correspondrait à un excédent de 50 600 personnes, soit une moyenne nette de 5 060
arrivées chaque année sur cette période.
Ainsi, l’accroissement démographique observé à Salé entre 1994 et 2004 tiendrait au
solde naturel pour un peu plus des deux-tiers (+ 12 100 personnes en moyenne annuelle,
soit 70 % de l’accroissement) et aux flux migratoires pour le tiers restant (+ 5 060
personnes en moyenne annuelle, soit 30 % de l’accroissement).
D’où, Salé continue à absorber les effets des flux migratoires attirés par la capitale et
qui pèse sur sa dynamique urbaine du fait d’une raréfaction du foncier et du niveau de vie
et des prix de loyers très élevés.

1.2. Une forte densité de la population de la ville de Salé

La commune urbaine de Salé accueille 751 572 habitants soit 93 % de la population de
l’ensemble de la préfecture. La densité de la population est de 1232 habitants par Km² en
l’année 2004 alors qu’elle n’était que 940 en 1994, elle a connu une augmentation
importante en comparaison avec la capitale dont la densité tend vers la stagnation, c’est
un indicateur sur la saturation et les faibles opportunités foncières à Rabat et l’ouverture
des zones nouvelles d’urbanisation à Salé.
Graphe n°3 : Densité de la population de la région de Rabat Salé Zemmour Zaer
hab/Km²

6000
5284
5299 Densité en
5000
1994

4000

Densité en
3000 2004

2000
1232
940
1000 505 232
361 63 207
59
0

Source : Elaboration personnelle à partir des données sur la population et la superficie des
préfectures et des régions, HCP 1994-2004.
La ville de Salé occupe la deuxième place après la ville de Rabat avec 1225hab/Km²,
à l’exception de la création de quartiers réservés à l’époque aux européens, et d’un début
d’urbanisation de l’Agdal et Tabriquet, Le développement de Salé s’est limité pendant la
période du protectorat à la densification de l’ancienne médina. Par la suite du

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D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
surpeuplement de cette enceinte, la ville de Salé s’est vue contrainte de sortir de son site
intra muros. Ainsi, a-t-on assisté au développement d’un certain nombre de quartiers tels
que celui de Hay Salam à Tabriquet, Sidi Moussa au nord de la Médina et Hay Errahma.
Aux années 90, le lancement de l’opération de Sala El Jadida a permis l’extension de
l’urbanisation du coté Sud-Est de la ville ; aujourd’hui et d’une façon générale,
l’urbanisation se caractérise par le fort développement d’une bande littorale renforçant la
forme linéaire de la ville suivant la côte, la ligne de chemin de fer et la route nationale
N°1.

1.3. La question de l’habitat non réglementaire et de l’habitat insalubre

Suite à la croissance démographique qu’a connue la ville de Salé dés le début du siècle
dernier et étant donné la faiblesse de la capacité d’accueil et la non cohérence des
opérations menées par les pouvoirs publics, nous remarquons un développement de
l’habitat non réglementaire sous équipée comme une forme de régularisation du marché
de logement.
En effet, à défaut de politique d'habitat prenant en compte les besoins des couches
défavorisées, la ville de Salé (au moins pour une bonne partie), se révèle être un creuset
inquiétant d’habitat irrégulier.
Salé est une ville où les couches populaires ont trouvé pour longtemps place,
légalement ou illégalement par l’acquisition des lots de 60 à 80 m2 à des prix abordables
et la construction sans permis de lotir ou de construire.
Selon le dénombrement des quartiers d’habitat non réglementaire (HNR) effectué par les
services concernés dans la préfecture de Salé en 1993, ce type d’habitat regroupe près de
la moitié de la population de la ville soit 22% du total national des ménages logés dans
l’HNR. Ainsi, les quartiers Inbiat, Karia et Sidi Moussa ainsi que ceux de
l’arrondissement Tabriquet sont les plus touchés et enregistrent des concentrations
d'habitat pouvant atteindre 90 logements à l'hectare.

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga- quartier résidentiel

Carte n°3 : Situation de l’habitat irrégulier et des bidonvilles de Salé

Source : Rapport sur l’évaluation du programme Villes Sans Bidonvilles de Salé- Séminaire INAU-2006 18

18
Rapport de stage « Evaluation du programme Villes Sans Bidonvilles de Salé » sous la direction de M.ABOUHANI.Abdelghani, INAU.Rabat 2006.

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quartier résidentiel
Aussi la ville comporte t-elle l’un des treize grands bidonvilles identifiés lors du
recensement des bidonvilles 1992. Il s’agit en fait, du bidonville de Sehb El Caid à Salé-
Bettana qui comportait 2321 ménages (actuellement 2544) venant en troisième place après
les bidonvilles de Ben M’sik et Douar Sekouila Ahl Loghlam à Casablanca.
Certes, des opérations de logement dit « économique » et social destiné à des populations
à revenu moyen et des lotissements à petites parcelles réservées théoriquement aux
populations à faible revenu ont été réalisées dans les quartiers Essalam, Rahma et Al Mohit.
Toutefois, il y a lieu de constater qu’une grande partie des populations visées n'y trouve
manifestement pas son compte, puisque les formes d'habitat clandestin (en dur et en
baraques) continuent à proliférer.
Par ailleurs, l’ancienne Médina abrite une population migrante et pauvre 19 qui occupe des
constructions insalubres et menaçant ruine dont le bâti est en état de dégradation avancée 20.
Les fondouks qui constituent une spécificité de la médina de Salé sont très touchés et
nécessitent une intervention d’urgence.

Photos° 1 : Prises de vue de l’habitat menaçant ruine au sein de l’ancienne médina de

Salé-Année 2009
Le parc ancien dégradé correspond à une troisième forme d’habitat précaire. Même si elle
ne saurait être assimilée, dans son ensemble, à un quartier insalubre, on observe à l’enceinte
de la Médina de nombreuses poches de pauvreté (fondouks, maisons menaçant ruine..).
Certains secteurs de la Médina ont subi un dépeuplement ces dernières années, tandis que

19
Selon le SNAT, les Médina de Rabat et Salé sont saturées à un taux moyen de 700
hab/ha.
20
5,2 % des logements à Salé ont plus de 50 ans notamment à Bab Lamrissa où le taux
s’élève à 18 ,2%?.

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quartier résidentiel
d’autres continuaient de se densifier. Les habitants résidant dans une habitation insalubre
demeurent relativement peu nombreux à Salé : d’après l’Observatoire régional de l’Habitat et
de l’urbanisme de la région Rabat Salé Zemmour Zaer (RSZZ), 990 ménages, soit environ
5 600 habitants, vivaient dans une construction menaçant ruine à Salé en 2002.

1.4. Eclatement de l’urbanisation et contraintes du site

L’occupation du sol à Salé se présente sous forme de noyaux ou d’opérations isolées
localisées et dictées par les disponibilités foncières (domaine privé de l’Etat, terrains privés).
Salé se présente ainsi comme une ville éclatée en plusieurs pièces (ilots ou lotissements)
de taille variable et dispersés sans unité de l’ensemble. En effet, les grandes opérations
(recasement Rahma, Tabriquet, etc.) manquaient de cohérence et de grands secteurs urbains
ont été traités comme de simples lotissements.
Par ailleurs, la ville se trouve dans un site qui se heurte à des contraintes physiques et
humaines qui conditionnent son développement spatial, il s’agit de la mer du côté Ouest, la
forêt de la Maâmora et l’aéroport du côté Nord- Est, les plateaux de Hssaine du côté Sud-Est
et la basse vallée du Bouregreg qui constitue une zone marécageuse non constructible.
Aujourd’hui, et afin de satisfaire les besoins de développement de la ville, les nouvelles
politiques urbaines s’articulent sur la recherche des terrains à ouvrir à l’urbanisation
notamment dans la commune rurale de Sidi Bouknadel située du coté Nord de Salé.
Par ailleurs, le foncier est aujourd’hui une problématique de premier ordre du fait de
l’épuisement des réserves foncières publiques, la diversité des statuts, la spéculation et la
rétention foncière ainsi que la complexité et la lenteur des procédures d’expropriation.
Actuellement la tâche de la commune urbaine de Salé est difficile en termes
d’approvisionnement en terrains nécessaires à la réalisation des projets d’équipements dont la
ville a besoin. Les terrains nus qui restent encore à l’intérieur de la ville sont à des prix
exorbitants.

1.5. Le problème de la circulation urbaine et inter-urbaine

La problématique du transport urbain à Salé est en premier lieu celle du passage entre les
deux rives de Bouregreg ; les ponts de franchissement existants n’assurent pas la fluidité
nécessaire dans le contexte actuel sachant qu’une grande partie de la population de Salé
travaille à la capitale. Les problèmes d’embouteillage sont posés avec acuité aux heures de
pointe, ce qui contribue au faible rendement du service assuré par le transport public.

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Concernant la circulation urbaine, la ville est traversée par la RN6 (Casa-Oujda) et la RN1
(Casa-Tanger) ce qui accentue les problèmes de circulation notamment avec la localisation
de la gare routière au centre ville et dont le transfert devient une nécessité.
Les principales voies de la circulation telles que les boulevards Mohamed V et Sehb El
Caïd sont disposées longitudinalement de l’ouest vers l’est ; la liaison entre les quartiers
situés aux extrémités nord et sud de la ville se trouve confrontée à l’absence de voies de
communication transversales.
En outre, la ligne de chemin de fer marque la séparation entre l’arrondissement Bab
Lamrissa et les arrondissements de Tabriquet et Bettana et pose des difficultés de
communication entre ces parties de la ville en absence d’ouvrages de franchissement.

1.6. Contraintes de la planification urbaine au niveau de l’agglomération de

Rabat Salé.21
Le premier SDAU de Rabat-Salé a été établi en 1971 par l’équipe PINSEAU. Malgré
que ce schéma n’a pas été homologué 22, il constituait un document de référence pour les
intervenants en urbanisme et l’habitat, jusqu’à l’avènement de l’actuel SDAU homologué en
date du 15 février 1995 par le décret n° 2-94-348 du 20 Janvier 1995 publié au bulletin
officiel n° 4292.
Le SDAU de 1995 s’appuie sur les études précédentes à savoir le plan Echochard et le
SDAU de 1971 en adoptant le caractère linéaire et discontinu du développement urbain le
long des grands axes de communication et des projets spécifiques tels que la protection de la
vallée de Bouregreg, la ceinture verte et les rocades urbaines.

1.6.1. Principales orientations et choix d’aménagement :

Afin de remédier à l’ensemble des problématiques évoquées ci-haut et tout en privilégiant
un schéma de développement linéaire discontinu de Bouznika à Kenitra faisant appui sur le
couloir d’infrastructures côtier existant (voies routières et autoroutières, voie ferrée) le SDAU
actuellement en vigueur23 propose des solutions et des mesures à divers niveaux.
Ayant le souci de satisfaire la demande accrue en matière de zones d’urbanisation
nouvelles et de logement et d’alléger la pression de celle-ci sur les villes de l’aire d’étude et

21
Rapport de stage « Evaluation du programme Villes Sans Bidonvilles de Salé » sous la direction de
M.ABOUHANI Abdelghani, INAU. Rabat 2006.
22
Le SDAU de 1972 a été réalisé dans le cadre du projet de loi cadre proposé par le CERF, alors que celui de
1995 est établi dans le cadre de la loi 12 /90 relative à l’urbanisme.
23
Le SDAU était arrivé à son terme fin 2007.

33
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plus particulièrement la ville de Salé, le SDAU avait proposé de créer deux villes nouvelles
de 200 .000 habitants chacune à l’horizon 2007/2008 à Sidi Bouknadel du coté Nord-Ouest
de Salé et du coté de Bouznika.
Il recommande aussi la création d’un ensemble résidentiel d’environ 7.000 logements sur
45 ha à Hay Errahma et d’un centre de 944 logements à Tabriquet, La création d’un
ensemble urbain à Sidi Abdellah sur 671 ha comportant environ 23.500 logements et de
Renforcer le secteur de Kariat Ouled Moussa par un secteur d’habitat orienté (logements
individuels et villas).
Concernant l’habitat irrégulier et insalubre, le SDAU demande la réhabilitation de ce type
d’habitat notamment à Tabriquet Nord et Sidi Moussa. De même et en vu de promouvoir le
développement urbain, le SDAU comprend des opérations structurantes telles que
l’aménagement de la vallée de Bouregreg et la création d’un parc industriel.
Aussi, préconise t-il, la maîtrise de l’extension urbaine et le contrôle du processus de
l’urbanisation en procédant à l’anticipation de la demande foncière, à l’acquisition et la
viabilisation des terrains et l’octroi d’aide à la construction des logements pour les ménages
les moins favorisés. A cet effet, le SDAU recommande la création d’une structure qui se
charge de l’acquisition massive des terrains, les équiper rapidement et ensuite revendre ces
terrains.
S’agissant de la circulation et du transport, le SDAU recommande l’amélioration des
conditions de la circulation sur les franchissements, la création d’une rocade externe (voie de
contournement) pour l’ensemble de l’agglomération Rabat-Salé et l’examen des problèmes
des zones enclavées par la voie ferrée et par l’autoroute.

1.6.2. Difficultés de mise en œuvre et persistance des problématiques:

Certes, les Schémas Directeurs de 1972 24 et de 1995 ont conditionné le développement
urbain de Rabat-Salé à partir des années 70 notamment par le principe des deux rocades et
les barrières vertes. Aussi, des projets d’aménagement projetés par ces schémas ont été
réalisés ou sont en cours de réalisation tel le cas du projet d’aménagement de la vallée de
Bouregreg.
Toutefois, le bilan au bout du compte, est loin d'être satisfaisant dans la mesure où la
plupart des orientations de ces documents sont restées lettres mortes et par conséquent la
solution des problématiques urbaines demeure ajournée.

24
Complété par le Plan de circulation et de transport

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Dans ce cadre, il y a lieu de signaler que la maîtrise du foncier continue à faire défaut à
Salé et ce, en l’absence d’une structure de maîtrise du foncier telle que proposée par le
SDAU.
Aussi, le retard qu’accuse l’ouverture de la zone d’urbanisation nouvelle de Bouknadel
fait que la pression persiste sur Salé en matière de la demande de terrains urbanisables et
contribue par conséquent à l’expansion de l’habitat non réglementaire sous équipé.
Par ailleurs, des opérations et projets prévus dans le cadre du SDAU sont en attente ce qui
dénote des difficultés de mise en œuvre des dispositions de ce document d’urbanisme
prévisionnel. Tous ces projets ne sont accompagnés d’aucun montage financier, ni aucune
indication sur leur faisabilité. La ville de Salé a fait depuis 1971 l'objet des études de
planification urbaine à travers les documents d'urbanisme prévisionnel (SDAU et PA); ceux-
ci ont certainement conditionné le développement urbain et l’extension spatiale de la ville,
néanmoins, ils sont restés impuissants devant les problématiques réelles de la ville.
Actuellement de nouvelles approches de planification sont envisagées dans le cadre du
Schéma d’Organisation Fonctionnelle et d’Aménagement (SOFA) et des projets de
développement urbain. Les choix adoptés parait-il sont ambitieux, mais la question est du
moins posée quant à leurs mise en œuvre.

2. Analyse critique de la conception du projet urbain de la ville nouvelle

Sala Al Jadida

Dans l’enchaînement suivant, nous allons présenter le projet urbain de la ville nouvelle
de Sala Al Jadida, sa localisation, les différents intervenants dans sa mise en œuvre, son
montage institutionnel et financier et sa consistance.

2.1 L’opération Sala Al Jadida est une extension urbaine au Sud -Est de Salé

2.1.1. L’arrondissement de Hssaine qui abrite le projet de Sala Al Jadida

Carte n° 4- Situation de l'arrondissement de Hssaine(Voir page suivante):

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Source: Élaboration personnelle- sur la base de la carte numérique du découpage

administratif du Maroc- Année 2010

L’arrondissement de Hssaine est délimitée au nord par la route nationale n° 6 et la

commune urbaine de Laayayda puis la commune rurale de Sidi Bouknadel ; à l’est par la
commune rurale de Shoul et à l’Ouest Oued Bouregreg et la commune urbaine d’El
Youssoufia, puis la l’Arrondissement de Bettana.
C’est l’un des cinq arrondissements qui composent la commune urbaine de Salé à savoir
Bettana, Lamrissa, Laayayda, Tabriquet et Hssaine, ainsi cette dernière a été sur une partie de
la commune rurale de Sidi Bouknadel dans la préfecture de Salé par décret n°2.96.995 du 12
Ramadan 417 (21 janvier 1997).

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Avant l’adoption du système de la ville en 2002, elle constituait une commune urbaine qui
se composait en plus de Kariat Ouled Moussa, Sala Al Jadida et les douars limitrophes25
Le territoire communal couvre environ 1729 ha. Le périmètre d’urbanisation défini par le
SDAU correspond à 1425 ha ; le solde (304 ha) est constitué d’espaces naturels
inconstructibles

25
Il s’agit des douars Dou raffae, Ounk Jmel, Riyah Sidi Hmida

37
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2.1.2. Localisation de Sala Al Jadida :

Carte n °5 Délimitation de la zone d’étude

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Le projet de Sala Al Jadida a été implanté sur le site de Messnawa, à neuf kilomètres au
sud-Est de la commune urbaine de Salé et plus précisément sur le territoire de la commune
de Hssaine (ce dernier qui relevait auparavant à la commune rurale de Bouknadel), à
laquelle elle est administrativement rattachée sachant que depuis l’application du nouveau
système de l’unité de la ville en 2002, elle fait partie de l’arrondissement Hssaine. La ville
nouvelle de Sala Al Jadida est édifiée sur le plateau qui domine la vallée de l’Oued
Bouregreg, elle jouit de la proximité immédiate de la forêt Maâmora. En plus, elle se trouve
au croisement de l’axe autoroutier Nord Sud et à quelques kilomètres de l’aéroport de Rabat
Salé.
De par sa situation à proximité de Rabat, la ville de Salé se démultiplie
démographiquement et spatialement avec une vitesse vertigineuse. En effet, La population de
Salé qui était de 290.000 en 1984 a vu son nombre multiplié par deux en 1994 soit 580.000
habitants selon le RGPH de ces deux années. Ainsi l’Etat a voulu innover en matière de lutte
contre l’habitat non réglementaire et c’est dans cette optique que le projet de création de la
ville nouvelle Sala Al Jadida avait été annoncé par feu Sa Majesté Hassan II en juillet 1992,
qui avait fait don d'un terrain de 179 hectares pour justement, édifier une cité entièrement
nouvelle dans tous ses aspects et dans un délai record de 42 mois.
Sala Al Jadida est en faite une extension urbaine non déclarée par les concepteurs lors de
son lancement à fin de garantir une adhésion des ménages visées en particulier les
populations des bidonvilles, du tissu ancien et ceux ayant des faibles revenus.
Cette extension s’explique par les contraintes de l’urbanisation et la planification qui
prévoyait un développement linéaire le long du littoral. Ces contraintes ont été alourdies par
les difficultés rencontrées à l’époque pour libérer les terrains domaniales au nord de la ville
et notamment ceux situés dans la commune rurale de Bouknadel d’une part, et les facilités de
mobiliser une importante assiette foncière via le don royal de 250 Hectares d’autre part. La
lenteur dans l’adoption des nouveaux documents de l’urbanisme a orienté le basculement de
l’urbanisation vers les alentours du Quartier Kariat Ouled moussa et le choix du site de
Messnawa pour abriter le projet de Sala Al Jadida en 1992 engendrant ainsi un étalement
urbain au sud –est de Salé.

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2.2 Analyse du projet urbain de la ville nouvelle de Sala Al Jadida

2.2.1. Objectifs du projet :

La ville nouvelle de Sala Al Jadida se veut une ville où s’effectue un brassage de
différentes catégories socio professionnelles. Elle se veut également une ville autonome qui
dispose de principaux équipements collectifs dont ses habitants auront besoin. Les
Principaux objectifs du projet Sala Al Jadida sont :
-Promouvoir une offre de logements sociaux destinés aux ménages à faible revenu
notamment les bidonvillois de Salé pour décongestionner la ville et aboutir à une ville de
salé à zéro bidonville.
-Contribuer à l’objectif national de 100.000 logements sociaux par an.
-Stimuler l’offre de produits d’habitat variés pour satisfaire la diversité des besoins de la
demande.
-Doter la zone en équipements socio-collectifs adéquats et en temps opportun.

2.2.2 Bénéficiaires
D’après les objectifs sociaux prévus à l’origine par les responsables du projet les 11.220
logements sociaux devaient être répartis comme suit :
- 28% pour les ménages issus des œuvres sociales des départements ministériels et offices
publics.
- 28% pour les ménages issus des œuvres sociales des FAR et de la direction générale de
la sureté nationale.
-12% pour les ménages issus d’habitations menaçant ruine.
-24% pour les bidonvillois recensés pour être relogés à Sala Al Jadida soit près de 3000
ménages. Il s’agit des bidonvilles karyan El Oued, Douar Jdid, douar draou, Douar
Akreuch et Ras El Mae appelé aussi Douar El Ferchi
Ces logements dits sociaux ne pouvaient être achetés que par des ménages répondant à des
critères stricts ; être originaire de la wilaya de Rabat Salé, ne pas gagner plus de 2 500,00
Dhs par mois quand il y a un seul actif par famille, et 3600 Dhs s’il y en a deux et ne pas être
déjà propriétaire.

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Ceci étant « le premier objectif donc de ce projet est de permettre l’accès à la propriété
en allant au-delà de ce qui se fait habituellement ou de ce qui s’est fait ces quinze
dernières années, et permettre le logement à un prix accessible » disait le directeur de
l’agence commerciale et d’attribution à la société sala Al Jadida »26.

2.2.3. Montage institutionnel et financier du projet urbain de Sala al Jadida27

2.2.3.1 .Principaux intervenants

Les principaux acteurs de ce projet urbain sont :
-La société civile immobilière Sala Al Jadida
Pour assurer la maîtrise d’ouvrage du projet, la société Sala Al Jadida a été créée en
Octobre 1995 ; elle est dotée d’un statut de société à caractère social à but non lucratif.
Conventionnée par l’Etat, elle est dirigée par un conseil d’administration dont fait partie
plusieurs membres du gouvernement. Au sein de cette entité se trouve l’Agence de
Commercialisation et d’Attribution qui s’occupe de toutes les transactions relatives aux
produits de Sala Al Jadida (lots de terrains, commerces, logement).
-Le Ministère des travaux publics et de l’équipement
Compte tenu de l’ampleur du projet et de l’attention particulière qu’elle mérite pour sa
réussite, la maîtrise d’ouvrage déléguée a été confiée au Ministère des travaux publics qui a
créé à cet effet une direction de projet dénommée la Direction de l’Aménagement Sala al
Jadida (DASA). Elle a essentiellement pour mission, le suivi, la coordination technique quant
à la réalisation de toutes les composantes du projet (logements, équipements publics et
VRD.).
-Les différents départements ministériels
Pour accompagner cet ambitieux projet de réalisation de logements pour le grand nombre,
le recours à des formules efficientes pour la production des équipements collectifs était
indispensable. Dans le cas d’espèce, ce sont des conventions sectorielles qui ont été établies
avec les différents ministres pour les impliquer dans la réalisation des équipements publics.
-Le groupement d’architectes

26
Il s’agit de M. à l’époque F.ZNIBER, Architecte
27
Données collectées auprès de la société Sala al Jadida.

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La conception du schéma de structure de la ville nouvelle de Sala Al Jadida a été confiée à
un groupement d’architectes qui s’est occupé essentiellement du volet logements tout en
revoyant les réservations devant accueillir les équipements collectifs publics et privés.
-L’entreprise étrangère BYMARO
Parmi les entreprises ayant participé à la soumission en vue de la réalisation des
immeubles d’habitation et des voiries et réseaux divers, c’est la société BYMARO filiale de
la société Bouygues qui a été désigné pour un marché qui devait être réalisé en 42 mois.
Grâce à ses références techniques et organisationnelles, cette entreprise a été non seulement
la moins disant mais la mieux disant et s’est vue adjuger la mission de réaliser en de brefs
délais ce gigantesque projet de construction de 20.000 logements avec les VRD.
-Autres intervenants
La réalisation des équipements collectifs publics a été une opportunité pour impliquer des
bureaux d’études et cabinets d’architectes des plus référencés jusqu’aux nouvellement venus
ainsi que des entreprises nationales.
En effet, des appels d’offres et des concours d’architecture ont été régulièrement organisés
pour adjuger les marchés de réalisation et de conception des équipements publics.
Cette liste ne saurait être close sans pour autant citer les entreprises concessionnaires
d’électricité, d’eau et d’assainissement (REDAL) ; de réseau téléphonique (Maroc
Télécom) ; le laboratoire de contrôle qualité (LPEE), le bureau de contrôle des travaux
(SOCOTEC) mais aussi les bailleurs de fonds.

2.2.3.2. Cadre juridique

Les principaux textes actuels régissant les lotissements :

-La loi n° 25-90 et le décret d’application ;
-La circulaire de Monsieur le premier ministre n°14/2000 du 02 Octobre 2000 et la circulaire
de Monsieur le ministre de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et de l’environnement
n° 1500/2000 du 06 Octobre 2000 relatives à la simplification des circuits et procédures
d’instruction des demandes d’autorisation de construire, de lotir, de créer des groupes
d’habitations et de morceler.
-Les dispositions de la loi n°25-90 :
-Concept du lotissement et notion de la division ;
-Champ territorial de l’autorisation de lotir ;

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-Modalités et conditions d’octroi ou de refus des autorisations de lotir ;

-Attributions et compétences des intervenants ;
-Réception des travaux d’équipement ;
-Système des sanctions ;
-Dispositions particulières.
La circulaire n° 14/2000 a pour objectifs:
-Garantir l’accès aux informations fiables dans des délais raisonnables
-Pourvoir le domaine de l’urbanisme de la sécurité juridique ;
-Renforcer le rôle de la commune en matière d’instruction des demandes de lotir ;
-Accélérer les procédures et supprimer celles dépourvues de toute base légale afin de stimuler
les investissements.
-La circulaire 1500/2000 du ministre de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et
de l’environnement qui a fixé les dispositions techniques et procédurales porte sur deux
questions principales :

-La note de renseignements administratifs;

-Les circuits d’instruction des demandes d’autorisation de construire, de lotir, de créer des
groupes d’habitations et de morceler.

2.2.4. Montage financier 28

Mise à part la zone villa, le coût global du projet s’élève à 4,3 milliards de dirhams dont
524 millions dirhams pour les équipements collectifs publics pris en charge directement par
les différentes collectivités publiques concernées. Pour boucler le financement des 3.800
millions nécessaires pour la réalisation des logements et VRD, la société Sala al Jadida a fait
appel à un certain nombre de bailleurs de fonds donnant lieu à la répartition suivante :

28
Elaboré à partir des données fournies par la direction d’aménagement Sala Al Jadida.

43
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Graphe n°4 : Répartition du coût global du projet de Sala Al Jadida

C onsortium
bancaire
(B M C E-B C P-
B C M -C IH) BNP de Paris
Autre s 5%
12%
12%

Fonds Hassan
II
7%

Acqué re urs de
loge me nts e t
de te rrains
64%

Source : Élaboration personnelle sur la base des données statistiques du projet Sala
Al Jadida DASA, 2007
-Le consortium bancaire constitué de la BMCE, la BCP, la BCM et le CIH : ce
consortium a consenti un découvert 530 millions de dirhams soit 14% ;
-La BNP de Paribas qui a accordé un crédit acheteur d’un montant de 226.5 millions de
francs français soit environ 10% du coût global ;
-Le fonds Hassan II pour la solidarité a intervenu également à hauteur de 320 millions de
dirhams soit une part de 7%;
-La majeure partie restante est supportée par les acquéreurs de logements et de lots de
terrains soit une part de 64%.

2.2.5. Les nouvelles techniques choisies et utilisées pour la conception de la ville.

Il s’agit des techniques utilisées fréquemment dans les pays européens, elles se basent sur les
éléments suivants :
- Des murs porteurs en blocs à béton.
- Des planchers en pré-dalles précontraintes.
Par définition, ces murs porteurs doivent être fondés sur un ensemble de critères à savoir :
-La rigidité dans leur plan ;
- L’encastrement des murs et noyaux dans les fondations ;
- Les murs de stabilité sont placés dans deux directions orthogonales ;

- La stabilité et la résistance des joints horizontaux ;

- Des cloisons intérieures en plâtre.

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Ces types de logement ont l’avantage d’être réalisés avec un coût moins élevé des
constructions, mais leur inconvénient est l’inexistence d’isolation phonique. Ils nécessitent la
prise en compte d’un certain nombre de prescriptions enregistrées dans les annexes qui
accompagnent les contrats de ventes. Nous verrons dans la deuxième partie que les
modifications entreprises par les acquéreurs sont limitées par l’existence des murs porteurs
et ne peuvent être autorisées que si elles visent les murs intérieurs d’isolation.

2.3- Consistance du projet

Le projet prévoyait la construction de :
- 82 équipements collectifs (éducatifs, sanitaires, administratifs et sociaux).
- 56 hectares d’espaces verts.
- 803 lots pour villas et 374 lots d’immeubles R+2.
- 859 immeubles R+3 et R+4
L’aménagement de ces opérations est organisé en deux entités juxtaposées couvrant une
superficie totale de 250 hectares :

Graphe n° 5 : Répartition des logements de Sala Al Jadida selon leur typologie :

Villa+IMM
R+2,RDC
Promotionnels
COMMERCIAL;
Nbre 3876;
Nbre:1177;
24%
7%

Sociaux;
Nbre 11220 ;
69%

Source : Elaboré à partir des données statistiques du projet Sala al Jadida

-La première consiste en l’aménagement et la construction d’une zone d’habitat collectif

constitué des immeubles R+3 et R+4 sur un terrain de 179 hectares. Elle s’étale sur 6
tranches comme l’indique le plan de masse suivant :

45
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quartier résidentiel

Figure n°6 :Situation des tranches d’exécution des travaux

Source : Direction d’aménagement Sala Al Jadida 2007

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Tableau n° 1 : Consistance de la zone de l’habitat collectif
721 IMMEUBLES

11.220 sociaux
Logements 15.096
3876 promotionnels
Commerces 602
25 LOTS (promotion privée) POUR IMMEUBLES R+4 29

107 EQUIPEMENTS COLLECTIFS

22 établissements scolaires
16 bâtiments administratifs
4 centres de santé urbains
Publiques 57 2 instituts sup Tech appliquée
4 mosquées
5 bâtiments socio-éducatifs
4 bâtiments techniques
Privés 45
VOIRIE ET RESEAUX DIVERS
Voirie 21 Km
Assainissement 31 Km
Eau potable 24 Km
Moyenne tension 24 Km
Téléphone 48 Km
Eclairage public 29 Km
Espace vert 40 Ha
Source : DASA élaborée-2007
La seconde zone s’étale sur une superficie de 71 Ha. Elle consiste en la réalisation de la
Zone Villa comme suit :
Tableau n°2 : Consistance du lotissement Villa
867 LOTS
90 lots de villas isolées
Lots de villa de 200 à 500 m2 803 493 lots de villas jumelées
220 lots de villas en bandes
autres lots 64
VOIRIE ET RESEAUX DIVERS
29
Les 25 lots pour R+4 sont destinés à la promotion privée. Le nombre de logements estimés qu’elle engendrera
est comptabilisé avec le promotionnel qui s’élèverait à 7500 logements. C’est ce qui explique l’objectif d’atteindre
20000 logements dans certaines recherches

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quartier résidentiel
Voirie 20 Km
Réseau EU 2,8 Km
Eau potable 5,6 Km
Téléphone 4,8 Km
Eclairage public 1,2 Km
Moyenne tension 14 Km
Source : DASA élaborée-2007

2.3.1. La zone d’habitat collectif

Le périmètre des logements collectifs a été aménagé pour la construction de 14.936
logements. Vu le caractère éminemment social du projet, 11060 logements sont du type
logement social soit environ 74% contre 3876 logements dits promotionnels soit 26% du
nombre total de logements à construire.

2.3.1.1. Logements sociaux

Les logements sociaux sont ceux initialement destinés à des acquéreurs répondant à des
critères bien précis :
 Etre résident dans la Wilaya de Rabat Salé.
 Avoir un revenu mensuel n’excédant pas 2500 dirhams pour un ménage comportant un
seul actif ; cette limite est portée à 3600 dirhams pour les ménages ayant au moins deux
actifs en leur sein ;
 Ne pas être déjà propriétaire d’un logement
L’offre des logements sociaux présente une gamme très variée allant de 41m2 à 81 m2 et avec
un aménagement intérieur diversifié de deux pièces, trois pièces ou quatre pièces avec ou sans
balcon.
On distingue trois principaux types de logements sociaux :
-Les logements sociaux et intermédiaires à deux pièces dont la surface varie de 41 à 69
mètres carres ; ce genre de logements représente 9.2% de l’offre de logements sociaux.
-les logements sociaux à trois pièces dont la surface varie de 51 à 81 m². Ils représentent
environ 89.5% de l’offre totale en logements sociaux.

48
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quartier résidentiel

-les logements sociaux à quatre pièces avec balcon de 74 mètres carrées ; les logements de
quatre pièces sans balcon sont de 71 m². L’ensemble des logements de quatre pièces
représentent seulement 7.3% du total des logements sociaux.
Vu le caractère social du projet et afin de se conformer aux hautes directives royales,
les logements sociaux ont été offerts initialement avec des prix préférentiels très
inférieurs aux prix du marché et ne devaient guère dépasser 120.000 Dhs, mais il y a lieu
de noter qu’ à l’exception du logement à deux pièces de 41 m2 dont le prix est de 58.000
Dhs tous les autres prix ont été revu à la hausse selon un rythme vite ainsi par exemple
pour les logements à 3 pièces de 60 m2, leurs prix de vente qui était de 95.000 Dhs en
1995 est passé à 105.000 Dhs en 1996 puis 117.000 Dhs en 1997 et 122.000 Dhs en
1999.

2 3 222222
Photo n°2 : Exemple de résidences sociales réalisées par la société
Bymaro Bouygs entre 1995-1998 en utilisant la technique des murs
porteurs.
Photo n°3 : Exemple de résidences sociales réalisées par DOHA entre
2006-2008.

2.3.1.2. Logements promotionnels

Les logements promotionnels sont des logements du type habitat économique ; ils sont
destinés à toute personne désireuse d’acquérir un logement à Sala Al Jadida sans distinction
aucune. Les 3876 logements promotionnels sont regroupés dans des immeubles distincts
c'est-à-dire que l’on ne retrouve point des logements sociaux et des logements promotionnels
dans le même immeuble. Ces logements dont les prix sont ceux du marché ont été prévu par
les décideurs du projet Sala Al Jadida dans une optique de péréquation en vue de réaliser un
rééquilibrage budgétaire du fait que les prix des logements sociaux sont relativement très

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bas, il s’agit du système de péréquation financière adopté par la DASA pour préserver
l’objectif initial non lucratif et purement social du projet. Le prix unitaire de cession de ces
logements ne dépassait pas 270.000 dirhams initialement. Mais, ce seuil a été porté à 350.000
dirhams entre l’année 2002 et l’année 2004.
Tableau n°3 : TYPOLOGIE DES LOGEMENTS PROMOTIONNELS

TYPOLOGIE DES LOGEMENTS PROMOTIONNELS

TYPE SURFACE en m2 NOMBRE PRIX DE VENTE en dirhams
2P 58 à 69 824 148.000 à 210.000
3PAB 63 à 81 344 210.000 à 270.000
3PSB 57 à 80 556 185.000 à 266.000
4P 104 1352 350.000
4PAB 74 196 220.000
4PSB 71 48 210.000
Source : DASA, 2007
Au sein du périmètre d’aménagement de la cité royale de Sala Al Jadida, il était prévu la
construction de 603 locaux de commerce. On distingue deux types de locaux de commerce :
*Des locaux de commerce indépendants constitués exclusivement de boutiques avec
mezzanine. Ils sont au nombre de neuf types.
*Les locaux de commerce intégrés au rez-de-chaussée des immeubles d’habitat.

2.3.2. Lots pour équipements collectifs.

Dans le souci de faire de l’opération de Sala Al Jadida, une ville moderne et complète,
d’importants équipements collectifs ont été programmés. Ainsi des lots de terrain ont été
réservés d’une part à des administrations publiques lesquelles sont liées à la société civile
Sala Al Jadida par des conventions pour la réalisation des équipements publics. Par ailleurs
des lots de terrains ont été également réservés en vue d’accueillir des équipements privés
d’intérêt général.
Tous ces lots de terrain réservés pour les équipements collectifs occupent une assiette
foncière d’environ 48 hectares soit près de 27% de la superficie totale.
Selon le statut du maître d’ouvrage, on distingue les équipements collectifs publics et les
équipements collectifs privés.
-les équipements collectifs publics sont des équipements produits par l’Etat ou des
collectivités publiques ; ils sont constitués des bâtiments administratifs, des écoles, des

50
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centres de santé, des mosquées, des aires de jeux. L’ensemble des 55 équipements publics
couvre une superficie de 32 hectares environ.
Tableau n° 4 : Consistance des équipements publics à Sala Al Jadida

Type équipement Département concerné No

N°
mbre
1 Ecoles M éducation 14
2 Collèges M éducation 06
3 Lycées M éducation 04
4 IFTT M des transports 01
ISTA M. Formation
5 01
professionnelle
7 Commissariat M. Intérieur 02
Arrondissement M. Intérieur
8 02
urbain
9 Protection civile M. Intérieur 01
10 Centre de santé M. Santé 04
11 Mosquée M. Habous 04
12 Centre culturel M. Culture 02
13 Maison de jeunes Commune 02
14 Foyer féminin Commune 01
15 Municipalité Commune 01
Zone de jeux et M. Jeunesse et Sports
16 06
sports
17 Recette perception M. Finances 02
Bureau de poste M. Poste et
18 02
Télécommunications
19 Agence REDAL REDAL 02
Central M. Poste et
20 01
téléphonique Télécommunications
Source : DASA, 2007

-les équipements collectifs privés : les lots réservés pour les équipements privés d’intérêt
général sont au nombre de 58 et cumulent une surface totale d’environ 7 hectares. Ils sont en
général sans destination prédéterminée, leur valorisation se fait au gré des initiatives

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manifestées par leurs promoteurs. Cependant il y a lieu de souligner que certains
équipements privés jugés nécessaires pour les besoins de la communauté ont été spécifiés au
plan de masse Il s’agit des hammams, des fours, des commerces, des cafés, des stations
services, d’une salle de sport couverte, d’un club de jeux pour enfants, des kissariats et d’une
agence bancaire.

Figure n°7 : Répartition des équipements collectifs à Sala Al Jadida

Vers Rabat

1er Axe
structura

2ème axe
structurant

Vers Autoroute
route

Source : Elaboration personnelle à partir du plan de masse

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Tableau n°5: Consistance des équipements privés à Sala Al Jadida

Superficie
Type d’équipements Nombre
totale (m2)
Hammams + fours 06 5102
Centres commerciaux 10 5948
Marchés publics 02 7927
Club jeux pour enfants 02 683
Cafés 03 803
Salle de sport couverte 01 3702
Agence banque populaire 01 580
Station services 02 7543
Total 27 32288

Source : DASA, 2007

2.3.3. La zone villas et immeubles R+2

Toujours dans un souci de recherche d’équilibre financier mais aussi de mixité sociale la
société civile immobilière en charge du projet de Sala Al Jadida a dû acquérir 79 hectares en
contiguïté avec l’emprise du projet initial. Ce terrain a été loti et équipé en vue d’accueillir
des logements de type villas et des immeubles R+2.
Divisé en 1242 lots, la nouvelle zone villa est constituée de :
-803 lots pour les villas à raison de 90 lots pour les villas isolées, 493 lots pour les villas
jumelées et 220 lots pour les villas en bandes
-374 lots pour des immeubles R+2 avec RDC à usage commercial ou artisanal
-65 lots pour des équipements collectifs et des zones d’activités économiques.
Tableau n°6 : Consistance Lotissement Sala Al Jadida
Désignation Nombre Surface (m2)
Immeuble R+2 RDC commercial 95 13970
Immeuble R+2 à RDC artisanal ou commercial 75 9904
Immeuble RDC économique 204 27794
Villas isolées 90 40116
Villas jumelées 493 154688
Villas en bandes 220 53160
Equipements publics 11 54514
Mosquée 1 5113
Hammam 1 431
Centre commercial 4 11833

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Petite industrie et artisanat 42 5400
Petite et moyenne industrie 4 3620
Manufactures 2 15218
Total 1242 395761
Source : DASA, 2007

Les travaux d’édification des 15.096 logements se sont effectués en six tranches suivant le
planning ci dessus :
En plus de l’édification des différentes tranches du projet initial de Sala Al Jadida, nous
avons constaté sur le terrain l’existence d’autre résidences le long de la route menant au
quartier kariat Ouled moussa qui connaît actuellement la mise en œuvre des projets de
développement urbain, favorisant ainsi une possible extension vers la route Meknès.

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Conclusion du premier chapitre

Etant programmée sur un site vierge, la créativité en matière de la conception n'aurait de

contraintes que celles liées à la réalité du terrain. De ce fait, Sala Al Jadida devrait constituer
une occasion pour rehausser la qualité du paysage urbain et proposer un style architectural et
urbanistique de haut niveau (faible densité, hauteurs, percées visuelles, centres, répartition
des équipements). Les formes urbaines devraient favoriser une enveloppe et une ambiance
urbaine agréable, la richesse de ces formes permettrait de dégager un langage urbanistique et
architectural de qualité. De plus, cette conception devrait veiller à l'instauration d'une réelle
réponse aux besoins des populations bénéficiaires, laquelle pourrait être traduite par une
diversité des fonctions de la ville à travers la réalisation des zones d’activités de haut niveau
qui contribueraient au renforcement de la base économique de la ville et de son animation
socio culturelle.
La logique des villes nouvelles s'oppose diamétralement avec celles des grands ensembles
d’habitat qui ne sont qu'un acte réactionnaire face à une urgence et où le quantitatif occulte
l'aspect social finissant par créer des foyers de l'exclusion et de la marginalisation urbaine et
sociale.
Ainsi, l’analyse de la conception urbanistique du projet de Sala Al Jadida nous a permis
d’affirmer la première hypothèse que Sala al Jadida est une extension urbaine, c’est une
grande opération immobilière, qui est le résultat d’une vision purement techniciste, d’abord
parce qu’elle a été pilotée par une direction d’aménagement relevant du ministère de
l’équipement au début des années quatre-vingt dix et non par le département de l’habitat ou
de l’aménagement du territoire ( vraisemblablement pour que le projet ne soit pas manipulé
pour des fins politiques par les candidats aux élections), et ensuite parce que la totalité des
réalisations ont été soumises lors de leur lancement aux dispositions régissant le domaine de
l’urbanisme à savoir la loi 25-90 et la loi 12- 90 et non pas par des lois spéciales comme c’est
le cas de la création des villes nouvelles au niveau international .

55
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Chapitre 2: Diagnostic des réalisations et degré d’atteinte des

principaux objectifs du projet

Avant de présenter ce diagnostic sur le degré de réalisation du projet Sala Al Jadida qui
concerne évidement les ménages visés avant son lancement, il est important de mettre en
exergue les atouts du projet en question ainsi que les caractéristiques démographiques et
socio-économiques de la population installée actuellement à Sala Al Jadida pour connaître
ses besoins et ses aspirations .Et ensuite l’analyse de l’apport de Sala Al Jadida dans la
résorption des bidonvillois de la ville de Salé et la satisfaction quant aux équipements
collectifs.

2.1 Caractéristiques démographiques et socio-économiques de la population

de Sala Al Jadida
2.1.1. Sexe et âge

Les données fournies par la direction des statistiques, nous renseigne sur la population de
Sala Al Jadida qui compte 45640 habitants en 2004, dont 22.521 de sexe masculin et 23199
de sexe féminin, qui se répartissent respectivement de 50.3% et 49% de l’ensemble de la
population, qui est similaire à la situation nationale et ne témoigne d’aucune particularité de
cette nouvelle urbanisation
Tableau n°7 : Répartition de la population de Sala al Jadida par sexe
Sexe Sala Al Jadida Urbain national
Effectif % Effectif %
Masculin 22521 49,3 8022273 49,1
Féminin 23119 50,7 8317288 50,9
Total 45640 100 16339561 100
Source : RGPH 2004, HCP.
Il faut signaler que ce nombre total de la population a été toujours en accroissement
soutenu en raison de l’installation de nouveaux acquéreurs de logements sociaux,
promotionnels, du lotissement Villa et les appartements R+2 durant la période qui s’étale
entre 2004 et 2010 .Le contact avec les sociétés qui ont vendu ces logements nous a permis
d’estimer leur nombre jusqu'au janvier 2010 à 6000 logements. Ainsi le nombre total de la
population actuelle de Sala Al Jadida peut être estimé à 70.000 habitants.

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Tableau n°8 : Répartition de la population de Sala al Jadida selon le groupe d’âge

Groupes d'âge Sala Al Jadida

Masculin Féminin Total %
0-4 ans 2626 2617 5243 11,5
5-14 ans 5238 5181 10419 22,8
15-59 ans 13867 14381 28248 61,9
60 ans et plus 695 879 1574 3,5
Non déclaré 95 61 156 0,3
Total 22521 23119 455640 100
Source : RGPH 2004, HCP.

Ce tableau présente la population active da Sala Al Jadida dont la tranche de 15 à 59 ans

constitue 61 ,9% de la population totale, une part inférieure à la moyenne nationale qui est de
63,9%. Quand à la tranche de 5 à 14 ans en 2004 et actuellement en 2010 représente 22,8%
est supérieure à la moyenne nationale qui est de 19,4%. Pour la population de 60 ans et plus
représente 3,5%, elle est inférieure en la moitié du niveau national qui est de 7.6%.

2.1.2. Etat matrimonial

Tableau n°9 : Etat matrimonial des personnes âgés de 15 ans et plus

Etat
Sala Al Jadida Urbain national
matrimonial
Célibataires 31,40% 41%
Mariés 63,30% 50,90%
Divorcés 1,80% 2,40%
Veufs 3,40% 5,60%
Total 100% 100%
Source : RGPH 2004, HCP.
La population en âge de mariage est la plus dominante et ce contrairement à la situation
au niveau nationale dont les mariés représentent 50,9%, ceux de Sala Al Jadida s’élèvent à
plus de 60% .Ceci indique que cette grande opération immobilière a présenté globalement
une réponse au marché de logement au niveau de l’agglomération de Rabat Salé.

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Graphe n°6 : Répartition de la population de Sala Al Jadida selon l’état matrimonial

Etat matrimonial

Divorcés; Veufs; 3,40%

Célibataire
1,80% 31,40%

Mariés;
63,30%

Source : Elaboration personnelle sur la base de données du RGPH. HCP, 2004.

2.1.3. Niveau d’instruction

A Sala Al Jadida, le taux d’analphabétisme est nettement inférieur à celui enregistré à
l’échelon national, ils sont respectivement 19,3% et 29%. Par ailleurs Sala Al Jadida possède
les mêmes caractéristiques que la tendance générale nationale en remarquant les mêmes
différences selon le sexe. Il est de 26 % chez les femmes contre 10,9% chez les hommes
comparativement aux taux enregistrés au niveau national qui sont respectivement de 39,5%
et 18,8%. La population ayant un niveau d’instruction secondaire et supérieur représente
relativement une part importante par rapport à celle enregistrée au niveau national.
Graphe n° 7 : Répartition de la population Sala Al Jadida selon le niveau d’instruction.
Répartition de la population se lon le niv e au
d'instruction

Néant
Supérieur 19%
11%
Préscolaire
1%
Secondaire
21%
Primaire
26%
Collégial
22%

Source : Elaboration personnelle sur la base de données du RGPH. HCP, 2004.

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2.1.4 La population active

Tableau n°10 : Répartition de la population active de Sala al Jadida
Urbain
Population Sala Al Jadida
national
active
Effectif % Effectif
Masculin 11438 72,3 72,6
Féminin 4382 27,7 27,4
Total 15820 100 100
Source : RGPH 2004, HCP.
Ces données nous permis de constater que les défis sont nombreux pour répondre à la
croissance de la population active, en tant que principal enjeu économique pour une cité
nouvelle. Aussi la structure actuelle de la population de Salé qui est une ville globalement
jeune, où les personnes en âge de travailler sont particulièrement nombreuses. Ce potentiel
d’actifs est un atout, mais Il rend nécessaire la création de nombreux emplois, ce qui
supposait notamment une plus grande diversification des activités économiques à Sala Al
Jadida lors de sa programmation vu la disponibilité foncière d’une part et d’autre part la
possibilité de créer auparavant des zones d’activités dans un terrain vierge plus aisément
qu’un terrain bâti.

2.1.5 Caractéristiques d’habitat

Le parc de logements à Sala Al Jadida présente des spécificités, notamment en

comparaison avec celui de Rabat et de Salé.
Graphe n° 8 : Typologie d’habitat

Autres
Maison Villa,niveau
8%
marocaine de villa
moderne 0,80%
7,60%

Maison
marocaine
traditionnelle
0,70%

Appartement
82,90%

Source : Elaboration personnelle sur la base de données du RGPH. HCP, 2004.

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Il est hétérogène avec une prédominance de l’habitat collectif ; il comprend une majorité
de logements sociaux de petite et moyenne taille ; enfin les prix de logements et des loyers
bien qu’en augmentation, sont moins élevés que dans la capitale. Aussi ce parc est marqué
par la présence de l’habitat de type R+2 de type « maison marocaine » et une zone Villa, qui
ont des caractéristiques des lotissements planifiés d’habitat. Par ailleurs, l’existence d’une
très faible part de l’habitat traditionnelle, s’explique par le fait que le RGPH a pris en
considération l’habitat existant dans les douars environnant Sala Al Jadida et qui y relèvent
de point de vue administratif
2.1.6. Profession des actifs -
Graphe n°9 : Profession des actifs

Apprenti Employeur;
1% 1,20%

Aide familial
Indépendant
1,00%
10,60%

Salarié;
86,60%

Source : Elaboration personnelle sur la base de données du RGPH. HCP, 2004.

Les caractéristiques de Sala al Jadida en terme d’emploi sont très différentes de celles de
la préfecture mère de Salé dans la mesure où la catégorie des salariés ne présente pas la
réalité car elle est dominée par la catégorie des fonctionnaires et il ne s’agit pas de la
catégorie exerçant en tant que salariée dans le secteur privé. Près de 70% des emplois selon
les résultats de l’enquête ménages (réalisée par nos soins en janvier 2010) sont dans le
secteur de l’administration. D’où, on peut déduire que le projet Sala Al Jadida a constitué une
réponse au besoin de logement des catégories socio professionnelles ayant des bas et
moyens revenus.

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D.ES EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
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quartier résidentiel

2.2 Atouts du projet Sala Al Jadida

2.2.1. Un cadre de vie très apprécié

La proximité de la forêt Maâmora, en tant qu’espace naturel mitoyen de Sala Al Jadida,

est fréquentée par les promeneurs et les familles. Elle constitue un espace récréatif de
premier plan pour les habitants de Sala Al Jadida les populations de Rabat et Salé. Cette
forêt qui est considérée comme la plus vaste forêt de chêne liège existante engendrant des
fonctions socio-économiques importantes à l’échelon national. Au niveau local, il a un rôle
déterminant dans la protection de l'environnement. Ainsi, elle constitue un alternatif à
l’inexistence des espaces de loisir et de divertissement à Sala Al Jadida.

2.2.2 .Une solution adéquate pour la maîtrise spatiale du déploiement de

l’habitat non réglementaire au Sud Est de Salé.

En fait, Sala Al Jadida constitue un étalement urbain qui est par définition un aspect
moderne de l'expansion ou de la croissance des villes, basé sur l’apparition et le
développement de zones résidentielles discontinues, dispersées, à faible densité, à l'intérieur
des zones à finalité agricole situées autour et à proximité des villes ("mitage") 30.C’est un
projet qui a évité une extension non planifiée, non aménagée" : de point de vue des critères
de développement territorial, elle a évincé une éventuelle occupation "anarchique" de
l'espace. A travers cette intervention en matière d’aménagement et d’urbanisme ; la
réalisation de cette grande opération immobilière Sala Al Jadida en appliquant toutes les
règles de l’habitat réglementaire, les pouvoirs publics ont pu éviter le développement des
constructions individuelles et les lotissements non réglementaires dans les zones périurbaines
de l’ex- commune de Hssaine du coté de Kariat Ouled Moussa et des zones rurales de la
commune rurale de Shoul.

30 Rapport de l'European Environment Agency, "Urban sprawl in Europe" novembre 2006

61
D.ES EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
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2.2.3. Sala Al Jadida : un pays d’accueil important de la migration définitive 31et

de la migration quotidienne (les déplacements pendulaires).

Salé a accueilli près de 150 000 nouveaux habitants venus de l’extérieur entre 1994 et
2004, soit une moyenne de près de 15 000 habitants supplémentaires chaque année 32. Une
partie de ces arrivées se relie à un phénomène d’exode rural : 41 000 personnes, soit 28 %
des arrivées, proviennent de la région de Rabat Salé Zemmour Zaer (RSZZ).
Tableau n°11 : Salé. Evolution de la population entre 1994 et 2004 : Bilan simplifié

Nbre Sortants Solde

Courants migratoires Nbre Entrants (hb)
(hb) migratoire
avec Rabat 15 771 883 14 888
avec le reste de la Préfecture de Salé
2 407 1 851 556
(rural)
avec le reste de la région RSZZ 38 612 2 377 36 235
avec le reste du Maroc 90 019 4 306 85 713
avec l'extérieur du Maroc 2 055 88 892 -86 837
TOTAL 148 864 98 309 50 555
Excédent des naissances sur les décès - - 121 167
BILAN TOTAL - - 171 722
Source : Calculs faits sur la base des annuaires statistiques 1994 -2006 publiés par le HCP
Il est intéressant d’observer que Salé a également attiré de nombreuses personnes
originaires de régions marocaines autres que la région RSZZ : elles représentent 60 % des
arrivées, soit un effectif de 90 000 personnes.
D’un autre coté, les évolutions de population de la ville de Salé sont également différenciées
selon les arrondissements. Comme l’indiquent les données recueillies auprès de la direction des
statistiques sur ces évolutions, les arrondissements ayant connu les gains de population les
plus importants entre les deux derniers recensements sont Hssaine (8,1 % d’accroissement
moyen annuel sur la période) et Laayayda (3,2 %). Bab Lamrissa et Tabriquet ont également
connu une augmentation de leur population mais à un rythme moins soutenu : respectivement 2
% et 1,4 % d’accroissement moyen annuel. Enfin, Bettana est le seul arrondissement de Salé à
avoir enregistré une baisse de sa population (- 0,3 % sur la période).

31 Voir également les raisons de la migration définitive dans « Résultat du projet migration interne et aménagement du territoire (MIAT ): Perceptions et attitudes des élus et des responsables
locaux à l’égard de la migration interne, publié par la direction de l’aménagement du territoire en 1998, réalisé avec le concours financier du Fonds des Nations Unis pour la population .

32 Annuaires statistiques 1994 -2006 publiés par le HCP.

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel

Graphe n°10 : Répartition des arrivées à Salé selon l’arrondissement entre 1994 et 2004

Répartition des arrivées à Salé selon l'arrondissem ent entre

1994-2004

HSSAINE
TABRIQUET
Sala Al J adida
26%
19%

HSSAINE
Kariat Ouled
LAMRISSA Moussa
14% 18%

LAAYAYDA BETTANA
13% 11%

Source : Estimation personnelle élaborée sur la base des données du RGPH 1994-2004, HCP.

Comme l’indique le graphique ci-haut, l’arrondissement d’Hssaine, marqué par le

développement de la ville nouvelle de Sala Al Jadida, a absorbé plus d’un tiers des arrivées
entre 1994 et 2004 (36 %).Suivi par Tabriquet qui a également accueilli une forte
proportion de migrants (26 % des arrivées). Plus de la moitié de ces arrivées proviennent des
régions marocaines autres que la région RSZZ.
Le dernier tiers se répartit entre les arrondissements de Bab Lamrissa (14%), Laayayda
(13%) et Bettana (11 %).
Globalement l’arrondissement d’Hssaine accueille 163 600 habitants, soit une augmentation de
près de 90 000 habitants en l’année 2004 par rapport à l’année 1994. Sachant que la population
de Sala Al Jadida en l’année 2004 est de 45 640 habitants, d’où Sala Al Jadida a entrainé une
évolution de la population de l’arrondissement de Hssaine avec un taux de 50,71% et celle de
la ville de Salé avec 19 %.

2.2.3.1. Itinéraires résidentiels

Comme nous avons indiqué ci -haut dans l’introduction générale, nous avons opté pour le
choix d’un échantillon de 140 ménages. L’objectif essentiel à travers la réalisation de
l’enquête auprès des habitants, est de savoir si leur jugement et leur perception qu’ils
portent sur leurs conditions de vie sont plutôt plus favorables ou plutôt moins favorables,
leurs attentes quand aux besoins en équipements collectifs et les services de proximité. Ainsi
les thèmes abordés sont les derniers milieux de résidence, l’habitat et le logement, le quartier

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D.ES EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
et son utilisation à travers les commerces, les équipements et les services, les relations
personnelles et associatives, les lieux de centralité, la gestion des affaires courantes et le
sentiment d’appartenance à la ville nouvelle.
Les thèmes des résultats de l’enquête ménage sont exploités séparément à chaque moment
où l’intérêt exige des illustrations et leur présentation s’est focalisée sur les différentes
sections qui abordent ces thèmes.
Concernant les derniers milieux résidentiels, les données recueillies ont permis d’établir
le graphe suivant :

Graphe n°11 : Répartition des chefs de ménages selon les dernières résidences avant
l’installation à Sala Al Jadida
Dernière résidence des chefs de ménages avant Sala Al Jadida
Khémisset
Hors Région
6% Salé
6%
19%
Témara
4%

Rabat
65%

Source : Enquête personnelle - Année 2010

Ce graphe témoigne que la moitié des chefs de ménages enquêtés résidaient à Rabat et
ont accédé à la propriété à Sala Al Jadida, 30 % des chefs de ménages qui sont issus de la
ville de Salé n’appartiennent pas aux douars visés jadis par l’opération de relogement à Sala
Al Jadida.
En effet, l’idée de l’afflux d’une population importante vers Salé en général et
l’arrondissement de Hssaine en particulier durant la décennie 1998-2008 peut être expliquée
par les raisons d’accès à la propriété à Sala Al Jadida et la migration d’une population
importante originaire des zones rurales du Gharb vers le Quartier de Kariat Ouled Moussa et
les autres douars de l’arrondissement Laayayda.

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel

Tableau n° 12: Répartition des derniers milieux de résidence des originaires de Rabat et Salé

Dernières résidences avant Sala Al Jadida

Rabat Nbre Salé Nbre
Diour Jamae 6 Salé médina 1
Takadoum 7 Kariat 5
Douar Doum 18 Hay Inbiaat 8
Douar El Hajja 20 Sidi Moussa 5
Maadid 12 Shoul 4
C,yaacoub El Mansour 10 Plateau 2
Rabat Médina 3 Hay Essalam 1
Océan 6 Hay Rahma 1
Youssoufia 8
Total 90 Total 27
Source : Enquête personnelle - Janvier 2010
D’après ce tableau, nous déduisons que l’opération Sala Al Jadida a accueilli un nombre
important des ménages de la ville de Rabat plutôt que de Salé. Sur un nombre total de 140
chefs de ménages enquêtés, 117 chefs de ménage sont venus de Rabat et Salé, ils
représentent une part de 83 % qui s’est installée à Sala Al Jadida, avec une part de 63 % des
arrivants de Rabat sont issus des quartiers de Takaddoum , Doum, El Hajja et Lamaadid .
En effet, en plus du facteur ayant trait à la disponibilité du foncier à Salé, deux autres
paramètres très importants à prendre en compte dans cet afflux migratoire. D’une part le
recul de la fonction résidentielle dans les quartiers centraux de Rabat à travers le
dépeuplement non officiel de ces quartiers, confirmé par les données des derniers
recensements, accentué par l'absence d'actions de réhabilitation et d'amélioration des espaces
publics dans ces quartiers33. Cette tendance au dépeuplement est également confirmée par les
projections des documents d’urbanisme où on note des taux d'évolution très faibles voir
négatifs. Et d’autre part la spécialisation fonctionnelle en cours des quartiers d'affaires et de
bureaux à Hay Riyad qui attire également les sièges des grandes sociétés ,les professions
libérales à Agdal et au quartier de la Tour Hassan, et la prépondérance à nouveau des
fonctions administratives dernièrement à Hay Riyad .Ce processus engagé s’est poursuivi par
un transfert des sièges de certaines ministères, dans une première phase dans, le quartier
administratif de l'Agdal en direction du campus universitaire et plus récemment vers Ryad
tel que le siège de l’annexe du ministère de l’intérieur .

33
Rapport final sur l’évaluation de la mise en œuvre des documents de l’urbanisme. Direction Générale de
l’Urbanisme, de l’Architecture et de l’Aménagement du Territoire. Juillet 2008.

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quartier résidentiel
2.2.3.2. Mobilité et ancrage
L’association des mobilités quotidiennes et résidentielles des habitants à travers l’ensemble
des lieux fréquentés et leur parcours résidentiel, nous renseigne sur le développement d’un
processus d’ancrage. Nous avons constaté que des familles proches tissent des relations avec
leur lieu d’origine. D’autres nous ont permis d’arrêter sur la naissance d’un tissu relationnel
local. A l’exception des jours de fêtes où la plupart des enquêtés visitent leurs familles dans
les lieux d’origine. 60% des chefs de ménages enquêtés ont un membre de leur famille ou un
ami proche qui réside à Sala Al Jadida, il s’agit notamment des familles issues des quartiers
de Hay Abi Raqraq (Douar Doum), Hay Farah (Douar el Hajja) et Takaddoum, les trois
relèvent de l’arrondissement de Youssoufia à Rabat.
Le marché de logement était favorable à l’accession entre 1998 et 2004, certains
ménages ont revendu leur bien en réalisant une plus-value qui leur a permis de répondre à
leurs besoins de changer leur résidence au sein de Sala Al Jadida .Ce mécanisme influence
considérablement les mobilités internes et motive en partie les souhaits de mobilité des
habitants .C’est le cas d’un chef de ménage enquêté qui nous a assuré qu’il était locataire ,
puis propriétaire d’un appartement de 51 m² dans la zone de l’habitat collectif (la première
tranche du projet ), pour devenir en fin propriétaire d’un appartement de 104 m² après
l’amélioration de son revenu et de son épouse .D’autres ont pu acquérir un logement dans la
zone de l’habitat individuel. C’est pour cette raison que 55 % des enquêtés ont l’intention de
changer leur résidence pour accéder à une propriété individuelle à Sala Al Jadida .Alors que
45% ont déclaré qu’ils ne peuvent pas supporter d’autres charges de prêts bancaires en
raison des dépenses supplémentaires ayant trait à la scolarisation de leurs enfants.
D’autre part, le contexte actuel marqué par la flambée des prix de logement à la suite du
lancement du projet de l’aménagement des rives du Bouregreg, fragilise les locataires. Les
parcours résidentiels internes peuvent être aussi, pour ces ménages, des mobilités contraintes
vers d’autres lieux autres que Sala Al Jadida, tels que Kariat Ouled Moussa (Douar Jbala ) et
Laayayda , susceptibles de leur favoriser l’accès à la propriété , s’ils sont dans l’incapacité de
s’adapter à l’évolution du marché.

2.2.4. Un marché de logement et de loyer très dynamique

L’enjeu est d’abord celui de répondre à la demande de logement, entendue dans ses
dimensions multiples : satisfaire la demande future, particulièrement importante en raison du
dynamisme démographique qui s’exprime sur le territoire de Salé, mais aussi assurer le

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quartier résidentiel
rattrapage des retards. Le diagnostic montre que pour répondre à la demande, d’un point de
vue quantitatif, il faudra maintenir un rythme de production soutenu. La réalisation des
grands projets tel que celui de sala al Jadida a permis d’accroître la production de
logements.
Selon l’enquête -ménage réalisée par nos soins, seulement 15% des enquêtés ont
l’intention de changer leurs résidences .Les motifs des intentions de changement se
répartissent entre les contraintes du coût des déplacements interurbains (20 %), la recherche
d’habitat individuel (53%), le besoin de payer des annuités de prêt moins élevées (10%) et
17% ont des raisons diverses.
Graphe n°12 : Rythme de la production de logement
Rythme de production de logements

Nbre de
logem ents 25000 21450

20000 17806
14936
14224
15000
10376
9216
10000
3872
5000 1576

0
1997 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Années de livraison

Source : Estimation personnelle sur la base de données de la DASA collectées en 2007

concernant la période 1997-2003 et les promoteurs acquéreurs des lots de terrains auprès des
propriétaires privés durant la période 2004-2010.

Les données de l’Observatoire de l’Habitat confirment une dynamique remarquable des

acquisitions immobilières des loyers. Selon ces chiffres, le niveau général des montants des
loyers a enregistré au niveau de la conurbation, une augmentation de près de 15 points en
2005 et 2006 par rapport à l'année 2001 (base 100 en 2001).
L’augmentation concerne plus particulièrement les maisons sur lot économique, les
appartements économiques. D’après les données recueillies auprès du Haut Commissariat au
Plan 51 (HCP), plus de 3 700 logements ont été autorisés dans l’un des cinq arrondissements
de la commune urbaine de Salé en moyenne chaque année sur la période 1998-2006. L’année

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quartier résidentiel
1996 se distingue par un nombre de logements autorisés exceptionnel (24 000 logements
autorisés) en raison de la réalisation du projet de Sala Al Jadida.

2.3. Faiblesses de l’opération Sala Al Jadida dans la résorption des

bidonvilles de Salé

Il s’agit dans cette section d’évaluer le degré d’atteinte de certains objectifs clés de
l’opération Sala Al Jadida tout en regardant la complexité de la vie urbaine. Pour ce faire,
notre intérêt sera porté sur deux grands aspects : le premier concerne l’objectif social du
projet notamment celui qui touche à la question de relogement des bidonvillois de Salé; le
second est celui relatif aux équipements collectifs projetés par les concepteurs, regardant de
prés l’achèvement ou non des travaux projetés.

2.3.1. Situation précédente des bidonvilles visés par le relogement à Sala Al Jadida
Concernant l’étude sur la demande sociale dans l’agglomération de Rabat-Salé (sous
jacente à la création de Sala Al Jadida), confiée au Cabinet Pinseau, il est apparu
rapidement qu’elle ne correspondait pas à cette demande sociale, ni en terme de produit, ni
en terme de quantité, ni en terme de plan détaillé. En fait les bidonvilles visés par le projet
Sala Al Jadida se présentent comme suit :

Graphe n°13 : Répartition des bidonvilles visés par le projet Sala Al Jadida / Nbre des baraques
Bidonvilles visés par le projet Sala Al Jadida

Douar
Akreuch
Douar Jdid Douar Draou
( Diss)
6% 2%
Sablons 12%
(Rouihiyine)
7%

Rass
El mae
Karyan 35%
El Oued
38%

Source : Elaboration personnelle sur la base de données collectée auprès de la DASA-2007

En février et juillet 1995, un nouveau travail a été lancé pour aborder les problèmes
particuliers : les bidonvilles de Salé, les populations résidant dans les foundouks de la médina
(qui vivent dans des conditions encore plus difficiles que les bidonvillois), les populations

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
résidant dans les maisons menaçant ruine à l’intérieur de la médina, puis les petits
fonctionnaires, les gens de l’armée et le personnel communal. La situation était arrêtée sur
une population bidonvilloise de 8900 ménages environ (recensement de 1992).

A titre d’indication, le programme Villes Sans Bidonvilles (VSB) s’appuie sur plusieurs
références dont principalement :
 Les discours Royaux des 20 août 2001 et 30 juillet 2003 ;
 La déclaration politique générale du gouvernement en novembre 2002 ;
 La déclaration du millénaire des nations unies visant l’amélioration des conditions de vie
des populations.
Contrairement aux politiques précédentes de recasement ou de relogement, ce programme
adopte une vision qui considère la ville « comme entité de programmation », moyennant
des « contrats villes sans bidonvilles » qui lient l’Etat (Les départements de l’habitat,
l’intérieur et les finances) et les collectivités locales .Ces contrats précisent les objectifs du
programme, sa consistance, les options de résorption, les rôles et les responsabilités de chaque
partie contractante.
Dans le cadre du programme ville sans bidonvilles, un contrat villes sans bidonvilles
concernant la ville de Salé a été signé en date 02 juillet 2004 entre le ministère de l’intérieur, la
préfecture de Salé et la commune urbaine de Salé ; l’objectif étant la résorption des bidonvilles
de Salé prévue initialement en 2007.
L’analyse du programme Villes Sans Bidonvilles (VSB) concernant la ville de Salé va
nous permettre de faire une comparaison logique entre la situation des bidonvilles qui ont été
visés par le projet Sala Al Jadida lors du recensement en 1992 et leur état actuel en 2010.

Tableau n° 13 : Situation des bidonvilles- Salé / arrêtée en 2004)

Arrondis- Nombre de
Désignation du bidonville Nature du foncier Superficie (en ha)
sement ménages
Sehb El Caid Bettana 2544 Privé 10,22
Total Bettana 2544 10,22
Tabriquet centre Tabriquet 300 Communal 2,5
Habous= 1,30ha
Rass El Mae Tabriquet 1400 8,7
Privé= 7,40 ha
Douar Jdid Tabriquet 180 Habous 2

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quartier résidentiel
Douar Draou Tabriquet 55 Habous
Saniat Chekaoui Tabriquet 50 Privé 1,67
Total Tabriquet 1985 / 14,87
Basra et Saniat Ennajar Lamrissa 658 Communal 1,6
Saniat Bellamine Lamrissa 48 Privé 0,24
Saniat Maadadi Lamrissa 127 Privé 0,8
Dhar Lakraa Lamrissa 239 Habous 1,23
Saniats Houmani et
Lamrissa 55 Privé 0,27
Bouchnikha
Jnan Jbilou Lamrissa 87 Privé 1
Saniat Rbati Lamrissa 24 Privé 0,4
Karyan Haj Boubker Lamrissa 14 Privé 0,28
Jnan Laamri Lamrissa 120 Privé 0,2
Dhar Lmguitaa+barraques
Lamrissa 47 Privé 0,2
dispersées
Total Lamrissa 1419 / 6,22
Karyan El Oued Laâyayda 1194 public+ collectif 5
Karyan El Oued Laâyayda 1194 public+ collectif 5
Hallala Laâyayda 318 collectif 11*
Mika Laâyayda 61 Privé 1,8
Rouihiyine Laâyayda 218 collectif 2
Total Laâyayda 1791 / 19,8
Hallala Laâyayda 318 collectif 11*
Mika Laâyayda 61 Privé 1,8
Rouihiyine Laâyayda 218 collectif 2
Total Laâyayda 1791 19,8
Akreuch Hssaine 395 Privé+Domanial 1,5
Total Hssaine 395 / 1,5
Total Commune Salé 8134 / 51,11
* Source : Délégation provinciale de l’Habitat-Salé

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quartier résidentiel
Tableau n°14 : Ventilation des ménages bidonvillois par arrondissement
nombre de
Désignation Taux (%)
Ménages
Bab Lamrissa 1419 17,45
Tabriquet 1985 24,40
Bettana 2544 31,28
Laâyayda 1791 22,02
Hssaine 395 4,86
Total 8134 100

L’arrondissement Bettana vient en tête avec 32% des ménages bidonvillois, il compte un
seul bidonville qui le plus grand et le plus encré au niveau de la ville de Salé, en l’occurrence,
Sehb El Caid qui abrite 2455 ménages.
L’arrondissement de Tabriquet vient en second lieu avec 24%, Le nombre de ménages
est estimé à 1985 répartis sur 5 bidonvilles ; le bidonville le plus grand étant Ras el Ma avec
1400 ménages occupant ainsi la deuxième position après Sehb El Caid.
Laayayda, de sa part compte 1791 ménages soit prés de 22% des ménages totales de la
commune, Karyan El Oued en est le plus grand avec prés de 1194 ménages. Par ailleurs
Rouhiyine programmé dans le cadre de l’opération des sablons, est un bidonville particulier
dans le sens où il se caractérise par sa proximité à la base militaire, d’une part et son caché
rural (élevages, activités agricoles).D’autre part. Il est caractérisé également par la grande
superficie des baraques comprenant pour la plupart des écuries.
Bab Lamrissa est de loin l’arrondissement comptant le plus de noyaux bidonvillois, en
revanche, il abrite uniquement 17% des ménages bidonvillois soit un total de 1419 ménages.
Enfin, l’arrondissement Hssaine compte un seul bidonville, Akreuch qui compte 395
ménages soit prés de 5% des ménages bidonvillois à Salé.

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D.ES EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga- quartier résidentiel

Carte n° 8 : Situation des douars visés par le programme Villes Sans bidonvilles

Source : Agence urbaine Rabat Salé 2009

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D.ES EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
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quartier résidentiel
Aspects fonciers des bidonvilles :
Les bidonvilles occupent une superficie de 51 hectares dont 35 hectares sont une
propriété privée, les16 hectares restants relèvent des autres statuts juridiques.
Graphe n°14 : Statuts juridiques des terrains occupés par les bidonvillois
statuts juridiques des terrains occupés
par les bidonvilles

8% 7%
12%

8% 65%

Privé Habous T. collectives Communal Public

Source : Préfecture de Salé-DAUE 2007

La superficie des bidonvilles est largement diversifiée, elle varie de moins d’un hectare
comme est le cas pour la majorité des noyaux bidonvillois de Sidi Moussa à 5 hectares à karian
El Oued, les deux grands bidonvilles de Salé, Sehb El Caid et Ras El Mae totalisent à eux
seuls plus de 18 hectares, ils occupent respectivement 10,22 et 8,70 hectares. La taille
moyenne des bidonvilles en termes de superficie est de 2,31 hectares.
Le foncier occupé par les bidonvilles est majoritairement détenu par le privé, en effet ce
dernier représente 65%, suivi par les terres collectives 12%, la commune et les Habous avec
8% chacun. Le domaine de l’Etat ne représente que 7%.
Jusqu’ à l’année 2007 la ville de Salé comporte 8134 ménages bidonvillois répartis entre
les arrondissements de Bettana, Tabriquet, Lamrissa, Hssaine et Laayayda, le plus grand noyau
bidonville est celui de Sehb el Caid qui compte 2544 ménages, suivi par Douar Rass El Mae
avec 1400 ménages.
Composé de 1400 ménages, Rass El Mae constitue ainsi le plus grand bidonville à
l’échelle de Tabriquet et le deuxième à Salé après celui de Sehb El Caid qui abrite 2544
ménages. Ras El Ma occupe un terrain de superficie 8,70 ha, dont 7,40 ha appartiennent au
privé et le reste, soit 1,30 ha relève de la propriété du Habous.
Le reliquat de l’opération de recasement à Hay Errahma, citée ci-haut. Le douar est
composé de 300 ménages et s’étend sur un terrain communal relevant à l’arrondissement de
Tabriquet de 3,5ha de superficie.

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D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
Les deux douars Douar Jdid et Douar Draou sont contiguës, les baraques font apparaître
l’aspect rural des bidonvillois; le douar Draou comprend les ménages transférés de l’ancien
douar Draou qui a fait l’objet d’une opération de recasement à Hay Errahma au milieu des
années 1980. Les deux douars abritent 235 ménages occupant un terrain Habous de 2 ha de
superficie.
Le programme ville Salé bidonvilles comporte huit opérations dont six étaient en cours
de réalisation avant la signature du contrat « Salé ville sans bidonville » et concernent 5755
ménages repartis sur dix bidonvilles avec un coût global de 586,71 millions Dhs. Les deux
nouvelles opérations touchent 2379 ménages repartis sur les 12 bidonvilles restants avec un
coût global de 135,11 millions de Dhs. L’ensemble des opérations en question se présente
ainsi :

74
D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga- quartier résidentiel

Tableau n° 15 : Programme Ville sans bidonvilles- Situation arrêtée fin novembre 2009-
Nombre
Nombre
Nombre Nombre de clés Nombre de
d'unités de Nombre d'unités
Nom de Nbre total de d'unités de d'unités de remises//lots baraques
Nom du bidonville résorption en non encore
l'opération ménages résorptions résorptions construits ou en démolies ou
cours de attribuées
achevées attribuées cours// unités restructurés
réalisation
restructurées
Said Hajji Sehb el Caid (1305 à said Hajji et
2544 1305 0 940 813 798 365
et insite 1239 à Sidi Daoui)
Sanabil Tabriquet reliquat 300 300 0 185 147 147 115
Basra / Saniat Ennajar
458 125 0 114 114 114 11
"restructuration"
Nour
Basra / Saniat Ennajar
200 93 107 93 91 91 0
"relogement"
Ain
Akreuch 395 369 0 184 123 123 185
Aouda
Oued
Karyan el Oued 1194 815 289 734 519 758 81
Eddahab
Hallala(318), Mica(61), Douar
Sidi
Jdid(180), Douar Draou(55), 664 332 0 41 10 78 291
Abdellah
Saniat Cherkaoui(50)
10 noyaux de Sidi Moussa (S.
Bellamine: 48, S.Maadadi:127,
Dhar lakraa:239, S.Hammani et
Bouchnikha: 55, Jnane Jbilou:
Sidi 761 0 0 13 13 13 0
87, Saniat Rbati: 24, K.Haj
Bouknadel
Boubker: 14, Jnane Laamri: 120,
Dhar Lamguitaa: 26, Baraques
Éparpillées: 21)
Ras el Maa 1400 0 0 0 0 0 0
Rouihyine(relogement à Sala Al
Sablons 219 0 0 0 0 0 -
Jadida
Source : Préfecture de Salé-DAUE-2009

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D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
Ce programme d’un coût global de 606 MDH, prévoit la résorption de 16 bidonvilles de
la ville de Salé consistant en : 2122 baraques ont été démolies ; 2304 unités ont été
attribuées (tirage au sort effectué) et 3339 unités ont été réalisées.
Dans cette optique, et pour compléter la résorption totale des bidonvilles de Salé, un
avenant est en cours de validation afin d’allonger la date de la déclaration de la ville de Salé
sans bidonvilles à 2012 au lieu 2007, comme il était prévu en l’année 2005.

2.3.2. Situation actuelle des bidonvilles visés par le projet Sala Al Jadida
Tableau n° 16: Comparaison antre la situation précédente et actuelle des bidonvilles
visés par le projet Sala Al Jadida (en 1992 et 2010).
nombre
Nombre de Nombre de
Commune de ménage
Nom de bidonvilles baraques en baraques en
concernée recasés ou
1992 2010
relogé
Douar Jdid Tabriquet 192 0 180
Douar Draou Tabriquet 50 0 55
Rass El mae Tabriquet 1023 0 1400
Karyan el oued Laayayda 1126 1045 81
Sablons(Rouihiyine) Laayayda 198 0 218
Douar Akreuch(Diss) Hssaine 369 184 185
Total 2958 2119
Source : Elaboration personnelle sur la base des données recueillies auprès de la division de
l’urbanisme de la préfecture de Salé –Mai 2010

En réalité, ce tableau témoigne qu’il y avait un effort consenti pour résoudre la question de
l’habitat insalubre à Karyan el Oued, avec un nombre d'unités de résorptions attribuées de 734
et un nombre de clés remises (lots construits ou en cours), les unités restructurées sont au
nombre de 519. D’autres douars tels que Rass el Mae ont connu une augmentation de leurs
baraques.
Graphe n°15 : Situation des bidonvillois visés par le projet Sala Al Jadida entre 1992
Graphe n° 16 : Situation des bidonvillois visés par le projet Sala Al Jadida en 2010.
Répartition des bidonvilles visés par le projet Sala Al Répartition des bidonvilles visés par le projet Sala Al
Jadida selon le nombre de baraques en l'année 1992 Jadida selon le nombre de baraques en l'année 2010
Douar Jdid Douar
Douar Douar Jdid;
192; 6% Douar Akreuch
Akreuch 180; 8%
Draou (Diss); 185;
( Diss) Douar
50; 2% 9%
369; 12% (Rouihiyine) Draou; 55;
Rass El
218; 10% 3%
mae Rass El
(Rouihiyine) 1023; 35% Mae; 1400;
Karyan el
198; 7% 66%
Karyan el Oued; 81;
Oued 4%
1126; 38%
15 16
Source –Graphe 15 : Élaboration personnelle sur la base des données du cahier de charges du projet Sala al
Jadida DASA, 2002 –Graphe16 : Élaboration personnelle sur la base des données recueillies auprès de la préfecture
de Salé -DU Programme villes sans bidonvilles de Salé –Novembre 2009

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
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A l’exception des bidonvillois de Rouihiyine (Sablons) qui ont refusé à adhérer au projet
Sala Al Jadida en 1995, appuyés par le soutien de S.M le Roi, à l’époque prince héritier. En
2009, ils ont accepté à se reloger à Sala al Jadida dans le cadre du programme de l’habitat
social de 140.000 Dhs, et ce par dérogation34.
Le bidonville Rouihiyine est situé à l’extrémité sud-est de l’arrondissement de Laayayda.
Il est mitoyen aux infrastructures des habitations militaires de la Commune. Il abrite 191
baraques avec une population estimée à 1081 habitants.

Le ministre de l’Habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement de l’espace, qui a donné à

Sala Al Jadida au mois de juillet 2009, le coup d’envoi des travaux de construction de la
première tranche du projet de relogement des habitants du bidonville "Al Rouihiyine" a
indiqué à la presse que « ce projet, qui sera réalisé par le Holding Al Omrane, vise la
construction de 600 logements à très faible valeur immobilière totale (FVIT), avec un prix
de cession qui ne doit pas dépasser 140.000 DH », il s’inscrit dans le cadre du programme
national des logements à faible valeur immobilière totale FVIT et du programme de "Salé
sans bidonvilles", en rappelant que le programme "ambitieux" de Salé sans bidonvilles
s’assigne pour objectif l’amélioration des conditions de logement de 8000 ménages qui
habitent les bidonvilles de cette ville.

Ce projet, dont la réalisation s’étalera sur 15 mois, a pour but le relogement de 280
ménages, indiquant que chaque bénéficiaire va contribuer à hauteur de 100 mille DH, alors
que les 40 mille Dhs restants seront assurés par le fonds de solidarité habitat .

Et suite aux recommandations d’une réunion entre l’autorité locale , les représentants
de la direction de l’habitat, l’agence urbaine , la commune urbaine de Salé et la société Al
Omrane à la préfecture de Salé en novembre 2007 relative à l’évaluation du programme
villes sans bidonvilles à Salé, il a été proposé par le gouverneur de Salé de céder 1 ha
supplémentaire à la Société Al Omrane, dans le but de faciliter le relogement du reliquat des
ménages demeurant dans des maisons menaçant, et ce dans le cadre de l’opération
Rouihiyine à Sala Al Jadida.
Cette dernière vise la construction de 869 appartements, les 600 appartements autres que
ceux destinés à Rouihiyine, seront cédés aux acquéreurs qui répondent aux critères
d’éligibilité pour les logements de 140.000 Dh.

34
Le terrain situé à Sala l Jadida sur lequel les travaux de construction des immeubles destinés aux bidonvillois
de Rouihiyine, a fait l’objet de dérogation pour abriter des IMM R+4 au lieu des IMM R+3

77
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quartier résidentiel
Ainsi, nous constatons que la nature des statuts juridiques des terrains occupés par les
bidonvillois est dominée par la propriété privée (65%) qui est très difficile à libérer vu les
demandes importantes d’indemnisation ou de leur vente par leurs propriétaires, ce qui incite
les bidonvillois à refuser le relogement contrairement aux terrains qui relèvent de la propriété
Habous ou Gich, ce facteur en plus de ceux ayant trait à la particularité du projet de Sala Al
Jadida dominée par l’habitat collectif et la copropriété n’ont pas favorisé l’intégration des
bidonvillios dans cette opération de relogement .
La section suivante s’intéressera aux autres facteurs qui ne sont pas liés à la nature
juridique des terrains occupés par les bidonvillois, mais à d’autres facteurs liés aux
conditions socio économiques des chefs de ménages visés .

2.3.2 .Les raisons de la non adhésion des bidonvillois au projet Sala Al Jadida
Puisque, nous avons consacré l’enquête sur le terrain à la perception de la population de
Sala Al Jadida quant aux équipements collectifs, il était difficile de mener une enquête auprès
des bidonvillois qui ont été visés par le projet Sala Al Jadida .Toutefois, à fin de relever les
raisons de la non adhésion des bidonvillios au projet Sala Al Jadida, nous avons réalisé au
mois de Juillet 2010 un interview avec un responsable de la Division de l’urbanisme de la
préfecture de Salé , ces raisons évoquent les éléments suivants :
-La situation financière difficile des bidonvillois ne leur permet pas d’accéder à des crédits de
logement auprès des banques (absence de garantie);
-Le non prise en considération du mode de vie des bidonvillois.
« A l’opposé de ce qui a été avancé par les concepteurs du projet, les bidonvillois leurs
reprochaient les caractéristiques intrinsèques du produit proposé qui ne répondent pas à
leurs attentes tant en terme de superficie qu’en terme de possibilité d’extension
(prédominance des appartements de 51 m² et de 41 m² ») ;
-Les bidonvillois privilégient les lots de terrain au lieu des appartements car le lot de terrain
équipé permet de concilier entre les acquis dont ils disposent dans le bidonville à savoir
l’espace, l’autonomie de l’habitat, la possibilité de continuer à exercer certaines activités
économiques informelles et les avantages du logement social c'est-à-dire l’hygiène et la
salubrité ainsi que l’accès aux différents services urbains.
-Les rumeurs sur la faible solidité des fondations des appartements sans piliers, engendrées
par l’utilisation des techniques des murs porteurs dans tous les appartements sociaux et
promotionnels à Sala Al Jadida et les murs d’isolation en plâtre, ce qui exige dans les contrats

78
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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
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de vente la nécessité de respecter un certain nombre de critères lors de l’intégration des
modifications de ces appartements.
-La crainte du mode de vie en copropriété qui semble loin d’être adapté avec leur situation,
surtout lorsque le nombre des personnes composant chaque ménage peut avoir un impact
négatif par la stimulation des besoins de leurs enfants qui sont adaptés à vivre dans des
domiciles plus vastes que de vivre dans des appartements exigus ainsi que les problèmes de
voisinage.
Ainsi, nous constatons que l’objectif de l’intégration des bidonvillois a échoué, puisqu’elle
signifiait dans les prévisions des concepteurs du projet Sala Al Jadida un brassage de
catégories de population de niveaux socioéconomiques diversifiés, situation qui devait passer
par une demande quasi-égale des différents types d’habitat proposés à savoir la réalisation
d’une zone destinée aux appartements et une autre pour des lots de terrains ayant des petites
superficies( les 50 m² , 60m² ou 70 m²) ce qui affirme notre deuxième hypothèse en ce qui
concerne la question de l’adhésion des bidonvillois dans cette opération immobilière .Pour ce
qui est de la satisfaction des habitants vis-à-vis des équipements collectifs , elle sera traitée
dans la section suivante .

2.4. Approche évaluative du degré de la réalisation des équipements

collectifs
La mobilisation du foncier constitue souvent une contrainte dans la mise en œuvre des
documents de l’urbanisme notamment en ce qui concerne la réalisation des équipements
publics. Cependant, dans le cas de Sala Al Jadida, malgré le fait que le terrain fait partie d’un
don royal, les lots pour équipements publics ont été commercialisés .Ainsi la Direction des
Domaines devrait verser auprès de la société Sala Al Jadida les crédits nécessaires à raisons
de 300 dirhams le mètre carré équipé.
Le tableau suivant présente la répartition des terrains acquis pour les principaux
partenaires publics concernés par le projet Sala Al Jadida.

79
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Tableau n°17 : Distribution de l’espace aux différents maîtres d’ouvrage

d’équipements
Superficie totale Pourcent Superficie
N° Maîtres d’ouvrages
(m2) age acquise
1 M. Education 195278.53 60.23 100%
2 M. Intérieur 13634 4.21 100%
3 M. Finances 6545 2.02 100%
4 M. Culture 6079 1.88 100%
5 M. Habous 19261.01 5.94 100%
6 M. Sports 14888 4.59 100%
7 M. Santé 3275 1.01 100%
8 M. Transports 11055 3.41 100%
M. Formation
9 20432 6.30 100%
professionnel.
10 Poste Maroc 1520 0.47 100%
11 Commune 5113 1.58 100%
12 Redal 27115 8.36 100%
Totaux 324440.54 100% 100%
Source : Données recueillies à la DASA –Année 2007

La lecture de ce tableau fait ressortir les principaux maîtres d’ouvrage publics ainsi que la
part de terrains consommée par chacun d’eux en vue de la réalisation des équipements
publics. Ainsi, on constate que c’est le département de l’éducation nationale qui s’est arrogée
la plus grande part (environ 60%).Ces équipements publics sont regroupés suivant deux
artères parallèles. Ce mode d’organisation qui consiste à regrouper les équipements collectifs
sur un même site permet de créer un centre animé et d’accroître le niveau de fréquentation .
Dans le paragraphe qui suit, nous allons analyser le degré de valorisation des lots de
terrains destinés à implanter ces équipements publics.

2.4.1. La valorisation des lots d’équipements collectifs

La mise en valeur des lots consiste à réaliser toutes les actions et investissements
nécessaires en vue de la construction de l’équipement en question. Tous les terrains étant
acquis pour le compte de l’Etat, il reste à chaque département de débloquer les crédits
nécessaires pour le financement des différentes opérations requises.

80
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quartier résidentiel
Selon l’article 2 de la convention avec les départements ministériels, ces derniers sont
appelés à mettre à la disposition du Ministère des travaux publics les crédits nécessaires aux
études, le suivi et la réalisation des travaux de construction de l’équipement. Ainsi « chaque
département ministériel concerné s’engage à inscrire le budget nécessaire à la réalisation des
projets retenus selon un plan de financement prévisionnel établi sur la base des estimations
du Ministère des travaux publics et mis à jour annuellement »35
Les réalisations du Ministère de l’Education
Sur la base du plan de masse en vigueur, le Ministère de l’Education doit réaliser au sein
de la cité royale de Sala Al Jadida :-12 écoles-05 collèges-04 lycées.
L’état des réalisations des équipements qui relèvent du ministère de l’éducation se
présente comme suit :
Tableau n°18 : Niveau de réalisation des équipements scolaires à Sala Al Jadida

Type Etat de Année de

d’équipements valorisation réalisation
Ecoles E1 Réalisée 1997
E2 Réalisée 1997
E3 Réalisée 1997
E4 Réalisée 1998
E5 Réalisée 1999
E7 Réalisée 2009
E8 Réalisée 1999
E9 Réalisée 1999
E10 Non Réalisée -
E11 Non Réalisé (DEN) -
E12 Non réalisée -
E13 Non Réalisée -
Collège C1 Réalisé 1997
C2 Réalisé 1997
C3 Réalisé 1999
C4 Réalisé 2010
C5 Réalisé 1998
Lycée L1 Réalisé 1997
L2 Réalisé 1999
L3 Réalisé 2009
L4 Non Réalisé -
Source : Données de la DASA –Année 2007
Le taux de valorisation des lots réservés aux écoles est d’environ 57 %. En effet, sur 14
écoles prévues pour être construites par le Ministère de l’Education, 8 ont été effectivement
réalisées. Nous relevons également que ces actions ont été réalisées entre le début de l’année

35
Extrait de la convention entre le Ministère des travaux publics et le Ministère de l’éducation nationale

81
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1997 et la moitié de l’année 1999 soit environ trente mois qui ont suivi le lacement du
projet. Les 6 écoles restantes n’ont pas été réalisées jusqu’à nos jours. Toutefois, nous avons
constaté la réalisation de huit écoles privées.
En effet les équipements scolaires sont réalisés au fur et à mesure de l’installation des
populations. Mais il s’est fait qu’à un moment donné la production des logements a connu
certaines difficultés financières si bien que le nombre de classes offertes était supérieur à la
demande. Par ailleurs, il faut dire que certaines tranches périphériques n’ont pas été
valorisées à temps pour justifier de la nécessité de construire plus d’écoles : c’est justement
pour cette raison que les écoles E5, E10 et E13 n’ont pas été réalisées. Quant à l’école E11,
elle été réaffectée pour abriter l’ex délégation de l’éducation nationale (DEN) entre 1998 et
2002. Pour les collèges, le taux de valorisation des lots réservés aux écoles est d’environ
60%. En effet, sur cinq collèges prévus pour être construits, trois ont été effectivement
réalisés. Ici encore, la non réalisation des deux autres collèges est due au départ à une
insuffisance de la demande. La même raison est valable pour les lycées qui affichent un taux
de valorisation de 75%.
Nous signalons qu’aujourd’hui, le besoin en établissements scolaires est accru en raison
de l’installation de nouveaux arrivés après la livraison des dernières tranches.

-Les réalisations du Ministère de la Santé

Après les équipements d’enseignement, les équipements de santé constituent les
équipements sociaux collectifs les plus importants pour la communauté. En effet, se soigner
est l’un des besoins fondamentaux de l’homme, c’est pour cela qu’au Maroc le Ministère de
la Santé figure parmi les rares à disposer des normes de production des équipements. Par le
biais des conventions établies entre la société Sala Al Jadida et les départements ministériels,
le Ministère de la Santé s’est engagé à réaliser un hôpital de 200 lits, six dispensaires et deux
centres de santé urbains. Mais avec le temps, ce programme a connu des modifications car en
fait sur le plan de masse en vigueur, on ne relève que six centres de santé urbains et un
hôpital de 60 lits. Cette révision du programme est due aux réalités financières du Ministère
mais aussi à la réforme de la nomenclature des équipements sanitaires intervenue en 1998.
Dès lors, on parle de centres de santé urbains au lieu de dispensaire. Le recensement des
réalisations effectives du Ministère de la santé montre la réalisation de deux ouvrages :

82
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Tableau n°19: Niveau de réalisation des équipements sanitaires à Sala Al Jadida

Type Etat de Année de

d’équipements valorisation réalisation
CSU 1 Réalisé 1997

CSU 2 Réalisé 1999

CSU 3 Non Réalisé -

CSU 4 Non Réalisé -

Hôpital de 60 lits Non Réalisé -

Source : Données recueillies à la DASA –Année 2007
La lecture de ce tableau nous informe que le taux de réalisation des équipements sanitaires
est de 40%. Sur les quatre lots prévus pour accueillir les centres de santé urbains, seules deux
ont été effectivement valorisées à ce jour : il s’agit du centre de santé urbain CSU 1 réalisé en
1997 dans la tranche 1, et du CSU 2 réalisé en 1999 dans la tranche 2. Les deux autres CSU
ne sont pas encore réalisés sous prétexte que leurs secteurs ne sont pas habités. Remarquons
également que ces interventions ont lieu entre 1997 et 1999.
Quant à l’hôpital, il est prévu sur un autre site, faute de disponibilités foncières sur
l’emprise du projet de Sala Al Jadida (vraisemblablement à Kariat Ouled Moussa).
-Les réalisations du Ministère des Habous et des Affaires Islamiques
A Sala Al Jadida, il était prévu au départ la réalisation de six mosquées. Mais suite à une
modification apportée au plan de masse, ce nombre a été réduit à quatre, soit trois mosquées
pour les prières quotidiennes et une grande mosquée pour les prières de vendredi et de l’Aïd.
Tableau n°20: Niveau de réalisation des équipements de culte

Type Etat de Année de

d’équipements valorisation réalisation
Mosquées M1 Réalisée 1998
M2 Non achevée 2008
M3 2009-2010
Réalisée
-

Grande mosquée M4 Non Réalisée

Source : Données recueillies à la DASA –Année 2007

Le taux de valorisation des lots pour mosquées est de 50%. En effet, sur les quatre
mosquées finalement retenues, deux ont a été effectivement construites et ce depuis 1998.

83
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1 2 3

Photos n°4 :Prises de vue le 6/5/2010 :

1-Mosquée M1 réalisée par le Ministère des affaires islamiques et des Habous, la seule qui
est opérationnelle durant 12 années (1998-2010)
2-Mosquée M3 : réalisée par un bienfaiteur dans le complexe al Kheir DOHA, inaugurée au
mois de Juillet 2010
3-Mosquée M2 : sise à proximité de Bayti, non achevée (réalisée suivant des tranches)
Ce manque des lieux de culte pendant douze années a favorisé le développent d’autres
lieux de prière à savoir les « Mçalla » à proximité de Bayti et DOHA (que l’enquête nous a
renseigné qu’ils constituent des lieux de centralité très fréquentés), les garages adossés de
trois maisons mitoyennes dans le lotissement Villa Immeuble R+2 appartenant à un
propriétaire, émigré à l’étranger. Une association (Initiatives Sala Al Jadida) se mobilise pour
la réalisation d’une mosquée à ce lotissement appuyée par un don d’un bienfaiteur de
5 millions de Dirhams qui a exigé la réalisation d’une école coranique intégré à la dite
mosquée ; ceci a été refusée initialement par le ministère de tutelle ; mais actuellement, la
demande de cette association est étudiée par la Primature pour un dernier arbitrage selon les
habitants de cette zone concernée par l’implantation de la mosquée en question.
- Les réalisations du Ministère de l’Intérieur
Les équipements administratifs relevant du Ministère de l’Intérieur prévus pour être
réalisés à Sala Al Jadida sont :

84
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Tableau n°21 : Niveau de réalisation des équipements relevant du Ministère de l’Intérieur

Type d’équipements Etat de Année de

valorisation réalisation
Arrondissement
urbain1 Réalisé 1997
Arrondissement Non Réalisé -
urbain2
Commissariat de Réalisé 1997
police1 Réalisé 2003
Commissariat de
police2 Réalisée 2003
Annexe de la Réalisée 2006
municipalité
Protection civile Réalisée 1999
Garde municipale

Source : Données recueillies à la DASA –Année 2007

Ce département a eu le mérite de valoriser quasiment toute la totalité des lots qui lui ont
été réservés. Comme on peut le remarquer dans le tableau ci-dessus six équipements sur sept
ont été réalisés. Cela s’explique par le fait que ce Ministère coiffe des structures qui ont une
autonomie financière. Par exemple les commissariats de police sont financés par la Direction
Générale de la Sûreté Nationale et non pas directement par le Ministère de l’Intérieur ; il en
est de même pour les locaux de la municipalité qui sont financés par la commune mais dans
le cas spécifique de Sala Al Jadida, le siège de l’annexe de l’arrondissement de Hssaine a été
entièrement financé par la société Sala Al Jadida.

Photo n°5: 1.Sièges de Maroc Télécoms (à droite) et de l’ex-préfecture de Sala Al Jadida (à gauche)

85
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-Les réalisations du Ministère des Finances

Le Ministère des Finances fait également partie des maîtres d’ouvrage d’équipements
collectifs au sein de la ville nouvelle de Sala Al Jadida. Sa mission consiste en la réalisation
de quatre équipements administratifs:
Tableau n°22: Niveau de réalisation des équipements relevant du Ministère des Finances à Sala
Al Jadida

Type d’équipements Année de

Etat de valorisation
réalisation

Bloc foncier Réalisé 1999

CPED Réalisé 2004
Recette Municipale Non Réalisé -
Perception Réalisé 1998
Source : Enquête personnelle -Année 2010
On constate que la mission du Ministère des finances a été bien remplie car le taux de
valorisation des lots est de 75%. Seul le bâtiment devant abriter la Recette Municipale n’a
pas été encore réalisé.
-Les réalisations du Ministère de la Culture
Cultiver le corps et l’esprit. Telle est l’une des fonctions fondamentales de la ville selon la
charte d’Athènes. L’assouvissement de ce besoin nécessite la création d’équipements
socioculturels tels que les centres culturels, les théâtres, les bibliothèques et même les salles
de jeux. Sur ce volet, le Ministère de la Culture s’est engagé par le biais de la convention à
réaliser à Sala Al Jadida deux centres culturels.
Tableau n°23: Niveau de réalisation des équipements culturels à Sala Al Jadida
Type d’équipements Etat de valorisation Année de réalisation
Centre culturel CC1 Réalisé 2005
Centre culturel CC2 Non réalisé -
Source : Enquête personnelle –Janvier 2010
On constate que le taux de réalisation des équipements culturels est de 50% car un seul
centre culturel a été réalisé en 2005 dans la zone QA1 sur les deux prévus.
-Les réalisations de la Commune

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Dans le cadre du projet urbain qui s’édifie sur le territoire de Hssaine, celle-ci a
également la responsabilité de valoriser les lots destinés à accueillir le nouveau siège de la
municipalité, la maison des jeunes, le foyer féminin et aussi les espaces verts. Ces projets
font l’objet d’un partenariat entre plusieurs intervenants tels que la préfecture, le Ministère de
la culture, la commune et le Ministère de la jeunesse et du Sport.
-Les réalisations du Ministère de la Jeunesse et des Sports
Les équipements prévus et relevant du ressort du Ministère de la Jeunesse et des Sports
sont au nombre de six : il s’agit des zone de jeux et sports. Au terme de notre enquête de
recensement de valorisation des lots d’équipements, nous avons constaté qu’aucun
équipement émanant de ce Ministère n’a été réalisé. Les quelques aires de jeux (basket-ball,
mini-foot ) qui existent ont été réalisées par la société Sala Al Jadida.
-Les réalisations du Ministère des Transports
Le Ministère de l’Equipement et des Transports s’est engagé à réaliser un centre de
qualification professionnelle à savoir l’institut de Formation des Techniciens de Transport.
Mais jusqu’à ce jour ce lot n’a toujours pas été valorisé.
-Les réalisations du Ministère de la Formation Professionnelle
Le Ministère de la formation professionnelle a réalisé le seul équipement qui lui incombait
à Sala Al Jadida à savoir l’institut supérieur de technologie appliqué. Il a été réalisé en 2000.
-Les réalisations de Barid Al Maghrib
Deux bureaux de poste ; tels sont les équipements publics qui devraient être réalisées par
l’office des postes du Maroc. Sur les deux équipements prévus, un seul a été réalisé sur l’axe
structurant QA1 en 1997.
-Les réalisations de la Redal
La Redal, société de distribution d’eau et d’électricité devrait réaliser deux agences de
perception des redevances d’eau d’assainissement et d’électricité, une station de pompage et
un réservoir d’eau.
Tableau n°24: Equipement de la Rédal
Type d’équipements Etat de Année de réalisation
valorisation
Régie d’eau et Réalisée -
d’électricité1 Non Réalisée -
Régie d’eau et
d’électricité2
Station de pompage Réalisée 1997

Réservoir Réalisée 1999

Source : Données recueillies à la DASA –Année 2007

87
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2.4.2. Illustration par l’analyse des données collectées auprès de la délégation de

l’éducation nationale sur la rentrée scolaire à Sala Al Jadida

En se basant sut les données recueillies et établis sur la carte ci après (Carte des
équipements collectifs à Sala Al Jadida), nous constatons qu’il y a 8 écoles primaires, 5
collèges et 3 lycées.
Tableau n°25 : Taux de réalisations des équipements collectifs à Sala Al Jadida
(Voir page suivante.

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Taux de
Type Département Équipement Équipement
N° Réalisation
équipement concerné prévu réalisé
( %)
Écoles
1 M Éducation 14 8 57
primaires
2 Collèges M Éducation 6 5 83
3 Lycées M Éducation 4 3 75
4 IFTT M du Trans port 1 0 0
M. Formation
5 ISTA 1 1 100
professionnelle
7 Commissariat M. Intérieur 2 2 100
Arrondissement
8 M. Intérieur 2 1 50
urbain
Protection
9 M. Intérieur 1 1 100
civile
10 Centre de santé M. Santé 4 2 50
M. Affaires
11 Mos quée 4 2 50
Islamiques / Habous
12 Centre culturel M. Culture 2 1 50
Maison de
13 Commune 2 1 50
jeunes
14 Foyer féminin Commune 1 0 0
15 Municipalité Commune 1 1 100
Zone de jeux et M. Jeunesse et
16 6 3 50
sports Sports
Recette
17 M. Finances 2 2 100
perception
M. Poste et
18 Bureau de poste 2 1 50
Télécommunications
19 Agence REDAL REDAL 2 1 50
Central M. Poste et
20 1 1 100
téléphonique Télécommunications

Source : Élaboration personnelle sur la base d’une comparaison entre les prévisions et les réalisations

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga- quartier résidentiel

Carte n°9: Equipements collectifs de Sala Al Jadida

Source : Élaboration personnelle sur la base de notre enquête terrain. Année 2010
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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
L’analyse de la base de données sur la rentrée scolaire en 2008-2009, de calculer les
moyennes des classes par établissement scolaire en primaire, le collégial et le secondaire
ainsi que le total des filles scolarisées, au niveau de Sala Al Jadida et par rapport au total des
classes et des moyennes d’élèves par classe au niveau urbain, rural et provincial.
Tableau n°26 : Récapitulatif de la répartition des élèves par classe et par
établissement scolaire public.
NOM
Total Total Total Moyenne élèves
ETABLISSEMENT
Classe Elevés Filles par classe
Public
Primaire
MOHAMED
34 1158 593
BAROUDI 34
ASSADIK
26 838 408
BELARBI 32
OMAR IBN
40 1590 845
ABDELAZIZ 40
SIDI AHMED
12 321 141
BEN ACHIR 27
AHMED BEL
12 403 187
YAMANI 34
SIDI
ABDALLAH BEN 24 822 415
HASSOUN 34
Total Sala al
124 4310 2174
Jadida 35
TOTAL
543 19725 9608
HSSAINE 36
TOTAL MILIEU
URBAIN 1767 61281 29922 35
TOTAL MILIEU
RURAL 323 8895 4049 28
TOTAL
PROVINCIAL 2090 70176 33971 34
Total Total Total Moyenne élèves
Collégial
Classes Elèves Filles par classe
ABDELLAH
GUENNOUN 28 968 476 35
ALLAL BEN
ABDELLAH 30 1018 512 34
AHMED BEL
YAMANI 30 1018 512 34
RIDA
ESSLAOUI 24 999 494 42
Total Sala al
Jadida 112 4003 1994 36
Total rural 40 2058 874 51
Total urbain 1253 47849 23562 38

Total provincial 1293 49907 24436 39

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quartier résidentiel
Total Total Total Moyenne élèves
Qualifiant Classe Elèves Filles par classe
ALLAL AL
FASSI 30 1182 625 39
HASSAN II 28 1091 637 39
ALLAL EL
FASSI Annexe 18 1068 581 59
Total Sala al
Jadida 76 3341 1843 44
RURAL 22 845 450 38
URBAIN 727 28109 15111 39
Total provincial 749 28954 15561 39
Source : Etabli sur la base de données de la délégation de l’éducation nationale –Salé-Année 2009

Tableau n°27: Récapitulatif de la répartition des élèves par classe et par établissement scolaire
privé.

NOM ETABLISSEMENT Privé

Moyenne
Primaire Total
élèves par classe
Complexe Mohamed Khalil 19 463 24
groupe scolaire les nobles 22 487 22
Pyramide 6 119 20
Khalil Abdelhafid 17 420 25
Arrochd 20 500 25
Al Amana 14 320 22
A fARISS 64 1489 23
Collège
groupe scolaire les nobles 0 0 -
Khalil Abdelhafid 0 38 -
Secondaire
Khalil Abdelhafid 2 45 23
Source : Etabli sur la base de données de la délégation de l’éducation nationale –Salé-Année 2009

D’après ces deux tableaux, on constate que la moyenne des élèves par classe en primaire,
est de 35 élèves par classe, qui est similaire à celle enregistrée au niveau urbain de Salé. En
collégial, elle est de 36, qui est inférieure à celle enregistrée à tous les niveaux urbain, rural
et provincial qui sont respectivement de 38, 51, 39. La part des filles dans les établissements
scolaires en primaire, au milieu urbain est de 50%, elle est de 48%, .En collégial, elle est de
53%.Alors qu’en secondaire (qualifiant), cette moyenne est de 44 élèves par classe qui
dépasse toutes les moyennes enregistrées au niveau rural, urbain et provincial qui sont
respectivement de 38, 39, et 39 avec l’existence des classes qui comportent 44 élèves et une

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
classe qui dépasse 50 élèves. Cela témoigne qu’il y a un manque remarquable de classes
dans les établissements existantes et l’absence de l’effectif nécessaire de lycées publics et
privés à sala al Jadida qui se répercutent sur le bon déroulement des séances estudiantines 36
et dans plusieurs cas par la déperdition scolaire ou dans certaines cas par la poursuite des
études dans des établissements privés à Rabat et Salé qui ont allégé le retard enregistré
pendant une décennie dans la réalisation des établissements scolaires programmés par le
département de l’éducation qui accapare 61% de la superficie total de l’assiette foncière
affectée aux départements ministériels lors de la programmation du projet Sala Al Jadida .

2.4.3. Analyse des résultats de l’enquête ménage ayant trait aux premières
attentes par ordre décroissant des chefs de ménages37.
Comme nous avons indiqué dans la partie introductive de ce mémoire, l’enquête ménage
réalisée par nos soins a ciblé un échantillon de 140 chefs de ménages comprenant des chefs
de ménages résidant dans des appartements et d’autres relevant du lotissement Villa et R+2.
C’est la méthode des sondages à deux degrés qui a été adoptée. Ainsi en se basant sur une
répartition de la population des différentes tranches, estimée à 45640 (RGPH 2004) et sur les
informations recueillies auprès de la direction d’aménagement Sala Al Jadida et des
opérateurs immobiliers à propos des dernières livraisons d’appartements après l’année 2004,
une stratification des tranches selon les périodes de livraison des appartements et des lots a
été retenue comme première variable de contrôle.
Pour apprécier le niveau de satisfaction des personnes enquêtées, vis-à-vis de
l’implantation des équipements collectifs et à fin de connaître les réalités vécus par les
usagers notamment en ce qui concerne l’adéquation à leurs aspirations et la proximité, nous
avons relevé leurs premières attentes par ordre décroissant comme établit dans le graphe
suivant :

36
Comme nous avons constaté d’après certains étudiants du lycée Allal Fassi)

37
Voir la section « le questionnaire ordinaire »de Françoise. NAVEZ BOUCHANINE dans l’ouvrage « Enquête,
mode d’emploi : Techniques d’enquête et collectes de données dans les études socio-économiques», pp118-134.

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quartier résidentiel

Graphe n° 17 : Fréquence des premières attentes par ordre décroissant des chefs de ménages
selon les équipements.

50 Premières attentes par ordre décroissant

45
des chefs de ménages / Equipements et services

40
Fréquence

35

30

25

20

15

10

Equipem ents et services

Source : Enquête personnelle –Année 2010

Les chefs de ménages enquêtés jugent leur cadre de vie agréable en s’appuyant sur le fait
que Sala Al Jadida se situe à proximité de la foret de Maâmora .Cependant, ces enquêtés ont
une mauvaise impression sur le niveau d’équipements, en particulier dans les domaines de la
santé et de l’enseignement (48 chefs de ménages enquêtés souhaitent l’implantation d’un
hôpital et une maison d’accouchement et 26 ont réclamé la réalisation des écoles primaires et
des lycées). Aussi , la question du déplacements inter urbains notamment vers Rabat
constitue une des priorités quotidiennes Le manque des lieux de culte avec l’existence
seulement d’une mosquée pendant 12 années et l’achèvement des travaux d’une deuxième
mosquée M2 a enregistré un retard de 3 ans. Cela a engendré l’aménagement de plusieurs
Mçalla permanents et provisoires par des personnes volontaires et certaines associations (16
chefs de ménages ont réclamé l’achèvement de 3 autres mosquées programmées par le projet
Sala al Jadida) qui ont été au nombre de huit au projet initial .La lenteur dans la réalisation
des établissements scolaires ainsi que leur inégale répartition sur les différentes tranches et
la non programmation des espaces de loisir et de divertissement, constituent un
dysfonctionnement au niveau de l’aménagement de cette cité , défavorisant ainsi les
habitants .
L’insatisfaction quant à l’installation des équipements atteint en l’année 2003 un tel degré
que les habitants ont adressé une pétition portant plus de mille signatures au ministre de

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quartier résidentiel
l’Education Nationale et de la jeunesse, au ministre de la Santé et au ministre des Habous et
des Affaires Islamiques, les appelant à renforcer l’infrastructure de base de leur ville.
Ils espèrent ainsi faire entendre leurs voix et peut ê mettre fin à leurs problèmes quotidiens.

2.4.4. Les grandes tendances urbanistiques et d’aménagement de Sala Al

Jadida vers un méga-quartier résidentiel

Ces tendances peuvent être déclinées suivant les points suivants :

-La prédominance de l’habitat collectif sans prendre en considération les besoins effectifs
en équipements et services publics de la population visée par le projet en question (120 000
habitants) constitue une grande déclinaison de la grille des équipements du SDAU de Rabat
Salé en se référant aux périodes de réalisation de ces équipements qui reste loin d’être en
corrélation avec celles de l’installation de la population;
- Les aménageurs du projet n’ont pas effectivement anticipé la création d’une ville
nouvelle mais une zone d’urbanisation nouvelle équivalente à un grand quartier résidentiel.
-La superficie importante sur la quelle le projet a été implanté (258 Ha) avec une inégale
répartition des équipements collectifs a rendu difficile la proximité à ces équipements;
-Durant la période 1995-2002, un rôle important a été donné à la création de Sala Al
Jadida. Mais avec la fusion des deux préfectures Salé Médina et Salé Al Jadida, de 2003-
2010, les terrains de la dernière tranche ont été cédés au secteur privé.
D’où, l’absence d’une approche de territorialisation d’une politique publique de
création de la ville (89% des chefs de ménages enquêtés considèrent Sala Al Jadida comme
un grand quartier résidentiel et 11% la considèrent comme une ville).

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Conclusion du deuxième chapitre

On relève donc une faible présence des centres socioculturels, de marchés, maisons de
quartier, qu’en stades ou autres équipements sportifs, ou encore qu’en bibliothèques.
La non réalisation des établissements scolaires dans les délais prévus et la concentration
de ceux réalisés dans l’entrée de Sala Al Jadida, ont pesé sur les dépenses supportées par les
ménages qui sont obligés d’inscrire leur enfants dans des établissements scolaires privés
avec des dépenses supplémentaires adossées au paiement des annuités de leurs emprunts à
long terme.
Sala Al Jadida n’est pas équilibrée spatialement, avec des différences importantes de
quartier de l’habitat collectif caractérisé par sa densification par rapport au quartier des
Villas. En fait, nous avons remarqué selon l’enquête qu’il existe deux logiques
d’appropriation différentes de l’espace : l’attachement au quartier semble fort pour la
majorité de la population de l’habitat individuel (95 %) , alors que 10% des enquêtés dans les
premières zones de l’habitat collectif ont déjà changé leur résidence et ont déménagé vers
d’autres habitations moins exiguës que celles acquises il y a dix ans , ce qui implique
l’existence d’une mobilité résidentielle au sein du même territoire de Sal Al Jadida.

Le projet de la création de la ville nouvelle Sala al Jadida reste donc dominée par la
fonction d’habitat, assimilée à la conception des grands ensembles, c’est une cité dortoir, un
ensemble de quartiers résidentiels, qui a répondu seulement à deux critères de la ville à
savoir : l’habitat et la circulation. Ses concepteurs et aménageurs n’ont pas pris en
considération les deux autres fonctions principales pour l’animation de la ville à savoir les
fonctions économiques et ludiques qui sont quasi absentes.

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quartier résidentiel

Conclusion de la première partie

Du coté architectural et urbanistique, Sala Al Jadida constitue la troisième grande

intervention centrale sur l’espace en comparaison avec les expériences antérieures mis en
œuvre au niveau national et ce en particulier la reconstruction de la ville d’Agadir après le
séisme de 1960 et la réalisation du quartier Hay Riyad à Rabat (initialement baptisé la ville
nouvelle Hay Riyad).
Cependant, le résultat obtenu est que l’objectif initial de la création d’une ville nouvelle
Sala Al Jadida en un délai très court fixé à 42 mois est bel est bien manqué sachant que
jusqu'à présent le projet n’est pas encore achevé définitivement avec le lancement en Février
des travaux de l’aménagement de la zone affectée à la sixième et dernière tranche. Il va de
même pour l’objectif de l’intégration des bidonvillois, puisqu’elle signifiait dans les
prévisions des concepteurs un brassage de catégories de population de niveaux
socioéconomiques diversifiés, situation qui devait passer par une demande quasi-égale des
différents types d’habitat proposés. D’ailleurs, il est intéressant de souligner qu’il y a une
dominance quasi-totale de l’habitat collectif constitué d’immeubles R+3 et R+4 où sont
prévus les logements sociaux et celui dit promotionnel sur une superficie de 179 Ha qui
englobent 93 % avec un agencement spatial quasi-uniforme, alors que le lotissement Villa et
immeuble R+2 avec RDC commercial en constituent environ 7%. Ce lotissement qui est
situé dans un terrain mitoyen de la forêt Maâmora a été achevé sans la réalisation des
équipements socio collectifs (mosquées, collège lycée), accapare une superficie de 71 Ha.
Cela témoigne qu’il y a une grande disparité sociale et spatiale entre les zones de l’habitat
collectif et le lotissement, la première est connue par sa densification au moment où il y a des
immeubles qui comporte 32 à 40 appartements chacun, ce qui a engendré des logiques
différentes d’appropriation de l’espace de deux grands quartiers résidentiels.

Aussi, nous constatons que si l’urbanisation a éclaté partout au sud -est de Salé et que les
terrains centraux sont gelés pour des raisons spéculatives. C’est par ce que les notables, par
leur rôle important dans l’étirement du tissu urbain et dans l’extension de l’urbanisation
périphérique sur les zones agricoles les plus fertiles, ont toujours résisté par une pression sur
les pouvoirs publics dans le sens d’une extension démesurée de périmètre urbain pour
englober la plupart des terrains agricoles.

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
Dans ce cadre « la connaissance des illégalités urbaines, de leur mode de formation et
développement, reste incomplète, sans une analyse des moyens et des procédés 38 » , cette
connaissance devait être une priorité des priorités préalables à la réalisation de tout projet
urbain et de toute intervention dans l’espace.

En effet depuis le début des années 90 et avant le lancement de l’opération Sala al Jadida,
les interventions des autorités publiques en matière d’habitat non réglementaire optaient pour
la régularisation et la mise en place de dispositifs institutionnels cherchant à mobiliser la
participation financière des populations pour l’équipement de leur quartier à travers la
restructuration et le recasement. Dans le processus de négociation ouvert autour de la
régularisation qui est une sorte de reconnaissance au droit à la construction et à l’équipement,
la légitimité des acteurs et leur rôle d’intermédiaire, s’avèrent indispensable. Et s’il existe
une relation asymétrique entre les notables, grands propriétaires fonciers et des assujettis
(titulaires des bas revenus) citadins appauvris, d’où leur pouvoir mobilisateur, notamment
pendant les périodes préélectorales dans les quartiers populaires, cette puissance de la
notabilité à la ville de Salé a toujours réagi par ses interventions pour que Salé Médina soit
le centre et que Sala Al Jadida soit écartée de toute centralité malgré qu’elle abrite pendant
une décennie plusieurs délégations des départements centraux .

38
Extrait de ABOUHANI Abdelghani dans « POUVOIRS, VILLES ET NOTABILITES LOCALES : Quand les
notables font la ville », page 73.

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quartier résidentiel

DEUXIEME PARTIE :
La gestion urbaine à Sala Al Jadida et sa place dans les
projets urbains de développement de l’agglomération.

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quartier résidentiel

Les villes marocaines ont sérieusement été imprégnées par le résultat des conditions
objectives particulières où prévalait le souci sécuritaire et où s'absentait la dimension de
développement. Cette approche avait débouché sur l'adoption d'une méthode de gestion
communale qui a totalement négligé l'unité socio-économique et culturelle de la ville
marocaine. De plus, malgré l'initiative visant à créer le système de la communauté urbaine
dans quatorze agglomérations urbaines dont la ville de Salé, la démarche n'a pas produit
l'effet escompté.
C'est pour cela que la réforme de la charte communale est intervenue pour accompagner
les orientations de "l'ère nouvelle" notamment en insistant sur l'instauration du principe de
l'unité de la ville. Dans l’enchaînement qui suit, nous allons essayer d’analyser dans un
premier chapitre les mécanismes de la gestion urbaine à Sala Al Jadida, ses spécificités et
ses finalités ainsi que les éventuels changements qu’elle a connus après l’adoption du
système de l’unité de la ville , et ce à fin de déceler si la réussite de tel projet urbain de ville
nouvelle nécessite au préalable une gestion urbaine particulière et un arsenal juridique
spécial. Dans le second chapitre, nous mettrons l’accent sur que sa place dans les projets de
développement urbain de l’agglomération et son impact sur l’extension de la ville de Salé au
niveau des terrains limitrophes de Sala Al Jadida.

100
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quartier résidentiel

Chapitre 1 : Analyse d’une décennie de gestion urbaine

La gestion urbaine, au sens large, concerne toutes les mesures administratives, techniques
et normatives mises en œuvre par les pouvoirs publics et les acteurs urbains en vue d’assurer
l’encadrement, l’ordonnancement et le contrôle du développement d’un espace urbain.
Partant de cette définition, la gestion urbaine municipale est l’affaire d’une multitude
d’acteurs. Parmi eux, le conseil municipal reste de loin la plaque tournante de tout
développement économique et social d’une agglomération urbaine.
Bien que, de part les attributions qui lui sont conférées, le conseil municipal se positionne
comme acteur principal chargé de la gestion urbaine, cette mission est partagée, en fait, par
plusieurs autres acteurs à des degrés différents de responsabilité. Il s’agit, entre autres, des
autorités locales, des organismes publics et des associations.
Dans les sections qui suivront, nous allons traiter la question du rattachement
administrative de Sala Al Jadida, les différents intervenants dans la gestion urbaine, les
dérogations, les transgressions des normes de l’urbanisme, le non respect des règles de la
copropriété, la gestion des déchets et du transport urbain, l’occupation du domaine public
ainsi que le rôle des associations.

1.1. La question du rattachement administratif

Le principe de l’unité de la ville s'articule autour de deux points majeurs. D'une part, il
faut dissocier la dimension sécuritaire de la dimension du développement, et ensuite la
concrétisation du principe de l'unité socio-économique et culturelle de la ville. Pour cela, il
fallait remettre en cause les découpages centralisés qui avaient constitué une entrave
supplémentaire devant l'apparition d'une nouvelle politique de croissance et de
développement. Dans ce schéma, il fallait supprimer le système des communautés urbaines et
essayer de mettre en place des critères crédibles pour l'application d'un nouveau système
dans les villes.
Or, il n'y a pas de meilleur critère que celui du nombre d'habitants. Ainsi, le seuil
minimum choisi au début est de sept cent cinquante mille habitants. Mais ce nombre s'est
avéré insuffisant, puisqu'il limitait le système à Casablanca et Rabat uniquement. Mais, la
volonté prédominante visait à élargir ce système à plusieurs villes. C'est pour cela que le
chiffre initial a été revu à la baisse et finalement l'unité de la ville concerne désormais les

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quartier résidentiel
villes dont les habitants dépassent les cinq cent mille. Ainsi, six villes ont été dotées de
l'unité. Il s'agit de Casablanca, Rabat, Salé, Marrakech, Fès et Tanger.

-Assise juridique du système de l’unité de la ville

La charte communale promulguée en 2002 a introduit des dispositions particulières aux

communes urbaines de plus de 500.000 habitants, ainsi ces dernières sont gérées par un
conseil communal, et subdivisées en arrondissements.

- Le conseil communal : Il règle par ses délibérations les affaires de la commune et à cet
effet décide des mesures à prendre pour assurer à la collectivité locale son plein
développement social, économique et culturel. »

De plus l’exécutif communal : est composé essentiellement du président du conseil

communal et il est élu à la majorité absolue des membres du conseil. Les pouvoirs obtenus
par les Pachas et caïds auparavant sont maintenant octroyés aux présidents du conseil
communal en matière de police administrative ce qui signifie en matière d’ordre, plus de
tranquillité, de sécurité ou de salubrité publique.

-Le président du conseil communal a la fonction d’officier d’état civil ce pouvoir

appartenait aux Pachas et caids. » Il est le chef hiérarchique des fonctionnaires locaux.
- Les commissions permanentes : elles sont constituées par le conseil et ont pour rôle
l’étude préalable des questions devant être soumises à l’examen de l’assemblée plénière. La
commune règle toutes les questions d’intérêt communal, le développement économique et
social.

Quant aux arrondissements, ils sont gérés par un conseil d’arrondissement et par des
conseillers.

- Les attributions de ce conseil d’arrondissement sont de deux sortes :

 Les attributions exercées pour le compte et sous le contrôle du conseil communal :

-Décide des crédits qui lui sont affectés par le conseil communal.

-Veille à la gestion, la conservation et l’entretien des biens publics et privés attachés

à l’exercice de ses compétences.

-Examine et vote les propositions d’investissements à soumettre au conseil

communal.

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quartier résidentiel
-Participe à la mobilisation sociale, à la promotion du mouvement associatif, sportif,
culturel…

-Décide des programmes, modes de gestion des équipements collectifs tels que les
halls et marchés, jardins publics, maisons de jeunes, infrastructure sportive…

 Des attributions consultatives :

- Le conseil de l’arrondissement peut faire des propositions, des suggestions et émettre
des avis sur toute question intéressant l’arrondissement.
- Le conseil dispose de la possibilité d’adresser des questions écrites au conseil
communal, et celui-ci est tenu de lui répondre dans un délai de trois mois.
- Le président du conseil d’arrondissement est l’autorité exécutive de l’arrondissement.
A ce titre il exécute les délibérations du conseil de l’arrondissement, prend les mesures
nécessaires à cet effet et en assure le contrôle.
- Il prend les mesures de police administrative relatives à l’hygiène, la salubrité, la
tranquillité et la sûreté des passages.
- Délivre sous le contrôle du conseil communal les autorisations de construire, les permis
d’habiter, et les certificats de conformité.
- Le président du conseil d’arrondissement et les vice-présidents sont chargés des
attributions reconnues au président du conseil communal en matière d’état civil, de
légalisation de signature. (article 104).
1.1.2. Contraintes et faiblesses du système de l’unité de la ville à Salé
S'adapter à cette nouvelle situation constitue une contrainte sérieuse devant cette
nouvelle expérience. Donc, à partir de là, il n'est pas possible de se référer aux dispositions
de la loi pour réguler les rapports entre le conseil de la ville et les conseils des
arrondissements. L'affaire est beaucoup plus compliquée que cela et nous pouvons imaginer
le genre de rapports qui peuvent exister entre un pouvoir fort d’un président du conseil de la
commune et un pouvoir faible d’un président du conseil d’arrondissement.
Cependant et malgré les contraintes, les attentes sont énormes et il est certain que l'unicité
de l'objectif peut servir à la réussite de l'expérience. En effet, le principal souci, actuellement,
des autorités provinciales, est de promouvoir des projets de développement. Par conséquent,
c'est une autre relation qui s'établira entre le pouvoir de tutelle et l'instance représentative.
Celle-ci doit, désormais, s'exprimer dans la clarté et doit être considérée comme une relation
de complémentarité. La nouvelle expérience de la gestion communale doit donc dépasser la
vision de la dualité des pouvoirs pour rejoindre la vision de l'ère nouvelle.

103
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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
En effet, Sala Al Jadida, qui était durant la période qui s’étale entre 1998 et 2002, le chef
lieu de l’ex-préfecture de Salé Al Jadida (composée des ex-communes urbaines de Hssaine (y
compris Sala Al Jadida et Kariat Ouled Moussa), Laayayda, et les communes de Bouknadel,
et Shoul), valorisée par un intérêt particulier de la part de l’administration de tutelle et le
conseil préfectoral , a été reléguée à une simple portion de l’arrondissement de Hssaine.
« Du coté sécuritaire, les agressions et la vente de drogue douce et dure commencent à se
développer. Sala Al Jadida n’a plus l’attention qu’elle avait jusqu’à l’année 2003, les
moyens humains et matériels sont insuffisants pour couvrir un tel méga quartier
résidentiel », déclare un épicier locataire d’un local à l’avenue Bouregreg.
D’où, les retombées négatives sur son fonctionnement et sa gestion administrative,
urbaine et un impact sur sa situation socio-économique.

1.1.2.1. L’impact de l’adoption du système de l’unité de la ville sur la gestion des

services publics locaux et les équipements collectifs à Sala Al Jadida
Il s’agit notamment de plusieurs défaillances en matière de gestion comme il nous a été
permis de connaître à travers l’enquête avec les chefs de ménages et qui portent sur les
secteurs suivants :

- Le rassemblement des ordures ménagères prés des points de collecte ;

- Le manque d’éclairage public dans les passages entre les immeubles ;
- Les problèmes de transport public urbain et interurbain ;
- La circulation, roulage et signalisation des voies publiques avec l’existence d’un seul
panneau de signalisation implanté en 2004. Trois autres panneaux n’ont été installés qu’en
l’année 2010 ;
- La baisse du niveau de l’entretien et la gestion des équipements socio collectifs ;
- Le manque d’animation socioculturelle et sportive;
- Le manque de la contribution du conseil communal dans la réalisation des programmes
d’aide, de soutien aux personnes démunies comme il était le cas par le biais des interventions
de la préfecture, du conseil préfectoral et de l’ex - conseil communal de Hssaine.

1.1.2.2. L’impact du système de l’unité de la ville sur le domaine de l’urbanisme et

l’aménagement du territoire
Au lieu du conseil d’arrondissement de Hssaine (jadis la commune de Hssaine), c’est le
conseil communal qui doit veiller au respect des options et des prescriptions des schémas-
directeurs d’aménagement urbain, des plans d’aménagement et de développement et de tous
autres documents d’aménagement du territoire et d’urbanisme. Il examine et adopte les

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D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
règlements communaux de construction, conformément à la législation et la réglementation
en vigueur.

Aussi, il décide de la réalisation ou de la participation aux programmes de restructuration

urbaine, Il décide de la réalisation ou de la participation à l’exécution de programmes
d’habitat. Il est habileté à encourager la création de coopératives d’habitat et d’associations
de quartiers. Il veille à la préservation et à la promotion des spécificités architecturales
locales.

Toutes ces compétences ont confié les compétences d’octroi des autorisations de lotir des
grands projets d’aménagement à la commune et non à l’arrondissement qui reste cantonné
dans la gestion des simples affaires courantes et l’instruction des dossiers des petits projets
d’habitat.

1.1.2.3 L’impact du système de l’unité de la ville sur la situation économique

Sala Al Jadida qui était envisagée à recevoir un intérêt particulier en intégrant dans le
ressort territorial de l’ex-préfecture de Salé al Jadida un ensemble de zones industrielles en
vue de renforcer sa base économique, s’est trouvée le lendemain de l’application du système
de l’unité de la ville dépourvue de toutes ses potentialités (Voir tableaux n°25 et n° 26 –ci-
dessous qui montre que le ressort administratif de Sala Al Jadida a perdu 5 zones industrielles
qui pourraient lui confier des avantages fiscaux et des opportunités d’emplois permanents.

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D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga- quartier résidentiel

Tableau n°28 : Zones industrielles de la commune de Hssaine RELEVANT DE L’EX- PREFECTURE DE SALE AL JADIDA
entre 1998 et 2002

Affectation Superficie Statut Etat

Situation Opérateur Etat de valorisation
(P .A) (En Ha) juridique d’équipement

Zone limitrophe de Hors site

IN2 25 Privé Privé En partie engagé
Makro existant

-Le plan de lotissement

Oulad Hlal Souk Hors site est autorisé.
IN2 13 S.N.E.C S.N.E.C
lakhmiss existant -Les marchés d’équipement
sont lancés.

Douar Dourafae en
Hors site
face Cité Sala Al IN3 15 Privé Privé Projeté
existant
Jadida

Zone d’activité Sté . Sala Sté . Sala Al Hors site

Cité Sala Al Jadida 2,4 Valorisé à 90%
Al Jadida Jadida existant
-Le plan de lotissement est
autorisé.
Hors site -les marchés d’équipement
C.D.G Km 5 IN2 15 Ha Privé C.D.G
existant sont lancés .
- les travaux ont débuté en
décembre 2002.

Source : Préfecture de Salé ,DAUE- Année 2009

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga- quartier résidentiel

Tableau n°29 : Zones industrielles des communes de LAAYAYDA ET BOUKNADEL RELEVANT DE L’EX- PREFECTURE DE SALE AL JADIDA
entre 1998 et 2002
Superfi
Statut Opérat Equipement hors Etat de
Situation Affectation -cie (en
juridique eur site valorisation
ha)
Mazza Zone IN2 Existence de
Assainissement
Route sidi Brahim (Unités de 80 Privé Privé certaines Unités
Inexistant
C.U Boulajoul 1000m2 min) Industrielles
L -Existence de
A certaines unités
Zone IN2
Y Equipement Hors industrielles
Secteur de l’aviation (Unités de 30 S.N.E.C SNEC
A site Existant - Les travaux
1000m2 min)
Y ont débutés en
A mai 2003.
D Zone IN3 Existence de
Assainissement
A Sidi Abdellah (Unités de 120m2 8 Privé Privé certaines Unités
inexistant
min) Industrielles
C.R
B Zone IN2 C.R de
Commun
O Lotissement Zerdal (Unités de 1000 2 Bouknade Partiel Néant
2 al
U m min) l
K
N -Zone IN3
A (Unités de 120m2 15,5
D Route de Fouarate min) Privé Privé Inexistant Projeté
E -Zone industrielle 5
L Agroalimentaire

Source : Préfecture de Salé, DAUE -Année 2009

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel

Nous constatons que le rattachement administratif de Sala Al Jadida à l’arrondissement de

Hssaine et ce le lendemain de l’application du système de l’unité de la ville a impacté
négativement le niveau de la gestion urbaine de cette nouvelle urbanisation 39, alors qu’elle
était durant quatre années le chef lieu de l’ex-préfecture de Sala Al Jadida qui abritait un
ensemble d’unités industrielles, ce qui a rendu cette cité résidentielle sans ressources propres
du fait d’une faible fiscalité locale, résultante de l’absence d’une organisation administrative
performante dans un contexte où elle constitue une deuxième expérience non accomplie en
matière de la création de villes nouvelles après celle de Hay Riyad à Rabat, ce qui affirme
notre troisième hypothèse .

Cette situation administrative a influencé la gestion financière locale qui ne peut se

concevoir que dans un cadre où l’économie se conforte. La mise en place d’un
environnement infrastructurel de bonne qualité est une condition indispensable. La
réalisation des investissements publics se fait principalement par trois sources : (1) Les
transferts financiers de l’État aux collectivités locales sous plusieurs formes : dotations
générales pour contribuer au fonctionnement des collectivités locales; fonds de concours
pour participer au financement ciblé sur certains investissements ou au soutien à certaines
politiques ; subventions d’équilibre pour contribuer à l’équilibre des budgets des collectivités
locales; (2) Les ressources extérieures mobilisées auprès des coopérations bilatérales et
multilatérales qui interviennent dans le champ de la décentralisation et du développement au
niveau local. (3) Les partenariats publics privés jouent de plus en plus un rôle important dans
le financement des investissements publics locaux.

Même actuellement, la mobilisation des ressources locales est la clé du développement

économique local. La faiblesse des budgets locaux relève plus du faible niveau réel de
prélèvement local, le reste à recouvrer aujourd’hui est une tache qui revient à la commune
urbaine alors que l’arrondissement qui reste cantonné dans les affaires de la gestion
administrative courante. De nombreux secteurs de l’économie ne sont pas ou peu taxés tandis
que le patrimoine foncier ne contribue en aucune façon à l’activité économique locale. Ainsi,

39
Dans ce cadre, Mr .Affa , chef de la division des affaires économiques et sociales de l’ex- préfecture Sala Al
Jadida et actuellement chef de service à la division des affaires économiques et de la coordination à la
préfecture de Salé , nous a précisé dans une interview, que la fusion des deux préfectures de Salé Médina et Sala
Al Jadida s’est répercutée négativement sur le devenir économique de Sala Al Jadida et ce en faisant exclure de
son ressort territoriale plusieurs zones industrielles , cela a défavorisé son essor , son expansion et par
conséquent ses potentialités financières.

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D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
la marge de manœuvre des responsables locaux est très dérisoire en matière de mobilisation
des ressources locales.

1.2. La gestion urbaine : Une affaire de plusieurs intervenants

Il est clair qu’aborder la gestion urbaine ne se limite pas uniquement à l’analyser à travers
la gestion du conseil communal ou du conseil d’arrondissement. Loin de là, la gestion
urbaine concerne, à différents degrés d’intervention, plusieurs gestionnaires. Et prétendre
tous les cerner, et à travers eux comprendre comment se gèrent les agglomérations urbaines,
est, en fait, une rude tâche tant les attributions des uns et des autres sont multiples et se
prêtent parfois à la contradiction et l’antagonisme. C’est pourquoi, l’attention sera plus
portée, dans le cas de Sala Al Jadida, sur le principal intervenant à savoir l’arrondissement
de Hssaine, qui est le gestionnaire direct et acteur de proximité le plus impliqué dans les
affaires locales plus que le conseil de la commune urbaine de Salé dont le territoire est plus
vaste et concerne la gestion urbaine de manière globale au niveau de la ville de Salé.

L’autorité locale constitue également un intervenant de taille. Elle se positionne comme

gestionnaire de fait, dont l’importance n’est pas à démontrer. Au niveau de Sala Al Jadida,
Elle était personnalisée pendant une période de 13 ans par un chef de l’annexe administrative
de Sala Al Jadida qui est le représentant de l’autorité de tutelle du Ministère de l’Intérieur.
Actuellement, il y a 3 annexes administratives(AA) ; AA Al Fadae Al Markazī, AA Sidi
Hmida, AA Ouled Hla.l. Celles-ci ont un rôle principal qui est le maintien de l’ordre et de la
sécurité, celles-ci sont également investies d’un autre rôle qui ne manque pas d’importance à
savoir la coordination entre les différents services extérieurs. Elles veillent dans ce cadre à
l’application et l’exécution des politiques publiques et des orientations des programmes
gouvernementaux. Elles sont également investies de la mission de contrôle de l’urbanisme.
Mais, au vu de la situation de l’habitat réglementaire dont pâtit notre terrain de recherche,
l’on présume que l’intervention de l’autorité locale, à ce niveau, ne s’affronte pas à des
problèmes de gestion et de contrôle comme le cas dans les quartiers non réglementaires et
les zones de l’habitat insalubre
Concernant les rôles des autres principaux intervenants, ils seront abordés suivant le
domaine d’intervention de chacun d’entre eux et cela au fur et mesure du déroulement de
l’analyse.
Pour ce qui est de la gestion municipale, elle sera traitée suivant deux axes à savoir :
l’appareil de gestion (conseil et personnel municipal) et les finances municipales.

109
D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
1.2.1. Le conseil de l’arrondissement de Hssaine : Une composition relativement
homogène et une moyenne d’âge relativement jeune
Le conseil de l’arrondissement de Hssaine se présente comme suit :
Tableau n° 30 : Liste des membres du conseil de l’arrondissement de Hssaine
Noms et Qualité au Tendance Date de Niveau
N°
prénoms
Profession Politique
conseil naissance d’instruction

Mohamed
1
Benatia
fonctionnaire Président PAM* 4/1/1959 Supérieur

Youssef 1er vice

2
GHARBI
Professeur PJD* 8/1/1963 Supérieur
président
Ahmed Profession 2ème vice
3
FARCHIDI
PI* 26/11/1964 Secondaire
libérale président
Driss EL Profession 3ème vice
4
OUTMANI
RNI* 1/1/1951 Secondaire
libérale président
Jamal EL 4ème vice
5
AMRANI
commerçant PAM 1/1/1966 Secondaire
président
Mostapha 5ème vice
6
BKHAT
Professeur PJD 18/6/1964 Supérieur
président
6ème vice
7 Aziz BENATIA Fellah PAM 7/1/1964 Primaire
président
Adil EL 7ème vice
8
HSSAINE
fonctionnaire PJD 9/5/1969 Supérieur
président
Hicham OULD
9
DAGHRIYA
fonctionnaire Secrétaire PI 1/1/1974 Supérieur
Rachid Secrétaire
10
BOUJDIYA
Ouvrier PAM 5/7/1974 Secondaire
adjoint
11 Said MOUKJA Comptable Conseiller PAM 2/4/1973 Supérieur
Said
12
SAADAOUI
fonctionnaire Conseiller PAM 17/10/1969 Secondaire
ABD EL Profession
13
HAMID ABDI
Conseiller PAM 28/1/1974 Supérieur
libérale
Aziz
14
ELKAMOUHA
Retraité Conseiller PAM 1/1/1949 Secondaire
Brahim
15
RAMCHICH
Sans Conseiller PAM 22/1/1976 Secondaire
Mansour
16
BELHAJ
commerçant Conseiller RNI 1/1/1963 sans
Omar OULD Profession
17
BENZAHRA
Conseiller RNI 1/1/1972 supérieur
libérale
Mohamed Profession
18
ELBAKIOUI
Conseiller MP* 25/8/1997 supérieur
libérale
Abdesalam
19
louch
Fellah Conseiller MP 15/7/1965 primaire
20 Abdallah NKAR Chauffeur Conseiller MP 9/12/1957 primaire
Mohamed
21
EHMAIDI
Retraité Conseiller MP 1/1/1948 primaire
Abdasssalam Profession
22
KADA
Conseiller MP 1/1/1950 Secondaire
libérale
Abdarahim
23
MSSAYAR
Comptable Conseiller MP 6/3/1971 Supérieur
24 Abdenabi Professeur Conseiller PJD 27/10/1964 Supérieur

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D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
ELMARZOUKI
Abdelaziz
25
BOLAKOUL
Fonctionnaire Conseiller PJD 1/1/1966 Supérieur
Driss
26
MOUAOUIYA
Ouvrier Conseiller PJD 15/11/1965 Secondaire
Profession
27 Driss ELHOU Conseiller PJD 14/1/1982 Supérieur
libérale
28 Kamal ESSAID Commerçant Conseiller MDS* 32/11/1961 Supérieur
Med
29
ELFAHIMI
Commerçant Conseiller MDS 10/2/1954 Supérieur
AbdelkAdar
30
EZZAHIRI
Commerçant Conseiller MDS 1/1/1940 Supérieur
Med Directeur
31
EZZANDOUR
Conseiller MDS 1/1/1946 Supérieur
école
32 Khalid FATHI Médecin Conseiller PI 1/11/1967 Supérieur
Brahim
33
LAARAJ
Ouvrier Conseiller PI 17/2/1971 Secondaire
Med Profession
34
CHARKAOUI
Conseiller PI 9/10/1961 Supérieur
libérale
Hayat
35 BOUFRACHAN Professeur Conseiller PAM 26/10/1963 Supérieur
E
Fatima
36
BENFATAH
Elève Conseiller PAM 27/3/1974 Supérieur
Loubna
37
EL KAHLI
Etudiante Conseiller PJD 31/8/1980 Supérieur
Halima
38
CHOUIKA
Professeur Conseiller PJD 29/10/1972 Supérieur
Source : Etabli sur la base de données recueillie auprès de la division des collectivités locales.
Préfecture de Salé –Avril 2010

* PAM : Parti de l’authenticité et t de la modernité

PJD : Parti de la justice et développement
MP : Parti du mouvement populaire
PI : parti de l’Istqlal
MDS : Parti du mouvement démocratique socialiste
RNI : Parti du rassemblement national des indépendants
1.2.2. Une composition politique relativement homogène
L’actuel conseil est composé de 38 membres, dont plus de 50% ont été reconduits de
l’ancien conseil. La première remarque qui se dégage de sa composition est la
représentativité de 4 femmes en son sein, constat qui renseigne amplement sur le lancement
de l’implication de la femme dans la gestion des affaires publiques locales au moment où il y
avait quasi absence au sein des précédents conseils. Le conseil présente une moyenne
hétérogénéité : 6 formations politiques y sont représentées avec des degrés de représentativité
différents. Le parti de l’authenticité et de la modernité, est la formation politique majoritaire
avec 11 membres celle-ci assure la présidence en la personne de Mohamed Benatiya , qui est
également député parlementaire pour la circonscription électorale législative Sala Al Jadida.

111
D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
Le parti de la Justice et du développement avec 9 conseillers. Le conseil se caractérise par
le niveau d’instruction universitaire de la majorité de ses membres.
Graphe n°18 : Répartition des membres du conseil municipal selon l’appartenance politique
Apparte nance politique de s m e m bre s du cons e il de
l'arrondis s e m e nt de Hs s aine

RNI
MDS 8% PJD
11% 24%

PI
13%

PAM
MP
28%
16%

Source : Elaboration personnelle sur la base de données recueillie auprès de la

division des collectivités locales. Préfecture de Salé –Avril 2010

La plupart des membres du conseil est originaire de la ville de Salé. La même situation
est constatée aussi pour l’ancien conseil, ce qui peut constituer un indicateur révélateur de
l’implication des capacités locales dans la gestion de la ville. Cependant, il ressort, à travers
les entretiens menés avec les citoyens et certains fonctionnaires de l’arrondissement que la
présidence du conseil constitue ces dernières mandats une source de conflit avec la montée
des candidats du parti de justice et de développement et la récente avancée au niveau
national des candidats du parti de l’authenticité et de la modernité.
1.2.3. Un conseil d’arrondissement relativement jeune
Le conseil est relativement âgé. La moyenne jeune de ses membres est 48 ans. L’intervalle
des âges varie entre 28 et 72 ans avec 18 membres ayant entre 40 et 50 ans, 11 membres ayant
entre 51 et 60 ans,8 membres ayant plus de 61 ans et un membre ayant moins de 30 ans
Graphe n° 19 : Répartition des membres du conseil municipal selon l’âge
Ré partition de s m e m bre s du cons e il de l'arrondis s e m e nt
par age
moins de
de 61-70ans 30ans
8% 3%
de 51-60ans de 30-40 ans
8% 26%

de 41-50 ans
55%

Source : Elaboration personnelle sur la base de données recueillie auprès de la

division des collectivités locales. Préfecture de Salé –Avril 2010.

112
D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
Plus de la moitié des membres du conseil de Hssaine ont un niveau d’instruction supérieur
(60%), ce qui dépasse la moyenne nationale dominée par le niveau secondaire et primaire et
peut être considérée comme une donnée importante pour la gestion des affaires locales d’une
population majoritairement jeune.
Graphe n°20 : Répartition des membres du conseil municipal selon le niveau d’instruction
Niveau d'instruction des m em bres de l'arrondissem ent
de Hssaine

Primaire Analphabéte
11% 3%

Supérieur
Secondaire 60%
26%

Source : Elaboration personnelle sur la base de données recueillie auprès de la

division des collectivités locales. Préfecture de Salé –Avril 2010

1.2.4 .Le personnel communal : un faible taux d’encadrement

Les différents services de l’arrondissement de Hssaine sont gérés par un personnel
composé d’un effectif dominé par la catégorie des agents et des cadres moyens
L’analyse de la structure des ressources humaines permet de constater la prédominance de
la catégorie des agents qui occupent 50% des postes budgétaires contre 35% des postes
occupés par des cadres moyens. Quant à la catégorie des cadres supérieurs, elle n’occupe
que 15% des postes budgétaires. Il y a lieu de supposer que ce faible taux d’encadrement
impacte négativement le niveau de gestion des affaires locales.
1.2.5. Des préoccupations du conseil dominées par des questions de gestion courante
Pour s’enquérir de près de ces préoccupations, il nous a été permis, auprès de
l’arrondissement de Hssaine, d’examiner 20 PV des délibérations des sessions ordinaires et
4 PV de celles des sessions extraordinaires datés du mois d’Avril 2007 au mois de Septembre
2010. Leur traitement a permis de dégager les différentes préoccupations et les orientations
que les gestionnaires ont fixées comme priorités dans leur programme.
Il ressort de l’examen des PV des délibérations qu’il y a 5 grands thèmes étudiés lors de
ces sessions à savoir :
1°/ l’élection des membres des commissions du conseil, vote du budget et l’approbation
du compte administratif et certains questions financières de gestion du conseil ;

113
D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
2°/ les questions relatives à la gestion urbaine courante tels que la gestion déléguée des
déchets solides, le transport urbain, l’éclairage public, les marchands ambulants ;
3°/ l’aménagement des grands artères ;
4°/ les problèmes liés avec l’intervention de l’agence de l’aménagement des rives de la
vallée de Bouregreg ;
5°/ le plan de développement de Kariat Ouled moussa et l’approbation du projet
d’investissement de l’arrondissement de Hssaine
Le gros lot des préoccupations des gestionnaires locaux se présente comme l’indique le
tableau suivant en rapport avec les fréquences de chaque point traité dans les sessions du
conseil :
Tableau N°31 : Fréquence des points examinés lors des sessions de l’arrondissement de
Hssaine
Points examinés lors des sessions Fréquence
Election des membres des commissions du conseil 4
Vote du budget 8
Approbation du compte administratif ; 8
Programmation de l’excédent budgétaire 6
Gestion déléguée des déchets solides 10
Problèmes liés avec l’intervention de l’agence de l’aménagement des rives de la vallée
12
de Bouregreg (l’interdiction des autorisations de construire par l’agence)
Transport urbain 8
Eclairage public 6
Stationnement des Taxis 4
Occupation du domaine public par les marchands ambulants 8
Plan de développement de Kariat Ouled moussa et l’approbation du projet
10
d’investissement de l’arrondissement de Hssaine
Questions diverses 9
Source : Elaboration personnelle sur la base de PV consultés auprès de l’arrondissement de
Hssaine–Avril 2010

Le premier constat relevé est la prépondérance des problèmes liés à la gestion déléguée
des services publics (la gestion des déchets solides) et ceux impactés par l’intervention de
l’agence de Bouregreg dans le ressort administratif de l’arrondissement de Hssaine, ainsi la
question relative avec l’adoption d’un plan de développement de l’arrondissement .Aussi,
nous avons constaté auprès des responsables locaux de l’arrondissement de Hssaine,
l’existence d’une forte tension durant le précédent mandat (2002) entre les différentes
formations politiques. Une tension qui se manifestait à travers le report de l’examen et le
vote des points ayant trait à des questions relatives à la gestion des services publics tels que
le projet de transfert du Souk Lakhmiss vers une zone environnant Kariat Ouled moussa à la
zone de Sidi Hmida au coté sud de Sala Al Jadida.

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D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel

1.2.6. La gestion financière de l’arrondissement : une prédominance du budget de

fonctionnement au détriment de l’investissement
Étant donné que l’arrondissement de Hssaine est l’entité administrative et l’acteur principal
pour le développement local, il s’avère nécessaire de procéder à une opération d’analyse de
son budget et de sa capacité à promouvoir le développement et le maintien des équipements à
Sala Al Jadida.

1.2.6.1. Un budget de l’arrondissement dévoré par le fonctionnement :

En effet, nous avons trouvé énormément d’entraves pour accéder aux informations à
propos du budget de l’arrondissement qui constitue un outil d’intervention incontournable
pour toute action visant le développement et l’amélioration du cadre de vie de la population.
Graphe n° 21 : Dotations budgétaires allouées par la CU de Salé aux arrondissements

7
Montant en Millions
de Dh LAMRISSA
6

5 TABRIQUET

4
BETTANA
3

2 LAAYAYDA

1
HSSAINE

0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Arrondissements

Source : Elaboration personnelle sur la base de données recueillie auprès de la division des
collectivités locales. Préfecture de Salé –Avril 2010

Avec l’adoption du système de l’unité de la ville de Salé, l’arrondissement de Hssaine

reçoit 5.000.000 Dhs des autorités compétentes .Il n’enregistre aucun reste à recouvrer à
l’instar de tous les arrondissements puisque l’opération de recouvrement revient à la
commune urbaine, qui reçoit la dotation globale de la TVA allouée par l’autorité de tutelle et
répartie à chaque arrondissement et les autres communes rurales comme indiquée dans le
graphe ci-haut.

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D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
1.2.6.2. Des dépenses de fonctionnement dominées par les charges du personnel
Tableau n°32 : Extrait de l’état des dotations des dépenses du compte administratif de
l’arrondissement de HSSAINE au titre de l’année 2009 et des dotations proposées pour le budget
de l’année 2010
Montant /Dotations effectives Montant /Dotations
Année en 2009 proposées Année en 2010
Nature des dépenses
(en Dhs) (en Dhs)
Fournitures de bureau 170.000 250.000
Matériel technique et
40.000 60.000
informatique
Carburant et lubrifiants 300.000 300.000
Pieces de rechange des
69.876 40.000
véhicules et engins
Maintenance et réparation des
90.000 50.000
véhicules et engins
Achat de produits alimentaires 577.671 500.000
Achat de vestimentaires sportifs 100.000 200.000
Dons et aides aux démunis 299.100 160.000
Frais de location Matériels de
80.000 150.000
fêtes
Frais de télécommunication 140.000 160.000
Achat de peintures 178.170 60.000

Source : Arrondissement de Hssaine –Année 2009

Les dépenses de fonctionnement sont absorbées généralement par les dépenses

d’administration générale. Les dépenses destinées à financer les projets d’investissement
enregistrent des fluctuations d’une année à l’autre. Les dépenses des produits consommables
sont très exagérées comme celles du carburant et des lubrifiants (300.000 Dhs), c’est le cas
aussi des frais d’achat de produits alimentaires (en faveur des personnes démunies) .

Les structures municipales de la gestion urbaine n’ont pas évolué d’une façon
significative, malgré la croissance urbaine qui s’accélère et les périmètres urbains qui
s’étendent, surtout au moment où Sala Al Jadida connaît une extension linaire vers le
quartier de Kariat Ouled Moussa.

Certes, les compétences du conseil communal ont été considérablement étendues depuis
1976, mais leurs moyens matériels et humains, ainsi que leur mode de fonctionnement n’ont
pas évolué dans les mêmes proportions.

Alors que les problèmes urbains deviennent de plus en plus techniques, les élus, pour des
raisons politiques, veulent gérer directement la ville et essaient de concurrencer un travail
permanent des associations qui tiennent à se mobiliser pour préserver leur quartier.

116
D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
Face à la défaillance des structures municipales, l’Etat (ministère de l’intérieur) a
multiplié les structures administratives locales de contrôle du champ urbain : Agence
urbaine, inspections régionales, divisions provinciales ou préfectorales de l’urbanisme.
Toutefois ces structures n’ont pas abouti aux résultats attendus. Le manque des moyens et
d’expériences, joint aux conflits des compétences (élus, agences) ont largement neutralisé les
effets de ces réformes administratives en se focalisant seulement sur le traitement des
problèmes issus des quartiers sensibles où ils tentent de maîtriser le déploiement de l’habitat
insalubre et non à travers des extensions effectuées principalement au moment des périodes
préélectorales et qui sont souvent abusives et ne répondant pas aux besoins réels d’un
développement urbain harmonieux.

Ainsi, la complexité croissante des problèmes urbains exige coopération et coordination.

La gestion urbaine est devenue un champ où s’affrontent plusieurs acteurs institutionnels qui
ont des compétences concurrents et luttent pour préserver une sphère d’influence déterminée.

1.3. Les dérogations et l’intégration des opérateurs privés portant le réajustement

du projet Sala Al Jadida

1.3.1. Les dérogations

Plusieurs projets de dérogation ont été examinés par les commissions d’instruction
dans le cadre de la circulaire conjointe 3020/27 en particulier entre l’année 2006-
2009. Dans le tableau ci-après, nous esquissons les principales demandes de
dérogations avec les avis des services composant les commissions d’instruction de ces
dossiers de construction.
Tableau n °33 : Principales demandes de dérogations concernant le territoire de Sala Al Jadida
déposées auprès de la préfecture de Salé( Voir page suivante) :

117
D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga- quartier résidentiel

Tableau n °33 : Principales demandes de dérogations concernant le territoire de Sala Al Jadida déposées auprès de la préfecture de Salé.

D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga- quartier résidentiel

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D.E.S .EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel

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D.E.S .EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel

La société DOUHA qui a réalisé un complexe résidentiel Al Kheir (2538 appartements) a

été le sujet de plusieurs requêtes de la part des bénéficiaires de logement dans ce complexe.
La dernière a été manifestée au début du mois de Mai ; elle a révélé que la société Modern
Contracting qui a été chargée par DOHA de réaliser la plupart des immeubles, a négligé le
branchement des canalisations des eaux usées de l’immeuble n°101 avec les canalisations
extérieures de l’assainissement liquide, ce qui a débouché sur une grande fosse septique et
des fuites d’eaux usées sur les fondations. Actuellement, les ménages résidant au rhé de
chaussé ont été déménagés par les responsables de la société DOHA en attendant le sort des
travaux nécessaires pour éviter d’éventuels impacts sur la solidité de l’immeuble en question
et les immeubles avoisinants.

1.4. Les transgressions des normes de l’urbanisme

Graphe n° 22: Répartition du nombre des infractions d’urbanisme par annexes administratives
et caïdat de la ville de Salé –Années 2009
250
224
Nbre Infractions
200

145
150

100 82
68 67 59 51
48
50 29 36 33 28 35
18 16 17 22 18 26
8
0

Annexes adm inistraives et caidats

Source : Elaboration personnelle sur la base de données recueillie auprès de la préfecture de

Salé –DAUE 2009
Le nombre de 51 infractions enregistrées à Sala Al Jadida en l’année 2009 qui constitue
un nombre relativement faible en comparaison avec les infractions enregistrées à Salé
Médina et la commune de Bouknadel, ne présente pas la réalité sur le terrain car plusieurs
infractions ne sont pas déclarées et d’autres sont arrêtées directement par les autorités
locales. Ces déclarations étaient importantes entre 1998 et 2002 vu l’existence de l’ex -
préfecture de Sala Al Jadida.

121
D.E.S .EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
Tableau n°34 : Modifications apportées par les chefs de ménages aux logements
Catégorie Fréquence
Démolition des cloisons 72
Menuiserie, Ferronnerie 25
Aménagement cuisine 42
Carrelage 65
Plusieurs modifications dont organisation spatiale 80
Plusieurs modifications sans organisation spatiale 46
Aucune modification 14
Source : Enquête personnelle –Année 2010

1 2
Photos n° 7
1-Transport des restes des murs en plâtre d’isolation suite aux modifications entreprises
dans un immeuble le 15/12/2008.

2-Infraction arrêtée le 15/4/2010, commise par le Syndic de la résidence Rihab en voulant

transformer le bureau du syndic à un local de commerce pour location, après deux mois il a été
transformé en un local de boucher.

1.4.1. Evolution du nombre des infractions en matière de l’urbanisme

Le suivi des infractions constitue une phase importante pour évaluer l’efficacité de
l’intervention en matière de répression de l’infraction. En effet, le suivi consiste à identifier
et à vérifier l’authenticité des infractions contenue dans les messages émanant des autorités
locales par lesquels les services de la préfecture sont informés des diligences prises pour
contrecarrer l’infraction, ce travail est effectué par le contrôleur concerné sur demande de
l’agent responsable de ce dossier, il est sanctionné par un compte rendu dûmes signé par le
contrôleur d’urbanisme.

122
D.E.S .EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel

Graphe n °23 : Evolution du nombre des infractions en matière de l’urbanisme

Evolution du nom bre des infractions declarées

300

250
Nbre Infractions

200

150

100

50

98 00 02 04 06 08 09
19 20 20 20 20 20 20
Elaboration personnelle sur la base de données recueillie auprès de la préfecture de
Salé –DAUE 2009

1.4.2. Une prise en charge normale des dossiers d’infractions en matière de l’urbanisme.
Cette mission est d’une importance capitale dans le processus de contrôle, du fait qu’elle
permet la constitution du dossier retraçant l’historique de l’infraction, sa qualification entant
que telle exige une bonne tenue des archives. L’agent chargé de cette mission s’assure des
taches suivantes.
 L’ouverture du dossier d’infraction.
 Saisir l’autorité locale par message le même jour du constat de l’infraction.
 Saisir le président de la commune concernée par message le même jour du constat de
l’infraction.
 Veillez à la réception de la part des contrôleurs :
 D’une copie du PV de constat de l’infraction
 D’une copie de l’accusé de réception des PV du constat par les bureaux d’ordre relevant
respectivement de la Préfecture et de la commune concerné
 Une copie de l’accusé de réception du PV de constat adressé au contrevenant
 Recueillir les souches des envois sus – cités auprès du bureau d’ordre.
1.4.3. La prise en charge des requêtes formulées auprès du procureur.
Conformément à l’article 67 de la loi 12-90 relatives à l’urbanisme. Le président de la
commune peut engager des poursuites judiciaires à l’encontre du contrevenant. Ces poursuites
font l’objet de requêtes formulées auprès du procureur du Roi sous couvert du Gouverneur de
la Préfecture

123
D.E.S .EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel

L’agent responsable veille à ce que le dossier de requête satisfait les conditions requises
par les textes et lois en vigueur afin qu’il soit accepter par les juridictions compétentes. En
outre il y a lieu de vérifier que :
 Tous les documents constitutifs du dossier sont document signés et datés (requête- PV
de constat- Accusé de réception- ordre d’arrêt des travaux etc.….)
 Les écritures sont bien lisibles.
 Le model des documents établis répondent aux critères de ceux annexés aux
textes législatifs.
 Les informations sur l’infraction et son auteur sont complètes.
 Le nombre des copies à transmettre est au nombre de trois (3) au minimum.
Une fois ces formalités accomplies, le dossier de requête soumis au Gouverneur pour visa,
une copie du dossier sera destinée à l’archive avant d’être transmis au procureur.
Concernant les infractions enregistrées à Sala al Jadida, cette mission ne se heurte pas à des
entraves vu la facilité d’accéder aux informations sur chaque contrevenant.

1.4.4. Le suivi des infractions :

Cette phase est importante pour évaluer l’efficacité de l’intervention en matière de
répression de l’infraction. En effet, le suivi de l’infraction consiste à identifier et à vérifier
l’authenticité des infractions contenue dans les messages émanant des autorités locales par
lesquels les services de cette préfecture sont informés des diligences prises pour contrecarrer
l’infraction, ce travail est effectué par le contrôleur concerné sur demande de l’agent
responsable de ce dossier, il est sanctionné par un compte rendu dûmes signé par le
contrôleur.

1.4.5. Traitement des requêtes

Un nombre très important de requêtes afflue sur la division de l’urbanisme qui sont
déposées directement par les citoyens auprès du bureau d’ordre de la préfecture, soit émanant
des différents départements en l’occurrence, le ministère de l’Intérieur, Diwane Al Mazalim 41,
le ministère des affaires étrangères, la Fondation Hassan II, la Fondation Mohamed V. Dans
ce cas d’espèce ces requêtes doivent requérir une attention particulière et une célérité dans

41
C’est le cas d’une requête adressée à DIWANE AL MADALIM par un secrétaire général d’un syndicat de
propriétaires d’un immeuble concernant une construction non réglementaire entreprise par le propriétaire d’une
crèche dans les parties communes de l’immeuble en question.
124
D.E.S .EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
leur traitement du fait qu’elles incarnent souvent des délais bien définies quant aux suites qui
devront leurs être réservées.
.La part importante de ces requêtes trouvent des solutions suite à son traitement au niveau
de la préfecture en coordination avec les autorités locales et les représentants des services
concernés à savoir l ’Agence urbaine de Rabat Salé, les arrondissements concernés
l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’Espace, la commune urbaine ou rurale concernée,
l’arrondissement urbain « le cas échéant ».

1.5. La gestion des déchets solides

Les déchets solides représentent l’ensemble des déchets de la collectivité dont la gestion
incombe à la commune urbaine et non à l’arrondissement.

1.5.1. Une décharge publique au cœur de Maâmora: Mort annoncée d’un poumon
vert.
Selon des personnes ressources exerçant dans la commune et des habitants , le projet de la
décharge publique à proximité de la Maâmora était prévu les premiers mois de l’année 2010.
L’installation de cette décharge au cœur de la forêt et non loin de Sala Al Jadida avait suscité
une grande mobilisation des habitants au prés des autorités publiques et à travers leurs
interventions dans les médias. Le maire de Salé avait alors été contraint de renoncer au projet
en septembre 2009. Mais jusqu’à aujourd’hui cette initiative va à l’encontre de la politique
environnementale de notre pays effective avec la création d’une « Charte pour
l’environnement » et que la capitale elle-même a été proclamée « Cité verte » en avril
dernier lors de la journée de la Terre.
De plus, cette intervention constitue une déviation du choix de la forêt de Maâmora en
2009 pour abriter un circuit sportif permanent dans le cadre de l’élaboration d’un schéma
stratégique des forêts périurbaines, piloté par le service des eaux et forêts, qui se base sur la
même logique et le même objectif tracé par la Préfecture de Salé ayant trait à la valorisation
du patrimoine naturel.

125
D.E.S .EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel

1.5.2. Liste des points noirs

Photo n°8: Prise de vue du lieu à proximité de l’école Arrochd

Notre visite sur les principales artères de la cité Sala Al Jadida nos a permis d’arrêter sur
un nombre de points noirs situés dans les zones suivantes :
- Terrain à coté des résidences de la Gendarmerie Royale Avenue Mohamed ben El
Hassan.
- Terrain à côté des résidences coopération Sahar de l’éducation National.
- Terrain à côté des résidences Bayti.
- Terrain à côté de Bernkhraba.
- Terrain à côté des résidences Rihab.

Photo n °9 : Prise de vue le 5/9/2010 de certains points de collecte des ordures ménagères - Place
située à proximité de la poste à proximité de l’axe principal de Sala Al Jadida

Le traitement des déchets est loin d’être au point. Il y a un manque flagrant des
équipements de ramassage des ordures ménagères qui n’ont pas accompagné l’évolution de

126
D.E.S .EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
la population Ce ramassage se fait par le biais de 2 camions Ben, en les utilisant l’un le jour
et l’autre la nuit avec 5 agents chacun .
«Nous sommes une quarantaine à assurer le ramassage des ordures»,
assure un employé de Veolia, unique société à gérer les déchets de la
cité. « Pour balancer leurs poubelles, les habitants sont obligés de se
déplacer jusqu’à des points de dépôts précis qui sont parfois assez loin
de leurs habitations ».Nous a indiqué un employé de Véolia.
Ce même employé de Véolia a réclamé des augmentations qui restent en deçà de ses
aspirations à l’instar de ses collègues Cette réalité va à l’encontre des premières démarches
en l’année 2000 pour l’élaboration et la création d’un Centre National de Documentation
d’Etudes et d’Environnement des Villes Pilotes à Sala Al Jadida.

1.6. Une occupation anarchique du domaine public

Cette occupation a dévalorisé l’importance des jardins avoisinant les immeubles et portent
atteinte à la libre circulation des usagers sur les passages menant aux avenues secondaires et
principales .Aussi elles réduisent les emprises réelles qui ont été prévues par le projet surtout
lorsque nous avons déduit que le nombre de café projeté initialement était de 02 cafés, alors
qu’aujourd’hui, nous avons recensé 37 cafés.

1 2

Photo n° 10 : Occupation du domaine public: 1-Café à av .Med ben El Hassan, 2-Café au Mail
Central

Aussi, les épiciers ont pour habitude de sortir devant leur échoppe quelques produits (les
bouteilles de gaz). Elles s’approprient ainsi quelques mètres de la largeur des passages
piétons, sans que cela ne soit perçu comme un étalement exagéré de leur part. Cela a souvent
lieu entre le local et le trottoir. Si l’on ajoute à ces occupations, les stationnements de
véhicules des à moitié sur la route à moitié sur le trottoir, ainsi que les passages usuels des
127
D.E.S .EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
piétons sont limités par ces déviations non accompagnées par un contrôle rigoureux de ces
occupations illégales.

1.7. Problèmes de transport intra -urbain inter-urbain en liaison avec l’agglomération

de Rabat –Salé

Afin de déceler ces problèmes, nous avons exploité dans le paragraphe suivant les résultats de
l’enquête ménage notamment en ce qui concerne le temps de déplacement aux lieux de
travail et aux établissements scolaires.

1.7.1. Résultat de l’enquête ménage (la question des déplacements)

Selon l’enquête réalisée, le temps de transport global des actifs résidant à Sala Al Jadida
est très élevé par rapport à celui dans tous les quartiers de Rabat et même en comparaison
avec celui nécessaire pour se déplacer de Salé à Rabat.
Les actifs passent plus de temps en moyenne par jour (allée /retour) via les moyens de
transport en commun que nous avons constaté qu’il varie entre 1 Heure 30 mn à 2 Heures
dans les périodes normales. Ce temps moyen a été multiplié par deux dans les périodes de
transition vers la nouvelle phase de la gestion déléguée du transport. Le lieu de travail et le
mode de transport des actifs permettent de comprendre ce résultat. Travailler au centre de
Rabat est plus aisé de travailler à la cité de Yaacoub el Mansour ou à Hay Riyad.
Pour les enfants scolarisés, le temps nécessaire pour les déplacements à pied (allée/
retour, 2 fois par jour) vers les établissements scolaires publics varie de 20 mn à 1 Heures 15
mn selon les distances à parcourir et sachant que la quasi-totalité de ces établissements sot
concentrés dans la première et la deuxième tranches.
Les trois derniers mois ont été particulièrement éprouvants pour les habitants de Sala Al
Jadida comme Rabat et Salé, avec une véritable crise des transports urbains en commun et
des difficultés de circulation.
La mise en œuvre du contrat de la gestion déléguée a été sérieusement perturbée par un
autre obstacle d’ordre social. Il s’agit de l’intégration de l’ensemble du personnel de 10
concessionnaires sortants. Même si le contrat prévoit le recrutement de 3.001 agents, Stareo
s’est engagée, sous l’effet des sit-in et des mouvements de protestations, d’embaucher au
total 3.200 personnes. Mais cela reste insuffisant puisque près de 800 autres continuent à
réclamer leur droit au travail.

128
D.E.S .EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel

1.7.2. Les incidents marquant la période de transition vers la gestion déléguée à la

société étrangère Stareo
Dans la période de transition, il y a eu la destruction de deux bus de la société Stareo. A
rappeler que le premier incident, le plus dangereux, s’est produit dans une station d’arrêt de
bus à Diour Jamaâ. Le second s’est produit à proximité de Kamra, un troisième à Salé.
Notons par ailleurs que cet incident a dévoilé également que le parc hérité des anciens
concessionnaires ne répond pas aux normes de sécurité et présente un danger pour les
usagers. La majorité des bus sont fabriqués en matière inflammable. . Sur ce volet, les
services de la wilaya comme il nous a assuré un conducteur de la ligne 35 (Terminus Sala
Al Jadida) que les 300 bus qui seront importés de la Chine seront dotés de sièges non
inflammables.
Face à un désengagement total de leurs anciens employeurs, la wilaya est en train de
finaliser une opération d’aide sociale à leur profit. Il s’agit d’une forme d’indemnisation
forfaitaire. Le montant à mobiliser pour cette action est estimé à 45 millions de Dhs, selon une
source de la wilaya. Cette dernière tient, toutefois, à rappeler que la responsabilité juridique
des ex-employeurs envers cette catégorie du personnel reste toujours engagée.
La phase de démarrage de Stareo, nouveau délégataire du transport urbain au niveau de
l’agglomération de Rabat a été très rude. Les habitants trouvent des difficultés pour emprunter
les bus notamment lors des heures de pointe, ce qui les oblige à se rabattre sur le transport
informel. Le nouvel opérateur a rencontré des difficultés pour mettre en service un parc de
bus permettant d’assurer une couverture complète pour une population de plus de 2 millions
de personnes. Actuellement, le parc en exploitation est de 350 bus, inférieur à celui utilisé par
l’ensemble des opérateurs sortants. Il assure la couverture de près de 75% des besoins en
heures de pointe, selon un responsable de Stareo.
La situation s’est peu à peu améliorée à partir du mois de janvier dernier .la wilaya et les
élus font pression sur Stareo pour renforcer son parc dans les meilleurs délais. Dans ce cadre,
la direction du nouvel opérateur a dévoilé une série de mesures. La première est
l’augmentation du capital de Stareo qui sera porté à 200 millions de Dhs. Cette opération va
permettre au nouvel opérateur d’avoir les moyens pour l’acquisition de bus neufs et faire face
à l’augmentation des charges de fonctionnement.

129
D.E.S .EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
1.8. Le non respect du règlement de la copropriété.

Le concept d’immeubles en copropriété est relativement récent dans le paysage Marocain.

Une première loi est venue réglementer le secteur en 1946 mais il a fallu attendre l’entrée en
vigueur de la loi 18.00 (Novembre 2002) portant statut de la copropriété des immeubles
bâtis pour assister à un profond changement du statut de la copropriété grâce à l’instauration
d une réglementation stricte.

Une réglementation qui était nécessaire étant donné le développement des logements en
copropriété, il existe plus d’un million de logements en copropriété dont plus de 40 % se
situent dans la seule ville de Casablanca.
Le champ d’application de cette loi est large puisqu’il concerne tant les immeubles à usage
d’habitation que les immeubles de bureaux ainsi que les regroupements de villas dans un
espace fermé ou coexiste des parties divises et indivises (copropriété horizontale).

1.8.1. Le règlement de copropriété :

Ce document est élaboré par le promoteur de l’immeuble (obligation légale) et ce dernier
doit déposer le règlement auprès de la Conservation foncière.
Le règlement de copropriété détermine le nombre et la superficie des parties divises ainsi
que le nombre des millièmes des parties indivises. Il définit les règles de fonctionnement de la
copropriété, les droits et les obligations des copropriétaires et des locataires d’un l’immeuble,
les lots et la quote-part des charges qui leur sont affectées.
En découle la répartition des coûts entre copropriétaires, les conditions de jouissance des
parties communes et des parties privatives.
Pour tout immeuble neuf, le promoteur remettra le règlement de copropriété au premier
acquéreur. En cas de revente, le règlement de copropriété est remis par le notaire à tout
nouveau copropriétaire, les dispositions du règlement s’imposent obligatoirement à tout
copropriétaire.
1.8.2. Différence entre syndic professionnel et syndic non professionnel

Le syndic peut être professionnel ou non professionnel (il va alors s’agir d’un syndic
bénévole souvent un copropriétaire de l’immeuble).
Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale, d’une société voire
d’une association.

130
D.E.S .EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel

1.8.3. Attributions du syndic

Les missions principales du syndic sont notamment :
- de faire appliquer le règlement de copropriété,
- de veiller au bon usage des parties communes en assurant leur entretien, ex : faire réparer
un ascenseur en panne, éviter les nuisances nocturnes ou encore faire intervenir un
professionnel pour réparer une fuite d’eau,
- d’assurer la garde des principales entrées de l’immeuble et des équipements communs,
- de collecter les charges de copropriété contre récépissé. Chaque copropriétaire a
l’obligation de payer ses charges. Sans cette participation financière, le syndic ne peut pas
assurer l’administration courante, l’entretien des parties communes et des équipements
collectifs ou souscrire les diverses polices d’assurances de l’immeuble. Il est à noter que le
syndic doit délivrer un récépissé au copropriétaire lors de la vente de son bien indiquant qu’il
n’est pas débiteur visa vis du syndicat de copropriété,
- De communiquer la situation de trésorerie du syndicat aux copropriétaires et cela au moins
chaque 3 mois en informant tous les copropriétaires sur l’affectation des fonds et la situation
de trésorerie de chaque copropriétaire,
- De préparer le budget du syndicat pour son examen et son approbation lors de l’assemblée
générale (ensemble des copropriétaires),
- De convoquer l’assemblée générale qui doit se réunir au moins une fois par an,
- De faire exécuter les décisions de l’assemblée générale,
- De représenter le syndicat des copropriétaires en justice sur autorisation spéciale de
l’assemblée générale.
Avantage du syndic professionnel :

Si le choix d’un syndic professionnel représente un coût financier, ses connaissances

légales et son professionnalisme sont un gage de sécurité juridique et de bon fonctionnement
de l’immeuble mais aussi l’assurance de la pérennisation de la valeur de l’immeuble.
Exemple : Il sera plus difficile pour un syndic bénévole de prendre la décision de
poursuivre en justice un copropriétaire en retard pour le paiement de ses charges de
copropriété, que pour un syndic professionnel, qui connaît bien son travail. Le syndic
professionnel se doit lui, après une relance de poursuivre en justice le copropriétaire qui ne
paye pas ses charges.

131
D.E.S .EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
Aussi, la responsabilité d’un syndic peut être engagée par un copropriétaire ou plusieurs
copropriétaires qui sont victimes d’un préjudice résultant d’un acte du syndic.

-Déviations d’application du règlement de copropriété

Pour connaître de prés ces déviations, nous avons réalisé une interview avec un syndic général
qui gère les affaires d’un ensemble immobilier qui comporte 420 appartements .Il nous a
assuré que 70 % des propriétaires ne respectent pas le paiement des cotisations mensuelles
dans les délais impartis (Voir dans l’annexe un exemplaire de l’état des cotisations et leurs
arriérées au titre de l’année 2009 et 2010 d’un immeuble du complexe résidentiel Al Kheir).
Graphe n°24 : Fréquence des paiements des cotisations mensuelles des chefs de ménages (CM)
pour le syndic
F réquence des paiements des co tisatio ns po ur le syndic

4%
12% Paiem ent régulier

32%
Paiem ent non
régulier

CM ayant intention
de payer
52%
CM n'ayant pas
intention de payer

Source : Enquête personnelle –Juin 2010

Le non respect des dispositions du règlement de la copropriété porte sur les parties
communes42 des immeubles (les parties bâties ou non bâties destinées à l’usage et à la
jouissance de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux. Selon l’enquête
réalisée auprès des chefs de ménages, les déviations de certains copropriétaires portent en
général sur les éléments suivants :
-les passages et les corridors destinés à l’usage commun ;
- les murs et cloisons séparant deux appartements ou locaux ;
- les équipements communs, y compris les parties y afférentes qui traversent les parties
privatives ;
-les bouches d’aération destinée à l’usage commun ;
42
Les parties communes et les droits y afférents ne doivent faire l’objet ni d’une répartition entre l’ensemble des
copropriétaires ou certains d’entre eux, ni d’une vente forcée indépendamment des parties individuelles. Aucun
copropriétaire ne peut ni user de sa fraction divise ni la louer ou l’hypothéquer indépendamment de sa fraction
indivise
132
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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
- les toitures et les balcons non affectés initialement à l’usage individuel ;
- les jardins ;
- les locaux destinés à l’usage commun ;
- les murs porteurs ;
- la façade de l’immeuble ;
- les toits destinés à l’usage commun du sanitaire
-Les créances du syndicat relatives aux charges communes à l’encontre des
copropriétaires.

Photo n°11: Occupation des parties communes par la création d’une deuxième porte
d’entrée de l’appartement au détriment des couloirs43

Analyse et commentaire

La nouvelle loi, n°18-00, définit la copropriété comme étant l’appartenance d’immeubles

bâtis divisés par appartements ou étages ou locaux à plusieurs personnes. Répartie par lots, la
copropriété comprend aussi bien une partie privative que des parties communes. Ces
dernières comprennent des éléments comme le sol, les façades et les équipements communs.
Les parties privatives sont «exclusivement définies par leur objet et concernent les parties
bâties ou non bâties appartenant à chaque copropriétaire». Les normes régissant ce système
sont au nombre de deux. Il y a d’abord la loi précitée. Ensuite, il existe le règlement de
copropriété qui en constitue l’application.
La nouvelle loi qui a entré en vigueur, à compter du 7 novembre 2003, date de sa
publication dans le Bulletin officiel. Son intérêt réside dans les clarifications qu’elle a
apportées sur le fonctionnement de la copropriété immobilière par une plus grande précision
43
Cette question de l’occupation des espaces limitrophes intérieurs et les autres formes d’occupation collective a
été l’objet du mémoire de fin d’études supérieures, présenté et soutenue à l’INAU en l’année 2008,
par Mme Nadia ZOUGARHI, sur le thème « Appropriation de l’espace et espaces de sociabilité dans une ville
nouvelle : le cas de la ville nouvelle de Sala Al Jadida ».
133
D.E.S .EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
dans la définition des compétences respectives et leurs organes et les procédures selon
lesquels s’organisent leurs actions. Ainsi, le règlement de copropriété est élaboré, selon le
cas, par le propriétaire initial de l’immeuble ou par l’ensemble des propriétaires par un
commun accord ou encore par l’assemblée générale s’il n’est pas préexistant. Il peut aussi
être élaboré par les coopératives ou associations d’habitat. Mais ce n’est pas pour autant que
le règlement échappe à des clauses obligatoires à respecter. Il s’agit, entre autres, de l’usage
des parties privatives et des règles de leur gestion ainsi que de l’intention du propriétaire de
se conformer au statut de la copropriété et de son inscription dans les livres fonciers.
De nature conventionnelle, la copropriété fait appel à un syndicat, le nom donné au
groupement des copropriétaires d’un immeuble. Le syndicat est administré par une
assemblée générale. Cette dernière prend toutes les décisions nécessaires à la gestion de la
copropriété et les fait exécuter par le syndic. Selon l’étude, ce texte modernise de façon
incontestable un droit antérieur largement «dépassé». Ceci par l’élargissement de ce régime
au-delà des seuls quartiers européens et marocains des nouvelles villes. Il traduit également
l’importance acquise par la copropriété dans l’évolution de l’habitat au Maroc.

Les sociétés de gestion d’immeubles n’arrêtent pas de foisonner, mais dans une anarchie
totale. La loi 18.00 ne fixe aucun critère pour l’accès au métier, encore moins le seuil des
honoraires ou les modalités de fixation des montants des cotisations dues par les
copropriétaires.
-« Nous avons constaté une forte demande sur les sociétés de syndic.
Les gens n’ont plus le temps de s’occuper de la gestion de leurs
immeubles ».Indique un syndic général à la résidence Rihab.
Le marché est envahi par de petites structures qui échappent à tout contrôle. Elles sont
rares à vivre exclusivement de l’activité de gestion de la copropriété. Souvent, cette dernière
se greffe sur d’autres métiers, comme la surveillance et le gardiennage.
-« La marge de bénéfice dans le syndic est assez réduite. Nous sommes
obligés de faire, en parallèle, d’autres activité pour survivre », indique
le syndic de Bayti Sakane ».

La réglementation de la copropriété apportée par la loi 18.00 a été donc adoptée pour mettre
de l’ordre dans le secteur. L’article 13 est clair : « Tous les propriétaires d’un immeuble
divisé en appartements, étages ou locaux, se trouvent, de plein droit, groupés dans un syndicat

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D.E.S .EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
représentant l’ensemble des copropriétaires et ayant une personnalité morale et une autonomie
financière. Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties
communes. Le syndicat est administré par une assemblée générale et géré par un syndic. Tout
copropriétaire, stipule la même loi, est tenu de participer aux activités du syndicat, notamment
aux décisions prises par l’assemblée générale par voie de vote ».Elle devait être suivie par une
sensibilisation des propriétaires, soit à travers les médias, soit par les associations ou même
lors de la conclusion des contrats d’acquisition de leurs appartements.

1.9. Rôle des associations d'habitants

Comme la plupart des villes Marocaines, Salé connaît un grand essor des associations, les
estimations font état de l'existence entre 4000 et 4500 associations dont certaines œuvrent
dans le domaine du développement local et la jeunesse. C'est à la fin des années 80 que celle-
ci ont renforcé leur mobilisation surtout dans les quartiers non réglementaires et les quartiers
insalubres qui faisaient l’objet des opérations antérieures de recasement, de restructuration ou
de relogement (à titre d’exemple l’association des habitants de Karyan el Oued), du fait du
désengagement de l'Etat de certaines fonctions sociales et de l'appui des organismes
internationaux en vue d'impliquer le secteur associatif.

Vu le niveau d’instruction relativement supérieur de la plupart des chefs de ménages à

Sala Al Jadida, ils sont devenus une force motrice dans le but de chercher les solutions aux
problèmes qui ont surgies après la livraison des logements et notamment à la suite des
insuffisances des équipements collectifs. Cette mobilisation collective a été vivement
manifestée contre la société DOHA qui n’a pas honoré ses promesses initiales exprimées par
ses représentants commerciaux lors de la vente des appartements vu les écarts importants
entre les prévisions et les réalisations.

La vie associative a vu émerger une nouvelle génération d'acteurs non gouvernementaux

capables de contribuer de façon concrète au développement local, des associations comme
Salij Maâmora, Chantier social marocain, Al Jissr, Al Majd, Al Anouar, Al Wissal,
associations des personnes handicapés et des associations de quartiers. Ce capital social
inestimable prend encore plus d'importance avec l'initiative nationale pour le développement
humain (INDH). Nous évoquerons quelques réactions du tissu associatif qui ont témoigné
d’une grande mobilisation ainsi que les activités de certaines associations.

1.9.1. Les réactions du mouvement associatif contre le projet du centre de transfert de

déchets contesté par la population locale.
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D.E.S .EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
Un collectif d'associations à Sala Al Jadida a dénoncé la décision de la ville de réaliser ce
projet du centre de transfert de déchets ménagers à l'intérieur de la forêt de Maâmora qui
menace une partie de la forêt Maâmora limitrophe de Sala Al Jadida .Des tensions ont été
manifestées par ces associations à l’encontre des autorités de la ville après la décision du wali
de Rabat-Salé-Zemmour-Zaer, de maintenir la construction de ce centre.
Les arguments lancés par les responsables de la Wilaya se fondent sur le fait que ce projet
a été le choix de l'ancien Conseil de la ville de Salé et confirmé par l'actuelle équipe
municipale. Il ne sera pas construit à l'intérieur de la Maâmora, mais aux
abords de la forêt et sur une clairière .Ces arguments se basent aussi sur les éléments
suivants :
-Ce projet est le prolongement d'une politique de gestion de déchets réussie ;
-Le centre de transfert de déchets, prévu sur une superficie de 5.000 m2, s'apparente à une
usine fermée qui recevra les déchets urbains pour une durée d'entreposage ne dépassant pas
deux heures. Des camions de collecte viendront décharger et recharger les déchets entre
minuit et 4 heures.
- Les matières seront ensuite acheminées, grâce à des remorques, vers la décharge d'Oum
Azza, qui est la première à être réalisée dans le cadre de l'intercommunalité.
Cependant ce discours ne semble pas convaincre les associations locales qui se sont
constituées en collectif pour contester ce projet. Selon les dires d’un membre de ce collectif’
(association Initiatives Sala Al Jadida) :
« Ce centre portera un coup dur à la forêt, poumon vert de la ville et
représente en même temps un danger pour les riverains. Il est entouré
de plusieurs établissements: Centre national Mohammed VI des
handicapés, Faculté de droit, Centre international des jeunes où
viennent s'entraîner toutes les sélections nationales (football,
athlétisme…) ainsi que l'Institut Moulay Rachid, tous situés dans un
rayon d'un kilomètre ».

Toujours selon les associations locales, il est prévu également dans cette aire un projet de
sauvegarde des forêts périurbaines en collaboration avec le Haut Commissariat aux Eaux et
Forêts et à la lutte contre la Désertification (HCEFLCD) en vu de créer un parc dans la
Maamora. Autre argument retenu contre ce projet par le collectif: le trafic de camions
composé d'une flotte d'une cinquantaine de camions chargés du transport des déchets. Malgré
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l'étude d'impact, réalisée par la commune, les associations dénoncent outre les inconvénients
(odeurs, par exemple), les dangers sur la santé des populations limitrophes. Selon elles, des
études ont confirmé que les habitants installés non loin des décharges souffrent principalement
de maladies de peau ou respiratoires. Face donc à l'intransigeance des autorités de la ville, les
associations disent vouloir lancer une campagne de sensibilisation de l'opinion publique
nationale et internationale sur les conséquences de ce projet.

Un appel a été lancé par le président de l’association Espace Sala El Jadida aux associations
nationales pour qu'elles viennent défendre la Maâmora, en le qualifiant patrimoine qui
appartient à tous les Marocains.

Autre voix de la contestation, Habib Ben Malek de l'association «Sala Moustakbal» qui
indique que les associations ont bloqué le projet par le dépôt d'un dossier juridique au tribunal
administratif. Le collectif a déjà lancé une pétition à l'adresse des populations limitrophes du
projet et une manifestation réunissant toutes les associations locales sera organisée dimanche
18 avril à l'occasion des festivités de la Journée de la Terre sur le lieu du projet. Les
organisateurs ont prévu des grandes tentes, qui abriteront notamment des ateliers pour
sensibiliser les jeunes aux défis environnementaux.

1.9.2. Activités intenses de l’association Al Amal

- Un des exemples réussis des projets de l’INDH, celui de l’association IKHLASS des enfants
et des personnes handicapés. Les responsables l’association Al AMAL ont réussi à édifier un
centre moderne, bien équipé, surtout avec une gestion des plus remarquables pour un centre
social. Un effort effectué en matière de redressement social en faveur de plus de 5000
personnes qui ont bénéficié des interventions de l’association IKHLASS, est fortement
apprécié même par les autorités publiques.

-L’action de l’association Mostaqbal Sala Al Jadida est articulée autour de plusieurs comités
tels que le comité de la femme et de l’enfance, le comité de la programmation et de la
communication, le comité sportif ainsi que le comité des affaires sociales et économiques.

Complexe socio-éducatif de Sala Al Jadida

Parmi les projets d'envergure menés dans la région de Rabat-Salé-Zemmour-Zaer dans le
cadre de l'INDH, il y a lieu de citer notamment la construction du complexe socio-éducatif de

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Sala Al Jadida. Ce complexe, inauguré en 2008 par Sa Majesté le Roi Mohammed VI au coût
de 12.300.000 dirhams et financé à moitié par l'INDH, est venu combler un vide énorme dans
la ville en termes d'animation socioculturelle. .Ce complexe vise la réinsertion sociale des
enfants marginalisés, délaissés et non scolarisés.
« Nous mettons à leur disposition plusieurs services, dont notamment
une mosquée, une bibliothèque, un restaurant, et des salles de jeux.
Sur le plan éducatif, on leur dispense des cours d'alphabétisation,
ainsi que des ateliers d'informatique, d'art culinaire et de couture.
Extra muros, nous organisons régulièrement à leur intention des
sorties, des campings et diverses activités lors des fêtes nationales et
religieuses», avait indiqué le secrétaire général du complexe en
question après l’inauguration du complexe en question.
Concernant Sala Al Jadida, malgré qu’elle n’abrite aucun quartier sous équipée ou non
réglementaire, elle a été intégrée dans un programme dit « transversal » comme indiqué par
le tableau n° 36 : Projet Transversal -INDH /2006-2008

Le programme INDH

En analysant le bilan exhaustif du programme INDH au niveau de l’arrondissement de

Hssaine, nous constatons que les projets initiés dans le cadre de l’INDH dans l’arrondissement
de Hssaine durant les années 2006, 2007, 2008,2009 et 2010 sont dans l’ensemble d’une
grande importance. Il s’agit d’une somme totale de 23.998.800 Dhs , répartie sur un ensemble
de projets initiés par des associations et les ministères de l’éducation et de la jeunesse et du
sport.

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Tableau n° 35 : Récapitulatif des montants alloués par l’INDH en Dirhams concernant les
projets situés à l’arrondissement de Hssaine

Années 2006 2007 2008 2009 2010

Part de
l’INDH 5.999.500 4.072.000 4.800.000 5.236.800 1.550.000
(en Dh)

Source : Etabli sur la base des données recueillie auprès de la division de l’action sociale –Préfecture
de Salé –Avril 2010

La programmation du montant de 600.000Dh par l’INDH comme une participation

à l’aménagement du circuit sportif à la foret de Maamora aux alentours de Sala Al
Jadida constitue une implication importante de l’INDH pour développer des espaces
publics de distraction que nous avons remarquée lors de la réalisation de l’enquête
ménage une quasi absence.

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D.E.S. EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010

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Chapitre 2 : Perspectives d’évolution et impact des projets de

développement urbain

Hormis les impacts négatifs de certaines composantes de la gestion urbaine sur le devenir
de la cité de Sala Al Jadida, les nouvelles orientations de la planification urbaine et les projets
entrepris dans le cadre du développement urbain de l’agglomération de Rabat Salé auront –ils
un impact sur l’extension de Sala Al Jadida sur les zones limitrophes .Dans les sections
suivantes, nous essaierons de mettre l’accent de manière très succincte sur le contenu de ces
orientations et de ces projets.

2.1 Les nouvelles approches de la planification urbaine dans l’agglomération

de Rabat Salé

Face au vide juridique ayant trait à la gestion des villes nouvelles, nous estimons que le
projet du Code de l’urbanisme apporte une alternative pour combler cette lacune qui
accompagne cette tendance de développer d’autres projets de villes nouvelles.
Dans ce cadre les villes nouvelles dans le projet du code de l’urbanisme sont définies
comme suit :
 Définies par le SDA (schéma directeur d’agglomération) ou par des études spécifiques
dans le cadre des orientations du SNAT et du SRAT ;
 Décidées par décret pris après avis du comité interministériel des villes nouvelles
(V.N) ;
 Décret de création de la V.N vaut obligation de programmation des équipements
publics ;
 Réalisées par un aménageur- développeur chargé des études, de l’aménagement, du
suivi et de la gestion de la V.N dans un cadre conventionnel, pendant une période
déterminée ;
 Instauration de mesures d’incitation et d’encouragement fiscales et financières au
profit des investisseurs, sur une période déterminée ;
 Droit de préemption et d’expropriation délégué par l’Etat à l’établissement ;

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 Droit de regard sur les transactions et les projets à réaliser dans un périmètre
déterminé autour de la V.N.
Le projet de loi 04-04 a donné une importance particulière à l’adoption ,la création et la
gestion des villes nouvelles , ce qui peut les accompagner par des mesures correctives et des
nouvelles méthodes de gestion urbaine .

2.2 Place de Sala El Jadida dans les projets de développement urbain

programmés dans l’agglomération

La conurbation constitue un espace économiquement solidaire qui devrait connaître un

développement sans précédent d’ici une vingtaine d’années. Deux grands projets structurants
sont en cours de réalisation, il s’agit du projet d’aménagement de la vallée du Bou Regreg et
le Technopolis de Rabat.

2.2.1 Le projet de l’aménagement des deux rives de la vallée de Bouregreg

Figure n° 11: Zone d’impact- Délimitation des séquences-

Source : Plan d’aménagement spécial des rives du Bouregreg

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Le plan d’aménagement spécial de la vallée du Bouregreg identifie 3 strates de villes,

différenciées par la hauteur des bâtiments, la densité et le coefficient d’utilisation du sol.

Tableau n °37: Typologie du bâtiment dans le projet du Bouregreg

Typologie Consistance Hauteur Nombre de
maximale niveau maximum
Ville basse Zone à dominance 8,5 R+1
résidentielle accueillant
villas ou maisons superposées 14 R+2

14,5 R+3
Ville moyenne Logements collectifs isolés 20,5 R+5
sous forme de parcs habités,
de bureaux et d’équipements
publics
Ville haute Correspond aux zones aux 23,5 R+6
constructions ponctuelles 37 R+12
dont les hauteurs sont
supérieures à R+5
Source : Etabli sur la base de données recueillie à la préfecture de Salé 2009

Deux types d’émergence peuvent être autorisés au niveau de la ville moyenne (quartier
sud de la séquence 3), avec des hauteurs de 37m et 100m. Des bâtiments de grandes hauteurs
peuvent être autorisés très ponctuellement par l’Agence.

2.2.2. Zones de restructuration

Le plan d’aménagement spécial propose des zones de restructuration.

A l’intérieur de ces zones et en attendant l’aboutissement des plans de requalification

spécifiques, les opérations de constructions nouvelles sont interdites. Les demandes de
modifications sont soumises à l’Agence.

Les zones concernées par cette restructuration sont :

 Secteur Sidi Benacher

Ce site permettra une extension planifiée de la Médina vers la mer. Il s’agit principalement
d’aménagements d’espaces verts et de promenades.

 Mellah Ancien :

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quartier résidentiel
L’étude à réaliser par l’Agence sur cet espace devra comporter l’analyse du bâti face aux
remparts, la refonte du réseau de voirie, la restauration des remparts et la mise en valeur des
portes historiques.

 La cité des potiers :

Des propositions de réaménagement seront établies pour cette zone.

2.2.3. Zones de projets

Ce sont des secteurs destinés à une urbanisation future sous forme d’opérations d’ensemble
pour des contraintes physiques de construction (notamment des aménagements hydrauliques
et contre les inondations). Ces zones feront l’objet de plans opérationnels.

 Séquence 1 :Cité des arts ZP2/seq1:

Elle se situe dans la séquence Bab Al Bahr. Elle s’entend sur une superficie de 7,5 Ha.
C’est une plate forme d’artisanat marocain à l’échelon national et international. Elle sera
constituée par une grande variété de formations et d’activités pédagogiques :

- Ecoles d’art,

- Expositions et conférences, musées

- Activités commerciales.

 Séquence 2 : Saha Lakbira : (ZP3/ séq2) :

L’urbanisation de ce secteur se fera selon un concept en lien avec le tourisme d’affaires.

 Séquence 3 : Parc aquatique (ZP11/séq3) :

Donnant directement sur l’oued, elle sera destinée aux équipements de loisirs nautiques et
aquatiques.

 Séquence 4 :Sahrig El Oued (ZP6/séq4) :

Elle sera côté Rabat à vocation agricole. Côté Salé, elle pourra accueillir de grands
équipements sportifs et de loisirs avec un programme résidentiel intégré.

 Séquence 5 : El Manzah Lakbir (ZP7/séq5) :

Le plateau de Shoul est destiné à terme au développement d’un pôle haute gamme dont le
programme reste à déterminer.

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
 Séquence 6 : Cité des sports : (ZP10/séq3) :

Située à la limite de Sala Al Jadida, elle sera réservée aux équipements structurants, aux
services, à l’hôtellerie et à l’habitat standing.
L’analyse du plan d’aménagement spécial des rives du Bouregreg nous permis de déduire
que La réglementation d’aménagement permet la possibilité d’octroi des modifications
particulières. L’Agence est le seul organisme habilité à valider des modifications
particulières, sa mission n’est pas limitée dans le temps.
Les zones de restructuration (ZR) et les zones de projets (ZP) sont déclarées d’utilité
publique par le décret de promulgation du Plan d’aménagement Spécial. De ce fait, elles
feront l’objet de plans opérationnels en vue de leurs aménagements.

2.2.4. Observations

 Pour les zones ouvertes à l’urbanisation, les principales constructions seront du côté
de la ville de Salé, notamment au niveau de la plaine de l’Oulja ;
 Pour plus de 50% des terrains à l’intérieur du périmètre de Bouregreg, la
réglementation et le zoning ne sont pas encore définis ;
 Dans les secteurs 3 et 7 de Kariat Ouled Moussa, le zoning des parties donnant sur le
projet de la vallée de Bouregreg engagées en construction et réservées selon le plan
d’aménagement homologué à une zone de restructuration a été modifié en espace public ;
 Le terrain occupé actuellement par les constructions du quartier « Ounk Jmel » est
réservé selon le projet du plan d’aménagement à un terrain naturel interdit de toute
construction ;
 Le cimetière Sidi Ben Acher est divisé en deux :
 Partie située entre la voie et la muraille est affectée à un espace public,
 L’autre partie située entre la voie et le quartier fera l’objet d’une restructuration.
 L’affectation du cimetière Sidi Bel Abbas est maintenue ;
L’aménagement de la vallée du Bouregrg aura des retombées importantes sur le plan
économique : création d’un complexe portuaire, d’une zone touristique, de centres
commerciaux, d’un parc de bureaux mais aussi redynamisation des Médinas. L’Agence du
Bouregreg estime que les six séquences du projet permettront la création de plus de 85 000
emplois privés.

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Ce projet a déclenché les procédures d’expropriation des terres appartenant à des
propriétaires dont certains sont des notables44 qui ont exprimé leurs vives oppositions contre
l’agence de l’aménagement des rives du Bouregreg suite à l’annonce de certaines indemnités
jugées dérisoires.
Les orientations du SOFA serviront comme une référence aussi bien à l’élaboration du
schéma régional d’aménagement du territoire ainsi que le schéma directeur d’aménagement
urbain. Elles privilégient la maîtrise des zones périurbaines, Elles se basent sur la mise à
niveau des équipements existants et l’amélioration du système de transport qui doit être
fourni en particulier vers les nouvelles zones d’urbanisation.
En comparaison avec les prévisions du SOFA , ces projets limitrophes de Sala AL Jadida
vont en parallèle avec ses orientations .Il s’agit du Technopolis installé sur une superficie de
300 Ha qui constitue un prolongement de l’extension urbaine de la ville de Salé via Sala Al
Jadida sur la partie Sud –est, d’où c’est une extension de Sala Al Jadida , qui s’est réalisée
sur un territoire qui relevait à la commune rurale de Shoul. Actuellement, le Technopolis
relève administrativement au territoire de l’arrondissement de Hssaine rattaché à la commune
urbaine de Salé. Aussi les projets d’habitat programmés par l’agence d’aménagement des
rives de la vallée de Bouregreg sur la partie mitoyenne de Sala Al Jadida, auront sans doute
un impact sur l’extension de Sala Al Jadida Cette situation projetée peut être spatialisée
suivant la carte suivante :
Carte n° 12: Extension urbaine possible de Sala Al Jadida

44
Il S’agit du parlementaire élu au niveau de circonscription de Sala Al Jadida et président de
l’arrondissement de Hssaine M.Benatia

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Source : Elaboration personnelle sur la base des estimations des futurs projets et des dérogations -
2010

148
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2.3.2. Consistance du projet de Technopolis de Rabat :
Dans le cadre de la stratégie e-Maroc, il a été proposé de doter l’économie marocaine des
technopoles de niveau international, des technoparcs régionaux et de des zones d’accueil
intelligentes, capables de répondre aux exigences des investisseurs dans le domaine des
technologies de l’information et de la communication et de l’audiovisuel.

Une première étude d’un projet d’une Technopole des TIC au Maroc, a été sur la base
d’une étude de faisabilité élaborée par le cabinet d’études français (Aménageurs –
Développeur de France) ayant l’expertise nécessaire dans des projets similaires, a validé le
concept et a conclu à l’opportunité de réaliser une technopole dédiée aux activités des
Technologies de l’Information et de la communication dans notre pays.

- Atouts du site :

Le projet Technopolis a été inauguré au mois de décembre 2005 sur une superficie de 300
ha dans la région de Rabat – Salé à proximité de Sala Al Jadida.

• Positionnement sur la route périphérique menant vers l’autoroute de Fès / Tanger et à 5

Km environ de l’aéroport de Rabat- Salé

• Un site privilégié et un cadre agréable notamment à proximité de l’axe autoroutier et

mitoyen de la forêt Maâmora.

• Environnement favorable pour le développement d’une technopole des technologies de

l’information et de la communication et des médias à proximité de la capitale du Royaume et
des infrastructures nécessaires à son développement.

- Composantes techniques du projet :

Le projet comporte une première tranche de 107 hectares, financée par des fonds publics
(3,3 milliards de Dhs, dont 4% pour le foncier, 13% pour l’aménagement de la zone, 83%
pour la construction), une deuxième tranche de 200 hectares devrait être aménagée d’ici
2013. A terme ce sont près de 30 000 emplois qui devraient être créés. La première tranche
est viabilisée (voiries, assainissement, réseaux, aménagements) et représentera 300 000 m²
de planchers dont 200 000 sont des plateaux de bureaux. En octobre 2008, cette première
tranche a été partiellement mise en service depuis 45 000 m² ont été mis en service.

Ce Technopole traduit la volonté de faire de la Région de RSZZ un leader dans le

domaine des nouvelles technologies et plus globalement des activités offshore à forte valeur
ajoutée et forte croissance (business process outsourcing, microélectronique, nano et bio
150
D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
technologies…). Le parc a pour vocation d’attirer les investisseurs étrangers grâce à un
système d’incitations fiscales et de guichet unique mais aussi grâce à une offre de services
aux entreprises très développée (centre de conférences, banques, assurances, cabinets de
recrutement et de consulting, centre de formation, établissements de restauration,
commerces, services médicaux et sportifs…).

 Jusqu’au mois d’Avril 2010, le Technopolis Rabat Salé a créé 5000 emplois directs et
indirects alors que ce n’a été que de quelques centaines.

2.4 .Impact des deux projets de l’aménagement des rives du Bouregreg et du

Technopolis sur les prix du foncier
Les premières répercussions de ces deux projets sur le marché de logement à Sala Al
Jadida sont nettement remarquables sur le prix du foncier que ce soit le prix du m² des
immeubles de l’habitat collectif et les terrains nus du lotissement Villa et Immeuble R+2 ,
ainsi que celui du loyers , selon notre contact avec les agences immobilières , nous avons pu
établir ce graphe qui témoigne d’une flambée des prix en particulier depuis l’année 2008,
date qui a connu un avancement important du projet du Bouregreg et du Technopolis .

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D.E.S EN AMENAGEMENT ET URBANISME - INAU 2010
 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel

Graphe n°25 : Evolution des prix du foncier

Milliers de Dhs/ m ² Evolution des prix du foncier à Sala Al Jadida (1998-2010)

14
12 Im m euble/
10 habitat
collectif
8

6
Terrain
4 nu/R+2;Villa

2
0
Années

Source : Agences immobilières sises Sala Al Jadida –Avril 2010

Cette évolution des prix du foncier a engendré le recours au « noir » en particulier de la
part des promoteurs immobiliers des récents projets de l’habitat collectif et qui varie
actuellement entre les 400.000 Dhs et les 100.000 Dhs 46

2.5. Le renforcement des axes routiers liant Sala Al Jadida avec les autres centres
urbains
*Elargissement de la RP 4006 et le renforcement du tronçon situé entre la RP 4029 et
Métro :
Ce tronçon de la RP 4006 constitue le prolongement du Boulevard Ezzarbia et connaît
un trafic important étant donné qu’il dessert Kariat Ouled Moussa, la cité de Sala Al Jadida,
Souk Lakhmis et la zone d’Ouled Hlal en pleine expansion urbaine.
Pour homogénéiser cette section, il sera procédé à son élargissement de 7 à 12 m et le
renforcement de la chaussée entre la RP 4029 et Métro sur une longueur de 2,4 km.
*Construction de la RP 4006 à 7 m entre RP 4029 et la RP 4039 sur une longueur de
5,3 km :
Cette section de la RP 4006 se trouve en état de piste. Elle permet de relier le quartier
Moulay Ismaïl, Kariat Ouled Moussa, Ouled Hlal et Sala Al Jadida avec la voie de
contournement et de décongestionner, par voie de conséquence, le rond point de Hay
Essalam et le centre ville.
*Dédoublement et renforcement de la RP 4029 du PK 0 + 000 (RN6) au PK 3 + 800
(Sala Al Jadida) :

46
C’est le cas des ventes d’appartements des sociétés Al Arssa , Al Amine , Riyad Sala Al Jadida
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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
Cette route constitue l’entrée principale à la Cité Sala Al Jadida et au secteur Ouled Hlal
en pleine expansion urbaine à partir de la route nationale 6 et constitue l’unique desserte à la
faculté des sciences Economiques, Juridiques et Sociales de Salé et au Centre National des
Handicapés en cours de construction.
Les travaux de cette route consistent en :
 Le renforcement de la chaussée de 7 m existante.
 Le dédoublement de la chaussée avec la création d’une nouvelle voie de 7 m.
 Création de trottoirs de 2 x 2 m.
 Réaménagement de l’intersection avec la RN6.
*Elargissement et renforcement de la RP 4039 de 2,6 à 4 m entre la RP 4006 et le
carrefour Sala Al Jadida sur 6,3 km :
-La route provinciale 4039 constitue une substitution de la voie de contournement en cas
de problème et permet de relier les populations de Shoul avec le siège de leur commune.
-L’état de chaussée de cette route présente des dégradations nécessitant les travaux de
maintenance précités.
-L’aménagement de la RP 4039 permettra la création d’un nouvel itinéraire : RN 6- RP
4039- RP 4006- RP 4029.

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel

Conclusion du deuxième chapitre

Le projet de l’aménagement des rives du Bouregreg s’inscrit nettement en rupture avec la

tendance précédente qui fait apparaître des disparités entre Rabat et Salé. Il trouve toute son
utilité dans la requalification de la zone urbaine unifiée de Rabat et Salé. Toutefois, il reste
un projet de territoire non partagé et continue de susciter plusieurs commentaires au sein de
la population locale quand aux éventuelles retombées sur les conditions socio -économiques
et le niveau de vie au moment même que les projets qui y sont programmés prévoient
accaparer des superficies plus importantes à Salé, qu’à Rabat. D’où, les zones à exproprier
seront nombreuses à Salé et dans les aires mitoyennes de Sala Al Jadida.
De plus, le Technopolis de Rabat Salé qui vise la création d’une Technopôle dédiée à la
recherche et au développement des nouvelles technologies, prévoit la création d’un centre de
développement de logiciels, un centre de design et d’un Media Parc. Il s’avère d’une grande
importance dans la mesure où il sera en parfaite symbiose avec les instituts et les écoles de
formation techniques situés à la capitale, à condition qu’il ne soit un projet très sélectif en
matière d’intégration et des opportunités d’emploi.
Ces grands projets de développement de l’agglomération font transférer plus loin les
problèmes de la circulation vers les périphéries de la capitale dont la maîtrise de la densité
constitue un défi majeur en vue de décongestionner les centre urbains .C’est pourquoi que,
sans attendre l’achèvement du nouveau pont, l’Agence de l’aménagement des rives du
Bouregreg a investi dans un outil d’observation par caméras vidéo des flux de la circulation,
qui sont en cours d’installation dans 7 carrefours desservant le pont.
Pour l’aménagement de la ville de Salé, et vu les problématiques urbaines notamment
celles qui sont liées aux domaines de logement et des activités, le SDAU prévoit la création
de plusieurs projets d’habitat et un parc d’activité qui doit être déplacé à Sidi Bouknadel
selon le schéma d’organisation fonctionnelle et d’aménagement. Aussi, le projet de
développement urbain et le suivi des dérogations, donnent un intérêt particulier à la
requalification du tissu urbain.
Cependant, bien plus que le mégaprojet du Bouregreg et du Technopolis , c’est le
Tramway dont la quatrième tranche prévoit desservir Sala Al Jadida entre 2016 et 2020, qui
est le projet structurant qui peut être un facteur d’intégration économique et sociale le plus
susceptible de changer les données relatives à la mobilité urbaine , et ce dans un contexte où
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la compétitivité des agglomérations, la qualité de vie en leur sein n’ont de sens que par
rapport à leurs capacités à répondre à un besoin vital de mobilité, à condition de la réussite
de la pérennité de son exploitation et l’atténuation de toutes éventuelles inégalités de
mobilité liées à cette nouvelle offre de transport .

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel

Conclusion de la deuxième partie

La décentralisation repose sur la reconnaissance d’intérêts locaux spécifiques, distincts

des intérêts nationaux. Défendre les intérêts des communes ou des arrondissements exige
des élus une capacité d’initiative, de conception et de gestion des projets territoriaux de
développement local conformément aux attributions reconnues à chaque échelon des
collectivités locales. En effet, le rattachement administratif de Sala Al Jadida à un échelon
administratif inférieur à celui sur lequel elle a été créée durant quatre années en tant que chef
lieu d’une préfecture, s’est répercuté négativement sur sa gestion urbaine et son essor. C’est
un méga quartier résidentiel dit aussi « Hay Malaki », la cité royale en faisant référence au
don foncier du feu Hassan II, « Sala Al Baida » du fait des problèmes de transport inter
urbain que la population a survécue pendant une décennie
L’élément humain occupe une place stratégique aussi bien des fonctionnaires et des
agents des collectivités locales que des élus, surtout que l’expérience a montré que la tutelle
administrative ne constitue pas toujours une garantie contre la mauvaise gestion et les
irrégularités, alors que le renforcement de la capacité de la gestion et de la
responsabilisation, par le biais d’ un système rationnel de déconcentration et de
décentralisation est un facteur capable de conduire à une amélioration de la qualité de la
gestion urbaine.
Si la reconnaissance de l'autonomie juridique est une condition nécessaire à l'existence
des finances locales, elle n'est pas une condition suffisante. L’arrondissement de Hssaine qui
gère les problèmes de proximité à l’instar de tous les arrondissements ne dispose pas
d’autonomie financière sans laquelle l'autonomie juridique risquerait de déboucher sur
l’échec. Seule cette autonomie financière peut rendre effective l'autonomie juridique en
particulier pour les villes nouvelles qui sont affrontées à des problèmes particuliers.
Actuellement, la conurbation fait face à une évolution urbaine et démographique effrénée
caractérisée par la densification du tissu urbain, une forte urbanisation du littoral et
l’étalement de l’espace urbain sur les zones périphériques. Dans ce même objectif, la
répartition des fonctions et des groupes sociaux donnant naissance à une grande disparité
entre Rabat, Salé et Sala Al Jadida. Salé a été toujours qualifiée « ville populaire », qui
fonctionne comme un réceptacle des populations issues de Rabat. Elle souffre de la

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dégradation de son paysage urbain trop fragmenté, il est le résultat des opérations dispersées
au gré des opportunités et des spéculations foncières.
Aussi, le lancement des travaux de la réalisation du mégaprojet de l’aménagement des
rives du Bouregreg , en tant qu’ initiative royale, est accompagné par toutes les garanties de
réussite à fin d’être un élément capital visant l'union entre deux villes proches. Il est soutenu
par les administrations et les partenaires qui sont mobilisés en vue de conjuguer leurs efforts
dans le but de faciliter la réalisation des différentes opérations de ce chantier d'envergure
notamment celles relatives à la simplification des procédures et la réduction des délais de
traitement des dossiers et d'obtention des autorisations.
Les orientations du SOFA de l’Aire métropolitaine serviront également comme cadre de
référence pour la requalification des fonctions existantes pour qu’elles soient en parfaite
adéquation avec l’implication de tous les acteurs.

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Conclusion générale

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La ville de Salé a fait depuis 1971 l'objet des études de planification urbaine à travers les
documents d'urbanisme prévisionnel (SDAU et PA), ceux-ci ont certainement conditionné
le développement urbain et l’extension spatiale de la ville, néanmoins, ils sont restés
impuissants devant les problématiques réelles de la ville.
Si l’aménagement du territoire est une condition essentielle du développement
économique tant : Quantitative par les grandeurs économiques de la croissance du produit
intérieur brut (PIB) de la productivité ; Qualitative : par la répartition géographique
harmonieuse de la richesse nationale sur l’ensemble du territoire qui se mesure par la qualité
de vie, et l’égalité des chances d’accès de tous à cette richesse.
A Sala Al Jadida, il y a du quantitatif qui se présente par le nombre important des unités
de logement produites dans un terme record, mais il y a moins du qualitatif en raison de
l’aménagement et la répartition inégale des équipements collectifs, c’est une extension
urbaine au sud -est de Salé vu qu’elle était implantée dans un site qui appartenait jadis à une
zone rurale de Hssaine, qui relevait au ressort territorial de la commune rurale de
Bouknadel, cette dernière elle même a connu récemment une partition en deux communes ,
l’une rurale à savoir la CR Amer et l’autre urbaine la CU Sidi Abi Al Kanadil (l’ex –centre
urbain Zerdal).

De plus, l’objectif d’arriver à zéro bidonvilles à Salé n’a pas été atteint vu la non prise en
considération les capacités financières des bidonvillois, leurs modes de vie, l’absence de
communication et d’accompagnement à l’époque, ainsi que le système de péréquation
adoptée par la direction gestionnaire du projet Sala Al Jadida à travers la production des
logements promotionnels et la cession des lots de terrains situés dans la zone du lotissement
Villa et les immeubles R+2. Le produit financier de cette péréquation n’a pas été réinjecté
dans la création de nouveaux projets de résorption de l’habitat insalubre ou celui de
relogement des ménages de l’habitat menaçant ruine en tant qu’objectif complémentaire de
l’opération Sala Al Jadida, et ce pour secourir la société gestionnaire de ses problèmes
financiers.
Aussi, le recours à la pratique des dérogations qui changent l’affectation des équipements
collectifs et les espaces publics tels que ceux destinés aux places de loisirs et de distractions
n’a témoigné d’aucun apport économique et social sur lesquels elles se sont fondées pour
dépasser la lourdeur des procédures d’instruction des autorisations de lotir et de construire

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ainsi que la rigidité des plans d’aménagement ,ces derniers tels qu’ils sont prévus par le
dahir n°25-90 relatif à l’urbanisme se caractérisent par le fait qu’ils constituent des
règlements d’occupation et d’utilisation des zones et qu’ils n’ont pas de dimension
prospective et opérationnelle. Ils sont en effet davantage des documents de police de
l’utilisation des sols que l’expression d’un projet urbain.
Si la charte communale a érigé la commune, depuis 1976, en un véritable acteur en
matière de l’urbanisme et d’aménagement du territoire, et en une instance de contrôle qui
veille à l’application et au respect des règles en vigueur dans ce domaine, la nouvelle charte
communale 2002 a été fidèle à cette logique et a porté consécration de ce rôle.
Toutefois, L’inexpérience des élus communaux, jointe à l’absence des ressources
humaines qualifiées et de ressources matérielles suffisantes, ainsi que la lourdeur de la
machine administrative ont conduit à une faible efficience de la gestion locale qui se traduit
par une faible maîtrise du développement urbain.

Tamesna, Tamansourt, Bab Zaër, les noms de trois « villes nouvelles » qui vont
apparaître sur la carte du Maroc. Derrière ce concept, l’idée est de créer des centres urbains
autonomes ou des villes-satellites aménagées à la périphérie de grands centres urbains
(Rabat et Marrakech) afin d’alléger la pression sur ces villes.
La création des « villes nouvelles » obéit à un double impératif : faire face aux besoins
croissants des populations en matière d’habitat et contribuer à l’éradication des bidonvilles.
Les villes nouvelles ne doivent pas ressembler à des cités-dortoirs. Elles doivent être dotées
d’un maximum d’infrastructures et d’équipements collectifs : administrations, écoles,
dispensaires, mosquées et complexes sportifs. Leurs connexion aux réseaux de transport
urbain est indispensable à fin de favoriser la mobilité des habitants, c’est l’objectif escompté
du projet du Tramway, condition inévitable pour y créer aussi un minimum d’activité
économique, et portant comme une source de revenu pour les résidents. Pas question donc
de refaire d’immenses cités-dortoirs avec ce que cela suppose comme risques sociaux tel
que le chômage et la délinquance.
Malgré ses problèmes, Sala Al Jadida attire toujours des arrivants venus en particulier de
la région et même des marocains résident à l’étranger. Ce gigantesque projet qui n’a pas
encore réussi ses ambitions d’accueillir 120 000 habitants, il a donné la naissance d’une cité
d’accueil importante en matière de la migration définitive qu’aucune zone de la région ou
même du pays n’a connu dans son histoire.

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A l’échelon international, de plus en plus de stratégies locales de développement sont

élaborées et mises en œuvre avec la participation des populations. L’importance croissante
du tissu participatif dans les différents pays s’intéresse au développement d’une
mobilisation collective pour remédier à plusieurs questions locales.
Toutefois, il faut soulever plusieurs défis à savoir :l
-Le manque d’implication et d’engagement des collectivités locales dans le processus de
la planification urbaine.
- L’absence de projet urbain fédérateur des actions sectorielles souvent engagées sans
coordination et sans vision d'ensemble à l'échelle de la ville.
- L’absence d’intérêt et de compréhension des enjeux de la planification urbaine par le
grand public. L'intérêt des associations et des ONG est porté sur des questions thématiques
ou sur des préoccupations à l'échelle du quartier.
- L’insuffisance des moyens financiers et opérationnels permettant la mise en œuvre des
objectifs attendus.
L’aménagement du territoire nécessite que soient aménagées les structures
territoriales régionales à un échelon plus élargi et préciser les compétences administratives
correspondantes dans le but de régler les déséquilibres régionaux puisque les différences
géographiques cachent les différences économiques et sociales. Ceci pour atteindre la non
marginalisation et un équilibre de richesse.
Au terme de cette conclusion, nous sommes convaincus que notre propos n’étant pas
uniquement de décerner les atouts et les faiblesses, mais plutôt d’en tirer des enseignements
utiles pour l’avenir, soit, avec les transpositions nécessaires, soit en évitant arriver à des
situations non souhaitées.
Les enjeux majeurs de toute politique territorialisée de villes nouvelles doivent prendre
en considération un certain nombre d’éléments à savoir :
-De point de vue juridique et administratif, nous constatons qu’il y a un vide juridique en
matière de la création et l’organisation du fonctionnement des villes nouvelles .Dans ce
cadre les dispositions contenues dans le projet du Code de l’urbanisme auront un impact
positif sur le devenir des villes nouvelles .D’où, l’utilité de voter des lois relatives à la
gestion des villes nouvelles indépendamment des autres textes du Code;
- La création des redevances pour l’ouverture de nouvelles zones d’urbanisation qui
doivent être versées aux collectivités locales qui abritent ces villes nouvelles ;

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-Il est temps de penser profondément aux faiblesses structurelles dont souffre le pouvoir
communal en matière de la gestion urbaine. Actuellement de nouvelles approches
d’orientations en matière d’aménagement, sont envisagées dans le cadre du SOFA et des
projets de développement urbain. Les choix adoptés parait-il sont ambitieux, mais la
question est du moins posée quant à leur mise en œuvre ;

-Il faut produire d’abord anticiper des projets de développement urbain, pour, ensuite,
produire du logement. Car la qualité première d’un logement est sa localisation au sein de
son quartier, de sa ville, de son agglomération. Aujourd’hui, il faut créer une capacité à
concevoir, à assumer et à réaliser un nombre suffisant de projets urbains susceptibles de
renforcer les finances de la collectivité locale chargée de la gestion de la ville nouvelle, en
mobilisant des ressources pour l’amélioration de la qualité des espaces, avec la promotion
des zones d’activité économique et d’investissement.

- Assurer l’accompagnement de la livraison des logements par la mise en service des

équipements en pilotant une concertation continue avec tous les auteurs d’un projet et les
futurs utilisateurs, mais surtout la volonté de coordonner l’ensemble des composantes d’un
projet d’urbanisation pour y produire, dans le temps et dans l’espace en parfaite corrélation
avec les besoins des habitants bénéficiaires de logements .
-Inciter le recours aux syndics professionnels pour la gestion des zones résidentielles
dans leur ensemble et la mobilisation des associations de quartier à fin de sensibiliser les
habitants de l’intérêt du respect des règles.

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BIBLIOGRAPHIE

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Ouvrages :

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LOCALES, Quand les notables font la ville » .Edition URBAMA, 2004.

- ABOUHANI Abdelghani. Enjeux et acteurs de la gestion urbaine.

Redistribution des pouvoirs dans les villes marocaines. Edition CODERSIA, 2000.

- AUTHIER Jean-Yves, Bacque Marie-Hélène et France Guérin-Pace (dir.),

Le Quartier : Enjeux scientifiques, actions politiques et pratiques sociales, Collection
« Recherches », Éditions La Découverte, Paris 2007.

- BEHARD D. La ville nouvelle en Île-de-France ou la fortune d’un malentendu.

Pouvoirs locaux, n°60, PUF, 2004.

-BOUCHANINE Françoise NAVEZ. Enquête, mode d’emploi : Techniques

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
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Thèse et Mémoires :
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en Histoire, Faculté des Lettres- Université Mohamed V, Rabat 2002-2003.

- ZOUGARHI Nadia. « Appropriation de l’espace et espaces de sociabilité dans

une ville nouvelle : le cas de la ville nouvelle de Sala Al Jadida ». Mémoire pour
l’obtention du diplôme d’études supérieures en aménagement et urbanisme, Rabat,
Mars 2008.

-SALHI wafae. Habitat social et relogement des bidonvillois : cas de Sala Al

Jadida .Mémoire pour l’obtention du diplôme d’études supérieures en aménagement
et urbanisme, Rabat, Février 2003.

Séminaires et rapports :

-Séminaire «La planification sectorielle : Plan Emergence, plan Azur, plan Vert, préparé
par les étudiants AHDIFA Hassan, KASMI Fatiha, HAFID Noureddine dans le cadre du
Module : PROJET DE TEERITOIRE ET MANAGEMENT TERRITORIAL sous la
direction de M. Abdelhadi RAOUNAK.

-Séminaire « Identification, formulation, évaluation de projets d’habitat » : Habiter Sala

Al Jadida, état des lieux un an après, sous la direction de F.Navez-BOUCHANINE. INAU
97-98.
- Michel PINSEAU, Schéma Directeur de Rabat-Salé, Ministère de l’Intérieur,
Novembre 1991, 137p.

-Direction de l’urbanisme. Etude d’évaluation de la mise en œuvre des documents

d’urbanisme dans la région de Rabat Salé Zemmour Zaer, Rapport relatif à l’évaluation de
la mise en œuvre des documents d’urbanisme dans la wilaya de Rabat Salé Skhirate
Témara, Juillet 2005.

- Schéma national aménagement du territoire, SNAT, Espaces de croissance, Cédérom,

Décembre 2003.

-Rapport du schéma d’organisation fonctionnelle et d’aménagement SOFA 2005.

-Plan d’aménagement de la commune de Hssaine, Rapport justificatif, juillet 2000.

-Recensement général de la population et de l’habitat RGPH 2004.
- Rapport de l'European Environment Agency, "Urban sprawl in Europe" novembre 2006.

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
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ANNEXE

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LISTE DES TABLEAUX et GRAPHES

TABLEAU N° 1 : CONSISTANCE DE LA ZONE DE L’HABITAT COLLECTIF.................................................47

TABLEAU N°2 : CONSISTANCE DU LOTISSEMENT VILLA.........................................................................47
TABLEAU N°3 : TYPOLOGIE DES LOGEMENTS PROMOTIONNELS............................................50
TABLEAU N° 4 : CONSISTANCE DES ÉQUIPEMENTS PUBLICS À SALA AL JADIDA...................................51
TABLEAU N°5: CONSISTANCE DES ÉQUIPEMENTS PRIVÉS À SALA AL JADIDA.......................................53
TABLEAU N°6 : CONSISTANCE LOTISSEMENT SALA AL JADIDA............................................................53
TABLEAU N°7 : RÉPARTITION DE LA POPULATION DE SALA AL JADIDA PAR SEXE................................56
TABLEAU N°8 : RÉPARTITION DE LA POPULATION DE SALA AL JADIDA SELON LE GROUPE D’ÂGE.......57
TABLEAU N°9 : ETAT MATRIMONIAL DES PERSONNES ÂGÉS DE 15 ANS ET PLUS...................................57
TABLEAU N°10 : RÉPARTITION DE LA POPULATION ACTIVE DE SALA AL JADIDA..................................59
TABLEAU N°11 : SALÉ. EVOLUTION DE LA POPULATION ENTRE 1994 ET 2004 : BILAN SIMPLIFIÉ........62
TABLEAU N° 12: RÉPARTITION DES DERNIERS MILIEUX DE RÉSIDENCE DES ORIGINAIRES DE RABAT ET
SALÉ...............................................................................................................................................65
TABLEAU N° 13 : SITUATION DES BIDONVILLES- SALÉ / ARRÊTÉE EN 2004)......................................69
TABLEAU N°14 : VENTILATION DES MÉNAGES BIDONVILLOIS PAR ARRONDISSEMENT..........................71
TABLEAU N° 15 : PROGRAMME VILLE SANS BIDONVILLES- SITUATION ARRÊTÉE FIN NOVEMBRE 2009-
........................................................................................................................................................75
TABLEAU N° 16: COMPARAISON ANTRE LA SITUATION PRÉCÉDENTE ET ACTUELLE DES BIDONVILLES
VISÉS PAR LE PROJET SALA AL JADIDA (EN 1992 ET 2010)...........................................................76
TABLEAU N°17 : DISTRIBUTION DE L’ESPACE AUX DIFFÉRENTS MAÎTRES D’OUVRAGE D’ÉQUIPEMENTS
........................................................................................................................................................80
TABLEAU N°18 : NIVEAU DE RÉALISATION DES ÉQUIPEMENTS SCOLAIRES À SALA AL JADIDA............81
TABLEAU N°19: NIVEAU DE RÉALISATION DES ÉQUIPEMENTS SANITAIRES À SALA AL JADIDA............83
TABLEAU N°20: NIVEAU DE RÉALISATION DES ÉQUIPEMENTS DE CULTE...............................................83
TABLEAU N°21 : NIVEAU DE RÉALISATION DES ÉQUIPEMENTS RELEVANT DU MINISTÈRE DE
L’INTÉRIEUR...................................................................................................................................85
TABLEAU N°22: NIVEAU DE RÉALISATION DES ÉQUIPEMENTS RELEVANT DU MINISTÈRE DES FINANCES
À SALA AL JADIDA.........................................................................................................................86
TABLEAU N°23: NIVEAU DE RÉALISATION DES ÉQUIPEMENTS CULTURELS À SALA AL JADIDA............86
TABLEAU N°24: EQUIPEMENT DE LA RÉDAL..........................................................................................87
TABLEAU N°25 : TAUX DE RÉALISATIONS DES ÉQUIPEMENTS COLLECTIFS À SALA AL JADIDA............88
TABLEAU N°26 : RÉCAPITULATIF DE LA RÉPARTITION DES ÉLÈVES PAR CLASSE ET PAR
ÉTABLISSEMENT SCOLAIRE PUBLIC.................................................................................................91
TABLEAU N°27: RÉCAPITULATIF DE LA RÉPARTITION DES ÉLÈVES PAR CLASSE ET PAR
ÉTABLISSEMENT SCOLAIRE PRIVÉ...................................................................................................92
TABLEAU N°28 : ZONES INDUSTRIELLES DE LA COMMUNE DE HSSAINE RELEVANT DE L’EX-
PREFECTURE DE SALE AL JADIDA.....................................................................................106
ENTRE 1998 ET 2002.............................................................................................................................106
TABLEAU N°29 : ZONES INDUSTRIELLES DES COMMUNES DE LAAYAYDA ET BOUKNADEL
RELEVANT DE L’EX- PREFECTURE DE SALE AL JADIDA.............................................107
ENTRE 1998 ET 2002.............................................................................................................................107
TABLEAU N° 30 : LISTE DES MEMBRES DU CONSEIL DE L’ARRONDISSEMENT DE HSSAINE..................110
TABLEAU N°31 : FRÉQUENCE DES POINTS EXAMINÉS LORS DES SESSIONS DE L’ARRONDISSEMENT DE
HSSAINE.......................................................................................................................................114
TABLEAU N°32 : EXTRAIT DE L’ÉTAT DES DOTATIONS DES DÉPENSES DU COMPTE ADMINISTRATIF DE
L’ARRONDISSEMENT DE HSSAINE AU TITRE DE L’ANNÉE 2009 ET DES DOTATIONS PROPOSÉES
POUR LE BUDGET DE L’ANNÉE 2010.............................................................................................116
TABLEAU N °33 : PRINCIPALES DEMANDES DE DÉROGATIONS CONCERNANT LE TERRITOIRE DE SALA
AL JADIDA DÉPOSÉES AUPRÈS DE LA PRÉFECTURE DE SALÉ.......................................................118
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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel
TABLEAU N°34 : MODIFICATIONS APPORTÉES PAR LES CHEFS DE MÉNAGES AUX LOGEMENTS..........124
TABLEAU N° 35 : RÉCAPITULATIF DES MONTANTS ALLOUÉS PAR L’INDH EN DIRHAMS CONCERNANT
LES PROJETS SITUÉS À L’ARRONDISSEMENT DE HSSAINE.............................................................141
TABLEAU N°36 : PROJET TRANSVERSAL -INDH /2006-2008 SALÉ....................................................142
TABLEAU N °37: TYPOLOGIE DU BÂTIMENT DANS LE PROJET DU BOUREGREG...................................146

GRAPHE N°1 : EVOLUTION DE LA POPULATION DE RABAT –SALÉ.........................................................26

GRAPHE N° 2: EVOLUTION DE LA POPULATION DE SALÉ ET TAM INTERCENSITAIRE...........................27
GRAPHE N°3 : DENSITÉ DE LA POPULATION DE LA RÉGION DE RABAT SALÉ ZEMMOUR ZAER.............28
GRAPHE N°4 : RÉPARTITION DU COÛT GLOBAL DU PROJET DE SALA AL JADIDA..................................44
GRAPHE N° 5 : RÉPARTITION DES LOGEMENTS DE SALA AL JADIDA SELON LEUR TYPOLOGIE :...........45
GRAPHE N°6 : RÉPARTITION DE LA POPULATION DE SALA AL JADIDA SELON L’ÉTAT MATRIMONIAL. .58
GRAPHE N° 7 : RÉPARTITION DE LA POPULATION SALA AL JADIDA SELON LE NIVEAU D’INSTRUCTION.
........................................................................................................................................................58
GRAPHE N° 8 : TYPOLOGIE D’HABITAT..................................................................................................59
59
GRAPHE N°9 : PROFESSION DES ACTIFS..................................................................................................60
GRAPHE N°10 : RÉPARTITION DES ARRIVÉES À SALÉ SELON L’ARRONDISSEMENT ENTRE 1994 ET 2004
........................................................................................................................................................63
GRAPHE N°11 : RÉPARTITION DES CHEFS DE MÉNAGES SELON LES DERNIÈRES RÉSIDENCES AVANT
L’INSTALLATION À SALA AL JADIDA.............................................................................................64
GRAPHE N°12 : RYTHME DE LA PRODUCTION DE LOGEMENT.................................................................67
GRAPHE N°13 : RÉPARTITION DES BIDONVILLES VISÉS PAR LE PROJET SALA AL JADIDA / NBRE DES
BARAQUES......................................................................................................................................68
GRAPHE N°14 : STATUTS JURIDIQUES DES TERRAINS OCCUPÉS PAR LES BIDONVILLOIS......................73
GRAPHE N°15 : SITUATION DES BIDONVILLOIS VISÉS PAR LE PROJET SALA AL JADIDA ENTRE 1992. . .76
GRAPHE N° 16 : SITUATION DES BIDONVILLOIS VISÉS PAR LE PROJET SALA AL JADIDA EN 2010........76
GRAPHE N° 17 : FRÉQUENCE DES PREMIÈRES ATTENTES PAR ORDRE DÉCROISSANT DES CHEFS DE
MÉNAGES SELON LES ÉQUIPEMENTS..............................................................................................94
GRAPHE N°18 : RÉPARTITION DES MEMBRES DU CONSEIL MUNICIPAL SELON L’APPARTENANCE
POLITIQUE.....................................................................................................................................112
GRAPHE N° 19 : RÉPARTITION DES MEMBRES DU CONSEIL MUNICIPAL SELON L’ÂGE..........................112
GRAPHE N°20 : RÉPARTITION DES MEMBRES DU CONSEIL MUNICIPAL SELON LE NIVEAU
D’INSTRUCTION.............................................................................................................................113
GRAPHE N° 21 : DOTATIONS BUDGÉTAIRES ALLOUÉES PAR LA CU DE SALÉ AUX ARRONDISSEMENTS
......................................................................................................................................................115
GRAPHE N° 22: RÉPARTITION DU NOMBRE DES INFRACTIONS D’URBANISME PAR ANNEXES
ADMINISTRATIVES ET CAÏDAT DE LA VILLE DE SALÉ –ANNÉES 2009..........................................123
GRAPHE N °23 : EVOLUTION DU NOMBRE DES INFRACTIONS EN MATIÈRE DE L’URBANISME.............125
GRAPHE N°24 : FRÉQUENCE DES PAIEMENTS DES COTISATIONS MENSUELLES DES CHEFS DE MÉNAGES
(CM) POUR LE SYNDIC.................................................................................................................134
GRAPHE N°25 : EVOLUTION DES PRIX DU FONCIER..............................................................................155

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel

LISTE DES CARTES

Numéro Titre N°
de la de
carte Page
1: Situation géographique de la région RSZZ, de Salé de l’arrondissement de Hssaine 23
et de Sala Al Jadida
2: Situation de Salé 25
3: Situation de l’habitat irrégulier et des bidonvilles de Salé 30
4: Situation de l'arrondissement de Hssaine 36
5: Localisation de Sala Al Jadida 38
6: Situation des tranches d’exécution des travaux 46
7: Répartition des équipements collectifs à Sala Al Jadida 52
8: Situation des douars visés par le programme Villes Sans bidonvilles-Novembre 72
2009
9 Situation des équipements collectifs de Sala Al Jadida 90
10 : Projets de dérogations 119
11 : zone d’aménagement des rives de la vallée Bouregreg 145
12 : Zone d’extension urbaine possible de Sala Al Jadida 150

Liste des photos

Numéro Titre N°
de la de
photo Page

1 Prises de vue de l’habitat menaçant ruine au sein de l’ancienne médina de Salé 31

2 Exemple de résidences sociales réalisées par la société Bymaro entre 1995-1998 49
en utilisant la technique des murs porteurs
3 Exemple de résidences sociales réalisées par (ADDOHA) entre 2006-2008 49
4 Mosquées 84
5 Sièges de Maroc télécoms et de l’ex-préfecture de Sala Al Jadida 85
6 Travaux de réalisation des canalisations des eaux usées entreprises respectivement 122
sur :1- la voie publique et 2-l’immeuble n° 101 en Janvier et Mai 2010 pour défaut
de leur non installation par la société DOUHA
7 Transport des restes des murs en plâtre d’isolation suite aux modifications 124
entreprises dans un immeuble et infraction des règles de l’urbanisme
8 lieu à proximité de l’école Arrochd 128
9 Etat actuel des points de collecte des ordures ménagères - Place située à proximité 128
de la poste
10 Exemple de l’occupation du domaine public 129
11 Occupation des parties communes par la création d’une deuxième porte d’entrée 135
de l’appartement au détriment des couloirs

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quartier résidentiel

GUIDES D’ENTRETIENS

La direction de l’aménagement de Sala Al Jadida (DASA)

Questions :

Q .1.Quelle est la consistance de l’opération sala al Jadida?……………………………

Q .2. Quel est le nombre des appartements livrés aux bénéficiaires par année ?………..

Q .3. Quel est le nombre de lots de terrain vendus dans le lotissement des habitations
individuelles? ………………………………………………………………...............

Q. 4. Y a-t-il des problèmes de financement de cette opération?………………………

Q. 5. Y a-t-il une révision du projet de cette opération?

…………………………………………………………………………………………

Q .6. Parmi les six tranches de cette opération, la dernière n’a pas été réalisée jusqu’à
nos jours, quelles sont les raisons qui ont abouti à cette situation?
………………………………………………………………………………………..

Division de l’Urbanisme de la préfecture de Salé

Q.1: Quelles sont les principales difficultés rencontrées pour la mise en œuvre du projet
de la ville nouvelle de Sala al Jadida ?
* Difficultés d’ordre administratif:
……………………………………………………………………………………….
* Difficultés d’ordre technique :
…………………………………………………………………………………………
* Difficultés d’ordre financière :
…………………………………………………………………………………………

* Autres à préciser :
…………………………………………………………………………………………
Q.2: Quels sont les atouts et faiblesses de ce projet ?
…………………………………………………………………………………………
Commune urbaine de Salé

-Division de l’urbanisme et des constructions

Q.1 : Quel est le bilan des réalisations du projet de la ville nouvelle de Sala al Jadida ?

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 Sala Al Jadida entre le projet d’une ville nouvelle et la réalité d’un méga-
quartier résidentiel

……………………………………………………………………………………………
…….
Q.2 : Y a t-il des projets de dérogation prévus au niveau de Sala al Jadida ?
…………………………………………………………………………………………

-Service Comptabilité (Recette et dépense)

Q.1 : Pouvez vous nous donner une idée sur les dotations budgétaires allouées à la
gestion des services publics au niveau de Sala Al Jadida ?...........................................

Q.2 : Y a –il d’autres intervenants dans cette gestion notamment à travers la gestion
déléguée.....................................................................................

Q.3 : Quels sont les domaines qui absorbent le plus de ressources financières à sala al
Jadida...........................................................................................................................

Q.4 : Quels sont les principaux projets financés (ou cofinancés) par la Commune, et leur
degré de réalisation ?.............................................................................................

Service technique

Q.1 : Quelles sont les actions menées dans le cadre de la police administrative
notamment les autorisations de construire et les demandes de modifications apportées aux
logements ?

Q.2 : quel est votre apport dans le système de contrôle des infractions des règles
d’urbanisme dans le cas de sala al Jadida sachant que 70% des immeubles sont construits
suivant les techniques des murs porteurs ?

Q.3 : Comment se manifeste l’action de la commune ? Et quelle est sa fréquence ?

Q.4 : Est-ce que le nombre des infractions a varié après la fusion des deux préfectures
Salé Médina et Salé Al Jadida suite à l’adoption du système de l’unité de ville ?

Délégation du Ministère de l’Education Nationale

Q.1 : Jugez-vous que la situation de l’infrastructure scolaire dont dispose Sala Al Jadida
soit suffisante ? (La carte scolaire)
…………………………………………………………………………………………
Q.2 : On parle souvent de la faible capacité des écoles, jugez-vous cette capacité
satisfaisante ?
…………………………………………………………………………………………
Q.3 : Existe-t-il des cantines scolaires?................................................................

Q.4 Combien d’écoliers bénéficient-ils ?..............................................................

Délégation Provinciale du Ministère de la Santé publique

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quartier résidentiel
Questions :

Q.2 : Les moyens dont dispose le service de la Santé à sala al Jadida.

- Au niveau des ressources humaines :
……………………………………………………..
- Au niveau de l’équipement :
……………………………………………………..
Q.3 : On remarque qu’il n’existe aucune maison d’accouchement à sala al Jadida, malgré
qu’elle abrite une population estimée à 70.000 habitants. La population locale recourt tant à
Rabat et Salé. Quelles sont, selon vous, les causes de ce manque ? Y a-t-il une
programmation pour remédier à cette situation ?
……………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………

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Questionnaire de l’enquête - Ménage réalisée à Sala Al Jadida -

Année 2010

1/ MENAGE

1.1-Personne enquêtée :
 Chef de ménage homme  Chef de ménage femme  Un membre du ménage
 Autres (préciser)……………………………… …………………………………...
1.2-Age de la personne enquêtée ……………………………………………………
1.3-Lieu de naissance : …………………………………
4-Statut matrimonial :
 Célibataire  marié(e)  divorcé(e)  veuf (ve)

-Si marié (e)), nombre d’enfants :…………………………………………………

-Si divorcé(e), nombre d’enfants :……………………………………………
- Nombre d’enfants scolarisés :……………………………
-dans les établissements publics :……………… ………
-dans les établissements privés :………………………….

1.5-Activité exercée : ……………………………………....……………………......

1.6 -Lieu de travail47 :………………………………………………....................
Si en chômage, depuis combien de temps ? ……………………….....................

2/Motivations au choix du site et au Logement

*Question : Pour chacun des aspects suivants concernant votre logement, diriez-vous que
vous êtes très satisfait-1, assez satisfait-2, peu satisfait -3 ou pas du tout satisfait -4 ?
-Etat du logement : salubrité, propreté, etc. ………………………………………..
-Agencement intérieur (la manière dont les pièces sont disposées)……………………
-Superficie……………………………………………………………………………
*Modifications apportées au logement
Oui…………………………………………………………………………………….
Non……………………………………………………………………………………
Si oui, quelles sont ?.....................................................................................................

47(? ) 1-à l’intérieur du quartier 2-à Salé Al Jadida 3-dans une autre ville (préciser)

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3-Les mobilités résidentielles et quotidiennes

3-1 Mobilités résidentielles
3.1.1-Résidence précédente de l’enquêté48………………………………………..
3.1.2-Date d’arrivée à Sala Al Jadida …………………………………………….
*Intentions d’habiter définitivement :
Oui……………………………………………………………………………………
Non ………………………………………………………………………………
* Si non, quels sont les motifs des intentions de changement (par ordre de priorité :
1,2 ,3…)
-Localisation de travail ………………………………………………………………
-Coût des déplacements interurbains ………………………………………………
-Recherche d’habitat individuel……………………………………………………
- Raisons tenant à la structure du logement…………………………………………
-Pour devenir propriétaire (si locataire ou hypothécaire) ……………………………
-Pour payer des annuités de prêt moins élevées…………………………………
-Raisons économiques liées au niveau de vie à Sala Al Jadida …………………
-Autres raisons ………………………………………………………………………

3-2 Mobilités quotidiennes

-Mode de déplacement aux lieux de travail ?

À pied vélo/moto voiture grand taxi bus
Autres (préciser) ………………………………………………….
- problèmes rencontrés : ………………………………………………
-Temps moyen de déplacement domicile- travail (Allée et retour) des actifs du ménage
(en minutes) via le moyen de transport le plus utilisé (en minutes) …………………..….
4- Sociabilité et vie associative
4.1 Avez-vous des relations avec des :
-Nouveaux voisins………………………………………………………………………….
-Voisins du quartier d’origine…………………………………………………………………………..
- Associations……………………………………………………………………………………………….
-Syndic………………………………………………………………………………………
-Organisation au sein d’un syndic…………………………………………………………..
-Lieux fréquentés …………………………………………………....................................
4.2 Lieux de centralité et services socio- culturels
-Mosquées………………………………………………………………………………….
-Mçalla……………………………………………………………………………………..
-Maisons de jeune………………………………………………………………………….
-Complexes sportifs……………………………………………………………………….
-Salles de sport…………………………………………………………………………….
-Places de loisirs et de divertissement……………………………………………………..
-Autres…………………………………………………………………………………….

48
Préfecture ou province, nom du quartier ou douar dans le cas de Rabat, Salé et Témara
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5 - Attentes de la population (par ordre de priorité) 1, 2,3……

Question : Parmi les composantes suivantes du quartier citées ci-après, quelles sont vos
attentes en matière d’équipements et services?
- Etablissements scolaires………………………………………………..............................
-Centres de la santé publique …………………………………………………….. 
-Proximité des services de la commune ……………………………………………………
- Proximité des services de l’annexe administrative Sala al Jadida (caïdat)……………… 
-Proximité des services de sécurité ………………………………………………………..
-Proximité des commerces de gros…………………………………………………………
-Proximité des commerces de détail………………………………………………………..
- Zones d’activité ……………………………………………………………...... …….. 
- Lieux publics pour animation et loisirs……………………………………………….. 
- Moyens de déplacements intra- urbains par les moyens de transport collectif ………..
-Moyens de déplacements inter- urbains (entre sala al Jadida et les autres centres-villes de
l’agglomération de Rabat –Salé)………………………………………………………….…

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TABLE DES MATIERES

Chapitre 2: Diagnostic des réalisations et degré d’atteinte des principaux
objectifs du projet.................................................................................................56

2.1 Caractéristiques démographiques et socio-économiques de la population de Sala Al Jadida

...............................................................................................................................56
2.1.1. Sexe et âge........................................................................................................................56
2.1.2. Etat matrimonial...............................................................................................................57
2.1.3. Niveau d’instruction.........................................................................................................58
2.1.4 La population active...........................................................................................................59
2.1.5 Caractéristiques d’habitat..................................................................................................59
2.1.6. Profession des actifs..........................................................................................................60
2.2 Atouts du projet Sala Al Jadida.............................................................................61
2.2.1. Un cadre de vie très apprécié............................................................................................61
2.2.2 .Une solution adéquate pour la maîtrise spatiale du déploiement de l’habitat non
réglementaire au Sud Est de Salé................................................................................................61
2.2.3. Sala Al Jadida : un pays d’accueil important de la migration définitive et de la migration
quotidienne (les déplacements pendulaires)...............................................................................62
2.2.3.1. Itinéraires résidentiels....................................................................................................63
2.2.4. Un marché de logement et de loyer très dynamique.........................................................66
2.3. Faiblesses de l’opération Sala Al Jadida dans la résorption des bidonvilles de Salé.....68
2.3.1. Situation précédente des bidonvilles visés par le relogement à Sala Al Jadida................68
Aspects fonciers des bidonvilles :...............................................................................................73
2.3.2. Situation actuelle des bidonvilles visés par le projet Sala Al Jadida................................76
2.3.2 Les raisons de la non adhésion des bidonvillois au projet Sala Al Jadida.........................78
2.4. Approche évaluative du degré de la réalisation des équipements collectifs................79
2.4.1. La valorisation des lots d’équipements collectifs.............................................................80
2.4.2. Illustration par l’analyse des données collectées auprès de la délégation de l’éducation
nationale sur la rentrée scolaire à Sala Al Jadida......................................................................88
2.4.3. Analyse des résultats de l’enquête ménage ayant trait aux premières attentes par ordre
décroissant des chefs de ménages...............................................................................................93
2.4.4. Les grandes tendances urbanistiques et d’aménagement de Sala Al Jadida vers un méga-
quartier résidentiel......................................................................................................................95
Conclusion du deuxième chapitre...............................................................................................96
Conclusion de la première partie................................................................................................97

DEUXIEME PARTIE :....................................................................................99

La gestion urbaine à Sala Al Jadida et sa place dans les projets urbains de
développement de l’agglomération..................................................................99

Chapitre 1 : Analyse d’une décennie de gestion urbaine................................101

1.2. La gestion urbaine : une affaire de plusieurs intervenants.................................................109

1.3. Les dérogations et l’intégration des opérateurs privés portant le réajustement du projet
Sala Al Jadida...........................................................................................................................117
1.4. Les transgressions des normes de l’urbanisme.................................................................123
1.4.4. Le suivi des infractions :.................................................................................................126
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1.4.5. Traitement des requêtes..................................................................................................126
1.5. La gestion des déchets solides...........................................................................................127
1.5.1. Une décharge publique au cœur de Maâmora: Mort annoncée d’un poumon vert. Cité .127
1.5.2. Liste des points noirs......................................................................................................128
1.6. Une occupation anarchique du domaine public.................................................................129
1.7. Problèmes de transport intra -urbain inter-urbain en liaison avec l’agglomération de Rabat –
Salé............................................................................................................................................130
1.7.1. Résultat de l’enquête ménage (la question des déplacements).......................................130
1.7.2. Les incidents marquant la période de transition vers la gestion déléguée à la société
étrangère Stareo........................................................................................................................131
1.8. Le non respect du règlement de la copropriété................................................................132
1.8.1. Le règlement de copropriété :.........................................................................................132
1.8.2. Différence entre syndic professionnel et syndic non professionnel...............................132
1.8.3. Attributions du syndic.....................................................................................................133
Avantage du syndic professionnel :..........................................................................................133
Analyse et commentaire............................................................................................................135
1.9. Rôle des associations d'habitants......................................................................................137
Le programme INDH................................................................................................................140
Conclusion du premier chapitre................................................................................................143

Chapitre 2 : Perspectives d’évolution et impact des projets de développement

urbain.................................................................................................................144

2.1 Les nouvelles approches de la planification urbaine dans l’agglomération de Rabat Salé144
2.2 Place de Sala El Jadida dans les projets de développement urbain programmés dans
l’agglomération.........................................................................................................................145
2.2.1 Le projet de l’aménagement des deux rives de la vallée de Bouregreg...........................145
2.2.2. Zones de restructuration..................................................................................................146
2.2.3. Zones de projets..............................................................................................................147
2.2.4. Observations...................................................................................................................148
2.3..1. Contexte de réalisation...................................................................................................151
2.3.2. Consistance du projet de Technopolis de Rabat :..........................................................153
2.4 .Impact des deux projets de l’aménagement des rives du Bouregreg et du Technopolis sur les
prix du foncier...........................................................................................................................154
2.5. Le renforcement des axes routiers liant Sala Al Jadida avec les autres centres urbains....155
Conclusion du deuxième chapitre.............................................................................................157
Conclusion de la deuxième partie............................................................................................159
Conclusion générale..................................................................................................................161
BIBLIOGRAPHIE....................................................................................................................166
ANNEXE..................................................................................................................................169

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