DEMARCHES A L’OUVERTURE DU CHANTIER
- Cas d’un chantier susceptible d’affecter des immeubles mitoyens -
Aspects judiciaires en rapport avec la limite de propriété
Article 662 du code civil sur la mitoyenneté :
« L’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement ni y
appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre ou sans avoir, à son refus,
fait régler par expert les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible
aux droits de l'autre. » Cet article peut justifier le constat des lieux par un huissier et servir
ensuite ce qui de droit aux déclarations de la victime à l'expert chargé de l'enquête.
1. Au démarrage des travaux
Lors du commencement des travaux, il est nécessaire de s'assurer des bornes ou limites de
propriété pour éviter tout litige de construction mordant sur le terrain voisin.
a) Le bornage
Le bornage a le grand avantage de prévenir ou de régler une discussion inutile et source de
mésentente entre les propriétaires de deux terrains qui se touchent. Pour obtenir une
délimitation rigoureuse de leurs propriétés, il est néanmoins recommandé à deux voisins de
recourir à la compétence d'un géomètre-expert par le biais de l'ordre des géomètres-experts.
Le bornage n'est pas obligatoire mais il permet d'éviter tout litige ultérieur. Le géomètre, après
avoir consulté les documents officiels de la propriété ainsi que les documents cadastraux, dresse
un procès verbal de bornage amiable, le fait signer aux parties puis implante les bornes sur le
terrain dont la tête demeure apparente au ras du sol.
b) Protection des voisins
Dans un premier temps il est essentiel que le tiers (propriétaire des habitations en limite de
propriété du chantier) fasse constater par huissier le bon état des murs de son logement avant
travaux et l'état des constructions mitoyennes par voie de référé préventif. Le constat des lieux
fait noter l'état de l'existant par huissier. Il peut aussi bien être fait à la demande du tiers comme
à la demande de l'entreprise. Article 662 du code civil (cf. § 1.4.b).
Le référé préventif consiste en la désignation d’un expert judiciaire dont la mission a été
définie avec les personnes qui sont directement concernées par l’exécution de cette mission. La
mission principale de l’expert est de contrôler l’état des immeubles voisins, les modalités de la
construction et les risques encourus en vue de prévenir les sinistres éventuels, et en cas de
sinistre informer le juge des conditions d’exécution et de réparation.
D’autre part il peut arriver, lorsque le constructeur mène un chantier en limite de propriété
(parce que les règles locales de l'urbanisme l'imposent selon le Plan d'occupation des Sols), que
la limite séparatrice soit dépassée ne serait-ce que de quelques centimètres. La victime de
l'empiétement est en droit d'exiger de ramener le mur pignon de la construction exactement en
limite séparatrice et donc de supprimer la partie construite qui empiète chez lui. La démolition
de l'excroissance peut être une opération très onéreuse. Il peut néanmoins accepter une
indemnité substantielle. Il faut retenir que la victime est fondée à exiger la démolition de
l'excroissance et il est sûr de l'obtenir en justice. L'affaire relève du tribunal de grande instance.
1/2
2. En cours de construction
a) Plainte des tiers
Dès le début des travaux, lors du terrassement et de la réalisation des ouvrages reprenant la
poussée des terres (paroi de soutènement par exemple), il peut apparaître de multiples
complications dans les habitations en limite de propriété.
Ces complications sont d'ordre matériel mais aussi humain par le bruit que peuvent occasionner
le chantier ou les vibrations.
La liste suivante n'est bien sûr pas exhaustive mais elle illustre ce qui est le plus souvent
rencontré comme conséquences matérielles.
Les tassements peuvent provoquer des nuisances au niveau de la structure de l'habitation. Il
apparaît alors des fissures, des affaissements localisés, des blocages de portes ou de fenêtre, des
décollements de mur, des descellements de carrelage, des déformations des portes, des
éclatements de papier peint ou encore des dislocations de pierre de taille.
b) Rapport d'expert et mesures à prendre
La victime de ces dommages dans sa propriété dépose une plainte au tribunal de grande
instance. Ce tribunal est une juridiction de droit commun en matière de droit civil. Il est
composé au minimum de trois magistrats du siège, dont un président, d'un représentant du
ministère public et d'un greffier. Les affaires civiles attribuées à ce tribunal sont de faible
valeur. Le président statue seul sur requête et sur référé.
Ce tribunal, après avoir noté la plainte, désigne un expert de la construction pour établir un
rapport. Ce rapport comprend :
- Les procédés de la construction
- Les dires des plaignants
- Les dires des constructeurs
- Les désordres chez le voisin avec photos
- Les mesures prises par l'entreprise face à ces désordres
- L'origine des désordres
- Les mesures d'urgence
Ces dernières mesures peuvent varier infiniment selon le type de chantier et son emplacement.
Néanmoins il est possible de citer quelques exemples qui peuvent être appliqués pour que le
chantier puisse se poursuivre.
1. Vérifier les témoins pour l'aggravation des fissures. Ces témoins peuvent être de deux
ordres. L'un est un témoin plâtre composé d'un plâtre placé sur une fissure pouvant se
décoller ou lui-même se fissurer si les déplacements se poursuivent. L'autre témoin est dit
Témoin-jauge qui est placé sur un mur en scellé, il permet de mesurer les variations
d'ouverture de la fissure.
2. Renforcer les butons, puis réancrer les butons au fur et à mesure des fouilles.
3. En fin de construction
L'expert procède à un nouvel état des lieux pour évaluer la totalité des désordres et déterminer
les réparations. Les sanctions sont alors le plus souvent financières et s'adressent à l'une ou
l'autre des parties selon la part de responsabilité.
Cette dernière est désignée par le tribunal de grande instance au vu du rapport définitif de
l'expert.
2/2
