DROIT DES BIENS

Dr NDENGA ETIENNE

NZEKWA BEKOLO CLAUDE-MARTINE IRIS 1

 INTRODUCTION GÉNÉRALE

Suivant les institutes de Justinien, le droit que nous convoquons concerne les
personnes, les choses et les actions en justice. Respectant cette nomenclature, le
code civil distingue les personnes et les choses. Les personnes qui forment la
catégorie des sujets de droits, ont déjà été étudiées. Le droit des biens que nous
allons étudier se préoccupe des choses vues sous l’angle juridique dans la mesure
où, elles sont appropriables. Les choses ne deviennent en effet des biens que dans
la mesure où elles peuvent être objet de droit. Il faut immédiatement faire observer
que les biens ne sont pas toujours envisagés individuellement mais parfois comme
formant un tout constituant un attribut de la personnalité qu’on appelle
patrimoine.
Son étude est un préalable indispensable à la compréhension de cette discipline
(I), il faudra ensuite évoquer l’intérêt et les sources de la matière (II).

I. LE PATRIMOINE

Le patrimoine désigne l’ensemble des rapports de droit appréciables en argent qui

ont pour sujet actif ou passif une même personne, ou encore l’ensemble des droits
et obligations d’une personne envisagés comme formant une universalité
juridique.
Le code civil ne traite pas du patrimoine ; c’est la doctrine et notamment Aubry et
Rau qui ont dans leur cours de droit civil systématiser la notion. Ils estiment qu’il
s’agit d’une ‘émanation de la personnalité’ en sorte que seules les personnes mais
toutes les personnes ont un patrimoine. Le patrimoine est une universalité de droit
qui comprend à ce titre un actif qui répond d’un passif. Il est l’enveloppe qui
regroupe les richesses d’une personne et qui à ce titre constitue la mesure de son
crédit, les créanciers étant titulaires sur le patrimoine d’un droit de gage général.

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À l’actif, le patrimoine ne se compose pas tant des biens que des droits réels qui
portent sur eux. De fait, ce dont sont riches les personnes, ce sont les droits réels
qu’elles détiennent sur les biens, d’avantage que des biens eux-mêmes.
Le passif comprend corrélativement les dettes dont est tenu le titulaire du
patrimoine à l’égard d’autrui. Leur étude ressortit en général au droit des
obligations, encore que l’on doive réserver au droit des biens.

Le droit des biens forme avec le droit des obligations le droit fondamental du
patrimoine. Alors que le droit des biens s’intéresse à la manière dont les personnes
s’approprient des biens et en tirent profit, le droit des obligations expliquent
comment ceux-ci circulent. Mais le droit du patrimoine ne se limite pas à l’étude
des mécanismes fondamentaux des biens et des obligations. Il existe également
un droit appliqué du patrimoine qui s’intéresse aux situations dans lesquelles se
trouve le titulaire d’un patrimoine qui s’endette (droit du crédit), des personnes
qui se marient (régimes matrimoniaux).

Important :
Il n’y a pas de patrimoine sans sujet. Le patrimoine est lié à la personne. Une
personne ne peut avoir qu’un seul patrimoine. Il en découle une unité et une
indivisibilité du patrimoine.
Si le patrimoine est un élément important pour comprendre le droit des biens, il
faut le compléter par l’étude de l’intérêt et des sources de la matière.

II. INTERETS ET SOURCES DU DROIT DES BIENS

Le droit des biens a été créé pour réguler les relations des sujets de droit vis-à-vis
des objets qui les entourent, de manière à limiter les conflits. Il précise les
différentes catégories de biens, les modalités d’accès aux biens, les transactions

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sur les biens, la sécurisation des prérogatives sur les biens. La matière est
tellement importante que la constitution réserve son organisation à la loi.

La matière a des sources internationales et des sources internes :

® Au plan international, plusieurs règles de droit des biens sont posées par
des conventions internationales lesquelles font parties du bloc de
constitutionalité au Cameroun : la Déclaration Universelle des Droits de
l’Homme, les différents pactes des Nations Unies qui consacre et protège
le droit de propriété.
® Au plan interne, l’essentiel des règles de droit des biens se trouve dans le
code civil et dans quelques lois spéciales. Il faut également relever que la
jurisprudence a contribué à la construction de la matière.

Sur la base de ces sources, on peut dégager une théorie générale des biens (partie
I), et sa mise en œuvre c’est-à-dire l’application du droit des biens (partie II).

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PREMIÈRE PARTIE : LA THÉORIE GÉNÉRALE
DES BIENS

La théorie générale des biens se préoccupe du droit commun en la matière, des

concepts et catégories fondamentales. Elle met donc en perspective la notion des
biens (CHAPITRE I) et les prérogatives sur les biens (CHAPITRE II).

CHAPITRE I : LA NOTION DE BIEN

Le mot bien ne correspond pas seulement à des droits portant sur des choses mais
renvoi plus largement à tous les droits existant au profit des personnes physiques,
juridique ou morale. Les biens sont des droits participant du patrimoine d’une
personne, ce qui explique que la notion renvoie à des réalités très diverses qui
recouvrent à la fois des biens corporels des biens incorporels. L’étude commence
par l’identification des différents types de bien qui existent ; la méthode
d’identification la plus efficace est la classification. Plusieurs classifications sont
possibles, on peut ainsi classer les biens selon leur appropriabilité, leur
matérialité, leur mode d’utilisation économique, leur caractère frugifère, ou selon
qu’ils sont meubles ou immeubles. De toutes ces classifications, la plus ancienne
et la plus classique et même la plus complète est celle qui distingue les meubles
des immeubles. Mais il existe d’autres classification qu’il faut d’abord présenter.

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Section I : les autres classifications des biens

On évoquera trois classifications en fonction de leur appropriabilité, leur mode

d’utilisation économique et leur matérialité.

I. CLASSIFICATION DES BIENS EN FONCTION DE LEUR

APPROPRIABILITÉ

Pour être qualifié de bien et entrer dans la matière du droit des biens, une chose
doit être susceptible d’appropriation c’est-à-dire faire l’objet d’un droit de
propriété d’une personne qui peut en tirer des utilités. De nombreuses choses sont
l’objet d’un droit de propriété ; le propriétaire pouvant être une personne physique
ou morale. Mais certaines choses ne sont pas des biens, soit parce qu’elles ne
peuvent être appropriées, soit tant qu’elles ne sont pas appropriées.
Dans la catégorie, on range les choses communes, les choses sans maitre et les
choses hors commerce.
® Les choses communes : ce sont celles qui existent en quantité suffisante
de sorte qu’il n’y a aucun intérêt à avoir sur elles un droit privatif. Elles
peuvent être utilisées sans approbation véritable : eau de mer et des
rivières. Cependant, l’eau et l’air peuvent faire l’objet de mesure
d’appropriation.
® Les choses sans maitre : ce sont des choses qui ne sont pas appropriées
mais sont appropriables. Dans cette catégorie, on range les ‘res nullius’
(les gibiers, les poissons des mers et des eaux courantes, l’eau des pluies)
et les ‘res derelictae’ c’est-à-dire les choses mobilières volontairement
abandonnées par leurs anciens maitres et qui pourront d’ailleurs être
approprié à nouveau par ceux qui les recueilleront.

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 ® Les choses hors du commerce : ce sont des choses appropriables mais
dont l’appropriation est soit impossible, soit interdite, pour des raisons
d’ordre public. Dans ce sens, l’article 1128 dispose « il n’y a que les
choses dans le commerce qui puissent être objet de convention ». Il en est
ainsi des substances dangereuses, du corps humain dans son intégralité et
de la personne humaine en général.

II. CLASSIFICATION DES BIENS EN FONCTION DE LEUR

MODE D’ORDRE ECONOMIQUE

Il s’agit de classer les biens corporels en fonction de leur utilisation dans l’ordre
économique. On oppose ici les biens consomptibles aux biens non consomptibles,
les biens fongibles aux biens non fongibles.
® Les choses consomptibles sont celles qui se consomment du seul fait que
l’on s’en serve selon leur destination (denrées alimentaires, combustibles,
monnaie utilisée en dépensant…). Ce sont des choses qui disparaissent du
fait de la consommation.
® Les choses non consomptibles en revanche sont celles qui sont susceptibles
d’un usage répété ou prolongé (vêtements, voiture, les meubles
meublants…)
L’intérêt de la distinction découle des caractères de ces deux catégories : seules
les choses non consomptibles peuvent être l’objet de droit impliquant pour leur
titulaire, l’obligation de les rendre après coups, dans leurs identiques
individualités. Lorsque ces droits portent sur des choses consomptibles, leur
nature juridique en est affectée.

® Une chose est fongible quand elle peut être remplacée par une autre de
même nature. Par exemple, une tonne de maïs de telle variété (qui est une

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 chose de genre), peut être remplacée par une tonne de maïs de la même
variété.
® Sont au contraire non fongibles, les choses qui dans un rapport juridique
sont envisagées dans leur individualité ne peuvent être remplacées par autre
chose.
La distinction présente de nombreux intérêts en matière de vente notamment,
le transfert de propriété par le seul effet du consentement suppose que l’objet
de celle-ci soit déterminé. Lorsque la vente porte sur des choses de genre, le
transfert de propriété est différé et se réalise seulement lors de
l’individualisation de la chose. Par exemple, au moyen d’une marque mise sur
la chose vendue par le vendeur ou par la délivrance.

III. LA CLASSIFICATION DES BIENS EN FONCTION DE LEUR

MATÉRIALITÉ

Il y a lieu ici de distinguer les biens corporels des biens incorporels.

® Les biens corporels sont toutes les choses matérielles qui peuvent être
directement appréhendées par les sens (la vue, le toucher) et qui sont
appropriées.
® Les biens incorporels sont des choses ou des idées qui ne peuvent être
matériellement appréhendées. Ils sont perçus en tant que droit représentant
une valeur économique y figurant à ce titre dans le patrimoine.
§ Une première catégorie comprend les droits détachés de tout
support matériel ; ils concrétisent la valeur économique d’un
objet totalement immatériel et assure sa circulation au plan
économique. C’est ce que l’on pourrait appeler les biens

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 incorporels véritables qui n’ont pas pour objet une chose
physique mais une chose immatérielle.
§ Une seconde catégorie regroupe tous les droits qui portent sur
des biens corporels ou sur des biens fictivement considérés
comme corporels. Dans cette catégorie, il faut ranger tous les
droits réels principaux et accessoires (usufruit : droit
d’utiliser et droit de jouir de la chose, le gage, l’hypothèque).
Toutes ces distinctions des biens se retrouvent dans une autre plus classique qui
regroupe les meubles aux immeubles.

Section II : la classification fondamentale, meuble et immeuble

D’après l’article 516 du code civil « tous les biens sont meubles ou immeubles ».
Bien qu’elle soit aujourd’hui contestée à cause de la difficulté à l’appliquer au
droit ou bien corporel, et surtout de l’apparition du critère de valeur et de
productivité, la distinction meuble et immeuble est celle qui est la plus classique.
Il est donc important de ressortir les intérêts avant de présenter la distinction en
elle-même.

I. LES INTERETS DE LA DISTINCTION

Cette distinction est importante à plusieurs titres.
® D’abord en matière de compétence des juridictions : sur le plan territorial,
les litiges relatifs aux immeubles relèvent de la compétence des juridictions
du lieu de situation. Alors que ceux relatifs aux meubles relèvent de la loi
du contrat. Au plan matériel, les litiges relatifs aux immeubles relèvent du
TPI alors que ceux relatifs aux meubles sont soumis soit au TPI, soit au
TGI en fonction du montant.

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 ® En matière d’exécution : la saisie d’’un immeuble est soumis à des règles
plus stricte et plus complexe que celle des meubles. L’enjeux étant d’éviter,
dans la mesure du possible, l’expropriation des immeubles.
® En matière de validité des contrats : la vente d’un meuble ne peut être
rescindé pour lésion alors que celle d’un immeuble est rescindable pour
cause de lésion de plus de 7/12 subie par le vendeur.
® Les mesures de publicités sont plus strictes en matière mobilière qu’en
matière immobilière : les immeubles peuvent faire l’objet d’hypothèque
avec obligation de publication de l’acte alors que les meubles font l’objet
de gage avec ou sans dépossession.

II. LE CONTENU DE LA DISTINCTION

La distinction oppose les meubles aux immeubles. La différence de nature entre

ces deux entités nous oblige à les présenter séparément.

A. LES MEUBLES
Il existe trois catégories de biens meubles, 2 sont visées par le code civile et la
3ème d’origine jurisprudentielle (prétorienne).

1. Les meubles par nature

Ce sont des choses susceptibles de déplacement. Il s’agit d’après l’article 528 du
code civil, des choses qui peuvent se transporter. En matière mobilière, le critère
de la mobilité est essentiel ; qu’il s’agisse d’une mobilité interne (un animal) ou
externe (une chaise, une table qui peuvent être déplacées). Le législateur a jugé
utile de préciser que les bateaux, les barques, les navires, sont des meubles. De
même, les matériaux provenant de la démolition d’un édifice, ceux assemblés

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pour en construire un édifice sont meubles jusqu’à ce qu’ils soient employés par
l’ouvrier dans une construction.
La jurisprudence considère comme meuble par nature le gaz et le courant
électrique.
Dans la catégorie des meubles corporels, on range également les meubles
meublant, c’est-à-dire, ceux qui sont destinés à l’usage ou à l’ornement des
appartements (tapisserie, literie, pendule, table, pots de fleur).

2. Les meubles par détermination de la loi

Dans cette catégorie, on vise à la réalité les biens incorporels ayant un caractère
mobilier. L’article 529 du code civil les exonère mais on peut tenter de les
reclasser d’après la nature du droit dont il s’agit (droit réel, personnel, intellectuel,
actions en justice) et selon qu’il y ait ou non un support corporel.
® Droit incorporel à support corporel : les uns sont meubles par l’objet
auquel ils s’appliquent (droit mobilier à support corporel). Il s’agit d’abord
de tous les droits réels portant sur des meubles c’est-à-dire l’usufruit, le
droit de gage, le droit d’usage, l’hypothèque sur un navire ou un avion. Il
s’agit ensuite, de toutes les actions en justice mobilière portant sur des
meubles : soit elles tendent à faire rentrer une chose mobilière dans le
patrimoine, soit alors qu’elles tendent à faire reconnaitre en justice
l’exercice d’un droit régulier.
® Droit mobilier incorporel sans support corporel : cette catégorie regroupe
un certain nombre de droits qui sont meubles parce qu’ils ne sont pas
immeubles. Les uns ayant été qualifiés de meubles par le législateur, les
autres ayant été considérés comme meuble par détermination à la logique
de la loi. Il s’agit des droits personnels et des droits intellectuels. Comme
droit personnel sans support corporel, le code civil cite les créances, les
rentes perpétuelles ou viagères, les parts de société. Les droits intellectuels

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 ont principalement trait à des activités de l’esprit ; ils ne portent pas sur une
chose matérielle mais sur le d-fruit d’un travail, élément matériel. Ils
peuvent aussi être liés à la personnalité de leur titulaire lorsqu’ils portent
sur une œuvre intellectuelle qui est une émanation de la personnalité telle
que les droits de propriété littéraire et artistique.

3. Les meubles par anticipation

Il s’agit d’une qualification jurisprudentielle. Un meuble par anticipation est en
principe un immeuble par nature fictivement qualifié de meuble parce qu’il est
destiné à être détaché du sol (la vente d’une récolte sur pieds, un arbre à abattre,
des matériaux à extraire). Une récolte sur pieds est un meuble par nature, les fruits
récoltés sont des meubles par nature mais les fruits à récolter sont des meubles par
anticipation. La théorie de l’anticipation permet de soumettre les opérations
juridiques portant sur un immeuble destinées à être détachées du sol au régime
juridique des meubles.

B. LES IMMEUBLES
Les immeubles sont des biens qui ne peuvent se déplacer parce qu’ils ont une
situation fixe. L’article 517 du code civil en distingue trois catégories : les
immeubles par nature, les immeubles par destination et les immeubles par l’objet
auquel ils se rapportent.

1. Les immeubles par nature

Ils se caractérisent par leur fixité au sol et plus précisément par leur incorporation
dans le sol. Pour reprendre une expression du Doyen CARBONNIER, « c’est la
terre qui fait l’immeuble par nature ». La catégorie comprend le sol et tout ce
qui y est fixé, les fond de terre, la surface de la terre et le sous – sol avec les mines

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qui y sont contenues. Mais il faut relever que ces dernières deviennent des
immeubles distincts de la surface de la terre, spécialement lorsque l’État en a
concédé l’exploitation en sorte qu’il y a deux immeubles superposés (la mine et
la surface). Dans la catégorie des immeubles par nature, nous avons également les
végétaux et les constructions.
Les végétaux sont des immeubles tant qu’ils adhèrent au sol. Ainsi, tout ce qui est
planté dans la terre est immeuble y compris les récoltes pendantes par les racines
et les fruits des arbres non encore recueillis (mais dès que les grains sont coupés
et les fruits détachés, ils acquièrent une individualité distincte et prennent le
caractère de meuble quoi que non enlevé).
Toute construction adhérent au sol est immeuble ; le code civil ne mentionne que
les bâtiments mais ce mot vise tout édifice (digue, pont, barrage). On considère
aussi comme immeuble, tous les accessoires incorporés à la construction qui sans
eux serait incomplète.

2. Les immeubles par destination

Un immeuble par destination est un bien mobilier que la loi va rendre de façon
fictive, immobilier en raison de son affectation à l’exploitation et à l’attachement
d’un fond appartenant au même propriétaire (une cuisine intégrée avec des
équipements scellés au mur dont le détachement altèrerait la structure de la pièce).
Pour qu’il y ait immobilisation par destination, deux conditions sont requises :
® Il faut que les deux biens, immeuble par nature et meuble affecté
appartiennent au même propriétaire.
® Il faut qu’un rapport de destination objectif existe entre le meuble et
l’immeuble.
La seule volonté qu’aurait le propriétaire de l’immeuble par nature de créer un
lien entre le meuble et l’immeuble, de faire du meuble un immeuble à destination,
ne suffirait pas.

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Ce rapport de destination peut d’après la loi être établi par deux procédés :
® Par l’affectation du meuble au service ou par l’exploitation d’un fond.
® Ou bien par l’attache matérielle d’un meuble à perpétuel demeure.

Sur cette base, on distingue deux sortes d’immeubles par destination :

- Les meubles affectés au service ou à l’exploitation d’un fond (les objets
que le propriétaire y a passé pour le service et l’exploitation de ce fond).
L’affectation peut être agricole, industrielle, commerciale ou même
concerner le service d’une maison. La destination consiste en un rapport
collectif, ce qui implique que le bien doit servir au fond lui-même et non
au propriétaire (ainsi, les exemple les meubles meublants, les voitures de
tourisme).
- Les choses mobilières attachées à un fond à perpétuelle demeure,
deviennent donc immeubles par destination tous les effets mobiliers que le
propriétaire a attaché au fond à perpétuelle demeure. Il n’est pas
nécessaire que le meuble présente une utilité économique pour
l’immeuble peu importe qu’il ne soit utile au propriétaire lui-même.

III. LES IMMEUBLES PAR L’OBJET AU QUEL ILS S’APPLIQUE

OU ENCORE IMMEUBLES INCORPORELS

Cette catégorie est traitée à l’article 526 du code civil. Il s’agit des droits
incorporels portant sur des immeubles. Ainsi, sont immeubles par l’objet auquel
ils s’appliquent, l’usufruit des choses immobilières, les servitudes ou services
fonciers, les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.

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Les créances immobilières ne font pas partie de l’énumération du dit article car
normalement les créances sont considérés comme des meubles non corporels.
Mais exceptionnellement, un créance peut être considérée comme un immeuble
corporel quand elle a pour objet ‘la dation’ d’un immeuble c’est-à-dire le transfert
de propriété de cet immeuble.

CHAPITRE II : LES PRÉROGATIVES SUR LES BIENS

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Les biens sont des choses susceptibles d’appropriation c’est-à-dire susceptibles
de subir les prérogatives des sujets de droit. Deux types de prérogatives sont
reconnues aux sujets de droit sur des biens. Une prérogative de fait appelée
possession et une prérogative de droit nommée propriété.

Section I : La prérogative de fait sur le bien, la possession.

L’étude de la possession commande de se préoccuper de la possession ensuite de

ses effets.

I. LA POSSESSION

D’après l’article 2228 du code civil « la possession est la détention ou la

jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons par nous-même ou par
un autre qui la tient ou l’exerce en notre nom ». Cette définition n’est ni claire,
ni exacte car elle confond la possession et la détention qui sont deux notions
différentes ; elle confond également la possession et la jouissance, alors que la
première est une notion plus large que la seconde.
Pour bien cerner la possession, il est important de la situer par rapport aux notions
voisines (A) et de préciser ses composantes (B).

A. POSSESSION ET NOTIONS VOISINES

1. Possession et propriété
Alors que la propriété est un pouvoir de droit qui s’exerce sur une chose sur
laquelle le propriétaire peut n’avoir aucune prise, la possession est un pouvoir de

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fait qui n’existe que si la chose est sous la maitrise effective du possesseur, que si
elle se trouve en ses mains.
Le possesseur exerce sur la chose des actes matériels, qu’aurait exercé le
propriétaire mais on peut dire que la possession est surtout un comportement
détaché du fait de savoir si on est propriétaire ou non.
La possession doit surtout être distinguée de la détention.

2. Possession et détention
Le détenteur est une personne qui, comme le possesseur exerce un pouvoir effectif
réel sur la chose qui a une certaine maitrise mais sur la base d’un titre juridique
qui peut être un bail, un contrat de prêt, un contrat de dépôt.
Le détenteur sait qu’il tient la chose pour autrui et ne peut jamais être propriétaire
alors que le possesseur agit en tant que propriétaire et ne connait autre propriétaire
que lui-même. Selon l’article 2230 du code civil « on est toujours présumé
posséder pour soi et à titre de propriétaire… »

Cerner la possession passe par ses composantes…

B. LES COMPOSANTES DE LA POSSESSION

Pour qu’il y ait possession, il faut des éléments constitutifs, et pour que la
possession produise des effets juridiques, il faut qu’elle soit exempte de vices.

1. Les éléments constitutifs de la possession

La doctrine distingue deux éléments constitutifs, un élément matériel (le corpus)
et un élément psychologique (l’animus).
® Le corpus c’est le pouvoir de fait qu’exerce le possesseur sur la chose. Il
suppose la maitrise de la chose et se traduit par l’exercice d’un certain

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 nombre d’actes tels qu’habiter une maison ou en percevoir les loyers,
cultiver un champ, abattre un arbre, clôturer un terrain.
® L’animus domini : les actes matériels ne pourront caractériser une
situation de possession que s’ils sont accompagnés d’un élément
intentionnel. Il se traduit par l’intention de se comporter comme un
véritable propriétaire, l’intention délibérée de s’affirmer en maitre, d’avoir
une mentalité de propriétaire. On peut avoir cette volonté soit parce qu’on
est véritablement propriétaire, soit parce qu’on croit de bonne foi l’être, soit
enfin parce qu’on a décidé de le devenir, sachant qu’on ne l’est pas (cas du
possesseur de mauvaise foi, de l’usurpateur).
L’animus est très difficile à prouver car il est toujours très délicat de prouver les
intentions d’une personne. Le plus souvent, une intention est prouvée par ses
manifestations extérieures ; cette solution est inapplicable à l’animus. En effet, les
manifestations extérieures constituent le corpus. Elles constituent un élément
devant compléter l’animus et ne pouvant donc servir à le prouver. Pour régler cette
difficulté de preuves, le législateur a posé une règle : « on est toujours présumé
posséder pour soi et à titre de propriétaire s’il n’est prouvé qu’on va commencer
à posséder pour un autre ». Il s’agit d’une double présomption : on est présumé
posséder ‘animo domini’ c’est-à-dire en tant que propriétaire et si cette
présomption a commencé, elle est présumée se poursuivre pendant toute la
possession.
Une possession sur la base du corpus et de l’animus ne peut produire des effets
que si elle est exempte de vices.

2. L’absence de vices ou les qualités de la possession

Selon l’article 2229 du code civil, « pour prescrire, il faut une possession
continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de
propriétaire ».

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Ce texte concerne la prescription acquisitive de la propriété mais la doctrine s’en
sert comme base de la théorie de la possession. Toutefois, il faut remarquer qu’elle
mélange deux sortes de caractères :

® D’abord ceux affectant l’existence de la possession ; ainsi, une

possession utile doit être ininterrompue. Dès qu’il y a interruption, il y a
anéantissement de tout le temps qu’on a possédé, et il y a absence de
possession, et la personne qui a mainmise sur la chose n’est plus que
détenteur. Le possesseur doit également se comporter comme
propriétaire. S’il détient sans animus domini, on parle de possession
précaire. En réalité, il n’y a pas du tout possession puisque l’animus est
un élément essentiel sans lequel il n’y a pas possession mais détention
précaire.
® Ensuite et surtout, il y a des vices qui affectent la qualité de la
possession. Le possesseur de mauvaise foi est celui qui sait parfaitement
qu’il n’a aucun droit sur la chose. Cela ne l’empêche pas d’exercer des
actes matériels de possession et d’avoir l’animus domini, c’est-à-dire
l’intention de se comporter comme le vrai propriétaire (usurpateur,
voleur). Le possesseur de bonne foi en revanche, est celui qui possède en
vertu d’un titre de propriété dont il ignore les vices. Il cesse d’être de
bonne foi à partir du moment où ces vices sont connus. La bonne foi est
toujours présumée et il suffit qu’elle ait existé au moment de l’acquisition.
La mauvaise foi empêche la possession de produire ses effets.

II. LES EFFETS DE LA POSSESSION

La possession produit des effets généraux (A) et un effet spécifique aux
meubles : l’acquisition de la propriété (B).

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 A. LES EFFETS GENERAUX DE LA POSSESSION
Quand elle existe avec corpus et animus, et est sans vices donc utile, la
possession produit des effets qui sont renforcés si le possesseur est de bonne foi.

La possession utile fait présumer la propriété et permet la prescription (effet de

l’écoulement du temps sur le droit) acquisitive.
Le propriétaire est apparence titulaire du droit de propriété dont ne jouit jamais
le détenteur puisque son titre de détenteur (dépôt, gage, bail), par lui-même
reconnait la propriété d’autrui.
Toutefois, la force de cette présomption est variables.
§ En cas de possession immobilière, la présomption de propriété va
essentiellement renverser la charge de la preuve et permettre au
possesseur d’occuper la place de défenseur au procès. Si le demandeur
ne parvient pas à faire la preuve que le possesseur n’est pas
propriétaire, le possesseur restera en possession.
§ En cas de possession mobilière, la règle de fond d’acquisition
instantanée de la propriété va plus loin encore et dépasse la
présomption de propriété si le possesseur est de bonne foi.
Lorsque le possesseur est de bonne foi c’est-à-dire qu’il a la croyance erronée
d’être véritablement propriétaire, peu importe qu’il s’agisse d’un erreur de fait
ou de droit, il bénéficie d’avantages particuliers : il conserve les fruits et acquiert
la propriété d’une manière plus rapide.

Lorsque le bien est revendiqué par son véritable propriétaire qui a réussi à faire
la preuve de son droit de propriété, le possesseur doit évidemment restituer le
bien mais s’il est de bonne foi et s’il a un juste titre, selon l’article 549 du code

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civil, il « fait les fruits siens ». C’est une faveur qui lui est faite en guise de
compensation suite à sa bonne foi.
En ce qui concerne les produits, le possesseur n’y a pas droit sauf lorsqu’ils ont
le caractère de fruits. Le possesseur de bonne foi acquiert plus facilement la
propriété.

*Il faut signaler qu’au Cameroun, cela ne concerne que la propriété mobilière
car l’exigence du titre foncier comme seule preuve de la propriété immobilière
rend l’usucapion (le fait d’acquérir une propriété immobilière par l’effet du
temps) des immeubles impossible.

La bonne foi permet une acquisition immédiate de la propriété mobilière. C’est

ce qui résulte de l’article 2279 du code civil qui dispose que la possession d’un
meuble corporel rend immédiatement propriétaire.

B. L’EFFET SPÉCIFIQUE DE LA POSSESSION EN MATIÈRE

MOBILIÈRE

En matière mobilière, la possession utile permet l’acquisition de la propriété. Au

Cameroun, la prescription et l’usucapion des immeubles étant interdites, seuls
les meubles bénéficient de cet effet. La possession joue un rôle très important
dans l’acquisition de la propriété mobilière grâce à l’article 79 du code civil qui
pose en son alinéa 1, un principe d’acquisition immédiate de la propriété (1)
tempéré par l’alinéa 2 qui permet la revendication des meubles perdus ou
volés (2).
1. Le principe d’acquisition immédiate de la propriété.
Ce principe est posé par l’article 2279 alinéa 1 du code civil et dispose : « En fait
de meubles, la possession vaut titre ».

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Cette règle fait préférer le possesseur au véritable propriétaire et a suscité
plusieurs tentatives de justifications de la part de la doctrine. Mais elle peut
s’expliquer surtout par le souci d’assurer la protection du commerce.
Elle remplit en pratique trois (03) fonctions :
® C’est un mode d’acquisition simple de la propriété ;
® C’est une présomption simple de propriété qui joue entre le possesseur et
son auteur mais qui est susceptible de preuves contraires ;
® C’est un moyen de publicité des acquisitions mobilières permettant de
résoudre les conflits entre plusieurs ayant cause d’un même auteur : celui
qui est en possession réelle est préféré même s’il a acquis en second lieu.

Pour que la règle s’applique, certaines conditions doivent être respectées ; les unes
tiennes à la qualité de la possession et les autres à la nature du bien.

§ En ce qui concerne la nature du bien, l’article 2279 ne s’applique qu’aux

meubles corporels à l’exclusion des immeubles et des meubles incorporels.
La règle ne s’applique pas non plus aux meubles du domaine public qui
sont inaliénables et imprescriptibles, ouvrages ou manuscrits de la
bibliothèque publics, objets historiques classés appartenant à l’État ou à une
personne morale de droit public. La règle ne concerne finalement que les
meubles dont le véritable propriétaire s’est volontairement dessaisi par
opposition aux meubles perdus ou volés.

2. L’exception :la revendication des meubles perdus ou volés.

L’exception prévue par l’alinéa 2 de l’article 2279 doit être appliquée de façon
restrictive c’est-à-dire en cas de vol ou de perte. La jurisprudence refuse
d’appliquer ce régime à l’escroquerie et à l’abus de confiance. Dans les deux cas,

NZEKWA BEKOLO CLAUDE-MARTINE IRIS 22

la victime bénéficie d’une action en revendication mais les conditions d’exercice
de cette action diffèrent selon la qualité du défendeur.

a) Dans les rapports entre le vrai propriétaire et l’inventeur ou le voleur

L’inventeur est celui qui a ramassé dans une poubelle ou l’a trouvé, le voleur est
celui qui l’a soustrait frauduleusement la chose.
Malgré la règle de fait de meuble possession vaut titre, la revendication est
possible tant que la prescription n’est pas acquise.
Avant l’expiration du délais de prescription, le voleur ou l’inventeur, puis qu’ils
sont de mauvaise foi, ne peuvent bénéficier de l’article 2279 alinéa 1er, ils ne
peuvent acquérir la propriété instantanément.
En ce qui concerne particulièrement les objets perdus, même si ils ont été déposés
au service des objets trouvés par l’inventeur (celui qui a trouvé l’objet) et qu’il
soit restitué au bout d’un an, l’inventeur demeure possesseur de mauvaise foi car
il sait que la chose ne lui appartient pas et il peut donc faire l’objet d’une action
en revendication tant que la prescription n’est pas acquise.

Þ La prescription de l’action en revendication d’un meuble volé est de trois

(03) ans, qui courent à compter du jour de la perte ou du vol, contre celui
dans les mains duquel la chose est trouvée.

b) Dans les rapports du propriétaire et d’un acquéreur possesseur de

bonne foi
L’acquéreur possesseur de bonne foi est toute personne qui a acquis le bien entre
les mains d’un inventeur sans le savoir.
Fréquemment, le voleur ou l’inventeur transmet le bien à un acquéreur. La
situation est simple :

NZEKWA BEKOLO CLAUDE-MARTINE IRIS 23

 - Un objet a été volé ou trouvé par hasard ; il est alors revendu à un tiers :
Le propriétaire initial retrouve son bien entre les mains du possesseur actuel
qui l’a acquis par un achat. Un conflit doit être réglé entre le propriétaire
initial qui ne comprendrait pas de ne pouvoir récupérer ce qu’il considère
comme étant toujours à lui ; et un possesseur actuel qui estime ses droits
tout à fait légitimes car il a acheté ce bien. Les juges ont considéré que
l’acheteur doit être considéré comme possesseur du bien même si l’objet
volé a été appréhendé par des autorités de police.
L’article 2279 alinéa 2 du code civil énonce que : « celui qui a perdu ou a été volé
d’une chose peut la revendiquer pendant trois ans à compter du jours de la perte
ou du vol contre celui entre les mains duquel il la trouve ».

Le propriétaire initial peut donc récupérer son bien sous une triple condition :
- Le délai de trois ans à compter de la perte ou du vol ;
- Apporter la preuve de sa qualité de propriétaire ;
- Le propriétaire doit rembourser le prix du bien ou possesseur actuel si ce
dernier l’a acquis dans des conditions qui ne pouvaient pas laisser
soupçonner son origine douteuse. C’est ce qui ressort de l’article 2280 du
code civil qui dispose « si le possesseur de la chose volée ou perdue l’a
achetée dans une foire ou dans un marché ou dans une vente publique,
ou d’un marchand vendant des choses pareilles, le propriétaire originaire
ne peut se la faire rendre qu’en remboursant au possesseur le prix qu’elle
lui a couté »
Sur la base de ce texte, le propriétaire se trouve dans une situation désagréable et
illogique de devoir racheter ce qui lui appartient. Il peut exercer des recours pour
récupérer cet argent mais uniquement contre le marchand sur le fondement de
l’article 1382 du code civil pour faute (sur ce fondement, un bijoutier a été
reconnu fautif de légèreté blâmable face à un détenteur de pièces d’or pour ne pas

NZEKWA BEKOLO CLAUDE-MARTINE IRIS 24

avoir vérifié : ‘la concordance entre l’attitude ou la présentation du vendeur et
ce qu’il désire vendre’

Section II : La prérogative de droit sur les biens, la propriété

La principale prérogative que le droit civil reconnait à une personne sur les biens
est la propriété. Elle est définie à l’article 544 du code civil comme « le droit de
jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en
fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
Ce texte, destiné à définir la propriété indique que la propriété est d’abord un droit
et plus précisément un droit subjectif. C’est-à-dire une prérogative que le droit
objectif accorde à une personne en vue de la satisfaction de ses intérêts
individuels.
Au-delà de la définition, le texte invite à identifier la propriété par ses
composantes, ses caractères et les modes d’accès à ce droit.

I. LES COMPOSANTES DE LA PROPRIÉTÉ

La propriété est parfois décrite comme le droit réel (prérogative qu’a une personne
sur une chose) par excellence ; par opposition au droit personnel qui avant tout
met en lien deux personnes.
Le droit réel c’est le pouvoir le plus direct et immédiat sur un bien sans avoir
besoin du truchement (par le biais) de personne ; le droit de propriété permet ce
rapport.

NZEKWA BEKOLO CLAUDE-MARTINE IRIS 25

Son contenu n’est pourtant précisé que de manière imparfaite. En effet, l’article
544 précité laisse penser que deux pouvoirs sont visés : la jouissance et la
disposition.

La formule est cependant trompeuse car la notion de jouissance renvoi en réalité

à d’autres prérogatives distinctes : le droit de se servir de la chose mais également
à profiter des revenus issus de cette chose lorsqu’elle est frugifère.

Il en ressort un triptyque bien connu : l’usus, le fructus et l’abus.

A. L’USUS
Le droit d’usus correspond au droit de se servir de la chose relativement aux
utilités qu’elle offre. Il convient cependant d’apporter deux remarques :
® Il faut entendre cet usus largement c’est-à-dire tant dans son aspect positif
que dans son aspect négatif.
Positivement, le propriétaire peut se servir de la chose : occuper son logement,
utiliser son véhicule, ou encore se servir de son ordinateur. Néanmoins, la
propriété recouvre aussi un aspect négatif.
Négativement, le propriétaire est en droit de laisser son logement vacant,
d’abandonner son automobile à la poussière d’un garage ou alors de ne même pas
se servir de son ordinateur.

La propriété étant un droit qui ne peut être perdue par le non usage par opposition
à la possession, il ne saurait être sanctionné s’il n’use pas de son bien.

® D’autre part ce droit n’est pas illimité, il doit se conformer aux droits et
règlements.

NZEKWA BEKOLO CLAUDE-MARTINE IRIS 26

Dans le domaine de l’urbanisme, il existe de nombreuses règles venant encadrer
l’usage du bien : le propriétaire ne peut pas construire comme il le souhaite sur
son terrain, il doit solliciter au préalable un permis de construire et un permis de
bâtir ; faire du bruit au-delà d’une certaine heure même si l’on est chez soit…

B. LE FRUCTUS

Le fructus vise pour sa part le droit de percevoir les revenus issus de la chose. Il
s’agit ici d’une application du droit d’accession dont dispose le propriétaire. En
effet, d’apprêt l’article 546 alinéa premier du code civil, la propriété d’une chose
mobilière ou immobilière donne le droit sur tout ce qu’elle produit et sur ce qui
s’y uni accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement.
La notion de revenu doit cependant être précisée car le droit des biens opère 2
distinctions. D’abord il ne faut pas confondre les fruits et les produits. Pour être
synthétique, les premiers sont issus de la chose mais ne portent pas atteinte à sa
substance : les pommes par exemple apparaissent année apprêt année sans que
leur cueillette ne détruise le pommier ; en revanche les produits entament la
substance du bien : la roche d’une carrière peut être extraite mais une foi toute la
pierre extraite, l’ancienne carrière a perdu sa principale utilité.
En suite divers catégories de fruits coexistent :
- Les fruits naturels (apparition spontanée de la nature) ;
- Les fruits industriels qui sont issus du travail ou de l’industrie de
l’homme ;
- Les fruits civils qui sont des revenus trouvant leur origine dans un outil
juridique. Par exemple les loyers versés au titre de l’exécution d’un contrat de
bail.
C. L’ABUSUS

NZEKWA BEKOLO CLAUDE-MARTINE IRIS 27

Le droit de disposer de la chose permet au propriétaire d’accomplir
discrétionnairement tous les actes juridiques ou matériels entrainant pour lui la
perte de tout ou partie du bien. Comme l’usus et le fructus, l’abusus a une forme
positive correspondant à la possibilité de réaliser des actes de cessions, donation,
destruction, ou d’abandon et d’autre part une forme négative correspondant à la
possibilité de refuser que le bien soit vendu ou détruit. Composante essentielle qui
connait quelques limites. Et notamment le fait que le propriétaire peut être privé
de céder son bien ou de conserver ce bien en cas d’expropriation.

1. Les limites au droit de céder un bien

Ces limites résultent de la loi, de la jurisprudence ou d’un contrat.

a. Limites résultant de la loi et de la jurisprudence

Il existe une longue liste de cas où soit la loi, soit la jurisprudence ont privé le
propriétaire de certains droits d’abusus sur son bien. Il en est ainsi des biens objets
de substitution successorales ‘fideicomiso’.
Ce mécanisme est une disposition légale par laquelle l’auteur d’une libéralité
impose à la personne gratifiée (le grevé), l’obligation de conserver sa vie durant,
les biens donnés ou légués afin de les transmettre à sa mort à une seconde
personne nommément désignée (l’appelée).
Deux périodes doivent être distinguées ici : Pendant la première, le grevé doit
conserver le bien et à partir du début de la seconde et en général à la mort du
grevé, l’appelé reçoit le bien.
Quelle est donc la nature du grevé ?
® La doctrine lui reconnait en général un droit de propriété qui est assorti
d’une double obligation de conservation du bien sa vie durant, et
l’interdiction de le transmettre à cause de mort. Il est donc propriétaire mais

NZEKWA BEKOLO CLAUDE-MARTINE IRIS 28

 privé de son droit d’abusus. Il en est ainsi des biens qualifiés de ‘souvenirs
de famille’ ; ce sont des biens chargés cde valeur morale qui éclipse leur
valeur patrimoniale même si celle-ci est importante.
Cette qualification permet au propriété du bien de le faire échapper aux règles de
dévolution successorale en imposant qu’il soit transmis à certains membres de la
famille seulement, en général, les fils ainés ou tout au moins les utilisateur du nom
patronyme.

b. Les limites résultant d’une disposition contractuelle

La limite la plus fréquemment stipulées est la clause d’inaliénabilité (clause par
laquelle une personne interdit à une autre de vendre un bien), elle peut être insérée
dans une donation elle peut être insérée dans une donation, un testament ou un
contrat. Lorsqu’elle est insérée dans un contrat à titre gratuit, elle est valable à
titre temporaire limité dans le temps et justifié par un intérêt sérieux et légitime.
En revanche, lorsqu’elle est insérée dans un contrat à titre onéreux, son régime est
plus strict. La jurisprudence subordonne sa validité à la double condition de la
limitation de sa durée et de sa justification par un intérêt légitime. Une
inaliénabilité totale du bien serait contraire au principe de droit civil car elle
entrainerait la création d’engagements perpétuels dont la validité n’a jamais été
admise.

2. Les limites au droit de conserver un bien

Il y a atteinte à l’abusus lorsque le propriétaire est obligé de détruire son bien.

Seul le législateur peut imposer une telle obligation. C’est le cas lorsqu’il impose
la démolition des bâtiments menaçant ruine, la destruction des animaux dangereux
ou non récupérés dans le lieu de dépôt.

NZEKWA BEKOLO CLAUDE-MARTINE IRIS 29

Le plus souvent, la violation du droit de conserver son bien se traduit par
l’obligation pour le propriétaire de le céder parfois aux personnes physique
privées mais en général aux personnes publiques.
La privation de propriété résultera de l’expropriation pour cause d’utilité publique
moyennant une juste et préalable indemnité.

II. LES CARACTÈRES DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

Dans sa définition du droit de propriété, l’article 544 du code civil évoque ses
caractères en indiquant que ce droit doit être exercé de manière absolu mais cette
indication est incomplète car le droit de propriété est non seulement absolu (A)
mais également exclusif (B) et perpétuel (C).

A. LA PROPRIÉTÉ EST UN DROIT ABSOLU

En affirmant, que le droit de propriété est absolu, le législateur cherche avant toute
chose à témoigner un rejet de la féodalité et de l’idée de la propriété n’est presque
jamais complète. Par la lecture de l’article 544 du code civil, le caractère absolu
met en exergue l’idée selon laquelle le propriétaire est celui qui concentre en ses
mains toutes les prérogatives possibles sur le bien.
Le caractère absolu fixe également l’étendu du droit et révèle que le propriétaire
a une vocation large pour le dessus et le dessous du bien. Mais absolu ne signifie
pas illimité ; l’alinéa 2 de l’article 544 donne lui-même une limite au droit de
propriété.

B. LA PROPRIÉTÉ EST UN DROIT EXCLUSIF

Le caractère exclusif de la propriété est souvent présenté inhérent à sa définition ;
le propriétaire bénéficiant seul de la totalité des prérogatives sur le bien et pouvant
choisir d’en user ou non, doit disposer d’une possibilité de réservation de la chose.

NZEKWA BEKOLO CLAUDE-MARTINE IRIS 30

Des partages appelés démembrement peuvent être crées mais ils interdisent de
constater une situation de pleine propriété. Cela signifie que si un titulaire a la
qualité de plein propriétaire, personne d’autre ne doit invoquer ni usus, ni fructus,
ni abusus sur ce bien.
Inversement, si quelqu’un se prévaut d’un fructus ou d’un abusus, personne ne
pourra alors se prévaloir d’une qualité de plein propriétaire sur ce bien.
Le caractère exclusif souffre de certaines exceptions. Ainsi, des mécanismes très
courant permettent de mettre en place une propriété collective sous forme de
copropriété, de mitoyenneté ou d’indivision.
À côté de ces vraies exceptions, des situations ont été qualifié de fausses
exceptions de ce caractère. Il en est ainsi de la propriété conditionnelle ou de la
multipropriété.
® La propriété conditionnelle correspond au cas où une propriété est
transférée sous condition substantive ou résolutoire. (Ex : je vends ma
maison sous condition d’obtenir un prêt / je te donne ma maison mais la
donation sera annulée si tu te maries avant un an.)
® La multipropriété correspond à une situation de fait ou plusieurs personnes
useront successivement du même bien immobilier à des périodes
calendaires figées correspondant juridiquement à la création d’une ‘société
d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé ’, forme sociale
mise en place en France par une loi du 06 Janvier 1986. Chaque utilisateur
du bien acquiert une part de cette société qui lui donne un droit de
jouissance.

C. LA PROPRIÉTÉ EST UN DROIT PERPÉTUEL

NZEKWA BEKOLO CLAUDE-MARTINE IRIS 31

La perpétuité est le caractère qui permet de distinguer le droit de propriété des
autres droits réels qui sont soit viagers (droit d’usage d’habitation, usufruit), soit
temporaire (concession immobilière, bail de construction).
La perpétuité signifie que le droit de propriété ne s’éteint pas par le droit d’usage
et qu’il se maintient aussi longtemps que dure la chose.

III. L’ACCÈS A LA PROPRIÉTÉ

Le droit des biens met en perspective deux grands modes d’acquisition de la
propriété, les causes d’acquisition originaires et les modes d’acquisition dérivés.

A. LES MODES D’ACQUISITION ORIGINAIRES

Ce sont des modes d’acquisition qui jusque là n’appartiennent à personne (res
nullius) ; il s’agit d’une acquisition sans transmission par un précédent
propriétaire.
Il y a acquisition originaire de propriété lorsque l’acquéreur du bien ne tient son
droit de personne ; il est le premier propriétaire, le maitre originaire.
Sont considérés comme modes originaires d’acquisition de la propriété,
l’occupation et l’accession.
C’est un mode direct et primitif d’acquisition de la propriété consistant dans le
fait d’appréhender un bien sans maitre. À l’origine, l’occupation avait un domaine
d’application très large ; elle était destinée à régler le sort de toutes les choses
qualifiées de res nullius c’est-à-dire appropriables mais non appropriées. Plusieurs
éléments ont réduit le champ de l’occupation, et on peut citer par exemple une
situation dans laquelle le bien est sans maitre à la suite d’une succession. Il est
alors déclaré en déshérence et selon l’article 811 du code civil, il peut être attribué
à l’État.
De manière générale, l’occupation est susceptible de s’appliquer à deux catégories
de choses qui ne peuvent être que des meubles corporels. Les choses mobilières

NZEKWA BEKOLO CLAUDE-MARTINE IRIS 32

non encore appropriées comme le gibier, les poissons et les produits de la mer
ainsi que les choses perdues ou abandonnées qui ne sont plus appropriées comme
les épaves ou les trésors.
À côté de l’occupation, l’accession est un mode originaire de la propriété et une
conséquence du droit de propriété.
Le droit d’accession est expressément défini par l’article 546 du code civil qui
indique : « la propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne
droit sur tout ce qu’elle produit et sur tout ce qui s’y unie accessoirement, soit
naturellement, soit artificiellement : ce droit s’appelle droit d’accession » cette
disposition est une application d’un principe beaucoup plus général selon lequel
« l’accessoire suit le principal »
Ainsi, un propriétaire est autorisé à conserver en accessoire tout ce qui a été
produit ou s’est uni au bien.

L’accession par production permet au propriétaire du sol de devenir propriétaire

des droits et produits qui en sont issus.

L’accession par incorporation est consacrée par l’article 551 du cc en ces termes :
« tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire ». Cette
incorporation peut être le fait de l’homme ou résulter d’un phénomène naturel.

B. LES MODES D’ACQUISITION DÉRIVÉS

Ce sont ceux qui permettent l’enrichissement d’un patrimoine par

l’appauvrissement d’un autre.
Les modes dérivés peuvent être conventionnels ou non conventionnels.
® Pour ce qui est des modes non conventionnels, il s’agit des faits juridiques
auxquels la loi confère un effet translatif. On peut citer la succession légale.

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 On peut également citer la possession, lors de la mort les règles applicables
seront celles des successions.
® Les modes conventionnelles sont ceux qui résultent de la mise en œuvre
d’un accord de volonté. Il s’agit des modes de transmission de la propriété
entre personnes vivantes. Les procédés conventionnels regroupent toutes
les hypothèses de transmission de la propriété par un acte juridique qui peut
être unilatéral ou bilatéral. On parle encore de transfert de propriété par
titre.
Le titulaire actuel du droit est appelé auteur et l’acquéreur est appelé ayant cause
du propriétaire dont il tient son droit.

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