MEMORANDUM
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De Arnaud Labonne [Link]@[Link]
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Réf. Recherche sur l’IFI
Date 21 février 2024
1. L’IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE
1.1 L’imposition de la personne physique domiciliée en France
1.1.1 L’imposition lorsque l’immeuble est détenu directement par la personne physique
[Link] Conditions d’assujettissement à l’IFI
L’IFI est un impôt dû par les personnes physiques dont la valeur nette du patrimoine immobilier
dépasse 1 300 000 €. L’IFI est un impôt annuel son fait générateur se situe donc au 1er janvier
de chaque année, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour déterminer les conditions
d’assujettissement à l’impôt pour un assujetti. L’IFI est calculé sur « la valeur nette du
patrimoine imposable », c’est-à-dire après déduction des dettes existantes à cette date
(emprunt bancaire, frais de travaux pour la construction, l’amélioration, l’agrandissement,
l’entretien, paiement des impôts). De plus, la limite d’imposition s’apprécie au niveau du foyer
fiscal de sorte que pour une personne mariée l’assiette de l’impôt est constituée de l’ensemble
des biens immobiliers du couple.
En l’espèce, l’immeuble bâti d’une valeur de 1 300 000 est bien détenu directement par une
personne physique, qui a son domicile fiscal en France, celle-ci est donc assujettie à l’IFI.
[Link] Le taux de l’IFI
Fraction de la valeur nette taxable du Taux applicable
patrimoine
800 000 0%
800 001 et 1 300 000 0.50%
1 300 001 et 2 570 000 0.70%
2 570 001 et 5 000 000 1%
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5 000 001 et 10 000 000 1.25%
+ 10 000 001 1.50%
[Link] Calcul de l’IFI
En l’espèce, le résident est une personne physique dispose d’un bien immobilier, sa résidence
principale, d’une valeur nette de 2.5 millions, il entre donc dans les critères d’assujettissement
à l’IFI. Pour l’assiette de l’IFI, la résidence principale fait l’objet d’’un abattement de 30% sur la
valeur vénale du bien.
En l’espèce, la valeur vénale utilisée pour le calcul de l’IFI sera donc 1 750 000 (2 500 000 -
750 000).
Le bien sera donc imposé à hauteur de : ((1 300 000 -800 001) *0.50%) + ((1 750 000 -
1 300 001) * 0.70%) = 5650 €
Cet impôt est établi sous réserve des dettes à la charge du redevable.
1.1.2 L’imposition lorsque l’immeuble est détenu indirectement par une SCI
Tous les biens et droits immobiliers entrent dans le champ de l’IFI. Les parts ou actions de
sociétés sont susceptibles de donner lieu à une imposition à hauteur de la valeur
représentative de biens immobiliers détenus directement ou indirectement. Pour déterminer la
valeur des parts on utilise la fraction suivante :
Valeur vénale des biens / Valeur vénale réelle de l'ensemble des actifs de la société.
Ce coefficient immobilier est établi en faisant abstraction des biens et droits immobiliers
affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société.
[Link] L’évaluation de l’immeuble
L’évaluation des biens est déterminée par le contribuable sous le contrôle de l’administration.
L’évaluation doit être faite selon la valeur vénale du bien, il n’existe cependant pas de définition
de la valeur vénale. La jurisprudence et l’Administration considèrent que la valeur vénale est le
prix qui pourrait être obtenu « par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel,
compte tenu de l’état dans lequel se trouve le bien avant la mutation, abstraction faite de toute
valeur de convenance »1. En cas de contrôle l’Administration doit utiliser la méthode de la com-
paraison pour les immeubles bâtis2 et la jurisprudence exige qu’il soit utilisé des comparaisons
de cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit3.
1
Cass com 23 octobre 1984 n°82-17.054
2
Chambre commerciale de la Cour de cassation 8 mars 2016 n°14-26.629
3
Chambre commerciale de la Cour de cassation 6 mars 2007 n°05-21.216
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1.2 L’imposition pour une personne physique domiciliée en Guinée
Quelle que soit sa nationalité un redevable qui a son domicile fiscal en France est redevable de
l’impôt pour tous ses biens en France. En effet, lorsqu’un redevable n’est pas domicilié en
France il est imposable, comme un résident, à raison de :
Ses biens et droits immobiliers situés en France
Ses parts ou actions de sociétés à hauteur de leurs fractions représentatives dans ces
mêmes biens
En l’espèce, la convention fiscale entre la France et la Guinée vise l’impôt sur la fortune (ISF)
mais pas l’IFI. L’Administration a déjà précisé qu’une convention fiscale applicable à l’ISF ne
l’est pas nécessairement à l’IFI4, un examen au cas par cas est donc nécessaire. De manière
générale seules les conventions qui reprennent la convention modèle OCDE visent l’IFI et non
l’ISF car elles s’appliquent « aux impôts de nature identique ou analogue qui seraient établis
après la date de signature de la Convention et qui s'ajouteraient aux impôts actuels ou qui les
remplaceraient ». Lorsque la personne est domiciliée dans un autre pays il convient de
distinguer 3 situations selon le professeur Gouthière5.
(a) Pays avec lequel il existe une convention fiscale qui vise l’IFI (en reprenant la convention
modèle OCDE) – Auquel cas l’IFI s’applique
(b) Pays avec lequel il existe une convention fiscale qui ne vise pas l’IFI - Auquel cas l’IFI ne
s’applique pas
(c) Autres pays où ce sont les règles de droit interne qui s’appliquent car il n’existe pas de
convention fiscale
En l’espèce, la convention fiscale avec la Guinée Conakry ne reprend pas la convention
modèle OCDE et vise seulement l’ISF. L’IFI ne s’applique donc pas au résidents fiscal guinéen,
peu importe que celui-ci possède l’immeuble directement ou via une société. La convention
fiscale s’appliquera cependant pour la détermination du domicile fiscal des signataires.
Arnaud Labonne
4
BOI-PAT-IFI-I0 n°30
5
Les impôts dans les affaires internationales – Bruno Gouthière
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