Lundi 7 octobre 2024 Emma Emont, Emma Felten, Lisa Mignon--Casetta

SYNOPSIS
Dhārāvi : développer le plus grand bidonville d'Asie

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 Le Bidonville de Dharavi est un cas intéressant de Bidonville ayant un plan de réaménagement établi. Il
représente un sujet d’étude que nous développerons notamment grâce à des outils tels que l'analyse des parties
prenantes, le PESTEL (politique, économie, social, technologique, environnemental et social) ainsi que le FFOM
(forme, faiblesse, opportunités, menaces). Pour mettre en scène cette analyse, nous réaliserons une vidéo explicative
qui va suivre le développement ci-dessous. Celle-ci prendra la forme d’une émission avec comme fil rouge une
interview. L’idée serait d’avoir trois protagonistes que nous incarnons, à savoir, le journaliste, l’expert ainsi que le
reporter terrain. L’interview se déroulerait en plusieurs parties suivant l’ordre chronologique du développement
ci-après. Pour commencer, une approche historique afin de comprendre comment ce bidonville s’est construit et qui
l’habite. Ensuite, l’introduction du projet de réaménagement du bidonville avec la mise en avant des différentes
parties prenantes et leurs différents rôles au sein du projet. Puis, l’analyse PESTEL pour établir un état des lieux.
Pour finir, la mise en avant du FFOM pour peser les faiblesses, forces, opportunités et menaces. Ce projet fait appel
à des entreprises d’investissement du secteur privé. Nous tenterons donc de déterminer si la meilleure solution pour
celles-ci est de proposer le prix minimum, d’augmenter le "bidder premium" (prime du soumissionnaire), ou encore
de refuser d'aller de l'avant.

Fin du XVIIIème siècle, Dharavi était une terre essentiellement habitée par des pêcheurs locaux dû à son
terrain marécageux proche de la rivière Mahim. Au début du XIXème siècle, la ville de Mumbai s’est très rapidement
intensifiée et a récupéré les terres périphériques de la ville afin de pouvoir loger le plus grand nombre. Finalement,
l’État a considéré ces terres comme impropres à la construction. Néanmoins, cette démarche a amené de
nombreuses communautés précaires à s’y installer de manière informelle. Ces communautés étaient très diversifiées
avec des migrants venus de toute l’Inde et de nombreux pays aux alentours amenant tous des savoirs-faire de leur
région afin de créer leurs propres commerces informels. Ceci a transformé ces terres marécageuses en quartiers à la
fois commerciaux et résidentiels. Mumbai comporte 5,82 millions d'habitants vivant dans des bidonvilles, soit 49%
de sa population. La ville comporte le plus grand nombre de bidonvilles au monde, soit environ 2000. Pour autant,
Dharavi reste le plus grand. En effet, il répond à tous les critères établis par le programme des Nations Unis pour les
établissements humains, à savoir, l’accès insuffisant à l’eau potable, l’accès insuffisant à l’assainissement, la qualité
structurelle des logements très faible, le statut résidentiel précaire ainsi que le surpeuplement. Le mélange de
communautés a amené le bidonville à avoir une centaine de quartiers distincts comprenant des mélanges ethniques,
religieux ou encore culturels. Tous ces commerces illégaux ont amené une importante activité illégale comme trafic
de drogue, d’alcool, contrebande ou encore jeu d'argent. Par manque de moyen, la plupart des activités
commerciales étaient localisées au même endroit que le lieu d’habitation familial. L’unité typique de logement à
Dharavi a deux étages où chacun a 100 pieds carrés de superficie. Cette typologie présente deux variantes
d’utilisation concernant l’étage supérieur, soit une utilisation pour l’atelier et l’entreprise familiale, soit pour la location
d’une autre famille, source de revenu. Le rez-de-chaussée a toujours vocation à accueillir la vie de famille. Dharavi
comprend également une unité de logement typique appelée “chawl”, construite en grande partie par des dirigeants
municipaux mais aussi par des sociétés privées dans le but de loger des ouvriers. Ce sont de grands groupes de
logements sur plusieurs étages avec couloir et toilettes communs, chaque logement n’a qu’une seule pièce.
Actuellement, Dharavi s’étend sur 2,23 kilomètres carrés et est peuplé très densément avec environ 700 000
habitants. Les typologies de logements n’ont pas bougé et représentent toujours un risque accru pour les
populations (manque d’eau potable, accès insuffisant à l’assainissement, qualité structurelle des logements très
faible, statut résidentiel précaire et surpeuplement). L’état a donc lancé un appel d’offre comprenant un partenariat
public/privé dans le but d’établir un plan de réaménagement urbain pour améliorer le niveau de vie des populations
locales de Dharavi. Avant d’expliquer les détails de ce projet, il est important d’identifier les acteurs et les parties
prenantes. Chacun d'entre eux ont des préoccupations qui leurs sont propres ainsi que des regards différents sur les
objectifs du projet de réaménagement. Nous en avons identifié 7 différents :

1. Le gouvernement de Maharashtra : C'est un acteur principal qui était à l'initiative de ce projet, et qui a
énormément de personnes responsables et commanditaires de cette réhabilitation. Son action est réalisable grâce à
différents groupes créés pour la supervision du projet (comme la Slum Rehabilitation Authority ou SRA). Au-delà des
organismes spécialisés, il y a également d’importantes personnalités tel que l'officier en charge du projet qui joue un
rôle décisionnaire quant à la mise en commun de tous les secteurs ;

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2. Les résidents du bidonville de Dharavi : Ce sont les principaux concernés pour la réalisation de ce projet car l'État
leur a promis de mettre à leur disposition de nouveaux logements et de nouvelles infrastructures publiques gratuites.
Pour autant, de nombreux d'entre eux n'ont pas de preuve officielle quant à leur adresse de résidence ce qui
pourrait mettre en danger leurs accès à ces logements gratuits. Ils seraient donc déplacés ou n’auraient pas du tout
de logement. Ce risque est d'autant plus important car le recensement de la population dans les bidonvilles est
compliqué.

3. Les ONG et organisations locales pour la communauté : Les ONG sont investis pour que le projet garde comme
intention première les besoins des habitants locaux en travaillant étroitement avec le gouvernement. Ces ONG
peuvent être par exemple la Dharavi Bachao Andolan (protection de Dharavi) ou encore Society for the promotion of
area resource centers (SPARC).

4. Les partis politiques locaux : Ils influencent les décisions concernant le projet mais sont remis en cause à chaque
élection comme celle de 2009.

5. Les entrepreneurs informels et les petites entreprises menacées : Le bidonville de Dharavi comprend plus de 5000
entreprises non déclarées auprès de l’état. Elles représentent un chiffre d’affaire important mais les démarches
administratives compliquent leur intégration. Elles sont spécialisées dans plusieurs domaines tels que le cuir ou le
textile. Leurs craintes sont importantes car ils ont peur d’être exclus du plan de réaménagement et ainsi ne pas
pouvoir continuer leur activité.

6. Les promoteurs immobiliers ainsi que les investisseurs du secteur privé : Leur intention est de participer au projet
de réaménagement du bidonville afin de tirer profit et bénéficier du marché immobilier qui va s’ouvrir dans cette
zone, cela en respectant le partenariat privé/public, donc les contraintes qui y sont associées. Au moment de l’appel
d’offre, plus de 100 promoteurs ont suscité un grand intérêt pour le projet, il y a donc eu une pré-sélection de faite
pour ne retenir que 19 concourants.

7. La communauté internationale et les institutions financières : Les institutions financières sont concernées par un
réaménagement d’une telle envergure. Par exemple, la Banque Mondiale s’y intéresse afin de voir la manière dont ce
modèle de réaménagement de bidonville pourrait s’appliquer dans d’autres régions.

Ces différentes parties prenantes identifiées ci-dessus interagissent toutes entre elles dans différents secteurs. Notre
analyse PESTEL du réaménagement de Dharavi a pour but de mettre en lumière les six domaines d’étude où ces
acteurs interviennent, à savoir, la politique, l’économie, le social, la technologie, l’environnement ainsi que le légal.

● Politique

Les politiques gouvernementales influencent fortement le réaménagement du bidonville de Dharavi avec

des partenariats mis en place entre le public (gouvernement du Maharashtra décisionnaire : “parti du congrès”) et le
privé (financement et capitaux à destination du projet). Une des stratégies essentielle dans le cadre de ce partenariat
est qu’aucune subvention de la part du gouvernement ne sera accordé grâce à une demande de prime au
promoteur. Cela donnerait un revenu à l’état de presque (selon les estimations) 25 milliards de dollars en appliquant
cette approche à tous les bidonvilles de Mumbai. Afin de mener à bien le projet et maintenir toutes les
préoccupations initiales, l’officier en charge du Dharavi Redevelopment Project a mis en place un comité composé
d’experts dont des ONG représentants des populations locales touchées. Le projet nécessite l’opinion des résidents
touchés par ce changement. En effet, leur approbation est essentielle pour mener à bien le projet. Ces derniers
suivent des préoccupations principalement sociales. Ils sont liés avec les partis politiques locaux et les ONG et
disposent d’un vote consensuel d’au moins 70% des bidonvilles. Néanmoins, les élections qui approchent risquent
de remettre en cause l’entièreté du projet si le parti actuel n’est pas réélu et que le parti à l’opposition ne maintient
pas les engagements concernant le Dharavi Redevelopment Project. Cela marque potentiellement une certaine
instabilité. L’appel d’offre du projet stipule que les promoteurs ont obligation de fournir certains infrastructures
spécifiques telles que les routes, les écoles, les hôpitaux ainsi que les centres culturels tandis que le gouvernement
fournirait essentiellement les bâtiments d’éducation et du secteur de la santé primaire. Une fois inaugurés, ils seraient
gérés par le gouvernement ou des fiducies caritatives (hormis l’entretien à charge des promoteur pendant 15
années). Pour encadrer tout ce projet, l’État a créé l'autorité de réhabilitation des bidonvilles (SRA). Elle s’identifie

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comme une Agence dépendant du gouvernement qui est centralisée à guichet unique, se préoccupant de tous les
projets ayant pour but de réaménager des bidonvilles. L’organisme était responsable de la sectorisation du bidonville
et développeur de l’appel d’offre. Leur rôle a été déterminant afin de communiquer le projet de réaménagement aux
populations.

● Economique

Au début du projet, Mumbai était une bonne opportunité d'investissement notamment grâce à la hausse de
plus de 300% en seulement deux années des prix de l’immobilier. Croissance qui devait s’intensifier et augmenter
significativement par la suite. Néanmoins, la rentabilité du projet a chuté en 2009 avec une baisse de 25% de l’indice
immobilier ce qui a remis considérablement en cause le projet. La plus grosse plus-value pour les développeurs
privés était les composantes de vente de marché libre. Pour 100 pieds carrés de logements à destination des
résidents actuels, les promoteurs avaient l’autorisation de vendre à prix fort 133 pieds carrés à profit sur le marché
libre. Potentiellement un risque car crise financière mondiale et baisse des prix de l’immobilier à Mumbai en 2009.
Afin de convenir à l'éligibilité du projet, les investisseurs privés devaient justifier une capacité financière et d’emprunt
suffisante aux yeux du comité élu en charge du projet. Capacité d'emprunt, d’environ 105 millions de dollars, en plus
d'un chiffre d'affaires annuel aux environs de 85 millions de dollars avec un paiement de 10 000 $ pour soumettre la
demande, un dépôt de garanti de 3,5 millions de dollars par secteur ainsi que des engagements financiers lors de
l’attribution du contrat. Au lancement du projet, les experts internationaux avaient des avis mitigés quant à la
rentabilité du projet. Certains étaient optimistes avec une estimation des prix de l'immobilier entre 160 et 240 dollars
le pied carré et d'autres incertain quant à la rentabilité de cet investissement en raison des fortes sommes
d'investissement de départ. Problème économique pour les entrepreneurs illégaux et informels. Comme aucune
reconnaissance par le gouvernement, aucune possibilité de prêt bancaire. Cela met donc en difficulté les entreprises
qui doivent compter sur des prêts en local avec des taux d'intérêt extrêmement élevés. Avec des clandestins qui
ouvraient leur entreprise sans identité, aucun accès à des ouvertures de compte bancaire.

● Social

Dharavi est une communauté très dense avec une population de plus de 700 000 habitants pour 2,23 km².
49% des habitants de Mumbai vivent dans un bidonville. Il ne s’agit pas seulement des classes populaires mais
aussi des classes moyennes qui ne trouvent pas de logements abordables autre part qu’à Dharavi. Toutes ces
personnes habitent des chawls qui servent à la fois de logement et de lieu de travail. Il y a donc un espace insuffisant
dans le bidonville comme dans les habitations. Les conditions de vie y sont déplorables ; accès insuffisant à l’eau
potable et à l’assainissement, mauvaise qualité structurelle des logements, surpeuplement et statut résidentiel
précaire. En effet seulement 17% des habitants ont accès à des toilettes domestiques. Les terres sur lesquelles ces
chawls ont été installés sont des terres marécageuses jugées impropres à l’habitation. L’accessibilité de Dharavi
accentue l’immigration, déjà très importante dans le pays. Cette densité de population crée un véritable creuset
religieux et culturel, devenant un lieu de développement d’activités illégales telles que la contrebande, la prostitution
et le jeu. De nombreux résidents sont impliqués dans des entreprises informelles. Le projet vise alors à améliorer les
conditions de vie des résidents tout en intégrant les entreprises informelles dans l’économie formelle. Il y a toutefois
des résistances sociales parmi les résidents, notamment concernant l’accès aux logements de réhabilitation, la taille
des unités proposées et la crainte que la communauté locale soit délogée face à une promesse d’obtention gratuite
de nouveaux appartements. Ainsi les résidents sont une des parties prenantes au projet. Les groupes
communautaires et ONG (SPARC, Dharavi Bachao Adolan…) influencent également le processus décisionnel. En
effet, ils défendent les droits des résidents et veillent à ce que les besoins des communautés locales soient
respectés. La crainte des résidents quant à l’obtention de nouveaux appartements est largement justifiable. En effet,
de nombreux projets de réaménagement visant à l’amélioration des bidonvilles ont déjà été proposés. Cependant
l’incapacité des habitants à payer les d’entretien et/ou la croissance démesurée des bidonvilles ont rendu difficile voir
impossible la mise en place de ces projets.

● Technologique et communication

Dharavi est une zone commercialement attrayante ; elle est située à 20 min de l’aéroport, entre 2 lignes de
chemin de fer, à côté de deux autoroutes, et proche d’un complexe commercial, le Bandra Kurla. 85% des ménages
ont la télévision, et seulement 21% ont accès au téléphone. La zone est ainsi victime de pillages fréquents des lignes

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téléphoniques, des lignes électriques ainsi que de l’eau. En effet, les ressources en eau potable sont extrêmement
faibles dans le bidonville. Ainsi le gouvernement impose de nombreux critères quant à la réalisation du projet. Celui-ci
exige des normes techniques élevées aux développeurs dans le but de garantir la durabilité du projet. Il y a un réel
besoin de technologies modernes dans les domaines de la construction, de la gestion des déchets ainsi que dans
les infrastructures de santé. Les promoteurs sont d’ailleurs tenus de comprendre dans leur projet, la construction de
routes, d’écoles, d’hôpitaux et de centres culturels. Les services publics seront quant à eux fournis par le
gouvernement et des ONG.

● Environnemental

L’implantation de Dharavi sur des terres marécageuses compromet la durabilité et la stabilité pour la
construction d’habitations et d’infrastructures. En raison de l’état des sols, les portions de terre sur lesquelles la
construction est envisageable sont très limitées. Ainsi ériger des bâtiments de 13 étages est quasiment impossible.
Ceci serait d’une part très polluant et non viable du à un manque de stabilité. C’est d’ailleurs pourquoi le
gouvernement avait initialement prévu la construction d’immeubles de 7 étages maximum. De plus, Dharavi compte
de nombreuses entreprises extrêmement polluantes. Certaines industries locales telles que le tannage du cuir et la
poterie nécessitent d’être déplacées ou modernisées en raison de leur impact environnemental. Une proposition de
contrôle de la pollution a d’ailleurs été faite à ce sujet. L’idée serait de gérer les entreprises polluantes dans des
bâtiments séparés du secteur résidentiel.

● Légal

Les terrains de la Dharavi sont possédés à 70 % par la Municipal Corporation of Greater Mumbai et
seulement à 20 et 10% respectivement par des propriétaires fonciers privés et le gouvernement. Cependant, de
nombreuses constructions et appropriations illégales de terrains rendent le droit de propriété presque impossible
dans cette zone. Les démarches pour l’ouverture ainsi que la fermeture des commerces étant très lourdes, de
nombreuses entreprises informelles se créent au sein du bidonville. Celles-ci ne peuvent répondre aux contrôles
pesants même lorsque leur chiffre d'affaires est suffisant. À travers ce projet, de nombreuses normes cherchent à
être mises en place, notamment quant à l'éligibilité des résidents pour obtenir de nouveaux logements. Pour être
éligible au DRP, on demande aux travailleurs informels une mise à jour des cartes d’identités, ainsi qu’aux résidents
de prouver légalement leur présence à Dharavi depuis 1995. Ces critères posent de nombreux problèmes, en effet
les résidents pour la plupart ne disposent pas de document légaux. Les promoteurs devront également être
responsables de l’entretien des bâtiments et des équipements pendant les 15 prochaines années. Ceci amène à se
questionner sur la durabilité du projet et ce qu’il en adviendra après ces 15 années.

Le projet a des forces considérables. En effet, il est soutenu par un partenariat public-privé, avec le
gouvernement du Maharashtra et des promoteurs privés qui investissent pour la réhabilitation des habitants et le
développement commercial. Cela assure des ressources financières et des infrastructures de qualité​. De plus, le
projet vise à offrir de nouveaux logements gratuits et des infrastructures améliorées (eau, assainissement, écoles,
hôpitaux) aux habitants de Dharavi, ce qui pourrait améliorer considérablement leur qualité de vie​. Le projet de
réaménagement de Dharavi adopte une approche globale, intégrant des logements résidentiels, des espaces
commerciaux, industriels, et des services publics (hôpitaux, écoles). Cette approche vise à transformer Dharavi en
une communauté intégrée au reste de Mumbai​. La position stratégique du site est également une force. Dharavi est
situé à proximité des principales infrastructures de Mumbai (aéroport, routes, lignes ferroviaires), ce qui en fait un
emplacement commercialement attractif pour les promoteurs et les entreprises​.

Plusieurs faiblesses pèsent tout de même sur le projet, notamment l’opposition des résidents. De
nombreux résidents craignent d’être déplacés, surtout ceux qui ne remplissent pas les critères de réhabilitation.
L'adhésion des habitants est alors un défi majeur, en particulier pour ceux qui vivent dans des logements illégaux ou
loués​. De plus, le projet est extrêmement complexe et implique de nombreux acteurs, des résidents aux ONG, en
passant par le gouvernement et les entreprises privées. Cela peut entraîner des retards, des conflits d'intérêts et des
problèmes de coordination​. L’incertitude économique ainsi que les problèmes de droit foncier n’aident en rien le
projet. En effet, la chute des prix immobiliers de 25 % en 2009 remet en question la viabilité financière du projet, car
les marges bénéficiaires pour les promoteurs pourraient être réduites, augmentant ainsi les risques financiers​. Sans

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compter que la majorité des terres à Dharavi sont occupées de manière illégale, ce qui complique la régularisation
des droits de propriété et pourrait ralentir le processus de réaménagement​.

Ce projet offre toutefois de nombreuses opportunités. Il pourrait contribuer au développement d’un modèle
de réhabilitation urbaine. En effet, le succès du réaménagement de Dharavi pourrait servir de modèle pour d'autres
projets de réhabilitation de bidonvilles en Inde et dans d'autres pays en développement, contribuant à améliorer les
conditions de vie urbaines dans le monde​. Mumbai est l'un des plus grands centres financiers et commerciaux de
l'Inde. Le projet de Dharavi peut attirer des entreprises et des investisseurs étrangers, renforçant ainsi l'économie
locale et offrant des opportunités d'emploi pour les résidents​. L’image de Mumbai pourrait ainsi être améliorée. La
transformation de Dharavi en un quartier moderne et prospère pourrait améliorer l'image de Mumbai à l'international,
attirant davantage d'investissements et de projets de réhabilitation similaires​. Enfin, le projet propose de soutenir les
industries informelles en les intégrant à l'économie formelle, ce qui leur permettrait d'accéder aux marchés
internationaux, en particulier dans des secteurs comme la bijouterie, le cuir, et les textiles​.

Des menaces restent à être considérées. Les incertitudes politiques pèsent notamment sur le projet. Les
élections locales de 2009 et les changements possibles de gouvernement pourraient affecter le soutien politique au
projet, mettant en danger sa continuité et son financement​. Les résistances sociales et conflits locaux impactent
également le projet. Les résistances des résidents, des ONG et des entrepreneurs locaux pourraient entraîner des
retards dans la mise en œuvre du projet, voire des blocages complets​. Les industries polluantes comme le recyclage
et le tannage du cuir, très présentes à Dharavi, posent quant à elles un défi écologique. Si elles ne sont pas bien
gérées, elles pourraient compromettre la durabilité environnementale du projet​. Enfin, le ralentissement économique
mondial accentue les menaces. La crise financière mondiale de 2008-2009 et le ralentissement économique en Inde
peuvent réduire la demande immobilière, impactant la rentabilité du projet pour les promoteurs​.

Le projet de réaménagement de Dharavi présente d’importantes opportunités pour transformer un

bidonville en un quartier salubre, dynamique et moderne. Toutefois, il fait face à des défis majeurs sur les plans
politiques, économiques, sociaux, technologiques, environnemental et légaux, qui nécessitent une gestion
rigoureuse et des efforts de coopération entre toutes les parties prenantes. Afin de répondre à la problématique,
nous décidons d’investir un montant légèrement au-dessus du minimum. Cela nous offre l’opportunité de remporter
l’appel d’offre mais aussi de ne pas prendre trop de risques au vu de la situation économique, du prix de l’immobilier
instable. Nous décidons d’investir car ce projet est une opportunité unique qui permet d’améliorer les conditions de
vie de la population locale de Dharavi. Ce projet a un fort impact social qu’il est important de soutenir. Malgré le
retard pris par le projet, ce dernier peut résoudre la majorité des problématiques de bidonville comme relancer
l’économie locale, permettre aux entreprises et aux industries d’exporter au niveau mondial. Ce projet ne consiste
pas seulement à construire des logements gratuits pour les résidents de Dharavi mais à leur offrir une vie meilleure.

Investir une somme légèrement au-dessus du minimum permet de se distinguer des concurrents qui proposent le
minimum pour ainsi favoriser les chances de participer au DRP. Il ne faut pas oublier que, malgré des prix de
l'immobilier instable, Dharavi reste un site attrayant et avantageux. De plus, si ce projet aboutit, d’autres plans de
réaménagement pourraient émerger pour des cas similaires à celui de Dharavi.

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ANNEXE:

1. Cartographie

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 2. Analyse parties prenantes

Parties prenantes Intérêts/ rôles/ Risques Enjeux (stratégies)

influence

Le gouvernement - Faire participer Dharavi - Si le parti adverse - Gérer les différents acteurs et trouver
de Maharashtra dans la ville de Mumbai ; remporte les élections face un accord commun ;
(SRA) (officier du au parti du Congrès, risque
- Attirer la classe d’annulation du projet ; - Prendre en compte les avis des
DRP)
moyenne de Mumbai ; résidents, ONG, entrepreneurs ;
- Impact environnemental
- Revitaliser Dharavi ; du projet ( durabilité - Avoir suffisamment d’investisseurs
économique du projet) ; pour avoir assez de fonds ;
- Faire parler de Dharavi
à l’international ; - 70% du bidonville doit - Communication du projet auprès des
approuver le projet pour résidents, sur le terrain (flyers) ;
- Bénéficier d’une prime qu’il soit lancé ;
pouvant atteindre les 25 - Distribution de cartes d’identité pour
milliards de dollars que rendre le plus de monde lisible au projet
les promoteurs privés lui ;
verserait ;
- Contrôle de pollution des entreprises
polluantes et séparation avec le secteur
résidentiel ;

influence: forte

Les résidents du - Bénéficier d’un - Surface habitable - Faire entendre leur voix grâce aux
bidonville de logement gratuit ; insuffisante pour vivre et ONG, etc ;
Dharavi travailler ;
- Bénéficier de meilleurs
conditions de vie ; - Seules les personnes au
RDC seraient éligibles au
- Avoir accès à projet ;
l’éducation et aux soins
primaires ; - Être en possession d’un
droit de propriété alors que
la majorité des résidents
résident illégalement ;

- Risque d’être déplacé ou

ne pas bénéficier d’un
logement gratuit ;
influence: forte

Les ONG et - Offrir des meilleures / - Défendre les droits des habitants
organisations conditions de vie aux auprès du gouvernement et
locales pour la résidents ; investisseurs ;
communauté
influence: forte

Les partis politiques influence: forte - Élections qui peuvent - Faire en sorte que le parti adverse ne
locaux mener au pouvoir un parti soit pas élu afin de ne pas
qui est contre le projet ; compromettre l’avenir du projet

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Les entrepreneurs - Légaliser leur activité ; - Entreprises informelles /
informels et les très nombreuses et pas
petites entreprises accès à un droit de
propriété ( pas d’adresse
légale) donc pas éligible
au projet ;

influence: forte - Risques d’expulsion ;

Les promoteurs - Si le projet est rentable - Les chutes du prix de - Entretenir les bâtiments pendant 15
immobiliers ainsi faire du profit ; l’immobilier et les crises ans ;
que les économiques mènent à - Offrir des logements gratuits ;
des pertes ;
investisseurs du
influence: forte
secteur privé

La communauté - Si le projet est un / - Empêcher que les résidents revendent

internationale et les succès, le proposer leur logement
institutions pour d’autres villes dans
le même cas que
financières
Dharavi ;

influence: moyenne

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 3. Analyse PESTEL

1. POLITIQUE - Forte influence des politiques gouvernementales du DRP: recours au partenariat

public - privé;

- Création d’un comité d’experts dont des ONG qui représentent les populations
locales touchées par l'officier en charge du DRP;

- Besoin de l’approbation d’au moins 70% du bidonville ainsi que celle des ONG et
des partis politiques sociaux;

- Élections qui approchent vont influencer l’avenir du projet si le le parti actuel en tête
du gouvernement n’est pas réélu ;

- Obligation des promoteurs de fournir des infrastructures spécifique (routes, écoles;

centres culturels, etc.) ;

- Construction de bâtiments pour l'éducation et les soins primaires par le

gouvernement ;

- Gestion des nouvelles infrastructures et institutions par le gouvernement ou des

fiducies caritatives ;

- Création par l’État de l'autorité de réhabilitation des bidonvilles (SRA). La SRA a

pour but de communiquer le DRP auprès des résidents ;

- Aucune subvention de la part du gouvernement grâce à une demande de prime à

chaque promoteur. ( profit de 25 milliards selon estimations) ;

2. ÉCONOMIQUE - 2007: hausse des prix de l’immobilier de 300%;

- 2009: rentabilité du projet compromise ( baisse de 25% de l’indice immobilier) ;

- 2009 crise financière mondiale ;

- Plus-value pour les développeurs privés envers les composantes de vente de

marché libre. Pour 100 pieds carrés de logements à destination des résidents
actuels, autorisation de vendre à prix fort 133 pieds carrés à profit sur le marché libre

- Justification d’une capacité financière et d’emprunt suffisante par les investisseurs

privés auprès du comité en charge du projet (capacité d'emprunt: environ 105
millions $; chiffre d'affaires annuel: environ 85 millions $; paiement de 10 000 $ pour
soumettre la demande de participation au projet; dépôt de garantie de 3,5 millions
$/secteur; engagements financiers lors de l’attribution du contrat;

- Avis mitigés des experts internationaux concernant le prix de l’immobilier ainsi qu’à
la rentabilité du projet en raison des sommes importantes d’investissement de départ

- Présence majoritaire d’entrepreneurs illégaux et informels. Aucune reconnaissance

par le gouvernement -> aucune possibilité de prêt bancaire/ ouverture compte
bancaire => recours aux prêts en local avec des taux d'intérêt extrêmement élevés;

3. SOCIAL - Population très dense, plus de 700 000 habitants pour 2,23 km carrés (49%
habitants Mumbai vivent dans un bidonville) ;

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 - Nombreux résidents impliqués dans des entreprises informelles dû à des habitants
illégaux sans papiers ou encore à des démarches administratives trop complexes ->
enjeux: les intégrer dans l’économie formelle

- Espace insuffisant et insalubre dans les “chawls” qui servent à la fois pour le
logement des familles ainsi que pour les entreprises des entrepreneurs et travailleurs ;

- Conditions de vie déplorables : accès insuffisant à l’eau potable et à

l’assainissement, mauvaise qualité structurelle des logements, surpeuplement et
statut résidentiel précaire (seulement 17% des habitants ont accès à des toilettes
domestiques) ;

- Terres marécageuses jugées impropres à l’habitation donc habitations insalubres

non adaptées et niveau de vie déplorable ;

- Résistances sociales concernant l’accès aux logements de réhabilitation, taille des

unités proposées et crainte pour la communauté locale d’être délogée

- Groupes communautaires et ONG (SPARC, Dharavi Bachao Andolan…) défendent

les droits des résidents, veillent à ce que les besoins des communautés locales
soient respectés;

- Organisation sociale du site très importante avec une prise de conscience du

gouvernement. Les habitants sont au centre du projet ;

- Importante population de la classe moyenne (impossible de trouver un logement

abordable ailleurs dû à l'augmentation des prix en 2007) ;

- Centaine de quartiers distincts dû à la forte immigration formant un creuset religieux

et culturel, lieu de développement d’activités illégales (contrebande, prostitution, jeu) ;

- Projet visant à faire du quartier de Dharavi une enclave résidentielle et commerciale

souhaitable avec des accès à la santé, à la culture et à l’éducation ;

- Difficulté de mettre en place des projets visant à l’amélioration des bidonvilles dû à

l’incapacité des habitants de payer les coûts d’entretien ou à la croissance rapide
des bidonvilles ;

4. TECHNOLOGIQUE ET - Zone commercialement attrayante : 20 min de l’aéroport, entre 2 lignes de chemin

COMMUNICATION de fer, à côté 2 autoroutes, à côté d’un complexe commercial (Bandra Kurla) ;

- 85% des ménages ont la télé, 21% ont le téléphone (reflète les habitations globales
de la population);

- Pillage fréquent des lignes téléphoniques, des lignes électriques ainsi que de l’eau ;

- Normes techniques élevées exigées par le gouvernement aux développeurs pour

garantir la durabilité du projet ;

- Besoin de technologies modernes dans la construction, la gestion des déchets et

les infrastructures de santé ;

- Construction de routes, d’écoles, d’hôpitaux et de centres culturels par les

promoteurs (services publics fournis par le gouvernement et des ONG) ;

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 4. Analyse FFOM

FORCES FAIBLESSES OPPORTUNITÉS MENACES

Strengths Weaknesses Opportunities Threats

- Prise en charge du projet par - Projet dépend des - Les promoteurs privés - Si le gouvernement au
partenariat public-privé, élections à venir permettent d’avoir des pouvoir est représenté par
approche solide; fonds suffisants pour la partie adverse, le projet
- La majorité des habitants mener à bien le projet et n’aura plus le soutien du
- Construction de nouvelles résident illégalement et ne son aboutissement gouvernement ;
infrastructures et institutions peuvent pas prouver le
(éducation et santé); droit de propriété - Diminuer les activités - L’importance des
légalement pour être illégales (contrebande, etc) industries polluantes
- Accès à des logements éligible au projet ; présentes sur le site
gratuits pour les habitants du compromettent la
bidonvilles ; - Le comité d’expertes - Faciliter le transport des durabilité écologique du
composé par de nombreux marchandises -> accès à projet ;
- Amélioration des conditions intervenants apporte des l'export mondial
de vie des habitants ; modifications et est très - Revente des nouveaux
influent ; - Le gouvernement ne doit logements par les
- L’emplacement de Dharavi à pas dépenser pour résidents car attache
proximité de l’aéroport, zone - Les objections émises par l’entretien et peut culturelle et symbolique au
commerciale, chemin de fer et les résidents, ONG, concentrer les fonds pour bidonville ;
autoroutes est un avantage ; entrepreneurs informels; d’autres problématiques
- Vu que le projet est à but
- Le gouvernement peut - Projet qui devait durer de - Création d’une non lucratif il faut qu’il ait le
bénéficier d’une prime que 5 à 7 ans a déjà pris 2 ans communauté, éviter même rythme qu’un projet
les investisseurs lui verserait; de retard ; développement inégal; à but lucratif -> conserver
un rythme en garantis
- Les promoteurs s'engagent à - Les 15 premières années - Offre d’emplois pour les ant l’approvisionnement de
entretenir les constructions d’entretien sont prises en locaux (150 000) et fonds ;
pendant les 15 premières charge par les promoteurs bénéfices (1,4 milliards $
années ; privés selon estimations) - Conserver le nombre
d’investisseurs suffisant (
- Modèle holistique de - Espace offert par les 19 au départ, 15 au final
développement futures constructions dû à des problèmes
insuffisant pour les économiques) ;
- Réhabilitation des entreprises résidents ;
polluantes dans des bâtiments - Incertitudes politiques ;
séparés du secteur résidentiel, - La disponibilité limitée
meilleur accès à des meilleurs des sols destinés à la - Résistances sociales et
matières premières, construction d'habitations conflits locaux ;
enseignement de meilleures/ renvoie à une construction
nouvelles techniques et donc de 13 étages voire plus; - Impact environnemental ;
production de meilleurs - Si le projet est approuvé,
produits - Les sols ne sont pas en cela va prendre beaucoup
état d’accueillir des de temps pour tout mettre
- Création d’une ZES construction et encore en place -> prise de risque
moins 13 étages ou plus ; en raison de l’instabilité
économique;

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- Enquêtes faites sur les
familles habitants les - Instabilité du prix de
chawls pas assez précises l’immobilier met en péril la
donc calcul du nombre de faisabilité du projet, la
logements nécessaires rentabilité de celui-ci pour
erroné ; les investisseurs ;

- Opposition des résidents ; - Après les 15 ans

d’entretien offert, comment
- Complexité du projet ; conserver les bâtiments en
bon état et qui va s’en
- Incertitude économique ; charger avec quels
moyens
- Problèmes de droit
foncier ;

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BIBLIOGRAPHIE :

- Mukesh Mehta, « Slum Free Cities : Vision 2020 », présentation aux auteurs de cas, 8 décembre
2008 ;

- SPARC/ KRVIA, « REDharavi », novembre 2010

([Link]

- Iyer, L., Macomber, J., & Arora, N. (2016). Dhārāvi : Developing Asia’s largest slum (A).

Dans WORLD SCIENTIFIC eBooks(p.145‑180). ([Link]

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