IUT AMIENS

Département GEA
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Rapport de stage année universitaire 2014-2015

Par Agathe Dermigny

Assistance à la gestion de copropriétés

et gestion locative
Maître de stage à l'IUT : M. Koeberlé
Tutrice de stage au cabinet : Mme Fauchille

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Réalisé au Cabinet Fauchille

 Sommaire
Remerciements........................................................................................p1

Introduction..............................................................................................p2

I. Le cabinet et son environnement …..................………............p3

A) Le Cabinet Fauchille .....................................………….….......p3

a. Présentation de l'agence....................…………......…....…p3
b. Organisation de l'agence..........................................…….p5
c. Le secteur de l'immobilier ………………….……….…...…p8

B) Analyses de l’environnement du Cabinet ............…...…......p13

a. Analyse Externe …………………………………….….........p13
b. Analyse Interne .......………….............................…..........p20
c. Synthèse des analyses.........................................……......p24

II. Les travaux réalisés...……………….…………………..…….p25

A) Ma mission : Gestion de copropriétés et gestion locative....p25

a. Comptabilité de copropriété …....................……...............p25
b. Préparation des assemblées générales ………….............p28
c. Démarches locatives ……………………………….……….p30

B) Point de réflexion : Externalisation d'un service .......…......p33

a. Recherches préliminaires ….............................……….....p33
b. Apports théoriques de mes recherches …………...……...p35
c. Mesures prises par le cabinet Fauchille ...........….....…...p37

Conclusion………………………………………………………...…………..p39

Bibliographie…………………………………………………………………..p40

Webographie ……………………………………………………………...….p41

Annexes

Signatures
 Remerciements
Je tiens à remercier M. et Mme Fauchille, gérants du Cabinet Fauchille,
pour m'avoir acceptée dans leur cabinet, et m'avoir accordée du temps
malgré la masse de travail qu'ils doivent assurer, ainsi que tous les employés
pour avoir pris le temps de me faire découvrir leur métier, et pour m'avoir
confiée des missions intéressantes.

Je remercie également l'IUT d'Amiens, sans lequel cette expérience

professionnelle n'aurait pas été possible, ainsi que M. Koeberlé, maître de
stage à l'IUT, qui a toujours été présent pour moi tout au long des deux
stages prévus dans le cursus du DUT GEA.

1
 Après un BAC économique et social, il m'a fallu choisir une voie cohérente avec
mes goûts liés à l'économie, dans l'espoir d'en faire mon métier. En choisissant le DUT
GEA, j'ai voulu m'assurer d’acquérir les compétences nécessaires à la gestion d'une
entreprise, en choisissant l'option GRH en deuxième année, j'ai voulu m'assurer d’acquérir
les compétences nécessaires à la gestion du personnel. Ces deux facettes de la filière de
gestion m'ont particulièrement attirée de par leur utilité dans un large panel de métiers.
Ça n'a été qu'en deuxième année de DUT que j'ai su vers quel métier découlant de la
gestion me tourner. En cherchant un logement sur Amiens, en arpentant les différentes
agences immobilières, j'ai réalisé à quel point j’appréciai le métier d'agent immobilier, le
secteur de l'immobilier en général. La gestion immobilière a, de plus, toujours été présente
dans ma famille, c'est un secteur d'activité qui ne m'avait pas spécialement attiré de prime
abord, et c'est ma propre expérience qui m'a guidée vers ce dernier. En effet « l'agent
immobilier est un intermédiaire. Ce n'est ni un producteur, ni un distributeur. Il ne fabrique
rien, il ne possède pas les biens qu'il vend »1 cependant, « l'immobilier ne peut pas être
perdu ou volé, il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité et géré
avec raison, il est le placement le plus sûr du monde »2.

L'apprentissage de chaque matières du DUT GEA m'a apporté énormément de

connaissances nécessaires à la gestion immobilière, que ce soit la comptabilité, le droit ou
encore l'économie. Les notions acquises grâce à l'option ressources humaines me
permettront de savoir gérer du personnel si j'ai l'opportunité d'ouvrir ma propre agence
suite à mes études.
C'est alors que j'ai choisi de faire mon stage dans une agence immobilière, dans le cadre
de la gestion immobilière, afin d'allier la gestion à un secteur qui m’intéresse tout
particulièrement.

Après m'être présentée dans plusieurs agences, j'ai trouvé une agence prête à
m'accepter en stage pour une durée d'un mois et demi à compter du 27 avril 2015. Cette
agence immobilière s'intitule le cabinet Fauchille et se situe à Compiègne dans l'Oise.
Face aux nouvelles lois votées par l'assemblée nationale qui demandent énormément de
travail administratif supplémentaire, ainsi qu'a la période des assemblées générales au
niveau du syndic de copropriété, ma venue dans leurs services a été très bien perçue.

Durant ce stage, ma mission a été basée sur l'assistance à la gestion locative ainsi
qu'à la gestion de copropriétés. Les tâches qui m'ont été confiées ont été très variées, de
la comptabilité à la publicité, en passant par la rédaction d'un procès verbal d'assemblée
générale.

Dans ce rapport je vais dans un premier temps présenter le cabinet Fauchille dans son
organisation et son secteur d'activité, puis étudier son environnement que ce soit en
interne ou en externe. Dans un second temps je vais vous exposer ce qu'a constitué ma
mission dans ses différentes tâches, puis je m'attarderai sur un point de réflexion qui
s'appuie sur l'externalisation d'un service au sein d'une agence.

1 Source : Fabrice Larceneux et Hervé Parent (2014) Marketing de l'immobilier 2ème édition
2 Discours de Franklin D. Roosevelt, 32ème président des États-Unis

2
I. Le cabinet et son environnement
A) Le cabinet Fauchille
Afin d'étudier le cabinet Fauchille, je vais tout d'abord en faire une présentation puis vous
exposer son organisation, puis pour finir étudier son secteur d'activité, l'immobilier.

a. Présentation de l'agence
Le cabinet Fauchille est une agence immobilière proposant les services d'achat,
vente, location immobilière, syndic, gestion locative, et viager. L'agence se situe au 7 rue
des Boucheries à Compiègne dans l'Oise. L'implantation de cette agence est
particulièrement privilégiée, entre la place de l’Hôtel de ville et l'église St Antoine, et qui dit
centre ville dit beaucoup de circulation, de passage à pied, l'agence est à la vue directe
des clients potentiels.

HISTORIQUE

Cette Agence est née du rachat d'une entreprise appelée « Novimmor » en mai
2002. Une association est alors née, le cabinet s'est alors appelé « Novimmor et
Fauchille » pour ensuite adopter son appellation actuelle « Cabinet Fauchille » fin 2002.
À sa création, l'agence ne comptait que 3 personnes, pour ensuite arriver à un total de 16
personnes aujourd'hui dont 14 salariés dirigés par M. et Mme Fauchille.
Le cabinet est aujourd'hui présent sur internet, mais aussi sur smartphone avec une
application qui leur est totalement dédiée ce qui prouve son investissement au niveau
technologique.

3
 IMPLANTATION

Le secteur sur lequel agit le cabinet Fauchille au niveau location/transaction est assez
restreint, il comprend toutes les villes alentours de Compiègne :

Cependant, pour ce qui est du syndic de copropriété, il s'étend jusqu’à Chantilly, ou encore
Paris.

CHIFFRES

CHIFFRES CLÉS DU CABINET FAUCHILLE

Clôture CA Effectif
31/12/2014 1 015 233 € 16
31/12/2013 903 604 € 15
31/12/2012 882 556 € 14
31/12/2010 844 753 € 10
31/12/2002 220 000 € 3

L'agence gère la copropriété d'environ 150 immeubles, ce qui constitue l'activité

principale de l'agence, et la majeur partie du chiffre d'affaire.Le chiffre d'affaire moyen est
de 8000€ par mois pour ce qui est des locations (en sachant que les mois de Juin, Juillet
peuvent faire monter ce chiffre jusqu'au double avec les logements étudiants). Le cabinet
est plutôt en bonne santé financière, son chiffre d'affaire est en hausse permanente d'une
année sur l'autre avec un effectif toujours grandissant.

4
 CONCURRENCE

Les principaux concurrents du Cabinet sont :

• Nexity créé en 2000, coté en bourse, implanté dans toute la France avec environ
220 agences, propose les mêmes services que le cabinet Fauchille
• Sergic, créé en 1963, propose les mêmes services que le cabinet Fauchille sur 30
agences
• Sedei-Cilova, du groupe Procilia, créé en 1970, propose les mêmes services que le
cabinet Fauchille (ainsi que l'immobilier d'entreprise) sur 5 agences couvrant l'Oise,
la région d'Amiens et le nord-est de l'Ile de France avec un parc immobilier
d'environ 3 000 logements.

Tous trois ont une agence située à Compiègne. Leurs différences face au Cabinet
Fauchille est leur taille et leur organisation. En effet le cabinet Fauchille est une entreprise
familiale qui implique plus de proximité, de souplesse et de confiance entre les salariés, ce
qui s'en ressent auprès des clients.
Ces grands groupes ont une image de marque importante car ils sont présents dans
beaucoup de villes, leur principal souci peut être une ambition portée essentiellement sur
le chiffre d'affaires, ce qui amène à des journées types très remplies, avec énormément de
clients et peu de temps à leur consacrer, et peu de proximité, de connaissance de sa
clientèle.

Un graphique représentant le pole de l'immobilier résidentiel dans le cadre des

réservations du groupe Nexity peut illustrer cela.

Source : www.nexity.fr/immobilier/groupe/finance/chiffres-cles

Face à ces géants de l'immobilier, l'agence Fauchille a réussi à se faire une place
car apprécié par leur proximité avec les clients, leur bonne gestion de copropriétés, plus
attentifs et plus présents afin de faire face quand un problème survient. Les clients sont
reçus à l'agence, et connus par leur nom. De plus, étant donné que leur seule agence est
située à Compiègne, les clients estiment qu'ils connaissent mieux que les autres agences
le secteur et ses alentours. Les copropriétés en contrats avec le syndic de l'agence depuis
longtemps sont satisfaits, et n'ont aucune raison d'aller voir les concurrents qui peuvent
paraître plus sollicités et moins disponibles.

5
 Après vous avoir présenté le cabinet Fauchille à travers son historique, son
implantation, ses chiffres ainsi que sa concurrence, je vais maintenant entrer plus dans le
détail de son organisation interne au niveau salarial, ainsi que dans chaque activité
proposée dans leurs services.

b. Organisation de l'agence

ORGANISATION SALARIALE

Le cabinet Fauchille compte 16 salariés organisés en 4 services : Syndic de

copropriété, Gérance locative, Location, Vente, auxquels s'ajoute l'accueil qui est essentiel
pour dispatcher les appels, prendre les messages et accueillir les clients. Le cabinet
Fauchille a choisi d'externaliser la paie, la comptabilité, ainsi qu'une partie de la gestion

6
des ressources humaines du cabinet afin de se consacrer pleinement aux métiers de
l'immobilier.

ACTIVITÉ
Dans le cadre de ses différents services, les employés de l'agence peuvent proposer
différentes prestations :

• Location
Conformément à la loi en vigueur, les honoraires de mise en location sont à la
charge exclusive du bailleur soit 7 % TTC du loyer annuel hors charges, avec la
déduction des frais d'agence qui sont de 3€TTC /m² pour une visite, 2€TTC /m²
pour la constitution du dossier, 3€TTC /m² pour la rédaction du bail, et 3€TTC /m²
pour la réalisation de l'état des lieux.

• Gestion locative

• Vente
Estimation du bien gratuit par écrit, exposition du bien en vitrine et sur le site
internet le lendemain de la signature du mandat de vente, étude viager gratuite et
confidentielle, information de biens correspondant aux critères de recherche.

• Conseil en investissement, gestion de patrimoine pour l'investissement immobilier,

défiscalisation et optimisation du patrimoine.

• Viager
« Le viager est tout simplement une vente immédiate avec une particularité : les
échéances du crédit s'arrêtent au décès du vendeur.
Le viager est une solution intelligente pour l'acheteur comme pour le
vendeur.
Pour l'acheteur, une alternative originale à un investissement traditionnel :
• Pas d'incidence sur la capacité d'endettement,
• Un investissement indépendant de la situation personnelle,
• Une mise de fond faible par rapport à la valeur marché,
• Un support d'investissement pérenne : la pierre
• Un choix en toute connaissance du bien
• Une plus value pour tout investissement bien analysé,
• La possibilité de préparer la succession d'un parent éloigné.

Pour le vendeur, un complément original de retraite sécurisé en conservant

la sérénité liée au maintien de son cadre de vie habituelle :
• La réalisation immédiate de projets personnels (loisirs, voyages,
donation),
• La possibilité de parer le moment venu à une situation de dépendance
(maison médicalisée par exemple)
• Un abattement fiscal non négligeable

Il existe deux grands types de viagers :

• Occupés : le vendeur conserve la jouissance du bien.
• Libres : le vendeur abandonne la jouissance du bien.

7
 Le viager est un contrat aléatoire avec un gain réciproque. Le prix de
vente est déterminé par le prix du marché et se décompose en un
paiement comptant partiel appelé le bouquet, auquel s'ajoute un
paiement à tempérament mensuel appelé la rente viagère, fonction du
bouquet, de l'âge du vendeur, de la formule de viager retenue (libre
ou occupé).

Un contrat sécurisé :
Pour le vendeur (appelé crédirentier) au regard de l'inflation : une clause
d'indexation annuelle est prévue au contrat protégeant le vendeur d'une érosion
monétaire, ainsi qu'en cas de non paiement de la rente : une annulation
automatique de la vente.

Pour l'acheteur (appelé débirentier) en tant que propriétaire, l'acheteur peut

revendre à tout moment le bien sur une base réactualisée, de plus un entretien
courant est assuré par le crédirentier. »3
Cependant certains inconvénients sont inexorablement présents, à savoir la non
disponibilité du bien immédiat alors que le payement est en cours qui engendre
l’obligation de disposer de fond importants et ne pas avoir besoin du bien trop
rapidement.

Nous venons de voir que l'agence propose des services variés, dans une agence
proche de ses clients. Ceci dit, le secteur de l'immobilier a fait énormément parler de lui
ces dernières années, de par la baisse fulgurante des prix par exemple. Je vais donc
poursuivre avec une présentation du secteur de l'immobilier et une analyse de ce
phénomène de crise de l'immobilier.

c. Le secteur de l'immobilier

Il est vrai que le cabinet Fauchille propose une large palette des métiers de
l'immobilier, du statut de commercial au syndic de copropriété, mais il existe une multitude
de métiers de l'immobilier autre que ceux-là, à tel point qu'ils pourraient difficilement être
tous réunis dans une seule et même agence.

LES MÉTIERS DE L'IMMOBILIER

Les différents métiers de l'immobilier pourraient être décrits ainsi :

• Administrateur de biens
Salaire : 2000 à 2500€
Niveau BAC+2 minimum
Gestion locative d'appartement ou maison pour le compte d'une entreprise ou d'un
particulier.
Son rôle : rechercher des locataires, réaliser des états des lieux, rédiger les quittances, et
les contrats.
3 Source : www.cabinet-fauchille.fr/viager.php

8
Compétences : Esprit de négociation, gestion comptable, gestion administrative, gestion
des ressources humaines.

• Agent immobilier
Salaire : 1445 à 1999€
Niveau BAC+2 minimum
Son rôle : commercial, intermédiaire entre offre et demande de bien.
Il visite, évalue, et négocie le bien, et établit le publicité de ce bien.

• Chasseur de bien immobilier

Salaire : commission proportionnelle au montant des transactions réalisées
Niveau : BAC+2 minimum
Son rôle : Mandaté par les particuliers ou les entreprises afin de leur trouver locaux,
bureaux ou logement.

• Gestionnaire d'actifs immobiliers

Salaire : plus de 2500€
Niveau BAC+5
Son rôle : faire fructifier le patrimoine de son client en mettant en œuvre achats, ventes,
négociations, et suivi administratif (déclarations fiscales, gestion de la relation avec les
syndics…)

• Gestionnaire de galeries marchandes

Salaire : 2000 à 3000€
Niveau BAC+3
Insertion professionnelle difficile
Son rôle : prendre en charge la galerie d'un centre commercial dans la gestion, des baux
jusqu'au gardiennage.

• Gestionnaire social
Salaire : 2000 à 2500€
Niveau BAC+3
Insertion professionnelle difficile
Son rôle : gérer un grand nombre de logements sociaux, établir les programmes de
rénovation, et gérer les budgets. Il a le statut de représentant auprès des pouvoirs publics
locaux.

• Juriste immobilier
Salaire : 2000 à 2500€
Niveau BAC+5
Son rôle : apporter ses connaissances en droit, que ce soit au niveau de l'urbanisme ou
de la construction, ainsi que du contentieux.

• Syndic de copropriétés
Salaire : 1445 à 1999€
Niveau BAC+2
Son rôle : Veiller au bon entretien des parties communes au niveau technique, juridique et
foncier.

9
 SITUATION DE L'ACHAT DANS L'IMMOBILIER

Autant de métiers rattachés aux biens immobiliers ont forcément besoin que
l'activité soit soutenue dans ce secteur. Malheureusement le secteur de l'immobilier est
réputé pour être en crise depuis 2012, avec fin 2014 un nombre de transactions au plus
bas historiquement. Il y a un manque de transaction dans l'ancien qui se fait sentir
actuellement, en contre partie de meilleurs chiffres ont été retenus dans les ventes de
logements neufs (+12,5 % entre fin 2013 et fin 2014) dus en partie à la baisse des taux
d'emprunts immobiliers qui se présente depuis plusieurs mois. L'évolution des prix dans
l'immobilier se fait en fonction de l'offre et de la demande, et l'analyse des prix de
l'immobilier ne peut se faire que sur le long terme car c'est le crédit bancaire qui contrôle
la demande réelle de logements. Suivant la politique de distribution du crédit immobilier,
les prix de l'immobilier vont varier, il y a donc une réelle corrélation entre les prix de
l'immobilier et la capacité des banques à proposer des taux bas. Il y a par exemple 3
facteurs majeurs qui contribuent négativement à l'évolution des prix dans l'immobilier : la
hausse des taux d'emprunts, la baisse de la durée des crédits immobiliers ou encore des
conditions d'acceptation de crédit toujours plus restreintes.
Lors de la mise en place d'un emprunt à la banque dans le but d'un achat immobilier, il y a
plusieurs possibilités dans les moyens de paiements.

LES MOYENS DE PAIEMENT LORS D'UN ACHAT IMMOBILIER

L'achat d'un bien immobilier est souvent l'ambition d'une vie, mais c'est un achat qui
doit être réfléchi de par sa grande envergure, et son coût qui peut parfois se financer sur
plusieurs dizaines d'années.
En Avril 2015 et pour le 15ème mois consécutif, le taux du crédit immobilier est en
baisse à la souscription d'après l'observatoire du crédit logement.
Les banques proposent de même une épargne spécifique au logement. Il existe le PEL ou
le CEL pour obtenir une financement par sa banque dans le but de se loger :

Source : Marie Fondacci Guillarmé (2013) Maîtriser les techniques de l'immobilier: transaction immobilière,
gestion

10
 Plus le pouvoir d'achat des acheteurs est haut, plus les prix de l'immobilier vont
avoir tendance à baisser.
Dans la réflexion précédant l'achat, l’intéressé va avoir tendance à juger son
investissement en fonction du délai de retour sur investissement, c'est à dire le moment où
le propriétaire occupant commence à avoir un gain d'argent face à son achat.
Une étude de Marc Candelier de mars 2015 4 illustre bien ce fait , avec les
paramètres suivants qui montrent une situation plausible, il a conclu un graphique qui
montre que plus le taux d'emprunt est élevé, plus le retour sur investissement va être
retardé.

4 Source : www.marc-candelier.com (mars 2015) « Immobilier: Comment expliquer la baisse des prix ? »

11
 Il en ressort un délai de retour sur investissement de 15,2 ans ce veut dire que le
propriétaire ne gagnera pas d'argent sur son achat avant environ 15 ans après son achat.
C'est un délai particulièrement important pour un emprunt à 2 % et une croissance des
prix à -2 %. Cela peut expliquer la baisse des ventes immobilières globales en France. Il
faut, de plus, considérer l'augmentation de la taxation des revenus immobiliers qui a eu
lieu ces dernières année, que ce soit au niveau du foncier, ou encore de la CSG et RDS.

Cependant pour expliquer la hausse de la vente des logements neufs, on peut s'appuyer
sur la loi de défiscalisation Pinel ou Duflot qui attire les investisseurs. (voir Analyse Pestel
au B.)

Actuellement, le marché de la vente immobilière est plutôt en retrait face à la

location.
En effet la location n'engage pas tout un capital sur plusieurs années mais ne permet pas
non plus, à la clé, l'acquisition d'un bien.

SITUATION DU MARCHÉ DES LOCATIONS

Ces dernières années, on observe une baisse des loyers dans la plupart des
régions de France.
D'après l'étude de Michel Mouillart de 2015, professeur d’économie à Paris-Ouest Comme
c’est le cas depuis 2011, les petites surfaces, les plus nombreuses sur le marché, sont
celles qui baissent le plus en ce moment. Les loyers des studios reculent ainsi de 2 % sur
un an, ceux des deux-pièces de 1,8 % et des trois-pièces de 0,2 %. En revanche, les
quittances des quatre pièces (+1,8 %) et surtout des cinq-pièces (+3,5 %) augmentent
sensiblement.

www.clameur.fr/Dossiers-CLAMEUR (Février 2015)

12
 www.clameur.fr/Dossiers-CLAMEUR (Février 2015)

Malgré les difficultés dans le marché de l'immobilier en ce moment, il reste toujours

quelques investisseurs près à acheter un bien pour le faire fructifier, les étudiants qui
n'arrêteront jamais de chercher un logement près de leurs études, ou encore les jeunes
couples qui décideront de chercher un appartement en location pour s'installer ensemble
dans le but d'avoir assez d'argent de côté pour pouvoir s'acheter leur propre maison et
fonder une famille.

Après avoir présenté l'agence,dans son organisation et son activité, ainsi que son
secteur d'activité, je vais maintenant analyser l'environnement de cette agence, dans un
premier temps en externe puis en interne.

B) Analyse de l'environnement du cabinet

a. Analyse externe

L'analyse externe d'une entreprise permet de diagnostiquer l'évolution de son

environnement afin d'en extraire les opportunités à saisir et les menaces auxquelles faire
face.
Tout d'abord, commençons par l'analyse intitulée 5 forces de Porter, datant de
1979, auxquelles vient s'ajouter le rôle de l'état. Ce schéma permet d'analyser la
concurrence afin d'identifier les facteurs clés de succès.

13
 ANALYSE 5 (+1) FORCES DE PORTER

La menace des nouveaux entrants est faible car on observe la présence de

barrières à l'entrée comme l'image de marque, face à de gros groupes par exemple. Il est
très difficile de se créer une clientèle fixe et fiable lorsque l'on ouvre sa propre agence
immobilière.
Le pouvoir de négociation des fournisseurs est faible car lorsqu'un acheteur/locataire
potentiel se présente, il a la possibilité de trouver le bien qu'il recherche dans n'importe
quelle agence. Bien souvent, lorsqu'une personne est en recherche, elle n'est pas fidèle à
une agence, elle cherche dans toutes les agences de son lieu de recherche. Les seuls
critères déterminant sont : les biens présentés, le prix du bien et des honoraires, et
l’accueil.

14
Le pouvoir de négociation des clients est fort car l'offre est de plus en plus abondante.
Aujourd'hui il est possible de négocier le prix d'un bien, ainsi que les honoraires d'agence.
L'agence qui fera la meilleure offre pour la meilleure prestation sera logiquement choisie
par le client.
Ces propos sont à nuancer, car dans l'immobilier, il existe certains biens très recherchés
qui peuvent constituer un « coup de cœur » auprès des acheteurs ou locataires en
recherche. Le fournisseur qui propose ce bien peut refuser toute négociation car il sait que
le bien se vendra/louera facilement même à un prix plus élevé que la moyenne.
La menace des produits de substitution est forte, en effet pour un investisseur, acheter un
bien revient à faire un placement qui rapporte par les loyers. Il est tout à fait possible de
faire ce placement à la banque, qui ne constitue pas le risque de logement vacant.
De plus, les jeunes aujourd'hui pourraient préférer une agence totalement virtuelle comme
il en existe, ou encore se débrouiller pour vendre/louer son bien de particulier à particulier
en le proposant sur les sites internet de petites annonces sans passer par une agence.
Ensuite, l'intensité de la concurrence est très importante, car toutes les agences proposent
les mêmes types de biens, avec les mêmes services. Il y a un manque de différenciation
entre ces agences. Ceci-dit, une moindre différenciation peut être faite entre les gros
groupes tels que Nexity ou Sergic, et les agences familiales comme le cabinet Fauchille
de par leur accueil clientèle différent.
Pour finir, parlons du rôle de l’État qui constitue une partie non négligeable de cette
analyse. En effet, l’État oblige la mise en concurrence des syndics de copropriété par la loi
ALUR. Chaque année à la même période, celle de l'assemblée générale, le syndic de
copropriété est susceptible d'être remplacé, ce qui est une énorme menace de perte de
clientèle. Le logement social a pris une place importante dans le secteur de l'immobilier
car « Les communes dont la population est au moins égale à 3 500 habitants et qui font
partie d’une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une
commune de plus de 15 000 habitants (en Île-de-France sont concernées les communes
de 1 500 habitants et plus) doivent connaître un nombre total de logements locatifs
sociaux représentant au moins 20 % des résidences principales. »5. Des agences
immobilières à vocation sociales se crées, dont la « vocation répond à un double objectif :
• favoriser l’accès et le maintien des personnes fragilisées dans un logement
autonome tout en sécurisant le risque locatif du propriétaire
• mobiliser des logements du parc privé pour loger les personnes en difficulté, en
proposant des dispositifs adaptés aux propriétaires, notamment l'assistance à
maîtrise d'ouvrage »6
Ces agences et ces logements, ont un lien direct avec l'immobilier d'un secteur. Les
logements sociaux ne pourront pas être gérés par des agences ordinaires sans une
formation adéquate. Les propriétaires de ces logements vont donc se tourner vers des
agences spécialisées et ne constitueront pas des clients potentiels pour les agences
ordinaires.

Après cette analyse des 5 (+1) forces de Porter, poursuivons par une analyse
Pestel, qui permet de mesurer l'influence des facteurs de l'environnement sur le secteur
d'activité. PESTEL reprend chaque première lettre des domaines que nous étudierons :
Politique, Économique, Social, Technologique, Environnemental, et Légal.

5 Source : www.immobilier.notaires.fr/jahia/Jahia/LogementSocial
6 Source : www.habitat-humanisme.org, Qu'est ce qu'une AIVS ?

15
ANALYSE PESTEL

16
Le cadre juridique stricte représente le plus gros facteur structurant pour le
marché de l'immobilier

→ La loi Hoguet (du nom de Michel Hoguet, député qui l'a fait voter) parue le 2 janvier
1970 réglemente l'activité immobilière Française. Elle a été complétée par un décret
d'application du 20 juillet 1972 et réformé par l'ordonnance du 1 er juillet 2004.
Cette loi a pour rôle d'encadrer les achats et les ventes immobilières, et de crédibiliser les
professionnels de l'immobilier face à sa clientèle.

Elle oblige l'agent immobilier à :

• Avoir une assurance de responsabilité civile professionnelle
• Détenir la carte professionnelle délivrée par la préfecture et valable 10 ans
• Remplir les conditions d'aptitude
• Recevoir de son client un mandat écrit (qui indique l'objet, l'autorisation de l'agent a
recevoir des biens immobiliers, les honoraires, ainsi que la/les personne(s)
chargée(s) de la rémunération) dans le but de négocier ou de s'engager dans une
opération immobilière (vente ou achat)
• Tenir un répertoire des divers mandats de transaction
• Délivrer un reçu pour les sommes versées

Malgré le temps passé cette loi est toujours applicable.

A l'origine le député Hoguet stipulait qu'il voulait « instituer une réglementation suffisante,
tenant compte de l'expérience et de l'intérêt du public dans un domaine dont l'importance
économique et sociale n'est plus à démontrer » Ces propos restent d'actualité.

→ La loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové) est parue le 24 mars 2014.
Elle découle de la proposition du programme présidentiel de François Hollande et a été
portée au parlement par Cécile Duflot pour ensuite être remaniée par Sylvia Pinel, ministre
du logement.
«Elle s'exprime à travers 3 axes :
• Favoriser les rapports Bailleurs / Locataires
• Lutter contre l'habitat indigne, les copropriétés dégradées
• Améliorer les lisibilités et l'efficacité des politiques publiques du logement
• Moderniser l'urbanisme dans une perspective de transition écologique des
territoires » 7

Cette loi a complètement bouleversé les professionnels dans l'exercice des métiers
de l'immobilier, essentiellement au niveau du syndic de copropriétés.
Les principaux changements ont été :

• Les frais d'agences plafonnés afin d'éviter les frais supplémentaires.

Pour les logements en zone « très tendue » (Paris) → 12€ /m² de surface habitable,
en zone « tendue » (Lyon, Bordeaux, Toulouse) → 10€ /m², en dehors de ces zones
→ 8€ /m²

• Les comptes séparés obligatoires pour chaque copropriétés afin d'obtenir plus de
transparence dans la comptabilité. Cela a entraîné des frais bancaires
7 Source : Sophie et Serge Bettini, (2015-2016), Droit de l'immobilier

17
 supplémentaires pour chaque copropriétaires, ainsi que beaucoup plus de travail
aux comptables (multiplication des remises de chèques par exemple)

• La tarification forfaitaire des honoraires de syndic de copropriété : « L'arrêté Novelli

du 19 mars 2010 avait déjà imposé aux syndics d'inclure au moins 43 tâches de
gestion courante (convocation et tenue de l'assemblée générale, conservation des
archives, etc.) dans leur forfait de base. Les prestations dites « particulières » ne
figurant pas dans l'arrêté pouvaient jusqu'alors être facturées à part. Maintenant, Le
principe va être inversé. Un décret fixera, non plus les prestations devant figurer
dans le forfait de base, mais seulement celles pouvant être facturées au titre des
prestations particulières. Toutes les autres devront être incluses dans le forfait de
base »8
Pour Bruno Dhont, directeur de l’Association des Responsables de Copropriété, les
copropriétaires sortiront plutôt vainqueurs du nouveau dispositif. «Aujourd'hui pour
150 € d'honoraires votés, les copropriétaires en paient souvent le double à cause
des prestations particulières. Demain, ce seront peut-être 250 € qui seront votés,
mais il n'y aura plus de mauvaises surprises»

• La mise en concurrence du syndic de copropriété à chaque assemblée générale

les conseils syndicaux et les copropriétaires devront présenter au moins deux
propositions de syndic pour un renouvellement de syndic ou son arrivée dans une
nouvelle copropriété. Cela va entraîner une négociation des prestations obligatoires
afin d'entrer en commun accord avec les copropriétaires.

• Un contrat type (décret publié au journal officiel le samedi 28 mars 2015) auquel
devront se conformer tous les contrats conclus ou renouvelés après le 1 er juillet
2015. « Ce contrat précisera la mission du syndic, la durée du contrat, la
désignation, révocation et démission du syndic, la fiche synthétique de copropriété,
la rémunération du syndic professionnel, le forfait, les frais et honoraires imputables
aux seuls copropriétaires. »9

« Un catalogue d’obligations administratives qui généreront un coût important pour les

bailleurs, les vendeurs et les copropriétaires » (l’Union des syndicats de l’immobilier
(Unis), 2013 dans un communiqué de presse sur le projet de loi ALUR.)

« La multiplication des comptes gérés par les syndics va entraîner une complexification de
la gestion des immeubles et des relations avec les banques, entraînant une
bureaucratisation du service. »10

→ La loi Carrez date du 18 juin 1997 et a été crée dans le but de contrôler les surfaces
des parties privatives, la superficie des planchers, locaux clos et couverts, placards,
cuisine équipées fixes et cheminées. Sont exclus les surfaces occupées par les murs,
escaliers, portes, fenêtres, et locaux moins haut que 1m80.

Si la superficie du bien réel se révèle inférieure de 5 % de la superficie totale

mentionnée dans l'acte de vente, l’acquéreur est en droit de réclamer une baisse du prix

8 Source : Le particulier, décembre 2013

9 Source : Direction de l'information légale et administrative, 08/04/2015, Service public.fr
10 Source : Louis Alexandre Louvet et Arnaud Bouclon, 2013, La loi Duflot Alur : Quelles conséquences
pour les professionnels de l'immobilier ?www.lesechos.fr

18
d'achat proportionnelle à la différence dans un délai d'1 an à compter de la signature
définitive de l'acte de vente.

→ La loi Duflot « s’adresse à tous les contribuables français qui acquièrent, entre le 1er
janvier 2014 et le 31 décembre 2016, un logement neuf (logement destiné à la location) ou
en l’état futur d’achèvement.
Les investisseurs Duflot bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu de 18% répartie
sur une durée de 9 ans. »11

Certaines conditions sont à respecter pour entrer dans le cadre de cette loi et bénéficier
de la défiscalisation :
• Acheter un logement neuf moins de 5 500€ / m²
• Louer pendant au moins 9 ans
• Se limiter à 2 achats par an et à un montant inférieur à 300 000€
• Le loyer ne doit pas dépasser 20 % du prix du marché.
• Respecter le plafond des niches fiscales

Comme beaucoup de loi de défiscalisation (scellier, Borloo…) cette loi n'est plus en
vigueur actuellement car chaque nouveau ministre du logement a comme ambition de
changer les choses, il en découle de modifier les lois en vigueur.

→ La loi Pinel est un loi de défiscalisation applicable du 1 er janvier au 31 décembre 2015.

Elle a remplacé la loi de défiscalisation Duflot au 1 er Janvier 2015.
Les bénéficiaires sont les acquéreurs (domiciliés en France) d'un logement neuf ou en état
futur d'achèvement entre le 1er Janvier et le 31 décembre 2015.

La réduction d’impôt varie en fonction de la durée de la location :

• Pour 6 ans de location → 12 % de réduction d’impôt
• Pour 9 ans → 18 %
• Pour 12 ans → 21 %

Certaines conditions sont à respecter :

• Louer le logement en résidence principale du locataire
• 6 ans minimum de location
• Louer dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien
• Respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires
• Respecter le plafond des niches fiscales (10 000€ / ans)
• Respecter les normes BBC

Les lois de défiscalisation sont nombreuses dans l'immobilier, elles permettent de réduire
son impôt en investissant son capital (jusqu’à 37%) tout en augmentant son capital ainsi
que son revenu.

11 Source : loi-duflot.scellier.org, (2014)

19
 b. Analyse interne

Dans un premier temps j'ai choisi d'établir une chaîne de valeur découlant du
modèle de Porter afin d'analyser le service locatif au sein de l'agence Fauchille, par la
suite j'étudierai le service du syndic de copropriété de l'agence dans son déroulement.

CHAÎNE DE VALEUR (PORTER) DU SERVICE LOCATIF

Le service locatif permet de diffuser un bien à titre locatif, appartenant à un

propriétaire, en le mettant en publicité dans le but de trouver une personne intéressée
pour y habiter, sous certaines conditions.

Dans un premier temps si un propriétaire dispose d'un bien à louer et qu'il souhaite
passer par une agence pour trouver preneur, il va entrer en contact avec l'agence en
question.
Avant toute chose, il est obligatoire de créer un mandat (voir annexe 1), c'est à dire « un
acte par lequel le propriétaire d’un bien, appelé ici le mandant, donne le pouvoir
d’accomplir en son nom de nombreux actes liés à la gestion de son patrimoine et à la
location à un mandataire. Celui-ci peut être, au choix, un administrateur de biens, un
notaire, un syndic, sans oublier, bien sûr, une agence immobilière » 12. Ce mandat a un
coût de l'ordre de 4 à 10 % des sommes perçues à régler tout à la fin du processus. A
partir de cette signature, le propriétaire et l'agence immobilière sont liés. L'agence va
pouvoir mettre en liste le bien en question dans les ordinateurs de l'agence, avec toutes
12 Source : Blog.logic-immo.com, article de Marion posté le 25 juillet 2012

20
les informations nécessaires (situation, m², nombre de pièces, prix, DPE…), dans le but
d'en faire la publicité. Le cabinet Fauchille dispose d'un site internet où sont publiées les
annonces des biens disponibles, ainsi qu'une application pour smartphone. De plus, le
cabinet est lié par un contrat avec logic-immo, un diffuseur d'annonces immobilières plus
connu qui dispatche par la même occasion les annonces sur plusieurs sites comme
« leboncoin.fr » par exemple ou encore sur un magasine papier afin de toucher un public
plus large et d'augmenter les chances de trouver preneur.

Dans le cadre de la publicité, si une personne intéressée entre en contact avec

l'agence pour avoir plus d'informations sur le bien, il est possible de lui proposer une visite
de ce bien afin qu'elle puisse le visualiser et se projeter. La personne a la possibilité de
déposer son dossier (voir annexe 2 : pièces justificatives à fournir) dans le but de venir
signer un contrat bail rédigé à l'agence si son dossier est accepté par les gestionnaires et
le propriétaire. Ce contrat lie le bailleur et le preneur, le preneur s'engage à payer un loyer
afin de disposer de la jouissance d'un bien, appartenant au bailleur, pendant un certain
temps.

Un fois que ce bail est signé, le locataire peut habiter son bien après un état des lieux
d'entrée effectué et après avoir fourni l'attestation d'assurance du logement. Le dossier du
potentiel locataire doit être valide en fonction des critères objectifs de l'assurance loyers
impayés. Si le propriétaire n'a pas souscrit d'ALI, l'agence peut envisager de demander un
garant si le dossier est à la limite de pouvoir être accepté. Il faut savoir qu'en pratique,
pour accéder à un logement en location, l'intéressé doit être en CDI et percevoir 3x le
montant du loyer, et si une personne se porte garant elle doit percevoir 4x ce montant.
L'agence va alors s'occuper de la gestion locative c'est à dire la réception des loyers, la
régularisation annuelle des charges, l'émission des avis d'échéance, ainsi que la
proposition de devis au propriétaire si des travaux sont à envisager.
Ces activités principales de la location d'un bien sont inévitablement soutenues par
d'autres activités indispensables, à savoir le travail administratif, que ce soit à l'accueil, au
niveau commercial (se déplacer sur les lieux, effectuer la pub…) ainsi que les
gestionnaires.
Toutes ces activités sont effectuées avec un savoir faire familial toujours véhiculé par
l'agence et apprécié en comparaison aux autres groupes immobiliers plutôt imposants
face au cabinet. De même, les nouvelles technologies aident énormément à l'exécution de
certaines tâches par exemple les états des lieux faits sur tablette électronique, les
annonces faites sur internet, les logiciels internes à l'agence en réseau.

Pour finir, un approvisionnement constant en registres de mandats, en fiches de

mandats, ainsi qu'un abonnement en forfait aux services publicitaires sont indispensables
tout comme le papier et l'encre sans lesquels l'impression des baux ou des fiches
publicitaires à afficher à l'agence serait impossible.

21
 Ne pas confondre le service locatif et le service gérance locative, ces deux
services entrent dans le cadre d'une location, mais ne constituent pas les
mêmes tâches à effectuer au sein du cabinet :

Après avoir exposé le fonctionnement interne du service locatif grâce à la chaîne de

valeur de Porter, et avoir bien distingué la service de gérance locative et le service locatif
en lui même, je vais maintenant vous exposer le fonctionnement du service de syndic de
copropriété.

22
 LE SERVICE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

« L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndic de copropriété les pouvoirs d'un
organe exécutif. Il est ainsi notamment chargé :
• d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions
de l'assemblée générale (travaux, entretien courant, gestion du personnel,
recouvrement des charges, etc).
• d'administrer l'immeuble, de veiller à sa conservation et à son entretien.
• d'établir le budget prévisionnel du syndicat et de le soumettre au vote de
l'assemblée générale. Il doit tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée
qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat, ainsi
que la situation de trésorerie.
• de percevoir les avances sur trésorerie et provisions sur travaux.
• d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.
• de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice. »13

Pour faire appel à un syndic de copropriété, il faut être en possession d'un

immeuble et être deux propriétaires minimum. Si ces deux principes sont respectés on
entre dans le régime de la copropriété et le syndic est alors nommé de façon provisoire.
L’élection définitive du syndic de copropriété sera faite lors d'une assemblée générale
extraordinaire, et sera proposé à réélection à chaque assemblée générale ordinaire
(chaque année à la même période), en sachant qu'une mise en concurrence avec d'autres
syndics est obligatoire.
Durant l'année il est possible de mettre en place une réunion du conseil syndical
(constitué des « délégués » de la copropriété, rien à voir avec le syndic qui reste extérieur)
dans le but de faire un point sur la comptabilité de la copropriété, avoir un œil sur les
relevés de banque… c'est comme un prolongement de l'assemblée générale pour avoir
plus de détails. Lors de cette réunion du conseil syndical il faudra prendre la décision d'un
ordre du jour, c'est à dire les points à aborder à la prochaine assemblée générale.
Même dans le cas où aucune réunion du conseil syndical n'a lieu, la décision de l'ordre du
jour est obligatoire entre 3 semaines et 1 mois avant l'assemblée générale, et peut
s'effectuer par mail. Une fois que les points à aborder sont fixés par l'ensemble des
copropriétaires, il ne sera pas possible d'aborder d'autres points lors de l'assemblée.
L'envoi des convocations à l'assemblée générale doit se faire par lettre recommandée
avec accusé de réception 21 jours avant l'assemblée générale et contiendra les pièces
jointes (devis…) et l'ordre du jour.
La démission du syndic de copropriété est possible lors de l'assemblée générale si ce
point est à l'ordre du jour. Il peut aussi tout simplement ne pas avoir réélection du syndic
de copropriété lors de la mise en concurrence.

Après avoir analysé le cabinet Fauchille d'un point de vue externe, avec l'analyse
des 5 (+1) forces de Porter et l'analyse Pestel, puis interne pour ce qui est du service
locatif avec la chaîne de valeur ainsi que le service de syndic de copropriété, je vais
maintenant poursuivre en vous présentant une synthèse de ces analyses grâce au modèle
SWOT qui retrace les forces, faiblesses, opportunités et menaces liées au secteur de
l'immobilier.

13 Source : www.droit-finances.net (Mai 2015) « Syndic et copropriétés : rôle et responsabilités »

23
 c. Synthèse des analyses

ANALYSE SWOT

(Strengths (forces), Weaknesses (faiblesses), Opportunities (opportunités), Threats (mena

ces).)

La mission qui m'a été attribuée, qui consiste en une assistance à la gestion de
copropriété et la gestion locative, entraîne l'appui sur une force existante pour éviter une
menace et par la même occasion compenser une faiblesse pour saisir une opportunité.
En effet, j'ai pu utiliser une force existante au cabinet dans le cadre de la gestion locative,
à savoir leur avancée technologique, avec les états des lieux sur tablette pour faire face à
une menace que constitue la concurrence qui n'est pas forcément équipée de cet outil.
Cette manière d'agir renvoie une image plus jeune et plus saine de l'agence. Pour contrer
les possibles réticences, il est de bon ton d'informer le client sur cette nouvelle manière
d'agir, en lui expliquant son fonctionnement et l'empêcher d'avoir des doutes sur sa
fiabilité. On se rend compte par leur réaction que peu d'agences sont en la possession de
cet outil, ce qui apporte un plus à l'agence rien qu'avec l'image que cela renvoi.
De plus, afin de compenser une faiblesse pour saisir une opportunité, j'ai profité de mon
arrivée dans l'agence en pleine période d'assemblées générales pour donner de mon

24
temps et de ma personne afin de les aider à la gestion de copropriété en établissant les
multiples envois de convocation aux assemblée par exemple. Cette faiblesse a constitué
une opportunité pour moi d'être immédiatement dans le vif du sujet et pouvoir découvrir
pleinement ce qu'est le métier de syndic de copropriété.
Au niveau de la comptabilité, la nouvelle loi ALUR constitue une réelle faiblesse avec par
exemple l'obligation d'ouvrir un compte séparé pour chaque copropriété, ce qui engendre
une masse de travail administratif auquel j'ai pu participer afin de procurer aux comptables
un gain de temps qu'elles ont pu utiliser à autre chose.
Ma mission a pu atténuer légèrement ces faiblesses afin de permettre à l'agence de peut-
être saisir des opportunités comme leur nouvelle élection lors d'une assemblée générale
face à des concurrents qui ferait mal leur travail de par le fait de l'accumulation
d'obligations administratives.

Après avoir effectué une étude du cabinet Fauchille et de son environnement grâce
à des outils d'analyse qui ont fait leurs preuves, et avoir fait le lien entre ces analyses et la
mission qui m'a été confiée, je vais vous présenter les travaux que j'ai pu réaliser lors de
ce stage. Je vous expliquerai plus en détail de quoi s'est constituée ma mission en
développant toutes les tâches qui m'ont été confiées, puis je m'attarderai sur un point de
réflexion lié à l'externalisation que j'étudierai en m'appuyant sur certains points théoriques.

II. Les travaux réalisés

A) Ma mission : Gestion de copropriété et gestion locative

La mission qui m'a été confiée pourrait s'intituler assistance à la gestion de

copropriété et gestion locative. Cette mission s'est composée de plusieurs tâches, à savoir
de la comptabilité de copropriété , la préparation d'une assemblée générale, ainsi que
certaines démarches locatives.

a. Comptabilité de copropriété

Il m'a été démontré que, dans la gestion de copropriété, la comptabilité est un

service inévitable. En effet, il faut pouvoir visualiser les flux à tout moment pour avoir une
idée concrète de la situation financière de la copropriété. C'est un instrument de gestion,
mais surtout de contrôle.
De plus c'est un service qui a été énormément modifié ces dernières années.
Avant le décret du 14 mars 2005, il était tenu une comptabilité de trésorerie qui consistait
à enregistrer les frais lors de leur règlement, et les recettes lors de leur encaissement. On
ne pouvait visualiser que les flux liés à la trésorerie.
Ce décret, entré en vigueur le 1 er janvier 2007, oblige maintenant une comptabilité
d'engagement, et a pour but de permettre aux copropriétaires de suivre les fonds
collectés, connaître l'état des impayés… L'enregistrement comptable précisera alors la
réception de la facture, le paiement de la facture, l'envoi des appels de fonds, le règlement
de ces appels… Cela facilite les comparaisons des exercices d'une année sur l'autre.

25
 La loi ALUR impose d'ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété
dans le but d'avoir une vision améliorée de la trésorerie de la copropriété.
« La loi oblige également le syndic à présenter des relevés bancaires mensuels émanant
de la banque et retraçant les opérations financières liées à la copropriété, sans que le
syndicat des copropriétaires n'ait besoin d'en faire la demande préalable. Un clair
renforcement du contrôle bancaire au bénéfice du syndicat prend place ici. »14

Autant de nouvelles lois et plus encore qui ont handicapé les comptables de copropriété
de par le travail supplémentaire demandé sans aucune plus-value pour l'entreprise.
Que ce soit en syndic de copropriété ou au niveau de la gestion locative, le service
comptable est essentiel et retrace tous les flux d'argent.

VÉRIFICATION ET CLASSEMENT DES FACTURES

Chaque année pour chaque copropriété on édite un état détaillé des dépenses (voir
annexe 3) qui retrace, pour chaque compte, les factures qui ont été comptabilisées et
payées.
La tâche qui m'a été confiée pour commencer a été de vérifier que tous les flux cités dans
chaque compte de l'état détaillé des dépenses était bien justifié par une facture (voir
annexe 4)
Par exemple pour le compte 611000 nommé « Nettoyage Parties Communes » on
observe la présence d'une charge d'un montant de 156,86€ pour un service effectué au
mois d'avril 2014, il m'a fallu retrouver la facture correspondante dans les dossiers
d'archives afin de la classer dans l'ordre des dépenses effectuées, et ce pour chaque
facture. On peut observer que les honoraires, frais administratifs , ou encore les frais
postaux sont présents sur cet état détaillé des dépenses. Pour le compte 621300 nommé
« Frais Administratifs » la diffusion du procès verbal de l'assemblée générale du
02/07/2014 s'élève à 5,18€ et une fois la facture détaillée trouvée, je vérifie la
correspondance du montant et de l'intitulé avant de la classer.
Pour finir avec cette partie, il m'a fallu comparer l'état détaillé des dépenses de
l'année 2013/2014 avec celui de l'année 2014/2015 afin d'observer un écart possible entre
les dépenses de ces deux années, s'il n'a pas été trop important, et en trouver la cause.
Souvent, si un écart trop important est observé, c'est qu'il y a eu des travaux
exceptionnels tel un dégât des eaux par exemple.

EFFECTUER UN AVIS DE VIREMENT

Lorsqu'une facture doit être payée par virement, le service comptabilité doit
informer la société qui fournit le service que la facture qu'elle a délivrée à été payée par
virement en précisant le date et toutes les informations nécessaires afin de bien cibler de
quel service il s'agit. Pour ce faire, il m'a été fourni toutes les factures que la copropriété a
à payer par virement avec l'argent versé par les copropriétaires, ainsi que les avis de
virement correspondants. Après avoir trouvé la facture correspondant à l'avis de virement
il m'a fallu la tamponner « payé le 4 mai 2015 par virement » et découper le papillon
présent sur cette dernière, afin de l’agrafer sur l'avis correspondant, dans le but d'envoyer
cet avis avec toutes les informations correspondantes à cette facture (voir annexe 5). Par
la suite, j'ai mis sous pli l'avis de virement qui informe que l'agence Fauchille a procédé au
14 Source : www.informationsrapidesdelacopropriete.fr (Mars 2015) « Loi ALUR »

26
règlement des factures référencées à la date indiquée. Une fois affranchis, ces courriers
attesterons que le virement a bien été effectué du montant correspondant à la facture. La
facture, elle, sera classée dans les archives afin d'en garder une trace.

POINTAGE DES DIFFÉRENTS COMPTES DE COPROPRIÉTÉ

Dans l'agence Fauchille chaque immeuble a un numéro d'immatriculation, et un

numéro de compte. Pour chaque immeuble il y a un relevé de banque, pour éviter les
confusions ou les erreurs dans les chiffres, il est impératif de pointer chaque immeuble
avec son numéro de compte. (voir annexe 6)

Un deuxième pointage à partir des extraits du compte bancaire est à effectuer afin de
s'assurer que toutes les factures ont bien été réglées avec pièces justificatives, par la
même occasion on vérifiera que les appels de fonds sont enregistrés et encaissés.

Par la suite, le détail des virements effectués par les comptables de l'agence
Fauchille pour le compte de chaque copropriété est à effectuer avec une décomposition
pour chaque poste à savoir les frais postaux, les frais pour cause de sinistres, ou encore
les honoraires courants de l'agence… En additionnant tous les frais pour chaque
immeubles gérés par le cabinet, le montant total doit correspondre au centime près au
montant total par postes (voir annexe 7). Si une différence de montant apparaît il est
obligatoire de retracer tous les flux afin de repérer la faille et de rectifier l'erreur.

EFFECTUER UNE REMISE DE CHÈQUE

Il a été vu précédemment qu'en conséquence à la loi ALUR, un compte bancaire

séparé est obligatoire pour chaque copropriétés. Cela a pour conséquence, entre autres,
une multiplication des remises de chèques lorsqu'un appel de fond est mis en place.
Les appels de fonds sont effectués chaque trimestre par l'agence Fauchille.
Lors de mon stage, un appel de fond a été effectué au mois d'avril, ce qui a entraîné
énormément de remises de chèque à effectuer.
Ce travail rébarbatif demande une grande concentration car un mauvais numéro de
compte sur une remise de chèques peut entraîner le mécontentement du client et parfois
des frais pour l'agence.

Un détail des chèques reçus pour chaque copropriété est imprimé en double, un
pour les archives, un pour la banque. Il m'a fallu remplir la remise de chèques avec le
numéro de compte de la copropriété, le nom du bénéficiaire, le montant total ainsi que la
date de la remise. Est envoyée à la banque Palatine (banque choisie par l'agence) cette
remise accompagnée des chèques et de la fiche récapitulative. Est gardé en archive à
l'agence le double de la fiche récapitulative, et la copie de cette remise.

CLASSEMENT DES DIVERS DOCUMENTS EN DOSSIER D'ARCHIVES

Les comptables de l'agence sont submergées de documents : relevés de banques,

factures, copie des envois… J'ai proposé de les aider afin de leur faire gagner du temps.
J'ai donc classé les divers documents dans la salle d'archive qui regroupe les dossiers de

27
chaque copropriété désignée par la lettre S (pour syndic) suivie d'un numéro, classés par
ordre croissant. Chaque document est obligatoirement annoté du code de copropriété, et
chaque dossier d'archive est composé d'intercalaires pour chaque type de document, ce
qui m'a permis de plus facilement repérer leur place.

Nous venons de voir que les tâches qui m'ont été attribuées dans le cadre de la
gestion comptable de copropriété ont été composées de la vérification et du classement
des factures, de la mise en place d'un avis de virement, du pointage des différents
comptes de copropriété, de l'établissement d'une remise de chèques, et du classement
des divers documents en dossiers d'archives. Le type de tâches qui m'ont été confiées
ensuite se sont rattachées au service du syndic de copropriété, avec la préparation d'une
assemblée générale.

b. Préparation des assemblées générales

ÉTABLIR UN CONTRAT DE SYNDIC

Tous les ans, le syndic de copropriété actuel d'un immeuble est mis en concurrence
avec un autre. De ce fait, tous les syndics mis en concurrence le jour de l'assemblée
générale doivent se présenter avec le contrat de syndic afin de pouvoir renseigner les
copropriétaires sur les honoraires de l'agence ainsi que des diverses modalités qui
peuvent varier d'un cabinet à l'autre.
Le contrat de syndic s'effectue sur la même trame pour chaque immeuble, seules les
informations relatives à l'immeuble sur la page 1/5 sont à remplir, ainsi que les montants
des honoraires de la page 4/5 et 5/5 (voir annexe 8)
Pour un contrat de syndic créé pour une mise en concurrence, les tarifs de base
sont fixés par M. Fauchille.
Pour le cas d'un renouvellement de syndic d'une année sur l'autre, le cabinet
Fauchille augmente de 1 % (pour 2015) tous les montants de la page 4/5 ainsi que les
tarifs de vacation de la page 5/5 et les frais de copie sont augmentés de 0,01€ chaque
année (voir annexe 8). Ces augmentations annuelles découlent d'une augmentation du
coût de la vie.
Pour l'assemblée générale (AG) du 27 mai 2015 j'ai dû renseigner les informations
relatives au syndicat des copropriétaires page 1/5 et les honoraires en suivant les
instructions sur les tarifs qui m'ont été transmises auparavant (voir annexe 8).

ÉTABLIR UNE CONVOCATION D'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE

Chaque année à la même période, le service du syndic de copropriété doit se

charger de la convocation à l'assemblée générale au moins 3 semaines avant cette
assemblée générale. Pour celle que j'ai du réaliser du 8 juin 2015 (voir annexe 9), une
réunion de l'assemblée syndicale a été tenue préalablement afin de fixer l'ordre du jour et
d'exposer quelques problèmes. En effet, des soucis comme la non conformité d'une
véranda au regard de l'aspect esthétique de la résidence (point 14) ou encore des

28
incivilités de certains résidents (point 15) sont à signaler ici. Après avoir recopier les points
de l'ordre du jour sur la trame de la convocation à l'assemblée générale, il a fallu y joindre
les divers devis en pièces jointes, ainsi que les informations liées aux nouvelles lois à
transmettre à chaque copropriétaires comme une proposition technique et financière
d'archives de copropriété gérées par des professionnels (voir annexe 10), le contrat de
syndic et les informations liées aux comptes bancaires de la copropriété (voir annexe 11).
Il m'a fallu mettre sous pli la convocation accompagnée des différentes pièces jointes afin
de les envoyer à chaque copropriétaire en lettre recommandée avec accusé de réception.

ÉTABLIR LE PROCÈS VERBAL D'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Lors de l'assemblée générale, la personne présente pour représenter le cabinet

Fauchille fait signer la feuille de présence, s'assure que le quorum 15 est atteint , fait voter
les décisions, prend des notes…
Tout d'abord un pré-PV est établi, c'est un PV rempli de façon manuscrite pendant
l'assemblée générale qui sera retapé sur informatique pour plus de lisibilité afin de
l'envoyer aux copropriétaires.
Le procès verbal de l'assemblé générale retrace toutes les résolutions liées à l'ordre du
jour ainsi que le résultat des votes obtenus. Une résolution peut être acceptée ou refusée
par l'assemblée.
Par exemple dans le procès verbal dont je me suis occupée (voir annexe 12), seule la
résolution N°9 a été refusée à l'unanimité elle proposait une « constitution d'une provision
spéciale en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties
communes et éléments d'équipement communs qui pourraient être nécessaires dans les
trois années à venir et non encore décidés (Art 18 Alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965) »
J'ai appris qu'un immeuble est divisé en tantièmes détenus par les propriétaires. Le
tantième n'a rien avoir avec la surface en elle même du bien, c'est plutôt la valeur globale
d'un bien. Par exemple, cela peut varier en fonction de l'étage où se situe l'appartement.
Le nombre de tantièmes prime lors des votes à l'assemblée. Dans l'exemple en annexe, la
société Amazone détient 166 tantièmes sur 1000 alors que Nicolas Jamain dispose de 154
tantièmes sur 1000. Si plus de 500 tantièmes ont voté contre une décision, elle ne pourra
pas être adoptée.

ÉTABLIR LE DOSSIER D'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Le dossier d'assemblée générale permet d'avoir tous les documents concernant

l'assemblée générale qui s'est tenue en archive afin de pouvoir répondre aux questions
qui pourraient survenir de la part des copropriétaires.
Le dossier d'assemblée générale doit contenir :
• Les convocations
• L'état détaillé des dépenses
• Les Annexes
• Le contrat de syndic
• Les pièces jointes
• Les feuilles de présence

15 Le quorum est le nombre minimum de membres dont la présence est requise pour que
l’assemblée générale puisse valablement délibérer : si ce nombre n’est pas atteint, aucune
décision ne peut être prise.

29
 • Le pré-PV
• Les clefs de répartitions
• La balance et le grand livre
• La copie des frais

Afin de ne pas oublier un document que ce soit dans le dossier d'assemblée

générale ou dans l'enveloppe de convocation, il y a une feuille à remplir (voir annexe 11)
qui permet de pointer chaque document au fur et a mesure qu'ils sont insérés dans le
document en question. C'est une méthode propre au cabinet Fauchille qui permet de
limiter les oublis et de récapituler soit même les différentes pièces à fournir.

Au niveau du syndic de copropriété, j'ai pu suivre tout le processus de l'assemblée

générale, du contrat de syndic au dossier d'assemblée générale, en passant par la
rédaction du procès verbal. Je vais ensuite vous présenter les tâches qui m'ont été
confiées dans le cadre de la gestion locative.

c. Démarches locatives

Le service locatif est le service le plus commercial que j'ai découvert à l'agence. En
effet, à l'inverse du service comptabilité ou syndic de copropriété, le service locatif
demande d'avoir des pré-requis en communication et en commerce.

PUBLICITÉ

La publicité est un passage inévitable lors d'une mise en location. Toute publicité se
fait à partir de la fiche location créée par Corinne Carton (voir annexe 13) qui récapitule le
type de logement (maison ou appartement) sa taille, son métrage, les informations sur le
propriétaire et le locataire, la date de disponibilité, l'adresse du bien, le descriptif, ainsi que
le budget (montant du loyer, du dépôt de garantie, les honoraires, les charges). Toutes ces
informations sont à renseigner lors de la publicité que j'ai pu établir sur le site cabinet
Fauchille et logic-immo.com qui permet la diffusion sur les sites « leboncoin.fr » et
« topannonce » simultanément. De plus, cela permet la diffusion directe sur l'application
du cabinet Fauchille. Afin de créer une annonce attirante aux yeux des clients, il faut
choisir une belle photo et un texte qui met en valeur le bien.

J'ai pu établir de même la publicité du cabinet Fauchille dans le magasine Logic

immo mis en libre service à l'entrée de chaque agence qui y publie. Il m'a donc fallu mettre
en page une demi-page du magazine sur informatique afin de les annonces choisies
soient publiées dans leur prochain numéro.

EFFECTUER UN ÉTAT DES LIEUX

L'état des lieux est une formalité à effectuer lors de la sortie et de l'entrée des
locataires. Il m'a été donné la tâche de préparer l'état des lieux sur tablette. En effet,
comme dit précédemment, le cabinet Fauchille dispose d'une application sur Ipad afin de
permettre une meilleure efficacité lors des états des lieux.

30
Avant chaque rendez-vous, il m'a fallu remplir les informations de base dans chaque
pièces du bien déjà pré-enregistrées. Pour ce faire, il suffit de cocher la case
« fonctionne » et « état d'usage » pour chaque objet ( fenêtre, porte, chauffage, robinets,
ampoules…) car nous estimons d'office que tout fonctionne et tout est en état d'usage
pour un gain de temps. Une fois sur place, il faudra modifier l'état du fonctionnement pour
les objets dégradés seulement.
J'ai pu assister à plusieurs états des lieux. Lors de ces rendez-vous, il faut vérifier tout le
bien , des murs aux écoulements, et relever les compteurs d'eau et d'électricité. Si c'est
pour un état des lieux entrant, on constate l'état du bien dans le but d'avoir une preuve de
l'état du bien lors de l'entrée des locataires afin d'éviter tout conflits lors de leur sortie dans
la comparaison de l'état de sortie et d'entrée. Si c'est pour un état des lieux de sortie, on
constate les dégâts qui ont pu être effectués lors de l'occupation des lieux par les
locataires, par exemple un carreau de carrelage cassé, ou un papier peint arraché.
A la fin de l'état des lieux, on récapitule tout ce qui a été listé sur l'application avec le
client, et on lui fait signer sur tablette ce document qui lui sera directement envoyé par
mail.

EFFECTUER UNE VISITE SUIVI D'UN CONTRAT DE BAIL

Le commercial de l'agence, Anthony Maïa, m'a permis d'assister à une visite d'un
bien disponible à la location avec des clients intéressés. Parfois, ces derniers ne donnent
pas suite, mais lorsqu'ils décident de louer le bien, il leur faut constituer un dossier avec
différentes pièces à fournir (voir annexe 2). Dans le cas où dossier était déposé complet,
j'ai pu le soumettre à Mme Christine Sotière afin d'avoir un accord ou non, compte tenu
des revenus de la personne (qui doivent être d'au moins 3 fois le montant du loyer). Si le
dossier n'est pas viable, on a toujours le recours de proposer à la personne de se trouver
un garant.
Une fois le dossier accepté et viable, un dossier de bail doit être constitué.
Il m'a fallu constituer ce dossier devant contenir :
• le contrat de bail
• l'acte de caution solidaire, si il y a (voir annexe 14)
• les annexes (DPE, plans…)
• le document lié à l'entretien et les réparations locations (voir annexe 15)
• le document lié aux charges récupérables (voir annexe 16)
• la facture locataire et propriétaire (voir annexe 17)
• le décompte locataire (voir annexe 18)

Le contrat de bail à fournir dans ce dossier doit être créé au préalable grâce au site
Créatis du réseau Tissot qui permet de créer des documents juridiques et immobiliers
contre rémunération. J'ai donc pu créer moi même un contrat de bail en renseignant les
informations nécessaires telles que le nom des propriétaires, le nom prénom date de
naissance des locataires (sans oublier de préciser « à titre indissociable »), l'adresse de
l'appartement, le montant du loyer et des frais d'agence (voir annexe 19). Cela doit être
préparé avant la venue des futurs locataires à l'agence pour leur signature afin d'avoir tous
les documents prêts et de paraître plus pro aux yeux des clients.
À la suite de ce rendez-vous, le cabinet Fauchille tient à envoyer un courrier au
propriétaire afin de l'informer de la nouvelle location de son bien en bonne et due forme.
J'ai donc pu créer et mettre sous pli ce courrier afin de l'envoyer au propriétaire (voir
annexe 20).

31
 CONTACTER LES LOCATAIRES PAR TÉLÉPHONE

Durant mon stage, une propriétaire dont le cabinet Fauchille s'occupe de la location de
ses biens a décidé de vendre les appartements qu'elle détenait par le biais de l'agence.
Dans ces cas là, il faut effectuer une estimation des appartements. Pour ce faire, il m'a
fallu téléphoner à chaque locataire des 10 appartements afin de convenir une date pour
effectuer cette estimation. Souvent, les locataires sont inquiets, car la vente du logement
qu'ils louent suppose un changement de propriétaire, la plupart ont peur d'être expulsés
par le nouveau propriétaire, il faut donc pouvoir les rassurer, en leur expliquant que cela
ne changera absolument rien pour eux, que leur contrat de bail reste toujours d'actualité,
et que le propriétaire ne peut par leur demander de partir tant que ce bail n'a pas pris fin.

Je viens de vous exposer toutes les tâches qui m'ont été confiées dans le cadre de
la gestion locative, à savoir effectuer la publicité, les états des lieux, ainsi qu'une visite
suivie d'une signature de contrat de bail, et contacter les locataires par téléphone.
Dans leur globalité, mes tâches effectuées dans le cadre de ma mission de gestion
locative et gestion de syndic, m'ont beaucoup plu ; je ne regrette absolument pas d'avoir
choisi de faire mon stage dans une agence immobilière, car même sans avoir d'acquis
dans cette discipline, j'ai tout de suite été plongée dans les services, et l'adaptation a été
très rapide. Les tâches qui m'ont le moins plu ont été celles du service comptable, en effet
mon stage de 1ère année de DUT s'est effectué dans un cabinet d'expertise comptable et
il en était ressorti que je n'étais pas vraiment faite pour ce métier du fait du manque de
contact avec les clients, et du trop plein de travail de bureau assez rébarbatif. Cette fois,
au cabinet Fauchille j'ai pu découvrir plusieurs métiers, dont le statut de commercial en
location. C'est ce dernier qui m'a le plus attiré, de par le côté plus relationnel qui en
découle. D'autre part, le service syndic de copropriété permet aussi une certaine proximité
avec les clients, par exemple lors des assemblées générales (auxquelles je n'ai pas pu
assister malheureusement à cause des horaires tardifs). Cependant le syndic de
copropriété est présent pour recevoir toutes les plaintes des copropriétaires, lorsque
quelque chose ne va pas dans les parties communes d'un immeuble, c'est au syndic de
s'en charger tout comme lors de l'attente de travaux, il faut parfois garder son calme face
aux revendications des clients. Selon le métier, le type de relation avec le client peut
extrêmement varier.

Ayant fait ma deuxième année de DUT GEA avec une option de Gestion des
ressources humaines, j'ai voulu étudier le services ressources humaines du cabinet
Fauchille. Je me suis vite rendue compte qu'il était en partie externalisé, ce qui m'a
intrigué. Ce service n'est pas le seul à être externalisé, car la comptabilité directe de
l'agence ainsi que la paie sont elles aussi externalisées. J'ai donc fait des recherches sur
cette pratique d'externalisation de certains services que je vais vous exposer ci-contre.

32
 B) Point de réflexion : Externalisation d'un service

La définition de l'externalisation est expliquée par J. Barthélémy (2000) comme « le

recours à un prestataire externe, pour une activité qui était jusqu’alors réalisée au sein de
l’entreprise. Il s’accompagne fréquemment d’un transfert de ressources matérielles et/ou
humaines vers un prestataire chargé de se substituer aux services internes dans le cadre
d’une relation de moyen ou long terme » ou encore par M. Porter comme la décision
« abandonner une partie de la valeur ajoutée par l'entreprise pour plus de marge, de
qualité, de réactivité, de moyens, des investissements et une meilleure concentration des
savoirs faire sur les processus constituant le cœur de son avantage stratégique. »

Afin d'analyser le fonctionnement d'une externalisation j'ai tout d'abord établi un

constat qui découle de mes recherches et qui est le suivant.

a. Recherches préliminaires

Dans la société actuelle, et encore plus dans l'immobilier, la concurrence est de

plus en plus présente et ardue.
La pression concurrentielle s'installe au niveau international, et dans chaque secteur, les
entreprises font de leur mieux pour être à la pointe de la technologie, afin de faire
prospérer leurs affaires, mais cela demande de plus en plus de compétences, et de
formations.

Le cabinet Fauchille exerce un nombre assez important d'activités, et dans ce type

d'agences, il est difficile de mettre en œuvre une organisation qui permet un maximum
d'efficacité. Il est vrai qu'il est très difficile d'être spécialiste dans une multitude de secteurs
à la fois, il ne faut pas s'éparpiller à vouloir proposer trop de services. Souvent, un besoin
de flexibilité s'installe.
Par exemple, la paie représente environ 35 % de la fonction RH, et pourtant n'apporte
aucune valeur ajoutée à l'entreprise. Elle constitue une partie complexe au niveau
juridique et comptable car sans arrêt en changement, et représente par ailleurs une
moins-value potentielle à l'entreprise (pénalités, méfiance…). La paie est donc essentielle
à l'entreprise, mais ne constitue pas une activité stratégique.
Afin de préserver toutes les richesses humaines aux fins de l'activité de l'entreprise, un
choix d'externalisation de la paie est possible.

Dans les années 1980 à 1990, selon Baudry (2003) les grandes firmes se sont
« désintégrées verticalement en optant pour une stratégie d'externalisation structurelle et
redéfinissant au mieux leur cœur de compétences. »16
« L'externalisation signifie plus que le simple achat de matière première et de
marchandises standardisées. Elle traduit la nécessité de trouver un partenaire avec lequel
une firme peut établir une relation bilatérale et entreprendre des investissements
spécifiques à la relation, afin de produit des biens et services adaptés à ses besoins » 17
À partir de ces années là, l'émergence d'une nouvelle forme d'organisation de la firme à
eu lieu, la firme réseau. « La firme réseau regroupe contractuellement un ensemble de

16 Source : Baudry (2003) Economie de la firme, Édition la découverte

17 Source : Grossman et Helpman (2005) p.136 Outsourcing in a Global Economy

33
firmes juridiquement indépendantes, reliées verticalement, au sein duquel une firme
principale, qualifie de firme pivot, de firme-noyau ou encore d'agence centrale coordonne
de manière récurrente des opérations d'approvisionnement, de production et de
distribution »18.Cela constitue une réelle organisation pyramidale, avec présence d'une
forme de coopération entre le pivot et les co-traitants. Quelques auteurs ont analysé ce
processus et en parlant comme d'une « aventure partagée »19

L'externalisation découle d'une désintégration verticale : « Outsourcing as a means

to vertically disintegrate » ou l’inverse de l’intégration verticale: « Outsourcing as an
alternative to vertical integration »20 qui apparaît comme l’évolution typique d’une industrie
en croissance du fait de l’approfondissement des processus de division du travail et de
l’allongement de la production rendus possible par l’accroissement du marché.

« Une organisation peut par exemple décider d’externaliser la totalité d’une activité
(total outsourcing) ou seulement une partie (selective outsourcing), ou décider de recourir
à l’outsourcing uniquement de manière temporaire (transitional outsourcing). On peut
choisir de transférer une petite partie des activités RH ou bien, au contraire, la totalité du
département RH à un prestataire externe (Business Process Outsourcing). On peut
externaliser uniquement les éléments opérationnels des services RH (peripheral
outsourcing), mais aussi des tâches RH plus transformationnelles et stratégiques
(strategic outsourcing). » 21

Il me semble important de considérer 10 conseils de managers RH qui ont participé

à l'étude de Jeroen Delamotte et Luc Sels :

1. « Sachez ce que vous externalisez. Ne faites pas exécuter par d’autres ce que vous ne
comprenez pas vous-même. »
2. « Décrivez le plus précisément possible les objectifs que vous voulez atteindre dans le
cadre de l’externalisation. »
3. « Ne laissez pas l’objectif de la réduction des coûts l’emporter sur tout le reste. C’est un
objectif important, mais qui vient au second plan. »
4. « L’externalisation ne signifie pas que vous êtes déchargé de l’activité, bien au
contraire. »
5. « Tenez compte du fait que presque toutes les relations d’externalisation coûtent
nettement plus cher dans la période initiale que si l’entreprise exécutait elle même
l’activité. »
6. « Le contrat est un instrument qui doit être utilisé très activement, pendant toute la
durée de l’externalisation. »
7. « Vous pouvez avoir le meilleur contrat du monde, si vous ne gérez pas l’externalisation
au quotidien, cela ne vous apportera rien. »
8. « Investissez dans une communication très régulière avec le fournisseur. Évaluez
régulièrement ses prestations. »
9. « La personne que vous avez de l’autre côté est déterminante pour la réussite ou
l’échec de la relation d’externalisation. »
10. « Le partenaire doit avoir le sentiment qu’il doit faire constamment des efforts pour
mériter son client. Il ne doit pas ‘s’endormir’. »
18 Source : Baudry, (2003) p.101 Économie de la firme
19 Auteurs comme Lecler Y. 1993
20 Source : Barthélemy J., Quelin B., (2001), Contractual Agreement And Outsourcing: A Modified
Transaction Cost Analysis Transaction Cost Analysis.
21 Source : Jeroen Delmotte & Luc Sels (2007) Onderzoekscentrum Personeel & Organisatie

34
 On se rend compte que l'arbitrage entre ressources internes et externes à toujours
été un point abordé dans les entreprises. D'après la chaîne de valeur de Porter on peut
voir que dans l'immobilier, l'externalisation porte principalement sur des activités de
support comme l'informatique ou la finance.

b. Apports théoriques de mes recherches

LA THÉORIE DE L'AVANTAGE ABSOLU / COMPARATIF

L'idée de l'externalisation d'un service était déjà préconisée de manière implicite par
Adam SMITH (économiste du siècle des lumières) dans les années 1776 avec la théorie
des avantages absolus par laquelle il propose qu'un pays se spécialise dans la production
pour laquelle il était le plus avantagé. D'après lui « un père de famille n'a pas intérêt à
produire lui-même ce qu'il peut acheter ».
Dans la même lignée, David RICARDO complète les idées d'Adam SMITH avec la théorie
des avantages comparatifs qui préconise aux pays qui n'ont pas d'avantage comparatifs,
de se spécialiser là où ils sont le moins désavantagés.
Si on ramène cela au niveau microéconomique, cela revient à un recentrage sur l'activité
centrale et faire par les autres agents ce dans quoi ils ont un avantage absolu ou
comparatif.

LA THÉORIE DES RESSOURCES

« La théorie de la ressource tire ses origines de l'ouvrage de Penrose de 1959 :

The theory of the growth of the firm. La firme y est définie comme une «collection de
ressources productives». La typologie des ressources présentée par Penrose (ressources
physiques et ressources humaines) sera ensuite affinée Barney (1991), qui distingue les
ressources physiques, humaines et organisationnelles, puis par Grant (1991), qui
distingue les ressources financières, physiques, humaines, technologiques,
organisationnelles et la réputation. Généralement, on définira les ressources comme «les
actifs tangibles ou intangibles possédés ou contrôlés par la firme» (Mothe, 1996). »22
D'après cette théorie, l'externalisation peut être utilisée pour « combler un vide » entre les
compétences attendues et les compétences réelles 23. Cette dernière, induisant un
transfère de ressources vers un tiers, peut résulter d'une dépendance.
Toutes les ressources disponibles dans la firme constituent cette firme, avec pour chacune
d'entre elles des degrés d'importances variables. Les ressources les plus importantes,
dites stratégiques, doivent avoir une valeur élevée, être rares, inimitables ( ou difficilement
imitable), et non substituables.
Selon cette théorie le but pour l'entreprise est de consacrer ses ressources stratégiques
pour créer une valeur à usage concurrentiel. De ce fait, les ressources ne constituants pas
une ressource stratégique peuvent être transformées ou créées par le recours à
l'externalisation. Bien souvent, ces ressources constituent les activités de support de
l'entreprise.
« L’externalisation se représente comme un choix rationnel permettant d’obtenir les
22 Source : Jérôme Barthelemy (1999) L'externalisation : une forme organisationnelle nouvelle
23 Source : Aude Martin, Christophe Bourgeois (2007) Le rôle des facteurs institutionnels dans la décision
d'externalisation

35
ressources de seconde importance. Et donc, la non-disponibilité d’une ressource sur le
marché ou l’impossibilité de la développer en interne est la raison principal selon la théorie
des ressources de recourir à un prestataire externe »24.
La théorie des ressources considère l'externalisation comme un choix stratégique.

LA THÉORIE DES COÛTS DE TRANSACTION

La théorie des coûts de transaction est une théorie qui émane de O.Williamson
datant de 1985. Elle porte sur l'externalisation et découle directement du dilemme
organisationnel de Joffre (1995) « faire ou faire faire ».
O. Williamson se base sur la théorie comportementale des organisation de Simon (1947)
qui affirme que l'individu est d'un coté rationnellement limité, d'un autre coté très
opportuniste, et sur les travaux de Hayek avec l'information imparfaite et coûteuse.
Sa théorie des coûts de transaction induit deux coûts : Les coûts de production et les
coûts de transaction. L'externalisation aurait tendance à faire baisser les coûts de
production mais augmenter les coûts de transaction. Ces derniers sont constitués de la
recherche du prestataire, rédaction, élaboration et suivi final du contrat.
Cette théorie demande de faire le rapport entre les coûts de transaction et les
avantages perçus pour ces coûts.

Pour bien comprendre cela, Bertrand Quélin propose un schéma de la

décomposition des coûts de transaction qui est le suivant :

Source : Bertand Quélin (2002) Les frontières de la firme, édition Économica

24 Source : Gosse, B., Sargis, C. et Sprimont, P.A. (2001), « Les frontières de l’entreprise :
Opérationnalisation dans le cadre d’une stratégie d’externalisation »

36
 Selon cette théorie, l'externalisation ne serait souhaitable que dans la mesure où
les investissements nécessaires en coûts de transaction et autre coûts sont inférieurs aux
avantages escomptés face à ces coûts.
La théorie des coûts de transaction par l'externalisation réduit les coûts sauf si elle touche
une activité qui selon Barthélemy (2000) :
• Ne repose pas sur des actifs trop spécifiques
• N’est pas entourée d’une incertitude trop élevée
• N’a pas une fréquence trop élevée.

D'après O. Williamson l'externalisation est « la conséquence d'une amélioration des

mécanismes permettant d'introduire la confiance et le partage d'information. »

Après avoir étudié les différentes théories qui se rattachent à l'externalisation d'un
service, comme la théorie de l'avantage comparatif et de l'avantage absolu, la théorie des
coûts de transaction, et la théorie des ressources, je vais conclure cette partie sur les
mesures prises par le cabinet Fauchille, lieu où j'ai effectué mon stage, afin de faire le lien
entre le théorique et la pratique.

c. Mesures prises par le cabinet Fauchille

Comme dit précédemment, le cabinet Fauchille externalise certains de ses services

dans le but de se recentrer sur ses activités principales liées à l'immobilier.

EXTERNALISATION DE LA PAIE

Au sein du cabinet Fauchille, M. et Mme Fauchille ont pris la décision d'externaliser

la paie car ce n'était pas un service qui devait nécessairement être interne au cabinet. Ils
ont donc confié le service de la paie à la société GALAXIDI gérée par Marie-Claude
FOEDIT située à Villers sur Marne.
En effet, l'externalisation de la paie a constitué d'énormes avantages pour le cabinet
Fauchille, mais a aussi pu entraîner quelques inconvénients :

Avantages Inconvénients
• Moins de risques d'erreur • Donner sa confiance à une personne
• Gain de temps externe à l'entreprise
• Expertise en droit social mis a jour • Spécificité du secteur d'activité peut être
régulièrement méconnu par le prestataire
• Diminution des risques de pénalités de • Responsabilité de la validité de
retards de paie mensuelle et l'information envoyé au prestataire
déclarations aux organismes (Urssaf, • Vérification des bulletins de paie et
caisse de retraite…) cotisations pour faire face à une infime
• Maîtrise du coût de la gestion de la paie possibilité d'erreurs
(pas d'investissement dans de nouveaux • Impossibilité de corriger directement les
logiciels) erreurs éventuelles
• Personnel externe à l'entreprise (pas de
gestion des absences, du
recrutement…)

37
 Précédemment dans mon rapport il a été dit que le cabinet Fauchille externalisait
une partie de leur service RH. En effet, officiellement, Mme Fauchille gère les ressources
humaines du cabinet, comme les entretiens d'embauche, les vacances, les heures
supplémentaires, les réclamations etc. mais pour un souci d'organisation, la paie a été
externalisée.

En plus de l'externalisation du service ressources humaines par la paie, le cabinet

Fauchille externalise la comptabilité interne de son cabinet.

EXTERNALISATION DE LA COMPTABILITÉ

La comptabilité interne, autrement appelée audit interne constitue :

• Le contrôle des procédures

• L'établissement des tests de conformité
• La possibilité de faire des recommandations
• Sauvegarder les actifs
• La vérification du respect des statuts et obligations légales

La comptabilité interne du cabinet Fauchille est, elle aussi, gérée par la société
GALAXIDI, cela permet une meilleure compréhension du système de l'agence. Les
comptables de l'agence Fauchille sont en contact permanent avec cette société afin de
transmettre les tableaux comptables, trouver rapidement la solution à un écart de somme
par exemple.

L'externalisation de ce service prend tout son sens aujourd'hui, avec la parution des
nouvelles lois, comme la loi ALUR, qui ont rendu le travail de comptable pénible de par
l'accumulation de tâches répétitives et le lourd contenu administratif à gérer.
Récemment, et en conséquences au durcissement des contraintes comptables, le cabinet
Fauchille a été dans l'obligation d'embaucher une aide comptable (Juliette Pernin) afin de
permettre aux comptables de l'agence la délégation du travail supplémentaires demandé.
Cela représente un coût pour l'agence sans pour autant permettre une plus-value. La
décision prise à la création de l'agence, d'externaliser l'audit interne enlève un poids qui
n'aurait pas pu être supporté par les services en cette conjoncture.

38
 Lors de ce stage d'un mois et demi, j'ai pu analyser le fonctionnement du cabinet
Fauchille ainsi que son environnement. J'ai fait beaucoup de recherches et ai questionné
un maximum de personnes pour obtenir des informations afin d'en savoir plus sur ce
cabinet, son environnement concurrentiel, son fonctionnement en externe et en interne et
tout ce qui se rattache à ce dernier, ce qui m'a permis de mieux en comprendre le
fonctionnement. Je me suis très vite adaptée au secteur de l'immobilier, car les termes
employés, et les différentes activités exercées ne sont pas vraiment inconnues pour moi
de par l'exercice de cette profession dans mon entourage. Les mots que j'ai pu entendre
lors de conversations professionnelles auparavant prennent tout leur sens grâce à ce
stage. Ma mission s'est révélée à large spectre car j'ai pu découvrir les métiers du syndic
de copropriété, avec la comptabilité et les assemblées générales, ainsi que les métiers du
locatif. Cette mission m'a permis de faire le lien avec ma formation à l'IUT car elle touche
un maximum de matières : droit, comptabilité, gestion, communication, administration…

L'option ressources humaines choisie en deuxième année de DUT GEA m'a donné
la possibilité d'établir un constat lié à la gestion des ressources humaines dans l'agence :
l'externalisation de la fonction. J'ai donc pu élaborer une analyse organisationnelle grâce
aux différentes recherches bibliographiques et informatiques que j'ai effectué sur ce sujet.
Ce stage m'a permis de me conforter dans mon choix de me diriger vers les métiers
de l'immobilier après le DUT GEA.

En effet, je souhaite, par la suite, m'orienter vers une licence professionnelle en

immobilier rattachée à la fac de droit d'Aix-en-Provence. Afin de ne pas me fermer de
portes, j'ai l'ambition d'effectuer un double cursus. La deuxième formation que j'ai choisi
est une licence 3 en Économie option management de la firme à la fac d'économie d'Aix-
en-provence. En alliant ces deux formations, je vais pouvoir continuer à étudier les
matières de gestion enseignées en DUT GEA, ainsi que me spécialiser dans un secteur
qui me plaît, sans pour autant abandonner la gestion, l'économie, la comptabilité, et les
ressources humaines par exemple.

39
 Bibliographie

• Aude Martin, Christophe Bourgeois (2007) Le rôle des facteurs

institutionnels dans la décision d'externalisation

• Barthélemy J., Quelin B., (2001), Contractual Agreement And Outsourcing: A

Modified Transaction Cost Analysis

• Baudry, (2003) Économie de la firme

• Bertand Quélin (2002) Les frontières de la firme, édition Économica

• Frédéric Mazaud (2007) De la firme sous-traitante de premier rang à la firme

pivot: l'organisation

• Fabrice Larceneux et Hervé Parent (2014) Marketing de l'immobilier 2ème

édition

• Gosse, B., Sargis, C. et Sprimont, P.A. (2001), « Les frontières de

l’entreprise : Opérationnalisation dans le cadre d’une stratégie
d’externalisation

• Grossman et Helpman (2005) Outsourcing in a Global Economy

• Jeroen Delmotte & Luc Sels (2007) Onderzoekscentrum Personeel &

Organisatie (recherche sur le personnel et l'organisation)

• Jérôme Barthelemy (1999) « L'externalisation : une forme organisationnelle

nouvelle »

• Marie Fondacci Guillarmé (2013) Maîtriser les techniques de l'immobilier:

transaction immobilière, gestion

• Penrose (1959) The theory of the growth of the firm.

• Sophie et Serge Bettini (2015-2016) Droit de l'immobilier

40
 Webographie

• www.arc-copro.fr (2013) « Le mensuel « Le Particulier » présente la loi ALUR

et donne largement la parole à l’ARC »

• www.Blog.logic-immo.com, Marion (25 Juillet 2012)

• www.cabinet-fauchille.fr/viager.php

• www.clameur.fr/Dossiers-CLAMEUR (Février 2015)

• www.droit-finances.net (Mai 2015) « Syndic et copropriétés : rôle et

responsabilités »

• www.habitat-humanisme.org « Qu'est ce qu'une AIVS ? »

• www.immobilier.notaires.fr/jahia/Jahia/LogementSocial

• www.informationsrapidesdelacopropriete.fr (Mars 2015) « Loi ALUR »

• www.lesechos.fr, Louis Alexandre Louvet et Arnaud Bouclon (2013) « La loi

Duflot Alur : Quelles conséquences pour les professionnels de
l'immobilier ? »

• www.loi-duflot.scellier.org, (2014)

• www.marc-candelier.com (Mars 2015) « Immobilier: Comment expliquer la

baisse des prix ? »

• www.nexity.fr/immobilier/groupe/finance/chiffres-cles

• www.Servicepublic.fr (8 Avril 2015) « Direction de l'information légale et

administrative »

41