LE RÔLE PROFESSIONNELLE DE L'IMMOBILIER EN GESTION
Gestion de copropriétaire → syndic de copropriété (gestionnaire)
Gestion locative → administrateur de bien
Pour ouvrir son agence il faut 3 cartes professionnelles valable 3 ans
● carte Transaction
● carte Gestion
● carte Syndic
demander le renouvellement 3-4 mois avant la date de délivrance à la chambre
de commerce et d’industrie (CCI)
Redemander une carte si on change de ville ou région
1. Avoir des conditions d’aptitude professionnel
★ avoir un BTS PI
★ 3 années en droit - économie - gestion - commerce
★ une attestation de/des employeurs avec 10 ans d’ancienneté dans le
même secteur exerçant l’immobilier
Puis remplir un dossier CCI pour avoir la carte professionnelle
2. Condition de moralité
★ casier judiciaire n°2 vierge
★ ne pas avoir eu une interdiction de gestion
3. Demande de renouvellement auprès de la CCI
★ avoir suivi 42H de formation continue durant les 3 ans
★ avoir fait 2H de formation sur 42H de déontologie immobilière
★ avoir fait 2H de formation sur 42H de la lutte anti discrimination
En tant que responsable pour ouvrir son agence, il faut pour exercer :
➢ une assurance responsabilité civil professionnel (RCP)
permet de couvrir tous les risques lié à l’activité
➢ souscrire une garantie financière propre à chacune des activités
facultatif pour transaction
obligatoire pour gestion locative et syndic de copropriétaire
→ assurance à renouveler tous les ans
Pour remboursé les clients il faut :
❖ une assurance se portant garant et de protéger les clients
Par exemple, tous les mois récupère les loyers des locataires, garde sa com,
et reverse aux proprios ce qu'il reste. Les fonds transitent.
Si l'agence met la clé sous la porte, la garantie financière rembourse les
clients lésés.
Ces 3 documents obligatoires doivent être affichés dans l’agence et sur le site
internet pour informer le public
Mission pour gestionnaire locatif:
➢ prospection
➢ publication des annonces
➢ sélectionner les candidats
➢ EDL
➢ rédiger les baux
➢ rendre des comptes au propriétaire / locataire
➢ PB technique à gérer (gestion-réparation-travaux)
➢ diagnostic
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT)
amiante
constat de risque d'exposition au plomb (Crep) - diagnostic plomb
certificat conformité électricité et gaz
➢ appel de fond (loyer)
➢ reverser le montant au propriétaire
➢ répondre au urgence comme un vol ou des travaux urgent
Mission pour gestionnaire de copropriété (1 immeuble) :
➢ prospection
➢ gestion administrative de la copropriété
(assemblée générale → convoquer les gens et animer)
➢ exécuter les décisions prise pendants l'assemblée générale
➢ faire obligatoirement des visites dans chacun des immeubles à gérer
➢ faire des réunions ponctuels avec le conseil syndical
➢ gestion technique
négocier tarif avec entreprise travaux
➢ répondre au urgence comme un vol ou des travaux urgent
➢ assurer la gestion financière (tâche comptable)
4 appels de fond par trimestre et régule de charge
procédure de recouvrement
Les qualités pour la gestion :
● rigueur
● patience
● écouter
● s’adapter à tout type de clientèle
● bon relationnel
● capacité commerciale
● médiateur en cas de conflit
● connaître les règles juridiques
● se tenir au courants des lois juridiques
mono propriété :
1 propriétaire qui est propriétaire de l’immeuble
cas unique
être gestionnaire locatif et de copropriété en même temps
GESTION LOCATIVE
1. DÉCOUVRIR LE PROPRIÉTAIRE BAILLEUR
★ Vérifier si il est bien propriétaire du bien :
❖ titre de propriété
❖ attestation de propriété
★ Il peut être propriétaire grâce :
❖ succession (attestation de décès)
❖ acquisition (acte de vente)
❖ donation (acte de donation)
★ Vérifier l’identité du propriétaire (en cour de validité):
❖ carte identité
❖ titre de séjour
❖ passeport
★ Vérifier la capacité de la personne :
❖ être majeur
➔ sous tutelle ou pas → personne représentant et agis pour la
personne
➔ sous curatelle ou pas → sous maladie mental
→ aider à prendre une bonne décision
➔ INCAPACITÉ MAJEURS
★ Vérifier personne physique et moral ou association et leur
capacité :
❖ numéro SIRET / SIREN sur internet (6-9 chiffres)
❖ extrait KBIS - 3 mois (carte d'identité de l’entreprise) sur internet
l’immatriculation - n° SIRET / SIREN
nom de la personne moral (raison social)
date création
capital social (nombre d’argent au départ)
l’adresse (siège social)
coordonnée du gérant
objet social (le domaine d’activité)
C’est le représentant légal (gérant / président) de signé le bail
Si il y a deux représentants ils signeront tous les deux
2. DÉCOUVERTE DU CADRE JURIDIQUE DU BAIL
★ Vérifier quel type de location mettre en place
❖ Bail d’habitation meublée ou non meublée
résidence principale (y habiter + de 8 mois par an)
résidence secondaire (location saisonnière / courte durée Airbnb)
Airbnb → location meublée de courte durée (1 nuit - 2/3 semaines)
législation dans le Code Civil
On fait un bail de la loi du 6 juillet 1989
❖ Bail meublé étudiant
❖ Bail mobilité
bail meublée durée de 10 mois pour des personnes à mobilité
professionnelle ou stages de courte durée dans une autre
région
❖ Bail saisonnier
location saisonnière (AIRBNB)
➔ saison touristique de courte durée
➔ obligatoirement meublé
➔ durée maximum d’une saison (3 mois)
On peut le retrouver dans le Code du Tourisme
★ Quel est le type de bail si on loue un bien commercial ?
❖ Bail commercial soumis par le décret de 1953
(durée de 9 ans renouvelable)
❖ Bail professionnel libérale soumis par la loi de 1986
(durée de 6 ans renouvelable)
➔ Pour tous ceux en profession libérales
➔ domaine médicale
➔ domaine juridique (avocat, notaire)
➔ expert-comptable
➔ …
❖ Bail de stationnement
3. DÉCOUVERTE DE LA FICHE RENSEIGNEMENT
Fiche information pour que tous les collaborateurs aient les mêmes
informations
● Localisation précise du bien
➢ secteur
➢ étage
➢ code
➢ adresse
➢ numéro de porte
● Nature du bien
➢ appartement
➢ local commerciale / professionnel
➢ maison
➢ duplex, loft …
annexe: s’il y a garage, n° place, cave, boite aux lettres, terrasses, jardin,
loggia, grenier
● Date de construction
➢ diagnostic obligatoire
● Etat du bien
➢ neuf
➢ loué une fois ou plus
➢ état d’usage
● Description du bien
➢ surface habitable
➢ nombre de chambres
➢ cuisine fermée ou ouverte
➢ équipée
➢ fibre
➢ exposition
➢ où donne le visuel
➢ jardin ou pas
➢ nuisance sonore / vis à vis
● Equipement
➢ chauffage collectif ou individuel
➢ ascenseur / accessibilité handicapé
➢ gaz ou fioul, clim
➢ gardien, système de sécurité
➢ électricité
● Environnement
➢ quartier calme ou bruyant
➢ bien fréquenter ou pas
➢ accessibilité proche de commerce et de transport ou école
● Disponibilité
➢ honoraire
➢ date disponible du logement
➢ faire les visites
● Travaux
➢ le bailleur ne veut pas faire mais le client va les faire contre une
gratuité de loyer (franchise)
● Salubrité
➢ expliquer les travaux car ça touche à la décence (bon état) du
logement et la santé
Demander des diagnostics obligatoires au propriétaire
❖ Diagnostic mesurable (le diagnostic métrage loi Carrez)
➢ surface habitable
➢ surface garage, cave
➢ surface annexe
❖ Diagnostic ERP (état des risques et pollutions)
➢ risque inondation et éboulement de terrain
❖ Diagnostic ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques)
➢ inondation
➢ sismicité
➢ risques industriels, chimiques, biologiques …
En fonction de la localisation du bien
❖ Diagnostic de performance énergétique (DPE)
➢ obligatoire pour tout type de bien (valable 10 ans)
➢ critère : le chauffage
à partir du 1e janvier 2023, on ne peut plus accepter les DPE signé avant le 31
décembre 2017
❖ Le diagnostic amiante
❖ Le diagnostic plomb
❖ Le diagnostic électricité
❖ Le diagnostic gaz
4. LOGEMENT DÉCENT
1. Le logement loué doit être décent :
● La loi SRU du 13 décembre 2000 (elle limite la possibilité de fixer une taille
minimale aux terrains constructibles et supprime le contrôle des divisions de
terrain ne formant pas de lotissements)
● le décret d'application du 30 janvier 2002
● la loi ÉLAN du 23 novembre 2018
C’est un bien à usage d’habitation qui pour être loué et être décent doivent respecter
un certain nombre de normes de sécurité.
Doit respecter un certain nombre d'éléments d’équipement, doit garantir la santé des
occupants et doit comprendre une certaine surface minimale.
Le bien n’est pas possible d’être loué à titre d’habitation s’il ne respecte pas ces
normes. Il y a un risque d’engager sa responsabilité professionnelle.
Si Il n’est pas décent cela peut coûter beaucoup au propriétaire comme au
professionnel :
➢ 1ere norme de décence: Dans ce décret, il est indiqué qu'un logement
décent doit être composé d'une pièce principale ayant une surface supérieure
ou égale à 9m2 minimum, ainsi qu'une hauteur sous plafond supérieure à
2,20 mètres minimum.
Où alors il faut que le bien représente un bien habitable de 20m3(cube) minimum
(exemple: un logement avec une pièce principale de 7m2 et hauteur sous plafond
de 3m on regarde en volume si on a plus de 20m3 alors le logement est habitable
car il correspond au surface minimum)
(autre exemple, un logement de 11m2 et hauteur sous plafond 1,9m2 c’est assez
car 11x1,9=20,9 donc c’est plus que 20m3 donc c’est habitable)
➢ 2eme condition: le logement doit garantir la santé et la sécurité des
occupants car il doit présenter aucun risque manifeste pour la santé ou la
sécurité de ses occupants
- Le logement doit être suffisamment solide et en bon état pour accueillir des
occupants (rampes si escalier, garde-corps au balcon, équipé d’électricité et gaz et
chauffage en bon état, avoir un réseau de gaz et d’électricité qui ne compromet pas
la sécurité…
Le logement doit impérativement être sain et non insalubre. En aucun cas il ne doit
porter atteinte à la santé des occupants
(exemples: moisissures, amiante et plomb, ne doit pas présenter d’infestation de
parasite et de nuisible et il faut faire un traitement qui est à la charge du propriétaire)
➢ 3ème condition: le logement doit comporter des éléments de conforts
nécessaire permettant son usage normal :
- les pièces à vivre doivent être éclairées par une lumière naturelle, si il y a des
fenêtres celle-ci doivent disposer d’un dispositif de sommeil (volet ou rideau
épais), le bien doit être suffisamment alimenté en eau potable avec une
pression et un débit suffisant.
- Doit comporter au moins un espace cuisine aménagé d’un bloc d’évier et un
dispositif permettant de recevoir un appareil de cuisson.
- Un sanitaire doit se trouver à l'intérieur du logement toutefois si le logement
se limite à une pièce principale on peut avoir les sanitaires à l’extérieur du
logement (pallier par exemple chambre de bonnes) à condition qu’il soit dans
le même bâtiment et soit facilement accessible.
- Le logement doit être conforme à toutes la législation sur la rénovation
énergétique (passoire thermique avec un classement en F ou en G au niveau
du DPE) ,
La Loi climat et résilience au sens des passoires thermique à compter du 1 janvier
2023 la location d’un logement qui consomme + de 400 kilowatts par mètre cube et
par an (classer en G ) ne pourra plus être mis en location,
➔ le 1 er janvier 2025 classer en G sera interdite en location,
➔ le 1 er janvier 2028 interdiction des location des biens classés en F
➔ le 1 janvier 2034 seul les logements classés en A, B, C et D pourront être
location ce qui signifie qu’un bailleur ne pourra plus signer de bail car le bien
sera énergivore
Si un bien est très indécent il est urgent de faire les travaux pour être bien classé sur
le DPE et si les travaux ne peuvent pas être fait le locataire peut demander une
réduction de loyer et même suspension du loyer si les travaux sont possible et en
cours.
MANDAT DE GESTION LOCATIVE
I - Contenu du mandat
SOUMIS AUX RÈGLES DU CODE CIVILE ET LA LOI HOGUET
Loi Hoguet: fixe les règles des métiers de l’immobilier, encadre la profession (2
janvier 1970) Elle fixe les règles relatives au mandat , de même pour le code civil.
➔ Le mandat de gestion locative est obligatoire lorsque le gestion du bien est
confiée à un professionnel de l’immobilier.
➔ l’écrit du mandat est obligatoire et doit être rédigé en deux exemplaire
un exemplaire original par partie (client bailleur - professionnel de l’immobilier)
le mandat oralement est nul
absence de mandat ou pas valable → ne peut pas percevoir ses honoraire
pour l’agent immobilier
➔ les mandats signés doivent être inscrit dans le registre des mandats de
gestion par ordre chronologique car ils représentent tous les mandats de
l’agence, contrôle de la caisse de garantie
Il peut être tenu sous la forme numérique ou papier sous format de petit livre aux
pages numérotées (pas de rature ou du tipp ex)
le numéro figurant sur le registre doit être reporté sur le mandat et enregistrer sur le
registre le nom des signataires et tel type de bien avec de l’adresse
l’intégralité de mandat et registre doivent être archivés pendant 10 ans
➔ mention obligatoire a faire figurer dans un mandat de gestion locative :
- les coordonnées de la carte pro, n° de carte, date et lieu de délivrance
- les coordonnées de l’assurance responsabilité civile professionnelle
- les coordonnées de la caisse de garantie (garant financier)
- les coordonnées du mandant et du mandataire
- indiquer la durée du mandat
- indiquer la description du bien immobilier sur lequel porte le mandat
- indiquer la nature du mandat simple ou exclusif
- indiquer la rémunération (les honoraires) en indiquant la personne chargée de
la versée (locataire ou bailleur)
- indiquer les moyens de communication qu’on emploie pour diffuser les
annonces au public (vitrine, internet, mailing, réseaux sociaux…)
- indiquer les modalités de la réédition des comptes (comment on gère son
bien, la façon dont on le tient au courant, dont on lui verse le loyer, à quel
moment du mois)
➢ il existe des clauses facultatives
La clause exclusive permet au mandataire soit le seul professionnel sur le marché à
pouvoir gérer le bien
Cette clause d'exclusivité est généralement accompagné d’une clause pénale qui
permet de protéger le mandataire, si l'opération de location est conclu sans
l’intermédiaire du professionnel, il pourrait réclamer des honoraires au mandant au
vertu de la clause pénale
En revanche, pour être mise en place, cette clause pénale doit figurer en caractère
très apparent (gras et majuscule) sur le mandat et le montant de cette clause doit
être égale au montant des honoraires.
II- Obligations du mandant
Le mandant est client propriétaire du bien
obligation de permettre au mandataire de réaliser ses missions sans interventions
(visites,...)
lui donner tous documents sur le bien pour la mise en location(titre de propriété, les
différents types de diagnostics,...)
Régler les honoraires du mandataire une fois la mission finis
Si le mandat est exclusif, le mandant ne peut violer la clause (ne pas louer son bien
seul ou faire appel à un autre professionnel)
III- Obligations du mandataire
● Obligation de moyens (dans le cadre de notre mission, mettre en œuvre tous
les moyens à disposition pour atteindre le résultat: la mise en location.) Si
jamais le résultat n’est pas atteint, on ne peut pas mettre notre responsabilité
en cause.
En revanche, si erreurs, ou manque aux moyens, mensonges, oubli
d’information, peut mettre en cause la responsabilité de l’agent.
● obligation d’information et de conseille
informer le clients sur les éventuels lien personnel (lien de parenté ou
alliance) ou capitalistique (avoir investi de l'argent dans la société - avoir des
part, du capital dans ce bien) entretenu avec des prestataires
il y a conflit d'intérêt, si on informe pas le client, peut être poursuivis à titre
pénal 7500 euros d'amendes et 6 mois d’emprisonnement
● interdiction de louer des logements insalubres et en état de péril (depuis la loi
elan 2018)
obligation de dénoncer au procureur de la république si un bien est insalubre
et en péril si non une personne physique encourt une sanction pénale de 15
000 euros d'amende maximum et pour une personne morale de 75 000 euros
d'amende maximum.
● obligation de tenir une comptabilité distinct de l'agence et des clients
Le compte client doit être séparé de la propre comptabilité de l’agence.
Il faut à tout moment être en mesure de pouvoir restituer les fonds aux clients
qu’ils demanderaient (si il rompre le mandat)
IV- Rémunération du mandataire
Dans le mandat doit apparaître clairement le montant de la rémunération du
mandataire ainsi que les conditions de versement de sa rémunération dans le
mandat et la partie chargée de verser cette rémunération
(exemple bailleur, locataire, ou les deux)
En pratique dans un mandat locatif, rarement, on peut avoir un montant fixe /
forfaitaire ou un % calculé à partir du loyer
V- interdiction de la discrimination en matière locative
La discrimination est un comportement consistant à faire un choix entre plusieurs
personnes qui sont toutes dans une même situation d'égalité mais faire ce choix sur
des critères interdits par la loi dit des critères illégaux.
Cela porte atteinte à la personne comme sa liberté individuelle ou publique (race,
religion, âge, situation familiale, pratique sexuelle, opinion politique, état de santé,
handicap… )
Si on refuse quelqu’un en se basant sur ces critères, on peut être coupable de
complicité et de pratique discriminatoire
La discrimination est une infraction pénale qui est encadrée par l'article 225-1 du
Code pénal.
Cela est passible d’une sanction de 3 ans d'emprisonnement et 45.000 euros
d'amendes en plus d’une poursuite sur le plan civile en demandant des versements
de dommage et intérêt.
Quelle est la place de la discrimination de le domaine de l’immobilier ?
Descrimination lié à la personne Article 225-1 du Code Pénal
Dans le secteur de location, la loi du 6 juillet 1989 précise que le refus de l'accès à
un logement ne doit pas avoir pour motif un critère discriminatoire.
En cas de discrimination, la victime peut poursuivre au pénale et doit prouver que les
circonstances laisse supposer une discrimination direct ou indirect.
Quand le professionnel se voit entendre par la HALDE (haute autorité de lutte contre
les discriminations) , ou par la justice, il faut démontrer que la décision de refus est
justifiée avec des critères objectifs et non pas subjectifs ou discriminatoires.
Lors de la réédition du mandat, il est fortement conseillé d’indiquer une clause de
non discrimination, conformément à la loi du 6 juillet 1989, de l’article, aucun
candidat ne peut se voir refuser la location pour un motif discriminatoire.
Le professionnel ne doit pas écouter le propriétaire quand il souhaite refuser
certaines personnes dans son logement, le professionnel doit respecter la loi, s’il fait
appel au professionnel c’est qu’il a suffisamment confiance.
Le Code de déontologie de non-discrimination des agents immobiliers, en
vigueur depuis le 1er septembre 2015, prévoit que les professionnels s'obligent
notamment à ne commettre aucune discrimination tant à l'égard des personnes
physiques que des personnes morales.
VI- Résiliation du mandat de gestion
La durée doit être fixée à la demande du propriétaire, on indique une pratique d’un
an ou de trois généralement (la durée d’un bail).
La loi ne donne pas de durée maximum ou minimum, elle est déterminée comme un
accord entre les parties.
Le mandat prend fin automatiquement à la date du terme mais peut également être
assortie d’une clause de renouvellement automatique (tacite) pour la même durée
ou d'une durée différente, si personne ne fait de lettre.
Le mandat pourra le faire à l'arrivée du terme en avertissant le professionnel par
lettre recommandée avec accusé réception pour résilier le mandat et respecter un
délai de préavis généralement de 3 à 6 mois.
Comme c’est un CDD, il faudra toujours mettre une délai de terme pour ne pas que
le mandat soit laissé à durée indéterminée sinon le contrat est nul.
Dans le CDD, nous pouvons limiter le renouvellement pour prendre fin
automatiquement .
Exercice sur le mandat
1. Quel type de carte faut-il avoir pour signer un mandat de gestion locatif ?
la carte G
2. A quoi sert le registre des mandats ?
il sert à enregistrer tous les mandats rentré dans l’ordre chronologique de
l’agence et est enregistré pendant 10 ans, en cas de contrôle de la caisse de
garantie il y a une preuve
3. Quelles sont les sanctions d’un défaut qu’en court un gestionnaire locatif sur
le défaut sur le lien capitalisme ?
peut être poursuivis à titre pénal 7500 euros d'amendes et 6 mois
d’emprisonnement car il a manquer à son obligation d’informer
4. quelle est la nature juridique de l’obligation d’un mandataire immobilier
obligation de moyen ?
5. Je suis titulaire d’un mandat de gestion locative, je propose à mes clients
bailleur les services d’un électricien et il s'avère que cet électricien est mon
frère, que dois-je faire ?
Je dois informer mes clients du lien de parenté avec cet électricien car j’ai des
obligations de déclaration des liens juridiques et lien capitalistiques et toujours écrire
comme mail pour expliquer la situation
Le présent mandat est conclu pour une durée de 3 ans à compter de ce jour, il est
reconductible pour une même durée par tacite reconduction.
6. Dire si cette clause est valable oui ou non et pourquoi ?
Cette clause est valable car si il y a pas une lettre recommandée pour la résiliation
elle se renouvelle automatiquement pour une même ou différente durée
LA MISE EN PUBLICITÉ DU BIEN
canaux diffusion : réseaux sociaux, site internet de l’agence ou site internet
autre, vitrine, journaux ….
ne peut pas diffuser l’annonce si pas assez d’info
regarder les diagnostics obligatoires pour commercialiser le bien dans le
cadre locatif :
champs et durée des diagnostics
● ERP → ETAT DES RISQUES ET DES POLLUTIONS
valable 6 mois et en cours de validité
permet de savoir quels sont les différents risques naturels qui touchent au
bien (risque inondation, carrière, mouvement de terrain, sismique,
sécheresse…)
● ENSA → ETAT DES NUISANCES SONORES AÉRIENNES
touche les bien proche d'aéroport ou aérodrome, tout ce qui est avion (10-15
km autour voir plus)
peut demander le diagnostic en location comme en vente
valable 6 mois joint souvent avec diagnostic ERP
● diagnostic gaz et électrique
si installation existe plus de 15 ans, demander le diag gaz et élec
valable 6 ans
● diagnostic amiante → obligatoire pour tout type de bien
pour les permis de construire avant le 1e juillet 1997
les bien avant faudra faire le diag, si il y a pas d’amiante il sera valable
indéfiniment
Si il y a de l’amiante, il sera valable 3 ans
● diagnostic plomb → obligatoire pour tout bien construit avant le 1e janvier
1949
si négatif → valable indéfiniment
si positif → valable 6 ans
● métrage surface habitable ( pas confondre avec loi carrez) → le certificat loi
boutin obligation en location concerne tout bien loué à titre de résidence
principale (calcule la surface habitable et annexe à contrario de la loi carrez)
● le DPE → obligatoire tout type de bien (appart ou maison)
valable 10 ans
à été réformé en 2021
tout dpe fait avant le 31 décembre 2017 ne seront plus valable à partir du 1e
janvier 2023 à cause de la réforme de 2021, le client devra refaire son dpe
donne deux type d’infos → déperdition d’énergie de A à G
nombre de bien classés en G ne pourront plus être loués à partir du 1er
janvier 2023 car le bien est trop énergivore sinon faire travaux comme
changer fenêtre ou chauffage…
a partir 1e janvier 2028, interdit de louer des bien classé en F sinon faire des
travaux d'énergie
a partir du 1e janvier 2034 inter de louer classé en E sinon faire des travaux
d'énergie
Sélection d’un locataire
Regarder la solvabilité, il faut demander les documents qui sont dans le décret de
2015
1. vérifier l’identité de la personne
● carte d'identité valide avec photo et signature du titulaire
● passeport
● permis de conduire
● titre de séjour
2. pièce justificative de domicile
● les 3 dernières quittances de loyer
● taxe foncière
● attestation d’hébergement daté de moins de 3 mois
3. vérifier les activités professionnelles
● contrat de travail
● attestation de travail
● extrait kbis
● carte étudiante
4. vérifier les ressources
● 3 dernières fiches de paie
● les derniers avis d’imposition
● avis d’attribution de bourse (étudiant boursier)
● justificatif des retraites
● justificatif des aides (CAF, RSA,...)
Le montant du loyer et charge ne doit pas dépasser le tiers des ressources du
locataire
vérifier si le locataire a 3 fois le montant du loyer hors charge
Nous pouvons demander une garantie financière soit :
➢ le contionnement (personne physique se portant garant)
ou
➢ Assurance des garanties des loyers impayés (GLI)
La garantie visale est accordée par l’etat pour certain type de contrat permettant à
palier aux risques
Signature du bail d’habitation
La loi du 6 juillet 1989
location à usage d’habitation ou mixte (professionnelle)
locaux vides ou meublés
Qui va signer ?
➔ Propriétaire bailleur
➔ Locataire
Si le propriétaire est mineur, il n’a pas de capacité juridique donc ses représentants
légaux signeront le bail à sa place
Si le propriétaire est majeur mais protégé, qu’il est sous tutelle ou curatelle, il ne
pourra pas signer seul, la personne gérant le propriétaire devra signer
Si le propriétaire est marié, sous le régime de la communauté, il est impératif les
deux mariés devront signer le bail
Si le propriétaire est marié, sous la séparation de bien, seul le propriétaire signera le
bail
Si le propriétaire est une société (une SCI), le gérant ou le président de la société
signera le bail
Si les locataires sont concubins, les deux signent, ils seront des colocataires
Si il y a qu’un seul concubin qui signe le bail, il sera locataire et l’autre sera hébergé
Si le couple est pacsé signe tout deux le bail, ils seront locataires
Si un seul des deux pacsé signe, il sera locataire et l’autre sera hébergé mais peut
demander au propriétaire de devenir cotitulaire du bail
Si les locataires sont mariés, quel que soit le régime, la signature d’un seul des
deux est suffisant
La durée de la location
Locations vides → 3 ans si le bailleurs est une personne physique
6 ans si la bailleurs est une personne morale
Locations meublées → 1 an
9 mois si location étudiant
10 mois si c’est un bail mobilité
Condition financière → loyer initial ou de référence (loyer hors charges)
+ charges récupérables (ménages, parties communes,...)
Provisions sur charges / avec régularisation en fin d’année
Dépôt de garantie
Montant versé lors de l'entrée dans les lieux par les locataire, c’est une somme
destinée à être restitué au locataire lorsqu’il quitte le bien, à condition qu’il n’y a pas
de dégradation dans le logement
Il est obligatoire d’encaisser le dépôt de garantie
Il ne peut être prévu pour être dispensé d’un mois de loyer mais pour compenser
des dégradations qui seraient occasionnée au bien
Si location meublé → 2 fois de loyer hors charges
Si location non meublée → 1 mois de loyer hors charges
Dans le bail mobilité, il est interdit de demander un dépôt de garantie
Si à la fin de l’EDLS ne révèle aucun frais, le dépôt de garantie est rendu au bout
d’un mois
Nous pouvons le rendre au bout de 2 mois avec diminution du dépôt de garantie si il
y a des dégradations
Si le délai n’est pas respecter, le locataire a le droit de demander d’avoir des
versements de retard
Assurance des garanties des loyers impayés (GLI), assurance prise par la
bailleur par la conclusion du contrat, cela est destiné à protéger le bailleur contre les
risques d'impayés
Pour que l’assurance accepte, il faut que le locataire soit solvable, c'est à dire, que
ses revenus soit 3 fois le montant du loyer et qu’il soit en CDI hors période d’essai
En cas de non paiement, la GLI va prendre en charge le montant des loyers, les
dépenses liées à un litige (frais de contentieux pour essayer d’obtenir le montant du
loyer) et dégradation que le bien a subi
La GLI doit obligatoirement passer par une relance amiable et d’une mise en
demeure de payer
Elle sera mise en action à partir du 3e mois qui suit le 1er impayé
ex: le loyer de janvier devait être payé au 1er janvier, le 31 janvier je lui envoie une
relance amiable
la caution personne physique → la personne s’engage à payer les loyer en cas de
défaillance de sa part
L'étendue de la caution:
● va prendre à sa charge les loyers impayés
● les éventuelles frais en remise en état du logement
Pour s'engager, la caution personne physique doit signer le bail et elle reste tenue
du compte du locataire pour le compte du propriétaire jusqu'à la fin du bail
la caution personne morale →
La garantie visale est une caution accordée au locataire par un organisme public qui
s’appelle action logement
Les sommes qui vont être avancées par la garantie visale devront être remboursées
par le locataire. Elle prend en charge les impayés de loyer, les frais de remise en
état.
Elle couvre que les locataires qui ont entre 18 et 30 ans quelque soit leur situation
professionnelle.
Également toute personnes éligible à un bail mobilité
Le logement peut être loué vide ou meublé mais le bail ne doit pas être couvert par
une autre assurance, c’est la garantie visale et rien d’autre
Le bail doit concerner des personnes qui n’ont pas de lien de parenté
L’avance Loca Pass va permettre de verser le montant du dépôt de garantie. Le
locataire devra rembourser ce dépôt de garantie avancé.
Elle couvre que les locataires qui ont entre 18 et 30 ans quelque soit leur situation
professionnelle.
Clauses interdites dans un bail habitation → article 4 de la loi du 6 juillet 1989
➢ clause imposerait aux locataires de souscrire une assurance habitation
auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire bailleur
➢ clause au terme de laquelle on imposera au loc le paiement du loyer par
prélèvement automatique
➢ clause qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de
dégradation des parties communes
➢ interdiction d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou
professionnel
➢ clause qui oblige aux locataires en vue de la vente ou de la relocation du bien
à laisser visite le logement les jour férié ou plus de 2h par jours ouvrables
➢ clause qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des
dégradations constatée dans le logement lors de l'état des lieux de sortie
Documents qui doivent figurer en annexe du bail
❖ diagnostics techniques en fonction du type de bien et en cour de validité
❖ extrait du règlement de copropriété
❖ l’état des lieux d'entrée
❖ la notice d’information qui est relative aux droits et obligations, tout en prenant
connaissances des droits qu’on puisse avoir en étant locataires et bailleurs
❖ liste des réparations locatives et charge récupérable (visibilité sur ce que le
locataire doit faire en cas de réparation dont les charges à son compte)
❖ attestation d’assurance d’habitation
logement meublée
★ en plus de l'état des lieux, il devra avoir un inventaire détaillé du mobilier avec
différents équipements obligatoirement signé par le bailleur et le locataire
caution personne physique
● attestation de la caution, le garant remplit et signe un engagement de caution
Obligations pour le bailleur et le locataire → article 6 de la loi du 6 juillet 1989
Les obligations du bailleur :
➔ mettre à la disposition du locataire logement décent
➔ délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparations
(les équipements doivent fonctionner → cuisine, prise,...)
➔ si travaux, le locataire peut prendre à se charger des travaux comme des
finitions mais avec un geste financier de la part du bailleur
sinon le locataire peut exiger la finition des travaux
➔ assurer aux locataires la jouissance paisible des lieux (préserver la
tranquillité) le bailleur a interdiction d'opportunité régulièrement son locataire
et n’a pas le droit d’avoir un double des clés ou de s’en servir
➔ peut être tenu responsable des nuisances sonores dans la copropriété
➔ tenir d'assurer tous les gros travaux du logement pour l'équipement du
logement et d’assurer tout travaux aux gros oeuvres (bâtiments comme
ravalement) comme le remplacement du volet , tout ce qui touche l'électricité
(tableau électrique)
Les obligations du locataire : article 7 de la loi du 6 juillet 1989
➢ payer le loyer et les charges à la date prévue du contrat
➢ assurance d’habitation
➢ veiller à maintenir en état le logement qu’il occupe, payer toute dépense
d’entretiens ou réparations
➢ respecter l’usage du logement
usage d’habitation mixte→ personnel ou professionnel il a le droit d’exercer
une fonction professionnelle
peut sous louer un logement si il y a une possibilité de sous louer dans le bail
➢ doit d'aménager le logement (changer peinture par exemple) et non
transformation
➢ transformation doit avoir l’accord du propriétaire
