Utile pour l’estimation, pour investissement, pour les potentiels clients qui souhaitent

faire des travaux

Urbanisme:
échelle de la ville,
Quartier, aménagement du territoire: grand paris par exemple
l’environnement !
Secteur= très important

développement durable:
écologie: le développement durable
panneau solaire, éoliennes eco quartiers, dpe

local commercial: pas de porte, commerce de proximité etc

local professionnel: immeubles, bureau, médecin libérale, avocats.
Aider un client à se projeter

STYLE ARCHITECTURAUX

MOYENNE-ÂGE ET L’ANCIEN RÉGIME

Moyenne-âge:

 habitation construite sur 3-4 étages (pièce par étage)

 rez de chaussé souvent en pierre
 les étages supérieur construite sur une armature en colombage

Sous l’ancien régime XVIIe siècle (Louis XIII et XIV):

 les colombages disparaissent et les constructions se font en pierre

 les bâtiments sont de taille modeste (2-3 étages)
 certains détailles apparaissent :
 l’entrée se fait par porte-cochère
 des bandeaux ornés d’une moulure séparent les étages
 le toit à la mansart, se généralise
(intérieur mansardé → hauteur sous plafond de moins 1m80)
LOI CARREZ

Seconde moitié XVIIe siècle: les immeubles gagnent en raffinement

 utilisation fréquente de la pierre de taille

 observation des arcades au niveau des fenêtres de l’entresol (1e étage)
  on note l’apparition de lignes creusés sur la façade
 toit en zinc

Première moitié XVIIIe siècle (Louis XV):

 dimension des bâtiments augmente (4 à 5 étages)

 l’ornementation (décoration) se développe, lignes creusées, dessins,
balustrades en fer forgés
 la hauteur sous plafond des étages diminue à partir du 1e étage
(étage bas → noble)
 des balustrades en fer forgés apparaissent

DE LA FIN DE L’ANCIEN RÉGIME A LA FIN DU XIXe SIÈCLE

LOUIS XVI ET LE STYLE EMPIRE / COLONIAL

Le néoclassicisme émerge (inspiré de la Grèce et l’Italie):

style qui n’a pas été retenu pour les immeubles. Oui pour les bâtiments historiques

 architecture plus symétrique

  colonnes, coupoles, frontons (Le Panthéon)
n'a pas fonctionner pour les habitations

 inspirée de l’architecture classique

(antiquité grecque romaine)

Dans la première moitié du XIXe siècle on reprend certains principes de

l’architecture antique pour de l’immeuble d’habitat:

 fenêtre en arc plein cintre (demi-cercle au dessus des fenêtres)

 les frontons inspirés de l’antiquité au dessus des bâtiments
 des colonnes
 les rues sont numérotés, observation de premiers alignements de
façade
 les premiers balcons filants apparaissent (balcon fer forgés)

Exemple → RUE DE RIVOLI, PARIS

LE STYLE HAUSSMANNIEN

Milieu du XIXe siècle:

Napoléon III confie à Haussmann la modernisation de Paris

 kiosque de journaux
 tout à l’égout
 notion de commerce en bas des immeubles

Ce chantier a largement modelé le Paris que nous connaissons

 fluidification de la circulation
(nouvelle rue plus larges, plan de circulation organisée)

 eau potable
  embellissement de la ville (parc, fontaine, immeuble)

En architecture le bâtiment Haussmannien se caractérise par:

 le recours obligatoire à la pierre de taille

 les balcons filants au 2e et 5e étages (tout le tour de la façade)

 les grandes portes

 l’alignement des façades

 parfois double-séjour

 l’entresol au-dessus de rez-de-chaussé est d’une hauteur moindre

(stockage des marchandises) au premier étage

 2e étage à une hauteur sous plafond plus importante (étage noble)

 des refends (sorte de trait) sur les façades des 2 premiers niveaux
(au-dessous des fenêtre 2e et 3e étages)

 les derniers niveaux (combles) étaient généralement dédié au personnel de

maison

L’ART NOUVEAU

Fin du XIXe siècle:

Les règles de constructions des immeubles à Paris s'assouplissent

C’est à cette époque que sont bâtis des immeubles art nouveau

Ils se distinguent par leur originalité, fantaisie et un sens du détail marqué

(surtout au niveau des balustrades et éléments de ferronnerie)

Ce style a touché toute l’Europe : il est très présent à Barcelone

Exemple : Le Castel Béranger d'Hector, Guimard Paris 16e

 L'ART DÉCO

Le XXe siècle:

 Ce style se recentre sur des lignes plus austères et pures

 Des couleurs assez claires

 Des formes géométriques simples

 Les façades des immeubles sont souvent rythmées par la construction de

bow-window

 Le béton, en tant que matériel de construction, devient de plus en plus utilisé

 L'utilisation de la brique apparente se mêle souvent aux façades claires

LE MODERNISME

Initié par le Bauhaus en Allemagne (Gropius, Mies Van der Rohe), le modernisme
émerge au cours des années trente.

Il se caractérise par:

 Une architecture fonctionnelle

 Des lignes droites

 Un refus global de l'ornementation

 Des construction en verre

En France, Le Corbusier s'inscrit dans une démarche similaire.
Sa villa Savoye à Poissy (78) est le manifeste de son architecture:

 plan libre (cloisons déplaçables librement, espaces modulables)

 façade libre (la façade n'est pas porteuse)

 pilotis libérant un espace sous le bâtiment

 fenêtres en bande (larges ouvertures permises par le fait que la façade n'est
pas porteuse)

 toiture - terrasse

Le style international s'inspire du Bauhaus

 Des techniques modernes de construction en verre et en acier sont

développées aux États-Unis.

 Mais aussi les bâtiments de grande hauteur

APRÈS LA SECONDE GUERRE MONDIALE

Durant les trentes glorieuses (1945-1975), de nombreuses tours et barres sont
construites pour faire face à l'importante crise du logement que traverse la France:

 Les formes sont souvent simples et les façades austères car il faut construire
vite

Les abords des immeubles sont essentiellement dédiés au stationnement

automobile.
Les places et autres lieux de rencontre cèdent la place à la circulation.

La charte d'Athènes (1933)

pose le principe du fonctionnalisme:

Les villes sont découpées selon quatres fonctions:

 habiter
 travailler
 se divertir
 se déplacer

L’ARCHITECTURE RÉGIONALE

Matériaux à retenir:

L’Ardoise:
 Roche plate issue de l'argile, utilisée dans le bâtiment (surtout en toiture
mais parfois en façade)

Chaume:
 Toit constitué de tiges de plantes (blé, seigle, etc.)
Utilisée dans les toitures des maisons (dans les zones agricoles
essentiellement)

Colombages:
 type de maisons, constituées d'une ossature bois apparente, et remplie
par des briques ou du torchis
Le torchis est un matériau de remplissage non porteur.

C'est un béton naturel utilisé pour les murs et les cloisons dans les
constructions à ossature en bois, mais aussi pour faire des plafonds.

Une fois sec, il est résistant, mais assez sensible à l'humidité.

Pierre meulière:
 type de roche utilisée dans la fabrication des meules à grains (d'où le
nom de meulière).
On la trouve en quantité dans les carrières d'lle-de-France.

Pierre de taille:
 pierre dont les plans sont taillés (pour être plats).

L'ÉCO-HABITAT : LES ÉCO-QUARTIERS & LA VILLE DURABLE

Que sur programme neuf

1. La notion de développement durable

L'éco-habitat est une notion qui inscrit dans le développement durable

Le développement doit permettre de répondre aux besoins de développement
du présent sans compromettre les capacités des générations à répondre aux
leurs.

Les piliers d’une action qui tend vers le développement durable :

 viable économiquement
 équitable socialement (201-251 dans les villes)
 durable, c'est-à-dire, viable à un point de vue environnementale
Exemple : Éco-quartier vetrotex à chambéry

2. Le label éco-quartier
A. le principe d’un éco-quartier
  Au niveau de l'habitat : construire des logements économes en
énergie, utilisant par exemple des énergies renouvelables (panneaux
solaires, sur les toits…)

 Au niveau des déplacements : la priorité doit être faite aux circulation

douces (marche à pied, utilisation du vélo encouragée par le
développement des pistes cyclables)

 L’utilisation de la voiture doit être limitée (circulation à vitesse très

réduite, zones piétonnes, pas de place de parking individuelle) et les
transports en commun doivent relier l’écoquartier au reste de la
ville

 Au niveau des déchets : réduire la production de déchets ménagers

(recyclage, compostage)

 Au niveau des espaces verts : développer les espaces verts afin de

limiter l'impact des rejets de C02 dans l’atmosphère de créer des
espaces de loisirs et de socialisation (jeux pour enfants, jardins
partagées…)

 Au niveau de la mixité sociale: les projets d'écoquartiers doivent

intégrer une dimension sociale

B. Les limites et critiques des écoquartiers

Une faible implication des citoyens

La conception des écoquartiers en France reste trop souvent centrée sur le rôle
des acteurs publics et pas assez sur la prise en compte des attentes des
citoyens.

Des quartiers trop chers

Les logements dans les écoquartiers sont chers et accusés de favoriser le

regroupement de catégories sociales aisées.

À Montpellier (écoquartier de Port Marianne) les prix sont de 5000€ le m2 (prix

moyen dans la ville de 2560€ du m2)
Certaines communes (Saint-Ouen, éco-quartiers des Docks), ont négocié avec les
promoteurs afin d’éviter que les prix des logements ne soient pas trop élevés.
Une appropriation des logements, parfois difficile

Les habitants ont parfois des difficultés à s'habituer aux nouvelles façons de
vivre dans les bâtiments d’un écoquartiers (entretien, consommation d’énergie et
d’eau excessives)

A Grenoble (écoquartier de la Bonne), premier écoquartier de france en 2016, les

consommations d’énergie effectives sont ainsi supérieur aux prévisions de 5 à 10%
selon les immeubles pour le chauffage)

3. La construction des villes durables

A. La charte d'Aalborg (1994)

Ce document constitue le premier manifeste de la ville durable et est une “anti-

charte d’Athène”.

La charte d’Aalborg fait l'éloge de la mixité fonctionnelle (regrouper sur un quartier

ou un îlot les différentes fonctions de la ville).

La charte estime que les villes ont une large part de responsabilité dans la
dégradation de l’environnement et qu’elles doivent agir pour se situer dans une
démarche de développement durable.

B. Les objectifs de la charte

 construire de manière à réduire les impacts négatifs sur l'environnement

 le développement de l'accessibilité afin de limiter les déplacements
 substitution des modes de transports actuels (voiture individuelle par des
transports en commun)
 la réduction d'émission de gaz à effet de serre
 prévention maximale des rejets toxiques
 implication des acteurs concernés intégrant les citoyens dans la mise en
oeuvre des villes durables

LES ATOUTS DE L’IMMOBILIER NEUF

1. L’aspect qualitatif
A- Des espaces optimisés pour une meilleures qualité de vie

Les logements neufs ont été conçus pour répondre à tous les besoins de leurs
résidents.

Pratiques, lumineux, bien agencés, ils s’adaptent aux styles de vie actuels
Par ailleurs, il est possible de le rendre singulier le bien et d’avoir le choix des
travaux de second oeuvre:
parquet, moquette, carrelage, cuisine, l'aménagement peut être “sur mesure”...

Cette meilleure qualité de vie se fait ressentir au niveau, par exemple, des présences
quasi systématique de balcons et parking.

B- Des normes techniques et environnementales dernière génération

L’immobilier neuf est soumis aux réglementation en vigueur

L’appartement respecte donc les normes techniques et environnementales les

plus récentes

Afin d’atteindre les objectifs de performances énergétiques, les architectes prennent

en compte des éléments comme l’orientation du bâtiment, l'isolation thermique
et phonique, la ventilation et de plus en plus souvent utilisation des énergies
renouvelables, éléments que l’on ne trouve que rarement dans l’ancien.

C- Le raccordement à la fibre dans tous les immeubles

Tous les nouveaux programmes neufs sont automatiquement raccordés à la fibre

optique.
Cet internet à très grande vitesse permet actuellement un débit plus de 100 fois
supérieur et de meilleure qualité que l’ADSL, dans une aire où le télétravail
rentre dans les mœurs, cet atout n’est pas négligeable.

2. L’aspect financier
A- Des frais d’entretiens limités

Un logement ancien peut parfois réserver de mauvaises surprises et nécessiter des

travaux imprévus :

 au niveau de l’immeubles (ravalement, cage d’escalier, toiture, … )

 a l’intérieur du bien (tout à refaire)

Le neuf évite de tels frais supplémentaires :

Les parties communes et appartements d’une résidence neuve ne nécessitent pas
de rénovation avant plusieurs années.
 B- Les frais de notaire réduits

En achetant dans le neuf, les frais d’enregistrement sont bien moins élevés que
dans l’ancien
 Ils correspondent à 2,5% ou 3% environ du prix du logement
 Dans l’ancien, il faut compter entre 7 et 8%

Dans l’ancien il y a 8% avec 3% chez les notaires (1,5% si deux notaires) et 5%

de taxe par l’Etat
Dans le neuf, il n’y a que 3% de frais

Cet avantage permet de réaliser d'importantes économies.

Par exemple pour l’achat d’un appartement 2 pièces de 207 000 euros à Asnières-
Sur-Seine : il s’agit d’environ 6 210 euros de frais de notaire dans le neuf contre
environ 16 560 euros dans l’ancien,

C- Exonération de la taxe foncière durant 2 ans

Dans de nombreuses communes il est possible de bénéficier de l'exonération de la

taxe foncière s' il s’agit d’un logement neuf à titre de résidence principale ou
secondaire.

Cet avantage est valable pendant les 2 ans suivant l’achèvement de la

construction.

D- Des prêts pour aider l’accession dans le neuf

Des aides financières peuvent faciliter le premier achat immobilier dans le neuf:
prêt à taux zéro (PTZ), prêt social location - accession (PSLA), etc …

E- Le Pinel : une aide fiscal

Les investisseurs qui choisissent d’acheter un logement neuf pour le louer peuvent
bénéficier, sous certaines conditions, d'avantages fiscaux.

3. Des avantages à long terme

A- Se constituer un patrimoine durable

L’immobilier reste un placement sûr : sa valeur tend à augmenter à long terme

Un appartement neuf, qui ne nécessite aucun travaux de rénovation et offre des
performances énergétiques optimales, favorise une bonne revente, et permet
même d’imaginer une plus-value.

B- Une protection juridique solide pendant 10 ans

En achetant un logement neuf, l’acquéreur bénéficie d’une protection juridique

solide, qui le couvrira pendant plusieurs années

Trois garanties engagent la responsabilité de constructeur :

 la garantie de parfait achèvement :

couvre l’ensemble des désordres et malfaçons qui apparaissent au cours de
l'année qui suit la date de réception du bien.

 la garantie biennale :
Elle couvre tout mauvais fonctionnement des équipements “dissociables de la
construction”, c'est-à- dire les éléments que l’on peut enlever sans
endommager le bâtiment (radiateurs, robinetterie, volets et portes), pendant 2
ans, à partir de la date de réception de travaux.

 la garantie décennale :
La garantie décennale impose au constructeur de réparer les dommages
survenues au cours des 10 années suivants :

 soit compromettant la solidarité de l’ouvrage construit (exemple; risque

d’effondrement)
 soit rendent l’immeuble construit impropre à sa destination (exemple;
défaut d'étanchéité, fissuration importantes)

LES DOCUMENTS D’URBANISME

1. définition du droit de l’urbanisme

Le droit de l’urbanisme a pour principal objet de déterminer les conditions

d’utilisateurs du et de l’espace

Cette utilisation doit trouver un équilibre entre les enjeux :

 sociaux
 culturels
 économiques
 la préservation de l’environnement
 2. Les principales règles du droit de l’urbanisme
A- Les SCOT
Schémas de cohérences territoriale

Le schéma de cohérence territoriale détermine, à l’échelle d’une commune ou d’un

groupement de communes, un projet de territoire.

Le SCOT met en cohérence l’ensemble de la commune en matière :

 d’urbanisme
 d’habitat
 de déplacement
 d’équipement commerciaux

Le SCOT détermine essentiellement :

 les grands projets d'équipements et services du territoire concerné

Exemple : s’il y a déjà 42 cinémas dans une petite villes, le SCOT en refusera un
43eme

 les secteurs ouverts à l’urbanisation et les conditions de cette ouverture

(travaux à réaliser…)

Exemple : l’agglomération lyonnaise a décidé de rentrer dans un équilibre ville/

nature à 50/50, le SCOT veille à ce que ce quota soit respecté.

B- Le PLU
plan local d'urbanisme

Le PLU fixe les règles de constructibilité de la commune :

Il définit les règles en matière d’usage des sols, de volumétrie et d’implantation
des constructions, de stationnement ou encore de transports.

Le PLU fixe les orientations d'aménagement, il permet à chaque commune

d’actualiser les défis environnementaux et les enjeux de l’urbanisation auxquels elle
doit faire face.

En résumé le PLU définit deux choses :

 les zones de l’agglomération
 les règles de constructions

Le PLU définit les zones de l'agglomérations :

zones urbanisées (zones U) → secteurs déjà urbanisés ou dotés d’équipements

suffisants pour permettre l’urbanisation

zones à urbaniser (zones AU) → secteurs naturels destinés à être urbanisés

zones agricoles (zones A) → l’urbanisme y est encadrée (construction d’ouvrages
liés à l’agriculture ou projets d'intérêt général). Elles peuvent être déclarées
inconstructibles en cas d’enjeux écologiques importants.

zones naturelles et forestières (zones N) → secteurs naturels où les constructions

seront interdites en raison d’enjeux environnementaux importants, ou fortement
encadrées (si elles ne dénaturent pas mes zones protégées).

Le PLU détermine l’encadrement des constructions :

 sur l’emplacement de la construction sur la parcelle ou par rapport à la

voirie

 des règles concernant l’aspect extérieur des constructions, leur

dimension, la qualité architecturale

 les tracés et caractéristiques des voies de circulations

Exemple :

On va avoir tendance à limiter la hauteur des constructions dans une zone U, de

type pavillonnaires.

A l’inverse, si un autre secteur, zone U, est composé d’immeubles de plusieurs

étages, le PLU pourra, sur les zones concernées, autoriser des constructions plus
hautes.

LES AUTORISATIONS D’URBANISME

1. Les deux types d’autorisation de travaux les plus fréquentes

selon les cas on fera :

une déclaration de travaux / déclaration préalable

ou
une demande de permis de construire

Certains travaux sont exemptés d’autorisation, on peut les réaliser librement.

C’est la cas, par exemple, des abris de jardins de moins de 5 m² ou des piscines
de moins de 10 m², ou des travaux de ravalement (sauf dans les secteurs
protégés)
 A. La déclaration de travaux

Les types de travaux concernés (article R421-9 du code de l'urbanisme) :

 les constructions inférieure à 20 m²

 les extensions allant jusqu’à 40 m² : si total de la construction ne

dépasse pas 150 m²

 un changement de destination (transformation d’un local commercial

en habitation par exemple)
En France la loi nous oblige de respecter la destination du local (pas le droit de vivre
dans un local commercial)
 travaux modifiant l’aspect extérieur d’un immeuble ou d’une maison
comme changer la couleur d’une façade ou le percement d’ouvertures
nouvelles

Seules les piscines inférieures à 10m² peuvent être construite sans autorisation (au
delà de 100m² pour une piscine, il faudra déposer une demande de permis de
construire)

Traitement de la demande et conséquence

La demande est à déposer en mairie (en deux exemplaires) qui fournit une réponse
dans un délai d’un mois, en l'absence de réponse, l’accord de la mairie est tacite.

En cas de réponse positive, le bénéficiaire a trois ans pour démarrer les travaux.
Si les travaux n’ont pas commencé à l’issue de ce délai, il peut être prolongé deux
fois un an (sur demande) sinon au bout de 5 ans les travaux ne sont toujours pas
fait, il faut refaire une demande auprès de la mairie.

En cas de refus, le demandeur peut réclamer (via une lettre recommandée avec
accusé de réception) un nouvel examen de son projet dans les deux mois.

Si cette nouvelles tentatives se soldes par un échec, le demandeur a deux mois à

compter du dernier refus pour attaquer la décision devant un tribunal
administratif.

B. Demande de permis de construire

Les types de travaux concernés :

  toute construction dont la surface est supérieur à 20 m²

 une extension de plus de 40 m² et/ou si la construction est une extension

et que le total de la construction dépasse 150 m²

 un changement de destination s'accompagnant de travaux sur la structure

ou la façade du bâtiment

 les travaux sur un immeuble inscrit aux monuments historiques ou situé

dans un secteur sauvegardé
Le recours à un architecte est obligatoire dans le cadre du dépôt du permis de
construire

 toute construction à usage d’habitation supérieure à 150 m²

 toute construction à usage agricole supérieure à 800 m²

A noter → les seuils pour faire appel à un architecte sont la SUPERFICIE TOTALE
de la construction. (attention avec les travaux d’extension)

Exemple : mes travaux sont une extension de 50 m² sur une maison qui fait
actuellement 100 m², il faut le recours à un architecte car 50 + 110 = 160 m²

Traitement de la demande et conséquence

Le dossier est à déposer en quatre exemplaires à la mairie

Il faut y joindre une attestation de respect de la réglementation thermique

La mairie a trois mois pour donner une réponse (deux si le projet porte sur une
maison individuelle), en absence de réponse, la demande est acceptée

En cas de réponse positive, le bénéficiaire a trois ans pour démarrer les travaux.
Si les travaux n’ont pas commencé à l’issue de ce délai, il peut être prolongé deux
fois un an (sur demande).

En cas de refus, le demandeur peut réclamer (via une lettre recommandée avec
accusé de réception) un nouvel examen de son projet dans les deux mois.

Si cette nouvelles tentatives se soldes par un échec, le demandeur a deux mois à

compter du dernier refus pour attaquer la décision devant un tribunal
administratif.

2. Les autres autorisations d’urbanisme

Le permis d’aménager

Il porte sur les demandes d'aménagement effectuées sur un terrain (affouillement

ou surélévation d’un terrain au-delà de certaines dimensions par exemple)

Le permis modificatif

Cette demande vient de se greffer à une demande de permis de construire ou

d'aménager existant et valable, en cas de modifications mineurs du projet (le cas
contraire, un nouveau permis sera nécessaire)
Le permis de démolir

Il est obligatoire dans les communes qui l’ont instauré, ou si la démolition porte
sur un bâtiment bénéficiant d’un classement (secteur sauvegardé, monuments
historiques, protection par un PLU,...)

LA TAXE D'AMÉNAGEMENT

La taxe d’aménagement est :

 applicable à toute personne titulaire d’un permis de construire,

d’aménager ou d’une déclaration préalable

 elle est payable en deux versements, sauf si son montant est inférieur à
1500 €

 le premier versement intervient 12 mois après l’obtention du permis, le

second, 24 mois après

1. Le calcul de la taxe

Surface taxable (en m²) * taux applicable * valeur forfaitaire

= taxe d’aménagement

surface taxable → toute construction

 close et couverte
 hauteur supérieur à 1m80
 (y compris les caves, celliers, vérandas, combles, annexes,...)
  la superficie construite doit être supérieur à 5m² car en dessous, elle ne fait
pas l’objet d’une demande de travaux

Et d’autre part :
 toutes piscines ayant obtenu une autorisation (déclaration préalable ou
permis de construire, donc de plus de 10 m²)

Taux applicable :

Il y a trois parts à la taxe d’aménagement, avec trois taux différents

Les taux sont définis par les organes délibérants des différentes collectivités
territoriales.

Valeur forfaitaire :
lecture d’annexe
Type de construction Valeur forfaitaire

Construction hors Ile de France 759 €/m²

Construction en Ile de France 860€/m²

Piscines 200 €/m²

2. Exonérations et abattements
A/ Exonérations

= dispense de payer l'impôt

 De plein droit :

 les constructions sans autorisation: constructions inférieures à 5 m2, les

piscines de moins de 10 m2

 les logements sociaux

 ceux affectés au service public ou activité agricole

B/ Abattements

= rabais sur la somme à payer

Pour la première construction à usage d'habitation principale, on applique un
abattement de 50% pour les 100 premiers mètres carrés.

LE DÉVELOPPEMENT URBAIN ET SES PROBLÉMATIQUES

1. la question de mixité sociale

La nécessité de mixité sociale se fonde sur un constat de développement

territoriale très inégalitaire

Ces inégalités ne sont pas neuves, au XIXe siècle par exemple, les villes étaient
déjà clivées entre faubourgs ouvriers et quartiers bourgeois;

A Paris et en région parisienne les zones situées au nord et à l'est étaient

traditionnellement des quartiers populaires, quand la bourgeoisie vivait à l'ouest.
(Cette distinction perdure, même si elle a été mise à mal par la gentrification*).

*La gentrification est un phénomène social qui se caractérise par la transformation

des habitants d'un quartier dont la catégorie sociale augmente.
En d'autres termes, la gentrification voit le profil social d'un lieu se modifier,
s’embourgeoiser

A/ Le constat

L'urbanisation galopante des trente glorieuses, prévue pour faire face à la pénurie
de logements a entraîné certaines conséquences négatives:

 Une répartition inégale du logement social à l'échelle du pays qui fige une
situation :
Certaines communes, très souvent riches, ont peu de logements sociaux, 5-6%
des résidences principales, (Neuilly sur Seine, Saint-Maur-des Fossés) et font peu
d'efforts pour en construire.

 La concentration du logement social sur certains secteurs :

C'est le cas du nord-est de l'Ile-de-France, certaines communes y ont un taux de
logements sociaux dépassant les 50% (Dugny, Aubervilliers, Bobigny).

 Une concentration du logement social sur certains quartiers :

Même dans les villes ayant un parc conséquent de logements sociaux, on constate
qu'ils sont souvent concentrés dans certains quartiers de ces communes (ex:
Les Courtilières à Pantin, grand ensemble de Sarcelles).

 Des inégalités territoriales :

Les secteurs concentrant le logement social subissent souvent une discrimination
territoriale liée à un cadre de vie dégradé :
 éloignement des transports en commun;

 isolement par rapport aux autres quartiers de la ville (enclavement);

 tissu urbain malmené par l'omniprésence d'importantes infrastructures

routières *

 peu d'espaces verts

L'ensemble de ces facteurs crée chez les habitants concernés un sentiment de

relégation, qui a des conséquences sur une multitude d'autres facteurs (parcours
scolaire, accès au marché du travail, etc.).

Ces secteurs concentrent d'importantes difficultés socio-économiques (taux de

chômage élevé, revenus plus faibles, taux de pauvreté pouvant dépasser les 40%
quand il est de 15% au niveau national.

B/ Les remèdes

 La loi SRU impose aux communes de plus de 3500 habitants (1500 en Ile-
de-France), d'avoir un parc social représentant 25% de leurs résidences
principales.

Dans les communes ne respectant pas ces obligations, les préfets peuvent prendre
un «arrêté de carence» (majoration des amendes pour non-respect du quota,
possible substitution au maire pour produire du logement social).

Fin 2021, 269 communes carencée allaient devoir s’acquitter d’une amende à
verser à l’état

Afin de favoriser la construction et la rénovation de logements sociaux par les

bailleurs, le gouvernement a souhaité faciliter la revente de logements sociaux,
avec pour objectif de passer de 8 000 logements vendus par an, à 40 000.

Pour favoriser la mise en œuvre de cet objectif, la loi ELAN prévoit plusieurs
dispositions (article 97 de la loi), comme la suppression de la faculté qu'avaient
les communes de préempter la vente de logements sociaux.

Cela permettrait aux ménages d'accéder à prix maîtrisé à la propriété

Les bailleurs sociaux sont désormais libres de fixer le prix de vente du logement,
et les proposent généralement à un prix inférieur à celui du marché (-20%) aux
locataires de leur parc.