Chapitre 1

Du marché des biens et services

Corrigé au marché immobilier…

PLAN DU CHAPITRE
Introduction : Définition de l’économie
1) Du marché des biens et services…
1.1) Le concept de marché
1.2) L’offre et la demande sur le marché des biens et services
2)…Au marché immobilier
2.1) L’objet de l’échange : le bien logement et/ou le service logement
2.2) Les caractéristiques spécifiques du marché immobilier

Introduction : définition de l’économie

Documents 1 et 2
1 - Explicitez la définition de l’économie proposée par l’économiste français Edmond Malinvaud.
On peut définir l’économie, comme une science qui étudie la manière dont une société emploie des ressources (qui
sont rares) à des fins de production, afin de répondre aux besoins des agents économiques (qui sont illimités), ainsi
que la façon dont elle redistribue les résultats de cette production.

2 - Mettez en évidence la double approche possible de l’économie.

L’économie se divise en deux zones d’étude : la microéconomie et la macroéconomie.
 La microéconomie est la branche de l’économie qui analyse le comportement des agents économiques (ménages,
entreprises…) dans le but de comprendre leur processus de prise de décision.
C’est sur le marché que se réalise la confrontation entre les décisions d’offre ou de demande des individus.
L’approche microéconomique consiste donc à concentrer son niveau d’analyse sur l’offre et la demande sur un
marché donné, sur la détermination des prix sur ce marché, ainsi que sur les facteurs qui influencent les choix des
offreurs (vendeurs) et des demandeurs (acheteurs).
 Cette approche a pour père fondateur Adam Smith qui, en 1776, publia « Recherches sur la nature et les causes de
la Richesse des Nations ».
 En revanche, la macroéconomie a un point de vue différent puisqu’elle s’attache dès le départ à l’étude des
phénomènes économiques au niveau global, comme l’évolution de la consommation, de l’investissement, du taux
de chômage, du taux de croissance économique… Son champ d’étude est l’économie nationale dans son ensemble.
La pensée de John Maynard Keynes relève de cette approche.

1. Du marché des biens et services…

1.1 Le concept de marché
Document 3
3 - Comment peut-on définir un marché ?
Le marché se définit comme le lieu de confrontation des offres et des demandes pour un produit ou un service donné
permettant d’obtenir le prix d’équilibre pour ce produit ou ce service.
Le prix d’équilibre se définit comme étant le prix permettant d’atteindre la satisfaction d’un maximum d’offreurs et de
demandeurs.

4 - Quel est le rôle du prix sur un marché donné ?

© FontainePicard - Reproduction interdite

Le prix est un indicateur de la situation de l’offre par rapport à la demande sur un marché donné (ou vice versa). Si la
demande est supérieure à l’offre, le prix aura tendance à progresser et vice versa.

Chapitre 1 - Du marché des biens et services au marché immobilier… - Corrigé 5

5 - Pourquoi les libéraux considèrent qu’il faut laisser le prix s’ajuster librement ?
Pour les économistes libéraux il faut éviter toute intervention étatique sur le marché afin d’obtenir un équilibre à
terme. En effet, par un processus de tâtonnements, s’établira un prix d’équilibre où l’offre sera égale à la demande.
À titre d’exemple, pour les libéraux, l’instauration d’un salaire minimal (SMIC) explique les situations de déséquilibre
sur le marché du travail : l’impossibilité de baisser les salaires (prix de la force de travail) rend le facteur travail
trop coûteux pour la frange de la population active la moins qualifiée, expliquant de fait l’apparition d’un chômage
important pour cette catégorie de salariés.

1.2 L’offre et la demande sur le marché des biens et services

Document 4
6 - Expliquez la détermination de la courbe d’offre et de demande sur un marché donné.
Sur tout marché, on peut ainsi distinguer une demande et une offre.
 La courbe de demande permet de visualiser la quantité des biens que les consommateurs achèteront compte tenu
de son prix.
Si le consommateur est rationnel, il en achètera une quantité d’autant plus grande que son prix sera faible.
Ainsi, en agrégeant toutes les demandes individuelles des consommateurs, on obtient la fonction de demande
globale pour un produit donné qui est décroissante en fonction du prix.

Graphique 1 - La courbe de demande globale

Prix

Fonction de demande

Quantités

 Parallèlement un offreur (ou producteur) offrira une quantité de biens d’autant plus grande que le prix de ce bien
est élevé et que cela lui permettra de dégager un profit élevé.
En effet, chaque entreprise offre une certaine quantité de biens pour un prix donné. Si le prix du marché augmente,
à structure de coûts inchangée, l’offre de chaque producteur augmente car il a des perspectives de profits plus
importantes.
L’offre totale sur le marché n’est rien d’autre que la somme des offres de chaque producteur et elle est croissante
en fonction du prix.
Graphique 2 - La courbe d’offre globale
Prix

Fonction d’offre

Quantités

7 - Précisez comment se détermine le prix d’équilibre selon la théorie économique classique (marché de
concurrence pure et parfaite).
L’établissement du prix d’équilibre d’un bien est directement issu du résultat de la confrontation de l’offre et de la
demande, la première reflétant les conditions et contraintes de la production de ce bien (coût de production, marge…)
alors que la seconde reflète les caractéristiques des consommateurs (revenus, préférences…). Le prix d’équilibre est
celui pour lequel la quantité offerte est égale à la quantité demandée.

Graphique 3 - L’équilibre entre l’offre et la demande

Prix
Demande
Offre
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Prix d’équilibre

Quantités

6 Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier - Corrigé

 Si les prix s’écartent du prix d’équilibre, il y a retour automatique au prix d’équilibre par un ajustement des quantités
offertes et demandées. Prenons, pour exemple, l’hypothèse que le prix d’un bien B augmente. En principe, la demande
de ce bien va diminuer car certains consommateurs ne pourront plus acheter ce bien compte tenu de leur contrainte
budgétaire ; en revanche, l’offre va s’accroître pour deux raisons : d’une part, à coût constant, la perspective de profit
sera plus importante pour les producteurs en place et d’autre part, en raison de l’absence de barrière à l’entrée,
d’autres entreprises vont se présenter sur le marché attirées par les perspectives de profit. Un déséquilibre va donc
apparaître sur ce marché du bien B avec un excès de l’offre par rapport à la demande : pour pouvoir écouler l’excès de
production, les entreprises vont devoir baisser le prix de vente du produit B, attirant de nouveaux consommateurs ce
qui fait que l’excès disparaîtra et qu’un nouveau prix d’équilibre s’établira.

1.3 Les différentes structures de marché

Document 5
8 - Complétez le tableau page suivante après avoir lu le document 5.

Type de marché Concurrence

Concurrence
pure Monopole Oligopole
monopolistique
Caractéristiques et parfaite

Nombre
Important Important Important Important
de demandeurs

Nombre d’offreurs Important Un seul Important Quelques offreurs

L’entreprise propose
Les agents une différentiation Possibilité pour les
L’entreprise disposant
économiques de son bien afin de se offreurs d’influencer le
d’un monopole peut
peuvent-ils avoir Aucune distinguer et apparaître marché mais contrôle d’un
influencer le prix
une influence temporairement comme régulateur (cf. Autorité de
du marché
sur le marché ? disposant d’un monopole la concurrence en France)
pour le produit concerné
Les anciens
monopoles publics,
Bourse - La Poste, Secteur de la téléphonie
Exemples
produits SNCF, ont disparu Apple avec l’iPod, l’iPad…
de marché Secteur automobile
alimentaires sous la pression
des directives
européennes

9 - Quelles conditions doit remplir un marché de concurrence pure et parfaite pour atteindre une situation
d’équilibre ?
Pour que l’équilibre soit obtenu sur un marché de concurrence pure et parfaite, il faut au préalable que les 5 postulats
suivants soient vérifiés :
•
il faut que le produit soit homogène c’est-à-dire unique : autrement dit, les caractéristiques techniques ou
commerciales des biens sur un marché donné doivent être identiques… à défaut, il s’agit de marchés différents ;
• il faut que le nombre d’offreurs et de demandeurs soit suffisamment important pour qu’aucun d’entre eux ne puisse
avoir une influence déterminante sur le prix du marché : on parle alors d’atomicité de l’offre et de la demande ;
• il faut qu’une variation des prix entraîne une réaction instantanée des offreurs et des demandeurs de capital et de
travail (mobilité des facteurs de production) ;
• il faut qu’il n’y ait aucune barrière à l’entrée ou à la sortie sur le marché pour les producteurs ;
• il faut une transparence du marché, autrement dit l’information des offreurs et des demandeurs doit être parfaite, et
chacun d’entre eux peut connaître parfaitement les conditions du marché.
Bien entendu, dans cette conception de l’économie, toute intervention de l’État est à proscrire car elle pourrait avoir
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pour conséquence de fausser les prix ou les coûts de production entraînant la formation d’un prix qui ne serait plus
un prix d’équilibre, et qui ne correspondrait donc plus à une situation d’optimum économique.

Chapitre 1 - Du marché des biens et services au marché immobilier… - Corrigé 7

2. … Au marché immobilier
2.1 L’objet de l’échange : le bien logement et/ou le service logement
Document 6
10 - D
 onnez une définition du marché immobilier.
Le marché immobilier peut se définir comme le lieu d’échange de biens immobiliers (achat-vente de maisons,
terrains, bureaux…) ou de services immobiliers (location, gestion…).

11 - Pourquoi faut-il identifier deux marchés du logement ?

Sur le marché immobilier, il convient préalablement de distinguer le « bien logement » et le « service logement ».
En effet au sein du marché immobilier, il convient d’effectuer une distinction entre ceux qui acquièrent ou loue un
logement pour se loger eux-mêmes, et ceux qui l’acquièrent pour le louer à des tiers, cette distinction pouvant
s’appliquer aussi bien pour un usage d’habitation ou professionnel.
Dans le cas de la location ou l’accession à la propriété, les immeubles rendent un service.
Dans cette optique le logement est une des composantes de la consommation des ménages.
Par contre dans le cas de l’investisseur, l’immeuble doit être appréhendé en tant que bien réel ou « bien logement ».
Ici le logement est une des composantes de l’investissement des agents économiques qui effectuent régulièrement
un arbitrage entre différents actifs en fonction des perspectives de rendements (logement = bien d’investissement).

12 - Complétez le schéma à l’aide des termes suivants : « bureaux », « à usage d’habitation principale »,
« commerces », « bâtiments à usage professionnel », « investissement locatif », « autres usages
­professionnels », « logement résidentiel ».

Marché immobilier

1 - Terrains 2 - Bâtiments
(foncier)

Logement résidentiel Bâtiment à usage professionnel

À usage
Investissement
d’habitation Bureaux Commerces Autres usages
locatif
principale

2.2 Les caractéristiques spécifiques du marché immobilier

Document 7
13 - Le marché immobilier respecte-t-il les critères de marché de concurrence pure et parfaite ? Justifiez votre
réponse en complétant le tableau de synthèse ci-après.

Caractéristiques du marché
Oui/Non Justification
de concurrence pure et parfaite

Oui, en Un grand nombre de vendeurs et d’acheteurs de logements, sauf

Atomicité
principe pour les micro-marchés (ex.: biens de luxe).
Chaque logement, chaque terrain est différent d’un autre par sa
Homogénéité Non superficie, la date de sa construction, sa taille, sa localisation, sa
destination.
Les vendeurs peuvent effectuer de la rétention d’informations
notamment sur les caractéristiques de leurs biens d’où la mise
Transparence Non
en place des différents diagnostics pour réduire cette rétention
d’informations.
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Dans la construction, les entreprises sont plutôt locales.

Mobilité des facteurs de production Non Mais c’est moins vrai pour les agences immobilières… quoique
la méconnaissance du marché local puisse être un frein à
l’implantation d’une agence hors de son implantation initiale.

Barrière à l’entrée ou à la sortie Limitée Les investissements à réaliser pour l’ouverture d’une agence.

8 Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier - Corrigé

 Chapitre 1 AUTO-ÉVALUATION

QCM
1.  La demande est une fonction croissante du prix.
  Vrai n Faux. Décroissante en fonction du prix.
2.  L’offre de biens et de services par les ménages est d’autant plus importante que les prix sont élevés.
  Vrai n Faux, car l’offre est issue des entreprises.
3.  La loi de l’offre et de la demande est censée s’appliquer théoriquement sur toutes les structures de marché.
  Vrai n Faux, uniquement sur le marché de concurrence pur et parfaite.
4.  L’oligopole est un marché où peu de demandeurs sont présents.
  Vrai n Faux, marché sur lequel peu d’offreurs sont présents
5.  Le prix est le résultat de la confrontation de l’offre et de la demande.
 n Vrai  Faux. Mais uniquement sur le marché de concurrence pure et parfaite.
6. Le prix de marché augmente quand l’offre est supérieure à la demande.
  Vrai n Faux, le prix augmente quand la demande est supérieure à l’offre.
7.  La différenciation des produits invalide l’hypothèse de :
 la transparence  l’atomicité n l’homogénéité
8.  Le marché immobilier est un marché de concurrence imparfaite.
 n Vrai  Faux
9.  Les terrains sont considérés comme des biens immobiliers.
 n Vrai  Faux
10. Il est possible d’ajuster rapidement l’offre à la demande sur le marché immobilier.
  Vrai n Faux en grande partie compte tenu des délais de construction, de rénovation ; cependant la
remise en location des biens vacants peut être plus rapide.

Classez les caractéristiques du marché immobilier selon les deux types de structure de marché : concurrence
pure et p
­ arfaite et concurrence imparfaite.

Caractéristiques du marché
Concurrence pure et parfaite Concurrence imparfaite
immobilier
• La destination différente X (chaque destination
des immeubles correspondant à un marché)
• La localisation différente
des immeubles X

• Un grand nombre de logements

à la vente et à l’achat X

• Des difficultés pour connaître l’état

réel d’un immeuble X
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Chapitre 1 - Du marché des biens et services au marché immobilier… - Corrigé 9