DOSSIER
La société civile immobilière est un mode de détention par plusieurs personnes d’un
patrimoine immobilier dans le but de le gérer et souvent de le transmettre. Année après
année, le succès de la SCI ne se dément pas. Le nombre de sociétés civiles avoisine 1,5
millions dont près de 90 % sont des sociétés civiles immobilières (SCI).
Laurent Grosclaude,
maître de conférences à l’UT1 Toulouse Capitole
LA SCI,
UN OUTIL SÉCULAIRE POUR
L’IMMOBILIER DU 21ème SIÈCLE !
© drubig-photo
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Plusieurs raisons expliquent cet engoue- patives immobilières qui peuvent servir à Transmettre son patrimoine
ment jamais démenti. regrouper des investisseurs sous forme par une SCI
Historiquement, le recours à la SCI trouve juridique d’une SCI.
Le principal intérêt de la SCI dans le cadre
ses racines dans le décalage entre les Cet article vise à expliquer les règles essen-
d’une transmission gratuite (donation) est
droits de mutation sur les biens détenus tielles relatives aux SCI, notamment celles
la possibilité de fractionnement qu’elle
en direct et ceux sur les parts de sociétés. de constitution, de gestion et de fiscalité,
offre : le donateur peut décider de donner
Jusqu’à la fin des années 90, la fiscalité et à poser la question de l’opportunité et
le nombre de parts qu’il souhaite à un
des mutations immobilières à titre onéreux des risques de créer cette forme de société.
instant déterminé, puis de renouveler
(droits d’enregistrement) variait dans
des proportions importantes suivant la l’opération autant de fois qu’il le souhaite
jusqu’à transmission intégrale. En effet,
destination du bien. Ainsi, alors que pour L’intérêt de constituer un immeuble ne peut le plus souvent
l’immobilier d’habitation la charge de la
mutation se situait entre 9 et 10 %, elle
une SCI être scindé matériellement, alors que le
pouvait se monter à près de 19 % pour Cette partie vise à présenter quelques uns capital d’une SCI peut l’être à l’infini. Ce
des locaux d’activité. En comparaison, des principaux avantages de la SCI par fractionnement présentera deux avantages
les cessions de parts sociales étaient rapport à d’autres modes de gestion et de principaux :
imposées à 4,80 %. Dès lors, tous les détention de biens immobiliers. - la transmission du bien pourra se faire
locaux d’activité, sans exception, étaient de manière progressive, ce qui permettra
détenus sous la forme d’une SCI. Acquérir en SCI aux donateurs de conserver un certain
Il y a ensuite tout un ensemble de justi- L’acquisition en commun d’un bien immo- contrôle de leur patrimoine et à tout le
fications qui se vérifient dans des confi- bilier par une SCI ne présente a priori moins des revenus de subsistance et
gurations particulières : la SCI facilite la pas d’avantages particuliers par rapport complément de leur retraite,
transmission du patrimoine, assouplit les à l’acquisition en indivision : la fiscalité - fiscalement, l’abattement dont béné-
règles de gestion du bien, réduit la charge de l’acquisition est la même, à savoir le ficient les donations, en fonction du
fiscale de transmission, protège mieux paiement de droits d’enregistrement par degré de parenté entre donateur et
les intérêts des héritiers… Chacun se fera l’acheteur et éventuellement la taxation de donataire, peut être renouvelé tous
sa propre opinion sur les charmes de la la plus-value pour le vendeur ; le formalisme les 15 ans. Prenons l’exemple d’un
SCI, mais il est nécessaire de rappeler immeuble d’une valeur de 400 000 €
de l’acquisition est également identique
qu’aucune de ces hypothèses ne peut
(acte notarié) que l’acquisition soit faite par donné par un père à sa fille ; sachant
se vérifier dans cent pour cent des cas
la société civile ou par les co-indivisaires. que l’abattement en ligne directe est de
considérés. Ainsi par exemple, la SCI
Un point toutefois mérite d’être relevé : 100 000 €, s’il est fait donation de la
ne va réellement faciliter la transmis-
si l’acquisition du bien se fait à crédit, le propriété globale de l’immeuble, la taxa-
sion successorale d’un bien uniquement
créancier appréciera souvent la solvabilité tion se fera sur la base de 300 000 €.
qu’en présence de certaines structures
globale des associés de la SCI, auxquels Si l’immeuble est détenu par une SCI,
familiales et patrimoniales : un couple
un cautionnement personnel sera le plus le donateur pourra tous les 15 ans
qui souhaite transmettre sa résidence
souvent demandé, ce qui signifie que le faire donation de parts de la société
principale à son enfant unique n’a, en
manque de solvabilité d’un associé peut à concurrence de l’abattement. Ainsi,
règle générale, pas d’intérêt particulier
être gommé par la solvabilité d’un autre. En à t0 il donnera 100 000 € de parts, à t
à constituer une SCI.
revanche, si l’acquisition se fait à crédit par + 15 ans 100 000 € de parts, et enfin
Enfin, il faut noter que la « cote » de la SCI
des co-indivisaires, chacun devra emprunter éventuellement à t + 30 ans le solde,
chez les professionnels reste très élevée,
une quote-part et la solvabilité sera appré- soit 200 000 € de parts. La libéralité
parfois sans justification réelle. Les idées
ciée individuellement par le créancier, ce sera ainsi fortement défiscalisée, à
reçues ont la vie dure, et particulièrement
qui peut être un obstacle à l’opération. condition toutefois de l’avoir sérieu-
celle voulant que la détention et la gestion
d’un immeuble sous forme de SCI soit un De même, comme indiqué plus haut, il sement anticipée (première donation
must en comparaison de l’indivision ou n’est pas rare aujourd’hui que des investis- à 45/50ans),
d’autres formes. seurs ne se connaissant pas à l’origine se - bien entendu le schéma décrit ci-dessus
La SCI est un outil séculaire mais qui regroupent dans une SCI par le biais d’une pourra être optimisé en utilisant la tech-
demeure parfaitement adapté à l’immo- plateforme de crowd-funding. Le principal nique du démembrement de propriété.
bilier du 21ème siècle, que ce soit pour la intérêt est alors que la SCI constituée La donation de parts de SCI peut en effet
détention, la transmission ou la gestion pourra diversifier ses investissements être réalisée soit en pleine propriété,
immobilière. Pour preuve, le développe- et procurer un rendement meilleur à ses soit en nue-propriété, le donateur se
ment des plateformes de finance partici- associés. réservant alors l’usufruit.
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Gérer un bien avec une SCI prévoyant des mécanismes d’agrément à la société d’exploitation de déduire de
La gestion d’un bien détenu sous la forme (cession de parts devant être autori- son bénéfice le montant du loyer payé. Ce
d’une SCI est réputée plus souple que dans sées), de préemption (droit préférentiel schéma permet également d’optimiser la
le régime de l’indivision. Cette assertion de rachat accordée aux associés en cas transmission future, le cédant ou à ses
est globalement vérifiée même s’il ne faut de cession par l’un d’eux) ou de retrait ayants droits pouvant ainsi conserver des
pas omettre que le droit de l’indivision (possibilité pour un associé de demander revenus immobiliers. S’il est correctement
s’est considérablement amélioré au cours le rachat de ses parts). réalisé, notamment en évitant de stipuler
des vingt dernières années. Les statuts, On insistera sur le fait que la rédaction des dans le bail un loyer trop éloigné des
librement négociés entre les fondateurs statuts revêt une importance particulière valeurs du marché, ce montage ne présente
de la SCI, vont notamment permettre : puisque c’est là que va se jouer l’aménage- pas de risque particulier.
- de nommer un gérant de la SCI et d’en ment des relations entre les partenaires et
définir les pouvoirs de manière libre. en fin de compte la souplesse de gestion
Le gérant pourra être associé ou non, du patrimoine. Et contrairement à ce que Intérêt fiscal ?
nommé pour une durée choisie par les l’on pense habituellement, la loi laisse des D’un point de vue fiscal, il est difficile d’être
associés ; ses pouvoirs pourront être marges de manœuvre importantes aux tranché. Si la SCI relève du régime fiscal
étendus ou restreints, suivant le choix rédacteurs des statuts de SCI. de l’impôt sur le revenu (IR), ce qui est le
des fondateurs. La solution des « pouvoirs régime normal quand aucune option n’est
étendus » permettra d’éviter de donner prise, la fiscalité des revenus fonciers et
trop de compétences à une assemblée Mettre à l’abri les actifs immo- des plus-values est identique à celle d’une
générale pouvant s’avérer incontrôlable biliers d’une entreprise détention directe ou en indivision.
et donc de limiter le risque de blocage ; la L’une des utilisations les plus répandues de Si elle opte pour l’impôt sur les sociétés (IS),
seconde possibilité, celle des « pouvoirs la SCI en matière professionnelle consiste ce qui est plutôt exceptionnel, certaines
restreints » ménagera plus de latitude à séparer les actifs professionnels de déductions seront alors rendues possibles ;
pour les associés non gérant mais l’entreprise de ses actifs immobiliers. Les mais il reste impossible d‘affirmer de
suppose une bonne entente entre eux. premiers sont organisés sous la forme manière certaine et générale la supériorité
- de définir librement le mode de prise de d’une société d’exploitation (SARL ou SAS d’un régime sur l’autre.
décision et notamment le type de majo- le plus souvent), les seconds se logent Le seul avantage reconnu à la SCI concerne
rité requis (unanimité, majorité simple, dans une SCI. En règle générale un bail l’évaluation des parts qui doit être faite
majorité qualifiée, majorité relative…), commercial lie les deux structures, permet- pour le paiement de l’IFI ou des droits
- de réguler les cessions de parts en tant à la SCI de percevoir des revenus et d’enregistrement. On admet en pratique une
© Robert Kneschke
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décote de la valeur des parts par rapport dicité…). En pratique, deux cas de figure société louerait à des tiers des locaux
à la valeur de l’immeuble en raison de se rencontrent : soit la SCI est consti- à usage commercial, par bail profes-
l’absence de « liquidité », les parts trouvant tuée postérieurement à l’acquisition du sionnel ou commercial,
plus difficilement acheteur que la pierre patrimoine immobilier et ce dernier sera • la location en meublé sera fiscale-
elle-même. Cette décote est tolérée et non apporté à la société ; le capital social ment regardée comme commerciale (et
consacrée par l’administration fiscale ; elle sera alors égal au minimum à la valeur donc entraîne un traitement des loyers
doit demeurer dans les limites du raison- des immeubles apportés ; soit la SCI
nable (5 à 10 % par exemple). comme des BIC et un assujettissement
est constituée « à blanc » avec un faible à l’IS), mais en principe elle n’entraîne
capital social et les immeubles seront
pas de requalification de la SCI en
acquis ultérieurement par la société.
société commerciale,
Constitution, Dans ce dernier cas, on prendra garde
• l’insertion dans un bail commercial d’une
ou ernan e et s alité à ne pas se laisser piéger par les plus-
« clause recettes », faisant dépendre le
de la SCI values en cas de cession des parts ;
en effet, si un associé cède ses parts loyer du chiffre d’affaires a pu parfois
Ce point vise de manière plus technique à quelques années après la constitution de être analysée comme constitutive d’une
donner des outils en vue de comprendre la SCI, la plus-value brute sera calculée activité commerciale pour le bailleur,
comment est constituée une SCI, tant par différence entre la valeur des parts • enfin l’achat d’immeubles par la SCI en
au plan des conditions de fond que des au jour de la cession, représentant une vue de leur revente (activité de marchand
formalités, comment s’y prennent les partie de la valeur de l’immeuble acquis, de biens) est de nature commerciale ;
principales décisions, et quel régime fiscal cela n’interdit nullement la revente
et la valeur de souscription de ces mêmes
est applicable. occasionnelle de son patrimoine par une
parts, soit une valeur très faible…
Le capital social est divisé en autant de SCI, à la condition que cela ne constitue
parts que les statuts le prévoient. En prin- pas son activité principale.
Constitution de la SCI
cipe, le nombre de part attribué à chaque - Les formalités de constitution – ces
- Les associés – la SCI doit comporter
associé est proportionnel à l’apport qu’il a formalités sont relativement simples et
plusieurs associés, au minimum deux, qui
réalisé ; il demeure possible de déroger à peu coûteuses : rédaction, publication
peuvent être des personnes physiques
cette règle et de rémunérer un apport par d’un avis dans un journal d’annonces
comme des personnes morales (autres
un nombre inférieur ou supérieur de parts. légales et inscription au registre du
sociétés, associations…). Aucune capa-
De même, en principe, les parts détenues commerce et des sociétés. Il n’est pas
cité spécifique n’est requise pour être
par les associés confèrent des droits nécessaire de faire rédiger les statuts par
associé d’une SCI ; aussi peuvent devenir
identiques (droit aux bénéfices sociaux et un notaire sauf si un immeuble devait être
associés des mineurs, des personnes
droit de vote), mais il est envisageable de apporté au moment de la constitution ;
possédant une nationalité étrangère,
créer des catégories de parts privilégiées, toutefois, on conseillera de prendre l’avis
des héritiers, des époux quel que soit
conférant des droits plus importants ; d’un professionnel avant le dépôt des
leur régime matrimonial… S’agissant des
ainsi par exemple, dans la perspective de statuts surtout si des clauses particu-
mineurs non émancipés, on veillera à ce
la transmission du patrimoine, il peut être lières doivent être insérées, ceci afin de
que leur apport soit autorisé par leurs
intéressant de créer des parts conférant vérifier que le pacte social correspond
représentants légaux et le cas échéant
un droit de vote double et/ou un droit bien à la volonté des fondateurs.
par le juge des tutelles.
préférentiel sur les bénéfices sociaux.
- Le capital social – la SCI se range dans
- L’activité de la SCI – cette société ne
la catégorie des sociétés à risque illimité,
peut avoir qu’un objet civil. Si son activité Gouvernance et rapports entre
ce qui signifie que les créanciers peuvent
agir directement contre les associés
devait être principalement commer- associés
ciale, elle serait requalifiée en société - Gérance – la SCI offre du point de vue
en recouvrement de leur créance, sous
commerciale de fait et basculerait à l’IS, de la gérance une grande liberté aux
réserve d’avoir vainement poursuivi la
ce qui pourrait avoir des conséquences fondateurs. Il est possible de nommer
SCI au préalable. Cette règle explique
importantes… Voici quelques points de
que la loi ne prévoie pas de capital social un ou plusieurs gérants, pour une durée
repères en ce domaine :
minimum. Il est donc nécessaire qu’il convenue, et suivant des modalités
y ait un capital social, représentant la • la détention et la gestion d’immeubles choisies (nomination dans les statuts,
somme des apports des fondateurs, mais pour son propre compte est de nature par l’assemblée générale, ou par une
son montant est librement décidé, et sa civile, décision distincte) ; ce ou ces gérants
libération, soit son versement effectif à la • de même, la location immobilière est peuvent être associés ou non, personne
SCI, relève des statuts (proportion, pério- de nature civile quand bien même la physique ou personne morale. A cet
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égard on conseillera d’éviter la solution
de la cogérance, complexe et source
de conflits puisque chaque gérant peut
engager la SCI de manière indépendante ;
on évitera également de nommer un
gérant non associé, pouvant se muer
en électron libre dont les actes vont
engager la société, et donc les associés,
directement sur leur patrimoine…
Les pouvoirs du gérant connaissent deux
limites importantes : celle de l’objet social
figurant dans les statuts, et celle des
clauses statutaires fixant des limitations
spécifiques (fréquemment par exemple,
l’interdiction d’emprunter une somme
supérieure à un montant défini sans accord
des associés).
© Monkey Business
Enfin, le gérant peut être révoqué par une
décision majoritaire des associés ; si la
révocation est dépourvue de justes motifs,
le gérant pourra être indemnisé. Pour le
cas où le gérant est lui-même majoritaire sociaux. Ce droit peut s’exercer soit avec La SCI relève de l’impôt sur les sociétés
dans la SCI, la loi prévoit que tout associé l’accord unanime des associés, soit dans (IS) de plein droit, si elle exerce une activité
peut demander en justice sa révocation les conditions prévues par les statuts, industrielle ou commerciale, ou encore si
pour cause légitime. soit encore par une demande en justice. elle opte volontairement (et irrévocable-
- Décisions collectives – le Code civil n’im- ment) pour ce régime.
pose aucun formalisme aux décisions des Fiscalité des SCI L’IS se caractérise d’abord par une impo-
associés ; le plus souvent elles seront Les SCI relèvent par principe de l’impôt sition du résultat au niveau de la société
prises en assemblée générale, mais sur le revenu (IR). Cela signifie que les elle-même aux taux suivants (pour 2018) :
une consultation écrite est également
associés sont seuls redevables de l’impôt - 15 % pour la tranche de bénéfice impo-
envisageable. Les conditions de quorum,
pour la quote-part des bénéfices sociaux sable comprise entre 0 et 38 120 €,
s’il en est, et de majorité sont librement
leur revenant théoriquement. Ainsi, si la SCI - 28 % pour la tranche de bénéfice impo-
déterminées par les statuts. Enfin, il n’est
réalise un bénéfice imposable de 16 000 € sable comprise entre 38 120 et 500 000 €,
nullement obligatoire de distinguer entre
(loyers perçus moins charges payées),
les assemblées générales ordinaires et - 33,33 % au-delà de 500 000 €.
l’associé qui possède 25 % du capital social
les assemblées extraordinaires. Le résultat net après IS peut ensuite, si
sera imposé dans la catégorie des revenus
- Rapports entre associés – signalons ici fonciers à hauteur de 4 000 €, même si les associés le décident, être distribué
quelques points importants : cette somme ne lui est pas distribuée (ce entre eux. Ce dividende sera alors imposé
• les cessions de parts à des tiers (ni qui signifie que l’associé peut être amené entre leurs mains comme des revenus de
associés, ni conjoint, ni parents, ni à payer de l’IR pour la société sans avoir capitaux mobiliers, c’est à dire au prélève-
enfants) sont obligatoirement soumises bénéficié personnellement des profits de ment forfaitaire unique prévu par la loi de
à l’agrément des autres associés la SCI). Cette somme s’ajoutera le cas finances pour 2018, au taux de 30 % (12,8 %
(modalités librement prévues par les échéant à ses autres revenus du foyer fiscal d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux).
statuts) ; les cessions à d’autres asso- pour être soumise au barème progressif Le régime des plus-values peut être affecté
ciés ou à des membres de la famille de l’IR. Elle sera également soumise aux par le régime fiscal applicable à la SCI :
proche sont en principe libres sauf prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. - l’éventuelle plus-value constatée lors
disposition contraire dans les statuts. Si la SCI est déficitaire, la quote-part du de l’apport de l’immeuble (différence
• les associés, et c’est là une spécificité déficit « revenant » à l’associé peut être prix d’acquisition / valeur apportée) est
de la SCI, disposent d’un droit de retrait, imputée sur son revenu global (avec un imposée entre les mains de l’apporteur
c’est à dire du droit de demander à la plafond de 10 700 €), réduisant ainsi sa sans considération du régime fiscal de
SCI le remboursement de leurs droits charge fiscale personnelle. la SCI.
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- la plus-value constatée en cas de cession et de déduire tous les frais d’acquisition. pas applicable si ces biens sont détenus
de l’immeuble par la SCI est imposée, - enfin, du point de vue des plus-values sous forme de SCI.
entre les mains des associés et au prorata de cession de parts, le régime des plus- Enfin, pêle-mêle, il faut évoquer quelques
de leurs droits dans la société, comme values immobilières résultant de l’IR est un des désagréments juridiques pouvant
une plus-value immobilière si la SCI plus avantageux en raison de l’abat- être liés à la constitution d’une SCI :
est à l’IR (taux de 19 % + prélèvements tement lié à la durée de détention et - le démembrement de la propriété des
sociaux à 17,2%), et comme une plus- conduisant à une exonération au bout parts rend complexe la répartition des
value professionnelle si la SCI est à l’IS. de 22 ans. Mais le taux d’imposition du prérogatives entre l’usufruitier et le
- enfin la plus-value de cession des parts nu-propriétaire (notamment la réparti-
prélèvement forfaitaire unique issu de la
de la SCI par les associés est imposée tion du droit de vote aux assemblées) ;
loi de finances pour 2018 est plus bas…
comme une plus-value immobilière si - la constitution, fréquente, d’une SCI à
la SCI est à l’IR (taux de 19 % + prélè- égalité entre deux associés (50/50) peut
vements sociaux à 17,2 %), et comme conduire à des blocages aussi inextri-
une plus-value de capitaux mobiliers
Les risques générés par cables qu’en matière d’indivision ;
si la SCI est à l’IS (assujettissement au la constitution d’une SCI - enfin, l’article 1869 du Code civil prévoit
prélèvement forfaitaire unique à 30 %). au profit de tout associé un droit de retrait
La constitution d’une SCI sera parfois
de la SCI, c’est-à-dire le droit d’exiger le
pénalisante, notamment au plan fiscal.
Comparer l’IR et l’IS est une chose complexe remboursement de ses parts. Ce droit
et il n’est pas possible de privilégier par On notera ainsi :
peut bien évidemment mettre en péril
principe un système sur l’autre ; tout au - que le « pacte Dutreil » permettant, en la stabilité de la gestion patrimoniale.
plus peut-on lister les paramètres à prendre matière de transmission d’entreprise, de
en considération : bénéficier d’une réduction de 75 % de
l’assiette des biens transmis (CGI art.
- le niveau d’imposition est important :
l’IS affiche aujourd’hui les caractéris- 787 B) n’est pas applicable aux sociétés 1,5 M
à activité civile. Il est donc plus avanta-
tiques d’un impôt progressif plafonné à
geux de ce point de vue de conserver les
de sociétés civiles
33,33 % ; l’IR présente également un taux
progressif plafonné à 41 % ; si la SCI a peu immeubles d’exploitation au sein de la dont 90%
de revenus ou est déficitaire, l’IR appa- société commerciale.
raitra souvent comme plus avantageux ; - qu’en matière de droits d’enregistrement sont des SCI
plus la SCI générera de revenus, plus l’IS à titre gratuit, il est admis un abattement
pourra permettre d’optimiser la charge de 20 % sur la valeur de la résidence
fiscale ; mais il faut également intégrer
dans ce calcul les revenus personnels des
principale du défunt (CGI art. 764 bis).
Cette disposition ne s’applique pas aux Ce qu’il faut
associés, ce qui complique notablement
le choix…
parts de SCI.
- que de la même manière, en matière d’ISF,
retenir
un abattement de 30 % est pratiqué au
- l’IR conduit à imposer les associés sur En conclusion de ce tour d’horizon
titre de l’immeuble constituant la rési-
une quote-part théorique des béné- rapide on retiendra trois hoses :
dence principale (CGI art. 885 S al. 2) ;
fices, c’est à dire sur une somme qu’ils
cette disposition ne s’applique pas aux - la SCI demeure un outil d’une
ne perçoivent pas nécessairement au
SCI non plus. grande efficacité, très plastique
moment de l’imposition ; à l’IS les asso- et pou ant s’adapter à des
ciés ne sont personnellement imposés Au plan successoral, on remarquera que le situations patrimoniales diverses,
que sur les dividendes perçus. droit au logement temporaire (Code civil - la liberté statutaire laissée aux
- le régime des charges déductibles art. 763) et le droit viager au logement fondateurs par le Code civil doit
du revenu brut n’est pas exactement (Code civil art. 764), consacrés au profit être utilisée sans réserve afin
similaire : ainsi la rémunération du du conjoint survivant sur la résidence prin- de coller au mieux au cahier
gérant associé ne sera pas déductible à cipale, n’est pas applicable si le logement des charges de la situation
l’IR ; les intérêts des comptes courants est détenu sous forme de SCI. patrimoniale,
d’associés seront déductibles dans les En matière professionnelle, la possibilité - enfin, on évitera de placer sa
deux régimes mais avec un plafond pour un entrepreneur individuel de béné- résidence principale en SCI pour
si la société est à l’IS ; enfin, et c’est ficier de l’insaisissabilité automatique les raisons fiscales évoquées
un avantage indéniable, l’IS permet de ses droits sur sa résidence principale i dessus
d’amortir le prix d’achat de l’immeuble (Code de commerce art. L. 526-1 s.) n’est
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