L e s e s s e n t i e l s d e l a c o p r o p r i é t é
FUTUR
COPROPRIÉTAIRE :
LES PIÈGES À ÉVITER
Les clés pour une entrée réussie
dans une copropriété existante ou nouvelle :
règles de fonctionnement, charges, travaux, malfaçons…
À V ENDR E
Table des matières
Introduction 7
1re partie – Un futur logement en copropriété :
les différents types de copropriétés
et les différentes façons de devenir copropriétaire 9
Chapitre 1 – Dans quelle copropriété le logement se trouve-t-il ?
De la copropriété simple à des formes de copropriétés
plus complexes 11
La copropriété « simple » 12
La copropriété complexe 13
La copropriété de pavillons 13
La copropriété mixte : habitat privé et HLM 14
Les copropriétés « résidences-services » :
des services spécifiques très importants 15
La copropriété d’investisseurs : un piège pour les copropriétaires
occupants 16
La copropriété comme habitat « alternatif » : l’habitat participatif 18
Chapitre 2 – Les différentes manières de devenir copropriétaire 20
Achat d’un appartement dans une copropriété existante 20
Achat sur plan d’un appartement dans une copropriété en construction
ou à construire (VEFA) 21
Achat dans le cadre d’une vente à la découpe d’un immeuble 21
Achat grâce au dispositif de location-accession 22
Chapitre 3 – Résumé des points à prendre en compte pour chaque type
de copropriété ou selon les conditions d’accession 24
■ 4 ■ ■ ■ Futur copropriétaire : les pièges à éviter
2e partie – De la recherche du logement à la signature
du contrat de vente : quelles informations et comment
les comprendre ? 27
Chapitre 4 – Les nouvelles obligations d’information introduites
par la loi ALUR 29
Chapitre 5 – Annonce immobilière : quelles sont les informations
obligatoirement communiquées ? 31
Les informations publiées dans l’annonce immobilière 31
Les nouvelles informations obligatoires au moment de la publicité
de vente (depuis la loi ALUR) 34
Pour résumer 41
Chapitre 6 – Le contrat de vente : signature de la promesse 42
La promesse bilatérale (ou compromis de vente) :
les deux parties s’engagent 42
Les conditions suspensives (ou résolutoires) du compromis 43
La promesse unilatérale : une seule partie s’engage 43
Le délai de rétractation 44
En bref, les étapes d’obtention du crédit immobilier 45
Chapitre 7 – Présentation des documents obligatoirement joints
à toute promesse de vente 46
Liste des documents obligatoires et conséquences
sur le délai de rétractation 46
Règlement de copropriété, état descriptif de division
et modifications successives éventuelles 49
Procès-verbaux des trois dernières assemblées générales 56
Le carnet d’entretien de l’immeuble 60
Informations relatives aux charges des deux dernières années
du logement vendu 61
Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur 66
Les sommes qui seront dues par l’acquéreur 68
Le montant de la part du fonds travaux 70
L’état global des impayés de charges au sein de la copropriété 71
La dette du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des fournisseurs 73
Les attestations de surface 74
Table des matières ■ ■ ■ 5 ■
Le diagnostic technique global 75
Le dossier des diagnostics techniques obligatoires 77
Les documents qui vont devenir obligatoires 82
3e partie – Copropriétés neuves : cas particulier
de l’achat en VEFA 85
Chapitre 8 – De la construction à la naissance de la copropriété :
présentation rapide des principales étapes 87
De la réservation à la naissance de la copropriété 87
Réception de l’ouvrage et livraison des parties privatives
et des parties communes 90
Le promoteur 91
Chapitre 9 – La naissance de la copropriété, règlement de copropriété,
premier syndic et première assemblée générale 92
Le règlement de copropriété 92
Le syndic provisoire 96
La première assemblée générale 98
Le premier conseil syndical 99
Désignation du syndic par l’assemblée générale 101
Les premières charges de copropriété et le vote du premier budget
prévisionnel 104
Chapitre 10 – Réception et livraison des parties communes
et privatives de l’immeuble 109
La réception de l’immeuble par le promoteur 109
La définition de la livraison 111
La livraison des parties privatives 114
La livraison des parties communes 115
Qu’est-ce qui peut constituer un désordre ? 124
Chapitre 11 – Les différentes garanties et ce qu’elles couvrent 127
La garantie de parfait achèvement 127
La garantie biennale ou garantie de parfait fonctionnement 129
La garantie décennale 129
Tableau récapitulatif des garanties 131
■ 6 ■ ■ ■ Futur copropriétaire : les pièges à éviter
Chapitre 12 – La mobilisation des garanties pour la reprise
des désordres 132
La déclaration des désordres 132
La reprise des désordres et la levée des réserves 133
Il reste des désordres à l’échéance des garanties 135
4e partie – Quelques repères complémentaires :
syndic et conseil syndical 139
Chapitre 13 – Le syndic et vous, quelques repères 141
Le syndic : rappels sur ses fonctions et son rôle au sein
de la copropriété 141
Vos relations de nouveau copropriétaire 143
Chapitre 14 – Missions et rôle du conseil syndical en copropriété
(ou l’importance d’un bon conseil syndical) 149
Sa fonction, ses droits, ses obligations 149
Les règles de fonctionnement du conseil syndical 151
Le président du conseil syndical 151
Lexique 153
Introduction
Il existe de nombreux guides pour expliquer tous les pièges qui attendent
les acquéreurs d’un logement, certains s’adressant spécifiquement à ceux
souhaitant acheter en copropriété.
Alors, pourquoi ce nouveau guide ? Qu’apporte-t-il de différent ?
1. D’abord il n’est pas juste écrit par des juristes, mais aussi par des
praticiens de la copropriété, ceux de l’ARC.
2. Ensuite, ces praticiens ont une particularité : leur connaissance et
leur expérience s’étendent à tous les types de copropriétés – neuve,
ancienne, issue d’une vente à la découpe, de 10 lots, de 1 000 lots,
en bonne santé, en difficulté, en centre ville, en grande banlieue,
partout en France, située dans une ASL, découpée en « syndicats
secondaires », etc.
3. Enfin, ces mêmes praticiens sont aussi des « gestionnaires » de copro-
priété – en tant que syndics bénévoles ou syndics coopératifs – et
connaissent donc parfaitement la copropriété, tant de l’extérieur
que de l’intérieur.
Bref, la copropriété nous la maîtrisons de la cave au grenier, sous tous ses
angles, dans toutes ses tailles, sous toutes ses formes. Nous sommes donc
à même de réaliser le catalogue de tous les problèmes concrets (ce qui est
rare) qu’on y rencontre, et ce, afin d’aider chacun à anticiper ou résoudre
les nombreuses difficultés spécifiques qu’il risque de rencontrer faute de
vigilance préalable.
En résumé, ce petit guide est aussi écrit par des personnes qui peuvent –
dès vos premiers pas en copropriété – vous épauler pour ne pas trébucher
et pour signaler les pièges que vous n’auriez pas (encore) décelés…
Bonne lecture et peut-être à bientôt.
Bruno Dhont
Directeur général de l’ARC.
■ 8 ■ ■ ■ Futur copropriétaire : les pièges à éviter
Ce guide intègre les nouvelles dispositions issues de la Loi ALUR datée
du 24 mars 2014 et entrée en vigueur le 26 mars 2014. Cette loi a modi-
fié de nombreuses dispositions de la loi du 10 juillet 1965 relative aux
copropriétés, ainsi que d’autres textes comme le Code de la construction
et de l’habitation (CCH). Nous y ferons régulièrement mention tout au
long de ce guide.
Première partie
Un futur logement
en copropriété :
les différents types
de copropriétés
et les différentes façons
de devenir copropriétaire
Dès que l’on se pose la question de devenir propriétaire, il faut d’abord savoir
ce qu’est un copropriétaire. En effet, un quart des résidences principales, en
France, est en copropriété. C’est un parc de logement qui augmente beaucoup
plus vite que le locatif social ou les résidences individuelles.
Nous sommes donc, de plus en plus, amenés à acheter en copropriété.
Mais avant de devenir copropriétaire, que sait-on du futur logement que
l’on cherche ? De la copropriété dans laquelle il se trouve ?
Cette première partie propose un état des lieux des différents types de
copropriétés qui existent, de la plus simple à la plus complexe, de l’habitat
collectif à l’habitat pavillonnaire.
Nous aborderons aussi les différentes façons de devenir copropriétaire, et
nous attirerons l’attention de nos lecteurs sur les particularités associées
aux types de copropriété ou aux conditions d’accessions.
Chapitre 1
Dans quelle copropriété
le logement se trouve-t-il ?
De la copropriété simple
à des formes de copropriétés
plus complexes
Si vous envisagez l’achat d’un appartement, il sera très certainement en
copropriété. La plupart des immeubles collectifs (quand il ne s’agit pas de
logement locatif social) sont des copropriétés. Il reste peu d’immeubles gérés
sous d’autre forme d’habitat collectif privé (sociétés civiles d’attribution, etc.).
Par ailleurs, si vous envisagez l’achat d’un pavillon, il est possible qu’il soit
aussi en copropriété, ce qu’on n’imagine pas facilement quand on projette
d’habiter en maison « individuelle ».
Quand une personne souhaite acheter en copropriété, elle sait qu’elle va
acquérir un ou des « lot(s) privatif(s) ». Il s’agit évidemment du logement,
le lot « principal », et des lots « annexes » qui y sont associés : la cave, un
parking ou un box, etc.
Par ailleurs, les futurs copropriétaires comprennent de manière confuse
qu’ils vont également devenir « un peu » propriétaires de parties communes
(cages d’escaliers, toiture, cours de l’immeuble, etc.), ou bénéficier de services
communs (ascenseurs, chauffage collectif, etc.), et qu’il faudra participer à
l’entretien de ces éléments communs. Ils vont devenir propriétaires en commun
de certaines parties ou équipements de l’immeuble : les parties communes.
Prenons le temps d’expliquer ces deux notions essentielles à la compréhen-
sion de ce qu’est la copropriété.
• Les parties privatives de la copropriété sont les appartements, caves
et parkings. On parle de « lots » privatifs. Leurs propriétaires en ont
l’usage exclusif.
■ 12 ■ ■ ■ Futur copropriétaire : les pièges à éviter
• Attention, certains éléments à « usage exclusif » peuvent être des
parties communes comme les murs porteurs, un balcon, ou des équi-
pements collectifs comme les installations de chauffage (radiateurs), etc.
• Les parties communes sont les toitures-terrasses, les façades, et tout
le gros œuvre, les espaces extérieurs, les cages d’escaliers, etc.
• Il existe aussi des équipements communs comme les ascenseurs, la
chaufferie, les interphones, les containers poubelles, etc.
Cependant, la notion même de copropriété concerne une très grande
diversité d’immeubles, qui ne fonctionnent pas du tout de la même façon.
Pour mieux comprendre ce que recouvre le terme même de copropriété,
faisons un tour d’horizon des différents types de copropriétés.
1. La copropriété « simple »
La majorité des copropriétés en France (60 à 70 %) sont composées, au
maximum, de 15 lots principaux (logements ou commerces).
• Exemple de copropriété « simple »
––10 à 20 lots principaux : principalement des logements, un ou deux
commerces en rez-de-chaussée ;
––un bâtiment, une cage d’escalier ;
––des parties communes limitées : une cour extérieure essentiellement ;
––quelques équipements ou services collectifs : ascenseur, gardien, comp-
teurs d’eau, etc.
À SAVOIR
Dans ces « petites copropriétés » assez simples (on devrait parler de co-
propriétés « moyennes » d’après les statistiques), les charges sont sou-
vent plutôt faibles car il y a peu d’équipements ou de services collectifs.
Nous y reviendrons.
Cependant, il faudra être vigilant à la qualité de l’entretien de l’im-
meuble, car le coût du gros entretien, réparti sur peu de copropriétaires,
peut s’avérer très vite élevé.
Plus la copropriété est petite, moins vous pourrez bénéficier d’une éco-
nomie d’échelle pour les dépenses importantes.
Dans quelle copropriété le logement se trouve-t-il ? ■ ■ ■ 13 ■
2. La copropriété complexe
Certaines copropriétés peuvent regrouper jusqu’à 5 000 logements et avoir
des services ou des équipements collectifs aussi divers que des espaces verts,
des jeux pour enfants, une piscine ou des cours de tennis !
• Exemple de copropriété complexe
C’est, par exemple, une copropriété avec :
––plus de 100 lots principaux ;
––plusieurs bâtiments ;
––des structures de gestions imbriquées : ASL*1, syndicats principal et
secondaire*, etc.
––de nombreux espaces extérieurs et équipements associés : voiries,
éclairage, espaces verts, jeux pour enfants, etc.
––de nombreux équipements et services collectifs : chaufferie collective,
plusieurs gardiens et employés d’immeuble, ascenseurs, etc.
À SAVOIR
Si une grande copropriété peut bénéficier d’une certaine économie
d’échelle pour quelques dépenses (exemple : frais de syndic par loge-
ment moins importants que pour les petites copropriétés, etc.) il y aura
aussi beaucoup plus de services et d’équipements à gérer, plus d’espaces
communs à entretenir, et une plus grande complexité juridique. Cela
génère des coûts plus importants.
Comme on le verra par la suite, pour les copropriétés complexes, il faudra
être très vigilants concernant les services et les équipements communs
qui impacteront les charges, et par les structures amenées à gérer ces
services ou équipements (la copropriété elle-même ? une ASL ? etc.).
3. La copropriété de pavillons
On parle de copropriété « horizontale » par opposition à la copropriété
« verticale » des immeubles. Il s’agit de maisons individuelles (parties
privatives) qui partagent des espaces communs, et/ou des équipements
1. Tous les mots suivis d’un astérisque sont expliqués dans le lexique.
■ 14 ■ ■ ■ Futur copropriétaire : les pièges à éviter
communs, tels que les voiries, les réseaux souterrains, les espaces verts
éventuels, un équipement de chauffage, etc.
Quand plusieurs pavillons sont construits par un même promoteur, il y a une
partie des espaces extérieurs qui peuvent rester communs aux pavillons : le
plus souvent il s’agit des voiries (voies privées) ; de réseaux (assainissement,
alimentation en fluides, etc.) ; de quelques places de parkings extérieures,
etc. Il peut aussi s’agir d’équipements collectifs (chaufferie collective).
Il peut arriver que les espaces communs soient entièrement « rétrocédés » à
une collectivité publique suite à la vente des pavillons. Dans le cas contraire,
tous les espaces ou équipements qui resteraient communs après la vente
des pavillons peuvent être gérés de deux façons :
• En lotissement : les espaces ou équipements communs sont à la charge
d’entretien des colotis et gérés par une ASL*.
• En copropriété : les espaces, équipements ou services communs sont
à la charge des copropriétaires et gérés par la copropriété.
Dans ce genre de copropriété, les acheteurs ne réalisent pas souvent qu’ils
vont devenir copropriétaires alors qu’ils achètent un pavillon. Ils anticipent
donc bien les questions liées à l’entretien de leur maison (leur partie priva-
tive), mais découvrent parfois tardivement qu’ils sont aussi coresponsables
de l’entretien des espaces extérieurs ou services communs gérés par la
copropriété.
Selon le règlement de copropriété*, la définition des parties privatives et
des parties communes n’est pas toujours la même, et certains éléments des
pavillons peuvent être considérés comme des parties communes (exemple :
les toitures de pavillons mitoyens). Il faudra donc bien se renseigner sur
ce qui relève des parties privatives, et ce qui relève des parties communes.
4. La copropriété mixte : habitat privé et HLM
• Pourquoi existe-t-il des copropriétés mixtes ?
Les bailleurs sociaux sont invités à vendre des logements qu’ils ont construits
ou acquis. Cette démarche entre dans le cadre d’une politique d’accession
sociale à la propriété.
De par la loi (article L. 443-11 du CCH), un logement social occupé ne
peut être vendu qu’à son locataire. L’organisme HLM n’a donc pas d’option,
Deuxième partie
De la recherche
du logement à la signature
du contrat de vente :
quelles informations
et comment
les comprendre ?
La recherche d’un logement s’organise selon plusieurs phases :
1. L’étude des annonces immobilières et la visite des logements.
2. La proposition d’un prix puis la signature d’une promesse entre
le vendeur et l’acheteur.
3. La signature de la vente définitive chez le notaire (ce qu’on appelle
« l’acte authentique »).
Nous allons expliquer ici, étape par étape, quelles informations vous seront
fournies, ce qu’il faudra en comprendre, et les pièges que vous pourrez
ainsi éviter.
Chapitre 4
Les nouvelles obligations
d’information introduites
par la loi ALUR
Après avoir abordé les différentes façons de devenir copropriétaire, revenons
sur les étapes de l’achat immobilier et ce que la loi ALUR apporte comme
nouveautés au cours de ces différentes étapes.
Avant la loi ALUR (24 mars 2014), l’information obligatoire communiquée
à un acquéreur en copropriété, avant qu’il ne signe l’acte de vente chez le
notaire, était très limitée. En amont de la signature de l’acte, un acqué-
reur ne recevait, de la part du vendeur ou de l’agence immobilière, aucun
renseignement sur le fonctionnement de la copropriété, le montant des
charges, la situation financière, l’existence de procédures, d’impayés, etc.
Bien entendu, l’acquéreur pouvait toujours exiger certaines informations
avant de s’engager auprès du vendeur (signature de la promesse), mais, sans
compter qu’il faut une certaine expérience de la copropriété pour savoir
quelles questions poser, le vendeur et l’agent immobilier (dont l’intérêt
principal est de réaliser la vente) ne sont – parfois – pas très prompts à
transmettre certains documents dès la visite de l’appartement. Par ailleurs,
il est rare que le futur acheteur échange avec le syndic de la copropriété ou
avec les autres copropriétaires de l’immeuble avant l’achat.
Pour avoir plus d’informations, l’acquéreur devait attendre la signature
chez le notaire, afin de découvrir (souvent très rapidement) l’état daté. Ce
document, transmis par le syndic de la copropriété à la demande du notaire,
apporte des informations très importantes sur le niveau des charges, les
sommes que l’acquéreur devra acquitter à son entrée dans la copropriété,
les travaux votés, etc.
Ce sont ces informations qui peuvent aider le copropriétaire à décider, en
toute connaissance de cause, de la justesse de son achat, de sa capacité à
assumer les charges courantes et le gros entretien de l’immeuble, en plus
de son remboursement de crédit immobilier. Il était donc clair que ces
■ 30 ■ ■ ■ Futur copropriétaire : les pièges à éviter
informations arrivaient à un stade beaucoup trop avancé du processus de
vente pour qu’elles soient réellement utiles à l’acquéreur : ce n’est pas le
jour de la signature définitive chez le notaire, que l’on peut remettre en
question son acte d’achat.
Ainsi, de nombreux copropriétaires devenaient membres d’une collectivité
dont ils ne savaient rien ou presque ! C’est la raison pour laquelle la loi
ALUR de 2014 a renforcé les obligations d’information à transmettre à
l’acheteur. Ces nouvelles obligations prévoient que les informations soient
transmises plus tôt dans le parcours d’accession d’un acheteur, certaines
étant transmises dès la publication de l’annonce immobilière.
Ces nouveautés vont ainsi permettre à l’acquéreur de se poser les bonnes
questions :
––dès l’annonce immobilière pour commencer ;
––et à partir de la signature de la promesse, où désormais, la plus grande
partie des informations lui sera transmise.
L’acquéreur arrivera ainsi chez le notaire, pour la signature définitive en
ayant pu se poser les bonnes questions, ou aura, si besoin, fait jouer son droit
de rétractation (dans le délai de 7 jours à partir de la communication des
dernières informations obligatoires) qui lui permet d’annuler la promesse
engagée, sans justification, si les informations qui lui sont fournies sont de
nature à remettre en question son achat.
Nous allons détailler, dans les chapitres suivants, toutes les informations qui
seront communiquées au cours du processus d’accession suite aux nouvelles
obligations, mais surtout, nous allons préciser ce qu’il faut en penser, et
si besoin, quelles informations complémentaires il faudra aller chercher.
Vous n’avez plus qu’à suivre le guide.
Chapitre 5
Annonce immobilière :
quelles sont les informations
obligatoirement communiquées ?
La recherche d’un logement à acheter passe nécessairement par la consul-
tation des annonces immobilières, soit dans la presse spécialisée, soit
directement auprès des agents immobiliers.
Au cours de cette recherche, vous aurez accès à certaines informations
obligatoires qui pourront vous aider à préparer votre projet d’acquisition.
1. Les informations publiées
dans l’annonce immobilière
Outre les caractéristiques du bien et son prix, toute annonce immobilière
(affichée en vitrine, dans les études notariales, dans la presse écrite ou en
ligne) doit, depuis 2010, afficher le DPE, le diagnostic de performance
énergétique.
Par ailleurs, quand l’annonce est publiée par un professionnel de l’immo-
bilier, il doit faire figurer son numéro SIREN (numéro d’identification
attribué à toute personne juridique) et le prix de sa prestation (TTC).
Ces obligations sont issues de l’article L. 324-11-2 du Code du travail et
de l’arrêté du 29 juin 1990.
Les caractéristiques du bien
Toute annonce doit mentionner les caractéristiques « principales » du logement
mis en vente qui sont susceptibles d’intéresser le futur acheteur. Il s’agit :
––du type de bien concerné (logement, superficie approximative) ;
––de sa situation (quartier, transports à proximité, etc.) ;
––de sa composition (nombre de pièces, associé à un parking ou une
cave, à quel étage éventuellement) ;
■ 32 ■ ■ ■ Futur copropriétaire : les pièges à éviter
––de son état (refait à neuf, à rafraîchir, à rénover entièrement, etc.) ;
––et de son prix.
La description du bien faite dans l’annonce doit correspondre à la réalité,
sous peine d’être considérée comme une publicité trompeuse.
Ces informations sont évidemment essentielles pour vous permettre de
sélectionner, à partir des annonces, les biens correspondants à vos princi-
paux critères :
––capacité d’investissement selon vos possibilités d’emprunt auprès de
la banque le plus souvent ;
––quartier, localisation, etc. ;
––faut-il prévoir une marge pour financer des travaux de remise en état,
ou des travaux de rénovation (cette information sera évidemment à
compléter au moment des visites) ; etc.
Les obligations des professionnels
• Le numéro SIREN
Au regard des dispositions de l’article L. 324-11-2 du Code du travail,
tout agent immobilier qui diffuse (ou fait diffuser) une offre de vente doit
indiquer son numéro SIREN dans l’annonce.
En outre, pour les supports autres que l’affichage en vitrine, il doit com-
muniquer la raison sociale (nom) et l’adresse de son entreprise.
• Le prix TTC
Les professionnels assujettis aux dispositions de la loi Hoguet (loi relative
aux professions immobilières) doivent informer le consommateur des prix
pratiqués en rémunération de leurs services.
Toute publicité réalisée un par un professionnel de l’immobilier doit men-
tionner le montant toutes taxes comprises (TTC) de sa rémunération dès
lors que cette dernière :
––est à la charge de l’acquéreur ;
––n’est pas incluse dans le prix annoncé.
Généralement, dans les annonces immobilières de vente, l’information
sur le prix s’effectue en affichant un prix de vente global qui inclut les
honoraires TTC du professionnel de l’immobilier. On peut parfois voir
affichée la mention FAI, ce qui signifie « Frais d’agence inclus ». Ce prix
est donc composé :
Annonce immobilière : quelles sont les informations obligatoires ■ ■ ■ 33 ■
––de ce qu’on appelle le prix net vendeur (prix auquel le vendeur sou-
haite vendre son bien) ;
––du montant de la commission de l’agent immobilier.
Le prix indiqué n’inclut pas, évidemment, les frais du notaire, les frais
d’enregistrement et de publicité foncière consécutifs à la vente.
L’obligation d’afficher le DPE dans les annonces
Depuis janvier 2011, la performance énergétique des logements doit obli-
gatoirement figurer dans toutes les annonces immobilières, qu’elles soient
affichées en vitrine, ou qu’elles soient publiées sous forme d’annonces dans
la presse (papier ou en ligne).
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une estimation de la
consommation d’énergie d’un bien immobilier. Le vendeur d’un logement
doit obligatoirement réaliser ce diagnostic (nous y reviendrons dans le
chapitre 6) afin d’informer tout acheteur sur la « qualité énergétique » du
logement vendu.
L’étiquette de performance énergétique (issue du DPE et attribuée au
logement) est présentée sous la même forme que celle de l’électroménager,
allant de A pour les logements les plus économes en énergie jusqu’à G
pour les logements les plus énergivores, considérés comme des « passoires
énergétiques ».
La façon dont cette performance est affichée varie selon le support de
l’annonce :
• Il s’agit d’une simple lettre (A à G) pour les annonces publiées dans
les journaux papier.
■ 34 ■ ■ ■ Futur copropriétaire : les pièges à éviter
• Pour les annonces publiées sur Internet ou affichées en vitrine, il s’agit
de l’étiquette, en couleur (la taille de cette étiquette étant réglementée
pour être lisible).
CONSEILS
Il faut savoir que le DPE n’est pas un diagnostic très fiable et que d’un
diagnostiqueur à un autre, il peut y avoir deux étiquettes différentes
pour le même logement.
Cependant, cette information reste intéressante à connaître car elle vous
donne une indication sur les charges qui pourront être liées au logement
et sur les questions qu’il faudra vous poser par la suite :
• Penser à vérifier l’état des fenêtres du logement au moment de la
visite, les signes d’humidité dans le logement, etc.
• Vérifier le système de chauffage :
–– individuel électrique (le chauffage électrique revient très cher si
le logement est mal isolé) et qualité des radiateurs (vieux « grille-
pain » ou nouveaux radiateurs à inertie) ;
–– chauffage collectif : un regard sur le niveau des charges de copro-
priété sera important pour en savoir plus…
2. Les nouvelles informations obligatoires
au moment de la publicité de vente
(depuis la loi ALUR)
Par ailleurs, depuis la loi ALUR de mars 2014, le vendeur ou l’agence immo-
bilière sont obligés de délivrer certaines informations complémentaires à celles
présentées précédemment, dès la publication de l’annonce de mise en vente
d’un logement. Comme vous allez le constater, ces informations vont vous
permettre de vous faire une idée plus précise, du bien présenté dans l’annonce.
Ces nouvelles dispositions relèvent de l’article L. 271-1 du CCH (Code de
la construction et de l’habitation).
Troisième partie
Copropriétés neuves :
cas particulier
de l’achat en VEFA
L’achat en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) est particulier car
les acquéreurs deviennent copropriétaires au moment de la naissance de
la copropriété. La copropriété va donc s’organiser progressivement. On
distingue plusieurs étapes importantes :
• Promotion de logements en projet de construction par un promoteur.
• Réservation, par l’acquéreur, d’un logement encore non construit.
• Signature de l’acte de vente entre le promoteur et l’acquéreur.
• Quand un nombre suffisant de logements est vendu, construction de
l’immeuble, par le promoteur, en parallèle avec la cession des logements
encore disponibles (et éventuellement, des commerces s’il en existe
dans le projet).
• Réception de l’immeuble entre le promoteur (maître d’ouvrage) et les
entreprises à qui le projet a été confié.
• Livraison des parties privatives entre le promoteur et les acquéreurs,
qui deviennent alors copropriétaires.
• Livraison des parties communes de la copropriété.
Nous allons revenir sur chacune des différentes étapes les plus importantes
et sur les particularités de l’achat en VEFA, et des copropriétés nouvelles.
Chapitre 8
De la construction à la naissance
de la copropriété : présentation
rapide des principales étapes
1. De la réservation à la naissance
de la copropriété
Dans l’achat en VEFA, nous allons retrouver les grandes étapes décrites en
deuxième partie de ce guide concernant les étapes de l’acquisition, mais
avec certaines grandes particularités liées à la VEFA.
Avant-contrat et réservation
L’acquéreur d’un bien immobilier en VEFA peut signer avec le promoteur un
contrat préliminaire, avant-contrat ou contrat de réservation (on parle alors
de « réservataire » à ce stade). Il doit être rédigé par écrit, et lorsqu’il ne l’est
pas par un notaire, il est rédigé par le promoteur. Ce contrat préliminaire
peut être dénoncé par le réservataire sous 7 jours (délai de rétractation),
à compter de la remise du contrat, par courrier recommandé avec accusé
de réception envoyé au promoteur.
Ce contrat doit au minimum contenir :
––la description détaillée du logement réservé ;
––le prix prévisionnel de vente (et ses modalités de révision) ;
––le délai d’exécution du projet immobilier.
Certaines conditions peuvent être consignées dans le contrat : elles devront
se réaliser pour que l’acte de vente définitif puisse se réaliser (conditions
suspensives ou conditions résolutoires, voir deuxième partie à ce sujet).
La condition la plus connue est l’obtention d’un prêt par le réservataire.
Le contrat peut aussi prévoir un dépôt de garantie par le réservataire. La
loi impose un montant maximum pour ce dépôt de garantie : 5 % du prix
■ 88 ■ ■ ■ Futur copropriétaire : les pièges à éviter
estimé si la vente définitive intervient dans l’année ou 2 % si elle intervient
dans les deux ans après la signature du contrat de réservation. Si la vente
dépasse les deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Les textes réglementaires (article R. 261-31 du Code de la construction
et de l’habitat) prévoient aussi les conditions dans lesquelles il est possible
de récupérer le dépôt de garantie en cas de renonciation à l’achat, notam-
ment si les conditions de réalisation ont sensiblement évolué (exemples :
équipements non réalisés, montant du prix de vente plus élevé de 5 % par
rapport au prix prévisionnel).
L’acte de vente définitif signé devant notaire
L’étape de l’avant-contrat n’est pas obligatoire, le promoteur et l’acquéreur
peuvent signer directement l’acte de vente en l’état futur d’achèvement.
C’est un acte authentique signé devant notaire.
Avant la signature de l’acte authentique de vente, la loi impose la notification
préalable par le notaire, choisi par le promoteur, de certains documents du
programme immobilier par courrier recommandé. Il s’agit :
––du projet d’acte de vente ;
––des plans du bien ;
––de la notice descriptive détaillant la qualité des prestations et des
équipements fournis par le projet ;
––du règlement de copropriété.
En effet, il faut rappeler que l’immeuble n’est généralement pas encore
construit au moment de la vente des logements, l’acquéreur ne s’engage
que d’après le projet qui lui est décrit. L’envoi de ce programme avant la
signature de l’acte définitif permet à l’acquéreur de prendre connaissance
de tous les éléments relatifs à son acquisition.
S’il a signé un contrat de réservation, l’acquéreur devra à ce moment-là véri-
fier ce qui diffère dans le projet de vente par rapport à ce qui était convenu
dans le contrat de réservation. Il peut également demander à consulter les
autres documents détenus par le notaire concernant essentiellement les
caractéristiques techniques de l’immeuble vendu.
L’acquéreur dispose ensuite d’un délai de réflexion de 30 jours (défini
par l’article L. 261-30 du CCH), mais il n’est pas obligé d’attendre la fin
de ce délai pour signer son acquisition. C’est pendant ce délai qu’il peut
comparer ce qui a été signé dans le contrat réservataire à ce qui lui est
maintenant vendu.
De la construction à la naissance de la copropriété ■ ■ ■ 89 ■
À travers l’acte de vente, le promoteur s’engage définitivement sur la
« consistance » du futur logement, c’est-à-dire sur la taille, l’aménagement, la
qualité de construction et sa disposition dans l’immeuble (étage, exposition).
L’acte de vente porte à la fois sur l’achat du terrain (qui existe) et sur la
construction à venir, présentée sur plan (ou maquette…) et qui peut être
en cours d’édification.
La propriété du sol ainsi que celle des immeubles existants sont transférées à
l’acquéreur lors de la signature de l’acte authentique, la propriété de l’ouvrage
l’étant au fur et à mesure de son exécution sous réserve des paiements par
l’acquéreur à mesure de l’avancement (article 1601 du CCH).
Les conditions de règlement du prix de vente sont aussi consignées dans
l’acte de vente. Le logement n’est pas payé intégralement lors de la signa-
ture de l’acte de vente, et l’échelonnement des paiements doit atteindre au
maximum (article R. 261-14 du CCH) :
––35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées ;
––70 % du prix total lorsque le logement est mis « hors d’eau » (construc-
tion du « clos et couvert », c’est-à-dire des façades, parois vitrées, et
toiture) ;
––et jusqu’à 95 % du prix total à l’achèvement des travaux.
Les 5 % restant sont versés à la livraison du logement à moins que l’acqué-
reur n’émette des réserves quant à la conformité du logement par rapport
au contrat de vente définitif (nous l’aborderons en détail par la suite).
Certains autres documents doivent également être annexés au contrat de
vente définitif, parmi lesquels :
––le règlement de copropriété ;
––l’attestation de l’assurance dommages-ouvrage souscrite à l’ouver-
ture du chantier ;
––la notice technique descriptive du logement.
La naissance de la copropriété
Lorsque l’immeuble est construit et habitable, le promoteur va pouvoir
« livrer » les premières parties privatives à leur acquéreur. Nous détaillerons
cette étape importante dans les chapitres suivants.
Dès la 1re livraison de parties privatives, il y a naissance de la copro-
priété, dont la personnalité juridique est le syndicat des copropriétaires*.
■ 90 ■ ■ ■ Futur copropriétaire : les pièges à éviter
Si les parties communes ne sont pas achevées au moment de la naissance
de la copropriété, leur propriété est transférée aux copropriétaires au fur
et à mesure des travaux. Le promoteur conserve, malgré le transfert de
propriété, les pouvoirs de maître d’ouvrage*, c’est-à-dire qu’il reste respon-
sable du suivi des travaux. Ce n’est qu’une fois les travaux terminés que le
promoteur peut :
––réceptionner les travaux réalisés par les entreprises à qui il a confié
le projet ;
––livrer les parties communes au « syndicat des copropriétaires » (nous
y reviendrons en détail).
2. Réception de l’ouvrage et livraison des parties
privatives et des parties communes
La réception des travaux est l’acte par lequel le maître d’ouvrage (le
promoteur) déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves (nous le
détaillerons plus tard). Elle se fait entre le promoteur et les entreprises
avec lesquelles il a signé un contrat et qui ont participé à la construction
de l’ouvrage, des bâtiments et de ses équipements. Les acquéreurs sont
absents de la réception des travaux. La réception des travaux concerne tout
l’immeuble, on ne distingue pas de réception pour les parties communes
ou les parties privatives.
Ensuite le promoteur, qui a réceptionné l’ouvrage et l’a accepté, va livrer
les parties privatives et les parties communes.
La livraison est l’acte par lequel le vendeur (ici le promoteur), remet
l’ouvrage à l’acquéreur :
• Le promoteur livre les parties privatives à chaque acquéreur. C’est
l’acte de « remise des clefs ». Nous reviendrons sur l’importance de
cette livraison des parties privatives.
• Pour les parties communes, le promoteur doit les livrer au syndicat
des copropriétaires (nous reviendrons aussi sur les conséquences juri-
diques de cette situation).
C’est au moment de la livraison que celui qui reçoit l’ouvrage doit consigner
tous les désordres qui doivent être corrigés afin que l’ouvrage corresponde à
ce qui a été « vendu » dans le contrat. Ce sont les entreprises qui travaillaient
sur le chantier qui viendront « finir » les travaux sous la responsabilité du
promoteur.
FUTUR COPROPRIÉTAIRE :
LES PIÈGES À ÉVITER Les
essentiels
de la
copropriété
Que vous achetiez un logement dans une copropriété existante
ou dans une copropriété neuve, vous serez confronté à de
multiples difficultés qu’il vaut mieux avoir clairement et préa-
lablement cernées afin d’échapper aux mauvaises surprises.
◗ Dans le cas d’une copropriété existante, il vous faut
connaître les gros travaux prévus, le niveau des charges,
la performance énergétique du logement, les impayés de
la copropriété, mais aussi les sommes que l’on vous récla-
mera – avant, pendant, après la vente…
◗ Dans le cas d’une nouvelle copropriété, il vous faut être
attentif aux malfaçons ou non-façons, aux décisions du
syndic provisoire, à la convocation de la première assem-
blée générale, à l’élection du syndic définitif, au montant
• Photo de couverture © [Link]
des charges, etc.
L’ARC – Association des Responsables de Copropriété – a été créée en 1987.
Son but est d’aider les conseils syndicaux à remplir correctement leurs fonc-
tions (qui sont de contrôler et d’assister le syndic), ainsi que les copropriétés
gérées par un copropriétaire syndic. L’ARC répond aussi aux problèmes indivi-
duels des copropriétaires (problèmes juridiques, comptables, techniques…).
L’UNARC – Union nationale des associations de responsables de coproprié-
té – regroupe, depuis 1995, les associations régionales de responsables de
copropriété.
Conception graphique :
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ISBN : 978-2-311-01015-2
-:HSMDLB=UVUVZW:
