SOMMAIRE
1- Introduction............................................................................................................................2
2- Etat des lieux..........................................................................................................................3
3-Etude socio-économique..........................................................................................................3
4-Etude urbanistique...................................................................................................................4
5-Etude foncière.........................................................................................................................5
6-Etude de l’habitat.....................................................................................................................6
7-Etude environnementale..........................................................................................................6
8-Etude de la population cible....................................................................................................7
9-Conception des différents types d’appartement.......................................................................8
9.1 Evaluation des besoins en surface pour le projet......................................................8
9.2 Devis estimatif du projet.........................................................................................10
9.3 Source de financement............................................................................................11
10- Cas de la vente des logements............................................................................................11
10.1-Calcul du coût de revient de chaque type de logement........................................11
10.2- Calcul du coût de vente de chaque type de logement..........................................12
10.3 Calcul du taux de sécurité du prix de vente.........................................................12
11- cas de la location des logements.........................................................................................13
11.1 Justification et placement par type........................................................................13
11.2 Délais de récupération..........................................................................................13
11.3 Taux de rentabilité in terne du projet : a..............................................................14
12 conclusion............................................................................................................................15
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1- Introduction
La ville est un lieu où les habitations occupent une place prépondérante. Les conditions de
logement, les infrastructures et les moyens de transport revêtent alors un caractère essentiel
pour le développement et la prospérité de celle-ci. D’autre part, l’accroissement de la ville
crée aussi des besoins forts en infrastructures et en logements.
Actuellement, la ville de Yaoundé est confrontée à de gros problèmes de logements. On
assiste en effet au développement anarchique des habitations et des quartiers... ce qui nuit
considérablement aux conditions de vie des populations.
La ville de Yaoundé, capitale du Cameroun, connaît comme plusieurs autres grandes villes
une explosion démographique. Elle compte aujourd’hui plus de 2 000 000 d’habitants et le
phénomène va sans cesse croissant. La motivation des opérateurs économiques à investir dans
une telle ville et le déplacement massif des populations des campagnes pour la ville sont des
phénomènes de recrudescence pour cette explosion.
L’absence d’un plan de développement urbain (PDU) et le non respect des normes
architecturales de construction aboutissent de nos jours à ce que l’on appelle des QHS
(Quartier à Habitat Spontané). Le constat est d’autant plus clair voir même alarmant que les
quartiers aménagés et viabilisés pour la circonstance (Cité verte, Biyem-assi, Mendon)
connaissent aujourd’hui un disfonctionnement lié à une surpopulation dans ces zones, étant
donné que toute la population veut se concentrer autour de la zone urbaine. De nombreux
problèmes d’y posent, on peut citer entre autre :
La construction des maisons sans le respect du plan de développement urbain et des
normes architecturales
Le risque d’inondation massique
Le problème de santé émanant des mauvaises conditions sanitaires
La réduction de la visite touristique
Les risques d’incendie dus à la concentration anarchique.
C’est dans cette optique que ce projet présente une vision quadruple :
Donner un cachet particulier à l’espace concerné.
Anticiper dans les constructions pour faire face aux constructions anarchiques et aux
QHS.
Amoindrir, voir même résoudre le problème de logement qui se pose sans cesse à
Yaoundé.
Essayer de décongestionner la ville, afin d’ouvrir des perspectives nouvelles dans les
environs.
C’est ainsi que nous avons choisi le site de Nkolfoulou, et plus précisément la base actuelle de
la société SOGEA SATOM comme lieu approprié pour la construction de nos 100 logements.
Ce choix n’est pas hasardeux et présent un nombreux intérêt dont nous vous ferrons part dans
la suite de notre travail.
2- Etat des lieux
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L’objectif de l’état des lieux est de dégager les composantes majeures et les enjeux
principaux du problème abordé.
La ville de Yaoundé dispose de très peu de logements sociaux comparés à la demande qui va
sans cesse croissante. Il existe cependant des sociétés qui ont été mises sur place pour essayer
de résoudre de tels problèmes telle la SIC avec le projet de construction de 10 000 logements
sur le territoire national. Cependant la ville de Yaoundé dispose d'un certain nombre de
logements publics ou privés dont l’analyse permettra de mieux appréhender les modes de
fonctionnement du secteur de l’habitation.
De plus, il est indispensable de comprendre le contexte global des aménagements dans la ville
de Yaoundé, pour pouvoir proposer une solution adaptée.
D’autre part, nous décrivons le cadre des études d’impact environnemental qui sont
obligatoires dans la réalisation d’un tel projet.
3-Etude socio-économique
La ville de Yaoundé connaît depuis une décennie, des besoins très prononcés en logement.
Des données obtenues de la SIC montrent que ces besoins estimés à 60.000 logements/an,
dans les années 1993-1995 sont depuis l’an 2000 à 80.000 logements /an, ce qui correspond à
un taux de croissance de la population de l’ordre de 5%.
Etant donné les besoins en logement de la ville de Yaoundé, les 100 logements à construire
sont une infime contribution non négligeable qui ne résout pas le problème mais l’amorce
plutôt. Dans ces quartiers à habitat spontané, il se pose plusieurs problèmes tels :
Le non respect des normes de construction
L’insécurité à laquelle s’exposent les populations
Le crucial problème de confort et de santé.
La construction de ces logements va accentuer une vie en société groupée, ces logements
pourront aussi apporter une contribution aux étudiants de SOA pour leur problème de
logements.
SOA, vue comme une ville en puissance, a d’énormes atouts comme :
Les unités administratives (sous-préfecture, mairie), les services de sécurité (commissariat,
GMI), les établissements publiques (UY2, Lycée, centre de santé) montrant ainsi que de
nombreux problèmes de logement se posent ou alors se poseront dans cette zone.
Les populations ne quitteront plus Yaoundé pour aller travailler ou fréquenter à SOA. Les
avantages socio-économiques d’implanter un tel projet dans cette zone sont nombreux :
-un gain en transport
-un gain en temps
-un moyen d’éviter les embouteillages que pose le quartier Ngousso.
-un moyen sécuritaire avec le GMI qui se trouve juste à coté du site choisi.
Le réaménagement de la route Yaoundé-SOA qui sera large de près de 16 mètres,
bidirectionnelle à 2*2 voies avec un terre plein central, ainsi que la mie en service d’un bus de
transport commun à moindre coût ne peut que constituer un atout pour ces futurs habitants.
4-Etude urbanistique
Les besoins en logement de la ville de Yaoundé impliquent nécessairement une production
plus accrue et bien ciblée de logements planifiés, d’où l’intervention des partenaires et
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structures organisées pour projeter, concevoir, financer et produire un cadre de vie dans des
espaces géographiques donnés suivant des conditions techniques et architecturales viables et
propres à valoriser une occupation et une gestion rationnelle des infrastructures existantes ou
à réaliser. La zone en question est très peu urbanisée et peu peuplée, le sol n’est pas encore
occupé.
Ce projet nous donne l’occasion de mettre à la disposition de la clientèle :
des logements modernes et spacieux
un standing de logements avec des finitions plus élaborées et de grandes surfaces de
rangement
une sécurisation plus accrue avec une clôture délimitant la propriété et la privatisation
du domaine.
Au Cameroun, la croissance urbaine est un phénomène récent : elle est apparue au cours de la
fin du XIXème siècle, sur l’initiative de la colonisation. Aujourd’hui, la population urbaine
est de 51,4 %.
La ville de Yaoundé a été fondée en 1889. Elle a depuis subi une croissance très forte :
1960 57 500 hab.
1968 107 000 hab.
1976 313 706 hab.
1987 670 720 hab.
1997 890 112 hab.
2001 Env. 1 412 000 hab.
2025 Env. 4 000 000 hab. (prévisions)
Cette croissance démographique très forte s’explique par deux (02) phénomènes :
L’accroissement naturel urbain et l’exode rural. Cependant, on assiste actuellement à un
ralentissement de l’exode rural et par conséquent une baisse de la croissance (actuellement
autour de 5,5 % contre 9 % dans les années 80).
Ce fort accroissement démographique est accompagné d’une croissance très forte de la
surface bâtie. On estimait à 2500 ha la superficie de la ville de Yaoundé en 1967, tandis qu’en
1997 celle-ci était de 13570 ha. Les prévisions envisagent qu’en 2025 la ville de Yaoundé
s’étende sur 25 000 ha.
On assiste à un fort étalement urbain, lié au fait que la majeure partie des constructions sont
basses, en rez-de-chaussée. La densité moyenne de la ville est relativement faible (env. 100
hab./ha) bien que dans les quartiers d’habitat spontané celle-ci puisse atteindre 350 hab./ha.
Globalement, la surface occupée par la ville de Yaoundé est disproportionnée par rapport à sa
population.
Il est possible de distinguer deux types d’urbanisation sur la ville de Yaoundé :
l’urbanisation planifiée et l’urbanisation spontanée.
D’une part la ville se développe par l’intermédiaire de quartiers d’habitat planifié, tels que les
lotissements SIC et MAETUR, par exemple Cité verte ou Biyem-Assi. Ces quartiers
fournissent un niveau de service élevé mais sont réservés aux populations ayant des revenus
importants.
D’autre part, les quartiers d’habitat spontané débutent par le peuplement des abords de
voiries puis la ville colonise l’intérieur des emprises. On assiste ensuite à une densification de
l’habitat jusqu’à ce qu’il n’y ait plus d’espaces libres. Ce mode d’urbanisation conduit à la
naissance de quartiers densément peuplés et fournissant un niveau de services urbains très
faible. Ce type d’urbanisation fait des axes routiers des éléments structurants essentiels du
développement de la ville.
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Afin de pouvoir contrôler, partiellement ce mode d’urbanisation, il est important de prévoir le
développement de la ville et de mettre en place des procédures afin de canaliser les
extensions, notamment dans les points stratégiques et présentant des enjeux économiques
forts.
Il existe actuellement de nombreuses structures chargées de la gestion de l’urbanisation de
Yaoundé. On peut citer la Communauté Urbaine de Yaoundé, le MINVIL, le MINUH, le
MINTP, le MINPAT, le MINEFI. De plus, il existe des organismes d’Etat chargés notamment
de la production de logements : la MAETUR, la SIC, la SNI et la CUY. La répartition des
compétences est donc complexe voir problématique. La communication quant aux différents
projets programmés sur la ville ainsi que la concertation et les partenariats entre les différents
organes sont souvent difficile. Cela a pour conséquence un aménagement hétérogène et
parfois contradictoire.
5-Etude foncière
La croissance très forte de la ville de Yaoundé conduit une grande partie de ses habitants dans
une situation d’insécurité foncière inquiétante. En effet, plus de 80 % de la population vit dans
des quartiers d’habitat spontané. En 1998 60% des propriétaires ne détenaient pas de titre
foncier. D’autre part seulement 10 % des constructions ont été établies en toute légalité.
Cette insécurité foncière est liée notamment aux conflits existants entre droit coutumier, droit
politico-administratif et droit lignager ; ainsi qu’au droit camerounais qui stipule que tout
terrain ne faisant pas l’objet d’un titre de propriété appartient à l’Etat. La majorité des
habitants de Yaoundé sont donc exposés au déguerpissement et aux spéculations.
D’autre part, les problèmes fonciers poussent les gens à s’installer dans des zones inondables
ou de fortes pentes. Ces sites exposés à de nombreux risques naturels les mettent aussi dans
l’insécurité foncière. La précarité de leur situation les incite à ne pas construire de logements
durables. De plus, afin de pallier les déficiences des terrains les occupants sont contraints
d’effectuer des travaux (digues précaires, remblais…) coûteux.
De ce fait, l’insécurité foncière est une des causes principales de la précarité du bâti et du
sous-équipement.
En outre, l'aménagement d'infrastructures publiques a pour conséquence de créer des centres
d'attractivité qui entraînent des modifications de la pression foncière. La hausse de la pression
foncière, si elle n’est pas contrôlée, favorise le développement de zones d’occupation
anarchique des terrains. C'est pourquoi, il est important d'essayer de prévenir et maîtriser
l'urbanisation autour des zones d'aménagement.
Cependant, la ville de Yaoundé essaie de lutter contre le phénomène d’insécurité foncière.
Cela passe tout d’abord par une restructuration des quartiers d’habitat spontané. Ces
opérations sont longues et complexes. D’autre part, la CUY essaie aujourd'hui d'éviter d'avoir
à mener des opérations de déguerpissement de grande ampleur. Dans ce cadre, il est essentiel
de trouver une méthode d'aménagement qui permettra d'éviter ce genre de procédure. La
volonté politique actuelle est plutôt de trouver des moyens de concertation pour parvenir à
régulariser les situations. Ce choix implique d'éviter les zones déjà fortement urbanisées pour
la construction d'infrastructures nouvelles.
6-Etude de l’habitat
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L’habitat à Yaoundé est très majoritairement individuel. Il existe cependant quelques lots
d’habitat collectif appartenant pour la majeure partie à la SIC. D’autre part, la plupart des
logements sont construits en Poto-Poto (enduit ou non) et l’auto-construction est un moyen
fréquemment employé.
Comme nous l’avons vu précédemment, la population de la ville augmente tous les ans de
manière importante. En 2001, le déficit en logement s’élevait à 73 000 unités et devrait
atteindre 110 000 logements en 2010. Ce déficit couplé à l’insécurité foncière est notamment
à l’origine de la précarité de l’habitat. Ces chiffres nous montrent à quel point il est urgent de
proposer une offre en logements décents conséquente afin d’enrayer la construction spontanée
et anarchique de logement
Or depuis 1987 et la crise économique, les fonds dont disposent les organismes
d’aménagement ont considérablement diminué. Cela a eu pour conséquence une chute de la
production de logement par ceux-ci.
De plus l’offre actuelle en logement est souvent inaccessible au plus démunis. Il existe un
véritable besoin en logement social. C’est un enjeu fort des projets de création de logements.
De ce fait la situation actuelle à Yaoundé impose de trouver des solutions pour construire des
logements en grande quantité et adaptés à tous les niveaux de revenus. Il nous semble en effet
que la construction massive de logement est une condition nécessaire pour parvenir à
maîtriser l’extension foncière de la ville.
7-Etude environnementale
La réalisation des études d'impact sur l'environnement au Cameroun, trouve son fondement
dans deux textes législatifs que sont la loi 94/10 du 20 janvier 1994, portant régime des forêts,
de la faune et de la pêche, et la loi n° 96/12 du 05 août 1996, portant loi-cadre relative à la
gestion de l'environnement au Cameroun.
Nous pouvons également citer le décret du Premier Ministre fixant les modalités de
réalisations des études d’impact environnemental promulgué le 23 février 2005.
Enfin l’arrêté du Ministre de l’Environnement et de la Protection de la Nature fixant les
différentes catégories d’opérations dont la réalisation est soumise à une étude d’impact.
Ces deux lois disposent respectivement en leurs articles 16 (2) et 17 ce qui suit:
"La mise en œuvre de tout projet de développement susceptible, d'entraîner des perturbations
en milieu forestier ou aquatique, est subordonnée à une étude préalable d'impact sur
l'environnement".
"Le promoteur ou le maître d'ouvrage d'aménagement, d'équipement ou d'installation qui
risque, en raison de sa dimension, de sa nature ou des incidences des activités qui y sont
exercés sur le milieu naturel, de porter atteinte à l'environnement, est tenu de réaliser, selon
les prescriptions du cahier de charges, une étude d'impact permettant d'évaluer les incidences
directes ou indirectes dudit projet sur l'équilibre écologique de la zone d'implantation ou de
toute autre région, le cadre et la qualité de vie des populations et des incidences sur
l'environnement en général".
Alors que le premier texte s'adresse particulièrement aux écosystèmes forestiers et aquatiques,
le second est d'ordre général et couvre tous les projets, donc ceux des travaux routiers. La
mise en œuvre de cette dernière est cependant handicapée par l’absence de texte d’application
qui devrait entre autres, clarifier la démarche à suivre dans la réalisation des études d’impacts
environnementales, et même catégoriser les études en fonction de la nature des projets.
D'autres textes portent également une attention particulière à la protection de
l'environnement : c'est notamment le cas de la loi 96/87 du 08 avril 1996 portant protection du
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patrimoine routier, modifiée par la loi 98 du 14 juillet 2002, et qui entre autres, prescrit le
contrôle technique des véhicules, les barrières de pluies et institue le pesage routier.
Sur le plan institutionnel, le MINEF, à travers le Secrétariat Permanent à l’Environnement
(SPE) est chargé de manière générale de l'élaboration, de la mise en œuvre et du suivi de la
politique nationale en matière d'environnement et des études d'impact.
Un Comité Interministériel est institué par la loi Cadre relative à l’environnement, dont
l’organisation et le fonctionnement ont été fixés par le décret 2001/718 du 03 septembre 2001.
Au terme de ce décret, ce Comité a la charge d’assister le Gouvernement dans ses missions
d’élaboration, de coordination, d’exécution et de contrôle des politiques nationales en matière
d’environnement et de développement durable. Entre autres, le Comité donne son avis sur
toute étude d’impact sur l’environnement.
La zone localisée est entourée de quelques herbes et petits arbustes.
En dehors de la voirie principale qui dessert la zone, l’on observe l’existence d’une
canalisation d’alimentation en eau potable, ainsi que des réseaux d’alimentation électrique et
téléphonique.
Les réseaux d’assainissement ne sont pas encore efficace et devront être pris en compte lors
de la viabilisation et de l’aménagement du site. Il sera aussi nécessiteux de protéger
l’environnement grâce au traitement des eaux usées et des eaux vannes par des micros stations
d’épuration ou par décantation digestion. Un cadre de vie agréable avec la prévision des
emplacements de poubelles, des espaces verts, des aires de détente pour personnes âgées et
des espaces de jeux pour enfants devra être pris en considération.
Il n’existe également pas dans cette zone des espèces à préserver.
8-Etude de la population cible
Le problème d’habitat dans la ville de Yaoundé n’est pas discriminatoire, il concerne toutes
les couches sociales. Ce problème est d’autant plus violent qu’un calme sans intervention
nous mènera à la dérive.
Le quartier Nkolfoulou est situé à près de 6 km de Ngoussou en allant vers Soa et à près de 4
km de ce dernier.
La proximité de ces deux villes donnera un nouveau blason à Nkolfoulou et permettra ainsi
aux occupants de nos 100 logements de jouir de tous les avantages qu’offre l’environnement.
C’est dans cette optique que nous avons conduit une investigation statistique dans les en
virons de Ngousso et de Soa afin de mieux évaluer les besoins en logement dans ces zones.
La ville de Soa possède une université et un très grand nombre d’étudiants qui va sans cesse
croissant chaque année.
On assiste à un flux de personnes important du coté de Soa, des étudiants qui vivent à
Yaoundé et fréquentent l’université de Soa, des travailleurs qui vivent le même problème ; on
ne saurait évaluer les risques et les coûts exorbitants causés par ces déplacements quotidiens.
La population de Yaoundé ne souffre pas seulement du problème de logement, mais aussi du
problème de conception des logements existants, de leur aménagement, de leur viabilisation et
surtout de l’accessibilité à ces logements ; c’est pour cette raison que la construction devra
être faite par des personnes initiées, et averties, d’où le double intérêt que présente un tel
projet.
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Etant donné l’importance des célibataires (étudiants) qui peuvent en majorité occuper des
logements à une pièce ou deux, nous avons analysé et décidé la répartition ci-dessous pour
notre promotion immobilière
Type d’appartement pourcentage
T1 40
T2 20
T3 20
T4 20
Où :
les appartements de type T1 sont principalement destinés aux étudiants
les appartements de type T2 sont destinés aux étudiants beaucoup plus nantis ou aux
couples sans enfants
les appartements de type T3 sont destinés aux couples n’ayant pas plus de trois enfants
les appartements de type T4 sont destinés aux couples n’ayant pas plus de cinq enfants
9-Conception des différents types d’appartement
Nous allons décrire dans le tableau ci-dessous les différents d’appartement ainsi que les
parties constitutives.
Types Nombre de Nombre de Nombre de Nombre de Nombre de
d’appartement séjour chambre toilette cuisine balcon
T1 - 1 1 1 1
T2 1 1 1 1 1
T3 1 2 >=1 1 >=1
T4 1 3 >=2 1 >=1
Le choix du mode d’habitation (collectif ou individuel) sera influencé par la surface totale
envisagée, comparée à la surface disponible sur notre plan topographique.
C’est d’ailleurs l’une des raisons qui nous a motivé à choisir le site de Nkolfoulou, puisque
nous disposions déjà d’un levé topographique de cette zone ; le plan topographique nous fait
montre d’une surface disponible de l’ordre de 1 hectare.
9.1 Evaluation des besoins en surface pour le projet
Le tableau ci-dessous nous donne les surfaces minimums à respecter pour la construction de
nos divers appartements
Les valeurs données dans le tableau ne sont pas faites de manière hasardeuse, elles sont tirées
et inspirées du livre : “Les Elements des Projets de Construction: Ernst Neufert, 8 eme Edition,
DUNOD”
Type T1:
8
Compartiment Surface Minimum en m2
1. séjour -
2. chambre 14
3. cuisine 3
4. toilette 3
6. balcon 1.5
7. Passages de circulation -
8. Total 21.5
Type T2:
Compartiment Surface Minimum en m2
1. séjour 16
2. chambre 12
3. cuisine 6
4. toilette 3
6. balcon 3
7. Passages de circulation 1
8. Total 41
Type T3:
Compartiment Surface Minimum
1. séjour 22
2. chambre 24
3. cuisine 8
4. toilette 4
6. balcon 3
7. Passages de circulation 3
8. Total 64
Type T4:
Compartiment Surface Minimum
1. séjour 25
2. chambre 36
3. cuisine 10
4. toilette 6
6. balcon 6
7. Passages de circulation 5
8. Total 88
En considérant qu’on affaire à des logements individuels, nous allons consigner dans le
tableau ci-dessous les surfaces totales occupées par chaque type de logement.
type d’Appartement Nombre Surface en m2
T1 40 860
T2 20 820
9
T3 20 1280
T4 20 1760
Total 100 4720
D’autres surfaces sont cependant à évaluer telles que :
les surfaces libres
les surfaces occupées par les équipements (terrains de sport, de jeu…..)
les surfaces occupées par les voiries et les réseaux
les surfaces destinées aux parkings.
Le tableau ci-dessous regroupe ces différentes surfaces en fonction de la densité de la
population.
Surface Densité(m2/occupant) Nombre Nombre Surface en m2
d’appartements d’occupants
Surface libre 10 100 340 3400
Equipement 4 100 340 1360
voirie 3 100 340 1020
Parking 10 100 0.33 330
lot/ famille
Terrain de 10000
sport
Total 16110
La surface minimum nécessaire pour la réalisation du projet est donc la somme des surfaces
occupées par les bâtiments et par les espaces libres et à occupation collectif.
Cette surface vaut donc : S = 0.4720+1.611=2.083 Hectares.
Puisque la surface disponible sur notre terrain n’est que de l’ordre de 1 hectare, nous sommes
obligés d’opter pour les logements à usage collectif.
9.2 Devis estimatif du projet
Nous allons faire une estimation globale du projet en considérant les coûts globaux des
logements au mètre carré.
Puisqu’il s’agit des logements sociaux qui devront être accessibles par tous, on convient de les
qualifier de logement de type moyen standing qui vaut en moyenne 100 000 fcfa le m2. les
plans de réalisation présentent clairement les surfaces nettes occupées par chaque type
d’habitation. Ce n’est qu’après ce devis estimatif qu’on saura par rapport à nos possibilités
financières la somme d’argent à emprunter à une institution financière.
Type de Surface nette Nombre de Surface totale Montant
logement d’un logement logement du occupée en m2 estimatif en
2
en m genre FCFA
T1 32.025 40 1281 128 100 000
T2 79.365 20 1587.3 158 730 000
T3 83.365 20 1673.1 167 310 000
T4 126 20 2520 252 000 000
Coût total des logements 706 140 000
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Le tableau ci-dessous présente les aménagements complémentaires à intégrer dans le cadre de
cette promotion immobilière.
Type de travaux Surface en m 2 Coût au m2 en FCFA Coût total en FCFA
Espace libre et vert 3400 5 000 17 000 000
Equipements collectifs 11 360 2 000 22 720 000
parking 330 6 000 1 980 000
Voirie et réseaux divers 1020 10 000 10 200 000
Coût total 51 900 000
Le coût total du projet s’élève donc à :
COÜT=Investissement= 706 140 000 + 51 900 000=758 040 000 FCFA
9.3 Source de financement
Le montant total de réalisation de notre projet est de 758 040 000 FCFA (sept cent cinquante
huit millions quarante mille francs CFA).
En supposant que nous ne disposons d’aucune somme d’argent, tout cet emprunt devra
provenir d’une institution financière.
Somme de l’emprunt : 758 040 000
Taux d’intérêt : 8%
Nombre d’année de remboursement : n
Au bout des n années, la somme à rembourser est : 758 040 000(1+0.08)n
10- Cas de la vente des logements
Si les logements sont destinés à la vente, on supposera qu’au bout d’un an, tous les logements
devront être vendus ; la somme à rembourser est donc de :
758 040 000*1.08 =818 683 200
10.1-Calcul du coût de revient de chaque type de logement
On va partager les frais d’aménagement aux différents types de logement.
Type de logement Coût net/ logement Coût d’aménagement Coût total/logement
T1 3 202 500 519 000 3 721 500
T2 7 936 500 519 000 8 455 500
T3 8 365 500 519 000 8 884 500
11
T4 12 600 000 519 000 13 119 000
10.2- Calcul du coût de vente de chaque type de logement
On va estimer le taux d’intérêt à 6 %, et pour pouvoir compenser le taux d’intérêt bancaire, on
devra multiplier le coût de chaque logement par (1.06*1.08).
Type de logement Coût total/logement Facteur multiplicatif Prix de vente/logement
T1 3 721 500 1.06*1.08 4 260 000
T2 8 455 500 1.06*1.08 9 780 000
T3 8 884 500 1.06*1.08 10 171 000
T4 13 119 000 1.06*1.08 15 020 000
10.3 Calcul du taux de sécurité du prix de vente
Le taux de sécurité du prix de vente est le pourcentage maximum de diminution de prix de
vente qu’on peut supporter sans que la valeur actuelle nette devienne négative.
Soit x ce taux de sécurité ; il satisfait à l’équation :
Où VAN : Valeur Actuelle Nette
PVU : Prix de Vente Unitaire
QV : Quantité Vendue.
Soit
CA : le Chiffre d’Affaire
CV : les Charges Variables
CHS : les Charges de Structure.
Puisqu’on est dans un cas de vente des logements, on peut considérer que cette vente se
produit dans moins d’un an et que par ricochet, les charges fixes et variables sont presque
négligeables.
Le facteur d’actualisation =
Le cash flow actualisé = 0.926 *C A =805 453 320 FCFA
L’investissement vaut I = 758 040 000 FCFA
La valeur actuelle nette vaut : VAN= 805 453 320 – 758 040 000 =47 413 320 FCFA.
12
Le prix de vente de chaque logement peut donc diminuer au plus de 5.886 % : les prix
minimums sont donc consignés dans le tableau suivant :
Type de logement coût initial X Diminution maximale Coût minimum
T1 4 260 000 250 750 4 009 250
T2 9 780 000 575 650 9 204 350
T3 10 171 000 598 665 9 572 335
T4 15 020 000 884 075 14 135 925
11- cas de la location des logements
11.1 Justification et placement par type
Le coût de la location va se fixer sur plusieurs paramètres :
Le niveau de vie du Camerounais moyen
Le revenu moyen du salarié
La grille des prix nouvellement mise en circulation par la commission des logements
dans les environs estudiantins.
De tous ces critères d’analyse, on peut dégager les prix de location qui suivent :
Type de logement Location mensuelle FCFA
T1 20 000
T2 40 000
T3 70 000
T4 120 000
La somme perçue chaque année vaut donc :
11.2 Délais de récupération
On suppose que les charges de structure interviennent à partir de la 5eme année et qu’elles sont
périodiques et de période 5 ans ; elles servent beaucoup plus à la réfection des bâtiments et
leur entretien ; elles représentent 5 % du chiffre d’affaire, soit 3 240 000 Fcfa. Les charges
variables quant à elles interviennent chaque année et représentent 1 % du CA, soit pour un
montant annuel de 648 000 Fcfa.
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Les tableaux précédents nous montrent que le délai de récupération de l’investissement
effectué est de 40 ans
N= 40 ans
Pour de tels projets (immobilier), la durée de vie du projet est généralement de 50 ans.
Le délai de récupération étant inférieur à la durée de vie du projet, ce dernier est considéré
comme rentable.
Nous allons actuellement évaluer le taux de rentabilité du projet.
11.3 Taux de rentabilité in terne du projet : a
Il s’agit du taux qui compense l’investissement effectué sur toute la durée de vie de l’ouvrage
que nous fixons à 50 ans.
Soit la fonction définie par :
63 000 000 est la valeur moyenne des cash flow non actualisés.
On cherchera la valeur se a qui annule f.
On va procéder à la résolution en utilisant le théorème des valeurs intermédiaires :
Le tableau nous montre déjà que :
De pus,
On peut donc prendre la valeur moyenne a = 8.5 %
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12 conclusion
Au terme de cette analyse du projet de promotion immobilière, l’on s’aperçoit que le projet
est parfaitement rentable étant donné que le délai de récupération de son investissement est
inférieur à la durée de vie du projet.
Le promoteur ne peut qu’adopter cette idée de projet qui renferme plusieurs rentabilités
économiques autres que celle financière étudiée dans le cas d’espèce.
Le projet est donc parfaitement bancable.
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