TECHNO REHA
ESCT
S. KRISTOFIC 2022
Qu’est‐ce que la réhabilitation immobilière ?
La réhabilitation désigne la remise en état d’un bâtiment, sans le détruire.
‐‐> l’architecture des bâtiments est préservée, l’aspect extérieur du bâtiment (façade, structure)
est le plus souvent conservé, et l’intérieur réaménagé.
Tous types de bâtiments peuvent être réhabilités. Les travaux de réhabilitation les plus courant portent néanmoins sur des maisons
anciennes. Il s’agit alors essentiellement d’une remise aux normes (isolation, électricité, plomberie) ainsi qu’une amélioration du confort
intérieur.
Mais il peut également s’agir d’une réaffectation de bâtiments tels que d’anciennes usines ou entrepôts. Le bien immobilier va alors être
détourné de sa nature première afin de devenir un immeuble d’habitation. C’est par exemple la réhabilitation d’un ancien entrepôt afin de le
transformer en loft. Le bâtiment et sa façade extérieure seront conservés, néanmoins l’intérieur sera réhabilité afin d’en faire un logement
tout confort.
Qu’est‐ce que la réhabilitation immobilière ?
La restauration :
Il s’agit de la remise en état du bâti dans son état originel, ou tout au moins suffisamment historique, en respectant les logiques de
construction. Cette action vise à interrompre le processus de détérioration d’un bien immobilier tout en le consolidant pour le conserver.
La définition de l’état antérieur à rétablir peut prêter à discussion, notamment en raison de modifications ultérieures mais anciennes et
intéressantes à titre historique.
La rénovation :
Cela consiste à faire du neuf à partir du vieux et peut conduire à tout détruire pour autant que le besoin s’en fasse sentir.
L’ancien est au service du neuf.
Qu’est‐ce que la réhabilitation immobilière ?
Réhabilitation légère :
rafraichissement des murs et du sol, changement des fenêtres, remise aux normes de l’électricité, changement de la plomberie, modification d’équipements,
réfection de la cuisine ou de la salle de bain, isolation des murs ou de la toiture, etc.
Réhabilitation complète :
les travaux ci‐dessus + que les modifications de circulation, création ou suppression de cloisons ou de murs intérieurs... du moment que l’on ne touche pas
aux structures porteuses de la maison.
Réhabilitation lourde :
travaux qui touchent à la structure (et qui bénéficient de la garantie décennale). Ici, on peut reprendre les fondations, refaire un plancher, abattre un mur
porteur, remplacer la toiture etc.
Par exemple : un aménagement de combles sans intervention sur la charpente ou le plancher entrera dans la catégorie « réhabilitation complète » parce qu’il
embarque de nombreux lots (isolation de la toiture et des pieds de pente, prolongement des réseaux électriques et le cas échéant, de la plomberie,
installation d’un chauffage, pose des revêtements et peinture des murs...).
Il sera par contre qualifié de réhabilitation lourde si une intervention sur la charpente ou les planchers s’avère nécessaire.
Qu’est‐ce que la réhabilitation immobilière ?
Qu’est‐ce que la réhabilitation immobilière ?
Qu’est‐ce que la réhabilitation immobilière ?
Qu’est‐ce que la réhabilitation immobilière ?
Eléments conservés Eléments non conservés
‐ Etat général : de la structure porteuse, du clos/couvert, des fluides
‐ Audits :
‐ DPE
‐ Amiante, Plomb
‐ Normes
‐ Histoire et identité du lieu, du secteur géographique, du bâtiment
‐ Fonctions du bâtiment
Stabilité du bâtiment
Toute fragilité par rapport à la stabilité de la structure doit être réparée.
La stabilité d’une construction résulte des dispositions prise par le concepteur pour éviter la ruine de celle‐ci au cours de sa durée de vie. En
effet, les constructions (ponts, bâtiments, charpentes, barrages, etc.) doivent résister à un certain nombre de sollicitations ou charges dans
des conditions habituelles (charge de service, neige,…) ou même exceptionnelles (accident, séisme,…) sans endommagement et sans mettre
en danger les occupants.
La stabilité est assurée quand en chaque point de la construction les efforts provenant des charges extérieures ne dépassent pas la capacité
de résistance du matériau.
La stabilité des constructions est le domaine d'étude d'une branche de l'ingénierie et plus particulièrement du génie civil, l'ingénierie des
structures.
Stabilité du bâtiment
• La stabilité de la construction est assurée si les sollicitations sont inférieures aux résistances,
soit :
• S≤R
Où S représente les sollicitations, et R représente les résistances. Si S = R, on dit que l’état limite est atteint. Si S > R, la construction dépasse la
ruine et subit des endommagements.
Stabilité du bâtiment
Coefficient de Sécurité :
S*Cs_charge ≤ R/Cs_matériaux
Cs_charge représente le coefficient de sécurité à appliquer sur les charges et tient compte :
• De la possibilité d’écarts défavorables au niveau des charges.
• De la possibilité d’une modélisation imprécise des charges.
• Des incertitudes relatives à l’évaluation des effets des charges.
Et Cs_matériaux représente le coefficient de sécurité à appliquer sur les résistances et tient
compte :
• Des écarts défavorables par rapport aux résistances statistiques des matériaux.
• Des imprécisions des coefficients de conversion entre les résistances mesurées et les résistances réelles.
• Des incertitudes concernant les propriétés géométriques et les modèles de résistance.
Ces coefficients de sécurité sont particularisés selon les conditions de vérification (états limites ultimes
et en service).
Stabilité du bâtiment : les causes de ruine
Les fondations ne sont pas /plus stables
Redressement et stabilisation de fondations
Stabilité du bâtiment : les causes de ruine
Déformations :
‐Compression, traction ou cisaillement
‐Rétractations hydrauliques ou thermiques
‐Gonflement du béton
‐Corrosion des aciers
Stabilité du bâtiment : types de fissures
• Les microfissures
Les microfissures sont superficielles et leur largeur est inférieure ou égal à 0,2 mm.
Selon leur forme elles peuvent être structurelles ou simplement associé à de la dilatation de matériaux.
Attention les microfissures ou fissures en escalier c’est à dire quand elles suivent le joint des parpaings composant le mur, proviennent d’un problème
au sol d’assise des fondations.
Stabilité du bâtiment : types de fissures
• Les fissures
Les fissures sont très souvent représentatives de dilatation entre 2 matériaux qui n’ont pas la même nature (brique/parpaing ou pierre/béton etc) et
comme pour les microfissures, selon leur forme elles peuvent être structurelles. Leur largeur peut aller de 0,2 et 2 mm.
• Les lézardes
Les lézardes appelées aussi les fissures traversantes ont une largeur de plus de 2 mm et souvent dépassent les 20 cm de long.
Stabilité du bâtiment : types de fissures
• Les plus dangereuses
Les fissures peuvent être plus ou moins dangereuses selon leur emplacement sur le mur (angle en pieds de mur ou au point de la sablière, linteau,
allège). Elles remettent en cause la solidité de la structure du bâti et ont très souvent une forme en escalier.
Stabilité du bâtiment : les éléments porteurs
Stabilité du bâtiment : les éléments porteurs
Stabilité du bâtiment
La descente de charges
Stabilité du bâtiment
Les contreventements
Stabilité du bâtiment
Les structures dans l’ancien
Bois
Stabilité du bâtiment
Les structures dans l’ancien
Brique ou pierre/ bois
Stabilité du bâtiment
Les structures dans l’ancien
Brique / métal
Stabilité du bâtiment
Les structures dans l’ancien
Brique creuse
Stabilité du bâtiment
Les structures dans l’ancien
Agglo
Clos couvert
• Etat de la toiture ?
• charpente ou structure porteuse
• couverture
Clos couvert
• Etat de la toiture ?
• Stagnation des eaux/ de la neige
• Dégradation de la volige
• Insectes,….
Clos couvert
• Etat des menuiseries extérieures ?
• Etat des vitrages
• Etat des châssis
• Adéquation avec l’extérieur
• Adéquation avec l’usage à venir
Désordres autres : étanchéité air/eau
Fluides
• Etat de l’électricité ?
• Etat de la plomberie ?
Fluides
• Mode de chauffage
Audits : DPE
Le DPE renseigne sur la performance énergétique d'un bâtiment ou d'un logement
: il évalue la consommation énergétique pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire,
la climatisation et la quantité de gaz à effet de serre émise (classes de performance
A à G).
Avec le nouveau DPE, l’acquéreur dispose également d’une estimation chiffrée en
euros de ses frais d’énergie par an. Objectif : disposer d’une simulation réaliste des
consommations réelles du futur logement pour anticiper au mieux son budget.
Le DPE comprend aussi des recommandations de gestion et de comportement à
adopter pour réduire la consommation d'énergie du logement diagnostiqué ainsi
que des recommandations de travaux à réaliser pour augmenter sa performance
énergétique.
Audits : DPE
Exit la méthode dite « sur facture ». Le type de calcul retenu
pour le nouveau DPE s'appuie désormais sur l'intégralité des
spécificités techniques du logement (bâti, chauffage, isolation,
fenêtres, etc.). La méthode intègre également des paramètres
tels que les consommations liées à l’éclairage et aux auxiliaires.
Audits : DPE
• + fiable : la nouvelle méthode de calcul plus fiable s'applique
de façon homogène à tous les logements, prérequis essentiel
pour rendre le DPE opposable juridiquement ;
• + lisible : un design plus lisible et une approche pédagogique
permettent de mieux appréhender les actions de rénovation
énergétique à effectuer en priorité, avec une évaluation de la
facture énergétique théorique du logement ;
• + écologique : des indicateurs tiennent compte de l'ambition
nationale de réduction des émissions de gaz à effet de serre,
Nouveauté : l'estimation du montant avec un affichage clair des émissions de gaz à effet de serre du
moyen des factures énergétiques du bâtiment.
logement devient plus lisible, visible et
simple. A noter : ces trois éléments
(étiquette énergie / étiquette climat /
estimation de la facture) doivent
apparaître obligatoirement sur les
annonces immobilières depuis le 1er
janvier 2022.
Audits : DPE
L'étiquette Energie permet de connaître la consommation
d’énergie (comme pour l’électroménager et désormais les
voitures neuves). Les performances énergétiques vont de A pour
les logements économes (niveau du label BBC ) à G pour les
logements les plus gourmands en énergie. Cet indicateur est
exprimé en énergie primaire (unité kWhep /m²/an).
Audits : DPE
L'étiquette Climat permet de connaître les émissions de gaz à
effet de serre (GES) exprimées en kgeqCO2/m2/an
(kilogrammes équivalents CO2). Les performances vont de A à G
selon que le logement rejette une quantité faible ou importante
de gaz à effet de serre.
Audits : DPE
Audits : DPE
Audits : DPE
• Ponts thermiques
Audits : DPE
• Ponts thermiques
Audits : DPE
• Ponts thermiques
Reprise de structure
La reprise en sous‐œuvre consiste à réaliser des travaux en vue
d'une nouvelle transmission des charges lors de la modification
d'une construction. Les travaux de reprise en sous‐œuvre sont
délicats en raison des risques d'effondrement et de tassements
de la structure existante.
Derrière l’appellation « reprises en sous‐œuvre » se cache une
grande variété de techniques d’infrastructure
Reprise de structure
Reprise de structure
Reprise de structure
Reprise de structure
Reprise de structure
Reprise de structure
Reprise de structure
Isolation du bâtiment
Isolation intérieure des murs
Isolation extérieure des murs
Isolation de toiture intérieure
Isolation de toiture extérieure
Isolation des planchers
Les matériaux
Les matériaux
• Isolants • Fibres • Fibres végétales • Mousses
synthétiques minérales composites
Menuiseries extérieures
Menuiseries extérieures
Menuiseries extérieures
CVC / ventilation
CVC / ventilation
CVC / ventilation
CVC / chauffage
CVC / chauffage
CVC / chauffage
CVC / chauffage
CVC / chauffage
A suivre…. Les mises aux normes :
Sécurité Incendie
PMR
Electricité
RE 2020
