TECHNIQUE D'ACQUISITION

IMMOBILIERE

Le langage quotidien réduit le mot immeuble à la

désignation d'un bâtiment urbain.
Dans le langage juridique il désigne tout un
ensemble de biens et de droits.
L'immeuble est défini comme un fonds de terre,
c'est-à-dire un immeuble non bâti, donc le sol
sénégalais dans sa globalité, mais aussi tout ce
qui est incorporé dans ce fonds selon l'article 518
du code civil.
Au Sénégal cette assimilation est toujours
possible dans le cadre du domaine des particuliers
et du domaine de l'Etat. Une des questions posées
par le droit foncier sénégalais consiste à se
demander si cet amalgame entre le sol et le bâti
rendu possible par le recours à la théorie de
l'accessoire peut être étendu au domaine national.
En effet d'après la loi 64-46 du 17 Juin 1964, il est
uniquement constitué de terres à l'exclusion de ce
que le juge appelle les peines.
Cela se justifie par le fait que les terrains relevant
du domaine national et du domaine public de l'Etat
appartiennent à la Nation sénégalaise ou ils sont
affectés à l'usage de tout le monde. Ces terrains
ne peuvent faire l'objet d'une appropriation privée.
Ils ne peuvent pas faire l'objet d'une acquisition
immobilière,
L'acquisition immobilière portera d'abord sur les
terrains relevant du domaine des particuliers
réglementé par la loi n°2011-07 du 30 Mars 2011
portant régime de la propriété foncière au Sénégal
et du domaine privé de l'Etat créé par la loi n°76-
66 du 2 Juillet 1976 portant Code du domaine de
l'Etat.
L'acquisition immobilière portera ensuite sur les
peines et soins réalisés sur les terrains relevant
du domaine national ;
La propriété immobilière s'acquiert soit par
l'acquisition originaire soit par l'acquisition
dérivée soit par jugement.
Dans le langage courant on désigne par
"jugement" toute décision rendue par une
juridiction du premier degré, qui ordonne de payer,
de faire ou de ne pas faire ou encore qui prend une
mesure d'instruction ou d'exécution. Au point de
vue du vocabulaire, les juges de l'ordre judiciaire
sont appelés à rendre différents types de
décisions qui portent des appellations différentes.
Un débiteur s'oblige à transférer la propriéte
foncière a la suite d'une dette qu'il a contractée.
On peut en exiger l'exécution par voie judiciaire.
Le jugement rendu attribue la propriété foncière et
modifie donc la situation juridique de l'immeuble.
Le jugement est obtenu souvent à la suite d'une
saisie immobilière. Elle est une voie d'exécution
forcée consistant, pour le créancier, à mettre
sous-main de justice l'immeuble appartenant à son
débiteur afin de la faire vendre pour obtenir, par la
suite, le paiement de sa créance en souffrance.
Elle est prévue par les dispositions des articles
246 et suivants de l'Acte Uniforme portant
organisation des Procédures Simplifiées de
Recouvrement et des Voies d'Exécution.
Cette vente n'est possible que sous certaines conditions. Ainsi et en
guise d'exemple sans titre définitivement exécutoire constatant la
certitude, la liquidité et l’exigibilité de sa creance, aucun
créancier ne peut vendre l'immeuble de son débiteur. Si, par contre, le
titre n'est exécutoire que par provision, il peut saisir l'immeuble mais
il ne peut la vendre que quand le titre exécutoire deviendra définitif.
La saisie immobilière est « longue, complexe et
onéreuse ». Non seulement elle fait inervenir
plusieurs types de personnes mais également elle
requiert des étapes à franchir, des formalités à
effectuer, des actes à servir et des délais à
respecter.
Le jugement constitutif opère directement le
transfert de propriété. Suite à ce transfert de
propriété suit la requête d'inscription qui a un
effet déclaratif.
L'article 51 de la loi n°2011-07 du 30 Mars 2011
portant régime de la propriété foncière dispose
que : « Toute personue peut, en produisant les
pièces dont le dépôt est prescrit par l'article 55,
requérir du Conservateur l'inscription, la radiation,
la réduction ou la rectification de l'inscription d'un
droit réel immobilier ».
L'article 55-IV de la même loi retient que :
« Les demandes d'inscription doivent être.
accompagnées du dépôt s'il s'agit des décisions
judiciaires conférant l'hypothèque forcée ou
prononçant la nullité ou la résolution d'un droit
réell ou d'un titre de même ordre ou nature :
1. des originaux, copies ou expéditions des
actes judiciaires ou extrajudiciaires soumis à
la publicité ;
2. de la copie du titre foncier et du certificat
d'inscription qui se trouveraient en la
possession du titulaire du droit à inscrire.
3. une attestation de son caractère définitif et
exécutoire ;
4. une réquisition pour le registre foncier, si
les ordres du juge ne s'adressent pas
directement au conservateur.
Toute demande d'inscription doit contenir une
élection de domicile dans le ressort judiciaire où
se trouve situé l'immeuble, domicile auquel
pourront être valablement effectués, par la suite,
toutes notifications, significations et tous actes
de procédure divers nécessités par l'application
des dispositions de la présente loi.
Les frais de toutes inscriptions sont acquittés par
les requérants, sauf règlement ultérieur entre les
parties.

CHAPITRE I
ACQUISITION ORIGINAIRE DE L'IMMEUBLE
L'acquisition est originaire quand le droit de
propriété né directement sur la tête de son
titulaire.
L'acquéreur a un droit de propriété nouveau, il
n'est l'ayant-cause de personne.
Le droit de l'acquéreur ne dépend pas du droit de
l'acquéreur antérieur. C'est la naissance d'un
nouveau droit chez l'acquéreur. En principe, il n'y
a pas d'inscription dans le cas de l'acquisition
originaire. Elle se fait avec une inscription au
registre foncier. Il y a plusieurs moyens
d'acquisition originaire de la propriété
immobilière.

SECTION I- L'OCCUPATION
Il y a une chose sans maître et on prend
possession de cette chose avec la volonté d'être
le propriétaire aux termes des articles 658 et 963
alinéa 2 du code civil. Pour illustrer cette
occupation, qui constitue une forme d'acquisition
originaire de la propriété, il convient de se référer
au décret du 15 Novembre 1935 portant
réglementation des terres domaniales en Afrique
Occidentale Française. . .
Il ressort de l'article 1ER de ce décret que :« En
Afrique Occidentale française, les terres vacantes
et sans maître appartiennent à l'État. Il en est de
même des terres qui, ne faisant pas l'objet d'un
titre régulier de propriété ou de jouissance par
application, soit des dispositions du Code civil,
soit des décrets du 8 octobre 1925 et du 26 juillet
1932, sont inexploitées ou inoccupées depuis plus
de dix ans.
Une autre forme d'occupation résulte de la loi n°
2011-07 du 30 Mars 2011 portant régime de la
propriété foncière au Sénégal en ses articles 34 et
35.
Aux termes de l'article 34 « Sous réserve des
dispositions de l'article 3 alinéa 2 de la loi n° 64-46
du 17 juin 1964 relative au domaine national, seul
l'Etat peut requérir l'immatriculation à son nom
des immeubles aux livres fonciers ».
L'immatriculation au nom de l'Etat portera sur les
terres du domaine national
L'article 35 dispose que « Peut également requérir
l'immatriculation, le créancier du débiteur
remplissant les conditions fixées par l'article 3
alinéa 2 de la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 précitée,
lorsque le tribunal a ordonné l'accomplissement
de cette formalité préalablement à la mise en
adjudication ».
Le droit de requérir l'immatriculation est reconnu
aux occupants du domaine national qui, à la date
d'entrée en vigueur de la présente loi, ont réalisé
des constructions, installations ou aménagements
constituant une mise en valeur à caractère
permanent. Cette demande devra, sous peine de
forclusion, être formulée dans un délai de six mois
à compter de la date de publication du décret
d'application de la présente loi.

SECTION II- LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE

La prescription acquisitive ou usucapion est
l'écoulement d'un temps qui confère au
possesseur la propriété de l'immeuble objet de la
possession. La possession est en fait la maîtrise
exercée sur une chose corporelle, une maîtrise
que confirme également l'intention du possesseur
à l'exercice d'un droit réel. Cet exercice prolongé
pendant un certain temps (30 ans au moins)
permet d'acquérir un droit réel principal.
Au Sénégal, la loi n° 2011-07 du 30 Mars 2011
portant régime de la propriété foncière n'admet
pas la prescription comme mode d'acquisition de
la propriété immobilière.
Aux termes de l'article 33 alinéa 1 de la loi
précitée « la prescription ne peut, en aucun cas,
constituer un mode d'acquisition de droits réels
sur des immeubles immatriculés ou de libération
des charges grevant les mêmes immeubles ».
A ce principe, existe une exception découlant de
l'article 33 alinéa 2 duquel il ressort que
« Toutefois, un immeuble immatriculé abandonné
pendant trente années consécutives par ses
propriétaires ou occupants légitimes est
considéré comme vacant et incorporé au domaine
de l'Etat dans les formes et conditions fixées par
décret ».
Ce qui laisse entendre que la prescription
acquisitive est reconnue à l'Etat et à l'Etat seul en
ce qui concerne les immeubles abandonnés
pendant trente années consécutives par les
propriétaires ou leurs occupants légitimes.

CHAPITRE II
ACQUISITION DERIVEE
DE L'IMMEUBLE
L'acquisition est dérivée quand l'acquéreur tient
ses droits de son prédécesseur. Il y a donc
transmission du droit de propriété. L'acquéreur est
l'ayant-cause de son auteur, l'auteur étant celui
qui lui a transmis le droit de propriété. A ce titre,
l'acquéreur devient propriétaire dans les
conditions où l'était son auteur. Il doit supporter
les charges dont la chose était grevée.
L'acquisition dérivée peut résulter d'un contrat
(vente, donation), d'un acte unilatéral (un
testament) ou encore d'un fait dont la loi tire des
conséquences (succession sans testament) ou
d'une mutation découlant du régime matrimonial,
d'une l'expropriation. Elle peut aussi résulter d'une
décision judiciaire (vente par adjudication dans le
cadre d'une saisie).
L'acquisition dérivée s'effectue moyennant une
inscription au registre foncier. On devient en
principe propriétaire d'un bien immeuble à partir
du moment où la propriété est inscrite au registre
foncier.

Aux termes de l'article 381 du COCC «

l'acquisition du droit réel résulte de la mention au
titre foncier du nom du nouveau titulaire du droit.
Celui-ci acquiert de ce fait sur l'immeuble un droit
définitif et inattaquable dont l'étendue est
déterminée juridiquement et matériellement par
les énonciations du titre foncier ».
L'article 42 de la loi du 30 Mars 2011, confirmant
l'article précité, retient que « Le titre foncier est
définitif et inattaquable, il constitue le point de
départ unique de tous les droits réels existant sur
l'immeuble au moment de l'immatriculation ».
L'acquisition dérivée s'effectue moyennant d'une
réaffectation de la parcelle du domaine national
au nom de l'acquéreur des peines et soins ;

SECTION I- LA VENTE
L'acquisition conventionnelle de la propriété
foncière suppose un contrat passé en la forme
authentique et une inscription au registre foncier.
Le mode le plus courant d'acquisition de la
propriété est la vente.
Aux termes de l'article 264 du COCC, «la vente est
le contrat par lequel le vendeur s'engage à
transférer la propriété d'une chose corporelle ou
incorporelle à l'acquéreur, moyennant un prix fixé
en argent ».
L'immatriculation de la propriété foncière
considérée comme l'immeuble par excellence, est
obligatoire pour la validité de la vente.
L'article 380 du COCC dispose que:«à peine de
nullité absolue du contrat, l'immatriculation de
tout immeuble est obligatoire pour la validité des
conventions constituant ou transférant un des
droits protégés par le régime de l'immatriculation
foncière ».
En immatriculant un immeuble, il s'agit non plus
de transcrire des actes mais d'inscrire des droits.
La vente immobilière est un contrat par lequel une
personne s'oblige à transférer à une autre la
propriété d'un immeuble, moyennant le paiement
d'un prix en argent.
Comme telle la vente d'immeuble est soumise à
l'ensemble des règles qui régissent le contrat de
vente auquel viennent s'ajouter diverses règles
particulières qui pour la plupart s'expliquent par le
fait que l'objet de la vente est l'immeuble.
Nous traiterons d'abord la vente portant sur la
propriété privée ensuite sur le domaine de l'Etat et
enfin sur les immeubles édifiés sur le Domaine
National.

I§- LA VENTE D'UN IMMEUBLE DU DOMAINE DES

PARTICULIERS
Ce domaine, appelé encore la propriété privée, est
organisé par la loi n° 2011-07 du 30 Mars 2011
portant régime de la propriété foncière au
Sénégal. Il est constitué de terres immatriculées,
c'est à dire sur lesquelles sont inscrits des droits
(immobiliers) au livre foncier. L'inscription de ces
droits donne lieu à l'établissement d'un titre
foncier
L'immatriculation de l'immeuble relevant de la
propriété privée est obligatoire pour la validité de
la vente selon l'article 380 du COCC. Elle est
soumise à des conditions et nécessite des frais.

A- L'IMMATRICULATION DE L'IMMEUBLE
Aux termes des dispositions de l'article 380 du
COCC : « à peine de nullité absolue du contrat,
l'immatriculation de tout immeuble est obligatoire
pour la validité des conventions constituant ou
transférant un des droits protégés par le régime
de l'immatriculation foncière ».
L'immatriculation est l'action par laquelle un
immeuble est inscrit sur un registre par un numéro
d'identification complétée par des mentions
faisant état des caractéristiques de l'immeuble
immatriculé. En immatriculant un immeuble, il
s'agit non plus de transcrire des actes mais
d'inscrire des droits.
L'immatriculation a pour effet d'apporter une
totale sécurité des transactions, car à la suite
d'une longue procédure, il établit sur l'immeuble
un droit définitif et inattaquable selon l'article 381
du COCC.

B- LES CONDITIONS DE LA VENTE

Il ressort des dispositions de l'article 383 du COCC
que : « le contrat doit, à peine de nullité absolue,
être passé devant un notaire territorialement
compétent sauf dispositions législatives ou
réglementaires contraires ».
La vente suppose d'abord l'intervention d'un
notaire. Elle fait ensuite appel à l'intervention des
services des impôts et domaines.

1- L'intervention d'un notaire

Aux termes de l'article de l'article 383 du COCC «
le contrat doit, à peine de nullité absolue, être
passé devant un notaire territorialement
compétent sauf dispositions législatives ou
réglementaires contraires ». En application de cet
article, l'intervention du notaire est considérée
comme une condition de validité d'une vente
portant sur un terrain immatriculé.
Pour parvenir à la vente le notaire accomplit un
certain nombre d'actes.
a-L'autorisation préalable
Aux termes de l'article 1e de la loi n°77 du 10 Août
1977 « pour être valables certaines transactions
portant sur des immeubles ou des fonds de
commerce doivent être préalablement autorisées
».
Il ressort de l'article 3 de la loi précitée que «
l'autorisation visée à l'article 1° n'est pas exigée si
le montant de la transaction, augmenté des
charges est inférieur à 10
Millions........ ». A contrario si le montant de la
transaction est supérieur à 10 Millions
l'autorisation visée à l'article 1® est exigée.
Il est noté à l'article ler du décret n°77. 754 du 20
Septembre 1977 que :
« L'autorisation requise pour la validité des
opérations visées à l'article 1er de la loi n°77 85
du 10 Août 1977 est demandée par la ou les
parties qui désirent procéder à la transaction ou
par leur mandataire ».
Aux termes de l'article 2 du décret précité « la
demande d'autorisation est adressée au ministre
chargé des finances et déposée à la direction
générale des impôts et domaines ».
L'article 3 du même décret retient que le Ministre
des finances décide si l'autorisation est accordée
ou refusée. S'il autorise la vente, le notaire passe
à la préparation de l'acte de vente.
b-Préparation de l'acte de vente
Cette préparation comporte un certain nombre
d'actes que sont :
 La convocation des parties à la vente : à savoir

le vendeur et l'acheteur ;
 La remise du titre foncier (objet de la vente

article 384 et 386 COCC)

 La vérification de leur identité (nom, prénom,

date et lieux de naissance) ;

 Réquisition du droit réel (vérifier si l'immeuble

n'est pas grevé de charge) ;

 But de l'opération: c'est à dire l'acquisition en

l'état ou acquisition pour construction ;

 Désignation de l'immeuble : adresse,

description, superficie ;
 Condition financière: le prix doit être indiqué

dans le contrat, article 385 COOC

 Le nom du demandeur : c'est le notaire chargé

de la vente ;
Une foi l'acte de vente préparé, le notaire passe à
sa rédaction.
c- La rédaction de l'acte de vente
L'acte de vente contient tous les éléments visés
dans sa préparation. A savoir :
 Le nom et le prénom du notaire ;

 La date de la rédaction de l'acte ;

 L'origine de propriété (de qui le vendeur a

acquis l'immeuble objet de vente).

  Les charges et conditions de la vente.
 Les formalités de mutation.

 Les déclarations : certifier l'identité des

parties, le vendeur déclare que l'immeuble

objet de la vente n'est pas grevé d'aucune
charge.
 Les frais d'enregistrement et de mutation sont

supportés par l'acheteur : article 387 COCC d-

Signature de l'acte de vente
L'acte de vente est signé par les parties. Mais
avant la signature, chacune des parties est tenue
de lire pour prendre connaissance de son contenu.
Pour les parties qui ne savent pas lire le notaire
fait appel à un interprète judiciaire pour leur lire le
contenu.
Cette démarche ressemble fort bien aux
formalités prévues par l'article 20 du COCC relatif
aux actes des illettrés qui dispose que « la partie
illettrée doit se faire assister de deux témoins
lettrés qui certifient dans l'écrit son identité et sa
présence, ils attestent en outre que la nature et
les effets de l'acte lui ont été précisés ».
2- L'intervention des impôts & domaines
En matière domaniale, les impôts et domaines
jouent un rôle déterminant. Ils s'occupent de
l'immatriculation des terres, de la mutation des
terres immatriculées au profit des nouveaux
acquéreurs et de l'enregistrement des actes
portant sur les immeubles. Ils s'occupent aussi de
la tenue du livre foncier, de l'établissement et de
la délivrance des titres fonciers.
a-L'enregistrement de l'acte de vente
Après signature, l'acte de vente est déposé à
l'enregistrement aux impôts et domaines du lieu
de la situation de l'immeuble. Il est accompagné
d'un chèque dont le montant est égal à 15 % du
prix de vente ;
L'acte de vente, une fois enregistrée est retiré,
timbré et est retourné à la conservation foncière
en même temps que le titre foncier pour mutation
au nom de l'acheteur.
b- Le rôle de la conservation foncière
La conservation foncière est un démembrement du
service des impôts et domaines. Comme son nom
l'indique, elle s'occupe de la conservation de
l'ensemble domanial. Elle tient le livre foncier,
mute et délivre les titres fonciers
Le livre foncier est un registre composé de 200
feuillets. Chaque feuillet contient la vie juridique
d'un immeuble immatriculé c'est-à-dire les
différentes opérations portant sur l'immeuble.
Le titre foncier peut être défini comme un extrait
du livre foncier. Il est constitué par un feuillet du
livre foncier, le plan de l'immeuble, le dossier du
titre foncier (bordereau analytique, les actes et
documents justificatifs de la création du titre
foncier, le procès-verbal de bornage de
l'immeuble).
La conservation foncière reçoit du notaire l'acte
de vente enregistré et le titre foncier pour
mutation au nom de l'acquéreur. Il accomplit un
certain nombre d'actes :
 Le dossier reçu fait l'objet d'un enregistrement

au registre du courrier arrivé ;

  La conservation foncière procède ensuite à la
vérification du dossier (les éléments du titre
foncier à muter) en la confrontant au livre
foncier ;
 Le dossier est enfin déposé aux registres de

dépôts des actes ;

 Il est dressé par la conservation foncière un

bordereau analytique portant la mention «

mutation » ;
 La mutation est portée sur le livre foncier et

sur le titre foncier ;

Si le prix de vente de l'immeuble fixé par les
parties est dérisoire, les impôts et domaines ont la
possibilité de le relever en se référant au prix du
mètre carré appliqué dans la zone où se situe
l'immeuble. Le montant du redressement du prix
de vente est supporté par l'acquéreur.
C'est après ces opérations que la conservation
parfait la vente par sa signature
L'article 55-1 de la loi n°2011-07 du 30 Mars 2011
portant régime de la propriété foncière au
Sénégal dispose que « Les demandes d'inscription
doivent être accompagnées du dépôt s'il s'agit de
mutations contractuelles et de conventions en
général :
1. d'une expédition ou du brevet pour les actes
publies, de l'original pour les actes visés à
l'article 47 alinéa 2 ;
2. de la copie du titre foncier de l'immeuble ;
3. spécialement, s'il s'agit de la modification
ou de l'extinction d'un droit réel grevant
 l'immeuble, du certificat d'inscription relatif à
ce droit ».
La mutation faite au nom de l'acquéreur, le titre
foncier est retourné au notaire par la conservation
foncière pour être remis à l'acheteur. C'est à partir
de ce moment que l'acquéreur devient titulaire
d'un droit réel immobilier.
Il ressort de l'article 381 du COCC que : «
l'acquisition du droit réel résulte de la mention au
titre foncier du nom du nouveau titulaire du droit ;
celui qui acquiert de ce fait sur Pimmeuble un
droit définitif et inattaquable dont l'étendu est
déterminé juridiquement et matériellement par les
énonciations du titre foncier ».

Il §- LA VENTE D'UN IMMEUBLE DU DOMAINE

PRIVE DE L'ETAT
Si le patrimoine de l'Etat fait l'objet d'une
protection juridique efficace, il n'en existe pas
moins certaines procédures qui permettent la
sortie des biens de son domaine privé.
Ils peuvent en effet, dans des conditions
strictement précisées par la loi, faire l'objet de
cessions diverses.
La vente d'un immeuble de domaine privé de l'Etat
est prévue par l'article 41 de la loi 76.66 du 02
juillet 1976. Elle en précise les diverses modalités
de conclusion. Le même article précise que, sauf
dérogation, la vente est assortie d'une condition :
l'obligation de mise en valeur. Elle est
subordonnée à une formalité solennelle. Avant
1976, elle devait être autorisée par décret. Depuis
l'adoption du Code du Domaine de l'Etat il faut une
loi.
Dans le cadre du droit immobilier, la vente qui
nous intéresse est celle conclue entre l'état et un
particulier portant sur un immeuble relevant de
son domaine privé. Celle-ci est subordonnée à une
formalité solennelle, à savoir le recours à un
notaire.
Elle obéit aux règles applicables à la vente d'un
immeuble relevant du domaine des particuliers ci-
dessus décrites; à savoir l'article 55-I de la loi
n°2011-07 du 30 Mars 2011 portant régime de la
propriété foncière au Sénégal dispose que « Les
demandes d'inscription doivent être
accompagnées du dépôt s'il s'agit de mutations
contractuelles et de conventions en général :
1. d'une expédition ou du brevet pour les actes
publics, de l'original pour les actes visés à
l'article 47 alinéa 2 ;
2. de la copie du titre foncier de l'immeuble :
3. spécialement, s'il s'agit de la modification
ou de l'extinction d'un droit réel grevant
l'immeuble, du certificat d'inseription relatif à
ce droit ».

IlI §- LA VENTE D'UN IMMEUBLE DU DOMAINE

NATIONAL
C'est par abus de langage qu'on parle de vente
portant sur un immeuble du domaine national. La
théorie de l'accessoire conduit en effet à
soumettre au même régime juridique le sol et ce
qui y est incorporé. Ainsi on confond droit foncier
et droit immobilier. L'objet immobilier englobant à
la fois le fonds de terre et les bâtiments.
Cette assimilation a permis aux particuliers et à
l'état de vendre un immeuble de leur propriété. On
ne distingue pas selon qu'il s'agit de fonds de sol
ou de bâtiments parce que ceux-ci étant
propriétaires de leurs terrains et de l'immeuble
réalisé sur le terrain.
Cette théorie de l'accessoire ne permet pas aux
attributaires des terres du domaine national de les
vendre parce que n'étant pas propriétaires.
L'habitude a pu en effet se prendre de mettre en
vente les peines et soins réalisées sur les terres
du domaine national : plantation de manguiers par
exemple.
Mis devant le fait accompli le conseil rural
(aujourd'hui commune) et le Sous- Préfet n'eurent
pas toujours la force de résister et régularisèrent
l'opération en décidant, contraints et forcés,
d'affecter la terre à l'acheteur des impenses.
Par le biais de pratique de ce type ont pu se
développer des phénomènes spéculatifs en
principe incompatibles avec le régime juridique de
la domanialité nationale. Dans la pratique, les
parties au contrat de cession des peines et soins,
entendent vendre ou acheter de façon déguisée le
terrain du domaine national sur lequel sont
réalisés des peines et soins.
A- LA CESSION DES PEINES
Le concept de peines permet de qualifier le
résultat de l'effort de mise en valeur du sol.
Sur elle se fonde l'attributaire d'un terrain du
domaine national pour le vendre indirectement.
1- Contenu de l'acte de cession des peines et
soins
La cession de peines et soins comprend :
-L'année ;
 Le nom et adresse des parties ;

 La désignation des peines à céder ;

 L'indentification de la parcelle du terrain du

domaine national sur laquelle sont réalisées les

peines ;
 Origine de propriété (de qui et comment le

cédant a acquis la parcelle) ;

 Baux et location (les peines cédées sont libres

de toute location) ;
 Propriété et jouissance (le cessionnaire devient

propriétaire des peines et soins et pourra en

jouir librement) ;
 Prix de la cession (il est fixé par les parties) ;

 Réaffectation (elle est faite par le cessionnaire

à ses frais sur présentation de l'original de

l'acte administratif portant attribution et l'acte
de cession des peines et soins) ;
 Déclaration d'état civil (sur les personnes et

sur les peines) ;

 Signature par les parties ;

2- Les effets de la cession des peines

Appliquant la théorie de l'accessoire qui suit le
principal, la cession des peines et soins réalisées
sur un terrain du domaine national emporte
réaffectation de ce terrain au profit du
cessionnaire.
En cédant les peines on transmet en même temps
le droit que le cédant avait sur le terrain, c'est-à-
dire son droit d'user et de jouir de ce terrain. Le
cédant se voit alors obligé de remettre au
cessionnaire l'acte administratif portant
attribution du terrain du domine national pour lui
permettre d'obtenir la réaffectation.

B- LA PROCEDURE DE REGULARISATION
On ne parle pas de mutation de l'acte administratif
portant attribution d'un terrain du domaine
national au profit de l'acquéreur des peines et
soins mais plutôt de régularisation.
La mutation est le propre des immeubles
immatriculés. Alors que la régularisation est la
procédure par laquelle le nom de l'acquéreur des
peines et soins est porté en lieu et place de celui
du cédant sur le registre foncier.
Le cessionnaire, muni de l'acte de cession et de
l'original de l'acte administratif d'attribution établi
au nom du cédant, se rapproche de l'autorité qui a
délivré cet acte pour lui demander d'établir en son
nom un nouvel acte et de le porter sur le registre
foncier.
En lieu et place de l'attributaire originaire du
terrain ; à savoir le cédant des impenses, l'autorité
administrative inscrit sur le registre foncier le nom
du cessionnaire. Elle lui délivre aprés un nouvel
acte administratif portant attribution d'un terrain
du domaine national avec la mention «
régularisation ».

SECTION II- L'ACQUISITION PAR SUCCESSION

POUR CAUSE DE MORT

1§- LE DECES DU PROPRIETAIRE

Les héritiers deviennent propriétaires sans
inscription dès l'ouverture de la succession par la
mort du propriétaire inscrit. Ils sont cependant
tenus de se faire inscrire au registre foncier pour
pouvoir disposer des immeubles en question. Le
titre servant de fondement à l'inscription
déclarative est un certificat d'hérédité délivré par
le Tribunal Départemental.
2§ - LE LEGS
Le legs est une libéralité contenue dans un
testament. Il est non seulement un mode de
transfert de certains biens à titre particulier mais
aussi un mode de transfert d'une succession ou
d'une partie d'entre elle.
L'article762 du code de la famille distingue trois
catégories de legs : le legs universel, le legs à
titre universel et le legs à titre particulier.
Le legs est une libéralité octroyée par le défunt à
une personne qui n'est pas héritière. Les héritiers
sont ainsi obligés de transférer des biens
successoraux à des tiers. S'agissant d'immeubles,
le transfert au légataire s'opère par inscription au
registre foncier par la production d'une copie ou
un extrait conforme du testament ou d'un acte
authentique.
Cette dernière ne peut cependant avoir lieu
qu'après inscription, au préalable, des héritiers
eux-mêmes comme propriétaires.
L'article 55-III de la loi n°2011-07 du 30 Mars 2011
portant régime de la propriété foncière dispose
que « Les demandes d'inscription doivent être
accompagnées du dépôt, s'il s'agit de mutations
opérées après décès :
1) pour les successions ab-intestat :
a)d'une expédition de l'acte de décès ou du
jugement en tenant lieu ;
b)d'une expédition du jugement d'hérédité ;
c) d'une expédition ou brevet de l'intitulé
d'inventaire ou de l'acte de notoriété prévus à
l'article 49 lorsque le jugement d'hérédité ne
contient pas l'inventaire des biens du de cujus ;
d)de la copie du titre foncier de l'immeuble
concerné ;
e) s'il s'agit de la transmission des droits réels
grevant un immeuble, du certificat d'inscription
relatif à ces droits.
2) pour les successions testamentaires
indépendamment des pièces visées au 1) du
présent paragraphe :
a)d'une expédition du testament ;
b)d'une expédition des actes de consentement
par les héritiers réservataires ou les légataires
universels à la délivrance des legs ou du
jugement prononçant l'envoi en possession
desdits légataires.
3) Pour les successions appréhendées à titre
provisoire, indépendamment des pièces
énumérées au 1) du présent paragraphe, une
expédition du jugement d'envoi en possession
provisoire ou définitive des successeurs ou
héritiers.

SECTION III- L'ACQUISITION PAR DONATION

Aux termes de l'article 655 du code de la famille la

donation est « un contrat par lequel le donateur
transfert à titre gratuit, au donataire qui l'accepte,
la propriété ou l'usufruit d'un bien » Pour être
exécutée, la donation obéit à des conditions de
formation.

1§- LES CONDITIONS DE FORMATION DES

DONATIONS
Les donations obéissent à des conditions de forme
et de fond
A-LES CONDITIONS DE FORME
Elles tiennent à une certaine solennité assortie
d'exception.
1- La donation est un acte solennel
Elle exige un écrit et l'acceptation du donataire.
L'inobservation de ces formalités est sanctionnée.
La forme normale de la donation c'est l'acte
notarié. Celui-ci est exigé surtout pour les
donations d'immeubles ou de droits immobiliers. Il
assure la liberté d'expression du donateur et le
respect de l'irrévocabilité des donations.
Pour les donations mobilières l'intervention du
notaire n'est pas nécessaire.
Ce contrat peut être passé par acte sous seings
privés dûment enregistré selon l'article 677 du
code de la famille. La formalité de
l'enregistrement renforce donc le caractère
solennel de la donation.
La donation suppose l'acceptation du donataire.
Cette acceptation est nécessaire parce que la
donation peut comporter des charges ou des
conditions. Elle peut intervenir au moment de la
donation ou postérieurement et elle doit être
expresse selon l'article 678 du code de la famille.
La sanction du non-respect des formes légales de
la donation est la nullité de l'acte selon l'article
679 du code de la famille. Cette nullité peut être
invoquée par tout intéressé notamment par les
créanciers du donateur.
2- Les exceptions au principe de la solennité
Il existe des donations qui sont valables bien
qu'un acte notarié n'ait pas été dressé. Tel est le
cas du don manuel qui répond à une pratique
populaire bien enracinée. Les donations déguisées
et indirectes sont d'autres exceptions acceptées
en droit.
La donation déguisée. On parle de donation
déguisée lorsque les parties dissimulent un acte à
titre gratuit sous une apparence onéreuse. Elle a
l'apparence d'un contrat onéreux selon l'article
681 al I du code de la famille. Elle suppose deux
actes: l'un apparent, l'autre caché constituant
l'acte véritable de nature gratuite. Par exemple
une vente est conclue avec stipulation d'un prix
normal mais il est convenu entre les parties que
son paiement ne sera pas exigé. Pour cette forme
de donation, les parties ayant bien réfléchi sur
l'acte à conclure, n'ont pas besoin d'être protégés
par une solennité. Le déguisement joue le rôle de
formalisme.
La donation indirecte est celle qui résulte d'un
acte qui, par sa nature, ne comporte pas
nécessairement une libéralité. Par exemple une
remise de dette. C'est le cas aussi d'une vente
dans laquelle le prix est réellement payé mais a
été fixée à une somme inférieure à la valeur
normale de la chose vendue. La différence entre le
prix fixé et payé et la valeur réelle de la chose,
constitue une donation indirecte, tout au moins, si
l'intention libérale du vendeur est prouvee.
Pour que la donation indirecte soit valable il faut
qu'elle remplisse les conditions de validité de
l'acte qui lui sert de support. La donation indirecte
est donc dispensée de la solennité.
Le don manuel se définit selon l'article 685 du
code de la famille comme « la donation d'un
meuble corporel réalisée par simple tradition.. »,
C'est-à-dire une donation de la main à la main d'un
meuble corporel.
Aucune solennité n'est exigée pour le don manuel
d'abord parce qu'il porte sur des objets de peu de
valeur, ensuite la remise de la chose vaut
formalité et assure le respect de la règle de
l'irrévocabilité des donations. Le cadeau entre
fiancés constitue un exemple de don manuel
 B- LES CONDITIONS DE FOND
La donation étant un contrat, elle obéit aux règles
fixées par le code des obligations en matière de
contrat. Etant aussi un acte gratuit, elle est
soumise aux conditions de fond communes à
toutes les libéralités. Enfin il existe une règle de
fond propre à la donation :
c'est l'irrévocabilité volontaire des donations.
Aux termes de l'article 697 du code de la famille «
la donation est un contrat irrévocable dans les
conditions prévues aux articles suivants ».
Cela signifie que non seulement, comme dans tout
contrat, la donation est irrévocable
unilatéralement par le donateur, mais aussi et
surtout ce dernier ne peut pas se réserver, même
avec l'accord du donataire, la possibilité de
révoquer la donation pour reprendre ce qu'il avait
donné.
Cette irrévocabilité concerne toutes les donations
déguisées ou indirectes et les dons manuels.
Seules y échappent les donations entre époux qui
sont toujours révocables selon l'article 823 du
code de la famille.
2&- L'EXECUTION DES DONATIONS
Elle porte sur le transfert d'un droit, sur les
obligations du donateur et du donataire et sur la
révocation des donations.
A-LE TRANSERT D'UN DROIT
Selon l'article 711 du code de la famille, le contrat
de donation est un contrat translatif de droit d'un
patrimoine dans un autre et générateur
d'obligations pour le donateur et le donataire.
Si le droit transféré est une créance, l'acte
s'analyse en une cession de créance à titre
gratuit.
Si le droit transféré est un droit réel, le donataire
ne devient propriétaire que du jour où il a
expressément accepté la donation.
A l'égard des tiers le transfert de droit n'est
opposable que si les formalités de publicité
imposées par la loi ont été satisfaites. Cela vise la
formalité d'inscription au livre foncier pour les
immeubles immatriculés comme il ressort de la loi
n°2011-07 du 30 Mars 2011 portant régime de la
propriété foncière au Sénégal.
B-LES OBLIGATIONS DU DONATEUR ET DU
DONATAIRE
Le contrat de donation étant un contrat unilatéral,
il ne fait naître des obligations qu'à l'encontre du
seul donateur. Pourtant une obligation peut peser
sur le donataire.
Le donateur doit livrer la chose donnée. Il doit
s'abstenir de tout acte susceptible de troubler la
jouissance du donataire. En revanche, le donateur
n'est tenu à aucune garantie contre l'éviction ou
contre les vices cachés, du fait que l'acte est à
titre gratuit.
Le donataire doit exécuter les charges si elles ont
été prévues sous peine de révocation de la
donation selon l'article 714du code de la famille. Il
doit s'abstenir de tout acte constitutif
d'ingratitude à l'égard du donateur selon l'article
715 du code précité.
3§- LA REVOCATION DES DONATIONS
Les rédacteurs du code de la famille n'ont pas
présenté la révocation des donations comme une
exception au principe de l'irrévocabilité des
donations.
En effet, les causes de révocation des donations
ne dépendent pas de la volonté du donateur mais
plutôt d'événements provenant soit d'un fait
juridique, soit d'une attitude du donataire.
A- la révocation provoquée par un fait juridique
Ce fait juridique c'est soit le divorce, soit la
survenance d'enfant.
Le divorce ou la séparation de corps est une
cause de révocation des donations aux termes de
l'article 177 du code de la famille. Le divorce
prononcé aux torts exclusifs de l'un des époux,
entraîne pour ce dernier « la perte de tous les
avantages que l'autre époux lui avait faits, soit à
l'occasion de son mariage, soit depuis sa
célébration ». Cette révocation est une sanction
contre l'époux coupable. La notion d'avantage est
suffisamment large pour recouvrir les donations
consenties à l'occasion de ce mariage ou de sa
célébration.
La survenance d'enfant est une cause de
révocation de la donation.
Cette révocation suppose une donation faite par
une personne qui était sans descendance au
moment de l'acte et de la survenance d'un enfant
à ce donateur.
L'article 710 du code de la famille vise toutes les
donations quelle que soit leur forme.
B- La révocation provoquée par l'attitude du
donataire
Cette révocation intervient soit pour inexécution
des charges soit par ingratitude du donataire.
Nous avons défini la notion de charges dans le
cadre des libéralités et nous avons retenu qu'elles
constituent une obligation que le donataire est
tenu d'exécuter. Son inexécution entraîne la
révocation de la donation.
La révocation pour ingratitude est une peine
privée infligée au donataire parce qu'il ne s'est
pas montré reconnaissant envers le donateur. Elle
doit être demandée par le donateur et prononcée
par le juge. Selon l'article 709 du code de la
famille, la révocation n'a pas d'effet rétroactif à
l'égard des tiers et ne joue que pour les parties.
L'article 55-1 de la loi n°2011-07 du 30 Mars 2011
portant régime de la propriété foncière au
Sénégal dispose que « Les demandes d'inscription
doivent être accompagnées du dépôt s'il s'agit de
mutations contractuelles et de conventions en
général :
1. d'une expédition ou du brevet pour les actes
publics, de l'original pour les actes visés à
l'article 47 alinéa 2 ;
2. de la copie du titre foncier de l'immeuble ;
3. spécialement, s'il s'agit de la modification
ou de l'extinction d'un droit réel grevant
l'immeuble, du certificat d'inscription relatif à
ce droit ».
SECTION IV- L'ACQUISITION DECOULANT DU
REGIME
MATRIMONIAL

Le régime matrimonial est l'ensemble des règles

ayant trait aux rapports pécuniaires des époux, à
la fois entre eux et à l'égard des tiers.
Aux termes de l'article 368 alinéa 1 du code de la
famille « le régime matrimonial règle les effets
patrimoniaux du mariage dans les rapports des
époux entre eux et à l'égard des tiers »
Cette branche du droit détermine entre-autre le
sort des biens des époux à la dissolution du
régime matrimonial.
Le siège de la matière se trouve dans les articles
368 à 395 du code e la famille et certaines
dispositions du code de procédure civile
sénégalais.
Les rédacteurs du code de la famille ont laissé
aux futurs époux une part de liberté; ils peuvent
choisir un régime matrimonial adapté à leurs
besoins. Ce choix s'exerce sous la forme d'une
option au moment du mariage.
Trois régimes sont à la disposition des époux :
 le régime légal appelé encore le régime de la

séparation des biens ;

 le régime dotal ;

 le régime communautaire de participation aux

meubles et acquêts ;
La dissolution revêt une importance considérable
dans le régime communautaire de participation
aux meubles et acquêts, quelle qu'en soit la
cause.
I§ - LES CAUSES DE DISSOLUTION
Les causes de dissolutions sont soit de droit
commun soit exceptionnelles.
S'agissant des causes de droit commun l'article
393 alinéa 1 retient le décès, le divorce et la
séparation de corps.
La cause exceptionnelle résulte de la séparation
de biens judiciaire.

2 -LES EFFETS DE LA DISSOLUTION: LIQUIDATION

DU REGIME
Les patrimoines personnels des époux vont
éclater chacun en deux masses de biens : les
biens propres qui seront exclus de la liquidation et
les biens communs qui seront inclus dans la
liquidation.
Les biens communs, qui seront inclus dans la
liquidation sont tous ceux qui n'entrent pas dans
l'une des catégories de l'article 393 al 2 du code
de la famille. Ces biens communs sont tous les
meubles quelle que soit leur date d'acquisitions,
tous les acquêts c'est-à-dire les biens acquis par
les époux pendant le mariage. Entrent dans cette
catégorie les biens réservés de la femme.
Ces biens seront partagés par moitié entre les
époux ou leurs ayants causes.
La mutation à la propriété foncière, découlant de
l'adoption ou de la dissolution du régime
matrimonial, ont lieu dès la signature du contrat
ou dès la dissolution.
L'article 55-1 de la loi n°2011-07 du 30 Mars 2011
portant régime de la propriété foncière au
Sénégal dispose que « Les demandes d'inscription
doivent être accompagnées du dépôt s'il s'agit de
mutations contractuelles et de conventions en
général :
1. d'une expédition ou du brevet pour les actes
publics, de l'original pour les actes visés à
l'article 47 alinéa 2 ;
2. de la copie du titre foncier de l'immeuble ;
3. spécialement, s'il s'agit de la modification
ou de l'extinction d'un droit réel grevant
l'immeuble, du certificat d'inscription relatif à
ce droit ».

SECTION V- L'ACQUISITION DECOULANT DE

L'EXPROPRIATION

L'expropriation se définit comme le transfert forcé

de tout ou d'une partie d'un bien immobilier au
nom de l'utilité publique. Celle-ci sous-tend des
travaux d'intérêt général (infrastructures
routières, ferroviaire, aéroportuaire, maritime) ou
l'érection de bâtiments étatiques (institutions,
agences) dans des zones géographiques précises
pour un bon fonctionnement du service public.
L'expropriation pourrait être également justifiée
pour des raisons de sécurité intérieure et de
défense du territoire.
Aux termes de l'article 1 de la loi n°76-67 du 2
Juillet 1976 « l'expropriation pour cause d'utilité
publique est la procédure par laquelle l'Etat peut
dans un but d'utilité publique et sous réserve
d'une "juste et préalable" indemnité contraindre
toute personne à lui céder la propriété d'un
immeuble ou d'un droit réel immobilier »
1§- L'AUTEUR DU PROJET D'EXPROPRIATION
Le projet d'expropriation peut relever de l'initiative
d'une entreprise (personne privée) ou d'une
personne publique (Etat ou collectivité
territoriale).
La notion d'utilité publique est très importante et
impose que la personne qui lance la procédure
d'expropriation informe les tiers de celle-ci. A
défaut de cette communication, la projet
d'expropriation ne saurait être viable.
2§- LA PERSONNE POUVANT ETRE EXPROPRIEE
Selon la loi, toute personne titulaire d'un droit de
propriété ou d'un droit de jouissance peut faire
l'objet d'une procédure d'expropriation. Le projet
peut ainsi concerner un propriétaire foncier, un
locataire ou encore un usufruitier.
3§- LA NOTION D'UTILITE PUBLIQUE
L'expropriation administrative ne peut être légale
que si elle est effectuée pour des raisons d'utilité
publique. La définition est assez vague, le juge
administratif ayant un large pouvoir d'appréciation
qui lui permet d'en déterminer les contours. La
notion d'utilité publique laisse un champ vaste à
l'administration depuis la loi de 2001 donnant une
définition plus que vague du sujet.
La notion était auparavant beaucoup plus
restrictive puisqu'il s'agissait de la notion de
nécessité publique.
Le juge administratif exerce un contrôle de
proportionnalité depuis l'arrêt d'assemblée du
Conseil d'État du 28 mai 1971 dit Ville Nouvelle
Est
Dans le cadre de l'expropriation pour cause
d'utilité publique, le juge applique le principe dit
du bilan « coûts avantages ». Les inconvénients
nés de l'expropriation ne doivent pas être
excessifs par rapport aux avantages.
4§- LES PRINCIPES REGISSANT L'INDEMNISATION
La constitution sénégalaise et la loi n°76-47 du 02
juillet relatives à l'expropriation pour cause
d'utilité publique et aux opérations d'utilité
publique posent un principe fondamental qui ne
saurait être occulté en matière d'expropriation.
En effet, la loi prévoit une juste et préalable
indemnité à chaque fois qu'une expropriation
s'avère nécessaire à l'encontre d'une personne. Il
arrive que l'Etat ait une certaine urgence dans la
réalisation d'un projet. Auquel cas, la Commission
de Contrôle des Opérations Domaniales (CCOD),
déclare l'opération projetée d'utilité publique et
urgente.
Dans ce cas de figure, la détermination de
l'indemnisation éventuelle d'expropriation est
arrêtée par la CCOD. Le juge d'expropriation serait
le recours ultime pour négocier sur le montant de
l'indemnisation en cas de désaccord 5§- LES
TITRES DE PROPRIETES AFFECTES PAR
L'EXPROPRIATION
Les terrains domaniaux et les titres fonciers
peuvent être affectés sauf qu'il faudrait faire une
dissociation. Le titre foncier est une propriété
exclusive contrairement aux terrains domaniaux
où l'Etat est propriétaire du tréfoncier qu'il met à
disposition d'un particulier (droit au bail).
De ce point de vue, l'indemnisation diffère : le
propriétaire du titre foncier reçoit naturellement
un désintéressement plus qualifiant que le
titulaire d'un droit d'occupation en vue d'un titre
administratif qui ne sera indemnisé que par
rapport aux impenses réalisées sur le bien
appartenant à l'Etat.
L'expropriant acquiert la propriété immobilière dès
que l'expropriation est parfaite.

CHAPITRE III
LA MUTATION DE L'IMMEUBLE
AU NOM DE L'ACQUEREUR

SECTION 1- CONCEPT DE MUTATION ET SES

EFFETS

1§- CONCEPT DE MUTATION

En droit, la mutation d'un bien immeuble est son
changement de propriétaire, soit par vente, soit
par héritage, soit par don, ou autre.
La Mutation d'un bien immobilier est une
procédure qui permet de réaliser le changement
de propriétaire (Transfert de la propriété). Ce
changement peut être à titre gratuit ou à titre
onéreux. La procédure de mutation aboutit à la
délivrance du Certificat de Mutation de la
Propriété Foncière.
Il existe deux types de mutations la mutation
entre vif (vente, donation, échange d'immeubles)
et la mutation par décès.
Pour réaliser une mutation immobilière, il faut :
Un bien immobilier immatriculé sans litige
foncier ;
Un propriétaire du bien immobilier disposant d'un
titre de propriété ;
Un acquéreur.
L'immatriculation de la propriété foncière
considérée comme l'immeuble par excellence, est
obligatoire pour la validité des conventions.
Aux termes des dispositions de l'article 380 du
COCC: « à peine de nullité absolue du contrat,
l'immatriculation de tout immeuble est obligatoire
pour la validité des conventions constituant ou
transférant un des droits protégés par le régime
de l'immatriculation foncière ».
L'immatriculation est l'action par laquelle un
immeuble est inscrit sur un registre par un numéro
d'identification complétée par des mentions
faisant état des caractéristiques de l'immeuble
immatriculé. En immatriculant un immeuble, il
s'agit non plus de transcrire des actes mais
d'inscrire des droits.
28- EFFETS DE LA MUTATION
L'immatriculation a pour effet d'apporter une
totale sécurité des transactions, car à la suite
d'une longue procédure, il établit sur l'immeuble
un droit définitif et inattaquable selon l'article 381
du COCC qui dispose que :
« L'acquisition du droit réel résulte de la mention
au titre foncier du nom du nouveau titulaire du
droit. Celui-ci acquiert de ce fait sur l'immeuble un
droit définitif et inattaquable dont l'étendue est
déterminée juridiquement et matériellement par
les énonciations du titre foncier ».
Abondant dans ce sens, l'article 42 de la loi
n°2011-07 du 30 Mars 2011 portant régime de la
propriété foncière au Sénégal dispose que : « Le
titre foncier est définitif et inattaquable, il
constitue le point de départ unique de tous les
droits réels existant sur l'immeuble au moment de
l'immatriculation ».

SECTION II- LA PROCEDURE DE MUTATION DE

L'IMMEUBLE
Dans cette section nous allons rappeler el
commenter quelques dispositions des articles de
la loi n°201 1-07 du 30 Mars 2011 portant régime
de la propriété foncière au Sénégal relatives à la
procédure de mutation de l'immeuble au nom de
l'acquéreur ;
Article 46 - La publication aux livres fonciers des
droits réels constitués sur les immeubles
postérieurement à leur immatriculation, prévue à
l'article 2 et exigée par l'article 20 pour
l'inscription.
l'existence et la validité des dits droits à l'égard
des tiers, est assurée par la formalité de
La demande d'inscription tend à faire inscrire un
droit réel sur le titre foncier au moment de sa
création.
Article 47 - Tous faits, conventions ou sentences,
ayant pour objet de constituer, transmettre,
déclarer, modifier ou éteindre un droit réel
immobilier, d'en changer le titulaire ou les
conditions d'existence, tous baux d'immeubles
excédant trois années, toute quittance ou cession
d'une somme équivalente à plus d'une année de
loyer ou fermages non échus doivent, en vue de
l'inscription, être constatés par acte authentique
sauf dérogations législatives.
Article 51 - Toute personne peut, en produisant les
pièces dont le dépôt est prescrit par l'article 55,
requérir du Conservateur l'inscription, la radiation,
la réduction ou la rectification de l'inscription d'un
droit réel immobilier.
Article 55 - Les demandes d'inscription doivent
être accompagnées du dépôt :
I- S'il s'agit de mutations contractuelles et de
conventions en général :
1)d'une expédition ou du brevet pour les actes
publics, de l'original pour les actes visés à
l'article 47 alinéa 2 ;
2)de la copie du titre foncier de l'immeuble ;
3)spécialement, s'il s'agit de la modification ou
de l'extinction d'un droit réel grevant
l'immeuble, du certificat d'inscription relatif à
ce droit.
II- S'il s'agit de l'hypothèque forcée de l'Etat et des
autres personnes publiques :
 1. d'une copie certifiée conforme par le
Ministre chargé des Finances de l'acte portant
nomination du comptable ou de tous autres
actes soumis à la publicité ;
2. de la copie du titre exécutoire.
II|- S'il s'agit de mutations opérées après décès :
1) pour les successions ab-intestat :
a) d'une expédition de l'acte de décès ou du
jugement en tenant lieu ;
b) d'une expédition du jugement d'hérédité ;
c) d'une expédition ou brevet de l'intitulé
d'inventaire ou de l'acte de notoriété prévus à
l'article 49 lorsque le jugement d'hérédité ne
contient pas l'inventaire des biens du de cujus ;
d) de la copie du titre foncier de l'immeuble
concerné ;
e) s'il s'agit de la transmission des droits réels
grevant un immeuble, du certificat d'inscription
relatif à ces droits.
2) pour les successions testamentaires :
Indépendamment des pièces visées au 1) du
présent paragraphe :
a) d'une expédition du testament ;
b) d'une expédition des actes de consentement
par les héritiers réservataires ou les légataires
universels à la délivrance des legs ou du jugement
prononçant l'envoi en possession desdits
légataires.
3) Pour les successions appréhendées à titre
provisoire :
Indépendamment des pièces énumérées au 1) du
présent paragraphe :
d'une expédition du jugement d'envoi en
possession provisoire ou définitive des
successeurs ou héritiers.
IV- S'il s'agit des décisions judiciaires conférant
l'hypothèque forcée ou prononçant la nullité ou la
résolution d'un droit réel ou d'un titre de même
ordre ou nature :
1. des originaux, copies ou expéditions des
actes judiciaires ou extrajudiciaires soumis à
la publicité ;
2. de la copie du titre foncier et du certificat
d'inscription qui se trouveraient en la
possession du titulaire du droit à inscrire.
Toute demande d'inscription doit contenir une
élection de domicile dans le ressort judiciaire où
se trouve situé l'immeuble, domicile auquel
pourront être valablement effectués, par la suite,
toutes notifications, significations et tous actes
de procédure divers nécessités par l'application
des dispositions de la présente loi.
Les frais de toutes inscriptions sont acquittés par
les requérants, sauf règlement ultérieur entre les
parties.
Article 56 - Le Conservateur remet au déposant,
s'il le demande, une reconnaissance contenant le
détail des pièces déposées et relatant la date du
dépôt.
Cette reconnaissance est restituée lors de la
remise des copies de titres et certificats
d'inscription, ou lors de la remise des pièces, dans
les cas spécifiés aux articles 62 et 68.
Article 57 - Avant de déférer à la demande
d'inscription, le conservateur procède à la
vérification des pièces déposées, et s'assure :
1. de l'identité des parties ;
2. de leur capacité ;
3. de l'inscription au titre foncier du droit du
disposant ;
4. de la disponibilité de l'immeuble ;
5. de la régularité de l'acte au point de vue de
sa forme extérieure.
Article 58 - L'identité des parties est garantie par
l'intervention du magistrat ou de l'officier
ministériel ou public rédacteur.
La capacité des parties est établie :
1. par les déclarations à insérer dans les
actes, en exécution des articles 48 et 49 ;
2. par la production des justifications relatives
aux autorisations légales nécessaires dans
certains cas déterminés.
Article 59 - l'inscription au titre foncier du droit du
disposant ne doit être infirmée par aucune
inscription ultérieure alors même que cette
dernière ne figurerait pas encore sur la copie du
titre.

Article 60 immeuble est tenu pour disponible s'il

n'existe aucune mention inscrite dans le cadre
spécial du titre foncier affecté aux charges de
existe aucune mention inscrite dans
précédemment inscrites ont été radiées.
Article 61- La régularité des actes consiste dans
l'observation rigoureuse, en ce qui concerne leur
forme extérieure, des dispositions légales et
réglementaires en vigueur à l'exclusion de celles
qui se rapportent à la valeur intrinsèque de la
convention.
Article 62 - Si la vérification révèle l'absence ou
l'insuffisance de l'un de ces éléments essentiels
pour la validité de l'inscription, le conservateur
refuse la formalité et restitue au requérant les
pièces déposées, revêtues d'un visa en y joignant
une déclaration écrite, dont il conserve minute et
par laquelle il fait connaître les causes de son
refus.
Article 63- L'inscription aux livres fonciers des
faits ou conventions ayant pour objet la
constitution, la transmission, la modification ou
l'extinction des droits réels comporte :
1. La constatation au registre ad hoc du dépôt
effectué par le requérant à l'inscription;
2. La rédaction de bordereaux analytiques
rappelant, outre les dispositions inhérentes à la
nature du contrat déposé, toutes autres
dispositions accessoires soumises à la
publicité ;
3. a) S'il s'agit d'un acte constitutif d'une
charge ou d'un droit réel ou transmissif de
propriété, la mention sommaire, à la suite du
titre foncier, de la charge ou du droit constitué
ou des mutations opérées.
b) S'il s'agit d'un acte extinctif d'une charge ou
d'un droit réel publié, la radiation de la mention
précédemment inscrite sur le titre foncier.
 1. La reproduction des mêmes mentions ou
radiations sur la copie du titre foncier et
l'annexion à celle-ci d'un duplicata du
bordereau analytique correspondant ;
2. L'établissement d'un certificat d'inscription
au nom du titulaire du nouveau droit ou
l'annulation du certificat d'inscription
précédemment établie au nom du titulaire du
droit éteint.
Article 64 - L'inscription aux livres fonciers des
faits ou conventions ayant simplement pour objet
de changer le titulaire ou de modifier les
conditions d'existence d'un droit réel, sans
aggraver ni atténuer la charge qui en résulte pour
l'immeuble, est faite dans la même forme ; mais la
mention sommaire prévue aux numéros 3° et 4° de
l'article 63, au lieu de figurer au titre foncier et sur
la copie de ce titre, est reportée, en forme
d'annotation marginale, sur les bordereaux
analytiques se rapportant à l'inscription initiale du
droit modifié et sur le certificat d'inscription
correspondant.
Article 65 - L'inscription de l'hypothèque conférée
sur un droit réel préexistant est faite également
dans la forme prévue à l'article 63 et sur le titre du
fonds démembré; mais d'une part, un duplicata
supplémentaire du bordereau analytique est
annexé au certificat d'inscription détenu par le
titulaire du droit réel grevé; d'autre part, la
mention sommaire au feuillet foncier est
accompagnée d'une référence à la mention
antérieure qui constate le démembrement ; enfin,
la même mention sommaire est reproduite en
forme d'annotation marginale, tant sur le certificat
d'inscription déjà visé que les duplicata du
bordereau analytique de l'acte qui opère le
démembrement.
Article 66 - Lorsque les copies de titres fonciers et
certificats d'inscription ne sont pas représentés
par le requérant à l'inscription, si la formalité est
destinée à constater un fait ou une convention qui
suppose le consentement des porteurs, le
conservateur refuse d'y procéder.
Dans tous les autres cas et après vérification, il
reçoit le dépôt, fait l'inscription sur le titre
et
foncier, la notifie aux détenteurs des copies ou
certificats, avec sommation d'avoir à représenter
lesdites pièces dans la huitaine et, jusqu'à ce que
la concordance entre le titre et les copies et
certificats ait été rétablie, il refuse toute nouvelle
inscription, prise de leur consentement. La
notification est faite dans les formes prévues par
décret.
Article 67 - Lorsque les faits ou conventions
susceptibles d'être publiés se produisent ou sont
conclus au cours de la procédure
d'immatriculation l'inscription n'en peut être
opérée qu'après l'établissement du titre foncier.
Toutefois, il est loisible au bénéficiaire du droit à
s'inscrire, pour prendre rang et rendre ledit droit
opposable aux tiers, d'effectuer sans attendre
l'achèvement de la procédure, le dépôt à la
conservation des pièces prescrites ; ce dépôt est
mentionné au registre des oppositions des actes à
inscrire, au jour de l'immatriculation, reporté, avec
rappel de sa date, au registre des dépôts au rang
qui lui est assigné par le premier enregistrement.
La validité de ces inscriptions reste soumise aux
règles qui régissent le droit commun auquel
l'immeuble n'échappe qu'au jour de
l'immatriculation.
Article 68 - Les copies de titres fonciers et
certificats d'inscription sont seuls restitués aux
parties, les pièces produites restent déposées aux
archives de la conservation et le conservateur
peut, à toute époque, en délivrer aux intéressés
des copies, reproductions certifiées conformes
par lui faisant foi de leur contenu.
Article 69 - Si l'inscription d'une hypothèque
forcée est subordonnée à une décision de justice,
il peut être pris en cas d'urgence et en vertu d'une
ordonnance du Président du Tribunal régional une
inscription conservatoire, laquelle n'a d'effet que
jusqu'au jugement définitif; si ce jugement
maintient tout ou partie de l'inscription ce qui a
été maintenu prend rang à la date de l'inscription
conservatoire.
Article 70 - Si l'inscription d'une hypothèque
garantissant un prêt à court terme est différé, par
application de l'article 130 de l'acte uniforme
portant organisation des sûretés de l'OHADA,
l'acte constitutif de cette hypothèque n'en doit
pas moins être rédigé dans les formes ordinaires
et un original ou une expédition, suivant le cas, en
est remis, avec la copie du titre foncier, au
créancier hypothécaire; celui-ci effectue le dépôt
à la conservation, en faisant défense, par écrit au
conservateur de déférer à aucune réquisition
d'instruction au préjudice de son droit dans un
délai qui ne peut être supérieur à quatre-vingt-dix
jours.
Ce dépôt, valable pour ledit délai comme
opposition, est inscrit à sa date au registre des
dépôts, et mention provisoire en est faite sur le
titre foncier, dans le cadre réservé à cet effet.
Exceptionnellement, cette mention n'est pas
reproduite sur la copie du titre.
Si, dans le cours du délai de validité de
l'opposition, une nouvelle inscription vient à être
requise, le conservateur procède préalablement à
l'inscription de l'hypothèque différé qui prend rang
du jour du dépôt pour opposition.
Dans le cas contraire, à l'expiration du délai de
quatre-vingt-dix jours, le créancier est tenu de
retirer les pièces ou de requérir l'inscription
régulière de son droit, qui a cessé d'être garanti
par le dépôt pour opposition.

 article 71 • Les personnes dont les droits

auraient été lésés par une inscription peuvent
en demander la modification ou
l'amnulation ;sauf dans
le cas où elles sont la conséquence d'une réserve
mentionnée au titre foncier, ne peuvent préjudicier
aux tiers de bonne foi.
Toutefois, l'héritier revendiquant, dans les six
mois qui suivent l'ouverture de la succession, tout
ou partie de l'hérédité, peut demander en même
temps que l'annulation de l'inscription prise à son
préjudice, celle des droits constitués dans
l'intervalle au profit des tiers par l'héritier
apparent.
Article 72 - Toute demande tendant à obtenir la
modification ou l'annulation d'une inscription peut
faire l'objet d'une mention sommaire préventive,
dite pré notation sur le titre foncier, avant d'être
portée devant le tribunal régional. Cette pré
notation doit être autorisée par ordonnance du
Président du Tribunal, rendue sur requête, à
charge de lui en référer. La pré notation faite, la
validité des inscriptions ultérieures est
subordonnée à la décision judiciaire.
A défaut de pré notation, le jugement n'a d'effet à
l'égard des tiers que du jour où il est inscrit.