Ohadata D-21-08

LE BAIL PROFESSIONNEL EN DROIT OHADA : UN

RÉGIME DE PROTECTION À SENS UNIQUE ?

Par

Luther YUMBA MPOMBO

Doctorant en Droit de l’Université de Lubumbashi
Email : [email protected]
 TABLE DES MATIERES

INTRODUCTION .................................................................................................................... 3
I. LE BAIL PROFESSIONNEL ............................................................................................. 5
I.1.NOTION .......................................................................................................................... 5
I.2. BAIL A USAGE PROFESSIONNEL AVANT LE DROIT OHADA....................... 5
I.3. LE BAIL PROFESSIONNEL SOUS LE DROIT OHADA....................................... 6
I.3.1. CARACTERISTIQUES DU BAIL A USAGE PROFESSIONNEL .................. 6
II. PARTICULARITES DU CONTRAT DE BAIL A USAGE PROFESSIONNEL ........ 7
II.1. CONCLUSION DU CONTRAT ................................................................................. 7
II.1.1. La forme du contrat de bail.................................................................................. 7
II.1.2. Durée du bail ......................................................................................................... 7
II.2. LES PARTIES AU CONTRAT ET LEURS OBLIGATIONS ................................ 8
II.2.1. Le bailleur et ses obligations ................................................................................ 8
II.2.2. Le preneur et ses obligations ................................................................................ 8
III. LE RENOUVELLEMENT DU BAIL ............................................................................. 9
III.1. LES CONDITIONS DU DROIT AU RENOUVELLEMENT ............................. 11
III.2. LES EFFETS DU DROIT AU RENOUVELLEMENT ........................................ 12
III.2.1. Le bail est renouvelé .......................................................................................... 12
III.2.2. Le bail n’est pas renouvelé ................................................................................ 12
CONCLUSION ....................................................................................................................... 15

2
INTRODUCTION

L’exercice de toute activité professionnelle, voire commerciale nécessite la location d’un

immeuble ou d’un local afin d’assurer sa visibilité.

Lorsque les baux d’immeubles à usage professionnel ou commercial n’étaient soumis qu’au
droit commun, les locataires professionnels ou commerçant ne bénéficiaient d’aucune
protection, en l’occurrence le droit au renouvellement du bail et pouvaient être évincé à l’issue
du contrat.

Eu égard à cet état des choses, le législateur OHADA, organise dans l’acte uniforme relatif au
Droit commercial général un régime juridique visant à protéger le fonds de commerce.

Ainsi, les baux professionnels « commerciaux » représentent un élément capital de la valeur du

fonds de commerce. Dans certains cas, l’emplacement est considéré comme étant l’élément
fondamental.

Le bail à usage professionnel qui, se substituant au bail commercial, organise une protection
spécifique de tout professionnel exerçant son activité dans un local dont il n’est pas
propriétaire ; raison pour laquelle, le bail à usage professionnel est un gage de protection du
fonds de commerce et des preneurs professionnels dans la mesure où, il vise en premier lieu la
protection du preneur commerçant ou professionnel en lui octroyant un droit au renouvellement.

Pour ce qui est du droit au renouvellement du bail, dont est titulaire le preneur, droit qui a pour
objet d’assurer la stabilité du fonds de commerce et le développement de l’activité économique.

Son titulaire bénéficie d’un véritable droit au maintien dans les locaux qu’il utilise à des fins
professionnelles ; tout se passe comme si le bail était illimité, d’où on assiste à une véritable
transformation de la nature du droit du preneur : son droit ne s’exerce plus seulement à
l’encontre du bailleur, mais directement sur les lieux loués.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur devra payer au locataire
évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée
suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de
déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un
fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est
moindre.

3
Souvent l’indemnité d’éviction se révèle d’un montant très élevé. C’est pourquoi le législateur
français a permis au bailleur d’exercer un droit de repentir, même dans l’hypothèse où il a refusé
le renouvellement sans proposer l’indemnité d’éviction (Article L.145-58 du code de commerce
français). Celui-ci peut exercer son droit de repentir plus tard 15 jours du jugement fixant
l’indemnité d’éviction en notifiant au locataire « preneur » son intention de renoncer à
l’éviction.

La présente étude est intitulée : Le bail professionnel en Droit OHADA : un régime de

protection à sens unique ? Raison pour laquelle, dans cette étude nous allons donner les
différents arguments qui nous poussent à considérer le bail à usage professionnel comme étant
un régime de protection à sens unique.

C’est ainsi que dans cette étude, nous nous posons l’unique question qui est celle de savoir :
quelles sont les innovations apportées par l’acte uniforme portant droit commercial général en
matière de bail professionnel ?

Dans le but de faciliter la compréhension aux lecteurs de cet article, nous le divisons en trois
points :

1. Le bail professionnel ;
2. Les particularités du contrat de bail à usage professionnel du Droit OHADA ;
3. Le renouvellement du bail.

4
I. LE BAIL PROFESSIONNEL

I.1.NOTION

Le bail professionnel est un contrat par lequel, une partie, le bailleur s’engage à assurer à l’autre
partie, le preneur, propriétaire d’un fonds de commerce, la jouissance des lieux moyennant un
loyer.1

Les baux commerciaux représentent un élément capital de la valeur du fonds de commerce. En

effet, l’immeuble ne fait partie du fonds de commerce, qui est un bien meuble incorporel
constitué par l’ensemble des biens mobiliers affectés à l’exercice des activités commerciales.

Le fonds de commerce est tourné tout entier vers la clientèle, attirée par la qualité des
marchandises ou des services, par le savoir-faire du commerçant ou encore par l’emplacement
du fonds2.

Le plus souvent, donc, les commerçants exploitent leur fonds de commerce en louant des
locaux, les murs dit-on souvent en pratique, dans lesquels celui-ci est installé. Mais ce mode
d’occupation pose la question de la stabilité de l’exploitation.

I.2. BAIL A USAGE PROFESSIONNEL AVANT LE DROIT OHADA

En République Démocratique du Congo, le contrat de louage, régi par les articles 373 à 416 du
décret du 30 juillet 1988 portant code civil congolais livre III. Ce contrat présentait un risque
pour le preneur professionnel ou commerçant. A l’expiration du contrat, le propriétaire ayant la
possibilité de ne pas renouveler le bail, il résultait un préjudice important pour le locataire
(preneur) s’il n’arrive pas à se réinstaller dans les lieux proches des anciens. L’entreprise a
besoin de pérennité pour fidéliser sa clientèle.

Les dispositions du code civil congolais livre III, renvoyaient aux usages du milieu, c’est ce qui
a donné lieu à une multiplicité des règlementations et pratiques au niveau de chaque province3.

Pour ce qui est de la ville province de Kinshasa, la réglementation applicable était l’arrêté
numéro SC/0118/BVG/MI.AFUH/PLS/2013 du 27/05/2013 portant réglementation des baux
dans la ville de Kinshasa. Il convient ainsi de rappeler l’arrêté ministériel numéro

1
Georges Decocq et Aurèlie Ballot-Léna, Droit commercial, 8ème éd., Dalloz, Paris, 2017, p.305
2
Idem, p.305
3
MULAMBA KATAMBA R.., Le bail à usage professionnel dans l’OHADA : un régime juridique spécifique
visant la protection du fonds de commerce et des preneurs professionnels, à lire sur www.juriafrique.com, consulté
le 10 juin 2020

5
004/CAB/MIN.URB-HAB/LSIL/2007 du 29 juin 2007 portant instauration d’un contrat de
location type en République Démocratique du Congo.

Il est important de souligner à ce niveau que, ces textes ne font référence au caractère
commercial de l’activité exploité dans les lieux loués qu’en ce qui concerne le congé de
résiliation. En sus, celui-ci est de trois mois pour le bail à usage résidentiel, il est de six mois
pour le bail à usage commercial et de douze mois lorsqu’il est à usage industriel.

Ce régime s’est avéré moins efficace pour la simple raison qu’elle n’offrait aucune sécurité au
preneur professionnel ou commerçant, lequel est exposé à tout moment aux risques de
résiliation du bail ; car le bailleur n’a que la simple obligation de donner un congé au preneur.
D’où l’instauration d’un véritable régime juridique de bail à usage professionnel capable de
protéger le fonds de commerce et le preneur professionnel est de mise.

I.3. LE BAIL PROFESSIONNEL SOUS LE DROIT OHADA

I.3.1. CARACTERISTIQUES DU BAIL A USAGE PROFESSIONNEL

Le bail à usage professionnel est régenté par l’acte uniforme relatif au droit commercial général
(AUDCG) révisé. Ce bail est applicable dans tous les pays de l’espace OHADA.

Lorsque les baux d’immeubles à usage commercial et professionnel n’étaient soumis qu’au
Droit commun, les locataires commerçants ou professionnels ne bénéficiaient d’aucune
protection particulière. Notamment, ils n’avaient pas droit au renouvellement de leur bail et
pouvaient être évincés à l’issue du contrat4.

Le statut des baux commerciaux ou professionnels octroie au locataire d’importantes facilités

lui permettant de faire évoluer l’exploitation de son fonds en modifiant les types d’activités5.

Se substituant au bail commercial, le législateur OHADA visait la protection du fonds de

commerce du preneur professionnel « commerçant ». Le bail professionnel quant à lui, élargit
son champ d’application à l’usage industriel, artisanal ou à autre usage professionnel (Article
101.1 AUDCG).

Le législateur OHADA consacre au profit du preneur le droit au renouvellement du bail, qu’il

soit à durée déterminée ou indéterminée. Le bailleur véreux s’expose ainsi au versement au
profit du preneur victime d’une rupture sans motif valable d’une indemnité d’éviction.

4
François Collart D. et Philippe DELEBECQUE, Contrats civils et commerciaux, 10ème éd., Dalloz, Paris, 2015,
p.349
5
Idem, p.354

6
Il y a lieu de constater que, le bail à usage professionnel consacre le droit au renouvellement,
qui est du reste d’ordre public, constitue un véritable régime juridique de protection du preneur
commerçant ou professionnel, car autrefois le bailleur pouvait résilier purement et simplement
le contrat sans avoir à justifier d’un quelconque motif.

Ainsi, nous trouvons que, le bail professionnel consacré par le législateur de l’OHADA présente
des caractéristiques protectrices en faveur du preneur, du fait que ce dernier vise en premier
lieu sa protection et celle du fonds de commerce en ce qui concerne le preneur professionnel
« commerçant ».

II. PARTICULARITES DU CONTRAT DE BAIL A USAGE PROFESSIONNEL

Nous examinons dans ce point la conclusion du contrat de bail à usage professionnel, les
obligations des parties au contrat de bail professionnel ainsi que les particularités de ce bail.

II.1. CONCLUSION DU CONTRAT

II.1.1. La forme du contrat de bail

Aux termes de l’article 103 de l’AUDCG ; est réputée bail professionnel, toute convention,
même non écrite, existant entre le propriétaire d'un immeuble ou d'une partie d'un immeuble et
toute personne physique ou morale, permettant à cette dernière, d'exploiter dans les lieux avec
l'accord du propriétaire, toute activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle.

Le contrat de bail à usage professionnel, même verbal est régi par les dispositions de l’acte
uniforme relatif au droit commercial général.

II.1.2. Durée du bail

Le législateur laisse une pleine liberté aux parties de fixer la durée qui peut être à durée
déterminée ou indéterminée.

Il sied toutefois de préciser que, s’agissant du bail professionnel, il est préférable d’opter pour
un contrat à durée indéterminée ; ce qui présente un avantage pour le preneur professionnel
dont le souci majeur est d’assurer la rentabilité de son investissement, laquelle ne peut être
possible que dans la durée.

Il y a lieu de souligner ici, la large ouverture du Droit OHADA au contrat de bail à durée
indéterminée lorsqu’il affirme à l’alinéa 2 de l’article 104 de l’AUDCG ; ce qui à défaut d’un
écrit constatant le bail, celui-ci est réputé conclu pour une durée indéterminée. Il en est de même
d’un bail dont le contrat reste muet sur la durée du bail.

7
Ainsi, cet état de choses, constitue un facteur de protection de l’investissement, qui est mis à
l’abri de tout désagrément dû au défaut de précision de la durée du bail.

II.2. LES PARTIES AU CONTRAT ET LEURS OBLIGATIONS

Le contrat de bail professionnel est une convention synallagmatique conclue entre un bailleur
et preneur professionnel.

II.2.1. Le bailleur et ses obligations

Les obligations du bailleur se résument principalement à l’obligation de la délivrance des

locaux loués et d’en assurer les réparations nécessaires.

a) La délivrance des locaux loués

Aux termes de l’article 105 de l’AUDCG, le bailleur est tenu de délivrer les locaux donnés en
bail en bon état. Il en découle que le bailleur a l’obligation de mettre en état les locaux avant
leur occupation par le preneur.

Le bailleur est présumé avoir rempli cette obligation lorsque le preneur a signé sans formuler
de réserve quant à l’état des locaux.

b) Les grosses réparations

Le bailleur a aussi l’obligation du maintien en bon état des locaux ; ainsi il est tenu de procéder
à ses frais, aux travaux des grosses réparations devenus nécessaires et urgents.

Sont qualifiés de grosses réparations en l’occurrence, celles des gros murs, des voutes, des
poutres, des toitures, des murs de soutènement, des murs de clôture, des fosses septiques.

Précisons que les grosses réparations s’opposent à celles dites d’entretien prévues à l’article
114 de l’AUDCG qui doivent être exécutées par le preneur.

II.2.2. Le preneur et ses obligations

a) Le paiement du loyer

Le preneur est tenu de payer un loyer en contrepartie de la jouissance des lieux loués aux termes
convenus entre les mains du bailleur ou de son représentant dûment mandaté.

b) Le maintien des locaux en bon état

Par application de l’article 113 AUDCG, le preneur est tenu d’exploiter les locaux donnés à
bail, en bon père de famille, et conformément à la destination prévue au bail, ou à défaut de
convention écrite, suivant celle présumée d’après les circonstances.

8
III. LE RENOUVELLEMENT DU BAIL

Dans le souci d’assurer la stabilité de l’activité du preneur dans les lieux pris en location à des
fins professionnelles, le législateur OHADA, a ajouté aux droits reconnus à ce dernier, le droit
au renouvellement de son bail.

Pour ce qui est du droit au renouvellement du bail, dont est titulaire le preneur, droit qui a pour
objet d’assurer la stabilité du fonds de commerce et le développement de l’activité économique.

Son titulaire bénéficie d’un véritable droit au maintien dans les locaux qu’il utilise à des fins
professionnelles ; « tout se passe comme si le bail était illimité6 », on assiste à « une véritable
transformation de la nature du droit du preneur : son droit ne s’exerce plus seulement à
l’encontre du bailleur, mais directement sur les lieux loués7 ».

Il y a lieu de constater que le droit au renouvellement qui est du reste d’ordre public, ce qui rend
inopérant toute stipulation contractuelle tendant à le restreindre. Le droit au renouvellement
constitue un véritable gage de protection du preneur.

Son titulaire bénéficie d’un véritable droit au maintien dans les locaux qu’il utilise à des fins

Professionnelles ; « tout se passe comme si le bail était illimité8 », on assiste à « une véritable

transformation de la nature du droit du preneur : son droit ne s’exerce plus seulement à

l’encontre du bailleur, mais directement sur les lieux loués9 ».

Au plan doctrinal, la Théorie de l’autonomie des volontés si chère aux révolutionnaires, s’en
trouve écornée, en ce sens que la seule manifestation de volonté des cocontractants n’est plus
souveraine, eu égard à l’intervention du législateur aux fins de rétablir un équilibre contractuel
au profit de la partie présumée la plus faible.

S’agissant des liens juridiques qui unissent le donneur à bail et le preneur, il a fallu, au cours
de l’histoire, articuler entre eux, deux droits antinomiques que sont d’une part ; le droit de
propriété reconnu au bailleur sur son immeuble par les textes constitutionnels et, d’autre part ;
un droit non moins fondamental dont est titulaire l’exploitant locataire : la liberté de commerce

6
Brigitte HESS-FALLON et Anne-Marie SIMON, Droit des affaires, 19èmeédition, Dalloz-Sirey, 2012, p.480
7
Philippe MALINVAUD et Dominique FENOUILLET, Droit des obligations, 12ème édition. LexisNexis,
2012, p.760
8
Brigitte HESS-FALLON et Anne-Marie SIMON, Op.cit., p.480
9
MALINVAUD, Philippe - FENOUILLET, Dominique. Droit des obligations, 12ème édition. LexisNexis, 2012.
p.760

9
et d’industrie qui se décline, dans le cas précis du bail commercial, en la faculté qui lui est
donnée de jouir d’une « propriété commerciale ».

Du côté du bailleur, le « droit de propriété » comme un droit réel « imprescriptible, inviolable

et sacré », est gravé dans le marbre de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26
août 1789 (DDHC, articles 2 et 17).

Pour ce qui est du droit au renouvellement du bail, dont est titulaire le preneur, droit qui a pour
objet d’assurer la stabilité du fonds de commerce et le développement de l’activité économique,
il est protégé par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des
droits de l’homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950, en ce qu’il constitue un
élément de la « propriété commerciale10 » du preneur.

C’est cette notion de « propriété commerciale », qui procède de la conclusion d’un bail
commercial entre deux ou plusieurs contractants, qu’il convient d’analyser en ce qu’elle confère
à une partie, exploitant un fonds dans les locaux loués, des prérogatives dérogeant, par leur
importance, au droit commun des contrats.

Pour autant, la qualification du contrat de bail commercial pose moins de difficultés que n’en
soulève la nature même des droits qui en résultent, notamment celui, consistant en la « vocation
du locataire à obtenir le renouvellement de son bail ».

De nombreuses discussions doctrinales sur la nature de ce droit furent l’objet de controverses ;

des auteurs considéraient que le preneur à bail était titulaire d’un droit réel puisque, selon eux,
le droit du locataire porterait directement sur la chose (jus in re) ; les locaux commerciaux.

Il a fallu que la Chambre des requêtes (Req. 6 mars 1861 ; DP 61. 1. 417, S. 61. 1. 713) en
1861, dans un célèbre arrêt admirable de style, tranche la question, par un attendu faisant date :

« Attendu que le bail n’opère aucun démembrement de la propriété, qui reste entière entre les
mains du bailleur, (…) le preneur n’a pas une possession qui lui soit propre et personnelle, (…)
Attendu que, sous l’empire de l’ancienne législation, le caractère purement personnel et
mobilier du droit que le bail confère au preneur n’a jamais été mis en question, ainsi que
l’atteste un de ses plus sûrs et de ses plus fidèles interprètes, et que, dans le silence qu’il a
gardé à cet égard, il est impossible d’admettre que le Code Napoléon, en reproduisant la
définition que Pothier donne du bail, ait entendu transformer la nature de ce contrat ».

10
Civ. 3ème, 18 mai 2005, pourvoi n° 04-11.349, Bull. civ. III, n° 109. P. 100

10
Pour autant, la législation luxuriante des cent dernières années a considérablement renforcé les
prérogatives des preneurs, en particulier lorsqu’ils exploitent un fonds dans le local objet du
contrat. A tel point qu’il n’est plus incohérent au plan juridique d’évoquer un « rapprochement »
du droit du preneur avec un droit réel.

En effet, même si au demeurant la nature de son droit reste « stricto sensu » un droit personnel
et mobilier en tant qu’il procède pour le locataire d’une créance d’obligations et d’un rapport
de droits entre deux personnes, dans certains de ses effets, toutefois, il confine au droit réel
comme portant quasiment sur une chose.

Son titulaire bénéficie d’un véritable droit au maintien dans les locaux qu’il utilise à des fins
professionnelles ; « tout se passe comme si le bail était illimité11 », on assiste à « une véritable
transformation de la nature du droit du preneur : son droit ne s’exerce plus seulement à
l’encontre du bailleur, mais directement sur les lieux loués ».

III.1. LES CONDITIONS DU DROIT AU RENOUVELLEMENT

A l’expiration du bail, le contrat n’est pas renouvelé automatiquement. Il appartient à l’une des
parties de prendre l’initiative de ce renouvellement. Si aucune de deux ne le fait, le bail se
poursuit par tacite reconduction (article 123 alinéa 3 AUDCG).

S’agissant de la demande de renouvellement, elle peut se faire à tout moment au cours de cette
prolongation.

Cette demande doit être envoyée par signification d’huissier de justice ou notification par tout
autre moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, au plus tard trois
avant la date d’expiration du bail dans le cas du bail à durée déterminée (article 124 alinéa 1
AUDCG).

Ainsi, le preneur qui n’a pas formulé sa demande dans le délai est déchu du droit au
renouvellement (article 124 alinéa 2 AUDCG).

Le bailleur qui n’a pas fait connaitre sa réponse à la demande de renouvellement au plus tard
un mois avant l’expiration du bail est réputé avoir accepté le principe du renouvellement de ce
bail (article 124 alinéa 3 AUDCG).

Dans le cas du bail à durée indéterminée, toute partie qui entend le résilier doit donner congé
par signification d’huissier de justice… six mois à l’avance (Article 125 alinéa1 AUDCG).

11
Brigitte HESS-FALLON et Anne-Marie SIMON, Op.cit., p.480

11
Le preneur bénéficiaire peut s’y opposer (article 125 alinéa 1)

Une des parties au contrat, le preneur professionnel jouissant des locaux pour son exploitation,
disposera d’un véritable droit au renouvellement du bail professionnel.

III.2. LES EFFETS DU DROIT AU RENOUVELLEMENT

Il faut envisager les effets en cas de renouvellement et en cas de non renouvellement du bail à
usage professionnel.

III.2.1. Le bail est renouvelé

Aucune forme n’est prévue pour l’acceptation, mais le bailleur qui entend augmenter le loyer
doit en faire la demande12.

Le bailleur qui désire obtenir une modification du prix de bail, doit dans la demande de
renouvellement, faire connaitre le loyer qu’il propose, faute de quoi, le nouveau prix ne sera dû
qu’à compter de la demande qui sera faite ultérieurement par acte d’huissier de justice, par lettre
recommandée avec demande d’avis de réception ou dans le mémoire qui marque le début de la
procédure (article L.145-11 du code de commerce français).

III.2.2. Le bail n’est pas renouvelé

Le bailleur peut donner congé. En effet, il dispose de deux prérogatives. Il peut refuser le
renouvellement et il dispose d’un droit de reprise des locaux. Ces prérogatives sont bien
distinctes. En effet, dans un cas, le renouvellement donne lieu au versement de l’indemnité et
dans l’autre aucune indemnité n’est dû13.

III.2.2.1. Le versement d’une indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction perçue par le locataire constitue pour lui la réparation d’un préjudice et
a de ce fait un caractère indemnitaire.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur devra payer au locataire
évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée
suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de
déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un

12
Guides de Gestion RF, Le bail Commercial, 5ème éd, groupe revue Fiduciaire, Paris, 2010, p.343
13
Georges Decocq et Aurèlie Ballot-Léna, Op.cit., p.324

12
fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est
moindre.

En pratique, le congé doit contenir le refus de renouvellement et l’offre de paiement d’une

indemnité à laquelle le bailleur est envers le premier. Le congé n’a pas à être motivé et demeure
valable, même s’il est erroné, dès lors qu’il s’accompagne d’une indemnité (civ. 3e, 8 févr.
2006, D.2006.653. obs. Y. Rouquet).

Cette indemnité se justifie, car le locataire est considéré comme évincé de la propriété
commerciale qui lui appartient. Mais elle rend le droit de refuser très théorique.

Lorsque le preneur réagit, il est procédé par voie d’expertise à l’indemnité. Dans cette
hypothèse, deux questions peuvent se poser :

- Comment évaluer cette indemnité ;

- Dans quelle mesure, le propriétaire peut revenir sur sa décision.

A ce sujet, l’article 126 alinéa 2 AUDCG dispose : « A défaut d’accord sur le montant de cette
indemnité, celle-ci est fixée par la juridiction compétente en tenant compte notamment du
montant du chiffre d’affaire, des investissements réalisés par le preneur, de la situation
géographique du local et des frais de déménagement imposés par le défaut de renouvellement.

Souvent l’indemnité d’éviction se révèle d’un montant très élevé. C’est pourquoi le législateur
français a permis au bailleur d’exercer un droit de repentir, même dans l’hypothèse où il a refusé
le renouvellement sans proposer l’indemnité d’éviction (Article L.145-58 du code de commerce
français). Celui-ci peut exercer son droit de repentir plus tard 15 jours du jugement fixant
l’indemnité d’éviction en notifiant au locataire son intention de renoncer à l’éviction. Le droit
de repentir ne peut être exercé que si le locataire n’a pas déménagé ou s’il ne s’est pas engagé
contractuellement un nouveau propriétaire (Civ 3e, 10 mars 2010, n°09-10.793 RLDA 2010/49,
n°2852, note Eiliode Raimond)14.

La perspective de percevoir des loyers est une option reluisante du bailleur. Toutefois, il en
résulte une certaine dépendance envers le preneur, compte tenu du fait que ce dernier est protégé
par une indemnité d’éviction entrainant une incitation au droit de renouvellement du bail
professionnel. Le bailleur devrait payer donc payer, sauf dispositions légales contraires une
facture salée15.

14
Georges Decocq et Aurèlie Ballot-Léna, Op.cit., p.325
15
Thérèse BETICKA, OHADA : le bail à usage professionnel, business-en-afrique.net, consulté le 10/10/2020

13
III.2.2.2. Le droit de reprise

Le propriétaire a la possibilité de retrouver les lieux libres sans avoir à verser d’indemnité
d’éviction au preneur sous trois hypothèses.

a) La reprise peut être justifiée par le comportement fautif du locataire

En effet, l’article 127 alinéa 1 AUDCG permet au bailleur s’il justifie d’un motif grave et
légitime à l’encontre du preneur sortant, ce motif doit consister soit dans l’inexécution d’une
obligation substantielle du bail.

b) Ensuite, le droit au renouvellement peut être exercé pour des raisons tenant à
l’immeuble en lui-même

Ainsi, aux termes de l’article 127.2, le bailleur peut reprendre le local s’il envisage le démolir,
et le reconstruire en justifiant la nature des travaux projetés.

c) Enfin, en vertu de l’article 128 AUDCG

Le bailleur peut reprendre le local aux fins d’habitation personnelle. Il peut y loger
personnellement ou y loger sa famille, son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de
son mari ou ceux de son conjoint. Cette reprise est soumise à des conditions spécifiques. Il faut
le nouveau bénéficiaire du logement ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses
besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement avec lui.

La reprise doit viser des locaux d’habitation accessoires au local principal. Si elle porte sur des
locaux mixtes ou si elle cause un trouble grave à l’exploitation du fonds de commerce, parce
que les biens forment un tout indivisible par exemple, elle pourra être refusée.

Pour éviter toute fraude, le bénéficiaire du droit de la reprise doit occuper le local pendant au
moins six mois (Article 145-22 du code de commerce français).

14
CONCLUSION

Dans le souci d’assurer la stabilité de l’activité du preneur dans les lieux pris en location à des
fins professionnelles, le législateur OHADA, a ajouté aux droits reconnus à ce dernier, le droit
au renouvellement de son bail.

Le bail à usage professionnel consacre le droit au renouvellement, qui est du reste d’ordre
public, constitue un véritable régime juridique de protection du preneur commerçant ou
professionnel, car autrefois le bailleur pouvait résilier purement et simplement le contrat sans
avoir à justifier d’un quelconque motif.

Ainsi, nous trouvons que, le bail professionnel consacré par le législateur de l’OHADA présente
des caractéristiques protectrices en faveur du preneur, du fait ce dernier vise en premier lieu sa
protection et celle du fonds de commerce en ce qui concerne le preneur-commerçant.

La perspective de percevoir des loyers est une option reluisante du bailleur. Toutefois, il en
résulte une certaine dépendance envers le preneur, compte tenu du fait que ce dernier est protégé
par une indemnité d’éviction.

Souvent l’indemnité d’éviction se révèle d’un montant très élevé ; entrainant une incitation au
droit de renouvellement du bail professionnel. C’est pourquoi le législateur français a permis
au bailleur d’exercer un droit de repentir, même dans l’hypothèse où il a refusé le
renouvellement sans proposer l’indemnité d’éviction.

Le statut des baux professionnels accorde au preneur plusieurs droits dérogatoires au droit
commun et encadre en outre les obligations du preneur. Il bénéficie d’un véritable droit au
maintien dans les locaux qu’il utilise à des fins professionnelles ; « tout se passe comme si le
bail était illimité », on assiste à « une véritable transformation de la nature du droit du preneur
: son droit ne s’exerce plus seulement à l’encontre du bailleur, mais directement sur les lieux
loués».

Ce régime particulier est régulièrement critiqué en ce qu’il protège trop les locataires ou
preneurs au détriment des bailleurs. Ces critiques sont fondées sur le droit de renouvellement
du bail professionnel, sur l’indemnité d’éviction qui est le plus souvent élevée afin de
contraindre le bailleur à renouveler le bail. Ce qui nous amène à considérer que, le bail à usage
professionnel en droit OHADA est un régime de protection à sens unique.

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