IFRS 16

Contrats de location

1. Objet de la norme
La Norme IFRS 16 établit les principes applicables à la comptabilisation, l’éva-
luation et la présentation des contrats de location, ainsi que les informations à
fournir à leur sujet.

La présente norme est applicable à tous les contrats de location, à l’exception :

• des contrats portant sur la prospection ou l’exploitation de minéraux, de

pétrole, de gaz naturel ou d’autres ressources non renouvelables similaires ;
• des contrats portant sur la location d’actifs biologiques suivant la Norme
IAS 41 ;
• des accords de concession de services suivant l’interprétation IFRIC 12 ;
• des licences de propriétés intellectuelles octroyées par un bailleur suivant
la Norme IFRS 15 ;
• des droits détenus par un preneur en vertu d’un accord de licence suivant
la Norme IAS 38.

2. Contenu de la norme
Elle définit les notions suivantes :

Un accord est considéré comme un contrat de location, ou contient une conven-

tion de location dès lors qu’il confère le droit de contrôler l’utilisation d’un actif
identifié pour une période déterminée, moyennant le paiement d’une contre-
partie. Chaque composante locative doit être comptabilisée comme un contrat
de location distinct (sauf possibilité de simplification en groupant les aspects
locatifs et non locatifs du contrat sauf pour les dérivés incorporés visés par la
Norme IFRS 9).

La location-financement est un contrat qui transfert au preneur la quasi-totalité

des risques et avantages inhérents à la propriété de l’actif sous-jacent ; certains
critères peuvent aider à déterminer s’il s’agit d’un contrat de location finance-
ment :

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 • la durée du contrat de location couvrant la majeure partie de la durée de vie
du bien ;
• la valeur actualisée des loyers au moins égale à la quasi-totalité de la juste
valeur du bien ;
• le preneur peut résilier le contrat de location (les pertes liées à la résiliation
subies par le bailleur sont à la charge du preneur) ;
• le preneur a la faculté de poursuivre la location pour une deuxième période
moyennant un loyer sensiblement inférieur au prix du marché.

La location simple est un contrat ne répondant pas aux critères de reconnais-

sance d’un contrat de location-financement.

Le commencement du contrat concorde avec la date d’engagement réciproque

des parties sur les principales clauses du contrat, signé ou non.

Le début de la période de location est le moment à partir duquel le preneur ob-

tient le droit d’utilisation du bien et constitue la date de comptabilisation initiale
du contrat.

La durée du contrat de location est la période pendant laquelle le contrat de

location est non résiliable en tenant compte de toute option de renouvellement
ou de résiliation du contrat de location.

Les paiements minimaux au titre de la location correspondent aux règlements

qui doivent être servis par le preneur pendant la durée du contrat. Ne sont pas
intégrés dans cette notion, le loyer conditionnel (partie variable du loyer, dépen-
dant de critères autres que l’avancement dans la durée), le coût des services, les
taxes afférentes au bien ou encore la valeur des engagements pris par le preneur
ou par le bailleur (valeur résiduelle).
L’évaluation des paiements minimaux s’opère principalement par recours au
calcul du taux d’intérêt implicite ; ce dernier permet, en début de contrat, de
déterminer, à partir du montant cumulé actualisé des loyers et de la valeur rési-
duelle, la juste valeur du bien loué.

3. Incidences comptables
Une classification par nature des contrats de location doit être opérée dès le
début de chaque location. En cas de changements essentiels, il y a lieu de consi-
dérer le contrat modifié comme un nouveau contrat.

3.1 Dans la comptabilité du preneur

A la date de prise d’effet du contrat, le preneur doit comptabiliser un actif au

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 titre du droit d’utilisation et un passif locatif à la valeur actualisée des loyers
payés non encore versés, en utilisant le taux d’intérêt implicite du contrat de
location si celui-ci est facilement déterminable ; dans le cas contraire, il est né-
cessaire d’utiliser le taux d’emprunt marginal.

3.1.1 Comptabilisation initiale

Le coût de l’actif comptabilisé au titre du droit d’utilisation doit comprendre :

• le montant de l’évaluation initiale du passif locatif ;

• le cas échéant, le montant des loyers versés à la date de prise d’effet ou
avant cette date, déduction faite des avantages incitatifs à la location reçus ;
• le cas échéant, les coûts directs initiaux engagés par le preneur ;
• une estimation des coûts que le preneur devra engager lors du démantèle-
ment ou de l’enlèvement de l’actif sous-jacent, lors de la restauration ou de
la remise en état exigées par le contrat de location, à l’exception des coûts
engagés pour la production des stocks.

3.1.2 Evaluation ultérieure

Après la date de prise d’effet du contrat, le preneur doit évaluer l’actif comptabi-
lisé au titre du droit d’utilisation en appliquant le modèle du coût ; il a la possibi-
lité d’appliquer également le modèle de la juste valeur suivant la Norme IAS 40
ou celui de la réévaluation suivant la Norme IAS 16.

En ce qui concerne le passif locatif, le preneur doit l’évaluer en :

• augmentant la valeur comptable en prenant en compte les intérêts dus au

titre du passif locatif ;
• réduisant la valeur comptable pour prendre en compte les loyers déjà payés ;
• réévaluant la valeur comptable pour prendre en compte, le cas échéant, la
réestimation du passif ou les modifications du contrat de location, ou égale-
ment pour prendre en compte la révision des loyers qui sont en substance
des paiements fixes.

3.2 Dans la comptabilité du bailleur

Le bailleur doit classer chacun de ses contrats de location soit en contrat de lo-
cation simple, soit en contrat de location-financement.

3.2.1 Comptabilisation initiale

Un contrat est classé en contrat de location-financement s’il transfère au preneur la

quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de l’actif sous-jacent.

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 Location-financement

La valeur du bien loué doit être enregistrée en créances pour le montant de

l’investissement net dans le contrat de location. Les produits financiers liés à la
location sont reconnus sur la base d’un taux de rentabilité constant de l’investis-
sement net. Les frais directs initiaux sont comptabilisés immédiatement en plus
de la valeur du bien loué si le bailleur n’est pas producteur ou commerçant dudit
bien. Dans le cas contraire, ces frais sont étalés sur la durée de la location.

Location simple

Le bien loué est comptabilisé en tant qu’immobilisation chez le bailleur. Les re-
venus tirés de la location doivent être appréhendés, soit de manière linéaire soit
selon une autre base systématique, sur la durée du contrat. Cette autre base
systématique est à utiliser si celle-ci est plus représentative du rythme auquel les
avantages tirés de l’utilisation de l’actif sous-jacent diminuent.

3.2.2 Evaluation ultérieure

Le bailleur doit comptabiliser les produits financiers sur la durée du contrat de

location en retenant un modèle où le taux de rentabilité de l’investissement net
du bailleur relatif au contrat de location est constant sur la période. Le bailleur
doit appliquer à l’investissement net relatif au contrat de location les disposi-
tions de la Norme IFRS 9 en matière de décomptabilisation et de dépréciation. Il
doit réviser régulièrement les estimations des valeurs résiduelles non garanties
retenues pour le calcul de l’investissement brut dans le contrat de location.

Le bailleur doit comptabiliser la modification d’un contrat de location-finance-

ment en contrat de location distinct si :

• la modification étend le périmètre du contrat de location par l’ajout d’un

droit d’utiliser un ou plusieurs actifs sous-jacents ;
• la contrepartie prévue au contrat de location augmente d’un montant pro-
portionné au prix de vente séparé du droit d’utilisation ajouté, compte tenu,
le cas échéant, des ajustements appropriés apportés à ce prix pour refléter
les circonstances propres au contrat.

Le bailleur doit comptabiliser la modification d’un contrat de location simple

comme un nouveau contrat de location à compter de l’entrée en vigueur de la
modification et considérer tous les paiements de loyers versés d’avance ou à
recevoir dans le cadre du contrat initial comme faisant partie des paiements de
loyers de ce nouveau contrat.

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 Exemple 1 : au début de l’année N, est conclu un contrat de location dont les
conditions sont les suivantes :

• paiement de trois annuités, en fin de période, de 12 000 chacune,

• option d’achat de 4 000, en fin de contrat,
• durée d’utilité du bien de 4 ans.

Selon la Norme IFRS 16, doit être enregistrée la valeur actualisée des paiements
minimaux futurs. Pour ce faire, il sera retenu un taux implicite de 9%.

La valeur actualisée des redevances s’élève à :

[12 000 × 1/1,09] + [12 000 × 1/(1,09)2] + [12 000 × 1/(1,09)3] = 30 375
Ce montant est constaté à l’actif pour la valeur du bien pris en location et au
passif pour l’endettement correspondant.

Le total des paiements minimaux se montant à 36 000 (12 000 × 3), la différence
de 5 625 (36 000 – 30 375) représente la charge financière. Celle-ci doit être
étalée sur la durée du contrat.

La synthèse des données annuelles du contrat se présente de la manière sui-

vante :

VENTILATION DES ANNUITES

Année Capital restant dû Redevance annuelle Charges financières Capital remboursé

N 30 375 12 000 2 734 9 266
N+1 21 109 12 000 1 900 10 100
N+2 11 009 12 000 991 11 009
Total 0 36 000 5 625 30 375

DOTATION AUX AMORTISSEMENTS DE LA JUSTE VALEUR DU BIEN LOUE

Valeur nette en fin

Année Juste valeur initiale Amortissement Capital remboursé
de période
N 30 375 7 594 22 781 9 266
N+1 22 781 7 594 15 187 10 100
N+2 15 187 7 594 7 593 11 009
N+3 7 593 7 593 0 30 375
Total 30 375 30 375

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 Comptabilisation à la date de conclusion du contrat en référentiel IAS/IFRS
Immobilisations corporelles (B) 30 375
Dettes (B) 30 375

Comptabilisation annuelle des redevances en référentiel classique

Charges opérationnelles (R) 12 000
Trésorerie (B) 12 000

Comptabilisation au cours de la période N en référentiel IAS/IFRS

Dotation aux amortissements (R) 7 594
Amortissements immobilisations corporelles (B) 7 594

Charges financières (R) 2 734

Dettes (B) 9 266
Charges opérationnelles (R) 12 000

Par mesure de simplification, nous avons ignoré l’impact de l’impôt différé dans
l’exemple ci-dessus.

3.3 Le cas du contrat de cession-bail

En présence d’un contrat de cession-bail (ou lease back), un traitement différent

est retenu :

• s’il s’agit d’un contrat de location-financement, le profit sur cession réalisé

par le cédant est réparti sur la durée du contrat ;
• s’il s’agit d’un contrat de location simple, chaque bénéfice ou perte réalisé
sur la cession d’un bien doit être immédiatement comptabilisé.

4. Informations à fournir
4.1 Chez le preneur

Il doit fournir dans une seule et même note ou dans une section distincte de ses
états financiers, les informations relatives aux contrats de location dont il est le
preneur, mais également toute information qualitative ou quantitative permet-
tant d’apprécier l’incidence des contrats de location sur sa situation financière,
dont :

• la dotation aux amortissements sur les actifs comptabilisés au titre du droit

d’utilisation, ventilée par catégories d’actifs sous-jacents ;
• la charge d’intérêts sur les passifs locatifs ;
• les charges se rapportant aux contrats de location à court terme de faible
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 valeur ou dont l’actif sous-jacent est de faible valeur;
• les charges de loyer se rapportant aux paiements de loyers variables non pris
en compte dans l’évaluation des passifs locatifs ;
• les produits résultant de la sous-location d’actifs comptabilisés au titre du
droit d’utilisation ;
• le total des sorties de trésorerie relatives aux contrats de location ;
• les profits ou pertes résultant de transactions de cession-bail ;
• la valeur comptable des actifs comptabilisés au titre du droit d’utilisation à
la fin de la période de reporting ventilée par catégories d’actifs sous-jacents.

4.2 Chez le bailleur

• Le bailleur, en cas d’un contrat de location-financement, doit communiquer :

P le produit ou la perte réalisé sur la vente ;
P les produits financiers tirés de l’investissement net relatif au contrat de
location ;
P les produits se rapportant aux paiements de loyers variables non inclus
dans l’évaluation de l’investissement net dans le contrat de location
;.des explications qualitatives et quantitatives au sujet des variations
importantes de la valeur comptable de l’investissement net relatif aux
contrats de location-financement ;
P une analyse des échéances des créances locatives, en présentant les
paiements de loyers non actualisés à recevoir sur une base annuelle
pour au moins chacune des cinq premières

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