Sociétés Civiles Immobilières
SECTION I : La Constitution de la Société Civile
Les statuts déterminent les éléments du contrat (art 1835):
- les statuts doivent etre établi par écrit (AA ou SSP)
- Les statuts doivent contenir les apports, la forme (SCI), l'objet, appelation
(dénomination Sociale), le siège sociale, capital sociale, la durée, les modalités
de fonctionnement (élément de publication).
Acte Authentique = apport en société d'un immeuble = PF
Quel est l'avantage de faire des statuts Authentiques ?
AA: Force Probante, Date Certaine, Force executoire (= copie executoire +
formule executoire = huissier peut faire en sorte que l'obligation soit remplie).
On ne fait une copie executoire seulement lorsqu'une somme d'argent est
devenue exigible.
On ne peut pas exercer de copie executoire sur qqc qui ne touche pas le
contrat.
Dans 99% des cas on ne fait pas de copie executoire pour les statuts.
Force Probante : on peut s'en servir comme preuve , ce qui est dans l'acte peut
servir de preuve.
L'acte SSP a force probante.
Pour apporter la preuve contraire des statuts il faut apporter un écrit.
L'acte AA en matière de preuve: la procédure devant le TGI
Dans les statuts le notaire doit verifier:
- identification des parties
- les apports
Il ne peut et ne doit vérifier que ce qu'il est apte à vérifier.
AA et SSP = n'ont pas le meme poids
Dans les AA le notaire connait bien le dossier, apportera son conseil,....
Dans le contenu de la rédaction = avantage notaire
A) Les Conditions de Fond
1) Consentement
= liberté contractuelle
Il faut au moins 2 personnes (Il n'y a pas de maximum).
Il faut l'accord des parties sur les conditions.
Limites à la liberté contractuelle :
- interet commun
- on ne peut pas priver totalement un associé dans les bénéfices ou dans les
pertes (art 1832 CC) = clauses léonines (interdites)
- interdire à un associé de participer aux décisions collectives
- empecher totalement un associé souhaitant ceder sa part (il faut organiser la
reprise, le rachat de ses parts)
2) Capacité des parties
Principe: tout le monde peut rentrer dans une SCI mais ce n'est pas forcément
souhaitable.
Certaines catégories de personne ne sont pas souhaité dans la SCI.
a) les personnes vulnérables
Un mineur peut rentrer dans une SCI car il s'agit d'un outil de gestion.
Lorsqu'on rentre dans une SCI on peut etre ammené a payer les dettes relatives
à la société.
Ex : transmission via une société: transmettre l'avoir conserver le pouvoir.
Aucun texte n'interdit a un mineur d'etre dans une Société Civile, mesurer le
risque effectif qu'il y'a pour le mineur.
Rien n'empeche de demander une autorisation au juge des tutelles meme si elle
n'est pas prévue par les textes.
Le mineur apporte de l'argent en numéraire = emploi de capitaux = pas un acte
grave.
Loi 2007 + décret 2008 ne prévoient rien!
Quel est le risque?
- le mineur ne peut pas payer (pas d'argent pas de patrimoine)
- le mineur qui conteste une fois majeur en disant que ce n'est pas dans leur
interet
b) les époux
Lorsqu'un époux apporte de l'argent dans une SCI il apporte en principe de
l'argent commun.
Distinction titre et finance.
Lorsqu'un conjoint apporte de l'argent de la société les parts sont communes et
celui qui n'a pas souscrit pourra demander son incorporation en tant qu'associé.
Pourquoi demander cette qualité d'associé?
- il participe, prends part aux votes...
- il va participer aux bénéfices
On peut faire intervenir les époux a l'acte
Il faut pour devenir associé remplir les conditions d'agréments présentes dans
les statuts.
Interet de faire un acte authentique.
Associé PACSé
La conclusion d'un PACS n'a aucune incidence, le partenaire n'a pas a intervenir
dans les statuts (il n'y a pas de communauté dans le PACS)
Si le partenanire de PACS fait un apport de bien immo il faut vérifier le régime
– indivision.
Comme tout indivisaire il faut déterminer un mandataire (vote / nombre de part
doivent coincider)
c) les personnes morales
Il faut s'assurer que cela rentre dans le cadre de l'objet social, s'assurer que le
représentant des PM ait les pouvoirs recquis
B) Les Conditions de forme
Il faut un écrit!
La personnalité juridique est retardé au jour de l'immatriculation de celle ci au
registre du commerce et des sociétés.
Avant 1966 la PJ prenait naissance au jour de l'établissement des statuts
Avant 1978 les sociétés civiles clandestines = pas obligation de s'immatriculer
En 2001 obligation d'immatriculation de toutes les sociétés.
SECTION II: Les clauses essentielles des statuts
A) Objet social
Doit etre déterminé ( peut etre large)
Il vaut meiux faire une SCI par immeuble
Pour transmettre le bien il est ensuite possible:
- que la société vende le bien
- transmettre les parts
= possible quand un immeuble est présent
On peut prévoir la vente, le rachat et ce en donnant la possibilité au gérant de
disposer du bien sinon il ne pourra pas le faire.
On demande un extrait KBIS pour savoir ce qu'il est possible de faire.
B) Le siège social
C) Le capital
Il n'y a pas de capital minimum.
On choisi un capital faible
Lorsqu'un apport est fait on aura un caiptal élevé.
Capital peu élevé = PV
- si la vente du bien social si la société vend l'immeuble qu'elle a acheté = pas
de probleme en matière de PV
= plus d'objet social
= dissout la société
= liquidation
On peut vendre les parts pour maintenir la SCI = acquéreur sera en SCI
= probleme de la valeur d'acquisition ex: 100 000 revendu 150 000 euros = PV
Intéret à prévoir un capital élevé
D) Le gérant
E) Les assemblées d'associés
F) les cessions de parts
G) les clauses compromissoires
