Régimes fonciers en Afrique :

Remise en cause des hypothèses de base

Christian Lund
Christian Lund est un chercheur attaché à la Faculté du développement international
de l’Université de Roskilde, au Danemark. Il a préalablement travaillé au Niger en
qualité de socio-économiste et chercheur. Il est titulaire d’un doctorat depuis 1995
pour sa thèse “ Law Power and Politics - Land Struggles and the Rural Code in
Niger ”. Depuis lors, il se consacre à l’étude de la politique locale et des questions liées
aux régimes fonciers, tant au Burkina Faso qu’au Niger. Pour en savoir plus, veuillez
contacter l’auteur sur : [email protected]
 TABLE DES MATIERES

INTRODUCTION2

HYPOTHESE 1, “ LA PROPRIETE PRIVEE EST NON AFRICAINE PAR

NATURE ”2
Mesures4
Constatations sur le terrain5

HYPOTHESE 2, “ LA PROPRIETE PRIVEE ENGENDRE SECURITE ET

INVESTISSEMENT ”10
Mesures11
Quelques constatations sur les liens de cause à effet13

QU’EST-CE QUE LA SECURITE ET LA CERTITUDE FONCIERE ?15

CONCLUSION : REGIME FONCIER EN TANT QUE QUESTION

EMPIRIQUE18

BIBLIOGRAPHIE20

i
1
INTRODUCTION

Divers auteurs ont démontré que les “ récits sur le développement ”, même lorsque
leur impropriété est prouvée, ont néanmoins pour effet de standardiser, conditionner et
étiqueter les problèmes de développement, de façon à justifier le recours à de simples
solutions “ prêtes à l’emploi ” (Roe, 1991 ; Hoben, 1995 ; Leach et Mearns 1996).
Ces récits s’appuient sur certaines hypothèses et servent à justifier des interventions
qui privilégient des institutions ou des groupes d’intérêts particuliers. Prenons comme
exemple le domaine du régime foncier en Afrique et au Sahel. L’une des questions au
cœur du régime foncier au Sahel d’Afrique occidentale est décrite comme la
confrontation et l’interaction entre les régimes fonciers de droit coutumier et le droit
foncier moderne ou officiel (IIED, 1999 ; Lund, 1998: 9-19). Toutefois, la
proposition selon laquelle il existe deux domaines, le “ moderne ” et le “ traditionnel ”,
masque une réalité historique et sociopolitique bien plus complexe. Deux hypothèses se
démarquent comme particulièrement persistantes et influentes. Premièrement, il est
souvent mis en avant que la propriété privée est non africaine par nature.
Deuxièmement, la propriété privée est souvent considérée comme une condition
préalable à l’investissement et au développement. Ces deux affirmations prétendent
expliquer “ l’absence ” de développement par le manque de droits de propriété
clairement définis. On peut simplifier cette réflexion de la manière suivante : “ L’une
des raisons pour lesquelles le développement agricole s’est révélé médiocre en Afrique
sub-saharienne en matière de productivité et de durabilité réside dans l’absence
d’investissement ; cela est dû au manque de sécurité foncière, qui découle elle-même
de l’absence de propriété privée ”. Le problème est que si ces hypothèses de départ
sont fausses, les mesures qui s’en inspirent risquent non seulement de ne pas atteindre
les résultats escomptés, mais aussi d’aggraver davantage les problèmes qu’elles
souhaitent résoudre.

Le présent document donne des exemples de mesures qui illustrent ce type de

raisonnement. Je mettrai en évidence certaines des faiblesses de ces hypothèses, ainsi
que les liens de cause à effet implicites qui sous-tendent certaines politiques foncières.
Le but n’est pas de remplacer un ensemble d’hypothèses par un autre, mais
d’examiner la réalité des droits fonciers en Afrique. Il existe un nombre croissant de
recherches qui documentent tant la privatisation des terres rurales africaines que les
rapports entre la sécurité foncière et la propriété privée, ce qui se révèle souvent moins
simple qu’on ne pourrait le croire. En effet, il semble souvent que la privatisation
contribue à aggraver l’insécurité foncière au lieu de la diminuer.

HYPOTHESE 1, “ LA PROPRIETE PRIVEE EST NON AFRICAINE PAR

NATURE ”

2
“ La terre n’est pas vendue en Afrique sub-saharienne ”. Cette affirmation répandue se
poursuit souvent de la manière suivante : “ La terre est distribuée selon un système de
caste, d’âge et de sexe. Elle peut uniquement être transmise conformément à certaines
clauses et ne peut être attribuée de façon permanente à une personne étrangère au
clan ”. Une variante de cette affirmation consiste à associer le “ village ” à la principale
unité sociopolitique en matière de régime foncier et d’autres décisions politiques. Alors
que l’existence d’unités au sein du village (individus et familles) est reconnue, les
entités supérieures au village (telles que l’Etat et les structures politiques comme les
églises, les partis politiques et les groupes ethniques) sont, en revanche, reléguées à
une place secondaire. Belloncle (1982) considère le rôle central de la vie villageoise
comme un avantage démocratique en puissance pour les communautés rurales
d’Afrique :

“ ... des villages africains, ils jouissent globalement de structures de pouvoirs

démocratiques. Ceci se traduit notamment par l’existence auprès du chef de
village (primus inter pares) d’un conseil des chefs de famille, et par le recours
à la pratique du palabre, comme mode de prise de décision. (…)
“ Globalement ” les villages africains connaissent encore une très grande
homogénéité économique. Et en premier lieu, à quelques exceptions près, la
règle générale y est celle de l’égalité d’accès à la terre ” (Belloncle, 1982: 76-
77).

Ce genre d’affirmation semble justifier un type particulier d’intervention en faveur du

développement. Mettre en évidence le système démocratique inhérent à la
communauté locale, ainsi que sa structure économique égalitaire, a pour effet de
privilégier les efforts fondés sur la “ participation ” et les “ projets communautaires ”.
En outre, en matière de gestion des ressources naturelles, certaines approches
semblent particulièrement évidentes, comme nous le verrons ci-après. Belloncle n’est
pas le seul à affirmer que les terres d’Afrique sub-sahariennes sont si empreintes de
l’identité intrinsèque et ineffable de leurs propriétaires qu’elles sont pratiquement
inaliénables. Par exemple, l’un des auteurs français les plus influents en matière de
régime foncier africain, Etienne Le Roy, a affirmé, avec deux collègues, Karsenty et
Bertrand, que :

“ Il est fondamental, selon l’acception française d’un “ bien ”, d’évaluer ce

dernier en termes d’argent. Or ce n’est pas le cas en Afrique, tout au moins
pas généralement, étant donné que les choses ne sont pas toutes considérées
comme des biens, étant tantôt considérées comme hors du domaine du
commerce et tantôt comme transférables, quoique sans aliénation complète.
En l’absence d’un contrôle intégral, la “ chose ” n’est pas, au sens strict, un
“ bien ”. La terre n’est tout de même pas qu’une chose anonyme et
interchangeable. Ce n’est pas seulement une richesse, mais aussi parfois “ une
personne ” (au sens traditionnel) que l’on peut faire parler (comme les morts).
Il s’agissait également (quelquefois, tout au moins) d’une divinité détenant des

3
 pouvoirs vitaux qu’il convient de traiter avec précaution. C’est dans cette
optique que nous proposons d’utiliser le concept de “ patrimoine commun ”
(Le Roy et al., 1996: 52) ”.

Le “ patrimoine commun ” implique un héritage commun et privilégie la gestion

collective sur l’exploitation individuelle. Mais la terre est associée à d’importantes
connotations culturelles dans d’autres régions du monde, et pas seulement en Afrique.
Rejeter la propriété privée d’une manière générale selon les arguments ci-dessus
revient à s’engager sur un chemin arbitraire et peu prometteur. Je compte présenter
des preuves à l’appui de cette affirmation, mais je souhaiterais d’abord illustrer la
façon dont ces idées se traduisent en mesures.

Mesures

La perspective du développement villageois a revêtu diverses formes. La plus connue

réside dans l’approche relative à la “ gestion de terroir ” qui “ promet d’intégrer
l’environnement social et physique de manière sensée, particulièrement du point de
vue de la communauté villageoise ” (Painter, 1991: 14). Comme l’explique Degnbol :

“ On considère souvent qu’il existe une lecture commune de “ l’approche du

terroir ” ; elle concerne évidemment la gestion des ressources naturelles, et
dans le débat général, ce concept a acquis le sens d’initiatives populaires, de
démocratie, de transfert d’autorité et de valorisation des populations locales...
Le terroir est une zone dont les limites sont reconnues par une communauté
locale (agraire) donnée et qui est exploitée de façon coutumière par les
membres de la communauté pour leurs moyens d’existence. La terre est
rarement la propriété privée des membres individuels de la communauté, mais
ces derniers peuvent revendiquer collectivement cette zone et exercer un
certain degré de contrôle sur l’accès à ses ressources ” (Degnbol, 1997: 3).

Cette approche du développement a fait beaucoup d’adeptes, tant auprès des

gouvernements que des bailleurs de fonds pendant les années 80 et 90, au Sahel en
particulier. En 1994, le Bureau des Nations Unies pour la région Soudano-sahélienne
(BNUS) a tenté de résumer cette expérience et d’esquisser des recommandations en
vue de travaux futurs. Le rapport aborde la question du régime foncier sous deux
optiques. D’abord et avant tout, le contrôle des ressources doit être arraché des mains
de l’Etat pour être confié aux populations locales.

“ L’affirmation des droits des populations locales à contrôler les ressources

dévie le pouvoir de l’administration publique en faveur d’un groupe particulier
de producteurs locaux, qui sont généralement des paysans sédentaires. La
réforme foncière et la réorientation du pouvoir vers les populations locales
devraient par conséquent empêcher les groupes d’intérêts plus puissants de

4
 s’approprier les ressources pour lesquelles les droits de propriété se sont
jusqu’ici révélés confus et difficiles à faire valoir ” (BNUS, 1994: 13).

Deuxièmement, le rapport affirme qu’une fois que les droits fonciers sont placés hors
du contrôle de l’Etat, ils deviennent négociables au niveau des villages et que
l’administration villageoise (soit les chefs traditionnels, soit les comités villageois) peut
et doit contrôler l’attribution et l’occupation des sols.

“ Dans toute l’Afrique sub-saharienne, il existe une grande diversité

concernant la réglementation de la possession des ressources, la persistance
des contrôles coutumiers et leur relative efficacité. Dans certains endroits, les
régimes coutumiers restent largement intacts et peuvent fournir une base très
utile aux systèmes de gestion futurs. Par exemple, les “ chefs de terre ” chez
les Mossis du Burkina Faso et les Bambaras du Mali conservent une autorité
morale et religieuse considérable sur les populations locales et extérieures, et
peuvent donc faire respecter leurs décisions. Ailleurs, comme dans certaines
zones de migration interne, de relocalisation et de conflit, les régimes
coutumiers obtiennent parfois peu d’adhésion des partis. Dans ces cas de
figure, les projets de gestion de terroirs doivent appuyer l’évolution d’un
organisme dirigeant local qui soit capable d’examiner les intérêts de groupes
différents, et peut-être en conflit, et de parvenir à des décisions qui seront
soutenues par ce groupe hétérogène d’utilisateurs des ressources ” (BNUS,
1994: 6-7).

L’impulsion de ces efforts en faveur de la “ gestion de terroir ”, conjuguée à la

tentative d’ébaucher des organismes villageois représentatifs, signifie souvent que très
peu d’attention est prêtée aux terres privées, ou plutôt aux terres qui subissent des
formes de privatisation. Tout se passe comme si cette forme d’occupation foncière
n’était pas jugée pertinente et devait être contrée par des mesures communautaires.
L’approche de la “ gestion de terroir ” a été critiquée par divers commentateurs (voir
par exemple Painter et al, 1991 ; Degnbol, 1996 ; Marty, 1993). Dans ce contexte,
examinons maintenant les constatations relevées sur le terrain par rapport à certaines
hypothèses liées au régime foncier.

Constatations sur le terrain

Confrontons tout d’abord les idées concernant l’égalité d’accès aux terres et la nature
démocratique des villages africains, telles qu’exprimées par Belloncle, avec les faits
observés par d’autres chercheurs. Historiquement, l’accès des populations aux terres et
autres ressources naturelles dépendaient de leur appartenance et de leur statut au sein
d’un groupe particulier exerçant le contrôle politique sur les terres. Ni l’Etat, ni le
marché ne canalisait la distribution des terres : au contraire, la parenté et
l’appartenance ethnique ainsi que le statut, le sexe et l’âge déterminaient l’accès et les

5
droits d’exploitation (Berry, 1989 ; Migot-Adholla et Bruce, 1994: 5). Dans une
certaine mesure, cela étaye certains aspects de la thèse défendue par Belloncle. Il
semble que le principe général sous-tendant l’attribution des terres ait été l’inclusion
plutôt que l’exclusion. Toutefois, le fait d’être membre d’un village ne garantit pas
l’accès aux terres, les régimes fonciers autochtones ne se distinguant ni par leur
égalitarisme, ni par la gestion collective des terres. Ils étaient, et restent, souvent assez
hiérarchisés, certains individus et ménages étant tributaires de divers arrangements en
matière de droits d’exploitation.

La fluidité et la négociabilité des identités et des prérogatives sociales ont également été
documentées, de telle sorte que l’accès fondé sur l’identité sociale est loin de
constituer un droit intemporel et sécurisé (Berry 1993 ; Moore 1986 ; Shipton et
Goheen 1993). Ce n’est pas par hasard que les chefs constituaient les principaux
informateurs sur les “ coutumes ” lorsque celles-ci ont été consignées pour la première
fois par les autorités coloniales, ni que ces coutumes plaçaient la terre sous le contrôle
et l’autorité des chefs et en interdisaient la vente. Il semblerait que la perspective de
Belloncle ne reflète que partiellement la situation.

Quant à l’idée que les terres sont inaliénables en Afrique, il apparaît de plus en plus
clairement que ce n’est pas le cas. Des processus de privatisation sont en cours depuis
longtemps dans de nombreuses régions d’Afrique (Shipton, 1989a). Le régime foncier
implique certains droits aux terres, qui peuvent aller des droits d’exploitation à court
terme jusqu’aux droits d’aliénation permanents. Divers auteurs ont tenté d’établir des
distinctions entre différents types de régime foncier (Place et al., 1994: 19-28 ; Le Roy
et al., 1996: 59-76 ; Hanna et al., 1995 ; Schlager et Ostrom, 1992). Ces auteurs
s’accordent à dire qu’il existe différents degrés de contrôle d’une ressource, qu’ils
désignent sécurité foncière. Généralement, le simple droit d’exploitation est classé
comme le plus faible, de même que les droits d’exploitation partagés sont moins
avantageux que les droits d’exploitation exclusifs. En outre, les droits d’exploitation
temporaires et à court terme sont plus faibles que les droits d’exploitation à long terme
ou permanents. Si le titulaire bénéficie du droit de transmettre les terres en plus de son
droit d’exploitation, cela représente un meilleur contrôle, et donc une sécurité foncière
accrue. Là encore, les droits de transfert permanent sont plus avantageux que les droits
de transfert temporaire. En dernier lieu, en ce qui concerne les droits de transfert
permanent, le droit de vendre les terres confère un meilleur contrôle que le droit de les
donner, qui surpasse lui-même le droit de transmission par héritage.

En classant les droits fonciers selon leur niveau d’utilisation et de contrôle, il est
possible d’envisager la privatisation comme un processus plutôt que comme une
situation. La privatisation peut ainsi accroître le pouvoir de l’ayant droits à limiter
l’accès, l’utilisation ou le contrôle de ses terres par d’autres personnes, ou encore les
droits de transmission s’y rapportant (Shipton 1989a: 13). Tout comme les droits, il est
possible de classer les détenteurs de ces droits, qui peuvent aller de vastes groupes à
un individu. Le processus de privatisation semble aller de pair avec celui de

6
l’individualisation. Shipton identifie des processus de privatisation des terres dans une
grande partie de la documentation existante sur l’Afrique sub-saharienne et démontre
les liens étroits qui existent entre pressions démographiques, cultures de rente de valeur
et privatisation des terres. Il convient de souligner que ces tendances sur la
privatisation évoluent souvent indifféremment de la législation. Ces observations
montrent que Shipton souscrit à l’Ecole des droits de propriété, sur laquelle je
reviendrai à la rubrique suivante.

Au fur et à mesure que la densité démographique s’accroît, les populations tendent à

prendre certaines mesures préventives afin de faire valoir leurs droits aux terres, par
exemple via la culture symbolique de terres en friche ou le prêt de terres à des parents
en cas d’absence temporaire. Les revendications individuelles et de groupes tendent à
s’accentuer. Cela rend souvent les conflits fonciers plus fréquents et plus graves, tout
en mettant à l’épreuve la capacité des institutions chargées de gérer les différends,
telles que les chefs, les administrateurs locaux et le système juridique. Selon Shipton
(1989a: 30), cela a pour effet de diminuer le contrôle direct de ces institutions sur les
terres. Les études réalisées par cet auteur et par d’autres révèlent néanmoins que
l’augmentation des litiges fonciers élargit le champ de manœuvre de ceux qui sont en
position d’exiger des paiements (honoraires et pots-de-vin) en échange de la résolution
des litiges et de leur arbitrage (voir Lund, 1998).

La nature de plus en plus exclusive de la propriété privée se répercute également sur le

type de transferts fonciers, qui peuvent se décliner sous de nombreuses formes,
comme le fait remarquer Shipton :

“ par exemple par prêt, échange, héritage, transmission entre vivants, dons,
troc, gage, contrat de partage, empiétement, location ou vente. Tous ces
termes ne reflètent ni la variété, ni la flexibilité et inventivité, ni la possible
renégociabilité inhérentes aux transactions foncières dans de nombreuses
régions d’Afrique rurale. Des termes tels que “ marché ” se transforment
parfois en véritables pièges cognitifs pour l’analyste. Sur l’ensemble du
continent, les populations locales réalisent effectivement des transactions
foncières, que ce soit par vente ou non. Pourtant, il est fréquent que ces
transactions ne figurent pas dans les résultats d’enquêtes, car les chercheurs ne
posent pas les questions de façon appropriée ou le font de manière trop
réductrice ” (Shipton, 1989a: 58).

Dans certaines sociétés, les ventes de terres rurales sont interdites à la fois par le droit
officiel et par le droit coutumier. Soit cette interdiction est clairement stipulée par la loi,
soit elle l’est de façon si compliquée et si confuse que les chefs peuvent interpréter les
“ coutumes ” de façon à empêcher les populations de faire valoir leurs droits à la
propriété. Les pratiques des populations peuvent néanmoins ébranler, contourner et
neutraliser la législation et le droit coutumier. Cela n’implique par forcément que les
populations recourent à des actions bien organisées et préparées, mais qu’elles

7
poursuivent leurs intérêts personnels au quotidien et négocient leur situation avec bon
sens. C’est ainsi que les terres prêtées, louées et promises peuvent devenir non
échangeables (voir Reenberg et Lund, 1997 ; Platteau, 1995: 13) ; les terres qui sont
hypothéquées pour un prêt sont par voie de conséquence transférables ; et les “ gages
sont parfois des ventes déguisées, lorsque ces dernières sont plus formellement
interdites ” (Shipton, 1989a: 67). De telles pratiques ont été observées dès les années
20 au Ghana. Au Nigeria, on constate un autre processus de privatisation et
d’individualisation lorsque le gardien des biens familiaux hypothèque ceux-ci en
période de difficultés financières.

“ Il se peut que le gardien ne puisse ou ne veuille racheter ces biens, auquel

cas n’importe quel membre de la famille est libre de le faire et de conserver les
biens comme sa propriété personnelle jusqu’à ce que le gardien ou sa
succession le rembourse... Dans de très nombreux cas, ces remboursements
n’ont jamais lieu. En fait, le gardien peut emprunter de l’argent supplémentaire
auprès de l’acheteur, en utilisant le même lopin de terre comme sécurité. Il se
peut alors que le prix de remboursement augmente à tel point que les gardiens
suivants renoncent à leur droit et que l’acheteur conserve les terres
indéfiniment ” (Mbagwu, 1978, cité par Shipton, 1989a: 69).

Ce cas, extrait d’une zone densément peuplée de Nigeria, ne doit toutefois pas nous
inviter à croire que l’individualisation et la privatisation ne se produisent que dans les
régions à forte densité démographique. La recherche de Benjaminsen, effectuée dans
le sud du Mali, de même que celle de Bolwig et la mienne (Lund 1999), réalisée dans
la province de Séno dans le nord du Burkina Faso, illustrent cette thèse. Deux grands
groupes occupent cette région : les Foulbés et les descendants de leurs esclaves, les
Rimaïbes. Historiquement, une division du travail particulière s’est manifestée entre les
deux groupes : les maîtres, les Foulbés, possédaient le bétail et contrôlaient les terres
tout en s’occupant du bétail, alors que leurs esclaves, les Rimaïbes, cultivaient la terre.
Cependant, ces derniers se sont émancipés au cours de la première décennie du XXe
siècle avec la colonisation française. Malgré l’égalisation officielle des rangs sociaux,
les rapports de dépendance entre les anciens maîtres et esclaves ont persisté et existent
toujours dans une mesure non négligeable. Chaque Foulbé connaît “ son Rimaïbe ” et
chaque Rimaïbe connaît “ son Foulbé ”. Une fois émancipés, les Rimaïbes ont
toutefois été libres d’émigrer et de vendre leur main d’œuvre et, notamment après la
deuxième guerre mondiale, les hommes jeunes et moins jeunes se sont rendus au
Ghana et en Côte d’Ivoire pour travailler. A leur retour, nombre d’entre eux ont acheté
les terres qu’ils avaient cultivées pour leurs anciens maîtres et sont devenus de
véritables propriétaires terriens, malgré le fait que la législation en vigueur ne prévoyait
pas explicitement de tels arrangements. Localement, il était admis que les terres
pouvaient être vendues aussi définitivement qu’une “ chèvre vendue sur le marché ”.

Selon les termes de Paul Mathieu, ces pratiques se produisent “ en marge de la loi ”.
Cela signifie que ces pratiques sont tolérées et, quelquefois, rendues légitimes par les

8
institutions publiques, en dépit du fait qu’elles ne respectent pas la législation. En Côte
d’Ivoire par exemple, le personnel gouvernemental agit parfois en tant que témoin,
alors que dans d’autres occasions il valide et confirme les transactions foncières non
officielles, telles que les ventes, qui ne sont pas prévues par la loi. Au Rwanda (avant
1994), Mathieu rapporte que les ventes foncières illégales entre paysans étaient
vérifiées, enregistrées et ensuite admises de manière “ officiellement officieuse ” par le
biais d’une “ attestation ”. Dans de tels cas de figure, on peut affirmer que les
pratiques populaires anticipent la loi, qui elle-même ne correspond pas aux
circonstances réelles (Mathieu, 1997: 40-41). Ces observations, réalisées dans des
pays s’inspirant du régime juridique et administratif français, sont complétées par
Bruce, qui a examiné la situation au Ghana et au Nigeria :

“ Un aspect frappant de l’expérience ouest-africaine, notamment au Ghana et

au Nigeria, réside dans le rôle que les cours de justice ont joué en mettant en
place de nouveaux concepts juridiques, afin de faciliter le changement en
matière de régime foncier. En légiférant par le biais de décisions liées à des cas
spécifiques, selon le modèle de droit coutumier classique, les cours de justice
ont reconnu que le contrôle foncier est passé des groupes de parentés plus
larges à la famille plus immédiate, définissant ainsi un régime désigné “ Terres
familiales ” (Bruce, 1988 :33) ”.

Clairement, le processus de privatisation se révèle donc quelque peu “ flou ”, étant

donné qu’il s’agit de négocier constamment ses droits. Comme l’a constaté Breusers
(1998) dans son étude consacrée aux propriétés foncières des Mossis au Burkina Faso
et en Côte d’Ivoire, l’individualisation des droits fonciers et la privatisation ne sont pas
des processus inévitables et “ naturels ”. Une terre qui appartient aujourd’hui à un
acheteur mossi de Côte d’Ivoire peut très bien devenir une co-propriété à l’avenir, car
le “ propriétaire ” n’est pas toujours en mesure d’ignorer les revendications des
membres de sa famille sur cette terre, celles-ci étant considérées comme “ légitimes ”.
En outre, les processus de privatisation coexistent avec de nombreux autres modes de
possession :

“ Les gages, locations et autres formes africaines de transfert foncier qui sont
acceptables au niveau local peuvent se transformer, à terme, en coutumes de
vente à part entière. Toutefois, un accroissement des ventes n’élimine jamais
entièrement les autres formes de transactions foncières, telles les dons, les
prêts, les contrats de partage ou encore le troc. Ces autres formes d’échange
restent plus pratiques que les ventes dans de nombreuses situations. Le troc
demeure important lorsque ceux qui ont perdu leurs droits fonciers préfèrent
être indemnisés sous forme non liquide, afin de se préserver de l’inflation ou
des revendications des autres membres de la famille ” (Shipton, 1989a: 61).

Il est évident que nombre de ces transactions n’impliquent pas toujours le village ; elles
peuvent impliquer des individus ou des groupes (extérieurs ou non) et ne font pas

9
nécessairement l’objet d’une consultation au niveau du village. Cela n’annule pas les
efforts de développement fondés sur la communauté en tant que tels, mais remet en
cause l’idée selon laquelle les transactions foncières sont placées sous le contrôle d’un
processus consultatif au niveau du village. Il convient maintenant d’examiner la
deuxième hypothèse, qui suscite de nombreux débats concernant les droits fonciers en
Afrique.

HYPOTHESE 2, “ LA PROPRIETE PRIVEE ENGENDRE SECURITE ET

INVESTISSEMENT ”

L’une des approches qui a exercé le plus d’influence sur la politique foncière africaine
réside dans “ l’Ecole des droits de propriété ”. Les idées et les hypothèses émises par
cette école ont fait l’objet de nombreuses critiques au fil des ans. Je me pencherai à cet
égard sur deux éléments. Le premier problème concerne l’hypothèse selon laquelle la
propriété et l’investissement présentent un lien de cause à effet, tandis que l’autre
problème réside dans l’amalgame de plusieurs concepts différents, qui entraîne une
simplification abusive. Je me réfère ici en particulier aux concepts tels que la sécurité
et la certitude concernant les droits fonciers.

Cette théorie compte de nombreux adeptes d’importance, parmi lesquels Demetz

(1967) semble occuper une place centrale. Platteau a résumé leur approche et l’a
désignée sous le nom de Théorie évolutionniste des droits fonciers (TEDF). Comme
son nom l’indique, cette théorie est axée sur l’évolution du régime foncier et s’appuie
sur deux hypothèses fondamentales : 1) les institutions économiques et sociales
s’adaptent aux changements de circonstances afin d’être aussi économiquement
efficaces que possible ; 2) le mode d’appropriation le plus efficace (en ce qui concerne
les problèmes “ d’occupation parasite1 ” par exemple) réside dans la propriété privée.
Dans ses grandes lignes, la théorie défend que la pression démographique croissante,
conjuguée à la commercialisation de l’agriculture, crée un besoin d’investissement en
matière d’agriculture et de développement foncier, ce qui pousse à modifier les
régimes fonciers. Cette théorie estime que l’absence de titres fonciers légaux diminue
la valeur des terres en tant que nantissement, rendant ainsi l’emprunt plus difficile en
vue d’investissements fonciers. Le besoin d’investissement croissant implique donc de
modifier le régime foncier en faveur d’un système garantissant une sécurité foncière
accrue. Selon l’Ecole des droits de propriété, il est généralement plus facile de
garantir cette sécurité par le biais de la propriété privée et de titres privés sanctionnés
par le gouvernement. La théorie estime pour sa part que la pression démographique
et/ou les conditions du marché engendreront d’elles-mêmes les droits privés, quelle
que soit la politique menée. Quant à eux, les dirigeants utilisent ces arguments pour
justifier la législation en faveur de la propriété privée et de l’attribution de titres de

1
Free-rider en anglais.

10
propriété, aux motifs qu’ils ne font qu’accélérer un processus social inéluctable (voit
Bruce ; Migot-Adholla et Atherton, 1994). Cela engendre le raisonnement suivant,
selon lequel la propriété foncière privée accroît la sécurité foncière, et donc
l’investissement et la productivité :

propriété privée -> sécurité -> investissement

Comme mentionné plus haut, il existe des signes évidents reliant la croissance
démographique, la commercialisation et la privatisation, tel que signalé par Shipton
(1989a). Certaines interprétations de l’Ecole des droits de propriété défendent
toutefois qu’il existe un fort lien de cause à effet spécifique entre la forme de propriété
et l’investissement, à tel point que la privatisation des terres engendre des
investissements accrus. Cette hypothèse a été incorporée dans l’établissement de
mesures à l’échelle de toute l’Afrique, notamment au Sahel.

Mesures

La réforme foncière au Kenya constitue le meilleur exemple connu de politique

foncière s’appuyant sur l’hypothèse selon laquelle la propriété privée engendre la
sécurité, qui engendre à son tour investissements et productivité accrus (Shipton,
1989a, b). On détecte le même raisonnement dans la plus récente version de la
Réorganisation Agraire et Foncière burkinabé et du Code Rural nigérien.

Burkina Faso - Réorganisation Agraire et Foncière (RAF)

Au Burkina Faso, les arguments étayant la réforme agraire ont évolué depuis 1984,
lorsque seul l’Etat était censé assurer l’exploitation rationnelle des ressources
nationales, jusqu’à ce que la propriété privée individuelle commence à être reconnue
en 1996. Les avantages escomptés de la “ propriété privée ” n’ont pas (à ce jour) servi
à justifier la réforme. Il convient toutefois de souligner le fait que la sécurité foncière
soit désormais fermement associée à la productivité et la protection de
l’environnement. Lors d’un séminaire national visant la reformulation du droit foncier
en 1993, le Ministre de la planification s’est exprimé en ces termes :

“ La réorganisation agraire foncière, RAF, vise, entre autres objectifs,

l’exploitation et l’aménagement rationnels de l’espace national, la protection de
l’environnement, l’accroissement de la productivité, notamment en milieu rural
en vue de l’autosuffisance alimentaire... La réforme a pour but de promouvoir
un accès à la terre plus équitable et la sécurité de la propriété foncière, afin
d’accroître la production agro-sylvo-pastorale ainsi que la construction de

11
 logements, tout en respectant les ressources naturelles et l’environnement
(Gouvernement du Burkina Faso, 1993: 45)2 ”.

Ce raisonnement réapparaît dans d’autres documents de projets qui exigent l’appui des
bailleurs de fonds au secteur agricole et préparent la mise en œuvre de la RAF :

“ La sécurisation de la propriété foncière au Burkina Faso est identifiée

comme une question de première importance, en vue d’endiguer la
dégradation des ressources naturelles et, en particulier, la diminution des terres
arables. Il est par conséquent généralement admis que la sécurité foncière est
décisive afin d’encourager les exploitants des ressources à investir dans la
protection et la mise en valeur des ressources naturelles ” (DANIDA, 1997:
13).

Pour le Niger toutefois, ce groupe d’hypothèses (la propriété privée engendre sécurité
et investissements accrus) commence tout juste à se manifester, comme exposé ci-
dessous.

Niger - Code Rural

Un certain nombre de documents publics nigériens considèrent préoccupantes la
stagnation du développement rural, la dégradation de l’environnement physique et la
détérioration de la capacité productive à long terme. L’insécurité foncière y est jugée
comme un facteur contributif central. C’est pourquoi la clarification des droits
d’appropriation et de transfert des ressources naturelles, en particulier des terres, a été
considérée comme une étape importante du processus visant à renverser certaines de
ces tendances défavorables (Gouvernement nigérien, 1986). Les personnes chargées
de préparer la réforme ont développé une stratégie très cohérente et élaborée, mais
impossible à mettre en œuvre. Ces personnes espéraient éviter de modifier la manière
dont la terre était distribuée sur le terrain, tout en clarifiant quels étaient les droits
d’appropriation. Dans le but de cerner l’éventail des régimes fonciers possibles, des
séminaires régionaux ont été organisés et ont fait apparaître la complexité de la
situation foncière. Un élément important réside dans le désir de propriété privée
exprimé par l’écrasante majorité des participants. Il n’est pas étonnant que l’élite rurale
préfère que la propriété privée constitue le modèle foncier reconnu, étant donné qu’elle
deviendrait ainsi propriétaire de grandes portions de terres. Il a ainsi été décidé que les
terres agricoles pouvaient devenir la propriété privée d’un individu (Lund 1998).
Un consultant de la Banque mondiale a effectué la déclaration suivante il y a environ 9
ans, après les consultations initiales :

“ Dans cette situation [rivalité pour les terres entre paysans et éleveurs, ainsi
qu’entre paysans eux-mêmes] la nouvelle réforme foncière, le Code Rural,

2
Traduction de l’anglais.

12
 privilégie la propriété. En revanche, la réforme semble presque ignorer le
concept du droit d’exploitation, malgré le fait qu’il figure parmi les moyens
d’accéder aux ressources naturelles et qu’il joue un rôle dans la croissance
agricole. En conséquence, on peut aussi bien parvenir à la sécurité foncière via
les droits d’exploitation que via la propriété ” (Gastaldi 1995, 14).

“ Insécurité ” signifiait donc initialement “ incertitude ”, à laquelle on pouvait remédier

par davantage de clarté. Au fil de la préparation et de la mise en œuvre du Code Rural,
“ insécurité ” est devenu synonyme de “ droits insuffisants ”, à rectifier par le
renforcement des droits de certaines personnes au détriment des autres. Il convient de
signaler que même si Gastaldi reproche à l’administration du Code Rural son manque
d’attention aux autres formes de propriété, il réitère lui-même une autre hypothèse
partant du même raisonnement :

“ Un autre facteur de ce développement réside dans le marché foncier, qui

assure une distribution optimale de la terre. Notamment s’il est lié à un impôt
foncier et à des investissements croissants. En effet, l’investissement
présuppose la sécurité foncière... ” (Gastaldi, 1995: 15).

Les liens de cause à effet entre la propriété privée, la sécurité foncière et

l’investissement qui justifient ces mesures sont toutefois plus complexes qu’ils ne
paraissent au premier abord.

Quelques constatations sur les liens de cause à effet

Tout d’abord, le lien entre propriété privée et investissement est loin d’être probant.
Dans un article fréquemment cité, Feder (1989) examine le rapport entre ces facteurs
dans trois provinces de Thaïlande et déduit que la propriété privée accroît la sécurité et
l’investissement dans deux d’entre elles. La réalité africaine ne soutient toutefois pas
cette thèse. Lors de l’étude de plusieurs régions du Ghana, du Kenya et du Rwanda,
Migot-Adholla et al. (1993: 269) ont constaté que, en général, la productivité agricole
ne variait pas de manière systématique selon les régimes de droits fonciers, suggérant
ainsi que des facteurs autres que le régime foncier sont plus contraignants pour le
développement agricole. Les zones étudiées présentaient toutes une population
relativement dense ainsi que des exploitations agricoles commerciales, c’est-à-dire des
zones où Shipton anticiperait l’existence de processus de privatisation. La plupart des
champs figurant dans l’étude étaient “ acquis par des voies non commerciales, telles
que par héritage, legs, don public et attribution coutumière ” (Migot-Adholla et al.,
1993: 275). Les terres étaient soumises à divers régimes fonciers, allant des droits
d’exploitation temporaires aux droits d’aliénation. Les résultats ont révélé que les
populations étaient davantage disposées à améliorer leurs terres si leurs droits
d’exploitation pouvaient être transmis à leurs enfants que si ces droits ne pouvaient
être transmis. Toutefois :

13
 “ il n’existe pas de différence en ce qui concerne l’amélioration des terres
entre le “ transfert préférentiel ” [c’est-à-dire le droit de transmettre à un
parent] et le “ transfert total ” [c’est-à-dire le droit de vendre à quiconque
(aliénation)], de même que la demande d’accord préalable n’a aucune
importance ” (Migot-Adholla et al., 1993: 281).

En ce qui concerne la productivité, les arguments en faveur de la propriété privée

s’amenuisent davantage encore :

“ Nous n’avons constaté aucun rapport entre les droits fonciers et le

rendement des parcelles au Kenya et au Ghana. ... nous avons également
observé que le mode d’acquisition n’affectait en rien le rendement des
parcelles ” (Migot-Adholla et al., 1993: 282).

Les études récemment réalisées au Burkina Faso étayent généralement ces

observations. Ouedraogo et al. (1997: 232) estime que les différences de productivité
foncière “ dépendent de facteurs autres que les droits de propriété, principalement de
la fertilité naturelle et des conditions climatiques ”. En outre, la constatation la plus
surprenante a été réalisée au Rwanda par Migot-Adholla et al :

“ les parcelles exploitées à court terme étaient plus productives que les
parcelles soumises à tous les autres régimes de droits fonciers. ... les
agriculteurs qui louent des terres ayant généralement terriblement besoin de
ces ressources, ils s’y investissent davantage pour subvenir aux besoins de
leurs familles ” (Migot-Adholla et al., 1993: 281).

Atwood reprend un argument analogue et renvoie à Bruce (1986) lorsqu’il défend la

thèse suivante :

“ si les acheteurs potentiels tendent à considérer les terres comme un

investissement susceptible de prendre de la valeur ou comme un moyen de
résister à l’inflation, et non comme un facteur de production, (…) les terres
risquent de rester en jachère ou d’être exploitées de manière non intensive
après leur transfert ” (Atwood, 1990: 663-64).

Sjaastad et Bromley (1997) vont même jusqu’à suggérer que l’équation “ sécurité
synonyme d’investissement ” peut être renversée :

“ l’hypothèse répandue selon laquelle la sécurité foncière est nécessaire pour

encourager l’investissement peut, dans de nombreux cas, être renversée.
L’investissement est au contraire nécessaire à la sécurisation foncière. En
effet, le fait d’avoir investi en arbres, raies d’irrigation, bâtiments ou autres
structures fixes représente une défense inattaquable en cas de litige foncier.

14
 Ainsi, bien que l’insécurité foncière soit défavorable à l’investissement, elle
peut paradoxalement aussi l’encourager, car l’investissement en soi accroît la
sécurité... Si l’on accepte que certains types d’investissements fonciers
représentent une façon légitime de revendiquer la sécurisation des droits aux
terres et que les investissements peuvent être récupérés même si les terres sont
perdues, il devient plus difficile de soutenir que l’insécurité des droits fonciers
au sein des régimes autochtones représente un sérieux obstacle à
l’investissement (Sjaastad et Bromley, 1997: 553). ”

Ces quelques exemples suggèrent que les liens de cause à effet entre l’accroissement
de la privatisation et l’accroissement des investissements et de la productivité ne sont
pas simples et qu’il convient de se pencher sur le concept de “ sécurité ” qui est censé
relier ces éléments.

QU’EST-CE QUE LA SECURITE ET LA CERTITUDE FONCIERE ?

Selon Bruce et Migot-Adholla, on peut considérer qu’il y a sécurité foncière si :

“ un individu perçoit qu’il ou elle a un droit sur une parcelle de terre de

manière continue, sans imposition ni interférences de sources extérieures, tout
en pouvant tirer profit de la main d’œuvre et du capital investis dans cette
terre, soit pendant son exploitation, soit lors de la transmission de la parcelle à
un autre titulaire ” (Migot-Adholla et Bruce, 1994: 19).

Bien que cette définition soit séduisante du fait qu’elle englobe étendue, durée et
certitude, elle peut néanmoins prêter à confusion. Le terme “ sécurité foncière ” est
utilisé dans plusieurs sens différents qu’il conviendrait de distinguer davantage. La
sécurité désigne le degré de contrôle exercé sur la ressource, c’est-à-dire la mesure
dans laquelle l’ayant droits peut utiliser et transmettre la ressource, ainsi que la durée
de validité de ces droits. La sécurité foncière désigne aussi un degré de certitude
concernant l’étendue et la durée des droits. De nombreux ayants droits peuvent
bénéficier de droits sûrs et à long terme sans pour autant posséder le droit de propriété
absolue. Le sens n’étant pas identique, il me semble utile de désigner ce type de
sécurité foncière certitude foncière.

La plupart des régimes fonciers africains se caractérisent par l’existence de modes de

possession multiples. Par exemple, il se peut que plusieurs utilisateurs aient accès à des
ressources différentes sur une même parcelle : un utilisateur cultive et un autre
recueille du bois de feu, tandis qu’un éleveur bénéficie du droit de pacage en saison
sèche, etc. Alors que l’exclusion de certains utilisateurs peut renforcer la sécurité
foncière de celui qui exclut, c’est le contraire qui se produit pour les parties exclues.

15
Ainsi, lorsque nous parlons “ d’accroître la sécurité foncière ”, la plupart du temps cela
suppose la détérioration de la sécurité foncière de certains groupes.

Examinons maintenant le lien entre privatisation et certitude foncière, ainsi que la

“ privatisation autonome ” des terres qui se produit actuellement dans de nombreuses
régions d’Afrique. Comme mentionné plus haut, il semble que ce phénomène se
produise souvent en marge de la loi et des coutumes et qu’il s’accompagne d’un
nombre accru de différends et de litiges. L’incertitude semble faire partie intégrante du
processus de privatisation, étant donné que les ambiguïtés de réglementation et de
normes permettent aux populations d’opérer en marge et de s’approprier des terres de
façon plus privée.

Les approches officielles de la privatisation accentuent l’incertitude foncière. La

“ privatisation dirigée ”, notamment l’attribution de titres aux terres, est censée clarifier
la situation foncière. Cependant, la plupart des programmes d’immatriculation visent à
émettre des droits exclusifs au principal ayant droits, en éliminant officiellement les
droits délégués des autres utilisateurs (droits d’accès aux pâturages en saison sèche,
droits d’accès aux points d’eau, droit de collecte du bois mort…) (voir Atwood, 1990:
661 et 663). Comme l’indique Platteau,

“ dans un contexte social dominé par d’énormes différences de niveau éducatif

et par un accès différencié à l’administration publique, le processus
d’adjudication/enregistrement risque fort d’être manipulé à son avantage par
l’élite... En réalité, dans la mesure où elle encourage l’appât du gain avec des
appuis puissants et qu’elle récompense probablement le recours à la ruse,
sciemment ou non, l’attribution de titres de propriété ouvre de nouvelles
possibilités de conflit et d’insécurité et risque d’avoir des conséquences
catastrophiques sur des sections vulnérables de la population à un moment où
leurs moyens d’existence dépendent d’une manière décisive de leur accès
aux terres ” (Platteau, 1996: 43-5).

Mon étude sur le Code Rural du Niger soutient entièrement la thèse de Platteau. La
seule annonce d’un programme d’immatriculation foncière a non seulement eu pour
effet de réveiller des litiges anciens, mais aussi d’en créer de nouveaux. En outre, la
gestion des conflits s’en est trouvée transformée, notamment parce que la réforme a
été introduite parallèlement à l’avènement de la démocratie multi-partite (Lund, 1998).

Un aspect de l’immatriculation, qui peut sembler plutôt banal, réside dans la gestion et
la mise à jour d’un cadastre. Le programme d’immatriculation le plus “ avancé ” en
Afrique sub-saharienne concerne la réforme réalisée au Kenya dans les années 60 et
70. Ce programme n’a toutefois pas été tenu à jour correctement. Les subdivisions,
ventes et autres transferts n’ont pas été enregistrés et le cadastre n’est pas à jour. En
conséquence, ce dernier contribue peu à fournir des preuves de propriété privée et à sa
mise en application, ce qui risque en fait d’accroître l’incertitude. Nous devons

16
réexaminer l’hypothèse selon laquelle l’immatriculation et la propriété privée procurent
des droits d’exploitation plus sûrs que d’autres droits fonciers.

La propriété foncière est couramment associée à une “ chose ” ; soit on en dispose

comme d’une propriété privée exclusive ou partagée d’une manière quelconque, soit
on n’en dispose pas du tout. En conséquence, le bon sens suggère qu’on est plus sûr
de tirer profit d’une ressource détenue en propriété privée que de ressources détenues
d’une autre manière. Ce point de vue s’appuie toutefois sur au moins trois fausses
hypothèses. Tout d’abord, l’appropriation n’est pas une chose isolée, mais un contrat
social qui détermine la façon dont les droits d’utiliser une ressource spécifique sont
distribués parmi la population (Hohfeld, 1913 ; Goody, 1962 ; MacPherson, 1978 ;
Moore, 1998 ; Lund, 1999b). On peut assimiler l’appropriation à une convention
sociale qui définit le rapport entre population et choses, ce que les sanctions et
structures administratives de la société viennent étayer. Par conséquent,
l’appropriation implique généralement un éventail de droits, qui va de l’absence totale
de droits à la possession de tous les droits. Plusieurs personnes ou groupes peuvent
détenir simultanément des droits différents à une même ressource. Etant donné que les
rapports qui sous-tendent l’appropriation peuvent être considérés comme des rapports
sociaux et sont définis comme la reconnaissance par la société de ces droits, il semble
paradoxal de mesurer la sécurité foncière absolue par l’absence “ d’interférences de
sources extérieures ”, tel qu’avancé par Migot-Adholla et Bruce (1994: 19))
susceptibles de remettre en question ces droits.

En ce qui concerne le deuxième problème, on mesure souvent les modèles fonciers

africains par leur “ éloignement ” de la propriété privée absolue, impliquant que cela
représente le régime dominant dans le monde développé. On néglige souvent le fait,
pourtant bien connu, que ce que l’on appelle “ terres privées ” en Europe est souvent
soumis à un large éventail de restrictions (concernant le développement et
l’exploitation des terres, le découpage en zones, la construction, etc.). On oublie aussi
que la productivité et l’investissement peuvent également être assez élevés sous
d’autres régimes fonciers, si d’autres facteurs (tels que l’accès au marché, le crédit,
etc.) le permettent. En outre, comme l’avance Ribot (1998: 336), disposer d’un
contrôle absolu sur la ressource ne garantit ni l’entretien de celle-ci, ni l’accroissement
de la productivité si le marché n’est pas correctement stimulé.

Troisièmement, bien que la grande diversité des régimes fonciers africains puisse
paraître obscure et irrationnelle vue de l’extérieur, ces modes d’appropriation servent
généralement les intérêts de ceux qui sont directement concernés. Pour paraphraser
Sjaastad et Bromley (1997:551) : “ l’appropriation d’un bien et l’affectation
consécutive d’un droit, ne se matérialise pas dans un vide institutionnel ; un “ contrat
social ”, soit un accord tacite ou explicite sur la légitimité du mode d’exploitation de la
ressource, doit précéder l’appropriation individuelle de cette dernière ”. Platteau
affirme, dans la même veine :

17
 “ Le fait est que, si la propriété n’a aucune légitimité sociale, il ne s’agit pas de
propriété car il lui manque son ingrédient fondamental : la reconnaissance par
les autres ” (Platteau, 1995a: 46).

En d’autres termes, ce n’est pas le fait qu’elle soit “ privée ” qui rend une propriété
foncière sûre. La propriété privée peut être plus ou moins sûre selon le contrat social
en vigueur. Dans le “ monde développé ”, le consensus social, institutionnel et
juridique en faveur des modes privés de propriété est si fort qu’ils se fondent souvent
en un seul : “ privé ” signifie “ sûr ”. Il n’empêche que ce n’est généralement pas le
cas dans la plupart des sociétés africaines, ce qui explique peut-être pourquoi au Kenya
il est souvent arrivé que des personnes ayant acheté des terres soient dans l’incapacité
d’en prendre possession. La communauté locale n’accepte tout simplement pas que les
terres aient été vendues à un “ étranger ”. Dans ces cas de figure, “ privé ” ne signifie
pas du tout “ sûr ”. Dans de nombreuses régions d’Afrique, les modes de possession
autres que les “ privés ” sont souvent plus sûrs pour les ayants droits. Bien entendu, il
se peut que les contrats sociaux évoluent et changent de telle sorte que les régimes
fonciers privés soient acceptés comme légitimes, et donc sûrs, aux yeux de la société,
mais rien ne prête à penser que les droits deviendront entièrement exclusifs.

CONCLUSION : REGIME FONCIER EN TANT QUE QUESTION

EMPIRIQUE

En remettant en question les deux lignes de raisonnement concernant le régime foncier

que j’ai notées en introduction, je ne propose pas de renverser les arguments. Je ne
suggère pas que les terres sont en cours de privatisation à grande échelle au Sahel et
dans d’autres régions d’Afrique, ni que l’insécurité foncière découle de la privatisation
et de l’immatriculation, en tant que tel. L’immatriculation peut, dans certaines
circonstances, constituer un moyen raisonnable de prévenir et d’atténuer les conflits
fonciers. Je suggère néanmoins que de nombreuses régions d’Afrique accusent depuis
longtemps des processus de privatisation, indifféremment des initiatives
gouvernementales. En revanche, l’intervention gouvernementale accentue l’insécurité
foncière, l’incertitude et les conflits, en raison de généralisations aberrantes et abusives
en matière de régime foncier. Il ne fait pas de doute que la propriété est importante. La
quantité de temps, d’énergie, ainsi que de ressources sociales, politiques et
économiques que les populations emploient afin d’obtenir, de délimiter et d’étendre
leurs droits sur les terres indique que la propriété constitue une préoccupation de taille
pour les populations rurales du Sahel et d’Afrique sub-saharienne. Il est bien plus
difficile d’établir des relations de cause à effet entre les droits d’appropriation et
régimes fonciers et la dynamique de facteurs sociaux, économiques et politiques. Etant
donné que les droits sont intrinsèquement négociables et que les litiges font partie
intégrante du mode d’évolution des régimes fonciers, il convient d’étudier de plus près
des manières de renforcer les mécanismes de négociation et de résolution des conflits,

18
plutôt que de chercher des solutions qui promettent faussement de mettre fin à ces
derniers.

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